NGHIÊN CỨU MỨC ĐỘ THỎA MÃN CỦA NGƯỜI THU NHẬP THẤP ĐỐI VỚI LOẠI HÌNH NHÀ Ở CHUNG CƯ TẠI TP. HỒ CHÍ MINH

BỘ GIÁO DỤC & ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:

NGHIÊN CỨU MỨC ĐỘ THỎA MÃN CỦA NGƯỜI THU
NHẬP THẤP ĐỐI VỚI LOẠI HÌNH NHÀ Ở CHUNG CƯ
TẠI TP. HỒ CHÍ MINH

SVTH
: PHÙNG THỊ THU HÀ
MSSV
: 04135035
LỚP
: : DH04TB
KHÓA
: 2004 – 2008
NGÀNH : Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

TP. Hồ Chí Minh, tháng 03 năm 2008


TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP.HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN
BỘ MÔN KINH TẾ ĐẤT & BẤT ĐỘNG SẢN

PHÙNG THỊ THU HÀ

NGHIÊN CỨU MỨC ĐỘ THỎA MÃN CỦA NGƯỜI THU

NHẬP THẤP ĐỐI VỚI LOẠI HÌNH NHÀ Ở CHUNG CƯ
TẠI TP. HỒ CHÍ MINH

Giáo viên hướng dẫn: K.S Nguyễn Thị Ngọc Ánh
Trường Đại học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh

Kí tên: ………………………

Tháng 03 năm 2008


 
 
 
LỜI CẢM ƠN 
Cuộc sống với biết bao điều thú vị nhưng cũng có rất nhiều thách 
thức mà mỗi chúng ta đều phải cố gắng để vượt qua. 
 
Để  có  được  như  ngày  hôm  nay,  em  rất  muốn  cảm  ơn  rất 
nhiều người. Lời đầu tiên con xin thành kính gửi đến Ba Mẹ lòng 
biết ơn sâu sắc nhất, người đã sinh thành, nuôi dưỡng, yêu thương 
và luôn tạo điều kiện cho con học tập tốt trong suốt thời gian qua. 
 
Em cảm ơn Anh Chị, gia đình, những người thân đã giúp 
đỡ, tạo điều kiện thuận lợi để em an tâm hoàn thành việc học của 
mình. 
 
Em trân trọng biết ơn: 
  ‐ Ban Giám Hiệu trường Đại Học Nông Lâm, Thành phố Hồ Chí 
Minh. 

  ‐ Ban Chủ Nhiệm Khoa Quản Lý Đất Đai và Bất Động Sản.  
  ‐Cùng  tất  cả  các  Thầy,  Cô  đã  tận  tình  giảng  dạy,  truyền  đạt 
những  kinh  nghiệm  và  bài  học  quý  báu  làm  hành  trang  cho  em 
trong cuộc sống và công việc sau này. 
Đặc  biệt,  em  xin  gửi  lời  cảm  ơn  chân  thành  nhất  đến  cô 
Nguyễn Thị Ngọc Ánh, người đã tận tình chỉ dạy, trực tiếp hướng 
dẫn em hoàn thành tốt báo cáo tốt nghiệp. 
 
Lời cuối cùng, mình cảm ơn các bạn lớp DH04TB đã đồng 
hành,  giúp  đỡ  mình  trong  suốt  thời  gian  học  tập,  sinh  hoạt  tại 
trường.  
 
Với  lòng  biết  ơn  sâu  sắc  nhất,  xin  chúc  tất  cả  mọi  người, 
gia  đình,  Thầy  Cô,  các  bạn  nhiều  sức  khỏe,  hạnh  phúc  và  thành 
công trong cuộc sống.   
 
 
 
 
 
Ngày 15 Tháng 7 Năm 2008 
 
 
         Sinh viên 
                           
 
 
 
    
 

 
 
 
Phùng Thị Thu Hà


TÓM TẮT
Sinh viên thực hiện: Phùng Thị Thu Hà, Khoa Quản Lý Đất Đai & Bất Động Sản,
Trường Đại Học Nông Lâm Tp.HCM.
Đề tài: “ Nghiên Cứu Mức Độ Thỏa Mãn Của Người Thu Nhập Thấp Đối Với Loại
Hình Nhà Ở Chung Cư Tại TP.HCM”
Giáo viên hướng dẫn: KS.Nguyễn Thị Ngọc Ánh, Bộ Môn Chính Sách Pháp Luật Đất
Đai, Khoa Quản Lý Đất Đai & Bất Động Sản.
Tóm tắt báo cáo
Hiện nay, nhu cầu nhà ở cho người thu nhập thấp ở các thành phố là khá lớn,
đặc biệt là Tp.HCM. Tuy nhiên giá đất ngày càng cao so với thu nhập của họ và chịu
sự ảnh hưởng của sự phát triển kinh tế- xã hội thì quỹ đất dành cho người thu nhập
thấp ngày càng hạn hẹp. Do vậy chỉ có loại hình nhà ở chung cư mới có thể đáp ứng
được nhu cầu trên. Nhưng đa số các nhà đầu tư – kinh doanh chỉ chú trọng đến thị
trường cao cấp mà lãng quên thị trường tiềm năng này.
Xuất phát từ thực tế trên và được sự phân công của khoa QLĐĐ & BĐS chúng
tôi thực hiện đề tài “Nghiên Cứu Mức Độ Thỏa Mãn Của Người Thu Nhập Thấp
Đối Với Loại Hình Nhà Ở Chung Cư Tại Tp.HCM ”. Với mong muốn tìm hiểu thị
trường chung cư cho người thu nhập thấp hiện nay, đồng thời tìm hiểu nhu cầu và
mong muốn của người thu nhập thấp như thế nào để có thể đưa ra những giải pháp
giúp cho người dân cảm thấy thoải mái hơn, góp phần ổn định cuộc sống cho người
thu nhập thấp, tạo nên bộ mặt mới cho đô thị.
Đề tài trên đã sử dụng các phương pháp thu thập tài liệu, phương pháp điều tra
số liệu bằng mẫu phiếu, phương pháp phân tích số liệu, phương pháp thống kê, kết hợp
các phương pháp lại với nhau.

DANH SÁCH CÁC BẢNG
Trang
Bảng 1.1: Bảng giá của 4 loại chung cư tại Tp.HCM từ năm 2000 đến 6/2007 .........5
Bảng 1.2:Tốc độ tăng trưởng GDP của thành phố Hồ Chí Minh qua các năm.........12
Bảng 1.3: Bảng dự báo tốc độ phát triển nhà ở Tp.HCM đến năm 2010..................14
Bảng 2.1: Số lượng cán bộ viên chức Tp. HCM .......................................................18
Bảng 2.2: Biểu đồ tình hình nhà ở của CBVC TP. Hồ Chí Minh .............................18
Bảng 2.3: Chi tiêu hàng tháng bình quân một người tại Tp.HCM năm 2006 ...........19
Bảng 2.4: Biểu đồ cơ cấu thu nhập của người dân Tp. HCM ...................................19
Bảng 2.5: Ảnh hưởng thời gian sống đến hài lòng về chất lượng.............................37
Bảng 2.6:Thứ tự các yếu tố quan trọng khi chọn căn hộ chung cư của NTNT.........40


DANH SÁCH CÁC HÌNH
Trang
Hình 1.1: Kiến trúc của một số căn hộ Luxury .........................................................46
Hình 1.2: Kiến trúc của một số căn hộ High class ....................................................46
Hình 1.3: Kiến trúc của một số căn hộ Middle class.................................................46
Hình 1.4: Kiến trúc của một số căn hộ Low class .....................................................47
Hình 1.5: Mô hình căn hộ Thái An 30 m2 ................................................................47
Hình 1.6: Mô hình căn hộ Thái An 40 m2 ................................................................47
Hình 2.1: Chung cư KCN Tân Bình..........................................................................20
Hình 2.2: Chung cư Huỳnh Văn Chính II .................................................................21
Hình 2.3: Chung cư Nguyễn Văn Lượng II...............................................................21
Hình 2.4: Chung cư Nguyễn Văn Lượng III .............................................................22
Hình 2.5: Chung cư 327/8 (năm 1998) - 327/9 (năm 1996).....................................22
Hình 2.6: Chung cư A7, A8 Bắc Đinh Bộ Lĩnh ........................................................23
Hình 2.7: Chung cư A9 Bắc Đinh Bộ Lĩnh ...............................................................23

Hình 2.8: Chung cư Cấp nước 116............................................................................24
Hình 2.9: Tuổi của người sống trong chung cư.........................................................25
Hình 2.10: Tình trạng gia đình của người sống trong chung cư ...............................27
Hình 2.11: Quan hệ đối với chủ căn hộ.....................................................................28
Hình 2.12: Tình trạng căn hộ của người sống trong chung cư..................................28
Hình 2.13: Số thành viên sống trong hộ ....................................................................29
Hình 2.14:Trình độ học vấn của người sống trong chung cư....................................29
Hình 2.15: Nghề nghiệp của người sống trong chung cư..........................................30
Hình 2.16: Thu nhập của người sống trong chung cư ...............................................30
Hình 2.17: Tổng thu nhập của cả hộ trong chung cư ................................................31
Hình 2.18: Thời gian sống trong chung cư................................................................31
Hình 2.19: Mục đích khi mua căn hộ chung cư ........................................................32
Hình 2.20: Mức độ hài lòng về giá............................................................................33
Hình 2.21: Mức độ hài lòng về diện tích...................................................................33
Hình 2.22: Mức độ hài lòng về hướng- tầng căn hộ..................................................34
Hình 2.23: Mức độ hài lòng về hình thức chi trả ......................................................34
Hình 2.24: Mức độ hài lòng về vệ sinh môi trường-công trình công cộng...............35
Hình 2.25: Mức độ hài lòng về dân trí – an ninh ......................................................35
Hình 2.26: Mức độ hài lòng về vị trí so với trung tâm TP ........................................35
Hình2.27: Mức độ hài lòng về thuận lợi cho cuộc sống-tiện ích dành cho cư dân...36
Hình 2.28: Mức độ hài lòng về chất lượng xây dựng................................................37
Hình 2.29: Mức độ hài lòng về kiến trúc của chung cư ............................................37
Hình 2.30: Mức độ hài lòng về kiến trúc căn hộ và bố cục phòng ốc.......................38
Hình 2.31: Mức độ hài lòng về uy tín của chủ đầu tư và chủ xây dựng ...................39


