Quy trình định giá bất động sản thế chấp là nhà ở tại Techcombank

Chuyên đề thực tập

GVHD: TS. Nguyễn Thế Phán

Lời nói đầu
1. Tính cấp thiết của đề tài
Hiện nay, cùng với sự phát triển của nền kinh tế thị trường, hệ thống
ngân hàng ngày càng được mở rộng và trở thành một phần khơng thể thiếu.
Các hoạt động của ngân hàng đóng góp rất nhiều cho tất cả các ngành, các
lĩnh vực kinh tế quốc dân trong đó có thị trường bất động sản. Sự phát triển
thị trường bất động sản đã thu hút ngày càng nhiều các ngân hàng thương
mại tham gia tài trợ vốn thông qua cho vay thế chấp bằng bất động sản. Với
ngân hàng, đây là hoạt động tìm kiếm lợi nhuận thơng qua hoạt động đi vay
để cho vay, là hoạt động mang lại rất nhiều lợi nhuận cho ngân hàng nhưng
cũng tiềm ẩn đầy rủi ro. Để đảm bảo an toàn tức là hạn chế ở mức rủi ro
thấp nhất, các ngân hàng đưa ra yêu cầu người vay phải thế chấp tài sản mà
trong đó chủ yếu là bất động sản. Đối với xã hội, hoạt động này góp phần
tạo cơ hội cho nhiều tổ chức, cá nhân đi vào hoạt động thông qua nguồn
vốn thế chấp bất động sản, góp phần quản lý thị trường bất động sản.
Trong lĩnh vực cho vay thế chấp, cơng tác định giá bất động sản thế
chấp, quản lí và xử lí bất động sản thế chấp là những cơng tác cơ bản quan
trọng nhất. Căn cứ vào đó, ngân hàng sẽ xác định được mức cho vay hợp
lý, vừa đáp ứng nhu cầu vốn của khách hàng, vừa đảm bảo khả năng thu
hồi vốn khi khách hàng không thể trả nợ và buộc ngân hàng phải phát mại
bất động sản. Hiện nay, do nhiều yếu tố như môi trường pháp lý chưa đầy
đủ, tính khơng hợp lý giứa khung giá đất nhà nước ban hành với giá thị
trường, do công tác định giá, xử lý bất động sản thế chấp cịn nhiều bất cập
trong thực tế vì thế hoạt động cho vay thế chấp bất động sản tại Việt Nam
đạt hiệu quả chưa cao.
Techcombank là một trong những ngân hàng thương mại cổ phần hàng
đầu Việt Nam với một quy trình định giá bất động sản tương đối hồn

thiện. Trong q trình thực tập tại ngân hàng Techcombank, em đã có cơ
hội được tìm hiểu về quy trình định giá bất động sản của ngân hàng. Bên
PHẠM BÍCH HÀ

-1-

KD BẤT ĐỘNG SẢN K47


Chuyên đề thực tập

GVHD: TS. Nguyễn Thế Phán

cạnh những mặt tích cực trong quy trình định giá vẫn cịn những mặt thiếu
sót cần quan tâm và hồn thiện. Hoạt động cho vay thế chấp có thể bằng
nhiều loại hình bất động sản nhưng hầu hết là định giá cho vay thế chấp là
nhà ở, đây là loại hình bất động sản chiếm phần lớn các giao dịch trên thị
trường. Quy trình của định giá bất động sản thế chấp là nhà ở vì thế cũng
được cụ thể hơn rất nhiều. Vì vậy, em đã đi sâu vào nghiên cứu về quy
trình định giá bất động sản và đặc biệt, em đã chọn đề tài “Quy trình định
giá bất động sản thế chấp là nhà ở tại Techcombank” để nghiên cứu và làm
khóa luận tốt nghiệp
2. Mục đích nghiên cứu
- Hệ thống hóa cơ sở khoa học: cơ sở lí luận và thực tiễn về định giá
và quy trình định giá bất động sản thế chấp là nhà ở
- Nghiên cứu thực trạng quy trình định giá bất động sản thế chấp là
nhà ở tại ngân hàng Techcombank
Đề ra các giải pháp và kiến nghị nhằm hoàn thiện hoạt động định giá
thế chấp nói riêng và của hệ thống ngân hàng nói chung trong thời gian tới
3. Phạm vi nghiên cứu

- Chỉ đi sâu vào quy trình định giá bất động sản thế chấp là nhà ở
- Về không gian: trong toàn bộ hoạt động định giá của ngân hàng
Techcombank trên thị trường Hà Nội
- Về thời gian: Trong vòng 3 năm trở lại đây
4. Phương pháp nghiên cứu
- Phương pháp luận chung nhất: Phương pháp duy vật biện chứng và
duy vật lịch sử
- Các phương pháp nghiên cứu cụ thể: Phương pháp phân tích, tổng
hợp, phương pháp phân tích tư liệu, điều tra khảo sát, thống kê, toán học…
5. Kết cấu luận văn
Chương I Cơ sở khoa học của định giá bất động sản thế chấp là nhà ở
trong ngân hàng
PHẠM BÍCH HÀ

-2-

KD BẤT ĐỘNG SẢN K47


Chuyên đề thực tập

GVHD: TS. Nguyễn Thế Phán

Chương II Thực trạng quy trình định giá bất động sản thế chấp là nhà
ở trong hoạt động cho vay tại Techcombank
Chương III Giải pháp hồn thiện quy trình định giá bất động san thế
chấp là nhà ở tại ngân hàng Techcombank
Do thời gian và trình độ có hạn, đề án cịn nhiều thiếu sót rất mong
nhận được ý kiến của thầy cơ và các bạn để có một bài viết hồn chỉnh. Em
xin cảm ơn thầy giáo TS. Nguyễn Thế Phán đã giúp đỡ và hỗ trợ em trong

quá trình thực tập và hồn thành chun đề.

