TÀI: ỨNG DỤNG KỸ THUẬT KHAI PHÁ DỮ LIỆU CHO VIỆC ĐỊNH LƯỢNG TRONG ĐỊNH GIÁ ỨNG DỤNG KỸ THUẬT KHAI PHÁ DỮ LIỆUCHO VIỆC ĐỊNH LƯỢNG TRONG ĐỊNH GIÁ ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN XÃ PHÚ NGỌC HUYỆN ĐỊNH QUÁN TỈNH ĐỒNG NAI

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
& LÂM
ĐÀO TP
TẠO
TRƯỜNG BỘ
ĐẠIGIÁO
HỌC DỤC
NÔNG
.HỒ CHÍ MINH
TRƯỜNG
ĐẠI
HỌCLÝNÔNG
LÂM
CHÍSẢN
MINH
KHOA
QUẢN
ĐẤT ĐAI
VÀTP.HỒ
BẤT ĐỘNG

KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:
ỨNG DỤNG KỸ THUẬT KHAI PHÁ DỮ LIỆU
ĐỀ TÀI:CHO VIỆC ĐỊNH LƯỢNG TRONG ĐỊNH GIÁ
ĐẤT
ĐAIKỸ
TRÊN

ĐỊA BÀN
PHÚ
NGỌC
ỨNG
DỤNG
THUẬT
KHAIXÃ
PHÁ
DỮ
LIỆU
ĐỊNHLƯỢNG
QUÁN TỈNH
ĐỒNG
NAI
CHOHUYỆN
VIỆC ĐỊNH
TRONG
ĐỊNH
GIÁ
ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN XÃ PHÚ NGỌC
HUYỆN ĐỊNH QUÁN TỈNH ĐỒNG NAI
SVTH

:NGUYỄN THỊ TUYẾT ANH

MSSV

: 07124145

LỚP

: DH07QL

KHÓA : 2007-2011
SVTH
:
NGUYỄN THỊ TUYẾT ANH
NGÀNH
: Quản lý đất đai
MSSV
:
07124145
LỚP
:
DH07QL
KHÓA
:
2007-2011
NGÀNH
:
Quản lý đất đai

TP. Hồ Chí Minh,tháng 8 năm 2011


TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP.HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN
BỘ MÔN KINH TẾ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

NGUYỄN THỊ TUYẾT ANH

ỨNG DỤNG KỸ THUẬT KHAI PHÁ DỮ LIỆU
CHO VIỆC ĐỊNH LƯỢNG TRONG ĐỊNH GIÁ
ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN XÃ PHÚ NGỌC
HUYỆN ĐỊNH QUÁN TỈNH ĐỒNG NAI

Giáo viên hướng dẫn: TS. Trần Thanh Hùng
Địa chỉ cơ quan: Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh

Ký tên: ………………………………

Tp.Hồ Chí Minh, tháng 8 năm 2011
 


LỜI CẢM ƠN 
 
Để có được như ngày hôm nay, lời đầu tiên con xin chân thành kính gửi 
đến  Ba  Mẹ  lòng  biết  ơn  sâu  sắc  nhất,  người  đã  sinh  thành,  nuôi  dưỡng,  yêu 
thương và luôn tạo những điều kiện tốt nhất cho việc học tập của con  trong 
suốt cả chặng đường dài mà con đã đi qua. 
Em trân trọng biết ơn: 
Thầy Hiệu trưởng trường Đại Học Nông Lâm, thành phố Hồ Chí Minh. 
Thầy trưởng  Khoa Quản Lý Đất Đai & Bất Động Sản.  
Tiến  sĩ  Trần  Thanh  Hùng  đã  tận  tình  chỉ  dạy,  trực  tiếp  hướng  dẫn  em 
hoàn thành tốt báo cáo tốt nghiệp.  
Cùng tất cả quý Thầy, Cô đã tận tình  giảng dạy, truyền đạt những  kinh 
nghiệm  và  bài  học  quý  báu  làm  hành  trang  cho  em  trong  cuộc  sống  và  công 
việc sau này. 
Các  anh  chị  làm  việc  tại  VPĐKQSDĐ  huyện  Định  Quán  tỉnh  Đồng  Nai 

đã giúp đỡ em trong nhũng ngày em đi thu thập số liệu thực tế. 
Với lòng biết ơn sâu sắc nhất, xin chúc quý thầy cô, quý anh chị, và các 
bạn nhiều sức khỏe và  thành công trong cuộc sống. 
   
                                                    
                                                                     Xin chân thành cảm ơn! 
                                                                                            Sinh viên 
 
 
                                                                                 Nguyễn Thị Tuyết Anh 


TÓM TẮT
Sinh viên thực hiện: Nguyễn Thị Tuyết Anh , Ngành Quản lý đất đai, Khoa
Quản lý đất đai & bất động sản, Trường Đại học Nông Lâm Tp.Hồ Chí Minh.
Đề tài: “ ỨNG DỤNG KỸ THUẬT KHAI PHÁ DỮ LIỆU CHO VIỆC ĐỊNH
LƯỢNG TRONG ĐỊNH GIÁ ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN XÃ PHÚ NGỌC
HUYỆN ĐỊNH QUÁN TỈNH ĐỒNG NAI ” Giáo viên hướng dẫn: TS. Trần Thanh
Hùng, Bộ môn Kinh tế đất đai & bất động sản, Khoa Quản lý đất đai & bất động sản
Trường Đại học Nông Lâm Tp.Hồ Chí Minh.
Nội dung tóm tắt của báo cáo:
Mức độ chính xác của việc định giá đất đai không chỉ phụ thuộc vào việc xác
định số lượng và loại yếu tố đặc điểm của đất đai, mà còn phụ thuộc quyết định vào
việc định lượng mối quan hệ giữa các yếu tố đặc điểm này với giá trị đất đai. Tuy
nhiên, hiện nay việc định lượng các mối quan hệ này còn mang tính kinh nghiệm chủ
quan, với nhiều yếu tố mang đặc điểm định tính, gây khó khăn cho việc xây dựng mối
quan hệ lượng hóa.
Là một địa phương có tốc độ phát triển kinh tế xã hội nhanh và mạnh, những năm
gần đây thị trường đất đai tại xã Phú Ngọc huyện Định Quán tỉnh Đồng Nai cũng đã
bắt đầu có những bước phát triển mới. Do đó, việc tìm hiểu các yếu tố ảnh hưởng đến

giá đất, tầm quan trọng, mức độ ảnh hưởng của các yếu tố này cũng như ứng dụng các
kỹ thuật khai phá dữ liệu để định giá đất đai nhằm phục vụ cho công tác thẩm định giá
hay thành lập bảng giá đất v.v… là một nhu cầu thiết thực.
Đề tài được thực hiện thông qua những phương pháp nghiên cứu: phương pháp
điều tra, phương pháp thống kê, phương pháp phân tích - tổng hợp, phương pháp
chuyên gia, phương pháp sử dụng công cụ GIS, phương pháp tư duy trừu tượng.
Đề tài cũng đã đạt được các kết quả nhất định. Từ những mẫu phiếu điều tra thực
tế tại địa bàn xã Phú Ngọc, kết quả chạy phần mềm DTREG xác định được các yếu tố
ảnh hưởng đến giá đất tại xã Phú Ngọc
- Đối với đất nông nghiệp với mức độ tương quan là 94.480% và mức độ ảnh
hưởng của các yếu tố: yếu tố độ rộng đường 100% , tiếp theo là các yếu tố cấp đường
97,76%, lớp phủ 72,695%, Khoảng cách từ thửa đất đến chợ 35,391%, Khoảng cách
đến UBND 27,152%.
- Đối với đất ở nông thôn mức độ tương quan là 94,355%, mức độ ảnh hưởng của
các yếu tố khoảng cách đến chợ 100%, yếu tố cấp đường 85,750%, khoảng cách đến
QL20 2,008%, Khoảng cách đến UBND 1,236%,lớp phủ 1,168%, khoảng cách đến
đường gần nhất , độ rộng, khoảng cách đến trung tâm y tế ảnh hưởng không nhiều
Sau đó, dựa trên mô hình cây quyết định được xây dựng phân tích chiều hướng
ảnh hưởng, sự tương tác lẫn nhau giữa các yếu tố này. Từ đó, ứng dụng vào việc xây
dựng hệ số điều chỉnh yếu tố ảnh hưởng đến giá đất và định giá đất đai tại các khu vực
trên địa bàn..
Với một số lượng mẫu phiếu điều tra không nhiều, khả năng mô tả thị trường của
mô hình chưa cao, những ứng dụng còn hạn chế. Song, với những kinh nghiệm được
rút ra trong đề tài, hy vọng có thể đóng góp vào thành công của những nghiên cứu
trong tương lai.


