Định giá bất động sản tại Công ty cổ phần Sàn giao dịch bất động sản Việt Nam

Chuyên đề thực tập tốt nghiệp

GVHD: Th.s Ngô Phương Thảo

MỤC LỤC

LỜI MỞ ĐẦU......................................................................................................1
CHƯƠNG 1: CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN......................3

1.1. Bất động sản..............................................................................................3
1.1.1. Khái niệm và phân loại bất động sản..................................................3
1.1.2. Đặc điểm của bất động sản...................................................................4
1.1.3. Giá trị bất động sản và các nhân tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản 8
1.2. Định giá bất động sản.............................................................................14
1.2.1. Khái niệm và sự cần thiết của định giá bất động sản......................14
1.2.2. Nguyên tắc định giá bất động sản......................................................18
1.2.3. Quy trình định giá bất động sản........................................................23
1.2.4. Các phương pháp định giá bất động sản..........................................31
1.2.5. Các nhân tố ảnh hưởng đến hoạt động định giá bất động sản........45
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI
CÔNG TY CỔ PHẦN SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM................49

2.1. Một số nét khái quát về Công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản …
...................................................................................................................…..49
2.1.1. Quá trình hình thành và phát triển...................................................49
2.1.2. Tình hình hoạt động kinh doanh.......................................................51
2.2. Thực trạng hoạt động định giá tại công ty cổ phần sàn giao..............53
2.2.1. Hoạt động định giá..............................................................................53
2.2.2. Mục đích định giá của công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản . ....53
2.2.3. Quy định và tiêu chuẩn định giá........................................................54
Tạ Như Thế

Địa chính 47


Chuyên đề thực tập tốt nghiệp

GVHD: Th.s Ngô Phương Thảo

2.2.4. Các phương pháp định giá áp dụng tại công ty cổ phần sàn giao dịch. 57
2.2.5. Quy trình định giá bất động sản của công ty cổ phần sản giao dịch
58
2.2. Thực tế hoạt động định giá tại công ty cổ phần sàn giao dịch............69
2.2.1. Định giá nhà ở dân cư theo phương pháp so sánh trực tiếp kết hợp
phương pháp chi phí và phương pháp vốn hóa..........................................69
2.2.2. Hạn chế của kết quả thẩm định giá...................................................82
2.3. Nhận xét chung về hoạt động định giá bất động sản tại công ty
cổ phần...........................................................................................................83
2.3.1. Ưu điểm................................................................................................83
2.3.2. Nhược điểm..........................................................................................86
2.4. Những tồn tại và nguyên nhân..............................................................87
2.4.1. Hạn chế của hoạt động định giá bất động sản..................................87
2.4.2. Nguyên nhân........................................................................................88
2.5. Các nhân tố ảnh hưởng đến hoạt động định giá bất động sản tại
Công ty...........................................................................................................89
CHƯƠNG 3: PHƯƠNG HƯỚNG, GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN VÀ MỘT SỐ KIẾN
NGHỊ NHẰM HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI
CÔNG TY CỔ PHẦN SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM...............91

3.1. Mục tiêu và phương hướng phát triển hoạt động định giá bất động
sản...................................................................................................................91

3.1.1. Mục tiêu...............................................................................................91
3.1.2. Phương hướng.....................................................................................95
3.2. Một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác định giá bất động sản tại
……….95
Tạ Như Thế

Địa chính 47


Chuyên đề thực tập tốt nghiệp

GVHD: Th.s Ngô Phương Thảo

3.2.1. Về quy trình định giá..........................................................................95
3.2.2. Tăng tính chính xác, hợp lý của các thông tin sử dụng trong quá
trình định giá bất động sản và xây dựng hệ thống thông tin....................95
3.2.3. Về việc vận dụng các phương pháp định giá....................................98
3.2.4. Về bồi dưỡng nhân sự, chính sách và môi trường và văn hóa công ty...99
3.3. Một số kiến nghị....................................................................................100
3.3.1. Đề xuất với các cơ quan có thẩm quyền..........................................100
3.3.2. Đề xuất với công ty V-Reex...............................................................101
KẾT LUẬN..................................................................................................103
TÀI LIỆU THAM KHẢO...........................................................................105

Tạ Như Thế

Địa chính 47


Chuyên đề thực tập tốt nghiệp

GVHD: Th.s Ngô Phương Thảo

DANH MỤC SƠ ĐỒ, HÌNH VẼ, BẢNG BIỂU

Hình 1: Định vị vị trí tương đối của 03 bất động sản so sánh so với bất động
sản mục tiêu......................................................................................74
Hình 2: Sơ đồ định vị tương đối bất động sản so sánh và bất động sản
mục tiêu............................................................................................80
Bảng 1: Kết quả hoạt động kinh doanh năm 2008.........................................51
Bảng 2: Phí thẩm định Bất động sản có giá trị dưới 10 tỷ..............................59
Bảng 3: Phí thẩm định Bất động sản có giá trị trên 10 tỷ...............................60
Bảng 4: Đặc điểm kinh tế kỹ thuật của mảnh đất số 9 ngách 29 ngõ 376
Đường Bưởi quận Ba Đình, Hà Nội.................................................69
Bảng 5: Bảng thông tin các bất động sản so sánh..........................................73
Bảng 6: Bảng tính toán chi tiết giá trị đất (Tr VNĐ)......................................74
Bảng 7: Bảng tính chi tiết giá trị còn lại của công trình.................................77
Bảng 8: Bảng thông tin các bất động sản so sánh..........................................79
Bảng 9: Kế hoạch kinh doanh trong thời gian tới..........................................94
Biểu đồ 1: Biểu đồ tỷ trọng lợi nhuận và doanh thu.......................................52
Biểu đồ 2: Biểu đồ mục tiêu doanh thu và lợi nhuận năm 2009.................... 94

