Mục tiêu giải pháp nhằm nâng cao năng lực hoạt động của thị trường bất động sản nhà đất trên địa bàn.

Mở Đầu
Thị trờng nhà và đất ở (BĐSNĐ) là một trong những thị trờng có vị trí,
vai trò quan trọng đối với nền kinh tế quốc dân. Phát triển và quản lí hiệu quả
thị trờng này sẽ góp phần quan trọng vào quá trình thúc đẩy phát triển nền
kinh tế, xà hội, tạo khả năng thu hút đa dạng các nguồn vốn đầu t đóng góp
thiết thực vào quá trình phát triển đô thị và nông thôn bền vững theo hớng
công nghiệp hoá hiện đại hoá đất nớc. Trong những năm gần đây cùng vơí sự
tăng trởng của nền kinh tế, thị trờng BĐSNĐ ra đời và phát triển nhng cũng
đặt ra không ít thách thức cho các nhà quản lÝ kinh tÕ, x· héi. Tuy lµ bé phËn
cÊu thµnh quan träng trong nỊn kinh tÕ nhng sau h¬n 15 năm đổi mới thị trờng
BĐSNĐ nớc ta còn sơ khai, kém hoàn thiện, do đó không phát huy đợc nguồn
lực to lớn của BĐSNĐ, đặc biệt không thực hiện đợc chức năng kênh chuyển
hoá chuyển hoá BĐSNĐ thành tài sản chính để huy động các nguồn lực tài
chính để phục vụ cho sự nghiệp kinh tế.
Là sinh viên chuyên ngành kinhh tế và quản lí đô thị, sau một thời gian
thực tập tại phòng Quản lí địa chính Nhà đất Hà nội tôi lựa chọn đề tài:
Thị trờng BĐSNĐ Hà Nội trong giai đoạn hiện nay thực trạng và một số
giải pháp làm nội dung chuyên đề thực tËp tèt nghiƯp bëi c¸c lÝ do sau:
- Thø nhÊt : Quản lí hoạt động thị trờng BĐSNĐ bao gồm quản lí đất
đai và nhà ở là một trong những nội dung quan trọng nhất của quản lí đô thị
trong giai đoạn hiện nay cũng nh lâu dài.
- Thứ hai : Từ đề tài này tôi có thể áp dụng các kiến thức đà học và từ
các nguồn thông tin thực tế cuộc sống phục vụ cho quá trình nghiên cứu.
- Thứ ba : Đây là vấn đề có đợc tiếp xúc nhiều tại cơ quan thực tập và là ®Ị
tµi cã tÝnh thêi sù cao nhng hiƯn nay hiĨu biết của chúng ta vẫn còn hạn chế.
Tuy đợc sự quan tâm của nhiều cơ quan ban ngành nhng trên thực tế
hiện nay hoạt động của thị trờng BĐSNĐ vẫn còn nhiều bất cập nhìn từ nhiều
phơng diện : Quản lí nhà nớc, hình thức sở hữu, các giao dịch dân sự, cung
cầu giá cảđây là vấn đề phức tạp mang nhiều khía cạnh quản lí, kinh tế,đây là vấn đề phức tạp mang nhiều khía cạnh quản lí, kinh tế,
phúc lợi và công bằng xà hội. Do đó để giải quyết vấn đề này đòi hỏi phải có
cách nhìn nhận toàn diện, có cơ sở khoa học, để đa ra tập hợp các giải pháp,

chính sách đồng bộ nhất quán và có tính lâu dài.
Mục đích của tôi khi lực chọn đề tài này là thông qua cách đánh giá
khái quát tình hình tìm ra u nhợc điểm nổi bật, đánh giá lại chính sách cơ chế
hiện hành, tìm nguyên nhân ảnh hởng của vấn đề, đóng góp vào quá trình
nghiên cứu lí luận và các hoạt động thực tiễn trong giai đoạn hiện nay.
Đề tài sử dụng phơng pháp nghiên cứu duy vật biện chứng, duy vật lịch
sử của chủ nghĩa Mác Lê Nin, đờng lối chính sách của Đảng về thị trờng
BĐSNĐ làm cơ sở lí luận để phân tích trong quá trình nghiên cứu.
Ngoài phần mở đầu và kết luận, nội dung đề tài gồm ba ch¬ng nh sau:
1


Chơng I : Cơ sở lí luận về bất động sản nhà đất và thị trờng bất
động sản nhà đất.
Chơng II : Thực trạng hoạt động của thị trờng bất động sản nhà
đất trên địa bàn Hà Nội trong giai đoạn hiện nay.
Chơng III : Mục tiêu giải pháp nhằm nâng cao năng lực hoạt động
của thị trờng bất động sản nhà đất trên địa bàn.
Vì thời gian và kiến thức còn nhiều hạn chế nên chuyên đề tốt nghiệp
không tránh khỏi các thiếu sót, kính mong nhận đợc sự quan tâm và đóng góp
ý kiến bổ sung để bài viết hoàn chỉnh hơn.
Tôi xin chân thành cảm ơn!

2


Chơng I : Cơ sở lí luận về bất động sản và thị trờng
Bất động sản nhà đất
I. Khái niệm đặc điểm.

1. Khái niệm
1.1. Khái niệm về bất động sản nhà đất.
Bất động sản nhà đất là lĩnh vực gắn liền với sự phát triển kinh tế xà hội
của đất nớc và đời sống của moị thành viên trong xà héi. LÜnh vùc nµy thĨ
hiƯn nhiỊu mèi quan hƯ víi các lợi ích khác nhau. Lợi ích nhà nớc, lợi ích ngời chủ sở hữu, các nhà đầu t kinh doanh và ngời sử dụng. Hoạt động đầu t kinh
doanh BĐSNĐ rất rộng lớn và phức tạp. Đặc biệt trong ®iỊu kiƯn nỊn kinh tÕ
thÞ trêng níc ta ®ang trong quá trình hình thành đồng bộ các loại thị trờng gắn
với đầu vào và đầu ra của quá trình sản xuất kinh doanh.
Để phân loại tài sản trong quyền sở hữu, ngời ta chia tài sản làm hai loại:
bất động sản (BĐS) và động sản trong đó BĐSNĐ là một bộ phận quan trọng
nhất cấu thành BĐS, ta sẽ tìm hiểu các khái niệm về BĐSNĐ thông qua các
khái niệm chung về BĐS.
Thuật ngữ BĐS và động sản đà và đang đợc sử dụng một cách rộng rÃi
và đợc ghi nhận ở hầu hết các bộ luật theo hệ thống pháp luật thành văn. ở
nhiều nớc trên thế giới nh Anh, Pháp, Mỹ, Thái lan, Malaixia... Chế định BĐS
đợc cụ thể hoá trong trong ngành luật về BĐS. Hầu hết các khái niệm về BĐS
giữa các nớc đều có sự thống nhất. Mặc dù vậy, khi xác định tài sản cấu thành
BĐS còn có sự khác nhau ở một mức độ nhất định.
ở nớc ta, trớc khi ban hành bộ luật dân sự năm 1995, trong hệ thống
pháp luật cũng nh trong quản lí hoạt động kinh tế, chúng ta rất ít sử dụng thuật
ngữ BĐS và thuật ngữ động sản. Trong pháp luật về kinh tế đà sử dụng các
khái niệm tài sản cố định và tài sản lu động để xác định nội hàm của chúng.
Bộ luật dân sự năm 1995 đà phân chia tài sản theo thông lệ và tập quán quốc
tế thành BĐS và động sản trên cơ sở các thuộc tính tự nhiên của các tài sản và
các tài sản có di rời đợc bằng cơ học hay không.
Bộ luật dân đà phân chia tài sản thành BĐS vàđộng sản. Điều 181 Luật
dân sự đà xác định khái niệm về BĐS và động sản. BĐS là những tài sản
không di dời đợc bao gồm : Đất đai, nhà ở, các loại công trình xây dựng và
các loại tài sản gắn liền với nhà đất, các loại tài sản khác do pháp luật qui
định. Động sản là những tài sản không phải là BĐS.

