“TÌM HIỂU CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH VÀ SỰ TÁC ĐỘNG ĐẾN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN CỦ CHI – TP. HỒ CHÍ MINH”

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:

“TÌM HIỂU CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH VÀ SỰ TÁC
ĐỘNG ĐẾN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA
BÀN HUYỆN CỦ CHI – TP. HỒ CHÍ MINH”

SVTH
MSSV
LỚP
KHÓA
CHUYÊN
NGÀNH

:
:
:
:
:

NGUYỄN THỊ TUYẾT NGA
07135116
DH07TB
2007 – 2011
QUẢN LÝ THỊ TRƯỜNG BẤT
ĐỘNG SẢN

-TP.Hồ Chí Minh, tháng 8 năm 2011-


TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

NGUYỄN THỊ TUYẾT NGA

“TÌM HIỂU CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH VÀ SỰ TÁC
ĐỘNG ĐẾN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA
BÀN HUYỆN CỦ CHI - TP. HỒ CHÍ MINH”

Giáo viên hướng dẫn: Ths. Bùi Văn Hải
(Trường Đại Học Nông Lâm TP. Hồ Chí Minh)

Ký tên: ………………………………

- Tháng 8 năm 2011-


LỜI CẢM ƠN
Xin chân thành biết ơn các thầy cô trường Đại học Nông Lâm Thành Phố Hồ
Chí Minh đã tận tình truyền đạt và trang bị kiến thức cho em trong thời gian học
tập ở trường.
Chân thành ghi nhớ công ơn quý thầy cô trong Khoa Quản Lý Đất Đai và Bất
Động Sản đã tận tình dạy bảo, trao dồi kiến thức, kinh nghiệm cho em trong
suốt quá trình học tập.
Đặc biệt là thầy Bùi Văn Hải đã tận tình hướng dẫn để em hoàn thành tốt luận
văn tốt nghiệp.
Xin chân thành cảm ơn Ban Lãnh đạo phòng Tài Nguyên Môi Trường huyện Củ

Chi cùng các cô chú, anh chị tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất đã tạo
mọi điều kiện tốt nhất cho em trong suốt thời gian thực tập tại Văn phòng.
Cảm ơn các bạn lớp Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản khóa 33 đã trao đổi
thông tin và giúp em thực hiện tốt đề tài.
Do kiến thức còn hạn chế ở một số lĩnh vực nhất định nên đề tài không tránh
khỏi sai sót, kính mong quý thầy cô và các bạn sẽ có những đóng góp quý báu và
chân tình. Trên cơ sở đó, em rút ra những kinh nghiệm để hiểu biết thêm về tác
động của chính sách tài chính trong lĩnh vực đất đai đến thị trường bất động
sản, từ đó củng cố và nâng cao kiến thức chuyên môn của mình.

Xin chân thành cảm ơn
Sinh viên
Nguyễn Thị Tuyết Nga


TÓM TẮT
Sinh viên thực hiện: Nguyễn Thị Tuyết Nga ,niên khóa 2007 – 2011, mã số sinh viên:
07135116, Khoa Quản lý Đất đai và Bất động sản, trường Đại Học Nông Lâm TP. Hồ
Chí Minh.
Đề tài : “Tìm hiểu chính sách tài chính và sự tác động đến thị trường bất động sản trên
địa bàn huyện Củ Chi – Thành phố Hồ Chí Minh ”
Giáo viên hướng dẫn: Ths. Bùi Văn Hải , Khoa Quản lý Đất đai và Bất động
sản, Trường Đại Học Nông Lâm TP. Hồ Chí Minh.
Huyện Củ Chi là một huyện ngoại thành nằm ở phía Tây Bắc TP.Hồ Chí Minh
có tài nguyên đất đai phong phú, dồi dào do đó thu hút mạnh được sự đầu tư, tiến trình
đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ, theo đó mà thị trường bất động sản ở đây cũng khá nhộn
nhịp, sôi động. Chính sách tài chính trong lĩnh vực đất đai là một trong những phương
tiện để Nhà nước quản lý và điều tiết hoạt động của thị trường bất động sản. Đề tài
nghiên cứu những nội dung chủ yếu sau: nội dung chính của các khoản thuế phí, lệ phí
và các khoản thu liên quan đến nhà, đất và tình hình thực hiện các chính sách tài chính

đó trên địa bàn huyện Củ Chi. Từ đó nắm được động thái của người sử dụng đất trước
những thay đổi của Nhà nước về chính sách tài chính.
Bằng phương pháp nghiên cứu tài liệu, đề tài tiến hành nghiên cứu những văn bản,
những Nghị định và Thông tư hướng dẫn liên quan đến chính sách tài chính về đất đai
kết hợp với việc sử dụng phương pháp thống kê, phương pháp phân tích, phương pháp
tổng hợp để xử lý những số liệu thực tế thu được của các loại thuế thu được từ đất, và
đồng thời tiếp thu tình hình thực tế. Qua đó, có thể thấy trong các khoản thu liên quan
đến đất thì tiền sử dụng đất có đóng góp nhiều nhất và có xu hướng giảm từ năm 2005
đến năm 2010 do Nhà nước cho phép ghi nợ tiền sử dụng đất, cụ thể là 55.737,08 triệu
đồng ở năm 2005 và 25.012,18 triệu đồng vào năm 2010. Các khoản thu khác liên
quan đến đất ngoại trừ thuế sử dụng đất nông nghiệp và các khoản thuế,phí, lệ phí có
xu hướng tăng đều đã thể hiện công tác quản lý ngày một tốt hơn, từng bước kiểm soát
hoạt động sử dụng, chuyển dịch bất động sản giữa các chủ thể.
Như vậy, qua những kết quả cụ thể về tình hình thực hiện chính sách tài chính về đất
đai, đề tài đã xác định những vấn đề đang còn tồn tại xung quanh các sắc thuế và mở
ra những hướng cần và phải làm để củng cố, hoàn thiện chính sách tài chính, hướng tới
tạo lập một thị trường bất động sản hoạt động lành mạnh và công khai.


MỤC LỤC
ĐẶT VẤN ĐỀ ......................................................................................................................... 1
PHẦN I TỔNG QUAN .......................................................................................................... 3
I.1 Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu ........................................................................ 3
I.1.1 Cơ sở khoa học ....................................................................................................... 3
I.1.2 Cơ sở pháp lý ......................................................................................................13
I.2. Khái quát về huyện Củ Chi ....................................................................................14
I.2.1. Đặc điểm điều kiện tự nhiên ...............................................................................14
I.3. Nội dung, phương pháp nghiên cứu: .....................................................................18
I.3.1 Nội dung nghiên cứu: ..........................................................................................18
I.3.2 Phương pháp nghiên cứu:....................................................................................19

PHẦN II KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ................................................................................. 20
II.1 Khái quát tình hình phát triển kinh tế - xã hội huyện Củ Chi...............................20
II.1.1 Dân số và lao động.............................................................................................20
II.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế: ............................................................................21
II.1.3 Thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng ...................................................................24
II.1.4 Đánh giá chung về ảnh hưởng của điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội đến thị
trường bất động sản ......................................................................................................24
II.1.5 Thực trạng về thị trường bất động sản trên địa bàn huyện Củ Chi....................25
II.2 Chính sách tài chính về đất đai đối với sự phát triển thị trường BĐS ở Việt Nam
nói chung và cụ thể ở huyện Củ Chi trong thời gian qua .............................................25
II.2.1 Thuế sử dụng đất nông nghiệp:..........................................................................25
II.2.2 Thuế nhà đất.......................................................................................................28
II.2.3 Thuế chuyển quyền sử dụng đất ........................................................................31
II.2.4 Các loại phí và lệ phí .........................................................................................36
II.2.5 Các khoản thu liên quan đến nhà, đất ................................................................39
II.3 Đánh giá tác động của chính sách tài chính đối với thị trường bất động sản trong
thời gian qua. ................................................................................................................45
II.3.1 Những kết quả đạt được: ....................................................................................45
II.3.2 Những vấn đề tồn tại:.........................................................................................47
II.4 Quan điểm hoàn thiện chính sách tài chính trong lĩnh vực đất đai góp phần quản
lý và phát triển thị trường BĐS ở Việt Nam. ..............................................................48
II.4.1 Mục tiêu, quan điểm quản lý thị trường BĐS Việt Nam trong thời gian tới. ....48
II.4.2 Một số giải pháp hoàn thiện chính sách tài chính để phát triển thị trường bất
động sản ........................................................................................................................49
KẾT LUẬN ........................................................................................................................... 52
TÀI LIỆU THAM KHẢO.................................................................................................... 54


DANH SÁCH CÁC BẢNG
Bảng 1: Các đơn vị hành chính huyện Củ Chi ........................................................................ 15