Tạ Như Thế

Địa chính 47


Chuyên đề thực tập tốt nghiệp

1

GVHD: Th.s Ngô Phương Thảo

LỜI MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Thị trường bất động sản Việt Nam đang trên đà phát triển và giữ tỷ trọng
ngày càng lớn trong cơ cấu nền kinh tế. Tuy nhiên, thị trường này lại đang
phát triển không đồng bộ, chưa hoàn thiện về cơ cấu tổ chức và vận hành thị
trường, dẫn đến tình trạng thiếu minh bạch về thông tin và yếu tố đầu cơ còn
lớn, chính lúc này việc phát triển hoạt động định giá không chỉ là một đòi hỏi
tất yếu mà còn rất cấp bách đối với Việt Nam. Hoạt động kinh doanh bất động
sản mà đặc biệt là mảng kinh doanh dịch vụ bất động sản ra đời với những
hình thức kinh doanh ngày càng đa dạng và phong phú đã góp phần không
nhỏ trong việc thúc đẩy thị trường bất động sản Việt Nam phát triển lành
mạnh, đúng hướng.
Nắm bắt được xu hướng phát triển nóng bỏng của nghề định giá bất động
sản trong tương lai gần, Công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản Việt Nam
được thành lập với chức năng chuyên về kinh doanh dịch vụ về bất động sản.
Trong đó, dịch vụ định giá bất động sản là dịch vụ nòng cốt hỗ trợ tất cả các
dịch vụ khác như tư vấn, môi giới, đấu giá, quảng cáo bất động sản phát triển.
Nhờ ban lãnh đạo và đội ngũ cán bộ lành nghề và tâm huyết, luôn cố gắng hết
mình với mục tiêu chung là phát triển công ty thành một trong những công ty
đi đầu trong lĩnh vực định giá, trở thành sàn giao dịch bất động sản số 1 miền
Bắc, là địa chỉ tin cậy cho các dự án bất động sản và giới kinh doanh bất động
sản cũng như những người có nhu cầu mua, bán bất động sản. Tuy mới thành
lập nhưng Công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản Việt Nam đã có nhiều
hợp đồng giá trị lớn, thực hiện nhiều giao dịch bất động sản. Tuy nhiên, công
tác định giá tại công ty chưa được quan tâm, còn một số vướng mắc và hạn chế.
Xuất phát từ chính những vấn đề lý luận và thực tiễn nêu trên em xin lựa chọn
đề tài: “Định giá bất động sản tại Công ty cổ phần Sàn giao dịch bất động

sản Việt Nam” để nghiên cứu làm chuyên đề thực tập tốt nghiệp.
Tạ Như Thế

Địa chính 47


Chuyên đề thực tập tốt nghiệp

2

GVHD: Th.s Ngô Phương Thảo

2. Mục tiêu nghiên cứu: Nghiên cứu đề tài nhằm đạt được những mục tiêu
cơ bản sau:
- Thứ nhất, hệ thống hóa cơ sở khoa học về định giá bất động sản
- Thứ hai, đánh giá thực trạng công tác định giá bất động sản tại công ty cổ
phần sàn giao dịch bất động sản Việt Nam.
- Thứ ba, đề xuất một số giải pháp và kiến nghị nhằm hoàn thiện hoạt động định
giá bất động sản tại công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản Việt Nam.
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu: Đề tài tập trung nghiên cứu thực tế
công tác định giá bất động sản tại công ty cổ phần Sàn giao dịch Bất động sản
Việt Nam, trong đó tập trung vào các phương pháp định giá bất động sản mà
công ty đang sử dụng.
Đề tài được nghiên cứu tại công ty cổ phần Sàn giao dịch Bất động sản Việt
Nam thời gian từ tháng 10 năm 2008 đến nay.
4. Phương pháp nghiên cứu: Trong quá trình thực hiện đề tài đã sử dụng các
phương pháp nghiên cứu: phân tích, tổng hợp, so sánh, điều tra thu thập số
liệu và thống kê và có tiến hành phỏng vấn xin ý kiến cán bộ của phòng thẩm
định giá công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản Việt Nam.
5. Kết cấu: Ngoài phần mở đầu, kết luận, tài liệu tham khảo và mục lục, nội

dung của chuyên đề gồm 3 chương:


Chương 1: Cơ sở khoa học về định giá bất động sản.



Chương 2: Thực trạng định giá bất động sản tại công ty cổ
phần Sàn giao dịch bất động sản Việt Nam.



Chương 3: Một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác định
giá bất động sản tại công ty cổ phần Sàn giao dịch bất động sản
Việt Nam.

Em xin chân thành cám ơn sự giúp đỡ của Thạc sĩ Ngô Phương Thảo
giảng viên Khoa bất động sản và kinh tế tài nguyên; Ban Giám đốc và các anh
chị Phòng dịch vụ bất động sản Công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản
Việt Nam đã tận tình hướng dẫn giúp đỡ em hoàn thành tốt chuyên đề này.
Tạ Như Thế

Địa chính 47


Chuyên đề thực tập tốt nghiệp

3

GVHD: Th.s Ngô Phương Thảo

CHƯƠNG 1
CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
1.1. Bất động sản
1.1.1. Khái niệm và phân loại bất động sản
Bất động sản là tài sản lớn đối với mỗi quốc gia, thường chiếm tỉ trọng trên
dưới 40% lượng của cải vật chất của các quốc gia. Không những chiếm giá trị
lớn mà thị trường Bất động sản còn có ảnh hưởng mạnh mẽ đến các thị trường
khác như: Thị trường vốn, thị trường hàng hoá ,dịch vụ… Nhưng do hệ thống
pháp luật và chế độ sở hữu khác nhau, nên mỗi nước lại có một cách định
nghĩa riêng về bất động sản. Điều 174 Bộ luật dân sự nước cộng hoà xã hội
chủ nghĩa Việt Nam quy định, bất động sản bao gồm:
- Đất đai
- Nhà ở, các công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài
sản gắn liền với nhà ở, các công trình xây dựng đó.
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai
- Các tàỉ sản khác do pháp luật qui định.
“Bất động sản là những tài sản không thể di dời được bao gồm: đất
đai; nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai kể cả các tài sản gắn
liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất
đai và các tài sản khác theo quy định của pháp luật”.
Một cách hiểu phổ biến về bất động sản là: Bất động sản là những tài sản
vật chất không thể di dời, tồn tại và ổn định lâu dài. Như vậy, được coi là bất
động sản khi có các điều kiện sau:
Thứ nhất, phải là tài sản, tức phải là của cải vật chất, có thực và có ích
cho con người

Tạ Như Thế

Địa chính 47

Chuyên đề thực tập tốt nghiệp

4

GVHD: Th.s Ngô Phương Thảo

Thứ hai, không thể di dời, hoặc việc di dời rất khó khăn, có thể gây ảnh
hưởng đến tính chất, công năng và hình thái của nó
Thứ ba, nó phải tồn tại lâu dài
Thứ tư, nó phải được chiếm giữ bởi cá nhân hay cộng đồng người
Thứ năm, nó có thể đo lường được bằng giá trị
Định nghĩa trên đã bao trùm được hầu hết các loại Bất động sản, tạo ra
sự thống nhất trong cả nước, giúp cho người dân nhìn nhận một cách đúng
đắn nhất về những tài sản nào là Bất động sản cũng như góp phần giúp cho
các cơ quan quản lý của nhà nước thống nhất ý kiến trong việc đưa ra các
chính sách đối với việc quản lý và thúc đẩy thị trường Bất động sản trên cơ sở
tuân theo các quy định về Bất động sản ở trên.
1.1.2. Đặc điểm của bất động sản
Thứ nhất, bất động sản có vị trí cố định về vị trí địa lý, về địa điểm và
khó có khả năng di dời được. Đặc điểm này là do bất động sản luôn gắn liền
với đất đai, mà đất đai có đặc điểm là có vị trí cố định và có giới hạn về diện
tích không gian. Chính vì vậy giá trị và lợi ích của bất động sản gắn liền với
từng vị trí cụ thể: yếu tố vị trí sẽ quyết định giá trị và lợi ích mang lại của bất
động sản. Yếu tố vị trí không phải chỉ xác định bằng các tiêu thức đo lường
địa lý thông thường mà nó còn được đánh giá bởi khoảng cách đến các trung
tâm, các điểm dịch vụ công cộng, các công trình công cộng như thương mại,
văn hóa, y tế, giáo dục và phụ thuộc vào khả năng tiếp cận với các trung tâm
đó. Khi những yếu tố này thay đổi thì tính vị trí của bất động sản sẽ thay đổ

và do đó giá trị của bất động sản sẽ thay đổi theo.
Cũng do bất động sản có tính chất cố định về vị trí và gắn liền với vị trí
nhất định nên giá trị và lợi ích mang lại của bất động sản chịu tác động của
yếu tố vùng và khu vực rất rõ rệt. Những yếu tố đó là: những yếu tố tự nhiên;
điều kiện kinh tế; tính chất xã hội; điều kiện môi trường. Trong những yếu tố
Tạ Như Thế