Cách phân loại phù hợp với yêu cầu của công tác quản lí và hoạt động
sản xuất kinh doanh, đất đai, nhà ở, các công trình xây dựng và các tài sản gắn
liền với đất đai chủ yếu là BĐSNĐ. Theo qui định của pháp luật các loại tài
sản đó phải đợc đăng kí nhằm bảo đảm kiểm tra kiểm kiểm soát của các cơ
quan pháp luật nhà nớc có thẩm quyền.
Nhiều luật gia và nhà kinh tế trên thế giới đà chia BĐS thành năm loại
3


chủ yếu :
- Nhà ở là loại BĐS làm nơi c trú cho các gia đình, cá nhân trên phạm vi
cả nớc
-BĐS công nghiệp gồm nhà làm việc của các doanh nghiệp, xởng máy,
nhà kho, các nhà máy điện nớc...
- BĐS nông nghiệp gồm các đồn điền, nông trại, khu trồng trọt, rừng
khai thác gỗ, trại chăn nuôi, vờn cây ăn quả, đất canh tác rau quả, các trại
chăn nuôi thuỷ sản.
- BĐS thơng mại bao gồm các văn phòng, các trung tâm thơng mại, cửa
hàng, khách sạn, nhà hát, các tiện nghi công cộng nh bÃi đỗ xe.
- BĐS sử dụng cho mục đích chuyên biệt gồm giảng đờng, trờng học,
nghĩa trang, BĐS do nhà nớc quản lí nhằm mục đích chính trị quân sự.
Trong phạm vi chuyên đề này tôi chỉ tập trung vào thị trờng BĐS nhà và
đất ở.
1.2. Khái niệm về thị trờng bất động sản nhà đất.
Cùng với sự phát triển của nền kinh tế, thị trờng BĐSNĐ ngày càng đợc
hình thành và phát triển. Hàng hoá trên thị trờng BĐSNĐ là loại hàng hoá đặc
biệt, tuy không thể di chuyển đợc nhng có thể đem lại lợi ích cho chủ sở hữu,
do đó nảy sinh các hoạt động giao dịch. Thị trờng BĐSNĐ là nơi tiến hành các
giao dịch về BĐSNĐ, mang tính khu vực và biến động theo thời gian. Vì vậy
thị trờng BĐSNĐ là tổng hoà các giao dịch BĐS đạt đợc tại một khu vực địa lí

nhất định trong thời gian nhất định.
Thị trờng BĐSNĐ bao gồm ba thị trờng nhánh. Thị trờng mua bán, thị
trờng cho thuê BĐSNĐ, thị trờng thế chấp và bảo hiểm BĐSNĐ.
Căn cứ vào thứ tự thời gian mà BĐS gia nhập thị trờng ngời ta chia thị
trờng này làm ba cấp:
- Thị trờng cấp I là thị trờng chuyển nhợng, giao hoặc cho thuê quyền
sử dụng đất (còn gọi là thị trờng đất đai)
- Thị trờng cấp II là thị trờng xây dựng công trình để bán hoặc cho thuê.
- Thị trờng cấp III là thị trờng bán hoặc cho thuê lại công trình đà đợc
mua hoặc cho thuê (còn gọi là thị trờng nhà ở, thị trờng công trình thơng
nghiệp hay công nghiệp đặc biệt).
Ngày nay, thị trờng BĐSNĐ đà trở thành một bộ phận không thể thiếu của
hệ thống các loại thị trờng trong nền kinh tế quốc dân và nó có những đóng góp
đáng kể vào việc ổn định và phát triển kinh tế nớc ta trong thời gian vừa qua.
2. Đặc điểm
2.1. Đặc điểm của bất động sản nhà đất.
- BĐSNĐ là tài sản có vị trí cố định không thể di chuyển đợc: Đặc tính
này có ảnh hởng rất lớn đến việc đầu t vì nếu không có thị trờng tại chỗ thì
cũng không thể đem đi nơi khác để giao dịch. Vấn đề vị trí có vai trò quan
4


trọng đối với BĐS, vì vậy ngời ta thờng nhắc tới vị trí Tức là cần quan tâm tới
địa điểm cụ thể, đến tình hình phát triển kinh tê, văn hoá - xà hội và đến môi trờng cảnh quan cũng nh kết cấu hạ tầng khu vực có địa điểm BĐS.
- Tính lâu bền : Đất đai là thứ đợc xem nh không bị huỷ hoại trừ khi có
thiên tai nh xãi lë, vïi lÊp, cßn vËt kiÕn tróc thì có thể tồn tại hàng chục năm
đến hàng trăm năm. Cần phân biệt tuổi thọ kinh tế với tuổi thọ địa lí của
BĐSNĐ. Tuổi thọ kinh tế chấm dứt trong điều kiện thị trờng và trạng thái vận
hành đều bình thờng mà chi phí sử dụng BĐSNĐ ngang bằng với lợi ích thu đợc từ BĐSNĐ. Tuổi thọ vật lí nói chung dài hơn tuổi thọ kinh tế, nó chấm dứt
các kết cấu chủ lực bị lÃo hoá h hỏng, không thể tiếp tục bảo đảm an toàn việc

sử dụng. Trong trờng hợp đó nếu xét thấy tiến hành cải tạo, nâng cấp công
trình mà thu đợc lợi ích lớn hơn là phá nó đi để đầu t xây dựng thì ta có thể
kéo dài tuổi thọ vật lí để chứa đợc mấy lần tuổi thọ kinh tế.
Thực tế các nớc đà chứng tỏ tuổi thọ kinh tế của các công trình có liên
quan đến tính chất sử dụng công trình đó. Nói chung tuổi thọ kinh tế của các
nhà ở chung c, khách sạn, nhà hát là trên 40 năm, các nhà xởng công nghiệp,
nhà ở phổ thông là trên 45 năm. Các công trình Ngân hàng là trên 50 năm, của
kho tàng công nghiệp là trên 60 năm, của các công trình nông thôn lại rất
ngắn chỉ khoảng 25 năm. Niên hạn khấu hao do ngành tài chính qui định thờng chỉ phụ thuộc vào chính sách thuế của chính phủ không nhất thiết là tuổi
thọ kinh tế hoặc là tuổi thọ vật lí của công trình.
- Tính thích ứng : Lợi ích của công trình đợc sinh ra trong quá trình sử
dụng, vì lẽ đó nếu kịp thời điều chỉnh công năng sử dụng thì vẫn có thể lại giữ
lại đặc trng của công trình vừa có thể đem lại lợi nhuận lớn cho nhà đầu t.
Việc kịp thời điều chỉnh công năng sử dụng đáp ứng yêu cầu của khách hàng
là cực kì quan trọng để thu hút khách hàng, nên nhà đầu t luôn quan tâm đến
vấn đề thích ứng của BĐSNĐ.
- Tính dị biệt : Trên thị trờng BĐSNĐ không tồn tại hai công trình
giống hệt nhau vì chúng có vị trí không gian khác nhau, kể cả hai công trình
cạnh nhau cïng mét thiÕt kÕ. Ngay trong cïng mét cao èc thì các căn hộ cũng
có hớng và tầng khác nhau. Ngoài ra cần chú ý đến ý muốn của nhà đầu t, ngời sử dụng, kể cả kiến trúc s, mỗi ngời đều quan tâm đến tính dị biệt hoặc tạo
sự hấp dẫn với khách hàng hoặc thoả mÃn nhu cầu cá nhân...Do vậy trên thị trờng BĐS, địa vị và giá trị của BĐS là không hoàn toàn giống nh các BĐS
khác.
- Tính chịu ảnh hởng của chính sách : Vì BĐS có tầm quan trọng đối
với hoạt động kinh tế, nên chính phủ các nớc đều rất quan tâm đến thị trờng
BĐS thờng đa ra các chính sách mới trong lĩnh vực này để điều chỉnh các
quan hệ pháp luật, quan hệ lợi ích kinh tế trong việc sản xuất, giao dịch và sử
dụng BĐS. Vì không thể di chuyển đợc nên BĐS khó mà tránh đợc ảnh hởng
của các chính sách điều chỉnh nh các chính sách về đất đai, nhà ở tiền tệ,
thuế...
5

- Tính phụ thuộc vào năng lực quản lí : Nhiều loại hình đầu t không
đòi hỏi phải tốn công nhiều quản lí chẳng hạn đầu t vào chứng khoán haykim
loại quí. Thế nhng đầu t trực tiếp vào nhà đất thì phải có năng lực quản lí thích
hợp. Việc đầu t phát triển xây dựng rất phức tạp, đòi hỏi nhiều kiến thức, nhng
ngay cho thuê nhà cũng đòi hỏi phải xem xét bao nhiêu khách thuê, hợp đồng
thuê nhà, duy trì sửa chữa, phòng cháy chữa cháy và các biện pháp an toàn
khác... Nói chung chi phí quản lí nhà cho thuê thờng chiếm tới 10% tiền thuê
nhà, nếu quản lí không tốt chi phí tăng cao hoặc ngời thuê nhà không bằng
lòng và bỏ đi thì thiệt hại sẽ rất lớn. Đây cha kể các chi phí chuyên gia kế
toán thuế và luật s, môi giới, marketting...
- Tính ảnh hởng lẫn nhau : Đó là việc giá trị của BĐS đợc nâng cao lên
nhờ sự thay đổi các công trình công cộng nh trờng học, chợ, công viên và các
điều kiện về cơ sở hạ tầng kĩ thuật nh công trình giao thông, qui hoạch phát
triển đô thị...Kinh nghiệm cho thấy nếu đợc dự đoán chính xác đầu t của chính
phủ về cơ sở hạ tầng, kết cấu hạ tầng tại khu vực rồi đầu t phát triển BĐS trớc
một bứơc thì thành công rất lớn.
2.2. Đặc điểm của thị trờng BĐSNĐ.
Thị trờng BĐSNĐ đợc hình thành và phát triển cùng với sự hình thành
và phát triển hàng hoá trong nền kinh tế thị trờng. Do vậy BĐSNĐ có một số
đặc điểm sau :
- Thị trờng BĐS là thị trờng giao dịch các quyền lợi chứa trong BĐSNĐ
chứ không phải là bản thân đất đai và giá trị công trình. Thông thờng thì các
quyền lợi đó bị hạn chế, chẳng hạn nh quy hoạch đô thị, điều lệ xây dựng..vv
tức là có tính tơng đối chứ không phải tuyệt đối.
- Thị trờng mang tính khu vực: Do đặc điểm cố định, không di chuyển
đợc của BĐSNĐ. Trong mỗi nớc, mỗi đô thị, thậm chí mỗi khu vực trong đô
thị, thị trờng BĐSNĐ có những điều kiện thị trờng, quan hệ cung cầu, mức giá
cả rất khác nhau. BĐSNĐ mang tính không tập trung trải rộng trên tất cả các

