Pháp luật Kinh doanh bất động sản theo quy định hiện hành

NỘI DUNG
Phần I. Tổng quan về kinh doanh BĐS
Phần 2. Một số vấn đề về quản trị KD BĐS
PHẦN I. TỔNG QUAN VỀ KINH DOANH BĐS
1. Tổng quan về bất động sản và thị trườngbất động sản
1.1. Bất động sản
1.1.1. Khái niệm bất động sản
Tài nguyên là gì?Là nguồn của cải thiên nhiên chưa khai thác hoặc đang tiến hành
khai thác.
Tài sản là gì? Là của cải vật chất dùng vào mục đích sản xuất hoặc tiêu dùng. Tài
sản bao gồm vật có thực, tiền, giấy tờ trị giá đượcbằng tiền và các quyền tài sản.
Quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền và có thể chuyển giao trong giao lưu
dân sự, kể cả quyền sở h ữu trí tuệ. Tài sản bao gồm nhiều loại, tuỳ theo tiêu thức
phân chia khác nhau do nhu cầu quản lý và sử dụng: trong hạch toán, trong
kinh tế - kĩ thuật ... Nhìn chung, tất cả các nước đều phân chia tài sản thành 2 loại:
là bất động sản và động sản. Hình thức phân chia này đã có cách đây hàng ngàn
năm từ thời La mã cổ đại và được ghi trong Bộ Luật La Mã. Điều 174 của Bộ Luật
Dân sự 2005 nước ta quy định: "Bất động sản là các tài sản không thể di dời được".
Như vậy, bất động sản trước hết phải là tài sản, nhưng khác với các tài sản khác là
chúng không thể di, dời được. Hay nói cách khác, bất động sản là đất đai và những
vật thể cố định gắn với đất đai. Những vật thể gắn với đất đai là những vật thể tồn
tại trên đất và chỉ có thể đượcsử dụn g trong trạng thái không tách rời đất hoặc là
những vật thể mà khi dịch chuyển sẽ bị hý hại (tính chất, công năng, hình thái sẽ
thay đổi) hoặc tốn nhiều công sức và chi phí như các cô g trình kiến trúc, công
trình lắp ghép ...
1.1.2. Các loại bất động sản (theo Bộ luật Dân sự):
-Đất đai;
-Nhà ở, công trình xây dựng gắn với liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với
nhà ở, công trình xây dựng đó;
-Các tài sản khác gắn liền với đất đai;
-Các tài sản khác do ph ápluật quy định.

1. Đất đai:
1


+ Phải là đất không di dời được hoặc di dời được nhưng không đáng kể (những đất
đai di dời như đất trồng cây cảnh, đất làm vật liệu xây dựn g không phải là BĐS);
+ Phải là đất đai đã được xác định ch ủ quyền;
+ Đất đai đó phải đượcđo lườngbằng giá trị (căn cứ vào số lượn gvà chất lượn gcủa
đất đai đó)
2. Các côn g trình xây dựng gắn liền với đất đai và các tài sản gắn liền v ới công
trình đó:
+ Nhà cửa xây dựng cố định không thể di dời, hoặc di dời không đáng kể: nhà ở,
trung tâm thương mại, khách sạn, văn phòng... (nhữn g nhà bạt di độn g của các
gánh x iếc, các lâu đài làm bằng băng đá, các nhà nghỉ di độn g trên xe lăn khôn
g phải là BĐS mà là các độn g sản, hoặc công cụ lao độn g);
+ Các công trình xây dựn g côn g n ghiệp, giao thông: như đường xá, cầu cốn g,
bến cản g, sân bay, bãi đỗ... được xây dựn g gắn liền với đất đai;
+ Các tài sản khác gắn liền không thể tách rời với công trình xây dựn g đó: máy
điều hoà trung tâm, các m áy móc thiết bị điều khiển hoạt độn g của công trình,
các câycảnh trồng cố định tạo cảnh quan cho công trình (nhữn g tài sản có thể
tháo rời mà giá trị côn g dụng của nó khôn g thay đổ i thì không phải là bất độn g
sản nhý: máy điều hoà di động, các ch ậu cây cảnh trong vườntreo, các tranh ảnh
và thiết bị đồ dùn g khác);
+ Các công trình đó phải có khả n ăng đo lường v à lượn ghoá thành giá trị theo
các tiêu ch uẩn đo lườn nhất định (các công trình tôn giáo; các di sản văn ho á thế
giới hoặc quốc gia; các công trình quốc gia không lượn ghoá giá trị... không coi là
bất độn g sản).
3. Các tài sản khác gắn liền với đất đai:
+ Vườncây lâu năm: bao gồm cả cây trồng và đất trồng cây;
+ Các công trình nuôi trồng thuỷ sản, cánh đồng làm muối;

