Pháp luật về hình thức của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất qua thực tiễn áp dụng tại tỉnh kiên giang

ỦY BAN NHÂN DÂN TỈNH TRÀ VINH
TRƯỜNG ĐẠI
LỜIHỌC
CAM TRÀ
ĐOANVINH
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của bản thân
tôi.Toàn bộ nội dung Luận văn là kết quả của quá trình tổng hợp,
nghiên cứu của bản thân tôi, dưới sự hướng dẫn khoa học của TS.
Phạm Văn Võ. Các thông tin nêu trong Luận văn là trung thực và tôi
xin chịu trách nhiệm về tính trung thực, khách quan của kết quả
nghiên cứu trong Luận văn.

LẠI HÙNG ANH

Tác giả luận văn

PHÁP LUẬT VỀ HÌNH THỨC CỦA HỢP ĐỒNG
CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT QUA
THỰC
Lại Hùng Anh
TIỄN ÁP DỤNG TẠI TỈNH KIÊN GIANG
LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT KINH TẾ

TRÀ VINH, NĂM 2017


LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành luận văn này, tôi xin chân thành cám ơn Trường
Đại học Trà Vinh đã tạo mọi điều kiện trong quá trình học tập và
nghiên cứu.
Xin cám ơn quý thầy, cô đã nhiệt tình giảng dạy cung cấp những

kiến thức, kinh nghiệm quý báu của mình cho tất cả học viên khóa 4
đợt 1 năm 2015 nói chung và cho bản thân tôi nói riêng về chuyên
ngành Luật kinh tế. Cám ơn hội đồng xét duyệt đề cương đã xét đề
cương, tư vấn, hướng dẫn.
Cám ơn quý cơ quan, tổ chức và các cá nhân đã hổ trợ cung cấp
thông tin cho tôi thực hiện đề tài. Đặc biệt là Tiến sĩ Phạm Văn Võ –
Giảng viên Trường Đại học Luật thành phố Hồ Chí Minh đã dành
nhiều thời gian hướng dẫn tận tình giúp tôi hoàn thành đề tài nghiên
cứu khoa học theo đúng thời gian của nhà trường đề ra.
Xin chân thành cảm ơn!



MỤC LỤC
PHẦN MỞ ĐẦU...........................................................................................1
1. Lý do chọn đề tài..................................................................................1
2. Tình hình nghiên cứu tài liệu liên quan................................................3
3. Mục tiêu..................................................................................................6
3.1. Mục tiêu chung...................................................................................................................6
3.2. Mục tiêu cụ thể...................................................................................................................6

4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu..........................................................8
4.1. Đối tượng nghiên cứu:.......................................................................................................8
4.2. Phạm vi nghiên cứu:...........................................................................................................8

5. Phương pháp nghiên cứu.......................................................................9
6. Ý nghĩa nghiên cứu khoa học và giá trị thực tiễn của đề tài...................9
7. Kết cấu dự kiến của luận văn................................................................10
PHẦN NỘI DUNG......................................................................................11
CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN QUYỀN SỬ

DỤNG ĐẤT VÀ HÌNH THỨC CỦA HỢP ĐỒNG.....................................11
1.1. TỔNG QUAN VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT..........................................................................................................11
1.1.2. Khái niệm hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất..........................................................16
1.1.2.1. Hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất..................................................................16
1.1.2.2. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất...........................................................18
1.1.2.3. Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất......................................................................21
1.1.2.4. Hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất..............................................................24

1.2. Tổng quan hình thức của hợp đồng...................................................27
1.2.1. Khái niệm hình thức của hợp đồng.............................................................................27
1.2.2. Mục đích, ý nghĩa của hình thức hợp đồng.................................................................34

1.3. HỆ THỐNG VĂN BẢN QUY PHẠM PHÁP LUẬT VỀ HÌNH
THỨC CỦA HỢP ĐỒNG TRONG GIAO DỊCH QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT..........................................................................................................36
1.3.1. Bộ luật Dân sự...............................................................................................................36
1.3.2. Luật Đất đai...................................................................................................................38


1.3.3. Luật Công chứng...........................................................................................................41
1.3.4. Luật Kinh doanh bất động sản......................................................................................42

1.4. LƯỢC SỬ PHÁP LUẬT VỀ HÌNH THỨC CỦA HỢP ĐỒNG.......44
1.4.1.

Trước Luật Đất đai 1993.........................................................................................44

1.4.2. Theo Luật Đất đai 1993................................................................................................54
1.4.3. Theo Luật Đất đai 2003................................................................................................55

CHƯƠNG 2. THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ HÌNH THỨC CỦA HỢP
ĐỒNG CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ GIẢI PHÁP HOÀN
THIỆN..........................................................................................................57
2.1. THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ HÌNH THỨC CỦA HỢP ĐỒNG
CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT.......................................................57
2.1.1. Về hình thức thể hiện....................................................................................................57
2.1.2. Về vấn đề công chứng, chứng thực và xử lý hợp đồng vi phạm hình thức................60
2.1.2.1. Về vấn đề công chứng, chứng thực............................................................................60
2.1.2.2. Về vấn đề đăng kí giao dịch và đăng kí quyền sử dụng đất......................................63
2.1.3. Về vấn đề xử lí hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất vi phạm về hình thức.............66

2.2. GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN.............................................................73
2.2.1. Phương hướng hoàn thiện pháp luật về hình thức hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất
.................................................................................................................................................73
2.2.2. Một số giải pháp hoàn thiện pháp luật về hình thức hợp đồng chuyển quyền sử
dụng đất...................................................................................................................................76

PHẦN KẾT LUẬN......................................................................................82
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO.....................................................83


