ỨNG DỤNG PHẦN MỀM HCM’S LAND MDP ENTERPRISE PHỤC VỤ CÔNG TÁC CẬP NHẬT HOÀN THIỆN CƠ SỞ DỮ LIỆU QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN 12, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & THỊ TRƯỜNG BĐS

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:

ỨNG DỤNG PHẦN MỀM HCM’S LAND MDP
ENTERPRISE PHỤC VỤ CƠNG TÁC CẬP NHẬT
HỒN THIỆN CƠ SỞ DỮ LIỆU QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN 12, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ
MINH
SVTT
MSSV
LỚP
KHĨA
NGÀNH

: TRẦN THU NGÂN
: 07124078
: DH07QL
: 2007- 2011
: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

TP.Hồ Chí Minh, tháng 08 năm 2011


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & THỊ TRƯỜNG BĐS

TRẦN THU NGÂN

ỨNG DỤNG PHẦN MỀM HCM’S LAND MDP
ENTERPRISE PHỤC VỤ CƠNG TÁC CẬP NHẬT
HỒN THIỆN CƠ SỞ DỮ LIỆU QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN 12, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ
MINH

Giáo viên hướng dẫn: ThS. Nguyễn Ngọc Thy
(Địa chỉ cơ quan: Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh)

(Ký tên: ………………………………)

Tháng 8 năm 2011
i


LỜI CẢM ƠN!!!
Lời đầu tiên con xin ghi ơn công lao Cha Mẹ đã sinh thành, nuôi dưỡng và dành
cho con tất cả những gì tốt đẹp nhất của cuộc sống.
Em xin chân thành cảm ơn Ban giám hiệu trường ĐH Nông Lâm TP.HCM cùng
các quý thầy cô khoa Quản lý đất đai & Bất động sản đã truyền đạt những kiến thức và
kinh nghiệm thực tế để em có thể vững bước vào đời.
Em xin chân thành cảm ơn cơ Nguyễn Ngọc Thy đã tận tình hướng dẫn em trong
suốt thời gian làm đề tài tốt nghiệp, giúp em hồn thành báo cáo tốt nghiệp này.
Tơi xin chân thành cảm ơn các cô chú, anh chị làm việc tại Văn phòng đăng ký
quyền sử dụng đất quận 12, Thành phố Hồ Chí Minh đã tận tình giúp đỡ và tạo mọi
điều kiện thuận lợi trong suốt thời gian tôi thực tập tại phòng.
Xin cảm ơn tập thể sinh viên lớp DH07QL đã giúp đỡ và động viên tôi trong suốt
q trình học tập.

Do hiểu biết cịn hạn chế và thời gian thực tập ngắn nên đề tài không thể tránh
khỏi những sai sót rất mong được sự đóng góp ý kiến của quý thầy cô!!!
Xin chân thành cảm ơn !

Sinh viên: Trần Thu Ngân

ii


TÓM TẮT
Sinh viên thực hiện: Trần Thu Ngân, Khoa Quản lý Đất đai và Bất động sản,
Trường Đại Học Nông Lâm TP. Hồ Chí Minh.
Đề tài: “Ứng dụng phần mềm HCM’s Land MDP Enterprise
(HoChiMinhCity’s Land Management Database Program Enterprise) phục vụ cơng
tác cập nhật hồn thiện cơ sở dữ liệu quản lý đất đai trên địa bàn Quận 12, thành
phố Hồ Chí Minh”
Giáo viên hướng dẫn: Cơ Nguyễn Ngọc Thy, Khoa Quản lý Đất đai và Bất
động sản, Trường Đại Học Nơng Lâm TP. Hồ Chí Minh.
Nội dung tóm tắt của báo cáo: Đề tài được thực hiện từ tháng 05 đến tháng 08
năm 2011 tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất Quận 12, Thành Phố Hồ Chí
Minh.
Hiên nay tại Thành Phố Hồ Chí Minh nói chung và địa bàn quận 12 nói riêng
hiện đang áp dụng phần mềm HCM’s Land MDP Enterprise (HoChiMinhCity’s Land
Management Database Program Enterprise) theo sự phê duyệt của Bộ Tài nguyên và
môi trường, ứng dụng vào xây dựng cơ sở dữ liệu quản lý đất đai trên địa bàn quận,
với chức năng chính là hình thành một hệ thống hồ sơ địa chính số thống nhất tích hợp
từ bản đồ địa chính chính quy và hệ thống sổ bộ hồ sơ địa chính được quản lý ở địa
phương, quy trình hóa và chuẩn hóa các quy trình xử lý hồ sơ đất đai tiến tới công tác
quản lý nhà nước về đất đai theo tiêu chuẩn ISO.
Sau gần một năm triển khai thực tế thì việc ứng dụng phần mềm HCM’s Land

MDP Enterprise đáp ứng được các yêu cầu cơ bản phục vụ cho công tác đăng ký đất
đai ban đầu, cấp giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất. Tuy nhiên, bên cạnh đó thì cơ sở dữ liệu hồ sơ và bản đồ địa
chính vẫn cịn thiếu sót gây khó khăn cho cơng tác đăng kí cập nhật, chỉnh lý biến
động. Nguyên nhân là do còn một số hồ sơ cấp giấy chứng nhận vẫn chưa được
chuyển vào cơ sở dữ liệu địa chính và Quận 12 vẫn chưa triển khai công tác cập nhật,
chỉnh lý những loại biến động làm thay đổi về hình dạng thửa đất trên bản đồ địa chính
như tách thửa và hợp thửa. Điều này đã ảnh hưởng trực tiếp đến công việc giải quyết
hồ sơ của VPĐKQSDĐ quận 12.
Từ những thực tế như trên cùng sự đồng ý và hướng dẫn của cô Nguyễn Ngọc
Thy - Trường Đại học Nơng Lâm TP. Hồ Chí Minh, đề tài nghiên cứu của tơi đã được
hình thành. Trong quá trình nghiên cứu, bằng phương pháp kế thừa, thống kê, phân
tích tồng hợp, đề tài đã tập trung cập nhật hoàn thiện cơ sở dữ liệu hồ sơ địa chính
thơng qua việc nhập hồ sơ cịn thiếu và cập nhật biến động lên bản đồ địa chính. Từ
đó, đề tài đã đạt được những kết quả sau:
- Đối với hồ sơ cấp GCN QSHNƠ và QSDĐƠ được cấp theo Nghị định
60/1994/NĐ-CP nhập bổ sung được 132 hồ so, hồ sơ cấp GCN QSHNƠ và
QSDĐƠ được cấp theo Nghị định 90/2006/NĐ-CP nhập bổ sung được 101 hồ
sơ.
- Đối với hồ sơ cấp GCN QSDĐ được cấp theo Nghị định 181/2004/NĐ-CP
nhập bổ sung được 102 hồ sơ.
- Cập nhật biến động cho 411 hồ sơ tách-gộp thửa lên bản đồ địa chính.
iii


MỤC LỤC
Trang
PHẦN MỞ ĐẦU ........................................................................................................... 1
PHẦN 1 TỔNG QUAN ................................................................................................ 3
I.1 Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu ........................................................................ 3

I.1.1 Cơ sở khoa học ....................................................................................................... 3
I.1.1.1 Tổng quan về đăng ký đất đai ở Việt Nam ......................................................... 3
I.1.1.2 Hồ sơ địa chính ................................................................................................... 4
I.1.1.3 Hệ thống thơng tin đất đai (Land information system-LIS): .............................. 7
I.1.1.4 Dữ liệu và cơ sở dữ liệu ...................................................................................... 7
I.1.1.5 Cơ sở dữ liệu quản lý đất đai .............................................................................. 9
I.1.1.6 Giới thiệu về phần mềm ViLIS ........................................................................10
I.1.2 Cơ sở pháp lý .......................................................................................................15
I.1.3 Cơ sở thực tiễn .....................................................................................................15
I.2 Khái quát về địa bàn nghiên cứu .............................................................................17
I.2.1 Điều kiện tự nhiên ................................................................................................17
I.2.1.1 Vị trí địa lý ........................................................................................................17
I.2.1.2 Địa hình, địa chất .............................................................................................18
I.2.1.3 Khí hậu - thời tiết ..............................................................................................19
I.2.1.4 Thuỷ văn............................................................................................................19
I.2.2 Hiện trạng phát triển kinh tế - văn hoá - xã hội ...................................................19
I.2.2.1 Thực trạng phát triển kinh tế .............................................................................19
I.2.2.2 Thực trạng phát triển văn hóa- xã hội ...............................................................20
I.3 Nội dung và phương pháp nghiên cứu ....................................................................20
I.3.1 Nội dung nghiên cứu ............................................................................................20
I.3.2 Phương pháp nghiên cứu ......................................................................................20
PHẦN II KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ........................................................................22
II.1 Khái quát kết quả xây dựng cơ sở dữ liệu quản lý đất đai ở quận 12 ....................22
II.1.1 Dữ liệu bản đồ địa chính .....................................................................................22
II.1.2 Dữ liệu thuộc tính địa chính ...............................................................................22
II.1.3 Thực tế ứng dụng phần mềm HCM’s Land MDP Enterprise trong công tác đăng
ký đất đai ......................................................................................................................24
II.1.3.1 Đăng ký đất đai ban đầu, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ...................................................................24
II.1.3.2 Đăng kí cập nhật, chỉnh lý biến động đất đai ..................................................26

