“QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐĂNG KÝ GIAO DỊCH BẢO ĐẢM TẠI VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT QUẬN 11 ”

 

BỘ GIÁO DỤC & ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP.HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:

QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐĂNG KÝ GIAO DỊCH BẢO
ĐẢM TẠI VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT QUẬN 11”

“

Sinh viên thực hiện: Nguyễn Thị Bích Trâm
Mã số sinh viên: 07135070
Lớp: DH07TB
Ngành: Quản lý thị trường BĐS
                                                      
 
 


BỘ GIÁO DỤC & ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP.HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

NGUYỄN THỊ BÍCH TRÂM

QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐĂNG KÝ GIAO DỊCH BẢO

ĐẢM TẠI VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
QUẬN 11”
“

Giáo viên hướng dẫn: THS. Dương Thị Tuyết Hà
(Địa chỉ cơ quan: Trường Đại học Nông Lâm TPHCM)

(Ký tên: ………………………………)

- Tháng 7 năm 2011 ……………………………………………………………………….


TÓM TẮT

Sinh viên thực hiện: Nguyễn Thị Bích Trâm, Khoa Quản lý đất đai & Bất động
sản, Trường Đại học Nông Lâm TPHCM.
Đề tài: “Quản lý Nhà nước về đăng ký giao dịch bảo đảm tại Văn Phòng Đăng ký
quyền sử dụng đất Quận 11”
Giáo viên hướng dẫn: THS. Dương Thị Tuyết Hà, Bộ môn pháp luật, Khoa Quản
lý đất đai & Bất động sản Trường Đại học Nông Lâm TPHCM.
Nội dung tóm tắt của báo cáo :
Thị trường bất động sản ở Quận 11 vài năm trở lại đây hoạt động đa dạng theo sự
phát triển kinh tế chung của Thành phố. Thông qua việc thế chấp BĐS, cá nhân có thể
vay vốn để đầu tư, sản xuất kinh doanh. Tuy nhiên nếu việc thế chấp BĐS được thực hiện
mà không thông qua Cơ quan đăng ký thế chấp thì sẽ tiềm ẩn những rủi ro khá lớn đối
với các bên tham gia.
Trong những năm qua, việc đăng ký giao dịch bảo đảm tại Phòng Tài Nguyên và
Môi Trường Quận 11, hiện nay là Văn Phòng Đăng ký quyền sử dụng đất Quận 11 đã
phát huy ý nghĩa quan trọng trong việc công khai và minh bạch các giao dịch bảo đảm,
giúp cho người dân có thêm cơ hội tiếp cận với các nguồn vốn để phát triển sản xuất kinh

doanh hoặc đáp ứng nhu cầu vật chất, tinh thần; ngoài ra đăng ký giao dịch bảo đảm còn
góp phần vào việc ngăn ngừa các tranh chấp về dân sự liên quan đến giao dịch bảo đảm,
hợp đồng vay, góp vốn và cung cấp chứng cứ để Tòa án giải quyết các tranh chấp đó.
Trước tình hình đó, công tác Quản lý Nhà nước về đăng ký giao dịch bảo đảm trở thành
một nhiệm vụ chiến lược của toàn ngành Quản lý đất đai, là cơ sở để đảm bảo công tác
Quản lý đất đai dần đi vào nề nếp và ổn định.qua việc tìm hiểu đó, đề xuất hướng phát
triển cho thị trường bất động sản, tôi thực hiện đề tài: “Quản lý Nhà nước về đăng ký
giao dịch bảo đảm tại Văn Phòng Đăng ký quyền sử dụng đất Quận 11”
Vấn đề nghiên cứu lấy cơ sở lý luận từ những quy định của Pháp luật về đăng ký
giao dịch bảo đảm. Phương pháp chủ yếu được sử dụng trong đề tài là phương pháp điều
tra thu thập thông tin; phương pháp phân tích, đánh giá; phương pháp tổng hợp; phương
pháp thống kê; ngoài ra còn kết hợp một số phương pháp khác trong quá trình thực hiện.
Qua việc phân tích, xử lý những thông tin thu thập được, đề tài đã đạt được những
kết quả nghiên cứu trọng tâm là tình hình quản lý Nhà nước về đất đai có ảnh hưởng đến
công tác quản lý Nhà nước về đăng ký giao dịch bảo đảm trên địa bàn Quận 11. Từ đó
đưa ra những kiến nghị để công tác đăng ký giao dịch bảo đảm ngày càng hoàn thiện hơn.


ĐẶT VẤN ĐỀ
Đặt vấn đề
Kinh doanh bất động sản từ trước đến nay vẫn luôn là công việc mang lại nhiều lợi
nhuận. Ở các nước có nền kinh tế phát triển trên thế giới, đây là một lĩnh vực kinh doanh
phi lợi nhuận. Tuy nhiên, cũng giống như bất kì ngành nghề kinh doanh khác, để có thể
phát triển thì nó cần có cơ chế kiểm soát hữu hiệu, một hành lang pháp lý an toàn cho
hoạt động của nó.
Trong những năm qua, việc đăng ký giao dịch bảo đảm ở nước ta đã phát huy ý
nghĩa quan trọng trong việc công khai và minh bạch các giao dịch bảo đảm, giúp cho
người dân và các doanh nghiệp có thêm cơ hội tiếp cận với các nguồn vốn để phát triển
sản xuất, kinh doanh hoặc đáp ứng nhu cầu vật chất, tinh thần.
Kiểm soát được các ngành nghề kinh doanh, Nhà nước sẽ phát huy được vai trò

quản lý của mình hiệu quả. Với thị trường kinh doanh bất động sản, để quản lý và điều
hòa được nó không phải là vấn đề đơn giản. Đăng ký giao dịch bảo đảm chính là một
trong các công cụ hữu hiệu cho việc kiểm soát hoạt động của thị trường bất động sản.
Đăng ký giao dịch bảo đảm không những giúp Nhà nước quản lý thị trường bất động sản,
chống thất thu thuế mà còn đem lại những lợi ích thiết thực cho chính các bên tham gia
giao dịch trên thị trường. Từ đó ta thấy được vai trò quan trọng của Văn phòng Đăng ký
quyền sử dụng đất quận 11 trong việc quản lý nhà nước về đăng ký giao dịch bảo đảm.
Từ những lý do trên và được sự chấp thuận của Khoa Quản lý đất đai & Bất động
sản Trường Đại học Nông Lâm TPHCM, đề tài được thực hiện với nội dung: “Quản lý
Nhà nước về đăng ký giao dịch bảo đảm tại Văn Phòng Đăng ký quyền sử dụng đất Quận
11 từ năm 2008 đến tháng 6/2011”
 Mục đích – yêu cầu
 Mục đích
Nghiên cứu hoạt động đăng ký giao dịch bảo đảm trên địa bàn Quận 11, TP
Hồ Chí Minh nhằm góp phần hoàn thiện công tác quản lý Nhà nước về đất đai và quản lý
về giao dịch bảo đảm.
 Yêu cầu
 Chấp hành đầy đủ và đúng chính sách pháp luật, tuân theo các quy định, quy
phạm của Nhà nước về đất đai.


