NGHIÊN CỨU PHƯƠNG PHÁP ĐÁNH GIÁ GIÁ TRỊ CỦA ĐẤT ĐAI VÀ ỨNG DỤNG TRONG ĐIỀU KIỆN VIỆT NAM

B

GIÁO D C VÀ ÀO T O

TR

B

NG

NÔNG NGHI P & PTNT

I H C THU L I

NGUY N HÀ HUY

NGHIÊN C U PH

NG PHÁP ÁNH GIÁ GIÁ TR C A

T AI

VÀ
NG D NG TRONG I U KI N VI T NAM

LU N V N TH C S KINH T TNTN&MÔI TR

Hà N i - 2010

NG

B

GIÁO D C VÀ ÀO T O

TR

B

NG

NÔNG NGHI P & PTNT

I H C THU L I

NGUY N HÀ HUY
PH

NG PHÁP ÁNH GIÁ GIÁ TR C A

T AI

VÀ
NG D NG TRONG I U KI N VI T NAM

Chuyên ngành : Kinh t TNTN&Môi tr
Mã s

ng

: 60-31-16

LU N V N TH C S KINH T TNTN&MÔI TR

Ng

ih

ng d n khoa h c :
1. TS: Nguy n M nh Hùng
2. PGS-TS: Lê Th Nguyên

Hà N i - 2010

NG


2

M CL C
L IM

U ......................................................................................................... 7

I.Tính c p thi t c a đ tài ............................................................................ 7
II.M c đích c a đ tài .................................................................................. 7
III.Cách ti p c n và ph
it

IV.

ng pháp nghiên c u............................................ 8

ng và ph m vi nghiên c u ........................................................... 8

V.Nh ng k t qu d ki n đ t đ
CH

c .............................................................. 8

NG I. GI I THI U T̀NH H̀NH CHUNG ......................................... 10
1.1 Tình hình s d ng tài nguyên đ t đai trên th gi i ............................. 10
1.2. T̀nh h̀nh s d ng tài nguyên đ t đai
1.3 Các ch

Vi t nam .............................. 14

ng tr̀nh k ho ch và các chính sách v s d ng đ t t i

Vi t Nam ...................................................................................................... 17
CH

NG II.

C

S

LÝ THUY T C A MÔ H̀NH PHÁT TRI N

T

AI Ô TH ............................................................................ 19
2.1 Lý thuy t và khái ni m .......................................................................... 19
2.1.1.Ý ngh a c a t “đô th ” .................................................................. 20
2.1.2. Không gian đô th ......................................................................... 20
2.1.3. V trí đô th ................................................................................... 21
2.1.4. Khu v c xung quanh ..................................................................... 21
2.2. Phân tích đô th ................................................................................... 23
2.2.1. Các ti p c n khác nhau ................................................................ 23
2.2.2. Hình thái h c đô th .................................................................... 26
2.2.3. Các m c phân tích ...................................................................... 27
2.3 Phát tri n đô th .................................................................................... 29
2.4.

ch

_ đ khu đô th ..................................................................... 31

2.5 Nh n xét v ULDM .............................................................................. 31
L p : Cao h c 16 K

H c viên : Nguy n Hà Huy


3

2.6 Phát tri n đ t đai .................................................................................. 31
2.7 Các mô h̀nh phát tri n đ t và b t đ ng s n ....................................... 34
2.7.1. Các mô hình chu i ho c mô t và chu i-s ki n ........................ 36

2.7. 2 Các mô hình hành vi ho c làm quy t đ nh và c quan ................ 38
2.7. 3. C u trúc cung c p ho c các mô hình c u trúc ............................ 39
2.7. 4 Các mô hình d a vào s n xu t .................................................... 40
2.7. 5 Các mô hình cân b ng ................................................................. 41
2.7. 6 Tài li u tham kh o b sung v các
mô hình phát tri n đ t đai ........................................................... 42
2.8. Phát tri n đ t đai và qu n lý hành chính đ t đai ............................... 46
2.9 Ph

ng pháp lu n c a mô h̀nh ULDM ............................................. 49

2.9.1 Ph
2.9.2

ng pháp lu n và ngu n s li u ............................................... 49
t khung mô hình th ch ULDM ............................................... 49

2.10 K t lu n .............................................................................................. 50
CH

NG III. ÁP D NG CÁC TI P C N LÝ THUY T VÀ TI P C N
HI N

I TRONG PHÂN TÍCH MÔ H̀NH PHÁT TRI N

T AI Ô TH T I M T S

KHU Ô TH HÀ N I .. 52

3.1 Các nghiên c u t̀nh hu ng .................................................................. 52

3.1.1 Các khu v c nghiên c u ............................................................... 54
3.1.2

it

ng nghiên c u .................................................................. 56

3.2 Ti p c n nghiên c u ............................................................................ 60
3.2.1 Quan sát hi n tr

ng..................................................................... 60

3.2.2 Ph ng v n .................................................................................... 60
3.2.3 Phân tích s li u đ th .................................................................. 61
3.3 Các nguyên t c cho quy t đ nh ph

ng pháp lu n ............................ 61

3.4 Nh n xét v ULDM ............................................................................... 61
L p : Cao h c 16 K

H c viên : Nguy n Hà Huy


4

3.5 Nghiên c u t̀nh hu ng

Hà N i ......................................................... 62

3.5.1 Gi i thi u ...................................................................................... 62
3.5.2 Khu đô th 1, Nhân Chính 1 .......................................................... 63
3.5.3 Khu đô th 2, Nhân Chính 2 .......................................................... 69
3.5.4 Khu đô th 3, Làng Yên Xá ........................................................... 77
3.5.5 Khu đô th 4, Tri u khúc ............................................................... 84
3.6. Phân tích .............................................................................................. 91
3.6.1 Mô hình th ch và ULDM ........................................................... 91
3.6.1.1. Xem xét chi ti t mô hình th ch .......................................... 91
3.6.1.2 Mô hình th ch và ULDM ................................................... 95
3.6.2 Phân tích nghiên c u tình hu ng .................................................. 99
3.7. i u tra s li u th c t t i 4 khu đô th
minh ho cho mô h̀nh ULDM ................................................................. 101
3.7.1 Ph

ng pháp tính toán ................................................................. 101

3.7.2 L p b ng tính .............................................................................. 102
3.8 K t lu n .............................................................................................. 104
3.8.1 ULDM và mô hình th ch ........................................................ 104
3.8.2 Các nghiên c u tình hu ng ......................................................... 105
CH

NG 4 K T LU N VÀ KI N NGH .................................................... 108
4.1 K t lu n ............................................................................................... 108
4.2 Các ki n ngh ...................................................................................... 108