PHẦN MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài
Đất đai là một tài nguyên thiên nhiên quý giá của mỗi quốc gia
và nó là yếu tố mang tính quyết định sự tồn tại và phát triển của con
ngươi và các sinh vật khác trên trái đất. Bởi vậy, nếu không có đất đai
thì không có bất kỳ một ngành sản xuất nào, con người không thể tiến
hành sản xuất ra của cải vật chất để duy trì cuộc sống và duy trì nồi
giống đến ngày nay. Trải qua một quá trình lịch sử lâu dài con người

chiếm hữu đất đai từ một sản vật tự nhiên thành một tài sản của công
đồng, của một quốc gia. Chính vì sự quan trọng đó mà mỗi quốc gia
trên thế giới đều xác định tầm quan trọng của đất đai nói chung, ở
nước ta cũng từ xa xưa cũng đã có ý thức được vần đề này, mà từ khi
lập nước các triều đại giữ bờ cỏi không bị xâm lấn, trong thời kỳ hiện
đại Nhà nước ta luôn quan tâm đến đất đai, sau khi thống nhất đất
nước, để xây dựng đất nước, vấn đề quan trọng hàng đầu là phải xây
dựng và ban hành pháp luật nhằm điều chỉnh các quan hệ xã hội và
quản lý Nhà nước trong đó xây dựng Luật đất đai là một vấn đề quan
trọng, có ảnh hưởng sâu rộng đối vơi nhân dân cả nước. Đảng và Nhà
nước khi ban hành Luật Đất đai năm 1993 phần đầu tiên của cùa luật
khẳng định “Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư
liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi
trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở
kinh tế, văn hóa xã hội hội, an ninh quốc phòng. Trải qua nhiều thế
hệ nhân dân ta đã tốn bao công sức, xương máu mới tạo lập, bảo vệ
được vốn đất đai như ngày nay”. Như vậy ta thấy rằng đất đai vai trò
của đất đai là rất lớn đối chúng ta, là “sự sống” và là “tài sản” của
con người, trong gia đoạn hiện nay Đảng và Nhà nước ta luôn quan
1


tâm xây dựng pháp luật về đất đai và luật liên quan đến đất đai nhằm
điều điều chỉnh các mối quan hệ về quản lý Nhà nước về đất đai, mặt
khác cũng điều chỉnh các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.
Ngày 31/10/2012 Hội nghị lần thứ 6 Ban chấp hành Trung ương
Đảng khóa 12 thông qua Nghị quyết số 19-NQ/TW về tiếp tục đổi
mới về chính sách, pháp luật đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh toàn diện
công cuộc đổi mới, khẳng định quan điểm chỉ đạo của Đảng là
“Người sử dụng đất được Nhà nước gia đất, cho thuê đất, công nhận

quyền sử dụng đất để sử dụng ổn định lâu dài hoặc có thời hạn và có
các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa
kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất” . Từ quan
điểm chỉ đạo của Đảng nên Luật Đất đai năm 2013 tiếp tục thể chế
hóa được quy định tại Điều 167 quy định “quyền chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn
bằng quyền sử dụng đất” . Đây là cơ sở pháp lý quan trọng cho
người sử dụng đất thực hiện quyền sử dụng đất của mình, để thực
hiện các quyền này phải thông qua hình thức của hợp đồng liên quan
đến quyền sử dụng đất như: Hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất,
hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng cho thuê, cho
thuê lại quyền sử dụng đất, hợp đồng thuế chấp, hợp đồng góp vốn
quyền sử dụng đất, thông qua các hình thức này người sử dụng đất
đạt được những lợi ích kinh tế của mình như mong muốn, từ đó tạo
điều kiện cho người sự dụng đất có điều kiện làm ăn, sản xuất, kinh
doanh thông qua tài sản của mình là quyền sử dụng đất, không ngừng
khai thác được tiềm năng kinh tế cho mỗi cá nhân sử dụng đất, mặt
khác là nguồn thu quan trọng cho Nhà nước nếu các giao dịch này
thực hiện (các loại phí, thu thuế, phát triển doanh nghiệp…). Nhà
nước ta luôn quan tâm vấn đề xây dựng pháp luật không ngừng xây
2


dựng mới, sửa đổi, bổ sung đối với Luật Đất đai và các Luật liên
quan khác như Bộ Luật Dân sự, Luật Công chứng…nhằm thực hiện
tốt quyền của người sử dụng đất.
Tuy nhiên trong quá trình thực hiện các quyền của người sử
dụng đất thông qua hình thức của hợp đồng liên quan đến quyền sử
dụng đất thì người sử dụng đất gặp cũng không ích khó khăn, vướng
mắc xuất phát từ những vấn đề như: Các quy định pháp luật của Bộ

luật dân sự, Luật Đất đai, Luật Công chứng còn quá rườm rà, nhiều
khê, phức tạp, mặc dù quyền của người sử dụng đất có nhiều quyền
nhưng mỗi quyền có hình thức thực hiện khác nhau, thủ tục khác
nhau, thủ tục thực hiện hình của hợp đồng giao dịch quyền sử dụng
đất có chồng chéo (như Công chứng, chứng thực hợp đồng giao dịch
giữa Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn với các tổ chức Công
chứng), hình thức hợp đồng giao dịch phải tuân thủ các điều kiện rất
phức tạp vẫn đến dể phát sinh tranh chấp gây thiệt hại cho các bên
tham gia hợp đồng…Chính vì vậy, tác giả đã chọn đề tài “Pháp luật
về hình thức của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất qua thực
tiễn áp dụng tại tỉnh Kiên Giang” làm Luận văn tốt nghiệp Thạc sĩ
Luật kinh tê của mình.
2. Tình hình nghiên cứu tài liệu liên quan
Trong thời gian qua ngoài việc ban hành các chủ trương, chính
sách, pháp luật của Đảng và Nhà nước để điều chỉnh các mối quan hệ
xã hội, quản lý Nhà nước trong lĩnh vực liên quan đến Đất đai, thì các
nhà khoa học nghiên cứu trong lĩnh vực khoa học pháp lý cũng có
nhiều công trình nghiên cứu về tính pháp pháp lý quyền sử dụng đất,
chế độ pháp lý về quyền sử dụng, quyền sở hữu tài sản gắn liền với
đất, các chế định về các giao dịch của quyền sử dụng đất như chuyển
3


đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế
chấp và góp vốn quyền sử dụng đất… Cụ thể như:
- Tác giả: PGS. TS Đỗ Văn Đại - Trường Đại học Luật Tp. Hồ
Chí Minh “Giao dịch và giải quyết tranh chấp giao dịch vể quyền sử
dụng đất” Nhà xuất bản Chính trị Quốc gia năm 2010.
- Tác giả: PGS. TS Đỗ Văn Đại - Trường Đại học Luật Tp. Hồ
Chí Minh “Giao dịch quyền sử dụng đất: Những bất cập và hướng

sửa đổi pháp lý về sở hữu và quyền tài sản đối với đất đai” đăng trên
Cổng thông tin điện tử Trường Đại học Kiểm sát Hà Nội năm 2014.
- Tác giả: PGS. TS Đỗ Văn Đại - Trường Đại học Luật Tp. Hồ
Chí Minh “Bỏ bắt buộc công chứng giao dịch bất động sản: Nên hai
không” Báo điện tử Chính Phủ ngày 26/03/2013.
- Tác giả: Tiến sỹ Lưu Quốc Thái- Trường Đại học Luật Tp. Hồ
Chí Minh “Những vấn đề pháp lý về thị trường quyền sử dụng đất
Việt Nam”, NXB Hồng Đức năm 2016;
- Tác giả: Sỹ Hồng Nam – Vụ giám đốc kiểm tra II- Tòa án nhân
dân tối cao “Các hình thức góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy
định của luật đất đai năm 2013” Tập chí Tòa án số 3 năm 2016.
- Tác giả: Luật sư Nguyễn Thùy Trang –Đoàn Luật sư Tp. Hà
Nội“Cần làm rõ vấn đề liên quan đến Hợp đồng chuyển quyền sử
dụng đất”, Báo điện tử Chính Phủ ngày 23/03/2015.
- Tác giả: Trần Văn Hạnh –Công chứng viên- Trưởng phòng
Công chứng số 2- Tp Hà nội“Một vài ý kiến rút ra từ thực tế công
chứng các giao dịch về quyền sử dụng đất của cá nhân và hộ gia
đình”, />- Tác giả: Lưu Quốc Chính “Xác định thành viên hộ gia đình khi
thực hiện công chứng, chứng thực liên quan Hộ gia đình” Đăng trên
cổng thôn tin điện tử Bộ tư pháp ngày 25/09/2015.
- Tác giả: Phạm Thị Hồng Đào – Văn Phòng luật sư Thạnh
Hưng “Kiến nghị quy định về vốn góp bằn quyền sử dụng đất” Đăng
trên cổng thôn tin điện tử Bộ tư pháp ngày 28/03/2016.
4


- Luận văn thạc sỹ Luật học của Cao Thị Hồng với đề tài“Hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử đất vô hiệu từ thực tiễn giải quyết tại
Tòa án Đông Anh- Hà Hội” Viện Đại học mở Hà Nội, năm 2015.
- Luận văn thạc sỹ Luật học của Trần Việt Thắng với đề tài

“Thế chấp quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam hiện nay”
Khoa Luật–Đại học Quốc Gia Hà Nội, năm 2014.
- Luận văn thạc sỹ Luật học của Nguyễn Thị Hoài Thương với
đề tài “Thời điểm chuyển quyền sở hữu bất động sản theo quy định
của pháp luật Việt Nam” Trường đại học Luật thành phố Hồ Chí
Minh, năm 2016.
- Luận văn thạc sỹ Luật kinh tế của Nguyễn Thành Trung với đề
tài “Pháp luật chuyển quyền sử dụng đất của hộ gia đình” Trường
đại học Trà Vinh, năm 2016.
Trong các công trình nghiên cứu trên đều có đề cập đến tổng
quan chế độ pháp lý quyền sử dụng đất và quyền tài sản đối với đất
đai, về giao dịch quyền sử dụng đất, các quyền của người sử dụng
đất, điều kiện của chủ thể quyền sử dụng đất, các vấn đề về công
chứng, chứng thực giao dịch quyền sử dụng đất, hậu quả pháo lý của
các giao dịch. Tuy nhiên, các đề tài chưa đi sâu khai thác vấn đề pháp
lý đối với hình thức của hợp đồng liên quan đến quyền sử dụng đất,
mục đích, ý nghĩa của hình thức, điều kiện thực hiện của hình thức,
hình thức hợp đồng nào phải công chứng, chứng thực, hậu quả của
việc không tuân thủ hình thức của hợp đồng liên qaun đến quyền sử
dụng đất theo quy định hiện hành của Luật đất đai, Bộ luật dân sự,
Luật công chứng và các luật liên quan nhằm đảm bảo tính pháp lư
của các hợp đồng và hướng hoàn thiện để hình thức của hợp đồng
liên quan đến quyền sử dụng đất bị vô hiệu và kiến nghị sửa chữa thủ
tục để thuận tiện, tránh rườm rà, nhiều khê và phức tạp về thủ tục
trên cơ sở nghiên cứu các quy định của pháp luật và tham khảo các
5


sách, báo, bài viết và đề tài liên quan đến vấn đề này nhằm tìm hiểu
quy định pháp luật cụ thể, chi tiết hóa việc áp dụng thống nhất pháp

