Dự án Khách sạn 4 sao Hưng Nguyên Huyện Phú Quốc tỉnh Kiên Giang 0903034381

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
-----------    ----------

THUYẾT MINH BÁO CÁO ĐẦU TƯ

KHÁCH SẠN 4 SAO HƯNG NGUYÊN

Địa điểm
Chủ đầu tư

: CỬA LẤP, DƯƠNG TƠ, H. PHÚ QUỐC, KIÊN GIANG
: CÔNG TY TNHH HƯNG NGUYÊN

Tp.Hồ Chí Minh - Tháng 3 năm 2014


CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
-----------    ----------

THUYẾT MINH BÁO CÁO ĐẦU TƯ

KHÁCH SẠN 4 SAO HƯNG NGUYÊN

Tp.Hồ Chí Minh - Tháng 3 năm 2014


NỘI DUNG
CHƯƠNG I: GIỚI THIỆU CHỦ ĐẦU TƯ VÀ DỰ ÁN............................................................ 4
I.1. Giới thiệu về chủ đầu tư ........................................................................................................ 4

I.2. Mô tả sơ bộ thông tin dự án .................................................................................................. 4
II.1. Căn cứ xác định sự cần thiết và tính cấp thiết của dự án ..................................................... 5
II.1.1. Kinh tế vĩ mô và chính sách phát triển du lịch của đất nước ............................................ 5
II.1.2. Các điều kiện và cơ sở của dự án...................................................................................... 8
II.2. Mục tiêu của dự án ............................................................................................................. 12
II.2.1. Mục tiêu chung ............................................................................................................... 12
II.2.2. Mục đích đầu tư .............................................................................................................. 12
II.3. Kết luận về sự cần thiết đầu tư dự án ................................................................................. 12
CHƯƠNG III: PHÂN TÍCH ĐỊA ĐIỂM XÂY DỰNG ............................................................ 14
III.1. Địa điểm đầu tư ................................................................................................................ 14
III.2. Khí hậu ............................................................................................................................. 14
III.3. Địa hình ............................................................................................................................ 15
III.4. Hạ tầng khu đất xây dựng dự án ....................................... Error! Bookmark not defined.
III.4.1. Hiện trạng dân cư .......................................................... Error! Bookmark not defined.
III.4.2. Hiện trạng lao động ....................................................... Error! Bookmark not defined.
III.4.3. Hiện trạng sử dụng đất................................................... Error! Bookmark not defined.
III.5. Nhận xét chung ................................................................................................................. 15
CHƯƠNG IV: QUY MÔ DỰ ÁN – TIẾN ĐỘ THỰC HIỆN .................................................. 16
IV.1. Quy mô dự án ................................................................................................................... 16
IV.2. Hạng mục công trình ........................................................................................................ 16
IV.3. Tiến độ thực hiện dự án .................................................................................................... 16
CHƯƠNG V: GIẢI PHÁP QUY HOẠCH – KIẾN TRÚC XÂY DỰNG ............................... 17
V.1. Tính chất khu quy hoạch ................................................................................................... 17
V.2. Giải pháp về quy hoạch – kiến trúc ................................................................................... 17
V.2.1. Các chỉ tiêu sử dụng đất dự kiến .................................................................................... 17
V.2.2. Bố cục quy hoạch............................................................................................................ 17
CHƯƠNG VI: ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG MÔI TRƯỜNG ...................................................... 18
VI.1. Đánh giá tác động môi trường .......................................................................................... 20
VI.1.1. Giới thiệu chung ............................................................................................................ 20
VI.1.2. Các quy định và các hướng dẫn về môi trường ............................................................. 20

VI.2. Tác động của dự án tới môi trường .................................................................................. 21
VI.2.1. Trong giai đoạn thi công xây dựng ............................................................................... 21
VI.2.2. Giai đoạn dự án đi vào hoạt động.................................................................................. 21
VI.3. Các biện pháp hạn chế ô nhiễm môi trường ..................................................................... 21
VI.3.1. Trong giai đoạn xây dựng hạ tầng và công trình kiến trúc ........................................... 21
VI.3.2. Giai đoạn đưa dự án vào khai thác sử dụng .................................................................. 22
VI.4. Kết luận ............................................................................................................................ 22
CHƯƠNG VII: TỔNG MỨC ĐẦU TƯ DỰ ÁN ...................................................................... 23
VII.1. Cơ sở lập tổng mức đầu tư .............................................................................................. 23
VII.2. Nội dung tổng mức đầu tư .............................................................................................. 24
VII.2.1. Nội dung ....................................................................................................................... 24
VII.2.2. Kết quả tổng mức đầu tư .............................................................................................. 25


CHƯƠNG VIII: NGUỒN VỐN THỰC HIỆN DỰ ÁN ........................................................... 27
VIII.1. Kế hoạch đầu tư ............................................................................................................. 27
VIII.2. Tiến độ sử dụng vốn ...................................................... Error! Bookmark not defined.
VIII.3. Nguồn vốn thực hiện dự án ........................................................................................... 28
VIII.4. Tổng sử dụng vốn .......................................................... Error! Bookmark not defined.
CHƯƠNG IX: KẾ HOẠCH VAY VỐN VÀ HOÀN TRẢ VỐN VAY ................................... 29
IX.1. Kế hoạch vay vốn ............................................................................................................. 29
IX.2. Kế hoạch hoàn trả vốn vay ............................................................................................... 30
CHƯƠNG X: PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH DỰ ÁN ............................................... 31
X.1. Các giả định kinh tế và cơ sở tính toán.............................................................................. 31
X.1.1. Giả định về doanh thu ..................................................................................................... 31
X.1.2. Giả định về chi phí .......................................................................................................... 31
X.2. Báo cáo thu nhập dự trù ..................................................................................................... 34
X.3. Báo cáo ngân lưu theo quan điểm tổng đầu tư (TIPV) ...................................................... 35
X.4. Hệ số đảm bảo trả nợ ......................................................................................................... 38
X.5. Đánh giá hiệu quả kinh tế - xã hội ..................................................................................... 38

CHƯƠNG XI: PHÂN TÍCH RỦI RO DỰ ÁN ......................... Error! Bookmark not defined.
XI.1. Nhận diện rủi ro ................................................................ Error! Bookmark not defined.
XI.2. Phân tích độ nhạy ............................................................. Error! Bookmark not defined.
XI.3. Kết luận ............................................................................ Error! Bookmark not defined.
CHƯƠNG XII: KẾT LUẬN ..................................................................................................... 39


Dự án đầu tư xây dựng khách sạn 4 sao Hưng Nguyên
Phân tích tài chính
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

CHƯƠNG I: GIỚI THIỆU CHỦ ĐẦU TƯ VÀ DỰ ÁN
I.1. Giới thiệu về chủ đầu tư
 Chủ đầu tư
: Công ty TNHH Hưng Nguyên
 Mã số doanh nghiệp :
 Nơi cấp
: Sở Kế hoạch & Đầu tư tỉnh Kiên Giang
 Đăng ký lần đầu
:
 Địa chỉ
: Đường Trần Hưng Đạo, Ấp Cửa Lấp, xã Dương Tơ, huyện Phú
Quốc, Tỉnh Kiên Giang
 Website
:
Email:
 Điện thoại
:
Fax:
 Vốn điều lệ