vùng của đất nớc. BĐSNĐ thờng không bao gồm một thị trờng lớn mà bao
gồm nhiều thị trờng nhỏ, mỗi thị trờng nằm ở một địa phơng mang tính chất
khác nhau, với qui mô và trình độ phát triển giữa các vùng, các miền do điều
kiện tự nhiên và trình độ phát triển kinh tế, văn hoá, xà hội khác nhau qui
định. Rõ ràng trình độ BĐSNĐ ở các đô thị có qui mô và trình độ phát triển
cao hơn trình độ BĐSNĐ ở nông thôn, miền núi...
- Cần đến dịch vụ của các loại t vấn chuyên nghiệp trình độ cao.
BĐSNĐ thờng có gía trị cao, số đông khách hàng muốn mua cho mình dùng,
mà một đời ngời chẳng có mấy lần thay đổi mua sắm nh vậy, do đó khi mua
sắm rất cẩn thận tính toán, cần hỏi ý kiến của các chuyên viên môi giới,
chuyên viên định giá...Tuy giá cả do các chuyên viên ớc tính vẫn ít nhiều
mang tính chủ quan nhng những ngời này đà qua đào tạo, có kinh nghiệm
chuyên môn, nắm bắt đợc tình hình mới nhất của thị trờng, thu thập đợc nhiều
thông tin có thể giúp hoặc thay mặt ngời mua mà tìm, đàm phán, thu xếp tài
6


chính và bảo hiểm...để mua hoặc thuê BĐSNĐ đáp ứng yêu cầu đề ra. Kinh
nghiệm cho thấy nếu các tổ chức môi giới kém phát triển thì sự vận hành của
của thị trờng BĐSNĐ kém hiệu qủa, chi phí về giao dịch BĐSNĐ nhiều hơn.
Bởi vì, thứ nhất thị trờng BĐS là một thị trờng không hoàn hảo do sự không
đồng nhất thông tin và các yếu tố cấu thành nên thị trờng đó. Điều này xuất
phát từ những đặc trng riêng của mỗi vùng, chịu sự chi phối của điều kiện tự
nhiên cũng nh truyền thống và tập quán về sử dụng BĐSNĐ. Thậm chí trong
các thị trờng địa phơng, sự hiểu biết về các giao dịch cũng không hoàn hảo,
ngời mua và ngời bán nhà và đất thờng thiếu thông tin liên quan đến những
giao dịch trớc đó.
- Dễ nảy sinh tình trạng mất cân bằng cung cầu và tình trạng độc quyền
trên thị trờng. Muốn biết thị trờng vận hành hiệu quả thì phải xét đến mức độ
tự do cạnh tranh tức là bên bán và bên mua đợc tự do đi vào thị trờng hay

không, có đủ số lợng bên bán bên mua không ? Vì thị trờng BĐSNĐ mang
tính khu vực nên sự cạnh tranh là không hoàn toàn, mặt khác nếu thị trờng vẫn
không hoàn chỉnh thì những dự án phát triển BĐSNĐ lớn sẽ gặp trở ngại, do
đó dễ nảy sinh tình trạng đầu cơ, đẩy giá lên xa với giá trị thực của BĐSNĐ
- Cung của thị trờng BĐSNĐ không thể phản ứng nhanh chóng với sự
thay đổi của cầu. Bởi sự tăng cung của một loại nhà đất với một mục đích sử
dụng cụ thể nào đó đòi hỏi phải có thời gia. Tuy nhiên, trong ngắn hạn, cung
của một loại nhà đất cụ thể có thể tăng lên bằng cách chuyển từ mục đích sử
dụng này sang mục đích sử dụng khác.
- Tổng cung đất đai cho tất các mục đích và mục tiêu là cố định. Do đất
đai bị giới hạn bởi lÃnh thổ địa lí của quốc gia hay của một vùng nhât định cụ
thể về mặt không gian.
3. Đặc điểm của thị trờng bất động sản nhà đất Việt Nam
Đặc điểm của thị trờng BĐSNĐ ở Việt nam cũng chứa đựng những đặc
điểm chung nh đà nêu ở trên, nó cũng bị điều phối bởi các yếu tố cung, cầu,
giá cả và chính sách pháp luật của nhà nớc. Nhng nó cũng có những đặc thù
riêng bởi sự qui định của pháp luật nhà nớc. Về mặt pháp lí, luật đất đai của
Việt Nam qui định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nớc thống nhÊt qu¶n
lÝ, nh vËy ë ViƯt Nam chØ cã qun sử đụng đất đai chứ không có quyền sở
hữu, điều này xuất phát từ những đặc thù chính trị của nhà nớc ta. Về hoạt
động của thị trờng BĐSNĐ ngoài sự điều tiết thông thờng theo qui luật kinh tế
thông thờng thì thị trờng này còn bị lũng đoạn, thao túng bởi một số ít ngời
độc quyền về thông tin, và chuyên buôn bán trong lĩnh vực lĩnh vực này, gây
ra những xáo động hỗn loạn trên thị trờng này. Hiện nay trên thị trờng
BĐSNĐ tồn tại hai bộ phận là thị trờng chính thức và thị trờng không chính
thức còn gọi là thị trờng ngầm. Việc giá cả trên thị trờng BĐSNĐ bị chi
phối bởi những yếu tố phi kinh tế nh yếu tố tâm lí đà làm cho thị trờng phát
triển một cách tự phát, giao dịch trên thị trờng lệch về mua bán mà nhẹ về cho
thuê và quản lí. Những tình trạng này sẽ là điều dễ hiểu đối với thị trờng mới
7

trong buổi sơ khai, mới chuyển đổi, nhng điều đáng nói là vấn đề này diễn ra
đà quá lâu, đến hàng chục năm.
Điều đáng chú ý trong thời gian vừa qua trên thị trờng BĐSNĐ xuất
hiện những cơn sốt nhà đất bất thờng, liệu có phải là nó xuất phát từ những
nhu cầu thực tế của nền kinh tế, xin khẳng định ngay rằng là không, không thể
giá đất ở Hà Nội lại đắt bằng hoặc thậm chí hơn giá đất ở Tokyo đợc thế mà
điều đó vẫn xảy ra, ví dụ một căn nhà ở phố Hàng Gai đợc giao dịch qua ACB
Hà Nội với giá 45 cây vàng/m2, tức khoảng 300 triệu/m2. Điều này quả là
không phù hợp víi thùc tÕ cđa nỊn kinh tÕ níc ta. Tõ năm 1990 đến nay, thị trờng BĐSNĐ có nhiều diễn biến phức tạp, thiếu lành mạnh và không ổn định,
đà diễn ra hai cơn sốt lớn vào năm 1993, cuối năm 2000 và đóng băng vào
thời kì 1997-1999. Đến nay, cơn sốt về bất động sản vẫn cha có dấu hiệu
chững lại. Điều đáng lu ý là các đợt sốt nhà đất này không trùng với các thời
kì tăng trëng kinh tÕ nhanh nhÊt cđa ViƯt Nam, vµ sau mỗi một lần sốt gía thì
lại tạo ra một mặt bằng giá mới và giá này hầu nh không giảm.
Một vấn đề nữa là nh đà nêu ở trên là thị trờng BĐSNĐ cần các hoạt
động dịch vụ t vấn các hoạt động dịch vụ cha chuyên nghiệp và trình độ cao
nhng hiện nay trên thị trờng này các hoạt động t vấn và môi giới vẫn hết sức
nghiệp d và manh mún. Các trung tâm nhà đất mọc lên nh nấm sau ma, nhng chất lợng, hiệu quả hoạt động của nó thì không ai quản lí đợc, và hậu quả
tất yếu là các thông tin không trung thực đợc tung ra làm hoang mang ngời
bán cũng nh ngời mua gây náo loạn thị trờng.
Lí giải vấn đề này ta có thể nhìn thấy nguyên nhân từ nhiều vấn đề từ
công tác quản lí nhà nớc cho đến đặc điểm tiêu dùng của ngời Việt, do xuất
phát điểm của nền kinh tế từ cơ chế bao cấp sang thị trờng còn thấp kém.
Những vấn đề này sẽ đợc làm rõ trong chơng II.
II. Vai trò và các nhân tố ảnh hởng

1. Vai trò của thị trờng bất động sản nhà đất.
Thị trờng BĐSNĐ là một trong những thị trờng quan trọng của nền kinh

tế thị trờng vì thị trờng này liên quan trực tiếp đối với một lợng tài sản cực lớn
cả về qui mô, tính chất cũng nh giá trị và chúng tác động đến nền kinh tế quốc
dân.
BĐSNĐ là tài sản lớn của mỗi quốc gia. Tỷ trọng BĐS trong tổng số
của cải của xà hội ở các nớc tuy mức độ có khác nhau nhng thờng chiếm trên
dới 40% lợng của cải vật chất của mỗi nớc. Các hoạt động liên quan đến
BĐSNĐ chiếm tới 30% tổng hoạt động của nền kinh tế. Theo đánh giá của các
chuyên gia, tổng giá trị vốn cha đợc khai thác ẩn chứa trong BĐS ở các nớc
thuộc thế giới thứ ba là rất lớn lên đến hàng ngàn tỷ USD, gấp nhiều lần tổng
hỗ trợ ODA của các nớc phát triển hiện dành cho các nớc đang phát triển
trong vòng 30 năm qua.
Thị trờng BĐSNĐ phát triển thì một nguồn vốn tại chỗ sẽ đợc huy
8


