THỰC TRẠNG VÀ MỘT SỐ GIẢI PHÁP VỀ CÔNG TÁC TÁI ĐỊNH CƯ TRONG CÁC DỰ ÁN XÂY DỰNG ĐƯỜNG GIAO THÔNG TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN BÌNH CHÁNH TP.HỒ CHÍ MINH

BỘ GIÁO DỤC & ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP.HỒ CHÍ MINH

KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:

THỰC TRẠNG VÀ MỘT SỐ GIẢI PHÁP VỀ CÔNG
TÁC TÁI ĐỊNH CƯ TRONG CÁC DỰ ÁN XÂY DỰNG
ĐƯỜNG GIAO THÔNG TRÊN ĐỊA BÀN
HUYỆN BÌNH CHÁNH TP.HỒ CHÍ MINH

Sinh viên thực hiện: NGUYỄN TẤN TRUNG
Mã số sinh viên: 05124142
Lớp: DH05QL
Ngành: Quản lý đất đai

Tháng 7 năm 2009


TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN
BỘ MÔN CHÍNH SÁCH PHÁP LUẬT

NGUYỄN TẤN TRUNG

ĐỀ TÀI:

THỰC TRẠNG VÀ MỘT SỐ GIẢI PHÁP VỀ CÔNG
TÁC TÁI ĐỊNH CƯ TRONG CÁC DỰ ÁN XÂY DỰNG

ĐƯỜNG GIAO THÔNG TRÊN ĐỊA BÀN
HUYỆN BÌNH CHÁNH, TP.HỒ CHÍ MINH

Giáo viên hướng dẫn: Th.S Nguyễn Ngọc Thy
(Địa chỉ cơ quan: Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh)

Ký tên:


LỜI CẢM ƠN

Tôi xin chân thành cảm ơn:
Ban giám hiệu nhà trường cùng thể với toàn thể quý thầy cô trong khoa Quản
Lý Đất Đai và Bất Động Sản trường Đại Học Nông Lâm Thành phố Hồ Chí Minh đã
tận tình truyền đạt cho tôi những kiến thức cơ bản trong lĩnh vực quản lý đất đai.
Đặc biệt, cảm ơn cô Th.S Nguyễn Ngọc Thy, người đã trực tiếp hướng dẫn giúp
đỡ tôi trong suốt thời gian thực tập để hoàn thành đề tài tốt nghiệp.
Tôi không những được sự giúp đỡ ở trường và các thầy cô mà còn có sự chỉ dẫn
giúp đỡ của của ban lảnh đạo cùng với tập thể cán bộ nhân viên Ban bồi thường, giải
phóng mặt bằng huyện Bình Chánh. Đặc biệt là chị Ngô Phước Mai, là người đã trực
tiếp hỗ trợ chỉ bảo tôi rất nhiều trong việc thực tập cũng như việc thu thập các thông
tin phục vụ cho đề tài.
Bài báo cáo chỉ thực hiện trong thời gian ngắn nên đề tài sẽ không tránh khỏi
những thiếu sót. Do đó rất mong sự thông cảm và ý kiến đóng góp của quý thầy cô.

Sinh viên thực hiện
Nguyễn Tấn Trung


TÓM TẮT

Sinh viên thực hiện: Nguyễn Tấn Trung, Khoa Quản Lý Đất đai & Bất Động
Sản, Trường Đại Học Nông Lâm TP. Hồ Chí Minh.
Đề tài: “Thực trạng và một số giải pháp về công tác tái định cư trong các dự
án xây dựng đường giao thông trên địa bàn huyện Bình Chánh, Thành phố Hồ Chí
Minh”.
Giáo viên hướng dẫn: Th.S Nguyễn Ngọc Thy, Khoa Quản Lý Đất đai & Bất
Động Sản Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh.
Nội dung tóm tắt của báo cáo:
Ở nước ta, công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để giải phóng mặt bằng thực
hiện các dự án đầu tư gặp rất nhiều khó khăn. Đặc biệt là vấn đề tái định cư cho người
dân khi thực hiện luôn có trở ngại. Để thực hiện tốt công tác tái định cư cần phải có
những nghiên cứu khoa học nhằm hiểu rõ về thực trạng công tác tái định để từ đó đề
xuất những hướng giải quyết.
Công tác tái định cư trong các dự án xây dựng đường giao thông rất quan trọng,
cần phải thực hiện tốt công tác tái định cư, ổn định đời sống cho các hộ dân bị ảnh
hưởng, có như thế họ mới sớm yên tâm bàn giao mặt bằng, để dự án được tiến hành
thuận lợi và đúng thời hạn. Trên cơ sở đó tìm hiểu về công tác tái định cư, nguyên
nhân ảnh hưởng đến công tác tái định cư trong các dự án xây dựng đường giao thông
trên địa bàn huyện Bình Chánh, từ đó tìm ra những ưu điểm, khuyết điểm của công tác
tái định cư trong một số dự án điển hình và đề xuất các giải pháp khắc phục.
Dự án Đường ô tô Cao Tốc Thành Phố Hồ Chí Minh - Trung Lương, Đại Lộ
Đông Tây, là những dự án xây dựng đường giao thông trọng điểm của Thành phố nói
chung và của huyện Bình Chánh nói riêng là cầu nối giao thông quan trọng giữa các
tỉnh Đông Nam Bộ, các tỉnh miền Tây với Thành phố. Hiện nay, dự án đã và đang tiến
hành, bên cạnh những mặt đạt được là đã tiếp nhận được mặt bằng và triển khai công
tác thi công thì vẫn tồn tại những vấn đề về việc bố trí tái định cư cho những người
dân bị thu hồi đất.
Sử dụng phương pháp điều tra thăm dò theo từng tuyến là chủ yếu và các
phương pháp kế thừa, chuyên gia, thống kê, tổng hợp và phân tích. Nội dung nghiên
cứu cho thấy vai trò quan trọng của công tác tái định cư khi triển khai thực hiện dự án.

Do đó công tác tái định cư nếu được thực hiện tốt sẽ quyết định đến tiến độ bàn giao
mặt bằng và triển khai thực hiện dự án. Trong đó việc lựa chọn khu tái định cư và xác
định đơn giá tái định cư giữ vai trò quan trọng nhất và ảnh hưởng trực tiếp đến công
tác tái định cư.


Ngành: Quản lý đất đai

SVTH: Nguyễn Tấn Trung

MỤC LỤC
DANH MỤC CÁC BẢNG............................................................................................. ii
DANH MỤC CÁC BIỂU............................................................................................... ii
DANH MỤC CÁC HÌNH ............................................................................................. iii
DANH MỤC CÁC SƠ ĐỒ ........................................................................................... iii
PHẦN MỞ ĐẦU .............................................................................................................1
Đặt vấn đề........................................................................................................................1
Mục tiêu nghiên cứu ........................................................................................................2
Đối tượng nghiên cứu......................................................................................................2
Phạm vi nghiên cứu .........................................................................................................2
Ý nghĩa thực tiễn của đề tài .............................................................................................2
PHẦN I: TỔNG QUAN ..................................................................................................3
I.1. Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu ........................................................................3
I.1.1. Cơ sở khoa học.......................................................................................................3
I.1.1.1. Các khái niệm......................................................................................................3
I.1.1.2. Các quan điểm về tái định cư..............................................................................4
I.1.2. Cơ sở pháp lý .........................................................................................................9
I.1.3. Cơ sở thực tiễn .......................................................................................................9
I.1.3.1. Sơ bộ về thực trạng công tác tái định cư trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh.
.................................................................................................................................9

I.1.3.2. Thực trạng về công tác tái định cư của các dự án xây dựng đường giao thông
trên địa bàn huyện Bình Chánh .............................................................................11
I.1.3.3. Quy trình thực hiện công tác tái định cư...........................................................12
I.1.3.4. Chính sách tái định cư.......................................................................................13
I.2. Khái quát địa bàn nghiên cứu..................................................................................15
I.2.1. Điều kiện tự nhiên ................................................................................................15
I.2.2. Các nguồn tài nguyên...........................................................................................17
I.2.3. Tình hình kinh tế - xã hội.....................................................................................17
I.2.3.1. Tình hình phát triển kinh tế...............................................................................17
I.2.3.2. Đặc điểm xã hội ................................................................................................18
PHẦN II: NỘI DUNG PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU............................................19
II.1. Nội dung nghiên cứu..............................................................................................19
II.2. Phương pháp nghiên cứu .......................................................................................19
PHẦN III: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU..........................................................................20
III.1. Sơ lược về công tác quản lý đất đai trên địa bàn huyện Bình Chánh...................20
III.1.1 Tình hình quản lý đất đai....................................................................................20
III.1.2. Hiện trạng sử dụng đất năm 2008 trên địa bàn huyện Bình Chánh ..................22
III.2. Thực trạng công tác tái định cư của các dự án điển hình .....................................23
III.2.1. Dự án Đại Lộ Đông Tây ....................................................................................23
III.2.1.1. Quy mô của dự án...........................................................................................23
III.2.1.2. Tầm quan trong của dự án ..............................................................................24
III.2.1.4. Chính sách tái định cư của dự án....................................................................24
1.Tổ chức tái định cư .....................................................................................................24
2. Phương thức, đơn giá tái định cư .............................................................................30
Trang i