+ Các công trình du lịch, v ui chõi, thể thao...
+ Một số công trình khai thác hầm mỏ (hầm lò)...
4. Các tài sản khác: Một số tài liệu còn quy định một số tài sản đặc biệt được coi
là bất động sản hoặc áp dụng các quy chế như bất động sản như máy bay, tàu
thuỷ, tàu hoả... vì các phương tiện này hoạt động phải gắn liền với một công trình
bất độn g sản là nhà ga, sân bay, bến cản g...
2


1.1.2. Những đặc điểm ch ủ yếu của bất động sản
Ngoài những điểm cơbản ở khái niệm nêu trên, bất độn g sản còn có những đặc
điểm cụ thể sau:
Thứ nhất, bất động sản có vị trí cố định về vị trí địa lý, về địa điểm và không
có khả năng di dời được.Đặc điểm này là do bất độn g sản luôn gắn liền với đất
đai, mà đất đai có đất đặc điểm là có vị trí cố định và có giới h ạn về diện tích và
không gian.
Thứ hai, bất động sản có tính lâu bền và có giá trị lớn.Tính lâu bền của hàng
ho á bất động sản gắn liền với sự trườn gtồn của đất đai, loại tài sản do thiên
nhiên ban tặng khôn g thể bị tiêu h uỷ (trừ một số trườnghợp đặc biệt nhý: độn
g đất, núi lửa, sạt lở...). Các côn g trình xây dựng, côn g trình kiến trúc và vật
kiến trúc thườn gcó tuổ i thọ cao, có thể hàng trăm năm. Ngay trong nông nghiệp
thì bất độn g sản là vườncây, mà cây trồng trên đó cũng là cây lâu năm...
Thứ ba, bất động sản mang tính cá biệt và khan hiếm Sở dĩ nh ư vậy là do:
-Sự khan h iếm và tính có hạn c ủa diện tích bề mặt trái đất cũng
như của từng vùn g, từng địa phương, từng khu vực, từng thửa đất.
-Tính phức tạp của đất đai về địa hình, chất đất, vị trí, cảnh quan... đã
tạo nên sự khan hiếm và tính cá biệt của hàng ho á bất động sản.
-Tính đa dạng trong ý týởng đến thiết kế xây dựng, ch ế tạo... của chủ
đầu tưcũn g nh ư của các kiến trúc sý, c ác công trình sý và các nhà thiết kế
cũng tạo nên tính cá biệt (tính dị biệt) của hàng hoá bất độn g sản.

Thứ tư, bất động sản m ang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội
Với bất độn g sản thì đặc điểm này nối trội hơnvì:
-Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội ở mỗi nơiđò i hỏi phải có nh ưn
gbất động sản phù hợp: Miền núi, nơinhiều độn g đất, nơinhiều gió bão,
nơingập nước...
-Nhu cầu về bất động sản ở mỗi khu vực, m ỗi quốc gia, m ỗi dân
tộc chịu ảnh hưởn gmạnh mẽ bởi yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội,
thậm chí, còn bao gồm cả yếu tố tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh của dân
cưở đó.
Thứ năm, bất động sản chịu ảnh hưởnglẫn nhau. Do:
-Giữa các bất độn g sản có sự tác độn g và ảnh hưởn glẫn nhau khá m
ạnh mẽ. Sự ra đời hay sự hoàn thiện của hàng hoá bất độn g sản này là
3


điều kiện để ra đời hoặc mất đi, để tăng thêm hoặc giảm bớt giá trị và giá
trị sử dụn g của hàng hoá bất độn g sản kia.
-Thí dụ, v iệc xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã
hội sẽ làm tăng hoặc vẻ đẹp, sự tiện lợi và giá trị của các công trình xây
dựn g trong kh u vực. Sự ra đời của một con đườn g mới sẽ dẫn đến sự ra
đời của nh ữn g tụ điểm dân cưh ay các khu côn g nghiệp, du lịch, thươn
gmại, dịch v ụ... bám theo trục đườn gđó ...
Thứ sáu,bất động sản có chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính
sách của Nhà nước.Vì:
-Bất động sản là loại tài sản quan trọng của m ỗi quốc gia, m ỗi dân
tộc, mỗi cơquan đơnvị cũng như của mỗi n gườidân.
-Các quan hệ giao dịch về bất động sản thườngcó tác độn g rất mạnh
đến nh ững hầu hết những hoạt độn g kinh tế và xã hộ i.
-Để tăng cườn g v ai trò của mình, nhà nướcphải quan tâm hơnđến
bất độn g sản, do đó phải ban hành nhiều văn bản pháp luật, nhiều chủ