 Tuân thủ các quy định về quy trình hướng dẫn thực hiện của Bộ Tài Nguyên
& Môi trường và Sở Tài Nguyên & Môi trường.
 Thu thập số liệu một cách đầy đủ, chính xác, khách quan nhằm phục vụ công
tác quản lý Nhà nước về đăng ký giao dịch bảo đảm một cách khoa học.
 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
 Đối tượng nghiên cứu :

Đề tài nghiên cứu và đánh giá tình hình giao dịch bảo đảm tại Văn phòng Đăng ký
quyền sử dụng đất Quận 11, TPHCM.

 Phạm vi nghiên cứu :
Nghiên cứu tình hình giao dịch bảo đảm tại Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất
Quận 11, TPHCM cho hộ gia đình và cá nhân từ năm 2008 đến tháng 6/2011.

PHẦN 1:TỔNG QUAN


I.1 Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu:
I.1.1.Cơ sở khoa học
1 Một số khái niệm
 Đất đô thị: là đất nội thành, nội thị xã, nội thị trấn để xây dựng nhà ở, trụ
sở các cơ quan, tổ chức, các cơ sở sản xuất- kinh doanh, cơ sở hạ tầng phục vụ lợi ích
công cộng, quốc phòng an ninh và các mục đích khác.
Theo điều 1, Nghị định 88/CP ngày 17/8/1994 về quản lý và sử dụng đất đô
thị đã mở rộng khái niệm đất đô thị như sau: đất ngoại thành, ngoại thị đã có quy hoạch
được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt để phát triển đô thị cũng được quản lý
như đất đô thị.
 Nhà ở đô thị: nhà ở đô thị là một loại hàng hóa tiêu dùng sinh hoạt cơ bản
có những đặc điểm khác với các loại hàng hóa tiêu dùng khác ở các đặc điểm:
 Lượng đầu tư một lần lớn hơn
 Là bất động sản, thời gian sử dụng tương đối dài
 Đặt trên mặt đất, cùng với đất cấu thành một chỉnh thể thống nhất
 Vừa là tài sản của sở hữu cá nhân, vừa là một bộ phận trong khu nhà đô thị,
có tính xã hội tương đối cao
 Khi được pháp luật thừa nhận thì mới có thể mua bán công khai.
 Tài sản gắn liền với đất: bao gồm nhà ở, công trình xây dựng khác, rừng
sản xuất là rừng trồng, vườn cây lâu năm.
 Đăng ký giao dịch bảo đảm: là việc cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm
ghi vào Sổ đăng ký giao dịch bảo đảm hoặc nhập vào Cơ sở dữ liệu về giao dịch bảo đảm
việc bên bảo đảm dùng tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên nhận

bảo đảm.
Các trường hợp đăng ký giao dịch bảo đảm tại Văn phòng đăng ký
quyền sử dụng đất
 Thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất.
 Thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất
 Thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất
hình thành trong tương lai.
 Thay đổi, sửa chữa sai sót, xoá đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử
dụng đất, tài sản gắn liền với đất đã nêu ở các trường hợp trên.


 Bên bảo đảm: là bên có nghĩa vụ hoặc người thứ ba cam kết bảo đảm thực
hiện nghĩa vụ dân sự, bao gồm bên cầm cố, bên thế chấp, bên đặt cọc, bên ký cược, bên
ký quỹ, bên bảo lãnh và tổ chức chính trị - xã hội tại cơ sở trong trường hợp tín chấp.
 Bên nhận bảo đảm: là bên có quyền trong quan hệ dân sự mà việc thực
hiện quyền đó được bảo đảm bằng một hoặc nhiều giao dịch bảo đảm, bao gồm bên nhận
cầm cố, bên nhận thế chấp, bên nhận đặt cọc, bên nhận ký cược, bên nhận bảo lãnh, tổ
chức tín dụng trong trường hợp tín chấp và bên có quyền được ngân hàng thanh toán, bồi
thường thiệt hại trong trường hợp ký quỹ.
2 Mục đích của việc đăng ký giao dịch bảo đảm
 Đối với nhà nước:
Đăng ký giao dịch bảo đảm chính là một trong các công cụ hữu hiệu giúp
Nhà nước kiểm soát hoạt động của thị trường bất động sản, chống thất thu thuế.
 Đối với bên nhận bảo đảm:
Trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, tài sản bảo đảm là các bất động sản,
mà biện pháp bảo đảm chủ yếu là thế chấp bất động sản thì cơ chế đăng ký càng thể hiện
được ý nghĩa trong việc bảo vệ quyền lợi của bên nhận bảo đảm chủ yếu là các tổ chức
tín dụng. Với việc đăng ký thế chấp bất động sản tại cơ quan đăng ký, mặc dù không nắm
giữ bất động sản trong tay, bên nhận bảo đảm vẫn được pháp luật bảo vệ trong việc xác
định thứ tự ưu tiên thanh toán và xử lý tài sản bảo đảm. Việc đăng ký thế chấp bất động

sản đặc biệt có ý nghĩa đối với các tổ chức tín dụng. Theo quy định của pháp luật hiện
hành về giao dịch bảo đảm thì một tài sản có thể dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa
vụ dân sự. Do đó, trong trường hợp một bất động sản được dùng để bảo đảm cho nhiều
nghĩa vụ tại các tổ chức tín dụng khác nhau thì bên nhận bảo đảm phải đăng ký thế chấp
bất động sản, họ sẽ được pháp luật bảo vệ và có thứ tự ưu tiên thanh toán trong trường
hợp xử lý bất động sản đó. Ngoài ra, bên nhận bảo đảm tiếp theo biết được bất động sản
đã được thế chấp tại một tổ chức tín dụng khác, có thể cân nhắc trong việc tiếp tục nhận
thế chấp hay không.
 Đối với bên bảo đảm
Một trong những yêu cầu đặt ra trong đời sống kinh tế - xã hội là việc dùng
tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ không được ảnh hưởng đến hoạt động sản xuất,
kinh doanh và sinh hoạt của bên bảo đảm. Điều này có nghĩa, bên bảo đảm vẫn giữ tài sản
bảo đảm và tiếp tục khai thác, sử dụng tài sản nhằm phục vụ mục đích sản xuất, kinh doanh


