ĐÁNH GIÁ TIỀM NĂNG PHÁT TRIỂN BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ Ở TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN CỦ CHI

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:

ĐÁNH GIÁ TIỀM NĂNG PHÁT TRIỂN BẤT ĐỘNG
SẢN NHÀ Ở TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN CỦ CHI

SVTH
MSSV
LỚP
KHÓA
NGÀNH

:
:
:
:
:

CAO THỊ TRƯỜNG AN
05135038
DH05TB
2005 – 2009
Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

-TP.Hồ Chí Minh, tháng 3 năm 2009-

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN
NGÀNH QUẢN LÝ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

CAO THỊ TRƯỜNG AN

ĐÁNH GIÁ TIỀM NĂNG PHÁT TRIỂN BẤT ĐỘNG
SẢN NHÀ Ở TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN CỦ CHI

Giáo viên hướng dẫn: Th.S. Trần Duy Hùng
Địa chỉ cơ quan: Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh

Ký tên: ………………………………


Lời Cảm Ơn

Suốt đời con xin ghi tạc ơn sâu nghóa rộng của mẹ cha
đã sinh thành, dưỡng dục con khôn lớn như ngày hôm nay.
Cảm ơn tất cả những người thân trong gia đình đã hết lòng
ủng hộ giúp đỡ tôi trong suốt quá trình học tập.
Xin chân thành biết ơn:
Quý thầy cô Trường Đại Học Nông Lâm Thành phố
Hồ Chí Minh, thầy cô Khoa Quản Lý Đất Đai và Bất
Động Sản đã tận tình chỉ dạy, truyền đạt cho chúng em
những kiến thức vô cùng quý báo trong suốt quá trình học tập
tại trường.
Và đặc biệt, em xin gởi lời tri ân sâu sắc tới ThS.Trần
Duy Hùng, người thầy thân thiết đã tận tụy, hết lòng giúp
đỡ em trong suốt quá trình học tập tại Khoa cũng như hoàn

thành đề tài này.
Ban lãnh đạo, cán bộ Phòng Quản lý đô thò ,Phòng
Tàinguyên – Môi trường, Phòng Tài Chính … huyện Củ Chi
đã nhiệt tình giúp đỡ, cung cấp tài liệu, số liệu giúp em hoàn
tất đề tài .
Cảm ơn các bạn Lớp Quản Lý Thò Trường Bất Động
Sản Khóa 31 đã động viên giúp đỡ tôi trong suốt quá trình
học tập và thực hiện đề tài.
Một lần nữa xin chân thành cảm ơn.
TP.Hồ Chí Minh ngày 25 tháng 07 năm 2009
Sinh viên:
Cao Thi Truong An


TÓM TẮT
Sinh viên : Cao Thị Trường An, Lớp Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản khóa
31, Trường Đại Học Nông Lâm Thành Phố Hồ Chí Minh.
Đề tài : ĐÁNH GIÁ TIỀM NĂNG PHÁT TRIỀN BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ Ở
TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN CỦ CHI
Giáo viên hướng dẫn : Th.S Trần Duy Hùng
Luận văn tốt nghiệp: “Đánh giá tiền năng phát triển Bất Động Sản nhà ở trên địa
bàn huyện Củ Chi”. Được thực hiện nhằm đánh giá thực trạng và phân tích các tiềm
năng phát triển thị trường BĐS nhà ở trên địa bàn Huyện Củ Chi, qua đó đề xuất các
giải pháp để thúc đẩy các tiềm năng đó trở thành hiện thực. Luận văn đã chứng minh
huyện Củ Chi với vị trí địa lý thuận lợi, quỷ đất đai còn khá lớn, hạ tầng được đầu tư
đúng mức, kinh tế xã hội đang có dấu hiệu khởi sắc, dân số tăng nhanh, nhu cầu nhà ở
lớn, sẽ là điểm đầu tư lý tưởng cho thị trường nhà ở trong tương lai.
Những đề xuất kiến nghị mang tính định hướng được đưa ra nhằm khắc phục
những tồn tại mà chính quyền Huyện Củ Chi có thể tham khảo thực hiện để thúc đẩy
những tiềm năng này càng phát triển.

Đề tài được thực hiện trên cơ sở nghiên cứu lý thuyết chung về Bất Động Sản,
Thị Trường Bất Động Sản và Thị Trường nhà ở. Bên cạnh đó, đề tài có sử dụng đến
một số tài liệu do các phòng Quản Lý Đô Thị, phòng Tài Nguyên Môi Trường huyện
Củ Chi cung cấp (Nhiệm vụ QH chung ; Báo cáo tóm tắt QH sử dụng đất ; Chương
trình phát triển nhà ở của huyện …)
Để luận chứng cho những yếu tố tiềm năng của huyện đạt được sự thuyết phục
cao, đề tài đã sử dụng các phương pháp thống kê, phân tích, phỏng vấn, thu thập ý kiến
chuyên gia,…
Nội dung nghiên cứu đề tài bao gồm:
- Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của huyện
- Đánh giá thực trạng phát triển nhà ở trên địa bàn huyện
- Đánh giá tiềm năng phát triển nhà ở trên địa bàn huyện
- Một số giải pháp đề xuất
Với thời gian thực hiện đề tài hạn chế và lượng kiến thức có hạn do vậy đề tài
không tránh khỏi thiếu sót. Tuy nhiên, hy vọng với những ý kiến đóng góp từ đề tài thì
chính quyền huyện sẽ có cái nhìn tổng quát hơn về TTBĐS nhà ở của huyện đang
trong tình trạng nào, qua đó có những giải pháp cụ thể để khắc phục và phát triển hơn
nữa những tiềm năng có sẵn.


DANH SÁCH CÁC CHỮ VIẾT TẮT
BĐS
TT BĐS
TP
TP HCM
UBND
SDD
KT
KT – XH
QH

CN
NN
TTCN
CNH – HĐH
KCN
KĐT
QLNN
VLXD

: Bất động sản
: Thị trường Bất Động Sản
: Thành phố
: Thành phố Hồ Chí Minh
: Uỷ Ban Nhân Dân
: Sử dụng đất
: Kinh tế
: Kinh tế – Xã hội
: Quy hoạch
: Công nghiệp
: Nông nghiệp
: Tiểu thủ công nghiệp
: Công nghiệp hóa – Hiện đại hóa
: Khu công nghiệp
: Khu đô thị
: Quản lý Nhà Nước
: Vật liệu xây dựng


DANH SÁCH CÁC BẢNG BIỂU
Bảng 1.Tổng hợp các yêu cầu về vị trí cư trú ...................................................... 15

Bảng 2. Hiện trạng sử dụng quỷ đất huyện Củ Chi năm 2008 ............................. 20
Bảng 3. Cơ cấu sử dụng đất trên địa bàn Huyện 2007 ......................................... 21
Bảng 4. Các dự án hiện có của Huyện ................................................................ 22
Bảng 5. Các đơn vị hành chánh huyện Củ Chi .................................................... 25
Bảng 6. Diện tích, dân số và mật độ dân số huyện Củ Chi (tính đến 31/12/2008)
........................................................................................................................... 28
Bảng 7. Giá trị sản xuất các ngành kinh tế trên địa bàn huyện giai đoạn 2005-2008
........................................................................................................................... 30
Bảng 8. Cơ cấu các ngành kinh tế của huyện giai đọan 2005 – 2008................... 31
Bảng 9. Dự báo tăng dân số huyện Củ Chi đến năm 2020 ................................... 35
Bảng 10. Các giao dịch thành công ở Huyện năm 2008 đến tháng 6/2009........... 37
Bảng 11. Các dự án phát triển nhà ở đến năm 2020............................................. 40
Bảng 12. Các loại nhà được cung bởi người dân ................................................. 41
Bảng 13. Một số chỉ tiêu đất đai/ người phân theo khu vực đến năm 2020 – huyện
Củ Chi ................................................................................................................ 47
Bảng 14. Giá nhà có đất gắn liền trên thị trường Huyện ...................................... 52
Bảng 15. Giá đất phổ biến trên thị trường huyện................................................. 53
Bảng 16. Giá đất tại một số dự án khu dân cư nổi bật ở huyện ............................ 54
Bảng 17. Một số cơ sở định giá mua và bán ở huyện .......................................... 54
Bảng 18. Bảng giá đất nhà nước

