“THỰC TRẠNG QUẢN LÝ CHUNG CƯ HIỆN NAY TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH”

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:
“THỰC TRẠNG QUẢN LÝ CHUNG CƯ HIỆN NAY
TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH”
SVTH
MSSV
LỚP
KHÓA
NGÀNH

:
:
:
:
:

TRẦN NGỌC LINH
07135109
DH07TB
2007 – 2011
Quản Lý TT BĐS

-TP.Hồ Chí Minh, tháng 8 năm 20011-


LỜI CẢM ƠN
Để đạt được kết quả ngày hôm nay, điều đầu tiên con xin

được bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến ba mẹ, người đã ân cần nuôi
dưỡng dạy dỗ con, động viên con vượt qua những khó khăn trong
cuộc sống sinh viên, người đã hết lòng chăm lo và tạo mọi điều
kiện thuận lợi cho con trong suốt chặng đường học tập.
Em xin chân thành cảm ơn quý thầy cô trường Đại học
Nông Lâm TPHCM, các thầy cô Khoa Quản Lý Đất Đai và Bất
Động Sản, đã dạy dỗ, dìu dắt chúng em trong suốt bốn năm học,
đồng thời đã truyền đạt cho chúng em những kiến thức bổ ích làm
hành trang bước vào cuộc sống tương lai.
Và trong khoảng thời gian tiến hành thực hiện báo cáo tốt
nghiệp này, em xin chân thành cảm ơn đến Cô Dương Thị Tuyết
Hà đã theo sát hướng dẫn, góp ý những sai sót cũng như động
viên em để có được kết quả như hôm nay.
Mình cũng xin cảm ơn các bạn trong lớp DH07TB đã đồng
hành cùng mình trong những năm tháng ngồi trên giảng đường đại
học.
Trong thời gian hoàn thành đề tài, tuy đã cố gắng nhưng
vẫn không tránh khỏi những thiếu sót, em rất mong nhận được
những đóng góp của quý Thầy Cô và bạn bè để đề tài được hoàn
thiện hơn. Những kinh nghiệm tích lũy quý báu này sẽ là hành
trang giúp em phát huy và sáng tạo hơn nữa trên con đường sự
nghiệp tương lai.
Em xin chân thành cảm ơn!
TP Hồ Chí Minh ngày 20 tháng 8 năm 2011
Sinh viên: Trần Ngọc Linh

 

 

                                                                             
 


TÓM TẮT
Sinh viên thực hiện: Trần Ngọc Linh, khoa Quản lý Đất Đai & Bất Động Sản,
Trường Đại học Nông Lâm TP. Hồ Chí Minh.
Tên đề tài: “Thực trạng quản lý chung cư trên địa bàn thành phố Hồ Chí
Minh hiện nay”
Giáo viên hướng dẫn Th.S Dương Thị Tuyết Hà Bộ môn Chính sách pháp luật.
Khoa Quản lý đất đai và bất động sản Trường Đại học Nông Lâm TP Hồ Chí Minh.
Nội dung tóm tắt:
Nền kinh tế Thành Phố Hồ Chí Minh càng ngày càng phát triển mạnh mẽ, trở
thành trung tâm kinh tế của đất nước, được sự quan tâm của mọi người, kéo theo sự
phát triển luôn là sự phát sinh nhiều vấn đề tiêu cực cần được giải quyết. Một trong
những vấn đề đó là sự gia tăng nhanh chóng về nhu cầu nhà ở và sự xuất hiện của các
chung cư trở thành sự lựa chọn hàng đầu cho mọi người, mọi đối tượng, từ người có
thu nhập thấp đến người có thu nhập cao. Bên cạnh những tiện ích vượt trội mà một
chung cư có thể mang lại, vẫn còn tồn tại những khó khăn và sự chưa hoàn thiện trong
công tác quản lý. Do đó, việc nghiên cứu thực trạng quản lý chung cư là rất cần thiết.
Đề tài thực hiện nghiên cứu việc quản lý hiện nay ở các khu chung cư trên địa
bàn thành phố Hồ Chí Minh, dựa trên cơ sở lý luận về chung cư, những định nghĩa,
đặc điểm của chung cư, những nội dung của công tác quản lý, các quy định của pháp
luật có liên quan đến quản lý chung cư, những lý thuyết về sở hữu, quản lý…
Bằng những phương pháp nghiên cứu như tham khảo ý kiến chuyên gia, tham
khảo tài liệu, thống kê, so sánh và phương pháp đánh giá nhanh, dựa trên những kết
quả thu thập được và bám sát những quy định của pháp luật để đánh giá sơ bộ chất
lượng quản lý chung cư, gồm việc quản lý vận hành, bảo trì, cải tạo và phá dỡ nhà
chung cư, những quyền lợi và nghĩa vụ của người dân, từ đó tìm ra những mâu thuẫn
còn tồn tại trong quản lý chung cư, những điểm còn hạn chế, … Từ đó đưa ra những

giải pháp để hạn chế những điểm chưa hoàn thiện, xây dựng một cơ chế quản lý chung
cư thật hiệu quả, đảm bảo thực hiện đầy đủ những quyền lợi và nghĩa vụ của người
dân, giải quyết phần nào những bức xúc của người dân và xã hội.
Sau khi tiến hành nghiên cứu, nhận thấy thực trạng quản lý chung cư trên địa
bàn thành phố Hồ Chí Minh hiện nay vẫn còn khá nhiều vấn đề, gây ảnh hưởng đến
quyền lợi của người dân, gây nhiều bức xúc trong xã hội, hệ thống pháp luật vẫn chưa
hoàn thiện để bảo vệ cho những cư dân sống trong các khu chung cư. Do đó vấn đề
quản lý chung cư chắc chắn sẽ phải cần rất nhiều sự góp ý và quan tâm của các nhà
chức trách cũng như của toàn xã hội.


MỤC LỤC
Trang
ĐẶT VẤN ĐỀ.................................................................................................................1
Phần I: TỔNG QUAN ...................................................................................................2
I.1. CƠ SỞ KHOA HỌC ..............................................................................................2
I.1.1. Khái quát về chung cư .....................................................................................2
I.1.2. Vai trò của công tác quản lý chung cư đối với sự phát triển của đô thị hiện
đại..............................................................................................................................6
I.1.3. Nội dung quản lý sử dụng nhà chung cư .........................................................7
Phần II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ..........................................................................10
II.1. KHÁI QUÁT ĐỊA BÀN NGHIÊN CỨU ..........................................................10
II.1.1. Vị trí địa lý ...................................................................................................10
II.1.2. Tình hình kinh tế ..........................................................................................10
II.1.3. Tình hình dân số ..........................................................................................11
Dân số Thành phố Hồ Chí Minh theo các kết quả điều tra dân số như sau: ..........11
II.1.4. Thu nhập – mức sống của người dân ...........................................................12
II.1.5. Chi tiêu bình quân đầu người .......................................................................13
II. 2. GIỚI THIỆU MỘT SỐ CHUNG CƯ TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ
MINH .........................................................................................................................13

II.2.1. Tình hình phát triển chung cư hiện nay trên địa bàn thành phó Hồ Chí Minh
................................................................................................................................13
II.2.2. Giới thiệu một số chung cư tiêu biểu ...........................................................14
II.2.3. Điểm khác biệt cơ bản về nhu cầu của người dân trong các chung cư: .......14
II.3. THU THẬP SỐ LIỆU THỰC TIỄN ..................................................................15
II.3.1. Xác định các yếu tố cơ bản quyết định chất lượng quản lý chung cư .............15
II.3.2. Thu thập số liệu ............................................................................................15
II.3.3. Xử lý thông tin .............................................................................................15
II.3.4. Đánh giá chất lượng thông tin thu thập được...............................................15
II.3.5. Phân tích thông tin và đưa ra nhận định.......................................................17
II.4. THỰC TRẠNG CƠ CẤU TỔ CHỨC, QUẢN LÝ CHUNG CƯ .....................18
II.4.1.Vai trò của chủ sở hữu, người sử dụng trong việc quản lý chung cư ...........18
II.4.2. Quy trình thành lập tổ chức quản lý chung cư .............................................19
II.4.3. Ban quản trị nhà chung cư ...........................................................................21
II.4.4. Chủ đầu tư trong quản lý sử dụng nhà chung cư: ........................................24
II.5. THỰC TRẠNG QUẢN LÝ VẬN HÀNH NHÀ CHUNG CƯ .........................25
II.5.1. Quản lý vận hành nhà chung cư ...................................................................25
II.5.2. Thực trạng và chất lượng quản lý vận hành chung cư .................................26
II.6. THỰC TRẠNG BẢO TRÌ NHÀ CHUNG CƯ..................................................38
II.6.1. Bảo trì nhà chung cư ....................................................................................38
II.6.2. Trình tự và tổ chức thực hiện bảo trì công trình.....................................................39
II.6.3. Đánh giá chất lượng bảo trì qua ý kiến của người dân: ...............................40
II.7. THỰC TRẠNG CẢI TẠO VÀ PHÁ DỠ NHÀ CHUNG CƯ ...........................41
II.7.1. Nhu cầu cải tạo và phá dỡ nhà chung cư .....................................................41
II.7.2. Mục tiêu, yêu cầu của công tác cải tạo, phá dỡ nhà chung cư .....................42
II.7.3. Các giải pháp và cơ chế chính sách cụ thể hiện nay ....................................43
II.7.4. Đánh giá chung về tình hình cải tạo và phá dỡ nhà chung cư hiện nay.......44