TÀI LI U THAM KH O ................................................................................. 112

L p : Cao h c 16 K

H c viên : Nguy n Hà Huy


5

DANH M C CÁC H̀NH V
1. Hình 2.1 Quá trình phát tri n đô th (d a trên Madanipuor 1996,tr.135-137)
2. Hình 2.2 Quá trình phát tri n đ t đai và gia t ng trong giá tr đ t đai
(d a trên Williamson,Enemark 2010,tr. 196-197)
3. Hình 2.3 H th ng quy n c a ng i s d ng c a Buitelaar (2004)
4. Hình 2.4 M i quan h gi a qu n tr đ t và phát tri n đ t
5. Hình 2.5 Bi u đ lu ng nghiên c u toàn c c
6. Hình 3.1 Hi n tr ng s d ng đ t t i Hà N i
7. Hình 3.2 Quy ho ch chi ti t thành ph Hà N i đ n 2020
DANH M C CÁC B NG BI U
1. B ng 1.1 Di n tích c a các l c đ a
2. B ng 1.2 . Các lo i đ t không s d ng đ c cho nông nghi p
3. B ng 1.3 : T l % đ t t nhiên và đ t nông nghi p trên toàn th gi i
4. B ng 1.4 Di n tích đ t và s d ng đ t trên Trái t (Bouwman 1988)
5. B ng 1.5.Di n tích đ t t nhiên và đ t có th tr ng tr t đ c các khu v c
(FAO,1989)
6. B ng 1.6: Di n tích đ t khô h n trên th gi i và các khu v c (106 ha)
7. B ng 1.7. Tình hình s d ng đ t Vi t Nam(Theo T ng c c a chính 1994)
8. B ng 2.1 Các vi n c nh tri t h c n m bên d i _ lý thuy t trong đ a lý h c
P

P

đô th và các ví d nghiên c u (d a trên Pacione 2005, tr. 27-33)
9. B ng 2.2 Các m c phân tích đô th (d a trên Pacione 2005, tr. 32-34)

10. B ng 2.3 Các nhóm mô hình phát tri n đ t đai và các mô t c a chúng b i
Gore&Nicholson (1991) và Healey (1991)
11. B ng 3.1 Các th t c cho l a ch n vùng nghiên c u
11. B ng 3.2 Các ch s và các thu c tính c a ‘khu đô th đ y đ ’ c n đ

c

thu th p
12. B ng 3.3 Danh sách nh ng ng

i tr l i ph ng v n Khu đô th 1, Hà N i

13. B ng 3.4 Danh sách s li u đ th và chi ti t c a chúng, Khu đô th 1, HN
14. B ng 3.5 Các k t qu c a vi c thu th p s li u, Khu đô th 1, Hà N i
15. B ng 3.6 Danh sách nh ng ng
Chính, Hà N i

i tr l i ph ng v n Khu đô th 2, Nhân

16. B ng 3.7 Danh sách s li u đ th và các chi ti t, Khu đô th 2, Nhân
Chính, Hà N i
17. B ng 3.8 Các k t qu thu th p s li u, Khu đô th 2, Nhân Chính, Hà N i
18. B ng 3.9 Danh sách nh ng ng
Yên Xá, Hà N i

i tr l i ph ng v n, Khu đô th 3, Làng

19. B ng 3.10 Danh sách s li u đ th và chi ti t, Khu đô th 3, Làng Yên Xá,
Hà N i
L p : Cao h c 16 K

H c viên : Nguy n Hà Huy


6

20. B ng 3.11 Các k t qu c a thu gom s li u, Khu đô th 3, Làng Yên Xá,
Hà N i
21. B ng 3.12 Danh sách nh ng ng
khúc, Hà N i

i tr l i ph ng v n, Khu đô th 4, Tri u

22. B ng 3.13 Danh sách s li u đ th và các chi ti t, Khu đô th 4, Tri u
khúc, Hà N i
23. B ng 3.14 Các k t qu thu gom s li u, Khu đô th 4, Tri u khúc, Hà N i
24. B ng 3.15 Các ph n t c a mô hình đã đ
Healey 1992)

c c ng c (đ

c t o ra d a trên

25. B ng 3.16 Các ph n t và khía c nh đ
khung mô hình th ch

c xem xét trong ULDM trong

26. B ng 3.17
u t công c ng và t nhân tóm t t và các tác đ ng c a chúng

t i phát tri n đ t đai
27. B ng 3.18 B ng tính giá đ t t giá cho thuê nhà và giá th tr

L p : Cao h c 16 K

ng

H c viên : Nguy n Hà Huy


7

L IM

U

I.Tính c p thi t c a đ tài
Vi t nam là qu c gia đông dân v i ngu n tài nguyên đ t đai khan hi m cho nên
s d ng đ t đai hi u qu là m t nhu c u c p thi t cho phát tri n kinh t c ng nh
phát tri n xã h i và th c hi n các m c tiêu quan tr ng khác.M t trong nh ng bi n
pháp nâng cao hi u qu kinh t c a s d ng tài nguyên đ t đai là ti p c n kinh t tài
nguyên thiên nhiên và môi tr

ng.

th c hi n nhi m v này,m t đi u không th

thi u là xác đ nh giá tr kinh t c a tài nguyên đ t đai cho các s d ng đ t đai khác
nhau.Tuy nhiên, vi c nghiên c u tìm hi u,phân tích các ti p c n đánh giá giá tr
kinh t c a s d ng đ t đai còn g p r t nhi u khó kh n trong đi u ki n Vi t Nam.

M t khác, đánh giá giá tr tài nguyên đ t đai trong đi u ki n môi tr

ng ngày

càng có nhi u di n bi n ph c t p là m t nhi m v c p bách không ch c a Vi t Nam
hi n nay nói riêng mà còn c a c ng đ ng qu c t nói chung.Do v y, vi c hoàn thi n
và phát tri n các ti p c n nghiên c u đánh giá giá tr tài nguyên đ t đai là c p thi t
cho các nhà nghiên c u kinh t kh p n i trên th gi i.Nghiên c u tình hu ng trong
đi u ki n Vi t Nam là c n thi t không ch cho nh ng ng

i đang s ng và làm vi c

Vi t Nam mà nó còn có th đóng góp thông tin cho nh ng ng

i có quan tâm t i

tình hình phát tri n tài nguyên đ t đai trong khu v c và trên th gi i.Lu n v n nàylà
m t trong nh ng đóng góp vào quá trình nghiên c u th c t t i khu v c mi n B c
Vi t Nam (c th là khu v c n i thành Hà N i).
II.M c đích c a đ tài :
Trên th c t ,ch a ph bi n r ng rãi nh ng nghiên c u v tính toán giá tr kinh t
c a tài nguyên đ t đai trong tình hình hi n t i c a Vi t Nam,cho nên m c đích th
nh t c a lu n v n này là tri n khai nh ng tìm hi u c b n đ u tiên cho tính toán giá
tr tài nguyên đ t đai m t cách khoa h c và có h th ng d a trên nh ng thành t u
nghiên c u đã có c a các nhà kinh t kh p n i trên th gi i và Vi t Nam.
Th hai tìm hi u đi u ki n th c t
th

các khu đô th c a Hà N i,Vi t Nam đ có

ng d ng nh ng ti p c n truy n th ng c ng nh hi n đ i c a khoa h c lý thuy t

kinh t v đánh giá giá tr tài nguyên đ t đai trên th gi i nh m phát tri n ph

ng

pháp lu n nghiên c u và đánh giá giá tr kinh t c a đ t đai trong đi u ki n Vi t
Nam.Trên c s đó,lu n v n có m c đích tri n khai các mô hình phân tích phát tri n

L p : Cao h c 16 K

H c viên : Nguy n Hà Huy


8

đ t đai đô th và đánh giá giá tr c a đ t đai ng d ng trong phát tri n đô th Hà N i
Vi t Nam.
III.Cách ti p c n và ph

ng pháp nghiên c u:

ph c v m c đích nghiên c u m t cách đ y đ ,lu n v n s d ng ti p c n

-

truy n th ng c ng nh hi n đ i c a các nhà kinh t tài nguyên môi tr

ng qu c

t ,d a trên c s c a khoa h c kinh t phúc l i truy n th ng.
-C th ,v i ti p c n truy n th ng,lu n v n s s d ng ph

ng pháp đánh giá giá

tr tài nguyên đ t đai d a vào lu ng giá tr mà tài nguyên đ t đai t o ra cho n n kinh
t thông qua các d ch v c th nh ph c v làm n i c trú(các khu đô th ,các khu
dân c ….),ph c v
d ng,th

s n xu t nông nghi p và công nghi p c ng nh

xây

ng m i,du l ch…v i các c c u chi t kh u khác nhau.