động. Đây là một nội dung có tầm quan trọng đà đợc nhiều nhà ngiên cứu trên
thế giới chứng minh và đi đến đến kết luận: nếu một quốc gia có giải pháp
hữu hiệu bảo đảm cho các BĐSNĐ có đủ điều kiện trở thành hàng hoá và đợc
định giá khoa häc, chÝnh thèng sÏ t¹o cho nỊn kinh tÕ quôc gia đó một tiềm
năng đáng kể về vốn để từ đó phát triển kinh tế xà hội đạt đợc những mục
tiêu đề ra. Thị trờng BĐSNĐ có quan hệ mật thiết với thị trờng vốn. Đầu t vào
BĐSNĐ thờng sử dụng vốn lớn với thời gian dài vì vậy thị trờng BĐSNĐ là
đầu ra quan trọng của thị trờng vốn. Ngợc lại, thị trờng BĐSNĐ hoạt động tốt
là cơ sở để huy động đợc nguồn tài chính lớn cho phát triển kinh tế thông qua
thế chấp và giải ngân. Theo thống kê kinh nghiệm cho thấy, ở các nớc phát
triển lợng tiền ngân hàng cho vay thông qua thế chấp bằng BĐSNĐ chiếm tới
trên 80% trong tổng số lợng vốn cho vay. Vì vậy, phát triển đầu t kinh doanh
BĐSNĐ đóng vai trò quan trọng trong việc chuyển các tài sản thành nguồn tài
chính dồi dào phục vụ cho yêu cầu phát triển kinh tế xà hội đặc biệt là đầu t
phát triển cơ sở hạ tầng kinh tế.

Quản lí và phát triển tốt thị trờng BĐSNĐ sẽ tăng thu cho ngân sách
nhà nớc góp phần kích thích phát triển sản xuất. Theo thống kê của Tổng cục
thuế các khoản thu ngân sách có liên quan đến nhà, đất trong giai đoạn 1996
2000 bình quân là 4.645 tỷ đồng/năm mặc dù tỷ lệ này mới chiếm gần 30%
các giao dịch, còn trên 70% cha kiểm soát đợc và thực tế là các giao dịch
không thực hiện nghĩa vụ thuế với nhà nớc. Nếu thúc đẩy bằng cơ chế, chính
sách pháp luật để các giao dịch BĐSNĐ chính thức ( có đăng kí và thực hiện
nghĩa vụ thuế ) và đổi mới cơ chế giao dịch theo giá thị trờng thì hàng năm thị trờng BĐS sẽ đóng góp cho nền kinh tế trên dới 20.000 tỷ đồng mỗi năm.
Thị trờng BĐSNĐ là thực hiện tái sản xuất các yếu tố sản xuất cho các
nhà kinh doanh nhà đất. Trên thị trờng BĐSNĐ, các nhà kinh doanh BĐSNĐ
thực hiện việc mua bán của mình. Là một hàng hoá đặc biệt, đất đai và nhà ở
đợc chuyển quyền sở hữu và sử dụng từ ông chủ này sang ông chủ khác. Việc
mua đi bán lại nh vậy tạo ra một khối lợng hàng hoá không bao giời cạn cho
thị trờng và luôn luôn phong phú cho các nhà kinh doanh BĐSNĐ
Là cầu nối giữa xây dựng, mua bán nhà và mua bán quyền sử dụng đất. Qua
thị trờng BĐSNĐ, các nhà kinh doanh đất đai cung cấp đất đai cho xây dung
và tiêu thụ sản phẩm của xây dung bằng cách mua bán các ngôi nhà do xây
dung tạo nên. Thúc đẩy áp dụng khoa học kĩ thuật, cải tiến công nghệ, nâng
cao chất lợng nhà ở, bảo vệ và nâng cao hiệu quả sử dụng đất. Thông qua cung
cầu, giá cả, cạnh tranhđây là vấn đề phức tạp mang nhiều khía cạnh quản lí, kinh tế,,thị trờng BĐSNĐ thúc ®Èy viƯc ¸p dơng c¸c tiÕn bé
khoa häc kÜ tht trong các ngành xây dựng.
Hoạt động của thị trờng BĐSNĐ góp phần thúc đẩy qúa trình biến đổi
quản lí đất đai và nhà ở, thị trờng BĐSNĐ đợc hình thành và phát triển góp
phần từng bớc xây dung đồng bộ các loại thị trờng trong nền kinh tế hàng hoá.
Thông qua hoạt động của thị trờng BĐSNĐ, nhà nớc tiếp tục bổ sung hoàn
thiện hệ thống pháp luật và các chính sách cũng nh tổ choc quản lí tạo điều
9


kiện cho thị trờng mở rộng và phát triển góp phần khắc phục tình trạng kinh

doanh ngầm, tham nhũng, trốn thuế, đầu cơ và các tệ nạn khác. Ngoài ra phát
triển ngành kinh doanh BĐSNĐ còn kích thích các ngành công ngiệp vật liệu
xây dung, thị trờng vốn, thị trờng lao động vvđây là vấn đề phức tạp mang nhiều khía cạnh quản lí, kinh tế,phát triển. BĐSNĐ có nhiệm
vụ cung cấp cho xà hội hàng hoá thiết yếu đặc biệt, phục vụ trực tiếp cho các
nhu cầu sản xuất, sinh hoạt, đi lại của dân c cũng nh kết cấu hạ tầng xà hội và
hạ tầng kĩ thuật.
Cuối cùng việc phát triển thị trờng BĐSNĐ còn ảnh hởng lớn đến quyết
định ngành qui hoạch và quản lí đô thị. Thị trờng BĐSNĐ là cánh tay vô hình
bù đắp phát triển những thiếu hụt trong quản lí đô thị một khi chỉ dùng biện
pháp hành chính. Ngay từ năm 1924, bộ môn Nguyên lí và kinh tế đất đai
của Mỹ đà cho rằng, chỗ dựa của sử dụng đất đai chỉ có thể là qui hoạch xây
dựng đô thị (QHXDĐT). Điều này khẳng định ngành BĐSNĐ không thể tách
rời khỏi QHXDĐT. Thực tế những năm qua cho thấy, từ khi Nhà nớc chủ trơng phát triển nền kinh tế hàng hoá nhiều thành phần vận hành theo cơ chế thị
trờng có sự quản lí của Nhà nớc, thị trờng BĐSNĐ đợc xác định là hàng hoá
đặc biệt. Từ năm 1993, với luật đất đai ra đời, nhà nớc cũng xác lập cơ chế
mới về sử dụng đất đai phải trả tiền nhờ vậy tạo tiền đề cho ngành kinh doanh
đất phát triển.
Nh vậy hoạt động của thị trờng BĐSNĐ liên quan đến khối lợng tài sản
rất lớn của quốc gia và từng hộ gia đình. Phát triển thị trờng BĐSNĐ đúng hớng sẽ tác động quan trọng đến tăng trởng kinh tế và đáp ứng nhu cầu thiết
yếu của nhân dân. Việc tạo lập BĐSNĐ liên quan mật thiết đến đất đai, qui
hoạch và ảnh hởng của bản thân BĐSNĐ tạo nên hình ảnh của đất nớc. Ngợc
lại, quản lí điều hành không tốt thị trờng BĐSNĐ sẽ ảnh hởng không nhỏ tới
phát triển bền vững và giảm sút mức sống của nhân dân. Những tác động của
thị trờng quá nóng hoặc quá lạnh( đóng băng) sẽ ảnh hởng không tốt đến sự
phát triển kinh tế xà hội. Hoặc nếu phát triển thị trờng BĐSNĐ trong điều
kiện không kiểm soát đợc việc thực hiện qui hoạch tất yếu sẽ dẫn đến hậu quả
mà xà hội phải trả giá quá lớn để khắc phục trong tơng laiđây là vấn đề phức tạp mang nhiều khía cạnh quản lí, kinh tế,
2. Các nhân tố ảnh hởng đến thị trờng và mối quan hệ với các thị
trờng khác.
2.1. Các nhân tố ảnh hởng