MỤC LỤC
ĐẶT VẤN ĐỀ................................................................................................................ 1
Phần I: TỔNG QUAN .................................................................................................. 3

I.1. Tổng quan về định giá đất đai .................................................................................. 3
I.1.1. Khái niệm và vai trò của đất đai đối với con người ........................................... 3
I.1.2. Phân vùng sử dụng đất ....................................................................................... 4
I.1.3. Giá trị đất đai ...................................................................................................... 6
I.1.4. Khái niệm định giá đất ....................................................................................... 7
I.1.5. Các phương pháp định giá đất ............................................................................ 8
I.2. Tổng quan về khai phá dữ liệu ...............................................................................15
I.2.1. Khai phá dữ liệu ...............................................................................................15
I.2.2. Quá trình khai phá dữ liệu ................................................................................15
I.3. Khả năng ứng dụng kỹ thuật khai phá dữ liệu trong định giá đất đai ....................18
I.4. Khái quát địa bàn nghiên cứu.................................................................................20
I.5. Nội dung và phương pháp nghiên cứu ...................................................................23
I.5.1. Nội dung nghiên cứu ........................................................................................23
I.5.2. Phương pháp nghiên cứu ..................................................................................23
I.5.3.Phương tiện nghiên cứu .....................................................................................23
Phần II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU .........................................................................27
II.1. Tình hình kinh tế xã hội xã Phú Ngọc ..................................................................27
II.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất đai trên địa bàn xã Phú Ngọc ..........................28
II.1.1. Tình hình quản lý đất đai ................................................................................28
II.1.2. Tình hình sử dụng đất đai ...............................................................................30
a. Hiện trạng sử dụng đất đai năm 2010...............................................................30
b. Tình hình biến động đất đai giai đoạn 2005-2010 ...........................................34
c.Tình hình giao dịch đất đai ................................................................................36
d.Bảng giá đất xã Phú Ngọc năm 2011 ................................................................37
II.3. Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất..........................................................38
II.3.1. Đất nông nghiệp ..............................................................................................38
a. Mô hình cây quyết định xây dựng từ dữ liệu điều tra ......................................38
b. Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất .....................................................40
II.3.2. Đất ở ................................................................................................................44
a. Mô hình cây quyết định xây dựng từ dữ liệu điều tra ......................................44

b. Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất .....................................................45
II.3.3. Đánh giá chất lượng kết quả điều tra ..............................................................51
II.4. Ứng dụng mô hình cây quyết định để dự báo về giá ............................................51
II.5. Đề xuất hoàn thiện mô hình ..................................................................................54
KẾT LUẬN – KIẾN NGHỊ .......................................................................................56


DANH SÁCH CÁC BẢNG - BIỂU
Hình I.1. Sơ đồ mô tả lợi ích của tính tập trung
Hình I.2. Mô hình phân khu chữa năng đất đai trong không gian
Hình I.3. Bản đồ giá trị
Hình I.4. Giá cả đất đai trong các phân khúc thị trường
Hình I.5. Quá trình khám phá tri thức
Hình I.6. Quá trình khai phá dữ liệu
Hình I.7. Sơ đồ vị trí xã Phú Ngọc
Biểu đồ 1. Cơ cấu kinh tế xã Phú Ngọc năm 2010
Bảng 1. Cơ cấu sử dụng đất năm 2010
Bảng 2. Thống kê diện tích đất theo đối tượng quản lý, sử dụng
Bảng 3. Thống kê biến động nhóm đất nông nghiệp
Bảng 4. Thống kê nhóm đất phi nông nghiệp
Bảng 5. Thống kê nhóm đất chưa sử dụng
Bảng 6. Bảng giá đất nông nghiệp xã Phú Ngọc năm 2011
Bảng 7. Bảng giá đất ở xã Phú Ngọc năm 2011
Hình II.1. Giao diện phần mềm DTREG
Bảng 8. Thông tin thửa đất và chủ sử dụng
Hình II..2. Ứng dụng Score Data của phần mềm DTREG
Bảng 9. Kết quả ứng dụng Score Data

Trang
4

5
6
7
15
16
20
28
31
33
35
36
36
37
38
39
52
53
54


DANH SÁCH CHỮ VIẾT TẮT
CSDL: Cơ sở dữ liệu
UBND: Ủy Ban Nhân Dân
GCNQSDĐ: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
TN-MT: Tài Nguyên và Môi Trường
NN,LN,TS: Nông nghiệp, lâm nghiệp, thủy sản
TM-DV: Thương mại – Dịch vụ
CN, TTCN: Công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp
SDĐ: Sử dụng đất
VPĐKQSDĐ: Văn phòng đăng kí quền sử dụng đất

Ngành Quản lý đất đai

SVTH: Nguyễn Thị Tuyết Anh

ĐẶT VẤN ĐỀ
1.Tính cấp thiết của đề tài:
Khai phá dữ liệu (data mining) là một lĩnh vực khoa học liên ngành mới xuất
hiện gần đây nhằm khám phá các tri thức trong các cơ sở dữ liệu lớn, trích xuất những
thông tin ẩn dưới dạng các quy luật, ràng buộc, quy tắc hữu ích cho các tổ chức, doanh
nghiệp… Các kỹ thuật được sử dụng trong khai phá dữ liệu bao gồm: phân lớp và dự
đoán (classification & prediction), phân cụm (clustering/ segmentation), luật kết hợp
(association rules), phân tích hồi quy (regression analysis) và phân tích các mẫu theo
thời gian (sequential/temporal patterns). Hiện nay, các kỹ thuật khai phá dữ liệu được
ứng dụng rộng rãi trong các lĩnh vực phân tích dữ liệu hỗ trợ ra quyết định trong điều
trị y học, giáo dục, thương mại, tài chính…
Định giá đất đai là việc xác định giá trị đất đai căn cứ vào các thuộc tính tự
nhiên, kinh tế và xã hội của đất đai trong từng bối cảnh kinh tế cụ thể. Trong nền kinh
tế thị trường, giá trị của đất đai phản ánh hiệu quả kinh tế từ việc sử dụng đất đai, chủ
yếu phụ thuộc vào các yếu tố đặc điểm sức sản xuất và vị trí đất đai trong không gian
địa lý - kinh tế. Tuy nhiên, trong từng lĩnh vực khác nhau mức độ ảnh hưởng của các
yếu tố này đến giá trị đất đai cũng khác nhau. Trong nông nghiệp giá trị đất đai chủ
yếu phụ thuộc vào yếu tố đặc điểm sức sản xuất của đất đai (William Petty, Karl
Marx). Ngược lại, trong lĩnh vực phi nông nghiệp thì lại phụ thuộc vào yếu tố vị trí đất
đai (Von Thunen, 1826; William Alonso, 1964; Hoàng Hữu Phê, 2000).
Theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành định giá đất đai là nội dung quản
lý quan trọng, có nhiệm vụ cung cấp căn cứ khoa học hỗ trợ cho việc hoạch định các
chính sách tài chính đất đai. Mức độ chính xác của việc định giá đất đai không chỉ phụ
thuộc vào việc xác định số lượng và loại yếu tố đặc điểm của đất đai, mà còn phụ

thuộc quyết định vào việc định lượng mối quan hệ giữa các yếu tố đặc điểm này với
giá trị đất đai. Tuy nhiên, hiện nay việc định lượng các mối quan hệ này còn mang tính
kinh nghiệm chủ quan, với nhiều yếu tố mang đặc điểm định tính, gây khó khăn cho
việc xây dựng mối quan hệ lượng hóa. Chính vì vậy, để lượng hóa sự ảnh hưởng của
các yếu tố đến giá trị đất đai một cách khoa học phải sử dụng các kỹ thuật khai phá dữ
liệu. Các công cụ này được sử dụng rộng rãi để phân tích dữ liệu trong các lĩnh vực
kinh tế, xã hội, sinh học…đặc biệt là mô hình cây quyết định (decision tree) và phần
mềm DTREG (Phillip H. Sherrod, 2003).
Là một địa phương có tốc độ phát triển kinh tế xã hội nhanh và mạnh, những năm
gần đây thị trường đất đai tại xã Phú Ngọc huyện Định Quán tỉnh Đồng Nai cũng đã
bắt đầu có những bước phát triển mới. Do đó, việc tìm hiểu các yếu tố ảnh hưởng đến
giá đất, tầm quan trọng, mức độ ảnh hưởng của các yếu tố này cũng như ứng dụng các
kỹ thuật khai phá dữ liệu để định giá đất đai nhằm phục vụ cho công tác thẩm định giá
hay thành lập bảng giá đất v.v… là một nhu cầu thiết thực.
Từ thực tế nêu trên, đề tài “Ứng dụng kỹ thuật khai phá dữ liệu cho việc định
lượng trong định giá đất đai trên địa bàn xã Phú Ngọc huyện Định Quán tỉnh Đồng
Nai” được thực hiện nhằm đưa ra cơ sở khoa học cũng như các kỹ thuật khai phá dữ
liệu để định giá đất đai, đáp ứng nhu cầu bức thiết về khả năng ứng dụng các công cụ
để lượng hóa các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất đai.

