Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở từ thực tiễn xét xử của Tòa án nhân dân tại Hà Nội

VIỆN HÀN LÂM
KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM
HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI
---------------

PHẠM THỊ HUYỀN TRANG

GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở TỪ THỰC TIỄN XÉT XỬ
CỦA TOÀ ÁN NHÂN DÂN TẠI HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SỸ LUẬT HỌC

HÀ NỘI, 2018


VIỆN HÀN LÂM
KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM
HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI
---------------

PHẠM THỊ HUYỀN TRANG

GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở TỪ THỰC TIỄN XÉT XỬ
CỦA TOÀ ÁN NHÂN DÂN TẠI HÀ NỘI

Ngành: Luật kinh tế
Mã ngành: 8380107

LUẬN VĂN THẠC SỸ LUẬT HỌC

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC
TS. HỒ NGỌC HIỀN

HÀ NỘI, 2018


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu,
kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất
kì công trình nào khác.
Hà Nôi, tháng

năm 2018

Tác giả luận văn

PHẠM THỊ HUYỀN TRANG


MỤC LỤC

MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1
Chương 1. NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ GIẢI QUYẾT TRANH
CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG ĐẤT Ở ..................................... 7
1.1. Khái niệm, đặc điểm, ý nghĩa và phân loại tranh chấp hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất ở ......................................................................... 7
1.2. Một số vấn đề lý luận về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất ở ....................................................................... 22
Chương 2. CƠ SỞ PHÁP LÝ VÀ THỰC TRẠNG GIẢI QUYẾT

TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG ĐẤT Ở QUA THỰC
TIỄN XÉT XỬ CỦA TÒA ÁN NHÂN DÂN TẠI HÀ NỘI ...................... 39
2.1. Cơ sở pháp lý giải quyết tranh chấp hợp chuyển nhượng quyền sử dụng
đất ở tại Việt Nam ........................................................................................ 39
2.2. Thực trạng giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất ở qua thực tiễn xét xử tại Tòa án nhân dân tại Hà Nội ................. 59
Chương 3. YÊU CẦU VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ GIẢI
QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT Ở TẠI TÒA ÁN Ở VIỆT NAM HIỆN NAY ........................ 67
3.1. Các yêu cầu cơ bản đối với việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất ở tại Tòa án ở Việt Nam hiện nay .................... 67
3.2. Các giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả giải quyết
tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở tại Tòa án nhân
dân ................................................................................................................ 70
KẾT LUẬN .................................................................................................... 79
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ..................................................... 81


BẢNG CHỮ VIẾT TẮT
BLTTDS

Bộ luật Tố tụng dân sự

BLDS

Bộ luật Dân sự

LNƠ

Luật Nhà ở

LKDBĐS

Luật Kinh doanh Bất động sản

TAND

Tòa án nhân dân

UBND

Ủy ban nhân dân

LĐĐ

Luật Đất đai

VADS

Vụ án dân sự

KSV

Kiểm sát viên

VKSNDTC

Viện kiểm sát nhân dân tối cao

TANDTC

Tòa án nhân dân tối cao

TTDS

Tố tụng dân sự


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Tục ngữ có câu “An cư lạc nghiệp”, ý nên có nơi ở ổn định sau đó tính đến
chuyện lập nghiệp. Chính vì lẽ đó mà đất đai trở thành một tài sản có giá trị cao. Việc
chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở diễn ra thường xuyên, liên tục với nhiều hình thức
khác nhau. Từ đó, xảy ra nhiều tranh chấp mà nguyên nhân chủ yếu là: Việc quản lý
đất đai còn nhiều bất cập, các văn bản quy định còn chồng chéo, mâu thuẫn; việc giao
đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tiến hành chậm; việc lấn chiếm đất đai
ngày càng phổ biến nhưng không được ngăn chặn và xử lý kịp thời.
Các dạng tranh chấp đất đai phổ biến trong thực tế là: tranh chấp hợp đồng
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế quyền sử dụng đất; tranh chấp do lấn,
chiếm đất; tranh chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất; tranh chấp đất
đai trong các vụ ly hôn. Trong đó, tranh chấp do mâu thuẫn trong hợp đồng chuyển
nhượng quyền sở hữu diễn ra phổ biến. Việc mua bán chuyển nhượng quyền sử
dụng thường xuyên diễn ra dưới nhiều hình thức. Từ đó cũng này sinh các mâu
thuẫn dẫn đến tranh chấp.
Hệ thống các văn bản pháp luật đất đai ngày càng được sửa đổi, bổ sung và
hoàn thiện bằng chứng là sự ra đời của Luật đất đai năm 2013 (được áp dụng vào
ngày 1/7/2014). Luật đất đai năm 2013 quy định thẩm quyền giải quyết tranh chấp
đất đai cụ thể, tại cơ sở pháp lý để các cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp
đất đai có hiệu quả hơn, khắc phục những nhược điểm về thẩm quyền giải quyết
tranh chấp đất đai được quy định tại Luật đất đai năm 2003, quy định chỉ mới dừng

lại ở mức độ chung chung nên trên thực tế dẫn đến chồng chéo, đùn đẩy giữa Ủy
ban nhân dân và Tòa án nhân dân. Do đó, việc giải quyết tranh chấp đất ở hiện nay
là loại việc khó khăn, phức tạp nhất và là khâu kéo dài thời gian nhiều nhất trong
công tác giải quyết các tranh chấp dân sự nói chung.
Qua khảo sát thực tiễn cho thấy, đa số các vụ tranh chấp hiện nay thường xảy
ra tại giai đoạn tiền tố tụng, thông qua các hình thức thỏa thuận, hòa giải giữa các
bên. Trong một số trường hợp, vụ tranh chấp được thụ lý và giải quyết bởi Tòa án
nhưng như một quy luật tất yếu, các vụ tranh chấp này thường rất phức tạp và việc
giải quyết cũng đặt ra nhiều khó khăn. Với mong muốn tìm hiểu những quy định