II.8. CHẤT LƯỢNG QUẢN LÝ CHUNG CƯ HIỆN NAY .....................................45

II.8.1. Các yếu tố quyết định đến chất lượng quản lý chung cư: ............................45
II.8.2. Đánh giá thực trạng quản lý chung cư thông qua ý kiến người dân ............45
II.8.3. Những thuận lợi và khó khăn cho công tác quản lý.....................................47
II.9. CÁC GIẢI PHÁP QUẢN LÝ CHUNG CƯ TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ
HỒ CHÍ MINH HIỆN NAY ......................................................................................48
II.9.1. Giải pháp về cơ cấu tổ chức quản lý nhà chung cư .....................................48
II.9.2. Giải pháp quản lý vận hành nhà chung cư ...................................................49
II.9.3. Giải pháp bảo trì nhà chung cư ....................................................................49
II.9.4. Giải pháp cải tạo và phá dỡ nhà chung cư ...................................................49
II.9.5. Giải pháp về quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu..........................................50
Phần III: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ....................................................................52
KẾT LUẬN ................................................................................................................52
KIẾN NGHỊ ...............................................................................................................52


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
TP. HCM:
UBND:
TĐC:
TN:
BĐS:
NĐ – CP:
QĐ – BXD:
TT – BXD:
USD:
M2:
GDP (Gross Domestic Product):

Thành phố Hồ Chí Minh
Ủy ban nhân dân

Tái định cư
Thu nhập
Bất động sản
Nghị định – Chính phủ
Quyết định – Bộ Xây Dựng
Thông tư – Bộ Xây Dựng
Đô la Mỹ
Mét vuông
Tổng sản phẩm nội địa


DANH MỤC CÁC BẢNG
Trang
Bảng 2.1: Bảng khái quát về các chung cư ...................................................................14
Bảng 2.2: Bảng đánh giá theo hình thức sống tại chung cư ..........................................16
Bảng 2.3: Bảng đánh giá theo độ tuổi ...........................................................................16
Bảng 2.4: Bảng đánh giá theo trình độ học vấn ............................................................17
Bảng 2.5: Bảng thực trạng về việc thực hiện quyền và trách nhiệm của người dân .....18
Bảng 2.6: So sánh thực trạng về việc thực hiện quyền và trách nhiệm của người dân .19
Bảng 2.7: Bảng đánh giá chất lượng ban quản lý ..........................................................23
Bảng 2.8: Bảng tổng hợp chất lượng ban quản lý theo từng loại chung cư ..................23
Bảng 2.9: Bảng chất lượng quản lý cơ sở hạ tầng ở các chung cư ................................29
Bảng 2.10: Bảng chất lượng quản lý môi trường ở các chung cư .................................30
Bảng 2.11: Bảng chất lượng bảo vệ ở các chung cư .....................................................32
Bảng 2.12: Bảng thực trạng vè công tác quản lý khi xảy ra sự cố ở các chung cư .......33
Bảng 2.13: Bảng đánh giá mức phí quản lý chung cư...................................................37
Bảng 2.14: Bảng các cấp bảo trì công trình xây dựng...................................................38
Bảng 2.15: Bảng quy trình bảo trì .................................................................................39
Bảng 2.16: Bảng các hoạt động kiểm tra chất lượng công trình ...................................39
Bảng 2.17: Bảng đánh giá chất lượng bảo trì chung cư ................................................40

Bảng 2.18: Bảng đánh giá việc quản lý kinh phí bảo trì chung cư ...............................41
Bảng 2.19: Đánh giá tổng hợp chất lượng quản lý chung cư theo từng yếu tố: ............45
Bảng 2.20:Đánh giá tỷ lệ tác động của các yếu tố đến chất lượng quản lý chung cư ...46
Bảng 2.21: Bảng tổng kết chất lượng quản lý chung cư theo từng loại chung cư ........47


DANH MỤC CÁC SƠ ĐỒ
Trang
Sơ đồ 2.1: Quy trình tổ chức, vai trò và nhiệm vụ của Hội nghị nhà chung cư ............20
Sơ đồ 2.2: Thành phần, trách nhiệm, quyền hạn của ban quản trị chung cư.................21
Sơ đồ 2.3: Các công việc quản lý vận hành...................................................................25


DANH MỤC CÁC PHỤ LỤC
Phụ lục 1: Hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành chung cư
Phụ lục 2: Bảng tham khảo ý kiến


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Trần Ngọc Linh

ĐẶT VẤN ĐỀ
 Tính cấp thiết của đề tài
Sau khi Việt Nam tiến hành công cuộc đổi mới đến nay, nền kinh tế đã có nhiều
bước tiến tích cực, kéo theo đó là quá trình đô thị hóa diễn ra hết sức nhanh chóng. Đô
thị hóa đã làm thay đổi diện mạo của đất nước, nâng cao mức sống của một số bộ phận
dân cư, tuy nhiên bên cạnh những mặt tích cực cũng đã phát sinh nhiều vấn đề phức
tạp cần giải quyết, mà nổi trội hơn hết là vấn để nhà ở và quản lý trật tự an toàn xã hội.
Nhìn chung hầu hết ở các đô thị hiện nay đều xảy ra tình trạng thiếu nhà ở. Đặc

biệt là dân nghèo đô thị và những người mới nhập cư vào thành phố. Điều này đã tạo
điều kiện thuận lợi cho các tệ nạn xã hội, gây khó khăn cho công tác quản lý trật tự an
toàn xã hội.
Để giải quyết phần nào vấn đề trên, một giải pháp hữu dụng được nhà nước
quan tâm đó là phải giải quyết vấn đề nhà ở cho người dân để họ ổn định đời sống. Để
tiết kiệm đất xây dựng đô thị thì ngoài việc mở rộng ranh giới ra các vùng lân cận, việc
tăng diện tích sàn xây dựng cũng là giải pháp hiệu quả. Và đó cũng là lý do cho sự ra
đời của hàng loạt các dự án chung cư với nhiều phân khúc đáp ứng nhu cầu của mọi
người trong xã hội. Theo khảo sát thì người dân có xu hướng chọn chung cư vì chung
cư có khá nhiều điểm nổi bật và hơn hết là giải quyết được nhu cầu ở với số gia tài
không lớn của họ.
Bên cạnh những ưu điểm thì mô hình nhà ở chung cư với những đặc thù riêng
đang gặp khá nhiều vấn đề như chất lượng phục vụ còn thấp, nảy sinh nhiều mâu
thuẫn, từ mâu thuẫn giữa chủ đầu tư với người dân cho đến mâu thuẫn giữa những
người dân với nhau… Những vấn đề này có một phần nguyên nhân từ sự quản lý lỏng
lẻo, nhiều kẽ hở, chất lượng quản lý chưa cao và chưa được coi trọng ở một số chung
cư.
Chính vì vậy, việc nghiên cứu thực trạng quản lý chung cư là một vấn đề rất
cần thiết cho sự phát triển của chung cư nói riêng và phát triển đô thị nói chung.
 Mục tiêu nghiên cứu:
Nghiên cứu khách quan thực trạng quản lý chung cư hiện nay trên địa bàn thành
phố Hồ Chí Minh, so sánh thực trạng quản lý với những quy định của pháp luật và
những yêu cầu chính đáng của người dân, từ đó tìm ra những điểm chưa chặt chẽ, chưa
phù hợp trong quản lý chung cư. Từ những nghiên cứu đó rút ra những giải pháp nhằm
hoàn thiện công tác quản lý chung cư.
 Đối tượng nghiên cứu:
Với phạm vi khá lớn nên đề tài chỉ tập trung nghiên cứu vào những chung cư
được lựa chọn để đại diện cho các chung cư ở Hồ Chí Minh, cụ thể là các chung cư
sau: Chung cư Phan Tây Hồ, Bình Khánh, An Sương, chung cư Thái An, Splendor,
Phúc Yên, chung cư The Manor, Saigon Peal.

 Phạm vi nghiên cứu
Không gian: Trong phạm vi thành phố Hồ Chí Minh
Thời gian: Trong 3 tháng, từ 5/2011 đến 8/2011

Trang 1


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Trần Ngọc Linh

Phần I: TỔNG QUAN
I.1. CƠ SỞ KHOA HỌC
I.1.1. Khái quát về chung cư
I.1.1.1. Khái niệm
Ngược dòng lịch sử, người La Mã là những người đầu tiên xây dựng nhà ở dạng
chung cư với tên gọi “insula” dành cho người nghèo và tầng lớp dưới (pleb). Mỗi
insula có thể chứa tới hơn 40 người trên diện tích trệt chỉ khoảng 400 m2, tầng cao xây
dựng có khi lên đến 6-7 tầng. Sau những trận đại hỏa hoạn, hoàng đế Augustus đã giới
hạn chiều cao tối đa của insula còn 20,7 m và tới thời hoàng đế Nero thì chỉ còn 17,75
m. Trong thời kỳ cực thịnh của mình, số lượng chung cư insula tại Roma có thời điểm
lên đến 50.000.
Hình ảnh dựng lại của một chung
cư insula trên đồi Capitolium,
Roma.