PHẠM BÍCH HÀ

-3-

KD BẤT ĐỘNG SẢN K47


Chuyên đề thực tập

GVHD: TS. Nguyễn Thế Phán
CHƯƠNG I

CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP
LÀ NHÀ Ở TRONG NGÂN HÀNG
I. Hoạt động cho vay thế chấp bất động sản tại ngân hàng
1 Bất động sản và đặc điểm của bất động sản
*Bất động sản:
Theo Bộ luật dân sự năm 2005 của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa
Việt Nam tại điều 174 quy định:
Bất động sản là những tài sản không thể di dời được bao gồm:
-Đất đai
-Nhà ở, các cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai kể cả các tài sản
gắn liền với nhà ở, các cơng trình xây dựng đó
-Các tài sản gắn liền với đất
-Các tài sản khác do pháp luật quy định
*Đặc điểm bất động sản:
Thứ nhất, bất động sản có vị trí cố định về vị trí địa lý, về địa điểm và
khơng có khả năng di dời được. Đặc điểm này là do bất động sản luôn gắn

liền với đất đai mà đất đai là những tài sản có vị trí cố định và có giới hạn
về diện tích và khơng gian. Vì thế giá trị và lợi ích của bất động sản gắn
liền với từng vị trí khác nhau cũng sẽ khác nhau.
Thứ hai, bất động sản là loại hàng hóa có tính lâu bền. Tính lâu bền
của hàng hóa bất động sản gắn liền với sự trường tồn của đất đai. Các cơng
trình xây dựng, cơng trình kiến trúc và vật kiến trúc thường có tuổi thọ cao,
có thể là hàng trăm năm. Ngay trong nông nghiệp, bất động sản là vườn
cây lâu năm cũng có thời gian lâu dài. Nói đến tính lâu bền của bất động
sản thường đề cập đến hai chỉ tiêu đó là tuổi thọ vật lý và tuổi thọ kinh tế,
phải nắm vững điểm này để khi đầu tư xây dựng phải dự tính tuổi thọ kinh
tế để tính tuổi thọ vật lý, tránh đầu tư lãng phí hoặc đầu tư nhiều lần.
PHẠM BÍCH HÀ

-4-

KD BẤT ĐỘNG SẢN K47


Chuyên đề thực tập

GVHD: TS. Nguyễn Thế Phán

Thứ ba, hàng hóa bất động sản mang tính khan hiếm, do tính giới hạn
của diện tích bề mặt trái đất cũng như từng vùng, từng địa phương, từng
khu vực,… Vì thế, nhà nước buộc phải đưa ra các chính sách chống đầu cơ
và hạn chế sở hữu bất động sản.
Thứ tư, tính dị biệt của bất động sản. Mỗi tài sản là một tài sản riêng
biệt, được sản xuất đơn chiếc và đều có các yếu tố riêng biệt khơng giống
với bất kì một bất động sản nào khác. Sự khác biệt của bất động sản trước
hết là do có sự khác nhau về vị trí lơ đất, kết cấu và kiến trúc, khác nhau về

hướng, khác nhau về cảnh quan và các vật ngoại cảnh.
Thứ năm, hàng hóa bất động sản mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu
và tâm lý xã hội. Nhìn chung, mọi hàng hóa đều có đặc điểm này nhưng
với hàng hóa bất động sản thì đặc điểm này trội hơn. Nhu cầu về bất động
sản ở mỗi khu vực, mỗi quốc gia, dân tộc đều chịu ảnh hưởng mạnh mẽ bởi
các yếu tố tập quán thị hiếu và tâm lý xã hội thậm chí bao gồm cả yếu tố tín
ngưỡng, tơn giáo, tâm linh. Ở bất động sản thể hiện rõ nét trong quan niệm
của mọi người về phong thủy, nở hậu thắt hậu. Đặc điểm này có thể giúp
người định giá cũng như các nhà đầu tư xác định được các yếu tố giá trị gia
tăng của bất động sản.
Thứ sáu, bất động sản luôn là tài sản có giá trị cao do giá trị của đất
đai cao, chi phí đầu tư, xây dựng lớn, khả năng sinh lợi cao, đồng thời có
thể tạo vốn mới. Điều này có nghĩa là nhà đầu tư kinh doanh bất động sản
phải có vốn lớn và vốn dài hạn đồng thời phải biết khai thác đặc tính có thể
tái tạo vốn để quay trở lại đầu tư cho kinh doanh. Đặc điểm này đòi hỏi
hoạt động kinh doanh bất động sản luôn cần đến sự tham gia của ngân hàng
và các tổ chức tín dụng.
Thứ bảy, hàng hóa bất động sản chịu sự chi phối của pháp luật và các
chính sách của nhà nước. Do bất động sản là tài sản quan trọng của mỗi
quốc gia, mỗi dân tộc, mỗi cơ quan, đơn vị cũng như mỗi người dân. Giao
dịch về bất động sản chiếm giữ một vị trí hết sức quan trọng trong nền
PHẠM BÍCH HÀ