1


pháp luật về cách thức, trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp bằng con đường khiếu
kiện hành chính, người viết lựa chọn đề tài “Giải quyết tranh chấp hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở từ thực tiễn xét xử của Tòa án nhân dân tại
Hà Nội” để làm đề tài nghiên cứu cho luận văn tốt nghiệp thạc sĩ của mình.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Cho đến nay, có rất nhiều công trình nghiên cứu khoa học đề cập đến tranh
chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở. Các công trình này cũng đã chỉ
ra nhiều vấn đề tồn tại, vướng mắc của pháp luật, đồng thời cũng đề xuất phương
hướng và giải pháp về hoàn thiện pháp luật cho giải quyết tranh chấp hợp đồng
chuyển nhượng đất ở.
Liên quan đến đề tài, có thể kể đến một số công trình đã được công bố như sau:
Nguyễn Thuỳ Trang,: “Hoàn thiện một số khái niệm liên quan đến hợp đồng
chuyển quyền sử dụng đất ở” – Tạp chí dân chủ pháp luật (2018).
Luận văn thạc sĩ luật học của Nguyễn Thị Thu Hiền (2012): “Pháp luật về
giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất đối với doanh nghiệp ở Việt Nam, Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội”.
Luận văn thạc sĩ luật học của Nguyễn Thu Hoài (2016): “Đánh giá thực trạng
tình hình giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức kinh tế trên địa bàn tỉnh Lạng Sơn” ,

Khoa Luật, Đại học quốc gia Hà Nội.[27]
Luận văn thạc sĩ luật học của Nguyễn Thị Nga (2003): “Xây dựng và hoàn
thiện pháp luật thị trường quyền sử dụng đất ở Việt Nam”.
Luận văn thạc sĩ luật học của Nguyễn Thị Thu Thủy (2004): “Một số vấn đề
về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật Việt Nam”.
Luận án tiến sĩ luật học của Nguyễn Thị Hồng Nhung (2012): “Pháp luật về
chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản”, Đại học Luật
Hà Nội.[37]
Luận văn thạc sĩ luật học Vũ Thị Thanh Thủy (2016): “Pháp luật về hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ thực tiễn tỉnh Hải Dương, Viện Đại học
Mở Hà Nội”.[57]
Doãn Hồng Nhung (2014), Kỹ năng áp dụng pháp luật trong giải quyết tranh
chấp đất đai ở Việt Nam, Nxb Đại học Quốc gia Hà Nội.[36]

2


Luận văn thạc sĩ luật học của tác giả Trần Văn Nam (2016): “Thực tiễn giải
quyết các vụ án tranh chấp đất đai tại Tòa án nhân dân tỉnh Yên Bái”, Học viện
Khoa học xã hội Việt Nam.
Tác giả Nguyễn Văn Hải (2016): “Tranh chấp đất đai nhìn từ thực tiễn những
vụ án có yếu tố nước ngoài”, Tạp chí Tòa án.
Tác giả Ninh Thị Hiền (2016): “Vai trò của Tòa án trong hoạt động điều phối
quyền sử dụng đất tại Việt Nam, Tạp chí Tòa án nhân dân số 21/2016”.[25]
Tác giả Ninh Thị Hiền (2012): “Tranh chấp về quyền sử dụng đất, về tài sản gắn
liền với đất có thuộc quan hệ pháp luật kinh doanh thương mại”, Tạp chí Tòa án nhân
dân số13,7 /2012.
Tác giả Nguyễn Thắng Lợi – Phó Chánh thanh tra Bộ (04/11/2014): “Thực
trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả giải quyết hành chính trong lĩnh vực đất đai”,
web:moj.gov.vn/qt/tintuc/Pages/nghien-cuu-trao-doi

Các công trình nghiên cứu trên đây đã gián tiếp và trực tiếp liên quan đến nội
dung của Luận văn ở những mức độ khác nhau. Các công trình nghiên cứu nêu trên
bước đầu đã làm rõ một số vấn đề liên quan đến giải quyết tranh chấp hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở. Tuy nhiên, chưa có công trình nào nghiên cứu
chuyên sâu và có tính toàn diện các vấn đề về giải quyết tranh chấp hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở từ thực tiễn xét xử của Tòa án nhân dân tại Hà
Nội - một trong những thành phố lớn nhất cả nước với các tranh chấp diễn ra vô
cùng phức tạp, gay gắt. Vì thế, có thể cho rằng đề tài nghiên cứu mà tác giả đã lựa
chọn về chủ đề giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở
từ thực tiễn xét xử của Tòa án nhân dân tại Hà Nội đã đáp ứng được các yêu cầu về
tính thời sự, có ý nghĩa lý luận và thực tiễn hiện nay.
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu
3.1. Mục đích
Mục đích nghiên cứu của đề tài là thông qua việc phân tích, đánh giá quy định
pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở tại
tòa án; phân tích và đánh giá thực tiễn xét xử tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất ở của Tòa án nhân dân tại Hà Nội. Luận văn đề xuất một số phương

3


hướng và giải pháp hoàn thiện quy định của pháp luật hiện hành về giải quyết tranh
chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam hiện nay.
3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu
Để thực hiện được những mục đích nêu trên, nhiệm vụ chính của đề tài này là:
- Phân tích và làm sáng tỏ những vấn đề lý luận pháp lý về tranh chấp hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng
đất ở;
- Phân tích và làm sáng tỏ cơ sở pháp lý và thực tiễn xét xử tranh chấp hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở của Tòa án nhân dân tại Hà Nội;

- Đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về giải quyết tranh chấp
hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở bằng Toà án.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
4.1. Đối tượng nghiên cứu
Luận văn tập trung nghiên cứu những vấn đề lý luận pháp luật vào việc giải
tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở theo thủ tục xét xử sơ thẩm
của Tòa án nhân dân, nghiên cứu thực trạng áp dụng pháp luật về giải quyết tranh chấp
hợp đồng quyền sử dụng đất ở tại Tòa án nhân dân trên địa bàn Hà Nội.
4.2. Phạm vi nghiên cứu
Luận văn này thuộc chuyên ngành luật, nhưng có liên quan đến việc áp dụng
pháp luật tố tụng dân sự và pháp luật nội dung trong việc giải quyết tranh chấp hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo thủ tục xét xử sơ thẩm tại Tòa án nhân dân.
Việc khảo sát và nghiên cứu thực tiễn áp dụng pháp luật trong việc xét xử các
tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở tại Tòa án nhân dân ở Việt
Nam (số liệu minh chứng chủ yếu tham khảo tại thành phố Hà Nội).
Đề tài tập trung nghiên cứu vào những quy định của pháp luật về công tác giải
quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở thuộc thẩm quyền của
Tòa án nhân dân được quy định tại Luật đất đai năm 2013.
Hệ thống các quy phạm pháp luật thực định về giải quyết tranh chấp đất ở nói
chung và giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở tại Toà
án nhân dân Hà Nội từ năm 1986 đến nay.