Ngành: Quản lý đất đai

SVTH: Nguyễn Tấn Trung

3. Phương thức xác định giá tái định cư........................................................................33
4. Phương thức thanh toán.............................................................................................34
5. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, và cấp phép xây dựng .............................35
III.2.1.4 Kết quả thực hiện công tác tái định cư trong dự án.........................................36
III.2.1.5. Thuận lợi, khó khăn của công tác tái định cư trong dự án .............................37
III.2.2. Dự án đường ô tô cao tốc TP.HCM – Trung Lương .........................................38
III.2.2.1. Quy mô của dự án...........................................................................................38
III.2.2.2. Tầm quan trọng của dự án ..............................................................................39
III.3.2.3. Chính sách tái định cư của dự án....................................................................39
1. Tổ chức tái định cư....................................................................................................39
2. Phương thức, đơn giá tái định cư ..............................................................................45
3. Phương pháp xác định đơn giá nền tái định cư .........................................................48
4. Phương thức thanh toán.............................................................................................49
5. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các hộ tái định cư. .............................49
III.3.2.4. Kết quả đạt được.............................................................................................50
III.3.2.5. Thuận lợi, khó khăn của công tác tái định cư trong dự án .............................51
III.4. So sánh việc thực hiện công tác tái định cư giữa hai dự án .................................52
III.5. Nhận xét đánh giá chung ......................................................................................53
III.6. Đề xuất một số giải pháp trong công tác tái định cư............................................55
III.6.1. Giá quỹ nền tái định cư .....................................................................................55
III.6.2. Tổ chức tái định cư............................................................................................55
III.6.3. Chính sách hỗ trợ tái định cư.............................................................................56
PHẦN IV: KẾT LUẬN KIẾN NGHỊ ...........................................................................57
Kết luận..........................................................................................................................57
Kiến nghị .......................................................................................................................57
DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng III.1: Nhu cầu TĐC của dự án Đại lộ Đông Tây trên huyện Bình Chánh ...........24
Bảng III.2: Các hộ được giao hai nền đất......................................................................25
Bảng III.3: Cân bằng đất trong khu dân cư An Lạc .....................................................27

Bảng III.4: Phân lô nền đất trong khu tái định cư An Lạc ...........................................29
Bảng III.5: Phân lô căn hộ trong khu chung cư Lý Chiêu Hoàng.................................30
Bảng III.6: Sự lựa chọn hình thức tái định cư ...............................................................31
Bảng III.7: Giá nền tái định cư trong khu dân cư An Lạc.............................................32
Bảng III.8: Giá khu chung cư Lý Chiêu Hoàng ............................................................32
Bảng III.9: Mức chênh lệch giữa giá TĐC và giá thị trường ........................................32
Bảng III.10: Các hộ dân phải bù thêm phần chênh lệch................................................34
Bảng III.11: Các hộ dân trả chậm (nợ) tiền mua nền, nhà tái định cư ..........................35
Bảng III.12: Kết quả đạt được của công tácTĐC dự án Đại Lộ Đông Tây...................36
Bảng III.13: Các hộ có nguyện vọng TĐC của dự án TP.HCM – Trung Lương..........39
Bảng III.14: Các hộ dân được giao hai nền tái định cư.................................................40
Bảng III.15: Cân bằng đất trong khu dân cư Hồ Bắc ....................................................42
Bảng III.16: Phân lô nền đất trong khu dân cư Hồ Bắc ................................................44
Bảng III.17: Phân lô nền đất trong khu tái định cư 03ha Tân Túc……........................44
Bảng III.18: Phân lô nền trong khu dân cư An Phú Tây ..............................................45
Bảng III.19: Sự lựa chọn phương thức tái định cư........................................................45
Trang ii


Ngành: Quản lý đất đai

SVTH: Nguyễn Tấn Trung

Bảng III.20: Giá tái định cư của dự án đường cao tốc TP.HCM-Trung Lương............47
Bảng III.21: Mức chênh lệch giữa giá TĐC và giá thị trường ......................................47
Bảng III.22: Các hộ dân phải bù chênh lệch khi nhận nền tái định cư.........................49
Bảng III.22: Kết quả đạt được của công tác TĐC dự ánTP.HCM – Trung Lương.......50
DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ
Biểu đồ III.1: Cơ cấu sử dụng đất năm 2008.................................................................23
Biểu đồ III.2: Tỷ lệ các hộ được giao nền tái định cư...................................................26

Biểu đồ III.3: Lựa chọn hình thức tái định cư ...............................................................31
Biểu đồ III.4: Mục đích sử dụng của người dân nếu được bố trí TĐC bằng nền đất
hoặc căn hộ chung cư ....................................................................................................33
Biểu đồ III.5: Sự hài lòng của người dân về công tác tái định cư.................................37
Biểu đồ III.6: Sự lựa chọn khu tái định cư của các hộ dân ...........................................43
Biểu đồ III.7: Lựa chọn hình thức tái định cư ...............................................................46
Biểu đồ III.8: Mục đích sử dụng khi được bố trí tái định cư bằng nền đất ...................48
Biểu đồ.III.9: Sự hài lòng của người dân về công tác tái định cư.................................51
DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình I.1 : Sơ đồ vị trí huyện Bình Chánh Thành phố Hồ Chí Minh..........................16
Hình III.1 : Sơ đồ vị trí Đại Lộ Đông Tây trên địa bàn huyện Bình Chánh..................23
Hình III.2: Sơ đồ vị trí các khu tái định cư trong dự án Đại Lộ Đông Tây...................26
Hình III.3: Khu dân cư An Lạc .....................................................................................27
Hình III.4: Khu chung cư Lý Chiêu Hoàng...................................................................28
Hình III.5: Sơ đồ vị trí đường cáo tốc TP.HCM – Trung Lương..................................38
Hình III.6: Sơ đồ vị trí các khu tái định cư tong dự án TP.HCM – Trung Lương ........40
Hình III.7: Khu dân cư 03ha Tân Túc ...........................................................................41
Hình III.8: Khu dân cư Hồ Bắc .....................................................................................41
Hình III.9: Khu dân cư An Phú Tây ..............................................................................42
DANH MỤC CÁC SƠ ĐỒ
Sơ đồ I.1: Mối tương quan giữa ba chủ thể .....................................................................8
Sơ đồ I.2: Quy trình thực hiện công tác tái định cư ......................................................12

Trang iii


Ngành: Quản lý đất đai

SVTH: Nguyễn Tấn Trung

DANH SÁCH CHỮ VIẾT TẮT
TĐC

: tái định cư

GCNQSDĐ

: giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

GCNQSHNO

: giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở

PA

: phương án

HĐBT

: hội đồng bồi thường

UBND

: Ủy ban nhân dân

TP.HCM

: thành phố Hồ Chí Minh

APT

: An Phú Tây

DC

: dân cư

Trang iv


Ngành: Quản lý đất đai

SVTH: Nguyễn Tấn Trung

MỞ ĐẦU

Đặt vấn đề
Ngày nay, cùng với sự phát triển kinh tế xã hội, cơ sở hạ tầng kỹ thuật thì quá
trình đô thị hóa cũng phát triển một cách nhanh chóng. Vấn đề sử dụng đất đạt hiệu
quả cao về kinh tế xã hội trở thành mục tiêu cấp bách cho mỗi quốc gia. Do đó khi quy
hoạch sử dụng đất để thực hiện các dự án, cần phải nghiên cứu thật kĩ sao cho sử dụng
đất đạt hiệu quả cao nhất. Nhu cầu sử dụng đất đai để xây dựng các công trình giao
thông phục vụ nhu cầu đi lại và vận chuyển được thuận lợi, nhanh chóng sẽ góp phần
thúc đẩy kinh tế phát triển hơn.
Bình Chánh là một huyện ngoại thành của Thành phố Hồ Chí Minh, đóng vai
trò là cầu nối quan trọng giữa Thành phố Hồ Chí Minh với các tỉnh Đồng Bằng sông
Cửu Long. Với vị trí là trung gian giữa các tỉnh Đồng bằng sông Cửu Long và trung
tâm Thành phố Hồ Chí Minh, nên mạng lưới giao thông trên địa bàn huyện Bình
Chánh luôn giữ vai trò quan trọng, quyết định trong việc giao lưu kinh tế, văn hóa giữa
Thành phố Hồ Chí Minh và các tỉnh Đồng Bằng sông Cửu Long. Bình Chánh là huyện