của mình. Thông qua cơ chế đăng ký giao dịch bảo đảm, bên bảo đảm vừa đạt được mục
đích dùng tài sản để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ, vừa duy trì được hoạt động sản
xuất - kinh doanh của mình. Chính nguồn lợi thu được từ việc khai thác tài sản bảo đảm
sẽ giúp bên nhận bảo đảm từng bước thu hồi vốn, tái đầu tư và thanh toán được nợ cho
bên nhận bảo đảm. Do vậy, nếu phải giao tài sản bảo đảm cho bên nhận bảo đảm giữ, thì
mọi hoạt động sản xuất - kinh doanh của bên bảo đảm bị ngưng trệ. Điều này đi ngược lại
với mục đích của giao dịch bảo đảm hiện đại, đó là vừa giúp các giao dịch được an toàn,
vừa thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội.
 Đối với sự phát triển của thị trường bất động sản:
Cần phải khẳng định rằng đăng ký giao dịch bảo đảm sẽ là công cụ hữu hiệu
cho việc xây dựng một thị trường bất động sản công khai, minh bạch. Khi thiếu thông tin
về bất động sản, nhà đầu tư không yên tâm thực hiện giao dịch vì sợ bị lừa đảo. Bởi vậy,
nếu thông tin về tình trạng pháp lý của bất động sản được công khai và được khai thác
thuận tiện sẽ giúp cho nhà đầu tư yên tâm hơn khi tiến hành một giao dịch. Bên cạnh đó,
các nhà đầu tư thông qua cơ chế khai thác thông tin về bất động sản cũng yên tâm trong

việc không mua phải bất động sản đã được thế chấp, từ đó mạnh dạn trong giao kết các
hợp đồng chuyển nhượng, mua bán bất động sản.
I.1.2. Cơ sở pháp lý
1. Các văn bản pháp lý
 Luật đất đai 2003 ngày 26 tháng 11 năm 2003, Nghị định 181/2004/NĐ-CP của
Chính Phủ ( quy định về quyền sử dụng đất trong thị trường BĐS, tư vấn giá đất, đấu giá
quyền sử dụng đất, xử lý quyền sử dụng đất đang thế chấp khi Nhà nước thu hồi đất, trình
tự, thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm).
 Luật nhà ở ngày 29 tháng 11 năm 2005 quy định về thế chấp nhà ở tại Chương
V, Mục 8( điều kiện thế chấp nhà ở, thế chấp nhà ở thuộc sở hữu chung, thế chấp nhà ở
đang cho thuê, các trường hợp chấm dứt hợp đồng thế chấp nhà ở, xử lý nhà ở thế chấp).
 Bộ luật dân sự 2005 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa
XI, kỳ họp thứ 7 thông qua ngày 14 tháng 06 năm 2005 ( đại diện nghĩa vụ dân sự và hợp
đồng dân sự, hợp đồng dân sự thông dụng, quy định về chuyển quyền sử dụng đất) quy
định thế chấp tài sản tại Phần thứ 3, Chương XVII, Mục 5, III ; quy định về hợp đồng thế
chấp tại chương XXX.
 Nghị định 83/2010/ CP của Chính Phủ ngày 23 tháng 07 năm 2010 có hiệu lực
thi hành kể từ ngày 09 tháng 9 năm 2010 và thay thế Nghị định số 08/2000/NĐ-CP ngày
10 tháng 3 năm 2000 của Chính phủ về đăng ký giao dịch bảo đảm. Nghị định ra đời có ý
nghĩa quan trọng nhằm kịp thời khắc phục những bất cập của pháp luật hiện hành, đặc


biệt Nghị định đã đưa ra các quy định mang tính đổi mới, cải cách về quản lý nhà nước
trong lĩnh vực đăng ký giao dịch bảo đảm.
 Thông tư liên tịch Bộ Tư Pháp-Bộ Tài Nguyên & Môi Trường số
05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16 tháng 06 năm 2005 về việc hướng dẫn việc đăng
ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.
 Thông tư liên tịch Bộ Tư Pháp-Bộ Tài Nguyên & Môi Trường số
03/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13 tháng 06 năm 2006 sửa đổi, bổ sung một số quy
định của Thông tư liên tịch Bộ Tư Pháp-Bộ Tài Nguyên & Môi Trường số

05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16 tháng 06 năm 2005 về việc hướng dẫn việc đăng
ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.
 Thông tư Bộ Tài Nguyên & Môi Trường số 20/BTN&MT ngày 22 tháng 12
năm 2010 quy định bổ sung về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất.
 Thông tư liên tịch Bộ Tài Chính-Bộ Tư Pháp số 33/2002/TTLT-BTC-BTP ngày
12tháng 4 năm 2002 của Bộ Tài chính và Bộ Tư pháp hướng dẫn chế độ thu, nộp và quản
lý sử dụng lệ phí đăng ký và phí cung cấp thông tin về giao dịch bảo đảm và tài sản cho
thuê tài chính .
2. Những điểm mới của Nghị định số 83/2010/NĐ-CP về đăng ký giao dịch bảo đảm
Ngày 23/7/2010, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 83/2010/NĐ-CP về đăng ký
giao dịch bảo đảm (có hiệu lực thi hành từ ngày 09/9/2010). Nghị định ra đời có ý nghĩa
quan trọng nhằm kịp thời khắc phục những bất cập của pháp luật hiện hành, đặc biệt
Nghị định đã đưa ra các quy định mang tính đổi mới, cải cách về quản lý nhà nước trong
lĩnh vực đăng ký giao dịch bảo đảm.
 Cụ thể hoá nội dung quản lý nhà nước và trách nhiệm của các Bộ, ngành
trong quản lý nhà nước về đăng ký giao dịch bảo đảm
Việc quy định về nội dung quản lý nhà nước và nhiệm vụ, quyền hạn của các Bộ,
ngành liên quan nhằm xác định cụ thể và ràng buộc trách nhiệm của các cơ quan, tổ chức
trong lĩnh vực đăng ký nhằm tăng tính hiệu quả trong hoạt động quản lý, bảo đảm tính
công khai minh bạch, nâng cao hiệu lực, hiệu quả của công tác đăng ký giao dịch bảo
đảm.
Với ý nghĩa nêu trên, Điều 45 Nghị định 83/2010/NĐ-CP đã quy định cụ thể, chi
tiết nội dung quản lý nhà nước về đăng ký giao dịch bảo đảm như: xây dựng, chỉ đạo thực
hiện chiến lược, chính sách phát triển hệ thống đăng ký giao dịch bảo đảm; ban hành và
tổ chức thực hiện các văn bản quy phạm pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm; quản lý


hoạt động đăng ký; đào tạo, bồi dưỡng chuyên môn, nghiệp vụ về đăng ký giao dịch bảo
đảm…

Bộ Tư pháp tiếp tục được khẳng định là cơ quan chịu trách nhiệm trước Chính phủ
thực hiện thống nhất quản lý nhà nước về đăng ký giao dịch bảo đảm, có các nhiệm vụ
mới và quan trọng như: Trình cơ quan có thẩm quyền ban hành hoặc ban hành theo thẩm
quyền các văn bản quy phạm pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm; Chủ trì, phối hợp
với các Bộ có liên quan tổ chức đào tạo, cấp chứng chỉ tốt nghiệp cho cán bộ làm công
tác đăng ký giao dịch bảo đảm; Chủ trì, phối hợp với các Bộ có liên quan ban hành, quản
lý và hướng dẫn việc sử dụng các mẫu đơn, giấy tờ, sổ đăng ký, tổ chức quản lý Hệ thống
dữ liệu quốc gia về giao dịch bảo đảm; Hướng dẫn, chỉ đạo, bồi dưỡng nghiệp vụ, chuyên
môn cho cán bộ làm công tác đăng ký giao dịch bảo đảm…
Ngoài ra, Nghị định 83/2010/NĐ-CP đã bổ sung quy định về nhiệm vụ, quyền hạn
của Bộ Tài nguyên và Môi trường trong quản lý nhà nước về đăng ký giao dịch bảo đảm
bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; đồng thời quy định cụ thể nhiệm vụ,
quyền hạn của Bộ Giao thông vận tải, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Uỷ ban nhân dân
cấp tỉnh trong quản lý nhà nước về đăng ký giao dịch bảo đảm.