:
 Tổng giá trị tài sản
:
 Đại diện pháp luật
: Nguyễn Hồ Ngọc Hằng Chức danh: Giám Đốc
I.2. Mô tả sơ bộ thông tin dự án
 Tên dự án
: Khách sạn 4 sao Hưng Nguyên
 Địa điểm đầu tư
: Ấp Cửa Lấp, xã Dương Tơ, huyện Phú Quốc, Kiên Giang
 Diện tích khu đất
: 6000 m2
 Loại hình
: Khách sạn cao cấp
 Mục tiêu dự án
: Đầu tư xây dựng khách sạn đạt tiêu chuẩn 4 sao
 Đối tượng mục tiêu : Khách du lịch và khách có nhu cầu cư trú ngắn hạn
 Mục đích đầu tư
: Hướng tới sự phát triển du lịch bền vững, góp phần thúc đẩy kinh
tế xã hội của tỉnh Kiên Giang nói chung và huyện đảo Phú Quốc nói riêng.
 Hình thức đầu tư
: Đầu tư xây dựng mới
 Hình thức quản lý
: Chủ đầu tư trực tiếp quản lý
 Tổng mức đầu tư
: 163,300,000,000 đồng
- Vốn vay
: 80,000,000,000 đồng
- Vốn chủ sở hữu
: 83,300,000,000 đồng

 Tiến độ thực hiện
: bao gồm các giai đoạn:
- Giai đoạn chuẩn bị : 3 tháng
- Giai đoạn xây dựng : 18 tháng

4


Dự án đầu tư xây dựng khách sạn 4 sao Hưng Nguyên
Phân tích tài chính
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

CHƯƠNG II: BỐI CẢNH VÀ CĂN CỨ CỦA DỰ ÁN
II.1. Căn cứ xác định sự cần thiết và tính cấp thiết của dự án
II.1.1. Kinh tế vĩ mô và chính sách phát triển du lịch của đất nước
 Kinh tế vĩ mô
Kinh tế-xã hội nước ta những tháng đầu năm 2013 tiếp tục đối mặt với nhiều khó khăn.
Mặc dù các điều kiện về tài chính toàn cầu đã và đang được cải thiện; những rủi ro ngắn hạn
đang có dấu hiệu giảm bớt; một số nền kinh tế lớn đang áp dụng chính sách nới lỏng tiền tệ và
tài chính nhằm tăng cầu trong nước nhưng nhìn chung, kinh tế thế giới chưa hoàn toàn phục
hồi, tăng trưởng chậm và vẫn tiềm ẩn nhiều nguy cơ bất lợi.
Theo Tổng cục Thống kê, tổng sản phẩm trong nước (GDP) sáu tháng đầu năm 2013
ước tính tăng 4.90% so với cùng kỳ năm 2012 (quý I tăng 4.76%; quý II tăng 5.00%), trong đó
khu vực nông, lâm nghiệp và thủy sản tăng 2.07%, đóng góp 0.40 điểm phần trăm; khu vực
công nghiệp và xây dựng tăng 5.18%, đóng góp 1.99 điểm phần trăm; khu vực dịch vụ tăng
5.92%, đóng góp 2.51 điểm phần trăm.

Tăng trưởng GDP 6 tháng đầu năm 2013 - Nguồn: Tổng cục Thống kê

Về vận tải hành khách:

Khách quốc tế đến Việt Nam trong những tháng gần đây đã có dấu hiệu tích cực hơn
mặc dù mức tăng còn thấp. Trong sáu tháng đầu năm, khách quốc tế đến nước ta ước tính đạt
3540.4 nghìn lượt người, tăng 2.6% so với cùng kỳ năm trước (quý I giảm 6.2%, quý II tăng
13.5%), trong đó khách đến với mục đích du lịch, nghỉ dưỡng đạt 2169.4 nghìn lượt người,
tăng 4.9%; đến vì công việc 592.5 nghìn lượt người, tăng 1.8%; thăm thân nhân đạt 590 nghìn
lượt người, giảm 1%. Trong sáu tháng đầu năm 2013, khách quốc tế đến nước ta bằng đường
hàng không đạt 2858 nghìn lượt người, tăng 0.8% so với cùng kỳ năm 2012; khách đến bằng
5


Dự án đầu tư xây dựng khách sạn 4 sao Hưng Nguyên
Phân tích tài chính
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

đường bộ đạt 561.8 nghìn lượt người, tăng 12.5%; khách đến bằng đường biển đạt 120.5 nghìn
lượt người, tăng 2.7%.
Ước tính
tháng 6
2013
Tổng số
Đường không
Đường biển
Đường bộ
Du lịch, nghỉ ngơi
Đi công việc
Thăm thân nhân
Các mục đích khác

6 tháng
năm 2013

Tháng
6/2013 so
với tháng
trước (%)

567,291
3,540,403
101.5
Chia theo phương tiện đến
445,656
2,858,049
105.0
21,568
120,542
105.7
100,067
561,812
88.0
Chia theo mục đích chuyến đi
348,179
2,169,424
101.7
91,996
592,478
97.8
95,713
589,970
103.0
31,403

188,531
106.3

Tháng
6/2013
so với
tháng
6/2012
129.9

6 tháng 2013
so với cùng
kỳ năm trước
102.6

131.7
96.8
131.7

100.8
102.7
112.5

139.3
125.1
130.8
78.3

104.9
101.8

99.0
91.6

Nguồn : Tổng cục Thống kê

Một số quốc gia và vùng lãnh thổ có lượng khách đến nước ta tăng so với cùng kỳ
năm trước là: Trung Quốc 825.7 nghìn lượt người, tăng 21%; Hàn Quốc 385.9 nghìn lượt
người, tăng 4.3%; Nhật Bản 294.5 nghìn lượt người, tăng 1.9%; Australia 160.5 nghìn lượt
người, tăng 7.3%; Malaysia 163.3nghìn lượt người, tăng 12.2%; Thái Lan 129.4 nghìn lượt
người, tăng 24.3%; Nga 153.9 nghìn lượt người, tăng 60.4%. Một số nước và vùng lãnh thổ có
lượng khách đến nước ta giảm so với cùng kỳ năm trước là: Hoa Kỳ 232.6 nghìn lượt
người, giảm 5%; Đài Loan 182.1 nghìn lượt người, giảm 18.1%; Campuchia 155.9 nghìn lượt
người, giảm 5.2%; Pháp 109.1 nghìn lượt người, giảm 10.5%.
 Chính sách phát triển du lịch của đất nước
Chính phủ Việt Nam đã xác định phát triển du lịch trở thành ngành kinh tế mũi nhọn
nhằm tạo động lực thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội; đồng thời phát triển du lịch bền vững
gắn chặt với việc bảo tồn và phát huy các giá trị văn hóa dân tộc; giữ gìn cảnh quan, bảo vệ
môi trường; bảo đảm an ninh, quốc phòng, trật tự an toàn xã hội; đảm bảo hài hòa tương tác
giữa khai thác phát triển du lịch với bảo vệ giá trị tài nguyên tự nhiên và nhân văn. Quan điểm
này được thể hiện trong Quyết định số 201/QĐ-TTg ngày 22/01/ 2013 của Thủ tướng Chính
phủ v/v phê duyệt “Quy hoạch tổng thể phát triển du lịch Việt Nam đến năm 2020, tầm nhìn
đến năm 2030”.
Trong quyết định này, Chính phủ cũng đề ra định hướng:
1. Phát triển thị trường khách du lịch: Đẩy mạnh phát triển đồng thời cả du lịch nội địa
và du lịch quốc tế; chú trọng phân đoạn thị trường khách có mục đích du lịch thuần túy, nghỉ
dưỡng, lưu trú dài ngày và chi tiêu cao.
- Khách du lịch nội địa

6

Dự án đầu tư xây dựng khách sạn 4 sao Hưng Nguyên
Phân tích tài chính
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

