PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH VÀ HIỆU QUẢ KINH TẾ XÃ HỘI CỦA CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN CHÂU THÀNH, TÂY NINH

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NƠNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN


BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
Đề Tài.

PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH VÀ HIỆU QUẢ
KINH TẾ - XÃ HỘI CỦA CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ
PHÁT TRIỂN BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN
HUYỆN CHÂU THÀNH, TÂY NINH

Sinh viên thực hiện: NGUYỄN THỊ HẢO
Mã số sinh viên: 07135090
Lớp: DH07TB
Chuyên nghành: Quản lý thị trường Bất động sản

-Tháng 8 năm 2011-

i


TRƯỜNG ĐẠI HỌC NƠNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN
BỘ MÔN: KINH TẾ ĐẤT & BẤT ĐỘNG SẢN

NGUYỄN THỊ HẢO

PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH VÀ HIỆU QUẢ
KINH TẾ - XÃ HỘI CỦA CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ
PHÁT TRIỂN BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN

HUYỆN CHÂU THÀNH, TÂY NINH

Giáo viên hướng dẫn: TS. Trần Thanh Hùng
(Trường Đại học Nông Lâm Thành Phố Hồ Chí Minh)

Ký tên:

ii


-Tháng 8 năm 2011-

Lời đầu tiên em xin được gửi lời cảm ơn đến các thầy cô trong Trường Đại học
Nông Lâm TP.HCM, Khoa Quản lý Đất đai & Bất động sản đã tận tình dạy dỗ, truyền đạt
cho em những kiến thức cũng như những kinh nghiệm quý báu trong suốt những năm
tháng em theo học đại học. Nguồn kiến thức quý báu đó sẽ là hành trang để em vững chắc
bước đi trên con đường mà em đã chọn.
Xin gửi lời cảm ơn đến những người bạn xung quanh, đã động viên, góp ý cho
mình hồn thành luận văn tốt nghiệp.
Xin gửi lời cảm ơn đến thầy Trần Thanh Hùng, người thầy đã chỉ bảo, hướng
dẫn, góp ý giúp em hoàn thành cuốn luận văn này.
Cuối cùng, xin được gửi lời cảm ơn tất cả mọi người đã hiện diện trong cuộc
sống của em, mỗi người ít, nhiều đều đã dạy cho em những bài học quý giá trong cuộc
sống này. Xin cảm ơn!
Trân trọng!
Đại học Nông Lâm TP.HCM, Tháng 8/2011

NGUYỄN THỊ HẢO

iii

TÓM TẮT

Sinh viên thực hiện: Nguyễn Thị Hảo, Khoa Quản lý Đất đai & Bất động sản,
Trường Đại học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh.
Đề tài: “Phân tích hiệu quả tài chính và hiệu quả kinh tế - xã hội của các dự án đầu
tư phát triển Bất động sản”.
Giáo viên hướng dẫn: TS. Trần Thanh Hùng, Bộ môn Kinh tế Đất & Bất động sản,
Khoa Quản lý Đất đai & Bất động sản, Trường Đại học Nơng Lâm TP.Hồ Chí Minh.
Đề tài gồm ba phần chính: Tổng quan cơ sở lý luận, kết quả nghiên cứu và kết luận,
kiến nghị.
Thị trường bất động sản là một trong những thị trường có vai trị quan trọng trong
nền kinh tế quốc dân, đây là một trong những thị trường sôi động mang lại rất nhiều lợi
nhuận cho các nhà đầu tư, nhưng nó cũng chứa đựng những rủi ro tiềm ẩn. Nhằm mục
đích gia tăng lợi nhuận cho các nhà đầu tư, giảm thiểu rủi ro trong thị trường và đặc biệt
là kích thích sự phát triển kinh tế - xã hội của vùng đó. Để làm được điều này thì phải có
một đường lối, chính sách chủ trương phù hợp với từng điều kiện cụ thể của địa phương.
Chính vì lẽ đó mà đề tài được tiến hành thực hiện với phạm vi nghiên cứu là Huyện Châu
Thành, Tỉnh Tây Ninh.
Cở sở lý luận của đề tài là các quy luật kinh tế, cung cầu, giá cả, lợi nhuận của từng
dự án cụ thể. Sự ảnh hưởng và tác động của nó đến sự phát triển kinh tế - xã hội.
Kết quả đề tài là tiền đề cho những nghiên cứu về sau, nhằm phát triển và hoàn thiện
hơn nữa vai trị, tầm ảnh hưởng của chính sách nhà nước.

iv


MỤC LỤC
Trang

TRANG TỰA ..................................................................... Error! Bookmark not defined.
LỜI CÁM ƠN..................................................................................................................... iii
TĨM TẮT............................................................................................................................ iv
MỤC LỤC ............................................................................................................................ v
DANH SÁCH CÁC HÌNH ..................................................................................................vi
DANH SÁCH CÁC BẢNG ................................................................................................vi
ĐẶT VẤN ĐỀ ...................................................................................................................... 1
Phần I TỔNG QUAN ......................................................................................................... 2
I.1. Khái quát chung về bất động sản, thị trường bất động sản. ....................................... 2
I.1.1. Bất động sản......................................................................................................... 2
I.1.2. Thị trường bất động sản ....................................................................................... 4
I.1.3. Dự án đầu tư phát triển bất động sản: .................................................................. 8
II.2. Hiệu quả về mặt tài chính và hiệu quả kinh tế - xã hội của các dự án phát triển bất
động sản. ......................................................................................................................... 14
II.2.1. Hiệu quả tài chính: ........................................................................................... 14
II.2.1. Hiệu quả kinh tế - xã hội. ................................................................................. 19
II.3. Nội dung và phương pháp nghiên cứu .................................................................... 23
II.3.1. Nội dung nghiên cứu ........................................................................................ 23
II.3.2. Phương pháp nghiên cứu: ................................................................................. 23
Phần II KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU................................................................................. 24
II.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội trên địa bàn Huyện Châu Thành,
Tây Ninh. ........................................................................................................................ 24
II.1.1. Điều kiện tự nhiên. ........................................................................................... 24
II.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội: ................................................................................ 28
II.2. Hiện trạng các dự án đầu tư phát triển bất động sản trên địa bàn huyện Châu
Thành, Tây Ninh. ............................................................................................................ 34
II.2.1. Hạ tầng kỹ thuật giao thông: ............................................................................ 34
II.2.2. Bất động sản thương mại - dịch vụ: ................................................................. 36
II.2.3. Bất động sản công nghiệp: ..................................................................................... 37
II.2.4. Bất động sản nhà ở: .......................................................................................... 38

II.3. Phân tích hiệu quả tài chính và hiệu quả kinh tế - xã hội trong các dự án phát triển
bất động sản. ................................................................................................................... 38
II.3.1. Tổng quan về các dự án đầu tư ......................................................................... 38
II.3.2. Phân tích hiệu quả tài chính và hiệu quả kinh tế - xã hội trong các dự án phát
triển bất động sản. ....................................................................................................... 40
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .......................................................................................... 467
Kết luận ......................................................................................................................... 467
Kiến nghị....................................................................................................................... 467
TÀI LIỆU THAM KHẢO ................................................................................................ 478

v


DANH SÁCH CÁC HÌNH
Trang

Hình 1: Mối quan hệ giữa chất lượng và vị thế bất động sản............................................... 3
Hình 2: Mối liên hệ giữa đơn vị bất động sản và dịch vụ bất động sản ............................... 6
Hình 6: Hiện trạng giao thơng Huyện Châu Thành, Tây Ninh. ......................................... 35
Hình 7: Sơ đồ định hướng các khu cơng nghiệp tầm nhìn năm 2020 ................................ 37

DANH SÁCH CÁC BẢNG

Trang
Bảng 1: Các yếu tố khí hậu - thời tiết của trạm khí tượng ............................................ 25
Bảng 2: Phân bố và đặc điểm các dạng địa hình Huyện Châu Thành .......................... 26
Bảng 3: Biên độ triều cao nhất theo tháng trạm Gò Dầu Hạ và Bến Sỏi...................... 27
Bảng 4: Kết quả tăng trường và chuyển đổi cơ cấu kinh tế từ 1990 - 1997 ................. 29
Bảng 5: Diện tích, năng suất, sản lượng cây trồng hàng năm ...................................... 29
Bảng 6: Hiện trạng phát triển chăn nuôi thời kỳ 1990 – 1997 ...................................... 30