4


5. Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu
5.1. Phương pháp luận
Luận văn được hoàn thành dựa trên cơ sở phương pháp luận của chủ nghĩa Mác
– Lê nin, quan điểm duy vật biện chứng và duy vật lịch sử, tư tưởng Hồ Chí Minh về
Nhà nước và pháp luật đất đai, về vấn đề cải cách tổ chức và hoạt động của Tòa án

nhân dân và các cơ quan tư pháp trong giai đoạn hiện nay nhằm đáp ứng tốt nhất các
yêu cầu trong cải cách tư pháp. Quan điểm của Đảng Cộng sản Việt Nam về cải cách
tư pháp và chủ yếu là Nghị quyết 49/NQ-TW ngày 02 tháng 6 năm 2005 của Bộ Chính
trị về chiến lược cải cách tư pháp đến năm 2020.
5.2. Phương pháp nghiên cứu
Để giải quyết các vấn đề đặt ra người viết sử dụng phương pháp bình luận, được
sử dụng trong khi nghiên cứu tổng quan những vấn đề lý luận về tranh chấp đất ở;
phương pháp so sánh luật học, phương pháp đánh giá, phân tích, tổng hợp, chứng
minh, thu thập dữ liệu để làm sáng tỏ vấn đề cần nghiên cứu.
6. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của luận văn
6.1. Ý nghĩa lý luận
Kết quả nghiên cứu của luận văn sẽ góp phần bổ sung và phát triển lý luận
phục vụ yêu cầu thực tiễn của việc không ngừng nâng cao chất lượng áp dụng pháp
luật trong hoạt động xét xử nói chung và trong việc giải quyết tranh chấp hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở tại Tòa án nhân dân nói riêng.
6.2. Ý nghĩa thực tiễn
Kết quả nghiên cứu của luận văn có thể làm tư liệu tham khảo phục vụ cho
công tác nghiên cứu giảng dạy nói chung và đào tạo chức danh tư pháp nói riêng.
Nội dung của luận văn cũng có thể góp phần:
- Hoàn thiện khái niệm giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất ở tại Toà án nhân dân Hà Nội; nêu đặc điểm, ý nghĩa và phân
loại giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở;
- Phân tích làm rõ nội dung các quy định của pháp luật dân sự, pháp luật đất
đai, liên quan tới giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
ở tại Toà án nhân dân Hà Nội;

5


- Đánh giá thực trạng các quy định của pháp luật liên quan tới giải quyết tranh

chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở và thực tiễn xét xử tại Toà án nhân
dân Hà Nội;
- Đề xuất những giải pháp cụ thể nhằm hoàn thiện và thực hiện các quy định của
Bộ luật Dân sự năm 2015 (BLDS), Luật Đất đai năm 2013 (LĐĐ) về giải quyết tranh
chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở tại Toà án nhân dân Hà Nội.
7. Cơ cấu của luận văn
Ngoài phần Mở đầu, Kết luận và tài liệu tham khảo, nội dung của luận văn
được thể hiện trong 3 chương:
Chương 1: Những vấn đề lý luận về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển
nhượng đất ở.
Chương 2: Cơ sở pháp lý và thực trạng giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển
nhượng đất ở qua thực tiễn xét xử của tòa án nhân dân tại Hà Nội.
Chương 3: Yêu cầu và giải pháp nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở tại tòa án ở Việt Nam hiện nay.

6


Chương 1
NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP
ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG ĐẤT Ở
1.1. Khái niệm, đặc điểm, ý nghĩa và phân loại tranh chấp hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở
1.1.1. Khái niệm, đặc điểm của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất ở
1.1.1.1. Khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở
Để hiểu rõ hơn về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, trước hết
cần làm rõ một số khái niệm cơ bản như sau: khái niệm đất ở; khái niệm quyền sử
dụng đất ở; khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở.
Về khái niệm đất ở:

Đất ở là đất đai nhưng ở phạm vi hẹp hơn, chỉ áp dụng đối với các loại đất có
mục đích “để ở”. Hiện nay, hầu hết các công trình nghiên cứu khoa học chưa đưa ra
được khái niệm cụ thể về đất ở. Do vậy, khái niệm “đất ở” theo quy định tại pháp
luật đất đai đang được coi là cách hiểu thông dụng nhất hiện nay.
Luật Đất đai năm 2013 chia đất ở thành hai loại: Đất ở tại nông thôn và đất ở
tại đô thị. Đất ở tại nông thôn: “Đất ở do hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng tại
nông thôn gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống,
vườn, ao trong cùng thửa đất thuộc khu dân cư nông thôn, phù hợp với quy hoạch
sử dụng đất, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước
có thẩm quyền phê duyệt”. Đất ở tại đô thị: “1. Đất ở tại đô thị bao gồm đất để xây
dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống, vườn, ao trong cùng một
thửa đất thuộc khu dân cư đô thị, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch
xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. 2. Đất ở tại đô
thị phải bố trí đồng bộ với đất sử dụng cho mục đích xây dựng các công trình công
cộng, công trình sự nghiệp, bảo đảm vệ sinh môi trường và cảnh quan đô thị hiện
đại”. [12]
Khái niệm đất ở được hướng dẫn chi tiết hơn tại Phụ lục số 01 ban hành kèm
theo Thông tư số 28/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi
trường quy định về thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất

7


(thay thế Thông tư số 08/2007/TT-BTNMT ngày 02/8/2007 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường hướng dẫn thực hiện thống kê, kiểm kê đất đai và xây dựng bản đồ hiện
trạng sử dụng đất):
“Đất ở là đất để xây dựng nhà ở, các công trình phục vụ cho đời sống, đất
vườn, ao gắn liền với nhà ở trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư (kể cả trường
hợp vườn, ao gắn liền với nhà ở riêng lẻ) đã được công nhận là đất ở. Đất ở bao
gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị. Trường hợp đất ở có kết hợp sử dụng vào