-H n n a đ đáp ng đi u ki n hi n đ i,c n ph i chú ý t i nh ng tác đ ng môi
tr

ng ph c t p,cho nên lu n v n c ng c n thi t phát tri n nh ng ti p c n hi n đ i

h n,nh các mô hình đánh giá giá tr tài nguyên đ t đai trong đi u ki n b
h

ng c a tác đ ng môi tr

nh

ng.Các ti p c n này d a trên các nghiên c u c a các

nhà nghiên c u kinh t tài nguyên thiên nhiên và môi tr

ng trong nh ng th p k

g n đây.
-Trong lu n v n này tôi s đi sâu vào nghiên c u ph

ng pháp đánh giá mô hình

phát tri n đ t đai – giá tr s d ng đ t đai cho m t s khu đô th t i thành ph Hà
N i vì lu ng giá tr mà lo i hình đ t đai đô th mang l i cho n n kinh t qu c dân có
t tr ng l n so v i các m c đích s d ng đ t khác.
-So sánh,phân tích các k t qu ph

ng pháp đánh giá mô hình phát tri n đ t đai

đô th và giá tr kinh t c a tài nguyên đ t đai c a các khu v c đô th c a Hà N i mà
lu n v n đi sâu nghiên c u.
-Tuy nhiên vi c đánh giá lu ng giá tr mà tài nguyên đ t đai m ng l i c a các lo i
hình s d ng đ t khác nh :nông nghi p,công nghi p,lâm nghi p...đ u có chung
m t ph

ng pháp và mô hình đánh giá nh mô hình đánh giá giá tr đ t đai cho các

khu đô th .Do đó các v n đ v a nêu tôi s ti p t c nghiên c u và th c hi n trong
các đ tài ti p theo trong t
IV.

it

ng lai.

ng và ph m vi nghiên c u:

V i nh ng m c đích đã nêu

ph n trên c a lu n v n này,tôi t p trung nghiên

c u vào mô hình phát tri n đ t đai c a các khu đô th đã và đang xây d ng
L p : Cao h c 16 K

Hà

H c viên : Nguy n Hà Huy


9

N i.D a vào các s li u quan sát th c t và ph
tích đã ch n ra đ

ng pháp lu n c a mô hình phân

c 4 khu đô th đ c tr ng cho 4 lo i mô hình phát tri n đ t đai ph

bi n nh t c a Hà N i,bao g m :
1. Phát tri n t phát đ

c b sung v i h tr (K T Nhân Chính 2)

2. Phát tri n t phát không có h tr (Làng Tri u Khúc-Thanh Trì)
3.

ãđ

c quy ho ch và phát tri n

4.

ãđ

c quy ho ch và phát tri n t t(K T Nhân Chính 1)

V.Nh ng k t qu d ki n đ t đ

m c đ nh t đ nh(Làng Yên Xá-Hà ông)

c

1.S u t m tài li u và các k t qu nghiên c u trong và ngoài n

c đ có các báo

cáo t ng quan v tình hình nghiên c u và ng d ng các ti p c n đánh giá giá tr
đ t đai theo các ti p c n truy n th ng c ng nh hi n đ i.
2.Phân tích và nghiên c u tình hình,đ c đi m,thông tin…v hi n tr ng s d ng đ t
đai trong khu v c nghiên c u.
3.Tri n khai các ph

ng pháp áp d ng ti p c n truy n th ng và th c hành đánh

giá giá tr kinh t c a đ t đai theo ph
4.So sánh phân tích các k t qu đ t đ

ng pháp truy n th ng.
c gi a các mô hình phát tri n đ t

ULDM,mô hình th ch và các đánh giá th c t có đ

c t quan sát t i 4 khu đô

th nghiên c u và ki n ngh cho các c quan qu n lý có trách nhi m.

L p : Cao h c 16 K

H c viên : Nguy n Hà Huy


10

CH

NG I

GI I THI U T̀NH H̀NH CHUNG

1.1 T̀nh h̀nh s d ng tài nguyên đ t đai trên th gi i:
Qu đ t có bán kính trung bình 6.371 km, chu vi theo đ
và di n tích b m t c a qu đ t

ng xích đ o 40.075 km

c tính kho ng 510 tri u km2 (t
P

t hecta) trong đó bi n và đ i d

P

ng đ

ng v i 51

ng chi m kho ng 36 t hecta, còn l i là đ t li n và

các h i đ o chi m 15 t hecta.
T ng di n tích đ t t nhi n trên th gi i chia thành 5 nhóm ph bi n nh t.
- Nh ng vùng có khí h u rét, l

ng m a d i dào và đi u ki n thoát n

c t t có

nhóm đ t podzol.
- Nh ng vùng khí h u ôn hòa v i r ng r ng lá theo mùa có nhóm đ t alfisols có
màu nâu ho c xám.
- Nh ng vùng khí h u ôn hòa và đ ng c bán khô h n hình thành nhóm đ t
mollisols có màu đen giàu mùn và có t ng dày.
- Nhóm đ t khô h n aridosols phát tri n
Phi, n i g n hoang m c ho c

hoang m c. Nhóm đ t này r t x u ch đ ch n nuôi

và phát tri n nông nghi p n u có ngu n n
-

nh ng vùng khô h n B c M và Châu
ct

nh ng vùng nhi t đ i và á nhi t đ i v i l

đ oxisols nghèo ch t dinh d

i.
ng m a phong phú, có nhóm đ t

ng.

Hi n tr ng s d ng đ t c a th gi i theo FAO nh sau:
20% di n tích đ t

vùng quá l nh không s n xu t đ

c.

20% di n tích đ t

vùng quá khô, hoang m c c ng không s n xu t đ

20% di n tích đ t

vùng quá d c không canh tác nông nghi p đ

10% di n tích đ t

vùng có t ng đ t m ng (núi đá, đ t b xói mòn m nh).

c.

c.

