ĐÁNH GIÁ HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY TNHH MỘT THÀNH VIÊN THẨM ĐỊNH GIÁ E XIM

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN

BÁO CÁO TỐT NGHỆP

ĐỀ TÀI

ĐÁNH GIÁ HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT
ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY TNHH MỘT THÀNH
VIÊN THẨM ĐỊNH GIÁ E XIM

: LÊ
THỊ HÒA
BỘ GIÁO DỤCSVTH
VÀ ĐÀO
TẠO
MSSV
: 07135026
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
THÀNH
PHỐ HỒ CHÍ MINH
: DH07TB
BỘ GIÁO DỤCLỚP
VÀ ĐÀO
TẠO
NGÀNH : QUẢN LÝ THỊ TRƯỜNG BĐS

TP Hồ Chí Minh – Tháng 8 năm 2011

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN
BỘ MÔN KINH TẾ ĐẤT & BẤT ĐỘNG SẢN

LÊ THỊ HÒA

ĐÁNH GIÁ HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT
ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY TNHH MỘT THÀNH VIÊN
THẨM ĐỊNH GIÁ E XIM

Giáo viên hướng dẫn: Ths. Bùi Xuân Nhã
(Địa chỉ cơ quan: Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh)

Ký tên: ………………………………

TP HCM - Tháng 8 năm 2011


LỜI CẢM ƠN
Trên con đường đi đến tương lai, đó là một quãng thời gian dài đầy
gian nan thử thách, đôi khi là nụ cười cho những thành quả mà đã nổ
lực đạt được thì cũng có những giọt nước mắt cho nỗi buồn, của những
lần thất bại, của những khó khăn về vật chất cũng như tinh thần. Nhưng,
vượt lên trên tất cả chính là tinh thần mong muốn được học. Tôi chắc
rằng, những ai đã đi trên con đường chinh phục đỉnh cao kiến thức thì
cũng đã có hơn một lần cảm giác giống tôi.
Để bước đi trên con đường đầy gian nan đó, luôn luôn có những ánh
mắt dõi theo từng bước đi của tôi, là chỗ dựa vững chắc, là nghị lực
giúp tôi vươn lên sau mỗi lần khó khăn. Đó là cha mẹ tôi, là những

người cô, người thầy.
Để đạt được kết quả như hôm nay, điều đầu tiên con xin bày tỏ lòng
biết ơn sâu sắc đến ba, mẹ, người đã ân cần nuôi dưỡng, dạy dỗ con nên
người, hết lòng chăm lo và tạo mọi điều kiện thuận lợi cho con trong
suốt chặng đường học tập.
Em xin chân thành cảm ơn quý thầy cô trường Đại học nông lâm,
thầy cô khoa Quản Lý Đất Đai và Bất Động Sản, đã truyền đạt cho em
những kiến thức quý báu trong suốt 4 năm học tại trường.
Và trong khoảng thời gian tiến hành thực hiện luận văn tốt nghiệp
này, em xin chân thành cảm ơn đến :
Thầy Bùi Xuân Nhã, khoa kinh tế trường Đại Học Nông Lâm TP
HCM đã tận tình hướng dẫn, chỉ bảo em thực hiện đề tài.
Xin gửi lời cảm ơn chân thành đến : Chị Trinh cùng các anh chị
trong công ty TNHH Một Thành Viên Thẩm Định Gía E Xim đã tạo điều
kiện cho em được học hỏi và tiếp thu nhiều kiến thức từ thực tiễn.
Đồng gửi lời cảm ơn chân thành đến anh Hiếu cùng các anh chị
trong công ty TNHH XD & Địa Ốc Đất Thịnh Vượng.
Cuối cùng hòa muốn gửi lời cảm ơn đến các bạn lớp DH07TB đã
đồng hành cùng hòa trong suốt 4 năm học tập. Chúc các bạn đạt thành
tích cao.
TP HCM, Ngày 15 tháng 08 năm 2011
Sinh Viên : Lê Thị Hòa


TÓM TẮT
Sinh viên thực hiện: Lê Thị Hòa, Khoa Quản lý Đất đai & Bất động sản,
Trường Đại Học Nông Lâm TP. Hồ Chí Minh.
Đề tài: Đánh Gía Hoạt Động Thẩm Định Gía Bất Động Sản Tại Công Ty
TNHH Một Thành Viên Thẩm Định Gía E Xim
Giáo viên hướng dẫn: Ths. Bùi Xuân Nhã, Bộ môn , Khoa Kinh tế Trường Đại

Học Nông Lâm TP. Hồ Chí Minh.
Nội dung tóm tắt của báo cáo:
Thị trường BĐS là một trong những thị trường hàng hóa, dịch vụ, tài chính,
sản xuất quan trọng trong nền kinh tế, xã hội của mỗi quốc gia. Hoạt động của nó đã
góp một phần đáng kể vào ngân sách nhà nước. Tuy nhiên, thời gian qua giá cả đất đai
luôn biến động phức tạp và thiếu minh bạch đã gây ra nhiều thất thoát lớn cho nền
kinh tế. Do đó hoạt động thẩm định giá BĐS được coi là một trong những giải pháp
thiết thực nhằm quản lý tốt hơn nữa hoạt động của ngành này và đưa nó vào khuôn
khổ thống nhất.
Cơ sở của vấn đề nghiên cứu là các lý thuyết về BĐS, thị trường BĐS, các
khái quát về thẩm định giá BĐS và các văn bản pháp luật chi phối hoạt động thẩm
định giá cũng như các đặc điểm cụ thể của BĐS thẩm định.
Nội dung nghiên cứu chính là đánh gía hoạt động thẩm định giá bất động sản
tại công ty TNHH Một Thành Viên thẩm định giá E Xim. Phương pháp chủ yếu được
sử dụng là phương pháp chi phí để xác định giá trị còn lại của công trình xây dựng và
phương pháp so sánh thị trường trên cơ sở những điểm tương đồng và không tương
đồng giữa BĐS thẩm định và BĐS so sánh, định ra một mức giá tương đối chính xác
với độ tin cậy cao, khắc phục tình trạng giá ảo do nhà “đầu cơ” tự quy định.
Đề tài thực hiện với thời gian 4 tháng và đã được một số kết quả sau:
- Đánh giá được phần nào ưu điểm và hạn chế nhất định của hoạt động thẩm
định giá tại công ty
- Hiểu và vận dụng quá trình thẩm định giá BĐS kết hợp với việc áp dụng
các phương pháp định giá để tiến hành định giá cho từng mục đích cụ thể và cho từng
BĐS cụ thể.
- Biết được nhu cầu về dịch vụ thẩm định giá thông qua kết quả thẩm định
giá của công ty.
Trên cơ sở đó đề xuất ra một số giải pháp nhằm nâng cao hoạt động thẩm
định giá. Tuy nhiên bài làm còn nhiều giới hạn và hạn chế cả về kết quả thẩm định, lẫn
phương pháp thẩm định giá, rất mong nhận được sự đóng góp ý kiến của quý thầy cô.