luật qua thực tiễn
3. Mục tiêu
3.1. Mục tiêu chung
Làm sáng tỏ cơ sở lý luận và thực tiễn về hình thức của hợp
đồng liên quan đến quyền sử dụng đất, mối quan hệ giữa Bộ luật dân
sự, Luật Đất đai, Luật Công chứng và các luật liên quan về hình thức
của hợp đồng liên quan đến quyền sử dụng đất, thực trạng về hình
thức của hợp đồng, vấn đề về công chứng, chứng thực, đăng ký
quyền sử dụng đất, xử lý hợp đồng vi phạm về hình thức, từ đó nêu
lên những hạn chế, bất cập, vướng mắc, tồn tại và đưa ra một số kiến
nghị góp phần khắc phục những hạn chế này.
3.2. Mục tiêu cụ thể
- Nghiên cứu những vấn đề tổng quan về quyền sử dụng đất.
- Lý luận và thực tiễn về quyền sử dụng đất.
- Nghiên cứu về cơ sở lý luận và thực tiễn của các loại hợp đồng
quyền sử dụng đất
- Phân tích, đánh giá về hình thức của hợp đồng liên quan đến
quyền sử dụng đất.
- Ý nghĩa pháp lý của hình thức hợp đồng liên quan đến quyền
sử dụng đất.
- Hậu quả pháp lý vi phạm hình thức của hợp đồng liên quan
quyền sử dụng đất.
- Giải quyết hậu quả của vi phạm về hình thức của hợp đồng liên
quan đến quyền sử dụng đất.
- Mối quan hệ giữa các văn bản quy phạm pháp luật liên quan
đến hình thức của hợp đồng quyền sử dụng đất.
6


- Khảo sát thực tiễn trên địa bàn tỉnh Kiên Giang đối với pháp

luật về hình thức của hợp đồng liên quan đến quyền sử dụng đất.
- Tìm ra các giải pháp khắc phục, những vướng mắc, chồng
chéo còn nhiều thủ tục trong việc thực hiện hình thức của hợp đồng
liên quan đến quyền sử dụng đất như vấn đề về công chứng, chứng
thực và đăng ký quyền sử dụng đất.
- Giải pháp hoàn thiện.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
4.1. Đối tượng nghiên cứu:
Tác giả tập trung nghiên cứu các quy định pháp luật về hình
thức của hợp đồng liên quan đến quyền sử dụng đất, như những quy
định về hình thức của hợp đồng theo quy định của Bộ luật dân sự
2005, Bộ luật dân sự 2006. Những quyền của người sử dụng đất được
thực hiện giao dịch theo Luật đất đai 2013, các quy định bắt buộc
công chứng, chứng thực theo quy định của Luật Công chứng và các
văn bản liên quan và qua thực tiễn tại tỉnh Kiên Giang.
4.2. Phạm vi nghiên cứu:
Giới hạn về nội dung nghiên cứu.
Trong luận văn: “Pháp luật về hình thức của hợp đồng chuyển
quyền sử dụng đất qua thực tiễn áp dụng tại tỉnh Kiên Giang”, tác
giả giới hạn trong việc nghiên cứu chỉ đi sâu nghiên cứu vào các vấn
đề sau:
- Về nội dung nghiên cứu: luận văn chỉ nghiên cứu hình thức
của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất với ý nghĩa là những giao
dịch dân sự có dẫn đến dịch chuyển quyền sử dụng đất từ bên chuyển
quyền sang bên nhận chuyển quyền. Các hợp đồng về quyền sử dụng
đất không dẫn đến dịch chuyển quyền sử dụng đất như cho thuê, cho
7


thuê lại quyền sử dụng đất, thế chấp quyền sử dụng đất, hợp đồng

cho thuê đất giữa cơ quan nhà nước có thẩm quyền với người sử
dụng đất không thuộc phạm vi nghiên cứu của luận văn này.
- Giới hạn về không gian nghiên cứu: luận văn tập trung (nhưng
không giới hạn) nghiên cứu thực tiễn áp dụng quy định pháp luật về hình
thức của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Kiên Giang.
Giới hạn về thời gian nghiên cứu: ngoại trừ nội dung viết về lịch
sử, phần thực trạng pháp luật, luận văn tập trung nghiên cứu quy định
pháp luật và thực tiễn áp dụng từ thời điểm có hiệu lực của Luật Đất
đai 2013 (ngày 01/7/2014).
5. Phương pháp nghiên cứu
Luận văn được thực hiện theo phương pháp luận khoa học trên
cơ sở quan điểm của Chủ nghĩa Mác - Lênin, phương pháp duy vật
biện chứng, duy vật lịch sử, quan điểm của Đảng, Nhà nước và Tư
tưởng Hồ Chí Minh về Nhà nước và pháp luật. Cụ thể:
- Phương pháp kinh tế học pháp luật sử dụng để đánh giá các
quy định pháp luật trên cơ sở các lý thuyết quyền tài sản, các quy luật
của kinh tế thị trường;
- Phương pháp phân tích, tổng hợp, khái quát, đánh giá làm rõ
hình thức của hợp đồng giao dịch quyền sử dụng đất.
- Phương pháp thống kê, logic, so sánh được sử dụng để đánh
giá về thực tiễn áp dụng pháp luật về hình thức của hợp đồng giao
dịch quyền sử dụng đất tại tỉnh Kiên Giang.

8


6. Ý nghĩa nghiên cứu khoa học và giá trị thực tiễn của đề tài
- Ý nghĩa khoa học của đề tài: Đề tài đã hệ thống lại lý luận về
hình thức của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất để từ đó trong quá
trình thực hiện quyền của người sử dụng đất như: Chuyển nhượng,

chuyển đổi, tăng cho và góp vốn đối quyền sử dụng đất theo pháp
luật hiện hành.
- Ý nghĩa thực tiễn: Đề tài này có thề làm tài liệu tham khảo
cho những người làm công tác Công chứng, chứng thực, những
người làm công tác tiếp nhận và trả kết quả hồ sơ đăng ký đất đai tại
cơ quan hành chính nhà nước, tài liệu tham khảo cho sinh viên
nghiên cứu về Luật đất đai, Bộ luật dân sự, Luật Công chứng…Ngoài
ra, các giải pháp được tác giả kiến nghị có thể là tài liệu có giá trị
nhất định trong công tác xây dựng pháp luật.
7. Kết cấu dự kiến của luận văn
Cấu trúc luận văn ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài
liệu tham khảo, nội dung của luận văn gồm có 02 chương:
Chương 1: Tổng quan về hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất
và hình thức của hợp đồng
Chương 2: Thực trạng pháp luật về hình thức của hợp đồng
chuyển quyền sử dụng đất và giải pháp hoàn thiện.