-5-

KD BẤT ĐỘNG SẢN K47


Chuyên đề thực tập

GVHD: TS. Nguyễn Thế Phán

kinh tế. Nhà nước liên tục ban hành các văn bản pháp luật, các chủ trương,
chính sách nhằm thể hiện vai trị chức năng đối với thị trường bất động sản.
Thứ tám, giá trị và cơng năng, khả năng khai thác hàng hóa bất động
sản phụ thuộc nhiều vào năng lực quản lý vì bất động sản thường có giá trị
lớn bao gồm nhiều chủng loại nên việc quản lý chúng khá phức tạp.
2 Thế chấp bất động sản
2.1 Khái niệm
Thế chấp bất động sản để vay vốn là việc bên có nhu cầu vay
vốn( bên thế chấp) dùng tài sản do mình sở hữu hay quản lý hợp pháp để
bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ đối với bên cho vay vốn( bên nhận thế
chấp).
Trong quan hệ tín dụng: Thế chấp bất động sản là người đi vay đem
tài sản là bất động sản thuộc quyền sở hữu hợp pháp của mình thế chấp cho
ngân hàng cho vay để bảo đảm cho số nợ vay. Nếu khi đến hạn mà người
đi vay không thực hiện nghĩa vụ trả nợ hoặc trả khơng hết nợ cho ngân
hàng cho vay thì ngân hàng cho vay được quyền phát mãi tài sản thế chấp
để thu nợ.
Theo điều 688 Bộ Luật Dân Sự năm 2005 quy định:
“ 1. Đất đai thuộc hình thức sở hữu nhà nước, do Chính phủ thống
nhất quản lý.
2. Quyền sử dụng đất của cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể
khác được xác lập do Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận
quyền sử dụng đất.
3. Quyền sử dụng đất của cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể
khác cũng được xác lập do được người khác chuyển quyền sử dụng đất
phù hợp với quy định của bộ luật này và pháp luật về đất đai.”
Như vậy thực chất của việc thế chấp bất động sản là thế chấp quyền sử
dụng đất và thế chấp quyền sở hữu nhà.

PHẠM BÍCH HÀ

-6-

KD BẤT ĐỘNG SẢN K47


Chuyên đề thực tập

GVHD: TS. Nguyễn Thế Phán

2.2 Phân loại cho vay thế chấp bất động sản
Để đảm bảo hoạt động cho vay được minh bạch và rõ ràng, ngân hàng
tiến hành phân loại cho vay thế chấp bất động sản thành các loại sau:
a. Căn cứ vào thời gian cho vay
- Cho vay ngắn hạn: là các khoản vay có thời hạn dưới 1 năm nhằm
đáp ứng nhu cầu thiếu hụt vốn trong ngắn hạn của cá nhân, tổ chức.
- Cho vay trung hạn: là các khoản vay có thời hạn từ 1 năm đến 5
năm, chủ yếu đáp ứng nhu cầu vốn lớn, thường được thanh toán thành
nhiều kì trong quá trình vay vốn
- Cho vay dài hạn: là các khoản vay có thời hạn trên 5 năm, có quy mơ
lớn hơn so với các khoản vay khác
2.3 Phân loại bất động sản thế chấp
* Khái niệm: Bất động sản thế chấp là bất động sản nhưng được sử dụng
vào mục đích thế chấp để vay vốn ngân hàng hay một tổ chức tín dụng này
đó nhằm thoả mãn nhu cầu vốn của chủ sở hữu bất động sản.
* Đặc điểm bất động sản thế chấp
- Do đặc điểm của bất động sản là không thể di dời nên bất động sản
đem thế chấp không thể là thực thể vật chất mà chỉ có thể là các quyền liên

quan đến bất động sản, chủ yếu là quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà
ở. Đặc điểm này cũng được quy định bởi hiện nay ở nước ta đất đai là
thuộc quyền sở hữu của nhà nước, các tổ chức, cá nhân chỉ có quyền sử
dụng đất mà khơng có quyền sở hữu nhà ở. Tài sản bảo đảm là bất động
sản thế chấp khác với tài sản cầm cố là: tài sản cầm cố là hiện vật còn bất
động sản thế chấp chỉ là các quyền về bất động sản.
- Thế chấp bất động sản chịu sự chi phối của sự biến động thị trường
bất động sản rất lớn nên giá trị bất động sản thế chấp luôn thấp hơn giá trị
thị trường tại thời điểm thế chấp để đảm bảo tính an tồn của phía ngân
hàng. Thông thường giá trị bất động sản thế chấp chỉ được tính tương

PHẠM BÍCH HÀ

-7-

KD BẤT ĐỘNG SẢN K47


Chuyên đề thực tập

GVHD: TS. Nguyễn Thế Phán

đương với giá trị của nó tại thời điểm thị trường xấu nhất, mức giá có thể là
thấp nhất.
- Vì thế chấp bất động sản bản chất là thế chấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng (hoặc quyền sở hữu) nên trong thời gian thế chấp người chủ bất
động sản vẫn được sử dụng, khai thác bất động sản đó những khơng được
và cũng không thể trao đổi chuyển nhượng các bất động sản đó trên thị
trường bình thường.
* Phân loại bất động sản thế chấp theo Nghị định 165/1999/NĐ-CP gồm:

“- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn
liền với nhà ở, cơng trình xây dựng đó, các tài sản khác gắn liền với đất.
- Quyền sử dụng đất mà pháp luật về đất đai quy định được thế chấp;
- Hoa lợi, lợi tức, khoản tiền bảo hiểm và các quyền phát sinh từ bất
động sản thế chấp thuộc tài sản thế chấp, nếu các bên có thoả thuận hoặc
pháp luật có quy định;
- Trong trường hợp thế chấp tồn bộ bất động sản có vật phụ, thì vật
phụ cũng thuộc tài sản thế chấp. Trong trường hợp thế chấp một phần bất
động sản có vật phụ, thì vật phụ chỉ thuộc tài sản thế chấp, nếu các bên có
thoả thuận;
- Các tài sản khác theo quy định của pháp luật.”
2.4 Điều kiện đối với bất động sản thế chấp:
-Thuộc quyền sở hữu, quyền quản lý, sử dụng của khách hàng vay
hoặc bên bảo lãnh phải xuât trình giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền
quản lý tài sản trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất, khách hàng vay
hoặc bên bảo lãnh phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và được thế
chấp theo quy định của pháp luật về đất đai
-Thuộc loại tài sản được phép giao dịch. Tài sản được phép giao dịch
được hiểu là các loại tài sản mà pháp luật cho phép không cấm mua bán,
tặng, cho, chuyển đổi, chuyển nhượng, cầm cố, thế chấp, bảo lãnh và các
giao dịch khác.
PHẠM BÍCH HÀ

