THAÅM ÑÒNH TAØI CHÍNH DÖÏ AÙN KHU PHOÁ THÖÔNG MAÏI UNI – TOWN TAÏI COÂNG TY COÅ PHAÀN KINH DOANH VAØ PHAÙT TRIEÅN BÌNH DÖÔNG (TDC)

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QLĐĐ & BĐS

BÁO CÁO TÓM TẮT
ĐỀ TÀI:

THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN KHU PHỐ THƯƠNG
MẠI UNI – TOWN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN KINH
DOANH VÀ PHÁT TRIỂN BÌNH DƯƠNG (TDC)

SVTH: TRẦN THỊ LAN NHI
GVHD: ThS. BÙI XUÂN NHÃ

TP.Hồ Chí Minh, tháng 8 năm 2011


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: TRẦN THỊ LAN NHI

ĐẶT VẤN ĐỀ
 Tính cấp thiết của vấn đề nghiên cứu:
Trong quá trình chuyển đổi sang nền kinh tế thị trường cộng với việc gia nhập
WTO, Việt Nam đã và đang có những bước phát triển nhanh chóng trên nhiều lĩnh vực,
trong đó có cả lĩnh vực bất động sản. Như chúng ta đã biết, bất động sản nói chung và
đất đai nói riêng là nguồn lực rất cơ bản của mỗi quốc gia. Nếu chúng ta biết khai thác
và sử dụng nguồn lực này một cách lành mạnh và có hiệu quả thì nó sẽ có những đóng
góp vô cùng quan trọng cho sự phát triển và ổn định kinh tế - xã hội của đất nước. Thời
gian qua, khi mà nền kinh tế phát triển, đời sống xã hội không ngừng được nâng cao đã
làm cho nhu cầu của người dân về một cuộc sống tiện nghi, thoải mái, một môi trường ở

năng động, hiện đại trở thành nhu cầu thiết yếu. Vì vậy nhà ở, văn phòng làm việc, trung
tâm mua sắm, vui chơi giải trí trở nên thiếu trầm trọng. Từ đó Luật kinh doanh bất động
sản ra đời với một số chính sách ưu đãi đầu tư thì ngay lập tức đã có nhiều công ty về
bất động sản trong và ngoài nước tham gia thị trường đầy tiềm năng này. Kéo theo đó
hàng loạt các dự án về bất động sản được thực hiện khiến cho thị trường bất động sản
trở nên “nóng” trong thời gian qua. Thực tế có những dự án hoàn thành đã hỗ trợ tích
cực cho việc đáp ứng nhu cầu của người dân, mang lại lợi ích cao cho doanh nghiệp và
góp phần phát triển Đất nước. Nhưng bên cạnh đó còn nhiều dự án bị đình trệ hoặc thực
hiện không có hiệu quả dẫn đến “dự án treo” gây lãng phí tiền của, công sức của xã hội.
Vậy làm thế nào để có một dự án đem lại hiệu quả thực sự thì đòi hỏi các công ty cần
phải am hiểu về thị trường bất động sản, có những chiến lược thích hợp, đồng thời phải
chú ý nhiều đến công tác thẩm định tài chính dự án trước khi triển khai thực hiện để có
được sự đầu tư đúng đắn nhất hạn chế mức tối thiểu những rủi ro có thể xảy ra.
Nhận thức được tầm quan trọng của vấn đề nêu trên là lý do tôi thực hiện đề tài
“THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN KHU PHỐ THƯƠNG MẠI UNI - TOWN
TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN KINH DOANH VÀ PHÁT TRIỂN BÌNH DƯƠNG” để
đánh giá mức độ khả thi khi thực hiện dự án.
 Mục tiêu nghiên cứu của đề tài:
Dựa trên phương án đã lập dự án, bằng kỹ thuật phân tích thẩm định tiến hành
nghiên cứu về tính khả thi của dự án từ đó có các giải pháp và đề xuất thích hợp để thực
hiện dự án có hiệu quả.
 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:
 Đối tượng nghiên cứu:
Các phương pháp phân tích và các thông số tài chính được sử dụng để phục vụ
cho công tác thẩm định dự án. Đề tài tập chung nghiên cứu tính khả thi của dự án.
 Phạm vi nghiên cứu:
- Thời gian: Từ 25/04/2011 đến 25/08/2011.
- Không gian: Tại trụ sở chính của công ty Cổ phần kinh doanh và phát triển Bình
Dương, Lô I ô 24 → 29, đường Đồng Khởi, Phường Hòa Phú, TX. Thủ Dầu Một, tỉnh
Bình Dương.

Trang 1


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: TRẦN THỊ LAN NHI

PHẦN I
TỔNG QUAN
I.1. Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu
I.1.1. Cơ sở khoa học
1. Tổng quan về bất động sản và thị trường bất động sản
 Khái niệm bất động sản
Việc phân loại tài sản thành “bất động sản” và “động sản” có nguồn gốc từ luật
cổ La Mã, theo đó bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất
cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mặt đất. Bất động sản bao
gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng… và tất cả những gì liên quan đến
đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận cấu
thành lãnh thổ.
 Khái niệm thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản là thị trường trong đó người mua và người bán tác động
qua lại lẫn nhau, để thực hiện việc mua bán bất động sản thông qua cơ chế giá.
2. Tổng quan về đầu tư và đầu tư bất động sản
 Khái niệm về hoạt động đầu tư
 Đầu tư: theo Luật đầu tư: “Đầu tư là việc nhà đầu tư bỏ vốn bằng các loại tài sản
hữu hình hoặc vô hình để hình thành tài sản và tiến hành hoạt động đầu tư theo quy định
của luật đầu tư và các quy định khác của pháp luật có liên quan”.
 Dự án đầu tư: Tập hợp những đề xuất có liên quan đến việc bỏ vốn để tạo cái
mới, mở rộng hoặc cải tạo những cơ sở vật chất nhất định, nhằm đạt được sự tăng

trưởng về số lượng hoặc duy trì, cải tiến, nâng cao chất lượng của sản phẩm hoặc dịch
vụ trong khoảng thời gian xác định.
 Khái niệm đầu tư bất động sản (BĐS)
Đầu tư BĐS là việc nhà đầu tư bỏ vốn để tạo dựng tài sản là BĐS mua, bán, khai
thác cho thuê, tiến hành hoạt động dịch vụ BĐS, hoạt động đầu tư bất động sản nhằm
mục đích sinh lời và đáp ứng lợi ích xã hội. Về thời gian đầu tư được tính từ khi bắt đầu
dự án đến khi kết thúc hoạt động dự án. Đầu tư là hoạt động được thực hiện trong thời
gian đầu của chu kỳ dự án.
3. Tổng quan về thẩm định tài chính dự án đầu tư
a. Khái niệm thẩm định dự án đầu tư
“Thẩm định dự án đầu tư là hoạt động chuẩn bị dự án; được thực hiện bằng kỹ
thuật phân tích dự án đã được thiết lập; để ra quyết định đầu tư, thỏa mãn các yêu cầu
thẩm định của nhà nước”.
b. Mục đích của thẩm định dự án đầu tư:
- Xác định tính chất khả thi của dự án, đảm bảo hiệu quả kinh tế - xã hội và hiệu
quả tài chính mong muốn.
- Đánh giá các lợi ích và chi phí tài chính, cũng như các lợi ích và chi phí kinh tế,
hiệu quả của xã hội của dự án một cách chính xác và khoa học.

Trang 2


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: TRẦN THỊ LAN NHI

- Ra quyết định đầu tư đúng đắn, xác định chế độ ưu tiên đầu tư hợp lý; Phù hợp
với định hướng chiến lược phát triển đầu tư, chiến lược và quy hoạch phát triển kinh tế
xã hội.
- Bảo đảm thực hiện các quy định của pháp luật về dự án đầu tư.