Địa chính 47


Chuyên đề thực tập tốt nghiệp

5

GVHD: Th.s Ngô Phương Thảo

trên, có những yếu tố vùng mang tính cố định song cũng có những yếu tố
vùng thay đổi làm cho sự tác động của chúng đến bất động sản thay đổi.
Thứ hai, bất động sản là hàng hóa có tính lâu bền. Tính lâu bền của hàng
hóa bất động sản gắn liền với sự trường tồn của đất đai, loại tài sản do thiên
nhiên ban tặng không thể bị tiêu hủy (trừ một số trường hợp đặc biệt như:
động đất, núi lửa, sạt lở...). Mặt khác, các công trình xây dựng, công trình
kiến trúc và vật kiến trúc thường có tuổi thọ cao, có thể hàng trăm năm. Ngay
trong nông nghiệp bất động sản là vườn cây lâu năm cũng có thời gian tồn tại
lâu dài. Tuy nhiên tính lâu bền của hàng hóa bất động sản rất khác nhau, tùy
theo từng loại bất động sản cụ thể. Đặc điểm này ảnh hưởng lớn đến chiến
lược kinh doanh, đến đầu tư bất động sản cũng như công tác quản lý, sử dụng
bất động sản.
Thứ ba, hàng hóa bất động sản mang tính khan hiếm. Sở dĩ như vậy là do
sự khan hiếm và tính có giới hạn của diện tích bề mặt trái đất cũng như của

từng vùng, từng địa phương, từng khu vực, từng thửa đất. Bất động sản là một
tài sản có giới hạn về quy mô quỹ đất dành cho mỗi dạng hoạt động phụ thuộc
vào những vị trí nhất định nên không thể mở rộng. Đất đai có diện tích giới
hạn, đất đai dùng cho đầu tư phát triển các công trình xây dựng lại càng giới
hạn hơn. Do yếu tố vị trí nên người ta không thể mở rộng mãi không gian bề
rộng của các công trình bất động sản. Chính vì vậy, quan hệ cung cầu về bất
động sản luôn mất cân đối theo chiều hướng cung nhỏ hơn cầu dẫn đến tình
trạng đầu cơ về bất động sản, người đầu cơ về lâu dài thường có lợi do giá cả
luôn có xu hướng tăng lên. Vì vậy các chính sách điều tiết cân bằng cung cầu
không thể sử dụng công cụ giá cả mà quan trọng là phải có chính sách chống
đầu cơ và hạn chế sở hữu bất động sản.
Thứ tư, tính dị biệt của bất động sản. Mỗi bất động sản là một tài sản
riêng biệt, được sản xuất đơn chiếc và đều có các yếu tố riêng biệt không
Tạ Như Thế

Địa chính 47


Chuyên đề thực tập tốt nghiệp

6

GVHD: Th.s Ngô Phương Thảo

giống với bất kỳ một bất động sản nào khác. Sự khác biệt của bất động sản
trước hết là do sự khác nhau về vị trí lô đất; khác nhau về cảnh quan và các
ngoại cảnh. Do vậy trong đầu tư phát triển phải chú ý khai thác tính dị biệt để
làm tăng giá trị của các bất động sản, đồng thời phải đáp ứng nhu cầu về tính
dị biệt của người tiêu dùng. Xã hội càng phát triển yêu cầu tính dị biệt ngày
càng tăng. Khi đánh giá các bất động sản phải chú ý đến tính dị biệt, không

thể so sánh dập khuôn giữa các bất động sản với nhau. Vấn đề quản lý không
gian kiến trúc phải đảm bảo tính thống nhất khắc phục các nhược điểm do
tính dị biệt tạo ra thuộc trách nhiệm của người quản lý vĩ mô.
Thứ năm, hàng hóa bất động sản mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và
tâm lý xã hội. Sở dĩ như vậy là vì nhu cầu về bất động sản ở mỗi khu vực, mỗi
quốc gia, mỗi dân tộc chịu ảnh hưởng mạnh mẽ bởi yếu tố tập quán, thị hiếu
và tâm lý xã hội, thậm chí còn bao gồm cả yếu tố tín ngưỡng, tôn giáo, tâm
linh của dân cư ở đó.
Thứ sáu, hàng hóa bất động sản chịu ảnh hưởng lẫn nhau. Giữa các hàng
hóa bất động sản có sự tác động và ảnh hưởng lẫn nhau khá mạnh mẽ. Sự ra
đời hay sự hoàn thiện của hàng hóa bất động sản này là điều kiện để ra đời
hoặc mất đi, để tăng thêm hoặc giảm bớt giá trị và giá trị sử dụng của hàng
hóa bất động sản kia. Bất động sản là loại tài sản có tính ảnh hưởng rất mạnh
giữa các bất động sản liền kề và có tác động ảnh hưởng rất mạnh đến các hoạt
động kinh tế xã hội có liên quan. Do vậy, khi đầu tư xây dựng các công trình
bất động sản phải tính đến yếu tố ảnh hưởng tới các công trình khác; khi đánh
giá bất động sản phải tính đến khả năng ảnh hưởng khi có các công trình bất
động sản khác sẽ ra đời. Cũng chính vì sự ảnh hưởng của bất động sản đến
các hoạt động kinh tế xã hội nên Nhà nước phải giữ vai trò quản lý và điều
tiết thị trường bất động sản.