trươn g, chính sách nhằm thực hiện việc quản lý chún g.
-Bất động sản gắn liền với đất đai mà đất đai, ở bất cứ quốc gia
nào cũn g có pháp luật về đất đai.
Thứ bảy, bất động sản phụ thuộc nhiều vào năng lực quản lýVì:
-Bất động sảnthườngcó giá trị lớn, bao gồm nhiều chủng loại nên việc quản
lý chún g khá phức tạp, do đó, đòi hỏi ngườiquản lý phải có năng lực cao và chi
phí quản lí cũn g phải cao hơnso với các hàng ho á thông thường.
-Vấn đề đầu tưxây dựng các côn g trình xây dựngrất phức tạp, vấn đề kinh
doanh hay cho thuê đất đai, các côn g trình xây dựng, nhà ở, v ăn phòn g... có liên
quan đến nhiều lĩnh vực nên n ăn g lực quản lý đóng vai trò quan trọng.
1.2.Thị trườngbất động sản
1.2.1. Khái niêm thị trườngbất động sản
Thị trườnglà nơidiễn ra các hoạt độn g m ua và bán, là tổng thể các quan h ệ cho
phép n gườimua và ngườibán trao đổi đượchàng hoá và dịch vụ cho nhau. Thị
trườngbất động sản là tổng hoà các giao dịch dân sự về bất động sản tại một địa
bàn nhất định, trong một thời gian nhất định. Khái niệm này vừa đơngiản, dễ h iểu,
v ừa bao hàm đầy đủ ph ạm vi và nội dun g của thị trườngbất độn g sản.
1.2.2. Sự hình thành và phát triển của thị trườngbất động sản
4


1.2.3. Phân loại thị trườngbất động sản Có nhiều cách phân loại: theo loại bất
động sản, theo loại hình giao dịch, theo địa bàn, theo sự hình thành...Cách phân
loại đượcsử dụng phổ biến là theo loại bất động sản:Phân loại thị trườn gbất động
sản theo loại bất động sản
-Thị trườngđất đai
-Thị trườngnhàở
-Thị trườngbất động sản côn g nghiệp
-Thị trườngbất động sản nôn g nghiệp
-Thị trườngbất động sản thươngmại,

-Thị trườngbất động sản v ăn phòng
-Thị trườngbất động sản đặc biệt
2.4. Vai trò của thị trườngbất động sản
-Thị trườngbất động sản góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển
-Thị trườngbất động sản góp phần h uy động vốn cho đầu tưph át triển
-Phát triển thị trườngbất độn g sản góp phần tăn g thu cho n gân sách Nhà n ước
-Phát triển thị trườngbất độn g sản góp phần m ở rộng các thịtrườngtrong và n goài
nước, mở rộng quan h ệ quốc tế
-Thị trườngbất động sản góp phần vào sự ổn định xã hội
-Thị trườngbất động sản góp ph ần nâng cao đời sốn g của nhân dân
-Phát triển thị trườngbất độn g sản góp phần đổi mới chính sách, trong đó có chính
sách đất đai, chính sách về BĐS
2.5. Đặc điểm của thị trườngbất động sản
1. Tính cách biệt giữa hàng hoá giao dịch với địa điểm giao dịch Do:Bất độn g sản
có vị trí cố định, không thể di dời được. Do đó Hoạt độn g giao dịch bất động sản
thườngđượctiến hành trên các chợ hàn g hoá BĐS ảo. Các chợ này rất đa dạng, có
thể là các sàn giao dịch, các trun g tâm giao dịch, cũng có thể là một địa điểm
với 1 phòng nhỏ hẹp với vài ba đồ văn phòng thiết yếu, cũn g có thể tại nhà
riêng, tại nhà hàng, quán nước...Có thể qua mạn g internet và cũng có thể nằm
trong ch ăn điện thoại cho nhau...
Vấn đề đặt ra:-Quan hệ giao dịch bất động sản không thể kết thúc n gay tại địa
điểm giao dịch hay ch ợ giao dịch mà phải trải qua các khâu nhý:
+ Đàm phán tại chợ giao dịch, cun g cấp cho nhau các thông tin về bất động sản
giao dịch;
5


+ Kiểm tra thực địa để xác nh ận tính có thực và k iểm tra độ chính xác của thôn g
tin về bất động sản;
+ Đăng ký pháp lý.

