NGHIÊN CỨU VIỆC SỬ DỤNG NHÀ Ở TÁI ĐỊNH CƯ TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

BỘ GIÁO DỤC & ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP.HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:

NGHIÊN CỨU VIỆC SỬ DỤNG NHÀ Ở
TÁI ĐỊNH CƯ TRÊN ĐỊA BÀN
THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
SVTH

: NGUYỄN THỊ ÁI VÂN

MSSV

: 05121059

LỚP

: DH05TB

KHĨA

: 2005 – 2009

NGÀNH : Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

- TP.

Hồ Chí Minh, tháng 7 năm 200 9 -

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP.HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN
BỘ MƠN: KINH TẾ ĐẤT VÀ BẤT ĐỘNG SẢN

NGUYỄN THỊ ÁI VÂN

NGHIÊN CỨU VIỆC SỬ DỤNG NHÀ Ở TÁI ĐỊNH CƯ
TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

Giáo viên hướng dẫn: TS.Nguyễn Văn Ngãi
Trường Đại Học Nơng Lâm TP.Hồ Chí Minh
Ký tên: ......................................

tháng 7 năm 200 9 -


LỜI CẢM ƠN

Lời đầu tiên con xin gởi đến Ba, Mẹ lòng biết ơn sâu sắc nhất, Người đã sinh
con ra, là điểm tựa tinh thần, động viên để con sống hạnh phúc, học tập và hôm nay
hoàn thành tốt luận văn.
Xin chân thành cảm ơn Ban Giám Hiệu trường Đại Học Nông Lâm Thành phố
Hồ Chí Minh, Ban chủ nhiệm khoa và tất cả các thầy cô khoa Quản lý Đất đai và Bất
động sản đã truyền đạt cho em những kiến thức quý báu, những bài học bổ ích trong
thời gian em học tập tại trường.
Em xin gởi lời cảm ơn đến thầy Nguyễn Văn Ngãi, người đã tận tình giúp đỡ,
hướng dẫn và chỉ bảo em rất nhiều trong suốt thời gian thực hiện đề tài tốt nghiệp. Đạt
được kết quả như hôm nay em xin gửi đến thầy lòng tri ân nhiệt thành của em.

Xin cảm ơn tất cả bạn bè, thân hữu đã động viên, giúp đỡ, chia sẻ những buồn
vui cùng tôi trong suốt quãng đời sinh viên.
Cuối cùng, em xin kính chúc toàn thể quý thầy cô trong khoa Quản lý Đất đai
và Bất động sản luôn dồi dào sức khỏe và gặt hái được nhiều thành công trong sự
nghiệp giáo dục và hoạt động nghiên cứu của mình.
Xin chân thành cảm ơn!
Thành phố Hồ Chí Minh, ngày 25 tháng 7 năm 2009
Sinh viên
NGUYỄN THỊ ÁI VÂN

i


TOÙM TAÉT
Sinh viên thực hiện: Nguyễn Thị Ái Vân, Khoa Quản Lý Đất Đai & Bất động
sản, Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh.
Đề tài: “ Nghiên cứu việc sử dụng nhà ở tái định cư trên địa bàn Thành phố
Hồ Chí Minh ”
Giáo viên hướng dẫn: TS. Nguyễn Văn Ngãi, Bộ môn Kinh tế học, khoa Kinh
Tế, Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh.
Nội dung tóm tắt:
Quy hoạch, đền bù, giải tỏa, tái định cư là một trong những vấn đề nóng bỏng ở
Việt Nam nói chung và Thành Phố Hồ Chí Minh nói riêng, xã hội và người dân luôn
quan tâm vì vấn đề này ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống của họ.
Đề tài thực hiện nhằm đáp ứng mục tiêu đề ra là nghiên cứu thực trạng sử dụng
nhà ở tái định cư của những hộ dân bị thu hồi đất và việc thực hiện chính sách tái định
cư của Nhà nước trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh để từ đó đưa ra một số giải
pháp nhằm hoàn thiện chính sách này.Trên cơ sở mục tiêu đề ra, đề tài tiến hành phân
tích số liệu điều tra ngẫu nhiên 68 hộ tại một số chung cư tái định cư ở TP.HCM, từ đó
phân tích nguyên nhân những người tái định cư sử dụng hoặc bán suất tái định cư.

Tiếp theo là tổng hợp những vấn đề lý luận, đặc biệt là lý thuyết về hữu dụng của
người tiêu dùng trong việc được Nhà nước trợ cấp bằng tiền hay hiện vật để từ đó phân
tích và làm cơ sở cho việc đề xuất giải pháp liên quan đến tái định cư nhằm đảm bảo
những lợi ích tốt nhất cho người dân bị thu hồi đất và giúp Thành phố thực hiện tốt
hơn trong công tác ổn định đời sống người dân sau giải tỏa. Trong quá trình tiến hành
nghiên cứu, đề tài sử dụng các phương pháp nghiên cứu: phương pháp thống kê,
phương pháp thu thập số liệu, phương pháp phân tích-tổng hợp, phương pháp so sánh.
Từ kết quả nghiên cứu, đề tài đã tóm lược được thực trạng chung của việc sử
dụng nhà ở tái định cư cũng như những mặt tồn tại của chính sách tái định cư trên địa
bàn Thành phố Hồ Chí Minh, đề xuất giải pháp nhằm hoàn thiện chính sách tái định cư
giúp ổn định cuộc sống người dân sau giải tỏa.