MỤC LỤC
Đặt vấn đề......................................................................................................... Trang 1
Sự cần thiết của đề tài..................................................................................................1
Mục tiêu nghiên cứu ....................................................................................................2

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ...............................................................................2
Phần I: TỔNG QUAN
I.1. Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu ....................................................................3
I.1.1. Cơ sở khoa học...................................................................................................3
a. Định nghĩa nhà chung cư và cách phân loại chung cư hiện nay..............................3
b. Khái niệm – Tiêu chuẩn thiết kế nhà ở xã hội .......................................................7
c. Người TNT và người nghèo ở Tp. HCM.................................................................8
I.1.2. Cơ sở pháp lý .....................................................................................................9
I.2. Khái quát địa bàn nghiên cứu.............................................................................12
I.2.1. Tổng quan về điều kiện tự nhiên, kinh tế-xã hội của Tp. HCM ......................12
I.2.1.1 Điều kiện tự nhiên ..........................................................................................12
I.2.1.2. Kinh tế - xã hội Tp.HCM ..............................................................................13
I.2.2. Đánh giá chung về ảnh hưởng của kinh tế-xã hội đến thị trường nhà chung
cư tại Tp.HCM.........................................................................................................14
I.2.3. Giới thiệu về Công Ty TNHH Đất Lành .........................................................15
I.3. Nội dung nghiên cứu, phương pháp và quy trình thực hiện ...............................16
I.3.1. Nội dung nghiên cứu ........................................................................................16
I.3.2 Phương pháp nghiên cứu...................................................................................16
I.3.3. Quy trình thực hiện ..........................................................................................16
Phần II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
II.1. Thực trạng về chung cư cho người thu nhập thấp ở Tp.HCM...........................17
II.1.1. Tình hình nhà chung cư cho NTNT tại Tp.HCM ...........................................17
II.1.2. Đánh giá hiệu quả việc phát triển chung cư cho NTNT của Tp.HCM trong
thời gian qua ..............................................................................................................20
II.2. Giới thiệu chung cư và các yếu tố chọn điều tra................................................21
II.2.1. Đặc điểm của các chung cư lựa chọn điều tra ................................................21
II.2.2. Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến mức độ thỏa mãn của người
TNT đang sử dụng căn hộ chung cư..........................................................................25
I.2.3. Cơ sở tiến hành phân tích mức độ thỏa mãn....................................................27
II.2.4. Phân tích mức độ thoả mãn của NTNT đối với căn hộ chung cư đang sống

hiện nay......................................................................................................................27
II.2.4.1. Đặc điểm của NTNT đang sống trong chung cư .........................................28
II.2.4.2. Phân tích mức độ hài lòng của NTNT đang sống trong chung cư ..............33
II.2.5. Phân tích mức độ quan trọng của các yếu tố ..................................................41
II.2.6. Tìm ra giải pháp để nâng cao mức độ thỏa mãn của NTNT đối với loại hình
Nhà ở chung cư tại Tp.HCM................................................................................. 43
KẾT LUẬN –KIẾN NGHỊ
TÀI LIỆU THAM KHẢO


Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Phùng Thị Thu Hà

ĐẶT VẤN ĐỀ
 Sự cần thiết của đề tài
Trong bất cứ lĩnh vực nào thì nghiên cứu thị trường cũng là một phần tất
yếu và rất quan trọng. Qua nghiên cứu giúp nhà kinh doanh, nhà sản xuất hiểu
được của thị trường. Tìm hiểu xem những gì khách hàng nói tốt về hoạt động
kinh doanh của mình và để xem chỗ nào cần cải tiến hơn nữa. Điều này sẽ đảm
bảo rằng công việc kinh doanh của chúng ta luôn luôn đáp ứng sự mong mỏi của
khách hàng. Từ đó có thể đưa ra sản phẩm phù hợp nhất đáp ứng được nhu cầu
của khách hàng. Mỗi một lĩnh vực, thường có rất nhiều phân khúc thị trường vì
vậy, chúng ta cần phải hiểu được nhu cầu của từng phân khúc để tạo ra sản
phẩm tốt và phù hợp với mỗi đối tượng. Đối với bất động sản, thì có phân khúc
cho người thu nhập cao, thu nhập khá, thu nhập trung bình và thu nhập thấp.
Nhưng hiện nay, chúng ta có thể thấy các nhà đầu tư hầu như chỉ chú trọng đối
với thị trường cao cấp mà quên đi thị trường cho người thu nhập thấp.
Trong khi đó, người thu nhập thấp (NTNT) chiếm đa số trong thành phần
dân cư của Việt Nam, giá đất quá cao nên NTNT khó tiếp cận cũng như khó có

được một ngôi nhà mơ ước. Bên cạnh đó, từ khi Việt Nam gia nhập tổ chức
thương mại thế giới WTO thì giải quyết tốt vấn đề nhà ở là tiền đề quan trọng
góp phần nâng cao đời sống của nhân dân, ổn định xã hội, tác động tích cực đến
việc xây dựng và phát triển của địa phương cũng như trong cả nước. Do vậy, hiện
nay trong chính sách phát triển nhà ở của cả nước nói chung và Tp.HCM nói
riêng, việc giải quyết nhà ở cho các đối tượng này đang được quan tâm đặc biệt,
tạo bước đột phá trong chính sách “an dân”, phát triển thành phố, đưa Tp.HCM
trở thành thành phố trọng điểm của miền Nam, xứng đáng với niềm tự hào là
thành phố mang tên Bác.
Có thể nói: Chung cư cho NTNT là giải pháp hiệu quả nhất cho vấn đề nhà
ở vì giảm bớt diện tích, tiết kiệm chi phí nhưng vẫn bảo đảm cả số lượng và chất
lượng. Ngoài ra, cơ sở hạ tầng, chất lượng phục vụ, môi trường xung quanh tốt
và chất lượng hơn.
Vì vậy, em thực hiện đề tài: “ Nghiên cứu mức độ thỏa mãn của người thu
nhập thấp đối với loại hình nhà ở chung cư tại Tp. HCM ” nhằm đánh giá tình
hình thị trường chung cư cho đối tượng NTNT hiện nay và nghiên cứu yếu tố ảnh
hưởng đến mức độ thỏa mãn của NTNT cũng như nhu cầu cụ thể của người TNT
về nhà chung cư để đưa ra giải pháp phù hợp nhất. Để chính xác và có mức độ tin
cậy hơn em nghiên cứu những người đang sống trong những chung cư cho
NTNT, qua đó phản ánh đúng nhất mức độ thoả mãn và những mong muốn của
người sử dụng chung cư. Bởi vì, sự thoả mãn của khách hàng là nhân tố chính
mang lại thành công.

Trang 1


Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Phùng Thị Thu Hà

Mục tiêu - Đối tượng - Phạm vi nghiên cứu
Mục tiêu nghiên cứu của đề tài:
Đề tài thực hiện với mong muốn nghiên cứu đánh giá tình hình chung thị
trường chung cư cho đối tượng NTNT hiện nay.
Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến mức độ thỏa mãn của NTNT đối với loại
hình nhà ở chung cư tại thành phố Hồ Chí Minh.
Đánh giá các yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến mức độ thoả mãn
Tìm ra giải pháp để nâng cao mức độ thỏa mãn của NTNT đối với loại hình nhà
ở chung cư tại thành phố Hồ Chí Minh.
Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:
a. Đối tượng nghiên cứu:
NTNT đang sử dụng nhà ở chung cư trên địa bàn Tp.HCM.
b. Phạm vi không gian
Trên địa bàn Tp.HCM. Để phù hợp với thời gian nghiên cứu, đề tài chỉ nghiên
cứu mẫu điển hình ở một số dự án khác nhau là: chung cư KCN Tân Bình, chung cư
Huỳnh Văn Chính, chung cư Nguyễn Văn Lượng I,II,III, chung cư Bắc Đinh Bộ
Lĩnh, chung cư cấp nước 116, chung cư 327/8, chung cư 327/9
c. Phạm vi thời gian
Thời gian phỏng vấn 5/05/2008- 25/05/2008
d. Thời gian thực hiện đề tài
Từ ngày 15/03/2008 đến ngày 15/07/2008.