MỤC LỤC

Trang
ĐẶT VẤN ĐỀ
* Tính cấp thiết của đề tài........................................................................................... 1
* Mục tiêu nghiên cứu ............................................................................................... 2
* Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ........................................................................... 2
PHẦN I TỔNG QUAN .................................................................................................. 3
I.1 Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu .................................................................. 3
I.1.1 Cơ sở khoa học................................................................................................... 3
I.1.1.1 Một số vấn đề về Bất Động Sản..................................................................... 3
1. Khái niệm về Bất Động Sản ................................................................................. 3
2. Phân loại ............................................................................................................... 3
3. Thuộc tính của Bất Động Sản .............................................................................. 4
4. Đặc trưng của bất động sản .................................................................................. 4
5. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản .................................................... 5
I.1.1.2 Một số vấn đề về thị trường bất động sản .................................................... 6
1. Khái niệm về thị trường bất động sản .................................................................. 6
2. Phân loại ............................................................................................................... 7
3. Đặc trưng .............................................................................................................. 8
4. Vị trí và vai trò của thị trường bất động sản với nền kinh tế Quốc Dân .............. 9
5. Các thành phần của thị trường bất động sản ......................................................10
I.1.1.3 Một số vấn đề về thẩm định giá bất động sản ...........................................11
1. Khái niệm ...........................................................................................................11
2. Vị trí và vai trò của thẩm định giá trong hệ thống quản lý nhà nước ................12
3. Cơ sở giá trị ........................................................................................................12
4. Các nguyên tắc thẩm định giá ............................................................................13
5. Mục đích thẩm định giá .....................................................................................16
6. Phương pháp thẩm định giá ...............................................................................17

I.1.2 Cơ sở pháp lý ...................................................................................................23
I.1.3 Cơ sở thực tiễn .................................................................................................24


I.2 Giới thiệu về công ty TNHH Một Thành Viên Thẩm Định Gía E XIM .......25
I.2.1 Khái quát chung ..............................................................................................25
I.2.2 Các dịch vụ của công ty ..................................................................................26
I.2.3 Quá trình hình thành và phát triển của công ty...........................................26
I.2.4 Điều kiện và tình hình hoạt động của công ty ..............................................27
I.2.5 Cơ cấu tổ chức của công ty .............................................................................27
I.3 Nội dung, phương pháp, quy trình thực hiện ..................................................28
I.3.1 Nội dung nghiên cứu .......................................................................................28
I.3.2 Phương pháp nghiên cứu ................................................................................28
I.3.3 Quy trình thực hiện .........................................................................................28
PHẦN II KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ......................................................................... 29
II.1 Những kết quả công ty đã đạt được ................................................................29
II.1.1 Doanh thu .......................................................................................................29
II.1.2 Hồ sơ thẩm định giá tại công ty ....................................................................29
II.2 Hoạt động thẩm định giá bất động sản tại công ty ........................................33
II.2.1 Cơ cấu tổ chức thẩm định giá tại công ty ....................................................33
II.2.2 Quy trình thẩm định giá tại công ty Exima.................................................33
II.2.3 Phương pháp thẩm định giá .........................................................................38
II.2.4 Kết quả thẩm định giá ...................................................................................43
II.3 Định giá bất động sản cụ thể............................................................................44
II.3.1 Những thông tin cơ bản .................................................................................44
I.3.2 Những căn cứ pháp lý để thẩm định giá .......................................................44
II.3.3 Mô tả bất động sản thẩm định ......................................................................45
1. Pháp lý tài sản thẩm định ...................................................................................45
2. Đặc điểm tài sản thẩm định về mặt kỹ thuật ......................................................45
II.3.4 Kết quả khảo sát hiện trường và thu thập thông tin ..................................46

II.3.5 Cơ sở xác định giá trị.....................................................................................47
II.3.6 Ứơc tính giá trị còn lại của TSSS và TSTĐ .................................................47
II.3.7 Phân tích và định lượng các chỉ tiêu khác biệt ...........................................48
II.3.8 Ước tính giá trị QSDĐ của TSTĐ ................................................................50
II.3.9 Những vấn đề có liên quan và hạn chế của kết quả thẩm định .................51


II.4 Đánh giá và đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hoạt động TĐG ......51
II.4.1 Đánh giá hoạt động thẩm định giá bất động sản tại công ty .....................51
1. Về khả năng cung cấp dịch vụ ...........................................................................52
2. Về công tác xây dựng và lưu trữ thông tin phục vụ định giá .............................52
3. Về quy trình thẩm định ......................................................................................52
4. Về phương pháp thẩm định ................................................................................53
5. Về đội ngũ chuyên viên thẩm định giá ..............................................................53
II.4.2 Một số đề xuất nhằm nâng cao hoạt động thẩm định giá ..........................54
1. Về khả năng cung cấp dịch vụ và đào tạo đội ngũ chuyên viên thẩm định giá .54
2. Về công tác xây dựng và lưu trữ thông tin phục vụ định giá .............................54
3. Về quy trình thẩm định giá ................................................................................54
4. Về phương pháp thẩm định giá ..........................................................................55
PHẦN III KẾT LUẬN – KIẾN NGHỊ ...................................................................... 56


DANH SÁCH CÁC CHỮ VIẾT TẮT
BĐS

: Bất động sản

QSDĐ

: Quyền sử dụng đất

QSH

: Quyền sở hữu

TĐG

: Thẩm định giá

XHCN

: Xã hội chủ nghĩa

CTXD

: Công trình xây dựng

TP HCM : Thành phố Hồ Chí Minh
TNHH

: Trách nhiệm hữu hạn

TSSS

: Tài sản so sánh

TSTĐ

: Tài sản thẩm định

CLCL

: Chất lượng còn lại

GDP

: Gross Domestic Product (Tổng sản lượng nội địa)

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 1: Số lượng hồ sơ thẩm định giá theo tháng ............................................................. 30
Bảng 2: Số lượng hồ sơ phân loại theo đối tượng khách hàng ......................................... 31
Bảng 3: Số hồ sơ phân loại theo loại hình BĐS và giá trị hợp đồng ............................... 31
Bảng 4: Số lượng hồ sơ phân loại theo mục đích thẩm định giá...................................... 32
Bảng 5: Đơn giá xây dựng của Công ty Cổ Phần xây lắp công trình đường sông Miền
Nam .......................................................................................................................................... 39
Bảng 6: Phân loại tuổi thọ cấp nhà ...................................................................................... 40
Bảng 7: Mô tả các tài sản so sánh ........................................................................................ 46
Bảng 8: Tỷ lệ phần trăm chất lượng còn lại tài sản thẩm định ......................................... 47
Bảng 9: Gía trị còn lại và đơn giá QSDĐ của TSSS ......................................................... 48
Bảng 10 : Tổng hợp các tài sản xây dựng hệ số điều chỉnh quy mô diện tích ............... 49
Bảng 11: Tổng hợp hệ số quy mô diện tích ........................................................................ 50
Bảng 12: So sánh TSTĐ và TSSS với giả định là đất trống ............................................. 50
Bảng 13: Điều chỉnh tài sản thẩm định và tài sản so sánh ................................................ 50
Bảng 14: Gía trị bất động sản ước tính................................................................................ 51


DANH MỤC SƠ ĐỒ, BIỂU ĐỒ & HÌNH
Biểu đồ 1: Số lượng hồ sơ thẩm định giá tại E xim ........................................................... 30
Biểu đồ 2: Số lượng hồ sơ thẩm định giá phân loại theo tháng ....................................... 30
Biểu đồ 3 : Số lượng hồ sơ phân loại theo đối tượng khách hàng ................................... 31

Biểu đồ 4: Phân loại các tài sản theo mục đích thẩm định giá ......................................... 32
Sơ đồ 1: Cơ cấu tổ chức của công ty ................................................................................... 27
Sơ đồ 2: Cơ cấu tổ chức thẩm định giá tại công ty ............................................................ 33
Sơ đồ 3: Quy trình thẩm định giá của E Xim ..................................................................... 36
Sơ đồ 4: Quy trình thẩm định giá của công ty Hoàng Quân............................................ 37
Sơ đồ 5: Quy trình thẩm định giá của công ty Quản Lý Nợ & Khai Thác Tài Sản
Sacombank (SBA).................................................................................................................. 38
Hình 1: Hiện trạng căn nhà số 70, Phước Bình, Q9 .......................................................... 44

DANH MỤC PHỤ LỤC
Phụ lục 1 : Bảng hướng dẫn xác định tỷ lệ còn lại của các kết cấu chính
Phụ lục 2 : Bảng tỷ lệ giá trị của kết cấu chính so với tổng giá trị của ngôi nhà
Phụ lục 3 : Mẫu phiếu báo cáo kết quả định giá của công ty E Xim
Phụ lục 4 : Mẫu phiếu báo cáo kết quả định giá của công ty Hoàng Quân