Đã có khá nhiều khái niệm,
cách định nghĩa vêc chung cư như
định nghĩa theo Encyclopedia
Britanica 2006, định nghĩa chung cư tại Singapore… Nhưng định nghĩa phù hợp nhất,

được sử dụng nhiều nhất tại Việt Nam là định nghĩa chung cư theo Điều 70 của Luật
Nhà ở 2005:
Khái niệm:
Nhà chung cư là nhà ở có từ hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang và hệ thống
công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân. Nhà chung cư có
phần sở hữu riêng của từng hộ gia đình, cá nhân và phần sở hữu chung của tất cả các
hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhà chung cư.
Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư bao gồm:
Phần diện tích bên trong căn hộ, bao gồm cả diện tích ban công, lôgia gắn liền
với căn hộ đó;
Phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng theo
quy định của pháp luật;
Hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với căn hộ, phần diện
tích thuộc sở hữu riêng.
Phần sở hữu chung trong nhà chung cư bao gồm:
Phần diện tích nhà còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu
riêng đã quy định.
Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung
trong nhà chung cư, gồm khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân
chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường
thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, nơi để xe, hệ thống cấp điện, nước, ga, thông tin
liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước, bể phốt, thu lôi, cứu hoả và các phần khác
không thuộc sở hữu riêng của căn hộ nào;
Trang 2


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Trần Ngọc Linh

Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng được kết nối với nhà chung cư đó.

I.1.1.2. Đặc điểm, phân loại
Đặc điểm:
Hiện nay, nhiều người dân lựa chọn căn hộ chung cư làm nơi sinh sống lâu dài
của mình. Ngoài lý do phù hợp với khả năng tài chính của họ thì yếu tố quan trọng dẫn
đến sự lựa chọn này còn là do chung cư có những đặc điểm khác biệt với các loại hình
nhà ở khác, thích hợp với cuộc sống của họ. Cụ thể:
- Loại nhà này được thiết kế dựa trên tế bào của nó là căn nhà. Mỗi căn nhà là
một chuỗi tập hợp các không gian, diện tích phục vụ đời sống sinh hoạt độc lập khép
kín của một gia đình.
- Loại hình nhà ở này phải tuân theo những định hướng và khống chế của chính
sách nhà ở.
- Thiết kế phải đáp ứng được điều kiện xây dựng phổ cập với quy mô lớn.
Thông thường người ta sử dụng phương pháp xây dựng công nghiệp hóa, xây dựng
hàng loạt theo hướng những thiết kế mẫu, thiết kế điển hình sử dụng lặp đi lặp lại
nhiều lần một sê ri mẫu.
- Do việc tăng độ cao, phải sử dụng thang máy làm phương tiện giao thông
thẳng đứng là chủ yếu và cũng chỉ có thang máy mới bảo đảm hệ thống giao thông
công cộng vừa tiện lợi, an toàn, kinh tế.
- Do yêu cầu phần dưới của ngôi nhà để vững cứng và ổn định, nhà phải ăn sâu
và bám chắc vào lòng đất, dẫn đến phải bố trí một tầng hoặc nhiều tầng hầm và chúng
cần được xử lý kỹ thuật đảm bảo.
- Phần diện tích, trang thiết bị dùng chung trong nhà chung cư thuộc sở hữu
chung của tất cả chủ sở hữu các căn hộ trong nhà đó và không thể phân chia, trừ
trường hợp pháp luật có quy định khác hoặc có sự thỏa thuận của tất cả các chủ sở
hữu.
- Chủ sở hữu các căn hộ trong nhà chung cư có quyền và nghĩa vụ ngang nhau
trong việc quản lý, sử dụng phần diện tích và thiết bị chung.
- Trong trường hợp nhà chung cư bị tiêu hủy thì chủ sở hữu các căn hộ trong

nhà chung cư có quyền sử dụng diện tích mặt đất của nhà chung cư theo quy định của
pháp luật.
Ưu điểm:
Nhà chung cư được phổ biến hiện nay và là sự lựa chọn của nhiều người, từ
những người có thu nhập thấp đến những người có thu nhập cao, như vậy có thể khẳng
định yếu tố giá cả chưa hẳn là yếu tố duy nhất quyết định đến sự lựa chọn của người
dân. Chung cư với những đặc thù riêng của mình được sự ủng hộ của nhiều người bởi
những ưu điểm đáng chú ý sau:
- Tiết kiệm được đất xây dựng đô thị: đó chính là động lực chủ yếu của việc
triển khai rộng rãi kiến trúc nhà cao tầng ở các thành phố. Sự phát triển mạnh mẽ của
kinh tế đô thị và sự tập trung dân số của quá trình đô thị hóa cao đã làm tăng thêm nhu
cầu phát triển nhà ở. Sự căng thẳng về đất xây dựng là mâu thuẫn chủ yếu ở đây mà
con đường giải quyết là ngoài việc mở rộng thích đáng ranh giới đô thị thì phải suy
nghĩ đến việc trên một diện tích đất có hạn cần phải xây dựng được nhà cửa nhiều hơn,
hiệu quả tốt hơn. Căn cứ vào thực tế xây dựng ở một số đô thị của nhiều nước như
Singapore, Trung Quốc cho thấy trong khu nhà ở, việc xây dựng một số kiến trúc cao
tầng có thể sẽ tăng được từ 20 – 80% diện tích sàn, với hiệu quả tiết kiệm rõ rệt. Từ
Trang 3


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Trần Ngọc Linh

việc giảm được diện tích xây dựng sẽ giảm được chi phí cho trang thiết bị hạ tầng kỹ
thuật đô thị như đường ống kỹ thuật điện, nước (cấp thoát nước), hệ thống cây xanh,
chiếu sáng đô thị…
- Nhà cao tầng cho phép giải phóng không gian mặt đất, tạo cho thành phố hiện
đại có mật độ xây dựng thấp, dành không gian mặt đất cho người đi bộ với tầm nhìn
thoáng cũng như cho cây xanh đô thị.

- Làm hiện đại phong phú thêm bộ mặt của đô thị tạo thành những điểm nhấn
dấu ấn cảnh quan, trở thành một bộ phận quan trọng của đô thị hiện đại, đưa đến
những không gian tự do trống thoáng ở mặt đất nhiều hơn, đồng thời có thể tổ chức
những công trình công cộng phục vụ cho du lịch ở ngay trên mái của kiến trúc cao
tầng.
- Có lợi cho công tác sản xuất và sử dụng, khiến cho công tác và sinh hoạt của
con người được tập trung hóa và khiến cho sự liên hệ theo chiều ngang, chiều đứng
được kết hợp với nhau hiệu quả hơn, rút bớt được diện tích và không gian, tiết kiệm
thời gian đi lại, nâng cao hiệu suất sinh hoạt và làm lợi cho việc sử dụng, khai thác hạ
tầng kỹ thuật, cho công tác quản lý đô thị.
- Bên cạnh đó nhà cao tầng còn tạo điều kiện cho việc phát triển loại hình kiến
trúc và chức năng, một hình thức sẽ phổ biến trong tương lai. Ví dụ trong nhà ở, ngoài
các căn nhà để ở còn phải có các phương tiện phục vụ dịch vụ hàng ngày. Tại các nhà
ở cao tầng, các tầng dưới có thể bố trí các phòng làm việc, ở các tầng trên là phòng ở,
như vậy sẽ tiết kiệm được đất xây dựng, làm tiện nghi thêm cho cuộc sống của con
người, đồng thời có khả năng làm giảm bớt căng thẳng về giao thông, về phòng ở,
khắc phục việc thiếu đất đai.
- Đối với những hộ gia đình sống trong căn hộ chung cư, ưu điểm lớn nhất của
loại hình nhà ở này là mọi hoạt động đều được diễn ra trên cùng một mặt phòng, vì
vậy rất thuận tiện cho sinh hoạt, luồng giao thông đi lại và không gây ra những trở
ngại gì. Với những hộ gia đình thích ở tầng cao, họ sẽ được tận hưởng một tầm nhìn
rộng rãi và thoáng mát. Đặc biệt là hiện nay, các nhà ở chung cư đều bố trí công trình
công cộng và hệ thống dịch vụ hầu như là đầy đủ để phục vụ cho toàn khu ở, cho nên
người dân không phải di chuyển và mất nhiều thời gian.
Nhược điểm:
Bên cạnh những ưu điểm nói trên thì nhà chung cư cũng có khá nhiều nhược
điểm. Nhìn chung, những nhược điểm này phần nhiều là về vấn đề quy hoạch và an
toàn xã hội:
- Những gia đình sống trên những tầng cao phải sống trong điều kiện không khí
loãng sẽ ảnh hưởng ít nhiều đến sức khỏe. Khả năng xảy ra các tai nạn trong nhà cao

tầng cũng cao hơn vì khi có biến cố xảy ra thì người sống trong đó khó thoát ra ngoài
hơn và trong nhà cao tầng,những sự cố ở một bộ phận có thể nhanh chóng lan tỏa ra
toàn bộ khu nhà.
- Việc xây dựng một cách tràn lan những ngôi nhà chọc trời làm cho đường phố
trở nên tăm tối, ô nhiễm, ồn hơn. Đặc biệt nếu những chung cư không được xây dựng
theo một quy hoạch hợp lý thì sẽ gây nên sự xáo trộn về môi trường. Mặc khác, những
chung cư này dễ phá vỡ kiến trúc cổ, lối sống truyền thống của nhiều dân tộc, đòi hỏi
trình độ quản lý cao, ý thức công dân và cộng đồng cao.
- Bên cạnh đó, việc xây dựng nhà cao tầng không phải ở đâu cũng xây dựng
được, nó phải đáp ứng những yêu cầu sau: Nhà cao tầng phải được xây dựng với kỹ
Trang 4