II.1.3.3 Tạo lập và quản lý sổ bộ địa chính ..................................................................31
II.2 Nhập bổ sung thơng tin cấp GCN vào cơ sở dữ liệu địa chính .............................39
II.2.1 Phân loại hồ sơ nhập bổ sung .............................................................................39
II.2.2 Nhập thông tin thuộc tính hồ sơ vào cơ sở dữ liệu .............................................43
II.3 Cập nhật, chỉnh lý biến động lên bản đồ địa chính gốc trên phần mềm HCM’s
Land MDP Enterprise : .................................................................................................47
II.3.1. Tách thửa trực tiếp trên bản đồ và tách thửa gián tiếp từ Autocad....................47
II.3.1.1 Tách thửa trực tiếp trên bản đồ: .......................................................................47
II.3.1.2 Tách thửa gián tiếp từ Autocad:.......................................................................52
II.3.2 Gộp thửa trực tiếp từ bản đồ và gộp thửa gián tiếp từ Autocad .........................55
iv


II.3.2.1 Gộp thửa trực tiếp từ bản đồ: ...........................................................................55
II.3.2.2 Gộp thửa gián tiếp từ Autocad:........................................................................59
KẾT LUẬN- KIẾN NGHỊ .........................................................................................63
1 Kết luận: ....................................................................................................................63
2 Kiến nghị: ..................................................................................................................64
TÀI LIỆU THAM KHẢO

v


DANH SÁCH CÁC TỪ VIẾT TẮT
BĐĐC

Bản đồ địa chính

BTN&MT

Bộ Tài nguyên và Môi Trường

CSDL

Cơ sở dữ liệu

GCN

Giấy chứng nhận

GCN QSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

GCN QSHNƠ và QSDĐƠ

Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở
và quyền sử dụng đất ở

GCN QSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất

GIS
HCM’s Land MDP

Hệ thống thông tin địa lý
HoChiMinhCity’s Land Management

Database Program

HSĐC

Hồ sơ địa chính

LIS

Hệ thống thơng tin đất đai

QLĐĐ

Quản lý đất đai

TCĐC

Tổng cục Địa chính

TPHCM

Thành phố Hồ Chí Minh

UBND

Ủy ban nhân dân

ViLIS

Vietnam Land Information System-Hệ
thống thông tin đất đai Việt Nam

VPĐKQSDĐ

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

vi


DANH SÁCH CÁC BẢNG
Bảng 1: Thống kê dữ liệu bản đồ địa chính. ................................................................. 22
Bảng 2: Thống kê kết quả chuyển dữ liệu thuộc tính vào CSDL ................................. 23
Bảng 3: Thống kê số hồ sơ đã nhập vào CSDL địa chính quận 12 ............................... 24
Bảng 5: Số lượng hồ sơ Chuyển nhượng từ 12/08/2010 – 12/08/2011......................... 27
Bảng 6: Số lượng hồ sơ Tặng cho thực hiện từ 12/08/2010 – 12/08/2011 ................... 27
Bảng 7: Số lượng hồ sơ Thừa kế bảo từ 12/08/2010 – 12/08/2011 .............................. 28
Bảng 8 : Số lượng hồ sơ Giao dịch đảm bảo giải quyết trong giai đọan ứng dụng
HCM’s Land MDP Enterprise từ 12/08/2010-12/08/2011............................................ 29
Bảng 9: Báo cáo số liệu Xóa thế chấp từ 12/08/2010 – 12/08/2011 ............................. 30
Bảng 10: Số lượng cấp GCN QSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ (từ 12/08/2010 đến
12/08/2011) .................................................................................................................... 32
Bảng 11: Kết quả thực hiện nhập bổ sung các loại GCN .............................................. 48
Bảng 12: Kết quả thực hiện cập nhật biến động lên bản đồ địa chính trong phần mềm
HCM’s Land MDP Enterprise ....................................................................................... 64

DANH SÁCH CÁC HÌNH
Hình 1: Thiết kế tổng thể chức năng phần mềm ViLIS. ............................................... 12
Hình 2: Mơ hình mạng LAN Client/ Server .................................................................. 14
Hình 3: Bản đồ hành chính Quận 12 ............................................................................. 18
Hình 4: Cửa sổ thẻ Biến động trong phần mềm ............................................................ 30
Hình 5: Cửa sổ Báo cáo cấp giấy .................................................................................. 32

Hình 6: Kết quả Báo cáo cấp giấy theo Nghị định 88 ................................................... 32
Hình 7: Cửa sổ Thống kê cấp giấy ................................................................................ 33
Hình 8: Kết quả Thống kê cấp GCN ............................................................................. 34
Hình 9: Tạo sổ địa chính ............................................................................................... 34
Hình 10 : In sổ địa chính ............................................................................................... 35
Hình 11: Trang in sổ địa chính ..................................................................................... 35
Hình 12: Tạo sổ mục kê................................................................................................. 36
Hình 13: In sổ mục kê ................................................................................................... 36
Hình 14: Trang in sổ mục kê ......................................................................................... 37
Hình 15 : Tạo sổ cấp giấy .............................................................................................. 37
Hình 16: In sổ cấp giấy .................................................................................................. 37
Hình 17: Trang in Giấy chứng nhận .............................................................................. 38
Hình 18: Sổ theo dõi biến động đất đai dưới dạng Excel .............................................. 38
Hình 19: Trang 01và 04 GCN QSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ ................................... 39
Hình 20: Trang 02 và 03 GCN QSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ .................................. 40
Hình 21: Trang 01 và 04 GCN QSHNƠ và QSDĐƠ .................................................... 40
Hình 22: Trang 02 và 03 GCN QSHNƠ và QSDĐƠ .................................................... 41
vii


Hình 23: Trang 01 và 04 GCN QSDĐ .......................................................................... 41
Hình 24: Trang 02 và 03 GCN QSDĐ .......................................................................... 42
Hình 25: Trang 01 và 04 GCN QSHNƠ và QSDĐƠ .................................................... 42
Hình 26: Trang 02 và 03 GCN QSHNƠ và QSDĐƠ .................................................... 43
Hình 27: Cửa sổ tạo đơn xin cấp GCN .......................................................................... 44
Hình 28: Cửa sổ nhập thơng tin chủ sử dụng ................................................................ 44
Hình 29: Cửa sổ nhập thơng tin thửa đất ....................................................................... 45
Hình 30: Cửa sổ nhập thơng tin nhà – căn hộ ............................................................... 46
Hình 31: Cửa sổ Tìm kiếm đối tượng theo thuộc tính................................................... 50
Hình 32: Cửa sổ Tách thửa trên bản đồ ......................................................................... 50

Hình 33: Cửa sổ Xem thửa kết quả vừa tách thửa......................................................... 51
Hình 34: Cửa sổ Thực hiện biến động........................................................................... 52
Hình 35: Cửa sổ thơng báo biến động tách thửa ........................................................... 52
Hình 36: Cửa sổ cập nhật biến động thành cơng ........................................................... 53
Hình 37: Thửa đất số 592 và 593, tờ số 31 sau khi đã tách thửa .................................. 53
Hình 38: Hình dạng thửa bên Autocad và HCM’s Land MDP Enterprise.................... 54
Hình 39: Cửa sổ Chọn đối tượng biến động từ CAD/DGN .......................................... 55
Hình 40: Cửa sổ Thửa sau biến động ............................................................................ 56
Hình 41: Kết quả cập nhật biến động ............................................................................ 56
Hình 42: Cửa sổ Thửa đất sau khi được tách trên bản đồ ............................................. 57
Hình 43: Cửa sổ Tìm kiếm đối tượng theo thuộc tính................................................... 58
Hình 44: Cửa sổ gộp thửa. ............................................................................................. 58
Hình 45: Cửa sổ thực hiện biến động ............................................................................ 59
Hình 46: Cửa sổ Tìm các thửa đang biến động. ............................................................ 60
Hình 47: Kết quả gộp thửa trên bản đồ ......................................................................... 60
Hình 48: Hình dạng thửa đất trên Autocad và trên HCM’s Land MDP Enterprise ...... 61
Hình 49: Thửa sau biến động ........................................................................................ 62
Hình 50: Cửa sổ thực hiện biến động gộp thửa ............................................................. 62
Hình 51: Cửa sổ Tìm các thửa đang biến động ............................................................. 63
Hình 52: Kết quả cập nhật biến động gộp thửa lên bản đồ địa chính trong phần mềm 63