2. Thị trườngbất động sản thực chất là thị trườnggiao dịch các quyền và lợi ích
chứa đựng giao dịch trong bất động sảnDo:
-Đặc điểm của đất đai quy định: đất đai khôn g hao mòn hay mất đi (trừ các trườn
ghợp đặc biệt) và ngườicó quyền sở hữu hay có quyền sử dụng đất đai không sử
dụn g đất đai nh ư các hàng hoá kh ác.
-Điều mà chủ sở h ữu hay sử dụn g mong muốn là các quyền hay các lợi ích do
đất đai man g lại.
3. Thị trườngBĐS mang tính vùng và tính khu vực sâu sắcVì:
-Bất động sản có đặc điểm là không thể di dời được, gắn liền với những điều kiện
tự nhiên, k inh tế, xã hội của từng vùn g, từng kh u vực.
-Bất động sản ph ụ thuộc vào phong tục, tập quán, thi hiếu và tâm lý xã hội
4. Thị trườngbất động sản là thị trườngkhông hoàn hảoDo:
-Thị trườn gbất độn g sản phát triển muộn hơnso với các thị trườn ghàng hoá
khác, do đó, các thông tin về hàng hoá bất độn g sản và thị trườngbất động sản
không đầy đủ và phổ biến rộn g rãi như các loại hàng ho á khác.
-Sự so sánh giữa các bất độn g sản cùn g loại khó chính xác vì các tiêu chí đánh
giá bất độn g sản không chính xác như đối với cáchàng hoá khác (các kết cấu
công trình, chất lượn gcôn g trình, vẻ đẹp kiến trúc, v ị trí địa lý... đều đượcđo
lườn gmột cách týõng đối, khó chính xác).
-Bất động sản mang tính vùn g v à kh u vực, chúng khôn g liền kề nhau và không
phải bao giờ cũng tìm đượcbất động sản cùn g loại để so sánh cạnh tranh một cách
đầy đủ.
-Số lượngngườitham gia cung và cầu về mỗi loại bất độn g sản đều có số lượn
gnhỏ, không đảm bảo tiêu chí cho cạnh tranh hoàn hảo.
5. Cung về bất động sản phản ứng chậm hơnso với cầu BĐSTheo quan hệ cun g
cầu, khi cun g bất động sản đượcthị trườn gchấp nh ận, cầu bất độn g sản x uất
hiện và tăn g lên, khi đó, n gườisản xuất sẽ tăng lượn gcung bất độn g sản. Tuy
nhiên, khi cầu tăng, cun g bất động sản khôn g thể phản ứng tăng nhanh như các
6

loại hàng hoá khác. Đó là do đặc điểm của bất độn g sản là thời gian để tạo ra ch
úng thườnglà lâu vì để xây dựng các công trình xây dựn g cần phải có thời gian
tìm hiểu m ọi thông tin về đất đai, làm thủ tục chuyển nhượn g, xin phép xây dựng,
thiết kế, thi công..
.6. Giao dịch trên thị trườngBDS cần phải có tư vấnchuyên nghiệpSở dĩ nh ư vậy
là vì:
-Hàng hoá bất độn g sản khôn g bày bán trên thị trườngnhư các loại hàng hoá khác;
-Ngườimua và bán bất độn g sản khôn g có cơhội và đủ lượngthông tin để
lựa chọn đượcthị trườngphù hợp với bất độn g sản cần giao dịch.
-Bất động sản thườngcó giá trị lớn, n gườimua và bán bất độn g sản thườn gít có
kinh nghiệm vì họ ít có cơhội mua hoặc bán (trừ những n gườikinh doanh chuyên n
gh iệp).
7. Thị trườngbất động sản chịu sự chi phối của yếu tố pháp luậtDo:
-Bất động sản là loại tài sản có giá trị lớn, do đó, việc quản lý của Nhà nướcđối
với chún g bằng pháp luật là cơsở để bảo đảm an toàn cho các giao dịch bất độn g
sản.
-Mọi bất độn g sản đều đượcNhà nướcquản lý như đăng ký, cấp giấy chứn g nhận
quyền sở hữu, quyền sử dụng, cũn g như các biến độn g của chúng. Mọi giao
dịch bất độn g sản phải có sự giám sát của Nhà nước, đặc biệt trong khâu đăng ký
pháp lý.
-Sự tham gia của Nhà nướcvào thị trườngbất độn g sản thông qua yếu tố pháp luật
sẽ làm cho thị trườngbất độn g sản ổn định h ơnvà an toàn hơn.
-Thông qua kiểm soát thị trườngbất động sản, Nhà nướctăng đượcnguồn thu n gân
sách từ thuế đối v ới các giao dịch bất động sản.
8. Thị trườngbất động sản có mối liên hệ mật thiết với thị trườngvốnDo:
-Bất động sản có giá trị lớn, do đó, m ọi giao dịch đầu tưk inh doanh bất độn
g sản đò i hỏi một lượn gvốn lớn.
-Lượn gvốn này phải đượch uy động từ thị trườn gvốn.Thực tế cho thấy nếu không
có một thị trườngvốn phát triển lành mạnh và ổn định, thị trườngbất độn g sản

cũng không thể phát triển lành mạnh và ổn định được. Nhữn g khủn g hoảng tài
chính trên thế giới đều dẫn đến sự kh ủn g hoản g của thị trườngbất động sản.
7