Bảng 2: Các nhóm đất chính trên địa bàn Huyện .................................................................... 18
Bảng 3: Tình hình dân số theo đơn vị hành chính xã .............................................................. 21
Bảng 5: Tình hình thu thuế sử dụng đất nông nghiệp giai đoạn 2000- 2002 .......................... 26
Bảng 6: Tình hình thu thuế nhà, đất năm 2005- 2010 ............................................................. 29
Bảng 7:Tình hình thu thuế chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn Huyện ............................ 32
Bảng 8: Số lượng hồ sơ chuyển nhượng tại thị trấn và 20 xã trên địa bàn huyện Củ Chi ...... 33
Bảng 9: Tình hình thực hiện thu lệ phí trước bạ nhà, đất trên địa bàn Huyện ........................ 38
Bảng 10: Kết quả thu tiền thuê đất từ năm 2005 đến 2010 ..................................................... 41
Bảng 11:Tình hình thu tiền sử dụng đất .................................................................................. 43
Bảng 12:Tình hình thu tiền sử dụng đất .................................................................................. 44
Bảng 13: Kết quả các khoản thuế thu từ đất trên địa bàn huyện Củ Chi từ 2005- 2010 ......... 46

DANH SÁCH CÁC HÌNH, BIỂU ĐỒ
Hình 1: Sơ đồ vị trí huyện Củ Chi ............................................... Error! Bookmark not defined.
Biểu đồ 1: Cơ cấu các ngành kinh tế trên địa bàn huyện Củ Chi năm 2005- 2010 ................. 22
Biểu đồ 2: Kết quả thu thuế nhà, đất trên địa bàn H.Củ Chi giai đoạn 2005- 2010 ................ 29
Biểu đồ 3: Kết quả thu thuế CQ trên địa bàn huyện Củ Chi giai đoạn 2005- 2010 ............... 32
Biểu đồ 4: Kết quả thu LPTB trên địa bàn huyện Củ Chi giai đoạn 2005- 2010 .................... 38
Biểu đồ 5: Kết quả thu tiền thuê đất trên địa bàn huyện Củ Chi giai đoạn 2005- 2010 .......... 41
Biểu đồ 6: Kết quả thu TSDĐ trên địa bàn huyện Củ Chi giai đoạn 2000- 2003 ................... 43
Biểu đồ 7: Kết quả thu TSDĐ trên địa bàn huyện Củ Chi giai đoạn 2005- 2010 ................... 45


DANH SÁCH CHỮ VIẾT TẮT

BĐS
TN – MT

:
:

Bất động sản
Tài nguyên – Môi trường

CN- TTCN
CQ
GCNQSDĐ
LPTB
SDĐNN
TPHCM
Tr.đồng
TSDĐ
TM – DV
UBND
XHCN
VPĐKQSDĐ

:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:

Công nghiệp – tiểu thủ công nghiệp
Chuyển quyền
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Lệ phí trước bạ
Sử dụng đất nông nghiệp
Thành phố Hồ Chí Minh
Triệu đồng
Tiền sử dụng đất
Thương mại – dịch vụ
Ủy ban nhân dân
Xã hội chủ nghĩa
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH:Nguyễn Thị Tuyết Nga

ĐẶT VẤN ĐỀ
Thị trường bất động sản của nước ta tuy còn non trẻ nhưng nó đóng góp một
phần không nhỏ vào quá trình phát triển xã hội, thúc đẩy quá trình hiện đại hóa và đô
thị hóa của nước ta đáp ứng nhu cầu về nhà ở cũng như nhu cầu về thẩm mỹ nhà ở
trong cộng đồng dân cư. Bên cạnh đó, thị trường bất động sản phát triển cũng góp
phần tăng trưởng kinh tế, ổn định xã hội, kích thích đầu tư, đáp ứng các yêu cầu bức
xúc của nhân dân về cải thiện chổ ở. Do đó, phát triển thị trường bất động sản cũng trở
thành mục tiêu quan trọng trong nền kinh tế nước ta. Nhà nước đã áp dụng nhiều chính
sách, trong đó chính sách tài chính có vai trò quan trọng.
Huyện Củ Chi là một trong những huyện ngoại thành, nằm trên trục quy hoạch
phát triển của Thành phố theo hướng Tây Bắc. Huyện Củ Chi có vị trí thuận tiện nối
liền với khu trung tâm thành phố qua Quốc lộ 22 (Đường Xuyên Á).

Trong những năm qua, bên cạnh kết quả đạt được về chuyển dịch cơ cấu kinh tế
nông nghiệp trên địa bàn, huyện Củ Chi còn từng bước chuyển dịch theo hướng phát
triển công nghiệp và dịch vụ. Ngày nay, huyện Củ Chi có những hoạt động thực tế thu
hút rất nhiều nhà đầu tư vào Huyện, làm cho nguồn cung bất động sản cũng dần tăng
theo và bất động sản trên địa bàn Huyện có hướng tăng lên.
Với diện tích đất còn khá lớn, tình hình nhà đất trong phạm vi Huyện luôn có sự
biến động mạnh mẽ, đặc biệt trong nền kinh tế thị trường, đất đai có giá trị cao nên
việc giao dịch mua bán nhà đất diễn ra thường xuyên, liên tục.
Tuy nhiên, thị trường bất động sản hiện nay vẫn chưa phát triển đồng bộ, còn
nhiều bất ổn, và nhạy cảm với các tác động xung quanh như: thị trường chứng khoán,
chính sách vĩ mô về tài chính của nhà nước, vốn đầu tư nước ngoài… mọi trao đổi,
giao dịch diễn ra trên thị trường còn mang tính tự phát. Tình hình phát triển của thị
trường bất động sản chưa lành mạnh ảnh hưởng lớn tới sự phát triển nông thôn và đô
thị theo quy hoạch gây thất thu cho ngân sách Nhà nước và ảnh hưởng không nhỏ tới
người dân.
Vì vậy, việc tìm hiểu và đưa ra các giải pháp tài chính nhằm thúc đẩy thị
trường bất động sản nói chung và trên địa bàn huyện Củ Chi nói riêng phát triển ổn
định, ngày càng hoàn thiện hơn là điều cấp thiết. Xuất phát từ vấn đề cấp thiết trên tôi
tiến hành nghiên cứu đề tài: “ Tìm hiểu chính sách tài chính và sự tác động đến thị
trường bất động sản trên địa bàn huyện Củ Chi – Tp.Hồ Chí Minh”
1. Mục tiêu nghiên cứu:
- Khái quát hóa chính sách tài chính được áp dụng trong thị trường bất động sản.
- Thực trạng và tác động của việc thực hiện chính sách tài chính đối với thị
trường bất động sản trên địa bàn huyện Củ Chi.
- Đánh giá những kết quả đạt được và những hạn chế của chính sách tài chính, đề
xuất giải pháp nhằm hoàn thiện chính sách tài chính về đất đai trong quản lý thị trường
bất động sản của Huyện.
2. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:
- Đối tượng nghiên cứu: Các khoản thuế, lệ phí và khoản thu liên quan đến đất
- Phạm vi nghiên cứu: Những quy định về tài chính của Nhà nước liên quan đến

bất động sản và giao dịch bất động sản từ năm 2005 đến 2010.
Trang 1


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH:Nguyễn Thị Tuyết Nga

Thời gian nghiên cứu: Từ tháng 4 đến tháng 8 năm 2011
3. Ý nghĩa thực tiễn của vấn đề nghiên cứu:
Việc chuyển đổi nền kinh tế sang nền kinh tế thị trường có sự điều tiết của Nhà
nước đòi hỏi ta phải quản lý và phát triển thị trường bất động sản, đồng thời coi đây là
một bộ phận của nền kinh tế thị trường thống nhất và phát triển. Trên thực tế, trong
thời gian qua thị trường bất động sản ở nước ta đã có nhiều biến động, những đợt “sốt”
đất kéo dài và lan rộng, tình trạng lấn chiếm đất công, mua bán đất trao tay.v.v...diễn
ra khá phổ biến. Điều đó đã gây ra những khó khăn cho việc quản lý đất đai của Nhà
nước, đặc biệt là việc quản lý các nguồn thu từ đất. Do vậy, đề tài sẽ mô tả và nêu lên
tác động các chính sách tài chính đối với thị trường bất động sản trên địa bàn huyện
Củ Chi nhằm đưa ra giải pháp để hoàn thiện hơn về chính sách tài chính trong quản lý
thị trường bất động sản của huyện.