Giao Sở Tư pháp giúp Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh thực hiện quản lý nhà
nước về đăng ký giao dịch bảo đảm ở địa phương
Một trong những quy định mang tính đổi mới tại Nghị định 83/2010/NĐ-CP đó là
giao Sở Tư pháp chịu trách nhiệm giúp Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh thực hiện chức năng
quản lý nhà nước về đăng ký giao dịch bảo đảm ở địa phương (khoản 5 Điều 46). Việc
quy định cụ thể một cơ quan chuyên môn giúp Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh thực hiện quản
lý nhà nước trong lĩnh vực đăng ký giao dịch bảo đảm nhằm khắc phục sự buông lỏng
trong công tác quản lý, sự lúng túng, thiếu hiệu quả trong quản lý nhà nước về đăng ký
giao dịch bảo đảm bằng bất động sản tại địa phương.
Xuất phát từ bản chất của hoạt động đăng ký giao dịch bảo đảm là hoạt động mang
tính hành chính - tư pháp, được thiết lập nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các
bên tham gia giao dịch, cũng như quyền lợi của người thứ ba nên việc giao cho Sở Tư
pháp “gác cổng” về mặt pháp lý đối với sự an toàn của các giao dịch là quy định hoàn
toàn phù hợp và nhận được sự ủng hộ của các bộ, ngành, địa phương. Mặt khác việc giao
cho Sở Tư pháp chức năng nêu trên sẽ đảm bảo tính “xuyên suốt” trong chỉ đạo, điều

hành từ Trung ương đến địa phương khi Bộ Tư pháp là cơ quan giúp Chính phủ thực hiện
thống nhất quản lý nhà nước trong lĩnh vực này.


 Quy định cơ chế phối hợp, trao đổi thông tin về tài sản bảo đảm giữa cơ
quan đăng ký giao dịch bảo đảm với các tổ chức hành nghề công chứng, cơ quan thi
hành án dân sự, cơ quan đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng và đăng ký lưu hành
tài sản
Điều 51 Nghị định 83/2010/NĐ-CP đã quy định cụ thể về trách nhiệm phối hợp
cung cấp thông tin về tình trạng pháp lý tài sản bảo đảm giữa cơ quan đăng ký giao dịch
bảo đảm và các cơ quan có liên quan. Đây là một trong những điểm mới về quản lý nhà
nước trong lĩnh vực đăng ký giao dịch bảo đảm nhằm tăng cường việc công khai, minh
bạch hoá thông tin về tài sản bảo đảm. Để cơ chế phối hợp trao đổi thông tin về tài sản
bảo đảm thực sự có hiệu quả khi triển khai trong thực tế, Nghị định của Chính phủ cũng
đã giao Bộ Tư pháp chủ trì, phối hợp với Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn trình
tự, thủ tục trao đổi, cung cấp thông tin giữa cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm với tổ
chức hành nghề công chứng, cơ quan thi hành án dân sự và cơ quan đăng ký quyền sở
hữu, quyền sử dụng, quyền lưu hành tài sản.
 Việc đăng ký giao dịch bảo đảm nay cũng có thể thực hiện bằng hình thức
trực tuyến (qua mạng internet).
Cá nhân, tổ chức có quyền đăng ký giao dịch bảo đảm thông qua hệ thống đăng
ký trực tuyến.Đơn yêu cầu đăng ký trực tuyến là thông điệp dữ liệu điện tử và có đầy đủ
các nội dung thuộc diện phải kê khai theo mẫu.Đơn yêu cầu đăng ký trực tuyến có giá trị
pháp lý như đơn giấy.
Việc đăng ký giao dịch bảo đảm qua hệ thống đăng ký trực tuyến không có giá trị
pháp lý trong các trường hợp sau đây:
+ Đăng ký không đúng thẩm quyền của cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm
quy định tại khoản 4 Điều 47 của Nghị định này
+ Nội dung đăng ký vi phạm điều cấm của pháp luật hoặc trái đạo đức xã hội.
Cơ quan quản lý hệ thống đăng ký trực tuyến có trách nhiệm cấp tài khoản đăng

ký trực tuyến cho cá nhân, tổ chức, nếu có yêu cầu. Tài khoản đăng ký trực tuyến được
dùng để truy cập vào hệ thống đăng ký trực tuyến.Cá nhân, tổ chức có tài khoản đăng ký
trực tuyến phải bảo vệ và chịu trách nhiệm về việc sử dụng tài khoản của mình.
Hệ thống đăng ký trực tuyến phải được vận hành liên tục, an toàn, chính xác. Bộ
Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tư pháp trong phạm vi nhiệm vụ, quyền hạn của mình có
trách nhiệm hướng dẫn trình tự, thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm qua hệ thống trực


tuyến đối với quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.
I.1.3. Cơ sở thực tiễn
Theo số liệu thống kê, 68% người được hỏi cho rằng trong 5 quyền của người sử
dụng đất, quyền thế chấp là quan trọng nhất. Số liệu này cho thấy quyền thế chấp quyền
sử dụng đất có tầm quan trọng như thế nào đối với người dân trong việc vay vốn ngân
hàng. Và để các ngân hàng có thể cấp tín dụng cho hộ gia đình, cá nhân thì hộ gia đình,
cá nhân ấy phải củng cố lòng tin cho ngân hàng bằng tài sản bảo đảm thực hiện nghĩa vụ.
Thế chấp bất động sản là giải pháp quan trọng cho nhu cầu về vốn. Nhưng chỉ thông qua
cơ chế bảo đảm thôi thì chưa đủ, với những quy định thông thoáng của pháp luật hiện
hành như có thể dùng một tài sản để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ thì để bảo vệ
quyền lợi của mình, các ngân hàng phải tìm đến cơ chế đăng ký giao dịch bảo đảm. Như
vậy, đăng ký giao dịch bảo đảm giúp tạo ra lòng tin cho bên nhận bảo đảm cũng như tạo
ra tính an toàn cho các giao dịch về bất động sản. Mặt khác, nó cũng là cơ sở thúc đẩy sự
phát triển của thị trường vốn cho đầu tư vào kinh doanh bất động sản, từ đó thúc đẩy sự
phát triển chung của thị trường bất động sản.


I.2 Tổng quan vùng nghiên cứu :
I.2.1 Điều kiện tự nhiên :
1.Vị trí địa lý:

Bản đồ hành chính quận 11.