mục đích sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp (kể cả nhà chung cư có mục đích
hỗn hợp) thì ngoài việc thống kê theo mục đích đất ở phải thống kê cả mục đích phụ
là sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp”.
“Đất ở tại nông thôn là đất ở thuộc phạm vi địa giới hành chính các xã, trừ
đất ở tại đô thị mới đã thực hiện theo quy hoạch phát triển các quận, thành phố, thị
xã, thị trấn nhưng vẫn thuộc xã quản lý”.
“Đất ở tại đô thị là đất ở thuộc phạm vi địa giới hành chính các phường, thị
trấn, kể cả đất ở tại các khu đô thị mới đã thực hiện theo quy hoạch phát triển các
quận, thành phố, thị xã, thị trấn nhưng hiện tại vẫn do xã quản lý”.
Theo Luật Đất đai năm 2013, ngoài đất ở, còn có đất xây dựng khu chung cư
“bao gồm đất để xây dựng nhà chung cư, xây dựng các công trình phục vụ trực tiếp
cho đời sống của những hộ gia đình trong nhà chung cư và các công trình phục vụ
cộng đồng theo quy hoạch xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê
duyệt”. Thực tế hiện nay, đất để xây dựng khu chung cư thường có mục đích sử
dụng hỗn hợp như làm nhà ở, văn phòng, trung tâm thương mại, công trình phục vụ
cộng đồng... Trong đó, diện tích để xây dựng nhà ở chiếm số lượng lớn và theo Luật
Nhà ở năm 2014 [33], thì nhà ở được xây dựng với mục đích để ở và phục vụ nhu
cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân.
Với việc gia tăng dân số và hạn chế về quỹ đất như hiện nay, thì đất ở là một
trong những loại đất được hướng tới để chuyển dịch mục đích sử dụng nhiều nhất.
Nhằm quản lý chặt chẽ sự chuyển dịch mục đích sử dụng đối với đất ở, pháp luật
hiện hành quy định việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất phi nông nghiệp
không phải đất ở sang đất ở là một trong các trường hợp phải được phép của cơ
quan chức năng.[11]

8


* Về khái niệm chuyển nhượng
Ở Việt Nam, trong các giao dịch liên quan đến quyền sở hữu trí tuệ hay lĩnh

vực thể thao, thuật ngữ “chuyển nhượng” cũng được sử dụng phổ biến, ví dụ
“chuyển nhượng cầu thủ”, chuyển nhượng đội bóng”, “chuyển nhượng quyền sở
hữu tác phẩm”, “chuyển nhượng quyền sở hữu nhãn hiệu, thương hiệu, sáng chế...”.
Có ý kiến cho rằng, sở dĩ sử dụng thuật ngữ “chuyển nhượng” vì các giao dịch trên
có những đặc thù riêng, người nhận chuyển nhượng không có toàn quyền định đoạt
đối với đối tượng được chuyển nhượng hoặc đối tượng chuyển nhượng không được
phép mua bán. Tuy nhiên, nếu xét riêng về đối tượng chuyển giao, theo chúng tôi,
sự phân biệt này không chỉ ra được sự khác biệt giữa “mua bán” và “chuyển
nhượng”. Bởi người nhận chuyển nhượng đã có đầy đủ các quyền chiếm hữu, sử
dụng, định đoạt với tài sản. Ví dụ với tài sản là quyền sử dụng đất, người nhận
chuyển nhượng có toàn quyền sử dụng, trao đổi, tặng cho, thừa kế, chuyển nhượng
quyền sử dụng đất. Người chuyển nhượng không còn bất kỳ sự liên hệ nào với tài
sản đã chuyển nhượng và các quyền, nghĩa vụ hay mối liên hệ với chủ sở hữu đất
cũng đã được chuyển giao toàn bộ cho bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Theo chúng tôi, nếu sử dụng thuật ngữ “chuyển nhượng” thay vì “mua bán” vì lý do
chủ sử dụng đất không phải là chủ sở hữu đối với “quyền sử dụng đất”, thì giao dịch
“tặng cho”, thừa kế... quyền sử dụng đất có lẽ cũng cần phải xem xét lại, vì theo
pháp luật dân sự, đây cũng là những quyền năng mà pháp luật quy định dành riêng
cho chủ sở hữu tài sản.
Với những phân tích trên, mặc dù xét về ngữ nghĩa thì “chuyển nhượng” và
“mua bán” được coi là những từ đồng nghĩa, nhưng trong khoa học pháp lý, có sự
phân biệt trong từng bối cảnh hoặc đối tượng. Trên thực tế, với các giao dịch mua
bán tài sản nói chung, các bên có thể lựa chọn tên gọi hợp đồng là “mua bán” hay
“chuyển nhượng”, ví dụ hợp đồng mua bán (chuyển nhượng) xe ô tô, hợp đồng mua
bán (chuyển nhượng) thương hiệu (phân biệt với chuyển nhượng quyền sử dụng
thương hiệu, người chuyển nhượng quyền sử dụng vẫn là chủ sở hữu đối với thương
hiệu đó). Chỉ có duy nhất các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất là không
xuất hiện thuật ngữ “mua bán”. Tuy nhiên, như chúng tôi đã phân tích ở trên, trong
từ điển tiếng Việt và cả các thuật ngữ tương ứng trong tiếng Anh, cho dù sử dụng

9


“chuyển nhượng” hay “mua bán” thì bản chất của giao dịch vẫn là “chuyển quyền
sở hữu”. Do vậy, pháp luật vẫn cần phải giải quyết được tận gốc của vấn đề “chủ sở
hữu đối với quyền sử dụng đất là ai”. Thực tế, thì cơ chế pháp lý, giải quyết tranh
chấp hay các quy định liên quan đối với giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng
đất không có sự khác biệt với giao dịch mua bán tài sản, tức là giao dịch đó vẫn bao
gồm các yếu tố: (i) Chuyển giao tài sản; (ii) Có đền bù; (iii) Người chuyển giao
không còn bất kỳ mối liên hệ nào với tài sản sau khi đã chuyển giao và nhận đền bù.
Về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở: Hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất ở về bản chất chỉ khác biệt so với hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất nói chung ở đối tượng của hợp đồng. Có nghĩa là đối tượng của
hợp đồng này thu hẹp hơn so với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy
nhiên, chính sự khác biệt về đối tượng của hợp đồng đã dẫn đến sự mở rộng hoặc
thu hẹp về chủ thể, quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất ở so với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
1.1.1.2. Đặc điểm của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở có những điểm tương đồng
với hợp đồng mua bán tài sản bởi chúng đều là những quan hệ được điều chỉnh bởi
các quy định của pháp luật dân sự. Thông qua hợp đồng, quyền và nghĩa vụ của các
bên được ghi nhận. Các bên tham gia giao kết hợp đồng đều trên cơ sở tự nguyện,
bình đẳng, quyền của bên này tương ứng với nghĩa vụ của bên kia. Một bên có
nghĩa vụ chuyển giao tài sản (đối với hợp đồng mua bán tài sản thông thường) hoặc
chuyển giao quyền sử dụng đất ở (đối với hợp đồng chuyển nhượng đất ở) và được
nhận một khoản tiền tương ứng với giá trị của tài sản hoặc quyền sử dụng đất ở; bên
còn lại của hợp đồng có nghĩa vụ trả khoản tiền theo đúng thỏa thuận ghi trong hợp
đồng và có quyền nhận tài sản hoặc quyền sử dụng đất ở. Tuy nhiên, xét về bản chất
hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất ở là một loại giao dịch dân sự có những đặc thù
riêng biệt, được thể hiện thông qua các nội dung sau:

Thứ nhất, do đất đai nói chung và đất ở nói riêng là tài sản thuộc sở hữu toàn
dân nên đối tượng của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở là một loại tài
sản đặc biệt được thể hiện dưới dạng “quyền”. Tuy nhiên, nếu như trong hợp đồng
mua bán tài sản thì đối tượng là tài sản thuộc quyền sở hữu của bên bán còn trong

10


hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở thì đối tượng là “quyền sử dụng đất
ở” thuộc quyền sử dụng của bên chuyển nhượng. Điều 4 Luật Đất đai năm 2013
quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và
thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo
quy định của Luật này”, theo đó việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói chung,
chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở nói riêng không chỉ phụ thuộc hoàn toàn theo ý
chí của hai bên tham gia giao kết hợp đồng mà cần phải có các điều kiện chặt chẽ
của Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu.
Thứ hai, hình thức và hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất ở có những đặc trưng riêng so với hợp đồng mua bán tài sản thông thường. Theo
quy định của Bộ luật dân sự năm 2015, hợp đồng mua bán tài sản được thể hiện
bằng lời nói hoặc văn bản và thường có hiệu lực pháp luật ngay khi hai bên cùng ký
kết hợp đồng trừ một số trường hợp theo quy định của pháp luật hợp đồng mua bán
tài sản sẽ có hiệu lực sau khi hoàn tất thủ tục đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm
quyền. Quy định tại khoản 1 Điều 502 BLDS năm 2015: “Hợp đồng về quyền sử
dụng đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ
luật này, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan” và điều
503 BLDS năm 2015: “Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm
đăng ký theo quy định của Luật đất đai”. Đồng thời theo quy định tại khoản 3 Điều
188 Luật Đất đai năm 2013:“Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê
lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất
phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào

sổ địa chính” theo đó, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở bắt buộc phải
được lập theo hình thức văn bản và chỉ có hiệu lực khi hoàn tất thủ tục đăng ký tại
cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Thứ ba, việc thực hiện hợp động chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở được
thực hiện theo trình tự, thủ tục chặt chẽ hơn so với việc thực hiện hợp đồng mua bán
tài sản thông thường. Theo quy định của BLDS năm 2015, các bên tham gia giao
kết hợp đồng được tự do thỏa thuận, thực hiện hợp đồng trên nguyên tắc tự nguyện,
bình đẳng nhằm thỏa mãn quyền và lợi ích hợp pháp của các bên với điều kiện việc
thực hiện hợp đồng đó không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái với đạo

11


đức xã hội, không làm ảnh hưởng đến lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, quyền và
lợi ích hợp pháp của các chủ thể khác. Khoản 2 Điều 501 BLDS năm 2015 quy
định: “Việc thực hiện hợp đồng về quyền sử dụng đất phải đúng trình tự, thủ tục
theo quy định của pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên
quan”, theo đó khi thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, các
bên trong hợp đồng phải tuân thủ chặt chẽ trình tự, thủ tục theo quy định pháp luật.
Thứ tư, theo quy định tại Điều 500 BLDS năm 2015: “Hợp đồng về quyền sử
dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng
đất hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật đất đai cho bên kia; bên kia
thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất”. BLDS năm 2015
không đưa ra khái niệm cụ thể về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tuy
nhiên trên tinh thần quy định tại Điều 697 BLDS năm 2005: “Hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển
nhượng quyền sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho bên nhận
chuyển nhượng, còn bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng theo
quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai” ta có thể hiểu về đối tượng của

hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm đất và quyền sử dụng đất.
Như vậy, là một loại hợp đồng cụ thể của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất nên đối tượng của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở cũng bao gồm
quyền sử dụng đất ở và đất ở theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành.
Trước đây, pháp luật đã quy định cụ thể: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển nhượng quyền sử dụng
đất chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng, còn bên
nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng theo quy định của Bộ luật này
và pháp luật về đất đai.
Bên cạnh đó, các bên trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở
phải thực hiện trách nhiệm, nghĩa vụ trước Nhà nước thông qua việc nộp thuế
chuyển nhượng quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính tại cơ quan Nhà
nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật hiện hành. Đây cũng là một đặc điểm
dùng để phân biệt hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở so với cá hợp đồng

12


mua bán tài sản khác, bởi trong hầu hết các giao dịch mua bán tài sản thông thường trừ
một số loại tài sản cần phải đăng ký quyền sở hữu thì các bên trong hợp đồng không
phải thực hiện bất kỳ nghĩa vụ nào trước Nhà nước, các bên chỉ phải hoàn tất các
nghĩa vụ đã được hai bên thống nhất thỏa thuận trong hợp đồng.
1.1.2. Khái niệm, đặc điểm của tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất ở
1.1.2.1. Khái niệm tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở
Theo Đại từ điển tiếng Việt thì tranh chấp là “Tranh giành nhau một cách
giằng co cái không rõ thuộc bên nào, là sự đấu tranh giằng co khi có ý kiến bất
đồng, thường trong vấn đề quyền lợi giữa hai bên” [63]. Tranh chấp là một hiện
tượng, một hành vi diễn ra phổ biến hàng ngày trong xã hội. Các chủ thể trong quan
hệ tranh chấp đều mong muốn giành được tối đa quyền và lợi ích về phía mình.

Trong đời sống xã hội, tranh chấp hợp đồng là loại tranh chấp dễ gặp nhất trong
giao lưu dân sự. Theo từ điển Luật học: “tranh chấp hợp đồng được hiểu là những
xung đột, bất đồng, mâu thuẫn giữa các bên về giao kết, thực hiện hoặc không thực
hiện cá quyền và nghĩa vụ trong hợp đồng” .[50]
Trong đời sống xã hội, tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất ở là một hiện tượng xã hội phổ biến khi các bên trong hợp đồng chuyển nhượng
được tự do giao dịch nhằm hướng đến quyền và lợi ích hợp pháp của họ. Mỗi chế
độ sở hữu đất đai sẽ chi phối bản chất của của các tranh chấp liên quan đến đất đai.
Trước khi Hiến pháp năm 1980 có hiệu lực, đất đai thuộc sở hữu của nhiều thành
phần kinh kế khác nhau gồm: sở hữu nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu cá nhân về
đất đai. Bởi vậy, tranh chấp liên quan đến việc giao dịch đất đai trong giai đoạn này
rất đa dạng như: tranh chấp về chuyển đổi đất, tranh chấp về tặng cho đất, tranh
chấp về hợp đồng mua bán đất… Như vậy, trước năm 1980 các giao dịch liên quan
đến đất đai được thực hiện giữa bên bán là chủ sở hữu của đất đai nên bản chất của
hợp đồng mua bán đất sẽ tương tự như hợp đồng mua bán tài sản thông thường.
Từ khi Hiến pháp năm 1980 được ban hành và có hiệu lực thì chế độ sở hữu
đất đai đã có sự thay đổi lớn, theo đó: “Đất đai, rừng núi, sông hồ, hầm mỏ, tài
nguyên thiên nhiên trong lòng đất, ở vùng biển và thềm lục địa, các xí nghiệp công
nghiệp, nông nghiệp, lâm nghiệp, ngư nghiệp, thương nghiệp quốc doanh; ngân