................................................................ 55

Bảng 19. Bảng so sánh giá đất

................................................................ 57

Bảng 20. Kết quả thu thập ý kiến đánh giá về các yếu tố tiềm năng phát triển BĐS
nhà ở trên địa bàn huyện Củ Chi .................................................................... 58

DANH SÁCH CÁC BẢN ĐỒ
Hình 2.1. Bản đồ hành chánh huyện Củ Chi
Hình 2.2. Bản đồ định hướng phát triển không gian huyện Củ Chi đến năm 2020

DANH SÁCH CÁC HÌNH ẢNH
Hình 1: Khu đô thị Tây Bắc Củ Chi ...................................................................44
Hình 2: Dự án khu dân cư Tân An Hội...............................................................44
Hình 3: Dự án khu dân cư Phước Thạnh ............................................................45
Hình 4: Dự án khu dân cư Tân Thạnh Tây .........................................................45
Hình 5: Dự án khu dân cư Phạm Văn Cội ..........................................................46


MỤC LỤC
Lời cảm ơn ...........................................................................................................
Tóm tắt .................................................................................................................
Danh sách các chữ viết tắt.....................................................................................
Danh sách các bảng biểu.......................................................................................
Danh sách cac bảng đồ, hình ảnh ..........................................................................

ĐẶT VẤN ĐỀ................................................................................................. 2
Mục tiêu nghiên cứu .......................................................................................... 3
Đối tượng nghiên cứu ........................................................................................ 3
Phạm vi nghiên cứu ........................................................................................... 3
Ý nghĩa thực tiễn của vấn đề nghiên cứu............................................................ 3

PHẦN I: TỔNG QUAN ................................................................................ 4
I.1.Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu............................................................. 4
I.1.1.Cơ sở khoa học .................................................................................... 4
I.1.2.Cơ sở pháp lý...................................................................................... 13

I.1.3.Cơ sở luận đánh giá tiềm năng ............................................................ 13
I.2. TTBĐS nhà ở trên địa bàn TpHCM nói chung............................................ 17
I.3. Nội dung nghiên cứu, phương pháp nghiên cứu.......................................... 18
I.3.1.Nội dung nghiên cứu........................................................................... 18
I.3.2.Phương pháp nghiên cứu..................................................................... 18
I.3.3.Quy trình thực hiện ............................................................................. 19

PHẦN II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ....................................................... 20
II.1.Thực trạng về thị trường BĐS nhà ở trên địa bàn huyện Củ Chi ................. 20
II.1.1. Tình hình sử dụng đất tại Huyện .......................................................20
II.1.2. Thực trạng về quỷ đất tại Huyện ......................................................21
II.1.3. Thực trạng các dự án có sẵn.............................................................. 22
II.1.4. Thực trạng về diện tích nhà ở............................................................ 22
II.1.5. Thực trạng về kiến trúc nhà ở ........................................................... 23
II.1.6. Thực trạng về chất lượng nhà ở ........................................................ 23
II.1.7. Thực trạng quản lý nhà nước về việc cấp GCNQSDĐ ...................... 23


II.1.8. Nhận xét ........................................................................................... 23
II.2. Đánh giá tác động của điều kiện tự nhiên, KT-XH Huyện đến việc hình
thành và phát triển BĐS nhà ở trên địa bàn Huyện........................................... 24
II.2.1. Đánh giá tác động của điều kiện tự nhiên.......................................... 24
II.2.2. Đánh giá tác động KT-XH ................................................................ 27
II.2.3. Đánh giá thuận lợi, khó khăn đối với việc phát triển nà ở .................32
II.3. Đánh giá tiềm năng phát triển BĐS nhà ở trên địa bàn huyện Củ Chi ........ 33
II.3.1. TTBĐS nhà ở trên địa bàn Huyện .................................................... 33
II.3.2. Phân tích các yếu tố tiềm năng.......................................................... 35
II.4. Giải pháp đề xuất nhằm thúc đẩy tiềm năng đầu tư, xây dững phát triển
TTBĐS nhà ở trên địa bàn huyện Củ Chi.......................................................... 60
II.4.1.Đối với chính quyền thành phố .......................................................... 60

II.4.2.Đối với chính quyền huyện................................................................ 61

KẾT LUẬN.................................................................................................... 64



Ngành Quản lý thị trường bất động sản

SVTH: Cao Thị Trường An

ĐẶT VẤN ĐỀ
Trong những năm gần đây, nền kinh tế Tp.HCM đã đạt được sự phát triển
nhiều, đất đai trở thành một trong những động lực hết sức quan trọng trong sự phát
triển ấy và cũng là nhân tố không thể thiếu của thị trường bất động sản.
Thị trường bất động sản là một trong những thị trường có vị trí và vai trò quan
trọng trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội của mỗi quốc gia. Do đó, việc nắm bắt
được quy luật vận động của thị trường bất động sản là điều kiện cần thiết để quản lý
tốt và phát huy hiệu quả ảnh hưởng của nó đến nền kinh tế và đời sống xã hội của đất
nước.
Ở nước ta, sự ra đời, hình thành và phát triển của thị trường bất động sản trong
thời gian qua đã có những đóng góp quan trọng vào sự phát triển kinh tế-xã hội của đất
nước. Tuy mới hình thành nhưng thị trường bất động sản đã góp phần huy động được
nguồn vốn nhàn rỗi trong xã hội cho đầu tư phát triển, tăng nguồn vốn cho ngân sách
nhà nước từ nội bộ nền kinh tế quốc dân, hỗ trợ các ngành kinh tế khác phát triển, thúc
đẩy sản xuất, tạo công ăn việc làm…
Tuy nhiên, thị trường bất động sản cũng có mặt trái của nó, là một thị trường
khá phức tạp chịu tác động của nhiều yếu tố khách quan cũng như chủ quan. Trong đó
, những hoạt động diễn ra trong thị trường đều liên quan mật thiết đến nhu cầu của
người dân, đến hành vi lựa chọn nơi cư trú, đặc biệt là trong khu vực đô thị và vùng
quy hoạch phát triển thành đô thị. Chính vì vậy, việc nghiên cứu thị trường này có ý

nghĩa thực tiễn và tác dụng rất lớn cho nền kinh tế.
Huyện Củ Chi là một trong những huyện ngoại thành, nằm trên trục quy hoạch
phát triển của thành phố theo hướng Tây Bắc. Huyện Củ Chi có vị trí thuận tiện nối
liền với khu trung tâm thành phố qua Quốc lộ 22 ( Đường Xuyên Á).
Trong những năm qua, bên cạnh kết quả được về chuyển dịch cơ cấu kinh tế
nông nghiệp trên địa bàn, huyện Củ Chi còn từng bước chuyển dịch theo hướng phát
triển công nghiệp. Ngày nay, huyện Củ Chi bắt đầu bắt đầu có những hoạt động thực
tế thu hút rất nhiều nhà đầu tư vào huyện, làm cho nguồn cung bất động sản cũng dần
tăng theo, làm cho bất động sản trên địa bàn huyện có hướng tăng lên.
Với diện tích đất còn khá lớn, tình hình nhà đất trong phạm vi Huyện luôn có sự
biến động mạnh mẽ, đặc biệt trong nên kinh tế thị trường, đất đai có giá trị cao nên
việc giao dịch mua bán nhà đất diễn ra thường xuyên, lên tục. Nhu cầu về nhà ở của
người dân ngày càng tăng, kết hợp những tiềm năng tại Huyện và những cơ hội đầu tư
rất lớn, thu hút được nhiều dân đến đây và vệc tăng dân số là không thể tránh, và vì
vậy nhu cầu nhà ở tăng lên rất cao. Xuất phát từ những vấn đề nêu trên, em tiến hành
thực hiện đề tài:
“Đánh giá tiềm năng phát triển thị trường bất động sản nhà ở trên địa bàn
huyện củ chi”