DANH SÁCH CÁC SƠ ĐỒ
Sơ đồ 1: Sơ đồ tổng quát về một cơ sở dữ liệu ............................................................ 8
Sơ đồ 2:Quy trình thụ lý hồ sơ cấp GCN QSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ (lần
đầu) 25
viii


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH: Trần Thu Ngân

PHẦN MỞ ĐẦU
1. Đặt vấn đề
Đăng ký đất đai là một trong 13 nội dung quan trọng trong công tác quản lý nhà
nước về đất đai, thể hiện thông qua nhiệm vụ tạo lập và quản lý hồ sơ địa chính để lưu
trữ, theo dõi tình hình thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đăng
ký đất đai ban đầu và tình hình cập nhật, chỉnh lý biến động đất đai đối với đăng kí
biến động. Từ đó cho thấy hồ sơ địa chính là tài liệu quan trọng không thể thiếu trong
công tác đăng ký đất đai. Theo quy định thì hồ sơ địa chính bao gồm bản đồ địa chính
(là dữ liệu khơng gian) và hệ thống sổ bộ địa chính (là dữ liệu thuộc tính), đây là hai
loại tài liệu có mối quan hệ mật thiết và bổ sung cho nhau. Trải qua các thời kì khác
nhau thì hệ thống bản đồ địa chính và sổ bộ địa chính cũng được thành lập và lưu trữ
theo những cách thức và cơng nghệ khác nhau, do đó xảy ra tình trạng khơng đồng bộ
về nguồn tài liệu quan trọng này trong công tác quản lý đất đai. Hiểu rõ vấn đề trên,
Bộ Tài Nguyên và Môi Trường ban hành những qui định với mục tiêu tạo lập hồ sơ địa
chính ban đầu bao gồm qui chuẩn đo đạc thành lập bản đồ địa chính, bản đồ địa chính
số, quy định kỹ thuật về chuẩn dữ liệu địa chính để tiến tới thống nhất về nguồn dữ
liệu, xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính phục vụ cho mục đích quản lý nhà nước về đất
đai nói chung.
Quận 12 là một trong những quận nội thành thuộc khu vực kinh tế trọng điểm, là
cửa ngõ giao thương quan trọng của thành phố với các tỉnh thành khác, do đó cơng tác
quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn quận 12 là đặc biệt quan trọng. Quận 12 đã
khơng ngừng cải cách, thay đổi các qui trình, thủ tục tiến tới thống nhất công tác quản
lý đất đai theo hướng chính quyền điện tử, chủ động ứng dụng công nghệ thông tin vào
việc quản lý đất đai ở địa phương. Theo sự phê duyệt của Bộ Tài nguyên và môi
trường, phần mềm HCM’s Land MDP Enterprise (HoChiMinhCity’s Land
Management Database Program Enterprise) được Ủy ban nhân dân quận 12 kết hợp
với Trung tâm Cơ sở dữ liệu và hệ thống thông tin triển khai ứng dụng vào xây dựng
cơ sở dữ liệu quản lý đất đai trên địa bàn quận, với chức năng chính là hình thành một

hệ thống hồ sơ địa chính số thống nhất tích hợp từ bản đồ địa chính chính quy và hệ
thống sổ bộ địa chính được quản lý ở địa phương, quy trình hóa và chuẩn hóa các quy
trình xử lý hồ sơ đất đai tiến tới công tác quản lý nhà nước về đất đai theo tiêu chuẩn
ISO. Sau gần một năm triển khai thực tế thì việc ứng dụng phần mềm HCM’s Land
MDP Enterprise đáp ứng được các yêu cầu cơ bản phục vụ cho công tác đăng ký đất
đai ban đầu, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất. Tuy nhiên, bên cạnh đó thì cơ sở dữ liệu hồ sơ còn thiếu nhiều
so với yêu cầu thực tế và cơng tác đăng kí cập nhật, chỉnh lý biến động trên bản đồ địa
chính vẫn chưa thực hiện được. Do đó, hệ thống bản đồ địa chính chính quy ban đầu
được đưa vào cơ sở dữ liệu trước đây vẫn chưa thể hiện được sự thay đổi về mặt
khơng gian và thuộc tính. Điều đó cho thấy, hệ thống cơ sở dữ liệu địa chính trên địa
bàn quận 12 vẫn còn hạn chế về mặt dữ liệu hồ sơ và bản đồ địa chính, khơng đáp ứng
được các yêu cầu phục vụ cho công tác qui hoạch sử dụng đất, định giá đất... Xuất phát
từ vấn đề thực tế trên, tôi thực hiện đề tài: “Ứng dụng phần mềm HCM’s Land
MDP Enterprise (HoChiMinhCity’s Land Management Database Program

1


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH: Trần Thu Ngân

Enterprise) phục vụ cơng tác cập nhật hồn thiện cơ sở dữ liệu quản lý đất đai
trên địa bàn Quận 12, thành phố Hồ Chí Minh”.
2. Mục tiêu nghiên cứu:
- Cập nhật dữ liệu hồ sơ giấy chứng nhận được cấp theo các Nghị định vào cơ sở
dữ liệu quản lý đất đai trên địa bàn quận 12.
- Kết hợp cập nhật, chỉnh lý biến động đất đai lên bản đồ địa chính và hồ sơ địa
chính

- Đề xuất góp phần hồn thiện cho việc ứng dụng HCM’s Land MDP Enterprise
vào thực tế phục vụ cho mục đích xây dựng cơ sở dữ liệu quản lý đất đai trên địa bàn
quận 12.
3. Đối tượng nghiên cứu
- Hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu quản lý đất đai trên địa bàn quận 12, thành phố
Hồ Chí Minh.
- Quy định và các qui trình đăng kí đất đai ban đầu, đăng kí biến động đất đai, quản
lý hồ sơ địa chính.
4. Phạm vi nghiên cứu
- Thời gian nghiên cứu: 01/05/2010-20/08/2011
- Đề tài thực hiện trên địa bàn quận 12, thành phố Hồ Chí Minh.
- Giới hạn nội dung nghiên cứu: đề tài tập trung ứng dụng phần mềm HCM’s Land
MDP Enterprise vào cập nhật thông tin từ các loại giấy chứng nhận vào cơ sở dữ liệu
quản lý đất đai và tiến hành kết hợp cập nhật, chỉnh lý biến động đất đai lên bản đồ địa
chính và hồ sơ giấy chứng nhận trên địa bàn Quận 12, thành phố Hồ Chí Minh.

2


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH: Trần Thu Ngân

PHẦN 1 TỔNG QUAN
I.1 Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu
I.1.1 Cơ sở khoa học
I.1.1.1 Tổng quan về đăng ký đất đai ở Việt Nam
1. Khái niệm đăng ký đất đai
Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ và cấp
giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hợp pháp nhằm xác lập mối quan hệ pháp lý