Bảng 7: Giá trị sản phẩm ngành Công nghiệp và Tiểu thủ công nghiệp ...................... 31
Bảng 8: Hiện trạng dân số lao động thời kỳ 1990 – 1997 ............................................ 32

vi


Ngành quản lý thị trường bất động sản

SVTH: Nguyễn Thị Hảo

ĐẶT VẤN ĐỀ
Sự cần thiết của đề tài
Bắt đầu từ khi sơ khai cho đến lúc hình thành và phát triển, thị trường bất động sản
đã khẳng định được chỗ đứng vững chắc của nó trong lĩnh vực tài chính nói riêng và nền
kinh tế quốc dân nói chung. Nhận thấy được sức hút mạnh mẽ và những khoản lợi nhuận
kết sù trong thị trường bất động sản, các nhà đầu tư trong và ngồi nước nhanh chóng
nắm bắt được thời cơ mạnh dạn đầu tư vào các phân khúc thị trường khác nhau với một
kỳ vọng là nó sẽ đem lại cho họ mức lợi nhuận tối đa.
Thị trường bất động sản khơng chỉ mang lại lợi ích cho các nhà đầu tư, mà nó cịn
là tiền đề cho sự phát triển kinh tế - xã hội, hơn thế nữa nó cịn chịu sự chi phối mạnh mẽ
của pháp luật, đó cũng chính là ngun nhân khiến cho những nhà lãnh đạo liên tục đưa ra
những chính sách khuyến khích các nhà đầu tư bỏ vốn tạo lập những dự án nhằm mục tiêu
phát triển kinh tế - xã hội của vùng miền đó.
Vậy, làm thế nào mà một dự án đầu tư có thể thõa mãn được hai tiền đề đó là tối đa
hóa lợi nhuận của các nhà đầu tư và xúc tác cho các lĩnh vực kinh tế - xã hội phát triển,
Để làm được điều này thì một dự án đầu tư phải thực sự mang lại hiệu quả trong từng
phân khúc của thị trường bất động sản mà nó nhắm tới.
Trước vấn đề trên, dưới sự hướng dẫn của TS. Trần Thanh Hùng và được sự cho
phép của Khoa Quản lý Đất đai & Bất động sản, tơi thực hiện đề tài: “Phân tích hiệu quả
tài chính và hiệu quả kinh tế - xã hội của các dự án đầu tư phát triển bất động sản”

 Mục tiêu nghiên cứu của đề tài
Mục tiêu nghiên cứu của đề tài là phân tích hiệu quả tài chính và kinh tế - xã hội
của các dự án đầu tư phát triển bất động sản.
Từ đó làm cơ sở để mô tả một bức tranh tổng thể về sự tác động qua lại giữa các
dự án đầu tư phát triển bất động sản, chính sách của nhà nước với lợi nhuận của nhà đầu
tư và đưa ra một quy luật chung về đầu tư kinh doanh phát triển bất động sản nhằm mang
lại lợi nhuận tối đa cho nhà đầu tư và hiệu quả tốt nhất cho xã hội.
 Đối tượng nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu của đề tài:
 Đối tượng nghiên cứu: Các quy luật kinh tế, cung cầu, giá cả, lợi nhuận, sự tác
động qua lại giữa chúng trong việc phát triển bất động sản có tính đến chính sách của nhà
nước.
 Phạm vi nghiên cứu: Do thời gian và nguồn lực có hạn nên đề tài chỉ tập trung
nghiên cứu vào các dự án có sự tác động lớn đến hiệu quả kinh tế - xã hội của khu vực và
mang lại hiệu quả tài chính cho nhà đầu tư kinh doanh bất động sản như: Hạ tầng kỹ
thuật, bất động sản Thương mại - Dịch vụ, bất động sản Công nghiệp, bất động sản Nhà ở
trên địa bàn huyện Châu Thành, Tây Ninh.

Trang 1


Ngành quản lý thị trường bất động sản

SVTH: Nguyễn Thị Hảo

Phần I
TỔNG QUAN
I.1. Khái quát chung về bất động sản, thị trường bất động sản.
I.1.1. Bất động sản
1) Khái niệm
Bất động sản là những tài sản gắn liền với đất đai và không di dời được.

Căn cứ theo khoản 1 tại Điều 174 Bộ luật Dân sự năm 2005, có quy định: “Bất
động sản là các tài sản bao gồm: Đất đai; nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai,
kể cả các tài sản gắn liền với nhà, cơng trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với
đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”.
Điều 4, Luật kinh doanh Bất động sản năm 2006 quy định: “Bất động sản là các
tài sản bao gồm: Quyền sử dụng đất, nhà, cơng trình xây dựng, các tài sản khác gắn liền
với đất đai”.
2) Các đặc điểm của bất động sản:
 Tính dị biệt: Tính dị biệt của bất động sản được thể hiện rất rõ rệt qua các
đặc điểm khác nhau về vị trí thửa đất, kết cấu và kiến trúc, hướng, cảnh quan… mỗi bất
động sản trở thành một loại sản phẩm riêng biệt, khơng cái nào hồn tồn giống cái nào.
Việc xác định cung, cầu, giá cả do đó trở nên phức tạp hơn và thị trường cũng gặp khó
khăn hơn khi gặp phải mâu thuẫn giữa việc địi hỏi san bằng tính dị biệt của các nhà quản
lý và sự mong muốn gia tăng tính dị biệt nhằm tạo ra thế độc quyền của các nhà đầu tư.
 Tính khan hiếm: Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất
là có hạn. Tính khan hiếm cụ thể của đất đai là giới hạn về diện tích đất đai của từng
miếng đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ...
 Tính bền lâu: Do đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài
nguyên được xem như khơng thể bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp. Đồng
thời, các vật kiến trúc và cơng trình xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau một thời
gian sử dụng được cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa. Chính
vì tính chất lâu bền của hàng hố bất động sản là do đất đai khơng bị mất đi, khơng bị
thanh lý sau một q trình sử dụng, lại có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, nên
hàng hoá bất động sản rất phong phú và đa dạng.
 Tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau: Bất động sản chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau
rất lớn, giá trị của một bất động sản này có thể bị tác động của bất động sản khác. Đặc
biệt, trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng sẽ làm
tăng vẻ đẹp và nâng cáo giá trị sử dụng của bất động sản trong khu vực đó. Trong thực tế,
việc xây dựng bất động sản này làm tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của bất động sản khác
là hiện tượng khá phổ biến.

 Các tính chất khác:
Tính thích ứng:
Lợi ích của bất động sản được sinh ra trong quá trình sử dụng. Bất động sản trong
q trình sử dụng có thể điều chỉnh công năng mà vẫn giữ được những nét đặc trưng của
Trang 2


Ngành quản lý thị trường bất động sản

SVTH: Nguyễn Thị Hảo

nó, đồng thời vẫn đảm bảo yêu cầu sử dụng của người tiêu dùng trong việc thoả mãn nhu
cầu sinh hoạt, sản xuất - kinh doanh và các hoạt động khác.
Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý:
Hàng hố bất động sản địi hỏi khả năng và chi phí quản lý cao hơn so với các
hàng hố thơng thường khác. Việc đầu tư xây dựng bất động sản rất phức tạp, chi phí lớn,
thời gian dài. Do đó, bất động sản địi hỏi cần có khả năng quản lý thích hợp và tương
xứng.
Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội:
Hàng hoá bất động sản chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng hố
thơng thường khác. Nhu cầu về bất động sản của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia là
rất khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của người dân sinh sống tại đó. Yếu tố
tâm lý xã hội, thậm chí cả các vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh... chi phối nhu cầu bất
động sản.
3) Thuộc tính của bất động sản.
Chất lượng bất động sản là những đại lượng vật lí có thể cân đo đong đếm, được
xác định thơng qua các tiêu chí như: Diện tích sàn, số lượng phịng tắm, số tầng cao, kết
cấu xây dựng…
Vị thế bất động sản là một hình thức đo sự mong muốn về mặt xã hội gắn với nhà
ở tại một địa điểm xác định. Nó có thể đại diện cho của cải, văn hóa, tơn giáo, chất lượng

môi trường v.v…, phụ thuộc vào hệ thống giá trị hiện thời của một xã hội nhất định, và
theo nghĩa đó, nó liên quan chặt chẽ tới các điều kiện lịch sử cụ thể, đó là chiều thời gian.