 Quy trình thẩm định dự án đầu tư
Sơ đồ I.1: Quy trình thẩm định dự án đầu tư
1. Xác định các thông số
quan trọng trong dự án

2. Kiểm tra dộ tin cậy
các thông số quan
trọng trong dự án

Không tin cậy

3. Xây dựng các thông số
quan trọng trong dự án đạt
độ tin cậy

Tin cậy
4. Kiểm tra cơ sở khoa
học và tính thực tiễn
trong phương pháp lập
dự án

Không phù hợp

5. Xây dựng lại các phương
pháp khoa học, phù hợp
thực tiễn để tính tóan

Kết quả xấu

Đề nghị bác dự án

Phù hợp
Đánh giá các bảng kết quả
theo mức lạc quan

Kết quả tốt
Xây dựng độ nhậy theo các
thông số chủ yếu trong các
KẾT LUẬN RA
QUYẾT ĐỊNH
Bảng nhận định kết quả
tổng hợp theo độ nhạy

(Nguồn: Th.S. Đinh Thế Hiển, 2006)





c. Nội dung của thẩm định tài chính
Lập các báo cáo tài chính dự kiến cho từng năm hoặc từng giai đoạn của đời dự
án và xác định dòng tiền của dự án.
Thẩm định an tòan tài chính
Thẩm định hiệu quả tài chính dự án đầu tư thông qua các chỉ tiêu tài chính:
Độ nhạy của dự án (độ nhạy một chiều và hai chiều).
Trang 3


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: TRẦN THỊ LAN NHI

I.1.2. Cơ sở pháp lý
- Luật đầu tư (hiệu lực 01/07/2006).
- Luật đất đai ( hiệu lực 01/07/2004).
- Luật doanh nghiệp (hiệu lực 01/07/2006).
- Luật kinh doanh bất động sản (hiệu lực 01/01/2007).
- Thông tư số 08/2005/TT-BXD ngày 06-05-2005 của Bộ xây dựng hướng dẫn một
số nội dung về lập, thẩm định, phê duyệt dự án đầu tư xây dựng công trình và xử lý
chuyển tiếp thực hiện nghị định số 16/2005/NĐ-CP ngày 07-02-2005 của Chính Phủ.
- Quyết định số 11/2005/QĐ-BXD ngày 15-04-2005 của Bộ trưởng Bộ xây dựng
về việc ban hành định mức chi phí lập dự án và thiết kế xây dựng công trình.
- Thông tư 04/2005/TT-BXD ngày 01-04-2005 về hướng dẫn việc lập và quản lí
chi phí dự án đầu tư xây dựng công trình.
- Theo luật khuyến khích đầu tư trong nước.
- Các nghị định đi kèm hướng dẫn các luật.
- Các văn bản hướng dẫn kèm theo của các ban ngành có liên quan.
I.1.3 Cơ sở thực tiễn
1. Thực trạng về tình hình đầu tư bất động sản ở nước ta
Hiện nay, tình hình đầu tư bất động sản ở nước ta gặp rất nhiều khó khăn và đang
nằm trong trạng thái “bóng băng”, vì có nhiều yếu tố đã tác động mạnh đến nó cụ thể là:
- Một trong những yếu tố quyết định giá cả là đầu vào của sản phẩm. Với đặc trưng
của lĩnh vực BĐS, ngoài giá vật liệu xây dựng và giá đất tăng, giá bán sản phẩm phụ
thuộc vào nhiều loại chi phí vận hành dự án.
- Ông Nguyễn Hữu Cường, Chủ tịch Câu lạc bộ BĐS Hà Nội, Chủ tịch HĐQT Tổng giám đốc Công ty cổ phần Xây dựng Cường Phát nhận định, giá BĐS sẽ tăng do
tỷ giá VND/USD, giá vật liệu xây dựng và giá đền bù đất đều có xu hướng tăng. Đầu
vào tăng cao sẽ khiến doanh nghiệp phải tính toán điều chỉnh giá bán.
- Nhận định này hoàn toàn có cơ sở, bởi năm 2010, sự biến động giá của các yếu tố
đầu vào đã khiến không ít doanh nghiệp kinh doanh BĐS gặp khó. Đặc biệt, giá đền bù
đất theo quy định mới tăng 3 - 5 lần so với trước; giá vật liệu xây dựng như sắt, thép, xi

măng tăng trên 10%; giá thuê lao động và các chi phí khác cũng tăng cao. Các yếu tố đã
góp phần làm tăng giá BĐS năm 2010 cũng sẽ tiếp tục đẩy giá BĐS năm 2011 lên cao.
- Yếu tố rất quan trọng khác tác động đến giá BĐS là chính sách điều hành của
Nhà nước trong lĩnh vực BĐS, như những quy định về quyền sở hữu, sử dụng, thuê hay
chuyển nhượng, cùng các chính sách liên quan đến các nghĩa vụ tài chính khác.
- Riêng với chính sách khống chế tổng dư nợ đầu tư vào BĐS không quá 11%, có
thể thấy, thị trường BĐS vẫn đang nằm trong vòng kiểm soát, ổn định và phát triển vững
chắc hơn so với các thị trường khác như chứng khoán, vàng, ngoại tệ. Đây là yếu tố để
ông Kwak Won Kap, Tổng giám đốc Công ty liên doanh TNHH Phát triển đô thị mới
An Khánh (An Khanh JVC) tin tưởng rằng, thị trường BĐS năm nay sẽ tiếp tục tăng
trưởng và mức giá cũng trong xu hướng tăng.
Một yếu tố khác được đánh giá góp phần làm tăng giá bán BĐS là nền kinh tế sẽ
ổn định trong năm 2011, kéo theo thu nhập tăng và tăng nhu cầu sở hữu BĐS. Khi nhu
cầu nhiều và khả năng chi trả cao, thì đương nhiên, giá BĐS cũng sẽ tăng.
Trang 4


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: TRẦN THỊ LAN NHI

Theo đánh giá của ông Phan Thành Mai, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Quỹ
Đầu tư BĐS VPReit, năm 2011, dự báo lạm phát giảm, kinh tế tăng trưởng khả quan
hơn, trong khi đầu tư bất động sản được xem là hiệu quả cao hơn và ít rủi ro hơn so với
các thị trường khác như vàng, chứng khoán…, nên nhu cầu về BĐS sẽ tăng, sức tiêu thụ
của thị trường sẽ tốt hơn. Đó là cơ hội để giá BĐS tăng lên trong năm nay.
2. Thực trạng về tình hình đầu tư bất động sản ở Bình Dương
Theo một chuyên viên về nhà đất ở Sở Xây dựng, thì dân số Bình Dương hiện 1,5
triệu người (50% là dân nhập cư). Con số này gấp đôi năm 2000 và Bình Dương có tỉ lệ
tăng dân số gần gấp đôi TPHCM (3,5%/năm). Với mức thu nhập GDP bình quân 21,5

triệu đồng/năm, việc người dân Bình Dương không có nhà, để sở hữu một căn nhà cũng
không quá khó. Chính vì vậy, chưa tính đến những yếu tố khác, thì các nhà đầu tư vẫn
tin tưởng vào sự phát triển đầy khả thi của thị trường BĐS ở Bình Dương.
I.2. Giới thiệu về công ty Cổ phần kinh doanh và phát triển Bình Dương
Công ty Cổ phần Kinh doanh và Phát triển Bình Dương (TDC) được cổ phần hóa từ bộ
phận kinh doanh thương mại của Công ty TM-ĐT và Phát triển (Becamex) vào ngày 01
tháng 4 năm 2002. TDC ngày càng phát triển vững chắc trên thương trường nhờ vào nền
tảng kinh nghiệm, cùng với khả năng quản lý, điều hành mang tính đột phá của ban lãnh
đạo doanh nghiệp đã thúc đẩy công ty ngày càng phát triển mạnh mẽ trong tất cả các
lĩnh vực hoạt động kinh doanh.
Sơ đồ I.1: Sơ đồ tổ chức của công ty TDC
ĐẠI HỘI ĐÔNG CỔ ĐÔNG

CHỦ TỊNH HĐQT

TRƯỞNG BAN KIỂM SOÁT

TỔNG GIÁM ĐỐC

Phòng Quản Lý Tài Chính
Phòng Quản Trị Hệ Thống
Phòng Kinh Doanh Tổng Hợp

Phòng Dịch Vụ Chăm Sóc KH

Chi Nhánh Myland Tp. HCM

Phòng Tiếp Thị Và Bán Hàng

Chi Nhánh Myland Mỹ Phước

Chi Nhánh TDC Hải Phòng
Sàn Giao Dịch BĐS Myland
Xí Nghiệp Xây Dựng TDC

Phòng Tổ Chức Và Pháp Chế

Chi Nhánh Myland Bàu Bàng

Phòng Kế Toán

Ban Quản Lý Rubyland
Xí Nghiệp Cầu Kiện TDC

Phân Xưởng XN BTTS Mỹ Phước
Xí Nghiệp Bê Tông Trộn Sẵn TDC
Chi Nhánh TDC Chơn Thành

Phân Xưởng XN BTTS Phú Hòa

Ban Quản Lý CLB Bóng Đá Trẻ

Ban Thu Hồi Công Nợ

(Nguồn: Phòng Tổ chức – pháp chế)
Trang 5


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

I.3. Nội dung, phương pháp và quy trình thực hiện
I.3.1. Nội dung nghiên cứu
 Sơ lược về dự án thực hiện.
 Thẩm định hiệu quả tài chính của dự án.
 Thẩm định an toàn thanh toán.
 Phân tích độ nhạy.
 Một số đề xuất phòng ngừa rủi ro.
I.3.2. Phương pháp nghiên cứu
 Thu thập thông tin
 Phương pháp điều tra
 Phương pháp phân tích tổng hợp
 Phương pháp thống kê
 Phương pháp dự báo
 Phương pháp chuyên gia
I.3.3. Quy trình thực hiện đề tài
 Bước 1: Công tác chuẩn bị
 Bước 2: Thu thập thông tin
 Bước 3: Xử lý thông tin
 Bước 4: Thực hiện báo cáo
 Bước 5: Hoàn tất báo cáo.