đầy đủ giữa Nhà nước với người sử dụng đất, làm cơ sở để Nhà nước quản lý chặt chẽ
đất đai theo pháp luật và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất.
2. Các giai đoạn của đăng ký đất đai
Đăng ký đất đai khơng chỉ dừng lại ở việc hồn thành lập hồ sơ địa chính và cấp
giấy chứng nhận ban đầu. Qua quá trình vận động, phát triển của đời sống, kinh tế, xã
hội tất yếu dẫn tới sự biến động đất đai ngày càng đa dạng dưới nhiều hình thức khác
nhau như: giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, thế
chấp quyền sử dụng đất,...Vì vậy, đăng ký đất đai phải thực hiện thường xuyên, liên
tục ở mọi nơi, mọi lúc để đảm bảo cho hồ sơ địa chính ln phản ánh đúng, kịp thời
hiện trạng sử dụng đất và đảm bảo cho người sử dụng đất được thực hiện các quyền
của mình theo pháp luật. Theo quy mô và mức độ phức tạp của công việc về đăng ký
đất đai trong từng thời kì, đăng ký đất đai được chia thành hai giai đoạn:
* Giai đoạn 1: đăng ký đất đai ban đầu và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
cho những chủ sử dụng đủ điều kiện.
* Giai đoạn 2: đăng ký biến động đất đai đối với mọi trường hợp có nhu cầu thay
đổi nội dung của hồ sơ địa chính đã thiết lập.
3. Vị trí vai trị của đăng kí đất đai
- Đăng kí đất đai là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai
- Đăng kí đất đai là điều kiện đảm bảo để Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ
đất trong phạm vi lãnh thổ, đảm bảo cho đất đai sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và
có hiệu quả cao nhất.
- Đăng ký đất đai là một nội dung quan trọng có quan hệ hữu cơ với các nội dung,
nhiệm vụ khác cuả quản lý nhà nước vê đất đai
4. Khái quát công tác đăng kí đất đai ở Việt Nam qua các thời kì
a. Từ sau Cách mạng tháng tám năm 1945 đến năm 1979
Nhà nước chưa có một văn bản phap lý nào làm cơ sở nên công tác đăng ký đất đai,
lập hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vẫn chưa được triển khai.
b. Thời kỳ từ năm 1982 đến năm 1988
Ngày 10/11/1980, thủ tướng Chính phủ ra Chỉ thị 299/TTg. Thực hiện theo yêu cầu
này, Tổng cục Quản lý ruộng đất ban hành văn bản đầu tiên quy định thủ tục đăng ký

thống kê ruộng đất theo quyết định 56/ĐKTK ngày 05/11/1981.
Việc triển khai chỉ thị 299/TTg kéo dài từ năm 1981 đến cuối năm 1988 mới thực hiện
được 6500 xã, kết quả đạt được còn nhiều hạn chế, vì vậy hệ thống sổ sách đăng ký đất
đai thiết lập ở giai đoạn này vẫn chỉ mang tính chất điều tra, việc cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất chưa được thực hiện.

3


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH: Trần Thu Ngân

c. Từ khi có luật đất đai năm 1988 đến nay
Kế thừa và phát huy kết quả điều tra đo đạc và đăng ký đất đai theo chỉ thị 299/TTg
(năm 1980), Tổng cục Quản lý ruộng đất đã ban hành quyết định cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất và thông tư 302/ĐKTK ngày 28/10/1989 hướng dẫn thi hành quyết
định về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Việc ban hành các văn bản này
đã tạo ra một sự chuyển biến lớn về chất trong việc thực hiện đăng ký đất đai và bắt
đầu từ năm 1991 được triển khai đồng loạt trên phạm vi cả nước.
Sau luật đất đai 1993, quan hệ đất đai có những thay đổi lớn, yêu cầu nhiệm vụ
hoàn thành cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngày càng trở nên bức bách, theo
đó thì nhiều văn bản pháp lý được ban hành như:
+ Công văn 434/CV –ĐC tháng 7/1993 của Tổng cục Địa chính ban hành tạm
thời mẫu sổ sách hồ sơ địa chính
+ Nghị định 60/CP ngày 5/7/1994 cuả Chính Phủ về quyền sở hữu nhà ở và
quyền sử dụng đất ở tại đô thị.
Sau năm 2003, để đáp ứng yêu câù điều kiện thực tế Luật đất đai 2003 thì các văn
bản pháp luật ban hành tiếp theo là:
+ Nghị định 181/2004/NĐ-CP cuả Chính Phủ ngày 29/10/2004 hướng dẫn về thi

hành Luật đất đai.
+Thông tư số 29/2004/TT-BTNMT ngày 01/11/2004 về việc hướng dẫn lập,
chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính. Và một số văn bản có liên quan khác.
I.1.1.2 Hồ sơ địa chính
* Khái niệm hồ sơ địa chính
HSĐC là hồ sơ phục vụ Nhà nước đối với việc sử dụng đất, là hệ thống tài liệu,
số liệu, bản đồ, sổ sách, chứng thư,v.v… chứa đựng những thông tin cần thiết về các
mặt tự nhiên, kinh tế xã hội, pháp lý của đất đai được thiết lập trong quá trình đo đạc
lập bản đồ địa chính, đăng ký đất đai ban đầu, đăng ký biến động đất đai, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất phục vụ yêu cầu quản lý đất đai.
Theo quy định tai thơng tư 09/2007/TT-BTNMT thì Hồ sơ địa chính gồm Bản đồ
địa chính, Sổ địa chính, Sổ mục kê đất đai, Sổ theo dõi biến động đất đai và bản lưu
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Bản đồ địa chính, Sổ địa chính, Sổ mục kê đất đai, Sổ theo dõi biến động đất đai
có nội dung được lập và quản lý trên máy tính dưới dạng số (sau đây gọi là cơ sở dữ
liệu địa chính) để phục vụ cho quản lý đất đai ở cấp tỉnh, cấp huyện và được in trên
giấy để phục vụ cho quản lý đất đai ở cấp xã.
HSĐC dạng số là hệ thống thông tin được lập trên máy tính chứa tồn bộ thơng
tin về nội dung BĐĐC, sổ mục kê đất đai, sổ địa chính, sổ theo dõi biến động đất đai
theo quy định tại Thông tư số 29/2004/TT-BTNMT.
* Nguyên tắc lập hồ sơ địa chính
- Hồ sơ địa chính được lập theo đơn vị hành chính cấp xã.
- Việc lập và chỉnh lý hồ sơ địa chính thực hiện theo đúng trình tự, thủ tục hành
chính quy định tại Chương XI của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10
năm 2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai.

4


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH: Trần Thu Ngân

- Hồ sơ địa chính dạng số, trên giấy phải bảo đảm tính thống nhất nội dung thông
tin thửa đất với Giấy chứng nhận và hiện trạng sử dụng đất.
+ Giữa bản đồ, sổ địa chính, sổ mục kê, sổ theo dõi biến động.
+ Giữa bản gốc và các bản sao của HSĐC.
+ Giữa HSĐC với GCN và hiện trạng sử dụng đất.
* HSĐC bao gồm:
1. Bản đồ địa chính
BĐĐC là thành phần của HSĐC phục vụ thống nhất quản lý Nhà nước về đất đai.
BĐĐC là bản đồ về các thửa đất, được thành lập để miêu tả các yếu tố tự nhiên
của thửa đất và các yếu tố địa hình có liên quan đến sử dụng đất.
Nội dung BĐĐC gồm các thơng tin về :
– Thửa đất: vị trí, kích thước, hình thể, số thứ tự, diện tích, mục đích SDĐ.
– Hệ thống thủy văn : sơng, ngịi, kênh, rạch, suối.
– Hệ thống thủy lợi : hệ thống dẫn nước, đê, đập, cống.
– Đường giao thông : đường bộ, đường sắt, cầu.
– Khu vực đất chưa sử dụng khơng có ranh giới thửa khép kín.
– Mốc giới và đường địa giới hành chính các cấp, mốc giới và chỉ giới quy hoạch
sử dụng đất, mốc giới và ranh giới hành lang bảo vệ an tồn cơng trình.
– Điểm tọa độ địa chính, địa danh và các ghi chú thuyết minh.
Trường hợp thửa đất quá nhỏ hoặc cần xác định rõ ranh giới thửa đất thì lập sơ
đồ thửa đất kèm theo BĐĐC để thể hiện chính xác hơn về ranh giới thửa đất, hình
dạng, kích thước, chiều dài cạnh thửa, tọa độ đỉnh thửa, diện tích chiếm đất của tài sản
gắn liền, địa giới hành chính, chỉ giới quy hoạch, ranh giới hành lang bảo vệ an tồn
cơng trình.
BĐĐC được lập trước khi tổ chức việc đăng ký quyền SDĐ và hồn thành sau
khi được Sở Tài Ngun và Mơi Trường xác nhận. Ranh giới, diện tích, mục đích sử
dụng của thửa đất thể hiện trên BĐĐC được xác lập theo hiện trạng SDĐ. Khi cấp giấy

chứng nhận mà ranh giới, diện tích, mục đích sử dụng có thay đổi thì Văn phòng đăng
ký quyền SDĐ thuộc Sở Tài Nguyên và Môi Trường phải chỉnh sửa BĐĐC thống nhất
với GCN được xét cấp.
BĐĐC được quản lý, lưu trữ tại cơ quan QLĐĐ của Tỉnh, Thành phố trực thuộc
Trung ương; quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh và Ủy ban nhân dân xã,
phường, thị trấn.
2. Hệ thống sổ bộ địa chính
Hệ thống sổ bộ được quản lý, lưu trữ tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, bao gồm :
a. Sổ địa chính:
Sổ địa chính là sổ lưu trữ những thơng tin về người sử dụng đất, các thửa đất của
người đó đang sử dụng và tình trạng sử dụng đất của người đó.
Sổ địa chính được lập để quản lý việc sử dụng đất của người sử dụng và để tra
cứu thơng tin đất đai có liên quan đến từng người sử dụng đất. Sổ được lập theo đơn vị
hành chính xã, phường, thị trấn.
5