+ Phát triển mạnh thị trường du lịch nội địa, chú trọng khách với mục đích nghỉ dưỡng,
giải trí, nghỉ cuối tuần, lễ hội tâm linh, mua sắm.
+ Khuyến khích phát triển, mở rộng thị trường du lịch chuyên biệt và du lịch kết hợp
công vụ.
- Khách du lịch quốc tế
+ Thu hút, phát triển mạnh thị trường gần như Đông Bắc Á (Nhật Bản, Trung Quốc,
Hồng Kông, Hàn Quốc, Đài Loan); ASEAN (Thái Lan, Malaysia, Indonesia, Singapore, Lào,
Campuchia).
+ Tăng cường khai thác thị trường truyền thống cao cấp từ Tây Âu, Bắc Âu, Bắc Mỹ,
châu Đại Dương và Đông Âu (Nga, Ukraina)...
+ Mở rộng thị trường mới: Trung Đông, Ấn Độ.
2. Phát triển sản phẩm du lịch
- Ưu tiên phát triển các dòng sản phẩm chính:
+ Phát triển mạnh hệ thống sản phẩm du lịch biển có khả năng cạnh tranh trong khu vực
về nghỉ dưỡng biển, tham quan thắng cảnh biển, hệ sinh thái biển. Khai thác hệ thống đảo ven
bờ phục vụ phát triển du lịch.
+ Ưu tiên phát triển các sản phẩm du lịch văn hóa gắn với di sản, lễ hội, tham quan và
tìm hiểu lối sống. Phát triển mạnh du lịch ẩm thực. Phát huy các giá trị văn hóa vùng miền làm
nền tảng cho các sản phẩm du lịch đặc trưng.
+ Đẩy mạnh phát triển các sản phẩm du lịch sinh thái, chú trọng khám phá hang động,
du lịch núi, du lịch sinh thái nông nghiệp, nông thôn.
- Phát triển sản phẩm du lịch đặc trưng theo các vùng được tổ chức theo các không gian
phát triển du lịch với tính chất đặc trưng nổi trội để tạo dựng thương hiệu từng vùng có sản
phẩm điểm đến tổng hợp.
- Đa dạng hóa sản phẩm phục vụ các đối tượng khách với những nhu cầu đa dạng như:

Du lịch MICE (Hội họp, khuyến thưởng, hội nghị, triển lãm); du lịch đô thị; du lịch giáo dục;
du lịch thể thao; du lịch dưỡng bệnh; du lịch du thuyền; du lịch làm đẹp…
- Tăng cường liên kết giữa các địa phương, doanh nghiệp; theo khu vực, các hành lang
kinh tế; cùng các ngành vận chuyển, các liên kết vùng, liên vùng và quốc tế để tạo thành sản
phẩm du lịch hấp dẫn.
3. Tổ chức hoạt động kinh doanh du lịch
- Lữ hành: Tăng cường hoạt động tổ chức kinh doanh các dịch vụ lữ hành du lịch thu
hút, đón tiếp và phục vụ khách du lịch quốc tế vào Việt Nam du lịch, đồng thời phục vụ tốt
cho cư dân Việt Nam đi du lịch ở trong nước và nước ngoài; đẩy mạnh hoạt động lữ hành kết
nối các điểm hấp dẫn du lịch và hệ thống dịch vụ trên địa bàn điểm đến.
- Lưu trú: Mở rộng và nâng cao chất lượng cơ sở lưu trú du lịch trong đó chú trọng loại
hình lưu trú nghỉ dưỡng chất lượng cao với đa dạng dịch vụ bổ sung, nâng cao chất lượng dịch
vụ đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của du khách.
- Ăn, uống: Mở rộng và phát triển các loại hình dịch vụ ẩm thực, món ăn truyền thống.
Hình thành chuỗi nhà hàng ẩm thực có thương hiệu vươn ra thị trường quốc tế, nâng cao vị thế
văn hóa ẩm thực Việt Nam.
7


Dự án đầu tư xây dựng khách sạn 4 sao Hưng Nguyên
Phân tích tài chính
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

- Khu du lịch, điểm du lịch: Chú trọng phát triển kinh doanh các khu, điểm du lịch quốc
gia, mở rộng kinh doanh các khu, điểm du lịch đặc thù địa phương.
- Vui chơi, giải trí: Tăng cường và mở rộng phát triển các dịch vụ vui chơi giải trí cao
cấp, đặc biệt ở các khu du lịch quốc gia và các đô thị lớn.
II.1.2. Các điều kiện và cơ sở của dự án
 Vị trí - Giấc mơ của nhà đầu tư
Một trong những chức năng quan trọng của du lịch nghỉ dưỡng ngoài vui chơi, giải trí

và khám phá là khôi phục sức khỏe (thể lực và trí lực) của con người sau những ngày lao động
căng thẳng. Chính vì vậy địa điểm đến nghỉ ngơi thường là những nơi có khí hậu mát mẻ,
trong lành, phong cảnh đẹp như các bãi biển, vùng núi, vùng nông thôn hoặc vùng ven sông,
hồ, thác,...
Khi quyết định nên lựa chọn địa điểm nào để đầu tư chúng tôi không ngần ngại chọn
một địa điểm được xem là có mức độ đầu tư thấp nhất Việt Nam với vị trí chiến lược Đông
Nam Á cùng những bãi biển tuyệt đẹp, cảnh quan hoang sơ, cơ sở hạ tầng đang trong quá trình
xây dựng và số lượng khách sạn, khu du lịch nghỉ dưỡng còn hạn chế nhưng lại hoạt động tốt
hơn các địa điểm khác tại Việt Nam. Đó chính là Phú Quốc.
Phú Quốc, như tên gọi của nó là “miền đất giàu có” nằm ở phía Tây Nam của Tổ Quốc
trong vùng vịnh Thái Lan, trải dài từ vĩ độ 9°53′N đến 10°28′N và kinh độ 103°49′E đến
104°05′E, cách Hà Tiên 40km về phía Tây và 12km từ bờ biển Campuchia. Chiều dài 50 km
từ Bắc xuống Nam và rộng 25km từ Đông sang Tây làm cho Phú Quốc trở thành hòn đảo lớn
nhất trong vịnh Thái Lan với diện tích 574km2. Đảo Phú Quốc cùng với các đảo khác tạo
thành huyện đảo Phú Quốc, trực thuộc tỉnh Kiên Giang. Phú Quốc gồm 2 thị trấn và 8 xã, thị
trấn lớn nhất của đảo Phú Quốc là Dương Đông, tọa lạc phía Tây của đảo.
Hơn một nửa diện tích của đảo được bao phủ bởi rừng. Với hơn 12km bờ biển và sự thu
hút về lịch sử cũng như văn hóa, Phú Quốc trở thành một trong những điểm du lịch hấp dẫn
nhất Việt Nam.
Hiện nay để đến Phú Quốc chỉ cần gần một giờ bay từ Tp.HCM thông qua cảng hàng
không quốc tế Phú Quốc hoặc ba tiếng tàu thủy cao tốc từ cảng Rạch Giá (Kiên Giang).