10% di n tích đang tr ng tr t.
20% đang làm đ ng c , g m nh ng đ ng c ch n th t nhiên và đ ng c
thâm canh.
Hi n nay, di n tích đ t đang tr ng tr t chi m kho ng 10% ngh a là kho ng
1.500 tri u ha và đ

c FAO đánh giá là:

-

t có n ng su t cao:

14%

-

t có n ng su t trung bình:

28%

L p : Cao h c 16 K

H c viên : Nguy n Hà Huy


11

-

t có n ng su t th p:

Trong t

58%

ng lai, có th khai phá và đ a vào s d ng nông nghi p kho ng 15 ÷

20%. Nh ng rõ rang, trên ph m vi toàn th gi i, đ t t t thì ít, đ t x u nhi u và qu
đ t ngày càng b thoái hóa.
B ng 1.1 Di n tích c a các l c đ a
Ð il c

Di n tích

Châu Á

43.998.920 km2

Châu Phi

29.800.540 km2

B cM

24.320.100 km2

Nam M

17.599.050 km2

P

P

P

P

P

P

P

Ð il c

Di n tích

Châu Nam C c

14.245.000 km2

Châu Âu

9.699.550 km2

Châu Úc

7.687.120 km2

P

P

P

P

P

P

Theo P. Buringh, toàn b đ t có kh n ng canh tác nông nghi p c a th gi i 3,3 t
hecta (chi m 22% t ng s đ t li n), còn 11, 7 t hecta (chi m 78% t ng s đ t li n)
không dùng cho s n xu t nông nghi p đ

c là do:

B ng 1.2 . Các lo i đ t không s d ng đ

c cho nông nghi p

Lo i đ t

Di n tích (ha)

Lo i đ t

Di n tích (ha)

Ð t quá d c

2, 682 t (18%)

Ð t quá nóng

1, 341 t (9%)

Ð t quá khô

2, 533 t (17%)

Ð t quá nghèo

0, 745 t (5%)

Ð t quá l nh

2, 235 t (15%)

Ð t quá l y

0, 596 t (4%)

Ð t đóng b ng

1, 490 t (10%)

Trên th gi i, Ð t tr ng tr t ch có 1,5 t hecta (chi m 10,8% t ng s đ t đai,
b ng 46% đ t có kh n ng nông nghi p), còn 1,8 t hecta (54%) đ t có kh n ng
nông nghi p ch a đ
V m t ch t l

c khai thác.

ng đ t nông nghi p thì:

t có n ng su t cao ch chi m 14%,
t có n ng su t trung bình chi m 28% và
t có n ng su t th p chi m t i 58%.
Ði u này cho th y đ t có kh n ng canh tác nông nghi p trên toàn th gi i có
h n, di n tích đ t có n ng su t cao l i quá ít.

L p : Cao h c 16 K

H c viên : Nguy n Hà Huy


12

M t khác m i n m trên th gi i l i b m t 12 tri u hecta đ t tr ng tr t cho n ng
su t cao b chuy n thành đ t phi nông nghi p và 100 tri u hecta đ t tr ng tr t b
nhi m đ c do vi c s d ng phân bón và các lo i thu c sát trùng.
B ng 1.3 : T l % đ t t nhiên và đ t nông nghi p trên toàn th gi i
Các Châu l c Ð t

t Ð t

nhiên

nông Các Châu l c Ð t t nhiên Ð t

nghi p

nông

nghi p

Châu Á

29,5%

35%

Châu Âu

Châu M

28,2%

26%

Châu

Châu Phi

20,0%

20%

D

Ð i

6,5%

13%

15,8%

6%

ng

Nh v y, trên toàn th gi i di n tích đ t s d ng cho nông nghi p càng ngày
càng gi m d n trong khi đó dân s càng ngày càng t ng.Vì v y, đ có đ l
và th c ph m cung c p cho nhân lo i trong t

ng th c

ng lai thì vi c khai thác s đ t có kh

n ng nông nghi p còn l i đ s d ng là v n đ c n đ

c đ t ra.Theo các chuyên gia

trong l nh v c tr ng tr t cho r ng, v i s phát tri n c a khoa h c và k thu t nh
hi n nay thì có th d ki n cho đ n n m 2075 thì con ng

i m i có th khai phá h t

di n tích đ t có kh n ng nông nghi p còn l i đó.T tr ng đ t đang canh tác trên đ t
có kh n ng canh tác

các n

c phát tri n là 70%;

các n

c đang phát tri n là

36%.Nguyên nhân d n đ n vi c ch a khai thác h t di n tích có kh n ng canh tác
bao g m: Thi u n

c, khí h u không phù h p, ti n v n đ u t .

Di n tích đ t toàn c u và quy mô s d ng đ t trên Trái
B ng 1.4 Di n tích đ t và s d ng đ t trên Trái

t xem b ng 1.4

t (Bouwman 1988)

T

H sinh thái

Di n tích (x 106 km2)

1

R ng m a nhi t đ i

7,11

2

R ng nhi t đ i theo mùa

7,105

3

R ng th

7,306

4

R ng r ng lá vùng khí h u ôn hòa

6,834

5

R ng Taiga

7,013

6

R ng cây g , cây b i

7,173

7

Savan

10,695

P

P

P

P

T

8

ng xanh vùng khí h u ôn hòa

ng c nhi t đ i

L p : Cao h c 16 K

2,115

H c viên : Nguy n Hà Huy


13

ng c vùng khí h u ôn hòa

9

10,467

1

Hoang m c, bán hoang m c

12,001

1

Hoang m c kh c nghi t

12,575

0

1
1

t canh tác

15,776

1

t lúa

1,45

1

m l y, đ m phá

2,101

1

Tundra (đ ng rêu)

6,947

1

Pha t p

15,210

2

3

4

5

6
T ng s

130,428

Theo FAO (1989),di n tích đ t t nhiên và di n tích đ t có th tr ng tr t đ
phân b

c

các khu v c r t khác nhau (b ng 5).Di n tích đ t t nhiên c a th gi i

kho ng 13.077 tri u ha,đ

Châu Âu và Châu

c phân b nhi u nhát
i D

Châu Phi và Châu Á,còn ít nh t

ng.Trong đó đ t có th

tr ng tr t ch chi m

24,4%,Châu Âu và Nam M có đ t tr ng tr t l n h n c (36,8-38,8%)
B ng 1.5.Di n tích đ t t nhiên và đ t có th tr ng tr t đ

c

các khu v c

(FAO,1989)
t t nhiên

Khu v c

106 ha
P

P

t có th tr ng tr t
%

106 ha
P

P

%

Châu Phi

2.964

22,7

734

24,8

Châu Á

2.679

20,5

627

23,4

843

6,4

153

18,1

473

3,6

174

36,8

B cM

2.138

16,3

465

21,7

Nam M

1.753

13,4

681

38,8

Châu

iD

Châu Âu

L p : Cao h c 16 K

ng

H c viên : Nguy n Hà Huy


14

Liên Xô c

2.227

17,1

356

16,0

Th gi i

13.077

100

3.190

24,4

t có th tr ng tr t đ

c,có m t ph n di n tích thu n l i vì đó là đát t t và

n i có đi u ki n khí h u thu n l i.Ph n di n tích còn l i là đ t khó kh n cho tr ng
tr t do h n,đ t x u…v.v…
Di n tích đ t khô h n đ

c phân b

các khu v c nh b ng 1.6.