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH: Trần Thu Ngân

Nội dung sổ địa chính bao gồm:
– Người sử dụng đất: tên, địa chỉ, thông tin về chứng minh nhân dân, hộ khẩu, hộ
chiếu, quyết định thành lập tổ chức, giấy đăng ký kinh doanh của tổ chức kinh tế, giấy
phép đầu tư của nhà đầu tư nước ngoài.
– Các thửa đất mà người sử dụng đất sử dụng: mã thửa, diện tích, hình thức sử
dụng, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng, nguồn gốc, số GCN đã được cấp.
– Ghi chú về thửa đất và quyền sử dụng đất: giá đất, tài sản gắn liền, nghĩa vụ tài
chính chưa thực hiện, tình trạng đo đạc-lập BĐĐC, những hạn chế về quyền SDĐ.
– Những biến động về sử dụng đất trong quá trình sử dụng gồm những thay đổi

về thửa đất; về người sử dụng đất; về chế độ sử dụng đất; quyền và nghĩa vụ của người
sử dụng đất; về GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất.
b. Sổ mục kê đất đai:
Sổ mục kê đất đai là sổ lưu trữ những thông tin về thửa đất, về đối tượng chiếm
đất nhưng khơng có ranh giới khép kín trên tờ bản đồ và các thơng tin có liên quan đến
q trình sử dụng đất.
Sổ mục kê đất đai được lập để quản lý thửa đất, tra cứu thông tin về thửa đất và
phục vụ thống kê, kiểm kê đất đai. Sổ được lập theo đơn vị hành chính xã, phường, thị
trấn trong quá trình đo vẽ BĐĐC.
Nội dung sổ mục kê đất đai gồm :
- Thửa đất: số thứ tự thửa, tên người sử dụng đất hoặc người được giao đất để
quản lý, diện tích, mục đích sử dụng đất và những ghi chú về thửa đất.
- Đối tượng có chiếm đất nhưng khơng tạo thành thửa đất hoặc có hành lang
bảo vệ an tồn như đường giao thơng, hệ thống thủy lợi, khu vực đất chưa sử dụng
khơng có ranh giới thửa khép kín trên bản đồ gồm tên đối tượng, diện tích trên bản đồ;
trường hợp đối tượng khơng có tên thì phải đặt tên hoặc ghi ký hiệu trong q trình đo
đạc lập bản đồ địa chính.
c. Sổ theo dõi biến động đất đai:
Sổ theo dõi biến động đất đai là sổ lưu trữ những biến động về sử dụng đất
trong quá trình sử dụng.
Nội dung sổ theo dõi biến động đất đai gồm: tên và địa chỉ của người đăng ký
biến động, thời điểm đăng ký biến động, số thứ tự thửa đất có biến động, nội dung
biến động về sử dụng đất trong quá trình sử dụng.
Sổ theo dõi biến động đất đai được lập theo đơn vị hành chính xã, phường, thị
trấn; do Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất và cán bộ địa chính xã, phường, thị
trấn lập, quản lý.
d. Sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:
Sổ cấp giấy chứng nhận GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất được lập để lưu trữ thông tin về các giấy chứng nhận đã được

cấp. Nội dung ghi trong sổ tương tự các nội dung ghi trong giấy chứng nhận.

6


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH: Trần Thu Ngân

3. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất.
“Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất là một chứng thư pháp lý xác lập mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước và
người sử dụng đất”, được ban hành và đưa vào áp dụng thống nhất trên phạm vi cả
nước. Năm 1989, đánh dấu một quá trình đổi mới của Đảng và Nhà nước đối với công
tác QLĐĐ là: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý” và
“Nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình cá nhân sử dụng ổn định lâu dài”.
Như vậy “chứng thư pháp lý” đó đã xác lập quyền của người sử dụng đất là “chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ” chứ
không phải là một hình thức sở hữu nào khác. Người sử dụng đất hợp pháp sẽ được
cấp GCN và được thực hiện các quyền của mình trên mảnh đất đó trong thời hạn giao
đất và sử dụng đất đúng mục đích.
I.1.1.3 Hệ thống thông tin đất đai (Land information system-LIS):
Hệ thống là một thuật ngữ dùng để chỉ những sự vật (things), hiện tượng hoặc
tình trạng (conditions), những phương thức (methods). Hệ thống nào cũng được cấu
thành bởi 5 thành phần:
+ Đầu vào (Input).
+ Ranh giới (Boundary).
+ Các thành phần: thực thể, đối tượng (Components).
+ Sự tương tác giữa các đối tượng (Interaction).

+ Đầu ra (Out put).
Trong mỗi hệ thống, các thành phần có chức năng khác nhau nhưng khi kết hợp
lại chúng có một chức năng chuyên biệt.
Phân theo chủ thể có 2 loại hệ thống:
+ Hệ thống đóng (Close system): là hệ thống có thể đốn trước kết quả đầu ra
nếu biết đầu vào, vì vậy mà hệ thống này dễ quản lý hơn hệ thống mở.
+ Hệ thống mở (Opened system): là hệ thống khơng thể xác định chính xác
được đầu vào, đầu ra như có thể dự đốn được.
Hệ thống thông tin đất đai là một sự kết hợp về tiềm lực con người và kỹ thuật
cùng với một cơ cấu tổ chức nhằm tạo thông tin hỗ trợ nhu cầu trong công tác quản lý
đất đai. Dữ liệu liên quan đến đất đai có thể tổ chức thành dạng số liệu, hình ảnh, dạng
số, nhật ký hiện trường hoặc ở dạng bản đồ và ảnh hàng không….
I.1.1.4 Dữ liệu và cơ sở dữ liệu
1. Dữ liệu là sự mô tả về sự vật, con người và sự kiện trong thế giới thực mà
chúng ta gặp hằng ngày bằng nhiều cách thể hiện khác nhau như: văn bản (text), số
(number), biểu tượng (symbol); hình ảnh (image), âm thanh (audio), phim ảnh
(video)... Dữ liệu có thể hiểu là một dạng biểu hiện của thông tin. Những ý nghĩa rút ra
từ dữ liệu là thông tin.
Dữ liệu thường được chia làm 2 loại:
 Dữ liệu cơ bản như: chữ số, chữ cái và các ký hiệu đặc biệt.
 Dữ liệu có cấu trúc được xây dựng từ các dữ liệu cơ bản
7


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH: Trần Thu Ngân

2. Cơ sở dữ liệu là một hệ thống các thơng tin có cấu trúc được lưu trữ trên các
thiết bị lưu trữ thông tin thứ cấp (như băng từ, đĩa từ…) để có thể thỏa mãn u cầu

khai thác thơng tin đồng thời của nhiều người sử dụng hay nhiều chương trình ứng
dụng với nhiều mục đích khác nhau.
Các chương trình sử dụng CSDL

Các người dùng sử dụng khai thác CSDL

Máy tính

Đĩa từ
Băng từ
Sơ đồ 1: Sơ đồ tổng quát về một cơ sở dữ liệu
 Đặc điểm của cơ sở dữ liệu:
- Có thể giảm bớt sự dư thừa dữ liệu
- Tránh được tính khơng nhất qn về dữ liệu
- Dữ liệu lưu trữ có thể sử dụng chung
- Có thể bảo đảm sự tuân thủ các tiêu chuẩn thống nhất
- Có thể áp dụng các biện pháp an tồn dữ liệu, chia sẻ quyền sử dụng
- Có thể kiểm sốt toàn vẹn dữ liệu trong các thao tác cập nhật, chỉnh sửa, xóa
(kiểm tra dữ liệu)
 Những vấn đề mà CSDL cần phải giải quyết:
- Tính chủ quyền của dữ liệu: Thể hiện ở phương diện an toàn dữ liệu, khả năng
biểu diễn mỗi liên hệ ngữ nghĩa của dữ liệu và tính chính xác của dữ liệu.
- Người khai thác cơ sở dữ liệu phải cập nhật cho CSDL những thơng tin mới
nhất.
- Tính bảo mật và quyền khai thác thông tin của người sử dụng: Do ưu điểm
CSDL có thể cho nhiều người khai thác đồng thời nên cần phải có một cơ chế bảo mật
phân quyền khai thác CSDL.
- Tranh chấp dữ liệu: khi nhiều người cùng truy nhập CSDL với các mục đích
khác nhau, rất có thể sẽ xảy ra hiện tượng tranh chấp dữ liệu. Do đó, cần có cơ chế ưu
tiên khi truy cập CSDL, cấp quyền ưu tiên cho từng người khai thác.

