Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở từ thực tiễn xét xử của tòa án nhân dân tại hà nội

VIỆN HÀN LÂM
KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM
HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

PHẠM THỊ HUYỀN TRANG

GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở TỪ THỰC TIỄN XÉT XỬ
CỦA TOÀ ÁN NHÂN DÂN TẠI HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SỸ LUẬT HỌC

HÀ NỘI,
2018


VIỆN HÀN LÂM
KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM
HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

PHẠM THỊ HUYỀN TRANG

GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở TỪ THỰC TIỄN XÉT XỬ
CỦA TOÀ ÁN NHÂN DÂN TẠI HÀ NỘI

Ngành: Luật kinh tế
Mã ngành: 8380107

LUẬN VĂN THẠC SỸ LUẬT HỌC

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC
TS. HỒ NGỌC HIỀN


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu, kết quả
nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kì công trình nào
khác.

Hà Nôi, tháng năm 2018
Tác giả luận văn

PHẠM THỊ HUYỀN TRANG


MỤC LỤC

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
BẢNG CHỮ VIẾT TẮT
BLTTDS
Bộ luật Tố tụng dân sự
BLDS

Bộ luật Dân sự

LNƠ

Luật Nhà ở

LKDBĐS

Luật Kinh doanh Bất động sản

TAND
UBND

Tòa án nhân dân
Ủy ban nhân dân

LĐĐ

Luật Đất đai

VADS
KSV

Vụ án dân sự
Kiểm sát viên

VKSNDTC

Viện kiểm sát nhân dân tối cao

TANDTC

Tòa án nhân dân tối cao

TTDS

Tố tụng dân sự

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Tục ngữ có câu “An cư lạc nghiệp”, ý nên có nơi ở ổn định sau đó tính đến chuyện
lập nghiệp. Chính vì lẽ đó mà đất đai trở thành một tài sản có giá trị cao. Việc chuyển
nhượng quyền sử dụng đất ở diễn ra thường xuyên, liên tục với nhiều hình thức khác nhau.
Từ đó, xảy ra nhiều tranh chấp mà nguyên nhân chủ yếu là: Việc quản lý đất đai còn nhiều
bất cập, các văn bản quy định còn chồng chéo, mâu thuẫn; việc giao đất và cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất tiến hành chậm; việc lấn chiếm đất đai ngày càng phổ biến nhưng
không được ngăn chặn và xử lý kịp thời.
Các dạng tranh chấp đất đai phổ biến trong thực tế là: tranh chấp hợp đồng chuyển
đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế quyền sử dụng đất; tranh chấp do lấn, chiếm đất;
tranh chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất; tranh chấp đất đai trong các vụ ly
hôn. Trong đó, tranh chấp do mâu thuẫn trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu diễn
ra phổ biến. Việc mua bán chuyển nhượng quyền sử dụng thường xuyên diễn ra dưới nhiều
hình thức. Từ đó cũng này sinh các mâu thuẫn dẫn đến tranh chấp.
Hệ thống các văn bản pháp luật đất đai ngày càng được sửa đổi, bổ sung và hoàn
thiện bằng chứng là sự ra đời của Luật đất đai năm 2013 (được áp dụng vào ngày 1/7/2014).
Luật đất đai năm 2013 quy định thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai cụ thể, tại cơ sở
pháp lý để các cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai có hiệu quả hơn, khắc
phục những nhược điểm về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai được quy định tại Luật
đất đai năm 2003, quy định chỉ mới dừng lại ở mức độ chung chung nên trên thực tế dẫn
đến chồng chéo, đùn đẩy giữa Ủy ban nhân dân và Tòa án nhân dân. Do đó, việc giải quyết
tranh chấp đất ở hiện nay là loại việc khó khăn, phức tạp nhất và là khâu kéo dài thời gian
nhiều nhất trong công tác giải quyết các tranh chấp dân sự nói chung.
Qua khảo sát thực tiễn cho thấy, đa số các vụ tranh chấp hiện nay thường xảy ra tại
giai đoạn tiền tố tụng, thông qua các hình thức thỏa thuận, hòa giải giữa các bên. Trong một
số trường hợp, vụ tranh chấp được thụ lý và giải quyết bởi Tòa án nhưng như một quy luật
tất yếu, các vụ tranh chấp này thường rất phức tạp và việc giải quyết cũng đặt ra nhiều khó

khăn. Với mong muốn tìm hiểu những quy định pháp luật về cách thức, trình tự, thủ tục giải
quyết tranh chấp bằng con đường khiếu kiện hành chính, người viết lựa chọn đề tài “Giải
quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở từ thực tiễn xét xử

5


của Tòa án nhân dân tại Hà Nội" để làm đề tài nghiên cứu cho luận văn tốt nghiệp thạc sĩ
của mình.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Cho đến nay, có rất nhiều công trình nghiên cứu khoa học đề cập đến tranh chấp
hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở. Các công trình này cũng đã chỉ ra nhiều vấn
đề tồn tại, vướng mắc của pháp luật, đồng thời cũng đề xuất phương hướng và giải pháp về
hoàn thiện pháp luật cho giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng đất ở.
Liên quan đến đề tài, có thể kể đến một số công trình đã được công bố như sau:
Nguyễn Thuỳ Trang,: “Hoàn thiện một số khái niệm liên quan đến hợp đồng chuyển
quyền sử dụng đất ở” - Tạp chí dân chủ pháp luật (2018).
Luận văn thạc sĩ luật học của Nguyễn Thị Thu Hiền (2012): “Pháp luật về giao đất,
cho thuê đất, thu hồi đất đối với doanh nghiệp ở Việt Nam, Khoa Luật - Đại học Quốc gia
Hà Nội”.
Luận văn thạc sĩ luật học của Nguyễn Thu Hoài (2016): “Đánh giá thực trạng tình
hình giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức kinh tế trên địa bàn tỉnh Lạng Sơn” , Khoa Luật,
Đại học quốc gia Hà Nội. [27]
Luận văn thạc sĩ luật học của Nguyễn Thị Nga (2003): “Xây dựng và hoàn thiện
pháp luật thị trường quyền sử dụng đất ở Việt Nam ”.
Luận văn thạc sĩ luật học của Nguyễn Thị Thu Thủy (2004): “Một số vấn đề về
chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật Việt Nam”.
Luận án tiến sĩ luật học của Nguyễn Thị Hồng Nhung (2012): “Pháp luật về chuyển
nhượng quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản”, Đại học Luật Hà Nội. [37]
Luận văn thạc sĩ luật học Vũ Thị Thanh Thủy (2016): “Pháp luật về hợp đồng

chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ thực tiễn tỉnh Hải Dương, Viện Đại học Mở Hà Nội”.
[57]
Doãn Hồng Nhung (2014), Kỹ năng áp dụng pháp luật trong giải quyết tranh chấp
đất đai ở Việt Nam, Nxb Đại học Quốc gia Hà Nội.[36]
Luận văn thạc sĩ luật học của tác giả Trần Văn Nam (2016): “Thực tiễn giải quyết
các vụ án tranh chấp đất đai tại Tòa án nhân dân tỉnh Yên Bái”, Học viện Khoa học xã hội
Việt Nam.