Trang 2


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH:Nguyễn Thị Tuyết Nga

PHẦN I
TỔNG QUAN

I.1 Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu
I.1.1 Cơ sở khoa học
1. Lý thuyết chung về bất động sản
a. Khái niệm bất động sản
- Theo Bộ Luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hòa XHCN Việt Nam, tại Điều
174 có quy định: Bất động sản là những tài sản không di dời được bao gồm:
+ Đất đai
+ Nhà ở
+ Công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công
trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai;
+ Các tài sản khác do pháp luật quy định.
- Như vậy, khái niệm bất động sản rất rộng, đa dạng và cần được quy định cụ thể
bằng pháp luật của mỗi nước và có những tài sản có quốc gia cho là BĐS, trong khi
quốc gia khác lại cho rằng là động sản. Hơn nữa, các quy định về bất động sản trong
pháp luật của Việt Nam là khái niệm mở mà cho đến nay chưa có các quy định cụ thể
danh mục các tài sản này.
b. Đặc điểm bất động sản
- Tính cá biệt và khan hiếm: Đặc điểm này của BĐS xuất phát từ tính cá biệt và
tính khan hiếm của đất đai. Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất
là có hạn. Tính khan hiếm cụ thể của đất đai là giới hạn về diện tích đất đai của từng
miếng đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ… Chính vì tính khan hiếm, tính cố
định và không di dời được của đất đai nên hàng hóa BĐS có tính cá biệt.
- Tính lâu bền: Do đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên
được xem như không thể bị hủy hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở,vùi lấp. Đồng thời, các
vật kiến trúc và công trình xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau một thời gian
sử dụng được cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa. Vì vậy,
tính lâu bền của bất động sản là chỉ tuổi thọ của vật kiến trúc và công trình xây dựng.
- Tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một BĐS này có thể bị tác
động của BĐS khác. Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các công
trình kất cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cao giá trị sử dụng của BĐS trong khu

vực đó. Trong thực tế, việc xây dựng BĐS này làm tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của
BĐS khác là hiện tượng khá phổ biến.
- Chịu sự chi phối mạnh mẽ của chính sách, pháp luật do Nhà nước ban hành
cũng như các hoạt động trong lĩnh vực kinh tế - văn hóa- xã hội: Do đất đai là tài sản
quan trọng của quốc gia, phải chịu sự chi phối của nhà nước nhằm làm giảm những tác
động xấu đến nền kinh tế, và phát huy những nguồn lực có được từ thị trường BĐS.
Bên cạnh đó, do BĐS nằm trong một không gian nhất định nên nó chịu ảnh hưởng bởi
nhiều yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu, môi trường sống của cộng đồng dân cư khu vực
Trang 3


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH:Nguyễn Thị Tuyết Nga

và nó còn chịu ảnh hưởng bởi các yếu tố liên quan đến nhiều ngành kinh tế, khoa họckỹ thuật, nghệ thuật kiến trúc, môi trường…
c. Khái niệm hàng hóa bất động sản
- Hàng hóa BĐS là BĐS được đem trao đổi, mua bán trên thị trường trong khuôn
khổ pháp luật cho phép. Hàng hóa BĐS có thể xác định gồm 2 loại chủ yếu: đất đai và
các vật kiến trúc đã xây dựng gắn liền với đất. Có những BĐS không phải là hàng hóa
như các công trình hạ tầng công cộng, đất đai bị cấm mua bán…
- Cũng giống như những hàng hóa khác, hàng hóa BĐS cũng có 2 thuộc tính: giá
trị sử dụng và giá trị. Do đặc điểm riêng có mà BĐS được xem là hàng hóa đặc biệt.
Hàng hóa BĐS có những đặc trưng sau:
+ Tổng cung đất đai là cố định và việc cung ứng đất đai phù hợp cho từng mục
đích riêng bị hạn chế về mặt quy hoạch của Nhà nước. Do đó giá cả của BĐS luôn có
xu hướng ngày càng tăng lên, và cung hàng hóa BĐS kém co giãn so với giá.
+ Thời gian giao dịch hàng hóa BĐS dài hơn so với các giao dịch hàng hóa thông
thường, bởi vì giao dịch BĐS không chỉ giao dịch bản thân BĐS mà còn bao gồm cả
hồ sơ pháp lý của BĐS đó nữa. Do đó chi phí giao dịch thường khá cao.

+ Tính thanh khoản kém do hàng hóa BĐS thường có giá trị khá cao, thời gian
giao dịch dài nên khả năng chuyển hóa thành tiền mặt chậm.
+ Hàng hóa BĐS được sự quản lý chặt chẽ của Nhà nước, và chịu ảnh hưởng các
yếu tố tập quán , tâm lý, thị hiếu, tính cộng đồng.
2. Lý thuyết chung về thị trường bất động sản
a. Khái niệm thị trường bất động sản
Thị trường BĐS là thị trường mà nghiệp vụ giao dịch, mua bán và trao đổi về
BĐS được diễn ra. Tất cả các quan hệ giao dịch về BĐS thông qua quan hệ hàng hóa,
tiền tệ được coi là quan hệ thị trường và tạo nên thị trường BĐS. Tuy nhiên BĐS khác
với các hàng hóa khác ở chổ chúng không chỉ được mua bán, mà còn là đối tượng của
nhiều giao dịch khác như cho thuê, thế chấp, chuyển dịch quyền sử dụng. Do đó, thị
trường BĐS hoàn chỉnh không thể chỉ là quan hệ giữa người mua và người bán về
BĐS mà còn là nơi diễn ra giao dịch liên quan đến BĐS như cho thuê, thế chấp, bảo
hiểm và chuyển dịch quyền sử dụng. Nên thị trường BĐS có thể hiểu một cách khái
quát như sau: Thị trường BĐS là tổng thể các giao dịch về BĐS dựa trên các quan hệ
hàng hóa, tiền tệ diễn ra trong một không gian và thời gian nhất định.
Tùy theo mục tiêu nghiên cứu và tiếp cận, người ta có thể phân loại thị trường
BĐS theo nhiều tiêu thức khác nhau:
- Phân loại theo tính chất pháp lý của giao dịch BĐS, gồm có:
+ Thị trường BĐS chính thức: là thị trường mà ở đó hoạt động có liên quan đến
giao dịch BĐS được thực hiện theo đúng quy định của pháp luật.
+ Thị trường BĐS phi chính thức: là thị trường mà ở đó các giao dịch về BĐS
không tuân thủ đầy đủ các quy định của pháp luật (còn được gọi là thị trường ngầm).
- Phân loại theo khu vực địa lý, gồm có: thị trường BĐS ở các tỉnh thành, quận
huyện, thị trường BĐS nội thành, ngoại thành.
- Phân loại theo giá trị sử dụng của BĐS, gồm có: thị trường đất đai, thị trường
nhà ở, thị trường công trình công nghiệp, thị trường công trình thương mại- dịch vụ...
Trang 4

Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH:Nguyễn Thị Tuyết Nga

- Phân loại theo tính chất hoạt động của thị trường, gồm có: thị trường mua bán,
thị trường cho thuê, thị trường cầm cố, thị trường thế chấp,…
- Phân loại theo quá trình tạo ra hàng hóa BĐS, gồm có:
+ Thị trường sơ cấp: là thị trường chỉ hành vi Nhà nước giao hay cho thuê quyền
sử dụng đất đai cho các đơn vị kinh tế thuộc các thành phần kinh tế và cá nhân sử dụng
hoặc xây dựng các công trình để bán hay cho thuê một thời hạn nhất định.
+ Thị trường thứ cấp: là thị trường mua bán lại hoặc cho thuê lại quyền sử dụng
đất, các vật kiến trúc gắn liền với đất….
b. Quá trình hình thành và phát triển của thị trường bất động sản
- Cũng như các thị trường khác, sự ra đời và phát triển của thị trường bất động
sản gắn liền với chế độ sở hữu và sự phân công lao động xã hội. Như vậy, sự chiếm
hữu tư nhân về tư liệu sản xuất mà trực tiếp là sự sở hữu tư nhân về ruộng đất, cùng
với sự phát triển của sản xuất và trao đổi các hàng hóa khác nhau làm nảy sinh hoạt
động thuê mướn, trao đổi, sang nhượng ruộng đất. Các hình thức giao dịch ban đầu về
bất động sản cũng chỉ mang tính chất đơn giản, đơn điệu và không thường xuyên,
nhưng khi dân số ngày càng tăng, sản xuất xã hội ngày càng phát triển, nhu cầu về bất
động sản ngày càng tăng thì thị trường bất động sản cũng sẽ nhộn nhịp, đồng thời các
nghiệp vụ và hàng hóa cũng không ngừng phát triển. Khi đó, các khung pháp lý cũng
được ban hành và việc quản lý thị trường bất động sản được chính thức thừa nhận.
- Khi nền kinh tế thị trường phát triển đến một giai đoạn nào đó, đòi hỏi sự phát
triển đồng bộ của các thị trường. Song song với thị trường hàng hóa, các thị trường sức
lao động và thị trường vốn, thị trường bất động sản đã ra đời và phát triển. Các lý
thuyết kinh tế hiện đại đều cho rằng: vốn, lao động và đất đai là những yếu tố đầu vào
của mỗi quá trình sản xuất. Điều đó cho thấy, thị trường bất động sản phát triển song
hành với các thị trường khác trong nền kinh tế thị trường là một tất yếu khách quan
đến một giai đoạn nhất định của nền kinh tế,, thị trường bất động sản không chỉ giới

hạn trong phạm vi quốc gia mà còn diễn ra trong phạm vi khu vực và mang tính toàn
cầu. Các chủ thể tham gia thị trường bất động sản cũng ngày càng được mở rộng. Nếu
như lúc ban đầu chỉ là các cá nhân trao đổi với nhau thì về sau sẽ bao gồm cả Chính
phủ, doanh nghiệp và các tổ chức kinh tế xã hội cũng sẽ là những chủ thể phổ biến
trong các giao dịch. Hàng hóa bất động sản tham gia giao dịch trên thị trường cũng
ngày càng tăng lên về số lượng và chủng loại. Sự phát triển của các giao dịch trên thị
trường bất động sản đã làm xuất hiện các tổ chức chuyên hoạt động trong lĩnh vực môi
giới, tư vấn,… về bất động sản.
- Đối với Việt Nam, trước thời kỳ đổi mới, trong cơ chế kế hoạch hóa tập trung,
thị trường bất động sản chính thức không tồn tại do không có sự thừa nhận của pháp
luật. Các giao dịch về đất đai của các tầng lớp dân cư chỉ được thực hiện trên thị
trường bất động sản không chính thức (thị trường ngầm) dưới các hình thức chuyển
dịch một căn nhà lá trên một diện tích đất đai hoặc là trả tiền cải tạo đất (thực chất tiền
mà họ trả cho nhau là “giá đất”). Trong điều kiện như vậy, ở những năm đầu chuyển
đổi sang nền kinh tế thị trường, thị trường bất động sản chính thức cũng chưa hình
thành, các giao dịch về bất động sản vẫn chủ yếu thực hiện trên thị trường bất động
sản không chính thức và nằm ngoài sự kiểm soát của Nhà nước. Điều đó làm cho thị
trường bất động sản diễn biến không theo quy luật của nền kinh tế thị trường và tác
Trang 5