- Đảm bảo an tồn dữ liệu khi có sự cố: khi CSDL có dung lượng lớn và được
quản lý tập trung, khả năng rủi ro mất dữ liệu rất cao. Các nguyên nhân chính là mất
điện đột ngột hoặc hỏng thiết bị lưu trữ.

8


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH: Trần Thu Ngân

3. Hệ quản trị cơ sở dữ liệu
Hệ quản trị cơ sở dữ liệu (Database Management System - DBMS): là một
phần mềm quản lý cấu trúc của cơ sở dữ liệu và kiểm soát việc truy xuất dữ liệu, bao
gồm các chức năng: tạo và bảo toàn CSDL, cho phép truy xuất CSDL theo thẩm
quyền, phục hồi dữ liệu theo yêu cầu và cập nhật dữ liệu.
Nhiệm vụ chính của một hệ quản trị CSDL là quản lý dữ liệu hiệu quả. Do đó,
một hệ quản trị cơ sở dữ liệu phải thực hiện các chức năng quan trọng nhằm đảm bảo
tính tồn vẹn và nhất quán của dữ liệu trong cơ sở dữ liệu. Hệ quản trị cơ sở dữ liệu có
hai khả năng chính là khả năng quản lý bền vững dữ liệu và khả năng truy xuất một số
lượng lớn dữ liệu một cách hiệu quả.
Đa số hệ quản trị CSDL trên thị trường đều có một đặc điểm chung là sử dụng
ngôn ngữ truy vấn theo cấu trúc mà tiếng Anh gọi là Structured Query Language
(SQL). Các hệ quản trị CSDL phổ biến được nhiều người biết đến là MySQL, Oracle,
PostgreSQL, SQL Server, DB2, Infomix, v.v. Phần lớn các hệ quản trị CSDL kể trên
hoạt động tốt trên nhiều hệ điều hành khác nhau như Linux, Unix và MacOS ngoại trừ
SQL Server của Microsoft chỉ chạy trên hệ điều hành Windows.
Hệ quản trị cơ sở dữ liệu có các chức năng như: quản lý tự điển dữ liệu, quản lý
lưu trữ dữ liệu, quản lý nhập – xuất dữ liệu, quản lý bảo mật dữ liệu, điều khiển truy
xuất nhiều người dùng, quản lý sao lưu và phục hồi CSDL, quản lý sự toàn vẹn dữ

liệu, cung cấp cơ chế truy xuất dữ liệu qua ngôn ngữ truy xuất CSDL và giao diện
(interface) lập trình ứng dụng, cung cấp các thủ tục giao tiếp với CSDL.
I.1.1.5 Cơ sở dữ liệu quản lý đất đai
Cơ sở dữ liệu quản lý đất đai hay cơ sở dữ liệu địa chính là các dữ liệu, thông
tin về thửa đất, chủ sử dụng, mục đích sử dụng, loại đất... được quản lý theo các thửa
đất. Thửa đất được thể hiện như một đối tượng địa lý bằng BĐĐC và các giấy tờ kèm
theo bằng thuộc tính địa chính bao gồm các thơng tin liên quan tới thửa đất như chủ sử
dụng, đăng ký sử dụng, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất…
Cơ sở dữ liệu địa chính bao gồm dữ liệu Bản đồ địa chính và các dữ liệu thuộc
tính địa chính.
1. Cơ sở dữ liệu bản đồ
Dữ liệu bản đồ địa chính được lập để mô tả các yếu tố gồm tự nhiên có liên
quan đến việc sử dụng đất bao gồm các thơng tin:
- Vị trí, hình dạng, kích thước, toạ độ đỉnh thửa, số thứ tự, diện tích, mục đích sử
dụng của các thửa đất;
- Vị trí, hình dạng, diện tích của hệ thống thuỷ văn gồm sơng, ngịi, kênh, rạch,
suối; hệ thống thuỷ lợi gồm hệ thống dẫn nước, đê, đập, cống; hệ thống đường giao
thông gồm đường bộ, đường sắt, cầu và các khu vực đất chưa sử dụng khơng có ranh
giới thửa khép kín;
- Vị trí, tọa độ các mốc giới và đường địa giới hành chính các cấp, mốc giới và
chỉ giới quy hoạch sử dụng đất, mốc giới và ranh giới hành lang bảo vệ an tồn cơng
trình;
- Điểm toạ độ địa chính, địa danh và các ghi chú thuyết minh.

9


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH: Trần Thu Ngân

2. Cơ sở dữ liệu thuộc tính địa chính
Các dữ liệu thuộc tính địa chính được lập để thể hiện nội dung của Sổ mục kê
đất đai, Sổ địa chính và Sổ theo dõi biến động đất đai quy định tại Điều 47 của Luật
Đất đai bao gồm các thông tin:
- Thửa đất gồm mã thửa, diện tích, tình trạng đo đạc lập bản đồ địa chính;
- Các đối tượng có chiếm đất nhưng khơng tạo thành thửa đất (khơng có ranh
giới khép kín trên bản đồ) gồm tên gọi, mã của đối tượng, diên tích của hệ thống thủy
văn, hệ thống thủy lợi, hệ thống đường giao thông và các khu vực đất chưa sử dụng
khơng có ranh giới thửa khép kín;
- Người sử dụng đất hoặc người quản lý đất gồm tên, địa chỉ, thông tin về
chứng minh nhân dân hoặc hộ chiếu, văn bản về việc thành lập tổ chức;
- Tình trạng sử dụng của thửa đất gồm hình thức sử dụng, thời hạn sử dụng,
nguồn gốc sử dụng, những hạn chế về quyền sử dụng đất, số hiệu Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất đã cấp, mục đích sử dụng, giá đất, tài sản gắn liền với đất, nghĩa vụ
tài chính về đất đai;
- Những biến động về sử dụng đất trong quá trình sử dụng gồm những thay đổi
về thửa đất, về người sử dụng đất, về tình trạng sử dụng đất.
I.1.1.6 Giới thiệu về phần mềm ViLIS
 Giới thiệu chung
Năm 2005, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã chính thức giao cho Trung tâm Viễn
Thám tiếp tục thực hiện hoàn thiện, nâng cấp và triển khai áp dụng phần mềm ViLIS
trong lĩnh vực quản lý đất đai. Tên chính thức của phần mềm là Vietnam Land
Information System – ViLIS.
Trong một thời gian triển khai ở nhiều địa phương trên toàn quốc, phần mềm
ViLIS ngày càng hoàn thiện và đáp ứng được những yêu cầu của công tác quản lý đất
đai đặc biệt cho hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất các cấp.
ViLIS đã chứng tỏ là một công cụ thực sự hiệu quả trong quá trình xây dựng cơ
sở dữ liệu đất đai và tạo ra một môi trường mới, hiện đại cho các hoạt động của công
tác quản lý đất đai.

ViLIS không chỉ là một phần mềm chuyên ngành thuần túy mà là một giải
pháp tương đối toàn diện cho mục tiêu hiện đại hóa cơng tác quản lý đất đai ở nước ta.
Giải pháp mà phần mềm hệ thống thông tin đất đai ViLIS đưa ra sẽ được
xem xét một cách tổng thể, trên nhiều khía cạnh khác nhau, cụ thể với các hạng mục
sau:
− Giải pháp kỹ thuật sử dụng các phần mềm công nghệ nền:
 Hệ quản trị cơ sở dữ liệu
 Phần mềm Hệ thống thông tin địa lý
− Giải pháp kỹ thuật về phần cứng:
 Cấu hình phần cứng yêu cầu :Máy tính và các thiết bị ngoại vi, mạng cục bộ
(LAN) , mạng diện rộng (WAN)
10


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH: Trần Thu Ngân

 Giải pháp triển khai đồng bộ trên 4 cấp quản lý nhà nước về đất đai: TW, tỉnh,
huyện, xã.
− Khả năng hỗ trợ công nghệ:
 Đào tạo chuyển giao công nghệ
 Hỗ trợ kỹ thuật
 Nâng cấp hệ thống
− Giải pháp triển khai của phần mềm ViLIS:
 Kinh phí triển khai
 Bản quyền phần mềm
 Đơn vị triển khai: Tiềm lực con người, công nghệ, kinh nghiệm triển khai các
hệ thống lớn và tương tự
 Giải pháp triển khai, thực hiện