8


Dự án đầu tư xây dựng khách sạn 4 sao Hưng Nguyên
Phân tích tài chính
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

 Nguồn cung – Quy mô nhỏ và còn hạn chế về số lượng

Theo Sở Văn hóa Thể thao và Du lịch tỉnh Kiên Giang, đầu năm 2013, mỗi tháng đảo
Phú Quốc đón khoảng 38,000 lượt khách, nhưng bước sang quý II đã tăng lên khoảng 70,000
lượt mỗi tháng. Hiện nay, cả đảo có khoảng 2,900 phòng nhưng chỉ có khoảng 600 phòng
9


Dự án đầu tư xây dựng khách sạn 4 sao Hưng Nguyên
Phân tích tài chính
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

được xếp hạng sao để phục vụ du lịch, phần lớn là khách sạn mini và nhà khách. Các khách
sạn trên đảo thường xuyên kín phòng với công suất trung bình khoảng 85% - 95%. Ngành du
lịch dự kiến, với tốc độ tăng trưởng lượng khách như hiện nay, trong khoảng 2-3 năm tới, Phú
Quốc cần thêm khoảng 3,000 phòng khách sạn.
 Chính sách phát triển Phú Quốc của Chính phủ:
Thủ tướng Chính phủ vừa phê duyệt điều chỉnh Quy hoạch chung xây dựng đảo Phú
Quốc (tỉnh Kiên Giang) đến năm 2030. Mục tiêu của việc điều chỉnh nhằm xây dựng đảo phát
triển bền vững; hài hòa giữa phát triển kinh tế với bảo tồn di tích lịch sử, văn hóa và bảo vệ
môi trường, bảo đảm an ninh, quốc phòng vùng biển và hải đảo. Theo quy hoạch điều chỉnh,
mô hình phát triển thành phố du lịch sinh thái biển đảo Phú Quốc sẽ là cấu trúc chuỗi tập
trung, đa trung tâm.
Cụ thể: cấu trúc không gian theo trục chính Bắc - Nam An Thới - Cầu Trắng, trục giao
thông vòng quanh đảo Bãi Vòng - Bãi Thơm - Rạch Tràm - Rạch Vẹm... kết nối cảng biển
quốc tế An Thới, Bãi Đất Đó, sân bay quốc tế Phú Quốc. Khu đô thị Dương Đông sẽ là trung
tâm của thành phố du lịch đảo Phú Quốc. Đây là trung tâm hành chính, dịch vụ công cộng,
thương mại, tài chính quốc tế, dịch vụ du lịch và khu dân cư tập trung của đảo. Du lịch là một
trong những định hướng phát triển chính của đảo Phú Quốc. Trong hệ thống các khu du lịch,
quy hoạch có 15 khu du lịch sinh thái. Các công trình xây dựng được khống chế thấp tầng, các
khách sạn không được vượt quá 8 tầng. Các khu nghỉ dưỡng hỗn hợp tùy theo vị trí mà bố trí
một hoặc nhiều khách sạn.

Theo quy hoạch, trong tương lai, đảo Phú Quốc sẽ trở thành đô thị trực thuộc trung
ương - trung tâm giao thương quốc tế và là cực tăng trưởng động lực vùng Đồng bằng sông
Cửu Long. Quy hoạch chung xây dựng đảo Phú Quốc điều chỉnh bao gồm 2 thị trấn (Dương
Đông, An Thới) và 8 xã (Cửa Cạn, Gành Dầu, Bãi Thơm, Hàm Ninh, Cửa Dương, Dương Tơ,
Thổ Châu và Hòn Thơm). Bộ Xây dựng cho biết, điều chỉnh quy hoạch chung xây dựng sẽ góp
phần giải quyết những bất cập trước đây để đảo Phú Quốc có thể phát huy tối đa lợi thế, đáp
ứng yêu cầu phát triển. Do đó, ngoài việc tuân thủ định hướng phát triển về cả an ninh, quốc
phòng, kinh tế, xã hội, quy hoạch được điều chỉnh phải có tầm nhìn chiến lược lâu dài.
Với lợi thế về vị trí, giàu tiềm năng phát triển du lịch sinh thái rừng, biển và dịch vụ du
lịch cao cấp, Việt Nam đang hướng tới mục tiêu xây dựng Phú Quốc thành một hòn đảo có tên
trên bản đồ các đảo nổi tiếng thế giới.






 Căn cứ pháp lý của dự án
Luật Xây dựng số 16/2003/QH11 ngày 26/11/2003 của Quốc Hội nước CHXHCN Việt
Nam;
Luật Du lịch ngày 14 tháng 6 năm 2005;
Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật liên quan đến đầu tư xây dựng cơ bản của
Quốc hội khóa XII, kỳ họp thứ 5 số 38/2009/QH12 ngày 19/6/2009;
Luật Đất đai số 13/2003/QH11 ngày 26/11/2003 của Quốc Hội nước CHXHCN Việt
Nam;
Luật Đầu tư số 59/2005/QH11 ngày 29/11/2005 của Quốc Hội nước CHXHCN Việt
Nam;
10

Dự án đầu tư xây dựng khách sạn 4 sao Hưng Nguyên
Phân tích tài chính
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------






















Luật Doanh nghiệp số 60/2005/QH11 ngày 29/11/2005 của Quốc Hội nước CHXHCN
Việt Nam;
Luật Đấu thầu số 61/2005/QH11 ngày 29/11/2005 của Quốc Hội nước CHXHCN Việt
Nam;
Luật Kinh doanh Bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29/6/2006 của Quốc Hội nước

CHXHCN Việt Nam;
Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp số 14/2008/QH12 ngày 03/6/2008 của Quốc Hội nước
CHXHCN Việt Nam;
Luật Bảo vệ môi trường số 52/2005/QH11 ngày 29/11/2005 của Quốc Hội nước
CHXHCN Việt Nam;
Bộ luật Dân sự số 33/2005/QH11 ngày 14/6/2005 của Quốc Hội nước CHXHCN Việt
Nam;
Luật thuế Giá trị gia tăng số 13/2008/QH12 ngày 03/6/2008 của Quốc Hội nước
CHXHCN Việt Nam;
Nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày 12/02/2009 của Chính phủ về việc Quản lý dự án đầu
tư xây dựng công trình;
Nghị định số 124/2008 NĐ-CP ngày 11 tháng 12 năm 2008 của Chính Phủ về thuế thu
nhập doanh nghiệp;
Nghị định số 123/2008/NĐ-CP ngày 08/12/2008 của Chính phủ Qui định chi tiết thi hành
Luật Thuế giá trị gia tăng;
Nghị định 140/2006/NĐ-CP của Chính phủ ngày 22 tháng 11 năm 2006 quy định việc
bảo vệ môi trường trong các khâu lập, thẩm định, phê duyệt và tổ chức thực hiện các
chiến lược, quy hoạch, kế hoạch, chương trình và dự án phát triển;
Nghị định số 80/2006/NĐ-CP ngày 09 tháng 8 năm 2006 của Chính phủ về việc qui định
chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật bảo vệ môi trường;
Nghị định số 21/2008/NĐ-CP ngày 28/02/2008 của Chính phủ về sửa đổi bổ sung một số
điều của Nghị định số 80/2006/NĐ-CP ngày 09/08/2006 của Chính phủ về việc quy định
chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Bảo vệ môi trường;
Nghị định số 99/2007/NĐ-CP ngày 13/06/2009 của Chính phủ về quản lý chi phí đầu tư
xây dựng công trình;
Nghị định số 35/2003/NĐ-CP ngày 4/4/2003 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều
luật phòng cháy và chữa cháy;
Nghị định số 209/2004/NĐ-CP ngày 16/12/2004 của Chính phủ về việc Quản lý chất
lượng công trình xây dựng và Nghị định số 49/2008/NĐ-CP ngày 18/04/2008 của Chính
phủ về việc sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định 2009/2004/NĐ-CP;

Thông tư số 12/2008/TT-BXD ngày 07/05/2008 của Bộ xây dựng hướng dẫn việc lập và
quản lý chi phí khảo sát xây dựng;
Thông tư số 05/2009/TT-BXD ngày 15/04/2009 của Bộ Xây dựng hướng dẫn điều chỉnh
dự toán xây dựng công trình;
Thông tư số 05/2008/TT-BTNMT ngày 08/12/2008 của Bộ Tài nguyên và Môi trường
hướng dẫn về đánh giá môi trường chiến lược, đánh giá tác động môi trường và cam kết
bảo vệ môi trường;
Thông tư số 33/2007/TT-BTC ngày 09/4/2007 của Bộ Tài chính hướng dẫn quyết toán dự
án hoàn thành thuộc nguồn vốn nhà nước;
11