ii


MỤC LỤC
ĐẶT VẤN ĐỀ................................................................................................................1
Tính cấp thiết của đề tài ..........................................................................................1
Ý nghĩa thực tiễn của đề tài.....................................................................................2
Đối tượng và phạm vi nghiên cứu...........................................................................2
PHẦN I: TỔNG QUAN ...............................................................................................3
I.1 Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu.....................................................................3
I.1.1. Cơ sở khoa học ..............................................................................................3
I.2 Bài học kinh nghiệm về chính sách đền bù và tái định cư ....................................7
I.2.1. Khái quát về chế độ sở hữu đất đai................................................................7
I.2.2. Thu hồi đất, đền bù và tái định cư: ................................................................8
I.3 Khái quát địa bàn nghiên cứu..............................................................................14
I.3.1 Sơ lược sự hình thành và phát triển của Thành phố Hồ Chí Minh...............15
I.3.2 Điều kiện tự nhiên.........................................................................................15
I.3.3 Tình hình kinh tế - xã hội thành phố Hồ Chí Minh năm 2008 .....................21

I.3 Nội dung, phương pháp và quy trình thực hiện...................................................25
I.3.1. Nội dung nghiên cứu....................................................................................25
I.3.2. Phương pháp nghiên cứu .............................................................................25
I.3.3. Các bước thực hiện nghiên cứu ...................................................................25
PHẦN 2: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU........................................................................27
II.1 Thực trạng chung ...............................................................................................27
II.1.1 Thực trạng về quỹ nhà ở tái định cư............................................................27
II.1.2 Thực trạng về cuộc sống của người dân tái định cư....................................29
II.2 Giới thiệu mẫu điều tra.......................................................................................31
II.3 Thực trạng sử dụng nhà ở tái định cư ................................................................32
II.3.1.Nguyên nhân các hộ tái định cư ở lại ..........................................................33
II.3.2.Nguyên nhân các hộ tái định cư bán suất tái định cư..................................40
II.3.3 Tình hình người dân mua lại căn hộ tái định cư..........................................43
II.3.4 Nguyện vọng của những người dân bị thu hồi đất ......................................46
II.4 Hữu dụng của người được đền bù bằng tiền hoặc tái định cư ...........................48
KẾT LUẬN .................................................................................................................49
U

iii


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

NĐ-CP
TTg
UBND
QĐ-UB
TT-BTC
TP.HCM
Q.

C/c
TĐC

Nghị định-Chính phủ
Thủ tướng
Ủy ban nhân dân
Quyết định-Ủy ban
Thông tư-Bộ tài chính
Thành Phố Hồ Chí Minh
Quận
Chung cư
Tái định cư

iv


DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng I.1 Thời hạn sử dụng các loại đất của Singapore ..................................................8
Bảng I.2 Giá bán hoặc cho thuê các loại căn hộ...........................................................11
Bảng I.3: DÂN SỐ LAO ĐỘNG XÃ HỘI...................................................................18
Bảng I.4: Số liệu thống kê giáo dục đào tạo.................................................................19
Bảng I.5: Biểu đồ doanh thu dịch vụ du lịch qua các năm...........................................21
Bàng I.6: Giá trị sản xuất công nghiệp thành phố năm 2008 .......................................22
Bảng II.1: Mẫu điều tra thu thập được tại 4 chung cư tái định cư . .............................31
Bảng II.2: Cơ cấu mẫu điều tra.....................................................................................32
Bảng II.3: Nguyên nhân ở chung cư tái định cư ..........................................................33
Bảng II.4: Diện tích nhà ở trước và sau khi giải tỏa ....................................................34
Bảng II.5: Tình hình thu nhập từ đền bù của các hộ tái định cư ..................................34
Bảng II.6: Thể hiện khoảng tiền chênh lệch phải bù thêm khi mua căn hộ .................35
Bảng II.7: Tình hình thay đổi chất lượng cuộc sống của các hộ trước và sau tái định cư

......................................................................................................................................36
Bảng II.8: Ý kiến của người dân về giá bán căn hộ chung cư tái định cư ...................37
Bảng II.9: Ý kiến của người dân về chất lượng chung cư tái định cư..........................38
Bảng II.10: Ý kiến của người dân về chất lượng quản lý chung cư tái định cư...........38
Bảng II.11: Ý kiến người dân về chất lượng môi trường xung quanh và dịch vụ đi kèm
của chung cư tái định cư...............................................................................................39
Bảng II.12: Thời điểm chuyển nhượng suất tái định cư...............................................40
Bảng II.13: Nguyên nhân các hộ bán suất tái định cư..................................................41
Bảng II.14: Chất lượng cuộc sống các hộ dân trước và sau khi bán suất tái định cư ..43
Bảng II.15: Nguyên nhân người dân mua lại căn hộ tái định cư..................................44
Bảng II.16: Đối tượng người mua căn hộ giao dịch.....................................................45
Bảng II.17: Nguyện vọng của những hộ bị thu hồi đất ................................................46

v


DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình I.1 : Hữu Dụng Của Việc Hỗ Trợ Bằng Tiền Hay Hiện Vật.................................6
Hình I.2 Sơ đồ Thành phố Hồ Chí Minh......................................................................14
Hình I.7: Biểu đồ tốc độ tăng giá từ năm 2006 đến 2008 ............................................24
Hình II.1: Cuộc sống của những người dân tạm cư .....................................................27
Hình II.2: Chất lượng chung cư tái định cư..................................................................28