 Chức năng của phần mềm ViLIS
ViLIS là một phần mềm hệ thống thông tin đất đai đa mục tiêu, cung cấp đầy đủ
công cụ, chức năng để thực hiện công tác nghiệp vụ chuyên môn của công tác quản lý
đất đai.
ViLIS là một phần mềm bao gồm nhiều môđun, mỗi môđun gồm các chức năng
hỗ trợ một nội dung của công tác QLĐĐ.
- Mơđun quản lý cơ sở tốn học bản đồ, hệ thống lưới tọa độ – độ cao các cấp,
mốc địa giới hành chính.
- Mơđun quản lý cơ sở dữ liệu đất đai: BĐĐC, HSĐC, bản đồ trực ảnh, bản vẽ
kỹ thuật v.v.
- Môđun đăng ký đất đai: quản lý hồ sơ, BĐĐC và kê khai đăng ký, in giấy
chứng nhận QSDĐ, cập nhật và quản lý biến động đất đai.
- Môđun hỗ trợ thống kê, kiểm kê đất đai, tính chất bản đồ hiện trạng sử dụng
đất đai từ BĐĐC.
- Môđun hỗ trợ quản lý quy hoạch đất đai, tính tốn đền bù giải tỏa tái định cư
theo quy hoạch.
- Mơđun trợ giúp quản lý tài chính đất đai
- Môđun quản lý nhà ở và in GCN quyền sử dụng nhà ở và quyền sở hữu đất ở.
- Môđun quản lý hệ thống tài liệu đất đai.
- Trao đổi và đồng bộ dữ liệu giữa các cấp của công tác QLĐĐ.
- Môđun hiển thị, tra cứu và phân phối thông tin đất đai,giao dịch đất đai trên
mạng Internet/ Intranet theo giao diện Web.
- Môđun quản lý các quá trình giao dịch đất đai, hồ sơ đất đai.
Các mơđun của ViLIS đã cung cấp các chức năng giải quyết được nhiều vấn đề
trong công tác quản lý đất đai hiện nay, tạo sự thống nhất từ trên xuống dưới ở các cấp
quản lý. ViLIS liên tục được nâng cấp, cập nhật theo kịp các quy định mới trong công
tác quản lý đất đai ở Việt Nam hiện nay.

11

Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH: Trần Thu Ngân

 Phần mềm ViLIS có các ứng dụng chính như sau
- Quản lý, tích hợp các thơng tin đất đai khác nhau trong cùng một hệ thống
thống nhất: bản đồ, hồ sơ địa chính, thơng tin nhà, quy hoạch, bản đồ ảnh…
- Hỗ trợ đầy đủ các chức năng cần thiết phục vụ cho cơng tác quản lý đất đai.
- ViLIS có 3 phiên bản cho 3 cấp: tỉnh, huyện, xã và cho phép chạy trên mạng
theo mơ hình khách/chủ hoặc chạy trên máy đơn.

Hình 1: Thiết kế tổng thể chức năng phần mềm ViLIS.
 Yêu cầu cài đặt hệ thống
+ Yêu cầu hệ thống đối với máy chủ Server(cấu hình tối thiếu):
 Hệ điều hành Windows Server 2000, 2003, 2005.
 Bộ vi xử lý CPU 32bit: 3Ghz, 1333FSB, Cache 12mb (2 level: 2x6Mb)
 Bộ nhớ Ram: 8Gb (2x4Gb)
 Dung lượng ổ cứng HDD: 320Gb
+ Yêu cầu hệ thống đối với máy trạm PC(cấu hình tối thiếu):
 Hệ điều hành Windows XP, Vista, Windows 7
 Bộ vi xử lý CPU: 1.6 Ghz, 533FSB
 Bộ nhớ Ram: 1Gb
 Dung lượng ổ cứng HDD: 80Gb
+ Yêu cầu hệ thống phụ trợ khác
 Hệ thống mạng LAN, Internet liên kết tất cả các máy sử dụng chương trình :
 Cài đặt các phần mềm ngăn chặn virus như: Kaspersky, Avast, Bkav...
 Máy tính cá nhân cài đặt các phần mềm: MS Office, Microstation, Famis
 Phần mềm Xây dựng Cơ sở dữ liệu Quản lý đấtđai TP.HCM, HCM’s Land
MDP (HoChiMinhCity’s Land Management Database Program )

Tùy theo địa phương ViLIS 2.0 sẽ được đổi tên để thuận tiện cho việc theo dõi và
phân biệt. Đối với các địa bàn ở thành phố Hồ Chí Minh lấy tên phần mềm là HCM’s
Land MDP. Phần mềm HCM’s Land MDP là phương tiện chủ yếu, được sử dụng để
12


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH: Trần Thu Ngân

xây dựng cơ sở dữ liệu quản lý đất đai trong giai đoạn từ khi Nghị định 88/2009/NĐCP được ban hành (từ năm 2009 đến nay).
HCM’s Land MDP được xây dựng và phát triển bởi Trung tâm Cơ sở dữ liệu và
Hệ thống thông tin - Trung tâm Viễn thám Quốc gia - Bộ Tài nguyên và Môi trường.
Phần mềm HCM’s Land MDP là tiền thân của phần mềm viết - vẽ Giấy chứng nhận
2009 được ban hành cùng với Nghị định 88/2009/NĐ-CP và Thông tư 17/2009/TTBTNMT về Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất được Tổng cục quản lý đất đai phát hành trên cả nước với chức
năng chính là phục vụ công tác cấp giấy chứng nhận theo quy định mới.
Tháng 8/2010, HCM’s Land MDP chính thức được nâng cấp và hoàn thiện với
đầy đủ chức năng và tính năng đáp ứng các nghiệp vụ hàng ngày trong công tác quản
lý đất đai trên địa bàn thành phố, gồm các chức năng cơ bản sau: kê khai đăng ký –
cấp giấy chứng nhận, cập nhật – quản lý biến động thường xuyên, thành lập hệ thống
bản đồ chuyên đề, tra cứu – truy xuất thông tin đất đai, quản lý hồ sơ - tác nghiệp theo
quy trình hỗ trợ hiệu quả cơng tác cải cách hành chính trong lĩnh vực quản lý đất đai...
Phần mềm được xây dựng và phát triển dựa trên nền tảng công nghệ sau:
- Xây dựng và phát triển trên nền tảng Microsoft .NET Framework 3.5 của hãng
Microsoft. Bộ cơng cụ lập trình Microsoft Visual Studio 2008 (C#)
- Sử dụng Hệ quản trị cở sở dữ liệu Microsoft SQL Server 2005 của hãng
Microsoft cho việc quản trị và vận hành khối cơ sở dữ liệu thuộc tính về đất đai;
- Các cơng nghệ tiên tiến của hãng ESRI: ArcGIS Engine Runtime 9.3, ArcSde
9.3 để quản lý khối dữ liệu về bản đồ địa chính;

- Sử dụng các thuật tốn mã hóa RSA để bảo tính bảo mật, tính an tồn cho khối
dữ liệu đất đai.
HCM’s Land MDP gồm nhiều Modul chức năng khác nhau, gồm:
- Modul về quản trị admin (dành cho cấp quản trị hệ thống);
- Modul về kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận;
- Modul về quản lý và chỉnh lý biến động hồ sơ;
- Modul về quản lý và chỉnh lý biến động bản đồ;
- Modul về quản lý và vận hành theo quy trình;
- Modul về tra cứu thơng tin hồ sơ, tiến động xử lý hồ sơ qua web.
Về vận hành, HCM’s Land MDP được vận hành trên mạng LAN dưới dạng xử lý
tập trung theo mơ hình máy khách/ máy chủ - Client/Server, cở sở dữ liệu quản lý đất
đai được đặt tập trung trên máy chủ (Server) vận hành qua hệ quản trị cơ sở dữ liệu
Microsoft SQL Server 2005, các máy trạm (Client) kết nối với máy chủ thông qua hệ
thống mạng LAN, truy cập vào máy chủ truy xuất thông tin xử lý và trả lại kết quả về
máy chủ đảm bảo tính thống nhất, bảo mật, an toàn dữ liệu trong suốt quá trình vận
hành hệ thống.
 Phiên bản HCM’s Land MDP Enterprise
Ưu điểm của phiên bản HCM’s Land MDP Enterprise:
- Quản lý CSDL lớn, đa dạng, phù hợp với các đơn vị quản lý dữ liệu thông tin địa lý
(GIS) hoặc triển khai cấp quốc gia.
13