Tạ Như Thế

Địa chính 47


Chuyên đề thực tập tốt nghiệp

7

GVHD: Th.s Ngô Phương Thảo

Thứ bảy, bất động sản là một tài sản có giá trị cao do giá trị của đất đai
cao, chi phí đầu tư xây dựng lớn, khả năng sinh lợi cao đồng thời có thể tạo
vốn mới. Vì vậy, đầu tư kinh doanh bất động sản phải có vốn lớn và vốn dài
hạn, đồng thời phải biết khai thác đặc tính tái tạo vốn để quay trở lại đầu tư
cho kinh doanh. Cũng do đặc điểm này đòi hỏi nên hoạt động kinh doanh bất
động sản luôn cần đến sự tham gia của ngân hàng và các tổ chức tín dụng.
Thứ tám, hàng hóa bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật
và chính sách của Nhà nước. Bất động sản là loại tài sản quan trọng của mỗi
một quốc gia, mỗi dân tộc, mỗi cơ quan đơn vị cũng như mỗi người dân. Các
quan hệ giao dịch về bất động sản thường có tác động rất mạnh đến hầu hết
những hoạt động kinh tế và xã hội. Để tăng cường vai trò của mình, duy trì sự
ổn định và khai thác có hiệu quả các nguồn lực cho phát triển nhà nước phải
quan tâm đến bất động sản và thị trường bất động sản, phải ban hành các văn
bản pháp luật, cac chủ trương, chính sách nhằm thực hiện vai trò và chức
năng quản lý đối với hoạt động của thị trường bất động sản. Mặt khác, bất
động sản gắn liền với đất đai mà đất đai về bản chất thuộc sở hữu toàn xã hội.
Do vậy, bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và sự quản lý
của Nhà nước.
Thứ chín, giá trị và công năng, khả năng khai thác hàng hóa bất động sản
phụ thuộc vào năng lực quản lý. Vì bất động sản thường có giá trị lớn, bao
gồm nhiệu chủng loại nên việc quản lý chúng khá phức tạp, do đó, đòi hỏi
người quản lý phải có năng lực cao và chi phí quản lý cũng phải cao hơn so
với các hàng hóa thông thường. Đặc biệt vấn đề đầu tư xây dựng các công
trình xây dựng rất phức tạp, vấn đề kinh doanh hay cho thuê đất đai, các công
trình xây dựng, nhà ở, văn phòng... cũng đòi hỏi cần có những nghiên cứu cụ
thể và chi phí cho quản lý cũng rất cao.

Tạ Như Thế

Địa chính 47


Chuyên đề thực tập tốt nghiệp

8

GVHD: Th.s Ngô Phương Thảo

1.1.3. Giá trị bất động sản và các nhân tố ảnh hưởng đến
giá trị bất động sản
1.1.3.1. Giá trị bất động sản
Theo quan điểm cổ điển: giá trị hàng hóa là hao phí lao động kết tinh
trong hàng hóa. Đối với đất đai sử dụng trong nông nghiệp: giá đất chính là
chi phí để bỏ ra cải tạo đất và đưa đất vào sản xuất. Theo tiến trình phát triển
của lịch sử, sự chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ nông nghiệp sang phi
nông nghiệp ngày càng tăng, đã làm mất một lượng tư liệu sản xuất trong
nông nghiệp; vậy giá đất phi nông nghiệp chính là lượng giá trị có thể tạo ra
một sản phẩm nông nghiệp tương đương với phần đất đai do chuyển sang
mục đích phi nông nghiệp. Ta thấy quan điểm cổ điển về giá đất tách rời với
giá trị trường; lấy giá trị sản phẩm trong nông nghiệp làm thước đo.
Theo quan điểm cổ điển: Giá trị Bất động sản là hao phí lao động xã hội
kết tinh trong Bất động sản.
Giá trị Bất động sản = Giá đất + Giá trị công trình xây dựng
Trong lĩnh vực nông nghiệp:
Giá trị = Chi phí bỏ ra để cải tạo đất + chi phí đưa đất vào sản xuất.
Trong phi nông nghiệp:
Giá trị đất = Giá trị có thể tạo ra một sản phẩm nông nghiệp tương
đương với phần đất phải chuyển sang mục đích phi nông nghiệp.

Theo quan điểm của thị trường: Giá trị Bất động sản là phụ thuộc vào
luồng thu nhập mang lại cho người sỡ hữu. Luồng thu nhập tính cả luồng thu
nhập hiện tại và luồng thu nhập kỳ vọng.
1.1.3.2. Giá cả Bất động sản
Cũng như các hàng hoá thông thường khác, giá cả Bất động sản được hình
thành trên cơ sở quan hệ cung – cầu về Bất động sản trên thị trường.

Tạ Như Thế

Địa chính 47


Chuyên đề thực tập tốt nghiệp

9

GVHD: Th.s Ngô Phương Thảo

Giá cả Bất động sản là biểu hiện bằng tiền giá trị của Bất động sản mà
người mua trả cho người bán để nhận được Bất động sản đó. Giá trị chính là
cơ sở để hình thành giá cả trên thị trường. Giá cả có thể dao động thấp hơn,
ngang bằng hoặc cao hơn giá trị hàng hóa Bất động sản nhưng theo qui luật
chung thì đều xoay quanh giá trị. Giá cả càng có xu hướng chuyển gần về với
giá trị của nó khi tính phổ biến và khả năng cạnh tranh trên thị trường của
hàng hóa đó càng cao.
1.1.3.3. Các nhân tố ảnh hưởng đến giá Bất động sản
Giá cả Bất động sản tuỳ thuộc một phần lớn vào quan hệ cung-cầu trên thị
trường. Khi cầu lớn hơn cung, giá Bất động sản thường bị đẩy cao lên; ngược
lại, khi cầu thấp hơn cung, giá Bất động sản có xu hướng giảm xuống. Tuy
nhiên, giá cả còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác như những yếu tố xuất phát

từ những khuyết tật của thị trường như “độc quyền”, “đầu cơ”, “cạnh tranh
không lành mạnh”... có những yếu tố xuất phát từ sự can thiệp của Nhà nước
như đầu tư của Nhà nước vào việc nâng cấp cơ sở hạ tầng khu dân cư (đường
giao thông, cấp và thoát nước, cấp điện...), tăng hoặc miễn giảm thuế cho các
doanh nghiệp kinh doanh địa ốc, áp dụng việc bán đấu giá tài sản Bất động
sản thuộc sở hữu Nhà nước, chính sách nhà ở cho người có thu nhập thấp...;
có những yếu tố bắt nguồn từ tâm lý, thói quen của người dân như không
muốn bán nhà đất do cha ông để lại, hoặc không thích ở nhà chung cư, hoặc
ham muốn có nhà nằm trên quốc lộ, tỉnh lộ... Có 3 nhóm nhân tố tác động ảnh
hưởng đến giá Bất động sản nói riêng cũng như đối với Bất động sản nói
chung, cụ thể là:
 Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với Bất động sản:
Nhóm các yếu tố tự nhiên:

Tạ Như Thế

Địa chính 47


Chuyên đề thực tập tốt nghiệp

10

GVHD: Th.s Ngô Phương Thảo

Vị trí của Bất động sản: khả năng sinh lời do yếu tố vị trí Bất động sản
mang lại càng cao thì giá trị của Bất động sản càng lớn. Mỗi Bất động sản
luôn đồng thời tồn tại 2 loại vị trí, vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối. Xét trên
phương diện tổng quát, cả 2 loại vị trí nói trên đều có vai trò quan trọng trong
việc xác lập giá trị của Bất động sản. Những Bất động sản nằm tại trung tâm