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH:Nguyễn Thị Tuyết Nga

động không tốt đến sự phát triển kinh tế xã hội. Các BĐS trong nền kinh tế không
được huy động và sử dụng một cách có hiệu quả cho sự phát triển kinh tế. Do vậy,
việc hình thành và phát triển đồng bộ các thị trường nói chung trong đó có thị trường
bất động sản nói riêng là một yêu cầu vô cùng cần thiết và cấp bách.
c. Đặc điểm thị trường bất động sản:

Cùng với sự phát triển của nền kinh tế hàng hóa , thị trường BĐS cũng dần
được hình thành và ngày càng được phát triển. Thị trường BĐS có những đặc điểm cơ
bản sau:
- Thị trường BĐS không phải là thị trường giao dịch bản thân BĐS mà là thị
trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong BĐS: Thị trường BĐS là thị
trường giao dịch các quyền và lợi ích có được từ việc sở hữu đất đai. Bởi vì đất đai
không bao giờ hao mòn và mất đi ( trừ trường hợp do thiên nhiên tác động), người có
quyền sử dụng đất (QSDĐ) không sử dụng đất như các tài sản thông thường khác, cái
mà họ có thể sử dụng là các quyền và lợi ích do đất đai mang lại. Tính chất này của đất
đai là yếu tố cơ bản quyết định tính đặc thù của giao dịch trên thị trường BĐS. Chính
vì vậy, giá đất- một bộ phận của giá BĐS không phản ánh giá trị của đất đai, mà giá
đất chỉ là chỉ số phản ánh khả năng thu lợi từ đất hoặc hiệu quả vốn đầu tư vào đất.
- Thị trường BĐS mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc và không tập trung, trải
rộng trên khắp các vùng miền của đất nước: BĐS là một loại hàng hóa cố định và
không thể di dời về mặt vị trí và nó chịu ảnh hưởng của các yếu tố tập quán,, tâm lý,
thị hiếu. Trong khi đó, tâm lý, tập quán, thị hiếu của mỗi vùng, mỗi địa phương lại
khác nhau. Chính vì vậy họat động của thị trường BĐS mang tính địa phương sâu sắc.
Mặt khác, thị trường BĐS mang tính không tập trung và trải rộng ở mọi vùng miền của
đất nước. Sản phẩm hàng hóa BĐS có “dư thừa” ở vùng này cũng không thể đem bán
ở vùng khác được. Bên cạnh đó mỗi thị trường mang tính chất địa phương với quy mô
và trình độ khác nhau do có sự phát triển không đều giữa các vùng ,các miền, do điều
kiện tự nhiên và trình độ phát triển kinh tế- văn hóa- xã hội khác nhau dẫn đến quy mô
và trình độ phát triển của thị trường BĐS khác nhau. Thị trường BĐS ở các đô thị có
quy mô và trình độ phát triển kinh tế cao thì hoạt động sôi động hơn thị trường BĐS ở
nông thôn, miền núi .v.v…
- Thị trường BĐS chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật: BĐS là tài sản lớn của
mỗi quốc gia, là hàng hóa đặc biệt, các giao dịch về BĐS tác động mạnh mẽ đến hầu
hết các hoạt động kinh tế- xã hội. Do đó, các vấn đề về BĐS đều chịu sự chi phối và
điều chỉnh chặt chẽ của hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật riêng về BĐS, đặc
biệt là các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai và nhà ở. Đặc điểm này đặc biệt

đúng ở nước ta do thị trường đất đai cấp I (thị trường sơ cấp- giao đất và cho thuê đất )
là chịu tác động nhất bởi các quyết định của Nhà nước. Chính phủ các nước trên thế
giới đều quan tâm đến BĐS và thị trường BĐS, luôn điều chỉnh chính sách về BĐS và
thị trường BĐS nhằm huy động các nguồn lực về BĐS phục vụ các mục tiêu phát triển
kinh tế- xã hội.
- Thị trường BĐS là một dạng thị trường không hoàn hảo do sự không đồng nhất
về thông tin và các yếu tố cấu thành các thị trường đó. Đặc điểm này xuất phát từ
những đặc trưng riêng của mỗi vùng, chịu sự chi phối của điều kiện tự nhiên cũng như
truyền thống và tập quán, thị hiếu, tâm lý xã hội trong quá trình sử dụng BĐS. Thậm
chí, ngay trong bản thân các thị trường địa phương, sự hiểu biết về các giao dịch cũng
Trang 6


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH:Nguyễn Thị Tuyết Nga

không hoàn hảo, người mua và người bán thường thiếu thông tin liên quan đến những
giao dịch trước. Một nhà kinh doanh BĐS có thể thực hiện thành công nhiều giao dịch
trong một địa phương nhất định nhưng khi chuyển sang thị trường khác đòi hỏi người
đó phải thu thập và đánh giá toàn bộ nguồn thông tin của thị trường mới. Do vậy, điều
này rất dễ dẫn đến hiện tượng độc quyền, đầu cơ, tạo ra cung cầu và giá cả giả tạo, nó
yêu cầu chúng ta phải ứng xử như thế nào để kịp thời nắm bắt được tình hình BĐS mà
chúng ta quan tâm. Sự tác động của Nhà nước là một trong các yếu tố tạo nên tính
không hoàn hảo của thị trường BĐS. Bất kỳ Nhà nước nào cũng đều có sự can thiệp
vào thị trường BĐS ở các mức độ khác nhau, trong đó chủ yếu là đất đai để thực hiện
các mục tiêu phát triển chung. BĐS có tính dị biệt, tin tức thị trường hạn chế, đất đai
trên thị trường sơ cấp phụ thuộc vào quyết định của Nhà nước nên thị trường BĐS là
thị trường cạnh tranh không hoàn hảo. Mặt khác, thị trường BĐS không hòan hảo còn
do tính chất không tái tạo được của đất, nên thị trường BĐS mang tính độc quyền, đầu

cơ nhiều hơn các thị trường hàng hóa khác.
- Thị trường BĐS có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn và tài chính. Động
thái phát triển của thị trường này tác động đến nhiều loại thị trường trong nền kinh tế:
BĐS là tài sản đầu tư trên đất bao gồm cả giá trị đất đai sau khi đã được đầu tư. Mà
đầu tư tạo lập BĐS thường sử dụng một lượng vốn lớn với thời gian hình thành BĐS
cũng như thu hồi nguồn vốn dài. Khi BĐS tham gia lưu thông trên thị trường BĐS, các
giá trị cũng như các quyền về BĐS được đem ra trao đổi, mua bán, kinh doanh..v.v…
giải quyết vấn đề lưu thông tiền tệ, thu hồi vốn đầu tư và mang lại lợi nhuận cho các
bên giao dịch. Điều này chứng tỏ thị trường BĐS là đầu ra quan trọng của thị trường
vốn. Ngược lại, thị trường BĐS hoạt động tốt là cơ sở để huy động được nguồn tài
chính lớn cho phát triển kinh tế thông qua thế chấp và giải ngân (Theo thống kê, ở các
nước phát triển lượng tiền ngân hàng cho vay qua thế chấp bằng BĐS chiếm 80%
trong tổng lượng vốn cho vay). Ngoài ra, thị trường BĐS còn có quan hệ trực tiếp với
thị trường xây dựng và qua đó mà bắc cầu tới các thị trường vật liệu xây dựng và đồ
nội thất, thị trường lao động.v.v.. dao động của thị trường này có ảnh hưởng lan tỏa tới
sự phát triển ổn định của nền kinh tế quốc doanh.
3. Các chủ thể tham gia thị trường BĐS:
- Nhà nước: Đối với thị trường BĐS, Nhà nước đảm nhiệm vai trò rất quan trọng
trong việc ban hành các quy định về quản lý BĐS, về các nghĩa vụ tài chính có liên
quan đến quyền sử dụng đất, kinh doanh BĐS, cũng như vạch ra các quy hoạch về đất,
kiến trúc, cơ sở hạ tầng… Bên cạnh đó, Nhà nước còn có trách nhiệm trong việc quản
lý, xử lý, đề ra kế hoạch sử dụng nguồn tài sản công, là nguồn cung hàng hóa BĐS
quan trọng trên thị trường.
- Nhà đầu tư: Trong thị trường BĐS không thể không có mặt các nhà đầu tư (bao
gồm các cá nhân và các tổ chức kinh tế) thuộc ngành kinh doanh BĐS và không thuộc
ngành nghề kinh doanh BĐS.
+ Đối với nhà đầu tư không thuộc ngành kinh doanh BĐS thì chủ yếu họ là người
mua: họ mua BĐS phục vụ cho công việc sản xuất kinh doanh hoặc làm dịch vụ cho
các hàng hóa khác.
+ Đối với nhà đầu tư thuộc ngành kinh doanh BĐS thì họ vừa là người mua vừa là

người bán BĐS vì mục đích lợi nhuận. Đây là chủ thể đóng vai trò rất quan trọng trong
thị trường BĐS.
Trang 7