Hình 1: Mối quan hệ giữa chất lượng và vị thế bất động sản
Trang 3


Ngành quản lý thị trường bất động sản

SVTH: Nguyễn Thị Hảo

Mối quan hệ giữa thuộc tính của bất động sản được thể hiện thơng qua mơ hình về
động học khu dân cư, trong đó người tiêu dùng sẽ đánh đổi một trong hai thuộc tính để
nhận được một mức độ mà người tiêu dùng có thể chấp nhận được. Tại mức độ giá trị
thấp thì một sự thay đổi nhỏ trong vị thế sẽ dẫn đến sự thay đổi lớn hơn nhiều trong chất
lượng nhà ở. Tại mức độ cao hơn thì những thay đổi trong chất lượng nhà ở trở nên không
đáng kể hoặc không thể thực hiện được, vị thế chỉ thay đổi bằng cách di chuyển hay tạo ra
các loại vị thế mới. Tại mỗi mức vị thế nhất định có một mức chất lượng nhà ở tương ứng
với vị thế đó. Quỹ tích các điểm kết hợp giữa vị thế và chất lượng tạo ra một đường
ngưỡng mà những hành vi tuân theo đường ngưỡng được gọi là những hành vi duy lý,
quy luật đường ngưỡng chính là đặc trưng hợp trội của hệ thống kinh tế - xã hội.
I.1.2. Thị trường bất động sản
1) Khái niệm
Thị trường bất động sản là “nơi” diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng,
cho thuê, thế chấp, và các dịch vụ liên quan như môi giới, tư vấn… giữa các chủ thể trên
thị trường, mà ở đó có vai trò quản lý của Nhà nước đối với thị trường tác động thúc đẩy
phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh bất động sản của các chủ thể thị trường.
Điều này lại càng đặc biệt quan trọng tại Việt Nam khi Nhà nước là đại diện chủ sở hữu
về đất đai và là nhà đầu tư lớn và chủ yếu trong lĩnh vực đầu tư phát triển thị trường bất
động sản.

2) Đặc điểm thị trường bất động sản
 Thị trường bất động sản là thị trường mang tính độc quyền bởi tính cố định,
tính khan hiếm và tính tăng trị của đất đai. Thị trường bất động sản là một dạng thị trường
khơng hồn hảo do sự khơng đồng nhất về thông tin và các yếu tố cấu thành thị trường.
 Thị trường bất động sản mang tính vùng, tính khu vực, tính phân khúc sâu sắc.
Quan hệ cung cầu, giá cả bất động sản thường chỉ ảnh hưởng và được xác định trong một
khu vực nhất định, vì vậy khi nghiên cứu các quan hệ này phải gắn với các điều kiện kinh
tế - xã hội cụ thể. Việc xác định tổng cung, tổng cầu và giá cả thị trường bất động sản gặp
nhiều khó khăn.
 Tính cách biệt giữa hàng hóa với địa điểm giao dịch;
 Thị trường bất động sản thực chất là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích
chứa đựng trong bất động sản;
 Thị trường bất động sản là thị trường khơng hồn hảo;
 Cung về bất động sản phản ứng chậm hơn so với biến động về cầu và giá cả bất
động sản;
 Thị trường bất động sản là thị trường khó thâm nhập;
 Thị trường bất động sản chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật;
 Thị trường bất động sản có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn.
3) Khái niệm, quan hệ cung, cầu hàng hóa bất động sản.

Trang 4


Ngành quản lý thị trường bất động sản

SVTH: Nguyễn Thị Hảo

 Cầu bất động sản xuất phát từ nhu cầu của người tiêu dùng. Nhu cầu trở thành
lượng cầu khi được đảm bảo bằng khả năng tài chính của người tiêu dùng và phải có sự
hoạt động của thị trường để nhu cầu đó có khả năng được thõa mãn.

Các yếu tố tác động đến cầu bất động sản:
o Giá cả của dịch vụ bất động sản
o Thu nhập của người tiêu dùng
o Sở thích và ưu tiên của người tiêu dùng
o Quy mô tiêu thụ của thị trường
o Dự báo về tương lai
 Cung bất động sản xuất phát chủ yếu do quy hoạch sử dụng đất, chuyển đổi
mục đích sử dụng đất, cải tạo đất đai..., nguồn cung bất động sản là tồn bộ quỹ đất hiện
có và nguồn cung thực sự trở thành lượng cung khi nguồn cung đó đáp ứng được lợi ích
của cầu về bất động sản.
Các yếu tố làm dịch chuyển đường cung:
o Giá cả thị trường dịch vụ bất động sản
o Chi phí sản xuất
o Chi phí tạo lập đơn vị dịch vụ bất động sản
o Số lượng nhà đầu tư
o Chính sách quản lý của nhà nước
 Mối quan hệ cung cầu bất động sản:
Cung cầu về hàng hóa bất động sản thực chất là cung cầu về dịch vụ bất động sản.
và khi cung cầu về dịch vụ bất động sản này gặp nhau, kết hợp với nhau theo một tỷ lệ
nhất định thì sẽ tạo ra một đường ngưỡng đó là ngưỡng lợi ích mà hàng hóa bất động sản
mang lại.
Hàng hóa bất động sản, giá trị hàng hóa bất động sản
Trong một đơn vị bất động sản có hai thuộc tính vị thế xã hội và chất lượng vật lý
kết hợp với nhau theo một tỷ lệ nhất định tạo ra một mức độ thỏa mãn các nhu cầu của
người tiêu dùng thuộc lĩnh vực “physical” và “social”. Sự thỏa mãn đó được hình thành
trên cơ sở mối quan hệ giữa các thuộc tính hàng hóa khách quan và nhu cầu của cá nhân
con người được gọi là lợi ích. Như vậy, về mặt nội dung lợi ích bất động sản là sự thỏa
mãn nhu cầu về bất động sản, lợi ích này được tạo ra bởi các yếu tố thuộc tính vị thế xã
hội và chất lượng vật lý.
Lượng lợi ích bất động sản là một biến số (Y) phụ thuộc vào các biến độc lập vị

thế (VT) và chất lượng (CL): Y = f(VT, CL). Lợi ích này chính là đối tượng của cung cầu
về bất động sản trên thị trường, là hàng hóa bất động sản. (Hình 2).

Trang 5


Ngành quản lý thị trường bất động sản

SVTH: Nguyễn Thị Hảo

Hình 2: Mối liên hệ giữa đơn vị bất động sản và dịch vụ bất động sản
Có thể thấy những bất động sản A, B, C trên đường cong đồng lượng này khơng
hồn tồn giống nhau. Chúng khác nhau về lượng vị thế và chất lượng, chỉ giống nhau ở
sự thỏa mãn nhu cầu của con người về bất động sản.
Thực tế cũng cho thấy khơng có người chỉ có nhu cầu về vị thế, hoặc chỉ về chất
lượng, tất cả mọi người đều có nhu cầu cả hai thuộc tính trên trong một tổ hợp nhất định.
Với một nguồn lực tài chính cho trước, giao điểm giữa đường ngân sách và đường cong
bàng quang - đường đồng mức thỏa dụng (đối với hành vi người tiêu dùng); giao điểm
giữa đường đẳng phí và đường đồng lượng (đối với hành vi nhà cung cấp) là tổ hợp tiêu
dùng tối ưu và tổ hợp sản xuất tối ưu. Quỹ tích các giao điểm này tạo thành đường
ngưỡng chất lượng nhà ở ứng với một vị thế nơi ở xác định. Trong nền kinh tế thị trường,
khi biểu hiện dưới hình thái tiền tệ thì các điểm thuộc đường cong bàng quang/đường
đẳng lượng có cùng giá trị thị trường, các đơn vị bất động sản hiện vật có cùng một lượng
dịch vụ bất động sản thì sẽ có giá trị thị trường như nhau, bởi giá trị thị trường bất động
sản là giá trị của một đơn vị dịch vụ bất động sản được hình thành thơng qua quan hệ
cung cầu thị trường về dịch vụ bất động sản.
Trong thị trường giá cả hàng hố được hình thành thơng qua quan hệ cung cầu. Khi
có sự cân bằng cung cầu trên thị trường hình thành giá cả cân bằng thị trường của hàng
hoá. Giá cả cân bằng này sẽ thay đổi khi có sự mất cân đối cung cầu.
Trang 6

