Luật dân sự tình huống số 1 quyết định giám đốc thẩm về vụ án tranh chấp quyền sở hữu, sử dụng nhà và đất

MỞ ĐẦU
Quyền sở hữu là một trong những quyền dân sự có ý nghĩa vô cùng quan
trọng được pháp luật nhiều quốc gia trên thế giới ghi nhận và bảo vệ. Nó là một
trong những tiền đề vật chất cho sự phát triển kinh tế, vì quyền sở hữu chính là
mức độ xử sự mà pháp luật cho phép một chủ thể được thực hiện trong quá trình
chiếm hữu, sử dụng và định đoạt tài sản của chính mình. Trong các văn bản pháp
luật, quyền sở hữu đóng vai trò chủ đạo là cơ sở định hướng và mục đích của nhiều
quan hệ pháp luật dân sự khác. Trong số các vụ án tranh chấp về dân sự thì chủ yếu
là tranh chấp về tài sản và quyền sở hữu. Trong khi đó việc thừa nhận án lệ là một
nguồn của pháp luật chưa được chính thức công nhận thì việc áp dụng những quy
định của Bộ luật dân sự và các văn bản pháp luật để giải quyết tranh chấp về vấn
đề này còn gặp những khó khăn nhất định. Trên cơ sở đó, nhóm chúng em chọn
nghiên cứu Tình huống số 1: Quyết định giám đốc thẩm về Vụ án: Tranh chấp
quyền sở hữu, sử dụng nhà và đất nhằm hiểu rõ hơn về những vấn đề liên quan đến
việc tranh chấp trong vụ án, đồng thời cũng tự có một cách nhìn khách quan về
cách giải quyết của Toà án và đưa ra được những hướng giải quyết .


NỘI DUNG
I. Tóm tắt vụ án
Họp phiên tòa ngày 22/02/2011 tại trụ sở Tòa án nhân dân tối cao để xét xử
giám đốc thẩm vụ án dân sự giữa:
Nguyên đơn: Ông Lương Văn Hùng (1930); Ông Lương Văn Tệt (1947); Bà
Lương Thị Liễu (1950);
Bị đơn: Ông Lương Kim Lốn (1957)
Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: Ông Lê Văn Trung (1923); Ông
Lương Văn Ứng (1950); Ông Nguyễn Đổng Tứ (Tư) (1964)
Theo kháng nghị số 693/2010/KN-DS ngày 31/8/2010 của Chánh án Tòa án
nhân dân tối cao đối với bản án dân sự phúc thẩm số 196/2007/DSPT ngày 04/9/2007
của Tòa án nhân dân tỉnh Bạc Liêu.
NHẬN THẤY:

Theo đơn khởi kiện ngày 24/11/2005 và các lời khai trong quá trình giải
quyết vụ án, nguyên đơn ông Lương Văn Hùng, ông Lương Văn Tiệt và bà Lương
Thị Liễu thống nhất trình bày: Cha mẹ ông là cụ Lương Văn Cửu (chết năm 1987)
và cụ Nguyễn Thị Mỹ (chết năm 1999) đều không để lại di chúc. Cha mẹ ông sinh
được 6 anh em là các ông, bà : Lương Văn Hùng, Lương Văn Tệt, Lương Thị Liễu,
Lương Văn Ứng, Lương Văn Lốn, Lương Văn Ủ (chết không có vợ con) và ông
Lương Văn Trung (con riêng của cụ Mỹ).
Sinh thời, cha mẹ ông để lại 2 căn nhà chính và đất. Năm 1988, ông đứng ra
phân nhà đất cho các anh em, ông Lốn được sử dụng 01 căn nhà trên diện tích
66m2 đất - là phủ thờ nên không được quyền chuyển nhượng. Việc phân chia nhà
đất chỉ bằng miệng không được lập thành văn bản.
Năm 2001, ông Lốn khởi kiện yêu cầu chia thừa kế
Tại bản án dân sự phúc thẩm số 70/2001/DSPT ngày 26/9/2001, Tòa án nhân
dân tỉnh Bạc Liêu đã quyết định giao cho ông Lốn được quyền sở hữu và sử dụng
căn nhà trên diện tích 66m2 đất.