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Trần Ngọc Linh

thuật công nghệ cao, trên đất rắn và ổn định, chịu được gió bão, động đất vì một đơn vị
diện tích đất xây dựng nhà cao tầng phải chịu một tải trọng đứng lớn đồng thời tải
trọng ngang cũng không nhỏ nên dễ gây ra lún đất, nứt tường và bật móng dẫn đến mất
ổn định và đổ nếu xây dựng trên đất xấu, thiếu tính toán kỹ lưỡng.
Phân loại chung cư:
Hiện nay, TPHCM nói riêng và cả nước nói chung phát triển rất mạnh về số
lượng nhà chung cư do nhu cầu giải quyết nhà ở của người dân. Nhiều tòa nhà cao
tầng mọc lên với đủ mọi loại hình, mọi đặc điểm. Điều này phần nào gây khó khăn cho
công tác quản lý, chủ đầu tư thì lợi dụng sự mập mờ này để kiếm thêm lợi nhuận, và
người dân lại phải chịu thiệt thòi…Trước tình hình này, đã có khá nhiều ý kiến nhằm
phân loại chung cư để dễ dàng hơn trong công tác quản lý, dưới đây là một số các cách
phân loại chung cư thường sử dụng
 Theo sở hữu:

Được chia thành 2 nhóm: Chung cư cho thuê thuộc một chủ sở hữu và chung cư
sở hữu chung có nhiều chủ sở hữu. Chung cư sở hữu chung là dạng chung cư hiện
đang được phát triển mạnh mẽ tại nhiều nước ta.
 Theo loại hình sử dụng:
Nếu theo sử dụng thì thường chung cư được chia làm 3 loại hinh là: chung cư
đơn thuần (chung cư chỉ có căn hộ), chung cư hỗn hợp: chung cư có mấy tầng dưới mở
rộng làm cửa hàng, các tầng trên là những căn hộ, loại thứ 3 là chung cư đa năng gồm
có cửa hàng, văn phòng và căn hộ.
 Theo phân hạng của Bộ Xây Dựng:
Bộ Xây Dựng đã ban hành thông tư 14/2008/TT-BXD hướng dẫn tiêu chí đánh
giá, phân hạng chất lượng sử dụng nhà chung cư cho các chủ đầu tư, chủ sở hữu nhà
chung cư để tự thực hiện trước khi tham gia giao dịch trên sàn giao dịch bất động sản.
Theo đó, nhà chung cư dược chia thành bốn hạng đảm bảo phù hợp với các quy chuẩn,
tiêu chuẩn thiết kế và kỹ thuật hiện hành, quy hoạch chi tiết xây dựng do cơ quan nhà
nước có thẩm quyền phê duyệt, yêu cầu đối với từng hạng nhà chung cư.
- Chung cư hạng 1:
Được gọi là chung cư cao cấp: được quy định là hạng có chất lượng sử dụng
cao nhất, đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội,
chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt
mức độ hoàn hảo.
Diện tích: không nhỏ hơn 70m2.
Vị trí: Phải có hệ thống giao thông bên ngoài nhà đảm bảo các loại phương tiện
giao thông đường bộ đều được tiếp cận đến sảnh chính của công trình. Cảnh quan có
sân, vườn, thảm cỏ, cây xanh, đường dạo thiết kế đẹp, hoàn chỉnh và thống nhất.
Không gian xung quanh thoáng mát, rộng rãi, sạch sẽ và đẹp.
Thiết kế kiến trúc: Cơ cấu của căn hộ gồm có: Phòng khách, phòng ngủ, khu
vực bếp, phòng ăn, phòng vệ sinh và các phòng khác. Mỗi căn hộ tối thiểu có hai khu
vệ sinh, phòng ngủ chính có khu vệ sinh riêng. Diện tích căn hộ phải phụ thuộc vào
quy mô thiết kế, nhưng không nhỏ hơn 70m2. Diện tích phòng ngủ chính phải lớn hơn
Các phòng đều phải đảm bảo thông gió, chiếu sáng, phòng khách, phòng

20m2.
ngủ, bếp, phòng ăn phải được thông gió, chiếu sáng tự nhiên và tiếp xúc với không
gian rộng rãi. Thiết bị tối thiểu bao gồm: chậu rửa mặt, bồn cầu, thiết bị vệ sinh, vòi
tắm hoa sen, bồn tắm nằm hoặc đứng. Các thiết bị cấp nước có hai đường nước nóng
Trang 5


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Trần Ngọc Linh

và nước lạnh. Có hệ thống camera kiểm soát trong các sảnh, hành lang, cầu thang, có
nhân viên bảo vệ tại các lối ra vào 24/24h trong ngày. Vật tư, vật liệu dùng để xây
dựng và hoàn thiện, các trang thiết bị gắn với nhà được sử dụng các loại vật tư vật liệu
có chất lượng cao tại thời điểm xây dựng.
- Chung cư hạng 2:
Diện tích: Không nhỏ hơn 60m2.
Tương tự như chung cư cao cấp, chung cư hạng 2 được Bộ Xây Dựng quy định
là hạng có chất lượng sử dụng cao, chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện
cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ tương đối hoàn hảo. Diện tích căn hộ
phụ thuộc vào quy mô thiết kế nhưng không nhỏ hơn 60m2, có diện tích phòng ngủ
chính lớn hơn 15m2. Các dịch vụ khác cũng như hạ tầng xã hội tương tự như chung cư
cao cấp. Riêng về dịch vụ an ninh, chung cư hạng 2 chỉ có nhân viên bảo vệ tại các
khu vực công cộng.
- Chung cư hạng 3 và hạng 4:.
Theo tiêu chí đánh giá các hạng nhà chung cư, thông tư Bộ Xây Dựng quy định
xếp hạng chung cư hạng 3 và hạng 4 còn khá sơ sài. Theo đó, chung cư hạng 3 là hạng
có chất lượng sử dụng khá cao, chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung
cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ khá. Nhà chung cư hạng 4 là hạng có chất
lượng sử dụng trung bình, chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp

dịch vụ quản lý sử dụng đạt tiêu chuẩn, đủ điều kiện để đưa vào khai thác sử dụng. Về
diện tích căn hộ của chung cư hạng 3, Bộ Xây Dựng quy định phụ thuộc vào quy mô
thiết kế nhưng không nhỏ hơn 50m2, diện tích phòng ngủ chính lớn hơn 12m2. Trong
khi đó ở chung cư hạng 4 thì nêu: đảm bảo quy chuẩn xây dựng hiện hành.
 Phân loại nhà ở chung cư cao tầng theo độ cao hay số tầng:
- Chung cư có độ cao trung bình: Là loại nhà có số tầng từ 7-12 tầng hay có độ
cao từ 21-36m (nếu lấy độ cao trung bình mỗi tầng là 3m)
- Chung cư có độ cao tương đối lớn: Là loại nhà có số tầng từ 13-26 tầng hay
có độ cao từ 39-78m
- Chung cư có độ cao lớn: Là loại nhà có số tầng từ 27-30 tầng
- Chung cư siêu cao hay nhà chọc trời: Là loại chung cư có số tầng trên 30 tức
là có độ cao trên 90m so với mặt đất.
 Phân loại nhà ở chung cư cao tầng theo hình dáng bên ngoài:
- Dạng “diện” hay “tấm”: Tức các khối chữ nhật mỏng kéo dài với những biến
thể của nó với một hướng hay nhiều hướng, trực giao hay gãy khúc.
- Dạng “điểm”hay “tháp”: Tức những khối nhà có mặt bằng nhọn vươn theo
chiều cao cùng với hình thức mặt bằng vuông, tròn, đa giác, chạc cây, chữ thập…
I.1.2. Vai trò của công tác quản lý chung cư đối với sự phát triển của đô thị hiện
đại
I.1.2.1. Vai trò của chung cư trong sự phát triển đô thị hiện đại
Hiện nay, Việt Nam đang là nước có nền kinh tế thị trường phát triển với tốc độ
cao trong khu vực và được đánh giá cao trên thế giới. Phát triển kinh tế đã có tác động
tích cực đến thu nhập, mức sống của người dân, kéo theo đó đã cải thiện được đáng kể
một số vấn đề xã hội.Tuy nhiên, việc phát triển kinh tế cũng kèm theo đó những yếu tố
tiêu cực nếu không có biện pháp quản lý tốt. Một trong những vấn đề đó là tốc độ đô
thị hóa nhanh chóng ở các thành phố lớn. Tốc độ đô thị hóa nhanh trong khi trình độ
phát triển ở nông thôn rất chậm đã kéo theo các vấn đề xã hội như: việc làm, môi
Trang 6

Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Trần Ngọc Linh

trường, quy hoạch, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội… đặc biệt là vấn đề nhà ở đô thị,
trong đó có vấn đề nhà ở cho các đối tượng thu nhập thấp và trung bình như công nhân
tại các khu công nghiệp tập trung, nhà ở cho một số bộ phận sinh viên mới ra trường
chưa có điều kiện tạo lập nhà ở, nhà ở cho những người lao động phổ thông thu nhập
thấp…Điều này đã và đang tạo ra sức ép rất lớn cho chính phủ và các nhà hoạch định
chính sách về nhà ở. Mặt khác, tốc độ tăng trưởng dân số nhanh cũng làm cho quỹ đất
vốn là nguồn tài nguyên có giới hạn ngày càng bị thu hẹp hơn. Chính vì vậy, nhà nước
chủ trương khuyến khích các thành phần kinh tế cùng tham gia phát triển nhà ở, đặc
biệt là phát triển nhà ở chung cư cao tầng theo dự án. Đến nay đã xuất hiện nhiều mô
hình nhà chung cư mới, nhiều kiểu dáng, chất lượng được cải thiện, đáp ứng một phần
nhu cầu ngày càng tăng lên về chất lượng của nhân dân. Nhà ở chung cư cao tầng theo
dự án được xây dựng đã tạo ra diện mạo mới cho đô thị văn minh với sự đồng bộ về hạ
tầng kỹ thuật, với sự đồng bộ về cảnh quan môi trường nên đã được xã hội chấp nhận.
Hơn nữa, xây dựng nhà chung cư cũng hình thành nếp sống đô thị văn minh, hiện đại.
Như vậy, việc xây dựng nhà chung cư đã có những tác động tích cực như tiết kiệm
được quỹ đất xây dựng đô thị, giải quyết phần nào vấn đề nhà ở cho người thu nhập
thấp và trung bình, giải quyết được các vấn đề về cơ sở hạ tầng, cảnh quan…Có thể
nói việc phát triển chung cư là động lực cho phát triển kinh tế và xã hội của đất nước.
I.1.2.2. Sự cần thiết phải quản lý chung cư
Trước đây, do việc thực hiện quản lý chung cư theo hình thức bao cấp, công tác
quản lý buông lỏng đã làm nảy sinh nhiều hiện tượng tiêu cực như: người sử dụng tự ý
sửa chữa, đục phá, cơi nới diện tích, xây thêm bể nước, tận dụng phần sở hữu chung
thành sở hữu riêng…làm ảnh hưởng đến kết cấu công trình, đến độ lún của nhà, gây
biến dạng, nứt vỡ kết cấu, thấm dột mái nhà vệ sinh, ảnh hưởng về phương diện kỹ
thuật cũng như đời sống của người dân. Mặt khác, nhà nước cũng chưa có quy định rõ
ràng và chưa có sự đầu tư cho công tác duy tu, bảo dưỡng định kỳ dẫn đến việc trong

quá trình sử dụng các hạng mục kỹ thuật đã hết hạn sử dụng lại không được sửa chữa
duy tu chỉ sau 10 năm sử dụng hầu như toàn bộ hệ thống kỹ thuật như cấp thoát nước,
xả rác… đều bị hư hỏng nặng, phải sửa chữa lại gần hết, thời gian sử dụng thực tế sẽ
chỉ có thể đạt 75- 80% tuổi thọ thiết kế, cá biệt có nhà mới sử dụng được 50% tuổi thọ
thiết kế đã buộc phải phá bỏ. Hơn nữa, nhà chung cư cao tầng mới, về mặt kỹ thuật
được vận hành như “một nhà máy đồng bộ” với các trang thiết bị kỹ thuật hiện đại,
phức tạp, đòi hỏi một cơ chế duy tu, bảo dưỡng nghiêm ngặt. Hiện nay, cùng với sự
phát triển của đất nước, đời sống vật chất và tinh thần của người dân ngày càng nâng
cao. Do vậy, việc xây dựng nhà chung cư cao tầng phải kết hợp đồng thời hệ thống
dịch vụ và nâng cao công tác quản lý, xây dựng một cơ chế quản lý đồng bộ. Đó là
một yêu cầu hết sức cấp bách và cần thiết đặt ra trong giai đoạn hiện nay.
I.1.3. Nội dung quản lý sử dụng nhà chung cư
Quản lý sử dụng nhà chung cư là một công việc phức tạp, đòi hỏi sự kết hợp
một cách hài hòa, tổng hợp của các yếu tố. Nhìn chung, quản lý nhà chung cư bao gồm
những nội dung chính sau:
Quản lý vận hành nhà chung cư
Bảo trì nhà chung cư
Cải tạo và phá dỡ nhà chung cư
Bản nội quy quản lý sử dụng nhà chung cư

Trang 7


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Trần Ngọc Linh

I.2. CƠ SỞ PHÁP LÝ:
- Luật Nhà ở 2005, các điều sau: Điều 8, điều 21, điều 22, điều 40, điều 70, điều
71, điều 72, điều 73, điều 74, điều 75, điều 76, điều 77, điều 78, các điều 81, điều 83,

điều 84, điều 85, điều 86, điều 87.
- Bộ luật Dân sự 2005 điều 214, điều 215 và điều 225.
- Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 quy định chi tiết hướng dẫn thi
hành Luật Nhà ở
- Nghị định 12/2009/NĐ- CP ngày 10/2/1009 về quản lý dự án đầu tư xây dựng.
- Nghị quyết 34/2007/NQ-CP ngày 3/7/2007 về một số giải pháp đề thực hiện
cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ bị hư hỏng, xuống cấp.
- Thông tư 14/2008/TT-BXD hướng dẫn phân hạng nhà chung cư
- Thông tư 16/2010/NĐ- CP ngày 01/9/1010 hướng dẫn Nghị định
71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010
- Thông tư 37/2009/TT- BXD ngày 1/12/2009 hướng dẫn phương pháp xác
định và quản lý giá dịch vụ nhà chung cư
- Quyết định 08/2008/QĐ-BXD về quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư ngày
28/5/2008
I.3. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
I.3.1. Nội dung nghiên cứu
- Quản lý chung cư: vai trò và các nội dung quản lý nhà chung cư
- Khái quát đặc điểm địa bàn nghiên cứu
- Thực trạng phát triển chung cư hiện nay
- Thực trạng quản lý chung cư gồm; quản lý vận hành, quản lý bảo trì, quản lý
cải tạo và phá dỡ, quyền lợi và nghĩa vụ của người dân trong khu chung cư...
- Đánh giá chất lượng quản lý chung cư thông qua ý kiến của người dân
- Các giải pháp quản lý chung cư
I.3.2. Phương pháp nghiên cứu
- Phương pháp nghiên cứu tài liệu
Đề tài sử dụng phương pháp này thông qua việc thu thập các tài liệu có liên
quan đến vấn đề nghiên cứu, dựa vào các nguồn tài liệu đó để nghiên cứu cơ sở lý luận
của chung cư,khái niệm, phân loại, quản lý chung cư, quyền sở hữu chung, riêng trong
chung cư…
- Phương pháp thống kê

Thống kê là việc thu thập, phân tích, diễn giải và trình bày các dữ liệu để từ đó
tìm ra bản chất và các quy luật của hiện tượng. Thông tin thống kê bao gồm số liệu
thống kê và bảng phân tích các số liệu đó. Đề tài sử dụng phương pháp thống kê trong
việc thu thập những đánh giá về chất lượng quản lý chung cư của người dân, từ những
số liệu thu thập được tiến hành xử lý, thống kê theo các tiêu chí, từ đó lập nên các
bảng số liệu, diễn giải các số liệu này để tìm ra thực trạng quản lý ở các chung cư tiến
hành thu thập.
- Phương pháp so sánh
Đề tài tiến hành so sánh việc quản lý các hạng mục cơ bản trong chung cư, so
sánh trình độ quản lý, mức độ hài lòng của người dân…từ đó hình thành nên những
đánh giá chung về chất lượng quản lý ở các loại hình chung cư khác nhau dựa trên các
tiêu chí thực tế khảo sát được.

Trang 8


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Trần Ngọc Linh

- Phương pháp tham khảo ý kiến chuyên gia
Bản chất của phương pháp chuyên gia là lấy ý kiến đánh giá của các chuyên gia
để làm kết quả nghiên cứu, dự báo. Phương pháp này được thực hiện theo một quy
trình chặt chẽ gồm nhiều khâu: thành lập nhóm chuyên gia, đánh giá năng lực chuyên
gia, lập bảng hỏi và xử lý toán học kết quả thu được từ ý kiến chuyên gia. Phương
pháp này được áp dụng trong đề tài theo cách tham khảo ý kiến và đánh giá của các
chuyên gia bất động sản và chung cư (gồm những nhà quản lý, những chuyên viên về
bất động sản và cả những người dân trong chung cư vì họ là người hiểu rõ, nắm bắt
tình trạng và có những đánh giá tốt nhất, thực tế nhất). Từ những kết quả đó tiến hành
xử lý toán học để tìm ra kết luận cuối cùng.

I.3.3. Quy trình nghiên cứu
Bước 1: Xác định mục tiêu, nhiệm vụ và kết quả đạt được
Bước 2: Xác định những thông tin, số liệu và tài liệu cần thu thập
Bước 3: Tiến hành thu thập tài liệu, thông tin và những số liệu
Bước 4: Kiểm tra và chỉnh sửa những tài liệu, số liệu đã thu thập được
Bước 5: Xử lý số liệu và phân tích thông tin, tài liệu
Bước 6: Dựa trên những gì thu thập được để viết đề tài
Bước 7: Chỉnh sửa, bổ sung và hoàn thành đề tài