Ngành quản lý thị trường bất động sản

SVTH: Nguyễn Thị Hảo

Từ quan điểm nêu trên về quan hệ cung cầu bất động sản, có thể nói sự tương tác
cung cầu về dịch vụ bất động sản xác định giá cả của một đơn vị dịch vụ bất động sản PT.
Giá cả thị trường của một bất động sản cụ thể được xác định bằng công thức:
P = PT x Y, với Y = f(VT, CL).
Tuy nhiên, khi tiếp tục nghiên cứu làm rõ nội dung giá trị ẩn chứa bên trong biểu
hiện bằng tiền của giá cả thị trường thì lại gặp nhiều quan điểm khác nhau về giá trị.
Theo quan điểm kinh tế học chính trị Mác xít, giá trị là lao động khơng phân biệt
nói chung của con người, lao động xã hội kết tinh trong hàng hóa. Nó là một trong hai
thuộc tính của hàng hóa: Giá trị và giá trị sử dụng. Trong đó, giá trị là thuộc tính xã hội
của hàng hóa, là lao động xã hội thể hiện trong hàng hóa. Trong mối quan hệ với giá trị
trao đổi thì giá trị là nội dung của giá trị trao đổi, giá trị trao đổi là hình thức biểu hiện của
giá trị, giá cả là hình thái biểu hiện bằng tiền của giá trị.
Từ đó khẳng định đất đai, thành phần cơ bản của bất động sản, khơng có giá trị vì
đất đai khơng phải là sản phẩm do con người làm ra, khơng có lao động kết tinh trong đất
đai. Giá cả đất đai P thực chất là địa tơ tư bản hố, được xác định theo công thức: P = R/I,
với R là địa tô và I là tỷ lệ chiết khấu. Sau này một số nhà kinh tế trường phái tân Mác xít
cho rằng đất đai cũng có giá trị, vì đất đai đã có lao động xã hội (lao động sống và lao
động vật hoá) kết tinh từ hoạt động đầu tư khai phá và phát triển hạ tầng đất đai, được xác
định theo công thức: W = C + V + M (Xagaidak A. E., 1992).
Nhưng thực tế giá cả thị trường đất đai, đặc biệt đất đai đô thị, lớn hơn nhiều lần
giá trị đầu tư vào đất đai (Nhiêu Hội Lâm, 2004). Như vậy giá trị đất đai không phải là giá
trị đầu tư phát triển trên đất đai.
Các nhà kinh tế thị trường không đề cập đến phạm trù giá trị sức lao động “kết tinh
sức lao động”: Bất kỳ sản phẩm nào có khả năng đáp ứng được mong muốn của con

người đều được coi là có giá trị sử dụng. Năng lực của giá trị sử dụng này trong việc trao
đổi với các sản phẩm/hàng hóa/dịch vụ khác được gọi là giá trị của nó. Giá cả là giá trị
tiền tệ của sản phẩm khi nó được giao dịch trên thị trường.
Theo quan điểm kinh tế thị trường, đất đai có giá trị sử dụng được trao đổi trên thị
trường, nên nó có giá trị trao đổi. Quan điểm này đơn giản, dễ hiểu, nhưng khơng có sức
mạnh mơ tả bởi tính đơn giản của nó. Hơn nữa dễ dẫn đến sự nhầm lẫn giá trị trao đổi là
hình thức biểu hiện bằng tiền của giá trị sử dụng, giá trị sử dụng lớn thì giá trị trao đổi lớn
và ngược lại (Mã Khắc Vỹ, 1995).
Cũng là quan điểm giá trị trong lĩnh vực marketing hiện đại, xem xét ở một mức độ
khái quát hơn: Giá trị trao đổi của sản phẩm bao gồm giá trị hữu hình và giá trị vơ hình.
Giá trị hữu hình ứng với chất lượng của sản phẩm hàng hóa; giá trị vơ hình ứng với vị thế
thương hiệu ngự trị trong tâm tư, nguyện vọng và ước muốn của con người (Tôn Thất
Nguyễn Thiêm, 2005). Với quan điểm này thì phạm trù giá trị bất động sản được giải
thích một cách thuyết phục hơn. Theo đó, giá trị hữu hình ứng với chất lượng và giá trị vơ
hình ứng với vị thế bất động sản.
Giá trị hữu hình là giá trị của các yếu tố khơng gian (diện tích, hình dáng thửa
đất,…) cùng với các giá trị đầu tư xây dựng trên đất đai.
Trang 7


Ngành quản lý thị trường bất động sản

SVTH: Nguyễn Thị Hảo

Giá trị vơ hình là giá trị của vị thế bất động sản. Bản chất “vơ hình” của giá trị bất
động sản đến từ vị thế, mà nó “ngự trị” trong tâm tưởng – nghĩa là trong tâm tư, nguyện
vọng, tình cảm – của khách hàng nói riêng và xã hội nói chung (Tơn Thất Nguyễn Thiêm,
2005).
Quan điểm về giá trị vơ hình của bất động sản chắc chắn cũng được các nhà quản
lý đất đai thuộc trường phái Mác xít dễ dàng chấp nhận, khi cơng nhận tính siêu hình, phi

vật thể của giá trị vật chất tạo ra tư bản (Tơn Gia Hun, Nguyễn Đình Bồng, 2006).
Trong trường hợp vị thế bất động sản không khác nhau (do con người trong xã hội
tất cả đều như nhau) thì giá trị trao đổi của hàng hóa bất động sản phụ thuộc vào giá trị
hữu hình của chất lượng hàng hóa, giá trị sử dụng của bất động sản.
I.1.3. Dự án đầu tư phát triển bất động sản:
1) Khái niệm: Dự án đầu tư phát triển bất động sản là những dự án bỏ vốn để
tiến hành các hoạt động đầu tư, xây dựng bất động sản trên một địa bàn cụ thể, trong
khoảng thời gian xác định được pháp luật cho phép, nhằm mục đích tạo ra lợi nhuận cho
nhà đầu tư và thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội của vùng miền đó.
2) Đặc điểm của các dự án đầu tư phát triển bất động sản:
 Tính khoa học: Thể hiện người soạn thảo dự án đầu tư phải có một q trình
nghiên cứu tỷ mỷ kỹ càng, tính tốn thận trọng, chính xác từng nội dung của dự án
đặc biệt là hiệu quả về tài chính, kinh tế - xã hội.
 Tính thực tiễn: Các nội dung của dự án đầu tư phải được nghiên cứu, xác
định trên cơ sở xem xét, phân tích, đánh giá đúng mức các điều kiện và hoàn cảnh cụ
thể liên quan trực tiếp và gián tiếp đến hoạt động đầu tư phát triển bất động sản.
 Tính pháp lý: Dự án đầu tư cần có cơ sở pháp lý vững chắc tức là phù hợp
với chính sách và pháp luật của Nhà nước.
 Tính đồng nhất: Các dự án đầu tư phải tuân thủ các quy định chung của các
cơ quan chức năng về hoạt động đầu tư, kể cả các quy định về thủ tục đầu tư.
3) Quy trình đầu tư phát triển bất động sản
Để có thể mang lại cho bản thân các nhà đầu tư một khoản lợi nhuận tối đa thì khi
tiến hành đầu tư xây dựng bất kỳ một dự án phát triển bất động sản nào các nhà đầu tư
đều cân nhắc rất kỹ lưỡng trên mọi phương diện của dự án, họ đưa ra và lựa chọn một mơ
hình đầu tư tối ưu trong số các mơ hình đã được phác họa. Để thành cơng trong quyết
định lựa chọn mơ hình đầu tư và quản lý khai thác hiệu quả, nhà đầu tư cần phải thực hiện
phân tích, lựa chọn theo quy trình sau:
Bước 1: Tìm kiếm địa điểm đầu tư phù hợp
Việc tìm kiếm một địa điểm đầu tư là một trong những khâu quan trọng nhất của
một dự án đầu tư phát triển bất động sản. Để có thể khẳng định địa điểm đầu tư đó là

thuận lợi nhất cho dự án thì những nhà hoạch định đã có một quá trình nghiên cứu, xác
định, lựa chọn.
Một địa điểm đầu tư thuận lợi phải thõa mãn cả ba yêu cầu sau đây: Phải nằm
trong khu vực có vị thế chiến lược trong việc đầu tư kinh doanh nhằm mang lại lợi nhuận
Trang 8