Trang 2


Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Phùng Thị Thu Hà

Phần I

TỔNG QUAN
I.1. Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu
I.1.1. Cơ sở khoa học
a. Định nghĩa nhà chung cư
Theo Điều 70 của Luật Nhà ở 2005: Nhà chung cư là nhà ở có từ hai tầng trở
lên, có lối đi, cầu thang và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia
đình, cá nhân. Nhà chung cư có phần sở hữu riêng của từng hộ gia đình, cá nhân và
phần sở hữu chung của tất cả các hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhà chung cư.
+ Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư bao gồm:
- Phần diện tích bên trong căn hộ, bao gồm cả diện tích ban công, lôgia
gắn liền với căn hộ đó;
-Phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng
theo quy định của pháp luật;
-Hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với căn hộ, phần
diện tích thuộc sở hữu riêng.
+ Phần sở hữu chung trong nhà chung cư bao gồm:
-Phần diện tích nhà còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc
sở hữu riêng quy định tại khoản 2 Điều này;
- Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng
chung trong nhà chung cư, gồm khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường
phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường
thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, nơi để xe, hệ thống cấp điện, nước, ga, thông tin
liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước, bể phốt, thu lôi, cứu hoả và các phần khác
không thuộc sở hữu riêng của căn hộ nào;
-Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng được kết nối với nhà chung
cư đó.
b. Phân loại nhà chung cư:
Cách phân loại thứ nhất: dựa vào chất lượng, diện tích căn hộ, nội thất …Với
cách này chung cư chia thành 3 loại:
a. Thứ nhất là chung cư dành cho các hộ tái định cư, người có thu nhập thấp.

Chung cư dành cho hộ tái định cư thường có độ cao tầm tầm, trung bình từ 5-14 tầng,
diện tích mỗi căn hộ cũng “khiêm tốn”, khoảng 40- 80m2, nội thất được làm bằng vật
liệu rẻ tiền, và chất lượng cũng như mỹ thuật công trình đều ở mức độ “vừa phải”. Giá
bán mỗi căn hộ dành cho diện tái định cư chỉ trong khoảng 200-400 triệu đồng. Nhưng
do các hộ nghèo không đủ tiền mua, hoặc không đủ khả năng lo nổi các chi phí dịch vụ
khi ở nhà chung cư (tiền gửi xe, đi cầu thang máy, thu gom rác, vệ sinh công cộng, an
ninh trật tự...), nên đa phần đều bán sang tay cho người khác, với giá 400-800 triệu
đồng. Loại này hiện tập trung khá nhiều trên địa bàn quận Bình Thạnh, Tân Phú, Tân
Bình, Gò Vấp như chung cư Phan Xích Long, chung cư Ngô Tất Tố, Phạm Viết

Trang 3


Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Phùng Thị Thu Hà

Chánh, chung cư Huỳnh Văn Chính, chung cư Nguyễn Văn Lượng, chung cư
Tuệ Tĩnh, chung cư Bắc Đinh Bộ Lĩnh.
b. Loại thứ 2, chung cư cao cấp. Loại này thường được xây để phân cho cán bộ
CNV các cơ quan, ban ngành, đơn vị nào đó; hoặc bán ra rộng rãi trên thị trường. Với
chung cư xây dựng để kinh doanh, chất lượng và mỹ thuật có được nâng lên một cấp
so với chung cư xây dựng để “đền bù”. Đặc điểm của các chung cư này là diện tích
phù hợp, nội thất được trang bị đẹp, thiết bị tốt hơn, vị trí tương đối thuận lợi cho giao
thông, gần khu trung tâm, giá không quá cao... Ngoài ra, để chiều lòng “Thượng đế”,
một số đơn vị kinh doanh nhà còn cho phép khách hàng được hoàn thiện phần nội thất
căn hộ theo sở thích. Mỗi căn hộ có diện tích phổ biến từ 70m2 đến trên 100m2, được
bố trí 2-3 phòng ngủ. Và một điều quan trọng là mặt bằng dân trí ở những chung cư
này khá đồng đều, do vậy giá thành cao hơn hẳn chung cư dành cho người tái định cư.
Các cụm chung cư đang mọc lên ở Phú Mỹ Hưng, chung cư 18 tầng Mỹ Phước (Bình

Thạnh), chung cư 15 tầng ven sông Bến Vân Đồn (quận 4), chung cư cao tầng Hồ Hảo
Hớn (quận 1)...
c. Loại thứ 3 là căn hộ cao cấp. Đặc điểm nổi bật của các khu căn hộ cao cấp
này là có cấu trúc đạt tiêu chuẩn quốc tế. Các khu nhà thường chọn vị trí ven sông để
tận dụng mặt thoáng của sông, tạo không gian, cảnh quan cho mỗi căn nhà; đồng thời
thường nằm kề bên trục đường lớn, để tạo sự thuận tiện cho giao thông, đi lại. Nội thất
căn hộ được trang bị bởi thiết bị cao cấp, hiện đại, bài trí sang trọng, không thua kém
gì các phòng của khách sạn 4-5 sao. Mỗi khu căn hộ như vậy đều được thiết kế các
dịch vụ công cộng khép kín, như siêu thị, nhà hàng ăn Âu - Á, hồ bơi, nhà tập thể dục
đa năng, các dịch vụ bưu điện, ngân hàng, thậm chí có cả nhà trẻ, mẫu giáo, văn phòng
làm việc của các công ty... như 1 đô thị thu nhỏ, để người ở có thể sử dụng các tiện
ích ngay tại chỗ mà không cần phải đi đâu xa... Tiêu biểu cho loại này có khu căn hộ
Indochina Park Tower, Hùng Vương Plaza, The Manor Hồ Chí Minh,Saigon Pearl …
Cách phân loại thứ hai theo công ty CB Richard Ellis Việt Nam (Công ty
quản lý và tư vấn bất động sản Việt Nam thuộc tập đoàn CBRE Hoa Kỳ) cách phân
loại này chủ yếu dùng trong các báo cáo về tình hình thị trường nhà ở. Cụ thể chung
cư được phân thành 4 loại gồm:
a. Luxury: chung cư cao cấp nhất, thiết kế kiến trúc có nét độc đáo, nội thất cao
cấp, vị trí trung tâm thành phố và giá cao nhất. Đối tượng khách hàng là người thu
nhập cao, Việt kiều, người nước ngoài. Ví dụ: chung cư The Lancaster (Quận 1),
chung cư Pasteur Court (Quận 3), chung cư Avalon (Quận 1)
b. High class: chung cư cao cấp loại khá, thiết kế rất đẹp, nội thất cao cấp, vị trí
tương đối tốt như trung tâm, ven trung tâm, khu mới quy hoạch. Giá thấp hơn chung
cư Luxury. Đối tượng khách hàng là người thu nhập cao, Việt kiều, người nước ngoài.
Ví dụ: chung cư Indochina Park Tower (Quận 1), Mỹ Vinh (Quận 3), The Manor
(Quận Bình Thạnh), Saigon Pearl (Quận Bình Thạnh)
c. Middle class: chung cư cao cấp loại trung bình, thiết kế khá đẹp, nội thất
thuộc dạng loại khá, vị trí ven trung tâm hoặc khu mới quy hoạch, giá thấp hơn căn hộ
High class. Đối tượng khách hàng là người thu nhập khá, Việt kiều, Ví dụ Garden
Plaza (Quận 7), Cantavil (Quận 2), Green View (Quận 7), Mỹ Khang (Quận 7), Hùng

Vương Plaza (Quận 5)

Trang 4


Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Phùng Thị Thu Hà

d. Low class: đây là loại chung cư bình thường, thiết kế đẹp nhưng đơn giản,
nội thất tương đối tốt, nằm ở các vùng ven hoặc vùng mới có quy hoạch, cơ sở hạ tầng
chưa hoàn thiện, giá thấp nhất trong các loại chung cư. Đối tượng khách hàng là người
thu nhập khá, trung bình khá. Ví dụ chung cư An Lạc (Quận Tân Bình), Lương Đình
Của Buiding (Quận 2), Miếu Nổi (Quận Bình Thạnh), Mỹ Phước (Quận Bình Thạnh)
Bảng giá của 4 loại chung cư tại Tp.HCM từ năm 2000 đến 6/2007
ĐVT: USD/ m2
2000

2003

2005

2006

2007

Luxury

Không có

1700 - 2000

2000 - 2200

2200 – 3000 3000 – 4100

High class

Không có

1050 - 1200

1400 - 1700

1700 - 2000

2000 - 2400

Middle class 600 - 650

660 - 850

600 - 1000

900 - 1200

1000 – 1400

Low class

350 - 420

370 - 440

390 - 460

>400

Không có

(Nguồn: CBRE Việt Nam)
Kiến trúc một số căn hộ được đính kèm phần phụ lục (xem hình 1.1, 1.2, 1.3, 1.4)
Cách phân loại thứ ba theo Bộ Xây Dựng, nhà chung cư dựng được phân
thành 4 hạng theo các tiêu chí: về quy hoạch, kiến trúc; về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng
xã hội; và về chất lượng xây dựng.
a. Chung cư hạng 1 (cao cấp) diện tích từ 70m2 trở lên, có chất lượng sử dụng
cao nhất; có hệ thống giao thông bên ngoài nhà, có sân vườn, thảm cỏ; môi trường
thoáng mát, sạch đẹp; không gian chức năng tối thiểu gồm phòng khách, phòng ngủ,
khu vực bếp, phòng ăn, phòng vệ sinh, phòng ngủ chính có phòng vệ sinh riêng; trang
thiết bị cao cấp; mỗi căn hộ có tối thiểu 1,5 chỗ để xe ô tô; có thang máy, thang bộ,
thang thoát hiểm, phòng chống cháy nổ, thu gom và xử lý rác; có khu vui chơi, giải trí
ngoài trời rộng rãi, niên hạn sử dụng trên 100 năm...
b. Chung cư hạng 2, diện tích từ 60m2 trở lên, có sân vườn, thảm cỏ, cây xanh,
phòng ngủ chính lớn hơn 15m2, mỗi căn hộ có tối thiểu 1 chỗ để xe ô tô...
c. Chung cư hạng 3, diện tích từ 50m2 trở lên, có hệ thống giao thông thuận
tiện, môi trường đảm bảo vệ sinh; diện tích phòng ngủ chính lớn hơn 12m2; các phòng
đều đảm bảo thông gió, chiếu sáng; hạ tầng xã hội đồng bộ, đầy đủ gồm sân tập thể
thao, cơ sở y tế, trường học, dịch vụ thương mại trong bán kính 4 km.
d. Chung cư hạng 4, được tính theo tiêu chuẩn hiện hành, giao thông thuận tiện
và hệ thống cứu hỏa, cứu nạn đảm bảo...