13


hàng và tổ chức bảo hiểm; công trình phục vụ lợi ích công cộng; hệ thống đường
sắt, đường bộ, đường sông, đường biển, đường không; đê điều và công trình thuỷ
lợi quan trọng; cơ sở phục vụ quốc phòng; hệ thống thông tin liên lạc, phát thanh,
truyền hình, điện ảnh; cơ sở nghiên cứu khoa học, kỹ thuật, cơ sở văn hoá và xã hội
cùng các tài sản khác mà pháp luật quy định là của Nhà nước - đều thuộc sở hữu
toàn dân” [7] và “Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch chung,
nhằm bảo đảm đất đai được sử dụng hợp lý và tiết kiệm”[14] . Như vậy, đất đai sẽ

thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý, các cá nhân, cơ quan tổ
chức không còn được sở hữu đất đai mà chỉ có quyền sử dụng đất trên cơ sở Nhà
nước giao đất, cho thuê đất và công nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, trong giai
đoạn từ khi Hiến pháp 1980 có hiệu lực đến trước khi Hiến pháp 1992 có hiệu lực
thì Nhà nước chưa có quy định cụ thể về việc nghiêm cấm người được sử dụng đất
được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất nên tranh chấp đất đai trong thời kì
này thường là tranh chấp giữa các cá nhân, cơ quan, tổ chức về quyền quản lý,
quyền sử dụng đất. Theo quy định tại Điều 17 Luật Đât đai năm 1987: “Người được
thừa kế nhà ở hoặc người chưa có chỗ ở, khi được người khác chuyển nhượng nhà
để ở, sau khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền công nhận quyền sở hữu đối
với nhà ở, thì được quyền sử dụng đất ở có ngôi nhà đó”. Tuy nhiên, nhiều trường
hợp hai bên trao đổi chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức chuyển
nhượng nhà ở, tài sản trên đất, thành quả lao động trên đất với nhau. Chính bởi vậy,
mặc dù giai đoạn này không có tranh chấp liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất nói chung, hợp đồng quyền sử dụng đất ở nói riêng nhưng tranh
chấp này sẽ ấn chứa trong các giao dịch khác gắn liền với đất.
Sự ra đời của Hiến pháp năm 1992 và Luật Đất đai năm 1993 đánh dấu một
bước ngoặt lớn khi chính thức ghi nhận quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất
của người sử dụng đất. Quy định này tiếp tục được ghi nhân tại các bản Hiến pháp
và các văn bản quy phạm pháp luật trong giai đoạn tiếp sau. Tuy nhiên, trong các
văn bản luật chuyên ngành điều chỉnh quan hệ đất đai chưa chính thức giải thích
thuật ngữ “tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” cũng như thuật
ngữ “tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở”.

14


Tại khoản 26 Điều 4 Luật Đất đai năm 2003 đưa ra khái niệm chung về tranh
chấp đất đai: “Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền và nghĩa vụ của người sử
dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai”. Tuy nhiên, khái niệm

trên mới chỉ dừng lại việc khái quát về chủ thể trong quan hệ tranh chấp đất đai mà
chưa đi sâu vào bản chất, đặc điểm nội dung của từng loại tranh chấp đất đai. Cũng
có nhiều học giả, nhà nghiên cứu đã đưa ra khái niệm tranh chấp đất đai dưới lăng
kính nghiên cứu của họ. Có người cho rằng: “tranh chấp đất đai là sự bất đồng,
mâu thuẫn hay xung đột về lợi ích, về quyền và nghĩa vụ giữa các chủ thể tham gia
vào quan hệ pháp luật đất đai” [59]. Khái niệm này đã làm rõ được bản chất của
“tranh chấp đất đai” xuất phát từ những mâu thuẫn, xung đột, bất đồng quan điểm
về quyền và lợi ích của các bên tham gia vào quan hệ đất đai. Tranh chấp hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở cũng là một dạng tranh chấp đất đai. Bởi vậy,
tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở là sự bất đồng, mâu thuẫn
hay xung đột bề lợi ích, về quyền và nghĩa vụ giữa các bên trong hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất ở trong việc giao kết, ký kết, thực hiện hợp đồng chuyển
nhượng quyền sở hữu đất ở. Bên cạnh đó, nếu việc chuyển nhượng quyền sử dụng
đất ở giữa bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng có ảnh hưởng đến
quyền và lợi ích hợp pháp của bên thứ ba thì bên thứ ba cũng có thể yêu cầu hủy bỏ
hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở đã được ký kết để bảo vệ quyền lợi
của mình. Vì vậy, mặc dù không phải là một bên trong hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất ở, nhưng người thứ ba có quyền và lợi ích liên quan đến hợp
đồng chuyển nhượng đó cũng có thể trở thành chủ thể trong quan hệ tranh chấp hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở. Nguyên nhân chủ yếu dẫn tới tranh chấp
hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở chính là việc các bên không đạt được
sự thống nhất khi giao kết, thực hiện hợp đồng hoặc một bên không thực hiện, hoặc
thực hiện không đúng các thỏa thuận trong quá trình giao kết, thực hiện hợp đồng
hoặc bên thứ ba liên quan đến giá trị hợp đồng. Có tác giả định nghĩa khái niệm
tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là “sự mâu thuẫn, xung đột
về quyền và nghĩa vụ phát sinh giữa bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất với bên
nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi giao kết và thực hiện hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất hoặc tranh chấp của bên thứ ba, liên quan tới giá trị