Khi bất động sản sụt giá nhanh sẽ dẫn đến sự gia tăng các khoản nợ khó đòi,
vì thế, các tổ chức tài chính tín dụng có thể bị phá sản.
9. Thị trườngbất động sản có rào cản gia nhập hoặc rút ra lớn. Do:
-Bất động sản thườn glà có giá trị lớn, ngườimua trên thị trườngnày không đông,
việc mua bán không thể đơngiản và nhanh chón g như đối v ới các loại hàn g ho á
khác.
-Muốn tham gia phải có tri thức, vốn, kinh nghiệm... và phải đượcpháp luật cho
phép với những thủ tục phức tạp hơn.
-Khi muốn rút ra phải làm sao thu hồ i đượcvốn đầu tư, trong khi đầu tưlâu dài, các
dự án gối đầu nhau, v iệc bán n gay khó khăn ...
2. Tổng quan về kinh doanh bất động sản
2.1. Kinh doanh-Có nhiều quan điểm khác nhau:
+ Kinh doanh là “tổ chức buôn bán để thu lời lãi
+ Kinh doanh là nhằm thỏa mãn một nhu cầu nào đó, nhằm m ục đích thu về lợi
ích đượcđo bằng giá trị lớn hơngiá trị bỏ ra, tức có lợi nhuận.
+ Theo Luật DN 2005: Kinh doanh là việc thực hiện liên tục một, một số hoặc tất
cả các côn g đoạn của quá trình đầu tư, từ sản xuất đến tiêu thụ sản phẩm hoặc cun
g ứn g dịch vụ trên thị trườngnhằm m ụcđích sinh lợi.Khái quát: Kinh doanh là
tổng thể các biện pháp kinh tế, kĩ thuật, tổ chức quản lý, pháp lý dựa trên cơsở sử
dụng các quan hệ hàng hóa tiền tệ nhằm thu đượclợi nhuận.Điều k iện của kinh
doanh:
+ Phải có sản x uất sản phẩm hàng hóa thịtrường
+ Phải có m ôi trường: kinh tế, chính trị, xã hộ i và pháp luật.
2.1. Kinh doanh bất động sảnTheo Luật Kinh doanh bất động sản:
+ Hoạt độn g k inh doanh bất độn g sản bao gồm kinh doanh bất độn g sản và

kinh doanh dịch vụ bất độn g sản.
+ Kinh doanh bất độn g sản là việc bỏ vốn đầu tưtạo lập, mua, nhận ch uyển nh
ượn g, thuê, thuê m ua bất độn g sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê
lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi.
+ Kinh doanh dịch vụ bất độn g sản là các hoạt độn g hỗ trợ kinh doanh bất động
sản và thị trườngbất độn g sản, bao gồm các dịch v ụ môi giới bất độn g sản, định
8


giá bất độn g sản, sàn giao dịch bất động sản, tư vấnbất độn g sản, đấu giá bất độn
g sản, quản g cáo bất động sản, quản lý bất độn g sản.
+ Giao dịch bất độn g sản có liên quan đến kinh doanh bất độn g sản là
việc mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản giữa tổ chức, cá
nhân khôn g k inh doanh bất độn g sản với tổ chức, cá nhân kinh doanh bất độn g
sản.
-Sự ra đời: KD BĐS gắn liền với sự ra đời của thị trườngBĐS:
+ Nhu cầu xã hội tăn g cầu, nhưn gBĐS lại thuộ c quyền sở hữu và sử dụn g
của cá nhân cần trao đổi.
+ Do có lợi ích, nh ữn g ch ủ SH, ch ủ sử dụng đưaBĐS v ào thị trường.
+ Do lợi ích cao, nhiều nhà đầu tưđã đầu tưxây dựng thêm BĐS
+ Điều kiện SX, m ôi trườn gKD n gày càng tốt hơncung thị trườngBĐS gia
tăng.
-Phạm vi xuất hiện:
+ Lúc đầu KD BĐS ch ủ yếu dựa trên trao đổ i nhữn g BĐS đã có sẵn, trước hết là
đất đai;
+ Tiếp đó đầu tưmới, xây dựng nhữn g bất độn g sản mới để đáp ứng nhu cầu của
xã hội cơcấu BĐS đa dạng; số lượn gtăng, chất lượngtốt hơn, thời gian sử dụn g
lâu bền hơn...
+ Lĩnh v ực giao dịch kinh doanh n gày càng đượcmở rộn g;
+ Phạm vi kinh doanh ngày càng đượcmở rộng về quy mô và không gian; khôn g

chỉ bó hẹp trong thị trườngđịa phương, khu vực mà mở rộng ra thị trườn gcả nước,
thị trườngquốc tế.
+ Đối tượn gtham gia ngày càng đa dạn g và phong phú hơn. L úc đầu chỉ là trao
đổ i nhữn g BĐS do cá nhân thay đổi nhu cầu đến ch ủ độn g bỏ vốn đầu tưxây
dựn g để cun g cấp cho thị trường; từ một cá nhân KDđến nhóm, tập đoàn v à các
tập đoàn xuyên quốc gia cùng tham gia kinh doanh BĐS.
2.2. Đặc điểm của kinh doanh bất động sản
Đặc điểm 1: Kinh doanh bất động sản là hoạt động mang tính cục bộ và khu vựcVì
sao: bất độn g sản có vị trí cố định:
-Vị trí của bất độn g sản khác nhau, m an g lại thu nhập cho chủ sở h ữu và nhà
kinh doanh những lợi ích khác nh au.
9