Theo Bộ Xây dựng, tất cả các chung cư được phân hạng phải đảm bảo phù hợp
với các quy chuẩn, tiêu chuẩn thiết kế và kỹ thuật hiện hành, quy hoạch chi tiết xây
dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Việc đánh giá, phân hạng nhà
chung cư được thực hiện sau khi có dự án và thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật thi công
được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt; được thực hiện đối với từng chung cư độc lập
(có một hoặc nhiều đơn nguyên liền nhau thành một khối).
b. Khái niệm nhà ở xã hội (NOXH): là nhà ở do nhà nước hoặc tổ chức, cá
nhân đầu tư xây dựng cho các đối tượng đựơc qui định trong Luật nhà ở 2005. Chung
cư cho NTNT hay NOXH tuy khác nhau về tên gọi nhưng thực tế là một.

Trang 5


Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Phùng Thị Thu Hà

Theo Điều 47. Tiêu chuẩn thiết kế nhà ở xã hội
1. Nhà ở xã hội tại đô thị phải là nhà chung cư được thiết kế bảo đảm những
tiêu chuẩn chung của pháp luật về xây dựng và có số tầng theo quy định sau đây:
a) Tại đô thị loại đặc biệt phải là nhà năm hoặc sáu tầng;
b) Tại các đô thị loại 1, loại 2, loại 3, loại 4 và loại 5 phải là nhà không quá sáu
tầng.
2. Diện tích mỗi căn hộ không quá 60m2 sàn và được hoàn thiện theo cấp, hạng
nhà ở nhưng không thấp hơn 30m2 sàn.
3. Nhà ở xã hội phải bảo đảm các tiêu chuẩn hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội
theo quy định của từng loại đô thị.
4. Ngoài các khu vực quy định tại khoản 1 Điều này, khu vực khác có điều kiện
thuận lợi về đất đai thì có thể xây dựng nhà chung cư thấp tầng hoặc nhà ở riêng lẻ
nhưng phải bảo đảm chất lượng xây dựng tương ứng với nhà cấp ba trở lên và các quy

định tại khoản 2 và khoản 3 Điều này.
Các hình thức cung ứng nhà chung cư (nhà ở xã hội )cho NTNT:
Có 3 hình thức cung ứng nhà ở cho người TNT là cho thuê, bán và cho thuê
mua, nhưng hiện nay hình thức bán rất ít hoặc không có do hạn chế về thu nhập của
đối tượng người TNT, chủ yếu chỉ là cho thuê.
- Bán: Là hình thức khách hàng thanh toán toàn bộ số tiền để có được
quyền sở hữu về ngôi nhà.
- Cho thuê: Là hình thức khách hàng trả tiền theo từng thời kỳ do sự
thỏa thuận giữa bên bán và bên mua để có quyền sử dụng ngôi nhà đó.
- Cho thuê mua: Là hình thức trung gian giữa bán và cho thuê. Theo
Luật nhà ở, là hình thức người mua được cơ quan có thẩm quyền công nhận sở hữu đối
với nhà đang thuê, sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ thuê trong một thời gian nhất định.
c. Người TNT và người nghèo ở HCM:
Khái niệm về người nghèo:
Hiện nay có nhiều quan niệm khác nhau về người nghèo, tuy nhiên chúng ta có
thể xem định nghĩa được nêu ra trong hội nghị bàn về giảm đói nghèo ở khu vực Châu
Á-Thái Bình Dương do ESCAP tổ chức tháng 09/1993 tại Băng Cốc-Thái Lan là định
nghĩa chung nhất:“ Người nghèo là tình trạng một bộ phận dân cư không được hưởng
những nhu cầu cơ bản của con người, mà những nhu cầu này được xã hội thừa nhận
theo trình độ phát triển kinh tế và phong tục, tập quán của địa phương”. Còn theo
quan điểm của Việt Nam chúng ta: “Người nghèo là tình trạng một bộ phận dân cư, có
mức sống dưới mức tối thiểu thu nhập, không đảm bảo về điều kiện vật chất để duy trì
cuộc sống và có mức sống thấp hơn mức sống của cộng đồng dân cư xét trên mọi
phương diện”.
Như vậy, chuẩn nghèo là một khái niệm động, nó biến động theo không gian và
thời gian. Về không gian, nó biến đổi theo trình độ phát triển kinh tế- xã hội của từng
vùng hay từng quốc gia. Về thời gian, chuẩn nghèo cũng có sự biến động lớn và nó
biến đổi theo trình độ phát triển kinh tế-xã hội qua từng giai đoạn lịch sử. Hơn nữa, tùy
theo từng chương trình, dự án mà các chủ thể đưa ra các mức chuẩn nghèo khác nhau
để phù hợp với mục tiêu hoạt động và khả năng thực hiện của chủ thể đó.

Trang 6


Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Phùng Thị Thu Hà

Hiện nay ở nước ta, chuẩn nghèo mới được áp dụng cho giai đoạn 2006-2010
quy định là: Hộ nghèo là hộ ở những khu vực nông thôn có thu nhập bình quân dưới
200.000 đồng/người/tháng, đối với những hộ ở khu vực thành thị có thu nhập bình
quân từ 260.000 đồng/người/tháng trở xuống.
Khái niệm NTNT:
Hiện nay, có 3 khái niệm khác nhau về người có TNT:
 Người có TNT được đồng nhất với những người nghèo.
 Người có TNT là người có thu nhập trên ngưỡng nghèo và tiệm cận với mức
thu nhập trung bình
 Người có TNT có thể bao gồm 2 nhóm trên, tức là người nghèo, người trên
ngưỡng nghèo, và tiệm cận với mức thu nhập trung bình.
Trong ba cách hiểu trên thì cách hiểu thứ 3 là thông dụng nhất. Như vậy, NTNT
là những người có mức thu nhập dưới mức trung bình của xã hội (tức địa phương, khu
vực hay quốc gia đó). Khi nghiên cứu mỗi tỉnh, thành phố phải dựa vào tình hình thực
tế mỗi khu vực, địa phương mình để đưa ra tiêu chí TNT khác nhau cho phù hợp.
Năm 2007, đối với Tp.HCM, GDP bình quân đầu người đạt 2.180 USD/năm.
Như vậy, người TNT ở Tp.HCM là người thu nhập trung bình dưới 1,5 triệu đồng/
tháng.( Khoảng 93 USD) (Theo Viện Kinh Tế HCM )
I.1.2. Cơ sở pháp lý:
Những qui định về NOXH chủ yếu được đề cập đến trong ba văn bản là: Luật
Nhà ở năm 2005, Nghị định 90/2006/NĐ-CP và thông tư 05/20006/TT-BXD.
a. Luật nhà ở 2005 được Quốc hội thông qua ngày 29/11/2005 (có hiệu lực

từ ngày 01/7/2006) đã quy định một số nội dụng về phát triển NOXH dành cho
các đối tượng TNT thuê, thuê mua.
Luật đã quy định rõ về vai trò của nhà nước đối với việc phát triển quỹ nhà ở
xã hội, nêu lên những ưu đãi đối với các nhà đầu tư cũng như quy định rõ đối tựơng
nào đủ điều kiện thuê mua nhà ở xã hội.
Về vai trò của nhà nước, Điều 45 Luật nhà ở đã quy định rõ Nhà nước có vai
trò khuyến khích tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế trong và ngoài nước
đầu tư phát triển quỹ NOXH. Đồng thời được Nhà nước miễn tiền sử dụng đất, tiền
thuê đất, miễn, giảm các loại thuế liên quan theo quy định của pháp luật đối với đất
xây dựng NOXH cho các tổ chức cá nhân phát triển quỹ NOXH để giảm giá thành nhà
cho thuê và thuê mua.
Vốn đầu tư phát triển NOXH được chỉ rõ ở Điều 52 Luật Nhà là được huy động
từ các nguồn như tiền thu được từ việc bán, cho thuê và cho thuê mua nhà ở thuộc sở
hữu nhà nước; được trích từ 30% đến 50% tiền sử dụng đất của các dự án phát triển
nhà ở trên địa bàn; từ NS nhà nước đầu tư; tiền hỗ trợ, tiền đóng góp tự nguyện của tổ
chức, cá nhân trong nước và ngoài nước; và tiền huy động từ các nguồn vốn hợp pháp
khác theo quy định của pháp luật.
Đối với tổ chức, cá nhân khi tham gia xây dựng NOXH có những ưu đãi như
được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, được miễn giảm các loại thuế liên quan theo
qui định của pháp luật. Thành phố và Bộ Xây dựng đang kiến nghị Thủ tướng chính
phủ miễn thuế VAT, thuế thu nhập doanh nghiệp áp dụng mức ưu đãi cao nhất. Đồng
thời nhà nước có cơ chế đặc biệt phối hợp giữa các sở ban, ngành quản lý của thành