15

pháp lý của hợp đồng theo quy định của pháp luật dân sự và luật đất đai" [7]. Ta có
thể nhận thấy khái niệm về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử đất mà
tác giả đã đưa ra khá đầy đủ để nói nên bản chất của quan hệ tranh chấp hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Do hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
ở là một loại hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cụ thể, nên tranh chấp
hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở cũng là một dạng cụ thể của tranh
chấp hợp đồng chuyển nhượng đất. Từ những phân tích trên ta có thể đưa ra khái
niệm về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng đất ở như sau: “tranh chấp hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở là sự bất đồng, mâu thuẫn, xung đột về quyền
và lợi ích giữa các bên trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trong
quá trình giao kết, thực hiện hiện hợp đồng hoặc tranh chấp của bên thứ ba, liên
quan tới giá trị pháp lý của hợp đồng theo quy định của pháp luật hiện hành”.
1.1.2.2. Đặc điểm của tranh chấp hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở
Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở là tranh chấp đất
đai thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án, được quy định tại Khoản 9 Điều 26
BLTTDS năm 2015. Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở có
bản chất là tranh chấp dân sự và có những đặc điểm như sau:
Thứ nhất, về chủ thể của tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất ở phải là người sử dụng đất ở hợp pháp được Nhà nước công nhận quyền sử
dụng đất ở, nhận chuyển quyền sử dụng đất ở hoặc người khác có quyền, nghĩa vụ
liên quan đến thửa đất. Các chủ thể trong quan hệ tranh chấp này có thể là một bên
chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất ở hoặc bên thứ ba liên quan tới giá trị pháp lý của hợp đồng. Do hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một dạng cụ thể của hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất nói chung. Tuy nhiên, đối tượng của hợp đồng này thu hẹp hơn
so với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Chính sự khác biệt về đối
tượng của hợp đồng đã dẫn đến sự mở rộng hoặc thu hẹp về chủ thể, quyền và nghĩa
vụ của các bên trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở so với hợp

đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Nếu tranh chấp không phát sinh giữa các
chủ thể trên thì tranh chấp đó không phải là tranh chấp đất về hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất ở. Ví dụ: tranh chấp phát sinh giữa người sử dụng đất

16


với Cơ quan có thẩm quyền trong việc giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử
dụng đất, thu hồi đất thì đó là tranh chấp về khiếu kiện hành chính.
Thứ hai, về khách thể của quan hệ tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất ở là quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất ở hoặc cả hai.
Do tính chất cố định của đất ở không di dời được, do vậy khác với các hàng hóa
khác thì đất ở cần được đo đạc, lập hồ sơ thửa, đánh số, cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất hợp pháp. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở chủ yếu được tiền
hành thông qua hệ thống giấy tờ, hồ sơ địa chính.
Thứ ba về nội dung của quan hệ tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng đất ở là
sự bất đồng, xung đột, tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở khi giao kết, thực hiện hiện hợp đồng hoặc bên
thứ ba có liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở.
1.1.2.3. Nguyên nhân dẫn đến tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất ở
Trong bối cảnh đất nước đang thực hiện cuộc cách mạng công nghiệp hóa,
hiện đại hóa, phát triển nền kinh tế thị trường thì đất đai nói chung và đất ở đóng vai
trò vô cùng quan trọng đối với việc ổn định xã hội. Các Mác đã viết: “Đất đai là tài
sản mãi mãi với loài người, là điều kiện để sinh tồn, là điều kiện không thể thiếu
được để sản xuất, là tư liệu sản xuất cơ bản trong nông, lâm nghiệp”. Quyền sử
dụng đất ở còn là nguyên liệu đắt giá của thị trường nhà đất, là tài sản quý giá đảm
bảo cho sự an toàn về tài chính và có thể thừa kế cho nhiều thế hệ. Chính vai trò
quan trọng của đất ở đối với sự phát triển kinh tế xã hội đã dẫn đến việc tranh chấp
quyền sử dụng đất ở ngày càng diễn ra phổ biến. Những mâu thuẫn, bất đồng về

quyền và lợi ích của các bên trong quan hệ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất ở sẽ được biểu hiện cụ thể trong từng loại tranh chấp khác nhau với mức độ, tính
chất, phạm vi khác nhau. Dù vậy, các tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất ở cũng gây ra những hậu quả nặng nề ảnh hưởng đến an ninh trật tự an
toàn xã hội, gây mất đoàn kết trong nội bộ dân cư, đồng thời nó khiến cho những
người có liên quan mất nhiều thời gian, công sức để khiếu kiện, giải quyết. Tranh
chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở xảy ra là hậu quả của những
nguyên nhân nhất định, cụ thể là những nguyên nhân chủ yếu sau:

17


* Nguyên nhân khách quan:
- Thứ nhất, bối cảnh lịch sử chi phối là một trong những nguyên nhân dẫn
đến tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở. Những vấn đề mang
tính chất lịch sử như chiến tranh, sự đổi mới về chính sách kinh tế, sự thay đổi về
chế độ sở hữu đất đai trong từng giai đoạn lịch sử đã dẫn đến những tranh chấp đất
đai nói chung, tranh chấp quyền sử dụng đất ở nói riêng với những tính chất phức
tạp, gay gắt và rất khó giải quyết. Theo dòng lịch sử với bao nhiêu biến cố đã xảy
ra, những thay đổi về chủ thể sử dụng đất ở, về ranh giới sử dụng đất đã dẫn đến
nhiều trường hợp khi chủ thể sử dụng đất ở trước đây đi chiến đấu lâu ngày trở về,
đi chạy nạn trở về xảy ra những mâu thuẫn, bất đồng dẫn đến tranh chấp với người
đang chiếm hữu thực tế đất ở thực tế, v.v.
- Thứ hai, sự biến động mạnh mẽ của nền kinh tế xã hội trong những năm
gần đây đặc biệt là sức nóng của thị trường bất động sản cũng là một trong những
nguyên nhân cơ bản dẫn đến tình trạng tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất ở. Đối với các nhà đầu tư thì quyền sử dụng đất ở luôn là một mặt hàng
đem lại lợi nhuận siêu khổng lồ với nguồn cầu dồi dào. Theo đánh giá của một
chuyên gia kinh tế thì trên thực tế, “đất nền dễ đầu tư và có tỷ suất lợi nhuận cao
hơn so với các kênh tài chính khác: vàng, USD, chứng khoán, gửi ngân hàng. Cụ

thể, vàng và USD hiện nay không cho lợi nhuận cao, chứng khoán cần có kiến thức
và phải theo dõi thường xuyên, gửi ngân hàng lãi suất ngày càng thấp dần. Do
không có nhiều sự lựa chọn trong khi nhu cầu đầu tư quá lớn, các dòng tiền nhàn
rỗi đã đua nhau đổ vào săn đất. Dù thời gian qua đất nền đã tăng giá mạnh và bị
đánh giá là sốt ảo, nhưng trong cơn sốt đó, nhu cầu đầu tư là có thật. Chính cơn
khát săn tìm kênh đầu tư siêu lợi nhuận đã thôi thúc người dân tìm đến đất nền, bất
chấp giá ngày càng đắt” [23]. Chính bởi vậy, thị trường bất động sản nói chung và
thị trường chuyển quyền sử dụng đất ở nói riêng luôn có một sức hút vô hình không
chỉ đối với những người trong giới kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản. Đã có
nhiều hành vi của các cá nhân, tổ chức bất chấp quy định của pháp luật để đầu cơ
trục lợi, mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trá hình, gây lũng đoạn thị
trường thông qua các hành vi cụ thể như: việc ký thực hiện hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất ở bất hợp pháp được “che đậy”, “biến tướng” bởi các