1


Ngành Quản lý thị trường bất động sản

SVTH: Cao Thị Trường An

Mục tiêu nghiên cứu
Nghiên cứu tiềm năng phát triển bất động sản nhà ở trên địa bàn huyện Củ Chi từ
nay cho đến năm 2020, từ đó làm cơ sở cho chính quyền huyện Củ Chi ban hành chính
sách thực thi có hiệu quả chương trình phát triển bất động sản nhà ở trên địa bàn.

Đối tượng nghiên cứu
Để có cơ sở đề xuất các giải pháp định hướng cho phát triển thị trường bất động
sản nhà ở trong thời gian tới trên địa bàn huyện, luận văn dự kiến sẽ tập trung phân
tích và làm rõ khía cạnh bất động sản nhà ở, nguồn “cung” và “cầu” về nhà ở hiện nay
trên địa bàn huyện.
Phạm vi nghiên cứu đề tài
-Thời gian nghiên cứu: trong khoảng thời gian từ 15/3/2009 đến hết ngày
15/7/2009.
-Không gian nghiên cứu: Đề tài được nghiên cứu tại Phòng Tài Nguyên Môi
Trường và Phòng Quản Lý Đô Thị huyện Củ Chi.
Ý nghĩa thực tiễn
Việc nghiên cứu đề tài này là có ý nghĩa, giúp tìm ra được những vấn đề phức tạp
tồn tại trong thị trường này,với phạm vi nghiên cứu nhỏ của đề tài, trong đó đưa ra
những số liệu dẫn chứng cụ thể phản ánh thực tế khách quan của vấn đề đưa ra có thể
giúp nhà nước phần nào có được căn cứ mà đưa thị trường bất động sản phát triển tốt
hơn. Vì TTBĐS đối với nền kinh tế quốc dân và đời sống xã hội có một tầm quan
trọng rất lớn. TTBĐS càng phát triển mạnh, thì càng đẩy nhanh nền kinh tế đi lên vì
sản xuất, đáp ứng những nhu cầu bức xúc về nhà ở của người dân, giúp người dân ổn
định cuộc sống, an cư lạc nghiệp. Đây là điểm trọng yếu của một đất nước vững mạnh,
phát triển bền vững.

2


Ngành Quản lý thị trường bất động sản

SVTH: Cao Thị Trường An

PHẦN I
TỔNG QUAN

I.1.Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu
I.1.1.Cơ sở khoa học
1.Bất động sản
a.Khái niệm
Bất động sản (BĐS) là những tài sản không di dời được bao gồm đất đai, nhà ở,
công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công
trình xây dựng đó, các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật
quy định (Điều 181 Bộ Luật Dân Sự nước Cộng hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam năm
1995).[1]
b.Thuộc tính bất động sản
- Tính bất động: người ta không thể di chuyển bất động sản hay nói một cách
khác chính xác hơn là không thể di chuyển một mảnh đất từ nơi này sang nơi khác.
Điều này có ý nghĩa quan trọng là giá cả bất động sản tùy thuộc vào địa điểm cụ thể
nơi nó tọa lạc và mang tính chất địa phương.
- Tính không đồng nhất: thông thường ít có hai bất động sản nào có đặc điểm
giống hệt nhau. Do vậy giá bất động sản gắn liền với đặc điểm cụ thể của bất động
sản đó.
- Tính khan hiếm: diện tích đất là có hạn so với sự phát triển của dân số do vậy
về lâu dài giá đất có xu hướng ngày càng tăng lên
- Tính bền vững, đời sống kinh tế dài: bất động sản đặc biệt là đất đai có tính
bền vững cao, đời sống kinh tế dài.
c.Đặc trưng của bất động sản
- Khả năng co giãn của cung bất động sản kém.
- Thời gian mua, bán giao dịch dài, chi phí mua, bán giao dịch cao.
- Khả năng chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt.
- Sự can thiệp và quản lý của Nhà Nước chặt chẽ.
d.Phân loại bất động sản
Bất động sản được chia làm thành 3 nhóm:
+ Nhóm 1: bất động sản có đầu tư xây dựng gồm nhà ở, nhà xưởng, công trình
thương mại dịch vụ, cơ sở hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, trụ sở làm việc v.v......

+ Nhóm 2: bất động sản không đầu tư xây dựng chủ yếu là đất nông nghiệp
(dưới dạng tư liệu sản xuất), bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất
nuôi trồng thủy sản, đất làm muối.
[1] :Trích phần II:Tài sản và quyền sỏ hữu-Điều 181 thuộc chương 11 Bộ Luật Dân
Sự nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam năm 1995.
3


Ngành Quản lý thị trường bất động sản

SVTH: Cao Thị Trường An

+ Nhóm 3: bất động sản đặc biệt gồm các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn
hoá vật thể, nhà thờ họ, đình, chùa, miếu, nghĩa trang v.v.... Đặc điểm của nhóm này là
khả năng tham gia thị trường rất thấp.
2.Thị trường bất động sản
a.Khái niệm
Thị trường bất động sản (TTBĐS) là tổng hòa các giao dịch dân sự về BĐS như
chuyển nhượng, mua, bán, cho thuê, thế chấp….tại một địa bàn nhất định, trong một
thời gian nhất định.
b.Đặc trưng của TTBĐS
Cũng như tất cả các hàng hóa khác, bất động sản cũng có tất cả các thuộc tính
của một hàng hóa bình thường khác. Bên cạnh đó, do những tính chất đặc biệt của đất
đai làm cho thị trường bất động sản có những tính chất đặc biệt sau:
- Không có thị trường trung tâm.
- Thị trường bất động sản thực chất thị trường giao dịch các quyền và lợi ích
chứa đựng trong bất động sản.
- Thị trường bất động sản mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc.
- Thị trường bất động sản là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo, mang tính độc
quyền nhóm và phân biệt.