Quận 11 là một quận nội thành nằm ở phía Tây Nam thành phố Hồ Chí Minh, đóng
vai trò là cửa ngõ thông thương với các tỉnh đồng bằng sông Cửu Long. Quận 11 có thế
mạnh khai thác về thương nghiệp dịch vụ, du lịch, sản xuất công nghiệp – tiểu thủ công
nghiệp và là một trong những trung tâm văn hóa giải trí – thể dục thể thao của thành phố.
Diện tích tự nhiên của Quận 11 là 513,94 ha, chiếm 0,245% diện tích toàn thành
phố và được chia thành 16 đơn vị hành chính, là một trong những quận có diện tích nhỏ
của thành phố có tổng dân số là 230946 người với mật độ dân số là 44931 người/km2.
Ranh giới hành chính quận 11 được xác định như sau:
- Phía Bắc giáp Quận Tân Bình: giới hạn bởi đường Âu Cơ, đường Nguyễn
Thị Nhỏ.


- Phía Tây Bắc giáp Quận Tân Phú: giới hạn bởi đường Âu Cơ và đường
Khuông Việt.
- Phía Tây giáp Quận Tân Phú: giới hạn bởi Rạch Bàu Cát.
- Phía Đông giáp Quận 10: giới hạn bởi đường Lý Thường Kiệt.
- Phía Nam giáp Quận 5: giới hạn bởi đường Nguyễn Chí Thanh và giáp Quận
6 giới hạn bởi đuờng Hùng Vương, đường Hồng Bàng.
- Phía Tây Nam giáp Quận 6: giới hạn bởi đường Tân Hóa.
2. Địa hình, địa chất :
Quận 11 nằm trong miền chuyển tiếp giữa miền Đông Nam Bộ và đồng bằng sông
Cửu Long, địa hình thấp dần từ Bắc xuống Nam và từ Đông sang Tây, bề mặt khá bằng
phẳng và bị chia cắt bởi hệ thống kênh, rạch và hồ ao. Độ cao địa hình thay đổi từ 5 –
10m.
3. Khí hậu :
Quận 11 mang đặc trưng của khí hậu Nam Bộ, nằm trong miền khí hậu nhiệt đới
gió mùa cận xích đạo, nét đặc trưng là có 02 mùa rõ rệt trong năm:
+ Mùa mưa kéo dài từ tháng 5 đến tháng 11.
+ Mùa khô kéo dài từ tháng 12 đến tháng 4 năm sau.
Đây là khu vực ít có bão, thời tiết thường chỉ bị ảnh hưởng của áp thấp nhiệt đới

hoặc chịu ảnh hưởng của bão từ khu vực Miền Trung.
4. Các nguồn tài nguyên.
a. Tài nguyên đất.
Theo số liệu thống kê đến tháng 12/2010, diện tích đất đai toàn địa bàn Quận 11 là
513,94 ha, chiếm 0,245% diện tích toàn thành phố.

Bảng 1 : Diện tích, tỷ lệ phân bố các loại đất


Loại đất

Nhóm/ đơn vị

Diện tích

Tỷ lệ

(ha)

(%)

0,90

0,18

1

Đất nông nghiệp

2

Đất phi nông nghiệp

513,04

99,82

2.1

Đất ở

240,90

46,87

2.2

Đất chuyên dùng

253,87

49,40

2.3

Đất tôn giáo tín ngưỡng

8,31

1,61

2.4

Đất sông suối và mặt nước chuyên dùng

9,95

1,94

513,94

100,00

Tổng diện tích tự nhiên

(Nguồn : Phòng Tài Nguyên và Môi Trường Quận 11)
b. Tài nguyên nước.
Tài nguyên nước mặt: trên địa bàn Quận bao gồm kênh Tân Hóa, rạch Cầu Mé,
hồ Đầm Sen. Tuy nhiên, do chất lượng nước này đang bị ô nhiễm nên không thể sử dụng
được cho sản xuất cũng như sinh hoạt. Riêng hồ Đầm Sen dùng để phục vụ cho mục đích
văn hóa giải trí cho quận cũng như thành phố.
Tài nguyên nước ngầm: khu vực Quận 11 tồn tại các tầng chứa nước sau: Tầng
chứa nước Holoxen (QIV), Tầng chứa nước Pleistoxen (QI-III), Tầng chứa nước Plioxen
(N22),
Như vậy, nguồn nước sinh hoạt và sản xuất trên địa bàn Quận 11 chủ yếu được
cung cấp từ nguồn nước cấp của thành phố và nguồn nước ngầm trong khu vực. Nguồn
nước mặt chỉ phục vụ cho nuôi trồng thủy hải sản và văn hóa giải trí.
c. Tài nguyên nhân văn.
Trên địa bàn quận 11, dân cư chủ yếu là dân tộc là dân tộc Kinh và người Hoa
chiếm 44,94% – số liệu 12/2008 và chiếm 47,21% theo số liệu thống kê đến 12/2010.

Các dân tộc đều có tinh thần đoàn kết, tương thân tương ái, cần cù, sáng tạo trong lao
động, sản xuất cùng với những tập quán, phong tục, truyền thống, bản sắc khác nhau
sống trên cùng địa bàn đã hình thành nên sự phong phú, đa dạng của nền văn hoá.


Các loại hình tôn giáo chủ yếu trên địa bàn quận 11 là Phật giáo, Thiên Chúa giáo,
đạo Tin Lành,… với hệ thống trên 70 cơ sở tôn giáo tín ngưỡng như: Chùa Giác viên,
Chùa Quan Âm, Miếu Ngũ Hành, Tịnh xá Bồi Đức, Tịnh xá Trúc Lâm, Đình Đông Sơn,
Hội thánh Tin lành Việt Nam, Nhà thờ Vincente, nhà thờ Thăng Long,…
I.3. Tình hình phát triển kinh tế-xã hội
I.3.1.Thực trạng phát triển kinh tế
Trong những năm qua Đảng bộ, chính quyền và nhân dân Quận 11 không ngừng
nỗ lực phấn đấu vượt qua nhiều khó khăn và thử thách đã có những tiến bộ quan trọng.
Kinh tế trên địa bàn Quận 11 tiếp tục tăng trưởng và chuyển dịch theo cơ cấu thương mại
dịch vụ, du lịch, sản xuất công nghiệp và tiểu thủ công nghiệp. Cơ cấu thành phần kinh tế
có bước chuyển đổi theo chủ trương phát triển kinh tế nhiều thành phần của Đảng và Nhà
nước bao gồm Công ty cổ phần vốn nhà nước, Hợp tác xã, doanh nghiệp ngoài quốc
doanh, cơ sở sản xuất nhỏ.
Nền kinh tế của Quận 11 chuyển biến mạnh mẽ theo hướng tích cực, được biểu
hiện ở giá trị sản xuất tiểu thủ công nghiệp và doanh thu từ hoạt động thương mại - dịch
vụ ngày càng tăng mạnh mẽ và tốc độ tăng trưởng có xu hướng ngày càng tăng.
I.3.2. Dân số, lao động và việc làm
1. Dân số
Theo số liệu thống kê, dân số toàn Quận 11 từ năm 2007 đến 2010 ngày càng tăng.
Năm 2010, Quận 11 có 230.946 nhân khẩu (năm 2009 là 230.451 nhân khẩu), trong đó
số lượng nam là 109.288 người (47,32%) (năm 2009 là 113.012 người – 49,04%).
Thành phần dân tộc trên địa bàn Quận 11 chủ yếu là dân tộc Kinh và Hoa. Số người Hoa
trên địa bàn quận là 20.704 hộ với 105.931 người (chiếm 46,89% dân số) .Tỷ lệ tăng dân
tự nhiên khá ổn định qua các năm.
Mật độ dân số năm 2010 là 44.931 người/km2 (năm 2009 là 44.835 người/km2),