đô thị hay một vùng nào đó sẽ có giá trị lớn hơn những Bất động sản nhà đất
cùng loại nằm ở các vùng ven trung tâm (vị trí tương đối). Những Bất động
sản nằm tại các ngã 4 hay ngã 3, trên các trục lộ giao thông quan trọng lại có
giá trị cao hơn những Bất động sản nằm ở vị trí khác (vị trí tuyệt đối). Việc
xem xét đánh giá ưu thế về vị trí Bất động sản là cực kỳ quan trọng, đặc biệt
là đối với việc xác định giá đất.
Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lô đất: Một kích thước
và diện tích thửa đất tối ưu khi nó thoả mãn một loại nhu cầu cụ thể của đa số
dân cư trong vùng. Ví dụ: tại Hà Nội, với nhu cầu để ở, thì loại kích thước và
diện tích tối ưu khi mặt tiền thửa đất từ 4m – 5m và chiều sâu thửa đất là từ
10m – 15m.
Địa hình Bất động sản toạ lạc: Địa hình nơi Bất động sản toạ lạc cao
hay thấp so với các Bất động sản khác trong vùng lân cận có tác động đến giá
trị Bất động sản. Ở những khu vực thấp, thường hay bị ngập nước vào mùa
mưa hay bị hiện tượng triều cường thì giá của Bất động sản sẽ thấp, ngược lại
giá của nó sẽ cao hơn.
Hình thức (kiến trúc) bên ngoài của Bất động sản (đối với Bất động
sản là nhà hoặc là các công trình xây dựng khác): nếu 2 Bất động sản có giá
xây dựng như nhau, Bất động sản nào có kiến trúc phù hợp với thị hiếu thì giá
trị của nó sẽ cao hơn và ngược lại.
Đặc điểm trên mặt đất và dưới lòng đất (độ dày của lớp bề mặt, tính chất
Tạ Như Thế

Địa chính 47


Chuyên đề thực tập tốt nghiệp

11

GVHD: Th.s Ngô Phương Thảo

thổ nhưỡng, tính chất vật lý…). Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố trên đến giá
trị của Bất động sản tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng đất. Ví dụ: độ màu mỡ
của đất có thể rất quan trọng đối với giá trị đất khi sử dụng vào mục đích
nông nghiệp, nhưng lại không quan trọng khi sử dụng đất cho xây dựng.
Tình trạng môi trường: môi trường trong lành hay bị ô nhiễm nặng, yên
tĩnh hay ồn ào đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị Bất động sản.
Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên: những Bất động sản nằm ở
những vùng thường hay bị các sự cố của thiên tai (bão, lụt, động đất, khí hậu
khắc nghiệt…) làm cho giá trị Bất động sản bị sút giảm và ngược lại.
Nhóm các yếu tố kinh tế:
Khả năng mang lại thu nhập từ Bất động sản: mức thu nhập hàng năm
từ Bất động sản mang lại sẽ có ảnh hưởng quan trọng đến giá trị của Bất động
sản đó. Khi khả năng tạo ra thu nhập từ Bất động sản càng cao thì giá chuyển
nhượng của nó càng cao và ngược lại.
Những tiện nghi gắn liền với Bất động sản: như hệ thống điện, nước, vệ
sinh, điều hoà nhiệt độ, thông tin liên lạc. Hệ thống tiện nghi càng đầy đủ và
chất lượng càng tốt thì càng làm cho giá trị Bất động sản càng gia tăng.
Nhóm các yếu tố liên quan đến thị trường:
Mối quan hệ cung – cầu:
Thứ nhất, các yếu tố liên quan đến cầu :
Việc làm nếu mọi người đều có một công việc ổn định thì sẽ có cơ hội
mua trả góp bất động sản, hoặc sẽ cầu về bất động sản cho thuê lâu dài, khi đó
sẽ ảnh hưởng đến mức giá.
Mức lương thể hiện khả năng tiêu dùng của người dân, và bất động sản
sẽ là cái mà nhiều người muốn để ổn định gia đình, nếu thu nhập đủ cao, ổn
định sẽ kích cầu, giá sẽ theo đó biến động

Tạ Như Thế

Địa chính 47


Chuyên đề thực tập tốt nghiệp

12

GVHD: Th.s Ngô Phương Thảo

Sự mở rộng ngành nghề sẽ kéo theo cầu về địa bàn, nơi tổ chức sản xuất
nơi tiêu thị sản phẩm, do đó sẽ kéo theo giá biến động về giá bất động sản.
Mức giá cả chi phối khả năng thanh toán, chi phối việc biến nhu cầu thành
cầu thực tế, và sẽ làm giá bất động sản thay đổi trong loại bất động sản đó.
Khả năng vay tiền từ các tổ chức tín dụng. Khi được các tổ chức tín dụng
bảo trợ, với uy tín, tiềm lực tài chính sẽ dễ dàng có thể mua, đầu tư vào lĩnh
vực bất động sản, sẽ ảnh hưởng đến giá bất động sản.
Thứ hai, các yếu tố liên quan đến cung:
Sự sẵn có của các bất động sản đang để trống và đã được cải tạo, bất
động sản xây dựng mới, nó sẽ phản ánh lượng cung có thể đáp ứng cho thị
trường sẽ làm tăng giá cả nếu cung đó ít so với cầu và ngược lại.
Tỷ lệ chiếm phòng sẽ phản ánh mối quan hệ giữa cung và cầu ở đó, giá
cả sẽ làm cân bằng lại bằng việc tăng, giảm hợp lý.
Giá của bất động sản hiện tồn tại và giá thuê sẽ phản ánh xu hướng giá cả.
Chi phí xây dựng là một khoản tính vào giá thành của bất động sản, là
một phần của giá bất động sản.
Tính cạnh tranh của hàng hóa trên thị trường.
Cạnh tranh trong sử dụng cao nhất tốt nhất sẽ thấy điểm khác nhau trong
việc linh hoạt thay việc sử dụng bất động sản đó, khả năng tạo thu nhâp của
bất động sản.

Cạnh tranh trong cung, cầu và giữa cung và cầu. Nó được đo bằng giá cả
của bất động sản đó trên thị trường trong một khoảng thời gian nhất định, có
thể tăng hoặc giảm, nhà định giá cần xác định quan hệ để định giá chính xác.
Cạnh tranh trong nội bộ vùng, trong khu vực, và giữa các khu vực trong
nước trong thời điểm định giá, đó là sự không giống nhau về lợi thế của bất
động sản đối với các địa điểm khác nhau.