-Biểu hiện:
+ Mọi hoạt độn g k inh doanh phải gắn liền với vị trí c ủa bất độn g sản;Môi
trườngxung quanh bất động sản có v ai trò quan trọng đối v ới giá trị của BĐS.
+ Những hoạt độn g kinh doanh ở những địa bàn, kh u vực khác nhau cũng khác
nhau; không thể áp đặt mô hình KD của n ơinày cho nơikhác.
+ Các hoạt độn g kinh do anh ảo chỉ thực hiện đượcmột công đoạn trong quá trình
kinh doanh chứ không thể là một hoạtđộn g kinh doanh hoàn chỉnh.
Vận dụn g:
-Khôn g thể dập khuôn máy móc cho các ho ạt độn g kinh doanh ở những khu
vực, địa bàn và vị trí khác nhau;
-Người kinh doanh phải có khả năn g nhận biết, phân tích, đánh giá đượcsự
týõng đồn g và khác biệt trong kinh doanh bất độn g sản giữa các vùng, các kh u
vực khác nh au;
-Hoạt động kinh doanh bất động sản đầy đủ phải bao gồm nhiều quá trình: Từ xuất
hiện ý týởng, tổ chức đầu tư, tổ chức sản x uất, quản lý, tổ chức tiêu thụ, ho ạt độn
g sau bán hàng... Chỉ tính riêng quá trình tiêu thụ đã bao gồm khá nhiều khâu: từ

giới thiệu hàng, đàm phán, kiểm tra thực địa, hoàn thiện thủ tục pháp lý ...
Đặc điểm 2. Kinh doanh bất động sản là hoạt động đầu tưlớn và lâu dài-Vì:
+ Bất động sản có thời gian sử dụng lâu dài: vật lý và tuổi thọkinh tế
+ Bất động sản có giá trị lớn: gắn liền với đất đai, đầu tưcông trình, giá trị mang
lại, bảo tồn giá trị, cun g nhỏ h ơncầu
+ Bất động sản là loại hàn g hó a không thể thay thế được
-Vận dụn g:+ Muốn kinh doanh phải có tiềm lực về tài ch ính
+ Phải có chiến lượckinh do anh dài hạn
+ Đầu tưlâu dài, trải qua nhiều quá trình, nhiều côn g đoạn từ định hướn gđầu tư,
khảo sát, đầu tưxây dựng... đến lưuthông tiêu thụ, hoàn thành thủ tục pháp lí... Để
có thể đạt hiệu quả trong kinh do anh, phải đủ tiềm lực về mọi mặt và thươnghiệu,
uy tín đóng vai trò quan trọng trên thị trường. Mặt khác phải rất quan tâm đến việc
xây dựng chiến lượck inh doanh của DN.
Đặc điểm 3. Kinh doanh bất động sản là hoạt động nhạy cảm, chịu ảnh hưởngmạnh
mẽ của pháp luật và chính sách-Vì:

10


+ Nhà nướcquản lý toàn bộ bất độn g sản, trước hết là đất đai rồi đến các côn g
trình xây dựng, tài sản trên đất thông qua các luật: Luật đất đai, luật Xây dựng,
luật kinh do anh bất động sản ...
+ Quan hệ cun g cầu bất động sản khá nhạy cảm, nhìn ch un gcung nhỏ hơncầu, do
đó nhà nướccần phải điều tiết thông qua h ệ thống pháp luật và chính sách.
-Vận dụn g:
+ Muốn kinh doanh ph ải am hiểu luật pháp và các ch ính sách của Nhà nướctrong
từn g thời kì, từng khu vực: các loại Luật liên quan, các quy định liên quan đến
quy ền, kinh doanh bất động sản, các chính sách về quy hoạch, đầu tư...
+ Hoạt độn g k inh doanh bắt buộc phải trải qua các quy trình ph áp lý. Quy trình
này vừa mang tính bắt buộc, vừa là sự cần thiết khách quan.