B ng 1.6: Di n tích đ t khô h n trên th gi i và
Lo i

Th

Châu

Châu

gi i

Phi

Á

R t khô h n

978

672

277

Khô h n

1571

504

626

N a khô h n

2305

514

Khô m

1296

T ng s

các khu v c (106 ha)
P

Úc

P

Châu

B c

Nam

Âu

M

M

0

0

3

26

303

11

82

45

693

309

105

419

256

269

353

51

184

232

207

6150

1959

1949

663

300

736

543

% th gi i

100

32

32

75

32

34

31

%l cđa

41

66

46

75

32

34

31

L c đ a khô h n nh t th gi i là Úc, đây 75% di n tích là khô h n;ti p đó là
Châu Phi và Châu Á, Châu Phi có 1959 ha và Châu Á có 1949 tri u ha,ch hai
châu l c đã chi m 64% đ t khô h n th gi i.
T ng di n tích đ t khô h n th gi i là 6150 tri u ha(41% đ t t nhiên),trong đó
có 978 tri u ha là hoang m c r t khô h n và 5172 tri u ha là khô h n,n a khô h n
và khô m.
1.2. Tình h̀nh s d ng tài nguyên đ t đai

Vi t nam

T ng s đ t đai t nhiên c a Vi t Nam là 33 tri u ha, đ ng hàng th 58 trên th
gi i, nh ng dân s đông cho nên bình quân đ t theo đ u ng
tr thành 40 n

c có bình quân đ t theo đ u ng

i th p, kho ng 0,6 ha,

i th p nh t hi n nay trên th gi i.

Trong t ng s v n đ t, đ t vùng đ i núi, d c c th t đ t đ vàng tr xu ng chi m
70%. Trên vùng đ i núi, đ t lo i t t (đ t bazan) có di n tích 2,4 tri u ha chi m 7,2%
t ng di n tích. Trên vùng đ ng b ng, đ t phù sa lo i t t chi m g n 3 tri u ha (8,7%

L p : Cao h c 16 K

H c viên : Nguy n Hà Huy


15

t ng di n tích). T ng di n tích đ t t t

các vùng khác nhau c a n

c ta kho ng

20%, các l i là các lo i đ t có nhi u tr ng i cho s n xu t nh khô h n, úng, m n,
phèn, nghèo ch t dinh d

ng, quá m ng…

Tình hình s d ng tài nguyên đ t

Vi t Nam đ

B ng 1.7. Tình hình s d ng đ t

Vi t Nam(Theo T ng c c

Lo i đ t

c th hi n qua b ng 1.7.

a chính -1994)

Di n tích (106 ha )
P

T l (%)

P

1.

t t nhiên

33,10

100,00

2.

t s d ng

18,88

57,04

2.1

t nông nghi p

7,38

22,20

2.2.

t lâm nghi p

9,64

29,13

2.3.

t chuyên dùng

1,12

3,38

2.4

t khu dân c

0,77

2,33

3.

t ch a s d ng

14,22

42,96

Qua s li u này có th th y tình hình s d ng tài nguyên đ t
nhi u đi u ch a h p lý.Qu đ t Nông nghi p m i đ
qu đ t Lâm nghi p m i đ

Vi t Nam còn

c s d ng kho ng 70% và

c s d ng kho ng 50%.

Ch ng h n, Ti m n ng đ t có kh n ng canh tác nông nghi p c a c n
kh ang t 10-11 tri u ha, trong đó m i ch s d ng đ

c

c 6,9 tri u ha đ t nông

nghi p g m 5,6 tri u ha là đ t tr ng cây hàng n m (lúa: 4,144 tri u ha; màu, cây
công nghi p ng n ngày: 1,245 tri u ha) và 1,3 tri u ha là đ t tr ng cây n qu và
cây lâu n m khác (cà phê, cao su, dâu t m, h tiêu, cam, chanh, quít...). T t c các
di n tích là đ t t t thu n l i cho s n xu t nông nghi p đã đ

c s d ng,n u ta mu n

khai hoang m r ng di n tích đ t nông nghi p mà l i không mu n ph m vào đ t
rr ng thì ph i ch p nh n s d ng đ t x u.Tuy nhiên,di n tích đ t nông nghi p c ng
ch có th nâng lên t i đa t i 11 tri u ha,t c kho ng 30 % di n tích đ t t nhiên
ánh giá chung v tài nguyên đ t Vi t Nam th y r ng, đ t Vi t Nam phong phú
và đa d ng. Do

L p : Cao h c 16 K

vùng nhi t đ i m nên đ t cho phép tr ng nhi u v . C ng do khí

H c viên : Nguy n Hà Huy


16

h u nhi t đ i m đ t d b xói mòn, mùn d khoáng hóa, các ch t dinh d

ng d b

hòa tan và r a trôi nên đ t thoái hóa nhanh, đ t x u nhi u h n đ t t t. Tài nguyên

đ t Vi t Nam là r t có h n, vì v y m y n m g n đây vi c khai thác, s d ng c i t o
và b o v đ t tr thành v n đ quan tâm l n, v n đ chi n l
thi u h t v l

c trong hoàn c nh

ng th c và t ng nhanh v dân s . Do s phát ti n c a quá trình đô

th hóa và s phát tri n c a n n kinh t th tr

ng nên n i có đ t phì nhiêu thì c ng

đ ng th i là n i có m t đ dân s cao và t c đ xây d ng l n, d n đ n ô nhi m môi
tr

ng đ t ngày càng gia t ng.
Hi n nay,

ph

Vi t Nam ngu n tài nguyên đ t đang b ô nhi m, h y ho i do

ng th c canh tác l c h u và l m d ng hóa ch t, các lo i ch t b o v th c v t

trong nông nghi p. Nh ng ti n b k thu t thân thi n v i môi tr

ng ch a đ

c

ph bi n và áp d ng r ng rãi trong s n xu t nông, lâm, ng nghi p. Ch t th i r n
trong khu v c đô th là r t l n, nh ng bi n pháp ch y u là chôn l p ch a đ m b o
tiêu chu n k thu t v sinh môi tr

ng. Ch t th i b nh vi n, trong đó có kho ng

20% là ch t th i đ c h i, ngoài m t s b nh vi n l n

m t s thành ph l n là do

đ t rác c c b , còn l i là thu gom và đ chung v i rác th i sinh ho t, gây nguy c
bùng phát d ch b nh. Ch t th i công nghi p cho đ n nay h u h t các đô th c ng
ch a th ki m soát đ

c, ph n l n ch t th i nguy h i công nghi p c ng đ

c chôn

l p chung v i rác th i sinh ho t, gây ô nhi m đ t r t tr m tr ng. Ngoài ra còn có các
nguyên nhân gây suy thoái đ t r t ph bi n đó là xói mòn và hoang m c hóa.
Các nguyên nhân gây ô nhi m đ t ch y u do s y u kém trong s n xu t, công
ngh l c h u và công tác qu n lý còn nhi u b t c p c a các ngành, c th nh sau:
-

t đô th :Vi t Nam là m t đ t n

c đang trong th i k xây d ng và phát tri n

các khu đô th m i (quá trình đô th hoá) do v y vi c nghiên c u các ph

ng án quy

ho ch t ng th c ng nh quy ho ch chi ti t cho các khu v c có liên quan đ n phát
tri n đô th ,đ nh h
thông,c p thoát n

ng quy ho ch không gian xanh,đ nh h
c,v sinh môi tr

ng quy ho ch giao

ng,di s n ki n trúc,h t ng k thu t.T t c

nh ng vi c này quy t đ nh đ n mô hình phát tri n đ t đai đô th
không b

nh h

ng b i các y u t b t đ nh (s

n đ nh b n v ng

sai l ch thông tin trong quy

ho ch,kh n ng đ u c …)

L p : Cao h c 16 K

H c viên : Nguy n Hà Huy

17

t th

-

ng m i: Các đi u tra v s d ng đ t

các khu v c đô th ch ra r ng

trung bình c m i 3% đ t s d ng là cho các m c đích th
vi c đánh giá b t đ ng s n c ng đ a ra m t k t qu t

ng m i. Thông tin trong

ng t .