2.1.1. Các nhân tố khách quan
- Th nht l v trớa lớ ca thị trơng BĐSNĐ. T v trớ ca thị trờng
BĐSNĐ nú quyt nh ti cỏc vn quan trọng khác của đô thị tác động tới
giá trị, điều kiện phát triển của khu vùc ®ã hiện tại cũng như trong tương lai.
Vị trí địa lí sẽ ảnh hưởng quan trọng tới giao thông của đô thị đặc biệt là giao
thông đối ngoại cũng như các cảng biển, cảng hµng khơng đường sắt, đường
bộ, những vấn đề này là tiền đề cho việc thông thương giao lưu phát triển
10


kinh tế, cho việclựa chọn các vị trí của các doanh nghiệp cũng như dân cư. Vị
trí địa lí cũng sẽ quyết định điều kiện tự nhiên, thời tiết khí hậu cảnh quan,
các tài nguyên thiên nhiên, điều này sẽ là một phần quan trọng trong việc xác
định chức năng của đơ thị trong vai trị của nền kinh tế quốc dân là chuyên
ngành hay tổng hợp. Thuận lợi cho phát triển du lịch dịch vụ hay công
nghiệp, qui mô đô thị lớn hay nhỏ . và tất nhiên giá trị của một đô thị được
phản ánh thông qua giá trị nhà đất tại khu vùc®ã đó.
- Thứ hai giá cả nhà đất tại một khu vùc bị ảnh hưởng bởi mức sống
của dân cư tại đơ thị đó. Điều này được thể hiện bằng các chỉ số về thu nhập
và tiêu dïng, tuổi thọ, giáo dục. Một khu vùc ®ỵc coi phát triển khi chỉ số
phản ánh chỉ tiêu trên là cao . Điều đó ln hấp dẫn các nhà đầu tư, sản xuất
về một thị trường tiềm năng, thu hút lao động và dân cư từ các vùng khác bởi
một mức sống và mức lương cao. Khi đó tất nhiên giá trị của nhà đất tại thÞ trêng khu vùc ®ã sẽ chuyển biến theo hướng tăng lên.
2.1.2. Các nhân tố chủ quan.
- Cỏc chớnh sỏch phỏp lut của nhà nước đặc biệt là khung pháp lí
về nhà đất sẽ ảnh hưởng rất nhiều đến sự biÕn động của thị trêng B§SN§.
Một thị trường B§SN§ ổn định thì điều kiện tiên quyết khung pháp lí về bất
động sản cũng như cơ chế điều hành phải ổn định. Các chính sách kinh tế về
đầu tư, phát triển như các chính sách về lãi suất, thuế. Các chính sách xã hội
cũng sẽ thu hút hoặc làm giảm cung cầu về nhà đất dẫn đến sự biến động về

giá cả.
Tình hình an ninh chính trị cũng là một nhân tố làm tăng hoặc làm giảm
giá trị của nhà đất ở đô thị . Một đô thị hay một lô đất trong một đơ thị có tình
hình an ninh ổn định, văn hố tốt th× cũng dẫn đến làm tăng giá trị của nhà đất.
- Vai trị của đơ thị trong nền kinh tế quốc dân là lớn hay bé, chức
năng của ụ th l chuyờn ngnh hay tng hợp rõ ràng tác động rất lớn tới giá
cả trên thị trường nhà đất . Một đơ thị lớn sẽ có giá bất động sản cao hơn hẳn
so với giá nhà của một đô thị vừa và nhỏ, một đô thị chuyên ngành về dịch vụ
và du lịch sẽ có giá nhà đất cao hơn hẳn so với một thành phố công nghiệp.
Cuối cùng giá trị của nhµ đất đơ thị phụ thuộc vào chính giá trị của
bản th©n nã tức là cơ sở hạ tầng của lơ đất, vị trí hình dáng kích thước lơ
đất cũng như giá trị căn nhà phụ thuộc vào kiến trúc, chất liệu, độ bền, giá
trị sử dụng nó,…
11


2.2. Mối quan hệ với các thị trờng khác
Nh đà nêu trên thị trờng BĐSNĐ có tầm ảnh hởng rất lớn đối với nền
kinh tế quốc dân do đó mỗi một thay đổi trong bản thân nó cũng sẽ tác động
dây chuyền tới tất cả các thị trờng khác nh thị trờng lao động, vốn, khoa học
kĩ thuậtđây là vấn đề phức tạp mang nhiều khía cạnh quản lí, kinh tế,
Hầu hết các ngành sản xuất, dịch vụ đều khởi đầu bằng đầu t cơ sở vật
chất nhà xởng chiếm tỉ trọng lớn trong đầu t, chi phí này đợc khấu hao dần
vào giá thành sản phẩm. Vì vậy, nếu chi phí đầu t vào BĐSNĐ cao sẽ ảnh hởng rất lớn đến đầu t trong nớc, thu hút các nguồn đầu t nớc ngoài và giảm sức
cạnh tranh của nền kinh tế. Ngợc lại, nh chúng ta đà biết có tới 80% lợng vốn
vay từ ngân hàng đợc thế chấp bằng BĐSNĐ. Khi thị trờng này bị đóng băng
làm ứ một lợng vốn lớn. Việc rút khỏi thị trờng BĐSNĐ khi hiện tợng thị trờng đóng băng cũng không phải dễ dàng. ảnh hởng rất lớn đến nền kinh tế
không chỉ một nớc mà có thể ảnh hởng cả các nớc trong khu vực và thậm chí
trên thế giới. Bài học về cuộc khủng hoảng tài chính của Thái Lan năm 1997
là một ví dụ sinh động mà nguồn vốn chủ yếu của nó đầu t quá nhiều vào lĩnh

vực BĐSNĐ. Nh vậy ảnh hởng đối của thị trờng BĐSNĐ đối với thị trờng vốn
là rất lớn nó đợc ví nh một hàn thử biểu để đo nhiệt độ hoạt động của thị trờng
vốn.
Theo WB, nếu ngành nhà đất tăng thêm một công nhân viên chức thì có
thể đẩy ngành khác tăng hai công nhân viên chức, một sự thay đổi của một
nhân tố đều ảnh hởng rất lớn đến cả hệ thống điều đó là dễ hiểu nhng mỗi sự
thay đổi nhỏ của thị trờng BĐSNĐ lại ảnh hởng rất lớn đến các thị trờng khác
điều đó là cần thiết phải lu ý đối với các nhà hoạch định chính sách trong vấn
đề quản lí kinh tế và xà hội.
III. Vai trò của Nhà nớc đối với việc hình thành, điều tiết
và định hớng thị trờng bất động sản nhà đất.

1. Quan điểm của Đảng
ở nớc ta, trong quá trình chuyển đổi từ nền kinh tế kế hoạch hoá tập
trung sang nền kinh tế thị trờng theo định hớng xà hội chủ nghĩa, chủ trơng
xây dựng thị trờng BĐSNĐ đà đợc thể hiện trong Nghị quyết Đại hội đại biểu
lần thứ IX Đảng cộng sản Việt Nam là Hình thành và phát triển thị trờng
BĐSNĐ, bao gồm cả quyền sử dụng đất theo qui định của pháp luật; từng bớc
mở thị trờng BĐSNĐ cho ngời Việt Nam ở nớc ngoài và ngời nớc ngoài tham
gia đầu t.
Nền kinh tế thị trờng ở Việt Nam là nền kinh tế thị trờng định hớng xÃ
hội chủ nghĩa do đó quan điểm cña Đảng về phát triển thị trường bất động sản
đã được dưa ra ở đại hội đại biểu tồn quốc Đảng cộng sản Việt Nam lÇn thứ
IX. là x©y dựng thị trường bất động sản trùng hợp với chế độ quốc hữu hoá
ruộng đất và mục tiêu xã hội chủ nghĩa ở Việt Nam.
12


Nghị quyết hội nghị lần thứ 7 ban chấp hành trung ương Đảng khoá IX
cũng đã đề ra như sau: "Đổi mới chính sách pháp luật về đất đai phù hợp với

đổi mới phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Chủ
động phát triển vững chắc thị trường bất động sản có sự quản lý và sự điều
tiết của Nhà nước với sự quản lý của nhiều thành phần kinh tế, trong đó kinh
tế Nhà nước giữa vai trị chủ đạo; khơng tách rời thị trường quyền sử dụng đất
đai và các tài sản gắn liền với đất; không đầu cơ đất đai”.
Cho đến nay quan điểm nhất quán của Đảng và Nhà nước trong lĩnh
vực nhà ở, là chuyển nhà ë sang lĩnh vực kinh doanh trao đổi hàng hoá, Nhà
nước, xoá chế độ bao cấp đối với nhà ở. Tuy nhiên thị trường nhà ở luôn gắn
với đất ở và quan điểm xử lý vấn đề đất đai là khá rõ ràng đó là:
+ Các khu dân cư sau khi được xây dựng theo đúng quy hoạch sẽ được
giao quyền sử dụng đất vĩnh viễn.
+ Việc chuyển giao quyền sở hữu nhà và sử dụng đất ở do Nhà nước
tiến hành phải có sự đền bù.
Chính vì thế thị trường B§SN§ là bộ phận phát triển nhất hiện nay.
Việc thị trường nhà ở trong giai đoạn hiện nay phát triển nhanh và
mạnh là nhờ lợi ích nó mang lại cho các chủ tham gia, nhưng để cho động lực
đó kh«ng phá vỡ thị trường hay đưa thị trường đến chỗ thất bại thì phải có ý
chí điều phối nó. Mục tiêu của Đảng cộng sản Việt Nam là "Dân giàu nước
mạnh xã hội cơng bằng , dân chủ , văn minh", do đó phát triển đi đơi với kiểm
sốt, khơng để cho thị trường bị lũng đoạn, không làm cho xã hội bị phân hoá,
tạo lập được chỗ ë cho những người giàu cũng như người nghèo bảo đảm
từng bước quyền có nhà ở cho người dân, là quan điểm xuyên suốt Đảng và
Nhà nước Việt Nam. Nghị quyết ban chấp hành trung ương Đảng khố (IX)
chỉ rõ "xây dựng chương trình nhà ở, tăng nhanh quỹ nhà ở để bán hoặc cho
thuê đối với các đối tượng khác nhau trong xã hội đồng thời đối với phát triển
quỹ nhà kinh doanh chú trọng việc phát triển nhà cho các đối tượng chính sách
và người nghèo thơng qua các chính sách ưu đãi về giá thuế vay lãi xuất thấp
mua nhà ở trả góp”.
Khơng để cho cơ chế cạnh tranh trong thị trường B§SN§ tạo nên sự
phân cực xã hội, phân hố giàu nghèo, làm tăng thêm bất bình đẳng trong xã