6


Tác giả Nguyễn Văn Hải (2016): “Tranh chấp đất đai nhìn từ thực tiễn những vụ án
có yếu tố nước ngoài”, Tạp chí Tòa án.
Tác giả Ninh Thị Hiền (2016): “Vai trò của Tòa án trong hoạt động điều phối quyền
sử dụng đất tại Việt Nam, Tạp chí Tòa án nhân dân số 21/2016”.[25]
Tác giả Ninh Thị Hiền (2012): “Tranh chấp về quyền sử dụng đất, về tài sản gắn
liền với đất có thuộc quan hệ pháp luật kinh doanh thương mại”, Tạp chí Tòa án nhân dân
số13,7 /2012.
Tác giả Nguyễn Thắng Lợi - Phó Chánh thanh tra Bộ (04/11/2014): “Thực trạng và
giải pháp nâng cao hiệu quả giải quyết hành chính trong lĩnh vực đất đai”,
web:moj.gov.vn/qt/tintuc/Pages/nghien-cuu-trao-doi
Các công trình nghiên cứu trên đây đã gián tiếp và trực tiếp liên quan đến nội dung
của Luận văn ở những mức độ khác nhau. Các công trình nghiên cứu nêu trên bước đầu đã
làm rõ một số vấn đề liên quan đến giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất ở. Tuy nhiên, chưa có công trình nào nghiên cứu chuyên sâu và có tính toàn
diện các vấn đề về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở từ
thực tiễn xét xử của Tòa án nhân dân tại Hà Nội - một trong những thành phố lớn nhất cả
nước với các tranh chấp diễn ra vô cùng phức tạp, gay gắt. Vì thế, có thể cho rằng đề tài
nghiên cứu mà tác giả đã lựa chọn về chủ đề giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất ở từ thực tiễn xét xử của Tòa án nhân dân tại Hà Nội đã đáp ứng

được các yêu cầu về tính thời sự, có ý nghĩa lý luận và thực tiễn hiện nay.
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu
3.1. Mục đích
Mục đích nghiên cứu của đề tài là thông qua việc phân tích, đánh giá quy định pháp
luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở tại tòa án; phân
tích và đánh giá thực tiễn xét xử tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở
của Tòa án nhân dân tại Hà Nội. Luận văn đề xuất một số phương hướng và giải pháp hoàn
thiện quy định của pháp luật hiện hành về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam hiện nay.
3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu
Để thực hiện được những mục đích nêu trên, nhiệm vụ chính của đề tài này là:

7


- Phân tích và làm sáng tỏ những vấn đề lý luận pháp lý về tranh chấp hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng đất ở;
- Phân tích và làm sáng tỏ cơ sở pháp lý và thực tiễn xét xử tranh chấp hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở của Tòa án nhân dân tại Hà Nội;
- Đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở bằng Toà án.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
4.1. Đối tượng nghiên cứu
Luận văn tập trung nghiên cứu những vấn đề lý luận pháp luật vào việc giải tranh
chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở theo thủ tục xét xử sơ thẩm của Tòa án
nhân dân, nghiên cứu thực trạng áp dụng pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng quyền
sử dụng đất ở tại Tòa án nhân dân trên địa bàn Hà Nội.
4.2. Phạm vi nghiên cứu
Luận văn này thuộc chuyên ngành luật, nhưng có liên quan đến việc áp dụng pháp
luật tố tụng dân sự và pháp luật nội dung trong việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển

nhượng quyền sử dụng đất theo thủ tục xét xử sơ thẩm tại Tòa án nhân dân.
Việc khảo sát và nghiên cứu thực tiễn áp dụng pháp luật trong việc xét xử các tranh
chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở tại Tòa án nhân dân ở Việt Nam (số
liệu minh chứng chủ yếu tham khảo tại thành phố Hà Nội).
Đề tài tập trung nghiên cứu vào những quy định của pháp luật về công tác giải
quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở thuộc thẩm quyền của Tòa
án nhân dân được quy định tại Luật đất đai năm 2013.
Hệ thống các quy phạm pháp luật thực định về giải quyết tranh chấp đất ở nói
chung và giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở tại Toà án
nhân dân Hà Nội từ năm 1986 đến nay.
5. Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu
5.1. Phương pháp luận
Luận văn được hoàn thành dựa trên cơ sở phương pháp luận của chủ nghĩa Mác Lê nin, quan điểm duy vật biện chứng và duy vật lịch sử, tư tưởng Hồ Chí Minh về Nhà
nước và pháp luật đất đai, về vấn đề cải cách tổ chức và hoạt động của Tòa án nhân dân và

8


các cơ quan tư pháp trong giai đoạn hiện nay nhằm đáp ứng tốt nhất các yêu cầu trong cải
cách tư pháp. Quan điểm của Đảng Cộng sản Việt Nam về cải cách tư pháp và chủ yếu là
Nghị quyết 49/NQ-TW ngày 02 tháng 6 năm 2005 của Bộ Chính trị về chiến lược cải cách
tư pháp đến năm 2020.
5.2. Phương pháp nghiên cứu
Để giải quyết các vấn đề đặt ra người viết sử dụng phương pháp bình luận, được sử
dụng trong khi nghiên cứu tổng quan những vấn đề lý luận về tranh chấp đất ở; phương
pháp so sánh luật học, phương pháp đánh giá, phân tích, tổng hợp, chứng minh, thu thập dữ
liệu để làm sáng tỏ vấn đề cần nghiên cứu.
6. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của luận văn
6.1. Ý nghĩa lý luận
Kết quả nghiên cứu của luận văn sẽ góp phần bổ sung và phát triển lý luận phục vụ

yêu cầu thực tiễn của việc không ngừng nâng cao chất lượng áp dụng pháp luật trong hoạt
động xét xử nói chung và trong việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất ở tại Tòa án nhân dân nói riêng.
6.2. Ý nghĩa thực tiễn
Kết quả nghiên cứu của luận văn có thể làm tư liệu tham khảo phục vụ cho công tác
nghiên cứu giảng dạy nói chung và đào tạo chức danh tư pháp nói riêng. Nội dung của luận
văn cũng có thể góp phần:
- Hoàn thiện khái niệm giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất ở tại Toà án nhân dân Hà Nội; nêu đặc điểm, ý nghĩa và phân loại giải quyết tranh
chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở;
- Phân tích làm rõ nội dung các quy định của pháp luật dân sự, pháp luật đất đai,
liên quan tới giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở tại Toà án
nhân dân Hà Nội;
- Đánh giá thực trạng các quy định của pháp luật liên quan tới giải quyết tranh
chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở và thực tiễn xét xử tại Toà án nhân dân
Hà Nội;

9


- Đề xuất những giải pháp cụ thể nhằm hoàn thiện và thực hiện các quy định của
Bộ luật Dân sự năm 2015 (BLDS), Luật Đất đai năm 2013 (LĐĐ) về giải quyết tranh chấp
hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở tại Toà án nhân dân Hà Nội.
7. Cơ cấu của luận văn
Ngoài phần Mở đầu, Kết luận và tài liệu tham khảo, nội dung của luận văn được thể
hiện trong 3 chương:
Chương 1: Những vấn đề lý luận về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng
đất ở.
Chương 2: Cơ sở pháp lý và thực trạng giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển
nhượng đất ở qua thực tiễn xét xử của tòa án nhân dân tại Hà Nội.