Trang 7


Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Phùng Thị Thu Hà

phố để hướng dẫn các thủ tục về mặt pháp lý và thẩm duyệt tạo điều kiện cho doanh
nghiệp trong khâu chuẩn bị đầu tư.
Đối với người thuê, thuê mua NOXH Luật quy định khá cụ thể nhằm nhấn mạnh
tính đặc biệt của đối tượng được đề cập.
Điều 53 quy định các đối tượng được thuê NOXH là cán bộ, công chức; sĩ quan,
quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân; công nhân làm việc
trong các khu kinh tế, KCX, KCN, khu công nghệ cao và các đối tượng khác theo quy
định của Chính phủ.
Những đối tượng trên có TNT và thuộc một trong các điều kiện sau thì mới
được thuê NOXH: Chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình và chưa được thuê hoặc mua
nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; có nhà thuộc sở hữu của mình nhưng diện tích bình quân
trong hộ gia đình bình quân dưới 5m2 sàn/người hoặc là nhà ở tạm hư hỏng, dột nát.
Trường hợp muốn thuê mua NOXH phải thanh toán lần đầu 20% giá trị của hợp đồng.
Về quyền và nghĩa vụ của người thuê, thuê mua NOXH, khoản 1 điều 106 quy
định người thuê mua NOXH không có quyền chuyển nhượng quyền thuê mua dưới bất
cứ hình thức nào. Trường hợp không còn nhu cầu thuê mua thì phải giao lại nhà ở cho
đơn vị quản lý quỹ NOXH. Khi đó, đơn vị quản lý quỹ NOXH phải hoàn trả lại số tiền
20% giá trị hợp đồng mà người thuê mua NOXH đã trả lần đầu.
Giá cho thuê, thuê mua NOXH được quy định tại khoản 1 Điều 56 của Luật
Nhà ở có quy định là giá thuê và thuê mua NOXH phải đảm bảo nguyên tắc bảo tòan
vốn để tiếp tục dầu tư phát triển NOXH, bù đắp đủ các chi phí duy tu bảo dưỡng, bảo
trì và sữa chữa trong thời gian cho thuê hoặc thuê mua.
b. Nghị định số 90/2006/NĐ-CP được Chính phủ ban hành ngày 06/9/2006
hướng dẫn thi hành Luật nhà ở.
Nghị định này chủ yếu đi sâu là rõ thêm các đối tượng và điều kiện được thuê,
thuê mua nhà ở xã hội.
Nghị định này làm rõ khái niệm “đối tượng khác” mà Luật nhà ở đã đề cập, đó
là các đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ quy định tại khoản 4 điều 40 Nghị định
90/2006/NĐ-CP. (Khi cán bộ, công chức phải trả lại nhà ở công vụ theo quy định tại
điều 61 của Luật Nhà ở mà có khó khăn về nhà ở thì cơ quan, tổ chức nơi người đó

công tác phối hợp với Ủy ban nhân dân tỉnh nơi cán bộ, công chức có nhu cầu sinh
sống bố trí cho họ được thuê hoặc thuê mua NOXH hoặc hỗ trợ bằng hình thức khác
để họ có nhà ở).
Điều kiện thuê mua NOXH được bổ sung thêm tại điều 25 Nghị định 90 là đối
tượng thuê mua phải có mức thu nhập bình quân của hộ gia đình không vượt quá 5 lần
tổng số tiền thuê nhà phải trả hằng tháng đối với căn hộ có diện tích tối đa 60m2 sàn và
không thấp hơn 4 lần số tiền thuê phải trả đối với căn hộ có diện tích tối thiểu là 30m2
sàn, tính theo mức giá thuê do Ủy ban nhân dân cấp Tỉnh quy định.
Điều 25 nghị định 90 cũng quy định thư tự ưu tiên để lựa chọn các đối tượng
như sau: Trước mắt là các đối tượng có nhu cầu bức thiết về nhà ở (chưa có nhà ở, mới
lập gia đình, diện tích nhà ở bình quân quá thấp); tiếp đến là các đối tượng hưởng
lương từ NS nhà nước, cán bộ trẻ mới tốt nghiệp đại học trở lên, công nhân có tay
nghề từ bậc 5 trở lên chưa được nhà nước hỗ trợ về nhà ở dưới mọi hinh thức; cuối
cùng là cán bộ công chức thuộc diện được hưởng những chính sách nhà ở công vụ

Trang 8


Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Phùng Thị Thu Hà

nhưng đã trả lại nhà ở công vụ cho nhà nước mà có nhu cầu thuê, thuê mua NOXH
trên địa bàn.
Người có nhu cầu thuê, thuê mua NOXH phải làm thủ tục gì? Trước tiên đối
tượng phải làm đơn, có ý kiến của cơ quan, đơn vị mình đang làm việc xác nhận về đối
tượng, mức thu nhập và điều kiện nhà ở hiện có của người xin thuê, thuê mua nhà ở.
Đối với hộ gia đình thì thì phải có xác nhận của tất cả các cơ quan, đơn vị của từng
thành viên đã có việc làm trong hộ gia đình đó và xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp
xã nơi đang sinh sống. Đơn đề nghị thuê, thuê mua NOXH nộp tại Sở Xây dựng.

Giá cho thuê, thuê mua NOXH được điều 27 Nghị định 90 bổ sung như sau:
Không tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các khoản ưu đãi về thuế theo hướng dẫn
của Bộ Tài chính; Giá cho thuê, thuê mua NOXH trên địa bàn do Ủy ban nhân dân cấp
Tỉnh quy định trên nguyên tắc đảm bảo phù hợp với khung giá thuê, thuê mua NOXH
quy định tại phụ lục số 1 ban hành kèm theo Nghị định 90. Và khung giá này sẽ được
điều chỉnh 5 năm một lần.
c. Thông tư 05/2006/TT-BXD ban hành ngày 01/11/2006 hướng dẫn thực
hiện một số nội dung của Nghị định 90/2006/NĐ-CP.
Thông tư 05/2006/ TT-BXD xác định thu nhập bình quân của hộ gia đình làm cơ
sở xét duyệt đối tượng đủ điều kiện được thuê, thuê mua nhà ở xã hội (khoản 3 điều 25
của NĐ90). Theo đó, thu nhập bình quân hàng tháng của hộ gia đình là tổng thu nhập
hàng tháng của các thành viên có thu nhập thường xuyên trong hộ. Mức thu nhập này
bao gồm các khoản tiền lương, tiền công, các khoản phụ thu, phụ cấp…
Thông tư 05/2006 còn hướng dẫn cách xác định giá cho thuê, thuê mua NOXH.
- Giá thuê: Xét trên thu nhập bình quân và khả năng có thể chi trả của đối tượng
thuê nhà theo như Luật nhà ở quy định, cơ cấu giá thuê được tính theo mức bảo toàn
vốn đầu tư khấu hao theo thời hạn thuê từ 25-40 năm. Lãi suất bảo toàn vốn đối với
nguồn vốn đầu tư từ nguồn ngân sách là 3%/năm.
Sau thời hạn thuê, phần đất và nhà vẫn thuộc quyền sử dụng của Nhà nước. Vì
vậy, trong cơ cấu giá thành căn hộ để tính giá thuê nhà không tính đến giá trị bồi
thường giải phóng mặt bằng và giá trị đầu tư hạ tầng đến chân hàng rào của dự án nhà
ở xã hội.
- Giá thuê mua. Điều 54 Luật Nhà ở có quy định: “… Người được thuê mua nhà
ở xã hội phải thanh toán lần đầu 20% giá trị của nhà ở thuê mua”. Sau khi trả hết tiền
người được thuê mua được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ chung cư. Do
vậy, trong cơ cấu giá thuê mua sẽ tính các chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng và
chi phí hạ tầng kỹ thuật của dự án đến chân hàng rào của dự án (không tính thuế VAT
và tiền sử dụng đất).

Trang 9

Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Phùng Thị Thu Hà

I.2. Khái quát địa bàn nghiên cứu
I.2.1. Tổng quan về điều kiện tự nhiên, kinh tế-xã hội của TP HCM :
I.2.1.1 Điều kiện tự nhiên
1. Vị trí địa lý
Thành phố Hồ Chí Minh có địa giới hành chính chung với các tỉnh Bình Dương
ở phía Bắc, Tây Ninh ở phía Tây Bắc, phía Đông và Đông Bắc giáp Đồng Nai, phía
Đông Nam giáp Bà Rịa - Vũng Tàu, phía Tây và Tây Nam giáp Long An và Tiền
Giang, phía Nam giáp biển Đông với chiều dài bờ biển khoảng 15 km.
Tổng diện tích Tp.HCM là 2.095,239 km2
Đơn vị hành chính : 24 quận huyện.
Thành phố Hồ Chí Minh nằm ở trung tâm Nam Bộ, cách thủ đô Hà Nội 1.738
km về phía Đông Nam. Là thành phố cảng lớn nhất đất nước, hội tụ đủ các điều kiện
thuận lợi về giao thông đường bộ, đường thuỷ, đường sắt, đường hàng không, là một
đầu mối giao thông kinh tế lớn nối liền với các địa phương trong nước và quốc tế.
2. Đặc điểm địa hình
Địa hình thành phố Hồ Chí Minh phần lớn bằng phẳng, có ít đồi núi ở phía Bắc
và Đông Bắc, với độ cao giảm dần theo hướng Đông Nam. Nhìn chung có thể chia địa
hình thành phố Hồ Chí Minh thành 4 dạng chính có liên quan đến chọn độ cao bố trí
các công trình xây dựng: dạng đất gò cao lượn sóng (độ cao thay đổi từ 4 đến 32 m,
trong đó 4 – 10 m chiếm khoảng 19% tổng diện tích. Phần cao trên 10 m chiếm 11%,
phân bố phần lớn ở huyện Củ Chi, Hóc Môn, một phần ở Thủ Đức, Bình Chánh); dạng
đất bằng phẳng thấp (độ cao xấp xỉ 2 đến 4 m, điều kiện tiêu thoát nước tương đối
thuận lợi, phân bố ở nội thành, phần đất của Thủ Đức và Hóc Môn nằm dọc theo sông
Sài Gòn và nam Bình Chánh chiếm 15% diện tích); dạng trũng thấp, đầm lầy phía tây