Trang 1


Ngành Quản lý đất đai

SVTH: Nguyễn Thị Tuyết Anh

2. Mục tiêu nghiên cứu
Đề tài được thực hiện nhằm mục tiêu đánh giá khả năng ứng dụng các kỹ thuật
khai phá dữ liệu định giá đất đai nhằm xác định các yếu tố đặc điểm đất đai ảnh hưởng

đến giá trị đất đai, lượng hóa mối quan hệ giữa các yếu tố đặc điểm đất đai với giá trị
đất đai
Góp phần hoàn thiện phương pháp định giá đất đai có khả năng cung cấp căn cứ
định lượng hỗ trợ việc xây dựng bảng giá đất đai, hoạch định chính sách tài chính đất
đai.
3. Đối tượng nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu là quy luật giá trị, cơ chế hoạt động và các hình thức biểu
hiện của nó trong thị trường và các phương pháp định giá đất đai.
Đối tượng khảo sát là giá cả thị trường và các yếu tố cấu thành giá cả đất đai.
4.Phạm vi nghiên cứu:
Đề tài thực hiện trong phạm vi xã Phú Ngọc huyện Định Quán tỉnh Đồng Nai.
Số liệu về giá cả đất đai và các yếu tố ảnh hưởng đến giá trong năm 2011.
5.Ý nghĩa của đề tài:
Ý nghĩa thực tiễn: sau khi thực hiện đề tài sẽ xây dựng được mô hình cây quyết
định để xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất đai, lượng hóa các yếu tố ảnh
hưởng đến giá trị đất đai trong định giá đất đai.
Ý nghĩa khoa học: kết quả nghiên cứu của đề tài có thể đưa ra kỹ thuật góp phần
hoàn thiện phương pháp định giá đất đai hỗ trợ cho việc xây dựng bảng giá đất đai
cũng như các chính sách tài chính đất đai.

Trang 2


Ngành Quản lý đất đai

SVTH: Nguyễn Thị Tuyết Anh

Phần I
TỔNG QUAN
I.1. Tổng quan về định giá đất

I.1.1. Khái niệm và vai trò của đất đai đối với con người
 Khái niệm đất đai
Đất đai là sự vật địa lý - kinh tế, kết quả của mối quan hệ tổng hoà giữa đất và
hoạt động kinh tế xã hội của con người trong cộng đồng dân tộc trên một lãnh thổ nhất
định. Về mặt không gian thì đất đai bao gồm cả phần diện tích bề mặt với không gian
bên trên và bề sâu trong lòng đất. Đất đai được hiểu ở góc độ tổng thể là trái đất hay
trong phạm vi một không gian giới hạn, như trong phạm vi lãnh thổ quốc gia là quỹ
đất đai quốc gia, trong phạm vi địa giới hành chính là quỹ đất đai của cấp hành chính
tương ứng, trong phạm vi ranh giới địa chính là quỹ đất đai của chủ thể sử dụng đất
đai.
Khái niệm đất đai không đồng nhất với khái niệm lãnh thổ và đất. Lãnh thổ được
hiểu là địa bàn cư trú của cộng đồng dân tộc trong một không gian và thời gian xác
định, là phạm trù địa lý - dân tộc. Đất là lớp bề mặt trái đất hiểu theo nghĩa rộng hơn
so với khái niệm thổ nhưỡng, đất là phạm trù địa lý tự nhiên.
 Đặc điểm và vai trò của đất đai
Đất đai là sự vật địa lý - kinh tế nên nó có hai thuộc tính tự nhiên và xã hội đặc
trưng cho khả năng của đất đai đáp ứng các nhu cầu hoạt động kinh tế - xã hội của con
người:
- Thuộc tính tự nhiên bao gồm các thuộc tính không gian như diện tích, hình thể,
chiều dài, chiều rộng và vị trí cùng với các đặc điểm về địa chất, địa chấn, địa hình, địa
mạo và các tính chất sinh lý hóa của đất.
- Thuộc tính xã hội của đất đai chính là vị thế của đất đai - là hình thức đo sự
mong muốn về mặt xã hội gắn với đất đai tại một vị trí nhất định, là những thuộc tính
phi vật thể. Vị thế cũng được hiểu là tổng hòa các quan hệ xã hội, được hình thành từ
các tương tác thị trường và phi thị trường. Vị thế đất đai được xác định thông qua số
lượng, chất lượng và cường độ quan hệ xã hội. Đất đai có vị thế cao hay thấp phụ
thuộc vào khả năng thiết lập cho người sử dụng đất đai được nhiều hay ít mối quan hệ
với các nhà cung cấp dịch vụ đô thị, với những người láng giềng và với các đối tác
khác… Vị thế đất đai không đồng nhất với vị trí đất đai. Khái niệm vị trí gắn liền với
khái niệm không gian. Cần phân biệt các không gian tự nhiên, không gian kinh tế - xã

hội và không gian tâm lý. Vị thế chính là tổ hợp của vị trí trong 3 không gian nêu trên,
là phản ánh của vị trí tự nhiên và kinh tế - xã hội vào không gian tâm lý.
Đất đai có khả năng tái tạo và nâng cao chất lượng về mặt tự nhiên và vị thế xã
hội thông qua hoạt động đầu tư của con người.
Ngoài ra đất đai còn có một số đặc tính khác như: tính cố định, tính khan hiếm,
tính dị biệt, tính thích ứng và tính tăng trị.
- Tính dị biệt tức sự khác biệt, nhưng chỉ khác biệt tương đối. Có nghĩa là các
thửa đất đai khác nhau về mặt lượng, chứ không khác nhau về mặt chất.
- Tính cố đinh và khan hiếm do no giới hạn bởi bề mặt địa cầu và trong phạm vi
lãnh thổ của từng quốc gia.
Trang 3


Ngành Quản lý đất đai

SVTH: Nguyễn Thị Tuyết Anh

- Tính thích ứng là khả năng sử dụng vào các mục đích khác nhau.
- Tính tăng trị có nghĩa là giá trị đất đai có xu hướng tăng dần do nhu cầu và giá
trị đầu tư vào đất đai ngày càng tăng.
Đất đai có vai trò rất quan trọng đối với sản xuất và đời sống con người:
- Là đối tượng lao động.
- Là công cụ lao động.
- Là tư liệu sản xuất .
- Là cơ sở không gian bố trí lực lượng sản xuất và phát triển đô thị .
- Là nhân tố sản xuất đầu vào và là tài sản bất động sản.
I.1.2. Phân vùng sử dụng đất
Đất đai là cơ sở không gian bố trí lực lượng sản xuất, là không gian của các hoạt
động kinh tế xã hội. Các hoạt động này có tính tập trung, mà từ đó hình thành hệ thống
các vị trí trung tâm các cấp khác nhau.

Vị trí trung tâm là những điểm nút trao đổi thông tin, hàng hóa và dịch vụ nhằm
giảm thiểu chi phí lưu thông, chi phí xây dựng mạng lưới hạ tầng kỹ thuật và xã hội
trong không gian.
C

C

B

B

A

F

A

D

E

F

D

E

Hình I.1. Sơ đồ mô tả lợi ích của tính tập trung
Do tính hướng tâm của tất cả mọi người tiêu dùng, các nhà cung ứng hàng hóa và
dịch vụ mà hình thành các phân vùng sử dụng đất đai khác nhau.

Các phân vùng chức năng đất đai, theo quan điểm lý thuyết vị thế - chất lượng
của TS. Hoàng Hữu Phê, là hệ quả của sự lựa chọn cạnh tranh về vị thế xã hội và chất
lượng tự nhiên của đất đai. Người tiêu dùng hay nhà sản xuất có nhu cầu khác nhau về
vị thế và chất lượng sẽ lựa chọn nơi định cư, hay nơi bố trí xí nghiệp phù hợp. Mà từ
đó hình thành các phân vùng sử dụng đất đai khác nhau với khoảng cách vị thế khác
nhau tính từ vị trí trung tâm.