Tạ Như Thế

Địa chính 47


Chuyên đề thực tập tốt nghiệp

13

GVHD: Th.s Ngô Phương Thảo

Cạnh tranh trong sự thoả mãn nhu cầu của khách hàng, sự phù hợp với
thị hiếu tiêu dùng, sẽ biến nhu cầu thành cầu trên thị trường, khi đó cầu sẽ
tăng đối với loại bất động sản nào thoả mãn tốt nhất với họ.
 Các yếu tố về pháp lý liên quan đến Bất động sản:
Tình trạng pháp lý của Bất động sản: các giấy tờ chứng thư pháp lý về
quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng…hiện có.
Các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn với Bất động sản, các hạn
chế về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn với
Bất động sản: tình trạng cho thuê, thế chấp Bất động sản, tình trạng tranh
chấp quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, sự hạn chế quyền sở hữu chung (ví dụ
nhà xây dựng ở các khu vực là đường băng lên xuống của máy bay không
được cao quá 3 tầng…).

 Các yếu tố chung bên ngoài
Các yếu tố chính trị pháp lý: Sự thay đổi về đường lối chính sách của
Nhà nước và chính quyền địa phương có thể có những tác động đến hoạt động
của thị trường Bất động sản nói chung và sự đầu tư vào lĩnh vực Bất động sản
nói riêng. Cụ thể là:
Các chính sách có tác động gián tiếp như: Sự khuyến khích đầu tư bên
ngoài vào địa phương có thể làm tăng nhu cầu về Bất động sản qua đó có thể
làm cho giá Bất động sản gia tăng.
Các chính sách tác động trực tiếp như: Chính sách cho phép Việt kiều
mua Bất động sản tại Việt Nam; chính sách cho phép những người không có
hộ khẩu thành phố được mua nhà tại thành phố; chính sách tài chính áp dụng
đối với những người được nhà nước giao đất, cho thuê đất…Chính sách tín
dụng đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực Bất động sản; các chính sách thuế
của Nhà nước đối với Bất động sản.

Tạ Như Thế

Địa chính 47


Chuyên đề thực tập tốt nghiệp

14

GVHD: Th.s Ngô Phương Thảo

Các yếu tố vĩ mô như:
Mức độ tăng trưởng GDP hàng năm của vùng; thu nhập bình quân hàng năm
của người dân trong vùng (thuộc nhóm cao, trung bình hay thấp) so với các
vùng

khác.

Khả năng đáp ứng nhu cầu tín dụng của hệ thống tín dụng trong vùng; số
lượng các lô thửa đất trống trong vùng; mức giá bình quân các loại đất trong
vùng; tỷ lệ thuế và mức thuế suất; mức độ lạm phát chung; tình hình thị
trường lao động, thị trường chứng khoán, thị trường tín dụng trong vùng.
Các yếu tố xã hội:
Các yếu tố xã hội cũng tác động lớn đến giá trị Bất động sản. Một khu vực mà
mật độ dân số đột nhiên tăng cao do tốc độ tăng của dân số cơ học thì giá trị
Bất động sản nơi đó sẽ tăng lên do cân bằng cung-cầu bị phá vỡ. Mặt khác các
yếu tố khác trong vùng như: chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ dân
trí, vấn đề an ninh, tập quán người dân trong vùng cũng có ảnh hưởng đến giá
trị của Bất động sản. Tình trạng những người sống trong Bất động sản, tình
trạng sức khoẻ, nghề nghiệp và tình trạng việc làm, các mối quan hệ tình cảm
gia đình, xã hội của những người đang chung sống… Những vấn đề liên quan
đến thuyết phong thuỷ.
1.2. Định giá bất động sản
1.2.1. Khái niệm và sự cần thiết của định giá bất động sản
1.2.1.1. Khái niệm định giá bất động sản
Theo giáo sư W. Seabrooke - Viện đại học Porthmouth, Vương quốc
Anh: “Định giá là sự ước tính giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thế bằng
hình thái tiền tệ cho mục đích đã được xác định”
Theo từ điển Oxford: “Định giá giá trị tài sản là sự ước lượng của các
quyền sở hữu tài sản bằng hình thái tiền tệ phù hợp với một thị trường, tại một
thời điểm, theo những tiêu chuẩn cho mục đích nhất định”
Tạ Như Thế

Địa chính 47

Chuyên đề thực tập tốt nghiệp

15

GVHD: Th.s Ngô Phương Thảo

Theo ông Greg Mc Namara, nguyên chủ tịch hiệp hội định giá tài sản
Australia (AVO): “Định giá giá trị Bất động sản là việc xác định giá trị của
Bất động sản tại một thời điểm có tính đến bản chất của Bất động sản và mục
đích của định giá giá trị của Bất động sản đó. Do đó, định giá giá trị Bất động
sản là áp dụng các dữ liệu thị trường so sánh mà các nhà định giá Bất động
sản thu thập được và phân tích chúng, sau đó so sánh với tài sản được yêu cầu
định giá để hình thành giá trị của chúng”
Theo GS A.F. Milington- chủ nhiệm khoa kinh doanh và kinh tế đất đai,
trường Hawkerbury, New South Wales: Định giá có thể được định nghĩa là
“nghệ thuật bày tỏ quan điểm dưới dạng tính toán để đạt được một mối quan
tâm cụ thể về một lính vực nhất định bất động sản ở một thời điểm cụ thể”.
Đây cũng là giai đoạn người định giá đưa ra ý kiến của mình trong các mô
hình toán, tìm kiếm tất cả các sự kiện liên quan đến lợi ích bất động sản và
các lĩnh vực liên quan, xem xét tất cả các sự kiện này và sau cùng là đưa ra
các quan điểm cá nhân.
Theo GS Lim Lan Yuan, chủ tịch hiệp hội định giá giá trị tài sản Quốc
tế và giám đốc công ty định giá tài sản Singapore: Định giá giá trị Bất động
sản là một nghệ thuật hay khoa học về xác định giá trị của bất động sản cho
một mục đích cụ thể ở một thời điểm nhất định, có tính đến các đặc điểm của
Bất động sản và những nhân tố kinh tế tiềm ẩn trong thị trường Bất động sản,
bao gồm cả lĩnh vực đầu tư thay thế.
Điều 4, Luật Kinh doanh Bất động sản được Quốc hội thông qua ngày
29 tháng 6 năm 2006 quy định: Định giá Bất động sản là hoạt động tư vấn,

xác định giá cả của một Bất động sản cụ thể tại một thời điểm xác định.
Từ các quan điểm nêu trên ta thấy, định giá bất động sản là sự ước tính
giá trị về các quyền sở hữu tài sản bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã
được xác định.
Tạ Như Thế