Trang 6

SVTH: TRẦN THỊ LAN NHI


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: TRẦN THỊ LAN NHI

PHẦN II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
II.1 Giới thiệu về dự án
II.1.1 Đánh giá thị trường
Trước khi đưa ra một dự án đầu tư thì công tác nghiên cứu, đánh giá thị trường là
một bước rất quan trọng để có được một cái nhìn tổng quát về thị trường của sản phẩm
dự định đầu tư.
1. Tổng quan về tình hình kinh tế xã hội tại Việt Nam và tỉnh Bình Dương
a. Tổng quan về tình hình kinh tế xã hội tại Việt Nam
Kinh tế nước ta đang từng bước thoát ra khỏi tình trạng suy giảm và có mức tăng
trưởng khá cao. GDP cả năm 2010 tăng khoảng 6,78%, cao hơn chỉ tiêu Quốc hội đề
ra(6%). Vốn đầu tư phát triển năm 2010 ước tăng 12,9% so với năm 2009 và bằng
khoảng 41% GDP. Tốc độ đô thị hóa tại Việt Nam nhanh 7%-10%, thúc đẩy nhu cầu
nhà ở tăng cao.
Biểu đồ II.1: Tăng trưởng GDP và các khu vực kinh tế của Việt Nam
giai đoạn 2000- 2010

(nguồn: Tổng cục thống kê)
Tuy nhiên, đây chỉ là những giá trị danh nghĩa trên thực tế đời sống của người
dân đang ngày càng trở nên khó khăn do tỷ lệ lạm phát quá cao. Mặc dù lượng tiền tệ có
tăng nhưng thực chất lượng hàng hóa tăng không đáng kể. theo thống kê 7 tháng đầu
năm nay tỷ lệ lạm phát của Việt Nam cao nhất Châu Á và đứng thứ hai thế giới chỉ sau
Venezuana. Theo số liệu cụ thể trung bình suốt năm năm vừa qua lạm phát của VN ở
mức hai con số, so với cuối năm 2010 thì chỉ số giá tiêu dùng tháng 7-2011 tăng 14,61%
và tăng 22,16% nếu so với cùng kỳ năm trước. Trong khi hiện nay Trung Quốc lạm phát
6,4%, Thái Lan 4%, Indonesia 5,5%, Philippines 4,7%... Tiền tệ là nhân tố tác động đến
lạm phát, do đó chính sách tiền tệ chặt chẽ và thận trọng là đúng hướng, vấn đề là bố trí
nguồn tiền đi đúng hướng vào sản xuất kinh doanh. Tỷ lệ lạm phát ngày càng tăng cao
như hiện nay buộc Nhà nước phải thực hiện chính sách thắt chặt tiền tệ một cách
nghiêm chỉnh. Chính sách này đã gây khó khăn rất nhiều cho các nhà đầu tư bất động
sản trong việc vay ngân hàng dẫn đến thiếu vốn, dự án bị đình trệ mà càng trễ bao nhiêu

thì chi phí đầu vào càng tăng lên, khiến cho dự án bị phá sản hoặc nếu có thực hiện thì
Trang 7


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: TRẦN THỊ LAN NHI

một là chất lượng kém hoặc nếu không tính toán kỹ chắc chắn nhà đầu tư sẽ bị lỗ và bị
phá sản.
Biểu đồ II.2: Biểu đồ chỉ tiêu lạm phát năm 2011 qua các lần điều chỉnh và lạm
phát thực tế trong bảy tháng đầu năm 2011

(Nguồn: Tổng hợp thống kê)
b. Tổng quan về tình hình kinh tế xã hội tỉnh Bình Dương
Trong 6 tháng đầu năm 2011, Bình Dương đã tập trung thực hiện quyết liệt, đồng
bộ các giải pháp kiềm chế lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô, đảm bảo an sinh xã hội.
Tổng sản phẩm GDP 6 tháng đầu năm 2011 ước tăng 13,2% so với cùng kỳ. Giá trị sản
xuất công nghiệp ước thực hiện 52.799 tỷ đồng, tăng 17,5% so với với cùng kỳ năm
2010. Tổng mức bán lẻ hàng hóa và dịch vụ ước thực hiện 25.567 tỷ đồng, tăng 305 so
với cùng kỳ năm 2010.
Tiếp tục thực hiện chính sách trải thảm đỏ mời gọi các nhà đầu tư, 6 tháng đầu
năm 2011, đầu tư trong nước có 644 doanh nghiệp đăng ký kinh doanh mới với tổng vốn
đăng ký 743 tỷ đồng. Lũy kế đến nay, toàn tỉnh hiện có 11.055 doanh nghiệp đăng ký
kinh doanh với tổng vốn đăng ký 76.589 tỷ đồng. Thu hút vốn đầu tư nước ngoài được
449,2 triệu đô la Mỹ, gồm 39 dự án mới với số vốn là 246,7 triệu đô la Mỹ và 51 lượt dự
án bổ sung vốn với số vốn là 202,46 triệu đô la Mỹ. Riêng các khu công nghiệp đã thu
hút 398,1 triệu đô la Mỹ, gồm 26 dự án mới với tổng số vốn 212,3 triệu đô la Mỹ.
Bên cạnh đó, công tác đảm bảo an sinh xã hội được đẩy mạnh, thực hiện tốt công
tác chăm lo cho người nghèo, đối tượng chính sách, người có công, gia đình thương

binh liệt sĩ; tạo công ăn việc làm cho công nhân lao động. An ninh chính trị, trật tự an
toàn xã hội được giữ vững, ổn định.
Tốc độ đô thị hóa ở Bình Dương khá nhanh tỷ lệ đô thị hoá đạt 40% năm 2010,
dự kiến tăng lên 50% năm 2015 và đạt 75% năm 2020. Dự báo, dân số đô thị năm 2010
là 480 nghìn người, năm 2020 là 1,5 triệu người. Phấn đấu đưa tỉnh Bình Dương trở
thành đô thị loại I, trực thuộc Trung ương vào năm 2020. Không gian thành phố Bình
Dương kết nối với thành phố Hồ Chí Minh và thành phố Biên Hoà trở thành đại đô thị
của cả nước.
Trang 8


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: TRẦN THỊ LAN NHI

Quá trình phát triển nhanh chóng cùng các chính sách thúc đẩy kinh tế đúng đắn
của tỉnh đã nâng cao chất lượng cuộc sống cho người dân và thu hút một lượng lớn dân
nhập cư cơ học tạo ra một nhu cầu về nhà ở rất lớn là điều kiện thuận lợi cho thị trường
bất động sản phát triển và diễn biến sôi động tại tỉnh Bình Dương.
2. Thị trường thương mại - căn hộ tại tỉnh Bình Dương
a. Thị trường siêu thị - thương mại tại tỉnh Bình Dương
Theo các chuyên gia nhận định, triển vọng tương lai của thị trường bán lẻ Bình
Dương là tương đối khả quan do kinh tế cải thiện và thu nhập đầu người đang ngày càng
tăng. Hiện trên địa bàn tỉnh, đã tập trung nhiều nhà bán lẻ có tiếng như Vinatex,
Fivimart, Citimart và BD Mart. Đồng thời, vào tháng 3/2010, siêu thị Metro Cash &
Carry đầu tiên tại Bình Dương đã được lên kế hoạch khởi công và dự kiến sẽ đi vào họat
động trong tháng 10/2010 tại Thị xã Thủ Dầu Một.Trong tương lai sẽ có khoảng 9 dự án
bán lẻ gồm 5 trung tâm thương mại, 3 siêu thị và 1 đại siêu thị.
Theo nhận định của nhiều chuyên gia, thị trường bán lẻ Việt Nam tiềm năng phát
triển vẫn còn rất lớn, hứa hẹn sẽ tạo nên sự sôi động của thị trường mặt bằng bán lẻ trên

địa bàn tỉnh Bình Dương nói riêng và cả nước nói chung.
b. Thị trường căn hộ tại tỉnh Bình Dương
Bảng II.1: Phân tích thị trường căn hộ
Điểm mạnh
 Nhu cầu về căn hộ đang tăng lên
 Giá cả căn hộ vẫn hợp lý hơn đất và nhà,
thích hợp cho mọi tầng lớp.
 Cơ sở hạ tầng phát triển đồng bộ.
 Nhu cầu tăng cao do dân số tăng (tăng tự
nhiên và tăng cơ học).
 Quỹ đất sạch còn rất lớn.