Trang 4


Ngành Quản lý đất đai

SVTH: Nguyễn Thị Tuyết Anh

R

12,0
Thương mại
và dịch vụ
7,0
Dân cư
Công nghiệp

2,0
Khu mua bán
và văn phòng

0

B

A

Khoảng cách đến trung tâm vị thế

Khu ở

Khu công nghiệp

Hình I.2. Mô hình phân khu chức năng đất đai trong không gian

Cơ chế phân vùng sử dụng đất đai trong không gian trước tiên được nghiên cứu
bởi Von Thunen (1826) về phân vùng sử dụng đất nông nghiệp và phát triển bởi
William Alonso (1964) về phân vùng sử dụng đất đô thị căn cứ vào mô hình kinh tế
tân cổ điển về sự cân bằng giữa chi phí vận chuyển và chi phí đất đai bị ảnh hưởng bởi
khoảng cách địa lý. Tuy nhiên, vai trò của khoảng cách địa lý và chi phí vận chuyển
ngày càng kém tầm quan trọng trong sự hình thành các trung tâm và sự phân vùng
chức năng đất đai (E. L. Glaeser, Non-Market Interactions, 2001, Harvard University).
Tóm lại: yếu tố ảnh hưởng đến phân vùng chức năng đất đai theo Hoàng Hữu
Phê chính là sự cạnh tranh về vị thế xã hội của đất đai.
- Mỗi loại hình kinh doanh có nhu cầu khác nhau về vị thế xã hội và chất lượng
tự nhiên của đất đai. Loại hình kinh doanh thương nghiệp và cung ứng dịch vụ thì có
nhu cầu cao về vị thế, còn kinh doanh sản xuất công nghiệp và nông nghiệp thì có nhu
cầu về chất lượng tự nhiên cao hơn.
- Các cá nhân người tiêu dùng và đơn vị kinh doanh sẽ lựa chọn vị trí định cư và
nơi sản xuất có vị thế đất đai phù hợp với vị thế xã hội của mình. Người có vị thế xã
hội cao hơn thì có mức thu nhập tương ứng cao hơn, khả năng chi trả cho việc thuê đất
với mức giá cao hơn. Giá đất, mục đích sử dụng và vị thế có mối quan hệ chặt chẽ với
nhau.
- Theo Hoàng Hữu Phê, yếu tố chi phí thời gian là yếu tố quyết định đến phân

vùng chức năng đất đai trong không gian. Chi phí thời gian (T) được xác định bằng
công thức T = 1/t, với t là thời gian lưu thông từ nơi định cư đến vị trí trung tâm. T
Trang 5


Ngành Quản lý đất đai

SVTH: Nguyễn Thị Tuyết Anh

Giá trị tài chính

cũng được hiểu là giá trị của một đơn vị thời gian vật lý tính theo lợi ích thu được từ 1
lần trao đổi tại trung tâm với thời gian lưu thông là (t).
- Người có vị thế cao thì mức thu nhập tương ứng cao hơn, nên có giá trị đơn vị
thời gian cao hơn, sẽ cạnh tranh ở gần vị trí trung tâm nhằm giảm thiểu chi phí thời
gian lưu thông và chi trả cho việc thuê đất với giá cạnh tranh cao hơn từ khoản chi phí
thời gian tiết kiệm được.
- T, t, s có mối quan hệ mật thiết với nhau qua công thức: s = vt  T = 1/t = v/s.
- T là biến số phản ánh vị thế của đất đai. Từ công thức trên nhận thấy để tăng vị
thế đất đai (T) thì phải tăng vận tốc lưu thông (v) hay giảm thiểu khoảng cách (s). Vì
vậy khi hệ thống giao thông được cải tạo thì giá trị đất đai tăng lên từ sự gia tăng vị thế
đất đai.
I.1.3. Giá trị đất đai
Trong thị trường giá cả của đất đai được hình thành thông qua quan hệ cung cầu.
Khi có sự cân bằng cung cầu trên thị trường hình thành giá cả cân bằng thị trường của
đất đai. Giá cả cân bằng này sẽ thay đổi khi có sự mất cân đối cung cầu: giá giảm khi
cung lớn hơn cầu và tăng khi cung nhỏ hơn cầu trong điều kiện các yếu tố khác không
thay đổi. Giá cả thị trường là hình thức biểu hiện bằng tiền của giá trị thị trường.
Giá trị đất đai bao gồm giá trị hữu hình và giá trị vô hình. Giá trị hữu hình ứng
với các thuộc tính không gian (diện tích, hình thể, vị trí) cùng với các đặc điểm về địa

hình, địa mạo, địa chất, địa chấn và các tính chất sinh lý hoá của đất kết hợp với giá trị
đầu tư phát triển hạ tầng đất đai. Giá trị vô hình ứng với vị thế xã hội của đất đai.
Cần phân biệt các loại giá trị: giá trị cảm nhận, giá trị tài chính:
- Giá trị cảm nhận là trạng thái thỏa mãn tâm sinh lý của con người khi tiêu dùng
sản phẩm hàng hóa và dịch vụ. Giá trị cảm nhận bao gồm giá trị tình cảm, giá trị thẩm
mỹ, giá trị nghệ thuật, giá trị nhận thức,…
- Giá trị tài chính là hành vi trao đổi của con người để có được hay sẵn sàng từ bỏ
sự thỏa mãn khi tiêu dùng sản phẩm hàng hóa và dịch vụ. Giá trị tài chính có quan hệ
với giá trị cảm nhận, mối quan hệ này được thể hiện minh họa trên bản đồ giá trị (hình
1.3). Đường cân bằng VEL phản ánh quy luật “tiền nào của nấy”.
VEL

B

Giá rao bán
E

A

C

Giá rao mua
D

Giá trị cảm nhận

Hình I.3. Bản đồ giá trị
Trang 6

Ngành Quản lý đất đai

SVTH: Nguyễn Thị Tuyết Anh

Giá trị tài chính biểu hiện thông qua các loại giá cả: giá rao mua, giá rao bán, giá
mua bán và giá cả thị trường.
Theo đồ thị trên thì giá trị tài chính (thể hiện thông qua các loại giá rao mua, rao
bán hay giá mua bán) phụ thuộc vào mức độ cảm nhận về lợi ích thu được từ đất đai.
Cùng một thửa đất thì lợi ích cảm nhận được hoàn toàn khác nhau đối với mỗi cá
nhân. Mỗi người có một hoàn cảnh sống khác nhau, vị thế xã hội khác nhau, trình độ
nhận thức và kinh nghiệm khác nhau thì nhận định khác nhau về mức độ quan trọng và
lợi ích của đất đai, nên đánh giá khác nhau về giá trị cảm nhận và giá trị tài chính.
Giá rao mua và giá rao bán của thửa đất được xác lập bằng cách tham chiếu
thông tin giá cả trên thị trường (từ người hàng xóm, từ báo chí hay người tư vấn thẩm
định giá). Thông thường giá rao bán được xác lập cao hơn, giá rao mua – thấp hơn so
với giá trị thực của đất đai theo quy luật “mua rẻ bán đắt”.
P

SS1
SS2

SST
P1
PT

DT

D1

P2

D2

Y

Y2

0

Y1

YT

Y

Hình I.4. Giá cả đất đai trong các phân khúc thị trường
Giá mua bán được hình thành trong từng giao dịch cụ thể, dao động trong khoảng
giữa mức giá rao bán và giá rao mua. Mức giá mua bán hình thành cao hay thấp phụ
thuộc vào tính cấp thiết của người bán hay người mua và cũng phụ thuộc vào nghệ
thuật thương lượng trong mua bán.
Giá cả thị trường được hình thành thông qua quan hệ cung cầu thị trường về hàng
hóa đất đai, là giá trị trung bình của các mức giá mua bán cụ thể và mức giá này được
chấp nhận bởi đa số (hình 1.4).
I.1.4. Khái niệm định giá đất
Định giá là loại hoạt động chuyên môn vừa mang tính kinh tế-kỹ thuật, tính pháp
lý, vừa mang tính xã hội, tính nghệ thuật. Hoạt động định giá hình thành, tồn tại và
phát triển gắn liền với sự hình thành, tồn tại và phát triển của thị trường. Định giá tài
sản là hình thức phân tích kinh tế ứng dụng. Nhiều khái niệm sử dụng trong lý thuyết
định giá là những khái niệm kinh tế tuy có một số khác biệt. Ngày nay, theo đà phát
triển của kinh tế thị trường, lý thuyết định giá ngày càng được hoàn thiện và trở thành

một ngành chuyên sâu trong nền kinh tế.
Trang 7


Ngành Quản lý đất đai

SVTH: Nguyễn Thị Tuyết Anh

Ðịnh giá đất đai là người định giá căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp định giá
đất trên cơ sở nắm chắc tư liệu thị trường đất đai, căn cứ vào những thuộc tính kinh tế
và tự nhiên của đất đai theo chất lượng, và tình trạng thu lợi thông thường trong hoạt
động kinh tế thực tế của đất đai, xem xét đầy đủ ảnh hưởng của các yếu tố về phát
triển kinh tế, xã hội, phương thức sử dụng đất, dự kiến thu lợi từ đất và chính sách đất
đai, đối với việc thu lợi từ đất, rồi tổng hợp để định ra giá cả tại một thời điểm nào đó
cho một thửa hoặc nhiều thửa đất với một quyền đất đai nào đó.
Ðịnh giá đất đai phải căn cứ vào nguyên tắc và phương pháp định giá đất. Ðất đai
tuy cũng có thể giao dịnh như là hàng hóa, nhưng không phải là sản phẩm của lao
động con người làm ra nên không có giá trị. Giá cả của nó chịu ảnh hưởng của nhiều
yếu tố kinh tế, xã hội và tự nhiên, khác với giá cả của các loại hàng hóa thông thường.
Ðiều đó quyết định rằng định giá đất tự có nguyên tắc và phương pháp đặc biệt của
riêng mình. Chỉ có tuân thủ nguyên tắc định giá đất đai, cân nhắc đầy đủ ảnh hưởng
của các nhân tố đối với giá đất mới có thể chính xác đưa ra giá cả của đất đai.
Ðịnh giá đất đai phải dựa vào tài liệu đầy đủ về thị trường đất đai, sự hình thành
giá cả cuối cùng của đất đai là quyết định bởi hai bên giao dịch. Có thể nói rằng giá cả
đất đai hình thành từ thị trường, không nắm đầy đủ tình hình giao dịch của thị trường
đất đai, không biết được tình hình cung cầu của đất đai, không nắm vững được xu thế
phát triển của quá khứ hiện tại và tương lai, sẽ không định được giá cả công bằng
chính xác và khách quan.
Ðịnh giá đất phải cân nhắc đầy đủ ảnh hưởng của chính sách đất đai của Chính
phủ, như quy hoạch đô thị của Chính phủ có ảnh hưởng lớn đến giá đất. Cùng một loại