-8-

KD BẤT ĐỘNG SẢN K47


Chun đề thực tập

GVHD: TS. Nguyễn Thế Phán

Khơng có tranh chấp tại thời điểm kí kết hợp đồng bảo đảm
Tài sản mà pháp luật quy định phải bảo hiểm thì khách hàng vay phải
mua bảo hiểm tài sản trong thời hạn bảo hiểm tiền vay
* Nguyên tắc bảo đảm tiền vay bằng bất động sản thế chấp
Để thực hiện vay vốn bằng hình thức thế chấp bất động sản, trước hết
cần thực hiện các nguyên tắc sau:
Khách hàng vay phải thế chấp bất động sản để đảm bảo nghĩa vụ trả
nợ đối với ngân hàng, trừ trường hợp pháp luật quy định khác. Ngân hàng
và khách hàng vay thỏa thuận lựa chọn biện pháp bảo đảm bằng bất động
sản thế chấp của khách hàng vay hoặc bảo lãnh bằng tài sản của bên thứ ba
Ngân hàng có quyền lựa chọn bất động sản đủ điều kiện làm bảo đảm
vay; lựa chọn bên thứ ba bảo lãnh bằng bất động sản của khách hàng,
trường hợp bên thứ ba bảo lãnh bằng tài sản của khách hàng vay là cá nhân,
pháp nhân nước ngồi thì việc thực hiện bảo lãnh phải tn theo các quy
định của pháp luật Việt Nam. Bên bảo lãnh chỉ được bảo lãnh bằng tài sản
thuộc sở hữu của mình. Nếu bên bảo lãnh là các tổ chức tín dụng thì thực
hiện bảo lãnh phải tn theo các quy định Luật của các tổ chức tín dụng và
các quy định của ngân hàng nhà nước Việt Nam.
Giá trị quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền đất đó đủ điều kiện làm bảo
đảm tiền vay theo quy định của pháp luật thì việc thế chấp bảo lãnh đồng
thời cả giá trị quyền sử dụng đất đai và tài sản gắn liền với đất đó hay tách
rời giữa tài sản gắn liền đất và giá trị quyền sử dụng đất đai thì tổ chức tín
dụng nhận thế chấp, bảo lãnh phải có khả năng quản lí tài sản trong q
trình cho vay và xử lý tài sản đó để thu hồi nợ nếu không trả được.
2.5 Mối quan hệ giữa các bên liên quan trong thế chấp bất động sản
* Bên khách hàng vay
-Khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ bất động sản thế chấp
-Cho thuê, cho mượn bất động sản thế chấp, nếu có thỏa thuận hoặc

pháp luật quy định
PHẠM BÍCH HÀ

-9-

KD BẤT ĐỘNG SẢN K47


Chuyên đề thực tập

GVHD: TS. Nguyễn Thế Phán

-Yêu cầu ngân hàng giữ bất động sản, giấy tờ liên quan đến bất động
sản bồi thường thiệt hại nếu bất động sản thế chấp, giấy tờ về bất động sản
bị mất, hư hỏng và nhận lại bất động sản, giấy tờ về bất động sản khi hoàn
thành nghĩa vụ được bảo đảm trong trường hợp ngân hàng hoặc bên thứ ba
giữ.
-Giao bất động sản thế chấp (nếu có thỏa thuận); giao bản chính giấy
tờ về bất động sản thế chấp cho ngân hàng, đăng kí giao dịch bảo đảm theo
quy định của pháp luật.
-Không được bán, trao đổi, tặng cho, cho thuê, cho mượn, góp vốn
liên doanh bất động sản thế chấp trừ trường hợp là nhà, cơng trình xây
dựng để bán, cho thuê nếu được ngân hàng chấp nhận bằng văn bản. Phải
sử dụng đúng mục đích, khơng được hủy hoại làm giảm giá trị của đất.
-Trường hợp bất động sản thế chấp bị hư hỏng mà bất động sản đã
được tiền bảo hiểm thì khách hàng vay phải phối hợp với ngân hàng tiến
hành các thủ tục cần thiết nhận tiền bảo hiểm từ tổ chức bảo hiểm để trả nợ
ngân hàng
* Bên ngân hàng
-Giữ và bảo quản giấy tờ bất động sản thế chấp, giữ bất động sản thế

chấp (nếu các bên có thỏa thuận), nếu hư hỏng, thiệt hại, mất mát phải bồi
thường, yêu cầu khách hàng vay cung cấp thông tin về thực trạng bất động
sản thế chấp.
-Khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ bất động sản thế chấp
theo thỏa thuận trong trường hợp ngân hàng giữ bất động sản thế chấp, có
quyền yêu cầu bên vay nếu sử dụng khơng đúng mục đích làm giảm giá trị
bất động sản thế chấp phải ngừng sử dụng hoặc bổ sung bất động sản thế
chấp
-Xử lý bất động sản để thu hồi nợ theo quy định pháp luật