Trong vi c tính toán đ t s d ng cho các m c đích th

ng m i

các khu v c dân

c th a th t, nó đ

c cho r ng dân s t o ra ho t đ ng kinh doanh, th p h n m t

chút so v i dân s

các khu v c đô th t o ra.(ngu n WorldBank)

- Nông nghi p: do ru ng đ t ít, b chia nh , manh mún, khó s n xu t t p trung;
c gi i hóa và áp d ng các quy trình công ngh m i còn ch m; ch a có s h tr
tích c c, nh t là trong l nh v c ch bi n nông s n; th tr
bi n đ ng theo h

ng không n đ nh, giá c

ng b t l i cho nông nghi p; nguy c suy gi m ngu n gen, đa

d ng sinh h c do s ô nhi m đ t b i thu c tr sâu và phân bón hóa h c. Di n tích
đ t bình quân đ u ng
ph bi n

i th p, đ c bi t là đ t canh tác nông nghi p; thoái hóa đ t

nhi u vùng do xói mòn, r a trôi, b c màu, m t cân b ng dinh d

chua hóa, m n hóa, phèn hóa, h n, úng, l , đ t tr

ng,

t và xói l …; nhân dân còn

nghèo,trình đ canh tác th p d n đ n đ t b khai thác và s d ng quá t i, không
đ

c b o v và tái t o đúng m c.
- Công nghi p: do phát tri n nhanh, ph i đ y m nh công nghi p hóa, trong khi

đó n ng l c s n xu t còn y u, trình đ công ngh th p, quy mô nh và v a, s c
c nh tranh y u; m c đ ch bi n th p; ph n l n công nghi p là tác nhân ô nhi m
môi tr

ng đ t (đi n hình là nhi t đi n, hóa ch t, luy n kim, th c ph m, gi y, d t

nhu m, da…); quy ho ch và qu n lý theo vùng ch a có hi u l c.
- Lâm nghi p: tuy di n tích che ph c a r ng đã đ

c t ng lên, nh ng do công

ngh khai thác và ch bi n g còn l c h u d n đ n hi u qu s d ng r ng th p; ch t
l

ng r ng ti p t c suy gi m do khai thác trái phép và phá r ng làm nông nghi p và

nuôi tr ng th y h i s n; còn x y ra n n cháy r ng, th m chí có n i còn đ n n cháy
r ng x y ra nghiêm tr ng; r ng m i tr ng phát tri n nhanh nh ng hi u qu môi
tr

ng th p d n đ n nguy c c a các hi m h a v môi tr

ng và ô nhi m đ t ngày

m t nghiêm tr ng.
-D ch v xã h i và s c kh e:Ph m trù này bao g m đ t s d ng cho vi c qu n
lý công c ng, ch m sóc s c kh e, v

n tr , trung tâm gi i trí cho thanh niên và các

tòa nhà cho các s ki n v n hóa, nh nhà hát, b o tàng …. Ngoài ra, đ t dành cho
nhà th và các tòa nhà dành cho các ho t đ ng tôn giáo, ngh a trang, nhà c a cha s
L p : Cao h c 16 K

H c viên : Nguy n Hà Huy


18

và các tòa nhà đ
đ

c dùng cho vi c thi hành pháp lu t và n i quy công c ng c ng

c tính vào.

1.3 Các ch

ng tr̀nh k ho ch và các chính sách v s d ng đ t t i Vi t Nam:

- T n m 1994 Chính ph đã cho tri n khai xây d ng quy ho ch, k ho ch s
d ng đ t đai c n

c đ n n m 2010. Qu c h i khóa IX, K h p th 11 đã có Ngh

quy t s 01/1997/QH9 v k ho ch s d ng đ t đai c n

c 5 n m 1996 – 2000.

Chính ph đã ch đ o rà soát quy ho ch s d ng đ t đ i v i t t c các đ n v tr c
thu c B Qu c phòng và B Công an, đ n nay đã hoàn thành trên ph m vi c n
Quy ho ch, k ho ch s d ng đ t đai c n

c đ n n m 2010 đã đ

c.

c Qu c h i khóa

XI phê duy t t i k h p th 5.
- Quy ho ch s d ng đ t đai c p t nh:đ n nay, h u h t các t nh, thành ph tr c
thu c Trung
đ

c Th t

ng hoàn thành vi c l p quy ho ch s d ng đ t đai đ n n m 2010 đã
ng Chính ph phê duy t.

- Quy ho ch s d ng đ t c p huy n: tính đ n n m 2005, có trên 400 huy n, qu n,
th xã, thành ph tr c thu c Trung

ng hoàn thành quy ho ch s d ng đ t (chi m

trên 60% s đ n v c p huy n), trong đó ch y u m i l p quy ho ch s d ng đ t c a
các huy n, còn quy ho ch s d ng đ t đô th c a h u h t các t nh, thành ph ch a
đ

cl p

- T ch c tri n khai quy ho ch s d ng đ t

trong n

nay đã c b n hoàn thành quy ho ch s d ng đ t c a n

c giai đo n t 1994 đ n
c, quy ho ch s d ng đ t

c p t nh.
T n t i ch y u:
- Quy ho ch s d ng đ t
đ nh h

n

c ta m i th c hi n

ng (quy ho ch s d ng đ t c n

m c đ khái quát, mang tính

c; quy ho ch s d ng đ t c p t nh và trên

60% quy ho ch s d ng đ t c p huy n); còn thi u quy ho ch chi ti t (quy ho ch s
d ng đ t c p xã m i đ t 40%).
- V ph

ng pháp và quy trình th c hi n quy ho ch s d ng đ t còn nhi u b t

c p, đ c bi t ch a có quy trình quy ho ch s d ng mang tính đ c thù đ i v i đô th .
- S ph i h p gi a quy ho ch s d ng đ t v i các quy ho ch t ng th phát tri n
kinh t xã h i các c p, quy ho ch các ngành ch a đ ng b , đ c bi t là quy ho ch đô
th chi ti t.

L p : Cao h c 16 K

H c viên : Nguy n Hà Huy


19

- Do nh ng nguyên nhân nên ch t l
đ

ng và hi u qu quy ho ch s d ng đ t

c đánh giá th p, quy ho ch s d ng đ t treo còn t n t i ph bi n.