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Lê Thị Hòa

ĐẶT VẤN ĐỀ

* Tính cấp thiết của đề tài
Cùng với sự phát triển của nền kinh tế thị trường hoạt động thẩm định giá, một
hoạt động dịch vụ mang tính chuyên nghiệp ngày càng phát triển và tăng tầm quan
trọng đối với nền kinh tế của mỗi quốc gia. Sự cần thiết này không chỉ riêng đối với
những nước có nền kinh tế phát triển mạnh và nó còn quan trọng đối với nền kinh tế
của tất cả các nước trên thế giới. Việt Nam không nằm ngoài quy luật đó.
Thẩm định giá đã được hình thành và phát triển từ khá lâu, nhưng ở Việt Nam đây
là nghề hết sức mới mẻ. Do vậy những tiêu chuẩn riêng cho nghề thẩm định giá ở Việt

Nam cũng như vấn đề pháp lý có liên quan đến nghề thẩm định giá mới chỉ đang trong
quá trình hình thành và hoàn thiện.
Đặc trưng nổi bật của thị trường bất động sản nước ta trong những năm gần đây
là liên tục xảy ra các đợt sốt giá, nhất là sự tăng giá ảo do các hoạt động đầu cơ gây ra
khiến cho giá cả bất động sản cao gấp nhiều lần giá trị thực tế, với tốc độ tăng chóng
mặt, tạo nên một vòng xoáy, một cuộc chạy đua về giá chưa thấy điểm dừng, không
tuân theo quy luật kinh tế thị trường, đi ngược với mục tiêu phát triển thị trường bất
động sản lành mạnh của nhà nước.
Việc giá cả bất động sản trên thị trường biến động mạnh, tách ly khỏi giá trị thực
quá lớn đã gây ra nhiều hậu quả tiêu cực, làm thất thoát ngân sách nhà nước mỗi năm
hàng nghìn tỷ đồng, ảnh hưởng đến khả năng thu hút đầu tư, đến sự phát triển kinh tế
và tác động trực tiếp đến khả năng cải thiện chỗ ở của phần lớn những người có thu
nhập thấp, người nghèo đô thị.
Nhu cầu thẩm định giá bất động sản là một nhu cầu lớn của xã hội. Thẩm định giá
là môi trường giúp cho người mua và người bán hiểu rõ được bản chất của bất động
sản được giao dịch trên thị trường về các đặc điểm kinh tế kỹ thuật và về giá cả.
Một người muốn bán bất động sản thì luôn muốn giá phải cao, ngược lại người
mua lại muốn giá phải thấp. Trong điều kiện thị trường BĐS được xem là thiếu minh
bạch về thông tin như hiện nay thì càng thấy rõ hơn vai trò của thẩm định giá BĐS.
Trong khi giá cả thị trường BĐS hiện nay muôn hình vạn trạng, công việc thẩm định
giá đòi hỏi phải minh bạch, chính xác hơn để tránh thiệt thòi cho các bên.
Hiện nay có rất nhiều công ty thẩm định giá hoạt động không theo phương châm
cạnh tranh bằng chất lượng, dịch vụ mà hoạt động theo hướng làm sao kéo được nhiều
khách hàng về phía mình là đạt yêu cầu.
Đứng trước các vấn đề nêu trên em đã tiến hành “ ĐÁNH GIÁ HOẠT ĐỘNG
THẨM ĐỊNH THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY TNHH MỘT
THÀNH VIÊN THẨM ĐỊNH GIÁ E XIM ” để từ đó có một tầm nhìn chung về
hoạt động thẩm định giá. Để có những phát huy hoặc điều chỉnh về công tác định giá
hiện nay góp phần thúc đẩy phát triển thị trường BĐS một cách công khai, minh bạch.

Trang 1


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Lê Thị Hòa

* Mục tiêu nghiên cứu
Tìm hiểu và nắm bắt được các vấn đề liên quan đến hoạt động thẩm định giá bất
động sản tại công ty về quy trình, phương pháp thực hiện, đối tượng khách hàng…. từ
đó có các nhận xét, đánh giá cụ thể, đồng thời đưa ra các đề xuất, kiến nghị nhằm nâng
cao hiệu quả của loại hình dịch vụ này cho công ty.
Ứng dụng lý thuyết định giá vào thực tế.
* Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
 Đối tượng nghiên cứu
-

Bất động sản và hoạt động thẩm định giá của công ty

-

Một số phương pháp, quy trình, nguyên tắc thẩm định giá bất động sản được
sử dụng.

 Phạm vi nghiên cứu
-

Thời gian: Từ 10/04/2011 đến 10/07/2011

-

Không gian: Tại trụ sở chính của công ty TNHH Một Thành Viên Thẩm
Định Gía E Xim, 55A Nguyễn Chí Thanh, phường 9, Quận 5, TP HCM

- Đề tài chỉ tập trung nghiên cứu đánh giá hoạt động thẩm định giá cho mục
đích mua bán không xét đến các mục đích khác.

Trang 2


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Lê Thị Hòa

PHẦN I
TỔNG QUAN

I.1 Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu
I.1.1 Cơ sở khoa học
I.1.1.1 Một số vấn đề về Bất Động Sản
1. Khái niệm về Bất Động Sản
- Bất động sản là các tài sản không thể di dời được bao gồm
 Đất đai
 Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với
nhà, công trình xây dựng đó
 Các tài sản khác gắn liền với đất đai
 Các tài sản khác do pháp luật quy định
( Luật dân sự của nước Cộng Hòa XHCN Việt Nam năm 2005 – điều 174 )
- Bất động sản tồn tại dưới hai hình thức: Vật chất và Pháp lý
+ Vật chất bao gồm đất đai tự nhiên và những gì do con người tạo ra gắn liền với

đất. Đó là những vật hữu hình, có hình thể vật chất có thể nhìn thấy hay sờ nắm thấy,
nằm trên bề mặt, trong không trung hoặc dưới lòng đất.
+ Pháp lý bao gồm quyền, quyền lợi, lợi ích liên quan đến quyền sở hữu bất động
sản. Tất cả được gọi là “nhóm quyền năng” như quyền chiếm hữu, quyền sử dụng,
quyền định đoạt, quyền bán, cho thuê, thừa kế …
2. Phân loại
a) Bất động sản có đầu tư xây dựng
Bao gồm nhà ở, nhà xưởng và công trình thương mại – dịch vụ… Trong BĐS
có đầu tư xây dựng thì nhóm BĐS nhà đất (bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với
đất đai) là nhóm BĐS cơ bản, chiếm tỉ trọng rất lớn, tính chất phức tạp rất cao và chịu
ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan và khách quan. Nói chung nhóm BĐS này được
giao dịch trên thị trường nhiều nhất, dễ xảy ra biến động và có tác động rất lớn đến quá
trình công nghiệp hóa hiện đại hóa cũng như phát triển đô thị bền vững.
b) Bất động sản không thể đầu tư xây dựng
Chủ yếu là đất nông nghiệp hay các loại đất khác như: đất nuôi trồng thủy sản,
đất làm muối, đất rừng… loại này ít giao dịch trên thị trường.
c) Bất động sản đặc biệt
Là những bất động sản như: các công trình bảo tồn quốc gia, các di sản văn hóa
vật thể, nhà thờ, chùa, miếu, nghĩa trang… Nhóm này hầu như không tham gia giao
dịch trên thị trường BĐS.
Trang 3