Chương 3: Yêu cầu và giải pháp nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp
hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở tại tòa án ở Việt Nam hiện
nay.

10


Chương 1
NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG
CHUYỂN NHƯỢNG ĐẤT Ở
1.1. Khái niệm, đặc điểm, ý nghĩa và phân loại tranh chấp hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất ở
1.1.1. Khái niệm, đặc điểm của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất ở
1.1.11. Khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở
Để hiểu rõ hơn về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, trước hết cần làm
rõ một số khái niệm cơ bản như sau: khái niệm đất ở; khái niệm quyền sử dụng đất ở; khái
niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở.
Về khái niệm đất ở:
Đất ở là đất đai nhưng ở phạm vi hẹp hơn, chỉ áp dụng đối với các loại đất có mục
đích “để ở”. Hiện nay, hầu hết các công trình nghiên cứu khoa học chưa đưa ra được khái
niệm cụ thể về đất ở. Do vậy, khái niệm “đất ở” theo quy định tại pháp luật đất đai đang
được coi là cách hiểu thông dụng nhất hiện nay.
Luật Đất đai năm 2013 chia đất ở thành hai loại: Đất ở tại nông thôn và đất ở tại
đô thị. Đất ở tại nông thôn: “Đất ở do hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng tại nông thôn
gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống, vườn, ao trong cùng
thửa đất thuộc khu dân cư nông thôn, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây
dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt”. Đất ở
tại đô thị: “1. Đất ở tại đô thị bao gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình
phục vụ đời sống, vườn, ao trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư đô thị, phù hợp với

quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm
quyền phê duyệt. 2. Đất ở tại đô thị phải bố trí đồng bộ với đất sử dụng cho mục đích xây
dựng các công trình công cộng, công trình sự nghiệp, bảo đảm vệ sinh môi trường và cảnh
quan đô thị hiện đại”. [12]
Khái niệm đất ở được hướng dẫn chi tiết hơn tại Phụ lục số 01 ban hành kèm theo
Thông tư số 28/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy
định về thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất (thay thế Thông tư số


08/2007/TT-BTNMT ngày 02/8/2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn thực
hiện thống kê, kiểm kê đất đai và xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất):
“Đất ở là đất để xây dựng nhà ở, các công trình phục vụ cho đời sống, đất vườn, ao
gắn liền với nhà ở trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư (kể cả trường hợp vườn, ao gắn
liền với nhà ở riêng lẻ) đã được công nhận là đất ở. Đất ở bao gồm đất ở tại nông thôn, đất ở
tại đô thị. Trường hợp đất ở có kết hợp sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh phi nông
nghiệp (kể cả nhà chung cư có mục đích hỗn hợp) thì ngoài việc thống kê theo mục đích đất
ở phải thống kê cả mục đích phụ là sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp”.
“Đất ở tại nông thôn là đất ở thuộc phạm vi địa giới hành chính các xã, trừ đất ở tại
đô thị mới đã thực hiện theo quy hoạch phát triển các quận, thành phố, thị xã, thị trấn nhưng
vẫn thuộc xã quản lý”.
“Đất ở tại đô thị là đất ở thuộc phạm vi địa giới hành chính các phường, thị trấn, kể
cả đất ở tại các khu đô thị mới đã thực hiện theo quy hoạch phát triển các quận, thành phố,
thị xã, thị trấn nhưng hiện tại vẫn do xã quản lý”.
Theo Luật Đất đai năm 2013, ngoài đất ở, còn có đất xây dựng khu chung cư “bao
gồm đất để xây dựng nhà chung cư, xây dựng các công trình phục vụ trực tiếp cho đời sống
của những hộ gia đình trong nhà chung cư và các công trình phục vụ cộng đồng theo quy
hoạch xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt”. Thực tế hiện nay, đất
để xây dựng khu chung cư thường có mục đích sử dụng hỗn hợp như làm nhà ở, văn phòng,
trung tâm thương mại, công trình phục vụ cộng đồng... Trong đó, diện tích để xây dựng nhà
ở chiếm số lượng lớn và theo Luật Nhà ở năm 2014 [33], thì nhà ở được xây dựng với mục

đích để ở và phục vụ nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân.
Với việc gia tăng dân số và hạn chế về quỹ đất như hiện nay, thì đất ở là một trong
những loại đất được hướng tới để chuyển dịch mục đích sử dụng nhiều nhất. Nhằm quản lý
chặt chẽ sự chuyển dịch mục đích sử dụng đối với đất ở, pháp luật hiện hành quy định việc
chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất phi nông nghiệp không phải đất ở sang đất ở là một
trong các trường hợp phải được phép của cơ quan chức năng .[11]
* về khái niệm chuyển nhượng
Ở Việt Nam, trong các giao dịch liên quan đến quyền sở hữu trí tuệ hay lĩnh vực thể
thao, thuật ngữ “chuyển nhượng” cũng được sử dụng phổ biến, ví dụ “chuyển nhượng cầu


thủ”, chuyển nhượng đội bóng”, “chuyển nhượng quyền sở hữu tác phẩm”, “chuyển nhượng
quyền sở hữu nhãn hiệu, thương hiệu, sáng chế...”. Có ý kiến cho rằng, sở dĩ sử dụng thuật
ngữ “chuyển nhượng” vì các giao dịch trên có những đặc thù riêng, người nhận chuyển
nhượng không có toàn quyền định đoạt đối với đối tượng được chuyển nhượng hoặc đối
tượng chuyển nhượng không được phép mua bán. Tuy nhiên, nếu xét riêng về đối tượng
chuyển giao, theo chúng tôi, sự phân biệt này không chỉ ra được sự khác biệt giữa “mua
bán” và “chuyển nhượng”. Bởi người nhận chuyển nhượng đã có đầy đủ các quyền chiếm
hữu, sử dụng, định đoạt với tài sản. Ví dụ với tài sản là quyền sử dụng đất, người nhận
chuyển nhượng có toàn quyền sử dụng, trao đổi, tặng cho, thừa kế, chuyển nhượng quyền sử
dụng đất. Người chuyển nhượng không còn bất kỳ sự liên hệ nào với tài sản đã chuyển
nhượng và các quyền, nghĩa vụ hay mối liên hệ với chủ sở hữu đất cũng đã được chuyển
giao toàn bộ cho bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Theo chúng tôi, nếu sử dụng
thuật ngữ “chuyển nhượng” thay vì “mua bán” vì lý do chủ sử dụng đất không phải là chủ
sở hữu đối với “quyền sử dụng đất”, thì giao dịch “tặng cho”, thừa kế... quyền sử dụng đất
có lẽ cũng cần phải xem xét lại, vì theo pháp luật dân sự, đây cũng là những quyền năng mà
pháp luật quy định dành riêng cho chủ sở hữu tài sản.
Với những phân tích trên, mặc dù xét về ngữ nghĩa thì “chuyển nhượng” và “mua
bán” được coi là những từ đồng nghĩa, nhưng trong khoa học pháp lý, có sự phân biệt trong
từng bối cảnh hoặc đối tượng. Trên thực tế, với các giao dịch mua bán tài sản nói chung, các