Tại Quyết định giám đốc thẩm số 14/GĐT-DS ngày 30/01/2005 Tòa Dân sự
Tòa án nhân dân tối cao đã quyết định hủy bản án phúc thẩm nêu trên.
Ngày 10/6/2005, ông Lốn rút đơn khởi kiện. Tại Quyết định số 02/QĐ-ĐC
ngày 21/6/2005, Tòa án nhân dân tỉnh Bạc Liêu quyết định đình chỉ giải quyết vụ
án.
Ngày 29/6/2005, các ông có đơn kháng cáo. Tại Quyết định số 406/2005/DSPT
ngày 25/10/2005, Tòa phúc thẩm Tòa án nhân dân tối cao quyết định không chấp
nhận kháng cáo, giữ nguyên quyết định sơ thẩm.
Ngày 11/11/2001, ông Lốn đã chuyển nhượng toàn bộ nhà đất trên cho ông
Nguyễn Đổng Tứ. Ông Hùng, ông Tệt và bà Liễu xác định nhà, đất mà ông Lốn
được chia là phủ thờ do đó đề nghị Tòa án hủy hợp đồng chuyển nhượng nhà đất
Sau khi bản án dân sự phúc thẩm số 70/DSPT ngày 21/9/2001 có hiệu lực,
cơ quan Thi hành án dân sự huyện đã bàn giao nhà đất cho ông

Ngày 09/11/2001, ông Lốn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và
được Ủy ban nhân dân huyện Phước Long cấp giấy
Ngày 11/11/2001, ông chuyển nhượng nhà đất cho ông Nguyễn Đổng Tứ và
ông Tứ đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Vì vậy, không đồng ý
hủy hợp đồng.
Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là ông Lê Văn Trung, ông Lương
Văn Ứng cho rằng nhà đất của cụ Cử và cụ Mỹ nên đề nghị chia lại thừa kế đối với
di sản của các cụ để lại.
Tại bản án dân sự sơ thẩm số 60/2007/DSST ngày 04/4/2007, Tòa án nhân
dân huyện Phước Long, tỉnh Bạc Liêu quyết định:
Bác yêu cầu của các ông bà Lương Văn Hùng, Lương Văn Tệt, Lương Thị
Liễu kiện đòi lại nhà gắn liền với quyền sử dụng đất có diện tích 66m 2 tại ấp Nội
Ô, thị trấn Phước Long, huyện Phước Long, tỉnh Bạc Liêu mà ông Lương Kim Lốn
đã chuyển nhượng cho ông Nguyễn Đổng Tứ.
Ngoài ra, Tòa án cấp sơ thẩm còn tuyên quyền kháng cáo của các đương sự
theo quy định của pháp luật.


Ngày 18/4/2007, ông Lương Văn Hùng kháng cáo yêu cầu Tòa án cấp phúc
thẩm chấp nhận yêu cầu của ông
Tại bản án dân sự phúc thẩm số 196/2007/DSPT ngày 04/9/2007, Tòa án
nhân dân tỉnh Bạc Liêu quyết định giữ nguyên bản án dân sự sơ thẩm số
60/2007/DSST ngày 04/4/2007 của Tòa án nhân dân huyện Phước Long.
Sau khi xét xử phúc thẩm, ông Lương Văn Tệt và bà Lương Thị Liễu khiếu
nại.
Tại Quyết định số 693/2010/KN-DS ngày 31/8/2010 Chánh án Tòa án nhân
dân tối cao kháng nghị đối với bản án dân sự phúc thẩm số 196/2007/DSPT ngày
04/9/2007 của Tòa án nhân dân tỉnh Bạc Liêu, với nhận xét:
Phải xem xét 2 yêu cầu của đương sự ( hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất và chia lại thừa kế), đồng thời xác định thời hiệu khởi kiện và điều