Dự án đầu tư xây dựng khách sạn 4 sao Hưng Nguyên
Phân tích tài chính
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------









Thông tư số 08/2006/TT-BTNMT ngày 08/9/2006 của Bộ Tài nguyên và Môi trường
hướng dẫn về đánh giá môi trường chiến lược, đánh giá tác động môi trường và cam kết
bảo vệ môi trường;
Quyết định số 02/2001/QĐ-TCDL ngày 27 tháng 4 năm 2001 của Tổng cục trưởng Tổng
cục Du lịch về việc bổ sung, sửa đổi Tiêu chuẩn xếp hạng khách sạn;
Quyết định số 201/QĐ-TTg ngày 22/1/2013 của Thủ tướng Chính phủ v/v phê duyệt Quy

hoạch tổng thể phát triển du lịch Việt Nam đến năm 2020, tầm nhìn đến năm 2030;
Quyết định số 2473/QĐ-TTg ngày 30 tháng 12 năm 2011 của Thủ tướng Chính phủ phê
duyệt Chiến lược phát triển du lịch Việt Nam đến năm 2020, tầm nhìn đến năm 2030;
Định mức chi phí quản lý dự án và tư vấn đầu tư xây dựng kèm theo Quyết định số
957/QĐ-BXD ngày 29/9/2009 của Bộ Xây dựng;
TCVN 5065 -1990 : Khách sạn – Tiêu chuẩn thiết kế;
TCVN 4391-2009
: Khách sạn – Xếp hạng ;

II.2. Mục tiêu của dự án
II.2.1. Mục tiêu chung
Đầu tư xây dựng một khu du lịch nghỉ dưỡng phức hợp khép kín đạt tiêu chuẩn 4 sao.
Đây sẽ là khách sạn nghỉ dưỡng cao cấp phục vụ cho đối tượng dân sinh: khai thác hiệu quả
kinh tế, thu nhập từ nguồn thu khách du lịch trong và ngoài nước, doanh nhân có mức tiêu
dùng cao.
II.2.2. Mục đích đầu tư
Hướng tới sự phát triển du lịch bền vững, góp phần thúc đẩy kinh tế xã hội của tỉnh
Kiên Giang nói chung và huyện đảo Phú Quốc nói riêng.
II.3. Kết luận về sự cần thiết đầu tư dự án
Phú Quốc lâu nay được biết đến như một thiên đường du lịch nghỉ dưỡng của Việt Nam
với vẻ đẹp hoang sơ nguyên bản. Hòn đảo xinh đẹp này đang dần trở thành điểm đến lý tưởng
của nhiều du khách trong nước và quốc tế. Hiểu rõ lợi thế về vị trí đầu tư, sự thiếu hụt cơ sở
lưu trú có chất lượng cao cùng những chính sách ưu đãi của Chính phủ trong việc phát triển du
lịch huyện đảo Phú Quốc nói riêng và du lịch cả nước nói chung, Công ty TNHH Hưng
Nguyên chúng tôi rất mong muốn được triển khai dự án “Khách sạn 4 sao Hưng Nguyên” tại
ấp Cửa Lấp, xã Dương Tơ, huyện Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang.
Dự án này sẽ được xây dựng trên diện tích 6,000 m2 với 240 phòng khách sạn đạt tiêu
chuẩn 4 sao. Dự án cũng bao gồm nhiều hạng mục khác như hệ thống nhà hàng, siêu thị, hồ
bơi, câu lạc bộ biển,... Với tổng vốn đầu tư trên 190 tỷ đồng, Khách sạn 4 sao Hưng Nguyên
nằm tại trung tâm xã Dương Tơ, nơi vừa khánh thành sân bay quốc tế Phú Quốc, trên trục

đường chính từ sân bay quốc tế về thị trấn Dương Đông. Công trình dự kiến sẽ đi vào hoạt
động vào khoảng tháng 1 năm 2015. Quy hoạch kiến trúc chung của dự án theo phong cách
đương đại, phù hợp với du khách đến nghỉ dưỡng và đáp ứng nhu cầu lưu trú cao cấp của
khách du lịch quốc tế. Tất cả phòng nghỉ đều có tầm nhìn hướng biển hoặc núi đồi, được bao
quanh bởi không gian xanh. Sau khi hoàn thành, khu du lịch nghỉ dưỡng Phú Quốc sẽ là một
nơi thân thiện với môi trường, hài hòa với thiên nhiên.
12


Dự án đầu tư xây dựng khách sạn 4 sao Hưng Nguyên
Phân tích tài chính
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Tóm lại, với năng lực và tâm huyết nghề nghiệp của tập thể lãnh đạo, đội ngũ nhân viên
Công ty TNHH Hưng Nguyên, chúng tôi tin tưởng dự án “Khách sạn 4 sao Hưng Nguyên” hội
tụ những căn cứ và điều kiện cần thiết để thực hiện; đồng thời đây chính là một đầu tư cần
thiết và cấp bách trong giai đoạn hiện nay.

13


Dự án đầu tư xây dựng khách sạn 4 sao Hưng Nguyên
Phân tích tài chính
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

CHƯƠNG III: PHÂN TÍCH ĐỊA ĐIỂM XÂY DỰNG
III.1. Địa điểm đầu tư
Dự án Khách sạn 4 sao Hưng Nguyên được xây dựng tại ấp Cửa Lấp, xã Dương Tơ,
huyện Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang.

Vị trí khu đất như sau:
- Phía Bắc giáp đường dự kiến rộng 10m
- Phía Đông giáp đất dân
- Phía Nam giáp đất Công ty Cổ phần Linh Chi
- Phía Tây giáp hành lang bãi biển
Khu du lịch nghỉ dưỡng Phú Quốc giáp các dự án sau:
- Phía Bắc giáp Khu nghỉ dưỡng Salinda do Công ty An Cường làm chủ đầu tư
- Phía Nam giáp Cửu Long Phú Quốc Resort.
III.2. Khí hậu
Khí hậu trên đảo Phú Quốc thuộc loại nhịêt đới gió mùa (nóng ẩm, mưa nhiều,...). Có
hai mùa chính: mùa khô từ tháng 10 đến tháng 4 năm sau, mùa mưa từ tháng 5 đến tháng 9.
Hai bờ Tây và Đông của đảo chịu ảnh hưởng của gió mùa, tuy nhiên do nằm trong vùng vị trí
đặc biệt của vịnh Thái Lan nên ít bị thiên tai. Chính vì điều kiện khí hậu như vậy nên Phú
Quốc có được một nguồn tài nguyên vô giá là rừng nhiệt đới, trong đó có rất nhiều giống, loài
đặc hữu. Đây là vốn quý nhất để phát triển du lịch sinh thái trên hòn đảo này.
Nhiệt độ: Phú Quốc được thừa hưởng một nhiệt độ rất phù hợp, trung bình là 27.70C
với nhiệt độ trung bình ban ngày tối đa 31.20C và tối thiểu trung bình là 24.60C. Với nhiệt độ
luôn ấm áp, Phú quốc là nơi hoàn hảo cho một kỳ nghỉ bãi biển.
14


Dự án đầu tư xây dựng khách sạn 4 sao Hưng Nguyên
Phân tích tài chính
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Lượng mưa: Phú Quốc có tháng khô hạn nhất từ tháng 11 đến tháng tháng 3 khi lượng
mưa trung bình chỉ là một 43mm/tháng. Tháng 1 và tháng 2 là những tháng khô hạn nhất trong
năm và cũng là mùa phổ biến nhất để du khách đến tham quan và khám phá đảo Phú Quốc.
III.3. Địa hình
Ðịa hình khu vực xây dựng dự án tương đối bằng phẳng, cao độ thấp.