bên có thể lựa chọn tên gọi hợp đồng là “mua bán” hay “chuyển nhượng”, ví dụ hợp đồng
mua bán (chuyển nhượng) xe ô tô, hợp đồng mua bán (chuyển nhượng) thương hiệu (phân
biệt với chuyển nhượng quyền sử dụng thương hiệu, người chuyển nhượng quyền sử dụng
vẫn là chủ sở hữu đối với thương hiệu đó). Chỉ có duy nhất các giao dịch liên quan đến
quyền sử dụng đất là không xuất hiện thuật ngữ “mua bán”. Tuy nhiên, như chúng tôi đã
phân tích ở trên, trong từ điển tiếng Việt và cả các thuật ngữ tương ứng trong tiếng Anh, cho
dù sử dụng “chuyển nhượng” hay “mua bán” thì bản chất của giao dịch vẫn là “chuyển
quyền sở hữu”. Do vậy, pháp luật vẫn cần phải giải quyết được tận gốc của vấn đề “chủ sở
hữu đối với quyền sử dụng đất là ai”. Thực tế, thì cơ chế pháp lý, giải quyết tranh chấp hay
các quy định liên quan đối với giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có sự
khác biệt với giao dịch mua bán tài sản, tức là giao dịch đó vẫn bao gồm các yếu tố: (i)


Chuyển giao tài sản; (ii) Có đền bù; (iii) Người chuyển giao không còn bất kỳ mối liên hệ
nào với tài sản sau khi đã chuyển giao và nhận đền bù.
Về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở: Hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất ở về bản chất chỉ khác biệt so với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
nói chung ở đối tượng của hợp đồng. Có nghĩa là đối tượng của hợp đồng này thu hẹp hơn
so với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, chính sự khác biệt về đối
tượng của hợp đồng đã dẫn đến sự mở rộng hoặc thu hẹp về chủ thể, quyền và nghĩa vụ của
các bên trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở so với hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất.
11.1.2. Đặc điểm của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở có những điểm tương đồng với hợp
đồng mua bán tài sản bởi chúng đều là những quan hệ được điều chỉnh bởi các quy định của
pháp luật dân sự. Thông qua hợp đồng, quyền và nghĩa vụ của các bên được ghi nhận. Các
bên tham gia giao kết hợp đồng đều trên cơ sở tự nguyện, bình đẳng, quyền của bên này
tương ứng với nghĩa vụ của bên kia. Một bên có nghĩa vụ chuyển giao tài sản (đối với hợp
đồng mua bán tài sản thông thường) hoặc chuyển giao quyền sử dụng đất ở (đối với hợp
đồng chuyển nhượng đất ở) và được nhận một khoản tiền tương ứng với giá trị của tài sản

hoặc quyền sử dụng đất ở; bên còn lại của hợp đồng có nghĩa vụ trả khoản tiền theo đúng
thỏa thuận ghi trong hợp đồng và có quyền nhận tài sản hoặc quyền sử dụng đất ở. Tuy
nhiên, xét về bản chất hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất ở là một loại giao dịch dân sự có
những đặc thù riêng biệt, được thể hiện thông qua các nội dung sau:
Thứ nhất, do đất đai nói chung và đất ở nói riêng là tài sản thuộc sở hữu toàn dân
nên đối tượng của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở là một loại tài sản đặc biệt
được thể hiện dưới dạng “quyền”. Tuy nhiên, nếu như trong hợp đồng mua bán tài sản thì
đối tượng là tài sản thuộc quyền sở hữu của bên bán còn trong hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất ở thì đối tượng là “quyền sử dụng đất ở” thuộc quyền sử dụng của bên
chuyển nhượng. Điều 4 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân
do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất
cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này ”, theo đó việc chuyển nhượng quyền sử
dụng đất nói chung, chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở nói riêng không chỉ phụ thuộc


hoàn toàn theo ý chí của hai bên tham gia giao kết hợp đồng mà cần phải có các điều kiện
chặt chẽ của Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu.
Thứ hai, hình thức và hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở có
những đặc trưng riêng so với hợp đồng mua bán tài sản thông thường. Theo quy định của
Bộ luật dân sự năm 2015, hợp đồng mua bán tài sản được thể hiện bằng lời nói hoặc văn
bản và thường có hiệu lực pháp luật ngay khi hai bên cùng ký kết hợp đồng trừ một số
trường hợp theo quy định của pháp luật hợp đồng mua bán tài sản sẽ có hiệu lực sau khi
hoàn tất thủ tục đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Quy định tại khoản 1 Điều
502 BLDS năm 2015: “Hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo
hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai và quy định khác của
pháp luật có liên quan” và điều 503 BLDS năm 2015: “Việc chuyển quyền sử dụng đất có
hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký theo quy định của Luật đất đai”. Đồng thời theo quy định
tại khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013: “Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê,
cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng
đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ

địa chính” theo đó, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở bắt buộc phải được lập
theo hình thức văn bản và chỉ có hiệu lực khi hoàn tất thủ tục đăng ký tại cơ quan nhà nước
có thẩm quyền.
Thứ ba, việc thực hiện hợp động chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở được thực
hiện theo trình tự, thủ tục chặt chẽ hơn so với việc thực hiện hợp đồng mua bán tài sản
thông thường. Theo quy định của BLDS năm 2015, các bên tham gia giao kết hợp đồng
được tự do thỏa thuận, thực hiện hợp đồng trên nguyên tắc tự nguyện, bình đẳng nhằm thỏa
mãn quyền và lợi ích hợp pháp của các bên với điều kiện việc thực hiện hợp đồng đó không
vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái với đạo đức xã hội, không làm ảnh hưởng đến
lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ thể khác. Khoản 2
Điều 501 BLDS năm 2015 quy định: “Việc thực hiện hợp đồng về quyền sử dụng đất phải
đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật
có liên quan ”, theo đó khi thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, các
bên trong hợp đồng phải tuân thủ chặt chẽ trình tự, thủ tục theo quy định pháp luật.