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH: Trần Thu Ngân

- CSDL bản đồ và thuộc tính được lưu trong hệ quản trị CSDL My SQL Server 2005
trên máy chủ đảm bảo tính thống nhất, bảo mật và toàn vẹn dữ liệu.
- Kết nối CSDL bản đồ thông qua công nghệ ArcSDE của hãng ESRI đảm bảo khả

năng tác nghiệp đồng thời với khối lượng dữ liệu lớn.
- Hiển thị, cập nhật bản đồ nhanh, xử lý tập trung theo mơ hình Client/Server, tuân
theo chuẩn quốc tế.
- CSDL được bảo mật tốt nhất bằng thuật toán Transparent Data Encryption.
Một số hạn chế:
- Quản trị CSDL phức tạp, cần cán bộ quản trị hệ thống có trình đơ cao
Bản quyền phần mềm/thư viện kèm theo:
- My SQL Server (bắt buộc)
- ArcGIS Engine Runtime (bắt buộc)
- ArcGIS Engine 3D (tùy chọn)
- ArcGIS Engine Spatial (tùy chọn)

Hình 2: Mơ hình mạng LAN Client/ Server
 Các phần mềm hỗ trợ cho HCM’s Land MDP Enterprise
Phần mềm Microsoft SQL Server 2005: là phần mềm mềm quản trị cơ sở dữ
liệu của Microsoft chỉ cài đặt cho máy chủ - server trên nền hệ điều hành Windows
Server 2000,Windows Server 2003, Windows Server 2005. Tùy điều kiện cụ thể, nếu
không có máy chủ, sử dụng máy tính PC thường làm máy chủ trên nền Windows
Vistar hoặc Windows 7 thì cài đặt SQL Server 2005 bình thường, nếu hệ điều hành là
Windows XP thì bắt buộc phải cài đặt các chương trình Update Windows tương tự như
cài đặt SQL 2005 Express trong chương trình In GCN2009.
Phần mềm ArsSDE: là phần mềm quản trị CSDL bản đồ địa chính qua mạng
nội bộ LAN và mạng Intherner. ArcSDE chỉ cài đặt cho máy chủ Server.
Phần mềm ArcEngine: là phần mềm cho phép người sử dụng thực hiện các
tương tác đến cơ sở dữ liệu bản đồ trên máy chủ Server. ArcEngine cài đặt trên các
máy sử dụng phần mềm ViLIS 2.0, kể cả máy chủ nếu máy chủ cài đặt ViLIS 2.0.
Phần mềm chuyển đổi Gis- Transformation: là phần mềm cài đặt trên máy
chủ và các máy trạm phục vụ chuyển đổi dữ liệu bản đồ địa chính dạng .SHP và .DGN
vào CSDL SDE trên máy chủ theo chuẩn địa chính.
14

Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH: Trần Thu Ngân

Các phần mềm phụ trợ: Microsoft. Net Framework 3.5; các bản Update
Windows (đối với Windows XP)
I.1.2 Cơ sở pháp lý
- Chỉ thị số 58 CT/TW ngày 17/10/2000 của Bộ Chính trị BCH TW về việc đẩy
mạnh ứng dụng và phát triển công nghệ thơng tin phục vụ cơng nghiệp hóa - hiện đại
hóa đất nước
- Thông tư 1990/TT-TCĐC ngày 30 tháng 11 năm 2001 của Tổng cục Địa chính
“Hướng dẫn đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất”
- Quyết định số 81/2001/QĐ – TTg của thủ tướng Chính phủ ngày 24/05/2001 về
việc phê duyệt chương trình hành động triển khai chỉ thị số 58CT/TW của Bộ Chính
Trị.
- Luật đất đai năm 2003 ban hành ngày 26/11/2003
- Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 về thi hành luật đất đai.
- Quyết định 124/2004/QĐ- TTg ngày 08 tháng 07 năm 2004 về việc ban hành
Bảng danh mục và mã số đơn vị hành chính Việt Nam.
- Quyết định 246/2005/QĐ – TTg ngày 06 tháng 10 năm 2005 của Thủ tướng
Chính phủ về việc phê duyệt chiến luợc ứng dụng và phát triển công nghệ thông tin tài
nguyên môi trường đến năm 2015 và định hướng đến năm 2020
- Quyết định 221/QĐ-BTNMT ngày 14/02/2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trường
về việc sử dụng thống nhất phần mềm hệ thống thông tin đất đai (VILIS).
- Thông tư 09/2007/TT-BTNMT ngày 02 tháng 08 năm 2007 về hướng dẫn việc
lập, chỉnh lý ,quản lý hồ sơ địa chính.
- Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19 tháng 10 năm 2009 về việc cấp giấy chứng

nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
- Thông tư 17/2009/TT-BTNMT ngày 21 tháng 10 năm 2009 về việc Quy định về
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất
- Quyết định 19/2009/UBNDTP ngày 25 tháng 02 năm 2009 về việc Quy định về
diện tích đất tối thiểu sau khi tách thửa
- Thông tư 17/2010/TT-BTNMT ngày 04 tháng 10 năm 2010 về việc Quy định kỹ
thuật về chuẩn dữ liệu địa chính.
- Thơng tư 20/2010/TT-BTNMT ngày 22 tháng 10 năm 2010 về việc quy định bổ
sung về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất và hệ thống các văn bản pháp luật hiện hành.
I.1.3 Cơ sở thực tiễn
- ViLIS là sản phẩm đề tài nghiên cứu khoa học cấp nhà nước của Bộ Tài Nguyên
và Môi Trường. ViLIS đang được tiếp tục nâng cấp và hoàn thiện bởi Trung tâm Viễn
thám - Bộ Tài Nguyên và Môi Trường.

15


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH: Trần Thu Ngân

- Phần mềm ViLIS được xây dựng dựa trên các quy định về kê khai đăng ký, lập
Hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. ViLIS là một cơng cụ thực
sự hiệu quả trong q trình xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai và tạo ra một môi trường
mới, hiện đại cho các hoạt động của công tác quản lý đất đai.
- ViLIS được xây dựng dựa trên nền tảng công nghệ hiện đại của hãng ESRI (Mỹ)
quản lý tích hợp cơ sở dữ liệu khơng gian và thuộc tính. ViLIS được xây dựng với rất
nhiều chức năng đảm bảo giải quyết trọn vẹn các vấn đề trong công tác quản lý đất đai

hiện nay, tạo sự thống nhất từ trên xuống dưới ở các cấp quản lý.
 Thực tế ứng dụng ViLIS
Hiện nay ViLIS đã triển khai ở một số tỉnh với những mục đích khác nhau nhưng
vẫn cịn mang tính nhỏ lẻ,chưa đồng bộ.
- Tỉnh Hà Giang: tỉnh miền núi phía Bắc.
- Tỉnh Bình Dương và tỉnh Đồng Nai: tỉnh phát triển công nghiệp, khu cơng
nghiệp.
- Thành phố Hồ Chí Minh, thành phố đơ thị hóa cao, có tính chất phức tạp trong
cơng tác quản lý đất đai, tích hợp thơng tin nhà ở và đất ở, cải cách hành chính trong
quản lý đất đai là nơi thích hợp để triển khai phần mềm ViLIS. Hệ thống quản lý đất
đai được triển khai trên cả 3 cấp, cung cấp thông tin đất đai trên web.
- Tỉnh An Giang và tỉnh Đồng Tháp: đại diện cho các tỉnh có nền kinh tế phát triển
vùng đồng bằng sông Cửu Long.
- Tỉnh Long An: tham gia thực hiện dự án GIS tích hợp (LONGANGIS): dự án
quản lý đất đai với dự án “ Xây dựng hệ thống thông tin địa hình thủy văn cơ bản phục
vụ phịng chống lũ lụt và phát triển kinh tế xã hội.
 Định hướng phát triển phần mềm ViLIS
+ Định hướng mở
Phần mềm ViLIS được đóng gói dưới dạng thư viện COM. Có tính mở cho phép
người sử dụng có thể tái sử dụng. Phần mềm ViLIS có thể cung cấp mã nguồn cho một
số modul liên quan đến phân tích, xử lý dữ liệu dẫn xuất, tổng hợp số liệu, tạo báo cáo
thống kê.
+ Định hướng lớn
- Một hệ thống xây dựng, cập nhật và bảo trì cơ sở dữ liệu đất đai, định hướng
một hệ thống HSĐC số thay thế hệ thống HSĐC trên giấy.
- Một môi trường thống nhất và hiện đại liên kết và hỗ trợ công tác chuyên môn
nghiệp vụ của các bộ phận khác nhau trong hệ thống quản lý Nhà nước về đất đai,
trước tiên là văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất sau đó là Sở Tài ngun và Mơi
trường.
- Tích hợp hợp chặt chẽ với các hệ thống thông tin khác trong lĩnh vực tài

nguyên môi trường.
- Công cụ cung cấp, phân phối thông tin đất đai cho cộng đồng xã hội.

16