vi


Ngành Quản lý thị trường bất động sản

SVTH: Nguyễn Thị Ái Vân

ĐẶT VẤN ĐỀ
Tính cấp thiết của đề tài
Thành phố Hồ Chí Minh là một thành phố lớn với quy mô và mật độ dân số cao
nhất nước, là trung tâm kinh tế - văn hóa – khoa hoc kĩ thuật hàng đầu và có vị trí quan
trọng trong vùng kinh tế trọng điểm phía Nam.Vì vậy, đây chính là một địa điểm giàu
tiềm năng thu hút các nhà đầu tư khai thác và xây dựng. Nhiều dự án tại TP.HCM đã,
đang và sẽ được xây dựng nhằm tạo động lưc cho sự phát triển về mọi mặt của thành
phố. Các khu công nghiệp, khu chung cư, trung tâm thương mại, các công trình giao
thông v..v..đang được đầu tư xây dựng nhằm đáp ứng cho quy luật phát triển tất yếu.
Chính vì thế, nhu cầu sử dụng đất cho việc đầu tư và phát triển kinh tế xã hội là rất
lớn. Để điều hòa nhu cầu sử dụng đất cho các mục đích khác nhau, thành phố phải
thưc hiện công tác quy hoạch đô thi, quy hoạch kế koạch sử dụng đất gắn liền với công
tác bồi thường hỗ trợ và tái định cư phù hợp với mục tiêu và tình hình phát triển kinh
tế xã hội.
Khi thực hiện các dự án đầu tư, để phục vụ và hỗ trợ đắc lực cho công tác bồi
thường và giải phóng mặt bằng, ủy ban nhân dân TP.HCM đã thực thi các quy định
của chính phủ về bồi thường giải phóng mặt bằng, đồng thời ban hành các quyết định
hướng dẫn thực hiện bồi thường, hỗ trợ thiệt hại và tái định cư khi Nhà nước thu hồi
đất nhằm đảm bảo quyền lợi chính đáng của người dân bị thu hồi đất.Tuy nhiên vấn đề
bồi thường tái định cư trong giai đoạn hiện nay là một vấn đề hết sức phức tạp, nhạy
cảm có tác động mạnh mẽ đến đời sống người dân, là mối quan tâm hàng đầu của các
nhà quản lý và đầu tư.
Nhưng thực tế trong thời gian vừa qua, trong quá trình thu hồi đất cho các dự
án, đời sống người dân sau khi bị thu hồi đất chưa được chú trọng. Những người dân ở
thành phố chủ yếu sống nhờ vào mặt đường, từ khi chuyển lên sống trong những
chung cư tái định cư dành cho người dân bị thu hồi đất thì họ chẳng biết làm gì để
mưu sinh. Những công việc trước đây của bà con là chạy xe ôm, đi làm thuê, hàng
cơm, quán phở, hàng quà vặt, bán nước bên đường, buôn bán nhỏ …Khi chuyển về nơi
ở mới, đa phần đều không có việc làm. Chính quyền các cấp đã có nhiều cố gắng triển

khai thực hiện việc tái định cư cho người dân bị thu hồi đất như xây dựng cơ sở hạ
tầng , nhà cửa khang trang. Song, khi đến nơi ở mới, đa phần đều xảy ra tình trạng một
số bà con đã bán căn hộ tái định cư và chuyển đến những nơi khác trong nội thành
hoặc trở về lại khu vực giải tỏa trước đó để sinh sống. Thực trạng trên là một vấn đề
phức tạp trong chính sách bồi thường tái định cư đang được chính quyền các cấp quan
tâm quan tâm và gây nhiều tranh cãi .
Xuất phát từ những thực tế đó, được sự chấp nhận của ban chủ nhiệm khoa và
thầy hướng dẫn, tôi quyết định thực hiện đề tài “Nghiên cứu việc sử dụng nhà ở trên
địa bàn định cư tại Thành phố Hồ Chí Minh”

Trang 1


Ngành Quản lý thị trường bất động sản

SVTH: Nguyễn Thị Ái Vân

Ý nghĩa thực tiễn của đề tài
Kết quả nghiên cứu sẽ góp phần tìm hiểu và phân tích những tác động trực tiếp
của việc thu hồi đất trên địa bàn TP.HCM. Đặc biệt là đánh giá một cách chính xác
hơn tình trạng của các hộ dân bị thu hồi đất, cuôc sống của họ sau tái định cư, để từ đó
đưa ra một số giải pháp cụ thể ổn định đời sống người dân. Nghiên cứu đề tài này giúp
cho công tác bồi thường giải phóng mặt bằng ngày càng hoàn thiện hơn, khắc phục
được những tồn tại và hạn chế trong quá trình thực hiện, đảm bảo lợi ích hài hòa giữa
Nhà nước,chủ đầu tư và người bị thu hồi đất.
Mục tiêu nghiên cứu của đề tài
Phân tích thực trạng nhà ở tái định cư.
Phân tích nguyên nhân người tái định cư sử dụng hoặc không sử dụng( bán lại
cho người khác).
Từ đó phân tích kết quả và đề xuất các giải pháp nhằm hoàn thiện chính sách

bồi thường tái định cư cho người dân trong khu vực bị giải tỏa.
Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
¾ Đối tượng nghiên cứu:
• Các hộ sống tại các chung cư tái định cư trên địa bàn TP.HCM.
• Số mẫu điều tra được chia ra làm 3 nhóm: nhóm tái định cư vẫn ở lại,
nhóm tái định cư đã chuyển nhượng suất tái định cư, nhóm mua lại căn
hộ tái định cư.
¾ Phạm vi nghiên cứu: Đề tài được thực hiện trên địa bàn TP.HCM.
• Thời gian nghiên cứu: Đề tài được thực hiện trong vòng 4 tháng, từ ngày
15/3/2009 đến hết ngày 25/7/2009.
• Không gian nghiên cứu: Đề tài được thực hiện trên địa bàn TP.HCM.