Thứ tư, theo quy định tại Điều 500 BLDS năm 2015: “Hợp đồng về quyền sử dụng
đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng,
cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc thực hiện quyền
khác theo quy định của Luật đất đai cho bên kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo
hợp đồng với người sử dụng đất”. BLDS năm 2015 không đưa ra khái niệm cụ thể về hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tuy nhiên trên tinh thần quy định tại Điều 697
BLDS năm 2005: “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các
bên, theo đó bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng đất
cho bên nhận chuyển nhượng, còn bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển
nhượng theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai” ta có thể hiểu về đối tượng
của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm đất và quyền sử dụng đất. Như
vậy, là một loại hợp đồng cụ thể của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nên đối
tượng của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở cũng bao gồm quyền sử dụng đất
ở và đất ở theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành.

Trước đây, pháp luật đã quy định cụ thể: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyển
giao đất và quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng, còn bên nhận chuyển nhượng
trả tiền cho bên chuyển nhượng theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai.
Bên cạnh đó, các bên trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở phải thực
hiện trách nhiệm, nghĩa vụ trước Nhà nước thông qua việc nộp thuế chuyển nhượng quyền
sử dụng đất, lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền theo quy
định của pháp luật hiện hành. Đây cũng là một đặc điểm dùng để phân biệt hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở so với cá hợp đồng mua bán tài sản khác, bởi trong hầu
hết các giao dịch mua bán tài sản thông thường trừ một số loại tài sản cần phải đăng ký
quyền sở hữu thì các bên trong hợp đồng không phải thực hiện bất kỳ nghĩa vụ nào trước
Nhà nước, các bên chỉ phải hoàn tất các nghĩa vụ đã được hai bên thống nhất thỏa thuận
trong hợp đồng.
1.1.2. Khái niệm, đặc điểm của tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất ở


1.1.21. Khái niệm tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở Theo
Đại từ điển tiếng Việt thì tranh chấp là “Tranh giành nhau một cách giằng co cái không rõ
thuộc bên nào, là sự đấu tranh giằng co khi có ý kiến bất đồng, thường trong vấn đề quyền
lợi giữa hai bên” [63]. Tranh chấp là một hiện tượng, một hành vi diễn ra phổ biến hàng
ngày trong xã hội. Các chủ thể trong quan hệ tranh chấp đều mong muốn giành được tối đa
quyền và lợi ích về phía mình. Trong đời sống xã hội, tranh chấp hợp đồng là loại tranh
chấp dễ gặp nhất trong giao lưu dân sự. Theo từ điển Luật học: “tranh chấp hợp đồng được
hiểu là những xung đột, bất đồng, mâu thuẫn giữa các bên về giao kết, thực hiện hoặc
không thực hiện cá quyền và nghĩa vụ trong hợp đồng” .[50]
Trong đời sống xã hội, tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở là
một hiện tượng xã hội phổ biến khi các bên trong hợp đồng chuyển nhượng được tự do giao
dịch nhằm hướng đến quyền và lợi ích hợp pháp của họ. Mỗi chế độ sở hữu đất đai sẽ chi
phối bản chất của của các tranh chấp liên quan đến đất đai. Trước khi Hiến pháp năm 1980

có hiệu lực, đất đai thuộc sở hữu của nhiều thành phần kinh kế khác nhau gồm: sở hữu nhà
nước, sở hữu tập thể, sở hữu cá nhân về đất đai. Bởi vậy, tranh chấp liên quan đến việc giao
dịch đất đai trong giai đoạn này rất đa dạng như: tranh chấp về chuyển đổi đất, tranh chấp
về tặng cho đất, tranh chấp về hợp đồng mua bán đất... Như vậy, trước năm 1980 các giao
dịch liên quan đến đất đai được thực hiện giữa bên bán là chủ sở hữu của đất đai nên bản
chất của hợp đồng mua bán đất sẽ tương tự như hợp đồng mua bán tài sản thông thường.
Từ khi Hiến pháp năm 1980 được ban hành và có hiệu lực thì chế độ sở hữu đất đai
đã có sự thay đổi lớn, theo đó: “Đất đai, rừng núi, sông hồ, hầm mỏ, tài nguyên thiên nhiên
trong lòng đất, ở vùng biển và thềm lục địa, các xí nghiệp công nghiệp, nông nghiệp, lâm
nghiệp, ngư nghiệp, thương nghiệp quốc doanh; ngân hàng và tổ chức bảo hiểm; công trình
phục vụ lợi ích công cộng; hệ thống đường sắt, đường bộ, đường sông, đường biển, đường
không; đê điều và công trình thuỷ lợi quan trọng; cơ sở phục vụ quốc phòng; hệ thống
thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, điện ảnh; cơ sở nghiên cứu khoa học, kỹ thuật,
cơ sở văn hoá và xã hội cùng các tài sản khác mà pháp luật quy định là của Nhà nước - đều
thuộc sở hữu toàn dân” [7] và “Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch chung,
nhằm bảo đảm đất đai được sử dụng hợp lý và tiết kiệm”[14] . Như vậy, đất đai sẽ thuộc sở
hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý, các cá nhân, cơ quan tổ chức không còn


được sở hữu đất đai mà chỉ có quyền sử dụng đất trên cơ sở Nhà nước giao đất, cho thuê đất
và công nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, trong giai đoạn từ khi Hiến pháp 1980 có hiệu
lực đến trước khi Hiến pháp 1992 có hiệu lực thì Nhà nước chưa có quy định cụ thể về việc
nghiêm cấm người được sử dụng đất được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất nên
tranh chấp đất đai trong thời kì này thường là tranh chấp giữa các cá nhân, cơ quan, tổ chức
về quyền quản lý, quyền sử dụng đất. Theo quy định tại Điều 17 Luật Đât đai năm 1987:
“Người được thừa kế nhà ở hoặc người chưa có chỗ ở, khi được người khác chuyển nhượng
nhà để ở, sau khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền công nhận quyền sở hữu đối với
nhà ở, thì được quyền sử dụng đất ở có ngôi nhà đô’". Tuy nhiên, nhiều trường hợp hai bên
trao đổi chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức chuyển nhượng nhà ở, tài sản
trên đất, thành quả lao động trên đất với nhau. Chính bởi vậy, mặc dù giai đoạn này không