nhưng phân bố không đồng đều giữa các phường.
2. Lao động và việc làm
Cùng với quỹ giảm nghèo, nguồn quỹ của các đoàn thể, phát huy vai trò hoạt động
của ngân hàng chính sách xã hội quận trong việc cho vay vốn nhằm giải quyết việc làm
và nâng cao thu nhập cho các đối tượng.
Công tác dạy nghề, đào tạo việc làm cũng rất được quan tâm, Trung tâm dạy nghề


của quận được củng cố về nhân sự, đầu tư mới trang thiết bị nhằm nâng cao chất lượng
và mở rộng thêm nhiều bộ môn đào tạo – dạy nghề. Năm 2008, Trung tâm đã đào tạo mới
1.496 học viên và tốt nghiệp được 1.380 người, đạt 92,25% với các ngành: may, cơ khí,
điện – điện tử, sữa chữa xe máy, uốn tóc, tin học, điện lạnh, in lụa,… . Năm 2010 đã đào
tạo nghề cho 1.472 học viên, tốt nghiệp 1.156 người đạt tỷ lệ 78,53%. Chất lượng lực
lượng lao động tại Quận 11 đã có những bước thay đổi tiến bộ, ngày một nâng cao đáp
ứng được tốc độ đô thị hoá đã và đang diễn ra trên địa bàn quận.
I.3.3 Thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng
1. Giao thông.
Hệ thống các tuyến đường xương sống, có vai trò quan trọng trong giao lưu phát triển
kinh tế – văn hóa – xã hội của Quận 11 bao gồm các tuyến đường giao thông đồng thời là
ranh giới hành chính của quận là Âu Cơ, Nguyễn Thị Nhỏ, Khuông Việt, Lý Thường Kiệt,
Nguyễn Chí Thanh, Hùng Vương, Hồng Bàng, Tân Hóa .Nhìn chung, hệ thống giao thông
trên địa bàn quận tương đối thuận tiện, phần nào đáp ứng được nhu cầu của nhân dân.
Hàng năm, các tuyến đuờng đều được cải tạo, mở rộng, chỉnh trang, đầu tư nâng cấp
nhằm cải thiện tình hình giao thông và vẻ mỹ quan đô thị.
Tuy vậy, với lưu lượng xe cộ và nhu cầu của người dân ngày một nâng cao thì một
số tuyến giao thông có chất lượng chưa đảm bảo, nên khả năng phục vụ còn nhiều hạn
chế, vẫn còn hiện tượng ách tắc giao thông vào giờ cao điểm. Trong tương lai cần tiếp tục
xây dựng nhiều phương án huy động vốn để đầu tư nâng cấp hệ thống giao thông liên
quận, liên phường, hệ thống giao thông nội bộ để nâng cao khả năng phục vụ, đáp ứng
các yêu cầu về đi lại và vận chuyển hàng hóa trong mọi điều kiện thời tiết.

2. Công trình phúc lợi công cộng.
2.1 Y tế.
Hiện nay, Quận 11 có 18 cơ sở y tế bao gồm 01 Trung tâm Y tế Quận, 01 Phòng y
học dân tộc và 16 trạm y tế phường với tổng số cán bộ công nhân viên của ngành là 247
người. Năm 2007 Quận có thêm một trung tâm y tế dự phòng, tổng cộng 19 cơ sở y tế với
312 cán bộ công nhân viên. Tổng số khám chữa bệnh tại Bệnh viện quận và Trung tâm Y
tế Dự phòng trong 6 tháng đầu năm 2011 là 155.939 lượt người; trong đó, có 65.775 lượt
người sử dụng thẻ bảo hiểm y tế. Mạng lưới y tế tư nhân, phòng khám bệnh từ thiện,
miễn phí của các tổ chức xã hội, tôn giáo được duy trì và phát triển theo chủ trương xã
hội hóa, góp phần đáp ứng ngày càng tốt hơn nhu cầu khám, chữa bệnh của nhân dân.
2.2 Giáo dục.


Theo thống kê đến năm 2010, quận 11 gồm có 8 trường trung học phổ thông, 10
trường Trung học cơ sở, 23 trường tiểu học, 04 trường mẫu giáo và 33 trường mầm non.
Ngoài ra, còn có Trung tâm Kỹ thuật tổng hợp - Hướng nghiệp Quận 11 tổ chức các khoá
học ngắn hạn và thi cấp các chứng nghề Phổ thông dành mọi lứa tuổi.Hệ thống trường
lớp ngày càng khang trang, sạch đẹp, đã sửa chữa nâng cấp 17 trường và tăng thêm 175
phòng học và ở mỗi cấp học đều có một trường đạt chuẩn quốc gia.
I.3.4 Nhận xét chung về thực trạng phát triển kinh tế - xã hội.
Như vậy, từ thực trạng phát triển kinh tế - xã hội của Quận 11, có thể rút ra một số
đánh giá chung như sau:
 Thuận lợi:
Trong những năm gần đây, nền kinh tế trên địa bàn quận 11 tiếp tục tăng trưởng
và chuyển dịch tích cực theo cơ cấu thương mại – dịch vụ , sản xuất công nghiệp – tiểu
thủ công nghiệp. Giá trị sản xuất công nghiệp và doanh thu thương mại – dịch vụ đều đạt
kết quả cao, vuợt chỉ tiêu đặt ra.
Những thành quả về mặt kinh tế góp phần làm cho đời sống vật chất, tinh thần của
nhân dân đuợc nâng lên một bước rõ rệt, tạo đà thuận lợi để quận đẩy nhanh phát triển
kinh tế – xã hội trong những năm tới.