có hệ thống cơ sở hạ tầng yếu kém, do đó nhà nước chú trọng đầu tư nâng cấp và mở
rộng mạng lưới giao thông để tạo điều kiện thuận lợi cho sự phát triển kinh tế xã hội
của Huyện.
Dự án Đường ô tô Cao Tốc Thành Phố Hồ Chí Minh - Trung Lương, Đại Lộ
Đông Tây là những dự án xây dựng đường giao thông trọng điểm của của Thành phố
nói chung và của huyện Bình Chánh nói riêng là cầu nối giao thông quan trọng giữa
các tỉnh Đông Nam Bộ, các tỉnh miền Tây với Thành phố. Hiện nay, dự án đã và đang
tiến hành, bên cạnh những mặt đạt được là đã tiếp nhận được mặt bằng và triển khai
công tác thi công thì vẫn tồn tại những vấn đề về việc bố trí tái định cư cho những
người dân bị thu hồi đất.
Các dự án xây dựng đường giao thông với bản chất là các công trình công cộng,
phục vụ lợi ích cho cộng đồng và vì lợi ích chung của đất nước. Trên cơ sở đó, việc
đền bù, hỗ trợ cho các hộ dân bị ảnh hưởng trong các dự án xây dựng đường giao
thông rất thấp hơn so với giá trên thị trường, dẫn đến tình trạng các hộ dân bị ảnh
hưởng bởi dự án gặp rất nhiều khó khăn trong việc tìm một nơi ở mới ổn định sau khi
bị giải tỏa. Do đó công tác tái định cư trong các dự án xây dựng đường giao thông rất
quan trọng, cần phải thực hiện tốt công tác tái định cư, ổn định đời sống cho các hộ
dân bị ảnh hưởng, có như thế họ mới sớm yên tâm bàn giao mặt bằng, để dự án được
tiến hành thuận lợi và đúng thời hạn.
Trên cơ sở đánh giá về thực trạng triển khai công tác tái định cư của dự án xây
dựng đường giao thông trên địa bàn huyện Bình Chánh, để rút ra những hạn chế còn
tồn động và đưa ra những đề xuất nhằm hoàn thiện công tác tái định cư được tốt hơn.
Do đó tôi thực hiện đề tài: “Thực trạng và một số giải pháp về công tác tái định cư
trong các dự án xây dựng đường giao thông trên địa bàn huyện Bình Chánh, Thành
phố Hồ Chí Minh”.
Trang 1


Ngành: Quản lý đất đai

SVTH: Nguyễn Tấn Trung

Mục tiêu nghiên cứu
- Tìm hiểu về công tác tái định cư, nguyên nhân ảnh hưởng đến công tác tái
định cư trong các dự án xây dựng đường giao thông trên địa bàn huyện Bình Chánh.
- Tìm ra những ưu điểm, khuyết điểm của công tác tái định cư trong một số dự
án điển hình và đề xuất các giải pháp khắc phục.
Đối tượng nghiên cứu
- Quy trình và chính sách tái định cư.
- Các yếu tố ảnh hưởng đến công tác tái định cư.
- Đối tượng sử dụng đất.
- Đơn giá trong khu tái định cư của dự án.
Phạm vi nghiên cứu
Nghiên cứu đánh giá dữ liệu, số liệu tái định cư trong dự án xây dựng đường ô
tô cao tốc TP.HCM – Trung Lương và Đại Lộ Đông Tây trên địa bàn huyện Bình
Chánh.
Ý nghĩa thực tiễn của đề tài:
Đề tài nghiên cứu, phân tích về những chính sách và phương án tổ chức, bố trí
tái định cư cho các hộ dân bị ảnh hưởng.
Qua thực tiễn của các dự án, tổng kết đánh giá những mặt đạt và chưa đạt của
công tác tái định cư cho các hộ dân bị ảnh hưởng trong từng dự án. Từ những mặt
chưa đạt và còn vướng mắt, rút kinh nghiệm và đề xuất hướng giải quyết để từng bước
hoàn thiện công tác tái định cư.

Trang 2


Ngành: Quản lý đất đai

SVTH: Nguyễn Tấn Trung

PHẦN I: TỔNG QUAN

I.1. Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu
I.1.1. Cơ sở khoa học
I.1.1.1. Các khái niệm
Thu hồi đất: Là việc Nhà nước ra quyết định hành chính để thu hồi lại quyền
sử dụng đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức, Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn
quản lý.
Bồi thường: Là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích
đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất.
Hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất: Là việc Nhà nước giúp đỡ người bị thu hồi
đất thông qua đào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí để di dời đến địa
điểm mới.
Tái định cư: Là biện pháp nhằm ổn định và khôi phục đời sống cho các hộ bị
ảnh hưởng bởi dự án khi mà đất định cư cũ đã bị thu hồi một phần, phần đất còn lại
không đủ điều kiện để xây dựng lại nơi ở mới mà phải chuyển đến nơi khác để ổn định
cuộc sống. Tái định cư có ba (03) hình thức:
¾ Tái định cư tại chỗ: là hình thức tái định cư ngay trên phần đất còn lại,
không thuộc phạm vi thu hồi. Trong trường hợp này, người bị thiệt hại vẫn còn một
phần đất tương đối rộng để xây dựng chỗ ở mới ngay bên cạnh phần đất bị thu hồi.
¾ Tái định cư tập trung: Là hình thức bố trí các lô đất xây dựng nhà hoặc
căn hộ ở trong khu tái định cư cho các hộ dân bị giải toả nhà ở hoặc đất ở do dự án đi
qua. Các khu tái định cư này phải đảm bảo xây dựng phù hợp với quy hoạch tại địa
phương và kế hoạch đền bù, giải toả và tái định cư.
¾ Tái định cư tự nguyện: Là hình thức tái định cư dành cho các hộ thuộc
đối tượng được đền bù về đất có nguyện vọng là tự lo tìm nơi ở mới, sau khi bị thu hồi
toàn bộ đất ở và các loại đất khác (giải toả toàn bộ) hoặc diện tích còn lại sau khi bị
thu hồi nhỏ hơn diện tích quy định của Nhà nước. Các hộ chọn hình thức tái định cư tự
nguyện như vậy sẽ được số tiền trợ cấp thêm là 20% trên tổng số tiền đền bù, hỗ trợ

thiệt hại để từ tìm nơi ở mới.
Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định mà phải di chuyển
chỗ ở thì được bố trí tái định cư bằng một trong các hình thức sau:
- Bồi thường bằng nhà ở.
- Bồi thường bằng đất ở.
- Bồi thường bằng tiền để tự lo chổ ở mới.

Trang 3


Ngành: Quản lý đất đai

SVTH: Nguyễn Tấn Trung

I.1.1.2. Các quan điểm về tái định cư
a. Quy luật khách quan của tái định cư
Tái định cư là cơ hội phát triển cho các vùng lãnh thổ. Với người tái định cư, đó
là cơ hội để người ta cải thiện chất lượng sống thông qua việc cùng Nhà nước đạt được
mục tiêu có chỗ ở mới tốt hơn chỗ ở cũ, cải thiện thu nhập tại nơi ở mới.
Tái định cư là một quy luật, là một đòi hỏi khách quan của phát triển và bản
thân nó là một hoạt động phát triển, chứ không phải là một hoạt động thụ động, bị
động, phải làm để phục vụ những mục tiêu khác ( như xây dựng kiến trúc chẳng hạn).
Chúng ta phải đặt vấn đề tái định cư trên bình diện đầy đủ hơn, nhìn dưới cặp
kính của phát triển, hiểu đó chính là mục tiêu phát triển xã hội.
Như vậy, để thực hiện việc tái tạo lại cuộc sống cho người dân thì đó là công
trình chung của hàng loạt các chủ thể xã hội. Trong quá trình tái tạo lại việc làm, tái
tạo lại thu nhập, tái tạo lại các mạng lưới xã hội, sự tham gia của dân chúng là rất quan
trọng. Trong quá trình tham gia này, quan điểm phát triển cộng đồng đã được sử dụng
thành công ở một số dự án: đó là quan điểm đi từ dưới lên, nhấn mạnh vai trò thủ lĩnh
từ trong dân mà ra. Phát triển được những thủ lĩnh ấy thì họ sẽ là những nhân tố rất