có tranh chấp liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói chung, hợp
đồng quyền sử dụng đất ở nói riêng nhưng tranh chấp này sẽ ấn chứa trong các giao dịch
khác gắn liền với đất.
Sự ra đời của Hiến pháp năm 1992 và Luật Đất đai năm 1993 đánh dấu một bước
ngoặt lớn khi chính thức ghi nhận quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người sử
dụng đất. Quy định này tiếp tục được ghi nhân tại các bản Hiến pháp và các văn bản quy
phạm pháp luật trong giai đoạn tiếp sau. Tuy nhiên, trong các văn bản luật chuyên ngành
điều chỉnh quan hệ đất đai chưa chính thức giải thích thuật ngữ “tranh chấp hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất” cũng như thuật ngữ “tranh chấp hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất ở”.
Tại khoản 26 Điều 4 Luật Đất đai năm 2003 đưa ra khái niệm chung về tranh chấp
đất đai: “Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất
giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai ”. Tuy nhiên, khái niệm trên mới chỉ dừng lại
việc khái quát về chủ thể trong quan hệ tranh chấp đất đai mà chưa đi sâu vào bản chất, đặc
điểm nội dung của từng loại tranh chấp đất đai. Cũng có nhiều học giả, nhà nghiên cứu đã
đưa ra khái niệm tranh chấp đất đai dưới lăng kính nghiên cứu của họ. Có người cho rằng:
“tranh chấp đất đai là sự bất đồng, mâu thuẫn hay xung đột về lợi ích, về quyền và nghĩa
vụ giữa các chủ thể tham gia vào quan hệ pháp luật đất đai" [59]. Khái niệm này đã làm rõ
được bản chất của “tranh chấp đất đai” xuất phát từ những mâu thuẫn, xung đột, bất đồng


quan điểm về quyền và lợi ích của các bên tham gia vào quan hệ đất đai. Tranh chấp hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở cũng là một dạng tranh chấp đất đai. Bởi vậy,
tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở là sự bất đồng, mâu thuẫn hay
xung đột bề lợi ích, về quyền và nghĩa vụ giữa các bên trong hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất ở trong việc giao kết, ký kết, thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền
sở hữu đất ở. Bên cạnh đó, nếu việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở giữa bên chuyển
nhượng và bên nhận chuyển nhượng có ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của bên
thứ ba thì bên thứ ba cũng có thể yêu cầu hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất ở đã được ký kết để bảo vệ quyền lợi của mình. Vì vậy, mặc dù không phải là một bên

trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, nhưng người thứ ba có quyền và lợi
ích liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng đó cũng có thể trở thành chủ thể trong quan hệ
tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở. Nguyên nhân chủ yếu dẫn tới
tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở chính là việc các bên không đạt
được sự thống nhất khi giao kết, thực hiện hợp đồng hoặc một bên không thực hiện, hoặc
thực hiện không đúng các thỏa thuận trong quá trình giao kết, thực hiện hợp đồng hoặc bên
thứ ba liên quan đến giá trị hợp đồng. Có tác giả định nghĩa khái niệm tranh chấp hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất là “sự mâu thuẫn, xung đột về quyền và nghĩa vụ phát
sinh giữa bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất với bên nhận chuyển nhượng quyền sử
dụng đất khi giao kết và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc tranh
chấp của bên thứ ba, liên quan tới giá trị pháp lý của hợp đồng theo quy định của pháp luật
dân sự và luật đất đai” [7], Ta có thể nhận thấy khái niệm về tranh chấp hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử đất mà tác giả đã đưa ra khá đầy đủ để nói nên bản chất của quan hệ tranh
chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Do hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất ở là một loại hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cụ thể, nên tranh chấp
hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở cũng là một dạng cụ thể của tranh chấp hợp
đồng chuyển nhượng đất. Từ những phân tích trên ta có thể đưa ra khái niệm về tranh chấp
hợp đồng chuyển nhượng đất ở như sau: “tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất ở là sự bất đồng, mâu thuẫn, xung đột về quyền và lợi ích giữa các bên trong hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trong quá trình giao kết, thực hiện hiện hợp đồng


hoặc tranh chấp của bên thứ ba, liên quan tới giá trị pháp lý của hợp đồng theo quy định
của pháp luật hiện hành
1.1.2.2. Đặc điểm của tranh chấp hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở Tranh
chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở là tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền
giải quyết của Tòa án, được quy định tại Khoản 9 Điều 26 BLTTDS năm 2015. Tranh chấp
hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở có bản chất là tranh chấp dân sự và có những
đặc điểm như sau:
Thứ nhất, về chủ thể của tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở

phải là người sử dụng đất ở hợp pháp được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở, nhận
chuyển quyền sử dụng đất ở hoặc người khác có quyền, nghĩa vụ liên quan đến thửa đất.
Các chủ thể trong quan hệ tranh chấp này có thể là một bên chuyển nhượng, bên nhận
chuyển nhượng của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở hoặc bên thứ ba liên
quan tới giá trị pháp lý của hợp đồng. Do hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là
một dạng cụ thể của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói chung. Tuy nhiên, đối
tượng của hợp đồng này thu hẹp hơn so với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Chính sự khác biệt về đối tượng của hợp đồng đã dẫn đến sự mở rộng hoặc thu hẹp về chủ
thể, quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở so
với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Nếu tranh chấp không phát sinh giữa các
chủ thể trên thì tranh chấp đó không phải là tranh chấp đất về hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất ở. Ví dụ: tranh chấp phát sinh giữa người sử dụng đất với Cơ quan có
thẩm quyền trong việc giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất thì
đó là tranh chấp về khiếu kiện hành chính.
Thứ hai, về khách thể của quan hệ tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất ở là quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất ở hoặc cả hai. Do tính chất cố
định của đất ở không di dời được, do vậy khác với các hàng hóa khác thì đất ở cần được đo
đạc, lập hồ sơ thửa, đánh số, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp. Việc chuyển
nhượng quyền sử dụng đất ở chủ yếu được tiền hành thông qua hệ thống giấy tờ, hồ sơ địa
chính.
Thứ ba về nội dung của quan hệ tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng đất ở là sự bất
đồng, xung đột, tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng chuyển nhượng


quyền sử dụng đất ở khi giao kết, thực hiện hiện hợp đồng hoặc bên thứ ba có liên quan đến
hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở.
1.1.23. Nguyên nhân dẫn đến tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất ở
Trong bối cảnh đất nước đang thực hiện cuộc cách mạng công nghiệp hóa, hiện đại
hóa, phát triển nền kinh tế thị trường thì đất đai nói chung và đất ở đóng vai trò vô cùng