- Cung về bất động sản phản ứng chậm hơn so với biến động về cầu và giá cả bất
động sản.
- Thị trường bất động sản là thị trường khó thâm nhập.
c.Phân loại TTBĐS
-Căn cứ vào các loại hình giao dịch, thi trường bất động sản được chia làm các
loại:
+ Thị trường mua bán chuyển nhượng bất động sản.
+ Thị trường cho thuê bất động sản.
+ Thị trường thế chấp bất động sản.
+ Thị trường góp vốn liên doanh.
-Căn cứ vào tính chất, trình tự bất động sản gia nhập thị trường, được phân thành
các cấp sau đây:
+ Thị trường cấp 1: là thị trường chuyển nhượng hoặc cho thuê đất đai (quyền sử
dụng đất). Thị trường này còn gọi là thị trường đất đai.
+ Thị trường cấp 2: đây là thị trường xây dựng các công trình để bán hoặc cho
thuê, thế chấp, góp vốn.
+Thị trường cấp 3: đây là thị trường mua bán lại, cho thuê bất động sản trong thị
trường đất đai còn đưa ra khái niệm

4


Ngành Quản lý thị trường bất động sản

SVTH: Cao Thị Trường An

+ Thị trường sơ cấp: là thị trường có một bên là nhà nước, bên kia là các đối
tượng được giao, cho thuê đất – là nơi thực hiện các giao dịch giữa nhà nước (đại diện
chủ sở hữu) và người sử dụng đất
+ Thị trường thứ cấp: là thị truờng giao dịch quyền sử dụng đất giữa những

người sử dụng đất.
-Căn cứ vào mục đích sử dụng:
+ Thị trường nhà.
+ Thị trường đất.
+ Thị trường bất động sản.
d. Các đối tượng tham gia thị trường Bất Động Sản
-Cá nhân
Các cá nhân sở hữu BĐS (sở hữu đất đai, có quyền sử dụng đất) tham gia vào thị
trường với tư cách là người bán, người cho thuê, người đem bán BĐS là tài sản thế
chấp để vay vốn, dùng BĐS để góp vốn liên doanh… hay với tư cách là người mua, đi
thuê.
-Doanh nghiệp (tổ chức) kinh doanh (tạo ra) BĐS
Các doanh nghiệp này được tổ chức theo nhiều loại hình khác nhau: kinh doanh
và phát triển nhà, đất, cơ sở hạ tầng… tạo ra hàng hóa BĐS cho thị trường.
-Nhà nước
Nhà nước tham gia vào Thị trường BĐS với tư cách là người quản lý vĩ mô đối
với hoạt động của TTBĐS. Nhà nước xây dựng hệ thống luật pháp, tạo khuôn khổ
pháp lý cho hoạt động của TTBĐS. Đồng thời, Nhà nước cũng thực hiện các biện pháp
(chủ yếu là các biện pháp kinh tế, tài chính) thúc đẩy TTBĐS phát triển, thực hiện
quản lý giám sát, cung cấp hệ thống thông tin và một số dịch vụ cho các giao dịch trên
TTBĐS. Sự tham gia của Nhà nước mà trực tiếp là Chính phủ vào TTBĐS được thể
hiện chủ yếu trên 2 mặt: thông qua công cụ quy hoạch và kế hoạch cùng các đòn bẩy
để điều tiết vĩ mô thị trường, để từ đó có biện pháp điều tiết quan hệ cung cầu và giá
cả. Ngoài ra, Nhà nước còn tham gia giao dịch trên TTBĐS như các chủ thể khác
nhằm đáp ứng nhu cầu về BĐS trong việc thực hiện các chức năng quản lý Nhà nước.
-Nhà thầu xây dựng
Nhà thầu xây dựng là thành phần trực tiếp tạo ra các hàng hóa BĐS: nhà ở, công
trình công nghiệp, thương mại, dịch vụ… Người kinh doanh BĐS cần đến nhà thầu
xây dựng để thi công xây dựng công trình. Nhà thầu xây dựng nhiều khi cũng mở rộng
kinh doanh sang lĩnh vực BĐS.

-Các tổ chức môi giới, tư vấn
Quá trình khai phát, xây dựng, giao dịch và quản lý TTBĐS tương đối phức tạp
nên phần lớn cả bên mua lẫn bên bán, có những thời điểm đều cần đến dịch vụ của các
chuyên gia tư vấn như: kiến trúc sư, kỹ sư xây dựng tư vấn thiết kế, thi công, lắp
đặt…;chuyên gia kế toán tư vấn việc hoạch định tài chính, tư vấn thuế; chuyên gia
định giá để xác định giá trị BĐS trong quá trình giao dịch; chuyên gia môi giới để giúp
5


Ngành Quản lý thị trường bất động sản

SVTH: Cao Thị Trường An

2 bên mua bán gặp nhau, giúp làm hợp đồng, nhiều khi chuyên gia này còn được mời
tham gia lập và thực hiện sách lược bán và cho thuê, dự báo giá cả; chuyên gia về pháp
luật tư vấn về các vấn đề liên quan đến luật pháp.
-Các định chế tài chính
Hoạt động kinh doanh BĐS đòi hỏi phải có nguồn vốn lớn vì vậy cần phải huy
động vốn từ các định chế tài chính hoạt động trên thị trường vốn, các định chế tài
chính này chủ yếu là các ngân hàng.
Do đặc tính không thể di dời và lâu bền nên BĐS thường được dùng làm tài sản
thế chấp, ngân hàng phải dựa vào thị trường để định giá BĐS làm tài sản thế chấp. Khi
không có khả năng hoàn trả, ngân hàng sẽ phát mãi tài sản thế chấp, lúc này ngân hàng
trực tiếp vào TTBĐS. Mặc khác, chính ngân hàng cũng trực tiếp tham gia đầu tư, kinh
doanh trên TTBĐS, thậm chí tổ chức riêng một bộ phận (công ty trực thuộc ngân
hàng) để chuyên doanh BĐS.
Ngoài ngân hàng, các định chế tài chính khác như: các công ty bảo hiểm, công ty
tài chính, quỹ đầu tư đều có thể tham gia đầu tư, kinh doanh trên TTBĐS.
e.Những nhân tố ảnh hưởng đến sự hình thành và phát triển của TTBĐS
- Sự tham gia của đất đai vào thị trường.

- Sự tăng trưởng kinh tế xã hội và tốc độ đô thị hóa.
- Sự ổn định về chính trị, đặc biệt là các chủ trương chính sách và điều luật liên
quan đến thị trường bất động sản.
- Sự hình thành và phát triển của các tổ chức kinh doanh và dịch vụ chuyên
ngành và các ngành kinh doanh và dịch vụ có liên quan đến bất động sản như: các
công ty tư vấn địa ốc, trung tâm thông tin bất động sản, trung tâm giao dịch bất động
sản, ngân hàng bất động sản...
- Sự gia tăng dân số.
f. Vai trò và vị trí của thị trường bất động sản đối với nền kinh tế và đời
sống xã hội
- Thị trường bất động sản là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh
tế vì thị trường này liên quan trực tiếp đối với một lượng tài sản cực lớn cả về quy mô,
tính chất cũng như giá trị và chúng trực tiếp tác động đến nền kinh tế quốc dân.
- Thị trường bất động sản phát triển thì một nguồn vốn lớn tại chỗ sẽ được huy
động.
- Phát triển và quản lý tốt thị trường bất động sản đặc biệt là thị trường quyền sử
dụng đất và thị trường nhà đất là điều kiện quan trọng để sử dụng có hiệu quả tài sản
quý giá thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu.
- Phát triển và quản lý tốt thị trường bất động sản sẽ góp phần kích thích sản xuất
phát triển, tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước.
- Phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường bất động sản sẽ đáp ứng nhu cầu bức
xúc ngày càng gia tăng về nhà ở cho nhân dân từ đô thị đến nông thôn.
6