quan trọng để thực hiện quan điểm đi từ dưới lên. Sự tham gia của dân chúng sẽ khiến
người ta cảm thấy có nhiều động lực hơn trong việc thực hiện dự án tái định cư.
Không chỉ cán bộ mà bản thân người dân cũng học được nhiều kỹ năng và những thói
quen mới, ví dụ thói quen bảo vệ môi trường, thói quen tổ chức để xử lý các vấn đề
thu nhập và chi tiêu.
b. Tái định cư là quá trình tất yếu của sự phát triển
Lâu nay công việc đền bù giải tỏa để giải phóng mặt bằng thường là những việc
nặng nề nhất của các dự án đầu tư. Trong nhiều trường hợp, do không chuẩn bị tốt việc
tái định cư, không xác định giá cả đền bù hợp tình hợp lý, không kiên quyết thực hiện
cưỡng chế giải phóng mặt bằng, đã làm nhiều công trình bị ách tắc. Từ đó nhiều người
đã ngộ nhận rằng công việc đền bù giải tỏa là trở lực của các dự án phát triển. Quan
điểm không đúng này dễ dẫn đến các giải pháp sai lầm khi thực hiện quá trình giải tỏa,
tái định cư để cải tạo và phát triển đô thị.
Nước ta đang trong quá trình công nghiệp hóa - hiện đại hóa, quá trình công
nghiệp hóa hiện đại hóa cũng là quá trình đô thị hóa và phát triển toàn diện đất nước.
Toàn bộ quá trình này có 4 tiến trình song hành:
+
Một là tiến trình di dân từ nông thôn về đô thị. Hiện nay mức độ đô thị
hóa của nước ta mới chỉ đạt 25 % ( 2006 ). Khi việc công nghiệp hóa thành công ( vào
khoảng năm 2020 ), mức độ đô thị hóa có thể đạt tới 40 - 45 % , lúc ấy số dân trong
các đô thị sẽ lên đến 40 triệu người. Đây là 1 quá trình tái định cư vào đô thị theo nhu
cầu phát triển đất nước. Ngoài di dân vào đô thị, việc khai hoang mở các nông trại, các
lâm trường cũng là một khâu quan trọng trong việc tái bố trí dân cư nhằm mục đích
khai thác tốt hơn tài nguyên và bảo vệ tốt hơn mơi trường sinh thái.
+
Hai là tiến trình tái bố trí mục đích sử dụng đất theo quy hoạch. Việc
quy hoạch cải tạo và phát triển đô thị nhằm phục vụ quá trình công nghiệp hóa - hiện
đại hóa cũng là một việc tất yếu. Tiến trình này ở đô thị có hai nội dung - quy hoạch
cải tạo chỉnh trang đô thị cũ và quy hoạch phát triển các khu đô thị mới. Đối với Thành
phố Hồ Chí Minh ( một Thành phố có diện tích phát triển tự phát quá rộng lớn bao

Trang 4


Ngành: Quản lý đất đai

SVTH: Nguyễn Tấn Trung

quanh khu vực trung tâm Thành phố) hai công việc này đều rất nặng nề và khẩn
trương; khi thực hiện các quy hoạch này không tránh khỏi việc di dời tái định cư.
+
Ba là tiến trình nâng cao năng suất lao động, đồng thời với nó là nâng
cao khả năng cạnh tranh của nền kinh tế. Đơn giản là vì năng suất lao động công
nghiệp cao hơn năng suất lao động giản đơn. Quá trình công nghiệp hóa đòi hỏi đào
tạo lại lao động. Việc tái định cư phải đảm bảo việc này để phục vụ quá trình công
nghiệp hóa đất nước. Nâng cao năng suất lao động là một nội dung phát triển.
+
Bốn là tiến trình cải thiện đời sống nhân dân. Nâng cao đời sống mọi
mặt của nhân dân là mục tiêu cơ bản của phát triển. Phương châm chỉ đạo cơ bản của
công tác đền bù tái định cư là bảo đảm cuộc sống của người dân bằng hoặc hơn so với
nơi ở cũ. Mỗi người dân sẽ được hưởng lợi từ hai nguồn. Một là từ sự đền bù tái định
cư trực tiếp khi thực hiện dự án, hai là từ sự phát triển chung của đô thị do dự án mang
lại. Đời sống nhân dân không ngừng nâng cao là biểu hiện của sự phát triển.
c. Tái định cư là quá trình phức tạp và lâu dài
Tái định cư là di chuyển và thay đổi cuộc sống con người, không chỉ là quá
trình chuyển dịch vật chất mà là quá trình cắt bỏ những quan hệ cũ và tạo lập các quan
hệ mới. Việc này gần giống việc bứng cây trồng vào chỗ mới.
Tái định cư thường là tái định cư di dời các căn hộ, nghĩa là bên cạnh sự ràng
buộc giữa các thành viên trong gia đình, còn có sự ràng buộc giữa mỗi người trong đó
với môi trường xã hội xung quanh. Các mối quan hệ chính là :
+

Công ăn việc làm.
+
Chỗ ở.
+
Nơi học hành.
+
Điều kiện đi lại và sự tiếp cận các dịch vụ đô thị.
+
Quan hệ láng giềng .
Trong các mối quan hệ ràng buộc này, việc làm và nguồn thu nhập là nhu cầu
cơ bản. Giải quyết một lúc các mối quan hệ ấy bảo đảm hài hòa lợi ích của người dân
với lợi ích chung là một công việc làm phức tạp.
Hình thức việc tái định cư cũng có nhiều dạng
+
Di dân vào vùng đô thị hóa - đa số là người lao động trẻ và nghèo.
+
Chuyển dịch nội ngoại thành, bao gồm từ việc thực hiện các chương
trình cải tạo đô thị cho tới việc chuyển dịch theo ý nguyện của người dân.
+
Tái định cư tại chỗ khi thực hiện chỉnh trang khu dân cư.
Về nguyện vọng của người dân cũng có nhiều mức độ
+
Tái định cư tự phát là việc mua bán đất và xây dựng trái phép không theo
quy hoạch. Tình trạng này khá phổ biến trong thời gian trước khi có chỉ thị 08/CT-UB
ngày 22/04/2002. Do việc xây dựng trái phép ở các khu vực không có hạ tầng, giá đất
rẻ nên nhiều người có thu nhập thấp, trong đó nhiều người thuộc diện giải tỏa từ các
công trình cải tạo chỉnh trang đô thị nhận tiền đền bù tự lo chỗ ở đã làm việc này.
+
Tái định cư tự giác là việc tái định cư để thực hiện các dự án và người
dân tự giác chấp hành kế hoạch và phương thức tái định cư, kể cả việc tạo lập chỗ ở

mới ở các dự án phát triển nhà.
Trang 5


Ngành: Quản lý đất đai

SVTH: Nguyễn Tấn Trung

+
Cưỡng bức tái định cư, thường là cưỡng bức giải tỏa và bố trí chỗ ở cho
người bị giải tỏa chưa được sự đồng thuận của họ. Nhiều trường hợp không kiên quyết
đã gây ách tắc cho đầu tư phát triển.
d. Tái định cư là nguồn gốc của sự phát triển
Phát triển kinh tế - xã hội bao gồm rất nhiều lãnh vực, từ phát triển công - nông
nghiệp, thương mại, dịch vụ, giáo dục - đào tạo, tới vui chơi, giải trí nhưng về thực
chất các công việc ấy là tạo thêm công ăn việc làm, tạo thêm chỗ ở và các dịch vụ
phục vụ nhân dân ngày một đông hơn của đô thị. Đó là quá trình cải tạo chỉnh trang
các khu đô thị cũ, xây dựng mới các khu công nghiệp và dân cư ở khu vực đô thị hóa.
Nếu đứng về mục tiêu con người thì quá trình phát triển đô thị này là một quá trình tái
định cư của nhân dân trong phạm vi cả nước. Riêng ở thành phố Hồ Chí Minh, khi dân
số từ 5 triệu (1999) lên 10 triệu (2020) sẽ có khoảng 50 % số dân tham gia quá trình tái
định cư vào các khu vực đô thị hóa, không kể việc tái định cư tại chỗ. Việc phát triển
các khu đô thị mới, phát triển nhà ở kéo theo nhiều ngành kinh tế khác phát triển.
Công cuộc tái định cư có tầm quan trọng như vậy nhưng lâu nay các chính sách
trong lĩnh vực này còn thiếu và rời rạc. Chính sách tái định cư không chỉ là chính sách
đền bù giải tỏa, mà nó nằm trong tất cả các chính sách và pháp luật liên quan đến cải
tạo và phát triển đô thị từ khâu quy hoạch tới đầu tư xây dựng, tới quản lý các khu dân
cư mới.
Do một thời gian dài, vấn đề tái định cư chỉ được quan tâm như là một biện
pháp hỗ trợ đền bù giải tỏa nên đã để lại một số hậu quả xấu cho phát triển.