hội, một bộ phận trở nên kh¸ giả, những người nghèo khơng có hoặc ít có
13


điều kiện để tự mua sắm nhà ở là nhiệm vụ quan trọng và cấp thiết đã được đề
ra. Do đó quan điểm chỉ đạo của Đảng là song song với việc xây dựng các
khu nhà cao tầng, hiện đại tiện nghi bán cho những người có thu nhập cao,
đồng thời xây dựng các khu chung cư với chất lượng và tiện nghi trung
bình, được sự hỗ trợ về tài chính của Nhà nước phù hợp với mức sống của
người dân.
Chiến lược và kế hoạch phát triển nhà ở của Nhà nước, là phải đáp ứng
mọi yêu cầu của xã hội: Để đảm bảo cho thuê, hoặc dân tự xây dựng theo quy
hoạch giải quyết thơng thống thị trường năng động về nhà ở, đất ở làm cho mọi
người đều có cơ hội tạo lập nơi ở hợp pháp. Xây dng v phỏt trin thị trờng
BĐSNĐ l cụng vic ũi hỏi một nguồn nhân tài,vật lực lớn cho nên quan điểm
của Đảng là "Nhà nước và nhân dân cùng làm, huy động mọi nguồn lực cña mọi
thành phần kinh tế tất cả dưới sự hướng dẫn quản lý của Nhà nc".
2. Nhà nớc xây dựng cơ chế, chính sách pháp luật đảm bảo cho sự
hoạt động và phát triển của thị trờng bất động sản nhà đất
Trong nhiều học thuyết kinh tÕ cịng nh thùc tiƠn ®· chøng minh r»ng
vai trò của nhà nớc đối với sự thành công của các nền kinh tế là không thể phủ
nhận, tuy vậy tầm quan trọng của nó còn tuỳ thuộc vào định hớng phát triển
của nhà nớc đó cũng nh sự hoàn thiện của thị trờng. Thị trờng BĐSNĐ Việt
nam hiện đang trong thời kì sơ khai do đó vai trò của nhà nớc lại hết sức quan
trọng. Có thể thấy rằng động lực hoạt động của thị trờng là lợi ích cđa chđ thĨ
tham gia nhng ®Ĩ cho ®éng lùc ®ã không dẫn đến sự phá vỡ thị trờng hay đa
thị trờng đến chỗ kém hiệu quả thì phải đề ra các khuôn khổ nguyên tắc,
chuẩn mực đợc luật hoá.
ở nớc ta, Nghị quyết hội nghị lần thứ 7 ban chấp hành Trung ơng khoá
IX chỉ rõ: Đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai phù hợp với đờng lối phát

triển nền kinh tế thị trờng xà hội chủ nghĩa. Chủ động phát triển vững chắc thị
trờng BĐS (trọng tâm là tại các đô thị) có sự quản lí và ®iỊu tiÕt cđa nhµ níc,
víi sù tham gia cđa nhiỊu thành phần kinh tế, trong đó có kinh tế nhà nớc giữ
vai trò chủ đạo; không tách rời thị trờng quyền sử dụng đất với các tài sản gắn
liền với đất; chống đầu cơ đất đai. Nh vậy môi trờng pháp lí liên quan đến thị
trờng BĐSNĐ bao hàm nhiều nội dung nh qui định về hàng hoá đem ra giao
dịch, qui định về phơng thức giao dịch, qui định về tổ chức quản lí thị trờng
BĐSNĐ đây là vấn đề phức tạp mang nhiều khía cạnh quản lí, kinh tế, Ta có thể đánh giá ở những nội dung chính sau:
- Qui định pháp lí về hàng hoá BĐSNĐ : BĐSNĐ có nhiều loại, nhng đặc
điểm cơ bản của chúng là gắn chặt với đất đai hoặc là bản thân đất đai. Việc
các BĐSNĐ có trở thành hàng hóa đợc hay không phụ thuộc rất lớn vào việc
pháp luật của từng nớc coi đất đai là hàng hoá đến mức độ nào. Phổ biến trên
14


thế giới có hai loại qui định. Loại thứ nhất, là những nớc qui định đất đai
thuộc sở hữu t nhân là hàng hoá và do đó đợc phép mua bán trao đổi theo
nguyên tắc thoả thuận. Loại thứ hai, là những nớc qui định đất đai thuộc sở
hữu toàn dân ( quôc hữu hoá ruộng đất), do đó việc mua bán đất đai là trái
phép. Tuy nhiên các nớc này đều cho phép bán quyền sử dụng đất. Nh vậy tuỳ
thuộc vào chế độ của từng quốc gia mà chủng loại hàng hoá đợc phép trao đổi
trên thị trờng BĐSNĐ là khác nhau. Ngoài ra, luật pháp cũng phân quỹ đất
của từng quốc gia thành đất công và đất t. Nhìn chung đất t đợc giao dịch tự
do, đất công không đợc phép giao dịch, hoặc đợc giao dịch nhng phải theo các
qui chế đặc biệt. Việc tạo ra các BĐSNĐ cũng phải tuân theo những qui định
của nhà nớc về qui hoạch vùng lÃnh thổ, về môi trờng, cảnh quan, các mục
tiêu chuẩn khác. ở nớc ta, Nghị quyết Hội nghị lần thứ 7 Ban chấp hành trung
ơng Đảng khoá IX khẳng định Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quí
báu, là t liệu sản xuất đặc biệt, là nguồn lực và nguồn vốn to lớn của đất nớc;
quyền sử dụng đất là hàng hoá đặc biệt

- Những qui định pháp lí về phơng thức giao dịch và các chủ thể tham
gia : Luật pháp ở các nớc đều qui định chặt chẽ việc đăng kí BĐSNĐ cũng
nh đăng kí lại BĐSNĐ sau khi có chuyển nhợng. Nhìn chung các giao dịch
BĐSNĐ thuộc lại dễ kiểm soát nên các chế định pháp luật về điều kiện tham
gia thị trờng của các chủ thể tơng đối đơn giản hơn so với thị trờng tài chính.
Các bên tham gia chỉ phải tuân thủ điều kiện có hàng hoá và có khả năng
thanh toán. Thủ tục chuyển nhợng về mặt pháp lí chỉ là hoạt động bảo hộ và
quản lí BĐSNĐ, nhà nớc không can thiệp vào các quan hệ kinh tế diễn ra trên
thị trờng. Tuy nhiên để điều tiết thu nhập nhà nớc có đánh thuế giá trị gia
tăng, thuế tiêu thụ đặc biệt khi chuyển nhợng.
- Những qui định về hệ thống về cơ quan quản lí BĐSNĐ của Nhà nớc :
Trên thực tế không cơ quan nhà nớc chuyên trách quản lí thị tròng BĐSNĐ.
Thị trờng BĐSNĐ đợc quản lí bằng cơ quan quản lí thơng mại nói chung và đợc sự hỗ trợ từ các tổ chức ngành nghề của giới buôn bán BĐSNĐ. Tuy nhiên
thị trờng BĐSNĐ có mối quan hệ chặt chẽ với thị trờng tài chính và các cơ
quan quản lí ngân hàng cũng quan tâm nhất định đến thị trờng này. Các tổ
chức quản lí của nhà nớc thờng tập trung vào chức năng quản lí BĐSNĐ của
một nớc và chủ yếu là quản lí đất đai nhằm quản lí đất đai theo đúng chính
sách của nhà nớc. Cơ quan quản lí đất đai có một số chức năng sau:
- Đo đạc, lập bản đồ và danh bạ đất đăng kí đất đai.
- Theo dõi sự biến động của đăng kí đất đai và cập nhật các thay đổi.
- Làm thủ tục về xác nhận quyền sở hữu đất ®ai cho chđ ®Êt
- Gi¸m s¸t kiĨm tra viƯc sư dụng đất theo qui định của pháp luật.
Ngoài cơ quan quản lí đất đai nhà nớc còn có thể thành lập một số tổ
chức hỗ trợ quản lí đất đai nh tổ chức thẩm định giá đất để tính thuế, tổ chức
xây dựng qui hoạch đây là vấn đề phức tạp mang nhiều khía cạnh quản lí, kinh tế,
15