III.5. Nhận xét chung
Qua phân tích các số liệu điều kiện tự nhiên và hiện trạng, ta thấy khu quy hoạch này có
nhiều thuận lợi cho việc đầu tư xây dựng Khách sạn nghỉ dưỡng cao cấp 4 sao.

15


Dự án đầu tư xây dựng khách sạn 4 sao Hưng Nguyên
Phân tích tài chính
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

CHƯƠNG IV: QUY MÔ DỰ ÁN – TIẾN ĐỘ THỰC HIỆN
IV.1. Quy mô dự án
Diện tích khu đất quy hoạch : 6,000 m2 tại ấp Cửa Lấp, xã Dương Tơ, huyện Phú Quốc,
tỉnh Kiên Giang.
IV.2. Hạng mục công trình
STT
I
1
2
3
4
III
1
2
IV

Hạng mục
Đất xây dựng công trình
Nhà bảo vệ

Công trình khách sạn
Siêu thị
Nhà hàng
Đất giao thông
Giao thông chính bãi để xe
Đường giao
Cây xanh, bể bơi
Tổng cộng

IV.3. Tiến độ thực hiện dự án
Dự án được tiến hành thực hiện từ quý II/2014 đến quý IV/2015 bao gồm các giai đoạn:
 Giai đoạn chuẩn bị và đầu tư: Từ quý II/2014 đến quý IV/2015
Các giai đoạn đầu tư

Thời gian

Bắt đầu

Kết thúc

1. Giai đoạn chuẩn bị đầu tư

1 tháng

4/1/2014

6/1/2014

2. Giai đoạn đầu tư xây dựng

15 tháng

7/1/2014

9/1/2015

3. Giai đoạn đầu tư lắp đặt thiết bị

15 tháng 10/1/2014 12/1/2015

16


Dự án đầu tư xây dựng khách sạn 4 sao Hưng Nguyên
Phân tích tài chính
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

CHƯƠNG V: GIẢI PHÁP QUY HOẠCH – KIẾN TRÚC XÂY
DỰNG
V.1. Tính chất khu quy hoạch
Tính chất của khu quy hoạch là xây dựng khách sạn nghỉ dưỡng cao cấp phục vụ nhu
cầu ở, nghỉ ngơi, vui chơi giải trí và điều dưỡng cho du khách trong và ngoài nước đạt tiêu
chuẩn 4 sao.
V.2. Giải pháp về quy hoạch – kiến trúc
V.2.1. Các chỉ tiêu sử dụng đất dự kiến
STT
I
1
2
3

4
III
1
2
IV

Hạng mục
Đất xây dựng công trình
Nhà bảo vệ
Công trình khách sạn
Siêu thị
Nhà hàng
Đất giao thông
Giao thông chính bãi để xe
Đường giao
Cây xanh, bể bơi
Tổng cộng

Với diện tích toàn khu là 5,000 m2 bao gồm:
 Tòa nhà khách sạn : 1,500 m2
 Các hạng mục công trình phụ (đường nội bộ, công viên, bãi đỗ xe, hồ bơi, khu nhà
chòi tập thể và cây xanh…): 3,500 m2
V.2.2. Bố cục quy hoạch
Khu du lịch nghỉ dưỡng Phú Quốc sẽ được các chuyên gia kiến trúc nổi tiếng thiết kế,
có bố cục không gian uyển chuyển, hài hòa giữa địa hình tự nhiên, mặt biển và sắc thái hoạt
động vui chơi giải trí. Cấu trúc trục cảnh quan chính uốn lượn theo hình thể của biển.
Khách sạn Hưng Nguyên sẽ bố trí các phân tầng như sau:
+ Tầng trệt: Siêu thị và nhà hàng ăn uống (phục vụ khách trong khách sạn)
+ Tầng lầu 1 đến tầng lầu 7: phòng khách sạn
Với thiết kế kiến trúc độc đáo của khách sạn 4 sao, mỗi phòng khách sạn có diện tích 30

m2, được thiết kế không gian sang trọng, hướng ra biển và có đầy đủ tiện nghi trong phòng.

17


Dự án đầu tư xây dựng khách sạn 4 sao Hưng Nguyên
Phân tích tài chính
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

CHƯƠNG VI: QUY MÔ VÀ CÔNG SUẤT HOẠT ĐỘNG
BỘ MÁY QUẢN LÝ VÀ TỔ CHỨC NHÂN SỰ
VI.1. Quy mô khách sạn
Khách sạn 04 sao Hưng Nguyên được xây dựng với quy mô 245 phòng
Khách sạn có các loại phòng tiêu chuẩn như sau:
 Loại 1 (phòng Standard)
 Loại 2 (phòng Superior)
 Loại 3 (phòng Deluxe)
 Loại 4 (phòng Suite)
VI.2. Lựa chọn công suất phục vụ
Mục tiêu công suất phục vụ của khách sạn vào năm đầu tiên hoạt động là trên
50%/năm.
Vào năm thứ hai tốc độ tăng công suất đạt mức ổn định là 80%/năm.
VI.3. Bộ máy tổ chức nhân sự và nhu cầu nhân sự tiền lương
Sơ đồ bộ máy quản lý của khách sạn

Đây là mô hình trực tuyến - tham mưu, tức là các phong ban không có quyền ra lệnh
trực tiếp các bộ phận kinh doanh mà chỉ tham mưu tư vấn giúp cho giám đốc ra quyết định tối
ưu. Giám đốc vạch ra các chế độ quản lý như phân công việc và chi tiết hoá nhiệm vụ cho các
trưởng bộ phận, các trưởng bộ phận phân công trách nhiệm cho từng thành viên trong tổ chức
của mình.

Nhu cầu sử dụng lao động và bảng lương
Lương nhân viên
+ Giám đốc
+ Hành chính nhân sự

SL
(người)
1
2

Lương/tháng
(ngàn đồng)
20,000
8,000

Quỹ BHXH, BHYT
(ngàn đồng)
4,200
1,680
18


Dự án đầu tư xây dựng khách sạn 4 sao Hưng Nguyên
Phân tích tài chính
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------+ Kế toán trưởng
1
10,000
2,100
+ Kế toán viên
2

5,000
1,050
+ Nhân viên phát triển marketing
2
6,000
1,260
+ FOM
1
7,000
1,470
+ FO
8
5,000
1,050
+ Nhân viên dọn phòng
15
4,000
840
+ Nhân viên giặt quần áo
2
4,000
840
+ Nhân viên bếp: Chính
1
10,000
2,100
Phụ
3
5,000
1,050

+ Phục vụ
5
4,000
840
+ Bảo vệ
4
4,000
840
+ Bảo trì: Tổ trưởng
1
7,000
1,470
Nhân viên
2
5,000
1,050
TỔNG
50

Số lượng nhân công đạt tối đa là 50 người, bao gồm bộ phận nhân sự quản lý, hành
chính và các tổ nhóm phục vụ.
Số lượng nhân sự gián tiếp là 8 người, thay đổi không phụ thuộc vào công suất phục vụ
của năm hoạt động.
Nhu cầu sử dụng lao động trực tiếp tối đa là 42 người, tăng hoặc giảm tùy thuộc vào
công suất phục vụ của năm hoạt động.
Theo đó, Chi phí tiền lương ước tính năm đầu khoảng khoảng 4,105,530,000 đồng.
Lương tăng 8%/năm.
Ngoài ra chi phí bảo hiểm xã hội, bảo hiểm y tế, trợ cấp thất nghiệp....