Địa chính 47


Chuyên đề thực tập tốt nghiệp

16

GVHD: Th.s Ngô Phương Thảo

Định giá bất động sản vừa là nghệ thuật vừa là khoa học về xác định,
ước tính giá trị của bất động sản cho một mục đích cụ thể ở một thời điểm
nhất định ,có tính đến các đặc điểm của bất động sản và những nhân tố kinh tế
tiềm ẩn trong thị trường bất động sản.
Định giá bất động sản là khoa học là tính toán và phân tích dữ liệu va
nghệ thuật là kỹ năng nắm bắt thông tin để hỗ trợ cho quá trình định giá, phân
tích dữ liệu, và hình thành nên quan điểm riêng của người định giá .
Định giá bất động sản còn là nghệ thuật bày tỏ quan điểm được thể hiện
trong quá trình tính toán để xác định giá trị của bất động sản cho một mục
đích cụ thể ở một thời điểm nhất định.
1.2.1.2. Sự cần thiết của định giá bất động sản
Theo quy định của Luật đất đai 2003, giá đất ở nước ta hiện nay có thể
quy thành hai loại: giá đất do Nhà nước quy định sát với giá thị trường trong
điều kiện bình thường và loại thứ hai là giá thị trường trong giao dịch chuyển
nhượng quyền sử dụng đất, kể cả trong trường hợp trúng thầu quyền sử dụng

đất. Trên thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất, người muốn chuyển
nhượng và người cần chuyển nhượng gặp nhau và thoả thuận về giá trên cơ sở
tham khảo giá thị trường đối với những lô đất có cùng điều kiện kinh tế – xã
hội và điều kiện địa lý tương đương. Tuy nhiên, không phải bao giờ giá thị
trường các bên tự tham khảo cũng khách quan bởi có thể bị chi phối bởi các
hoạt động đầu cơ, móc ngoặc hoặc ép buộc…Để hoạt động mua bán diễn ra
một cách đảm bảo hơn, các bên tham gia thị trường bất động sản cần phải nhờ
đến hoạt động định giá bất động sản chuyên nghiệp của các cơ quan tổ chức
có uy tín.
Định hướng phát triển của Đảng và Nhà nước là sớm thực hiện mục
Tạ Như Thế

Địa chính 47


Chuyên đề thực tập tốt nghiệp

17

GVHD: Th.s Ngô Phương Thảo

tiêu Công nghiệp hoá - Hiện đại hoá đất nước, phát triển nền kinh tế theo
hướng kinh tế thị trường có sự quản lý của Nhà nước, phát triển nền kinh tế
hàng hoá nhiều thành phần với mục tiêu phát triển là nhanh chóng đồng bộ
hoá các loại thị trường như thị trường vốn, thị trường lao động, thị trường
chứng khoán, thị trường bất động sản…Thị trường bất động sản là thị trường
rất quan trọng trong nền kinh tế không chỉ bởi nó chiếm phần lớn tài sản của
một doanh nghiệp hay một đất nước mà còn do nó có vai trò hết sức to lớn đối
với nền kinh tế của đất nước, đối với mục tiêu phát triển đồng bộ thị trường.
Thị trường bất động sản phát triển góp phần thúc đẩy sự phát triển của các thị

trường còn lại. Tuy nhiên để thị trường bất động sản phát triển nghĩa là trên
thị trường việc giao dịch về bất động sản phải ngày một diễn ra phổ biến hơn
và trở nên dễ dàng hơn. Để làm được điều đó thì công tác xác định giá của bất
động sản phải được xác định chuẩn xác hơn phù hợp với yêu cầu thực tế hơn,
với giá trị của bất động sản. Vì vậy công tác định giá ngày nay đang trở nên
quan trọng và cần thiết
Hơn nữa, trong điều kiện nền kinh tế có nhiều biến động như hiện nay
việc định giá chính xác là hết sức cần thiết, người mua hoặc cần bán nhà cũng
cần biết giá trị thực tế, chính xác của ngôi nhà để quá trình giao dịch được
diễn ra thuận tiện và nhanh chóng hơn. Ngoài ra nó thực sự có ý nghĩa trong
giai đoạn hiện nay khi mà các doanh nghiệp đang thực hiện cổ phần hóa, việc
định giá xác định đúng giá trị của bất động sản để thông qua báo cáo tài chính
hàng năm các nhà đầu tư có thể quyết định tham gia đầu tư nhanh chóng và
hiệu quả. Hơn nữa việc xác định giá của bất động sản đúng tạo điều kiện
thuận lợi cho nhà nước trong quá trình quản lý và phát triển thị trường bất
động sản góp phần nâng cao lợi ích của nền kinh tế.
Ba vai trò quan trọng của công tác định giá bất động sản đã được các nhà
nghiên cứu đúc kết như sau:

Tạ Như Thế

Thứ nhất: sẽ làm tăng số lượng giao dịch, chuyển bất động sản
Địa chính 47


Chuyên đề thực tập tốt nghiệp

18

GVHD: Th.s Ngô Phương Thảo

thành hàng hoá trên thị trường. Từ hoạt động thẩm định giá, việc tư vấn đặc
biệt là tư vấn về giá đất sẽ diễn ra thông thoáng với nhiều thành phần kinh tế
tham gia, cạnh tranh bình đẳng sẽ giúp đảm bảo lợi ích của các bên tham gia
thị trường. Tư vấn giá đất sẽ giúp thực hiện các chủ trương, chính sách của
Nhà nước như: cổ phần hoá, bán, khoán, cho thuê các doanh nghiệp Nhà nước
được thuận lợi và trung thực hơn.


Thứ hai: Thẩm định giá và tư vấn về giá đất có tác dụng làm công

khai minh bạch về giá đất, đảm bảo thông tin đến với người có nhu cầu là
chính xác và khách quan.


Thứ ba: Thông qua hoạt động này, Nhà nước tăng cường sức

mạnh của mình bằng việc bảo đảm các nguồn thu cho Ngân sách nhà nước
đầy đủ, ổn định dưới các hình thức thuế, lệ phí mà người sở hữu, chuyển
nhượng đất và bất động sản phải nộp theo quy định của pháp luật.
Mặt khác, trong quan hệ tín dụng các Ngân hàng không muốn nhận sự
rủi ro, do vậy bên vay tiền phải dùng bất động sản của mình làm vật bảo đảm
nghĩa vụ trả nợ cho khoản vay, trường hợp người vay vốn không thể trả được
nợ khi đến hạn thì Ngân hàng có quyền bán bất động sản thế chấp đó theo
thỏa thuận để thu hồi nợ, do vậy định giá thế châp bất động sản là hết sức cần
thiết. Hơn nữa việc định giá bất động sản để thế chấp là cần thiết bởi lẽ khi đó
người vay vốn biết được và có thể vay được số lượng vốn phù hợp với giá trị
của bất động sản mình sở hữu.
1.2.2. Nguyên tắc định giá bất động sản
1.2.2.1. Nguyên tắc sử dụng cao nhất, tốt nhất

Một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất, tốt nhất nếu tại thời
điểm định giá cho thấy bất động sản được sử dụng hợp pháp cũng như đang
cho thu nhập ròng lớn nhất hoặc cho thấy khả năng đem lại giá trị hiện tại của
thu nhập ròng trong tương lai là lớn nhất. Sử dụng cao nhất và tốt nhất đó có
thể tồn tại và kéo dài liên tục trong một thời gian nhất định.
Tạ Như Thế

Địa chính 47


Chuyên đề thực tập tốt nghiệp

19

GVHD: Th.s Ngô Phương Thảo

Sử dụng cao nhất, tốt nhất được xem là một trong các nguyên tắc quan
trọng nhất của định giá bất động sản, nội dung của nguyên tắc này được phản
ánh ở bốn mặt sau đây:
Về mặt vật chất, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất tốt
nhất khi nó thoả mãn được nhiều sự lựa chọn sử dụng nhất (cho nhiều người
hoặc một người cụ thể).
Về mặt pháp luật, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất
tốt nhất khi mà việc sử dụng bất động sản phải là hợp pháp, được nhà nước
thừa nhận và bảo hộ.
Về mặt sử dụng, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất tốt
nhất khi mà bất động sản đó cho thu nhập ròng cao nhất hoặc cho giá trị hiện
tại của thu nhập ròng tương lai là cao nhất.
Về mặt thời gian, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất
tốt nhất khi mà thời gian cho thu nhập ròng cao nhất và kéo dài nhất.