Việc quản lý đầu tư xây dựng các khu dân cư mới chưa được chú trọng. Hiện
tượng đầu cơ đất gây trở ngại cho nhu cầu tái định cư. Các khu dân cư mới không
được hình thành đồng bộ, gây trở ngại cho người dân đến ở ( thiếu cơ sở hạ tầng kỹ
thuật và xã hội ).
Về tài chính đô thị, có sự mất cân đối giữa đầu tư tư nhân và đầu tư cộng đồng.
Biểu hiện ở chỗ nhà ở của tư nhân tự đầu tư quá lớn trong khi hạ tầng đô thị ( đầu tư
của cộng đồng) quá thiếu.
Về trình tự đầu tư có sự đảo lộn. Lẽ ra phải tạo hạ tầng đô thị trước, nơi ở sau quá trình xây dựng ở nhiều khu dân cư tự phát thì ngược lại. Bên cạnh đó:
+ Thiếu quan tâm đến chỗ ở cho công nhân - sinh viên (số đông là nhập cư) và
người có thu nhập thấp.
+ Thiếu quan tâm đến các điều kiện sống khác ngoài chỗ ở, đặc biệt là về việc
làm,…
+ Thiếu sự quan tâm của người dân và cộng đồng dân cư trong quá trình cải tạo
và phát triển đô thị. Việc tuyên truyền về các lợi ích chưa đầy đủ, việc huy động lực
lượng từ cộng đồng để phục vụ lại họ còn yếu.
Hiện nay nhà nước cũng đã có quan tâm tới quy hoạch và quản lý xây dựng
theo quy hoạch. Thành phố Hồ Chí Minh cũng đã có những chính sách kịp thời về
chống đầu cơ đất đai, hỗ trợ phát triển nhà ở, hỗ trợ xây dựng nhà cho công nhân và
sinh viên, đặc biệt là quyết tâm lập lại trật tự trong quản lý và xây dựng đô thị.
Như vậy :
+ Tái định cư không phải là một công việc hỗ trợ đền bù giải tỏa mà là một lĩnh
vực phát triển đô thị. Trong lĩnh vực đó phải lấy mục tiêu phát triển đồng bộ của các
Trang 6


Ngành: Quản lý đất đai

SVTH: Nguyễn Tấn Trung

khu dân cư, tăng số lượng và chủng loại của quỹ nhà để đáp ứng mới nhu cầu về tái

định cư.
+ Việc cải tạo tại chỗ đô thị cũng thuộc lãnh vực tái định cư, việc cải tạo này
vừa có lợi cho cộng đồng vừa có lợi cho cư dân. Do đó các dự án cải tạo đô thị là các
dự án đa ngành do cộng đồng dân cư tại chỗ trực tiếp tham gia ra quyết định.
+ Phát triển đô thị thực chất là quá trình tái định cư, việc quản lý phát triển các
khu đô thị mới có ý nghĩa quyết định tới chính sách tái định cư (kể cả tái định cư phục
vụ đền bù giải tỏa ).
+ Cần sớm nghiên cứu để có các chính sách tài chính (và gắn với nó là đất đai)
thích hợp để huy động nguồn lực cho đầu tư cải tạo và phát triển đô thị.
e. Chủ thể tham gia vào quá trình tái định cư
- Chính từ quan điểm trên mà cần nhìn lại những ai là chủ thể tham gia quá
trình tái định cư, Chín chủ thể được nhắc đến khá bao quát và nói lên được bản chất
tổng hợp của tiến trình xã hội này.
- Các chủ thể tham gia vào quá trình tái định cư không chỉ bao gồm có nhà
nước và những chủ thể trực tiếp chịu tác động của tái định cư mà thôi. Chúng ta còn
thấy ở đây vai trò của các tổ chức chính trị, các tổ chức phi chính phủ, các nhà tư vấn,
các nhà đầu tư, các công ty nhà ở tư nhân,….
+ Chủ thể thứ nhất là cơ quan nhà nước các cấp từ trung ương đến các phường
(xã) : quan hệ giữa chủ thể này với các chủ thể khác là các quan hệ hành chính với vai
trò được thể hiện thông qua việc ban hành các chính sách đền bù di dời tái định cư,
kiểm soát việc thực hiện các chính sách này ; góp phần phát triển cuộc sống người dân
thơng qua công tác di dời tái định cư.
+ Chủ thể thứ hai là các nhà đầu tư. Vai trò của chủ thể này với các chủ thể
khác là vai trò dân sự, được thiết lập dựa trên nguyên tắc thỏa thuận, thương lượng
bình đẳng, đôi bên cùng có lợi.
+ Chủ thể thứ ba là những người di dời tái định cư. Mối quan hệ giữa chủ thể
này với chủ thể khác là quan hệ dân sự.
+ Chủ thể thứ tư là những người được hưởng lợi từ việc đầu tư cải tạo chỉnh
trang (trong đó là việc tái định cư của một nhóm người khác). Hiện nay, nhà nước
đang tìm cách điều chỉnh lợi nhuận phát sinh này để tạo ra các nguồn thu mới đảm bảo

cho lợi ích của người di dời và góp phần đầu tư phát triển kinh tế, phát triển hạ tầng đô
thị.
+ Chủ thể thứ năm là các tổ chức tư vấn về các lĩnh vực xã hội, về kinh tế, về
kỹ thuật và về tài chính. Quan hệ giữa chủ thể này và chủ thể khác là quan hệ dân sự
hay quan hệ kỹ thuật.
+ Chủ thể thứ sáu là các cơ quan tổ chức nghiên cứu như viện nghiên cứu,
trường đại học. Chức năng của chủ thể này cũng tương tự như chủ thể thứ năm.
+ Chủ thể thứ bảy là các tổ chức chính trị nghề nghiệp ( tổ chức Đảng, hội liên
hiệp thanh niên, hội liên hiệp phụ nữ, liên đoàn lao động, hội cựu chiến binh, hay là
hội hưu trí )…. Tất cả các tồ chức này hoạt động theo luật định, là đại diện cho cộng
đồng dân cư.

Trang 7


Ngành: Quản lý đất đai

SVTH: Nguyễn Tấn Trung

+ Chủ thể thứ tám là các nhà tài trợ quốc tế, hoặc là các nhà tài trợ song
phương và các tổ chức tư vấn do các nhà tài trợ này mời tham dự.
+ Chủ thể cuối cùng là các tổ chức phi chính phủ (NGO)với các mục tiêu là
tham gia góp phần vào việc giải quyết các vấn đề mang tính chất kinh tế - xã hội.
- Vai trò và sự tham gia của các chủ thể trong quá trình tái định cư hiện nay
cũng còn nhiều vấn đề phải xem xét như là: sự nhập cuộc của chủ thể thứ năm, thứ
sáu, và thứ bảy còn chưa đủ mức độ cần thiết; giữa chủ thể thứ tám và chủ thể thứ chín
và bên đối tác nhận tài trợ (Việt Nam), dù cùng một mục tiêu, nhưng còn những
khoảng cách về tập quán, suy nghĩ, nhận thức về môi trường kinh tế, xã hội. Tuy nhiên
một điều có thể dễ dàng đi đến thống nhất là cần phải coi đầu tư di dời tái định cư là
việc làm chung của cả xã hội, để các chủ thể xã hội cùng nhau chia sẻ nghĩa vụ của

mình.
- Ngoài sự chỉ đạo và giúp đỡ của Nhà nước và các tổ chức xã hội thì vai trò
chủ động, sáng tạo của những người tái định cư là rất quan trọng. Việc kích thích tính
chủ động và những sáng kiến của các hộ gia đình để người dân tự giải quyết vấn đề
của mình là điều rất quan trọng.
- Trong các chủ thể trên, chúng ta cần quan tâm đến mối tương quan giữa ba
chủ thể có tác động trực tiếp đến quá trình thực hiện công tác thu hồi đất, bồi thường
giải phóng mặt bằng đó là Nhà nước, Người sử dụng đất và Chủ đầu tư. Đây là ba chủ
thể chính, quan trọng quyết định đến kết quả của công tác bồi thường giải phóng mặt
bằng, do đó nếu có sự hợp tác tốt, sự phối hợp hài hòa để điều phối quyền lợi, nghĩa vụ
và trách nhiệm của cả ba chủ thể trên một cách hiệu quả nhất sẽ là yếu tố quyết định sự
thành công trong công tác này.
Phát triển cơ sở hạ tầng
Nguồn thu từ tiền sử dụng đất
Nguồn thu từ các loại thuế
NHÀ NƯỚC

NGƯỜI SỬ
DỤNG ĐẤT

CHỦ ĐẦU TƯ

Giá bồi thường hợp lý
Cuộc sống ổn định

Lợi nhuận từ việc đầu tư

Sơ đồ I.1: Mối tương quan giữa ba chủ thể

Trang 8

Ngành: Quản lý đất đai

SVTH: Nguyễn Tấn Trung

I.1.2. Cơ sở pháp lý
- Luật đất đai 2003 có hiệu lực từ ngày 01/07/2004.
- Nghị định 22/1998/NĐ-CP ngày 24/04/1998 của Chính phủ về việc đền bù
thiệt hại khi nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi
ích quốc gia, lợi ích công cộng.
- Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 về bồi thường, hỗ trợ, tái định
cư khi nhà nước thu hồi đất.
- Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá
đất và khung giá các loại đất.
- Thông tư số 145/1998/TT-BTC ngày 04/11/1998 của Bộ Tài chính hướng dẫn
thi hành Nghị định số 22/1998/NĐ-CP ngày 24/04/1998 của Chính phủ.
- Thông tư 116/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 hướng dẫn thực hiện Nghị Định
197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất.
- Quyết định 167/2006/QĐ-UBND về phương thức mua bán căn hộ chung cư
hoàn chỉnh và chuyển nhượng nền đất ở đã có hạ tầng kỹ thuật để bố trí tái định cư cho
các hộ dân đang tạm cư trong thời gian dài trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh.
- Quyết định 106/2005/QĐ-UBND ngày 16/06/2005 của UBND Thành Phố ban
hành về bồi thường, hỗ trợ thiệt hại và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn
Thành phố Hồ Chí Minh.
- Quyết định 17/2008/QĐ-UBND ngày 14/03/2008 ban hành quy định về bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn Thành phố Hồ Chí
Minh.
- Quyết định 84/2007/NĐ-CP quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự thủ tục bồi

thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất
đai trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh.
- Quyết định 118/QĐ-UBND ngày 10/09/2007 về phương thức mua bán căn hộ
chung cư hoàn chỉnh và chuyển nhượng nền đất ở đã có hạ tầng kỹ thuật để bố trí tái
định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh.
- Quyết định 65/2008/QĐ-UBND ngày 18/08/2008 về việc sửa đổi bổ sung một
số điều của quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên
địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh.
- Quyết định 45/2008/QĐ-UBND ngày 2/06/2008 ban hành quy định về trình tự
thủ tục và nội dung lập dự án bồi thường, giải phóng mặt bằng và tái định cư sử dụng
vốn và ngân sách Nhà nước trên địa bàn Thành phố Hố Chí Minh.
I.1.3. Cơ sở thực tiễn
I.1.3.1. Sơ bộ về thực trạng công tác tái định cư trên địa bàn Thành phố Hồ Chí
Minh
¾ Quá trình triển khai thực hiện:
Công tác tái định cư là điều kiện ban đầu và kiên quyết để triển khai thực hiện
các dự án đầu tư xây dựng, nhằm phát triển kinh tế xã hội. Việc tái định cư ảnh hưởng
rất lớn đến đời sống vật chất, tinh thần của người bị thu hồi đất trong dự án. Nhận thức
rõ vai trò quan trọng của công tác tái định cư, nhiều năm qua Chính phủ, các bộ ngành
Trang 9


Ngành: Quản lý đất đai

SVTH: Nguyễn Tấn Trung

ở Trung Ương và Chính quyền địa phương đã không ngừng quan tâm, tập trung xây
dựng chính sách và tổ chức thực hiện công tác tái định cư cho các hộ dân bị thu hồi
đất.
Dưới sự chỉ đạo của Thành uỷ và Uỷ ban nhân dân thành phố; Quận, huyện uỷ

và Uỷ ban nhân dân các quận, huyện đã tập trung thực hiện công tác tái định cư cho
các hộ tạm cư trong thời gian dài.
Từ nhiều năm nay, hầu như tất cả dự án xây dựng ở Thành phố Hồ Chí Minh
đều không đủ nguồn nhà tái định cư cho người dân bị giải tỏa. Nhiều công trình đã xây
dựng xong và đưa vào sử dụng nhiều năm nhưng địa phương còn nợ nền đất hoặc nhà
tái định cư cho dân.
Trên cơ sở đó thường trực ban chỉ đạo tái định cư đã xây dựng lộ trình thực
hiện và tổ chức điều hành gồm 2 bước sau:
Bước một nhiệm vụ chủ yếu là tập trung sức giải quyết tạo ra quỹ nền để bàn
giao nền thô trước ngày 31/12/2008: thành phố chủ trương là phải giao nền đất " thô"
và phải đảm bảo có điện, nước, đường cấp phối tạo điều kiện đầy đủ cho các hộ dân
xây dựng nhà vẫn được hưởng tiền hỗ trợ tạm cư trong 6 tháng chờ xây dựng nhà ở.
Song song với việc xây dựng của các hộ dân, đơn vị thi công vẫn tiếp tục hoàn thiện
các hạng mục hạ tầng kỹ thuật và xã hội của dự án.
Chủ trương này vừa giải quyết bức xúc về nhu cầu nhà ở của người dân, vừa
tránh lãng phí do trong thời gian xây dựng nhà. Đồng thời kiểm tra đôn đốc tiến độ thi
công của các dự án xây dựng chung cư tại các quận, huyện để chuẩn bị cho bước hai là
bố trí căn hộ chung cư cho các trường hợp tái định cư bằng căn hộ chung cư.
Bước hai là tiếp tục rà soát giải quyết dứt điểm số trường hợp chưa bàn giao
nền thô kịp trong bước một, đồng thời tập trung giải quyết dứt điểm bàn giao căn hộ
chung cư cho các hộ tạm cư đến hết ngày 30/06/2008.
Căn cứ vào Quyết định 167/2006/QĐ-UBND ngày 16/11/2006 của Uỷ ban
nhân thành phố về phương thức mua, bán căn hộ chung cư và chuyển nhượng nền đất
ở đã có hạ tầng kỹ thuật để bố trí tái định cho các hộ tạm cư trong thời gian dài. Uỷ
ban nhân dân các cấp đã tiến hành rao mua công khai quỹ nền, nhà tái định cư trên các
phương tiện thông tin đại chúng
¾ Kết quả giải quyết đối với các dự án sử dụng ngân sách:
Tính đến ngày 31/12/2008 thành phố đã có đủ nền đất và căn hộ chung cư cho
2386/3806 hộ tạm cư, đạt tỷ lệ 62,7%, gồm 2005 nền đất, 346 căn hộ chung cư và 35
hộ nhận tiền tự lo nơi ở.

Đến tháng 6/2008, thành phố cơ bản đã có đủ nền đất và căn hộ chung cư để bố trí cho
toàn bộ 3806 hộ tạm cư thuộc các dự án sử dụng vốn ngân sách, đạt tỷ lệ 100%. Tuy
nhiên có 375 hộ dân có nguyện vọng không nhận tiền tạm cư, không nhận nền hoặc
căn hộ chung cư nơi khác mà chờ nhận suất tái định cư tại chỗ theo phương án di dời
trước đây; bao gồm các dự án như Cảng sông phú định quận 8: 79 hộ, dự án phường
10 quận 6: 04 hộ, các dự án khu vực trường đua Phú Thọ quận 11: 72 hộ, khu tái định
cư 38 ha Tân Thới Nhất: 22 hộ, Đại học y dược quận 5: 9 hộ, Khu công nghệ cao quận
9: 14 hộ, dự án T30 huyện Nhà Bè: 11hộ.

Trang 10


Ngành: Quản lý đất đai

SVTH: Nguyễn Tấn Trung

¾ Kết quả giải quyết tái định cư cụ thể như sau:
Tiến độ bốc thăm: các hộ đã tổ chức bốc thăm cho 3241 (gồm 1254 căn hộ,
1987 nền đất), cộng với 158 hộ tự lo nơi ở và 375 hộ chờ tái định cư tại chổ thì tổng
số hộ đã giải quyết là 3773/3806 hộ đạt 99,15%. Còn lại 32 hộ chưa bốc thăm, tỉ lệ
0,85%
Tiến độ nhận suất tái định cư: tổng số hộ đến nhận suất tái định cư là 2741 hộ (
gồm 1107 căn hộ, 1634 nền) cộng với 158 hộ tự lo nơi ở và 375 hộ chờ tái định cư tại
chỗ thì tổng số hộ đã nhận suất tái định cư là 3274/3774 hộ, đạt 86,7%, Còn 500 hộ
chưa nhận suất tái định cư, chiếm tỉ lệ 13,3%.
¾ Kết quả đạt được đối với các dự án ngoài ngân sách:
Đến nay các chủ đầu tư đã chuẩn bị đủ quỹ nhà tái định cư và nền đất để bố trí
tái định cư cho 830 hộ tạm cư. Kết quả tái định cư của các dự án như sau:
Tiến độ bốc thăm: Các chủ đầu tư dự án đã tổ chức bốc thăm cho 797/830 hộ dân (
gồm 788 nền đất và 9 hộ nhận tiền tự lo nơi ở), đạt 96%, còn 33 hộ chưa bốc thăm, tỷ