Tỷ lệ gia tăng dân số tương đối thấp và ổn định, thu nhập và việc làm ngày một cải
thiện, mức sống của người dân được nâng cao.
 Tồn tại:
Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế – xã hội, quy hoạch tổng mặt bằng (định
hướng dài hạn) chưa được điều chỉnh, gắn kết với các quy hoạch ngành, các dự án, các
chương trình trọng tâm…để được phân đoạn với lộ trình thực hiện.
Công tác quy hoạch phát triển kinh tế chưa được xây dựng đồng bộ, nhất là các
ngành thương mại – dịch vụ nên ngành này phát triển chưa ổn định. Tình trạng trốn thuế,
gian lận thương mại, vi phạm sở hữu công nghiệp và một số hoạt động kinh doanh không
lành mạnh vẫn còn xảy ra.
Việc di dời các cơ sở sản xuất gây ô nhiễm môi trường chưa đạt được tiến độ đề ra
và phần diện tích cây xanh xen cài trong khu dân cư quá thấp làm cho chất lượng môi
trường sống của nhân dân được cải thiện chưa hoàn toàn.
I.4Nội dung và phương pháp nghiên cứu


I.4.1 Ni dung nghiờn cu
S lc tỡnh hỡnh qun lý Nh nc v t ai.
Hin trng s dng t nm 2010.
Th tc, quy trỡnh thc hin ng ký giao dch bo m ti Vn phũng ng ký
quyn s dng t qun 11
+ Giai on t nm 2008 n ngy 08/9/2010: Thc hin ng ký giao dch
bo m theo Thụng t liờn tch 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT v Thụng t
03/2006/TTLT-BTP-BTNMT
+ Giai on t ngy 09/9/2010 n 6/2011: Thc hin ng ký giao dch bo
m theo Ngh nh 83/2010/N-CP
Thc trng ng ký giao dch bo m ti Vn phũng ng ký quyn s dng t
Qun 11 t nm 2008 n thỏng 6 nm 2011.
I.4.2 Phng phỏp nghiờn cu
Phng phỏp iu tra thu thp thụng tin: tin hnh iu tra, thu thp s liu, ti

liu cú liờn quan, v cỏc vn bn phỏp lut v t ai ca Trung ng v a phng cú
liờn quan.
Phng phỏp thng kờ: Phng phỏp thng kờ l mt trong nhng phng phỏp
rt quan trng trong cụng tỏc ỏnh giỏ, thu thp v x lý s liu,trong ni dung ti
phng phỏp thng kờ c s dng thng kờ cỏc s liu cú liờn quan n vựng
nghiờn cu nh: din tớch cỏc loi t, quy mụ din tớch t ai ca tng phng, quy mụ
dõn s, tng hp thụng tin, s liu cú liờn quan n iu kin t nhờn, cỏc ch tiờu kinh t
xó hi. Ngoi ra phng phỏp thng kờ cũn c dựng thnh lp cỏc bn biu thng kờ
t nhng s liu iu tra thc a, s liu k tha, s liu tng kt t cụng tỏc thng kờ,
kim kờ ca qun 11 trong nhng nm qua.
Phng phỏp phõn tớch, ỏnh giỏ: trờn c s tng hp cỏc s liu, tin hnh
phõn tớch, ỏnh giỏ tỡm ra kt qu t c, kt qu cha t c so vi yờu cu t ra,
rỳt ra nhng nhn xột, ỏnh giỏ nhng thun li, khú khn nh hng n cụng tỏc qun
lý nh nc v ng ký giao dch bo m.
Phng phỏp tng hp: l phng phỏp dựng tng quỏt cỏc s liu, ch tiờu
thu thp c. Phng phỏp tng hp c s dng trong ti cỏc ni dung: tng kt
kt qu tỡnh hỡnh giao dũch baỷo ủaỷm treõn ủũa baứn Quaọn 11, tng kt s liu v din
tớch t ai, s liu v kinh t - xó hi ca qun 11 trong nhng nm qua.
I.4.3 Quy trỡnh thc hin ti nghiờn cu
1. Cụng tỏc chun b
2. Thu thp cỏc ti liu v s liu cho ti nghiờn cu


3. Phân tích và đánh giá
4. Viết thuyết trình báo cáo luận văn

PHẦN 2: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
II.1 Tình hình quản lý nhà nước về đất đai
Trong những năm qua cùng với sự phát triển nền kinh tế Thành phố Hồ Chí
Minh, Quận 11 đã phát triển theo hướng đẩy mạnh công nghiệp hóa và đô thị hóa đã làm

cho nhu cầu sử dụng đất của các ngành kinh tế, đặc biệt là cho xây dựng cơ sở hạ tầng và
nhà ở của nhân dân tăng lên nhanh chóng, đất đai trở thành vấn đề sôi động trên địa bàn
Quận.


Trong thời gian từ năm 1993 đến khi Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực thi
hành đến nay, UBND Quận 11 là cơ quan quản lý đất đai ở địa phương luôn thực hiện
đúng các quy định, văn bản của các cơ quan có thẩm quyền, đã có nhiều cố gắng trong
việc thực hiện các nội dung quản lý Nhà nước về đất đai một cách đồng bộ và toàn diện
trên địa bàn, hạn chế được những tiêu cực phát sinh và cơ bản hoàn thành được nhiệm vụ,
kế hoạch của ngành, của Thành phố đề ra, từng bước đưa công tác quản lý đất đai đi dần
vào nề nếp, ngày càng chặt chẽ hơn, quỹ đất đã được giao cho các tổ chức, hộ gia đình,
cá nhân sử dụng ổn định lâu dài góp phần ổn định và thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội.
II.1.1 Công tác đo đạc lập Bản đồ địa chính :
Ranh giới, mốc giới của Quận 11 được phân định cụ thể theo Chỉ thị 364/CP ngày
06/11/1991 của Chủ tịch Hội Đồng Bộ Trưởng (nay là Thủ tướng Chính phủ), quận 11 đã
quản lý hồ sơ địa giới hành chánh, quản lý quỹ đất đai toàn quận sử dụng ổn định không
phát sinh tranh chấp về ranh giới hành chánh.
Ngày 27/01/2011, Ủy ban nhân dân quận 11 đã ban hành Kế hoạch số 11/KHUBND về việc rà soát, hiệu chỉnh và lập hồ sơ, bản đồ địa giới hành chính trên địa bàn
quận 11.
Quận 11 đã được đo đạc thành lập bản đồ địa chính chính quy, bản đồ số trên
phạm vi ranh giới hành chính của quận thông qua phương pháp đo đạc trực tiếp ngoài
thực địa, toàn quận có 494 tờ bản đồ trong đó :
Bảng 2: Tỷ lệ các loại bản đồ
Tỷ lệ

1/200

1/500

1/1000

Số tờ

440

50

4

(Nguồn : Phòng Tài Nguyên và Môi Trường Quận 11)
Trong các bản đồ trên thì bản đồ có tỷ lệ 1/200 là chính xác nhất, nó phục vụ
cho công tác đo đạc lập bản đồ địa chính, giúp cho công tác cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở đạt hiệu quả hơn, tạo thuận lợi cho công
tác đăng ký giao dịch bảo đảm.
II.1.2 Công tác lập Quy hoạch, Kế hoạch sử dụng đất
Trong những năm qua,quy hoạch sử dụng đất chung của Quận 11 và quy hoạch sử
dụng đất chi tiết của 16 phường thuộc Quận đã được Ủy ban nhân dân thành phố và Sở