đất quy hoạch có thể làm tăng lên một trăm lần sau một đêm và cũng có thể làm cho
chẳng ai hỏi tới. Nếu không cân nhắc chính sách của Chính phủ thì kết quả định giá
đất khó lòng nói rằng công bằng và hợp lý.
Ðịnh giá đất phải biết đầy đủ tình trạng các loại quyền của đối tượng định giá.
Cùng một loại đất, quyền lợi không giống nhau thì giá cả có thể cách nhau rất lớn. Cho
nên trước khi định giá phải thông qua việc điều tra tài liệu đăng ký đất đai và khảo sát
thực tế để làm rõ tình trạng các loại quyền lợi của đối tượng đất đai định giá.
Giá đất do công tác định giá ra là giá cả đất đai ở một thời điểm nhất định, đó là
vì giá đất lên xuống thay đổi không ngừng theo sự phát triển của kinh tế, xã hội. Nếu
không biết được giá cả đất đai được định là giá cả của thời điểm nào, thì giá cả được
định ra không ý nghĩa.
I.1.5. Các phương pháp định giá đất đai
Phương pháp định giá đất được quy định tại Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày
16/11/2004 và Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ. Theo
pháp luật hiện hành các phương pháp định giá đất được sử dụng chủ yếu là phương
pháp so sánh trực tiếp, phương pháp thu nhập, phương pháp chiết trừ và phương pháp
thặng dư.
Để ước tính giá trị của bất động sản người ta có thể áp dụng nhiều phương pháp
khác nhau tùy thuộc vào đặc điểm bất động sản, chất lượng thông tin, mục đích định
giá. Không có phương pháp nào là phương pháp chính xác nhất mà chỉ có phương
pháp thích hợp nhất.

Trang 8


Ngành Quản lý đất đai

SVTH: Nguyễn Thị Tuyết Anh

 Phương pháp so sánh trực tiếp

Phương pháp so sánh trực tiếp: là phương pháp xác định mức giá thông qua việc
tiến hành phân tích các mức giá đất thực tế đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên
thị trường của loại đất tương tự (về loại đất, diện tích đất, thửa đất, hạng đất, loại đô
thị, loại đường phố và vị trí) để so sánh, xác định giá của thửa đất, loại đất cần định
giá.
Việc định giá đất theo phương pháp so sánh trực tiếp phải tiến hành các bước
sau đây:
Bước 1: Khảo sát và thu thập thông tin
- Xác định địa điểm của thửa đất, khu đất trống (đất chưa được đầu tư xây dựng
các công trình trên đất) so sánh được với thửa đất, khu đất cần định giá để thu thập
thông tin.
Mỗi loại đất cần định giá, phải lựa chọn từ 3 đến 5 thửa đất, khu đất trống ở khu
vực liền kề hoặc khu vực lân cận với thửa đất, khu đất cần định giá đã được chuyển
nhượng thành công trên thị trường (bao gồm giao dịch trực tiếp giữa các cá nhân, tổ
chức với nhau; trúng đấu giá quyền sử dụng đất, giao dịch thành công trên sàn giao
dịch bất động sản) có những đặc điểm tương tự với thửa đất, khu đất cần định giá về:
loại đất, vị trí đất, qui mô diện tích, kết cấu hạ tầng, đặc điểm pháp lý và mục đích sử
dụng đất.
- Thời gian thu thập thông tin:
Những thông tin cần thu thập phải diễn ra trong khoảng thời gian gần nhất với
thời điểm khảo sát để xác định giá của thửa đất, khu đất cần định giá.
Trường hợp không thu thập được những thông tin trong khoảng thời gian gần
nhất, thì có thể thu thập thông tin về các cuộc giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng
đất trong thời hạn 01 năm tính đến thời điểm khảo sát để xác định giá đất.
- Những thông tin cần thu thập:
+ Vị trí.
+ Hiện trạng sử dụng đất (loại đất, qui mô diện tích và kích thước các cạnh, địa
hình, tài sản trên đất, mục đích sử dụng đất hiện tại, mục đích sử dụng đất theo quy
hoạch).
+ Điều kiện về kết cấu hạ tầng.

+ Môi trường (bao gồm môi trường tự nhiên như cảnh quan, nguồn nước, không
khí, tiếng ồn, v.v. và môi trường xã hội như trật tự và an ninh xã hội, trình độ dân trí).
+ Các đặc điểm về pháp lý (qui hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng nơi có
thửa đất, khu đất; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; mức độ hoàn thành nghĩa vụ tài
chính về đất đai theo quy định của pháp luật, v.v.).
+ Thời điểm chuyển nhượng, giao dịch hoặc đấu giá quyền sử dụng đất thành
công; mức giá chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất.
+ Thời gian, điều kiện giao dịch chuyển nhượng và thanh toán.
- Điều kiện của thông tin:
Những thông tin trên đây phải được thu thập từ kết quả những cuộc giao dịch
chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường
quy định tại khoản 2 Điều 1của Nghị định số 123/2007/NĐ-CP.
Trang 9


Ngành Quản lý đất đai

SVTH: Nguyễn Thị Tuyết Anh

Bước 2: So sánh, phân tích thông tin:
Căn cứ những thông tin đã khảo sát, thu thập được ở Bước 1, tiến hành tổng hợp,
phân tích, so sánh để lựa chọn những tiêu chí giống nhau và khác nhau giữa các thửa
đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá. Trên cơ sở đó xác định các tiêu
chí giống và khác biệt về giá để tính toán, xác định giá cho thửa đất, khu đất cần định
giá.
Bước 3: Thực hiện điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá giữa các thửa đất, khu
đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá để xác định giá cho thửa đất cần định
giá.
Giá trị ước tính của thửa đất, khu đất cần định giá được tính theo cách điều chỉnh
các yếu tố khác biệt về giá với từng thửa đất, khu đất so sánh như sau:

Giá trị ước
tính của thửa
đất, khu đất
cần định giá

=

Giá chuyển nhượng
quyền sử dụng đất của
từng thửa đất, khu đất
so sánh



Mức tiền điều chỉnh về giá
hình thành từ những yếu tố
khác biệt của từng thửa đất,
khu đất so sánh với thửa
đất, khu đất cần định giá

Trong đó, mức tiền điều chỉnh về giá xuất phát từ những khác biệt về vị trí đất,
kết cấu hạ tầng, đặc điểm pháp lý, mức độ ô nhiễm môi trường, v.v. của từng thửa đất,
khu đất so sánh so với thửa đất, khu đất cần định giá. Mức tiền điều chỉnh về giá theo
từng yếu tố khác biệt giữa thửa đất so sánh và thửa đất cần định giá (có thể tính theo
giá trị tuyệt đối hoặc tỷ lệ phần trăm (%) của giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất
thực tế của thửa đất so sánh trên thị trường trong điều kiện bình thường tại địa phương,
sau đó tính thành tiền) được xác định căn cứ vào đánh giá của các tổ chức tư vấn hoặc
các chuyên viên và cơ quan có nhiệm vụ trực tiếp xác định giá đất tham mưu cho Ủy
ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể tại địa phương căn cứ vào các chứng
cứ thị trường.