+ Nhà kinh do anh phải biết cách phân tích chính sách để tìm kiếm cách thức,
phươn ghướn gkinh doanh; tìm hành lang giới hạn, dự báo xu hướngbiến độn g
của thị trườn gảnh h ưởn gđến k inh doanh.
Đặc điểm 4. Hoạt động kinh doanh bất động sản vừa là hoạt động kinh doanh đa
ngành, vừa là hoạt động kinh doanh đặc thù
-Tính đặc thù thể hiện:
+ Là thị trườn gkhông ho àn hảo, cun g phản ứng chậm hơncầu;
+ Thiếu thông tin thị trườn g, khó so sánh được
+ Một số loại hàn g hóa bất động sản mang tính độc quy ền, gắn với vị trí, cảnh
quan môi trườn g...
+ Cầu phứctạp, chịu ảnh hưởngnhiều yếu tố cả tâm linh, tập quán, thói quen...-Tính
đa n gành thể hiện:
+ Khâ u sản x uất:~ Những vấn đề k inh tế đất đai: định giá ( giá cả), kh ả năng
sinh lợi...~ Những vấn đề k ĩ thuật đất đai: thổ nhýỡng, nôn g hóa, tần g địa chất...~
Những vấn đề đầu tưx ây dựn g các côn g trình trên đất: k ĩ thuật (ý týởn g, k iến
trúc, mỹ thuật...), kinh tế (vốn đầu tư, ch i phí xây dựng, giá thành, lợi nhuận...)...+
Khâu lưuthông: marketing, bán, cho thuê, môi giới, thế ch ấp, bảo hiểm, tư vấn,
sau bán hàng, thủtục pháp lí... nói ch un g là các nghiệp vụ giao dịch bất động sản.
+ Khâu đầu tưvà khai thác bất động sản: quá trình đầu tư, nguồn vốn, tín dụng,
những vấn đề tài chính bất động sản, quản lí bất độn g sản...
-Yêu cầu vận dụn g:
+ Nhà kinh do anh phải có sự am hiểu, có kiến thức rộn g, có kinh n ghiệm trên
nhiều lĩnh vực: kinh tế, kĩ thuật, chính trị, xã hội, pháp lí...
11


+ Phải có những kiến thức đặc thù của n gành, từ đó mới có thể đưara những
quyết định chính xác và có hiệu quả.
3. Một số quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản
3.1. Các lĩnh vực hoạt động của doanh nghiệp bất động sản

1. Tổ chức, cá nhân trong nướcđượckinh doanh bất độn g sản trong phạm vi sau
đây:
a) Đầu tưtạo lập nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê m ua;
b) Mua nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;
c) Thuê nhà, công trình xây dựng để cho thuê lại;
d) Đầu tưcải tạo đất và đầu tưcác công trình hạ tần g trên đất thuê để cho thuê đất
đã có hạ tầng;
đ) Nhận ch uyển nh ượn gquyền sử dụng đất, đầu tưcôn g trìnhhạ tầng để chuyển
nhượng, cho th uê; thuê quyền sử dụn g đất đã có hạ tầng để cho thuê lại.
2. Tổ chức, cá nhân trong nướcđượckinh doanh dịch v ụ bất động sản trong ph ạm
vi sau đây:
a) Dịch vụ môi giới bất động sản;
b) Dịch vụ định giá bất động sản;
c) Dịch vụ sàn giao dịch bất độn g sản;
d) Dịch vụ tư vấnbất độn g sản;
đ) Dịch vụ đấu giá bất độn g sản;
e) Dịch vụ quảng cáo bất độn g sản;
g) Dịch vụ quản lý bất độn g sản.
1. Tổ chức, cá nhân nướcngoài, ngườiViệt Nam định cưở nướcngo ài đượckinh do
anh bất động sản và k inh doanh dịch vụ bất độn g sản trong phạm vi sau đây:
a) Đầu tưtạo lập nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê m ua;
b) Đầu tưcải tạo đất và đầu tưcác công trình hạ tần g trên đất thuê để cho thuê đất
đã có hạ tầng;
c) Kinh do anh dịch vụ bất độn g sản
d) Theo những quy định cụ thể của Chính phủ
3.2. Nguyên tắc hoạt động kinh doanh bất động sản
1. Tổ chức, cá nhân hoạt độn g kinh doanh bất động sản bình đẳng trước ph áp
luật; tự do thỏa thuận trên cơsở tôn trọng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên
12