Ngành quản lý thị trường bất động sản

SVTH: Nguyễn Thị Hảo

tối đa cho nhà đầu tư, phù hợp với chủ trương chính sách của nhà nước và địa phương,
thõa mãn nhu cầu của người tiêu dùng.
Bước 2: Ý tưởng kinh doanh
Có thể nói rằng ý tường kinh doanh chính là linh hồn của một dự án đầu tư phát
triển bất động sản, để có thể phác họa được ý tưởng của mình thì trước hết các nhà đầu tư
phải nắm bắt được nhu cầu, thị hiếu, tập quán... của người tiêu dùng, sử dùng nó làm căn
cứ để đưa ra những ý tưởng kinh doanh táo bạo, mới lạ mà vẫn đảm bảo được sức hút của
nó đối với người tiêu dùng.
Bước 3: Nghiên cứu thị trường
Nghiên cứu thị trường nhằm mục đích chính là kiểm định lại ý tưởng kinh doanh,
tính khả thi của dự án đầu tư phát triển bất động sản thông qua các thông số điều tra, đo
lường, tính tốn đưa ra kết luận và dự báo triển vọng phát triển của dự án, xem xét dự án
có phù hợp với những mục tiêu đã đề ra hay không?
Bước 4: Thiết kế ý tưởng
Thiết kế ý tưởng của một dự án đầu tư phát triển bất động sản được căn cứ trên
những tiêu chí sau:
 Xác định mơ hình kinh doanh có hiệu quả
 Thiết kế ý tưởng kiến trúc có phong cách đặc trưng, ấn tượng, có tính hữu
dụng cao, có cảnh quan đẹp

 Chứng minh được hiệu quả đầu tư của dự án
 Đảm bảo chất lương, tiến độ, ngân sách của quá trình xây dựng.
 Đảm bảo nguồn thu và lợi nhuận.
Ý tưởng của dự án phải được thể hiện những nội dung sau đây:
 Mơ hình kinh doanh của dự án, tính vượt trội của nó đối với các dự án khác
trên thị trường.
 Ý tưởng thiết kế kiến trúc, sự độc đáo của nó.
 Các đặc điểm kỹ thuật của dự án.
 Thị trường mục tiêu của dự án đầu tư.
 Quản lý đầu tư và khai thác dự án.
Bước 5: Phân tích tài chính
Phân tích tài chính của dự án nhằm xác định khả năng sinh lời của dự án, bao gồm
các chỉ tiêu sau:
 Ước tính chi phí dự án.
 Dự kiến phương án hợp tác kinh doanh.
 Ước tính nguồn vốn vay.
 Thiết lập mơ hình phân tích dựa trên những giả định cơ bản của dự án.

Trang 9


Ngành quản lý thị trường bất động sản

SVTH: Nguyễn Thị Hảo

 Phân tích dịng tiền cho tồn bộ dịng đời của dự án đầu tư bao gồm chi phí,
nguồn vốn đầu tư, doanh thu, chi phí hoạt động, vốn vay, lợi nhuận, các chỉ số tài chính
khác...
 Phân tích độ nhạy với các biến thiên về suất đầu tư và giá th dự kiến
Bước 6: Tìm nguồn tài chính tài trợ cho dự án và lập hồ sơ dự án xin cấp phép,

vay vốn.
Trong bước này chủ đầu tư sẽ cân đối nguồn vốn của mình và quyết định huy động
vốn tài trợ cho dự án. Trên thị trường tài chính đã mở ra rất nhiều cơ hội huy động vốn
qua các kênh phát hành cổ phiếu, trái phiếu công ty, hoặc vay vốn ngân hàng. Tuy nhiên
các kênh huy động vốn đó chỉ khả thi khi mà dự án đã được cấp phép, phê duyệt hoặc đã
chi tiết các hạng mục đầu tư. Để đạt được sự cho phép của nhà nước thì chủ đầu tư phải
chứng minh được năng lực tài chính nên địi hỏi chủ đầu tư phải tiến hành huy động vốn
trước, việc hợp tác đầu tư này phải được ký kết bằng biên bản thỏa thuận giữa các bên với
những nội dung chính như:
 Thỏa thuận về chi phí
 Thỏa thuận về thời gian
 Thỏa thuận về nhân lực
 Thỏa thuận về cách làm
Sau khi tiến hành ký kết văn bản hợp tác đầu tư, họ tiến hành lập hồ sơ dự án, bao
gồm các nội dung chính sau:
 Đánh giá rải rác
 Đánh giá tiền khả thi
 Tài liệu, văn bản ghi nhận trao đổi nội bộ với đối tác
 Báo cáo khả thi xây dựng
 Chủ đầu tư sử dụng hồ sơ dự án để thực hiện các hoạt động xin phép đầu tư,
thiết kế chi tiết, vay vốn để bắt đầu triển khai dự án.
Bước 7: Triển khai dự án
Triển khai dự án gồm những công việc sau đây:
 Thiết kế chi tiết
 Đấu thầu và chọn thầu xây dựng
 Vay vốn và giải ngân vốn chủ sở hữu
 Phương án tổ chức giám sát, quản lý.
Trên thực tế, hoạt động đầu tư phát triển bất động sản không đồng nhất với hoạt
động đầu cơ bất động sản, dù rằng cả hai hoạt động đầu tư trên đều bỏ vốn đầu tư kinh
doanh hàng hóa bất động sản.

- Hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản luôn tạo ra một hàng hóa bất động
sản mới, nó mang lại hiệu quả tài chính là lợi nhuận cho nhà đầu tư và hiệu quả kinh tế xã hội cho vùng miền đó.
Trang 10


Ngành quản lý thị trường bất động sản

SVTH: Nguyễn Thị Hảo

- Hoạt động đầu cơ bất động sản không tạo ra hàng hóa bất động sản mới mà nó
đầu tư, kinh doanh trên hàng hóa bất động sản mà những nhà đầu tư khác đã tạo dựng và
nó chỉ mang lại hiệu quả tài chính cho những nhà đầu cơ.
Trong hoạt động đầu tư các dự án phát triển bất động sản, các nhà đầu tư luôn
mong muốn tối đa hóa lợi nhuận thu được, để tạo dựng được mức lợi nhuận tối đa này họ
phải xây dựng thương hiệu cho sản phẩm của mình, thu hút sự quan tâm của người tiêu
dùng. Việc hình thành và phát triển thương hiệu được đầu tư, chú trọng ngay từ khâu thiết
kế dự án sao cho phù hợp với nhu cầu, thị hiếu người dân.
4) Lợi nhuận của các dự án đầu tư phát triển bất động sản:
Lợi nhuận của một dự án đầu tư phát triển bất động sản được hiểu là hiệu số của
tổng doanh thu trừ đi tổng chi phí trong tồn bộ dịng đời dự án (đã tính đến các nghĩa vụ
đối với nhà nước).
Lợi nhuận trong các dự án đầu tư phát triển bất động sản bao gồm lợi nhuận do đầu
tư xây dựng (xuất phát từ trục chất lượng) và lợi nhuận do vị thế tăng lên (xuất phát từ
trục vị thế).
- Lợi nhuận do đầu tư xây dựng bằng hiệu số giữa giá cả thị trường của một đơn
vị bất động sản mới với chi phí tạo lập bất động sản mới, lợi nhuận này mang tính cạnh
tranh cao trên thị trường và nó tiệm cận với lãi suất ngân hàng. Khi đầu tư vào bất kỳ một
sản phẩm bất động sản nào các nhà đầu tư ln kỳ vọng rằng nó sẽ mang lại cho mình
một khoản lợi nhuận lớn, chính vì vậy lợi nhuận có được từ việc đầu tư xây dựng cơ sở
vật chất (xuất phát từ trục chất lượng) không đáp ứng đủ cái mong muốn lớn lao của các

nhà đầu tư, họ bắt đầu tìm cách gia tăng lợi nhuận của mình thơng qua trục vị thế.
- Lợi nhuận do vị thế tăng lên bằng giá trị thị trường đơn vị bất động sản sau khi
đầu tư và trước khi đầu tư. Có thể nói răng lợi nhuận do đầu tư xây dựng chỉ có thể gia
tăng đến một mức độ nhất định nào đó là khơng thể gia tăng được nữa, lúc này muốn gia
tăng lợi nhuận của mình các nhà đầu tư chỉ có thể gia tăng thơng qua việc phát triển
thương hiệu của sản phẩm, sản phẩm nào có vị thế càng cao thì sản phẩm đó càng mang
lại nhiều lợi nhuận cho nhà đầu tư.
Trên thực tế, thì tỷ suất lợi nhuận đầu tư kinh doanh bất động sản không giống
nhau tại các phân khúc thị trường khác nhau do tính độc quyền của người cung ứng – nhà
đầu tư phát triển bất động sản tại các khu có vị thế khác nhau ứng với các hàm cầu có độ
co giãn theo giá khác nhau phụ thuộc vào thu nhập của người tiêu dùng. Tại những nơi có
vị thế dân cư cao thì tỷ suất lợi nhuận đầu tư cũng tương đối lớn hơn so với những nơi có
vị thế thấp, bởi vị thế và thu nhập của người tiêu dùng có tương quan chặt chẽ với nhau,
sự giàu nghèo là dấu hiệu của vị thế. Mức lợi nhuận đầu tư bất động sản ΠA, ΠB và ΠT
trong các phân khúc A, B và toàn bộ thị trường, được minh họa trên đồ thị (Hình 3), có
thể xác định theo các cơng thức sau:
ΠA = (PA-P0)YA; ΠB = (PB-P0)YB; ΠT = (PT-P0)YT.