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH:Nguyễn Thị Tuyết Nga

- Người mua – người bán thông thường: là những người có nhu cầu mua hoặc
bán BĐS vì rất nhiều lý do riêng, họ có thể là những người mua BĐS phục vụ cho nhu
cầu cư trú, hoặc là người bán BĐS để chuyển hóa thành vốn dùng vào việc khác, hoặc
họ mua bán BĐS vì thay đổi nơi cư trú…
- Các tổ chức trung gian: là tổ chức làm cầu nối giữa người mua và người bán
BĐS, đây là các tổ chức có vốn hay nghiệp vụ chuyên môn cao về BĐS. Giao dịch
trên thị trường BĐS liên quan nhiều đến vốn, cũng như rất cần đến các loại hình tư vấn
và định giá chuyên nghiệp vì BĐS là hàng hóa có giá trị lớn. Mặt khác, giá cả BĐS
chịu ảnh hưởng rất nhiều yếu tố phức tạp, thông tin thị trường BĐS thì thường không
hoàn hảo.
Các tổ chức trung gian gồm:
+ Các tổ chức thông tin báo, đài: cung cấp thông tin về thị trường BĐS.
+ Các tổ chức tư vấn và môi giới: tham gia tư vấn và môi giới mua bán BĐS giúp
người mua người bán hiểu thêm về tình trạng pháp lý của BĐS, thể thức giao dịch,
hình thức thanh toán.
+ Các tổ chức tài chính: bao gồm các ngân hàng thương mại, công ty tài chính,
công ty bảo hiểm, quỹ đầu tư… đảm nhận việc thanh toán giữa các bên hoặc hỗ trợ
vốn để tạo lập ra hàng hóa BĐS.
+ Các tổ chức định giá BĐS: đây là tổ chức chuyên nghiệp có trình độ cao, chuyên
triển khai các hoạt động thống kê giá BĐS của từng khu vực và đưa ra các dự báo một
cách khoa học về giá cả BĐS làm cơ sở cho các quyết định giao dịch BĐS của người

mua và người bán.
4. Tác động của thị trường BĐS đối với nền kinh tế
- Thị trường BĐS đóng vai trò rất quan trọng đối với nền kinh tế quốc dân.Nó
chịu ảnh hưởng của tốc độ tăng trưởng kinh tế cũng như chịu ảnh hưởng của các thị
trường khác trong nền kinh tế, nhưng đồng thời nó tác động ngược lại cũng không nhỏ.
- Thị trường BĐS có tác động đến sự tăng trưởng của nền kinh tế bởi vì xét trong
mối quan hệ tích lũy và tiêu dùng thì tổng tích lũy tài sản cố định luôn cao hơn tổng
tích lũy tài sản lưu động, mà trong tích lũy tài sản cố định thì BĐS chiếm tỷ trọng rất
lớn. Do đó BĐS là yếu tố hàng đầu tác động đến sự tăng giảm tổng tích lũy của nền
kinh tế. Với đặc tính này, BĐS trở thành một trong những thành tố quan trọng của
tổng sản phẩm quốc dân. Vì vậy, thị trường BĐS phát triển mạnh hay yếu đều tác động
đến sự tăng trưởng của nền kinh tế.
- Thị trường BĐS là thị trường không thể tách rời hệ thống các thị trường nên nó
tác động đến tất cả các loại thị trường trong nền kinh tế.
+ Với tư cách là thị trường đầu vào của các ngành sản xuất kinh doanh và dịch vụ
các hàng hóa thông thường khác, thị trường BĐS góp phần không nhỏ vào chi phí sản
xuất kinh doanh của các hàng hóa đó. Ngoài ra, do tính chất không bị hao mòn trong
sử dụng và có thể tái tạo lại, hàng hóa BĐS là đất đai sử dụng vào quá trình sản xuất
kinh doanh đóng vai trò quan trọng trong việc tạo ra giá trị gia tăng cho ngành sản xuất
nói riêng, và cho toàn bộ nền kinh tế nói chung.

Trang 8


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH:Nguyễn Thị Tuyết Nga

+ Đối với các thị trường tạo lập hàng hóa BĐS như thị trường máy móc thiết bị
xây dựng, vật liệu xây dựng, trang trí nội thất…thì khi thị trường BĐS phát triển sôi

động sẽ kéo các thị trường này phát triển theo.
+ Thị trường BĐS còn tác động trực tiếp vào thị trường lao động do việc sử dụng
đất cho các hoạt động trồng trọt, chăn nuôi, xây dựng các công trình nhà ở kiến
trúc,…luôn đòi hỏi có sự tham gia của lực lượng lao động. Khi cầu BĐS đòi hỏi cung
hàng hóa BĐS tăng sẽ trông chờ vào việc tạo lập thêm những hàng hóa BĐS mới, điều
này góp phần tăng việc làm mới. Khi cung vượt cầu trên thị trường BĐS thì dẫn đến
giảm bớt việc làm, gây thất nghiệp làm phát sinh những hệ lụy về mặt kinh tế, chính
trị, xã hội.
+ Tác động của thị trường BĐS còn lan tỏa đến thị trường tiền tệ, thị trườg vốn.
Những giao dịch BĐS luôn có sự liên quan những giao dịch trên thị trường tài chính
tiền tệ thông qua việc chuyển hóa BĐS thành tiền gửi ngân hàng, cổ phiếu hay rút tiền
gửi, vay vốn, bán cổ phiếu để mua BĐS. Tác động của thị trường BĐS đến thị trường
tài chính tiền tệ còn được thấy rõ qua các hoạt động của các tổ chức tài chính tiền tệ
đầu tư độc lập hay liên kết với các nhà đầu tư khác cùng kinh doanh BĐS.
- Thị trường BĐS phát triển làm cho quá trình chu chuyển vốn diễn ra nhanh
chóng, bổ sung vốn ngày càng nhiều cho đầu tư phát triển kinh tế.
- Thị trường BĐS góp phần không nhỏ vào việc tăng thu cho ngân sách Nhà
nước thông qua chính sách thuế, phí, lệ phí và các khoản thu tài chính liên quan đến
việc trao đổi, mua bán BĐS.
- Sự phát triển thị trường BĐS tác động vào quá trình đổi mới quản lý đất đai,
nhà ở, các công trình công cộng, cơ sở hạ tầng của nền kinh tế.
5. Chính sách tài chính về đất đai trong quản lý, điều tiết thị trường BĐS.
a. Khái quát:
Trong lĩnh vực đất đai, Nhà nước thực hiện chính sách tài chính thông qua các
khoản thu từ đất. Ta có thể hiểu đó là khoản tiền mà cá nhân và tổ chức bắt buộc phải
đóng theo nghĩa vụ vào ngân sách Nhà nước theo luật định để đáp ứng các nhu cầu chi
tiêu của Nhà nước vì phúc lợi của toàn xã hội, vì sự phát triển của đất nước. Các khoản
thuế thu từ đất chủ yếu là:
- Thuế sử dụng đất nông nghiệp:
Là khoản thuế mà tổ chức, cá nhân sử dụng đất vào sản xuất nông nghiệp phải

đóng hàng năm. Cách tính theo kilogram thóc quy ra giá tiền trên thị trường tại thời
điểm thu thuế và thu mỗi năm một lần. Hiện nay đang miễn thuế sử dụng đất nông
nghiệp cho tất cả các tỉnh thành.
- Thuế nhà, đất:
Là thuế thu đối với nhà và đối với đất ở, đất xây dựng công trình.Trong tình
hình hiện nay, tạm thời chưa thu thuế nhà và chưa quy định về thuế nhà.
- Lệ phí trước bạ:
Là khoản phí phải đóng khi có hành vi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
và quyền sở hữu nhà. Lệ phí trước bạ được tính dựa trên giá trị hợp đồng mua bán
chuyển nhượng.
Trang 9