quan trọng đối với việc ổn định xã hội. Các Mác đã viết: “Đất đai là tài sản mãi mãi với loài
người, là điều kiện để sinh tồn, là điều kiện không thể thiếu được để sản xuất, là tư liệu sản
xuất cơ bản trong nông, lâm nghiệp”. Quyền sử dụng đất ở còn là nguyên liệu đắt giá của thị
trường nhà đất, là tài sản quý giá đảm bảo cho sự an toàn về tài chính và có thể thừa kế cho
nhiều thế hệ. Chính vai trò quan trọng của đất ở đối với sự phát triển kinh tế xã hội đã dẫn
đến việc tranh chấp quyền sử dụng đất ở ngày càng diễn ra phổ biến. Những mâu thuẫn, bất
đồng về quyền và lợi ích của các bên trong quan hệ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất ở sẽ được biểu hiện cụ thể trong từng loại tranh chấp khác nhau với mức độ, tính
chất, phạm vi khác nhau. Dù vậy, các tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất ở cũng gây ra những hậu quả nặng nề ảnh hưởng đến an ninh trật tự an toàn xã hội, gây
mất đoàn kết trong nội bộ dân cư, đồng thời nó khiến cho những người có liên quan mất
nhiều thời gian, công sức để khiếu kiện, giải quyết. Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất ở xảy ra là hậu quả của những nguyên nhân nhất định, cụ thể là những
nguyên nhân chủ yếu sau:
* Nguyên nhân khách quan:
- Thứ nhất, bối cảnh lịch sử chi phối là một trong những nguyên nhân dẫn đến tranh
chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở. Những vấn đề mang tính chất lịch sử
như chiến tranh, sự đổi mới về chính sách kinh tế, sự thay đổi về chế độ sở hữu đất đai trong
từng giai đoạn lịch sử đã dẫn đến những tranh chấp đất đai nói chung, tranh chấp quyền sử
dụng đất ở nói riêng với những tính chất phức tạp, gay gắt và rất khó giải quyết. Theo dòng
lịch sử với bao nhiêu biến cố đã xảy ra, những thay đổi về chủ thể sử dụng đất ở, về ranh
giới sử dụng đất đã dẫn đến nhiều trường hợp khi chủ thể sử dụng đất ở trước đây đi chiến
đấu lâu ngày trở về, đi chạy nạn trở về xảy ra những mâu thuẫn, bất đồng dẫn đến tranh
chấp với người đang chiếm hữu thực tế đất ở thực tế, v.v.


- Thứ hai, sự biến động mạnh mẽ của nền kinh tế xã hội trong những năm gần đây
đặc biệt là sức nóng của thị trường bất động sản cũng là một trong những nguyên nhân cơ
bản dẫn đến tình trạng tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở. Đối với
các nhà đầu tư thì quyền sử dụng đất ở luôn là một mặt hàng đem lại lợi nhuận siêu khổng

lồ với nguồn cầu dồi dào. Theo đánh giá của một chuyên gia kinh tế thì trên thực tế, “đất
nền dễ đầu tư và có tỷ suất lợi nhuận cao hơn so với các kênh tài chính khác: vàng, USD,
chứng khoán, gửi ngân hàng. Cụ thể, vàng và USD hiện nay không cho lợi nhuận cao,
chứng khoán cần có kiến thức và phải theo dõi thường xuyên, gửi ngân hàng lãi suất ngày
càng thấp dần. Do không có nhiều sự lựa chọn trong khi nhu cầu đầu tư quá lớn, các dòng
tiền nhàn rỗi đã đua nhau đổ vào săn đất. Dù thời gian qua đất nền đã tăng giá mạnh và bị
đánh giá là sốt ảo, nhưng trong cơn sốt đó, nhu cầu đầu tư là có thật. Chính cơn khát săn
tìm kênh đầu tư siêu lợi nhuận đã thôi thúc người dân tìm đến đất nền, bất chấp giá ngày
càng đắt" [23]. Chính bởi vậy, thị trường bất động sản nói chung và thị trường chuyển
quyền sử dụng đất ở nói riêng luôn có một sức hút vô hình không chỉ đối với những người
trong giới kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản. Đã có nhiều hành vi của các cá nhân, tổ
chức bất chấp quy định của pháp luật để đầu cơ trục lợi, mua bán, chuyển nhượng quyền sử
dụng đất ở trá hình, gây lũng đoạn thị trường thông qua các hành vi cụ thể như: việc ký thực
hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở bất hợp pháp được “che đậy”, “biến
tướng” bởi các hình thức trá hình, những “tiểu xảo tinh vi như: “hợp đồng góp vốn”; “hợp
đồng vay vốn”; “hợp đồng chuyển nhượng vốn và quyền thực hiện dự án đầu tư”.v.v.
Sự phát triển của nền kinh tế thị trường một mặt đã đã tạo ra sự phát triển ngoạn
mục của đất nước, thúc đẩy quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa một cách toàn diện đất
nước. Tuy nhiên, bên cạnh mặt tích cực thì cơ chế thị trường cũng đem đến những mặt trái
tiêu cực và cũng là một trong những nguyên nhân làm phát sinh tranh chấp hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở ngày càng cao trong bộ phận dân cư. Bùng nổ dân số
kéo theo nhu cầu sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tăng cao cũng là một nguyên nhân
dẫn đến nguy cơ xảy ra tranh chấp hợp dồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở. Dân số
không ngừng tăng cao, tốc độ đô thị hóa diễn ra khá mạnh mẽ ở hầu hết các địa phương trên
toàn quốc dẫn đến sự lệch pha về cung cầu chỗ ở trên thị trường bất động sản. Nhu cầu sử
dụng đất ở ngày càng tăng dẫn đến đất đai ngày càng có giá trị. Ngoài ra, chỉ cần một con


đường mới mở, một dự án phát triển công nghiệp chuẩn bị được triển khai lập tức giá đất
khu vực đó tăng lên gấp hàng chục lần, từ đó đã khiến cho nhu cầu chuyển nhượng quyền

sử dụng đất ở ngày càng gia tăng kéo theo những nguy cơ về mâu thuẫn, xung đột lợi ích
giữa các chủ thể tham gia giao dịch.
- Thứ ba, văn bản quy phạm pháp luật về đất đai qua các thời kỳ lịch sử do các cơ
quan Nhà nước có thẩm quyền khác nhau ban hành không những nhiều về số lượng mà còn
có sự không thống nhất, đồng bộ về mặt nội dung. Ví dụ như theo Hiến pháp năm 1959 thì ở
nước ta có ba hình thức sở hữu đất đai là sở hữu Nhà nước, sở hữu cá nhân và sở hữu tập
thể. Do đó, việc mua bán chuyển nhượng đất đai được phép thực hiện, không bị cấm. Thời
kỳ sau Hiến pháp năm 1980 cho đến trước khi Luật Đất đai năm 1993 ra đời Nhà nước trở
thành đại diện duy nhất của chủ sở hữu đối với đất đai. Pháp luật về đất đai nghiêm cấm
việc mua bán, chuyển nhượng dưới mọi hình thức. Kể từ khi có Luật Đất đai 1993 ra đời và
đặc biệt Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực thì đất đai vẫn thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà
nước đại diện chủ sở hữu nhưng người sử dụng đất lại được phép thực hiện đầy đủ các
quyền của người sở hữu đối với đất đai mà mình đang sử dụng, quyền sử dụng đất đai trở
thành một loại hàng hóa. Chính sự thiếu đồng bộ này nên thực tế quan hệ đất đai nảy sinh
qua các thời kỳ là rất phức tạp, khi phát sinh tranh chấp thì không biết phải áp dụng văn bản
quy phạm pháp luật nào để giải quyết.
* Nguyên nhân chủ quan
- Từ thành thị đến nông thôn, từ đồng bằng đến miền núi cao, đất đai ngày càng có
giá nên có những vụ chỉ cần vài chục, vài trăm, thậm chí vài mét vuông đất, anh em trong
nhà cũng kéo nhau ra tòa giải quyết dẫn đến tình cảm nhiều gia đình rạn nứt nghiêm trọng,
ảnh hưởng đến tình đoàn kết, an ninh trật tự, an toàn xã hội trong bộ phận quần chúng nhân
dân.
Nguyên nhân gia tăng số vụ tranh chấp đất đai còn do trình độ dân trí ngày một
nâng lên. Khi đó, người dân bắt đầu quay lại xem xét những thủ tục, quan hệ pháp lý, hợp
đồng dân sự cũ được xác lập trước đó không đúng quy định để khởi kiện giành lại quyền lợi
cho mình.
Ngoài những nguyên nhân trên thì công tác tuyên truyền phổ biến pháp luật đất đai
chưa được phổ biến sâu rộng trong nhân dân. Do đó, một bộ phận nhân dân ý thức pháp luật