L p : Cao h c 16 K

H c viên : Nguy n Hà Huy


20

CH

NG II

C

S

LÝ THUY T C A MÔ H̀NH PHÁT TRI N

T AI Ô TH

Vi t Nam là m t trong nh ng qu c gia có ngu n tài nguyên đ t đai khan hi m
nên yêu c u s d ng đ t đai hi u qu là m t nhu c u quan tr ng đ i v i phát tri n
kinh t c ng nh phát tri n xã h i và th c hi n các m c tiêu quan tr ng khác.Do đó
vi c nghiên c u phân tích các mô hình phát tri n đ t đai đ tìm hi u đánh giá đ

c

các lu ng giá tr do các lo i hình s d ng đ t đai mang l i cho n n kinh t qu c dân.
Ngoài vi c hi u bi t v qu n lý hành chính đ t đai c n thi t ph i nghiên c u v đô
th là nghiên c u quan tâm t i phát tri n đ t đai v các vùng đô th .Các lý thuy t và
khái ni m đô th đã cung c p m t hi u bi t toàn c c v các nghiên c u đô th là đi u
đã giúp cho vi c nh n bi t phân tích đô th và phát tri n đô th là các l nh v c c n
ph i khám phá ti p đ h tr cho nghiên c u.Nghiên c u phân tích đô th cung c p
c s lý thuy t cho l a ch n ph
đ nh đ i t

ng pháp nghiên c u, m c đ nghiên c u và xác

ng nghiên c u khu đô th .Vi c đ c tài li u v phát tri n đô th đã h tr

cho vi c hi u bi t đ t đai, phát tri n b t đ ng s n và đã cung c p c s n n t ng t t
cho khám phá chi ti t thêm v các mô hình phát tri n đ t đai.

2.1 Lý thuy t và khái ni m:
Các tài li u nghiên c u v đô th cho r ng phân tích đô th là l nh v c đa ngành
liên quan đ n các v n đ xã h i kinh t chính tr môi tr

ng trong các thành ph và

th tr n. Ngoài nh ng th khác nó bao g m c kinh t , đ a lý, xã h i h c, nhân kh u
h c, l ch s , quy ho ch ki n trúc, chính tr ,v..v..Vi c nghiên c u đ a lý h c đô th
này s làm nòng c t cho s s lý thuy t vì :
i)Cho phép t ng h p các đ c tính c a các phát hi n và ki n th c t nhi u chuyên
ngành khác nhau bên ngoài đ a lý
ii)Các đ c tính khác nhau cho t p trung m t vi n c nh không gian khi th c hi n
phân tích đô th .

a lý đô th làm vi c v i phân tích đô th t vi n c nh không

gian xã h i và mang l i nh ng hi u bi t sâu s c cho hi n t
v trí đô th và cung c p hi u bi t v các môi tr
L p : Cao h c 16 K

ng ph c t p c a các

ng s ng đô th (Pacione
H c viên : Nguy n Hà Huy


21

2005,trang 20-21)Các khái ni m v không gian, v trí di n tích và ý ngh a c a đô
th là tr ng tâm c a nghiên c u đô th khi mà khái ni m “khu đô th ” là trung

tâm c a nghiên c u này.Do v y nh ng khái ni m này s đ

c gi i thi u trong

các m c sau.
2.1.1.Ý ngh a c a t “đô th ”
Ý ngh a c a t đô th có ngh a là liên quan t i đ c tính c a, x y ra , đ nh hình
nên, th c hi n ch quy n đ i v i, c trú , có b t đ ng s n trong m t thành ph
ho c th tr n (OED 2009) (Pacione 2005,trang 20-24) nh n m nh t m quan tr ng
c a vi c phân bi t gi a đô th nh m t th c th hi n v t và nh m t th c th xã h i
tr u t

ng vì đi u này giúp cho nh n th c đ

c n khác nhau đ i v i hi n t

ng ”đô th ”. ô th nh m t th c th hi n v t,v i các

công trình nhân t o c a nó, đ
vùng di n tích đ

c tính ph c t p và xác đ nh các ti p

c nh n bi t d a trên kích th

c coi là đô th khi nó có h n m t s l

trúc kinh t t l ph n tr m xác đ nh c a dân s đ
nghi p; biên gi i hành chính c s này đ

c c a dân s m t

ng xác đ nh c dân; c u

c g n các ho t đ ng phi nông

c s d ng nhi u h n cho các m c đích

chính ph và nó không th c s thích h p cho m c đích nghiên c u; các đ nh ngh a
ch c n ng-khái ni m này xác đ nh di n tích đô th d a trên ph m vi nh h
nó. ô th nh m t th c th xã h i tr u t
m i ng

ng c a

ng làm vi c v i nh n th c ch quan c a

i v các thành ph và các quan h xã h i và các ho t đ ng c a chúng.

v i vi c nghiên c u v th c th xã h i tr u t

i

ng này, l p b n đ nh n th c và ch

ngh a đô th nh là m t phong cách s ng là 2 ti p c n chính. L p b n đ nh n th c
là m t k thu t l p b n đ trí tu đ nghiên c u đô th , trong m i quan h v i hành
vi con ng

i và ch t l

ng cu c s ng.Ti p c n th 2 bao g m nh ng vi n c nh

khác nhau đ nghiên c u nh h
kích th

ng c a đô th t i nh ng ng

i s ng trong đó.Ví d

c thay đ i nh th nào, m t đ và tính không đ ng nh t nh h

ng đ n

n n kinh t nh th nào,và h th ng v n s n xu t tác đ ng đ n các đô th nh th
nào.Các khái ni m đ
đ

c th o lu n trong m c này liên h khá ch t ch v i khái ni m

c gi i thi u trong m c ti p theo khái ni m v không gian.

2.1.2. Không gian đô th
M c dù đ nh ngh a v không gian là m t trong nh ng đ nh ngh a gây tranh cãi
nh t là m cho các cu c tranh lu n tri t h c, đ i v i lu n v n nàykhông gian đ
L p : Cao h c 16 K

c

H c viên : Nguy n Hà Huy

22

hi u là m t đ i t

ng m t không gian v t lý v i các khía c nh xã h i và tâm lý v i

các đ c đi m đ ng h c v th i gian. Không gian đô th là m t không gian đ
chi m h u b i các thành ph ho c th tr n ho c không gian đang đ
môi tr

ng đ

c

c t o l p, m t

c xây d ng so v i không gian t nhiên(Madanipour 1996,trang 28-

30), không gian là có

kh p n i nh ng trong hoàn c nh đô th nó b gi i h n vào

ph m vi v t lý và b nh h

ng c a các thành ph và tr tr n.