Trang 2


Ngành Quản lý thị trường bất động sản

SVTH: Nguyễn Thị Ái Vân

PHẦN I: TỔNG QUAN
I.1 Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu
I.1.1. Cơ sở khoa học
1. Một số khái niệm liên quan
Thu hồi đất
Tại điều 4 – Luật đất đai 2003 nêu rõ:
Thu hồi đất là việc Nhà nước ra quyết định hành chính để thu lại quyền sử dụng
đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức, UBND xã, phường, thị trấn quản lý theo qui
định của luật đất đai 2003.
Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất
Là việc nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi

cho người bị thu hồi đất
Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất
Là việc Nhà nước giúp đỡ người bị thu hồi đất thông qua đào tào nghề mới, bố
trí việc làm mới, cấp chi phí để di dời đến địa điểm mới.
Người bị thu hồi đất
Theo nghị định 197/CP của chính phủ ban hành ngày 03/12/2004:
Người bị thu hồi đất là tổ chức, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, hộ gia đình
cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức cá nhân nước
ngoài đang sử dụng đất bị Nhà nước thu hồi.
Người bị thu hồi đất, bị thiệt hại tài sản gắn liền với đất bị thu hồi, được bồi
thường đất, tài sản, được hỗ trợ và bố trí tái định cư theo quy định tại Nghị định này.
Tái định cư
Là biện pháp nhằm ổn định, khôi phục đời sống cho những người bị ảnh hưởng
bởi các dự án của Nhà nước, khi mà phần đất nơi ở cũ bị thu hồi hết hoặc thu hồi
không hết, phần còn lại không còn đủ điều kiện để tiếp tục sinh sống, phải chuyển đến
nơi ở mới.
Nhà ở tái định cư
Là loại nhà ở dành cho những đối tượng bị Nhà nước thu hồi đất ưu tiên mua lại
với giá không kinh doanh.
Chính sách bồi thường, tái định cư cho người có đất bị thu hồi
Tại điều 42 – Luật đất đai 2003 quy định:
1. Nhà nước thu hồi của người sử dụng đất mà người bị thu hồi đất có giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất theo quy định thì được bồi thường.
2. Người bị thu hồi loại đất nào thì được bồi thường bằng việc giao đất mới có
cùng mục đích sử dụng. Nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng giá
trị quyền sử dụng đất tại thời điểm có quyết định thu hồi.

Trang 3

Ngành Quản lý thị trường bất động sản

SVTH: Nguyễn Thị Ái Vân

3. Ủy ban nhân dân Tỉnh, Thành phố trực thuộc Trung ương lập và thực hiện
các dự án tái định cư trước khi thu hồi đất để bồi thường bằng nhà ở, đất cho người bị
thu hồi đất ở mà phải di chuyển chỗ ở. Khu tái định cư phải được quy hoạch chung cho
nhiều dự án trên cùng một địa bàn và phải có điều kiện phát triển bằng hoặc tốt hơn
nơi ở cũ.
Trường hợp không có khu tái định cư thì người bị thu hồi đất được bồi thường
bằng tiền và được ưu tiên mua hoặc thuê nhà thuộc sở hữu Nhà nước đối với khu vực
đô thị; bồi thường bằng đất đối với khu vực nông thôn, trường hợp giá trị quyền sử
dụng đất bị thu hồi lớn hơn giá trị đất được bồi thường thì người thu hồi đất được bồi
thường bằng tiền đối với phần chênh lệch đó.
2. Ảnh hưởng của việc thu hồi đất đến đời sống của người dân bị thu hồi
Khi đất đai bị thu hồi, đời sống của người dân có nhiều thay đổi. Đầu tiên là
mất đất và mất nguồn thu từ đất và hầu hết phải chuyển sang nghề khác làm ăn sinh
sống. Như vậy kéo theo thu nhập và cơ cấu thu nhập thay đổi. Đây cũng chính là yếu
tố bị ảnh hưởng nhiều nhất. Và có những yếu tố cũng bị ảnh hưởng không kém chính
là điều kiện sống và điều kiện sinh hoạt thay đổi.
Xét về mặt tích cực
Khi người dân bị thu hồi đất sẽ xảy ra hai trường hợp là thu hồi một phần đất và
thu hồi toàn bộ đất. Người bị thu hồi đất một phần sẽ được nhận một khoản tiền khá
lớn và dùng khoản tiền này cho việc chi tiêu, đầu tư vào hoạt động kinh doanh, nâng
cao thu nhập. Đối với đối tượng bị thu hồi hết đất thì sẽ được Nhà nước bố trí tái định
cư đến nơi ở mới khang trang hơn.
Bên cạnh đó,việc thu hồi đất phần lớn để đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ
thuật và phát triển kinh tế trên địa bàn, điều kiện sống và điều kiện sinh hoạt ngày
càng được cải thiện đáng kể.