Điểm yếu
 Giá xăng dầu và giá vàng thế giới tăng
cao, cộng với việc lạm phát trong thời gian
qua đã khiến cho giá vật liệu xây dựng tăng
lên theo.
 Các hình thức hỗ trợ tài chính ngày càng
khó khăn. Đặc biệt là chính sách siết dụng tài
chính đối với bất động sản của nhà nước
trong thời gian qua đã làm cho việc giao dịch
trên thị trường này chững lại.

Cơ hội
 Quỹ đất ở các tỉnh ngoại thành còn nhiều.
Đây chính là nguồn tài nguyên lớn còn nhiều
tiềm năng nếu biết khai thác có hiệu quả.
 Sự phát triển của thị trường thế chấp.
 Quá trình đô thị hóa phát triển nhanh
chóng.

Thách thức
 Đây là thị trường đầy tiềm năng nên phải
cạnh tranh với các chủ đầu tư khác có cùng
loại dự án.
 Thị trường căn hộ đã chậm tiến độ do ảnh
hưởng bởi sự phát triển cơ sở hạ tầng.

(Nguồn: Phân tích tổng hợp)
3. Phân tích đối tượng khách hàng
Những người có thu nhập cao có nhu cầu kinh doanh thương mại và nhà ở tại
thành phố sẽ là đối tượng tiềm năng cho dự án.
4. Sự cần thiết đầu tư dự án Khu phố thương mại Uni – Town
Góp phần để Bình Dương tiếp tục phát triển rất mạnh về cơ sở hạ tầng kỹ thuật,
công nghiệp và dịch vụ.
Trang 9


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: TRẦN THỊ LAN NHI

Giải quyết một lượng rất lớn nhu cầu về nơi ăn chốn ở.
Góp phần xây dựng hoàn thiện thành phố mới Bình Dương hiện đại kiểu mới
theo kế hoạch được tỉnh phê duyệt.
Theo chính sách giãn dân trong tương lai để giảm bớt áp lực về nhà ở và các hiện
tượng ảnh hưởng có liên quan ở các đô thị đất chặt người đông, đáp ứng nhu cầu về nhà
ở có chất lượng tốt hơn cho người dân.
5. Mục tiêu đầu tư dự án
- Giải quyết nhu cầu về nhà ở cho người dân có thu nhập khá, các cán bộ công

nhân viên, các chuyên gia làm việc trong các nhà máy xí nghiệp và người dân có nhu
cầu.
- Xây dựng một khu dân cư, kết hợp với hạ tầng đồng bộ, đủ tiêu chuẩn đáp ứng
nhu cầu nhà ở, sinh hoạt, làm việc và nghỉ ngơi của người dân đồng thời cải tạo điều
kiện kiến trúc cảnh quan, môi trường của khu vực dự án.
- Phù hợp với định hướng phát triển công nghiệp hóa – hiện đại hóa, góp phần vào
an sinh xã hội, tạo môi trường sống lành mạnh cho người dân. Góp phần phát triển vào
tốc độ đô thị hóa, tốc độ tăng trưởng GDP và tốc độ tăng trưởng công nghiệp.
- Góp phần ổn định kinh tế vĩ mô, duy trì tốc độ tăng trưởng hợp lý, bền vững chủ
động ngăn ngừa suy giảm và suy thoái kinh tế.
- Khơi thông hệ thống giao thông đối với các khu vực dân cư lân cận, tăng giá trị
quỹ đất xung quanh khu vực, tăng tính hiệu quả trong việc sử dụng đất.
- Tổ chức không gian nhà ở phù hợp với nhu cầu và tính chất của một đô thị mới.
- Phục vụ công tác quản lý đô thị, đáp ứng nhu cầu đầu tư và kinh doanh của nhà
đầu tư.
- Thu hút dân cư, giảm dần áp lực quá tải về dân số đang đè nặng lên các khu vực
trung tâm, phù hợp với tiêu chí nâng cao chất lượng sống và phát triển hoàn chỉnh tổng
thể về kinh tế xã hội của tỉnh Bình Dương.
I.1.2. Hình thức đầu tư
Sơ đồ II.1 Vị trí dự án đầu tư

(Nguồn: phòng Tổ chức – pháp chế)
Trang 10


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: TRẦN THỊ LAN NHI

1. Vị trí dự án

Với tứ cận như sau:
+ Bắc giáp: đường tạo lực 5 (Thành phố mới Bình Dương)
+ Đông giáp: đường DT 4B (Thành phố mới Bình Dương)
+ Tây giáp: đường tạo lực GH2 (Thành phố mới Bình Dương)
+ Nam giáp: đường NT 10B (Thành phố mới Bình Dương)
2. Mô tả công trình
Dự án Khà phố thương mại Uni-Town được thiết kế với 2 mẫu nhà liên kế: liên
kế vườn và liên kế thương mại vừa đáp ứng nhu cầu về không gian sống hiện đại đẳng
cấp cũng như thuận lợi trong hoạt động kinh doanh.
Tận dụng hệ thống giao thông các tuyến đường, các dãy nhà phố được bố trí nằm
dọc theo các tuyến đường nhằm tiếp xúc trực tiếp bên ngoài phù hợp với nhu cầu kinh
doanh và làm tăng giá trị về kinh tế. Đặc biệt tất cả các dãy nhà phố sẽ có hai mặt tiền,
các mặt tiếp giáp với các con đường liên thông với các tuyến đường chính và đường nội
bộ trong khu vực.
Các cụm dãy nhà phố được thiết kế thành nhiều mẫu khác nhau và được bố trí
với các cao độ khác nhau tạo nên một không gian sinh động hơn và phong cách kiến trúc
phải được đồng bộ và thống nhất và làm tăng tính hiệu quả cho từng căn phố và tổng
quan của khu phố.
3. Hình thức đầu tư
Công ty sẽ đầu tư xây dựng dự án với hình thức hoàn chỉnh trên toàn bộ khu đất
theo quy hoạch và thiết kế được duyệt nên hình thức đầu tư xây dựng công trình là xây
dựng mới, sau đó sẽ bán cho các đối tượng có nhu cầu.
4. Quy hoạch mặt bằng tổng thể của dự án
Biểu đồ II.3: Cơ cấu mặt bằng tổng thể của dự án
35,000.00

33,415.40

30,000.00
25,000.00

20,835.60

20,000.00
15,000.00
10,000.00
5,000.00
0.00

Diện tích (m2)
Ghi chú (%)

252
Diện tích đất
xây dựng

Diện tích cây
xanh

Đất giao thông,
vỉa hè

33,415.40

252

20,835.60

61.31

0.46

38.23

(Nguồn: phòng Tổ chức – pháp chế)

Trang 11


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: TRẦN THỊ LAN NHI

Sơ đồ II.2: Quy hoạch mặt bằng tổng thể của dự án

(Nguồn: phòng Tổ chức – pháp chế)
5. Mô hình phối cảnh dự án
Hình II.1: Mô hình phối cảnh dự án Khu phố thương mại Uni – town

(Nguồn: Phòng Marketing)
Trang 12


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: TRẦN THỊ LAN NHI

II.2. Công tác hoạch định tài chính cho dự án “Khu phố thương mại Uni – town”
II.2.1. Công tác hoạch định tài chính cho dự án “Khu phố thương mại Uni –
town” được thực hiện tại công ty