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

-

SVTH:Nguyễn Thị Tuyết Nga

Thuế chuyển quyền sử dụng đất:
Là khoản phí phải đóng khi có hành vi chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Thuế
chuyển quyền sử dụng đất được tính dựa trên phần diện tích được chuyển nhượng.
- Tiền thuê đất:
Là khoản tiền phải trả cho Nhà nước khi được Nhà nước cho thuê đất. Đã trả
tiền thuê đất thì không phải đóng tiền thuế sử dụng đất, tiền sử dụng đất và tùy từng vị
trí mà xác định tiền thuê đất.
- Tiền sử dụng đất:
Người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước khi được Nhà nước giao
đất theo quy định của pháp luật hoặc hợp thức hóa quyền sử dụng đất hay chuyển mục
đích sử dụng đất.

b. Đặc điểm:
Ngoài những đặc điểm chung của thuế như: tính bắt buộc, tính pháp lý cao, là
khoản thu không mang tính hoàn trả trực tiếp .v.v…các khoản thuế trong lĩnh vực đất
đai còn có một số đặc điểm riêng sau:
- Thứ nhất, thuế trong lĩnh vực đất đai là nguồn thu mang tính ổn định và bền
vững của ngân sách Nhà nước. Đặc điểm này xuất phát từ tính ổn định, không thể di
dời và tính lâu bền của đất đai. Ở nước ta, ngay các triều đại phong kiến, Nhà nước
phong kiến đã áp dụng các chính sách trả lương cho các quan lại bằng đất như “thái
ấp”,“lộc điền”…Nhà nước phong kiến dựa vào nguồn thu chủ yếu nhất vào thuế
“đinh” (thu đối với đàn ông từ 18 tuổi trở lên) và thuế “điền” thu vào việc sử dụng đất.
Ngày nay, khi mà nền kinh tế đã phát triển, sản phẩm xã hội được tạo ra chủ yếu bởi
các ngành Công nghiệp và các ngành khác nhưng nguồn thu từ thuế trong lĩnh vực đất
đai vẫn là một nguồn thu ổn định và quan trọng của các cấp ngân sách, nhất là các địa
phương. Cùng với sự phát triển của nền kinh tế, thị trường bất động sản ngày càng
phát triển mạnh, làm gia tăng số thu ngân sách Nhà nước từ thuế trong lĩnh vực đất
đai, bao gồm cả sử dụng và kinh doanh đất đai.
- Thứ hai, việc định giá đất (hay chuyển quyền sử dụng đất) đúng để tính thuế là
một vấn đề khó. Giá cả của hầu hết các hàng hóa trong nền kinh tế đều có cơ sở là chi
phí sản xuất và giá thành sản phẩm, nhưng đối với đất đai không thể xác định chính
xác điều đó. Cơ sở của thuế trong lĩnh vực đất đai là tổng giá trị của bất động sản này
hoặc là giá trị tăng thêm của nó, nhưng dù dưới hình thức nào thì để tính được thuế
trong lĩnh vực đất đai cũng phải tiến hành định giá được nó. Việc định giá bất động
sản là đất đai có thể được thực hiện một lần để xác định cho nhiều kỳ tính thuế, hoặc
xác định cho từng lần chuyển nhượng để tiến hành tính thuế, tùy thuộc vào từng loại
thuế và Luật thuế đất đai quy định. Độ chính xác của việc định giá đất đai sẽ ảnh
hưởng trực tiếp tới số thuế phải nộp của các đối tượng nộp thuế.

Trang 10

Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

c.

SVTH:Nguyễn Thị Tuyết Nga

Vai trò:
Đối với tất cả các quốc gia, thuế là công cụ chủ yếu tạo lập nguồn thu cho ngân
sách Nhà nuớc và là công cụ điều tiết vĩ mô cơ bản của Nhà nước đối với nền kinh tế.
Nhà nước còn dựa vào thuế để thực hiện công bằng xã hội và thực hiện kiểm tra, kiểm
soát các hoạt động sản xuất kinh doanh. Thuế trong lĩnh vực đất đai là một bộ phận
cấu thành trong hệ thống thuế nên cũng có vai trò như các loại thuế khác. Tuy nhiên,
thuế trong lĩnh vực đất đai chủ yếu phát huy vai trò trong lĩnh vực quản lý và điều tiết
đối với thị trường BĐS trên những nét cơ bản sau:
- Thuế trong lĩnh vực đất đai góp phần vào việc điều tiết cung và cầu về BĐS,
bình ổn giá cả BĐS trên thị trường, thúc đẩy sử dụng BĐS có hiệu quả, hạn chế đầu
cơ,khuyến khích việc cung cấp hàng hóa cho thị trường.
+ Với các sắc thuế trong lĩnh vực đất đai, Nhà nước quy định phạm vi áp dụng đối
với từng sắc thuế và với việc quy định thuế suất cao hay thấp của từng sắc thuế sẽ tác
động đến việc nắm giữ, sử dụng hay chuyển dịch BĐS. Trên cơ sở đó, các sắc thuế sẽ
làm thay đổi quan hệ cung cầu về BĐS trên thị trường, góp phần vào việc bình ổn giá
cả trên thị trường BĐS.
+ Để hạn chế việc đầu cơ, thúc đẩy việc sử dụng đất đai có hiệu quả, Nhà nước có
thể áp dụng mức thuế cao đối với các trường hợp nắm giữ nhiều đất đai, nắm giữ đất
đai nhưng không sử dụng hoặc sử dụng không đúng mục đích.
+ Để khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia vào việc phát triển thị trường
BĐS nhằm đáp ứng nhu cầu của nền kinh tế, Nhà nước thực hiện đánh thuế thấp trong
trường hợp sử dụng đất đai như là một nhu cầu thiết yếu hoặc có thể áp dụng thuế suất
0%, hoặc không thu thuế đối với các trường hợp sử dụng đất để xây dựng nhà chung
cư, xây dựng cơ sở hạ tầng để phát triển quỹ đất ở, xây dựng các khu công nghiệp, các

khu chế xuất…
- Thuế trong lĩnh vực đất đai là công cụ quan trọng để điều hòa thu nhập, thực
hiện công bằng xã hội trong sử dụng và chuyển dịch BĐS.
Đất đai thuộc sở hữu của toàn dân và là tài sản quý báu mà thiên nhiên ban tặng.
Do đặc điểm của tài sản này nên giá cả của BĐS luôn có xu hướng ngày càng tăng nên
việc đảm bảo công bằng trong việc nắm giữ, sử dụng có hiệu quả và chuyển nhượng
đất đai, BĐS có ý nghĩa hết sức quan trọng. Việc giá của một diện tích đất nào đó tăng
lên không chỉ đơn giản người sử dụng đã tôn tạo nó mà còn do sự phát triển kinh tế xã
hội và đầu tư của xã hội. Vì thế, phần giá trị tăng thêm của đất đai phải được điều tiết
một cách công bằng. Trên thực tế, có một số nước trong những thời kỳ nhất định đã
quy định hạn mức diện tích đất sử dụng đối với từng đối tượng trong xã hội để đảm
bảo công bằng đó. Tuy nhiên, khi mà nền kinh tế thị trường phát triển hầu hết các
nước đã bỏ quy định mang tính hành chính này và thay vào đó là thực hiện sự công
bằng thông qua công cụ thuế. Cụ thể là, người nắm giữ nhiều đất hơn trung bình của
xã hội phải chịu mức thuế cao hơn những người nắm giữ ít đất, đối với người có thu
nhập cao việc chuyển dịch đất đai phải chịu sự điều tiết cao hơn so với những đối
tượng không phát sinh thu nhập hoặc có thu nhập thấp hơn. Như vậy, với các quy định
linh hoạt của các sắc thuế trong lĩnh vực đất đai đã góp phần vào việc điều hòa thu
nhập, đảm bảo sự công bằng trong việc nắm giữ và chuyển dịch BĐS. Mặt khác, nhờ
Trang 11


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH:Nguyễn Thị Tuyết Nga

nguồn thu đó sẽ bù đắp một phần chi phí đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng của Nhà nước,
phát triển quỹ BĐS cho những người có thu nhập thấp.
- Thông qua các sắc thuế trong lĩnh vực đất đai, Nhà nước thực hiện việc kiểm
tra, kiểm soát đối với việc quản lý, sử dụng, kinh doanh BĐS, từ đó chủ động điều tiết