PHẦN NỘI DUNG
CHƯƠNG 1

9


TỔNG QUAN VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ
HÌNH THỨC CỦA HỢP ĐỒNG
1.1. TỔNG QUAN VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT
1.1.1. Khái niệm quyền sử dụng đất và chuyển quyền sử
dụng đất
1.1.1.1. Khái niệm quyền sử dụng đất

Luật đất đai 2013 quy định : Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do
Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao
quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này.
Khi nói đến quyền sở hữu đất đai, chúng ta thấy với tư cách là
đại diện chủ sở hữu, nhà nước có đầy đủ các quyền chiếm hữu sử
dụng và định đoạt đất đai. Tuy nhiên trên thực tế Nhà nước không
trực tiếp sử dụng đất mà giao một phần đất đai của mình cho các tổ
chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng, đồng thời quy định cho họ các
quyền vànghĩa vụ trong quá trình sử dụng đất của Nhà nước. Việc
quy định các quyền này một mặt biểu hiện ý chí của Nhà nước với tư
cách là chủ sở hữu, mặt khác còn biểu hiện ý chí của Nhà nước với tư
cách là người nắm quyền lực chính trị trong tay, trực tiếp ban hành
pháp luật nên các quyền và nghĩa vụ đó đã được quy phạm hoá ở
mức độ cụ thể, chặt chẽ và được coi là cơ sở pháp lý để người sử
dụng đất tuân thủ nhằm sử dụng vốn đất đai của Nhà nước một cách
hợp pháp, tiết kiệm, đạt hiệu quả kinh tế cao.
Quyền sử dụng đất được hiểu khi con người chiếm hữu đất đai,
thì họ sẽ thực hiện hành vi sử dụng đất mà cụ thể là khai thác tính
năng sử dụng của đất đai. Thông qua hành vi sử dụng đất mà con
người có thể thỏa mãn những nhu cầu của mình cũng như làm ra của
cải cho xã hội.
10


Ngoài ra, quyền sử dụng đất được xem như là một quyền năng
pháp lý, quyền năng này được pháp luật ghi nhận và bảo vệ. ở đây
chúng chúng ta đi sâu phân tích quyền sử dụng đất dưới góc độ chính
trị- pháp lý.
Từ phân tích trên, chúng ta thấy, quyền sử dụng đất là một loại
quyền đặc trưng của người sử dụng đất, nó được phái sinh từ quyền

sở hữu toàn dân về đất đai. Đây là loại quyền phát sinh trên cơ sở kết
hợp một cách đặc thù quyền tài sản của chủ sở hữu với yếu tố quyền
lực nhà nước. Vì vậy, quyền chuyển quyền sử dụng đất cũng như
quyền nhận chuyển quyền sử dụng đất không phải được áp dụng đối
với tất cả các chủ thể mà nó bị hạn chế bởi quyền lực nhà nước. Điều
này thể hiện ở chỗ, Nhà nước ban hành các quy định của pháp luật
một cách chặt chẽ về hình thức, thủ tục, điều kiện, quyền và nghĩa vụ
của các bên tham gia quan hệ chuyển quyền sử dụng đất.
Tóm lại, quyền sử dụng đất là quyền khai thác những thuộc
tính có lợi từ đất một cách hợp pháp thông qua các hành vi sử dụng
đất hoặc chuyển quyền đó cho người khác. Quá trình hình thành,
vận động và phát triển của quyền sử dụng đất vừa diễn ra một cách
tất yếu, khách quan vừa có sự gắn liền và lệ thuộc với chế định
quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai mà Nhà nước là người đại
diện. Tuy nhiên, quyền sử dụng đất của người sử dụng đất là một
phạm trù khá rộng, bao gồm nhiều quyền năng pháp lý khác nhau,
trong đó, có quyền được chuyển quyền sử dụng đất. Các quyền này
phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt nằm trong một "khuôn khổ" nhất
định. Khuôn khổ đó chính là ý chí của Nhà nước được thực hiện
bằng việc ban hành các quy định của pháp luật bắt buộc người sử
dụng đất và các cơ quan quản lý nhà nước phải tuân theo. Các quy
định này vừa có tính ổn định, vừa có sự biến đổi tùy thuộc vào từng
giai đoạn phát triển của xã hội. Từ chỗ chỉ ghi nhận người sử dụng
11


đất chỉ có 5 quyền chuyển quyền sử dụng đất tại Luật đất đai năm
1993, Nhà nước đã mở rộng cho người người sử dụng đất có thêm
quyền cho thuê lại, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất trong
một số trường hợp nhất định tại Luật sửa đổi, bổ sung một số điều