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Lê Thị Hòa

3. Thuộc tính của Bất Động Sản
a) Tính bất động
Không như hàng hóa thông thường, bất động sản không thể di chuyển từ nơi

này đến nơi khác, mỗi bất động sản có một vị trí nhất định. Do đó, giá cả bất động sản
tùy thuộc vào địa đểm, vị trí mà nó tọa lạc và mang tính địa phương.
b) Tính đa dạng
Sự khác nhau về vị trí, hình thể, quy mô, diện tích, kích thước của thửa đất và
công trình trên đất tạo nên sự đa dạng hay tính không đồng nhất của bất động sản.
Thông thường không có bất động sản nào giống hệt nhau do đó giá cả bất động sản
gắn liền với đặc điểm cụ thể của bất động sản đó.
c) Tính khan hiếm
Diện tích đất đai hữu dụng là có hạn so với sự phát triển dân số. Đất đai hữu
dụng là đất đai có thể dùng để sinh sống, sản xuất được, do đó đất đai hữu dụng là có
hạn với sự phát triển của dân số. Sự phát triển đất đai hữu dụng luôn phải nằm trong sự
cân bằng với môi trường sinh thái, diện tích đất sản xuất và diện tích đất ở. Nhu cầu
đất đai và nhà ở của con người thường vượt quá mức so với sự phát triển của đất đai
hữu dụng chính điều này đã tạo nên sự khan hiếm trên thị trường bất động sản.
d) Tính bền vững
Đất đai cùng công trình trên đất thường có tính bền vững cao. Cuộc sống của
con người luôn gắn liền với BĐS nên việc xây dựng, cải tạo thường có mục đích sử
dụng hàng chục, hàng trăm năm. Do tính hữu dụng của đất đai cùng những công trình
trên đất luôn được cải tạo và bồi đắp nên bất động sản có đời sống kinh tế dài.
e) Có tính sở hữu chung
Luật đất đai 2003 quy định: “ đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước thống
nhất quản lý ”. Nhà nước xác lập quyền và lợi ích của người sử dụng đất và sở hữu tài
sản trên đất. Đây là điểm khác nhau giữa chế độ sở hữu đất đai ở Việt Nam khác với
các nước trên thế giới và là điểm cần lưu ý khi tiến hành thẩm định giá.
4. Đặc trưng của bất động sản
a) Khả năng co giãn của cung bất động sản kém
Tính khan hiếm của bất động sản tạo nên sự co giãn của cung bất động sản so
với nhu cầu phát triển dân số và sự biến động của giá cả. Khả năng kém co giãn này
thể hiện ở các mặt sau:
 Sự phát triển đất đai luôn bị hạn chế về điều kiện tự nhiên và môi trường

 Việc xây dựng các công trình trên đất đòi hỏi nhiều thời gian, công sức và
tiền bạc.
 Việc phân bố đất đai cho những mục đích sử dụng cụ thể phải tuân thủ quy
hoạch sử dụng đất đai trong từng thời kì

Trang 4


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Lê Thị Hòa

b) Thời gian mua bán dài, chi phí giao dịch cao
Bất động sản là tài sản quan trọng có giá trị cao đối với chủ sở hữu nên mọi
giao dịch liên quan tới bất động sản phải được cân nhắc cẩn thận, đòi hỏi nhiều thời
gian xem xét về mặt vật chất và pháp lý. Mặt khác thời gian mua bán còn tùy thuộc
vào thời gian của thủ tục chuyển quyền sở hữu theo quy định của pháp luật.
c) Khả năng chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt
Gía trị cao kèm theo thời gian mua bán dài dẫn đến khả năng chuyển hóa thành
tiền mặt kém linh hoạt. Bất động sản thường gắn liền với cuộc sống và sinh hoạt của
con người, trừ phi có nhu cầu thiết yếu chủ sở hữu mới chịu thay đổi. Khả năng này
thường được giải quyết bằng việc cầm cố, thế chấp thay vì phải bán để chuyển quyền
sở hữu.
d) Chịu sự can thiệp và quản lý chặt chẽ của nhà nước
Đất đai là nguồn tài nguyên quan trọng của mỗi quốc gia và gắn liền với đời
sống sinh hoạt của nhân dân. Mọi sự biến động của đất đai đều ảnh hưởng đến đời
sống kinh tế, chính trị của quốc gia đó nên nhà nước thường can thiệp và quản lý chặt
chẽ với việc sử dụng và chuyển đổi bất động sản.
5. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản
a) Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp

 Nhóm yếu tố pháp luật
- Tình trạng pháp lý của BĐS: giấy chứng nhận QSDĐ, QSH nhà ở
- Các hạn chế về quyền: hạn chế về QSDĐ, QSH nhà ở và các công trình khác
- Các chính sách quản lý đất đai của nhà nước: quy hoạch, quy định về xây dựng
 Nhóm yếu tố tự nhiên
- Vị trí BĐS: khả năng sinh lợi do vị trí bất động sản mang lại càng cao thì giá trị
bất động sản càng lớn. Những bất động sản ở khu vực trung tâm, ở gần ngã tư, ngã ba
thì có giá trị lớn hơn so với các bất động sản cùng loại ở khu vực khác hay những bất
động sản ở vị trí mặt tiền thì có giá trị cao hơn vị trí trong hẻm.
- Kích thước, hình thể, diện tích bất động sản…
- Địa hình bất động sản tọa lạc
- Đặc điểm trên và dưới lòng đất
- Môi trường sống
- Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro trong tự nhiên
 Nhóm yếu tố kinh tế
- Khả năng mang lại thu nhập từ bất động sản
- Những tiện nghi từ BĐS mang lại: hệ thống điện, nước, thông tin liên lạc…
 Nhóm yếu tố tâm lý – xã hội

Trang 5


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Lê Thị Hòa

- Những vấn đề liên quan đến phong thủy
- Tình trạng những người sống trong BĐS (trường hợp BĐS là nhà ở: tình trạng
sức khỏe, nghề nghiệp, việc làm…)
- Tình trạng kinh doanh của người đang sử dụng bất động sản: mức thu nhập

bình quân, hướng phát triển…
b) Các yếu tố liên quan đến thị trường
- Tính hữu dụng của bất động sản
- Nhu cầu loại bất động sản trên thị trường
- Tình trạng khan hiếm loại bất động sản trên thị trường
- Quyền chiếm hữu và khả năng chuyển giao được của bất động sản
c) Các yếu tố bên ngoài
- Các yếu tố pháp lý, nhà nước, chính trị: thay đổi hệ thống chính trị, pháp lý,
chính sách tài chính, chính sách tín dụng, chính sách thuế của nhà nước về BĐS.
- Các yếu tố thuộc kinh tế vĩ mô: tình hình cung cầu bất động sản trong khu vực,
đối tượng tham gia thị trường bất động sản trong khu vực, hiện trạng vùng lân cận,
mức độ tăng trưởng GDP hàng năm của vùng, mức độ lạm phát, tình hình thị trường
kinh tế, thị trường tiền tệ trong vùng.
- Các yếu tố về xã hội: đặc điểm khu dân cư, mật độ dân số, trình độ nhận thức,
phong tục tạp quán, dịch vụ y tế trong vùng, tình hình an ninh…
I.1.1.2 Một số vấn đề về thị trường bất động sản
1. Khái niệm về thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản là thị trường trong đó người mua và người bán tác động
qua lại lẫn nhau, để thực hiện việc mua bán bất động sản thông qua cơ chế giá.
Những người bán và những người mua có thể ở cùng một địa điểm cụ thể tại một
cuộc bán đấu giá hay có thể liên hệ với nhau thông qua mạng lưới thông tin liên lạc.
Giá cả bất động sản được xác định tại thị trường bất động sản.
Khái niệm thị trường bất động sản chỉ ra rằng bất động sản có thể mua bán giữa
người mua và người bán mà không có sự hạn chế nào trong hoạt động của mình. Mỗi
bên đều rất nhạy cảm trước quan hệ cung cầu và các yếu tố khác ảnh hưởng đến việc
định giá cũng như khả năng kiến thức và nắm bắt tính hữu dụng của bất động sản, về
nhu cầu và ước muốn của các bên.
Thị trường BĐS có thể là địa phương, quốc gia hay quốc tế. Những vị trí vừa và
nhỏ thích hợp với việc xây dựng nhà ở là mối quan tâm của các nhà đầu tư phát triển
địa phương. Những vị trí lớn giành cho sự phát triển cư trú hay thương mại là mối

quan tâm của các nhà phát triển lớn, vì diện hoạt động lớn. Các tổ chức đầu tư phát
triển quốc tế còn có kinh doanh tại nhiều địa điểm ở nhiều nước để tranh thủ những
điều kiện thuận lợi trong bối cảnh tòan cầu hóa về kinh tế.
Nói tóm lại, thị trường bất động sản có hai khái niệm chung
Trang 6