nam (độ cao phổ biến từ 1 đến 2 m, chiếm khoảng 34% diện tích); dạng trũng thấp
đầm lầy mới hình thành ven biển (độ cao phổ biến khoảng 0 đến 1 m, nhiều nơi dưới 0
m, đa số chịu ảnh hưởng của thuỷ triều hàng ngày, chiếm khoảng 21% diện tích).
3. Khí hậu
Thành phố nằm trong vùng nhiệt đới gió mùa, mang tính chất cận xích đạo.
Lượng bức xạ dồi dào, trung bình khoảng 140 kcal/cm2/năm, nắng trung bình 6,8
giờ/ngày. Nhiệt độ trung bình năm khoảng 27,50C. Biên độ trung bình giữa các tháng
trong năm thấp là điều kiện thuận lợi cho sự tăng trưởng và phát triển quanh năm của
động thực vật. Ngoài ra, thành phố có thuận lợi là không trực tiếp chịu tác động của
bão lụt.
Nằm ở hạ lưu của hệ thống sông Đồng Nai – Sài Gòn với địa hình tương đối
bằng phẳng, chế độ thuỷ văn, thuỷ lực của kênh rạch và sông ngòi không những chịu
ảnh hưởng mạnh của thuỷ triều biển Đông mà còn chịu tác động rất rõ nét của việc
khai thác các bậc thang hồ chứa ở thượng lưu hiện nay và trong tương lai (như các hồ
chức Trị An, Dầu Tiếng, Thác Mơ…).

Trang 10


Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Phùng Thị Thu Hà

I.2.1.2. Kinh tế - xã hội Tp.HCM
1. Kinh tế Tp.HCM
Thành phố Hồ Chí Minh chiếm 0,6% diện tích và 6,6 % dân số so với cả nước,
nằm trong vùng kinh tế trọng điểm phía Nam, là trung tâm kinh tế của cả nước, có tốc
độ tăng trưởng kinh tế cao.
Thành phố Hồ Chí Minh là nơi hoạt động kinh tế năng động nhất, đi đầu trong
cả nước về tốc độ tăng trưởng kinh tế. Tổng sản phẩm trong nước (GDP) của Thành

phố năm 2007 theo giá hiện hành đạt 228,697 tỷ đồng (tương đương 14,3 tỷ USD),
chiếm tỷ trọng 20% GDP của cả nước. GDP bình quân đầu người cũng có mức tăng
trưởng đáng kể, đạt 2.180 USD. Trong 3 khu vực của nền kinh tế, khu vực dịch vụ có
mức tăng trưởng cao nhất, tăng 14,1% và chiếm tỷ trọng 52,6% GDP của Thành phố.
Phát triển kinh tế với tốc độ tăng trưởng cao đã tạo ra mức đóng góp GDP lớn cho cả
nước.
Bốn ngành dịch vụ tài chính – ngân hàng, du lịch, bưu chính – viễn thông, vận
tải – dịch vụ cảng – kho bãi có tốc độ tăng trưởng cao, cho thấy sự chuyển dịch cơ cấu
kinh tế Thành phố đang đi đúng hướng nhằm gia tăng tỷ trọng của các nhóm ngành
dịch vụ, phát huy tiềm năng thế mạnh của trung tâm tài chính, dịch vụ của Vùng kinh
tế trọng điểm phía Nam và của cả nước, đặc biệt là tận dụng cơ hội phát triển các lĩnh
vực này trong năm đầu Việt Nam gia nhập WTO.
Kết quả cụ thể trên một số ngành có thể ghi nhận như sau:
Xuất khẩu trên địa bàn có bước đột phá, đạt kim ngạch trên 17 tỷ USD. Nếu
không tính dầu thô, tốc độ tăng trưởng kim ngạch xuất khẩu trên địa bàn Thành phố
đạt 35,8%.
Du lịch của Thành phố là trong những ngành dịch vụ có tốc độ tăng trưởng cao
phù hợp với xu thế của thời kỳ hội nhập. Năm 2007, tổng doanh thu du lịch đạt trên
20.000 tỷ đồng (tương đương 1,25 tỷ USD), tăng 20%; số lượng khách quốc tế đến
Thành phố đạt 2,65 triệu lượt, tăng 12% so với năm 2006.
Ngành bưu chính, viễn thông Thành phố phát triển khá tốt cả về doanh thu và
số lượng doanh nghiệp đăng ký hoạt động. Doanh thu ước cả năm đạt 14.000 tỷ đồng,
tăng 16,7%; số lượng doanh nghiệp chuyên ngành công nghệ thông tin được cấp phép
trong năm là 1.053 doanh nghiệp, tăng 13,2%, nâng tổng số doanh nghiệp chuyên
ngành công nghệ thông tin đang hoạt động trên địa bàn là 6.685 doanh nghiệp. Người
dân Thành phố ngày càng tiếp cận thuận lợi với công nghệ thông tin, kết quả trong
năm có 9,54 triệu thuê bao điện thoại (trong đó có 7,94 triệu máy di động), chiếm tỷ lệ
gần 20% số thuê bao điện thoại của cả nước và đạt 143 máy/100 dân.
Trên lĩnh vực tài chính ngân hàng, nguồn vốn huy động qua ngân hàng đạt
448.170 tỷ đồng (tương đương 28 tỷ USD), tăng 72,3%; tổng dư nợ tín dụng đạt

355.482 tỷ đồng, tăng 67,6%. Điều đáng ghi nhận là trong tổng dư nợ tín dụng, dư nợ
tín dụng trung dài hạn chiếm đến 39,7%, tăng 71,9% cho thấy nguồn vốn tín dụng
được huy động cho đầu tư phát triển kinh tế đã tăng khá.
Trên lĩnh vực sản xuất công nghiệp: Ước cả năm, giá trị sản xuất công nghiệp
tăng 13,5%. Trong đó, khu vực có vốn đầu tư nước ngoài tăng cao nhất 18,1%, khu
vực ngoài nhà nước tăng 13,5%, khu vực nhà nước tăng 8,9%. Một số ngành có hàm
lượng khoa học và giá trị gia tăng cao như cơ khí chế tạo, sản xuất thiết bị truyền

Trang 11


Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Phùng Thị Thu Hà

thông, hóa chất, sản phẩm từ cao su – plastic tiếp tục phát triển theo đúng định hướng.
Bên cạnh đó, một số ngành dệt, may, sản xuất da giày có tốc độ tăng chậm hơn so với
cùng kỳ.
Ngành nông nghiệp Thành phố đang chuyển dần sang nông nghiệp gắn với đô
thị và nông nghiệp sinh thái, giảm diện tích trồng lúa, tăng diện tích trồng hoa, rau an
toàn, cây công nghiệp hàng năm và các loại vật nuôi có giá trị kinh tế cao. Ước cả năm
giá trị sản xuất ngành nông nghiệp tăng 6,5%, diện tích rau đạt 10.000 ha, sản lượng
195.000 tấn; diện tích cỏ chăn nuôi 2.400 ha, đàn heo 380.433 con (tăng 26,4%), trâu
bò 121.000 con (tăng 5%); tổng sản lượng thủy sản đạt 57.885 tấn các loại, tăng 2%;
sản xuất 45 triệu con cá cảnh (tăng 50%); đàn cá sấu đạt 123.000 con, tăng 58,9%.
Nhờ kinh tế phát triển, thu ngân sách Thành phố vượt dự toán và tăng cao, ước
cả năm tổng thu ngân sách trên địa bàn đạt 83.435 tỷ đồng, tăng 20,44%; trong đó thu
nội địa 41.600 tỷ đồng (tăng 19%), thu từ hoạt động xuất nhập khẩu 33.000 tỷ đồng
(tăng 25,71%), thu từ dầu thô 6.090 tỷ đồng (giảm 4,8%). Tổng chi ngân sách Thành
phố đạt 22.554 tỷ đồng, tăng 14,51%. Chi đầu tư phát triển tăng 10,05% và chiếm

54,1% trong tổng chi ngân sách Thành phố.
Nét nổi bật của thành phố Hồ Chí Minh là tốc độ tăng trưởng GDP trong những
năm qua ngày càng cao, năm sau cao hơn năm trước (Bảng 1.2)
Mức Độ Tăng Trưởng GDP TP.HCM
14
11.4

12

Tỉ lệ (%)