Quy hoạch – Kiến trúc phê duyệt vào các năm 1999, 2001, 2003 và việc quy hoạch lộ,
hẻm giới cũng đã được công bố.
Cùng với một số nội dung quản lý Nhà nước về đất đai như công tác phân hạng và
định giá đất, công tác lập kế hoạch sử dụng đất đai hàng năm vẫn được thực hiện tốt và
đúng thời hạn quy định. Thời kỳ trước khi Luật Đất đai 2003 có hiệu lực thi hành, công
tác lập kế hoạch sử dụng đất đai tuy hàng năm vẫn triển khai thực hiện và đã được phê
duyệt nhưng còn thiếu căn cứ quan trọng đó là quy hoạch sử dụng đất dẫn đến kết quả
của công tác thực hiện kế hoạch hàng năm không cao.
Thời gian gần đây, Quận 11 đã thực hiện rà soát toàn bộ quy hoạch sử dụng đất
chi tiết của các cụm phường không còn khả thi và điều chỉnh theo hướng phù hợp với nhu

cầu phát triển kinh tế - xã hội của quận, trong đó tập trung vào các khu vực “nóng” mà
nhân dân bức xúc là Khu Đầm Sen, đường dự phóng… và trình Sở Quy hoạch – Kiến
trúc thẩm định. Ngoài ra, Quận còn tập trung thực hiện chuyển nhượng các mặt bằng do
các doanh nghiệp nhà nước thuộc thành phố và trung ương đang sử dụng để bố trí cho
các công trình công cộng như trường học, trụ sở cơ quan nhằm khai thác có hiệu quả quỹ
đất hiện có trên địa bàn.

Bảng 3 : Hiện trạng sử dụng đất năm 2010 so với quy hoạch sử dụng đất
định hướng đến năm 2020 của quận 11

Thứ tự

Chỉ tiêu

Mã

Hiện
trạng
năm 2010
(ha)

Quy
hoạch

Tỷ lệ
giữa (4)
và (5)

đến 2020
(ha)

(%)


(1)

(2)

(3)

Tổng dện tích đất tự nhiên

(4)

(5)

(6)

513,94

513,94

2

ĐẤT PHI NÔNG NGHIỆP

PNN

513,94

513,94

100

2.1

Đất ở

OTC

240,90

233,74

103.06

2.1.1

Đất ở tại nông thôn

ONT

2.1.2

Đất ở tại đô thị

ODT

240,90

233,74

103.06

2.2

Đất chuyên dùng

CDG

253,89

261,26

97.18

2.2.1

Đất trụ sở cơ quan, công trình
sự nghiệp

CTS

5,26

5,89

89.3

2.2.2

Đất quốc phòng an ninh

CQA

2,54

2,17

117.05

2.2.3

Đất sản xuất kinh doanh phi
nông nghiệp

CSK

40,18

16,80

239.17

2.2.3.1

Đất khu công nghiệp

SKK

2.2.3.2

Đất cơ sở sản xuất kinh doanh

SKC

40,17

16,80

239.11

2.2.4

Đất có mục đích công cộng

CCC

205,92

236,39

87.11

2.2.4.1

Đất giao thông

DGT

124,42

148,18

83.97

2.2.4.3

Đất để chuyển dẫn năng
lượng, truyền thông

DNT

0,66

0,64

103.13

2.2.4.4

Đất cơ sở văn hóa

DVH

26,28

27,06

97.12

2.2.4.5

Đất cơ sở y tế

DYT

1,36

1,24

109.68

2.2.4.6

Đất cơ sở giáo dục – đào tạo

DGD

12,57

19,82

63.42

2.2.4.7

Đất cơ sở thể dục – thể thao

DTT

35,81

35,82

99.97

-


2.2.4.8

Đất chợ

DCH

1,16

1,17

99.15

2.2.4.9

Đất có di tích, danh thắng

LDT

2,37

2,37

100

2.2.4.10 Đất bãi thải, xử lý chất thải

RAC

1,27

0,08

1587.5

2.3

Đất tôn giáo, tín ngưỡng

TTN

8,31

8,07

102.97

2.4

Đất nghĩa trang, nghĩa địa

NTD

2.5

Đất sông suối, mặt nước
chuyên dùng

SMN

2.6

Đất phi nông nghiệp khác

PNK

9,95

10,87

91.54

-

(Nguồn : Phòng Tài Nguyên và Môi Trường Quận 11)
Nhìn chung cơ cấu sử dụng các loại đất ngày càng hợp lý, hiệu quả hơn, đáp ứng
các nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội của quận. Tuy nhiên, diện tích đất ở đô thị còn
chiếm tỷ trọng cao, diện tích đất chuyên dùng còn thấp chưa đáp ứng đủ cho các công
trình công cộng như giáo dục-đào tạo, y tế, thể dục thể thao, cây xanh đô thị... Do vậy,
cần tận dụng không gian trong xây dựng, phát triển chiều cao các khu dân cư, tăng diện
tích đất giao thông, cây xanh trong đô thị, tăng hiệu quả sử dụng đất và bảo vệ môi

trường. Chính vì vậy quy hoạch đến năm 2020 giảm diện tích đất ở và tăng diện tích đất
chuyên dùng và đất sông suối mặt nước chuyên dùng.
II.1.3 Công tác giao đất cho thuê đất
Căn cứ quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị tỷ lệ 1/2.000 đã được Sở Quy
hoạch – Kiến trúc thỏa thuận và Ủy ban nhân dân Quận 11 phê duyệt nhiệm vụ, Phòng
Tài nguyên và Môi trường cung cấp đầy đủ, kịp thời các thông tin về quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất cho các tổ chức, cá nhân có nhu cầu về giao đất, cho thuê đất, chuyển
mục đích sử dụng đất giúp cho Sở Tài nguyên và Môi trường có cơ sở giải quyết theo
thẩm quyền.
Giai đoạn từ năm 2006 đến 2010, Ủy ban nhân dân thành phố đã thực hiện giao đất
cho 23 dự án trên địa bàn quận 11 tổng số 22,1116 ha; cụ thể theo từng mục đích sử dụng
đất như sau:
Bảng 4: Kết quả giao đất, cho thuê đất dự án từ năm 2006-2010


NHÀ Ở
NĂM

SỐ
DỰ
ÁN

DIỆN
TÍCH
(m2)

SẢN XUẤT

PHÚC LỢI

KINH DOANH

CÔNG CỘNG

SỐ DIỆN
DỰ TÍCH
(m2)
ÁN

%

SỐ
DỰ

%

SỐ
DỰ

DIỆN
TÍCH

ÁN

(m2)

6,81

7

20.084

%

ÁN

DIỆN
TÍCH
(m2)

1

1.368

2006

4

12.459 62,03

2

2007

1

5.193 17,68

0

0

0

4

24.174

82,32

5

29.367

2008

0

0

0

0

0

3

66.697

100

3

66.697

2009

3

62.792 82,67

0

0

0

1

13.160 17,33

4

75.952

2010

1

17.935 61,81

0

0

0

3

11.081 38,19

4

29.016

Tổng
cộng

9

98.379 44,49

2

6.257

2,83

12

116.480 52,68

23

221.116

0

6.257 31,16

TỘNG
CỘNG

(Nguồn : Phòng Tài Nguyên và Môi Trường Quận 11)

Biểu đồ 1: Kết quả giao đất, cho thuê đất dự án từ năm 2006-2010