2.1.3. V trí đô th
V trí là m t đ a đi m duy nh t và đ c bi t đ

đ

c g n trong không gian, nó không

c hi u ch đ n gi n là m t v trí v t lý,mà ph i đ

c nh n bi t v các khía c nh

xã h i,tâm lý,đ ng h c c a nó.V trí nh m t đ a đi m ho t đ ng c a con ng
quan tr ng nh

là m t c

s

theo ngh a đ ng nh t c ng nh

i là

theo ngh a c ng

đ ng.Theo đúng ngh a c a nó v trí là m t khái niêm trung tâm trong phân tích đô
th v vi c các vùng đô th đ

c xây d ng nh th nào,và môi tr

ngh a gì cho các c dân c a nó.H n n a v trí đ

ng xây d ng có ý

c nh n m nh r ng các thành ph

là các n i mà các quan h xã h i x y ra.Các cá nhân,các h gia đình,các công ty,các
công đ ng,các c quan công c ng v i các m i quan h kinh t chính tr c a h ,t n
t i và v n hành t i các v trí riêng(Pacione 2005,trang 25-26)
2.1.4. Khu v c xung quanh
(Pacione 2005, trang 672) đ nh ngh a vùng xung quanh nh là “m t qu n đô th
đ

c đ nh ngh a m t cách nghiêm ng t,trong đó có m t n n v n hoá nh ,nh n bi t

đ

c mà ph n l n các c dân tuân th theo”.Ti p theo ông đã phát bi u 5 nguyên

t c v phát tri n vùng xung quanh trong m t ch ngh a đô th m i nh sau:
-Các vùng xung quanh c n ph i là m t tho thu n ,m t s d ng h n h p và thân
thi n đ ng hành.
-Nhi u ho t đ ng c a cu c s ng hàng ngày s di n ra bên trong nh ng kho ng
cách có th đi b ,cho phép tính đ c l p cho nh ng c dân không đi xe,đ c bi t là
nh ng ng

i cao tu i và tr

nh .Các m ng l

k đ khuy n khích đi b làm gi m s l
t n n ng l

i k t n i c a ph

xá c n đ

c thi t

ng và chi u dài c a các tuy n xe và b o

ng.

L p : Cao h c 16 K

H c viên : Nguy n Hà Huy


23

-Bên trong các khu đô th ,m t d i r ng có s phân lo i nhi u ki u nhà
m c giá c có th thu hút m i ng
s t

và các

i t l a tu i,ch ng t c và thu nh p khác nhau t i

ng tác hàng ngày,c ng c m i quan h cá nhân và công dân,là th c ch t cho

m t công đ ng xác th c.
-M t đ xây d ng và s d ng đ t thích h p s n m bên trong các kho ng cách đi
b gi a các b n giao thông cho phép giao thông c ng c ng tr thành m t ph

ng án

kh thi.
t p trung c a ho t đ ng công dân,th ch th

-

ng m i c n đ

c g n ch t

trong các vùng xung quanh và các qu n, không cô l p trong các t h p xa cách và
s d ng đ n”
D a trên nh ng nguyên t c

trên, khái ni m đ n v khu đô th , là đ n v “có các

biên gi i rõ ràng, có ch a các m ng giao thông đi b k t n i(liên k t) đ n các khu
dân c t i tr
ph

ng ph thông c s , các trang thi t b tái t o, và các c h i bán l đ a

ng h n ch , và k t h p thành m t mang l

m t chu vi có th đi b đ
r ng rãi và đ

i không gian m , t t c bên trong

c” (Berke 2006, tr. 388) đã đ

c ch p nh n m t cách

c ng d ng trong quy ho ch s d ng v t lý/đ t đai. Jhonston (1981,

tr. 231) xác đ nh vùng xung quanh, t

ng t nh Pacione, là m t qu n, th

trong m t khu v c đô th , n i mà m i ng

ng

i có các m i quan h m t đ i m t, bên

trong m t di n tích h n ch , và n i mà có n n v n hóa còn tách bi t hình thành lên
các ý t

ng và các ho t đ ng c a nh ng ng

r ng trong các thành ph hi n đ i ki u đ

i s ng

đó. Tuy nhiên, ông lý lu n

c đ nh ngh a rõ ràng này, c theo ngh a

c ng đ ng l n không gian, các khu đô th t n t i m t cách nghèo nàn, vì “c ng vi c,

c a hàng và b n bè th

ng n m bên ngoài khu đô th và vi c g n bó v i nó ph n

ánh các cá nhân c m nh th y
t , là nh ng ng

nhà gi a m i ng

i s n có ti m n ng cho t
c nh n bi t nh m t đ i t

c u này, vì đ i t

ng đ i cho các c dân”. Khái ni m

ng thích h p cho m c đích c a nghiên

ng này là thích h p v i kh o sát khi xem xét các m c đích và

tính kh thi c a nghiên c u này. Nó s đ
th nào cho lu n v n nàyđ

L p : Cao h c 16 K

ng

ng tác xã h i. Ranh gi i đ a lý chính

xác là khó nh ng không quan tr ng m t cách t

“khu đô th ” đ

i v i các c s n n t ng t

c th o lu n ti p theo và nó đ

c xác đ nh trong ch

c hi u nh

ng sau.

H c viên : Nguy n Hà Huy


24

2.2. Phân tích đô th
Các ti p c n, ki u và m c phân tích đô th khác nhau, quan đi m v phát tri n đô
th và phát tri n đô th phi chính th c đã đ
ph

ng pháp c n đ

c nghiên c u đ h tr l a ch n các

c áp d ng khi ki m tra mô hình phát tri n đ t đô th (vi t t t là

ULDM).
2.2.1. Các ti p c n khác nhau

Có hai ti p c n c b n t o khung cho phân tích thành ph , m t ti p c n là nghiên
c u các h th ng thành ph và ti p c n kia là nghiên c u thành ph nh m t h
th ng. Ti p c n tr

c quan tâm t i phân ph i các thành ph và m i quan h c a

chúng, trong khi ti p c n sau làm vi c v i c u trúc bên trong c a b n thân thành ph
ho c các v trí đô th . M t s
t

h c gi lý lu n cho dù các thành ph có th là các đ i

ng phân tích do s ki n là xã h i là đô th , trong các qu c gia đã phát tri n, b t

k m i ng

i s ng

đâu ho c khái ni m đô th nh m t kh i c a nh ng v trí g i

nhau và có quan h v i nhau không có ngh a do nh ng l i th k thu t nh vi n
thông v.v... M t khác, các thành ph nh các ch c a cu c s ng xã h i, kinh t ,
chính tr v n hóa, và các t
các đ i t

ng tác v t lý v n còn có t m quan tr ng c n b n nh

ng c a phân tích (Pacione 2005, tr. 20-26).

Ph m vi đ a lý c a đô th đang m r ng khi th i gian thay đ i và do phát tri n xã

h i, công ngh và kinh t . Các h th ng c a ti p c n thành ph đã b t đ u v i các
nghiên c u v các nguyên b n đô th và t ng tr

ng trong th i k đ u nh ng n m

1900 và đã m r ng t i đ nh c c p vùng lãnh th và phân lo i c a chúng, lý thuy t
ch trung tâm, các phong trào dân chúng, di c , đô th và quy ho ch vùng lãnh th ,
vai trò c a các thành ph trong kinh t chính tr , các thành ph

b c nh, ph n đô

th hóa, di c nông thôn đô th trong các qu c gia th gi i th ba, toàn c u hóa và
các thành ph , các thành ph kh ng l (megacity) và trung tâm công ngh thông tin
(technopoles). Thành ph nh m t ti p c n h th ng b t đ u làm vi c v i v trí và
tình hu ng đ nh c , c ng b t đ u kho ng 1900, và đ

c m r ng v i hình thái h c

và sinh thái h c đô th , và phân tích vùng xã h i, sinh thái t ng nhanh, gi i h n qu n
th

ng m i trung tâm, chuy n đ ng c a dân c , buôn bán l và tiêu dùng, quy n l c

và chính tr , các d ch v , các v n đ đô th trong hoàn c nh c c u, tái xây d ng
kinh t , nghèo và đói, th tr
L p : Cao h c 16 K

ng nhà c a và b t đ ng s n, các v n đ giao thông đi
H c viên : Nguy n Hà Huy