Ngoài ra nhà nớc còn xây dựng các chính cơ chế chính sách đối với các
loại đất đai một cách phù hợp với cơ cấu sản xuất và cơ cấu dân c nh chính

sách đối với đất nông nghiệp, những chính sách này có ảnh hởng rất lớn đến
việc giới hạn phạm vi và mục đích trao đổi đất đai nông nghiệp, làm cho loại
đất này kém lu động nhất trên thị trờng. Các chính sách về quản lí đô thị nhăm
sử dụng có hiệu quả quĩ đất hạn hẹp của đô thị, hoạt động quản lí đô thị của
nhà nớc có ảnh hởng đến thị trờng BĐSNĐ trên nhiều mặt làm thay đổi giá cả
đất đai ở các khu vực có đờng giao thông mới hoặc ở các khu trung tâm kinh
tế, tài chính, cải tạo hệ thống hạ tầng buộc nhà nớc phải trng mua đất đai cũng
ảnh hởng đến giá cả và động thái thị trờng BĐSNĐ. Chính sách xây dựng nhà
ở có sự hỗ trợ của nhà nớc cho các hộ gia đình có thu nhập thấp cũng ảnh hởng nhất định đến sức ép cung cầu về nhà ởđây là vấn đề phức tạp mang nhiều khía cạnh quản lí, kinh tế,Nhà nớc còn tạo lập các cơ sở
cung cấp thông tin thuận lợi với chi phí thấp cho thị trờng BĐSNĐ. Các cơ sở
quản lí đăng kí BĐSNĐ của nhà nớc có thể xây dựng các trung tâm phụ trợ
nhằm cung cấp thông tin cho ngời có nhu cầu. Những thông tin này một mặt
làm cho thị trờng BĐSNĐ có thể vận hành trên cơ sở công bằng và minh bạch
đối với tất cả các chủ thể tham gia vì họ có quyền tiếp cận thông tin nh nhau.
Mặt khác những thông tin do nhà nớc cung cấp còn mang tính bảo hộ cho các
gio dịch hợp pháp, tạo điều kiện hạn chế giao dịch ngầm, lũng đoạn thị trờng
của giới đầu cơ.
Đặc biệt chính sách thuế của nhà nớc có ảnh hởng rất lớn đến hoạt động
của thị trờng BĐSNĐ. Thông thờng nhà nớc áp dụng thuế giá trị gia tăng trong
các giao dịch BĐSNĐ. Nếu mức thuế suất quá cao sẽ ảnh hởng rất lớn đến
việc công khai hoá các giao dịch BĐSNĐ hoặc thu hẹp qui mô giao dịch.
Nhằm làm cho BĐSNĐ đợc lu thông hợp lí tạo điều kiện sử dụng hiệu quả
nhất nguồn BĐSNĐ hiện có, chính sách thuế phải có lợi cho ngời sử dụng chứ
không phải chỉ điều tiết thu nhập về ngân sách nhà nớc. Ngợc lại nếu không
đánh thuế BĐSNĐ hoang hoá sẽ kích thích đầu cơ.
Nhìn chung các qui định của pháp luật càng ổn định minh bạch thì thị
trờng càng có điều kiện thuận lợi để phát triển. Mặc dù sự điều chỉnh pháp
luật là cần thiết khi các điều kiện cơ sở thay đổi nhng để thị trờng BĐSNĐ nói
riêng và các loại thị trờng nói chung có thể phát triển ổn định và thuận lợi
ngay từ đầu thì các qui định của pháp luật phải thể chế hoá đợc các qui luật

khách quan của thị trờng, coi đó là cơ sở nền tảng để kiến thiết luật. Nếu
không đạt đến trình độ nh thế pháp luật sẽ mâu thuẫn với thị trờng thu hẹp thị
trờng công khai, thúc đẩy thị trờng ngầm phát triển.
3. Nhà nớc định hớng điều tiết thị trờng bất động sản nhà đất găn
liền với công bằng xà hội.
Nhằm mục tiêu xây dựng nền kinh tế thị trờng theo định hớng xà hội
chủ nghĩa, nhà nớc Việt Nam thực thi một chính sách đất đai có phân biệt các
thành phần kinh tế, trong đó ít nhiều có u đÃi cho các thành phần kinh tế của
nhà nớc. Thông qua các công ty kinh doanh BĐSNĐ thuộc sở hữu của mình,
16


Nhà nớc có thể thực hiện các chiến lợc, chính sách xà hội khắc phục các
khuyết tật của thị trờng. Trong đó các công ty kinh doanh BĐSNĐ sẽ đợc hỗ
trợ u tiên về vốn hoạt động về giá đất, hỗ trợ về kĩ thuậtđây là vấn đề phức tạp mang nhiều khía cạnh quản lí, kinh tế,gắn liền với đó là
sản phẩm của các công ti này đợc nhà nớc kiểm soát về giá và bán cho các đối
tợng đợc nhà nớc u tiên và chỉ định.
4. Nhà nớc tham gia thị trờng bất động sản nhà đất với t cách là ngời sở hữu và sử dụng bất động sản nhà đất.
ở bất cứ nớc nào cũng tồn tại một quĩ đất công khá lớn bên cạnh đất t.
Một mặt giữa hai quĩ đất này luôn có sự giao hoán lẫn nhau. ở một số thời kì
vơí một số loại BĐSNĐ nhất định nhà nớc có thể đẩy mạnh việc quốc hữu hoá
do đó giá đất mà nhà nớc trung mua có ảnh hởng nhất định đến giá cả, cung
cầu trên thị trờng BĐSNĐ. Về nguyên tắc tốt nhất nhà nớc nên thông qua các
tổ chức kinh doanh BĐSNĐ chuẩn tắc để thực hiện sự trng mua này. Có nh
vậy, thị trờng BĐSNĐ mới không phải chịu của các quyết sách hành chính làm
méo mó thị trờng. Tuy nhiên không phải bao giờ nhà nớc cũng ủng hộ cách làm
này, nhất là đối với các nhà nớc có quyền lực lớn đối với đất đai.
Mặt khác, trong quĩ đất mà nhà nớc thực hiện là chủ sở hữu nhiều khi
cần thiết chuyển sang cho t nhân sử dụng hiệu quả hơn nh các loại đất cha đợc
đa vào sử dụng (ao, hồ, đầm lầy,bÃi hoang, đất trống đồi trọc đây là vấn đề phức tạp mang nhiều khía cạnh quản lí, kinh tế,) Vấn đề

chuyển giao tốt nhất cũng phải theo nguyên tắc thị trờng nhằm ngay từ đầu đa
quĩ đất này vào giao dịch trên thị trờng BĐSNĐ.
Nh vậy, quan điểm và cách điều hành của từng chính phủ mà phạm vi
của thị trờng BĐSNĐ có thể mở rộng hoặc thu hẹp, có thể bao gồm cả đất
công, có thể loại trừ khu vực này. Hơn nữa luật pháp của cơ quan Nhà nớc
cũng nh hệ thống chính sách hỗ trợ có thể tạo ra những điều kiện hết sức
thuận lợi cũng nh hạn chế các yếu tố của thị trờng BĐSNĐ làm cho nó phát
triển trong những phạm vi hết sức èo uột, nhỏ hẹp.

Chơng II : Thực trạng Môi trờng, Hoạt động của thị
trờng bất động sản nhà đất Hà nội và công tác quản
lí nhà nớc trong giai đoạn hiện nay
I. Môi trờng hoạt động

1. Vị trí địa lí và không gian phát triển.
Thủ đô Hà nội là trung tâm đầu nÃo hành chính quốc gia. Trung tâm lớn
về văn hoá, khoa học giáo dục, kinh tế, và giao dịch quốc tế của cả nớc. Là nơi
đặt trụ sở của các cơ quan trung ơng Đảng và nhà nớc, các tổ chức chính trị x·
17


hội, các cơ quan đại diện ngoại giao, tổ chức quốc tế, là nơi diễn ra các hoạt
động đối nội đối ngoại quan trọng nhất của cả nớc.
Là thành phố lín thø hai sau thµnh phè Hå ChÝ Minh. Hµ nội có vị trí và
vị thế rất đẹp thuận tiện cho việc xây dựng các trung tâm kinh tế, văn hoá,
chính trị xà hội nằm ở vùng đồng bằng châu thổ sông hồng với các đầu mối
giao thông toả đi các tỉnh.
- Phía bắc giáp Bắc Ninh, Thái Nguyên
- Phía đông giáp tỉnh Hng Yên
- Phía nam giáp tỉnh Hà Tây