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Lê Thị Hòa

 Theo cách hiểu truyền thống: Thị trường bất động sản là tổng thể các giao dịch
về bất động sản dựa trên các quan hệ hàng hóa, tiền tệ diễn ra trong một không gian và
thời gian nhất định.
 Cách hiểu thứ hai theo các nhà quản lý: Thị trường bất động sản không chỉ
đơn thuần là một hệ thống các quan hệ kinh tế mà còn bao gồm các thể chế hỗ trợ thị
trường bao gồm: hệ thống pháp luật về đất đai, bất động sản, hệ thống cơ quan nhà
nước về đất đai, các trung tâm đăng ký bất động sản, các sàn giao dịch bất động sản…
2. Phân loại
a) Căn cứ theo công dụng của BĐS có các loại sau
- Thị trường đất đai (nông nghiệp và phi nông nghiệp): thị trường này chủ yếu
xuất hiện ở những địa phương mà sản xuất nông nghiệp là ngành kinh tế chủ yếu. Thị
trường này phát sinh do nhu cầu chuyển dịch và tích tụ đất sản xuất nông nghiệp trong
nội bộ nhân dân. Thị trường này chưa được các nhà thẩm định giá quan tâm đúng mức
nên rất thiếu thông tin có hệ thống về thị trường này.
- Thị trường công trình thương nghiệp (trụ sở, văn phòng, khách sạn, trung tâm
thương mại, cửa hàng…) thị trường này chủ yếu ở các trung tâm đô thị có vị trí thuận
lợi cho việc kinh doanh, điều kiện hạ tầng tốt. Gía trị BĐS ở thị trường này rất cao do
khả năng sinh lợi lớn và yếu tố khan hiếm cung cao hơn các thị trường khác.
- Thị trường công trình công nghiệp (nhà xưởng, kho bãi, khu công nghiệp, khu

chế xuất…) hiện nay thường hình thành ở các khu vực ven đô thị và ngoại thành được
quy hoạch dành cho việc xây dựng nhà xưởng sản xuất gồm các khu công nghiệp tập
trung hoặc các nhà máy đơn lẻ. Quy mô đất rộng thường được hình thành từ việc
chuyển mục đích sử dụng từ đất sản xuất nông nghiệp hoặc đất hoang hóa. Xu thế phát
triển là các khu công nghiệp tập trung chuyên ngành hoặc đa ngành để dễ quản lý và
xử lý ô nhiễm môi trường.
- Thị trường công trình đặc biệt có các bất động sản phi vật thể được khai thác
kinh doanh du lịch như di sản văn hóa, di tích lịch sử.
- Thị trường nhà ở (đô thị và nông thôn): đây là thị trường sôi động nhất hiện
nay, đặc biệt ở những vùng đang đô thị hóa.
 Phân loại theo nhà
+ Nhà biệt thự: là nhà ở độc lập, riêng biệt hoàn toàn, có sân vườn, cây xanh,
thảm cỏ, vườn hoa, mặt nước, có tường rào, có lối ra vào riêng biệt, có quy mô diện
tích từ 150 – 500m2. Biệt thự có thể có 1 hay nhiều tầng, 1 tầng có ít nhất 2 phòng, có
nhà vệ sinh riêng. Thông thường ở các đô thị đã hình thành lâu thì nhà biệt thự thường
gắn liền với đất, còn ở những vùng mới quy hoạch là nền đất trống để phục vụ cho
việc xây dựng biệt thự. Gía đất ở nhóm này thường cao do vị trí địa điểm gắn với môi
trường và cảnh quan ưu việt.
+ Nhà ở riêng biệt (nhà vườn): có sân, vườn, có chất lượng khá hay trung bình
có diện tích dưới 1000m2, phổ biến từ 400 – 600m2, thường ở ngoại vi thành phố. Sân
vườn có thể khai thác để thu nhập. Đây là thị trường của tầng lớp trung lưu. Đặc biệt là
tầng lớp cao tuổi.
Trang 7


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Lê Thị Hòa

+ Nhà chung cư: gồm nhiều căn hộ trong một tòa nhà. Mỗi căn hộ riêng biệt,

mọi chức năng đều khép kín trong căn hộ. Có 1 hoặc nhiều tầng, không có bộ phận
sinh hoạt chung, trừ hành lang, cầu thang. Tiện nghi sinh hoạt đầy đủ. Nhà nước hỗ trợ
về chi phí hạ tầng của khu vực. Gía trị của từng căn hộ chủ yếu là giá trị sử dụng. Loại
nhà này ngày càng chiếm tỷ trọng cao trong giao dịch BĐS ở các đô thị lớn.
+ Nhà phố riêng biệt và nhà phố liên kế: đây là thị trường của tầng lớp có thu
nhập trung bình có quy mô diện tích 40m2 – 120m2, phổ biến từ 60m2 – 80m2, có thể
vừa dùng để ở, vừa dùng để kinh doanh nếu ở mặt tiền các đường phố.
 Phân loại theo cấp hạng
+ Tiêu chuẩn về diện tích, khối tích và dây chuyền sử dụng các buồng, phòng
+ Tiêu chuẩn về trang thiết bị kỹ thuật, tiện nghi lắp đặt hệ thống điện, nước…
+ Mức độ hoàn thiện bên trong và ngoài nhà, trang trí nội và ngoại thất
+ Độ bền vững và độ chịu lửa của ngôi nhà
+ Trên cơ sở đó người ta quy định ra cấp nhà
 Nhà cấp 1: có chất lượng sử dụng cao, niên hạng sử dụng trên 100 năm, vật
liệu xây dựng có độ chịu lửa bậc I, II.
 Nhà cấp 2: có chất lượng sử dụng tương đối cao, niên hạn sử dụng trên 50
năm, trung bình từ 50 – 80 năm, vật liệu xây dựng có độ chịu lửa bậc III.
 Nhà cấp 3: có chất lượng sử dụng trung bình, niên hạn sử dụng trên 20 năm,
trung bình từ 20 – 50 năm, vật liệu xây dựng có độ chịu lửa bậc IV.
 Nhà cấp 4: có chất lượng sử dụng thấp, niên hạn sử dụng dưới 20 năm, vật
liệu xây dựng có độ chịu lửa bậc V.
b) Căn cứ theo hoạt động trên thị trường BĐS
- Thị trường mua bán chuyển nhượng BĐS
- Thị trường đấu giá quyền sử dụng đất
- Thị trường cho thuê BĐS
- Thị trường thế chấp và bảo hiểm BĐS
- Thị trường dịch vụ BĐS bao gồm: mô giới BĐS, định giá BĐS…
c) Căn cứ theo thứ tự thời gian BĐS tham gia thị trường
- Thị trường cấp 1 là thị trường chuyển nhượng, giao hoặc cho thuê QSDĐ
- Thị trường cấp 2 là thị trường xây dựng công trình để bán hoặc cho thuê.

- Thị trường cấp 3 là thị trường bán hoặc cho thuê lại các công trình đã được
mua hoặc thuê.
3. Đặc trưng
- Thị trường BĐS không phải chỉ là thị trường giao dịch bản thân BĐS mà nội
dung chủ yếu của nó là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong BĐS
Trang 8


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Lê Thị Hòa

- Không có thị trường trung tâm: hiện nay không có một thị trường bất động sản
với tính cách là địa điểm tập trung tại đó những người mua và người bán bất động sản
tác động qua lại lẫn nhau. Việc mua bán bất động sản thường thông qua các đơn vị
kinh doanh bất động sản, hoặc người mua đến thương lượng trực tiếp với người bán,
hay phổ biến nhất là thông qua những người mô giới.
- Thị trường mang tính chất địa phương nhất là thị trường nhà ở: đặc tính của đất
đai là bất động không thể thiêu hủy, chia cắt mang đi, sự thừa thải đất đai ở nơi này
không thể sử dụng để đáp ứng sự thiếu đất đai ở một địa phương khác làm cho thị
trường bất động sản có đặc tính địa phương.
- Là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo: do tính không tái tạo được của đất đai
nên thị trường BĐS mang tính độc quyền nhiều hơn thị trường hàng hóa thông dụng,
biến động của giá đất thường mạnh mẽ hơn biến động giá của hàng hóa thông thường.
- Là thị trường đa phân khúc: Do mục đích sử dụng bất động sản rất đa dạng (cho
cư trú, cho sản xuất kinh doanh, ngay trong mục đích sản xuất kinh doanh cũng sử
dụng cho nhiều lĩnh vực khác nhau, cung cầu bất động sản trong lĩnh vực kinh doanh
cũng khác nhau), bên cạnh đó cung cầu bất động sản ở từng địa phương khác nhau
cũng khác nhau, nên thị trường bất động sản là thị trường đa phân khúc. Tình hình thị
trường ở từng phân khúc cùng thời điểm cũng có thể khác nhau.