của Luật đất đai ngày 01/12/1998 và các quyền này tiếp tục được
khẳng định tại Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai
ngày 29/6/2001 và đặc biệt là Luật đất đai 2003 được Quốc hội
nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XI thông qua ngày
26/11/2003. Đến nay, theo Luật đất đai 2013 hiện hành cũng đó kế
thừa các quy định của Luật đất đai trước đó về các quyền sử dụng
đất, bảo đảm quyền sử dụng đất được bảo vệ và khai thác triệt để.
Trong điều kiện hiện nay, để khuyến khích khai thác mọi tiềm
năng đất đai, góp phần thúc đẩy sự năng động của các yếu tố tích cực
khi được Nhà nước giao quyền sử dụng đất, Nhà nước đang có xu
hướng ngày càng mở rộng quyền năng của người sử dụng đất. Việc
mở rộng quyền cho người sử dụng đất thể hiện sự quan tâm sâu sắc
của Nhà nước đến người sử dụng đất, là một trong những điều kiện
thúc đẩy việc khai thác tiềm năng đất đai theo hướng sản xuất hàng
hóa, đồng thời có tác dụng thúc đẩy sự phát triển ngày càng mạnh
mẽ, năng động của thị trường quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, việc mở
rộng này không đồng nghĩa với việc Nhà nước phân phối hoặc từ bỏ
quyền của chủ sở hữu, dù có mở rộng quyền đến đâu thì nguyên tắc
đất đai thuộc sở hữu toàn dân vẫn giữ vững. Người sử dụng đất chỉ
được thực hiện những quyền năng của mình mà pháp luật ghi nhận và
phải thực hiện những quyền đó trong sự ràng buộc, chi phối và kiểm
soát của Nhà nước, đó là phải tuân thủ những nguyên tắc, trình tự,
thủ tục, điều kiện và các nghĩa vụ do pháp luật quy định. Tùy từng

12


trường hợp, đối tượng sử dụng đất nhất định mà pháp luật quy định
cho họ có những quyền năng pháp lý cụ thể.
1.1.1.2. Khái niệm chuyển quyền sử dụng đất

Quyền sử dụng đất là khái niệm có nội dung rộng, trong đó có
nhiều quyền năng khác nhau. Một trong những quyền năng cơ bản và
đặc biệt quan trọng của người sử dụng đất là quyền chuyển quyền sử
dụng đất. Trong nền kinh tế thị trường, quyền sử dụng đất là một loại
tài sản được chuyển quyền sử dụng, được đưa trao đổi, giao dịch.
Chuyển quyền sử dụng đất là việc người có quyền sử dụng đất
có thể chuyển quyền này cho người khác bằng một trong các hình
thức: chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng
đất, góp vốn, thế chấp và bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất.
Chuyển quyền sử dụng đất là việc Nhà nước công nhận tính hợp pháp
trong hành vi tự điều chỉnh đất của chủ thể đang sử dụng cho chủ thể
mới. Hay nói khác đi, chuyển quyền sử dụng đất là việc Nhà nước
cho phép người sử dụng đất được "định đoạt" quyền sử dụng đất hợp
pháp của mình theo quy định của pháp luật.
Luật đất đai năm 1993 lần đầu tiên ghi nhận người sử dụng đất
được phép chuyển quyền sử dụng. Tiếp đó Bộ luật dân sự năm 1995
đã dành Phần thứ Năm để quy định về chuyển quyền sử dụng đất.
Luật đất đai 2003 ghi nhận chín hình thức chuyển quyền sử dụng đất
gồm chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng
cho quyền sử dụng đất, góp vốn, thế chấp và bảo lãnh bằng giá trị
quyền sử dụng đất. Đến Luật đất đai 2013 tiếp tục kế thừa các quy
định của Luật đất đai 2003 và vẫn giữ nguyên chín hình thức chuyền
quyền sử dụng đất như trên.
Hiện nay có hai cách nhìn nhận về nội hàm của khái niệm
chuyển quyền quyền sử dụng đất. Theo cách nhìn nhận thứ nhất, việc
chuyển quyền sử dụng đất chỉ được thực hiện theo các hình thức
chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho và thừa kế. Còn theo cách nhìn
13

nhận thứ hai thì chuyển quyền sử dụng đất bao gồm tất cả các quyền
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp,
tặng cho, bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất. Chúng tôi
đồng ý với cách nhìn nhận thứ hai cùng với sự giả thích: chuyển đổi,
chuyển nhượng, tặng cho và thừa kế quyền sử dụng đất là quyền
chuyển quyền sử dụng đất trọn vẹn các quyền còn lại bao gồm cho
thuê, cho thuê lại, góp vốn, bảo lãnh, thế chấp bằng quyền sử dụng
đất vẫn được coi là chuyển quyền sử dụng đất nhưng đây là chuyển
quyền sử dụng đất hạn chế, không trọn vẹn.
Chuyển quyền sử dụng đất có các đặc điểm sau:
Thứ nhất, đối tượng của giao dịch chuyển quyền sử dụng đất
không phải quyền sở hữu đất đai mà chỉ là quyền sử dụng đất, việc
chuyển quyền sử dụng đất không làm thay đổi chủ thể của quyền sở
hữu đối với đất đai. Tại điều 4 – Luật đất đai quy định: “Đất đai
thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống
nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng
đất theo quy định của Luật này”. Đây là một đặc thù riêng biệt của
loại hình chuyển quyền này, nó khác với tất cả các loại chuyển dịch
quyền khác được xác lập giữa các chủ thể với nhau.
Thứ hai, người sử dụng đất không có toàn quyền quyết định,
đoạt tuyệt đối với đất thuộc quyền sử dụng của mình như đối với các
loại tài sản khác thuộc quyền sở hữu của mình. Khi thực hiện việc
chuyển quyền sử dụng đất, những người tham gia vào giao dịch phải
tuân theo các quy định về điều kiện, nội dung, trình tự, thủ tục do
pháp luật quy định. Việc chuyển quyền sử dụng đất bị ràng buộc bởi
thời hạn, mục đích và quy hoạch sử dụng đất. Người nhận quyền sử
dụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích mà Nhà nước đã xác định.
Thứ ba, do đất đai luôn có một vị trí cố định không di dời được,
bởi vậy khác với các hàng hóa khác nó cần được đo đạc, lập hồ sơ
14