1.2.2.2. Nguyên tắc cung cầu
Nguyên tắc này cho rằng : giá thị trường được xác định bằng sự tương
tác của cung và cầu, cụ thể
Khi lượng cung tăng lên mà lượng cầu không tăng hoặc giảm thì giá thị
trường sẽ giảm, sức mạnh thị trường chuyển về phía người mua.
Khi lượng cung giảm mà lượng cầu không giảm hoặc tăng thì giá thị
trường sẽ tăng lên, sức mạnh thị trường chuyển về phía người bán.
Khi lượng cung và lượng cầu cùng tăng hoặc cùng giảm thì giá thị
trường sẽ tăng hoặc giảm tuỳ theo mức độ tăng, giảm của cung và cầu, giá
tăng khi tốc độ tưng của cầu lớn hơn cung và ngược lại.
1.2.2.3. Nguyên tắc thay đổi
Nguyên tắc này cho rằng giá trị thị trường của một loại bất động sản cụ

Tạ Như Thế

Địa chính 47


Chuyên đề thực tập tốt nghiệp

20

GVHD: Th.s Ngô Phương Thảo

thể không bao giờ giữ nguyên vì các lực lượng tự nhiên, kinh tế, nhà nước và
pháp luật, xã hội và môi trường luôn luôn tác động làm thay đổi giá trị của bất
động sản, thay đổi môi trường của bất động sản, thay đổi xu thế của thị trường
với loại bất động sản đó như xu thế về quy mô đầu tư bất động sản, về chất
lượng đầu tư bất động sản...
Sự thay đổi là một quy luật khách quan, nó diễn ra liên tục không phụ

thuộc vào ý muốn chủ quan của con người, việc ước tính giá trị thị trường hay
việc định giá trên cơ sở giá trị thị trường tuy chỉ có giá trị vào thời điểm định
giá nhưng nó bao hàm phản ánh được cả xu thế tương lai của bất động sản.
Nguyên tắc thay đổi luôn được kết hợp với nguyên tắc dự báo.
1.2.2.4. Nguyên tắc đóng góp
Nguyên tắc này cho rằng để ước tính giá trị của tài sản, cần phải đánh
giá đầy đủ các yếu tố tham gia vào quá trình tạo ra thu nhập thực từ tài sản đó.
Việc đánh giá các yếu tố nói trên được thực hiện thông qua hoạt động xem
xét, đánh giá mặt giá trị của từng yếu tố. Để bảo đảm tính đồng nhất về mặt
giá trị, thường trong quá trình đánh giá người ta đưa ra giá trị của từng yếu tố
trong mặt bằng là thời gian.
Với bất động sản, các yếu tố tham gia vào quá trình tạo thu nhập thực từ
bất động sản là những yếu tố trực tiếp để có bất động sản và để bảo trì, vận
hành bất động sản sử dụng vào mục đích đã xác định để tạo ra thu nhập thực.
Các yếu tố tham gia vào quá trình tạo ra thu nhập thực từ bất động sản bao
gồm: đất đai. lao động, vốn và quản lý
1.2.2.5. Nguyên tắc cân đối
Cân đối trong thị trường bất động sản được hiểu là sự đầu tư hợp lý giữa
các yếu tố ảnh hưởng tới giá trị của thị trường của một bất động sản trong
cùng một khu vực, một vùng xác định để giá trị thu được từ chúng đạt mức
cao nhất.
Tạ Như Thế

Địa chính 47


Chuyên đề thực tập tốt nghiệp

21

GVHD: Th.s Ngô Phương Thảo

Nguyên tắc cân đối có ý nghĩa kép:
Khi áp dụng cho một bất động sản riêng biệt: nguyên tắc này cho rằng
một thị trường đạt được mức tối đa thì sự kết hợp giữa các yếu tố tạo ra bất
động sản đạt tới trạng thái cân đối.
Khi áp dụng cho một vùng hay một khu vực cụ thể: nguyên tắc cân bằng
chi ra rằng giá trị thị trường tối đa của một bất động sản có thể đạt tới khi quỹ
đất dành cho bất động sản đó được sử dụng hợp lý.
1.2.2.6. Nguyên tắc phù hợp
Nguyên tắc này cho rằng, việc định giá một bất động sản cần phải dựa
trên một giá trị sử dụng duy nhất của bất động sản đó (bao gồm cả đất đai và
công trình trên đất). Tuy nhiên, trong thực tế, một bất động sản có thể sử dụng
vào nhiều mục đích khác nhau. Do đó, mỗi bất động sản cùng một lúc có thể
có các giá trị khác nhau như giá trị để ở, giá trị để kinh doanh thương mại dịch vụ,
giá trị hiện tại, giá trị tiềm năng... Trong đó, mục đích sử dụng đất là căn cứ mang
tính pháp lý và giữ vai trò quyết định mục đích sử dụng của toàn bộ bất động sản.
Vì vậy khi định giá một bất động sản cần phải căn cứ vào mục đích sử dụng chính
của bất động sản để định giá, không được lẫn lộn với các sử dụng khác và càng
không được lẫn lộn với mục đích sử dụng đất tiềm năng.
1.2.2.7. Nguyên tắc cạnh tranh
Cạnh tranh được hiểu là biểu hiện của chủ thể hành vi kinh tế cùng loại
trong thị trường khi tính đến lợi ích của bản thân, nhằm tăng cường thực lực
kinh tế cho mình, loại trừ hành vi tương đồng của chủ thể kinh tế cùng loại.
Cạnh tranh là cơ sở cho phân tích giá cả của các nhà kinh tế. Khi số lượng một
loại hàng hóa đủ lớn được rao bán trên thị trường thì xuất hiện cạnh tranh.
Thị trường bất động sản là một thị trường cạnh tranh không hoàn hảo,
sức mạnh nằm trong tay người bán, bởi vậy tính chất và mức độ cạnh tranh
không gay gắt như hàng hoá thông thường. Song ảnh hưởng của cạnh tranh
Tạ Như Thế

Địa chính 47