cung cầu đối với thị trường BĐS.
+ Bắt đầu từ việc ban hành các sắc thuế cho đến việc triển khai thực hiện cùng với
việc thanh tra thuế, hệ thống thuế trong lĩnh vực đất đai, cơ quan Thuế, Địa chính cũng
như chính quyền các cấp đã nắm vững được số lượng, quy mô đất đai mà từng tổ chức,
cá nhân nắm giữ, cũng như các lần chuyển nhượng BĐS từ người này sang người
khác. Trên cơ sở đó, Nhà nước có thể chủ động trong việc điều tiết cung, cầu cũng như
điều tiết các giao dịch trên thị trường BĐS. Mặt khác, thông qua việc chấp hành các
sắc thuế trong lĩnh vực này sẽ phát hiện những việc làm, vi phạm pháp luật của các tổ
chức, cá nhân, hoặc phát hiện ra những bất cập, vướng mắc trong lĩnh vực đất đai để
có biện pháp xử lý kịp thời.
+ Như vậy, thông qua các chính sách thuế, Nhà nuớc sẽ thực hiện việc điều tiết thị
trường BĐS, điều tiết thu nhập trong trường hợp giá trị của đất đai tăng lên do Nhà
nước đầu tư kết cấu hạ tầng tạo ra, khuyến khích sử dụng đất đai có hiệu quả, hạn chế
đầu cơ tạo ra những “cơn sốt” ảo đối với thị trường BĐS. Chính sách tài chính về đất
đai hợp lý sẽ khuyến khích các giao dịch chính thức, giảm thiểu tình trạng giao dịch
“ngầm” cũng như các hành vi trốn thuế gây thất thoát cho Nhà nước.
6. Các loại hình giao dịch bất động sản hiện nay
Sự phát triển của bất kỳ một thị trường nào đều được đánh giá trước hết ở sự
gia tăng khối lượng hàng hóa của thị trường đó. Trên thị trường bất động sản, lượng
hàng hóa đem giao dịch có thể được đo lường qua chỉ tiêu khối lượng các giao dịch
trên thị trường bất động sản ( có thể được tính bằng số phiên giao dịch hoặc khối
lượng tiền thu được). Trên thị trường bất động sản, có các loại hình giao dịch sau:
a. Giao dịch mua bán bất động sản
Thị trường mua bán BĐS là loại hình thị trường hình thành sớm nhất trong các
loại hình thị trường BĐS. Xét về lịch sử, thị trường mua bán, trao đổi đất đai xuất hiện
gần như đồng thời với sự xuất hiện chiếm hữu tư nhân về tư liệu sản xuất, chiếm hữu
tư nhân về đất đai. Ngày nay, việc mua bán, trao đổi đất đai BĐS đã trở thành phổ biến
và vượt khỏi khuôn khổ một quốc gia, nhất là các nước có nền kinh tế thị trường phát
triển. Mua bán, trao đổi BĐS được diễn ra trực tiếp giữa những người có nhu cầu mua
bán, trao đổi hoặc thông qua các tổ chức dịch vụ, môi giới, tư vấn về BĐS. Hoạt động

mua bán BĐS còn do các doanh nghiệp kinh doanh (sản xuất, xây dựng) BĐS cung
cấp cho các chủ thể trong nền kinh tế.
b. Giao dịch cho thuê – đi thuê bất động sản
- BĐS là loại tài sản mà bất cứ ai muốn sở hữu nó cần phải bỏ ra một khối lượng
tiền đầu tư ban đầu rất lớn. Bởi vậy, không phải ai cũng có khả năng tự tạo lập cho
mình một BĐS mà cần có thời gian để tích lũy đủ khối lượng tiền cần thiết. Từ thực tế
trên làm nảy sinh quan hệ cho thuê và đi thuê BĐS. Hơn nữa, người có nhu cầu thuê
BĐS có thể chỉ sử dụng BĐS trong một thời gian nhất định, việc thuê BĐS sẽ mang lại
hiệu quả hơn các hình thức khác cho người đi thuê.
Trang 12


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH:Nguyễn Thị Tuyết Nga

- Người có BĐS cho thuê, trên cơ sở nghiên cứu thị trường để quyết định việc
cho thuê BĐS, đảm bảo lợi ích kinh tế thu được là cao nhất. Giá cả cho thuê được hình
thành do quan hệ cung- cầu về các BĐS cho thuê. Các giao dịch về thuê BĐS có thể
được tiến hành trực tiếp giữa người có BĐS cho thuê và người có nhu cầu thuê BĐS
hoặc thông qua các tổ chức trung gian môi giới về BĐS. Các giao dịch thuê và cho
thuê hình thành nên thị trường cho thuê BĐS.
c. Giao dịch thế chấp bằng bất động sản:
Ngày nay, do sự phát triển của nền kinh tế thị trường, nhu cầu về vốn của cá
nhân, tổ chức, doanh nghiệp ngày càng tăng. Để đáp ứng nhu cầu về vốn này họ đã
dùng chính tài sản thuộc quyền sở hữu và quyền sử dụng của mình thế chấp các ngân
hàng thương mại, tổ chức tín dụng vay vốn. Thế chấp bất động sản chính là việc bên
vay vốn (cá nhân, tổ chức, doanh nghiệp) dùng tài sản thuộc quyền sở hữu và quyền sử
dụng của mình làm tài sản đảm bảo tiền vay để vay vốn tại các ngân hàng thương mại,
tổ chức tín dụng, khi đến thời hạn phải trả nợ họ sẽ hoàn trả ngân hàng thương mại, tổ

chức tín dụng tiền nợ gốc, lãi vay, tiền phạt lãi quá hạn (nếu có). Tài sản thế chấp là tài
sản có thực và cũng có thể là tài sản hình thành trong tương lai. Ở nước ta, Luật đất đai
2003 quy định: “ Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, vì vậy thực chất của việc thế chấp bất
động sản tại Việt Nam là thế chấp quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, tài sản
gắn liền với đất.
d. Góp vốn liên doanh dưới hình thức quyền sở hữu (sử dụng) bất động sản
Người sở hữu BĐS có thể sử dụng giá trị của BĐS để góp vốn liên doanh. Việc
góp vốn liên doanh bằng BĐS có thể mở rộng thành hình thức góp vốn cổ phần bằng
BĐS. Trong nền kinh tế phát triển, việc dùng BĐS để góp vốn liên doanh và góp vốn
cổ phần khá phát triển. Đặc biệt, đối với các nước đang phát triển, việc sử dụng đất đai
làm vốn góp liên doanh để làm nguồn vốn đối ứng thu hút các nguồn vốn đầu tư, thu
hút công nghệ, tiếp thu kinh nghiệm quản lý từ nước ngoài thông qua các dự án liên
doanh. Việc sử dụng BĐS để góp vốn liên doanh hình thành nên thị trường các giao
dịch BĐS dùng làm vốn góp liên doanh.
I.1.2 Cơ sở pháp lý
- Luật đất đai 2003 và các văn bản pháp quy có liên quan.
- Luật thuế sử dụng đất nông nghiệp.
- Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất được Quốc hội thông qua ngày 22/06/1994
- Luật thuế thu nhập doanh nghiệp của Quốc hội khóa XII, số 14/2008/QH12
ngày 3/6/2008.
- Luật thuế thu nhập cá nhân số 04/2007/QH12 ngày 21/11/2007 và có hiệu lực
thi hành ngày 1/1/2009.
- Nghị định số 19/2000/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành Luật thuế chuyển
quyền sử dụng đất năm 1994 và Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật thuế
chuyển quyền sử dụng đất năm 1999.
- Nghị định số 129/2003/NĐ-CP và Thông tư số 112/2003/TT-BTC quy định về
việc miễn, giảm thuế sử dụng đất nông nghiệp từ năm 2003 đến năm 2010.
- Nghị định 142/2005/NĐ-CP của Chính phủ về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước
được ban hành
Trang 13

Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH:Nguyễn Thị Tuyết Nga

- Nghị định121/2010/NĐ-CP nhằm sửa đổi, bổ sung một số điều trong Nghị định
142/2005/NĐ-CP
- Nghị định 38/2000/NĐ-CP ngày 23/08/2000 về việc thu tiền sử dụng đất
- Nghị định 198/2004/NĐ-CP về việc thay thế Nghị định 38/2000/NĐ-CP
- Nghị định 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 về việc sửa đổi, bổ sung một số
điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật đất đai
- Nghị định 120/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010.
- Nghị quyết 55/2010 (ngày 24/11/2010 ) về miễn giảm thuế sử dụng đất nông
nghiệp từ năm 2011 đến hết năm 2020.
- Pháp lệnh về phí, lệ phí có hiệu lực ngày 01/01/2001 với các quy định được cụ
thể hóa theo Nghị định 57/2002/NĐ-CP do Chính Phủ ban hành ngày 03/06/2002.
- Thông tư số 68/2010/TT-BTC do Bộ Tài Chính ban hành ngày 26 tháng 04 năm
2010 về hướng dẫn thực hiện các quy định của pháp luật về lệ phí trước bạ.
- Quyết định 157 TC/QĐ/TCT ngày 30/12/1995 của Bộ tài chính về quy định
khung giá cho thuê đất đối với tổ chức trong nước được Nhà nước cho thuê.
- Quyết định 189/2000/QĐ/BTC ngày 24/11/2000 của Bộ tài chính về việc ban
hành bảng giá quy định về tiền thuê đất, mặt bằng áp dụng đối với các hình thức đầu tư
nước ngoài tại Việt Nam
I.2. Khái quát về huyện Củ Chi
I.2.1. Đặc điểm điều kiện tự nhiên
1. Vị trí địa lý
- Huyện Củ Chi có tọa độ địa lý từ 10053’00’’ đến 10010’00’’ vĩ độ Bắc và từ
106022’00’’ đến 106040’00’’ kinh độ Đông và là một huyện ngoại thành nằm ở phía
Tây Bắc TP.Hồ Chí Minh.