PHẠM BÍCH HÀ

- 10 -

KD BẤT ĐỘNG SẢN K47


Chuyên đề thực tập

GVHD: TS. Nguyễn Thế Phán

-Không được bán, trao đổi, tặng cho, cho thuê, cho mượn, góp vốn
liên doanh hoặc dùng bất động sản thế chấp để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ
khác (nếu ngân hàng giữ)
-Không được tiếp tục khai thác công dụng của bất động sản thế chấp
nếu việc tiếp tục khai thác có nguy cơ là mất giá trị, giảm sút giá trị bất
động sản trong trường hợp ngân hàng giữ
-Trả lại bất động sản thế chấp, giấy tờ về bất động sản thế chấp cho
khách hàng khi khách hàng hoàn thành nghĩa vụ bảo đảm, trong trường hợp
ngân hàng giữ

2.5 Các quy định về thế chấp bất động sản trong ngân hàng
Thế chấp trên cơ sở tuân thủ các quy định của pháp luật:
Luật đất đai 2003, luật Dân sự 2005, luật các tổ chức tín dụng, nghị
định 178/199/NĐ-CP ngày 29/12/1999 của chính phủ về bảo đảm tiền vay
của các tổ chức tín dụng, thông tư số 06/2000/TT- NHNN ngày 29/12/1999
của ngân hàng nhà nước về hướng dẫn thực hiện nghị định 178/1999/ NĐCP, thông tư 07/2003/TT-NHNN ngày 19/05/2003 của ngân hàng nhà nước
hướng dẫn thực hiện một số quy định về bảo đảm tiền vay của các tơt chức
tín dụng. Nhà nước quy định về phân loại bất động sản thế chấp, điều kiện
đối với bất động sản thế chấp, nguyên tắc bảo đảm tiền vay bằng bất động
sản thế chấp.
Cụ thể các tài liệu tham chiếu của ngân hàng trong quá trình định giá
bất động sản thế chấp nói chung và bất động sản thế chấp là nhà ở nói riêng
có thể kể đến là:
- Nghị định 85/2002/NĐ-CP ngày 25/10/2002 của chính phủ về sửa
đổi, bổ sung NĐ 178/1999/NĐ-CP của chính phủ về bảo đảm tiền vay của
các tổ chức tín dụng.
- Quyết định 05/1999/UBCNNN ngày 17/3/1999 của ủy ban chứng
khoán nhà nước
Ngồi ra cịn có các tài liệu nội bộ:
PHẠM BÍCH HÀ

- 11 -

KD BẤT ĐỘNG SẢN K47


Chuyên đề thực tập

GVHD: TS. Nguyễn Thế Phán

-Quy chế 238/QĐ-HĐQT ngày 23/02/2001 của chủ tịch hội đồng quản
trị ngân hàng thương mại cổ phần kĩ thương Việt Nam về nhận tài sản bảo
đảm.
- Quyết định 56/QĐ-HĐQT ngày 04/03/2003 của chủ tịch hội đồng
quản trị ngân hàng thương mại cổ phần kĩ thương Việt Nam về việc sửa đổi
quy chế 238/QĐ-HĐQT ngày 23/02/2001
- Quy trình nhận tài sản bảo đảm ban hành kèm theo Quyết định
00905/QĐ-TGĐ ngày 12/09/2003 của Tổng giám đốc
- Quyết định 00846/QĐ-TGĐ ngày 29/08/2002 cảu Tổng giám đốc
Việt Nam v/v ban hành Hướng dẫn cho vay đảm bảo bằng cầm cố chứng
khoán niêm yết
- Hướng dẫn xếp loại cổ phiếu niêm yết trên thị trường chứng khoán
tập trung học hành kèm theo Quyết định 00768/2003/QĐ-TGĐ ngày
01/08/2003 của Tổng giám đốc
- Quyết định số 667 ngày 22/07/2002 của Chủ tịch Hội đồng quản trị
ngân hàng TMCP Kỹ Thương Việt Nam v/v ban hành quy định về việc
nhận tài sản đảm bảo là động sản và bất động sản trong tồn hệ thống
Techcombank
- Quy trình tín dụng áp dụng tại TTKD Hội sở và các chi nhánh
- Hướng dẫn nhận tài sản đảm bảo, bao gồm:
 Hướng dẫn nhận cầm cố giấy tờ có giá
 Hướng dẫn nhận tài sản đảm bảo là động sản
 Hướng dẫn nhận tài sản đảm bảo là bất động sản
 Hướng dẫn nhận tài sản đảm bảo là quyền đòi nợ và LC xuất khẩu
 Hướng dẫn nhận tài sản đảm bảo hình thành từ vốn vay
- Quy định đăng kí về giao dịch đảm bảo
2.6 Vai trò và ý nghĩa của hoạt động cho vay thế chấp-Thế chấp bất động sản góp phần phát triển nền kinh tế xã hội thông
qua việc cho vay vốn thuận tiện cho việc phục vụ sản xuất kinh doanh.
PHẠM BÍCH HÀ