Xét về mặt tiêu cực
Việc thu hồi đất đồng nghĩa với việc người dân bị mất đất và được đền bù một
khoản tiền lớn. Nhưng đối với các hộ nông nghiệp khi bị thu hồi thì sẽ làm thay đổi
nguồn thu nhập của hộ vì họ chủ yếu sinh sống bằng nguồn thu từ mảnh đất đó. Đồng
thời việc nắm giữ một khoản tiền lớn mà không có kế hoạch sử dụng hợp lý sẽ gây
lãng phí và cuộc sống của hộ sẽ lâm vào cảnh khó khăn khi tiền không còn. Đối với hộ
phi nông nghiệp thì khi đất bị thu hồi sẽ làm xáo trộn điều kiện sống, sinh hoạt và việc
làm thu nhập của hộ.
3. Hữu dụng của việc hỗ trợ bằng tiền hay hiện vật
Sự hỗ trợ là một sự chi trả, thường được dùng bởi Chính phủ, cái mà dịch vụ
tương ứng được cung cấp bởi người nhận. Sự hỗ trợ bằng hiện vật là hàng hóa hoặc
dịch vụ được ban cho.
Số tiền hỗ trợ của bảo hiểm xã hội là một sự chi trả có tính chất tiền tệ. Tiền
lương thì không: người nhận đề nghị chuyển đổi từ dịch vụ lao động sang tiền lương.
Một ví dụ của sự hỗ trợ bằng hiện vật là phiếu mua thực phẩm, cho người
nghèo mua thực phẩm. Phiếu mua hàng chỉ được trả cho thực phẩm, không phải bia,
phim, hay dầu lửa. Bây giờ chúng ta sử dụng nhiều dạng cơ hội của người tiêu dùng để
hỏi sự hỗ trợ bằng hiện vật có mang lại nhiều ưa thích hơn so với hỗ trợ bằng tiền của
một giá trị tiền tệ như nhau.
Trang 4


Ngành Quản lý thị trường bất động sản

SVTH: Nguyễn Thị Ái Vân

Người tiêu dùng có 100 Bảng để trả cho thực phẩm hoặc phim, ước tính mỗi 10
Bảng cho một đơn vị. Hình 1 chỉ ra đường ngân sách là AF. Giả sử Chính phủ phát
cho người tiêu dùng với những phiếu mua hàng trị giá 4 đơn vị thực phẩm. Cho vài
điểm trên đường ngân sách cũ AF người tiêu dùng có thể có nhiều hơn 4 đơn vị thực

phẩm từ phiếu mua hàng. Dịch chuyển theo chiều ngang về phía phải bởi 4 đơn vị thực
phẩm, đường ngân sách chính là BF’. Vì phiếu mua thực phẩm không thể mua phim
nên đường ngân sách mới là ABF’. Người tiêu dùng vẫn có thể mua được tối đa 10
phim.
Giả sử người tiêu dùng đầu tiên chọn điểm e trên đường ngân sách AF. Vì cả
hai loại hàng hóa đều bình thường, sự thay đổi trong đường ngân sách đến ABF’- thực
tế là một sự tăng thu nhập – làm cho người tiêu dùng chọn một điểm ở hướng đông
bắc của điểm e, vì anh ta muốn có sự hỗ trợ bằng tiền.
Khi thực phẩm có giá 10 Bảng trên 1 đơn vị, tiền mặt tương đương cho 4 đơn vị
thực phẩm là 40 Bảng, đường ngân sách thay đổi thành A’F’. Vì vậy, nếu người tiêu
dùng bắt đầu tại e thì không có sự khác biệt nếu hỗ trợ bằng tiền hoặc hiện vật.
Giả sử, người tiêu dùng đó bắt đầu tại e’. Với sự hỗ trợ bằng tiền, người tiêu
dùng phải dịch chuyển đến điểm c trên đường ngân sách A’F’. Sự hỗ trợ bằng hiện vật,
do hạn chế người tiêu dùng đến đường ngân sách ABF’, ngăn chặn người tiêu dùng
vươn tới điểm ưa thích hơn là c. Thay vì người tiêu dùng dịch chuyển sang điểm khả
thi hơn là B. B phải mang lại cho người tiêu dùng ít hữu dụng hơn c: khi người tiêu
dùng được trả bằng tiền và có thể chọn một điểm khác, c được ưa thích nhiều hơn B.
Sự hỗ trợ bằng tiền cho phép người tiêu dùng có thêm thu nhập bằng nhiều cách
mà họ muốn. Hỗ trợ bằng hiện vật có thể giới hạn quyền chọn của người tiêu dùng.
Nếu ở đó họ làm như vậy, sự gia tăng độ thỏa dụng của người tiêu dùng sẽ ít hơn dưới
sự hỗ trợ bằng tiền của một giá trị như nhau.
Còn sự hỗ trợ bằng hiện vật thì phổ biến về mặt chính trị. Toàn bộ cử tri muốn
biết rằng thuế đang được chi tiêu một cách đúng đắn. Một số người phản đối rằng
người nghèo thì không biết sử dụng tiền của họ một cách đúng đắn và có thể dùng số
tiền bồi thường vào những hàng hóa “ có thể gây rắc rối” như rượu hay cờ bạc hơn là
dùng mua những hàng hóa chính đáng như thực phẩm hay nhà ở.
Có phải nhiều người hành động trong vấn đề liên quan nhất của họ? Điều này là
kết quả không chỉ đơn thuần là một trong những trạng thái kinh tế mà còn là triết học
Mác-Lênin, bao gồm những câu hỏi rộng hơn như là quyền tự do và chính sách gia
trưởng của Chính phủ. Cho đến bây giờ thì con người có thể phán đoán liên quan đến

chính bản thân họ, sự phân tích kinh tế thì dễ hiểu: con người thì khấm khá hơn, hay ít
ra thì không nghèo khổ hơn trước, nếu họ thích được hỗ trợ bằng tiền hơn là hiện vật.