19

Dự án đầu tư xây dựng khách sạn 4 sao Hưng Nguyên
Phân tích tài chính
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

CHƯƠNG VII: ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG MÔI TRƯỜNG
VII.1. Đánh giá tác động môi trường
VII.1.1. Giới thiệu chung
Dự án Khách sạn 4 sao Hưng Nguyên được xây dựng tại ấp Cửa Lấp, xã Dương Tơ,
huyện Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang.
Tình hình môi trường khu vực dự án trước khi xây dựng:
- Trên khu đất không có dân cư.
- Tình hình môi trường ở đây nói chung là sạch sẽ, không ngập nước mưa, không có rác
thải và không có tiếng ồn.
Mục đích của đánh giá tác động môi trường là xem xét đánh giá những yếu tố tích cực
và tiêu cực ảnh hưởng đến môi trường trong xây dựng dự án và khu vực lân cận, để từ đó đưa
ra các giải pháp khắc phục, giảm thiểu ô nhiễm để nâng cao chất lượng môi trường hạn chế
những tác động rủi ro cho môi trường khi dự án được thực thi, đáp ứng được các yêu cầu về
tiêu chuẩn môi trường.
VII.1.2. Các quy định và các hướng dẫn về môi trường
Các quy định và hướng dẫn sau được dùng để tham khảo:
- Luật Bảo vệ Môi trường số 52/2005/QH11 đã được Quốc hội nước CHXHCN Việt
Nam khóa XI kỳ họp thứ 8 thông qua tháng 11 năm 2005;
- Nghị định số 80/2006/NĐ-CP của Chính phủ ngày 09 tháng 8 năm 2006 về việc quy
định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của luật Bảo vệ Môi trường;
- Nghị định số 21/2008/NĐ-CP của Chính phủ ngày 28 tháng 2 năm 2008 về Sửa đổi, bổ
sung một số điều của Nghị định số 80/2006/NĐ-CP ngày 09 tháng 8 năm 2006 của Chính phủ
về việc quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của luật Bảo vệ Môi trường;
- Thông tư số 05/2008/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường ngày 18/12/2008

về việc hướng dẫn về đánh giá môi trường chiến lược, đánh giá tác động môi trường và cam
kết bảo vệ môi trường;
- Quyết định số 35/QĐ-BKHCNMT của Bộ trưởng Bộ Khoa học Công nghệ và Môi
trường ngày 25/6/2002 về việc công bố Danh mục tiêu chuẩn Việt Nam về môi trường bắt
buộc áp dụng;
- Quyết định số 23/2006/QĐ-BTNMT ngày 26/12/2006 về việc ban hành Danh mục chất
thải nguy hại kèm theo Danh mục chất thải nguy hại;
- Tiêu chuẩn môi trường do Bộ KHCN&MT ban hành 1995, 2001 & 2005;
- Quyết định số 22/2006/QĐ-BTNMT ngày 18 tháng 12 năm 2006 của Bộ Tài Nguyên
và Môi trường về việc bắt buộc áp dụng 05 Tiêu chuẩn Việt Nam về Môi trường và bãi bỏ áp
dụng một số các Tiêu chuẩn đã quy định theo quyết định số 35/2002/QĐ-BKHCNMT ngày 25
tháng 6 năm 2002 của Bộ trưởng Bộ KHCN và Môi trường;

20


Dự án đầu tư xây dựng khách sạn 4 sao Hưng Nguyên
Phân tích tài chính
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

VII.2. Tác động của dự án tới môi trường
VII.2.1. Trong giai đoạn thi công xây dựng
- Việc san lấp mặt bằng có thể gây ra bụi, đất rơi vãi trên tuyến đường trong khu vực.
- Máy móc thi công có thể gây tiếng ồn và bụi.
- Quá trình tập kết vật liệu xây dựng, máy móc thiết bị thi công có thể làm cho khu vực
dự án bị ảnh hưởng xấu đến môi trường.
- Công nhân xây dựng tập trung đông người có thể gây ra nhiều chất thải, rác thải sinh
hoạt.
- Vấn đề an toàn lao động trong giai đoạn này cần phải được coi trọng hơn so với trước
đó.

- Nước thải sinh hoạt của công nhân trực tiếp thi công, chủ yếu từ các khu tập kết vật liệu
xây dựng, điều này cũng ít xảy ra do tính chất của công trình như đã trình bày ở trên. (Tuy
nhiên, vẫn bố trí một nhà vệ sinh công cộng tự hoại tạm phục vụ công trình).
VII.2.2. Giai đoạn dự án đi vào hoạt động
- Sau khi dự án xây dựng xong và đi vào khai thác sử dụng, một số tác động đến môi
trường có thể xảy ra là:
+ Tác động do chất thải rắn.
+ Tác động do chất thải sinh hoạt.
VII.3. Các biện pháp hạn chế ô nhiễm môi trường
VII.3.1. Trong giai đoạn xây dựng hạ tầng và công trình kiến trúc
- Lập kế hoạch thi công, bố trí nhân lực hợp lý tránh chồng chéo giữa các giai đoạn thi
công.
- Áp dụng biện pháp thi công tiên tiến, cơ giới hóa rút ngắn thời gian thi công tới mức tối
đa.
- Công xưởng hóa vật liệu xây dựng, đảm bảo chất lượng vật liệu xây dựng theo yêu cầu
thiết kê. Tránh tình trạng làm rơi vãi vật liệu gây ô nhiễm môi trường.
- Có biện pháp an toàn thi công, thời gian và trình tự thi công hợp lý. Bố trí mặt bằng thi
công thuận lợi, tránh chồng chéo ảnh hưởng lẫn nhau. Các máy phát, máy nổ cẩn được che
chắn giảm tiếng ồn. Tránh để nguồn nước thi công rò rỉ, chảy lai láng làm ô nhiễm vùng công
trường xây dựng.
- Mặt bằng thi công phải đảm bảo cho công nhân làm việc và sinh hoạt thuận lợi. Bố trí
hợp lý chỗ làm việc, nghỉ ngơi ăn uống, tắm rửa, y tế và vệ sinh sạch sẽ.
- Bố trí đường vận chuyển vật liệu xây dựng, tránh các ách tắc giao thông trên đường
trong khu vực ấp Cửa Lấp.
- Lập rào chắn cách ly khu vực thi công, làm biển báo khu vực công trường, tăng cường
nguồn chiếu sáng nếu có thi công về đêm.
- Chú ý các tuyến đường cấp điện thi công phải hết sức hợp lý, tránh rò rỉ gây tai nạn lao
động, đặc biệt chú ý đến biện pháp phòng cháy chữa cháy tại khu vực công trường đang thi
công xây dựng.