Trang 9


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Trần Ngọc Linh

Phần II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
II.1. KHÁI QUÁT ĐỊA BÀN NGHIÊN CỨU
II.1.1. Vị trí địa lý
Thành phố Hồ Chí Minh có tọa độ 10°10' – 10°38' Bắc và 106°22' – 106°54'
Đông, phía Bắc giáp tỉnh Bình Dương, Tây Bắc giáp tỉnh Tây Ninh, Đông và Đông
Bắc giáp tỉnh Đồng Nai, Đông Nam giáp tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu, Tây và Tây Nam
giáp tỉnh Long An và Tiền Giang. Nằm ở miền Nam Việt Nam, Thành phố Hồ Chí
Minh cách Hà Nội 1.730 km theo đường bộ, trung tâm thành phố cách bờ biển Đông
50 km theo đường chim bay. Với vị trí tâm điểm của khu vực Đông Nam Á, Thành
phố Hồ Chí Minh là một đầu mối giao thông quan trọng về cả đường bộ, đường thủy
và đường không, nối liền các tỉnh trong vùng và còn là một cửa ngõ quốc tế.
Nằm trong vùng chuyển tiếp giữa miền Đông Nam Bộ và đồng bằng sông Cửu
Long, địa hình thành phố thấp dần từ Bắc xuống Nam và từ Đông sang Tây. Vùng cao
nằm ở phía Bắc - Đông Bắc và một phần Tây Bắc, trung bình 10 đến 25 mét. Xen kẽ

có một số gò đồi, cao nhất lên tới 32 mét như đồi Long Bình ở quận 9. Ngược lại,
vùng trũng nằm ở phía Nam - Tây Nam và Ðông Nam thành phố, có độ cao trung bình
trên dưới 1 mét, nơi thấp nhất 0,5 mét. Các khu vực trung tâm, một phần các quận Thủ
Đức, quận 2, toàn bộ huyện Hóc Môn và quận 12 có độ cao trung bình, khoảng 5 tới
10 mét.
II.1.2. Tình hình kinh tế
Thành phố Hồ Chí Minh giữ vai trò đầu tàu kinh tế của cả Việt Nam. Thành
phố chiếm 0,6% diện tích và 8,34% dân số của Việt Nam nhưng chiếm tới 20,2% tổng
sản phẩm, 27,9% giá trị sản xuất công nghiệp và 34,9% dự án nước ngoài. Năm 2010,
thu nhập bình quân đầu người ở thành phố đạt 2.800 USD/năm, cao hơn nhiều so với
trung bình cả nước, 1168 USD/năm. Tổng GDP cả năm 2010 đạt 418.053 tỷ đồng
(tính theo gía thực tế khoảng 20,902 tỷ USD), tốc độ tăng trưởng đạt 11.8%
Nền kinh tế của Thành phố Hồ Chí Minh đa dạng về lĩnh vực, từ khai thác mỏ,
thủy sản, nông nghiệp, công nghiệp chế biến, xây dựng đến du lịch, tài chính... Cơ cấu
kinh tế của thành phố, khu vực nhà nước chiếm 33,3%, ngoài quốc doanh chiếm
44,6%, phần còn lại là khu vực có vốn đầu tư nước ngoài. Về các ngành kinh tế, dịch
vụ chiếm tỷ trọng cao nhất: 51,1%. Phần còn lại, công nghiệp và xây dựng chiếm
47,7%, nông nghiệp, lâm nghiệp và thủy sản chỉ chiếm 1,2%
Về thương mại, Thành phố Hồ Chí Minh có một hệ thống trung tâm mua sắm,
siêu thị, chợ đa dạng. Chợ Bến Thành là biểu tượng về giao lưu thương mại từ xa xưa
của thành phố, hiện nay vẫn giữ một vai trò quan trọng. Những thập niên gần đây,
nhiều trung tâm thương mại hiện đại xuất hiện như Saigon Trade Centre, Diamond
Plaza... Mức tiêu thụ của Thành phố Hồ Chí Minh cũng cao hơn nhiều so với các tỉnh
khác của Việt Nam và gấp 1,5 lần thủ đô Hà Nội.
Tuy vậy, nền kinh tế của Thành phố Hồ Chí Minh vẫn phải đối mặt với nhiều
khó khăn. Toàn thành phố chỉ có 10% cơ sở công nghiệp có trình độ công nghệ hiện
đại. Trong đó, có 21/212 cơ sở ngành dệt may, 4/40 cơ sở ngành da giày, 6/68 cơ sở
ngành hóa chất, 14/144 cơ sở chế biến thực phẩm, 18/96 cơ sở cao su nhựa, 5/46 cơ sở
chế tạo máy... có trình độ công nghệ, kỹ thuật sản xuất tiên tiến. Cơ sở hạ tầng của
thành phố lạc hậu, quá tải, chỉ giá tiêu dùng cao, tệ nạn xã hội, hành chính phức tạp...

Trang 10


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Trần Ngọc Linh

cũng gây khó khăn cho nền kinh tế. Ngành công nghiệp thành phố hiện đang hướng tới
các lĩnh vực cao, đem lại hiệu quả kinh tế hơn.
II.1.3. Tình hình dân số
Dân số Thành phố Hồ Chí Minh theo các kết quả điều tra dân số như sau:
Ngày 1/10/1979 (Điều tra toàn quốc): 3.419.977 người.
Ngày 1/4/1989 (Điều tra toàn quốc): 3.988.124 người.
Ngày 1/4/1999 (Điều tra toàn quốc): 5.037.155 người.
Ngày 1/10/2004 (Điều tra của thành phố): 6.117.251 người.
Ngày 1/4/2009 (Điều tra toàn quốc): 7.162.864 người.
Theo kết quả điều tra dân số ngày 01/04/2009 Thành phố Hồ Chí Minh có dân
số 7.162.864 người gồm 1.825 hộ dân trong đó: 1.509 hộ tại thành thị và 314 hộ tại
nông thôn, bình quân 3,93 người/hộ. Phân theo giới tính: Nam có 3.435.734 người
chiếm 47,97%, nữ có 3.727.130 người chiếm 52,03%. Những năm gần đây dân số
thành phố tăng nhanh; trong 10 năm từ 1999-2009 dân số thành phố tăng thêm
2.125.709 người, bình quân tăng hơn 212.000 người/năm, tốc độ tăng 3,54%/năm,
chiếm 22,32% số dân tăng thêm của cả nước trong vòng 10 năm. Theo số liệu thống kê
năm 2009, 83,32% dân cư sống trong khu vực thành thị. Thành phố Hồ Chí Minh có
gần một phần ba là dân nhập cư từ các tỉnh khác. Cơ cấu dân tộc, người Kinh
6.699.124 người chiếm 93,52% dân số thành phố, tiếp theo tới người Hoa với 414.045
người chiếm 5,78%, còn lại là các dân tộc Chăm 7.819 người, Khmer 24.268 người ...
Tổng cộng có đến 52/54 dân tộc được công nhận tại Việt Nam có người cư trú tại
thành phố. Ngoài ra còn 1.128 người được phân loại là người nước ngoài, có nguồn

gốc từ các quốc gia khác (India, Pakistan, Indonesia, Pháp...). Những người Hoa ở
Thành phố Hồ Chí Minh cư trú ở khắp các quận, huyện, nhưng tập trung nhiều nhất tại
Quận 5, 6, 8, 10, 11 và có những đóng góp đáng kể cho nền kinh tế thành phố. Cũng
theo số liệu điều tra dân số năm 2009, 1.983.048 người (27,68% tổng số dân thành
phố) kê khai có tôn giáo; trong đó những tôn giáo có nhiều tín đồ là: Phật giáo
1.164.930 người chiếm 16,26%, Công giáo 745.283 người chiếm 10,4%, Cao đài
31.633 người chiếm 0,44%, Tin lành 27.016 người chiếm 0,37%, Hồi giáo 6.580
người chiếm 0,09%.
Sự phân bố dân cư ở Thành phố Hồ Chí Minh không đồng đều. Trong khi một
số quận như: 3, 4, 10 và 11 có mật độ lên tới trên 40.000 người/km², thì huyện ngoại
thành Cần Giờ có mật độ tương đối thấp 98 người/km2.Về mức độ gia tăng dân số,
trong khi tỷ lệ tăng tự nhiên 1,07% thì tỷ lệ tăng cơ học lên tới 1,9%. Những năm gần
đây dân số các quận trung tâm có xu hướng giảm; trong khi dân số các quận mới lập
vùng ven tăng nhanh, do đón nhận dân từ trung tâm chuyển ra và người nhập cư từ các
tỉnh đến sinh sống. Theo ước tính năm 2005, trung bình mỗi ngày có khoảng 1 triệu
khách vãng lai tại Thành phố Hồ Chí Minh. Đến năm 2010, con số này còn có thể tăng
lên tới 2 triệu.
Mặc dù Thành phố Hồ Chí Minh có thu nhập bình quân đầu người rất cao so
với mức bình quân của cả Việt Nam, nhưng khoảng cách giàu nghèo ngày các lớn do
những tác động của nền kinh tế thị trường. Những người hoạt động trong lĩnh vực
thương mại cao hơn nhiều so với ngành sản xuất. Sự khác biệt xã hội vẫn còn thể hiện
rõ giữa các quận nội ô so với các huyện ở ngoại thành.