lệ 4%.
Tiến độ nhận suất tái định cư: đã có 561/797 hộ đến nhận suất tái định cư (trong
đó có 522 hộ nhận nền và 9 hộ nhận tiền tự lo nơi ở), đạt 70%, còn 236 hộ chưa nhận
suất tái định cư, tỉ lệ 30%.
Những kết quả trên đạt được là do các tổ chức chính trị đã tổ chức thực hiện, có
kế hoạch điều hành chi tiết; mỗi quận, huyện xây dựng kế hoạch cụ thể và kiểm tra
thường xuyên trên tất cả các lĩnh vực tác động cho hoạt động tái định cư, kể cả kiểm
tra các vị trí dự án, lãnh đạo thành phố cũng đã tháo gở những vướng mắc kịp thời.
¾ Những khó khăn vướng mắc còn tồn tại:
Số hộ tạm cư kéo dài, tồn tại nhiều năm nay lại phải giải quyết theo những quy
định mới. Có trường hợp trước đây không đủ điều kiện tái định cư lại cho tạm cư
không thời hạn; có trường hợp Thanh tra đã xử lý huỷ bỏ suất tái định cư trước
đây...ảnh hưởng đến quyền lợi của người dân dẫn đến khiếu nại, yêu cầu được giải
quyết theo cam kết trước đây, gây lúng túng trong giải quyết thực tế, cần được rút kinh
nghiệm sâu sắc. Một số quận huyện có số hộ tạm cư ít nhưng do chủ quan, thiếu tập
trung giải quyết theo chỉ thị 32/2006/CT-UBND, nên dẫn đến tình trạng hết thời hạn
giao nền cho dân nhưng vẫn chưa giải quyết xong; đến khi ban chỉ đạo tái định cư có
hướng dẫn chi tiết cụ thể mới giải quyết dứt điểm.
Năng lực của chủ dự án, chủ đầu tư kém nên mất nhiều thời gian cho công tác
lập thủ tục đầu tư xây dựng khu tái định cư và công tác đấu thầu các hạn mục, đồng
thời không loại trừ trường hợp thiếu ý thức thực hiện, thời hạn cam kết hoàn thành
công trình phải lùi nhiều lần....
I.1.3.2. Thực trạng về công tác tái định cư của các dự án xây dựng đường giao
thông trên địa bàn huyện Bình Chánh
Trong thời gian qua huyện Bình Chánh đã không ngừng mở rộng, nâng cấp và
xây dựng thêm nhiều tuyến đường giao thông trọng điểm, nhằm phục vụ nhu cầu đi lại
cho mọi người dân được tốt và thuận lợi hơn, cũng như góp phần thúc đẩy sự phát
triển kinh tế – xã hội trên địa bàn huyện. Trong tất cả các dự án xây dựng và mở rộng
các tuyến đường trọng điểm, đã tiến hành đền bù, giải tỏa rất nhiều hộ dân, các hộ dân
bị ảnh hưởng bởi các dự án đường giao thông là 3825 hộ. Trong đó:

Trang 11


Ngành: Quản lý đất đai

SVTH: Nguyễn Tấn Trung

- Số hộ dân giải tỏa trắng là: 622 hộ
- Số hộ dân có khả năng xét tái định cư là: 458 hộ
- Số hộ nhận 20% hỗ trợ để tự tìm nơi ở mới là 6 hộ
- Số hộ đã nhận nền tái định cư là 322 hộ
- Số hộ tiếp tục giải quyết tái định cư là 163 hộ
Nhìn chung các hộ dân bị ảnh hưởng trong các dự án xây dựng và mở rộng
đường giao thông trên địa bàn huyện Bình Chánh trong thời gian gần đây chưa được
bố trí nền tái định cư còn khá nhiều. Do đó cần phải tiếp tục thực hiện tốt hơn nửa
công tác tái định cư để ổn định cuộc sống cho các hộ dân.
I.1.3.3. Quy trình thực hiện công tác tái định cư
XÂY DỰNG KHU TÁI ĐỊNH CƯ
LẬP DANH SÁCH CÁC HỘ CÓ NHU CẦU TĐC
XÉT ĐIỀU KIỆN CÁC HỘ BỊ THU HỒI ĐẤT
CÔNG BỐ VỀ ĐƠN GIÁ TĐC
TỔ CHỨC BỐC THĂM NỀN TĐC
THU TIỀN TÁI ĐỊNH CƯ
BÀN GIAO NỀN CHO CÁC HỘ ĐƯỢC TĐC
CẤP GCNQSDĐ CHO CÁC HỘ TĐC
Sơ đồ I.2: Quy trình thực hiện công tác tái định cư
Bước 1:
- Trước khi bàn giao mặt bằng các chủ đầu phải xây dựng khu tái định cư hoàn
thiện cơ sở hạ tầng để bố trí tái định cư cho các chủ sử dụng đất bị thu hồi đất trong dự
án.

Bước 2:
- Có được mặt bằng để tiến hành dự án, Hội đồng Bồi thường sẽ tổng hợp danh
sách các chủ sử dụng đất bị ảnh hưởng dự án có nhu cầu tái định cư để có thể bố trí nơi
tái định cư hợp lý cho người bị thu hồi đất.
Bước 3:

Trang 12


Ngành: Quản lý đất đai

SVTH: Nguyễn Tấn Trung

- Sau khi biết được đối tượng có nhu cầu tái định cư, Hội đồng Bồi thường tiến
hành xem xét những chủ sử dụng đất có đủ những điều kiện để được bố trí tái định cư
trong khu tái định cư của dự án.
Bước 4:
- Sau khi xem xét đủ điều kiện tái định cư, Hội đồng bồi thường sẽ tiến hành bố
trí vào khu tái định cư và công bố về đơn giá trong khu tái định cư để các hộ có đủ
điều kiện tái định cư biết rõ.
Bước 5:
- Khi các hộ có nhu cầu tái định cư đồng ý về mức giá và các chính sách đưa ra
thì Hội đồng Bồi thường tiến hành tổ chức bốc thăm nền tái định cư cho các hộ dân.
Bước 6:
- Sau khi tổ chức bốc thăm vị trí nền tái định cư Hội đồng Bồi thường sẽ tiến
hành bàn giao nền cho các hộ dân và có thể tiến hành xây dựng.
Bước 7:
- Hội đồng Bồi thường sẽ tổ chức thu tiền tái định cư khi có quyết định giao
nền.
Bước 8:

- Hội đồng bồi thường có trách nhiệm lo các chi phí và hoàn tất các thủ tục cấp
GCNQSDĐ theo đúng tiến độ và quy định của Nhà nước cho các đối tượng được tái
định cư trong dự án.
I.1.3.4. Chính sách tái định cư
¾ Đối tượng tái định cư
Việc tái định cư được áp dụng cho các trường hợp các hộ gia đình và cá nhân bị
thu hồi toàn bộ đất ở, nhà ở và thuộc diện tái định cư và có yêu cầu tái định cư sẽ được
điều chỉnh, bố trí tái đất ở hoặc căn nhà khác trong các khu quy hoạch tái định cư của
dự án này theo giá trị tương đương.
¾ Tiêu chuẩn và điều kiện để được tái định cư
Tái định cư được áp dụng cho các trường hợp có nhà ở đất ở bị thu hồi và phải
di chuyển toàn bộ, có giấy tờ hoặc không có giấy tờ hợp lệ về quyền sở hữu nhà ở và
quyền sử dụng đất ở nhưng được đền bù, hỗ trợ thiệt hại về đất ở.
Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất bị Nhà nước thu hồi đất được đền bù
thiệt hại về đất đang sử dụng phải có một trong các điều kiện cụ thể sau:
- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai.
- Có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền
theo quy định của pháp luật về đất đai.
- Có giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
- Có giấy tờ thanh lý, hoá giá, mua nhà thuộc sở hữu Nhà nước cùng với giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật hoặc quyết định giao
nhà ở hoặc cấp nhà ở gắn liền với đất ở thuộc sở hữu Nhà nước của cơ quan Nhà nước
có thẩm quyền.

Trang 13


Ngành: Quản lý đất đai

SVTH: Nguyễn Tấn Trung

- Bản án có hiệu lực thi hành của Tòa án nhân dân về việc giải quyết tranh chấp
nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất hoặc quyết định của cơ quan có thẩm quyền giải
quyết tranh chấp đất đai.
- Trường hợp không có giấy tờ hợp lệ như trên, người bị thu hồi đất được đền
bù thiệt hại phải có các giấy tờ chứng minh được đất bị thu hồi là đất đã sử dụng ổn
định trước 15 tháng 10 năm 1993 và không tranh chấp, thuộc một trong các trường
hợp sau đây:
+ Đất đã sử dụng trước ngày 08 tháng 01 năm 1988 được Uỷ ban nhân dân xã,
thị trấn xác nhận.
+ Được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giao đất sử dụng trong quá trình thực
hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam Dân Chủ Cộng Hoà, Chính Phủ Cách
Mạng Lâm Thời Cộng Hoà Miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ
Nghĩa Việt Nam mà người được giao đất vẫn tiếp tục sử dụng đất từ đó đến ngày bị
thu hồi.
+ Có giấy tờ hợp lệ do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thuộc chế độ củ cấp
cho người sủ dụng đất, mà người đó vẫn sử dụng liên tục từ khi được cấp giấy đến
ngày đất bị thu hồi.
+ Có giấy tờ mua, bán đất trước ngày 18 tháng 12 năm 1980 hoặc có giấy tờ
chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thời gian từ 18 tháng 12 năm 1980 đến ngày
15 tháng 10 năm 1993 của người sử dụng đất hợp pháp được Uỷ ban nhân dân xã, thị
trấn xác nhận.
+ Có giấy tờ mua, bán nhà và tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất trước ngày
15 tháng 10 năm 1993 được Uỷ ban nhân dân xã, thị trấn xác nhận.
+ Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời do Uỷ ban nhân dân Thành
phố cấp hoặc Uỷ ban nhân dân Huyện, Sở địa chính cấp theo uỷ quyền của Uỷ ban
nhân Thành phố hoặc có tên trong sổ địa chính nay vẫn tiếp tục sử dụng.
- Người nhận chuyển nhượng, chuyển đổi, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất
hoặc nhà gắn liền với quyền sử dụng đất mà đất đó của người sử dụng thuộc đối tượng
có đủ điều kiện như trên nhưng chưa làm thủ tục sang tên trước bạ.