Trường hợp giá đất có biến động trong khoảng thời gian từ thời điểm chuyển
nhượng thành công quyền sử dụng đất của thửa đất so sánh đến thời điểm xác định giá
của thửa đất cần định giá, thì trước khi thực hiện việc điều chỉnh mức giá của thửa đất
so sánh theo công thức nêu trên, cần phải điều chỉnh (tăng hoặc giảm) mức giá chuyển
nhượng quyền sử dụng đất của thửa đất so sánh theo chỉ số biến động (tăng hoặc giảm)
giá của loại đất đó trong khoảng thời gian này. Chỉ số biến động giá của từng loại đất
có thể được tính toán từ những thông tin mà Sở Tài chính hoặc các tổ chức tư vấn về
giá đất thu thập thông qua việc điều tra, khảo sát và thống kê giá đất theo hướng dẫn
tại Thông tư số 80/2005/TT-BTC ngày 15/9/2005 của Bộ Tài chính hướng dẫn việc tổ
chức mạng lưới thống kê và điều tra, khảo sát giá đất, thống kê báo cáo giá các loại đất
theo quy định tại Nghị định số 188/2004/NĐ-CP; hoặc số liệu thống kê của cơ quan
thống kê (nếu có).
Bước 4: Xác định giá của thửa đất cần định giá bằng cách lấy số bình quân của
các mức giá của 3 đến 5 thửa đất, khu đất so sánh đã tính toán điều chỉnh khác biệt về
giá ở Bước 3.

Trang 10


Ngành Quản lý đất đai

SVTH: Nguyễn Thị Tuyết Anh

 Phương pháp thu nhập
Phương pháp thu nhập: là phương pháp xác định mức giá tính bằng thương số
giữa mức thu nhập thuần tuý thu được hàng năm trên 1 đơn vị diện tích đất so với lãi
suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm (tính đến thời điểm xác định giá đất) của
loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 01 năm (12 tháng) tại Ngân hàng Thương mại Nhà nước có
mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn.
Việc định giá đất theo phương pháp thu nhập phải tiến hành các bước sau:

Bước 1: Tính tổng thu nhập hàng năm thu được từ thửa đất, khu đất cần định giá
- Đối với đất trống hoặc đất có xây dựng công trình kiến trúc (nhà cửa) để cho thuê
thì tổng thu nhập của thửa đất cần định giá chính là số tiền thuê đất hoặc số tiền thuê bất
động sản (bao gồm đất và tài sản trên đất) thu được hàng năm. Tiền thuê đất hoặc tiền
thuê bất động sản tính theo mặt bằng giá tiền thuê đất hoặc bất động sản trên thị trường tại
thời điểm định giá đất.
- Đối với đất nông nghiệp mà người được giao đất tự tổ chức sản xuất thì tổng thu
nhập được tính như sau:
+ Đối với đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản thì tổng thu nhập của thửa
đất cần định giá chính là tổng doanh thu từ hoạt động sản xuất nói trên của thửa đất thu
được hàng năm.
+ Đối với đất trồng cây lâu năm (cây ăn quả, cây công nghiệp, cây lấy gỗ) thì tổng
thu nhập được tính trên cơ sở doanh thu hàng năm, doanh thu theo giai đoạn, doanh thu
một lần tùy theo đặc điểm của từng loại cây.
Bước 2: Tính tổng chi phí hàng năm phải chi ra hình thành tổng thu nhập
Tổng chi phí bao gồm các khoản chi phí cụ thể như thuế sử dụng đất, chi phí đầu
tư cải tạo, chi phí sản xuất. Các khoản chi phí này được tính theo các quy định hiện
hành của Nhà nước; khoản chi phí nào không có quy định của Nhà nước thì tính theo
giá thực tế phổ biến tại thị trường địa phương mà cơ sở sản xuất, kinh doanh đã chi trả
(qui định trong hợp đồng, hóa đơn mua bán hàng hóa do cơ quan tài chính có thẩm
quyền phát hành).
Đối với trường hợp thửa đất cần định giá đã được đầu tư, xây dựng các tài sản
trên đất, tổng chi phí hàng năm không bao gồm khoản trích khấu hao cơ bản của các
tài sản trên đất.
Bước 3: Xác định thu nhập thuần túy hàng năm theo công thức sau:
Thu nhập thuần
túy hàng năm

=

Tổng thu nhập hàng
năm đã tính ở Bước 1

-

Tổng chi phí đã
tính ở Bước 2

Bước 4: Ước tính mức giá đất cần định giá theo công thức sau:
Giá đất ước tính

=

Thu nhập thuần túy hàng năm thu được từ thửa đất
Lãi suất tiền gửi tiết kiệm tiền đồng Việt Nam
kỳ hạn 12 tháng

Khi định giá đất theo phương pháp thu nhập, tổng thu nhập, tổng chi phí xác định ở
Bước 1, Bước 2 và thu nhập thuần túy xác định ở Bước 3 phải là tổng thu nhập, tổng chi
Trang 11


Ngành Quản lý đất đai

SVTH: Nguyễn Thị Tuyết Anh

phí và mức thu nhập thuần túy bình quân của vị trí đất của loại đất cần định giá và đúng
với mục đích sử dụng đất đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt và được tính bình quân
trong 3 năm ngay trước thời điểm xác định giá đất. Trường hợp không thu thập được số
liệu trong 3 năm thì sử dụng số liệu của năm ngay trước thời điểm định giá đất. Việc tính

tổng thu nhập, tổng chi phí phải tính theo mặt bằng giá tại thời điểm định giá đất bằng
cách áp dụng đơn giá về hàng hóa, vật tư, dịch vụ, và tiền công lao động tại thời điểm
định giá đất đối với khối lượng về chi phí theo khoản mục và khối lượng sản phẩm sản
xuất của các năm (nếu loại chi phí có giá do Nhà nước quy định thì tính theo giá Nhà
nước, nếu loại chi phí không có giá do Nhà nước quy định thì tính theo mặt bằng giá thị
trường).
Lãi suất tiền gửi tiết kiệm tiền đồng Việt Nam (VNĐ) loại có kỳ hạn 12 tháng là
mức lãi suất tại ngân hàng thương mại có mức lãi suất cao nhất tại địa phương.
Đối với những thửa đất đã được đầu tư, xây dựng các tài sản trên đất (bao gồm
công trình, nhà cửa, vật kiến trúc; hoặc trồng cây lâu năm như cao su, cà phê, chè, tiêu,
điều, cây ăn quả, v.v.) để đưa vào kinh doanh, sản xuất thì trước hết áp dụng phương
pháp thu nhập để ước tính giá trị của cả thửa đất và tài sản trên đất; sau đó thực hiện
khấu trừ phần giá trị tài sản trên đất, phần còn lại là giá trị của thửa đất.
 Phương pháp chiết trừ
Phương pháp chiết trừ: là phương pháp xác định giá đất của thửa đất có tài sản gắn
liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất
động sản (bao gồm giá trị của đất và giá trị của tài sản gắn liền với đất).
Khi áp dụng phương pháp chiết trừ để định giá đất cho mỗi loại đất phải tiến
hành các bước sau đây:
Bước 1: Thu thập thông tin trên thị trường để lựa chọn ít nhất 3 bất động sản
(bao gồm đất và tài sản trên đất) đã chuyển nhượng thành công, mà thửa đất của các
bất động sản đó có những đặc điểm tương tự với thửa đất cần định giá (vị trí, hiện
trạng, điều kiện kết cấu hạ tầng, đặc điểm pháp lý, mục đích sử dụng, giá cả…).
Thời gian của những thông tin cần thu thập trên thị trường áp dụng như hướng
dẫn tại Bước 1 của Phương pháp so sánh trực tiếp.
Bước 2: Khảo sát thực địa và mô tả đầy đủ, chính xác về các tài sản trên đất (bao
gồm nhà cửa, vật kiến trúc, cây lâu năm) của các bất động sản nói trên.
Bước 3: Xác định giá trị hiện tại của các tài sản đã đầu tư xây dựng trên đất.
Giá trị hiện tại của các
tài sản trên đất

=

Giá trị xây dựng mới
tại thời điểm định giá



Phần giá trị
hao mòn

Trong đó:
- Giá trị xây dựng mới tại thời điểm định giá được tính bằng chi phí thay thế để
đầu tư xây dựng các tài sản mới có công dụng tương đương với các tài sản hiện có trên
đất hoặc chi phí tái tạo (tức là, đầu tư xây dựng các tài sản mới giống y hệt) các tài sản
trên đất đó. Giá trị xây dựng mới bao gồm các khoản chi phí trực tiếp, chi phí gián tiếp
và mức lãi hợp lý cho người đầu tư xây dựng.
- Giá trị hao mòn của các tài sản trên đất bao gồm cả hao mòn hữu hình và hao
mòn vô hình (bao gồm các hao mòn về mặt vật lý do hư hao dần trong quá trình khai

Trang 12


Ngành Quản lý đất đai

SVTH: Nguyễn Thị Tuyết Anh

thác sử dụng; hao mòn do lạc hậu về chức năng và do tác động của các yếu tố bên
ngoài).
Phương pháp tính giá trị xây dựng mới và giá trị hao mòn của các tài sản trên đất

thực hiện theo quy định hiện hành của Bộ Xây dựng, Bộ Tài chính và những Tiêu
chuẩn Thẩm định giá Việt Nam. Trường hợp chưa có quy định hoặc hướng dẫn cụ thể
về phương pháp tính giá trị xây dựng mới và giá trị hao mòn thì việc tính toán thực
hiện theo đánh giá của chuyên gia tư vấn, của chuyên viên hoặc tổ chức trực tiếp xác
định giá trên cơ sở những thông tin, số liệu thực tế thu thập được trên thị trường.
Bước 4: Tính toán giá trị của các thửa đất của các BĐS đã lựa chọn ở Bước 1.
Giá trị của
thửa đất

=

Giá chuyển nhượng bất
động sản

Đơn giá của thửa đất

=



Giá trị hiện tại của các
tài sản trên đất

Giá trị của thửa đất
Diện tích thửa đất

Bước 5: Xác định giá trị của thửa đất cần định giá.
Căn cứ vào những khác biệt chủ yếu giữa thửa đất cần định giá và các thửa đất
của các bất động sản nêu trên, tiến hành điều chỉnh giá các thửa đất của các bất động
sản (tương tự như Bước 3 của phương pháp so sánh trực tiếp).