Trang 11


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Trần Ngọc Linh

II.1.4. Thu nhập – mức sống của người dân
Khi dân số tăng thì sẽ dẫn đến tăng trưởng cao về kinh tế, ngược lại, nền kinh tế
ngày càng tăng trưởng sẽ làm cho đời sống người dân ngày càng được cải thiện đáng
kể cả về mặt vật chất và tinh thần. Thu nhập, mức sống của người dân mang ý nghĩa
quyết định chi tiêu và quyết định hành vi người tiêu dùng.
Trong kỳ họp HĐND lần thứ 19 của TPHCM, thành phố đã nêu ra các chỉ tiêu
phấn đấu đến năm 2011, cụ thể: phấn đấu đạt về tốc độ và chất lượng tăng trưởng,
tổng sản phẩm xã hội (GDP) tăng 12% (năm trước là 11,5%) thu nhập GDP bình quân
theo đầu người đạt khoảng 3.130 USD. Tổng kim ngạch xuất khẩu tăng 9%, chỉ số giá
tiêu dùng tăng dưới 7%...
Như vậy, có thể nhận định rằng TPHCM là đô thị lớn với các chỉ tiêu kinh tế xã
hội ở mức cao, mức sống của người dân không ngừng tăng lên và hiện nay thu nhập
của người dân đã đạt khoảng gần 3000 USD/ năm.
Tuy nhiên, để đánh giá đúng mức độ giàu – nghèo, và đánh giá được thu nhập
của người dân thì phải thông qua việc xem xét tổng thể nhiều yếu tố. Nghèo đô thị
không chỉ là thiếu hụt về thu nhập mà còn là sự hạn chế trong việc tiếp cận các dịch vụ
xã hội như giáo dục, y tế, an sinh xã hội, nhà ở, việc làm....
Mặc dù thu nhập bình quân đầu người của TPHCM tăng lên nhưng không thể
khẳng định rằng người dân đang giàu lên, mà ngược lại, theo một vài nhận định thì
TPHCM đang nghèo đi. Bởi vì nếu tính bình quân chung giữa nhóm có thu nhập cao
nhất và nhóm có thu nhập thấp nhất thì tỷ lệ này chênh lệch khoảng 6,5 lần.
Kết quả điều tra nghèo đô thị 2009 cho thấy, tuy tỷ lệ hộ nghèo trong phạm vi
cả nước theo chuẩn nghèo của Chính phủ tiếp tục giảm, nhưng tỷ lệ nghèo tại 2 thành
phố HCM và Hà Nội lại có xu hướng tăng. Sự chênh lệch về thu nhập giữa nhóm
người nghèo nhất và giàu nhất gấp trên 6 lần.
Cụ thể, trong năm 2009, thu nhập bình quân một người/tháng của hai thành phố
là 2,404 triệu đồng theo giá hiện hành. Thu nhập bình quân của nhóm hộ nghèo nhất là
805 nghìn đồng/người/tháng và nhóm giàu nhất là 5,219 triệu đồng/người/tháng
(chênh lệch giàu nghèo là 6,5 lần). Người Hà Nội có thu nhập thấp hơn người TP. Hồ
Chí Minh (2,321 triệu/người/tháng so với 2,445 triệu).

Hệ số bất bình đẳng về thu nhập GINI (nhận giá trị từ 0 - hoàn toàn bình đẳng
đến 1- hoàn toàn bất bình đẳng) cao nhất từ trước đến nay là 0,37 cho thấy mức độ
chênh lệch thu nhập và phân hóa giàu nghèo ở hai thành phố ngày càng rõ nét.
Tỷ lệ dân nhập cư ngày càng đông làm gia tăng tỷ lệ nghèo ở khu vực đô thị.
Trong khi đó, việc làm của họ luôn trong tình trạng bấp bênh, thu nhập thấp. Điều này
chính là lý do cản trở họ tiếp cận đến các dịch vụ xã hội và an sinh. Hay nói cách khác,
họ đang bị đẩy ra khỏi các dịch vụ này.
Điều tra UPS-09 cũng cho thấy, TP. Hồ Chí Minh là đô thị lớn với các chỉ tiêu
kinh tế xã hội ở mức cao. Tuy nhiên, vẫn tồn tại chênh lệch về thu nhập cũng như tiếp
cận các dịch vụ xã hội giữa các nhóm dân cư, đặc biệt là nhóm dân di cư không hộ
khẩu và dân thường trú có đăng ký hộ khẩu. Dân di cư chiếm tỷ trọng lớn trong dân số
và có xu hướng tăng lên.

Trang 12


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Trần Ngọc Linh

II.1.5. Chi tiêu bình quân đầu người
Ở TPHCM, mức sống dân cư đã được cải thiện rõ nét qua số liệu chi tiêu bình
quân 1 người 1 tháng phân theo 5 mức sống: thấp nhất là mức sống còn khó khăn, kế
đến là mức sống tạm ổn, mức sống trung bình, mức sống khá và cao nhất là mức sống
cao.
Thu nhập gia tăng khiến cho chi tiêu gia tăng, việc gia tăng chi tiêu theo các
nhóm hàng hóa phụ thuộc vào đối tượng xã hội. Khi các mức độ về ăn ở và mặc được
đáp ứng, hay nói cách khác, nhu cầu vật chất được thỏa mãn khi đó vấn đề về phục vụ
lợi ích tinh thần được chú trọng nhiều hơn.
Phần còn lại của thu nhập sau khi dùng vào chi tiêu thì được tích lũy để tiến

hành đầu tư. Trong giai đoạn thống kê chính thức 1995 – 2004 tích lũy đầu tư tăng từ
94 lên 279 ngàn đồng, mức tích lũy gấp đôi so với 1995. Đến bây giờ, tuy chưa có số
liệu chính thức nhưng dự kiến con số này tăng lên rất nhiều.
Trong thời gian gần đây, các kênh đầu tư chủ yếu của các nhà đầu tư tại
TPHCM là bất động sản, vàng, ngoại tệ, chứng khoán, phần còn lại được gửi tiết kiệm
lấy lãi suất từ các ngân hàng thương mại.

II. 2. GIỚI THIỆU MỘT SỐ CHUNG CƯ TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ
HỒ CHÍ MINH
II.2.1. Tình hình phát triển chung cư hiện nay trên địa bàn thành phó Hồ Chí
Minh
Về mặt số lượng: Ở nhà căn hộ đã và đang trở thành thị hiếu của người dân
TP.HCM. Đơn giản, chỉ vì ở nhà căn hộ bây giờ có rất nhiều tiện ích. Đa số các khu
căn hộ mới xây dựng đều tọa lạc ở khu vực gần trung tâm TP, an ninh được bảo đảm
gần như tuyệt đối, mọi dịch vụ khép kín, từ siêu thị, nhà hàng, đến cắt tóc, gội đầu,
bưu điện, giữ trẻ... Đối với những người có thu nhập khá trở lên, cường độ lao động
cao, thời giờ rảnh ít... thì ở nhà căn hộ là sự lựa chọn lý tưởng nhất.
Đáp ứng nhu cầu đang ở mức “sốt cao” của người dân TP về việc mua nhà căn
hộ, nhiều công ty xây dựng đã tích cực đầu tư kinh doanh mặt hàng này. So với 1-2
năm trước, thị trường nhà căn hộ ở TP.HCM năm nay đã đến độ dồi dào và phong phú,
theo số liệu thống kê thì thành phố hiện có khoảng 1022 chung cư. Ở hầu khắp các
quận đều có các công trình xây dựng nhà cao tầng rao bán. Và thay vì trước đây, người
có nhu cầu mua căn hộ chỉ có thể mua lại của người có tiêu chuẩn cấp, thì nay đã có
thể trực tiếp mua tại công ty kinh doanh nhà với giá gốc.
Về chất lượng: nhìn chung, chất lượng nhà chung cư hiện nay đã cải thiện hơn
trước rất nhiều, đặc biệt là những chung cư mới xây dựng, đa phần đều là những chung
cư có chất lượng khá cao. Tuy nhiên, chất lượng chung cư lại không có sự đồng đều,
thống nhất, vẫn còn tồn tại nhiều yếu kém. Thực tế, các chung cư ngày nay đều là
những nhà cao tầng, việc xây dựng, nhất là phần nền móng và kết cấu chịu lực đòi hỏi
công nghệ phức tạp và hiện đại hơn so với nhà thấp tầng, không phải công ty xây dựng

nào cũng có thể nhận thầu. Trong khi đó, phần trát tường, thi công những bộ phận phụ
và phần nội thất thường được giao cho các nhà thầu phụ có năng lực không đồng đều,
công tác giám sát cũng có phần lơi lỏng, chất lượng thi công còn kém.
Về quản lý: Công tác quản lý hiện nay đang bị buông lỏng và vẫn còn gây
nhiều bức xúc cho người dân. Có một khoảng cách khá lớn giữa những quy định của
pháp luật hiện hành và thực tế quản lý nên gây lúng túng cho người quản lý cũng như
gây thắc mắc trong người dân. Chưa có một bộ luật quy định cụ thể về quản lý chung
Trang 13


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Trần Ngọc Linh

cư, nên chưa thể đảm bảo quyền lợi cho người dân, công tác quản lý máy móc gây ra
nhiều tranh cãi…
II.2.2. Giới thiệu một số chung cư tiêu biểu
Để nghiên cứu một cách toàn diện và có cái nhìn khách quan, chúng ta nên
nghiên cứu trên cả 3 loại hình nhà chung cư phổ biến hiện nay: chung cư tái định cư và
chung cư cho người thu nhập thấp; chung cư cho người thu nhập trung bình và chung
cư cao cấp dành cho người thu nhập cao.
Bảng 2.1: Bảng khái quát về các chung cư
Tên chung cư

Vị trí

Chung cư tái định cư
và chung cư cho
người thu nhập thấp.
Chung cư Phan Tây Hồ Phú Nhuận

Chung cư Bình Khánh
Quận 2
Chung cư An Sương
Quận 12
Chung cư cho người
thu nhập trung bình
Chung cư Thái An
Quận 12
Chung cư Phúc Yên
Tân Bình
Chung cư Splendor
Gò Vấp
Chung cư cho người
có thu nhập cao
Chung cư The Manor Bình Thạnh
Chung cư Saigon Peal Bình Thạnh

Quy mô
Năm hoàn
Số block Số căn hộ thành

Tổng diện
tích (ha)