- 12 -

KD BẤT ĐỘNG SẢN K47


Chuyên đề thực tập

GVHD: TS. Nguyễn Thế Phán

-Đối với ngân hàng góp phần tăng tài sản ngân hàng, thúc đẩy tốc độ
chu chuyển vốn, tạo lợi nhuận cho ngân hàng, tạo điều kiện để hệ thống
ngân hàng tăng cả về quy mơ và chất lượng, góp phần quản lí khối lượng
tiền tệ lưu thông.
-Nâng cao khả năng quản lý nhà đất của các cơ quan chức năng vì khi
tiến hành hoạt động thế chấp bất động sản phải có đầy đủ hồ sơ điều này
thúc đẩy tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu
nhà ở.
-Khi nền kinh tế càng phát triển, nhu cầu phát triển sản xuất kinh
doanh ngày càng tăng cao, điều này tất yếu dẫn đến hoạt động cho vay có
thế chấp tài sản trở nên phổ biến thúc đẩy bất động sản phát triển.
II Định giá bất động sản thế chấp
1 Khái niệm về định giá bất động sản thế chấp
1.1 Định giá bất động sản thế chấp
Có nhiều khái niệm về định giá bất động sản trên thế giới, ở đây ta đề
cập đến khái niệm phổ biến nhất như sau:
“ Định giá là một nghệ thuật hoặc khoa học về xác định giá trị của bất
động sản cho mục đích cụ thể ở một thời điểm nhẩt định, có tính đến các
đặc điểm của bất động sản và các nhân tố kinh tế tiềm ẩn trong thị trường
bất động sản, bao gồm cả lĩnh vực đầu tư.
+ Tính khoa học: là việc phân tích dữ liệu, tính tốn về mặt tốn học

các giá trị bất động sản.
+ Tính nghệ thuật: là những kỹ năng nắm được thông tin, đưa ra các
đánh giá và hình thành các quan điểm riêng.”
Theo điều 4 pháp lệnh giá của Việt Nam ngày 8/5/2002
“Định giá tài sản là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị tài sản phù
hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn,
thông lệ quốc tế”

PHẠM BÍCH HÀ

- 13 -

KD BẤT ĐỘNG SẢN K47


Chuyên đề thực tập

GVHD: TS. Nguyễn Thế Phán

Định giá bất động sản là tính tốn về tài sản về giá trị của các quyền
sở hữu bất động sản cụ thể bằng hình thức tiền tệ cho một mục đích đã
được xác định rõ ràng trong những điều kiện của một thị trường nhất định
với những phương pháp phù hợp.
1.2 Nhân tố ảnh hưởng tới định giá bất động sản thế chấp
-Các yếu tố tự nhiên
 Vị trí bất động sản: nằm trên các trục lộ giao thông quan trọng quan
trọng lại có giá trị cao hơn
 Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lơ đất tối ưu khi nó thỏa
mãn một loại nhu cầu cụ thể của đa số dân cư trong vùng sẽ có giá trị cao
hơn

 Bất động sản nằm ở nơi có địa hình thuận lợi thì giá sẽ cao hơn và
ngược lại
 Đặc điểm trên mặt đất và dưới lòng đất (độ dày lớp bề mặt, tính chất
thổ nhưỡng, tính chất vật lí…), tình trạng môi trường ra sao. Mức độ ảnh
hưởng của các yếu tố trên đến giá trị bất động sản tùy thuộc vào mục đích
sử dụng đất.
-Các yếu tố kinh tế: nếu bất động sản có khả năng tạo thu nhập cao,
tính hữu dụng cao thì giá chuyển nhượng của nó càng cao và ngược lại, hệ
thống tiện nghi càng đầy đủ và chất lượng càng tốt thì càng làm cho giá trị
bất động sản gia tăng. Cầu bất động sản trên thị trường càng cao thì giá
càng cao và ngược lại.
-Các yếu tố xã hội: chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ dân trí,
an ninh, tập qn,…
-Các yếu tố pháp lí liên quan đến bất động sản: bất động sản có đầy đủ
giấy tờ pháp lí hợp lệ thì tất nhiên giá sẽ cao hơn giá bất động sản không
hợp lệ, các bất động sản phụ thuộc vào các quy định về xây dựng và kiến
trúc gắn với bất động sản, các hạn chế về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và
cơng trình xây dựng khác gắn với bất động sản.
PHẠM BÍCH HÀ

- 14 -

KD BẤT ĐỘNG SẢN K47


Chuyên đề thực tập

GVHD: TS. Nguyễn Thế Phán

-Các yếu tố chung bên ngồi như: thay đổi về đường lối chính sách

của nhà nước (chính sách khuyến khích đầu tư bên ngồi vào địa phương,
chính sách cho phép Việt Kiều mua bất động sản tại Việt Nam, chính sách
thuế, tín dụng, lạm phát…)
1.3 Đặc trưng cơ bản của định giá bất động sản thế chấp
Đất đai, thành phần cơ bản của bất động sản thuộc sở hữu nhà nước
nên việc thẩm định giá đất phải gắn liền với các quy định của nhà nước về
chế độ quản lí, chế độ sử dụng từng loại đất, đồng thời định giá đất phải
gắn quyền và nghĩa vụ đặc biệt là nghĩa vụ tài chính của người được nhà
nước giao đất, cho thuê đất.
Bất động sản là tài sản không thể di dời được nên trong q trình thẩm
định buộc phải có giai đoạn khảo sát, điều tra thực địa tại nơi bất động sản
tọa lạc.
2 Các căn cứ và nguyên tắc định giá bất động sản cơ bản
2.1 Các căn cứ định giá
a. Căn cứ vào bản thân các yếu tố của bất động sản
-Căn cứ các yếu tố cấu thành nên giá trị của bất động sản gồm:
Các yếu tố cơ bản của quá trình lao động: sức lao động, tư liệu lao
động, đất đai và các nguồn lực khác
Kết tinh của các yếu tố vật chất: nguyên vật liệu, trang thiết bị
Các yếu tố thuộc về tài ngun mơi trường có ảnh hưởng rất lớn tới
giá trị bất động sản: mặt bằng, vị trí trong khơng gian, mơi trường kinh tế,
xã hội, tự nhiên…
-Căn cứ vào cơng dụng, mục đích sử dụng khai thác bất động sản:
chính là sử dụng cao nhất tốt nhất của bất động sản tức là bất động sản
được sử dụng hợp lí về vật chất và phù hợp về pháp lí để tạo ra khả năng
sinh lời cao nhất cho chủ sỏ hữu vào thời điểm định giá.