1. Quy mô đầu tư
Bảng II.2: Quy mô đầu tư dự án
STT Loại công trình

ĐVT

I

Khu liên kế thương mại – dịch vụ

1

Nhà liên kế phố 5 tầng

2

Số căn Số dãy
136

Nhà liên kế phố 4 tầng

149
285

Tổng cộng
II
III

ĐVT

Diện tích đất
Diện tích đất

Diện tích
xây dựng

10

m2

16,186.02

59,640

20

2

17,229.38

56,063

2

33,415.40

115,703

2

252.00

2

20,835.60

m

30

m

m

Công trình cây xanh

m

Công trình giao thông, vỉa hè

(Nguồn: Phòng tổ chức – pháp chế)
2. Các khoản Chi phí để thực hiện dự án
Bảng II.3: Bảng khái tóan vốn đầu tư (Diễn giải phụ lục 01)
Đơn giá
(VNĐ/m2)

Chỉ tiêu

Diện tích (m2)

Thành tiền (VNĐ, bao
gồm VAT)

Tỷ lệ
(%)

16,500,000

54,503

899,299,500,000

72.63

2,526,354

115,703

292,305,950,000

23.61

30,000

54,503

1,635,090,000

0.13

21,904,155,700

1.77

Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng

5,705,668,043

0.46

Chi phí quản lý dự án

1,511,845,670

0.12

15,792,259,785

1.28

1,238,154,469,198

100

Chi phí đất
Chi phí xây dựng
Chi phí cây xanh – cảnh quan
Chi phí hạ tầng kỹ thuật

Chi phí dự phòng

Tổng dự toán chi phí cho dự án

(Nguồn: phòng Tổ chức – pháp chế)
3. Nguồn vốn và cơ cấu nguồn vốn
a. Cơ cấu nguồn vốn
Bảng II.4: Cơ cấu nguồn vốn
STT

Nguồn vốn

Tỷ lệ (%)

Giá trị (VNĐ)

1

Vốn tự có

24.23

300,000,000,000

2

Vốn huy động khác

32.31

400,000,000,000

3

Vốn huy động từ khách hàng

43.46

538,154,469,198

Tổng cộng

100

1,238,154,469,198

(Nguồn: phòng Tổ chức – pháp chế)
b. Tiến độ phân bổ vốn đầu tư xây dựng (Diễn giải Phụ lục 02)
Tiến độ đầu tư xây dựng cụ thể của dự án kéo dài trong 2 năm, và tiến độ phân bổ
vốn đầu tư xây dựng kéo dài trong 7 năm.
Trang 13


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: TRẦN THỊ LAN NHI

II.2.2 Lập các báo cáo tài chính dự kiến cho từng năm theo vòng đời dự án và
xây dựng bảng ngân lưu tài chính dự án
1. Dự tính doanh thu dự án
 Kế hoạch kinh doanh
Trong phạm vi của bài báo cáo xin đưa ra kế hoạch kinh doanh dựa trên phương

án đầu tư như sau:
- Giá thành đầu tư mỗi m2 căn hộ là 10,701,144 đồng/m2 sàn xây dựng. Giá kinh
doanh được xác định theo giá thị trường tại thời điểm kinh doanh. Giá bán căn hộ áp
dụng nguyên tắc tạm tính phí đầu tư theo dự án phân bổ bình quân trên diện tích căn hộ,
dịch vụ công cộng và áp dụng hệ số giá cho từng vị trí. Căn cứ vào điều tra giá bán trên
thị trường hiện tại giá bán cụ thể của từng căn hộ còn tùy thuộc vào vị trí, đặc điểm
riêng (sự đa dạng trong mô hình sản phẩm đáp ứng nhu cầu của khách hàng). Công ty sẽ
tiến hành bán 285 căn hộ có quy cách trung bình (5x21) theo phương án như sau bán
136 căn hộ 5 tầng với giá sàn xây dựng là 11.300.000 đồng/m2 sàn, 149 căn hộ 4 tầng
với giá sàn xây dưng là 11.000.000 đồng/m2 sàn và căn góc sẽ cao hơn 50.000.000/căn.
 Doanh thu dự kiến:
Bảng II.5: Tiến độ kinh doanh dự án
Năm

1

2

3

4

5

6

7

Tiến dộ kinh doanh

10%

18%

15%

15%

15%

15%

12%

(Nguồn: Phòng tổ chức – pháp chế)
Giá bán căn hộ được tính tại thời điểm bắt đầu dự án (năm 1). Trên thực tế giá
bán luôn bị tác động bởi lạm phát nên công ty dự tính giá bán năm sau sẽ cao hơn năm
trước 5%.
Bảng II.6: Doanh thu dự kiến theo từng năm
Năm

Doanh thu
(VNĐ)
Tỷ lệ (%)

Năm 1

Năm 2

Năm 3

Năm 4

Năm 5

Năm 6

Năm 7

Tổng cộng

129,262,500,000

244,306,125,000

213,283,125,000

222,977,812,500

232,672,500,000

242,367,187,500

201,649,500,000

1,486,518,750,000

8.70%

16.43%

14.35%

15.00%

15.65%

16.30%

13.57%

100.00%

(Nguồn: tính toán tổng hợp)
2. Chi phí hoạt động dự kiến của dự án
Bảng II.7: Chi phí hoạt động dự kiến cho dự án
Stt

Diễn giải

1

VAT (10%)

2

Chi phí tư vấn đầu tư

3

Chi phí quản lý

4

Năm 1

Năm 2

Năm 3

Năm 4
16,350,900,000

16,350,900,000

Năm 6
16,350,900,000

Năm 7
16,350,900,000

Tổng

19,308,675,073

11,496,322,127

3,960,182,569

1,226,788,379

5,186,970,948

824,643,093

549,762,062

1,374,405,155

Chi phí bảo hiểm

1,292,625,000

2,443,061,250

2,132,831,250

2,229,778,125

2,326,725,000

2,423,671,875

2,016,495,000

14,865,187,500

5

Chi phí quảng cáo,

bán hàng

2,585,250,000

4,886,122,500

4,265,662,500

4,459,556,250

4,653,450,000

4,847,343,750

4,032,990,000

29,730,375,000

6

Hoa hồng

646,312,500

1,221,530,625

1,066,415,625

1,114,889,063

1,163,362,500

1,211,835,938

1,008,247,500

7,432,593,750

28,617,688,234

21,823,586,943

23,815,809,375

24,155,123,438

24,494,437,500

24,833,751,563

23,408,632,500

171,149,029,553

TỔNG CỘNG

16,350,900,000

Năm 5

112,559,497,200

(Nguồn: tính toán tổng hợp)

Trang 14


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: TRẦN THỊ LAN NHI

3. Dự trù lãi lỗ của dự án
Bảng II.8: Dự trù lãi lỗ của dự án (ĐVT: VNĐ)
Chỉ tiêu

Năm 1

Năm 2

Năm 3

Năm4

Năm 5

Năm 6

Năm 7

TỔNG CỘNG

129,262,500,000

244,306,125,000

213,283,125,000

222,977,812,500

232,672,500,000

242,367,187,500

201,649,500,000

1,486,518,750,000

0

0

163,509,000,000

163,509,000,000

163,509,000,000

163,509,000,000

163,509,000,000

817,545,000,000

2. Chi phí XD TB

179,687,965,182

107,444,030,909

3. Chi phí hoạt
động

28,617,688,234

21,823,586,943

4. Chi phí dự
phòng

8,613,959,883

5,742,639,922

Tổng chi phí

216,919,613,299

135,010,257,774

187,324,809,375

187,664,123,438

188,003,437,500

188,342,751,563

186,917,632,500

1,290,182,625,448

Lợi nhuận trước
thuế

-87,657,113,299

109,295,867,226

25,958,315,625

35,313,689,063

44,669,062,500

54,024,435,938

14,731,867,500

196,336,124,552

Thuế thu nhập
(25%)