+ Phía Bắc giáp huyện Trảng Bàng- Tây Ninh.
+ Phía Đông giáp tỉnh Bình Dương.
+ Phía Nam giáp huyện Hóc Môn, Tp.Hồ Chí Minh.
+ Phía Tây giáp tỉnh Long An.
- Tổng DTTN của huyện Củ Chi là 43.496,59 ha, chiếm 20,4% so với diện tích
tòan TP.HCM. Từ những đặc điểm trên cho thấy huyện Củ Chi có tiềm năng về đất đai
là rất lớn, Huyện sẽ là quỹ đất phát triển trong tương lai của thành phố Hồ Chí Minh.
- Đặc điểm vị trí của huyện Củ Chi có ý nghĩa quan trọng, ảnh hưởng trực tiếp
đến hoạt động kinh tế của Huyện và của cả Thành phố. Nằm trên tuyến đường giao
thông quốc tế nối PhnomPênh với TP.HCM (Quốc lộ 22), Củ Chi có vị trí thuận lợi
trong việc trao đổi thương mại với các thành phần kinh tế trong và ngoài nước.
- Củ Chi nằm giữa sông Sài Gòn và sông Vàm Cỏ Đông, có nhiều kênh rạch
thuận lợi cho việc thiết lập các bến cảng, mở rộng giao lưu với các tỉnh miền Tây và
miền Đông Nam Bộ.
- Toàn Huyện có 20 xã và 1 thị trấn.

Trang 14


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH:Nguyễn Thị Tuyết Nga

Bảng 1: Các đơn vị hành chính huyện Củ Chi
Đơn vị

Diện tích (ha)

Tỷ lệ (%)

Toàn Huyện

43.496,59

100

1.Thị trấn Củ Chi

379,40

0,88

2.Tân Thạnh Đông

2650,37

6,24

3.Tân Thạnh Tây

1148,11

2,60

4.Trung An

1999,48

4,60

5.Phước Vĩnh An

1623,69

3,77

6.Hòa Phú

910,06

2,07

7.Tân An Hội

3024,14

6,96

8.Tân Thông Hội

1788,14

4,00

9.Tân Phú Trung

3077,61

7,00

10.Thái Mỹ

2414,09

5,48

11.Phước Thạnh

1507,33

3,47

12.An Nhơn Tây

2890,06

6,57

13.Trung Lập Thượng

2322,65

5,36

14.Phú Mỹ Hưng

2445,20

5,60

15.An Phú

2432,37

5,63

16.Nhuận Đức

2182,67

5,00

17.Phạm Văn Cội

2319,94

5,41

18.Bình Mỹ

2539,44

5,77

19.Phước Hiệp

1964,29

4,48

20.Trung Lập Hạ

1698,97

3,93

21.Phú Hòa Đông

2178,58

5,00

Trang 15


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH:Nguyễn Thị Tuyết Nga

Hình 1: Sơ đồ vị trí huyện Củ Chi
2. Địa hình - địa mạo:
- Độ cao trung bình trên mực nước biển của địa hình huyệ Củ Chi từ 8- 10m
- Nơi cao nhất ở phía Tây Bắc xã An Nhơn Tây đạt tới 22m.
- Nơi thấp nhất khoảng 0,5m rải rác dọc các xã ven sông Sài Gòn như Bình Mỹ,
Tân Thạnh Đông.
Trang 16


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH:Nguyễn Thị Tuyết Nga

- Địa hình Củ Chi là tương đối rõ nét, ảnh hưởng đến việc bố trí cây trồng thông
qua các chế độ thủy văn, tính chất cây trồng… Nhìn chung địa hình Củ Chi có thể
phân thành 3 dạng chính:
- Vùng đồi gò: là vùng cao của Huyện, thường mặt gò được trải rộng, bằng phẳng
có độ cao trên 15m, tập trung ở phía Bắc.
- Vùng triền: vùng chuyển tiếp giữa gò và vùng bưng trũng, độ cao từ 5- 10m,
phân bố hầu hết trên các xã của Huyện, trừ các vùng phía Bắc và ven sông Sài Gòn.
- Vùng bưng trũng: tập trung ở các xã phía Tây Nam, phía Nam và ven sông Sài
Gòn có độ cao trung bình từ 1- 2m.
3. Khí hậu
Đặc trưng của khí hậu huyện Củ Chi là loại khí hậu nhiệt đới gió mùa, có sự
tương phản rõ rệt giữa 2 mùa trong năm:
- Mùa mưa: từ tháng 5 đến tháng 11
- Mùa khô: từ tháng 12 đến tháng 4
4. Địa chất công trình:
Vùng huyện Củ Chi chủ yếu là phù sa cổ và phù sa trẻ, theo mức chịu tải và
mực nước ngầm chia ra như sau:
- Đất loại 1: có sức chịu tải 1,5kg/cm2, mực nước ngầm cách mặt đất 5- 12m có
diện tích chiếm 34% đất toàn Huyện.
- Đất loại 2: chiếm 19%
- Đất loại 3: chiếm 5,5%
- Đất loại 4:sức chịu tải < 0,7kg/cm2, mực nước ngầm cách mặt đất 0,5m, chiếm
41,5% diện tích toàn Huyện.
5. Nguồn nước - Thủy văn:
Nước mặt:
- Chủ yếu là các sông ngòi, kênh rạch.
- Trên địa bàn huyện Củ Chi, hệ thống sông rạch phân bố không đều, chủ yếu tập
trung ven sông Sài Gòn và vùng bưng trũng các xã phía Nam, Tây Nam Huyện với

tổng chiều dài độ 345km. Mật độ lưới sông: 0,82m/km2. Sông Sài Gòn là sông lớn
nhất trên địa bàn Huyện, theo hướng Tây Bắc – Đông Nam.
- Kênh Đông, công trình thủy lợi lớn nhất ở các tỉnh phía Nam, dẫn nước ngọt từ
hồ Dầu Tiếng về đến xã Tân Phú Trung huyện Củ Chi. Kênh Đông đã tạo nguồn nước
tưới cho trên 10.000ha vùng gò và triền phía Bắc và phía Tây của Huyện.
Nước ngầm:
- Nước ngầm ở Củ Chi khá dồi dào, giữ vị trí quan trọng trong việc cung cấp
nước tưới cho sản xuất và đời sống, nhất là trên vùng đồi gò.
- Nước ngầm ở Củ Chi nói chung phục vụ tốt cho sinh hoạt của người dân.

Trang 17


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH:Nguyễn Thị Tuyết Nga

6. Thổ nhưỡng
Huyện Củ Chi có diện tích tự nhiên 43.496,59ha chiếm 20,76% diện tích tự
nhiên của Thành Phố. Căn cứ vào nguồn gốc phát sinh, đất đai huyện Củ Chi được
chia thành các nhóm chính sau:
Bảng 2: Các nhóm đất chính trên địa bàn Huyện
STT

Diện tích
Tỷ lệ (%)
(m2)

Nhóm

1

Đất đỏ vàng, vàng xám

9.237

21,54

2

Đất xám

15.329

33,55

3

Đất mùn trên phù sa cổ

1.538

3,50

4

Đất nhiễm phèn dốc tụ trên đất phèn

1.460

3,46

5

Đất phù sa trên nền phèn

192

0,45

6

Đất phèn

15.011

30,00

7

Tổng cộng

4.138.700 100,00

( Nguồn: Phòng thống kê huyện Củ Chi)
- Nhóm đất vàng đỏ, đất vàng xám: Phân bố trên vùng gò đồi các xã: Phú Mỹ
Hưng, An Nhơn Tây, Nhuận Đức, Phú Hòa Đông, Phước Vĩnh An.
- Nhóm đất xám: có diện tích lớn nhất và phân bố hầu hết ở các xã trong Huyện.
- Nhóm đất mùn trên phù sa cổ: Phân bố trên các triền thấp, tập trung ở các xã
Trung Lập Thượng, Trung Lập Hạ.

- Nhóm đất nhiễm phèn dốc tụ trên nền phèn: Phân bố trên các vùng thấp, tập
trung ở các xã Thái Mỹ, Trung Lập Hạ, Tân Phú Trung.
- Nhóm đất phù sa trên nền phèn: phân bố dọc theo sông Sài Gòn
- Nhóm đât phèn: phân bố trên các vùng trũng, tập trung ở phía Tây của Huyện
và một số nơi ven sông Sài Gòn..
I.3. Nội dung, phương pháp nghiên cứu:
I.3.1 Nội dung nghiên cứu:
- Những vấn đề cơ bản về bất động sản, thị trường bất động sản.
- Khái quát về chính sách tài chính của Nhà nước đối với thị trường BĐS.
- Tình hình tự nhiên- kinh tế- xã hội trên địa bàn huyện Củ Chi.
- Tình hình thực hiện chính sách tài chính về quản lý đất đai và điều tiết thị
trường BĐS trên địa bàn huyện Củ Chi.
- Xác định những thuận lợi cũng như khó khăn trong trong việc thực hiên chính
sách tài chính về đất đai gây ảnh hưởng đến thị trường BĐS.
- Kiến nghị góp phần hoàn thiện chính sách tài chính trong quản lý đất đai nhằm
thúc đẩy thị trương BĐS phát triển hơn.

Trang 18