Trang 5


Ngành Quản lý thị trường bất động sản

SVTH: Nguyễn Thị Ái Vân

Hình I.1 : Hữu Dụng Của Việc Hỗ Trợ Bằng Tiền Hay Hiện Vật

Phim
14

A’
B’
c

10

A

B
e’

c’

e
F

10

F’
14

Thực phẩm

Một loại hàng hóa chuyển sang chi trả bằng hiện vật có thể làm cho người tiêu
dùng tại e muốn tiêu ít hơn số tiền trợ cấp cho thực phẩm đến c. Đường ngân sách
chính là A’BF’ khi được trả bằng tiền. Sự hỗ trợ bằng hiện vật hạn chế đường ngân
sách tiến tới ABF’, loại trừ những điểm A’, B’.
Từ những phân tích trên đã cho thấy, nếu Nhà nườc hỗ trợ thực phẩm bằng tiền
thay vì bằng vật chất thì nguồn tiền hỗ trợ sẽ có mức hữu dụng cao hơn. Vì khi họ
nhận thêm tiền thì có thể có cơ hội lựa chọn mức độ chi tiêu cho thực phẩm và phim
một cách tối ưu. Kết quả là có thể mua nhiều thực phẩm hơn hoặc là họ mua ít hơn để
dành tiền mua phim.
Từ lý thuyết này ta có thể ứng dụng để phân tích trường hợp Nhà nước đền bù
cho người dân bị thu hồi đất bằng tiền hay tái định cư giúp cho việc sử dụng đạt được
mức hữu dụng cao nhất.

Trang 6


Ngành Quản lý thị trường bất động sản

SVTH: Nguyễn Thị Ái Vân

I.1.2 Cơ sở pháp lý
Căn cứ luật Đất Đai năm 2003 có hiệu lực thi hành từ ngày 01/07/2004
Căn cứ nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Thủ tướng Chính

phủ về thi hành Luật đất đai năm 2003
Căn cứ nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về
phương pháp xác định giá và khung giá các loại đất và Thông tư số 114/2004/TT-BTC
ngày 26/11/2004 của Bộ tài chính về hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐCP.
Nghị định số 197/2007/ NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồi thường,
hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và Thông tư 116/TT-BTC ngày
07/12/2004 của Bộ tài chính về hướng dẫn thực hiện Nghị định 197/2004/NĐ-CP.
Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 của Chính phủ quy định bổ
sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử
dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và
giải quyết khiếu nại về đất đai.
Căn cứ quyết định số 118/2004/QĐ-UB ngày 28/04/2004 của UBND Thành
phố về việc ban hành bảng giá chuẩn tối thiểu giá trị nhà và các loại kiến trúc khác để
tính lệ phí trước bạ trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh.
Quyết định số 106/2005/QĐ-UBND ngày 16/06/2005 của UBND Thành phố
Hồ Chí Minh ban hành quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu
hồi đất trên địa bàn TP.Hồ Chí Minh.
Quyết định số 17/2008/QĐ-UBND ngày 14/03/2008 của UBND Thành phố Hồ
Chí Minh ban hành quy định về bồi thường và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất
trên địa bàn TP.Hồ Chí Minh.
Công văn số 8272/UBND-DT ngày 07/11/2006 của UBND Thành phố Hồ Chí
Minh về xác định giá đất để tính bồi thường theo quy định tại Nghị định số 17/2006/
NĐ-CP của Chính phủ và Thông tư số 96/2006/TT-BTC của Bộ tài chính.
Công văn số 10379/STC-BVG của Sở tài chính Thành phố Hồ Chí Minh ngày
10/10/2007 về việc thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đối với các dự án đang
bồi thường dở dang theo quy định tại Nghị Định số 22/1998/NĐ-CP ngày 24/04/1998
của Chính phủ.
I.2 Bài học kinh nghiệm về chính sách đền bù và tái định cư
I.2.1. Khái quát về chế độ sở hữu đất đai
Singapore có chế độ sở hữu đất đai đa dạng, trong đó chấp nhận sở hữu tư nhân

về đất đai. Đất do Nhà nước sở hữu chiếm tỷ trọng lớn nhất (gần 90%), số còn lại do
tư nhân chiếm hữu, nhưng việc sở hữu này phải tuân thủ theo các chế độ quy hoạch sử
dụng đất do Nhà nước quy định. Người nước ngoài được quyền sở hữu căn hộ hoặc
căn nhà (biệt thự) kèm theo với đất ở. Chế độ sử dụng đất phổ biến là hợp đồng thuê
của Nhà nước trong thời hạn cụ thể:

Trang 7


Ngành Quản lý thị trường bất động sản

SVTH: Nguyễn Thị Ái Vân

Bảng I.1 Thời hạn sử dụng các loại đất của Singapore
Mục đích sử dụng đất

Thời hạn sử dụng (năm)