tham gia hoạt động kinh doanh bất độn g sản thông qua hợp đồn g, không trái vớ i
quy định của pháp luật.
2. Bất độn g sản đưavào k inh doanh phải có đủ điều kiện theo quy định của
Luật này và các quy định khác của pháp luật có liên quan.
3. Hoạt độn g k inh doanh bất độn g sản phải công khai, m inh bạch.
3.3. Các loại bất động sản đượcđưavào kinh doanh
1. Các loại bất độn g sản đượcđưavào kinh doanh bao gồm:
a) Các loại nhà, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng;
b) Quyền sử dụng đất đượctham gia thị trườngbất độn g sản theo quy định của
pháp luật về đất đai;
c) Các loại bất độn g sản khác theo quy định của pháp luật.
2. Căn cứ vào tình hình phát triển kinh tế -x ã hội, thị trườn gbất động sản và lộ
trình hội nhập kinhtế quốc tế, Chính phủ quy định cụ thể danh m ục các loại bất
độn g sản đượcđưavào k inh doanh.
3.4. Điều kiện đối với bất động sản đưavào kinh doanh
1. Nhà, côn g trình xây dựng đưavào kinh doanh phải có các điều k iện sau đây :
a) Thuộc đối tượn gđượcphépkinh doanh;
b) Đối với nhà, công trình xây dựng mới phải bảo đảm chất lượngtheo quy định
của pháp luật về xây dựng; đối với nhà, côn g trình xây dựng đã qua sử dụn g thì
yêu cầu về chất lượn gdo các bên thỏa thuận trong hợp đồn g;
c) Khôn g có tranh chấp về quyền sở h ữu;
d) Khôn g bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của
cơquan nhà n ướccó thẩm quy ền;
đ) Khôn g nằm trong kh u vực cấm xây dựng theo quy định của pháp luật về xây
dựng;
e) Có hồ sơ bao gồm giấy ch ứng nhận quyền sở hữu nh à, công trình xây dựng và
quyền sử dụng đất hoặc giấy tờ hợp pháp ch ứng minh quyền sở hữu, quy ền sử
dụng theo quy định của pháp luật đối với nhà, côn g trình xây dựng đã có sẵn;
giấy phép xây dựng hoặc hồ sơ dự án và thiết kế bản v ẽ thi công đã đượcph ê

duyệt đối vớ i nhà, côn g trình đan g xây dựng; thiết kế bản v ẽ thi công, hồ sơ
ho àn công và biên bản nghiệm thu bàn giao đưavào sử dụn g đối với nhà, công
trình xây dựng thuộ c dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ
13


thuật khu công n gh iệp chưacó giấy ch ứn g nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng;
hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công và tiến độ xây dựng nhà, công trình xây
dựng đã đượcph ê duyệt đối với nhà, công trình xây dựng hình thành trong týõng
lai.
3.5. Điều kiện đối với Quyền sử dụng đất đưavào kinh doanh:
a) Thuộc đối tượn gđượcphép kinh doanh;
b) Có giấy tờ hợp pháp chứn g minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp
luật;
c) Khôn g có tranh chấp;
d) Trong thời h ạn sử dụng đất;
đ) Khôn g bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết địnhh ành chính của
cơquan nhà n ướccó thẩm quy ền;
e) Trườnghợp ch uyển nh ượn g, cho thuê quyền sử dụn g đất thuộc dự án khu đô
thị m ới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tần g kỹ thuật khu côn g n ghiệp thì phải có
các công trình hạ tầng týõng ứn g với nội dung và tiến độcủa dự án đã đượcphê
duyệt.
3. Các bất độn g sản khác theo quy định tại điểm c khoản 1 Điều 6 của Luật này
đượcđưav ào kinh doanh phải có đủ điều kiện theo quy định của Ch ính phủ.
3.6. Điều kiện đối với tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh bất động sản1. Tổ
chức, cá nhân khi kinh doanh bất độn g sản phải thành lập do anh nghiệp hoặc
hợp tác xã, phải có vốn pháp định và đăng ký kinh doanh bất độn g sản theo quy
định của pháp luật.Theo Nghị định 53 ngày 15/10/2007, “1. Doanh nghiệp, hợp
tác xã k inh doanh bất độn g sản ph ải có vốn pháp định là 6 (sáu) tỷ đồng Việt
Nam.2. Việc xác nh ận vốn pháp định của doanh n ghiệp, h ợp tác xã thực h iện

theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp, h ợp tác xã và đăng ký kinh
doanh”;“Chủ đầu tưdự án khu đô thị mới, dự án kh unh à ở, dự án hạ tầng kỹ thuật
khu công nghiệp phải có vốn đầu tưthuộ c sở hữu của mình để thực hiện dự án
theo quy định sau đây: a) Đối với dự án kh u đô thị mới và dự án hạ tần g kỹ thuật
khu côn g nghiệp thì không thấp hơn20% tổng mức đầu tưcủa dự án đãđượcphê
duyệt;b) Đối v ới dự án khu nhà ở thì khôn g thấp hơn15% tổng m ức đầu tưcủa dự
án có quy m ô sử dụng đất dýới 20 ha, không thấp hơn20% tổng mức đầu tưcủa dự
án có quy mô sử dụn g đất từ 20 ha trở lên đã đượcphê duyệt.”2. Tổ chức, cá nh
14


ân khi kinh doanh dịch vụ bất độn g sản ph ải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp
tác xã, đăn g ký kinh doanh dịch v ụ bất độn g sản theo quy định của pháp luật,
trừ trườnghợp quy định tại khoản 3 Điều này.Tổ chức, cá nhân:-Khi k inh doanh
dịch vụ môi giới bất động sản phải có ít nhất một ngườicó chứn g chỉ môi giới bất
độn g sản; -Khi kinh doanh dịch vụ định giá bất động sản phải có ít nhất hai
ngườicó chứn g chỉ định giá bất

15