Ngành Quản lý thị trường bất động sản

SVTH: Cao Thị Trường An

- Những ảnh hưởng tiêu cực của thị trường bất động sản có thể xảy ra đối với nền

kinh tế và đời sống xã hội.
3.Cung cầu trên TTBĐS
a.Cung BĐS
Cung BĐS trên thị trường là toàn bộ khối lượng hàng hóa BĐS sẵn sàng đưa ra
thị trường để trao đổi tại một thời điểm nào đó với một mức giá giới hạn nhất định
Nguồn cung BĐS gồm:
+ Nguồn cung từ Nhà nước do các cơ quan, doanh nghiệp nhà nước đầu tư xây
dựng nhà ở bằng nguồn vốn ngân sách và các quỹ nhà ở khác thuộc sở hữu nhà nước.
+ Nguồn cung từ khu vực tư nhân hoạt động và phát triển BĐS không bằng vốn
ngân sách Nhà nước do các tổ chức, các công ty hoặc cá nhân thực hiện tuân thủ theo
các quy tắc chính thức của Nhà nước về quản lý xây dựng và phát triển nhà ở. Đây là
nguồn cung chủ yếu và lớn nhất trong thị trường BĐS.
b.Cầu
Cầu BĐS là khối lượng hàng hóa BĐS mà người tiêu dùng sẵn sàng chấp nhận
và có khả năng thanh toán với một mức giá nhất định để được BĐS đó trên thị trường
tại những thời điểm nhất định.
Trong thị trường BĐS, cầu về đất đai và nhà ở là chủ yếu nhất
Cầu BĐS không phải là nhu cầu về BĐS. Vì vậy ta cần phân biệt giữa khái niệm
cầu BĐS và nhu cầu BĐS.
Nhu cầu về BĐS là sự mong muốn của người dân có được BĐS để thỏa mãn các
mục đích riêng của mình. Bất kỳ ai cũng có nhu cầu này, và có thể có người có nhu
cầu sở hữu nhiều dạng BĐS khác nhau. Nhu cầu của mỗi cá nhân luôn tăng lên cùng
với sự phát triển của xã hội.
Cầu về BĐS là nhu cầu về BĐS có khả năng thanh toán cho BĐS đó. Người có
nhu cầu trên thị trường BĐS là rất lớn nhưng cầu về BĐS hạn chế hơn.
Cầu BĐS xuất hiện dựa vào các yếu tố sau:
+ Sự xuất hiện của nhu cầu tiêu dùng về một dạng nhà đất nào đó mà nhu cầu đó
không thể tự thõa mãn bằng các quỹ nhà đất có sẵn của chính bản thân họ;
+ Phải có nguồn lực tài chính để đảm bảo khả năng thanh toán cho nhu cầu. Chỉ
khi có năng lực tài chính cho thanh toán thì nhu cầu mới trở thành cầu trên thị trường.

+ Phải có sự hoạt động của thị trường để nhu cầu có khả năng thanh toán có điều
kiện gặp được cung. Thị trường là môi trường để nhu cầu có khả năng thanh toán được
trở thành cầu thực tế và được thỏa mãn.
4. Nhà ở trong TTBĐS
a.Vai trò của nhà ở
-Nhà ở đối với đời sống con người:
7


Ngành Quản lý thị trường bất động sản

SVTH: Cao Thị Trường An

Nhà ở là một phần quan trọng của cuộc sống. Từ xa xưa chỗ ở đã trở thành nổi lo
toan của các gia đình. Xét theo cung bậc nhu cầu của con người, ta cũng thấy chỗ ở là
một nhu cầu cơ bản, chỉ đứng sau nhu cầu an toàn, ăn, mặc. Nhà ở là nơi cư ngụ, là thế
giới riêng tư, là nơi sum họp, là tổ ấm hạnh phúc của mỗi gia đình. Nói chung thời
gian ở nhà của con người chiếm từ 1/2 đến 1/3 thời gian sống. Đặc biệt phần lớn thời
gian của trẻ em và người già là ở nhà.
Nhà ở không chỉ là nơi tránh mưa tránh nắng, mà còn là nơi tạo ra chất lượng
cuộc sống. Nhiều nhu cầu cuộc sống cao được thỏa mãn ngay tại nhà như nhu cầu
hưởng thụ văn hóa, giải trí, v.v… Môi trường ở, điều kiện khí hậu, kiến trúc mỹ quan
của tòa nhà, vẻ đẹp và chất lượng trang thiết bị nội thất đem lại hạnh phúc cho con
người (hoặc cũng có thể gây sự bất hạnh). Thu nhập ngày càng cao, nhu cầu về môi
trường ở ngày càng cao. Ở các nước phát triển hiện nay dân số không tăng nhưng nhu
cầu về nhà ở tiếp tục tăng.
Trong nền kinh tế thị trường, nhà ở còn có những vai trò quan trọng hơn là chỗ ở.
Trước hết nhà ở trở thành một mục tiêu tiết kiệm và bảo hiểm. Để có chỗ ở dù là thuê
hay sở hữu, buộc mọi người phải có ý thức tiết kiệm. Hơn nữa nhà ở còn là một tài sản
bảo hiểm. Trong nền kinh tế thị trường rủi ro cao, có ngôi nhà để có thể chuyển thành

tiền trang trải lúc khó khăn trở nên cần thiết.
Tuy nhiên quan trọng nhất về mặt kinh tế, nhà ở với vai trò là một hàng hóa trong
thị trường bất động sản, có thể thế chấp để vay vốn, nên nhà ở trở thành nguồn vốn để
sản xuất kinh doanh của các gia đình.
Sau cùng, nhà ở là mặt bằng trực tiếp để sản xuất kinh doanh, đặc biệt như ở
nước ta, hầu như tất cả nhà trên phố đều dùng tầng trệt để kinh doanh buôn bán, làm
trụ sở văn phòng, v.v...Nhiều nhà ở khác được kết hợp làm nơi sản xuất nhỏ, thủ công
không ô nhiễm.
-Nhà ở đối với nền kinh tế:
Trước đây trong nền kinh tế hành chính bao cấp, nhà ở được xếp vào lĩnh vực
phúc lợi. Nhà nước xây nhà để phân phối phúc lợi xã hội cho cán bộ công nhân viên,
do đó tạo nên mặc cảm rằng nhà ở là lĩnh vực tiêu hao, bòn rút của xã hội.
Trong thực tế, nhất là trong nền kinh tế thị trường, nhà ở là một nền kinh tế trọng
yếu. Tỷ trọng công nghiệp xây dựng nhà ở chiếm từ 2-8% GDP và từ 10-30% vốn đầu
tư của các quốc gia. Các sản phẩm kéo theo như đồ gỗ, vệ sinh, điện tử … chiếm thêm
5-10% vốn đầu tư của xã hội (nguồn WB).Ở Việt Nam, đối với các thành phố đang đô
thị hóa, sản xuất xây dựng luôn chiếm tỷ trọng cao trong sản xuất công nghiệp, xây
dựng nhà ở chiếm tỷ trọng cao trong sản xuất xây dựng.
Nhà ở còn tham gia vào thị trường bất động sản. Thị trường này cũng đóng vai
trò rất lớn trong nền kinh tế, khoảng 1/3 ngân sách quốc gia có được là từ thị trường
bất động sản.
-Nhà ở đối với xã hội:
Do nhà ở là nhu cầu cơ bản của con người, nên nhà ở cũng như đất đai, là một
loại tài sản mang thuộc tính xã hội cao.