1. Đất sử dụng để xây nhà ở

99

2. Đất sử dụng cho mục đích thương mại

99

3. Đất sử dụng cho mục đích công nghiệp

60

4. Đất sử dụng cho mục đích giáo dục

30

5. Đất sử dụng cho mục đích tôn giáo

30

6. Đất sử dụng cho mục đích phúc lợi xã hội

30

7. Đất nông nghiệp

10-20
Nguồn:

I.2.2. Thu hồi đất, đền bù và tái định cư:
1. Thu hồi đất:
Sau khi có quy hoạch chi tiết và có dự án cụ thể, nhà nước tiến hành thu hồi đất
để triển khai thực hiện. Nhà nước toàn quyền quyết định trong vấn đề thu hồi đất,
người dân có nghĩa vụ phải tuân thủ (theo Luật về thu hồi đất – Land Acquisition Act).
Công tác thu hồi đất dựa trên nguyên tắc:
- Thu hồi đất bắt buộc phục vụ cho việc phát triển cơ sở hạ tầng, phúc lợi xã hội
và
chỉnh trang đô thị.
- Hạn chế thu hồi đất tư nhân, chỉ thu hồi khi thực sự cần thiết.
- Công tác thu hồi đất phải được sự cho phép bởi Chính phủ và các thành viên
trong Nội các Chính phủ, sau khi đã thảo luận và tham khảo ý kiến cộng đồng.
- Việc thu hồi đất được tiến hành theo từng bước chặt chẽ và có thông báo trước

cho người dân 2 – 3 năm.
Nếu người dân không chịu đi để nhà nước thu hồi đất sẽ áp dụng cưỡng chế
hoặc phạt theo Luật xâm chiếm đất công (State Lands Encroachment Act).

Trang 8


Ngành Quản lý thị trường bất động sản

SVTH: Nguyễn Thị Ái Vân

2. Chính sách đền bù:
Mức đền bù thiệt hại căn cứ vào giá trị bất động sản của chủ sở hữu; các chi phí
tháo dỡ, di chuyển hợp lý; chi phí mua vật tư thay thế; thuế sử dụng nhà mới… Nếu
người dân không tin tưởng Nhà nước, có thể thuê một tổ chức định giá tư nhân để định
giá lại và chi phí do Nhà nước chịu. Kinh nghiệm xác định giá đền bù cho thấy: Nhà
nước Singapore đền bù giá thấp hơn giá hiện tại, vì giá bất động sản hiện tại đã bao
gồm giá trị gia tăng do nhà nước đầu tư hạ tầng, do đó nhà nước điều tiết một phần giá
trị đã đầu tư. Nhà nước không thể đáp ứng yêu cầu đền bù theo giá trong tương lai.
Ngoài ra, các yếu tố sau đây cũng được xem xét khi đền bù: giá trị bất động sản
gia tăng do công trình công cộng đi ngang qua, nhà nước sẽ điết tiết; ngược lại công
trình công cộng ảnh hưởng xấu đến mảnh đất (như tiếng ồn, khói bụi, người ngoài có
thể nhìn vào nhà…), nhà nước sẽ tăng đền bù; công trình cắt manh mún mảnh đất hiện
hữu; chi phí để hoàn tất thủ tục cho mảnh đất còn lại.
Tuy nhiên, cũng có những yếu tố không chấp nhận khi tính mức đền bù, đó là:
đòi được thưởng để di dời sớm hoặc muốn ở lại chỗ cũ nên đòi tăng đền bù mới chịu
đi; đòi bồi thường vào việc đầu tư thêm vào căn nhà, sau khi đã có quyết định giải tỏa,
trừ khi căn nhà quá tệ cần được sơn sửa lại. Trong vòng 2 năm công bố giải tỏa mà cố
ý xây dựng nhà lớn đẹp để đòi đền bù; đòi đền bù theo giá đã mua (ý định đầu cơ đất);
hoạt động kinh doanh nhưng không có giấy phép, không có căn cứ pháp lý để đền bù;

tổ chức, cá nhân sử dụng bất động sản bất hợp pháp. Ngoài ra, sự gia tăng giá đất trong
vòng 7 năm do sự phát triển của hạ tầng công cộng cũng được xem xét điều tiết.
Phương thức thanh toán khi đền bù là trả trước 20% khi chủ nhà thực hiện việc
tháo dỡ, phần còn lại trả khi hoàn tất việc di dời. Nếu hộ gia đình có nhu cầu cấp bách
về nhà ở, sẽ thu xếp cho thuê với giá phù hợp.
Ngoài ra, nhà nước Singapore còn có các chính sách hỗ trợ khác đảm bảo quyền
lợi của chủ bất động sản phải di dời. Trong quá trình đền bù, chủ bất động sản có
quyền khiếu kiện về giá trị đền bù. Hội đồng đền bù sẽ là tổ chức quyết định giá trị
đền bù đối với người khởi kiện. Nếu chủ bất động sản vẫn không đồng ý có thể đưa vụ
việc lên Tòa Thượng thẩm.
Nhìn chung, chính sách đền bù được tiến hành thận trọng (nhất là đất của tư nhân), có
văn bản luật quy định chặt chẽ, tạo điều kiện thuận lợi và chính sách đền bù công bằng
đối với mọi tổ chức, cá nhân, do đó tạo được sự đồng thuận cao trong xã hội. Tỷ lệ
cưỡng chế chiếm một tỷ trọng không đáng kể, dưới 1%.
* Một số kinh nghiệm khác trong đền bù thiệt hại khi giải toả:
+ Có chính sách hỗ trợ tối đa về thiệt hại và tạo điều kiện công ăn việc làm cho
người nông dân khi chuyển thành thị dân (chủ yếu trong thời gian cách đây 20-30
năm). Tuy nhiên, do số lượng nông dân không nhiều nên đây không là vấn đề nghiêm
trọng. Đối với các hộ kinh doanh thương mại hoặc cơ sở công nghiệp, hướng đền bù
bằng tiền mặt và căn cứ vào thu nhập thực tế trước đó.
+ Đối với các cơ sở tôn giáo như chùa chiền, nhà thờ khi giải tỏa được bố trí
xây dựng mới trên địa điểm và diện tích khu đất phù hợp (thường rộng rãi hơn), nhằm
phục vụ khu dân cư mới.
+ Việc giải tỏa di dời ít làm xáo trộn công ăn việc làm của người dân (do đất
nước Singapore quá nhỏ bé nên việc đi lại thuận tiện)
Trang 9