10

9

9.5

11.6

12

12.2

12.6

10.2

8
6
4

2
0
Năm 2000 Năm 2001 Năm 2002 Năm 2003 Năm 2004 Năm 2005 Năm 2006 Năm 2007

Bảng 1.2 Tốc độ tăng trưởng GDP của thành phố Hồ Chí Minh qua các năm
Một thành tựu quan trọng khác là vốn đầu tư toàn xã hội trên địa bàn tăng cao.
Trong năm 2007, tổng vốn đầu tư xã hội đạt 84.800 tỷ đồng, tăng 26,6%; trong đó đầu
tư từ vốn nhà nước chiếm 32%, vốn dân doanh chiếm 51%, vốn doanh nghiệp đầu tư
nước ngoài chiếm 17%. Từ khi Việt Nam gia nhập WTO, làn sóng đầu tư nước ngoài
đã dồn dập đổ vào Việt Nam. Nhờ môi trường đầu tư được cải thiện, trong năm Thành
phố đã thu hút được hơn 400 dự án đầu tư mới. Nếu tính cả vốn đầu tư tăng thêm của
các dự án đầu tư đang hoạt động thì tổng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài thu hút trên
địa bàn Thành phố đạt 2,5 tỷ USD, tăng 11,9%. Đây cũng là mức thu hút cao nhất từ
trước tới nay.
Trong quá trình phát triển và hội nhập, thành phố Hồ Chí Minh luôn khẳng định
vai trò là một trung tâm kinh tế, tài chính, thương mại, dịch vụ của cả nước; là hạt

Trang 12


Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Phùng Thị Thu Hà

nhân của vùng kinh tế trọng điểm phía Nam, một trong ba vùng kinh tế trọng điểm lớn
nhất nước và cũng là vùng động lực cho công cuộc phát triển kinh tế - xã hội ở địa bàn
Nam Bộ và cả nước theo chiến lược công nghiệp hoá, hiện đại hoá.
2. Dân số Tp.HCM
Thành phố Hồ Chí Minh có dân số lớn nhất nước, đô thị hóa tập trung cao (trên
80%), trong khi đó bình quân cả nước chỉ khoảng 20%. Dân số toàn thành phố năm

2007 ước tính khoảng 6.650.942 người. Nhập cư cơ học có xu hướng tăng. Dân vãng
lai có xu thế tăng, gồm cả người trong nước và người nước ngoài, ước tính số khách
vãng lai bình quân có mặt hàng ngày tại thành phố lên đến 1,5 triệu người. Số người
trong độ tuổi lao động hiện khoảng 3,8 triệu người. Chất lượng lao động thể hiện qua
học vấn, trình độ tay nghề và thể lực còn thấp. Cơ cấu về trình độ chuyên môn còn bất
hợp lý và không tương xứng với tính chất, vị trí, vai trò của một thành phố trung tâm
đa chức năng.
Bảng 1.3 Dân số và biến động dân số Tp.HCM
2000

2004

2005

2006

2007

Toàn thành

5.248.701

6.062.993

6.239.936

6.424.519

6.650.942

Các quận

4.259.322

5.094.733

5.240.516

5.387.338

5.554.975

989.380

968.260

999.422

1.037.181

1.085.967

Toàn thành

17,30

16,00

15,69

14,91

15,14

Các quận

16,80

15,76

15,32

14,53

14,82

Các huyện

19,00

17,26

17,65

16,88

16,81

Toàn thành

3,90

4,00

4,19

4,16

4,56

Các quận

3,80

4,00

4,15

4,15

4,58

Các huyện

4,00

4,00

4,40

4,21

4,45

Toàn thành

13,40

12,00

11,50

10,75

10,58

Các quận

13,00

11,76

11,17

10,38

10,24

Các huyện

15,00

13,26

13,25

12,67

12,36

5. Tỉ lệ tăng cơ học (%)

26,10

20,97

19,97

19,91

21,46

1. Dân số trung bình (Người)

Các huyện
2. Tỷ lệ sinh (%)

3. Tỷ lệ chết (%)

4. Tỉ lệ tăng tự nhiên (%)

(Nguồn: Cục thống kê Tp.HCM (Năm 2007))

Trang 13


Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Phùng Thị Thu Hà

I.2.2. Đánh giá chung về ảnh hưởng của kinh tế-xã hội đến thị trường nhà chung
cư cho NTNT tại Tp.HCM
Hiện nay, dân số của Tp.HCM khoảng 8 triệu người. Với quỹ đất hạn hẹp, có
giới hạn nhưng tốc độ tăng trưởng dân số nhanh chóng Tp.HCM đang khó khăn trong
giải quyết nhà ở cho nhân dân. Bên cạnh đó, Tp.HCM là trung tâm kinh tế của cả
nước, thu hút số lượng lớn dân nhập cư đến làm việc và sinh sống. Nên vấn đề ổn định
cuộc sống cho người nhập cư cũng gặp rất nhiều khó khăn.
Những năm gần đây, cơ cấu dân số trẻ và người nhập cư đã gây áp lực lớn làm
giá đất tăng cao, do vậy việc mọi người chuyển sang loại hình nhà chung cư là phù
hợp. Chung cư ngày nay được mọi người chấp nhận rộng rãi chứ không như trước đây.
Nếu như những người giàu mơ ước có nhà rộng, thoáng mát, đầy đủ tiện nghi thì
người TNT chỉ hy vọng có một chung cư nhỏ vừa túi tiền để sống và làm việc.
Tình hình đô thị hóa phát triển kéo theo tình trạng nhập cư ồ ạt làm cho nhu cầu
nhà ở tại Tp. HCM trở nên vô cùng phức tạp. Dù tốc độ xây dựng nhà ở đã được nâng
cao nhưng vẫn không đủ đáp ứng cho nhu cầu của người dân trong đô thị. Vì thế một
chương trình phát triển nhà ở đến năm 2010 đã được xây dựng và không ngừng hoàn
thiện nhằm giải quyết cơ bản vấn đề nhà ở. (Bảng 1.3)
Bảng 1.3. Bảng dự báo tốc độ phát triển nhà ở Tp.HCM đến năm 2010
Nội dung

Diện tích dự kiến tăng từng năm (m2)
2001

2002

2003 2004 2005 2006

Tổng quỹ nhà

56,4

60,34 64,6

69

73,9

79,1

84,6

96,9

9,5

103,6

Diện tích tăng thêm

3,6

3,95

4,5

4,8

5,17

5,53

5,92

6,3

6,7

Dân số(triệu người)

5,4

4,22

6,3

8,5
3,5
triệu

Diện tích sàn xây dựng

Diện tích bình quân

2007 2008 2009 2010

10,44

11,7

14,2

(Nguồn: Sở TNMT TP.HCM (2002))
Ngoài ra, nhu cầu về sự phát triển của một đô thị lớn là tất yếu. Nhu cầu giao
lưu kinh tế giữa các nước trên thế giới với nhau nhiều hơn từ khi Việt Nam gia nhập tổ
chức thương mại thế giới WTO. Điều này làm cho nhu cầu nhà đất để mở văn phòng
đại diện, phát triển công ty, nhà ở cao cấp ngày càng tăng. Số lượng văn phòng và gía
văn phòng cho thuê ngày càng tăng nhưng vẫn không đủ cung cấp cho thị trường.
Về lĩnh vực du lịch, Tp.HCM ngày càng thu hút lượng khách quốc tế đến nghỉ
ngơi và tham quan. Dịch vụ du lịch đòi hỏi rất nhiều diện tích như mở rộng và phát
triển các khu vui chơi, nhà hàng, khách sạn cao cấp…Như chúng ta biết, du lịch là
ngành hái ra tiền do vậy đầu tư để phát triển là phần tất yếu và rất được quan tâm.
Hiện nay, việc phát triển cơ sở hạ tầng tương xứng với đô thị loại I cũng chiếm
rất nhiều diện tích. Như mở rộng đường giao thông, thông tin liên lạc, cống thoát
nước, chỉnh trang đô thị, công viên cây xanh…Để bộ mặt của thành phố ngày càng đẹp
hơn thì nhu cầu về đất ngày càng lớn.
Như vậy, việc dân số của thành phố tăng nhanh cùng với nhu cầu phát triển, mở
rộng đô thị, hệ thống cơ sở hạ tầng đô thị, các cơ sở hạ tầng kỹ thuật đã tạo ra một sức

Trang 14

Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Phùng Thị Thu Hà

ép rất lớn cho quỹ đất của thành phố và cũng đặt ra một nhu cầu về nhà ở rất lớn. Đặc
biệt là nhà ở cho người TNT. Với quỹ đất hạn hẹp, giá đất ngày càng cao thì NTNT,
người nghèo làm sao có được chỗ ở. Vấn đề bức xúc nhu cầu nhà ở cho NTNT không
chỉ là nỗi trăn trở của người dân mà cả của những Nhà quản lý. Không thể để cho
người TNT sống ở những khu ổ chuột dột nát, mất quỹ quan đô thị. Theo TS Nguyễn
Minh Phong, Viện Nghiên cứu phát triển kinh tế - xã hội, cho biết “ Nhà cho người
thu nhập thấp là nhà ở được xây dựng trên quỹ nhà ở xã hội của một quốc gia, địa
phương dành cho đa số dân cư và người lao động có thu nhập dưới mức trung bình
trong xã hội. Chất lượng nhà ở cho đối tượng này là thước đo sự phát triển hệ thống
an sinh xã hội, bộ mặt cảnh quan của một địa phương, một quốc gia.” Việt Nam là
nước CHXHCN do vậy việc an sinh xã hội là phần quan trọng, góp phần ổn định chính
trị, ổn định đất nước, đảm bảo đời sống cho người dân phải luôn được Đảng và nhà
nước quan tâm hàng đầu và có ý nghĩa sâu sắc, đặc biệt giúp kéo gần khoảng cách giàu
nghèo …
Những khó khăn và thách thức nói trên cũng là những vấn đề kinh tế bức xúc
thành phố cần có biện pháp hạn chế, khắc phục để đảm bảo cho thành phố phát triển
bền vững trong những năm tiếp theo.
Bên cạnh sự nỗ lực của Thành phố thì các công ty bất động sản cũng đóng góp
quan trọng cho thị trường chung cư đặc biệt là chung cư cho NTNT hiện nay. Em xin
giới thiệu Công Ty TNHH Địa Ốc Đất Lành, đại diện cho những công ty đang hướng
đến thị trường này.
I.2.3. Giới thiệu về Công Ty TNHH Địa Ốc Đất Lành
Công Ty TNHH Địa Ốc Đất Lành thành lập vào năm 2001.
Trụ sở công ty đặt tại 24 Phổ Quang, F2, Q Tân Bình, Tp.HCM.
Các lĩnh vực hoạt động chính hiện nay của Đất Lành:
 Đầu tư - Kinh doanh dự án BĐS