- Phía tây giáp tỉnh Hà Tây, Vĩnh Phúc
Về mặt hành chính, Hà Nội là thành phố thuộc trung ơng với chín quận
nội thành ( Hoàn Kiếm, Đống Đa, Ba Đình, Hai Bà Trng, Thanh Xuân, Cầu
Giấy, Tây Hồ, Hoàng Mai, Long Biên ) và bốn huyện ngoại thành là ( Gia
Lâm, Sóc Sơn, Đông Anh, Thanh Trì ). Với diện tích cha phải là lớn nhng ở
đây quá trình đô thị hoá diễn ra rất nhanh chóng. Diện tích đất đai bằng phẳng
ít phức tạp có nhiều thuận lợi cho nông nghiệp và xây dựng.
Về tổng thể không gian kiÕn tróc cđa Hµ Néi bao gåm ba vïng chđ yếu:
Vùng trung tâm, vùng phụ cận và vùng đối trọng.
Vùng trung tâm đợc giới hạn chủ yếu trong vành đai bởi tuyến đờng :
La Thành Láng Trờng Chinh - Đại La Minh Khai và dọc Hữu ngạn
sông hồng. Là vùng đô thị có nhiều chức năng nh : Khu phè cæ “ 36 phè phêng. Khu trung tâm và thơng nghiệp Hoàn Kiếm. Trung tâm chính trị Lịch
sử Văn hoá Ba Đình. Đây là nơi có nhiều trờng Đại Học, viện nghiên cứu,
trung tâm dịch vụ lớn về Bu điện, Ngân hàng, nhiều tổ chức chính trị, kinh tế,
xà hội. Là khu vực lí tởng để đặt các cơ quan giao dịch thơng mại, chính trị rất
thuận tiện nên nhu cầu về chuyển dịch về BĐSNĐ là rất lớn.
Vùng phụ cận nằm dọc theo hữu ngạn và tả ngạn sông Hồng trong
phạm vi ranh giới phát triển đô thị, bao gồm đất đai rộng lớn bao quanh vùng
trung tâm từ vành đai trở ra, mở rộng về phía tây bắc và phía bắc tới sân bay
Nội Bài, bao gồm khu vực Thăng Long Vân Trì, Đông Anh Cổ Loa, Gia
Lâm Sài Đồng, Yên Viên Sóc Sơn phía tây và phía nam tới Cầu Diễn,
cầu Bơu, Pháp Vân. Vùng phụ cận sẽ là khu vực phát triển nhiều khu đô thị
mới mở rộng nội thành kèm theo đó là các công trình phục vụ sản xuất dân
sinh kinh tế. Nh các khu vực công nghiệp mới, khu công nghiệp trung tâm,
khu trung tâm thơng mại, khu ngoại giao đoàn, khu thể dục thể thao, trung
tâm nghiên cứu khoa học và xà hội khác. Đây là khu vực và các doanh nghiệp
và kinh doanh BĐSNĐ luôn hớng vào để đầu t kinh doanh nh phát triển hạ
tầng, xây dựng phát triển đô thị, khu dân c, khu công nghiệp theo qui hoạch
định hớng và phát triển của thành phố khi mở rộng khu vực nội thành.
Vùng đối trọng là hớng phát triển lâu dài của thành phố về phía tây trên

đất đai thuộc tỉnh Hà Tây hiện nay bao gồm chuỗi đô thị Miếu môn Xuân
18


Mai Hoà Lạc Sơn Tây. Về phía bắc thc tØnh VÜnh Phóc bao gåm vïng
®Êt nèi tiÕp víi huyện Sóc sơn, tới Phúc Yên, Đại Lại. Với chức năng đối
trọng vùng này sẽ giảm tải cho khu vực đô thị hiện nay và là nơi phát triển
khu xây dựng đòi hỏi nhiều diện tích và đất đai. Nh khu vực Đại học Quốc
Gia, các khu bảo tồn bảo vệ thiên nhiên và khu du lịch sinh thái. Đây là khu
vực đất đai có chiến lợc lâu dài của kinh doanh BĐSNĐ trong thời gian tới,
khu vực BĐSNĐ thơng mại và đất đai.
2. Dân số
Với chín quận nội thành và năm huyện ngoại thành dân số Hà nội là
2875000 ngời ( số liệu năm 2002)trong đó dân số nội thành là chiếm . Hiện
nay Hà nội chiếm 3% dân số của cả nớc và đứng thứ 9 về mặt dân số theo đơn
vị lÃnh thỗ hành chính. Mật độ dân số Hà nội là 3122 ngời/km2 . Mật độ dân
sô nội thành là 21.900 ngời/km2 .
Mật độ này cao gấp 12 lần so với mật độ trung bình của cả nớc. Mật độ
dân số Hà Nội tăng lên tơng ứng với tỉ lệ tăng dân số hàng năm. Ngoài ra còn
do tác động của quá trình đô thị hoá, di dân cơ học ngày càng cao. Làm cho
dân số đô thị tăng lên một cách nhanh chóng, ảnh hởng rất lớn đến môi trờng
sinh thái.
ảnh hởng của dân c đến môi trờng kinh doanh BĐSNĐ là rất lớn, đó là
sự gia tăng về nhu cầu nhà ở, nhu cầu khu vui chơi giải trí các ngành kinh
doanh liên quan đến BĐSNĐ thơng mại đều tăng lên, các cơ hội kinh doanh
cho các nhà đầu t kinh doanh BĐSNĐ rất cao. Để theo dõi số ngời sống trong
một căn hộ ta xem b¶ng sau.
B¶ng 1 : Sè ngêi sèng trong một căn hộ
Số ngời
Nội thành

Ngoại thành
<=3 ngời
19%
19%
4 5 ngời
51.4%
51.5%
>=6 ngêi
29.6%
29.5%
Ngn : B¸o c¸o cđa viƯn X· héi häc
Qua hai bảng 1 và 2 cho ta thấy xu hớng phân tách hộ hoặc chuyển đổi
từ căn hộ bé sang căn hộ rộng hơn là rất lớn, khi điều kiện thu nhập về kinh tế
khá lên.
3. Môi trờng kinh tế
Hà nội là trung tâm văn hoá chính trị, kinh tế của cả nớc. Vấn đề tăng
trởng và phát triển kinh tế là rất mạnh, với cơ cấu kinh tế phức tạp. Điều này
liên quan đến sự hội tụ của nhiều nguồn lực về tự nhiên, kinh tế xà hội, nhất là
về vị trí của thủ đô. Trong cơ cấu kinh tế nổi lên các nghành kinh tế mũi nhọn,
nghành công nghiệp, thơng mại, dịch vụ và giao thông vận tải, đặc biệt trong
các nghành kinh tế mới đợc mở ra đó là tin học và dịch vụ bu chính viễn
thông, thị trờng chính khoán, kinh doanh BĐSNĐ với chất lợng cao.
Xét về trung tâm kinh tế thì Hà Nội là trung t©m kinh tÕ lín thø hai cđa
19


cả nớc sau Thành phố Hồ Chí Minh và là một đỉnh quan trọng trong tam giác
kinh tế phía bắc là Hà Nội Hải Phòng Quảng Ninh. Vì vậy ở đây tập
trung nhiều khu công nghiệp, các trung tâm giao lu kinh tế giữa các đơn vị
kinh tế trong nớc cũng nh giao dịch kinh tế trên thế giới, khu vực, để tạo điều

kiện phát triển kinh tế của thành phố. Diện tích đất có hạn mà nhu cầu thì
nhiều cho nên diện tích sử dụng để qui hoạch nhà ở cho dân ít. Mặt khác do
nền kinh tế Hà Nội phát triển với trình độ dân trí cao, mức thu nhập bình quân
hàng năm cao nên nhu cầu về đất đai nhà ở có cơ cấu khá đặc biệt so với vùng
khác. Chẳng hạn gia đình có đời sống cao thì họ lại muốn có ngôi nhà rộng rÃi
và đầy đủ tiện nghi, hoặc họ muốn có căn nhà ngoại ô để về nghỉ cuối tuầnđây là vấn đề phức tạp mang nhiều khía cạnh quản lí, kinh tế,
Do đó vấn đề tăng trởng về kinh tế sẽ đóng vai trò quyết định đối với sự
phát triển của thị trờng BĐSNĐ.
Tổng sản phẩm xà hội của Hà Nội năm 2000 so với năm 1983 tăng 4
lần, trong đó tốc độ tăng trởng kinh tế bình quân 1986 1990 là 7,1% thời kì
1991- 1995 là 12,52%, thời kì 1996 2002 đạt 10,38%. Năm 2002, GDP của
Hà Néi chiÕm 7,22% so víi c¶ níc, kho¶ng 41% so với toàn vùng đông bằng
Sông Hồng và 65,47% so với vùng kinh tế trọng điểm phía bắc.
GDP bình quân đầu ngời tăng từ 470USD (năm 1991) đến 915USD
(năm 1999). Và 990USD (năm 2002), bằng khoảng 2,29 lần vùng đồng bằng
sông Hồng , 2,07 lần bình quân cả nớc. Cơ cấu kinh tế chuyển dịch theo hớng
CNH HĐH từ Công nghiệp Nông nghiệp Dịch vụ chuyển sang Công
nghiệp Dịch vụ Nông nghiệp. Ngành công nghiệp mở rộng tăng từ
29,1% (năm 1990) lên 38% (năm 2000). Ngành dịch vụ từ 61,9% giảm xuống
58,2%; Ngành Nông Lâm Thuỷ sản từ 9% giảm xuống chỉ còn 3,8%.
Trong GDP thành phố nền kinh tế trung ơng chiếm tỉ trọng 57,2%. Năm 2002
tốc độ tăng bình quân là 9,57% kinh tế nhà nớc địa phơng chiếm tỉ trọng 9,2%
tăng trởng bình quân hàng năm 6,5%. Khu vực kinh tế ngoài nhà nớc chiếm tỉ
trọng 19,9% tăng bình quân 7,9%năm. Khu vực đầu t nớc ngoài chiếm tỉ trọng
13,7% tăng bình quân 25,6% năm.
Trong khi đó tốc độ tăng trởng bình quân của cả nớc hàng năm xem
bảng 3
Bảng 2: tốc độ tăng trởng kinh tế bình quân qua các năm
Đơn vị %
Năm

Tăng trởng kinh tế
Tăng trởng GDP
1996
8.2
9.34
1997
5.8
8.15
1998
4.8
5.8
2002
6.7
4.8
Nguồn : Niên giám thống kê
So sánh sự gia tăng kinh tế của Hà nội với cả nớc thì mức sống bình
quân GDP của Hà nội cao hơn 2.5 lần mức độ bình quân của cả nớc. Với mức
thu nhập cao đòi hỏi nhu cầu lớn về sinh hoạt cho ngời dân phải đợc đáp ứng
20