Đơn giá của thửa đất cần định giá được xác định theo đơn giá bình quân của các
đơn giá đất đã điều chỉnh của các bất động sản đó.
 Phương pháp thặng dư
Phương pháp thặng dư: là phương pháp xác định giá đất của thửa đất trống có tiềm
năng phát triển theo quy hoạch hoặc được phép chuyển đổi mục đích sử dụng để sử dụng
tốt nhất bằng cách loại trừ phần chi phí ước tính để tạo ra sự phát triển ra khỏi tổng giá trị
phát triển giả định của bất động sản.
Khi áp dụng phương pháp thặng dư để định giá đất phải tiến hành các bước
sau đây:
Bước 1: Xác định mục đích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của khu đất dựa
vào các căn cứ sau:
- Đặc điểm của khu đất.
- Quy hoạch vùng, quy hoạch đô thị; quy hoạch và các quy định về xây dựng;
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
Bước 2: Ước tính tổng giá trị phát triển của bất động sản.
Tổng giá trị phát triển của bất động sản bao gồm tổng giá trị nhà cửa, đất phân lô,
v.v. dự kiến sẽ bán được khi hoàn thành dự án đầu tư vào khu đất.
Việc ước tính tổng giá trị phát triển phải tiến hành trên cơ sở điều tra, khảo sát
giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường đối với nhà cửa, căn hộ, công trình kiến
trúc, đất phân lô, v.v tại những dự án đã hoàn thành mà có những đặc điểm tương tự
với dự án bất động sản dự kiến đầu tư xây dựng ở khu vực liền kề hoặc những khu vực
lân cận có mức sinh lợi, có điều kiện kết cấu hạ tầng tương đương; có dự kiến và tính
đến xu hướng và mức độ biến động của giá thị trường để ước tính mức giá dự kiến bán
được cho phù hợp với thực tế.
Trang 13


Ngành Quản lý đất đai

SVTH: Nguyễn Thị Tuyết Anh

Bước 3: Ước tính tổng chi phí phát triển.
Chi phí phát triển bao gồm tất cả các khoản chi phí mà nhà đầu tư bỏ ra để xây
dựng kết cấu hạ tầng (bao gồm xây dựng đường sá, hệ thống cấp, thoát nước, hệ thống
cung cấp điện…); tạo cảnh quan môi trường; xây dựng nhà cửa, vật kiến trúc hoặc
phân lô đất để bán theo đúng quy hoạch chi tiết đã được cơ quan có thẩm quyền phê
duyệt; chi phí quảng cáo, bán hàng; chi phí quản lý chung; lợi nhuận của nhà đầu tư
(có tính đến yếu tố rủi ro kinh doanh).
Việc ước tính tổng chi phí phát triển phải được xác định trên cơ sở đơn giá, suất
vốn đầu tư, những định mức theo hướng dẫn hoặc theo quy định của cơ quan Nhà
nước có thẩm quyền. Trường hợp chưa được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quy
định, hướng dẫn thì xác định theo mức chi phí thực tế phổ biến của các dự án tương tự
ở khu vực liền kề hoặc khu vực lân cận.
Trường hợp dự án đầu tư phát triển bất động sản kéo dài trong nhiều năm, nhiều
giai đoạn khác nhau và ước tính các khoản doanh thu và chi phí thực hiện theo từng
năm thì phải chiết khấu các khoản doanh thu và chi phí về giá trị hiện tại tại thời điểm
định giá đất theo công thức sau:
Tổng giá trị phát triển =

n

TR i

 (1  r)
i 0

Tổng chi phí phát triển =

i

Ci

n

 (1  r)
i0

i

Trong đó:
TRi : là doanh thu năm thứ i của dự án.
Ci : là chi phí năm thứ i của dự án.
r : là tỷ lệ chiết khấu dòng tiền quy về giá trị thời điểm hiện tại (tính theo
lãi suất cho vay của các ngân hàng thương mại cho vay để thực hiện dự
án đầu tư phát triển bất động sản).
n : là số năm thực hiện dự án (từ khi khởi công đến khi hoàn thành dự án
đầu tư phát triển bất động sản).
Bước 4: Xác định giá trị của thửa đất:
Giá trị ước tính của
thửa đất

=

Tổng giá trị
phát triển



Tổng chi phí
phát triển

 Điều kiện áp dụng các phương pháp xác định giá đất
- Khi áp dụng các phương pháp xác định giá đất các thông tin, số liệu cần thiết để
tính toán đi đến kết luận về mức giá cụ thể đều phải thu thập trên thị trường trong điều
kiện bình thường, đồng thời phải phân tích, lựa chọn các thông tin, số liệu chính xác
và có độ tin cậy cao.
- Trong trường hợp thu thập được đầy đủ thông tin, số liệu để có thể áp dụng cả
bốn phương pháp xác định giá đất, thì sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp làm
phương pháp chủ yếu để xác định giá đất.
- Trong các trường hợp sau đây cần phải sử dụng kết hợp ít nhất hai phương pháp
xác định giá đất để kiểm tra, so sánh, đối chiếu các mức giá ước tính để quyết định
mức giá cụ thể:
Trang 14


Ngành Quản lý đất đai

SVTH: Nguyễn Thị Tuyết Anh

Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa diễn ra phổ biến trên thị trường, số
liệu thu thập được không có tính hệ thống;
Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường biến động thất thường,
không phản ánh đúng quan hệ cung - cầu về đất trong điều kiện bình thường.
Mức giá đất ước tính bằng cách áp dụng một trong hai phương pháp xác định giá
đất có kết quả cao hơn mức giá tối đa của khung giá do Chính phủ qui định tại Khoản
5 Điều 1 Nghị định số 123/2007/NĐ-CP.
- Các phương pháp xác định giá đất trên đây được áp dụng để xác định giá trị của
thửa đất, khu đất cụ thể làm căn cứ để định giá đất hàng loạt cho từng vị trí đất, từng
vùng giá trị đất.
I.2. Tổng quan về khai phá dữ liệu

I.2.1. Khai phá dữ liệu
 Khái niệm khám phá tri thức và khai phá dữ liệu
Phát hiện tri thức (Knowledge Discovery ) trong các cơ sở dữ liệu là một qui trình
nhận biết các mẫu hoặc các mô hình trong dữ liệu với các tính năng: hợp thức, mới,
khả ích, và có thể hiểu được.
Khai phá dữ liệu là một bước trong quy trình phát hiện tri thức gồm có các thụât
toán khai thác dữ liệu chuyên dùng dưới một số quy định về hiệu quả tính toán chấp
nhận được để tìm ra các mẫu hoặc các mô hình trong dữ liệu.
 Quá trình phát hiện tri thức
Quá trình khám phá tri thức được tiến hành qua 5 bước sau:

Hình I.5. Quá trình khám phá tri thức
I.2.2. Quá trình khai phá dữ liệu
 Nội dung của quá trình khai phá dữ liệu
Khai phá dữ liệu là hoạt động trọng tâm của quá trình khám phá tri thức . Thuật
ngữ khai phá dữ liệu còn được một số nhà khoa học gọi là phát hiện tri thức trong cơ

Trang 15


Ngành Quản lý đất đai

SVTH: Nguyễn Thị Tuyết Anh

sở dữ liệu (knowledge discovery in database _KDD) (theo Fayyad Smyth and
Piatestky-Shapiro 1989). Quá trình này gồm có 6 bước:
Quá trình khai phá dữ liệu bắt đầu với kho dữ liệu thô và kết thúc với tri thức
được chiết xuất ra. Nội dung của quá trình như sau:
- Gom dữ liệu (gatherin)
- Trích lọc dữ liệu (selection)

Ở giai đoạn này dữ liệu được lựa chọn và phân chia theo một số tiêu chuẩn nào
đó.
- Làm sạch và tiền xử lý dữ liệu (cleansing preprocessing)
- Chuyển đổi dữ liệu (transformation)
Mục đích của việc chuyển đổi dữ liệu là làm cho dữ liệu phù hợp hơn với mục
đích khai phá dữ liệu.
- Phát hiện và trích mẫu dữ liệu ( pattern extraction and discovery)
Đây là bước tư duy trong khai phá dữ liệu. Ở trong giai đoạn này nhiều thuật toán
khác nhau đã được sử dụng để trích ra các mẫu từ dữ liệu. Thuật toán thường dùng để
trích mẫu dữ liệu là thuật toán phân loại dữ liệu, kết hợp dữ liệu, thuật toán mô hình
hoá dữ liệu tuần tự.
- Đánh giá kết quả mẫu (evaluation of result )
Đây là giai đoạn cuối cùng trong quá trình khai phá dữ liệu, ở giai đoạn này các
mẫu dữ liệu được chiết xuất ra bởi phần mềm khai phá dữ liệu. Không phải mẫu dữ
liệu nào cũng hữu ích, đôi khi nó còn bị sai lệch. Vì vậy cần phải đưa ra những tiêu
chuẩn đánh giá độ ưu tiên cho các mẫu dữ liệu để rút ra được những tri thức cần thiêt.