 Tư vấn thiết kế - Xây dựng
 Dịch vụ về nhà đất
Mảng hoạt động chính của công ty hiện nay của công ty là Đầu tư – Xây dựng
các dự án chung cư. Trong đó, tiêu biểu có dự án chung cư Thái An III dành cho người
có thu nhập thấp với căn hộ có diện tích 30-40 m2, giá khoảng 250 -350 triệu/căn hộ.
Dự án có diện tích khoảng 2 ha tại khu dân cư Thái An (phường Đông Hưng Thuận,
quận 12), dành cho đối tượng độc thân, mới lập gia đình, sinh viên.
Một số mô hình của căn hộ Thái An III mà công ty Đất Lành chuẩn bị thi công
(xem phần phụ lục hình 1.5, 1.6)
Là công ty chuyên hoạt động Đầu tư - Kinh doanh dự án cho người TNT thì
việc tìm hiểu mức độ thỏa mãn của những người TNT đang sống trong các căn hộ
chung cư là cần thiết và có vai trò quan trọng giúp công ty hoàn thiện vấn đề nhà ở tốt
hơn cho NTNT.

Trang 15


Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Phùng Thị Thu Hà

I.3. Nội dung nghiên cứu, phương pháp và quy trình thực hiện
I.3.1. Nội dung nghiên cứu

Tình hình nhà chung cư cho NTNT tại Tp.HCM

Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến mức độ thoả mãn của người sử dụng chung
cư dành cho NTNT.

Đánh giá mức độ thoả mãn của những người đang sử dụng chung cư cho người

TNT. Từ đó, tìm ra giải pháp nâng cao mức độ hài lòng của người sử dụng chung cư.

Rút ra những thuận lợi và khó khăn về nhà chung cư cho NTNT, đề xuất những
giải pháp thích hợp về nhà chung cư cho NTNT.
I.3.2. Phương pháp nghiên cứu

Phương pháp thu thập tài liệu: tìm kiếm những thông tin, tư liệu, tài liệu, những
căn cứ khoa học có liên quan tới vấn đề nghiên cứu.

Phương pháp điều tra thu thập số liệu bằng mẫu phiếu: tiến hành thu thập thông
tin thông qua mẫu phiếu, khảo sát tình hình đời sống cũng như mong muốn của người
dân đang sống trong khu chung cư cho NTNT.

Phương pháp phân tích số liệu: sử dụng phần mềm SPSS 11.5 để phân tích dữ
liệu thu được từ điều tra mẫu phiếu, kết hợp các yếu tố nghiên cứu lại với nhau để có
cái nhìn khái quát hơn về mức độ thỏa mãn của NTNT đối với loại hình nhà chung cư
hiện nay.

Phương pháp thống kê: sử dụng thống kê các tài liệu, số liệu về điều kiện tự
nhiên, kinh tế, xã hội, dân số, các chỉ tiêu ảnh hưởng đến mức độ thỏa mãn của NTNT
sống trong chung cư.

Phương pháp phân tích tổng hợp: phân tích số liệu thu thập được; đánh giá tổng
quát tình hình nhà ở chung cư cho NTNT thực tế tại TP.HCM nhằm rút ra hạn chế từ
đó đề xuất giải pháp hoàn thiện hơn.
I.3.3. Quy trình thực hiện
Bước 1: Xác định mục tiêu
Bước 2: Xác định thông tin cần thu thập
Bước 3: Xác định bảng câu hỏi và chọn mẫu
Bước 4: Thu thập và kiểm tra chỉnh sửa thử

Bước 5: Tiến hành thu thập dữ liệu
Bước 6: Xử lý dữ liệu và phân tích thông tin
Bước 7: Kết quả nghiên cứu.

Trang 16


Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Phùng Thị Thu Hà

PHẦN II
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
II.1. Thực trạng về chung cư cho người thu nhập thấp ở Tp.HCM
II.1.1. Tình hình nhà chung cư cho NTNT tại Tp. HCM:
Mặc dầu, thời điểm này giá thị trường bất động sản nói chung và căn hộ chung
cư nói riêng đã hạ song vẫn cao so với thu nhập trung bình của người dân. Trên thực tế
với giá hiện nay thì vẫn còn cao ngất. Giá một căn hộ chung cư cũ, diện tích 60m²
không dưới 700 triệu đồng, còn căn hộ chung cư loại trung bình gần 1 tỷ đồng.
Với mức giá như vậy thì quá “tầm với” của người có thu nhập trung bình, chưa nói đến
người có thu nhập thấp. Không ít người ra trường, đi làm được 4-5 năm, thu nhập hơn
5 triệu đồng/tháng nhưng với giá nhà đất như hiện nay thì “nằm mơ không thấy nổi”.
Đối tượng có thu nhập thấp và người nghèo vẫn khó có thể mua được nhà. Bên cạnh
đó, hàng chục nghìn căn nhà lụp xụp trong những khu ổ chuột, nhiều năm qua vẫn
chưa di dời xong dù đã có quy hoạch. Tại những khu vực này, diện tích ở bình quân
theo đầu người chưa tới 6m², trong khi tiêu chuẩn sống hiện nay của thành phố là
12m².

Khu nhà lụp xụp ven kênh Văn Thánh, phường 19, quận Bình Thạnh.

Ngày 19/3/2008, tổng kết tình hình thực hiện dự án nhà ở được giao đất từ năm
2003-2007 ở Tp.HCM, theo Sở Tài nguyên môi trường, chỉ 232 trong tổng số 455 dự
án nhà ở xã hội được triển khai. Hơn 14.000 căn nhà ở bán giá ưu đãi cho giới công
nhân viên chức, người phải giải tỏa để phục vụ những dự án phát triển thành phố vẫn
còn nằm trong kế hoạch, trên giấy chứ chưa thành hình.
Hiện nay, thành phố có 109.185 cán bộ công chức, viên chức thuộc các đơn vị
Trung ương đang làm việc trên địa bàn Tp. HCM. Theo số liệu thống kê, khoảng 20%
có nhu cầu bức xúc về chỗ ở với số lượng lên đến 21.837 người. Ngoài ra, tổng số sĩ
quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc quân đội và công an thành phố có nhu cầu về
nhà ở trên 6.000 người. Tổng số công nhân lao động tại 12 KCN, KCX là 195.456

Trang 17


Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Phùng Thị Thu Hà

người, trong số này có 60% lao động từ các tỉnh thành phố khác đến làm việc (tương
đương 117.274 người có nhu cầu chỗ ở). Tổng cộng có 145.111 người có nhu cầu về
nhà ở chiếm 47%. (Xem bảng 2.1)
Bảng 2.1. Số lượng cán bộ viên chức Tp. HCM
Khối ngành

Số lượng
(người)

1. Cán bộ và viên chức

109.185

Khối Đảng, đoàn thể

4.984

Khối hành chính sự nghiệp

83.075

Khối doanh nghiệp

21.216

2. Sĩ quan, quân nhân

Nhu cầu nhà ở
Số người

(%)

21.837

20%

30.000

6.000

20%

3. Công nhân

195.456

117.274

60%

Tổng cộng

307.641

145.111

47%

(Nguồn: Tổng liên đoàn Lao động Việt Nam - 2006)
Kết quả điều tra còn cho thấy có tới 31% CBVC (trong đó phần lớn là các hộ
gia đình trẻ) chưa có nhà ở, phải ở ghép hộ hoặc ở nhờ, ở tạm; 4% phải thuê nhà tạm,
nhà cấp IV của tư nhân để ở; 19% thuê được nhà chung cư thuộc sở hữu nhà nước từ
trước năm 1990; 14,6% đã được mua nhà thuộc sở hữu nhà nước theo Nghị định
61/CP; 31.4% đã xây được nhà riêng (Bảng 2.2). Tổng hợp kết quả điều tra cho thấy
có trên 32% số hộ gia đình CBVC có nhu cầu được cải thiện chỗ ở.
Bảng 2.2. Biểu đồ tình hình nhà ở của CBVC TP. Hồ Chí Minh
Biểu đồ tình hình nhà ở của CBVC HCM
Ở ghép, ở nhờ
Ở nhà tạm
31.40%

31%

Thuê nhà thuộc sở
hữu nhà nước
4%

14.60%

19%

Mua nhà thuộc
sở hữu NN
Mua được nhà riêng

(Nguồn: Cục quản lý nhà – Bộ Xây dựng- 2006)
Đa số công nhân lao động ngoại tỉnh làm việc tại các KCN, KCX trên cả nước
là người đến từ các địa phương khác, hầu hết trong số họ đều phải thuê nhà trọ của tư
nhân xung quanh khu chế xuất. Giá thuê trung bình từ 150.000 – 300.000 đồng /người/
tháng. Các phòng trọ tư nhân thuê hầu hết đều rất chật hẹp, điều kiện vệ sinh môi
trường không đảm bảo. Chỉ có 20% công nhân được ở trong các nhà trọ do các doanh
nghiệp sử dụng lao động và các tổ chức đoàn thể đầu tư xây dựng.

Trang 18