18


hình thức trá hình, những “tiểu xảo tinh vi như: “hợp đồng góp vốn”; “hợp đồng
vay vốn”; “hợp đồng chuyển nhượng vốn và quyền thực hiện dự án đầu tư”.v.v.
Sự phát triển của nền kinh tế thị trường một mặt đã đã tạo ra sự phát triển
ngoạn mục của đất nước, thúc đẩy quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa một cách
toàn diện đất nước. Tuy nhiên, bên cạnh mặt tích cực thì cơ chế thị trường cũng
đem đến những mặt trái tiêu cực và cũng là một trong những nguyên nhân làm phát
sinh tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở ngày càng cao trong
bộ phận dân cư. Bùng nổ dân số kéo theo nhu cầu sở hữu nhà ở và quyền sử dụng
đất ở tăng cao cũng là một nguyên nhân dẫn đến nguy cơ xảy ra tranh chấp hợp
dồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở. Dân số không ngừng tăng cao, tốc độ đô
thị hóa diễn ra khá mạnh mẽ ở hầu hết các địa phương trên toàn quốc dẫn đến sự
lệch pha về cung cầu chỗ ở trên thị trường bất động sản. Nhu cầu sử dụng đất ở
ngày càng tăng dẫn đến đất đai ngày càng có giá trị. Ngoài ra, chỉ cần một con

đường mới mở, một dự án phát triển công nghiệp chuẩn bị được triển khai lập tức
giá đất khu vực đó tăng lên gấp hàng chục lần, từ đó đã khiến cho nhu cầu chuyển
nhượng quyền sử dụng đất ở ngày càng gia tăng kéo theo những nguy cơ về mâu
thuẫn, xung đột lợi ích giữa các chủ thể tham gia giao dịch.
- Thứ ba, văn bản quy phạm pháp luật về đất đai qua các thời kỳ lịch sử do
các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền khác nhau ban hành không những nhiều về số
lượng mà còn có sự không thống nhất, đồng bộ về mặt nội dung. Ví dụ như theo
Hiến pháp năm 1959 thì ở nước ta có ba hình thức sở hữu đất đai là sở hữu Nhà
nước, sở hữu cá nhân và sở hữu tập thể. Do đó, việc mua bán chuyển nhượng đất
đai được phép thực hiện, không bị cấm. Thời kỳ sau Hiến pháp năm 1980 cho đến
trước khi Luật Đất đai năm 1993 ra đời Nhà nước trở thành đại diện duy nhất của
chủ sở hữu đối với đất đai. Pháp luật về đất đai nghiêm cấm việc mua bán, chuyển
nhượng dưới mọi hình thức. Kể từ khi có Luật Đất đai 1993 ra đời và đặc biệt Luật
Đất đai năm 2013 có hiệu lực thì đất đai vẫn thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước
đại diện chủ sở hữu nhưng người sử dụng đất lại được phép thực hiện đầy đủ các
quyền của người sở hữu đối với đất đai mà mình đang sử dụng, quyền sử dụng đất
đai trở thành một loại hàng hóa. Chính sự thiếu đồng bộ này nên thực tế quan hệ đất

19


đai nảy sinh qua các thời kỳ là rất phức tạp, khi phát sinh tranh chấp thì không biết
phải áp dụng văn bản quy phạm pháp luật nào để giải quyết.
* Nguyên nhân chủ quan
- Từ thành thị đến nông thôn, từ đồng bằng đến miền núi cao, đất đai ngày
càng có giá nên có những vụ chỉ cần vài chục, vài trăm, thậm chí vài mét vuông đất,
anh em trong nhà cũng kéo nhau ra tòa giải quyết dẫn đến tình cảm nhiều gia đình
rạn nứt nghiêm trọng, ảnh hưởng đến tình đoàn kết, an ninh trật tự, an toàn xã hội
trong bộ phận quần chúng nhân dân.
Nguyên nhân gia tăng số vụ tranh chấp đất đai còn do trình độ dân trí ngày

một nâng lên. Khi đó, người dân bắt đầu quay lại xem xét những thủ tục, quan hệ
pháp lý, hợp đồng dân sự cũ được xác lập trước đó không đúng quy định để khởi
kiện giành lại quyền lợi cho mình.
Ngoài những nguyên nhân trên thì công tác tuyên truyền phổ biến pháp luật
đất đai chưa được phổ biến sâu rộng trong nhân dân. Do đó, một bộ phận nhân dân
ý thức pháp luật chưa cao, chưa tuân thủ nghiêm chỉnh các quy định của pháp luật
chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trái pháp
luật hoặc vi phạm các quy định về thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất trái
pháp luật hoặc vi phạm các quy định về thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất
diễn ra khá phổ biến. Trong cơ chế thị trường quyền sử dụng đất là tài sản có giá trị
cao nên nhiều người lợi dụng kẽ hở, lách luật, đòi lại nhà đất đã bán … cũng trở
thành một trong những nguyên nhân làm cho tranh chấp đất đai phát sinh và trở nên
gay gắt.
1.1.3. Phân loại tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở
1.1.3.1. Ý nghĩa của việc phân loại tranh chấp chuyển nhượng quyền sử
dụng đất ở
Trong xã hội hiện nay, tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất ở là một dạng tranh chấp đất đai phổ biến, phức tạp nhất hiện nay bởi giá trị của
các bản hợp đồng thường rất lớn, và tranh chấp xảy ra trên khắp lãnh thổ Việt Nam.
Việc phân loại tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở sẽ giúp
Tòa án xác định được yêu cầu giải quyết của các bên từ đó xác định thời hiệu khởi
kiển, đồng thời là cơ sở để xác định trình tự, thủ tục và đường lối giải quyết tranh

20