kiện chuyển nhượng nhà đất giữa ông Lốn với ông Tứ để giải quyết vụ án theo thủ
tục chung mới đúng.
QUYẾT ĐỊNH:
- Hủy bản án dân sự phúc thẩm số 196/2007/DSPT ngày 04/9/2007 của Tòa
án nhân dân tỉnh Bạc Liêu và hủy bản án dân sự sơ thẩm số 60/2007/DSST ngày
04/4/2007 của Tòa án nhân dân huyện Phước Long, tỉnh Bạc Liêu về vụ án “Tranh
chấp quyền sở hữu, sử dụng nhà và đất” giữa nguyên đơn là các ông bà Lương Văn
Hùng, Lương Văn Tệt, Lương Thị Liễu với bị đơn là ông Lương Kim Lốn.
- Giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân huyện Phước Long, tỉnh Bạc Liêu
xét xử sơ thẩm lại theo đúng quy định của pháp luật.
II. Nội dung vấn đề tranh chấp
1. Vấn đề tranh chấp trong vụ việc
Vấn đề tranh chấp trong bản án đó là “Tranh chấp quyền sở hữu, sử dụng
nhà và đất” giữa nguyên đơn là các ông bà Lương Văn Hùng, Lương Văn Tệt,
Lương Thị Liễu với bị đơn là ông Lương Kim Lốn.


Đối tượng tranh chấp đó là căn nhà cấp 4 trên diện tích 66m2 đất tại ấp Nội
Ô, thị trấn Phước Long, huyện Phước Long, tỉnh Bạc Liêu có nguồn gốc của cha
mẹ nguyên đơn và bị đơn. Đây vốn là phủ thờ của gia đình. Vào năm 1988, ông
Lốn được chia sử sụng căn nhà trên nhưng bằng miệng.
Năm 2001, ông Lốn khởi kiện yêu cầu chia thừa kế, tại bản án dân sự phúc
thẩm số 70/2001/DSPT ngày 26/9/2001, Tòa án nhân dân tỉnh Bạc Liêu đã quyết
định giao cho ông Lốn được quyền sở hữu và sử dụng căn nhà trên diện tích 66m 2
đất. Sau khi bản án dân sự phúc thẩm số 70/DSPT ngày 21/9/2001 có hiệu lực, cơ
quan Thi hành án dân sự huyện đã bàn giao nhà đất cho ông; ông đã đăng ký và
ngày 09/11/2001 đã được Ủy ban nhân dân huyện Phước Long cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất. Ngày 11/11/2001, ông chuyển nhượng nhà đất cho ông
Nguyễn Đổng Tứ và ông Tứ đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Bên nguyên đơn kiện ông Lốn phải hủy việc mua bán nhà đất với ông Tứ.

Các bên có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan là ông Lê Văn Trung và ông
Lương Văn Ứng yêu cầu phải chia lại thừa kế đối với căn nhà.
2. Nội dung lý thuyết
Bởi vì việc xét xử vụ án tranh chấp khởi kiện quyền thừa kế của ông Lốn
được tiến hành vào năm 2001, nghĩa là trước khi Bộ Luật Dân sự 2005 ra đời và
hiện tại khi đó Bộ Luật Dân sự 1995 vẫn cong hiệu lực, vì vậy, ta áp dụng các quy
định tại Bộ Luật năm 1995. Đồng thời áp dụng những quy định của những pháp
lệnh từ ngày 26/09/2001 trở về trước.
2.1. Sở hữu chung
Đầu tiên, ta tìm hiểu quy định về Sở hữu chung của vợ chồng, bởi di sản mà
ông Cửu và bà Mỹ để lại là sở hữu chung của vợ chồng, điều đó được quy định tại:


“Điều 233. Sở hữu chung của vợ chồng
1- Sở hữu chung của vợ chồng là sở hữu chung hợp nhất.
2- Vợ, chồng cùng nhau tạo lập, phát triển khối tài sản chung bằng công sức của
mỗi người; có quyền ngang nhau trong việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản
chung.
3- Vợ chồng cùng bàn bạc, thoả thuận hoặc uỷ quyền cho nhau chiếm hữu, sử
dụng, định đoạt tài sản chung.
4- Tài sản chung của vợ chồng có thể phân chia theo thoả thuận hoặc theo quyết
định của Toà án.”
Như vậy, hai căn nhà và mảnh đất của ông Cửu và bà Mỹ sau khi chết để lại khi
phân chia thừa kế sẽ được xem là di sản của một người mà phân chia.
2.2. Thừa kế
Vì đây là trường hợp thừa kế không có di chúc, bởi vậy di sản sẽ được chia
theo pháp luật.:
“Điều 678.
Những trường hợp thừa kế theo pháp luật
1- Thừa kế theo pháp luật được áp dụng trong những trường hợp sau đây:

a) Không có di chúc;”
Những người được hưởng thừa kế theo pháp luật đó là:


“Điều 679.
Người thừa kế theo pháp luật
1- Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:
a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con
đẻ, con nuôi của người chết;
b) Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị
ruột, em ruột của người chết;
c) Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột,
cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là
bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột.
2- Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau.
3- Những người ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng thừa kế, nếu không còn ai ở
hàng thừa kế trước do đã chết, không có quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng
thừa kế hoặc từ chối nhận di sản.”
Vì vậy, các ông/ bà: Lương Văn Hùng, Lương Văn Tệt, Lương Thị Liễu,
Lương Văn Ứng, Lương Văn Lốn, và ông Lương Văn Trung (con riêng của cụ Mỹ)
là cùng hàng thừa kế và sẽ được hưởng thừa kế như nhau.
Nhưng, ông Cửu mất năm 1987, còn bà Mỹ mất năm 1999, theo:
"Khoản 2, Điều 2, Luật Hôn nhân và gia đình 2000:


2. Khi vợ hoặc chồng chết hoặc bị Tòa án tuyên bố là đã chết thì bên còn sống
quản lý tài sản chung của vợ chồng, trừ trường hợp trong di chúc có chỉ định người
khác quản lý di sản hoặc những người thừa kế thỏa thuận cử người khác quản lý di
sản.”
Vậy nên, từ năm 1987 đến năm 1999 – trước khi bà Mỹ chết, bà vẫn là người quản

lý tài sản chung hợp pháp, vì vậy, việc anh em ông Lốn tự phân chia tài sản năm
1988 mà không có ý chí của mẹ là không hợp pháp.
Mặt khác, nếu bà Mỹ có đồng ý cho anh em phân chia thì:
Theo khoản 1, Điều 35: Phân chia di sản, Pháp lệnh về Thừa kế năm 1990:
1. Trong trường hợp những người thừa kế theo pháp luật không thỏa thuận được
với nhau về phân chia di sản thì những người thừa kế cùng hàng được chia phần di
sản ngang nhau”.
Nghĩa là luật có ưu tiên cho sự thỏa việc phân chia di sản của các đồng thừa
kế nhưng không hề đề cập đến hình thức hợp pháp của sự thỏa thuận ấy như thế
nào. Trong trường hợp của bản án, anh em ông Lốn đã thỏa thuận bằng miệng và
sự thỏa thuận này không có căn cứ có được xem là hợp pháp hay không.
2.3. Di sản thờ cúng
Trong bản án, nguyên đơn ông Lương Văn Hùng, ông Lương Văn Tiệt và bà
Lương Thị Liễu thống nhất trình bày: “nhà của ông Lốn được chia là phủ thờ nên
không được quyền chuyển nhượng”.


Tuy nhiên, trước khi có Pháp lệnh Thừa kế năm 1990 thì trong các văn bản
pháp luật của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam không có một văn bản
chính thức nào đề cập tới vấn đề thờ cúng và di sản dùng vào việc thờ cúng.
Trong Thông tư số 81của Tòa án nhân dân tối cao chỉ có một quy định về
“Nhà thờ họ”:
“- Nhà thờ có từ lâu đời hoặc do các thành viên trong họ đóng góp công sức và tiền
của xây dựng nên là tài sản thuộc quyền sở hữu chung của những người trong họ...
nếu có tranh chấp giải quyết theo nguyện vọng chung của các thành viên trong họ;
- Nhà thờ do người trưởng họ bỏ tiền ra xây dựng rồi cho họ mượn làm nơi thờ
cúng hoặc nhà của người trưởng họ được dành ra một phần diện tích để làm nơi
thờ cúng vẫn thuộc quyền sở hữu của người trưởng họ. Nếu người trưởng họ chết,
thì nhà này là di sản thừa kế”.
Quy định trên dường như chỉ mang ý nghĩa trong việc hướng dẫn về đường