chưa cao, chưa tuân thủ nghiêm chỉnh các quy định của pháp luật chuyển nhượng quyền sử
dụng đất. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trái pháp luật hoặc vi phạm các quy định về
thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất trái pháp luật hoặc vi phạm các quy định về thủ
tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra khá phổ biến. Trong cơ chế thị trường quyền
sử dụng đất là tài sản có giá trị cao nên nhiều người lợi dụng kẽ hở, lách luật, đòi lại nhà đất
đã bán ... cũng trở thành một trong những nguyên nhân làm cho tranh chấp đất đai phát sinh
và trở nên gay gắt.
1.1.3. Phân loại tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở
1.13.1. Ý nghĩa của việc phân loại tranh chấp chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở
Trong xã hội hiện nay, tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở là
một dạng tranh chấp đất đai phổ biến, phức tạp nhất hiện nay bởi giá trị của các bản hợp
đồng thường rất lớn, và tranh chấp xảy ra trên khắp lãnh thổ Việt Nam. Việc phân loại tranh
chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở sẽ giúp Tòa án xác định được yêu cầu
giải quyết của các bên từ đó xác định thời hiệu khởi kiển, đồng thời là cơ sở để xác định
trình tự, thủ tục và đường lối giải quyết tranh chấp. Khi xác định chính xác được loại tranh
chấp, Tòa án sẽ xác định được các chứng cứ, tài liệu cần thiết mà đương sự cần phải chuẩn
bị, giao nộp để chứng minh cho yêu cẩu khởi kiện của mình. Ngoài ra, việc phân loại tranh
chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở còn giúp Tòa án tìm ra những căn cứ
pháp lý chính xác để giải quyết tranh chấp.
1.1.3.2. Các loại tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở
Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở là sự mâu thuẫn, xung
đột về quyền và lợi ích của các bên trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở
trong quá trình giao kết, thực hiện hợp đồng hoặc tranh chấp của bên thứ ba liên quan đến
giá trị pháp lý của hợp đồng. Việc phân loại tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất ở chỉ mang tính chất tương đối tương đối. Để xác định tranh chấp thuộc dạng tranh
chấp đất đai nào, ngoài các quy định của luật đất đai cần căn cứ vào các quy định của pháp
luật tố tụng dân sự Việt Nam để xác định ai kiện, kiện ai, kiện về vấn đề gì và kiện như thế
nào để xác định quan hệ pháp luật. Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
có thể xảy ra bất cứ thời điểm nào từ giai đoạn giao kết, thực hiện hợp đồng. Mỗi thời điểm
tranh chấp sẽ có những hậu quả pháp lý cũng như cách thức giải quyết khác nhau. Bởi vậy,

khi phân loại tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở ta có thể dựa vào
thời điểm xảy ra tranh chấp để phân thành các nhóm khác nhau như:
- Nhóm tranh chấp về giá trị pháp lý của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất ở. Các tranh chấp trong nhóm này nhằm mục đích xác định hợp đồng chuyển nhượng đó
có hiệu lựa hay vô hiệu, vô hiệu một phần hay vô hiệu toàn phần. Trong nhóm tranh chấp
hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở này bao gồm các loại tranh chấp sau: tranh
chấp về hình thức của hợp đồng; tranh chấp về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng; tranh
chấp về điều kiện chủ thể ký kết hợp đồng; tranh chấp do đối tượng hợp đồng không thể
thực hiện được; tranh chấp do vi phạm điều cấm của pháp luật; tranh chấp do trái đạo đức
xã hội; tranh chấp của bên thứ ba về giá trị pháp lý của hợp đồng.
- Nhóm tranh chấp về thực hiện quyền và nghĩa vụ của hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất ở. Trong giai đoạn thực hiện hợp đồng, một bên hoặc cả hai bên cố tình
không thực hiện hoặc thực hiện không đúng, không đầy đủ nghĩa vụ mà hai bên đã thỏa
thuận thống nhất trong hợp đồng. Trong nhóm này tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất ở gồm: tranh chấp về nghĩa vụ thanh toán hợp đồng; tranh chấp về nghĩa
vụ bàn giao đất ở cùng các giấy tờ liên quan đến quyền sử dụng đất ở; tranh chấp về nghĩa
vụ là thủ tục hành chính tại cơ quan có thẩm quyền theo thỏa thuận của hai bên ghi trong
hợp đồng chuyển nhượng.
- Nhóm tranh chấp về giải quyết hậu quả pháp lý của hợp đồng do bị chấm dứt, bị
hủy, bị vô hiệu. Khi xảy ra sự kiện pháp lý là hợp đồng bị hủy, bị chấm dứt hoặc bị vô hiệu
thì các bên trong hợp đồng chuyển nhượng cần phải thực hiện các nghĩa vụ pháp lý do pháp
luật quy định. Các tranh chấp thuộc nhóm này bao gồm: tranh chấp do hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất ở bị đơn phương chấm dứt hợp đồng, tranh chấp do hai bên
không thực hiện nghĩa vụ pháp lý khi hai bên thỏa thuận chấm dứt hợp đồng, tranh chấp do
các bên không giải quyết hậu quả pháp lý khi hợp đồng chuyển nhượng vô hiệu.
1.2.

Một số vấn đề lý luận về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng

quyền sử dụng đất ở
1.2.1. Khái niệm giải quyết tranh chấp chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở
Từ điển tiếng việt giải thích: “giải quyết là làm cho đạt được kết quả, không còn là

khó khăn, trở ngại nữa” [51]. Theo Từ điển giải thích thuật ngữ luật học: "Giải quyết tranh