8


Ngành Quản lý thị trường bất động sản

SVTH: Cao Thị Trường An

Tình trạng nhà ở phản ánh nhiều mặt về một đô thị, một quốc gia. Trước hết là
tình trạng phân cách giàu nghèo, trong nền kinh tế thị trường, nếu thiếu sự can thiệp,
điều tiết của Nhà nước theo quy luật cạnh tranh mạnh được yếu thua, khoảng cách này
ngày sẽ một lớn. Trong đó tình trạng chỗ ở phản ánh khoảng cách này. Tiếp theo, tình
trạng sinh sống của người dân cũng phản ánh bản chất của một chế độ chính trị, khả
năng quản lý của chính quyền. Một chính quyền có hiệu lực, quản lý có hiệu quả, theo
mục tiêu chính trị vì con người, không thể để tình trạng nhân dân không có chỗ ở trong
khi kinh tế đang phát triển được. Sự bất công về chỗ ở có thể dẫn đến bất ổn về chính
trị.
Tình trạng nhà ở góp phần tạo nên bộ mặt mỹ quan của đô thị. Về mặt này, bên
cạnh vai trò của chính quyền, ý thức và trình độ người dân có ý nghĩa rất quan
trọng.Sau cùng là lối sống, cách ăn ở trong các cộng động dân cư trong nhiều trường
hợp phụ thuộc vào cấu trúc nhà ở và đô thị. Cấu trúc đó tạo điều kiện cho giao tiếp xã
hội, nó quyết định đến việc có tạo được quan hệ xã hội thân thiện hay không. Và môi
trường ở gò bó, chật chội kéo dài cũng ảnh hưởng đến tâm lý, đến nhân cách con.
b. Bản chất của nhà ở
Quyền có chỗ ở là quyền cơ bản của con người được nhà nước công nhận và
chăm lo thông qua các chính sách tạo điều kiện thuận lợi để nhân dân tạo lập chỗ ở
phù hợp với nhu cầu và khả năng của mình.
Chiến lược quốc gia về chỗ ở đặt trọng tậm vào việc tạo điều kiện để mọi người
có được chỗ ở thích hợp và an cư lạc nghiệp, góp phần nâng cao mức sống của nhân
dân.
Nhà ở là tài sản lớn của mỗi gia đình và là cơ sở vật chất của quốc gia cần được
giữ gìn và tăng thêm; là sản phẩm hàng hoa của một ngành kinh tế quan trọng có thị
trường rộng lớn, góp phần rực tiếp vào mục tiêu thực hiện tăng nhanh tổng sản phẩm
trong nước, nâng cao mức sống của nhân dân.
Nhà ở phát triển liên tục,thị trường nhà ở có vị trí quan trọng vì vậy nhà nước cần
chủ động phát triển và quản lý tốt bằng hệ thống phát luật và chính sách phù hợp.

Nhà ở không thể tách rời khỏi đất đai, vì vậy quản lý nhà ở và đất ở phải thống
nhất và có sự phối hợp chặt chẽ và phân công, phân cấp hợp lý.
c. Đặc điểm nhà ở
Nhà ở là nhu cầu vật chất và thiết yếu của loài người. Cũng như đất đai, nhà ở là
một trong những yếu tố quan trọng bậc nhất cấu thành Bất Động Sản. Nhà ở tham gia
vào TTBĐS như một loại nhà hóa, cũng giao dịch, trao đổi, mua bán. Tuy nhiên nhà ở
không phải là một dạng hàng hóa thông thường.
- Nhà ở là hàng hóa đặc biệt: Nhà ở là tài sản, khi được đăng ký chủ quyền và
đem trao đổi trên thị trường chúng trở thành hàng hóa và là hàng hóa bất động sản.
Hàng hóa nhà ở có các đặc tính đặc biệt như sau:
+ Cố định: luôn gắn với đất ở vị trí nhất định. Việc giao dịch mua bán phải bằng
chứng từ. Thường thì nhà gắn với đất thành một hàng hóa chung.
+ Giá trị lớn: có khi là tài sản của cả một đời người.
9


Ngành Quản lý thị trường bất động sản

SVTH: Cao Thị Trường An

+ Có quan hệ “bốn phương tám hướng” với đô thị, cũng có thể nói có quan hệ
mật thiết và toàn diện với đô thị như hình 2 , khi định giá một ngôi nhà, hay khi dự
định xây dựng mới một ngôi nhà đều phải xem xét các mối quan hệ của nó.
+ Giống như đất đai, hàng hóa nhà ở mang hai thuộc tính : vật chất và xã hội.
Do có chứa thuộc tính xã hội nên thị trường về nhà ở cũng được Nhà nước (đại
diện cho các lợi ích xã hội) quan tâm quản lý.
- Nhà ở là loại hàng hóa đa dạng về chủng loại và mục đích:
Về chủng loại :
+ Biệt thự đơn lập, song lập, liên lập,
+ Nhà liên kế phố thương mại,

+ Nhà liên kế phố sân vườn,
+ Căn hộ chung cư,
+ Nhà vườn, nhà ở nông thôn,
+ Nhà tạm cư,
+ Khách sạn.
Về mục đích sử dụng, dù có tên chung là nhà ở, nhưng nhà ở có thể được sử
dụng trong thực tế với nhiều cách khác nhau:
+ Trước hết là để ở - đây là công năng chính.
+ Làm mặt bằng sản xuất kinh doanh - như dùng làm quán ăn, văn phòng, xưởng
may, …
+ Cho thuê - với mục tiêu kinh doanh,
+ Tài sản thế chấp,…
- Đa dạng về hình thức lưu chuyển:
Từ đặc điểm cố định, giao dịch bằng chứng từ và gắn liền với đất đai thành một
tài sản- bất động sản, hình thức giao dịch, lưu chuyển của hàng hóa nhà ở trên thị
trường cũng có nhiều phương thức:
+ Cho thuê (từng phần hay toàn bộ)
+ Bán (có thời hạn, bán dứt, bán trả góp),
+ Cho, tặng,
+ Thừa kế,
+ Thế chấp vay vốn,
+ Tịch thu phát mãi,v.v…
Giao dịch bất động sản phải qua một hợp đồng dân sự và được pháp luật bảo hộ
(được công chứng).

10


Ngành Quản lý thị trường bất động sản

SVTH: Cao Thị Trường An

- Giá cả nhà ở :
Giá nhà ở = giá đất + giá công trình
Giá công trình nhà phụ thuộc vào giá trị sử dụng của ngôi nhà. Một phần giá trị
này chịu ảnh hưởng từ giá trị của đất. Một phần là từ chất lượng xây dựng, bao gồm
giá trị kiến trúc, cảnh quan, môi trường, kết cấu, vật liệu xây dựng, trang thiết bị nội
thất.
d.Các chủ thể trong lĩnh vực nhà ở
Các nhân tố cơ bản trong lĩnh vực nhà ở là các chủ thể và các tác động của chủ
thể đó trong lĩnh vực này..
Có bốn chủ thể cơ bản:
-Người tiêu dùng
Đây là đối tượng thụ hưởng nhà ở. Họ là những người mà các nhà kinh doanh
trên thị trường nhà ở đặc biệt nhắm tới.
-Nhà cung cấp
Chủ thể này bao gồm tất cả các tổ chức và cá nhân tham gia vào quá trình tạo ra
quỷ nhà.Vai trò của họ là đặc biệt quan trọng trên TTBĐS nói chung và thị trường
nhà ở nói riêng, hoạt động của họ làm cho thị trường nhà ở trở nên sôi động và phát
triển.
Trên thị trường đối tượng này đóng vai trò vừa là người mua vừa là người bán.
Họ mua những bất động sản bao gồm đất đai và tài sản trên đất, hoặc đất trống để cải
tạo, đầu tư, nâng cấp và sau đó chuyển nhượng lại cho những người có nhu cầu.
-Ngân hàng và tổ chức tín dụng, là nơi cung cấp vốn và thanh toán trong các
giao dịch về nhà ở.
-Nhà nước bao gồm các hệ thống chuyên môn và chính quyền từ trung ương đến
địa phương có vai trò chủ đạo trong việc đề xuất và tô chức thực hiện chính sách nhà
ở.
Như vậy, trong các nhân tố ảnh hưởng phát triển nhà ở, nhân tố vốn cũng đóng
vai trò quan trọng.