Trang 11


Ngành quản lý thị trường bất động sản

SVTH: Nguyễn Thị Hảo

P

SSA
SST

PA

SSB

PT
PB
DB

DA

ΠA

DT

ΠT

ΠB
P0

MRB

Y

IB

YB

0

MRT

MRA

IA

IT

YA

YT

Y

Hình 3: Các phân khúc của thị trường bất động sản
Tại những lần đầu tư tiếp theo, do sự tăng lên của giá cả đất đai, nguyên vật liệu
xây dựng, v.v… cùng với sự tăng lên của lượng cung dịch vụ bất động sản, đường cung
dịch chuyển sang phải làm cho giá cả thị trường đơn vị dịch vụ bất động sản giảm xuống
từ mức giá P01 đến mức P1, hệ quả là lợi nhuận kinh doanh bất động sản trong các phân
khúc sẽ giảm dần, có thể đến điểm hòa vốn, tức lợi nhuận kinh tế sẽ bằng 0 trong điều
kiện thị trường cạnh tranh hoàn hảo và chi phí đầu tư bằng giá cả thị trường đơn vị dịch
vụ bất động sản, MC1 = AC1 = P1, được minh họa bởi đồ thị (Hình 4) với giả thiết năng
suất không đổi theo quy mô kết hợp vị thế và chất lượng trong một đơn vị bất động sản
hiện vật.
Giá cả các nhân tố sản xuất thường được xác định suy ra từ giá cả thị trường sản
phẩm. Theo đồ thị (Hình 4) chi phí bình qn tạo lập đơn vị dịch vụ nhà ở được xác định
từ giá cả thị trường hình thành thơng qua quan hệ cung cầu về dịch vụ nhà ở của nó. Nếu
như thị trường bất động sản là thị trường cạnh tranh hoàn hảo, thì chi phí bình qn/đơn
vị dịch vụ nhà ở (AC) sẽ bằng giá cả thị trường của nó (P0). Tuy nhiên, trên thực tế thị
trường bất động sản là thị trường mang tính độc quyền nhóm với các phân khúc có hàm
cầu khác nhau, giá cả thị trường đơn vị dịch vụ nhà ở hình thành tại mức giá PT > P0, do

đó có thể xuất hiện trường hợp lợi nhuận đầu tư phát triển nhà ở trong một phân khúc nào
đó sẽ nhỏ hơn 0, như được minh họa trên đồ thị (Hình 1.4). Theo đó, tại phân khúc B của
thị trường, mức lợi nhuận đầu tư được xác định bằng công thức: ΠB = (PB-PT)YB, do PB <
PT nên ΠB < 0.
Trang 12


Ngành quản lý thị trường bất động sản

SVTH: Nguyễn Thị Hảo

P

P

SAC1
SAC0

P1

P01

SMC1
LAC1

SMC0

P1

LAC0

P0

SS0

SS1

E0 1

E0

LS

E1

P0
LMC1
LMC0

D1
D0

0

y0

y1

0

Y0 Y01 Y1

Hình 4: Đường cung cầu cá biệt và thị trường bất động sản
Hệ quả rút ra được bằng phép suy luận logic từ các quan điểm thống nhất về tính
chất của thị trường bất động sản cần phải được kiểm chứng bằng các bộ số liệu điều tra
thực tiễn trong các nghiên cứu tiếp theo. Nhưng dường như nó lại mơ tả khá chính xác
thực trạng thị trường bất động sản hiện nay ở Việt Nam, phân khúc B ứng với phân khúc
thị trường nhà ở xã hội dành cho các đối tượng có thu nhập thấp.
Tại một thời điểm trong quá trình phát triển đi lên của thị trường bất động sản giá
cả các nhân tố đầu vào được cố định tại một mức giá nhất định, theo đó chi phí bình
qn/đơn vị dịch vụ nhà ở được xác định là P0, chiếu theo mức chi phí này các nhà đầu tư
phát triển sẽ ấn định lượng cung nhà ở trong các phân khúc khác nhau phụ thuộc vào độ
co giãn của hàm cầu về dịch vụ nhà ở của mỗi nhóm xã hội tương ứng, và như thế mức
giá mới về dịch vụ nhà ở được thiết lập trên thị trường là PT.
Với những lần đầu tư tiếp theo trong cùng một giai đoạn phát triển thị trường chi
phí bình qn tạo lập một đơn vị dịch vụ nhà ở khơng thể cịn ở mức giá P0, mà sẽ tăng
lên tiệm cận tới mức giá PT, giá cả của các nhân tố vị thế và chất lượng sẽ được xác định
tham chiếu theo mức giá thị trường này. Trong bối cảnh thu nhập của các nhóm xã hội
khơng tăng lên, khơng có sự dịch chuyển tăng của các đường cầu thì mức giá thị trường
đơn vị dịch vụ nhà ở trong phân khúc thu nhập thấp hơn sẽ bằng hoặc nhỏ hơn chi phí
bình qn/đơn vị dịch vụ nhà ở, do đó lợi nhuận đầu tư sẽ bằng hoặc nhỏ hơn 0. Hơn nữa,
trong quá trình phát triển đi lên của thị trường bất động sản, khơng phải tất cả mọi phân
khúc đều có tốc độ phát triển như nhau, mà trong q trình đó phân khúc thị trường của
nhóm xã hội thu nhập thấp có tốc độ phát triển thấp nhất do sự phân phối sản phẩm xã hội
Trang 13

Y


Ngành quản lý thị trường bất động sản

SVTH: Nguyễn Thị Hảo

khơng đồng đều, khoảng cách phân hóa giàu nghèo ngày càng gia tăng, vì vậy mà khả
năng tiếp cận dịch vụ nhà ở của nhóm xã hội này ngày càng hạn chế.
II.2. Hiệu quả về mặt tài chính và hiệu quả kinh tế - xã hội của các dự án phát triển
bất động sản.
II.2.1. Hiệu quả tài chính:
Hiệu quả tài chính của một dự án đầu tư về mặt nội dung được hiểu là những lợi
ích mà chủ đầu tư được hưởng, bên cạnh đó nó cịn là cơ sở để tiến hành phân tích hiệu
quả kinh tế - xã hội.
Đối với các nhà đầu tư khi tiến hành đầu tư vào bất kỳ một dự án nào cũng mong
muốn dự án đó mang lại cho mình một khoản lợi nhuận tối đa, và tỷ suất lợi nhuận của dự
án khi quy đổi về giá trị hiện tại thì phải lớn hơn lãi suất ngân hàng tại thời điểm đó, tỷ
suất lợi nhuận càng cao thì nhà đầu tư càng có nhiều động lực thúc đẩy việc đầu tư. Chính
vì vậy, mà việc tiến hành phân tích hiệu quả tài chính sẽ giúp cho nhà đầu tư thấy được
khả năng sinh lợi của dự án trong từng phân khúc của thị trường vào từng thời điểm cụ
thể và nó là cơ sở để chủ đầu tư đưa ra quyết định đầu tư.
Phân tích tài chính là một trong những nội dung quan trọng nó khơng chỉ giúp cho
nhà đầu tư có một cái nhìn tổng thể nhất về những lợi ích mà nhà đầu tư có thể đạt được.
trên cơ sở đánh giá hiệu quả về mặt tài chính nhà đầu tư sẽ quyết định có nên đầu tư hay
khơng, mà còn là cơ sở để cơ quan nhà nước làm căn cứ xem xét các lợi ích tài chính có
hợp lý hay khơng? Dự án có đạt được lợi ích tài chính hay khơng? Dự án có an tồn về
mặt tài chính hay khơng?
Khi tiến hành phân tích tài chính của một dự án đầu tư thì đa số các dự án đầu tư
đều phải xem xét những chỉ tiêu như:
Nguồn vốn: Xác định vốn đầu tư cần thực hiện từng năm và toàn bộ dự án trên cơ
sở kế hoạch tiến độ thực hiện đầu tư dự kiến.
Vốn cố định gồm chi phí chuẩn bị, chi phí cho xây lắp và mua sắm thiết bị gồm
các khoản chi phí ban đầu về đất, chuẩn bị mặt bằng xây dựng, chi phí về máy móc