21


Dự án đầu tư xây dựng khách sạn 4 sao Hưng Nguyên
Phân tích tài chính
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

VII.3.2. Giai đoạn đưa dự án vào khai thác sử dụng
Sau khi dự án và thiết kế kỹ thuật được phê duyệt sẽ tiến hành thi công hạ tầng kỹ
thuật và các công trình thành phần. Một số tác động đến môi trường có thể xảy ra là:
 Tác động do chất thải rắn.
 Tác động do chất thải nước sinh hoạt.
- Dự án đề xuất các biện pháp khắc phục, các tác động tích cực tới môi trường như sau:
 Các chất thải rắn bao gồm: Đất đá, vật tư dư thừa trong quá trình thi công. Do tính chất
công việc, đơn vị tổ chức thi công cuốn chiếu nên lượng vật tư cung cấp tới đâu thi công tới
đó, chủ yếu là dư thừa đất trong quá trình thi công hệ thống thoát nước, đơn vị sẽ tổ chức vận
chuyển ra khỏi công trường và đổ vào nơi quy định.
 Bụi: Để hạn chế bụi tại công trường cần có kế hoạch thi công, kế hoạch cung ứng vật tư
thích hợp, hạn chế tập kết vật tư cùng một lúc. Khi chuyên chở vật tư, các xe phải được phủ
kín bạt, tránh rơi vãi, bụi bặm cho môi trường xung quanh.
 Tiếng ồn: Để hạn chế tiếng ồn cần phải có kế hoạch thi công xe máy thích hợp, các thiết
bị xe máy chỉ được phép hoạt động không quá 19h trong ngày.
 Nước thải sinh hoạt: Nước thải sinh hoạt trong toàn khu đều được xử lý cục bộ trước
khi thải ra hệ thống thoát nước chính (Dùng hệ thống bể lắng và hầm tự hoại).
 Rác và chất thải sinh hoạt: Được thu gom và chuyển về nơi tập trung rác của xã.
VII.4. Kết luận
Dựa trên những đánh giá tác động môi trường ở phần trên chúng ta có thể thấy quá trình
thực thi dự án có thể gây tác động đến môi trường quanh khu vực Khách sạn 4 sao Hưng
Nguyên và các khu vực lân cận. Tuy nhiên mức độ ảnh hưởng tới môi trường tương đối và chỉ
là những tác động nhỏ trong khoảng thời gian ngắn không có tác động về lâu dài.

22


Dự án đầu tư xây dựng khách sạn 4 sao Hưng Nguyên
Phân tích tài chính
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

CHƯƠNG VIII: TỔNG MỨC ĐẦU TƯ DỰ ÁN
VIII.1. Cơ sở lập tổng mức đầu tư
Tổng mức đầu tư cho dự án đầu tư “Khách sạn 4 sao Hưng Nguyên” được lập dựa trên
các phương án trong hồ sơ thiết kế cơ sở của dự án và các căn cứ sau đây:
- Luật Xây dựng số 16/2003/QH11 ngày 26/11/2003 của Quốc Hội Nước Cộng hoà Xã
hội Chủ nghĩa Việt Nam;
- Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp của Quốc Hội khóa XII kỳ họp thứ 3, số
14/2008/QH12 Ngày 03 tháng 06 năm 2008 ;
- Nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày 12/2/2009 của Chính phủ về việc Quản lý dự án
đầu tư và xây dựng công trình;
- Nghị định số 209/2004/NĐ-CP ngày 16/12/2004 của Chính phủ về việc Quản lý chất
lượng công trình xây dựng và Nghị định số 49/2008/NĐ-CP ngày 18/04/2008 của Chính phủ
về việc sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định 2009/2004/NĐ-CP;
- Nghị định số 99/2007/NĐ-CP ngày 13/06/2009 của Chính phủ về quản lý chi phí đầu
tư xây dựng công trình;
- Nghị định số 123/2008/NĐ-CP ngày 08/12/2008 của Chính phủ quy định chi tiết thi
hành Luật thuế giá trị gia tăng;
- Nghị định số 148/2004/NĐ-CP ngày 23/07/2004 sửa đổi, bổ sung Khoản 1 Điều 7
Nghị định số 158/2003/NĐ-CP;
- Thông tư số 05/2007/TT-BXD ngày 27/05/2007 của Bộ Xây dựng về việc “Hướng
dẫn việc lập và quản lý chi phí dự án đầu tư xây dựng công trình”;
- Thông tư số 129/2008/TT-BTC ngày 26/12/2008 hướng dẫn thi hành Nghị định số

123/2008/NĐ-CP;
- Thông tư 130/2008/TT-BTT ngày 26/12/2008 hướng dẫn thi hành một số điều của
Luật Thuế Thu Nhập Doanh Nghiệp.
- Thông tư số 02/2007/TT–BXD ngày 14/2/2007. Hướng dẫn một số nội dung về: lập,
thẩm định, phê duyệt dự án đầu tư xây dựng công trình; giấy phép xây dựng và tổ chức quản lý
dự án đầu tư xây dựng công trình;
- Định mức chi phí quản lý dự án và tư vấn đầu tư xây dựng kèm theo Quyết định số
957/QĐ-BXD ngày 29/9/2009 của Bộ Xây dựng;
- Thông tư 33-2007-TT/BTC của Bộ Tài Chính ngày 09 tháng 04 năm 2007 hướng dẫn
quyết toán dự án hoàn thành thuộc nguồn vốn nhà nước;
- Thông tư 203/2009/TT-BTC của Bộ Tài Chính ngày 20 tháng 10 năm 2010 hướng dẫn
chế độ quản lý, sử dụng và trích khấu hao tài sản cố định;
- Căn cứ suất vốn đầu tư xây dựng công trình ban hành theo quyết định 495/QĐ-BXD
ngày 26/04/2013 của Bộ xây dựng.
- Căn cứ Quyết định số 35/2012/QĐ-UBND ngày 30/11/2012 của UBND tỉnh Kiên
Giang về việc ban hành quy định đơn giá xây dựng mới nhà ở, công trình và các vật kiến trúc
trên địa bàn tỉnh Kiên Giang.
- Các văn bản khác của Nhà nước liên quan đến lập Tổng mức đầu tư, tổng dự toán và
dự toán công trình.

23


Dự án đầu tư xây dựng khách sạn 4 sao Hưng Nguyên
Phân tích tài chính
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

VIII.2. Nội dung tổng mức đầu tư
VIII.2.1. Nội dung
Mục đích của tổng mức đầu tư là tính toán toàn bộ chi phí đầu tư xây dựng Dự án “Khu

du lịch nghỉ dưỡng Phú Quốc” làm cơ sở để lập kế hoạch, quản lý vốn đầu tư và xác định hiệu
quả đầu tư của dự án.
Tổng mức đầu tư của dự án là 163,300,000,000 đồng (Một trăm sáu mươi ba tỷ, ba
trăm triệu đồng) bao gồm:
+ Chi phí xây dựng công trình và hạ tầng
+ Chi phí đầu tư thiết bị
+ Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng
+ Chi phí dự phòng
+ Giá trị quyền sử dụng đất
+ Lãi vay trong thời gian xây dựng
 Chi phí xây dựng công trình và hạ tầng
Giá trị đầu tư xây dựng cho khách sạn có diện tích 1,500 m2 là 73,500,000,000 đồng.
ĐVT: 1,000 đồng
Hạng mục
ĐVT Diện tích Đơn giá trước thuế Đơn giá sau thuế
Giá trị
Chi phí xây dựng
m2
10,500
6,364
7,000 73,500,000
+ Nhà hàng
m2
500
+ Siêu thị
m2
1,000
+ Phòng khách sạn
m2
7,350

+ Các hạng mục phụ m2
2,650
TỔNG
73,500,000

 Chi phí thiết bị
Chi phí thiết bị bao gồm thiết bị lắp đạt chung cho cả khách sạn và thiết bị trang bị cho
mỗi phòng của khách sạn.
ĐVT: 1,000 đồng
Hạng mục
Chi phí thiết bị
Thiết bị chung
Thiết bị trang trí cho
phòng khách sạn
+ TV LCD Samsung
+ Tủ lạnh mini Sanyo
+ Máy lạnh Toshiba
+ Bàn trang điểm
+ Tủ quần áo
+ Máy sấy tóc
+ Bình đun nước

ĐVT

Diện tích

25% x Gxd
phòng
cái
cái

cái
cái
cái
cái
cái

Đơn giá
trước thuế

10,500
245

1,591

245
245
245
245
245
245
245

6,536
2,500
10,727
3,182
7,273
136
273

Đơn giá
sau thuế

Giá trị

30,257,378
1,750 18,375,000
11,316,550
7,190
2,750
11,800
3,500
8,000
150
300

1,761,550
673,750
2,891,000
857,500
1,960,000
36,750
73,500
24