PHẠM BÍCH HÀ

- 15 -

KD BẤT ĐỘNG SẢN K47


Chuyên đề thực tập

GVHD: TS. Nguyễn Thế Phán

-Căn cứ vào hình thái hiện tại của bất động sản: về kết cấu, kiến trúc
của bất động sản, sự bền chắc của bất động sản, tính mỹ thuật của bất động
sản, tâm lý liên quan đến bản thân hiện tại của bất động sản
-Căn cứ vào sổ sách kế toán, hồ sơ, chứng từ theo dõi, quản lí tài sản
-Căn cứ vào vị trí và mức độ ảnh hưởng của vị trí
Xem xét địa điểm xa hay gần trung tâm
Xem xét mối quan hệ của bất động sản trong tổng thể các bất động sản
khác để thấy vị trí của bất động sản đối với bất động sản khác đóng vai trị
như thế nào?...
b. Căn cứ điều kiện thị trường
-Sự cạnh tranh của thị trường: cạnh tranh trong sử dụng cao nhất, tốt
nhất, cạnh tranh trong cung- cầu, giữa cung- cầu, cạnh tranh trong nội bộ
vùng, trong khu vực và giữa các khu vực trong nước tai thời điểm định giá,
cạnh tranh trong sự phù hợp với thị hiếu tiêu dùng. Tất cả những yếu tố đó
đều được tính đến khi định giá.
-Những yếu tố của nền kinh tế: thay đổi trong chính sách đất đai, nhà
ở, sự tăng trưởng và phát triển kinh tế, sự biến động của thị trường bất động
sản, sự thay đổi của nhu cầu vật chất, văn hóa tinh thần của người dân, sự
thay đổi trong thị hiếu của người tiêu dùng …tất cả những yếu tố đó đều
ảnh hưởng đến giá trị bất động sản.
-Quan hệ cung cầu ảnh hưởng đến kết quả định giá. Cung độc quyền
hay cạnh tranh, ngắn hạn hoặc dài hạn vì vậy giá trị bất động sản cũng khác

nhau
Cầu cho người tiêu dùng thì giá trị bất động sản phụ thuộc vào công
dụng của bất động sản, cầu cho nhà đầu tư thì giá trị bất động sản phụ
thuộc vào giá trị kì vọng mang lại từ bất động sản. Giá trị thị trường ở thời
điểm định giá của tài sản tương tự chuyển nhượng, giá tham khảo của các
cơ quan định giá

PHẠM BÍCH HÀ

- 16 -

KD BẤT ĐỘNG SẢN K47


Chuyên đề thực tập

GVHD: TS. Nguyễn Thế Phán

c. Căn cứ pháp lí
Các yếu tố liên quan đến bất động sản: các bộ luật đất đai, nghị định,
thông tư liên quan đến các chính sách về thuế, tài chính bất động sản…tất
cả những điều này ảnh hưởng đến việc định giá bất động sản.
Các yếu tố liên quan đến bất động sản mà nó quy định chung: các
chính sách về thuế, giá, tăng trưởng kinh tế, ưu đãi đầu tư…
2.2 Các nguyên tắc định giá
a. Nguyên tắc sử dụng tốt nhất hiệu quả nhất của bất động sản
Là đạt được mức sử dụng tối đa về bất động sản cho phép về mặt kĩ
thuật phù hợp với quy hoạch sử dụng đất và các quy định của pháp luật bảo
đảm cho bất động sản có giá trị cao nhất tạo ra lãi ròng hay giá trị thuần lớn
nhất vào ngày thẩm định giá.

b. Nguyên tắc sử dụng phù hợp
Tức là phù hợp với quần thể bất động sản xung quanh, phù hợp với
các quy định của pháp luật trong sử dụng và trong xây dựng, phù hợp với
cầu thị trường.
d. Nguyên tắc thay thế
Khi có hai tài sản có tính hữu ích như nhau, tài sản nào chào bán ở
mức giá thấp hơn thì tài sản đó sẽ được bán trước
e. Nguyên tắc đóng góp
Giá trị của một bộ phận cụ thể trong bất động sản được đo lường bằng
sự đóng góp của nó tới giá trị của tồn bộ bất động sản
f. Nguyên tắc cân bằng
Giá trị bất động sản tạo ra và bền vững khi các yếu tố tác động đến bất
động sản ở trạng thái cân bằng, sự kết hợp giữa đất và cơng trình ở mức tối ưu
g. Nguyên tắc thay đổi
Giá trị bất động sản luôn thay đổi theo sự thay đổi của các yếu tố trong
thị trường, thay đổi theo thời gian sử dụng, thay đổi theo các nhân tố xã