thiết bị, phương tiện vận tải…
Vốn lưu động ban đầu gồm các chi phi phí để tạo ra các tài sản lưu động ban đầu
nhằm đảm bảo cho dự án có thể đi vào hoạt động bình thường theo các điều kiện kinh tế,
kỹ thuật đã dự tính.
Xác định các nguồn tài trợ của dự án (nếu có).
Xem xét các nguồn tài trợ cho dự án, khả năng đảm bảo vốn từ mỗi nguồn về mặt
số lượng và tiến độ. Các nguồn tài trợ cho dự án có thể là ngân sách cấp phát, ngân hàng
cho vay, vốn góp cổ phần, vốn liên doanh do các bên liên doanh góp, vốn tự có hoặc
vốn huy động từ các nguồn khác.
Vì vốn đầu tư phải được thực hiện theo tiến độ ghi trong dự án, để đảm bảo tiến độ
thực hiện các công việc chung của dự án và để tránh ứ đọng vốn, nên các nguồn tài trợ
được xem xét không chỉ về mặt số lượng mà cả thời điểm nhận được tài trợ. Sự đảm bảo
này phải có cơ sở pháp lý và cơ sở thực tế. Tiếp đó phải so sánh nhu cầu với khả năng
đảm bảo vốn cho dự án từ các vốn về số lượng và tiến độ. Nếu khả năng lớn hơn hoặc
Trang 14


Ngành quản lý thị trường bất động sản

SVTH: Nguyễn Thị Hảo

bằng nhu cầu thì dự án được chấp nhận. Nếu khả năng nhỏ hơn nhu cầu thì phải giảm
quy mơ của dự án, xem xét lại khía cạnh kỹ thuật lao động để đảm bảo tính đồng bộ
trong việc giảm quy mô của dự án.
Chỉ tiêu đánh giá hiệu quả tài chính của dự án
 Giá trị hiện tại thuần (NPV): là hiệu số của tổng hiện giá thu hồi tính
cho cả thời hạn đầu tư trừ đi tổng hiện giá vốn đầu tư.
NPV  t 0 B t (1  r )  t  t 0 C t (1  r )  t
n

n

Trong đó:
Rt: Giá trị thu hồi tại năm t.
Ct: Giá trị đầu tư.
r: Tỷ suất chiết khấu.
t: Số năm hoạt động của dự án
* Đánh giá:
- Nếu dự án có NPV lớn hơn 0 thì dự án đó đáng giá về mặt tài chính.
- Nếu dự án có nhiều phương án loại bỏ nhau thì phương án có NPV lớn nhất là
phương án đáng giá nhất về mặt tài chính.
- Nếu các phương án của dự án có lợi ích như nhau thì phương án có giá trị hiện
tại của chi phí nhỏ nhất thì phương án đó đáng giá nhất về tài chính.
* Ưu, nhược điểm
Ưu điểm: Cho biết quy mô tiền lãi thu được của cả đời dự án
Nhược điểm:
- NPV phụ thuộc nhiều vào tỷ suất chiết khấu dùng để tính tốn. Việc xác định
tỷ suất chiết khấu là rất khó khăn trong thị trường vốn đầy biến động.
- Sử dụng chỉ tiêu này đòi hỏi xác định rõ ràng dòng thu và dòng chi của cả đời
dự án. Đây là một cơng việc khó khăn, khơng phải lúc nào cũng dự kiến được.
- Chỉ tiêu này chưa nói lên hiệu quả sử dụng một đồng vốn.
- Chỉ tiêu này chỉ sử dụng để lựa chọn các dự án loại bỏ nhau trong trường
hợp tuổi thọ như nhau. Nếu tuổi thọ khác nhau, việc lựa chọn căn cứ vào chỉ tiêu này
sẽ khơng có ý nghĩa.
 Giá trị hiện tại hàng năm (AV): là giá trị hiện tại thuần được phân phối
đều trong thời kỳ phân tích từ 1 đến n năm.
n

r (1  r )
AV = NPV

(1  r ) n

Trong đó:
NPV: Giá trị hiện tại thuần.
r: Tỷ lệ chiết khấu.
Trang 15


Ngành quản lý thị trường bất động sản

SVTH: Nguyễn Thị Hảo

n: Số năm hoạt động của dự án.
* Đánh giá:
- Dự án nào có AV lớn hơn là dự án đáng giá về mặt tài chính.
- Trong trường hợp có các dự án loại bỏ nhau, thì dự án nào có AV lớn nhất là
dự án tốt nhất về mặt tài chính.
- Nếu các dự án có thu nhập như nhau thì dự án nào có chi phí hiện tại hàng năm
(AVC) nhỏ nhất là dự án đáng giá nhất về tài chính.
* Ưu, nhược điểm
- Ưu điểm: Có thể so sánh giữa các dự án có tuổi thọ khác nhau, có nhiều lần
đầu tư bổ sung khơng giống nhau.
- Nhược điểm: Kết quả tính tốn phụ thuộc nhiều vào tỷ suất chiết khấu được
lựa chọn để tính tốn và cũng không cho biết hiệu quả sử dụng một đồng vốn.
 Suất sinh lợi nội bộ (IRR): là lãi suất r% mà nếu dùng lãi suất này để
chiết khấu dự án thì sau n năm, tức là hết thời hạn đầu tư dự án đã tự nó hồn vốn khơng
lời, không lỗ.



n

t 0

Bt (1  IRR )  t  t 0 C t (1  IRR )  t
n

Trong đó:
Bt: Giá trị thu hồi tại năm t
Ct: Giá trị đầu tư
t: Số năm hoạt động của dự án
* Đánh giá:
- Dự án có IRR lớn hơn tỷ lệ lãi giới hạn định mức đã quy định sẽ khả thi về tài
chính.
- Trong trường hợp nhiều dự án loại bỏ nhau, dự án nào có IRR cao nhất sẽ
được chọn vì có khả năng sinh lời lớn hơn.
* Ưu, nhược điểm của chỉ tiêu IRR:
- Ưu điểm: Nó cho biết lãi suất tối đa mà dự án có thể chấp nhận được, nhờ vậy
có thể xác định và lựa chọn lãi suất tính tốn cho dự án.
- Nhược điểm:
+ Tính IRR tốn nhiều thời gian
+ Trường hợp có các dự án loại bỏ nhau, việc sử dụng IRR để chọn sẽ dễ dàng
đưa đến bỏ qua dự án có quy mơ lãi rịng lớn (thơng thường dự án có NPV lớn thì IRR
nhỏ)
+ Dự án có đầu tư bổ sung lớn làm cho NPV thay đổi dấu nhiều lần, khi đó khó
xác định được IRR.
 Tỷ lệ tính lời B/C: Là tỷ số giữa giá trị hiện tại của lợi ích thu được với
giá trị hiện tại của chi phí bỏ ra.
Trang 16

Ngành quản lý thị trường bất động sản

B/C =

SVTH: Nguyễn Thị Hảo




n

t 0
n

t 0

Bt (1  r )  t
C t (1  r ) t

Trong đó:
Bt : Giá trị thu hồi tại năm t
Ct: Giá trị đầu tư
r: Tỷ suất chiết khấu.
t: Số năm hoạt động của dự án
* Đánh giá:
Nếu dự án có B/C  1 thì dự án đó có hiệu quả về mặt tài chính. Trong trường hợp
có nhiều dự án loại bỏ nhau thì B/C là một tiêu chuẩn để xếp hạng theo nguyên tắc xếp vị
trí cao hơn cho dự án có B/C lớn hơn.
* Ưu, nhược điểm.