lối xét xử loại tài sản là nhà thờ họ chứ không phải là đưa ra một khái niệm về di
sản thờ cúng.
Điều 21 Pháp lệnh Thừa kế năm 1990 quy định di sản dùng vào việc thờ cúng
như sau: "Nếu người lập di chúc có để di sản dùng vào việc thờ cúng thì di sản đó
được coi như di sản chưa chia. Khi việc thờ cúng không được thực hiện theo di
chúc thì những người thừa kế của người để lại di sản dùng vào việc thờ cúng có
quyền hưởng di sản đó. Nếu những người thừa kế đó đều đã chết, thì di sản thuộc
về người đang quản lý hợp pháp di sản đó trong số những người thừa kế theo pháp
luật quy định tại Điều 25 và Điều 26 Pháp lệnh này".
Phân tích điều luật trên cho ta thấy: Nhà làm luật đã không tách biệt giữa di
sản thừa kế và di sản dùng vào việc thờ cúng. Điều này thể hiện rất rõ ở chỗ người


để thừa kế có thể để toàn bộ di sản của mình dùng vào việc thờ cúng mà không
chia cho bất kỳ người thừa kế nào. Trong trường hợp có người thừa kế không phụ
thuộc vào di chúc thì việc tính kỷ phần của người này sẽ phải đem di sản thờ cúng
ra chia. Về bản chất pháp lý thì di sản dùng vào việc thờ cúng lại được coi là di sản
chưa chia nên di sản thờ cúng hay di sản thừa kế chỉ là một, lúc nào nó cũng trong
tình trạng chờ được chia.
Áp dụng vào trong trường hợp của ông Lố, dù căn nhà của ông có là phủ thờ
đi chăng nữa thì vẫn được xem là di sản thừa kế và có quyền được chia.
2.4. Hợp đồng mua bán nhà
Sau khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, ông Lốn đã bán nhà
cho ông Tứ và giao dịch này bị kiện. Ta xét đến tính hợp pháp của giao dịch.
“Điều 443.
Hình thức hợp đồng mua bán nhà ở
Hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản, có chứng nhận của Công
chứng nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền.
Điều 444.
Thủ tục mua bán nhà ở

Các bên phải đăng ký trước bạ sang tên nhà ở tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Quyền sở hữu nhà ở được chuyển cho bên mua, kể từ thời điểm đăng ký quyền sở
hữu.
Điều 447.


Nghĩa vụ của bên bán nhà ở
Bên bán nhà ở có các nghĩa vụ sau đây:
1- Thông báo cho bên mua về các hạn chế quyền sở hữu đối với nhà mua bán, nếu
có;
2- Bảo quản nhà ở đã bán trong thời gian chưa giao nhà ở cho bên mua;
3- Giao nhà ở đúng tình trạng đã ghi trong hợp đồng kèm theo hồ sơ về nhà cho
bên mua;
4- Thực hiện đúng các thủ tục mua bán nhà ở theo quy định tại Điều 444 của Bộ
luật này;
5- Nộp thuế theo quy định của pháp luật.
Điều 448.
Quyền của bên bán nhà ở
Bên bán nhà ở có các quyền sau đây:
1- Yêu cầu bên mua nhận nhà đúng thời hạn đã thoả thuận;
2- Yêu cầu bên mua trả tiền đúng thời hạn theo phương thức đã thoả thuận;
3- Yêu cầu bên mua hoàn thành các thủ tục mua bán nhà ở trong thời hạn thoả
thuận;
4- Không giao nhà khi chưa nhận đủ tiền nhà như đã thoả thuận.
Điều 449.