PHẠM BÍCH HÀ

- 17 -

KD BẤT ĐỘNG SẢN K47


Chuyên đề thực tập

GVHD: TS. Nguyễn Thế Phán

hội, kinh tế, chính trị, mơi trường… tác động và trong thời gian ngắn không
kéo dài

l. Nguyên tắc cung cầu
Giá trị thị trường được xác định bởi sự tác động qua lại của các lực
lượng cung cầu trên thị trường vào ngày thẩm định giá. Khi thẩm định giá
thì các lực lượng thị trường phải được phân tích, đánh giá cẩn thận.
h. Nguyên tắc cạnh tranh
Lợi nhuận sẽ khuyến khích cạnh tranh, lợi nhuận siêu ngạch sẽ thu hút
người tham gia thị trường vì thế có thể làm giảm lợi nhuận
i. Ngun tắc dự báo
Giá trị của bất động sản có thể được xác định bằng khả năng sinh lời
trong tương lai, chúng ta có thể dự đốn được qua các thị phần tham gia thị
trường các yếu tố ảnh hưởng đến giá
j. Nguyên tắc ngoại ứng
Giá trị của bất động sản chịu tác động của các yếu tố bên ngồi nó và
ngược lại những chi phí làm tăng chi phí bất động sản thì mới làm giá bất
động sản tăng lên và có những cái khơng có chi phí vẫn làm giá bất động
sản tăng lên.
3 Nội dung và các phương pháp định giá bất động sản cho vay thế
chấp
Có 5 phương pháp được áp dụng để định giá bất động sản:
 Phương pháp so sánh
 Phương pháp chi phí
 Phương pháp vốn hóa
 Phương pháp thặng dư
 Phương pháp lợi nhuận
Thơng thường có 5 phương pháp định giá bất động sản nhưng chỉ sử dụng
ba phương pháp so sánh, phương pháp chi phí và phương pháp thu nhập là
chủ yếu.
PHẠM BÍCH HÀ

- 18 -

KD BẤT ĐỘNG SẢN K47


Chuyên đề thực tập

GVHD: TS. Nguyễn Thế Phán

3.1 Phương pháp định giá so sánh
* Khái niệm:
Là phương pháp xác định giá trị bất động sản mục tiêu bằng cách so
sánh một cách trực tiếp với các bất động sản tương tự đã được giao dịch
trên thị trường nhằm tìm ra giá trị của bất động sản mục tiêu từ các giao
dịch trước đó.
Phương pháp so sánh được xây dựng trên việc tuân thủ nguyên tắc
thay thế.
* Trình tự tiến hành của phương pháp này như sau:
Bước 1: Tìm kiếm thơng tin những bất động sản được bán trong thời
gian gần đây, có thể so sánh với bất động sản mục tiêu cần định giá về kiểu
cách, về điều kiện, về vị trí…
Bước 2: Tiến hành kiểm tra các bất động sản so sánh để xác định giá
trị của chúng và để bảo đảm rằng các bất động sản này có thể so sánh được
Bước 3: Lựa chọn một số bất động sản có thể so sánh được thích hợp
nhất để tiến hành phân tích. Các bất động sản này phải trong cùng một khu
vực thị trường, nếu khách thị trường yếu tố vĩ mơ bên ngồi sẽ tác động
khác. Để giảm thiểu những định kiến chủ quan của người định giá sử dụng
một số phương pháp phân tích, thống kê, xác suất để tiến hành phân tích số
liệu. Lựa chọn đơn vị so sánh cho phù hợp đồng nhất trong tất cả mọi bất
động sản
Bước 4: Phân tích các giá bán xác định sự khác nhau tốt hơn hoặc xấu

hơn của mỗi bất động sản so sánh với bất động sản mục tiêu
Bước 5: So sánh với bất động sản mục tiêu bằng cách sử dụng các yếu
tố so sánh và điều chỉnh giá trị của mỗi so sánh với bất động sản mục tiêu.
Thực hiên hòa hợp chỉ số giá trị từ phân tích các bất động sản so sánh. Ước
tính giá trị của bất động sản mục tiêu trên cơ sở các giá bán của các bất
động sản so sánh sau khi đã điều chỉnh .
* Ưu nhược điểm của phương pháp định giá so sánh
PHẠM BÍCH HÀ

- 19 -

KD BẤT ĐỘNG SẢN K47


Chuyên đề thực tập

GVHD: TS. Nguyễn Thế Phán

Ưu điểm:
- Đây là phương pháp định giá đơn giản, ít gặp khó khăn về mặt kỹ
thuật do khơng phải tính tốn nhiều.
- Phương pháp này thể hiện sự đánh giá của thị trường, giá trị của bất
động sản cần định giá dựa trên giá trị của các bất động sản tương tự đã giao
dịch trên thị trường
- Là phương pháp cơ sở, hay là đầu vào của các phương pháp khác.
Kết quả này dễ được khách hàng chấp nhận và có cơ sở pháp lý vững chắc
và dễ được khách hàng chấp nhận
Nhược điểm:
- Đây là phương pháp đơn giản nhưng nhiều cạm bẫy, nếu người định
giá đặt quá nhiều tin tưởng vào các bằng chứng thị trường nhưng đã quên

mất nhưng bằng chứng đó phản ánh điều gì đã xảy ra trong thị trường.
- Khi thị trường yếu, không đủ bằng chứng thì việc áp dụng phương
pháp này rất hạn chế.
- Phân tích so sánh các bất động sản lớn tạo thu nhập rất khó.
- Khi các điều kiện kinh tế và pháp lý thay đổi nhanh chóng làm hạn
chế tính thực tiễn của phương pháp.
- Đối với những bất động sản lần đầu được đổi mới trong khu vực
hoặc những bất động sản chun dùng cụ thể sẽ khơng có số liệu để so
sánh.
- Để đảm bảo tính thực tiễn của kết luận cần thận trọng đối với nguồn
gốc số liệu và các đặc điểm của cơ sở dữ liệu.
- Người định giá phải xác định và phân tích được điểm mạnh, điểm
yếu của số liệu đã thu thập và sử dụng trong phân tích so sánh. Tất cả
những yếu tố và quan điểm phù hợp phải được đưa ra trong báo cáo định
giá.

PHẠM BÍCH HÀ

- 20 -

KD BẤT ĐỘNG SẢN K47