- Người tự khai hoang để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ
sản, làm muối trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 và liên tục sử dụng cho đến khi thu
hồi đất, không tranh chấp, không thuộc diện lấn chiếm và làm đầy đủ nghĩa vụ tài
chính cho nhà nước.
Đối với những hộ có diện tích đất bị thu hồi từ 1000m2 trở lên, trong đó có diện
tích đất ở từ 100m2 trở lên, có hộ khẩu thường trú tại địa bàn huyện Bình Chánh và
trực canh trên mảnh đất liên tục từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến nay, mới được bố
trí nền đất tại khu tái định cư. Các trường hợp có diện tích đất ở bị thu hồi dưới
100m2/hộ thì được bố trí bằng căn hộ chung cư.
¾ Nguyên tắc ưu tiên lựa chọn vị trí đất ở, nhà ở tại khu tái định cư
Trường hợp nhiều hộ có chung nguyện vọng lựa chọn cùng địa điểm, vị trí nhà
ở, nền đất ở tại khu tái định cư mới thì được xét bố trí dựa theo ưu tiên thứ tự như sau:
- Hộ bị thu hồi tại nơi xây dựng khu tái định cư.

Trang 14


Ngành: Quản lý đất đai

SVTH: Nguyễn Tấn Trung

- Ưu tiên vị trí thuận lợi cho các hộ sớm di dời, bàn giao mặt bằng trước thời
hạn.
- Hộ có vị trí thuận lợi trong khu quy hoạch.
- Hộ có diện tích đất ở bị thu hồi lớn.
- Hộ gia đình chính sách
- Trường hợp không xét theo các tiêu chuẩn trên thì được tổ chức bốc thăm
ngẫu nhiên công khai, có mặt của các hộ dân bị ảnh hưởng bởi dự án.
Đối với các hộ dân có vị trí giải toả ngay vị trí góc tiếp giáp hai mặt tiền đường
lớn thì sẽ được ưu tiên bố trí nền góc tiếp giáp hai mặt tiền đường trong khu tái định

cư.
Các hộ dân được bố trí hai nền tái định cư thì sẽ được ưu tiên lựa chọn vị trí nền
tái định cư liền kề khi đã được bố trí một nền tại khu tái định cư.
Trong trường hợp quỹ đất dùng để bố trí tái định cư có hạn thì việc ưu tiên bố
trí tái định cư theo thứ tự: hộ gia đình có quy mô diện tích đất bị thu hồi nhiều, được
đền bù bằng đất nhiều, hộ có quy mô diện tích đất bị thu hồi ít, được đền bù bằng đất
ít.
¾ Chính sách hỗ trợ tại khu vực tái định cư của các dự án
Mức giá đất nền hoặc giá căn hộ chung cư tại các khu tái định cư của dự án sẽ
không tính các khoản phí sau:
- Không tính tiền sử dụng đất đối với các căn hộ chung cư tái bố trí và nền đất
tái bố trí.
- Nhà nước sẽ hỗ trợ một phần đầu tư xây dựng hạ tầng xã hội ( Bệnh viện,
trường học, chợ, nhà trẻ, công viên...), hạ tầng kỹ thuật (đường giao thông, hệ thống
điện, hệ thống cấp thoát nước..)
- Đối tượng thuộc diện tái định cư không phải nộp lệ phí địa chính, lệ phí trước
bạ, lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất.
- Trường hợp Chủ đầu tư chưa tổ chức tái định cư được cho các hộ dân, nhưng
do yêu cầu sớm giải phóng mặt bằng để thi công thì các hộ thuộc diện tái định cư sẽ
được bố trí vào khu tạm cư do Chủ đầu tư xây dựng hoặc thuê của đơn vị khác ( Chủ
đầu tư chịu chi phí thuê). Trường hợp các hộ dân này tự thu xếp nơi tạm cư thì Chủ
đầu tư chỉ hỗ trợ chi phí thuê nhà tạm cư theo mức sau:
- Đối với hộ có 04 nhân khẩu trở xuống: 600.000đ/hộ/tháng.
- Đối với hộ có từ 05 nhân khẩu trở lên: 150.000đ/người/tháng
I.2. Khái quát địa bàn nghiên cứu:
I.2.1. Điều kiện tự nhiên
a. Vị trí địa lý
Bình Chánh là huyện nằm ở phía Tây - Tây Nam của nội Thành phố Hồ Chí
Minh. Toạ độ địa lý của huyện là 1060 27’51-1060 42’ kinh Đông và 1020 27’38’’- 100
52’30’’ vĩ Bắc.

Địa giới hành chính của huyện như sau:
- Phía Bắc giáp huyện Hốc Môn.
- Phía Đông giáp quận Bình Tân, Quận 8, Quận 7 và huyện Nhà Bè.
Trang 15


Ngành: Quản lý đất đai

SVTH: Nguyễn Tấn Trung

- Phía Nam giáp huyện Bến Lức và huyện Cần Giuộc tỉnh Long An.
- Phía Tây giáp huyện Đức Hòa tỉnh Long An.

Hình I.1 : Sơ đồ vị trí huyện Bình Chánh Thành phố Hồ Chí Minh

Trang 16


Ngành: Quản lý đất đai

SVTH: Nguyễn Tấn Trung

b. Khí hậu
Bình Chánh nằm trong vùng có khí hậu nhiệt đới gió mùa, mang tính chất xích
đạo. Có 2 mùa rõ rệt, mùa mưa từ tháng 5 đến tháng 11, mùa khô từ tháng 12 đến
tháng 4 năm sau. Nhiệt độ tương đối ổn định, cao đều trong năm và ít thay đổi, trung
bình năm khoảng 26,6oC. Nhiệt độ trung bình tháng cao nhất là 28,8oC (tháng 4), nhiệt
độ trung bình tháng thấp nhất 24,8oC (tháng 12). Tuy nhiên, biên độ nhiệt độ giữa
ngày và đêm chênh lệch khá lớn, vào mùa khô có trị số 8 - 10oC.
c. Thủy văn

Huyện Bình Chánh có hệ thống sông, kênh, rạch khá đa dạng. Phần lớn sông,
rạch của huyện Bình Chánh nằm ở khu vực hạ lưu, nên nguồn nước bị ô nhiễm do
nước thải từ các khu công nghiệp của Thành phố đổ về., đã ngày càng gây ảnh hưởng
lớn đến sản xuất nông nghiệp cũng như đối với môi trường sống của nhân dân trong
các khu dân cư.
d. Địa hình
Địa hình huyện Bình Chánh có dạng nghiêng và thấp dần theo hai hướng Tây
Bắc - Đông Nam và Đông Bắc - Tây Nam, với độ cao giảm dần từ 3m đến 0,3 m so
với mực nước biển.
I.2.2. Các nguồn tài nguyên
¾ Tài nguyên đất
Huyện Bình Chánh có diện tích tự nhiên 25.255,28 ha, chiếm 12% diện tích tự
nhiên của Thành phố. Căn cứ vào nguồn gốc phát sinh, đất đai huyện Bình Chánh
được chia thành các nhóm đất chính sau:
- Nhóm đất phù sa
- Nhóm đất xám
- Đất phèn
¾ Tài nguyên nước
Tài nguyên nước của huyện gồm nguồn nước mặt và nguồn nước ngầm. Nguồn
nước mặt của huyện Bình Chánh khá tốt và dồi dào, bao gồm hệ thống các sông, rạch.
Nguồn nước ngầm của huyện phân bố khá rộng nhưng ở độ sâu từ 150 – 300.
¾ Tài nguyên rừng
Huyện Bình Chánh có 1.421,48 ha đất lâm nghiệp, chiếm 5,62% so với tổng
diện tích đất tự nhiên toàn huyện, gần đây khu vực này được quy hoạch dự án sinh thái
chưa triển khai nên dân đã tận dụng để trồng tràm, tràm khuynh diệp.
¾ Tài nguyên khoáng sản
So với các huyện khác trong Thành phố, tuy không có tài nguyên khoáng sản
quý hiếm, nhưng Bình Chánh lại có loại đất có thể dùng làm nguyên liệu cho ngành
sản xuất vật liệu xây dựng với trữ lượng tương đối phong phú.
I.2.3. Tình hình kinh tế - xã hội

I.2.3.1. Tình hình phát triển kinh tế
Nhìn chung cơ cấu kinh tế của huyện trong những năm qua chuyển dịch theo
hướng phù hợp với quá trình đô thị hóa: “công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, thương
mại-dịch vụ, nông nghiệp”. Trong những năm qua, các ngành công nghiệp, thương
Trang 17