Số tầng

0,3
0,5
0,26

7
18
10

1
2
3

70
512
270

2007
2009
2010

0,3
1,25
0,5

16
16
12

1
1
2

250
332

206

2008
2009
2010

6
10,37

20;35
37

2
8

621
2000

2008
2010

II.2.3. Điểm khác biệt cơ bản về nhu cầu của người dân trong các chung cư:
Bên cạnh những khác biệt về thu nhập của người dân, chất lượng công trình họ
đang ở, trình độ văn hóa… thì nét khác biệt cần lưu ý giữa 3 loại chung cư trên đó
chính là nhu cầu của họ. Yếu tố này sẽ tác động đáng kể đến chất lượng quản lý chung
cư.
Theo thang nhu cầu của Massow:
- Tầng thứ nhất: các nhu cầu về căn bản nhất thuộc thể lý như thức ăn, nước
uống, nơi cư ngụ, tình dục, bài tiết…
- Tầng thứ hai: Nhu cầu an toàn, cần có cảm giác an tâm về thân thể, việc làm,

gia đình, sức khỏe, tài sản được đảm bảo.
- Tầng thứ ba: Nhu cầu được giao lưu tình cảm và được trực thuộc, muốn được
trong một nhóm cộng đồng nào đó, muốn có gia đình êm ấm, bạn bè tin cậy…
Như vậy, với những người ở trong loại 1: chung cư dành cho người tái định cư
và người có thu nhập thấp, họ là những người đang ở trong tầng thứ nhất của tháp nhu
cầu, cái họ cần chỉ là những thứ cơ bản và họ dường như không có thời gian để bận
tâm đến môi trường sống ở xung quanh mình.
Đối với những người ở nhóm thứ 2: loại chung cư dành cho người có thu nhập
trung bình, ta có thể xem họ đang ở nấc thứ 2 và họ quan tâm đến những tài sản, sự an
toàn của mình, họ sẽ có những nhu cầu cao hơn so với những người ở nấc thang thứ
nhất.
Trang 14


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Trần Ngọc Linh

Đối với những người ở nhóm thứ 3: chung cư cao cấp dành cho người thu nhập
cao, đối với họ, những nhu cầu cơ bản như nơi ăn chốn ở …không mấy quan trọng vì
với họ, những nhu cầu này phải được đáp ứng ở mức độ cao và chuyện này đối với họ
là điều hiển nhiên. Cái mà họ quan tâm là muốn được sống trong một môi trường, một
cộng đồng nào đó cùng đẳng cấp với họ, được quan tâm và phục vụ thật tốt.
Những yếu tố này sẽ quyết định đến mức độ quan tâm của người dân ở từng
loại chung cư tới những vấn đề hiện nay và sẽ ảnh hưởng rất lớn đến những đánh giá
về chất lượng quản lý chung cư nơi họ đang sống.
II.3. THU THẬP SỐ LIỆU THỰC TIỄN
II.3.1. Xác định các yếu tố cơ bản quyết định chất lượng quản lý chung cư
Khi sinh sống trong một cộng đồng rộng lớn có nhiều hộ gia đình sống chung
với nhau như môi trường ở chung cư thì việc có nhiều thiếu sót trong công tác quản lý

là điều khó tránh khỏi. Tuy nhiên, tùy thuộc vào đặc điểm của từng loại chung cư sẽ có
những vấn đề khác nhau. Khi nghiên cứu để đánh giá về thực trạng quản lý chung cư,
việc đầu tiên là phải xác định được yếu tố nào quyết định đến chất lượng quản lý,
trong những yếu tố đó thì mức độ hài lòng của người dân như thế nào. Nhìn chung, khi
nghiên cứu tổng quát thì có những nhóm yếu tố sau tạo nên chất lượng quản lý chung
cư: chất lượng quản lý cơ sở hạ tầng ; quản lý môi trường, ; quản lý dịch vụ, các kinh
phí cho quản lý, ban quản lý chung cư và chất lượng bảo trì chung cư. Quá trình
nghiên cứu tập trung vào đánh giá thực trạng các yếu tố này trên quan điểm của người
dân,từ đó rút ra đánh giá chung nhất về quản lý chung cư.
II.3.2. Thu thập số liệu
Đề tài tập trung nghiên cứu 3 loại hình chung cư là chung cư tái định cư và cho
người thu nhập thấp, chung cư cho người thu nhập trung bình và chung cư cho người
thu nhập cao. Mỗi loại hình chung cư lấy ra 2 đến 3 chung cư tiêu biểu làm đại diện
nghiên cứu. Cụ thể là các chung cư : Phan Tây Hồ, Bình Khánh, An Sương, Thái An,
Splendor, Phúc Yên, The Manor, Saigon Pearl.
Trong mỗi chung cư có vài nghìn hộ dân sinh sống, do hạn chế về thời gian,
nhân lực của nghiên cứu nên đề tài tiến hành kiểm tra 320 mẫu một cách ngẫu nhiên.
Khi vào các chung cư, tiến hành quan sát ban đầu để nhận định tình hình chung cư, sau
đó chọn ngẫu nhiên những người được cho là có thời gian rảnh để trả lời phiếu tham
khảo ý kiến. Từ dó áp dụng phương pháp cho điểm để đánh giá chất lượng quản lý tại
từng chung cư, rồi tổng quát chất lượng quản lý ở từng loại hình chung cư.
II.3.3. Xử lý thông tin
Các thông tin được cung cấp một cách khách quan,tuy nhiên trong quá trình thu
thập thông tin không thể tránh khỏi một số sai sót, cung cấp thông tin thiếu chính xác,
sự nhầm lẫn hay bất cẩn trong quá trình trả lời phiếu điều tra, trả lời thiếu… Do đó
thông tin cần kiểm tra một cách sơ bộ nhằm xác định những thông tin bất hợp lý và
thông tin đặc trưng. Đề tài tiến hành kiểm tra 320 mẫu nhưng do một số trường hợp
ngoài ý muốn nên một số phiếu bị loại ra, còn lại 300 mẫu.
II.3.4. Đánh giá chất lượng thông tin thu thập được
Sau khi tiến hành xử lý thông tin để loại bỏ những phiếu tham khảo ý kiến chưa

hợp lệ hoặc độ chính xác được đánh giá ngay từ đầu là không cao, đề tài tiếp tục đánh
giá những phiếu còn lại để xem xét mức độ tin cậy vào thông tin cung cấp này như thế
nào. Cụ thể, đề tài xem xét đến tỷ lệ người dân có thể được coi là cung cấp thông tin
gần chính xác theo hình thức sinh sống tại chung cư, theo độ tuổi và trình độ học vấn
Trang 15


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Trần Ngọc Linh

để đảm bảo số người được hỏi thật sự gắn bó, am hiểu chung cư đó, có đủ sự chín chắn
và đủ ý thức trách nhiệm trong khi trả lời phiếu tham khảo ý kiến. Kết quả nhận được
như sau :
Bảng 2.2: Bảng đánh giá theo hình thức sống tại chung cư
Hình
thức
sinh
sống
Mua
Thuê

Số lượng
An
Thái
Phan Bình
Tây Khánh Sương An
Hồ
26
33

25
29
11
5
12
8

Phúc Splendor The
Yên
Manor
35
3

30
8

36
2

ĐVT: Người dân
Tỷ lệ
(%)
Saigon Tổng
Peal
34
3

248
52

82,67
17,33

Nguồn: Tính toán tổng hợp
Nhận xét:
Có tổng cộng là 248 trên tổng số 300 mẫu phiếu tham khảo ý kiến là những
người dân mua căn hộ, chiếm tỷ lệ là 82,67%, còn 17,33,% người được hỏi là người
thuê căn hộ để ở. Thường thì những người mua căn hộ sẽ quan tâm nhiều hơn đến chất
lượng căn hộ cũng như những hoạt động diễn ra trong chung cư họ sinh sống, trái lại,
những người thuê căn hộ để ở thì mục đích của họ chỉ là để kiếm nơi sinh sống tạm
thời, họ không mấy quan tâm đến chất lượng phục vụ ở đó, vì dù sao thì họ cũng
không gắn bó lâu dài với căn hộ. Như vậy, tỷ lệ 82,67% người được hỏi là người mua
căn hộ sẽ là căn cứ để ta kỳ vọng vào mức độ chính xác và am hiểu sâu sắc của người
dân với thực trạng quản lý căn hộ.
Bảng 2.3: Bảng đánh giá theo độ tuổi
Tuổi

< 20
20-35
36-55
>55

Phan
Tây
Hồ
3
15
16
3

ĐVT: Người dân
Số lượng
Tỷ
lệ(%)
Bình
An
Thái Phúc Splendor The Saigon Tổng
Khánh Sương An Yên
Manor Peal
2
11
18
7

2
10
19
6

3
14
11
9

2
11
16
9

2

15
17
4

1
10
18
9

2
15
12
8

17
101
127
55

5,67
33,67
42,33
18,33

Nguồn: Tính toán tổng hợp
Nhận xét:
Theo thông tin thu thập được một cách ngẫu nhiên thì độ tuổi của những người
lấy ý kiến chủ yếu là từ 36-55 tuổi, tiếp đến là độ tuổi từ 20-35, và ít nhất là độ tuổi <
20 tuổi. Khi thực hiện điều tra, đề tài lựa chọn những người được đánh giá là có thời
gian rảnh để trả lời câu hỏi. Tuy nhiên, ta vẫn có sự kỳ vọng cao vào chất lượng điều

tra theo thông tin của những người có độ tuổi từ 20-55 tuổi, vì những người này đã
trưởng thành để có sự nhìn nhận thật sự nghiêm túc, những người có độ tuổi < 20
thường không mấy quan tâm đến tình hình sinh sống tại chung cư mình, còn những
người có độ tuổi > 55 thì mức độ tin cậy không được cao vì họ cũng khá lớn tuổi và
cách nhìn nhận vấn đề của họ có thể sẽ khác so với thế hệ trung niên, cũng như những
yêu cầu của người lớn tuổi thường cao hơn bình thường.

Trang 16