thửa, đánh số, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp.
Việc chuyển quyền sử dụng đất chủ yếu được tiến hành thông qua hệ
thống hồ sơ giấy tờ về đất. Do vậy, trong các giao dịch về đất đai hồ
sơ địa chính, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, các hợp đồng phải
rõ ràng, công khai, minh bạch.
Thứ tư, giá trị quyền sử dụng đất khi chuyển quyền sử dụng phụ
thuộc vào nhiều yếu tố như vị trí thửa đất, khả năng sinh lợi của đất,
mức độ hoàn thiện cơ sở hạ tầng, các yếu tố kinh tế, chính trị, xã hội
khác. Do vậy, cùng một diện tích nhưng tọa lạc tại các vị trí khác
nhau, thậm chí hai thửa đất nằm kề nhau thì khi chuyển quyền sử
dụng đất giá có thể rất khác.
1.1.2. Khái niệm hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất
Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các
bên về việc dịch chuyển quyền sử dụng đất từ bên chuyển quyền sang
bên nhận chuyển quyền thông qua các hình thức chuyển quyền sử
dụng đất sau:
1.1.2.1. Hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất
Chuyển đổi quyền sử dụng đất là là phương thức đơn giản nhất
của việc chuyển quyền sử dụng đất. Hành vi này chỉ bao hàm việc
“đổi đất lấy đất” giữa các hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho
phép. Hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất là văn bản ghi nhận
việc chuyển đổi quyền sử dụng đất giữa các cá nhân hộ gia đình được
Nhà nước giao đất để sử dụng nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại
sản xuất cho phù hợp, khắc phục tình trạng manh mún, phân tán đất
đai hiện nay. Trong giao dịch chuyển đổi quyền sử dụng đất, cả hai
bên đều là bên chuyển quyền và nhận chuyển quyền sử dụng đất
(chuyển quyền sử dụng đất của mình và nhận quyền sử dụng đất của
bên kia).

15


Việc chuyển đổi quyền sử dụng đất là xuất phát từ nhu cầu sản
xuất và đời sống, đồng thời góp phần khắc phục tình trạng manh mún
ruộng đất. Đối tượng được phép chuyển đổi là hộ gia đình, cá nhân
được Nhà nước giao đất để sử dụng. Đất được phép chuyển đổi
quyền sử dụng đất là đất nông nghiệp, lâm nghiệp trồng rừng và đất
ở. Nhà nước chỉ cho phép chuyển đổi quyền sử dụng ruộng đất lấy
ruộng đất, không chuyển đổi quyền sử dụng đất lấy tài sản khác hoặc
sử dụng đất vào mục đích khác.
Việc chuyển đổi quyền sử dụng đất chỉ được thực hiện trong
thời hạn được giao đất. Người nhận đất phải sử dụng đất đúng mục
đích được chuyển đổi. Việc chuyển đổi thực hiện theo nguyên tắc tự
nguyện. Hồ sơ chuyển đổi quyền sử dụng đất ở nông thôn làm tại Ủy
ban nhân dân xã, phường, thị trấn nới có đất để chuyển đến cho Văn
phòng đăng ký quyền sử dụng đất.
Căn cứ theo quy định tại điểm b khoản 3 điều 167, khoản 1 điều
168, điểm a, khoản 1 điều 169, điều 179 và điều 190 Luật đất đai
năm 2013, việc chuyển đổi quyền sử dụng đất chỉ áp dụng đối với đất
nông nghiệp.
Theo quy định tại điều 190 Luật đất đai 2013, điều kiện để có
thể thực hiện giao dịch chuyển đổi quyền sử dụng đất đó là: "Hộ gia
đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao đất,
do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho
quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác thì chỉ được chuyển đổi
quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng xã, phường, thị trấn cho
hộ gia đình, cá nhân khác để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp và
không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển đổi quyền sử dụng đất
và lệ phí trước bạ.”

16


Pháp luật cho phép thực hiện giao dịch chuyển đổi quyền sử
dụng đất nhằm thực hiện chính sách "dồn điền đổi thửa” của Nhà
nước, từ đó, tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động sản xuất nông
nghiệp của cá nhân, hộ gia đình. Do đó, việc chuyển đổi quyền sử
dụng đất chỉ có thể do Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp
hợp pháp thực hiện. Và hoạt động chuyển đổi quyền sử dụng đất chỉ
có thể được thực hiện giữa các hộ gia đình, cá nhân trong cùng một
xã, phường, thị trấn với nhau.
1.1.2.2. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được hiểu là sự
thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển nhượng quyền sử dụng
đất giao đất và quyền sử dụng cho bên nhận chuyển nhượng, còn bên
nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng theo quy định.
Trong tất cả các hình thức chuyển quyền sử dụng đất thì hình
thức chuyền nhượng quyền sử dụng đất là hình thức phổ biến nhất.
Sự hình thành, tồn tại và phát triển của khái niệm Hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất nói riêng và chuyển quyền sử dụng đất nói
chung luôn gắn liền với sự hình thành, tồn tại và phát triển của chế độ
sở hữu nhà nước về đất đai.
Xét về mặt lịch sử thì khái niệm Hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất chỉ mới xuất hiện kể từ khi có chế độ sở hữu toàn dân về
đất đai được ghi nhận lần đầu tiên ở nước ta tại Hiến pháp năm 1980.
Còn lại, ở các chế độ sở hữu khác, nơi tồn tại đa hình thức sở hữu, trong
đó có hình thức sở hữu tư nhân về đất đai, thì khái niệm hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất không được đặt ra mà thay vào đó là
khái niệm "mua bán đất đai" hoặc "mua bán, chuyển nhượng đất đai"

hoặc "mua bán, chuyển nhượng ruộng đất". Vì vậy, khái niệm hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở nước ta luôn được đặt trong mối
17