0

27,323,966,806

6,489,578,906

8,828,422,266

11,167,265,625

13,506,108,984

3,682,966,875

70,998,309,463

Lợi Nhuận sau
thuế

-87,657,113,299

81,971,900,419

19,468,736,719

26,485,266,797

33,501,796,875

40,518,326,953

11,048,900,625

125,337,815,089

Tổng doanh thu
1. Chi phí đất

287,131,996,091
23,815,809,375

24,155,123,438

24,494,437,500

24,833,751,563

23,408,632,500

171,149,029,553

14,356,599,805

(Nguồn: Tính toán tổng hợp)
4. Bảng ngân lưu tài chính
Đây là bảng quan trọng nhất trong suốt quá trình phân tích tài chính dự án đầu tư.
Nó là một bảng tổng hợp các chỉ tiêu tài chính cho biết dòng tiền vào và dòng tiền ra khi

tiến hành dự án.
Bảng II.9: Bảng ngân lưu tài chính cho dự án (ĐVT: VNĐ)
STT

Diễn giải

Dòng
tiền
ban
đầu

Năm 1

Năm 2

Năm 3

Năm 4

Năm 5

Năm 6

Năm 7

Tổng cộng

TỔNG
NGÂN
LƯU VÀO

0

129,262,500,000

244,306,125,000

213,283,125,000

222,977,812,500

232,672,500,000

242,367,187,500

201,649,500,000

1,486,518,750,000

Doanh thu

0

129,262,500,000

244,306,125,000

213,283,125,000

222,977,812,500

232,672,500,000

242,367,187,500

201,649,500,000

1,486,518,750,000

TỔNG
NGÂN
LƯU RA

0

216,919,613,299

162,334,224,581

193,814,388,281

196,492,545,703

199,170,703,125

201,848,860,547

190,600,599,375

1,361,180,934,911

1

Chi phí đất

0

0

0

163,509,000,000

163,509,000,000

163,509,000,000

163,509,000,000

163,509,000,000

817,545,000,000

2

Chi phí XD
- TB

0

179,687,965,182

107,444,030,909

0

0

0

0

0

287,131,996,091

3

Chi phí
hoạt động

0

28,617,688,234

21,823,586,943

23,815,809,375

24,155,123,438

24,494,437,500

24,833,751,563

23,408,632,500

171,149,029,553

4

Chi phí dự
phòng

0

8,613,959,883

5,742,639,922

5

Thuế thu
nhập

0

0

27,323,966,806

6,489,578,906

8,828,422,266

11,167,265,625

13,506,108,984

3,682,966,875

70,998,309,463

TỔNG
NGÂN
LƯU

0

-87,657,113,299

81,971,900,419

19,468,736,719

26,485,266,797

33,501,796,875

40,518,326,953

11,048,900,625

125,337,815,089

1

Chiết khấu
(hệ số chiết
khấu 14%)

0

-87,657,113,299

71,905,175,806

8,538,919,613

7,744,230,058

7,346,885,280

7,108,478,413

1,615,336,349

16,601,912,220

2

Tích lũy

0

-87,657,113,299

71,905,175,806

8,538,919,613

7,744,230,058

7,346,885,280

7,108,478,413

1,615,336,349

16,601,912,220

I
1
II

III

14,356,599,805

(Nguồn: Tính toán tổng hợp)

Trang 15


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: TRẦN THỊ LAN NHI

5. Tổng hợp các chỉ tiêu tài chính dự án
- Tổng chi phí đầu tư dự án: 1,238,154,469,198 đồng
- Tổng doanh thu dự kiến của dự án là: 1,486,518,750,000 đồng
- Thuế thu nhập doanh nghiệp: 70,998,309,463đồng.
- Lợi nhận ròng của dự án: 125,337,815,089đồng
- Hiện giá thu nhập thuần (NPV) của dự án: 55,279,699,078đồng
- Suất thu hồi vốn nội bộ (IRR) của dự án: 47%
- Thời gian hoàn vốn có chiết khấu: 2 năm 4 tháng
- Tỷ số lợi ích trên chi phí (B/C): 1.0273
- Điểm hòa vốn trên doanh thu: 29.91%
II.3. Thẩm định các chỉ tiêu tài chính của dự án
II.3.1. Thẩm định độ an tòan tài chính
 Xác định được gần chính xác nhất nhu cầu về tổng mức vốn đầu tư (bảng II.3) và
cơ cấu nguồn vốn của dự án; xác định các nguồn tài trợ cho dự án, khả năng đảm
bảo vốn từ mỗi nguồn về mặt số lượng và tiến độ.(bảng II.4).
Tuy nhiên, trong thời điểm hiện tại, với chỉ số lạm phát đang gia tăng nếu dự án
không thực hiện theo đúng tiến độ thì kinh phí cho hạng mục đầu tư xây dựng có khả
năng tăng do giá cả vật liệu xây dựng tăng lên cần xem xét, điều chỉnh lại.
 An toàn về nguồn vốn: thông qua thời gian hoàn vốn và trả nợ vốn, đảm bảo tính
pháp lý và cơ sở thực tiễn của các nguồn vốn huy động:
Về khả năng cân đối đảm bảo nguồn vốn so với nhu cầu đầu tư đã được tính toán
kỹ trên cơ sở huy động tối đa nguồn vốn tự có ban đầu của chủ đầu tư và vốn do đóng

góp từ các cổ đông chiếm khoảng 56.54% tổng vốn đầu tư, các chi phí trong quá trình
xây dựng được các đơn vị thi công ứng trước với giá cả hợp lý được thỏa thuận từ hai
phía là chủ đầu tư và các chủ đơn vị thi công. Trong giai đoạn xây dựng, khả năng huy
động nguồn vốn từ khách hàng là rất lớn do nhu cầu cao và giá cả sản phẩm trong quá
trình xây dựng được tính toán là rẻ hơn khi sản phẩm được hoàn tất, đây là nguồn vốn
lớn và ít rủi ro.
II.3.2. Thẩm định hiệu quả tài chính dự án
Bảng II.10 : Bảng tổng hợp các chỉ tiêu tài chính của dự án
STT

Chỉ tiêu

Giá trị

Nhận xét

1

NPV

55,279,699,078

2

IRR

47%

Đạt (> lãi xuất ngân hàng14%)

3

Lợi nhuận ròng

125,337,815,089đồng

Đạt (có khả năng thanh toán và
sinh lợi)

4

Thời gian hòan vốn

5

Tỉ số B/C

1.0273

Đạt (>= 1)

6

Điểm hòa vốn trên
doanh thu

29.91%

Đạt (< 70% doanh thu)

2 năm 4 tháng

Đạt (>0)

Đạt (< 10 năm)

(Nguồn: Phân tích & Tổng hợp)
Trang 16


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: TRẦN THỊ LAN NHI

Qua kết quả tổng hợp phân tích dự án cho ta thấy các chỉ tiêu tài chính đều được
đảm bảo, do đó mà phương án kinh doanh có tính khả thi. Để tiến hành phân tích mang
tính khách quan, đảm bảo cho hoạt động đầu tư đạt hiệu quả và an toàn nhất ta cần thẩm
định độ nhạy của dự án.
II.3.3. Thẩm định độ nhạy của dự án
Bảng II.11: Bảng phân tích độ nhạy một chiều của dự án theo doanh thu và chi phí
Giá bán

NPV

IRR

Chi phí

NPV

IRR

80%

(85,059,306,805)

#NUM!

80%

107,138,031,328

156%

85%

(47,631,318,790)

#NUM!

85%

94,173,448,266

110%

90%

(12,284,180,610)

6%

90%

81,208,865,203

81%

95%

21,733,910,386

27%

95%

68,244,282,141

61%

100%

55,279,699,078

47%

100%

55,279,699,078

47%

105%

88,825,487,771

67%

105%

42,315,116,016

36%

110%

122,371,276,463

90%

110%

29,350,532,953

27%

115%

155,917,065,156

116%

115%

16,385,949,891

21%

120%

189,462,853,848

146%

120%

3,421,366,828

15%

(Nguồn : Phân tích & Tổng hợp)
Nhận xét:
Khi chi phí không đổi mà giá bán đầu ra của sản phẩm giảm 5% thì

NPV=21,733,910,386 > 0 và IRR = 27% > lãi xuất ngân hang (14%) cho thấy khả năng
giải ngân của dự án vẫn còn rất cao chứng tỏ dự án vẫn còn khả thi. Theo tính toán thêm
khi chi phí không đổi như trên khả năng doanh thu có thể giảm 8% so với dự tính ban
đầu thì NPV=1,522,965,532 > 0 và IRR=15% > lãi xuất ngân hàng dự án vẫn còn khả
thi. Qua đó cho ta thấy tỷ lệ giảm của giá đầu ra khống chế trong phạm vi không quá
8%.