B/C có ưu điểm nổi bật là cho biết hiệu quả của một đồng vốn bỏ ra. Nhưng nó
cũng có hạn chế là phụ thuộc vào tỷ lệ chiết khấu lựa chọn để tính tốn. Hơn nữa đây là
chỉ tiêu đánh giá tương đối nên dễ dẫn đến sai lầm khi lựa chọn các dự án loại bỏ nhau,
có thể bỏ qua dự án có NPV lớn (vì thơng thường phương án có NPV lớn thì có B/C
nhỏ). Chính vì vậy khi sử dụng chỉ tiêu B/C phải kết hợp với chỉ tiêu NPV và các chỉ
tiêu khác nữa. Mặt khác B/C lớn hay nhỏ còn tuỳ thuộc vào quan niệm về lợi ích và chi
phí của người đánh giá. Cho nên khi sử dụng chỉ tiêu B/C để lựa chọn dự án phải biết rõ
quan niệm của người đánh giá về lợi ích và chi phí tài chính.
 Thời gian hồn vốn (T): Là thời gian cần thiết để có thể hồn trả lại đủ
vốn đầu tư đã bỏ ra.



n

t 0

Bt (1  r ) t  t 0 C t (1  r ) t
n

Trong đó:
Bt: Giá trị thu hồi tại năm t
Ct: Giá trị đầu tư
r: Lãi suất chiết khấu
t: Số năm hoạt động của dự án.
* Đánh giá:
- Dự án có điểm hồ vốn càng nhỏ càng tốt, khả năng thua lỗ càng nhỏ
- Nếu dự án có nhiều phương án thì phương án nào có điểm hồ vốn nhỏ hơn
được đánh giá cao hơn
Trong thực tế, dự án thuộc các ngành khác nhau có cơ cấu đầu tư vốn khác

nhau nên điểm hồ vốn rất khác nhau. Do đó, điểm hồ vốn chỉ xét riêng cho từng dự án
cụ thể.

Trang 17


Ngành quản lý thị trường bất động sản

SVTH: Nguyễn Thị Hảo

* Ưu nhược điểm
Ưu điểm: Cho biết sản lượng hoà vốn, từ đó có các biện pháp rút ngắn thời gian
để đạt được sản lượng hoà vốn. Điều này rất có ý nghĩa khi thị trường có nhiều biến động.
Nhược điểm: Chỉ tiêu này khơng nói lên được quy mơ lợi nhuận cũng như hiệu
quả của một đồng vốn bỏ ra.
 Độ lệch chuẩn D(X): Là một đại lượng thống kê mô tả dùng để đo mức
độ phân tán của một tập dữ liệu đã được lập thành bảng tần số. Có thể tính ra độ lệch
chuẩn bằng cách lấy căn bậc hai của phương sai.
D(X) = E ( X 2 )  ( E ( X )) 2
Trong đó:
D(X): Độ lệch chuẩn.
E(X): Giá trị trung bình.
X: Giá trị.
* Đánh giá:
Nếu E ( X 2 )  ( E ( X )) 2 càng nhỏ thì mức độ phân tán nhỏ.
Nếu E ( X 2 )  ( E ( X )) 2 càng lớn thì mức độ phân tán lớn.
* Ưu điểm
Độ lệch chuẩn đo tính biến động của giá mang tính thống kê. Nó cho thấy sự chênh
lệch về giá trị của từng thời điểm giá so với giá trung bình. Từ đó làm căn cứ cho các nhà
đầu tư lựa chọn và đưa ra quyết định có nên đầu tư hay không?

=> Các dự án đầu tư phát triển bất động sản chủ yếu được dựa trên nền tảng là quy hoạch
sử dụng đất của nhà nước, việc tiến hành đầu tư vào những dự án này phải được sự cho
phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, đối với những dự án có sự ảnh hưởng lớn đến
với sự phát triển kinh tế - xã hội thì nhà nước ln tạo mọi điều kiện thuận lợi nhất để chủ
đầu tư tiến hành thực hiện dự án..
Dự án hạ tầng kỹ thuật: Có sự tác động rất lớn đến sự phát triển bất động sản bao
gồm: Hạ tầng giao thơng, bưu chính viễn thơng, điện lực...do sự giới hạn về mặt kiến thức
cũng như thời gian thực hiện đề tài nên đề tài chỉ có thể mô tả trực quan sự tác động của
hạ tầng giao thông đô thị đến việc phát triển bất động sản và những lợi ích mà nó mang
lại cho chủ đầu tư cũng như những nhà kinh doanh dịch vụ bất động sản và người tiêu
dùng.
Ngoài những chỉ tiêu đo lường hiệu quả tài chính đã phân tích ở trên thì để đánh
giá hiệu quả tài chính của dự án hạ tầng kỹ thuật giao thơng thì người ta đánh giá thơng
qua việc tính tốn mức phí khi lưu thơng và lượng người lưu thông trên đường, việc đo
lường số lượng người tham gia giao thông trên đường cũng giúp cho việc đánh giá sức
thu hút người dân về những cực vị thế khác nhau, lợi nhuận thu được do nhà đầu tư dự án
thụ hưởng.
Có thể nói rằng hiệu quả về mặt kinh tế - xã hội mà các dự án đầu tư hạ tầng giao
Trang 18


Ngành quản lý thị trường bất động sản

SVTH: Nguyễn Thị Hảo

thông mang lại cho người dân trong khu vực lớn gấp nhiều lần so với hiệu quả tài chính
mà nó mang lại cho chủ đầu tư. Những dự án này có tính chất quyết định đối với việc
thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội của các một vùng, vì vậy những dự án hạ tầng giao
thơng nhận được sự hỗ trợ rất nhiều về phía nhà nước.
Dự án bất động sản thương mại: Hiệu quả về mặt tài chính của dự án bất động

sản thương mại được thể hiện thông qua lợi nhuận thu được từ việc bán và cho thuê mặt
bằng các bất động sản hiện vật. Lợi nhuận này bao gồm 2 yếu tố hợp thành đó là lợi
nhuận do đầu tư xây dựng mới và lợi nhuận do gia tăng vị thế.
Vì tính chất lợi nhuận thu được cao trong hoạt động kinh doanh, buôn bán của các
bất động sản thương mại mà lợi nhuận trong việc đầu tư xây dựng các dự án này mang lại
cho các chủ đầu tư lớn hơn rất nhiều lần so với các dựa án khác, điều này làm cho nó trở
thành một trong những lĩnh vực đầu tư thu hút sự quan tâm của những nhà đầu tư nhất.
Dự án bất động sản nhà ở: Lợi nhuận thu được của các nhà đầu tư được xác định
thông qua giá bán/m2 sàn, tùy thuộc vào tính chất của dự án và chiến lược giá của chủ đầu
tư mà mức giá chào bán các bất động sản nhà ở sẽ không giống nhau trong từng phân
khúc thị trường cụ thể. Bất động sản nhà ở là một trong những lĩnh vực được rất nhiều các
nhà đầu tư tham gia đầu tư xây dựng. Đời sống ngày càng được cải thiện, mức sống ngày
được nâng cao, vì vậy mà phân khúc nhà ở cao cấp ngày càng được chú trọng đầu tư phát
triển, theo nghiên cứu gần đây cho thấy rằng việc đầu tư xây dựng khu căn hộ càng cao
cấp đến đâu thì lợi nhuận mà nhà đầu tư được hưởng càng lớn bấy nhiêu. Đây chính là lợi
nhuận gia tăng do sự gia tăng vị thế bất động sản.
Dự án bất động sản công nghiệp: Lợi nhuận thu được, được thể hiện thông qua
đơn giá cho thuê lại mặt bằng công xưởng. Đơn giá thuê này được xác định thơng qua chi
phí tạo lập bất động sản và thu nhập của bất động sản trong tương lai hoặc được xác định
thông qua đơn giá chuyển nhượng đất nông nghiệp trên địa bàn.
II.2.1. Hiệu quả kinh tế - xã hội.
Lợi ích kinh tế - xã hội về mặt nội dung được hiểu là những lợi ích khơng phải chủ
đầu tư được hưởng mà những người sử dụng, khai thác dự án, nhà nước, cư dân trong
vùng được hưởng.
Là một trong những chỉ tiêu về mặt kinh tế được xem xét trên phạm vi toàn xã hội,
toàn nền kinh tế quốc dân.
Lợi ích mà nền kinh tế quốc dân và xã hội thu được có những chỉ tiêu khơng thể đo
lường được và cũng có những chỉ tiêu có thể đo lường được. Chính vì vậy mà việc xác
định chính xác hiệu quả kinh tế - xã hội của một dự án đầu tư phát triển bất động sản gặp
nhiều khó khăn và dường như là khơng thể thực hiện được.

Lợi ích kinh tế - xã hội chính là sự so sánh giữa lợi ích mà dự án tạo ra với cái giá
mà xã hội phải trả để sử dụng nguồn tài nguyên có hiệu quả nhất đối với nền kinh tế quốc
dân và xã hội.
Mục tiêu của việc phân tích lợi ích kinh tế - xã hội
- Thơng qua xác định những lợi ích kinh tế – xã hội và môi trường do dự án
đầu tư mang lại mà xác định cụ thể vị trí của dự án đầu tư trong kế hoạch kinh tế quốc
Trang 19