quan hệ mật thiết với chế độ sở hữu toàn dân về đất đai. Điều này có
nghĩa, khái niệm sở hữu toàn dân về đất đai là cái có trước, khái niệm
hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là cái có sau và nó được
xác định trên cơ sở sự khẳng định và thừa nhận đất đai thuộc sở hữu
toàn dân mà Nhà nước là người đại diện chủ sở hữu, các tổ chức, hộ gia
đình, cá nhân chỉ được coi là chủ thể sử dụng đất và được Nhà nước
thừa nhận có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Việc chuyển
nhượng quyền sử dụng đất giữa các chủ thể này do Nhà nước quy định
cả điều kiện lẫn cách thức, trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử
dụng đất cũng như quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia quan hệ
chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Trong quan hệ chuyển nhượng
quyền sử dụng đất, vì những lý do khác nhau mà người có quyền sử
dụng đất (do Nhà nước giao, cho thuê đất hoặc thừa nhận việc sử dụng
đất hợp pháp) không có khả năng hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất
nữa, khi đó mục đích của họ là chuyển nhượng cho người khác thực sự
có nhu cầu sử dụng để thu lại cho mình một khoản lợi ích vật chất nhất
định. Trong quan hệ này, bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ
chấm dứt quan hệ sử dụng đất trước Nhà nước, đồng thời tạo điều kiện
cho bên chuyển nhượng và Nhà nước để thiết lập một quan hệ sử dụng
đất mới, đó là quan hệ sử dụng đất giữa người nhận chuyển nhượng và
Nhà nước. Việc chấm dứt hay thiết lập quyền sử dụng đất nói trên phải
thông qua chủ quản lý đất đai và đại diện chủ sở hữu đối với đất đai đó
là Nhà nước. Nhà nước, với vai trò vừa là người đại diện chủ sở hữu về
đất đai, vừa là người quản lý việc sử dụng đất đã đưa ra những quy định
rất chặt chẽ, để việc chấm dứt hay thiết lập các quan hệ luôn luôn được

thực hiện theo một vòng trật tự nhất định. Điều này thể hiện ở một số
điểm như sau:

18


+ Các bên tham gia quan hệ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất phải thỏa mãn các điều kiện nhất định do Nhà nước quy
định. Việc Nhà nước đưa ra những điều kiện xuất phát từ tính chất
quan trọng của hành vi chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Trong
quan hệ hợp đồng chuyển nhượng, bên chuyển nhượng quyền sử
dụng đất chấm dứt quan hệ quyền sử dụng đất, vì vậy phải được đặt
ra trong một số hoàn cảnh, lý do nhất định mới được chuyển nhượng.
Ngược lại, mặc dù người nhận chuyển nhượng tự họ bỏ ra một khoản
tiền tương ứng với giá trị của thửa đất nhằm mục đích thiết lập quyền
sử dụng đất với thửa đất đó nhưng để đảm bảo việc sử dụng đất có
hiệu quả, tránh hiện tượng đầu cơ đất đai hoặc không khai thác hết
tiềm năng của đất, Nhà nước quy định điều kiện cho cả bên nhận
chuyển nhượng.
+ Điều kiện chuyển nhượng đối với từng loại đất khác nhau là
khác nhau. Việc Nhà nước đưa ra điều kiện chuyển nhượng đối với từng
loại đất xuất phát từ lợi ích, tầm quan trọng của từng loại đất. Nhìn
chung, điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất đặt ra đối với đất
nông nghiệp, lâm nghiệp để trồng rừng có phần chặt chẽ hơn so vói các
loại đất khác, nó xuất phát từ ý nghĩa, vai trò của loại đất này đối với
quá trình sản xuất ra của cải cho xã hội, nhất là ở nước ta nền sản xuất
chủ yếu và quyết định đến sự ổn định kinh tế chính là nông nghiệp.
+ Người chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có nghĩa vụ
nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật thuế
chuyển quyền sử dụng đất. Mục đích Nhà nước đưa ra quy định này

là điều tiết thu nhập của người chuyển nhượng quyền sử dụng đất
phát sinh thông qua việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho
người khác. Ngoài ra, người nhận chuyển nhượng phải nộp lệ phí
trước bạ và lệ phí địa chính theo quy định của pháp luật.

19


Như vậy, đứng ở góc độ pháp luật dân sự, hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất là sự chuyển dịch quyền sử dụng đất từ
người có quyền sử dụng đất hợp pháp sang người khác theo một trình
tự, thủ tục, điều kiện do pháp luật quy định, theo đó, người có quyền sử
dụng đất (người chuyển nhượng) có nghĩa vụ chuyển giao đất và
quyền sử dụng đất cho người được chuyển nhượng (người nhận
chuyển nhượng), người nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ trả tiền cho
người chuyển nhượng; người chuyển nhượng còn có nghĩa vụ nộp
thuế chuyển quyền sử dụng đất, người nhận chuyển nhượng có nghĩa
vụ nộp lệ phí trước bạ và lệ phí địa chính theo quy định của pháp
luật.
1.1.2.3. Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất
Trong cuộc sống hàng ngày, để tồn tại và phát triển thì con
người phải tham gia vào nhiều mối quan hệ xã hội khác nhau, một
trong những mối quan hệ xã hội đó chính là hợp đồng dân sự. Thông
qua hợp đồng dân sự, con người chuyển giao cho nhau các lợi ích vật
chất nhằm đáp ứng các yêu cầu trong sinh hoạt, tiêu dùng hàng ngày.
Như vậy hợp đồng dân sự là một loại giao dịch phổ biến, thông dụng
và diễn ra thường xuyên trong đời sống của con người, nó chiếm giữ
một vị trí quan trọng trong việc thiết lập các quan hệ tài sản
giữa người với người và đóng một vai trò lớn trong đời sống xã hội.
Để thỏa mãn các nhu cầu trong sản xuất, tiêu dùng... con người

thường tặng cho nhau những tài sản nhất định. Cũng như các hợp
đồng thông dụng khác, tặng cho tài sản chỉ làm phát sinh quan hệ hợp
đồng khi bên được tặng cho nhận tài sản. Như vậy hợp đồng tặng cho
là một hợp đồng thực tế, đặc điểm thực tế của hợp đồng được thể
hiện ở chỗ: khi bên được tặng cho nhận tài sản thì khi đó quyền của

20