5. Thị trường nhà ở
Thị trường nhà ở hiện nay đang rất sôi động, nhất là ở những vùng đang đô thị
hóa.Thị trường này phân thành bốn nhóm cơ bản:
-Nhà biệt thự
Đây là thị trường của tầng lớp có thu nhập cao, quy mô đất khá rộng phổ biến từ
150 m2-500 m2, thông thường ở các đô thị đã hình thành lâu thì nhà biệt thự gắn liền
với đất, còn những vùng mới quy hoạch thì những nền đất trống để phục vụ cho xây
dựng biệt thự.
-Nhà vườn

11


Ngành Quản lý thị trường bất động sản

SVTH: Cao Thị Trường An

Loại nhà này có diện tích dưới 1000 m2 nằm ở các vùng ven vừa có thể để ở
chung quanh lại có thể trồng vườn cây. Đây là thị trường của các tầng lớp trung lưu
hoặc cao cấp, đặc biệt là của các cán bộ cao tuổi.
-Nhà phố riêng biệt và phố liên kế
Đây là thị trường của tầng lớp có thu nhập trung bình với quy mô đất từ 40 m2120 m2 , phổ biến từ 60 m2-80 m2 , có thể vừa dùng để ở vừa dùng để kinh doanh nếu
ở mặt tiền các đường phố.
-Nhà chung cư
Phục vụ cho những người có thu nhập thấp và trung bình kém vì diện tích đất
của từng căn hộ rất ít, Nhà nước hỗ trợ về chi phí hạ tầng của khu vực. Giá trị của
từng căn hộ chủ yếu là giá trị xây dựng. Loại nhà này ngày càng chiếm tỷ trọng cao
trong các giao dịch nhà ở trên TTBĐS.
I.1.2.Cơ sở pháp lý
-Hiến pháp nước CHXHCNVN năm 1992.

- Luật Đất Đai 2003 quy định về sử dụng và quản lý đất đai.
-Nghị định 181/2004/NĐ – CP ngày 29/10/2004 của Thủ tướng Chính phủ về thi
hành Luật đất đai.
-Luật nhà ở được Quốc Hội khóa XI, kỳ họp thứ 8, thông qua ngày 29/11/2005
có hiệu lực thi hành từ ngày 1/7/2005 .
-NĐ 90/2006/NĐ-CP ngày 06/09/2006 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành
luật nhà ở.
-NĐ 08/2005/NĐ-CP ngày 24/01/2005 về quản lý quy hoạch xây dựng.
-Luật kinh doanh bất động sảnquy định về hoạt động kinh doanh bất động sản,
quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh bất động sản và giao
dịch bất động sản có liên quan đến kinh doanh bất động sản.
-QĐ số 2100/QĐ-UBND ngày 7/7/2009 quy định khu vực tiếp giáp khu quy
hoạch khu công nghiệp Tân Phú Trung Huyện Củ Chi.
-QĐ số 89/2008/QĐ-UBND ngày 20/12/2008 của UBND Tp.HCM về bảng giá
đất đô thị Huyện Củ Chi.
-QĐ số 524/QĐ-UB ngày 2/10/2004 quy định quy hoạch khu đô thị Tây Bắc Củ
Chi.
-Quyết định số 138/2004/QÐ-UB ngày 18/05/2004 về thủ tục giao đất, cho thuê
đất, chuyển mục đích sử dụng đất trên địa bàn Thành phố.
I.1.3.Cơ sở lý luận đánh giá tiềm năng
Nhìn chung, cho đến nay, chưa có công trình nghiên cứu nào phân tích một cách
có hệ thống về tiềm năng phát triển BĐS nhà ở trên địa bàn huyện Củ Chi năm 2015
và 2020, làm cơ sở định hướng trong công tác phát triển BĐS nhà ở trên địa bàn
huyện. Mặc dù đã có một vài tài liệu liên quan, như báo cáo quy hoạch sử dụng đất
Huyện Củ Chi đến năm 2010 , tuy nhiên, việc phân tích các thực trạng và đánh giá
12


Ngành Quản lý thị trường bất động sản

SVTH: Cao Thị Trường An

các nhân tố tác động của thị trường tiềm năng này, cũng như đề xuất các biện pháp
định hướng một cách đồng bộ, vẫn chưa thực hện được.
*Luận cứ tiềm năng
Để lý giải vì sao Huyện Củ Chi có thể xem là vùng đất có tiềm năng phát triển
TTBĐS trong tương lai, trước tiên cần tiếp cận theo hướng phân tích hai nhóm nhân
tố về “nguồn cung nhà ở” và nhóm nhân tố về “nguồn cầu nhà ở “ trong thời gian tới
trên địa bàn Huyện Củ Chi, qua đó làm rõ một số thuận lợi và khó khăn của từng yếu
tố. Kết quả phân tích thực trạng và tìm ra giải pháp định hướng cần được cải tiến
trong từng nhân tố này, sẽ là cơ sở để thúc đẩy tiềm năng trên thành hiện thực.
Như chúng ta đã biết, bên cạnh việc “cung” một khối lượng nhà ở ra thị trường,
cũng cần dự báo một lượng “cầu” nhất định đến mua nhà và sinh sống. Do đặc điểm
BĐS nhà ở là hàng hóa đặc biệt, mà vị trí là yếu tố quyết định đến nhu cầu của người
mua, con người thường thích sống ở những vị trí thuận lợi , gần trung tâm, nơi có vị
thế cao: ”con người ở đâu, vị thế ở đó”.
Theo Ts. Hoàng Hữu Phê “Vị thế nơi ở là một hình thức đo sự mong muốn về
mặt xã hội gắn với nhà ở tại một địa điểm xác định. Nó có thể đại diện cho của cải,
văn hóa giáo dục, chất lượng môi trường,…phụ thuộc vào hệ thống giá trị hiện thời
của một xã hội nhất định, và theo nghĩa đó nó liên quan chặt chẽ tới các điều kiện lịch
sử cụ thể, có thể coi đó là chiều thời gian”.[2]
Phải chăng khái niệm “Vị thế” ở đây tương đồng với khái niệm “Vị trí” trong lý
thuyết về đất trung tâm của Kristal [3]. Sự ảnh hưởng của vị thế đến giá trị bất động
sản cũng giống như sự ảnh hưởng của vị trí, tức khoảng cách đến thị trường trung tâm
trong lý thuyết của Kristal. Theo đó giá trị đất đai và bất động sản phụ thuộc vào chi
phí giao thông từ vị trí bất động sản toạ lạc đến trung tâm thành phố. Theo sự gia tăng
khoảng cách vật lý thì chi phí giao thông tăng dần và giá trị đất đai giảm dần.
Tuy nhiên, khoảng cách vật lý ngày càng trở nên ít quan trọng hơn, với sự phân
tán của các trung tâm việc làm và khả năng di động gia tăng. Cuộc cách mạng thông
tin của những thập kỷ qua, với mạng lưới máy tính và mạng Internet, đang làm suy

giảm sự thống trị của khoảng cách vật lý [4]. Như vậy, khoảng cách vật lý không thể là
nhân tố quyết định đến giá trị đất đai và bất động sản.
Như đã biết, giá trị trao đổi bất động sản hình thành trên thị trường, thông qua
quan hệ cung cầu, phụ thuộc vào nhu cầu về không gian và vị trí đất đai, bất động sản.
Vậy điều gì ảnh hưởng đến quyết định lựa chọn vị trí cư trú của người dân, vị trí nhà
xưởng của nhà sản xuất công nghiệp, vị trí cửa hàng của nhà kinh doanh thương
nghiệp.
Sự lựa chọn về vị trí cư trú phụ thuộc vào nhu cầu về an ninh công cộng, môi
trường văn hoá xã hội, chất lượng nhà ở và cơ sở hạ tầng đô thị… cụ thể thông qua
bảng số liệu điều tra sau:

[2]. Hoàng Hữu Phê, Lý thuyết Vị thế, chất lượng và sự lựa chọn khác.
[3]. Hồ Tồn Chí, Lý luận và phương pháp định giá đất đai.
[4]. Trích theo Hoàng Hữu Phê, Lý thuyết Vị thế, chất lượng và sự lựa chọn khác.
13


Ngành Quản lý thị trường bất động sản

SVTH: Cao Thị Trường An

Bảng 1. Tổng hợp các yêu cầu về vị trí cư trú
STT

Nội dung

Tỷ lệ

1

An ninh công cộng

78,3

2

Môi trường sinh hoạt văn hóa

78,0

3

Quan hệ hàng xóm

74,0

4

Môi trường tự nhiên

82,0

5

Không gian giao tiếp xã hội

82,0

6

Chất lượng nhà ở

79,3

7

Cơ sở hạ tầng kỹ thuật

72,7

8

Cơ sở dịch vụ xã hội

77,0

9

Công trình công cộng tôn giáo

79,3

(Nguồn: Theo số liệu của PGS. TS. Nguyễn Minh Hoà)
Ở đây, chắc chắn sẽ có một vấn đề đặt ra: Đó là tại sao bảng số liệu trên chỉ có
một số yếu tố tác động thôi? Còn các yếu tố khác thì sao? Chúng có ảnh hưởng hay
không ảnh hưởng đến sự lựa chọn vị trí cư trú?
Trong đời sống thì có rất nhiều yếu tố tác động đến hành vi lựa chọn vị trí cư trú
của con người như yếu tố phong thủy, thời gian đi lại v.v…Nhưng theo phân tích của
PGS.TS.Nguyễn Minh Hòa thì những yếu tố đó chỉ tác động nhỏ đến hành vi lựa
chọn của con người ,không đáng kể. Theo phân tích của tiến sĩ những yếu tố trên là

những yếu tố chính yếu nhất dẫn đến hành vi lựa chọn của con người, và trong lý
thuyết vị thế chất lượng của Hoàng Hữu Phê :”con người thích sống ở những nơi có
vị thế cao, chất lượng tốt”.
Từ đây, có thể nhận định, nhu cầu về giao tiếp xã hội, quan hệ với hàng xóm,
với các nguồn cung ứng dịch vụ xã hội và kỹ thuật đô thị chi phối sự chọn vị trí nơi ở.
Có nghĩa là, người dân sẽ lựa chọn vị trí nơi ở phụ thuộc vào đặc điểm môi trường
văn hoá – xã hội tại địa điểm đó có phù hợp với nhu cầu của họ hay không. Nói cách
khác, khả năng thiết lập các quan hệ xã hội phù hợp cho người ở của vị trí nơi ở là
yếu tố quyết định tạo ra sự mong muốn địa điểm cư trú. Sự mong muốn này được
phản ánh thông qua khái niệm “Vị thế” được đề xuất bởi Ts. Hoàng Hữu Phê trong
Lý thuyết Vị thế - chất lượng.
Vì vậy, cách tiếp cận của luận văn này là, bên cạnh phân tích nhóm nhân tố thúc
đẩy việc phát triển BĐS nhà ở trong tương lai (bao gồm công tác quy hoạch, năng lực
quản lý quy hoạch, cung ứng đất đai, vốn và tình hình vật liệu xây dựng), luận văn
cũng tập trung làm rõ các nhân tố động lực thu hút những người dân đến sinh sống và
14


Ngành Quản lý thị trường bất động sản

SVTH: Cao Thị Trường An

định cư trên địa bàn Huyện Củ Chi trong tương lai (bao gồm các nhân tố Di dời các
cơ sở công nghiệp ra Củ Chi, Phát triển các khu công nghiệp xí nghiệp và Phát triển
các khu đô thị mới). Đây chính là hai nhân tố “cung” và “cầu”, qua đó có thể thúc đẩy
thị trường BĐS nhà ở tại Huyện Củ Chi phát riển một cách bền vững trong tương lai.
1.Luận chứng những nhân tố tác động “đến nguồn cung”
a.Quy hoạch chung của nhà nước
Từ tổng quan lý luận trên cho thấy, nhân tố quy hoạch chính là cơ sở cho các
nhà cung cấp (nhà đầu tư) mạnh dạn bỏ vốn đầu tư phát triển BĐS nhà ở trên địa bàn

Huyện.
Nhà nước chịu trách nhiệm thu hồi đất, sau đó cung cấp cho các đơn vị để thực
hiện dự án theo quy hoạch, tránh tình trạng đối đầu các nhà đầu tư, chủ đất trong quá
trình giải phóng mặt bằng.
Đề án quy hoạch sử dụng đất đến năm 2010 trên địa bàn Huyện Củ Chi vừa mới
ban hành, là một ví dụ điển hình, là nhân tố rất quan trọng, góp phần thúc đẩy lộ trình
phát triển đất ở theo dự kiến của quy hoạch đã được phê duyệt.
b.Năng lực quản lý của nhà nước
Trên cơ sở quy hoạch đã có, Nhà nước sẽ quản lý việc thực thi quy hoạch một
cách nhất quán và hiệu quả. Điều này có liên quan dến kỹ năng nhằm định hướng thị
trường phát triển theo đúng ý đồ quy hoạch được duyệt, nhất là các khu đất đã được
quy hoạch phát triển nhà ở.
Chế độ sở hữu rõ ràng, quản lý sử dụng đất chặt chẽ, tiềm lực Nhà nước lớn
mạnh sẽ hạn chế hiện tượng đầu cơ đất và nhà. Giá cả nhà đất sẽ không gây ảnh
hưởng xấu đến nền kinh tế.
Vì vậy, đây cũng là một trong các yếu tố quan trọng có tác động trực tiếp đến
việc hình thành nhà ở. Để phát triển hợp lý TTBĐS nhà ở đòi hỏi ở Nhà nước năng
lực quản lý khách quan, khoa học có hiệu quả, Nhà nước phải nắm chắc quỷ đất, quỷ
nhà về số lượng lẫn chắc lượng để có căn cứ cho việc xây dựng và phát triển nhà ở
hợp lý.
c.Cung ứng đất đai
Đất đai và nhà ở luôn đi đôi với nhau nên đây được xem là nhân tố đầu vào quan
trọng, nhằm cung ứng đất đai cho các nhà đầu tư xây dựng và phát triển nhà ở thành
công.Nhân tố này còn liên quan đến năng lực quản lý Nhà nước trên địa bàn,bởi vì
nếu nhà nước không kiên quyết,sẽ rất dễ xảy đến hiện tượng nhà ở được xây dựng
trên các khu đất chưa có hạ tầng hoàn chỉnh, sẽ rất tốn kém để xử lý về sau.
2.Luận chứng những nhân tố tác động “đến nguồn cầu”
Bên cạnh những nhân tố tác động đến nguồn cung nhà ở, các nhân tố tác động
đến nguồn cầu nhà ở cũng được luận chứng trong nội dung đề tài, bao gồm:
-Chính sách di dời các cơ sở công nghiệp

-Phát triển các khu công nghiệp
-Phát triển khu đô thị mới
15