Hình I.6. Quá trình khai phá dữ liệu
 Chức năng của khai phá dữ liệu
Khai phá dữ liệu có hai chức năng cơ bản đó là: chức năng dự đoán và chức năng
mô tả.
Trang 16


Ngành Quản lý đất đai

SVTH: Nguyễn Thị Tuyết Anh

 Các kỹ thuật khai phá dữ liệu
Trong thực tế có nhiều kỹ thuật khai phá dữ liệu khác nhau nhằm thực hiện hai

chức năng mô tả và dự đoán.
- Kỹ thuật khai phá dữ liệu mô tả: có nhiệm vụ mô tả các tính chất hoặc các đặc
tính chung của dữ liệu trong CSDL hiện có. Một số kỹ thuật khai phá trong nhóm này
là: phân cụm dữ liệu (Clustering), tổng hợp (Summarisation), trực quan hoá
(Visualization), phân tích sự phát triển và độ lệch (Evolution and deviation
analyst),….
- Kỹ thuật khai phá dữ liệu dự đoán: có nhiệm vụ đưa ra các dự đoán dựa vào các
suy diễn trên cơ sở dữ liệu hiện thời. Một số kỹ thuật khai phá trong nhóm này là:
phân lớp (Classification), hồi quy (Regression), cây quyết định (Decision tree), thống
kê (statictics), mạng nơron (neural network), luật kết hợp,….
Một số kỹ thuật phổ biến thường được sử dụng để khai phá dữ liệu hiện nay là :
phân lớp dữ liệu, phân cụm dữ liệu, khai phá luật kết hợp, hồi quy, giải thuật di truyền,
mạng nowrron.
- Phân lớp dữ liệu
Mục tiêu của phân lớp dữ liệu đó là dự đoán nhãn lớp cho các mẫu dữ liệu. Quá
trình gồm hai bước: xây dựng mô hình, sử dụng mô hình để phân lớp dữ liệu( mỗi mẫu
1 lớp). Mô hình được sử dụng để dự đoán nhãn lớp khi mà độ chính xác của mô hình
chấp nhận được.
- Phân cụm dữ liệu
Mục tiêu của phân cụm dữ liệu là nhóm các đối tượng tương tự nhau trong tập
dữ liệu vào các cụm, sao cho các đối tượng thuộc cùng một lớp là tương đồng.
- Khai phá luật kết hợp
Mục tiêu của phương pháp này là phát hiện và đưa ra các mối liên hệ giữa các giá
trị dữ liệu trong cơ sở dữ liệu. Đầu ra của giải thuật luật kết hợp là tập luật kết hợp tìm
được. Phương pháp khai phá luật kết hợp gồm có hai bước:
Bước 1: Tìm ra tất cả các tập mục phổ biến. Một tập mục phổ biến được xác
định thông qua tính độ hỗ trợ và thoả mãn độ hỗ trợ cực tiểu.
Bước 2: Sinh ra các luật kết hợp mạnh từ tập mục phổ biến, các luật phải thoả
mãn độ hỗ trợ và độ tin cậy cực tiểu.
- Hồi quy

Phương pháp hồi quy tương tự như là phân lớp dữ liệu. Nhưng khác ở chỗ nó
dùng để dự đoán các giá trị liên tục còn phân lớp dữ liệu dùng để dự đoán các giá trị
rời rạc.
-. Giải thuật di truyền
Là quá trình mô phỏng theo tiến hoá của tự nhiên. Ý tưởng chính của giải thuật là
dựa vào quy luật di truyền trong biến đổi, chọn lọc tự nhiên và tiến hoá trong sinh học.
-. Mạng nơron
Đây là một trong những kỹ thuật khai phá dữ liệu được ứng dụng phổ biến hiện
nay. Kỹ thuật này phát triển dựa trên một nền tảng toán học vững vàng, khả năng huấn
luyện trong kỹ thuật này dựa trên mô hình thần kinh trung ương của con người.
Trang 17


Ngành Quản lý đất đai

SVTH: Nguyễn Thị Tuyết Anh

Kết quả mà mạng nơron học được có khả năng tạo ra các mô hình dự báo, dự
đoán với độ chính xác và độ tin cậy cao. Nó có khả năng phát hiện ra được các xu
hướng phức tạp mà kỹ thuật thông thường khác khó có thể phát hiện ra được. Tuy
nhiên phương pháp mạng nơ ron rất phức tạp và quá trình tiến hành nó gặp rất nhiều
khó khăn: đòi hỏi mất nhiều thời gian, nhiều dữ liệu, nhiều lần kiểm tra thử nghiệm.
-. Cây quyết định
Kỹ thuật cây quyết định là một công cụ mạnh và hiệu quả trong việc phân lớp và
dự báo. Các đối tượng dữ liệu được phân thành các lớp. Các giá trị của đối tượng dữ
liệu chưa biết sẽ được dự đoán, dự báo. Tri thức được rút ra trong kỹ thuật này thường
được mô tả dưới dạng tường minh, đơn giản, trực quan, dễ hiểu đối với người sử dụng.
 Ứng dụng của khai phá dữ liệu
Khai phá dữ liệu được vận dụng để giải quyết các vấn đề thuộc nhiều lĩnh vực
khác nhau.

Khai phá dữ liệu được sử dụng để phân tích dữ liệu, hỗ trợ ra quyết định.
- Trong sinh học
- Trong y học
- Tài chính và thị trường chứng khoán
- Khai thác dữ liệu web
- Trong thông tin kỹ thuật
Trong thông tin thương mại
I.3. Khả năng ứng dụng kỹ thuật khai phá dữ liệu trong định giá đất đai
Giá trị đất đai bao gồm giá trị hữu hình và giá trị vô hình. Giá trị hữu hình ứng
với các thuộc tính không gian (diện tích, hình thể, vị trí) cùng với các đặc điểm về địa
hình, địa mạo, địa chất, địa chấn và các tính chất sinh lý hoá của đất kết hợp với giá trị
đầu tư phát triển hạ tầng đất đai. Giá trị vô hình ứng với vị thế xã hội của đất đai. Như
vậy để xác định được giá trị đất đai, chúng ta phải tiến hành lượng hóa các yếu tố hữu
hình và yếu tố vô hình ảnh hưởng đến giá trị đất.
Để giải quyết vấn đề lượng hóa các nhà kinh tế lượng đề xuất sử dụng kỹ thuật
phân tích hồi quy tuyến tính bằng phương pháp bình phương bé nhất xác định hàm số
biểu thị sự phụ thuộc năng suất cây trồng hay giá trị đất đai vào các yếu tố đặc điểm
đất đai. Hàm số được xác định trong kinh tế học thường gọi là hàm sản xuất hay hàm
giá hedonic. Trong các hàm này biến số phụ thuộc là giá trị đất đai, còn biến số độc
lập là các yếu tố đặc điểm đất đai, tất cả các biến số thuộc loại liên tục (continuous)
hay nhị nguyên (dichotomous). Hàm hồi quy được xác định bằng các phần mềm phân
tích thống kê hiện có Eview, SPSS, …
Tuy nhiên, trong thực tế không phải tất cả các yếu tố đặc điểm tự nhiên, kinh tế
và xã hội của đất đai đều là các biến số thuộc loại liên tục hay có thể được chuyển về
loại nhị nguyên, mà còn là các đại lượng biến thiên có miền giá trị là các phạm trù,
được gọi là biến rời rạc (discrete) hay là biến phạm trù (categorical). Với biến phạm
trù thì kỹ thuật và công cụ phân tích hồi quy nêu trên lại tỏ ra kém hiệu quả trong việc
xử lý dữ liệu. Các kỹ thuật và công cụ khai phá dữ liệu được phát triển gần đây trong
lĩnh vực khoa học công nghệ thông tin thì lại tỏ ra hiệu quả và được ứng dụng rộng rãi
trong việc xử lý dữ liệu về môi trường, sinh học, kinh tế, xã hội, chính trị,... với các

Trang 18