- Là thị trường nhạy cảm với các biến động kinh tế, chính trị, xã hội: bất động sản
là một tài sản quan trọng, là một trong những yếu tố đầu vào cơ bản của sản xuất của
cải vật chất và dịch vụ phục vụ đời sống xã hội. Bất động sản trước hết là đất đai luôn
gắn bó và có vị trí quan trọng trong đời sống kinh tế, chính trị, xã hội, đồng thời chịu
tác động của các yếu tố kinh tế, chính trị, xã hội.
- Có mối quan hệ mật thiết với thị trường vốn và thị trường tiền tệ: thị trường bất
động sản có mối quan hệ mật thiết cũng như nhạy cảm với những thay đổi, biến động
trên thị trường tiền tệ và thị trường vốn, những biến đổi về lãi suất ngân hàng, lãi suất
trái phiếu, cổ tức mong đợi của chứng khoán bất động sản… ảnh hưởng rất nhiều đến
giá trị, giá cả bất động sản cũng như thái độ của các nhà đầu tư trên thị trường nên tác
động mạnh đến thị trường bất động sản.
4. Vị trí và vai trò của thị trường bất động sản với nền kinh tế Quốc Dân
Thị trường bất động sản là một trong những thị trường có vị trí và vai trò quan
trọng đối với nền kinh tế quốc dân. Phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường này
chính là nhân tố quan trọng góp phần thúc đẩy quá trình phát triển kinh tế - xã hội, tạo
khả năng thu hút đa dạng các nguồn vốn đầu tư cho phát triển, nâng cao đời sống của
các tầng lớp dân cư, đóng góp thiết thực vào quá trình phát triển đô thị và nông thôn
bền vững theo hướng công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước. Cụ thể trên các mặt sau:
- Thị trường bất động sản góp phần phân bổ và sử dụng có hiệu quả các tài
nguyên đất và các bất động sản trên đất.
- Thị trường bất động sản là nơi thực hiện tái sản xuất các yếu tố sản xuất
- Tạo ra những kích thích cho đầu tư vào bất động sản như đất đai, nhà xưởng,
các vật kiến trúc, cơ sở hạ tầng... Qua đó tác động tới sự tăng trưởng kinh tế.

Trang 9


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Lê Thị Hòa

- Thị trường bất động sản là một bộ phận không tách rời của nền kinh tế hàng hóa
- Sự phát triển của thị trường BĐS sẽ tác động trực tiếp tới thị trường tài chính
- Là cầu nối giữa sản xuất và tiêu dùng, giữa xây dựng mua bán nhà và chuyển
nhượng quyền sử dụng đất.
- Phát triển thị trường bất động sản thông thoáng sẽ góp phần huy động mọi
nguồn lực trong xã hội phát triển nhà ở, tạo động cơ phấn đấu và đưa đến nhiều cơ hội
có nhà ở cho đại đa số dân chúng lao động, cơ hội phát triển sản xuất doanh nghiệp
vừa và nhỏ với giá cả chấp nhận được.
- Thừa nhận và thúc đẩy thị trường bất động sản còn góp phần thực hiện các chủ
trương cổ phần hóa, bán, khoán, cho thuê các doanh nghiệp của nhà nước.
- Sự tăng trưởng của thị trường bất động sản sẽ góp phần làm tăng GDP và qua đó
cũng tác động mạnh đến các thị trường có liên quan như thị trường xây dựng, thị
trường vật liệu xây dựng, trang trí nội thất.
5. Các thành phần của thị trường bất động sản
a. Cầu hàng hóa bất động sản
Cầu trong thị trường bất động sản được hiểu là số lượng bất động sản gồm đất
đai và tài sản gắn liền với đất đai mỗi thời điểm xác định mà người tiêu dùng sẵn sàng
chấp nhận và có khả năng thanh toán.
* Cầu về bất động sản xuất hiện trên cơ sở xuất hiện các điều kiện sau
- Sự xuất hiện của nhu cầu tiêu dùng về một dạng nhà đất nào đó mà nhu cầu
đó không thể tự thỏa mãn bằng các quỹ đất tự sẵn có của chính bản thân họ.
- Phải có hoạt động của thị trường để nhu cầu có khả năng thanh toán có điều
kiện gặp được cung, và cầu thực sự trở thành cầu xuất hiện trên thị trường. Chính thị
trường là môi trường để nhu cầu có khả năng thanh toán được trở thành cầu thực tế và
được thỏa mãn.
- Tính chất và điều kiện của thị trường tạo nên cơ hội cho những người đầu cơ
chờ bất động sản tăng giá để kiếm lời.
- Phải có nguồn lực tài chính để đảm bảo khả năng thanh toán cho các nhu cầu
này. Chỉ khi có các nguồn lực tài chính cho thanh toán thì nhu cầu mới được chuyển

thành cầu trên thị trường.
* Các yếu tố xác định cầu bất động sản trên thị trường
 Giá cả của bất động sản
 Thu nhập của người tiêu dùng
 Giá của các mặt hàng có liên quan
 Những dự kiến của khách hàng
 Sở thích và ưu tiên của người tiêu dùng

Trang 10


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Lê Thị Hòa

b. Cung bất động sản
Cung bất động sản trên thị trường là toàn bộ khối lượng hàng hóa bất động sản
sẵn sàng đưa ra thị trường để trao đổi tại một thời điểm nào đó với một mức giá giới
hạn nhất định.
* Cung về bất động sản xuất hiện trên cơ sở xuất hiện các điều kiện sau
- Người chủ sở hữu bất động sản có nhu cầu bán
- Gía cả phù hợp với sức mua (khả năng thanh toán) được coi là giá thị trường
được cả người mua và người bán chấp nhận.
- Có nhiều nhân tố ảnh hưởng đến cung bất động sản trên thị trường, trong đó
yếu tố có tính chất quyết định là cung về quỹ đất phát triển bất động sản trong quy
hoạch của chính phủ. Bên cạnh đó còn phải kể đến sự tham gia của các yếu tố: sự phát
triển của hệ thống kết cấu hạ tầng, các yếu tố đầu vào và chi phí phát triển nhà ở.
Riêng pháp luật và chính sách của nhà nước mặc dù không làm thay đổi về yếu tố vật
chất song nó lại có vai trò rất lớn trong việc đưa các nguồn cung BĐS trên thị trường.
Tóm lại, chúng ta có thể thống nhất một vài quan điểm về cung bất động sản

như sau: lượng dịch vụ bất động sản cung ứng trên thị trường phụ thuộc vào yếu tố
như giá cả, chi phí tạo lập bất động sản, số lượng bất động sản hiện có, số lượng nhà
đầu tư bất động sản, các chính sách quản lý của nhà nước, những dự báo về tương
lai… Cung thị trường bất động sản mô tả số lượng dịch vụ bất động sản sẽ cung ứng
trên thị trường ở các mức giá khác nhau trong một thời gian cụ thể, trong điều kiện các
yếu tố khác không thay đổi.
I.1.1.3 Một số vấn đề về thẩm định giá bất động sản
1. Khái niệm
Thẩm định giá là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng
hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ (Giáo sư W. Seabrooke, Vương
Quốc Anh)
Thẩm định giá là việc xác định giá trị của bất động sản tại một thời điểm có tính
đến bản chất của bất động sản và mục đích của thẩm định giá. Do vậy thẩm định giá là
áp dụng các dữ liệu thị trường so sánh mà các thẩm định viên thu thập và phân tích
chúng, sau đó so sánh với tài sản được yêu cầu thẩm định giá để hình thành giá trị của
chúng (Fred Peter Marrone – Giám đốc Marketing cho AVO Darwin)
Thẩm định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị cho một mục
đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm xác định, có cân nhắc đến tất cả
những đặc điểm của tài sản cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị
trường, bao gồm các loại hình đầu tư lựa chọn (Giáo sư Lim Lan Yuan, Đại học Quốc
Gia Singgapore)
Thẩm định giá là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị
trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn Việt Nam hoặc thông lệ
Quốc Tế (Điều 4 – Pháp lệnh giá)