 Khi doanh thu không đổi mà chi phí giá đầu vào tăng 20% thì
NPV=3,421,366,828 > 0 và IRR = 15% > lãi xuất ngân hàng (14%) cho thấy dự án vẫn
còn khả năng thu lợi chứng tỏ dự án vẫn còn khả thi. Qua đó cho ta thấy tỷ lệ tăng của
chi phí đầu vào khống chế trong phạm vi không quá 20%.
Bảng II.12: Bảng phân tích độ nhạy hai chiều của dự án


Tỷ lệ thay đổi theo chi phí

Tỷ lệ thay đổi theo giá
bán

IRR
85%

90%

95%

100%

105%

110%

115%

85%

1%

#NUM!

#NUM!

#NUM!

#NUM!

#NUM!

#NUM!

90%

42%

26%

15%

6%

-1

-6%

-10%

95%

75%

53%

38%

27%

19%

12%

7%

100%

110%

81%

61%

47%

36%

27%

21%

105%

153%

113%

86%

67%

53%

43%

34%

110%

206%

150%

114%

90%

72%

59%

49%

115%

275%

196%

148%

116%

93%

76%

64%

(Nguồn: Phân tích & tổng hợp)
Trang 17


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: TRẦN THỊ LAN NHI

3. Thẩm định kết quả phân tích độ nhạy
 Thẩm định kết quả phân tích độ nhạy một chiều
Qua bảng phân tích độ nhạy một chiều đối với phương án ta thấy nếu giá bán sản

phẩm của dự án có giảm đi 8% thì NPV > 0 và IRR > lãi xuất ngân hàng (14%) như vậy
là đảm bảo tính khả thi của dự án. Bên cạnh đó nếu chi phí tăng lên 20% mà doanh thu
không đổi thì NPV>0 và IRR = lãi suất ngân hàng (14%) đảm bảo khả năng chi trả cho
dự án. Nhưng trên thực tế mức doanh thu này còn có thể tăng lên do lạm phát hoặc nhà
đầu tư còn có thể tự tăng mức giá bán lên vì giá mà dự án đưa ra ở đây được chọn ở mức
thấp để giảm thiểu rủi ro.Với mức biến động của doanh thu và chi phí như vậy thì vẫn
có thể kiểm soát được doanh thu và bảo đảm chi phí cho dự án do vậy phương án này là
một phương án khả thi.
 Thẩm định kết quả phân tích độ nhạy hai chiều
Việc phân tích độ nhạy hai chiều giúp ta có cái nhì tổng quát hơn về sự biến động
của hai yếu tố doanh thu và chi phí ảnh hưởng đến IRR của dự án.
Qua bảng phân tích độ nhạy hai chiều của dự án, ta thấy được rằng nếu doanh thu
của dự án đạt mức 85% thì dự án không khả thi vì nó không có khả năng thu hồi vốn,
không thể mang lại lợi nhuận thậm chí còn bị lỗ. Với doanh thu giảm 10% tức đạt 90%
so với doanh thu dự kiến thì chi phí có thể đạt mức 95% so với chi phí ban đầu chúng ta
vẫn có IRR> 14%. Khi doanh thu đạt 95% thì khống chế chi phí trong phạm vi 106%.
Còn nếu doanh thu đạt từ 100% trở lên so với dự tính thì chi phí có thể tăng thêm 20%
so với dự kiến. Điều này cho thấy độ an toàn đầu tư đối với dự án này là khá cao hơn
nữa những lợi ích của dự án không mâu thuẫn nhau. Trong điều kiện kinh tế như hiện
nay việc chi phí đầu vào tăng là điều chắc chắn và việc doanh thu tăng cũng hoàn toàn
có khả năng do 2 yếu tố này tỷ lệ thuận với nhau theo giá cả thị trường.
II.3.4. Nhận xét chung cho toàn dự án
Dự án “Khu phố thương mại UNI – TOWN” là một dự án được đánh giá cao bởi
tính cấp thiết của nó trong một thành phố mới với nhiều tiện nghi, mặt khác thời điểm
hiện tại khi mà nhu cầu về căn hộ đang ngày càng tăng cao, số trung tâm bán lẻ đang
ngày càng thiếu trong khi nhu cầu về thị trường bán lẻ ở Việt Nam đang được đánh giá
là có tiềm năng nhất thế giới. Chính vì điều này, công tác thẩm định tài chính dự án phải
được đề cao để xem xét tính khả thi khi thực hiện dự án.
Ta thấy các chỉ tiêu tài chính của phương án này đều được đảm bảo, IRR của dự
án khá cao và thời gian hoàn vốn nhanh. Chính những ưu điểm này mà phương án được

coi là phương án khả thi và an toàn để đầu tư.
II.4 Đánh giá về công tác thẩm định dự án “ Khu phố thương mại UNI - TOWN”
II.4.1 Công tác thu thập thông tin
Đối với dự án này, công tác thu thập thông tin được đảm bảo tính chính xác cao
do công tác nghiên cứu thị trường được phòng Tổ chức – pháp chế tổng hợp trên cơ sở
tài liệu nghiên cứu thị trường hàng quý của công ty. Chính vì thế mà số liệu về tình hình
thị trường sản phẩm đầu tư, giá cả của các sản phẩm trên thị trường luôn được cập nhập
làm cơ sở tính giá cho các sản phẩm đầu ra của dự án.
Mặt khác, các thông tin về giá cả của các yếu tố đầu vào cũng được cung cấp đầy
đủ từ các bộ phận chức năng trong công ty:

Trang 18


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: TRẦN THỊ LAN NHI

+ Phòng tài chính – kế toán: Tổng hợp cung cấp thông tin về nguồn vốn đầu tư,
tình hình tài chính của đơn vị.
+ Phòng Kỹ thuật: Hỗ trợ trong việc thẩm định giá cả, thiết bị, công nghệ xây
dựng…
+ Phòng Tổ chức – pháp chế: Tổng hợp chung dự án đầu tư.
Chính điều này đã giúp cho việc khái toán vốn đầu tư được chính xác hơn.
Mặc dù vậy, sự phối hợp giữa các phòng ban chưa được hiệu quả, thiếu tính
chuyên môn hóa gây sự chậm trễ cho việc thu thập thông tin.
II.4.2. Về quy trình thẩm định dự án
Công tác thẩm định dự án “Khu phố thương mại UNI – TOWN” dựa trên cơ sở
dự án do phòng Tổ chức – pháp chế (phòng phát triển dự án) đã lập.
II.4.3. Về phương pháp thẩm định

Dựa trên kỹ thuật phân tích tương tự như kỹ thuật lập dự án:
Đưa ra phương án kinh doanh dựa trên phương án đầu tư mà phòng Tổ chức –
pháp chế cung cấp. Trên cơ sở đó, sử dụng kỹ thuật chiết khấu dòng tiền, một phương
pháp phổ biến được áp dụng trong các dự án. Ngoài ra còn sử dụng kỹ thuật phân tích
độ nhạy cho hai biến số doanh thu và chi phí để nhận biết được những rủi ro cho dự án.
Ưu điểm trong công tác thẩm định dự án này chính là việc áp dụng linh hoạt phần
mềm Excel trong kỹ thuật phân tích với các hàm tài chính thông dụng như: Hàm if, hàm
Countif (tính thời gian hòan vốn), hàm NPV( hiện giá thu nhập thuần), hàm IRR (suất
hòan vốn nội bộ), hàm Goalseek (doanh thu điểm hòa vốn), hàm Table (phân tích độ
nhạy một chiều và hai chiều)…Chính điều này làm cho kết quả phân tích thẩm định
mang tính chính xác và khoa học hơn.
II.5. Một số đề xuất nhằm nâng cao hiệu quả tài chính dự án
Trong thời điểm hiện nay, khi mà nền kinh tế Việt Nam đang có nhiều bất ổn về
giá cả đã khiến cho TTBĐS rơi vào tình trạng “đóng băng”. Chính điều này gây ảnh
hưởng rất lớn đến các dự án đầu tư bất động sản đang được thực hiện cũng như sắp được
triển khai. Thực tế có nhiều dự án đã phải hoãn lại do giá cả nguyên vật liệu đầu vào
tăng trong khi các nguồn tài trợ vốn bị cắt giảm gây thiếu vốn thực hiện dự án.
Dự án “Khu phố thương mại UNI – TOWN” được lập vào thời điểm năm 2010 năm 2011 khi mà TTBBĐS đang ở thời điểm “trầm lắng”, nhu cầu về các sản phẩm bất
động sản đang giảm sút. Chính vì vậy tại thời điểm hiện nay, việc thực hiện dự án có
nhiều rủi ro liên quan đến vấn đề vốn mà đòi hỏi các chuyên viên phân tích lập dự án và
nhà đầu tư phải xem xét lại. Để việc thực hiện dự án khả thi đòi hỏi phải có những biện
pháp phòng ngừa rủi ro hữu hiệu. Trong phạm vi bài báo cáo, xin đưa ra một số giải
pháp như sau:
- Đánh giá lại tình hình thị trường, đưa ra những con số giá cả chính xác nhất về
sản phẩm đầu vào cũng như đầu ra. Công tác này không mấy phức tạp do các thông số
được nhập vào trên các bảng tính excel nên dễ dàng cho việc cập nhật lại.
- Có các biện pháp huy động vốn thích hợp và sử dụng hiệu quả các nguồn vốn để
bảo đảm an toàn về nguồn vốn đầu tư: Ngoài việc huy động vốn từ khách hàng và nguồn
vốn huy động từ cổ đông, công ty còn cần phải chủ động xây dựng kế hoạch đảm bảo
nguồn vốn từ nhiều nguồn khác như:

Trang 19


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: TRẦN THỊ LAN NHI


Các quĩ đầu tư tài chính hiện nay ở Việt Nam : quỹ Viet Nam Opportunity
Fund (VOF), quỹ Indochina Land, quỹ Dragon Capital, Viet Nam Fund Management,
Vina Capital, IDG Venture, Korea Trust Investment Management… đầu năm 2008 mới
có thêm hai loại quỹ mới là ACE và ACP.

Hiện nay còn có thêm mô hình phát hành trái phiếu kèm theo quyền mua
bất động sản. Theo đó lợi cả đôi đường: Doanh nghiệp vừa huy động được lượng vốn
lớn làm dự án với giá cả phải chăng, vừa tiêu thụ được sản phẩm nên hạn chế rủi ro
trong đầu tư, đáp ứng nhu cầu của khách hàng. Cần chú ý cân nhắc mức lãi suất và thời
hạn phát hành trái phiếu theo tiến độ của dự án bên cạnh đó xác định giá cả và quyền
mua bất động sản sao cho hợp lý với từng giai đọan của dự án, phù hợp với môi trường
tài chính hiện tại và trong suốt quá trình thực hiện dự án.
- Đưa thêm một số giả thiết về phương án kinh doanh để chủ đầu tư có thêm cơ sở
lựa chọn một phương án hiệu quả và an toàn nhất.
- Mời chuyên gia về phân tích tài chính, đặc biệt là có kinh nghiệm trong lĩnh vực
phân tích tài chính dự án đầu tư bất động sản tư vấn thêm.
- Sử dụng thêm các phương pháp phân tích khác, chuyên sâu hơn nhằm giúp người
phân tích có thể tiên lượng được những rủi ro có thể xảy ra trong tương lai, kiểm soát
được những kết quả phân tích, cụ thể:

Phương pháp phân tích xác suất: phương pháp này cho phép lượng hóa
những biến cố ở tương lai trong điều kiện bất định của các biến cố, đặc biệt trong trường

hợp sự xuất hiện của biến cố nào khác. Bằng việc tính toán kỳ vọng của các biến cố,
người đầu tư có thể cân nhắc để lựa chọn phương án tối ưu trong các phương án có thể
có.

Phương pháp mô phỏng của Monte Carlo: Phương pháp này dựa vào sự
tác động đồng thời của các yếu tố trong các tình huống khác nhau có tính tới phân bố
xác suất và giá trị có thể có của các yếu tố đó.

Phương pháp phân tích rủi ro bằng phần mềm Crytal ball

Phương pháp phân tích dự án trong trường hợp có trượt giá và lạm phát:
trượt giá và lạm phát là yếu tố khách quan tác động đến các khoản thu chi và mức lãi
suất thực tế của dự án. Bởi vậy đánh giá đúng hiệu quả tài chính của dự án trong trường
hợp có lạm phát và trượt giá cần phải được xem xét và phân tích cụ thể.

Trang 20


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: TRẦN THỊ LAN NHI

PHẦN III: KẾT LUẬN – KIẾN NGHỊ
Trong tiến trình phát triển đất nước cùng với sự gia nhập nền kinh tế thế giới,
Việt Nam đã và đang có những bước tiến vượt bậc trong mọi lĩnh vực. Chính điều này
đã đẩy nhu cầu của con người lên một tầm cao mới cần phải được thỏa mãn. Thời gian
qua, đã có rất nhiều các dự án về đầu tư bất động sản của các nhà đầu tư trong và ngòai
nước ra đời đáp ứng nguyện vọng về nhà ở, trung tâm thương mại, văn phòng, khu vui
chơi giải trí…của người dân. Các dự án đầu tư về bất động sản ngày càng nhiều chứng
tỏ nhu cầu của người dân về môi trường ở là rất lớn và điều đó cũng cho thấy được mức

độ sinh lợi trong lĩnh vực này là rất cao. Vì thế mà công tác thẩm định tài chính dự án
ngày càng được coi trọng để có được một sự đầu tư đúng đắn không chỉ mang lại hiệu
quả về mặt xã hội mà còn đem lại lợi nhuận và chỗ đứng vững chắc cho các nhà đầu tư
trong môi trường cạnh tranh gay gắt như hiện nay.
“Thẩm định tài chính dự án Khu phố thương mại UNI - TOWN” được chọn cũng
vì lẽ đó. Với các mục tiêu đã đặt ra, qua quá trình phân tích, thẩm định đề tài đã đạt
được các kết quả sau: Thứ nhất, đánh giá được tổng quan thị trường (cả thị trường vi mô
và vĩ mô của dự án) có được các thông số cơ bản để lập các báo cáo tài chính dự án làm
cơ sở cho việc thẩm định; Thứ hai, thẩm định về mặt an toàn tài chính dự án cho thấy dự
án là ít rủi ro khi thực hiện; Thứ ba, thẩm định hiệu quả tài chính dự án lựa chọn được
phương án khả thi nhất. Thứ tư, phân tích độ nhạy để có cái nhìn tổng quát về những
biến động rủi ro của dự án trong tương lai. Từ các kết quả đạt được trên, đưa ra được
một số giải pháp phòng ngừa rủi ro cho dự án.
- Tuy nhiên, trong giới hạn của bài báo cáo tốt nghiệp, đề tài mới chỉ thẩm định sơ
bộ để đánh giá về mức độ khả thi dự án chứ chưa đi sâu vào thẩm định về mặt cơ cấu, số
lượng vốn chi tiết của từng nguồn vốn huy động và an toàn thanh toán…, để công tác
thẩm định tài chính đạt được hiệu quả cao xin đưa ra một số kiến nghị như sau:
- Phòng nghiên cứu thị trường của công ty cần nắm bắt được thông tin về sản phẩm
đầu tư một cách tổng quát nhất về chủng loại và giá cả.
- Bộ phận thẩm định của công ty cần được chuyên môn hóa với một quy trình thẩm
định cụ thể để nâng cao hiệu quả cho công tác này.
- Nghiên cứu ứng dụng các phần mềm công nghệ phục vụ cho công tác thẩm định.
- Công ty nên tổ chức cho các chuyên viên phân tích được tham gia học tập các
khóa học có liên quan đến công tác chuyên môn để nâng cao trình độ.
Ngòai ra, để hoạt động phân tích, thẩm định dự án đầu tư BĐS tại các công ty
được tiến hành chặt chẽ và hiệu quả cần phải có thêm sự hỗ trợ từ phía nhà nước như:
- Ban hành quy trình thẩm định chung nhất cho dự án đầu tư bất động sản. Ban
hành các chính sách pháp lý quy định các khoản chi phí liên quan đến dự án đầu tư BĐS
- Tăng cường công tác quản lý, điều tiết giá trên thị trường đầu tư.
- Có các chính sách ưu đãi đầu tư, hỗ trợ vốn cho các doanh nghiệp thực hiện dự

án.
- Giảm bớt thời gian thực hiện các thủ tục rườm rà trong quá trình tiến hành dự án để
nâng cao hiệu quả sử dụng vốn, tránh gây lãng phí cho xã hội.

Trang 21