Trang 11


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Lê Thị Hòa

Thẩm định giá thực chất là việc đánh giá, xác định giá cả do các nhà chuyên môn
được đào tạo có kiến thức, kinh nghiệm và có tính trung thực cao trong nghề nghiệp
thực hiện. Tuy thẩm định giá mỗi nước có những nét riêng, song cũng phải tuân thủ và
phù hợp với thông lệ quốc tế và trong khu vực.
2. Vị trí và vai trò của thẩm định giá trong hệ thống quản lý nhà nước
Nền kinh tế Việt Nam đang chuyển sang cơ chế thị trường theo định hướng
XHCN dưới sự lãnh đạo của Nhà nước. Cơ chế vận hành của nền kinh tế đã làm phát
sinh nhiều nhu cầu có tính chuyên môn, trong đó có thẩm định giá. Nó nhanh chóng
trở thành một ngành dịch vụ, càng lúc càng chuyên nghiệp và tỏ ra thiết yếu đối với sự
vận hành của nền kinh tế.
* Vai trò của thẩm định giá
- Sẽ làm tăng số lượng giao dịch, chuyển BĐS thành hàng hóa trên thị trường.
- Từ hoạt động thẩm định giá, việc tư vấn – đặc biệt là tư vấn về giá đất sẽ diễn
ra thông thoáng với nhiều thành phần kinh tế tham gia, cạnh tranh bình đẳng, giúp đảm
bảo lợi ích của các bên tham gia thị trường. Tư vấn giá đất sẽ giúp thực hiện các chủ
trương, các chính sách của nhà nước như: cổ phần hóa, bán khoán, cho thuê các doanh
nghiệp nhà nước được thuận lợi và trung thực hơn.
- Thẩm định giá và tư vấn về giá đất có tác dụng làm công khai, minh bạch về
giá đất, đảm bảo thông tin đến với người có nhu cầu là chính xác và khách quan, đồng
thời các cơ quan thẩm định và tư vấn về giá đất có khả năng tiếp cận dễ dàng với mọi
đối tượng.
- Thẩm định giá sẽ giúp nhà nước hoàn thiện các hoạt động quản lý nhà nước
nói chung và quản lý thị trường bất động sản nói riêng.
3. Cơ sở giá trị
 Gía trị thị trường
Gía trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị
trường vào thời điểm thẩm định giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một
bên là người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch mua bán khách quan và độc lập,

trong điều kiện thương mại bình thường.
Giá trị thị trường thể hiện mức giá hình thành trên thị trường công khai và cạnh
tranh, không bị hạn chế bởi các lực lượng tham gia thị trường. Giá trị thị trường thể
hiện mức giá ước tính mà trên cơ sở đó, bên bán và bên mua thoả thuận tại một thời
điểm sau khi cả hai bên đã khảo sát, cân nhắc đầy đủ các cơ hội và lựa chọn tốt nhất
cho mình từ các thông tin trên thị trường trước khi đưa ra quyết định mua hoặc quyết
định bán một cách hoàn toàn tự nguyện, không nhiệt tình mua hoặc nhiệt tình bán quá
mức.
Thẩm định giá dựa trên cơ sở giá trị thị trường phải gắn liền với việc sử dụng
cao nhất và tốt nhất của bất động sản, đó là yếu tố quan trọng để xác định giá trị bất
động sản. Các số liệu và các tiêu chuẩn sử dụng trong từng phương pháp phải được thu
thập từ thị trường, đồng thời số liệu sử dụng phải chính xác và có thể kiểm chứng được

Trang 12


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Lê Thị Hòa

Bản chất của thị trường luôn luôn diễn biến phức tạp, do đó các định giá viên
phải luôn cập nhật các số liệu nhằm đảm bảo tính chính xác, đáp ứng đầy đủ các tiêu
chuẩn về giá trị thị trường.
 Gía trị phi thị trường
Gía trị phi thị trường là giá trị không được hình thành trên thị trường, nghĩa là
không qua trao đổi mua bán. Hay nói cách khác đó là những tài sản giao dịch theo các
mức giá không phản ánh giá trị thị trường.
Phần lớn công việc thẩm định giá đều dựa trên cơ sở giá trị thị trường. Tuy
nhiên trong một số trường hợp đặc biệt không thể lấy giá trị thị trường làm cơ sở thẩm
định mà đòi hỏi phải dựa vào giá trị phi thị trường. Điều quan trọng là thẩm định viên

và người sử dụng dịch vụ phải phân biệt được sự khác nhau giữa hai loại hình thẩm
định này và những ảnh hưởng do sự khác nhau đó lên kết quả thẩm định.
Những bộ phận hợp thành giá trị phi thị trường: giá trị sử dụng, giá trị đầu tư,
giá trị của hoạt động kinh doanh, giá trị của tài sản bắt buộc bán, giá trị bảo hiểm, giá
trị tính thuế, giá trị thanh lý, giá trị đặc biệt, giá trị hợp nhất... Trong báo cáo thẩm
định giá cần phải nói rõ rằng các giá trị nói trên sẽ không được hiểu là giá trị thị
trường và phải nêu rõ những điều kiện hạn chế ảnh hưởng đến quá trình định giá.
Thẩm định giá dựa trên cơ sở giá trị phi thị trường thường được sử dụng cho tài
sản thẩm định với mục đích bảo hiểm, tính thuế, thanh lý... nói chung là những tài sản
đặc biệt bị hạn chế về thị trường.
Việc thẩm định giá dựa trên cơ sở phi thị trường được thực hiện thông qua
phương pháp chi phí thay thế khấu hao nhằm rút ra giá trị gần với thị trường.
Khi thẩm định giá dựa trên cơ sở giá trị phi thị trường, thẩm định viên phải sử
dụng một quy trình phù hợp và phân tích các dữ liệu đầy đủ để có được một kết quả có
đánh giá giá trị hợp lý, đồng thời không được đưa ra những giả thiết mâu thuẩn với
những số liệu làm cơ sở cho thẩm định. Mọi giả thiết đều phải được nêu ra một cách
công khai trong báo cáo thẩm định.
4. Các nguyên tắc thẩm định giá
a) Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất
Một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất nếu tại thời
điểm thẩm định giá cho thấy bất động sản đó có khả năng cho thu nhập ròng lớn nhất
trong một khoảng thời gian cho trước.
Việc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản là đạt được mức hữu dụng
tối đa trong những hoàn cảnh kinh tế - xã hội thực tế phù hợp, có thể cho phép về mặt
kỹ thuật, về mặt pháp lý, về tài chính và đem lại giá trị lớn nhất cho tài sản.
Nội dung của nguyên tắc được thể hiện ở 4 mặt sau
 Về mặt vật chất: khi nó thỏa mãn được nhiều sự lựa chọn sử dụng nhất
 Về mặt pháp luật: khi mà việc sử dụng bất động sản hợp pháp
 Về mặt thời gian: khi mà thời gian cho thu nhập ròng cao nhất kéo dài nhất
Trang 13

Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Lê Thị Hòa

 Về mặt sử dụng: khi bất động sản đó cho thu nhập ròng cao nhất hoặc cho
giá trị hiện tại của thu nhập ròng trong tương lai là cao nhất
Thẩm định viên phải chứng minh sự sử dụng tốt nhất phải đáp ứng các điều kiện sau
 Đó là sự sử dụng có thể có được trên thực tế
 Phải được các quy định và luật pháp cho phép
 Phải khả thi về mặt tài chính
 Phải có thể thực hiện trong ngắn hạn
 Phải gắn với xác suất thực hiện hơn là các khả năng đơn thuần
 Phải tồn tại một nhu cầu về sử dụng tốt nhất với tài sản được thẩm định giá
 Phải được sử dụng tốt nhất và có lợi nhất
b. Nguyên tắc cung cầu
Gía trị của một tài sản được xác định bởi mối quan hệ cung và cầu tài sản đó
trên thị trường. Ngược lại, giá trị của tài sản đó cũng tác động đến cung và cầu về tài
sản, giá trị của tài sản thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung về tài sản.
Gía trị của tài sản được xác định bởi mối quan hệ cung và cầu, trong đó các yếu
tố về đặc điểm vật lý và đặc điểm kinh tế - xã hội khác biệt với những thuộc tính của
các tài sản khác. Sự ảnh hưởng của các đặc tính phụ thêm này được phản ánh trong
cung - cầu và giá trị tài sản.
c. Nguyên tắc thay đổi
Gía trị của tài sản thay đổi theo sự thay đổi của những yếu tố hình thành nên giá
trị của nó.
Gía trị của tài sản cũng được hình thành trong quá trình thay đổi liên tục phản
ánh hàng loạt các mối quan hệ nhân quả giữa các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị. Bản
thân các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị luôn luôn thay đổi. Do đó, trong thẩm định giá

tài sản, định giá viên phải nắm bắt được mối quan hệ nhân quả giữa các nhân tố ở
trạng thái động, phải phân tích quá trình thay đổi nhằm xác định mức sử dụng tài sản
tốt nhất và có hiệu quả nhất.
d. Nguyên tắc thay thế
Trong trường hợp hai hay nhiều tài sản có thể thay thế lẫn nhau trong quá trình
sử dụng, thì giá trị của những tài sản đó được xác định bởi sự tác động lẫn nhau của tài
sản này đến tài sản khác. Gía trị của tài sản thẩm định giá thường có liên quan đến giá
trị của các tài sản khác có thể thay thế.
Khi hai tài sản có tính hữu ích như nhau, tài sản nào chào bán ở mức giá thấp
nhất thì tài sản đó sẽ bán được trước. Giới hạn trên của giá trị tài sản có xu hướng
được thiết lập bởi chi phí mua một tài sản thay thế cần thiết tương đương với điều kiện
không có sự chậm trễ quá mức làm ảnh hưởng đến sự thay thế. Một người thận trọng
sẽ không trả giá cao hơn chi phí mua một tài sản thay thế trong cùng một thị trường và
một thời điểm.
Trang 14


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Lê Thị Hòa

Nguyên tắc thay thế đóng vai trò là cơ sở cho ba phương pháp định giá bất động
sản: phương pháp chi phí, phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp thu nhập.
e. Nguyên tắc cân bằng
Các yếu tố cấu thành của tài sản cần phải cân bằng để tài sản đạt được khả năng
sinh lời tối đa hay mức hữu dụng cao nhất. Do đó, để ước tính mức sử dụng tốt nhất và
có hiệu quả sử dụng nhất của tài sản, cần phải phân tích xem liệu đã đạt tới sự cân
bằng như vậy hay không.
f. Nguyên tắc thu nhập tăng hoặc giảm
Tổng thu nhập trên khoản đầu tư tăng lên sẽ tăng liên tục tới một điểm nhất

định, sau đó mặc dù đầu tư tiếp tục tăng nhưng độ lớn của thu nhập tăng thêm sẽ giảm
dần. Nguyên tắc này cũng hoàn toàn đúng đối với đầu tư vào lĩnh vực bất động sản.
g. Nguyên tắc phân phối thu nhập
Tổng thu nhập sinh ra từ sự kết hợp các yếu tố của quá trình sản xuất (đất đai,
vốn, lao động, quản lý) và có thể được phân phối cho từng yếu tố này. Việc đánh giá
các yếu tố trên được thực hiện thông qua hoạt động xem xét, đánh giá giá trị của từng
yếu tố, để đảm bảo tính đồng nhất về mặt giá trị thường trong quá trình đánh giá người
ta thường đưa giá trị của từng yếu tố về cùng một mặt bằng thời gian. Nếu việc phân
phối được thực hiện theo nguyên tắc tương ứng thì phần tổng thu nhập còn lại sau khi
đã phân phối ra vốn, lao động và quản lý sẽ thể hiện giá trị của đất đai.
h. Nguyên tắc đóng góp
Mức độ mà mỗi bộ phận của tài sản đóng góp vào tổng thu nhập từ toàn bộ tài
sản có tác động đến tổng giá trị của tài sản đó.
Gía trị của một tác nhân sản xuất hay một bộ phận cấu thành tài sản phụ thuộc
vào sự vắng mặt của tác nhân đó làm giảm đi bao nhiêu giá trị của toàn bộ tài sản, có
nghĩa là lượng giá trị mà nó đóng góp vào giá trị toàn bộ là bao nhiêu.
Nguyên tắc này là nguyên tắc cơ bản trong việc xem xét tính khả thi của việc
đầu tư bổ sung vào tài sản khi thẩm định viên xác định mức sử dụng tài sản tốt nhất và
có hiệu quả nhất.
i. Nguyên tắc tuân thủ
Trong thực tế một bất động sản có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau,
trong đó mục đích sử dụng đất là căn cứ pháp lý và giữ vai trò chi phối mục đích sử
dụng của toàn bộ bất động sản. Tài sản cần phải phù hợp với môi trường của nó nhằm
đạt được mức sinh lợi tối đa hoặc mức hữu dụng cao nhất. Do đó, định giá viên phải
phải phân tích xem liệu tài sản đó có phù hợp với môi trường hay không khi thẩm định
viên xác định mức sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất.
k. Nguyên tắc cạnh tranh
Thị trường bất động sản là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo, bởi vậy tính
chất và mức độ cạnh tranh không gay gắt như các loại hàng hóa thông thường. Lợi
nhuận cao vượt trội sẽ thúc đẩy cạnh tranh. Ngược lại, cạnh tranh quá mức có thể làm

giảm lợi nhuận và cuối cùng có thể không còn lợi nhuận.
Trang 15


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Lê Thị Hòa

Đối với tài sản, mối quan hệ cạnh tranh cũng được quan sát giữa các tài sản với
nhau và giữa tài sản này với tài sản khác. Do đó, giá trị của tài sản được hình thành là
kết quả của sự cạnh tranh trên thị trường.
l. Nguyên tắc dự toán lợi ích tương lai
Gía trị của tài sản có thể được xác định bằng việc dự tính khả năng sinh lợi
trong tương lai.
Gía trị của tài sản cũng chịu ảnh hưởng bởi việc dự kiến thị phần của những
người tham gia thị trường và những thay đổi có thể dự tính trước trong yếu tố này
cũng ảnh hưởng đến giá trị.
Việc ước tính giá trị của tài sản luôn luôn dựa trên các triển vọng của tương lai,
lợi ích dự kiến nhận được từ quyền sử dụng tài sản của người mua.
m. Thẩm định giá phải xem xét đến tập quán mua, bán bất động sản của
người dân địa phương
Vì giá của bất động sản mang đậm tính chất địa phương nên khi thẩm định giá
bất động sản cần phải nắm bắt được tạp quán của địa phương trong việc mua bán bất
động sản thì mới có thể định giá được xác thực hơn.
n. Nguyên tắc thẩm định giá BĐS phải gắn liền với mục tiêu của việc định giá
Thẩm định giá bất động sản là định giá cho một mục đích cụ thể không thể có
một giá bất động sản chung cho nhiều mục đích sử dụng khác nhau, tùy theo từng mục
đích cụ thể của việc định giá, giá cả bất động sản có thể khác nhau và phương pháp
định giá cũng khác nhau.
5. Mục đích thẩm định giá

Xác lập nhiệm vụ định giá tài sản là hiện thực hóa của việc đánh giá tài sản. Nó sẽ
trả lời vì sao phải tiến hành định giá tài sản và cũng để trả lời những bất đồng về mặt
giá trị khác của tài sản trong định giá. Nhiệm vụ định giá BĐS nhằm mục đích sau:
- Bảo toàn tài sản
- Mua bán tài sản
- Nghiệp vụ nhà đất
- Cho thuê, thế chấp
- Bồi thường, tính thuế
- Thanh lý
- Đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu dự án
- Phục vụ quản lý, phục vụ pháp luật
- Giải quyết tranh chấp
- Chứng minh tài sản để bổ túc hồ sơ du học
- Chuyển đổi quyền sở hữu tài sản và các hình thức chuyển quyền khác

Trang 16