Ngành Quản lý thị trường bất động sản

SVTH: Nguyễn Thị Ái Vân

+ Không có trường hợp người nông dân tự chuyển nhượng đất cho nhà đầu tư
để xây dựng các khu dân cư (như ở Việt Nam). Lý do là thời gian sử dụng đất khác
nhau và nhà nước không cho phép. Mọi việc chuyển nhượng làm thay đổi mục đích sử
dụng phải thông qua cơ quan nhà nước. Nhà nước đóng vai trò trung gian giữa người
sử dụng đất và chủ đầu tư, tránh những tiêu cực trong việc đền bù giải tỏa và không để
ảnh hưởng xấu đến việc thực hiện dự án theo quy hoạch nói riêng và phát triển kinh tế
nói chung.
+ Theo thông tin do phía Singapore cung cấp, tính bình quân, tiền đền bù chỉ
chiếm khoảng 9% tổng giá trị đầu tư một dự án (trong khi đó, tỷ lệ này ở Việt Nam có
thể đến 70-80%). Kiểm soát tốt giá đền bù là một trong những lý do giúp chương trình
phát triển hạ tầng và phúc lợi công cộng thành công.
3. Vấn đề tái định cư và cung cấp nhà ở công (public housing):
Chính sách tái định cư gắn liền với bố trí nhà ở công – loại nhà do nhà nước xây dựng
và cung cấp giá rẻ kèm theo một số điều kiện. Đây là một điểm đặc thù và rất độc đáo
của thị trường bất động sản tại Singapore. Singapore thiết lập một cơ quan tập trung
thực hiện việc cung cấp nhà ở công cho người dân trong đó chủ yếu phục vụ tái định
cư – Cục Phát triển Nhà (HDB). Được thành lập từ năm 1960, cho đến nay với khoảng
8.000 nhân viên, HDB đã cung cấp nhà cho 85% dân số Singapore, trong đó có 2%
thuê căn hộ (năm 2001).
a/ Các bước chuẩn bị cho công tác tái định cư:
Các nhân viên của HDB tiến hành điều tra xã hội học kỹ lưỡng về hộ gia đình
trước khi triển khai việc tái định cư, trong đó lưu ý các chi tiết về số thành viên trong
gia đình, kể cả con cái; nguồn thu nhập; nghề nghiệp, nơi làm việc, tình trạng pháp lý
của bất động sản… Các đơn vị, tổ chức khác như cơ quan, nhà thờ, cơ sở công nghiệp
– thương mại … đều được điều tra tỉ mỉ và đưa vào danh sách tái định cư. Việc điều
tra tỉ mỉ, thận trọng sẽ tạo bằng chứng chắc chắn cho việc hỗ trợ tái định cư chính xác,
công bằng.
b/ Điều kiện để được tái định cư tại các căn hộ do HDB cung cấp

Cơ quan quản lý đất Singapore (SLA) bảo lãnh và làm thủ tục giới thiệu các hộ
thuộc diện tái định cư được mua hoặc thuê nhà của Trung tâm phát triển nhà (HDB)
với điều khoản ưu đãi: ưu đãi về thủ tục mua và thuê, miễn thế chấp,… Chính sách
cung cấp nhà ở công của HDB có phân biệt các trường hợp cụ thể, trong đó ưu tiên
công dân Singapore. Nếu không sử dụng nhà do HDB cung cấp sẽ được nhà nước hỗ
trợ thêm tiền (khoảng 1.200 đôla Singapore).
c/ Cung ứng nhiều loại nhà ở để đáp ứng nhu cầu đa dạng của người dân
Có nhiều loại nhà phù hợp với nhu cầu đa dạng của người dân. HDB chủ yếu
cung cấp các căn hộ trong các tòa nhà cao tầng. Có 5 loại căn hộ cơ bản là:

Trang 10


Ngành Quản lý thị trường bất động sản

SVTH: Nguyễn Thị Ái Vân

Bảng I.2 Giá bán hoặc cho thuê các loại căn hộ
Diện tích chuẩn (m2)

Giá bán hoặc cho thuê (*)

1 phòng

32

26-33$/tháng

2 phòng

45

44-75$/tháng

3 phòng

85

4 phòng

90

126.000$

5 phòng

110

203.000$

Loại căn hộ

Nguồn:
(*) Chủ yếu các căn hộ có 1-2 phòng để cho những người thu nhập thấp thuê, các căn
hộ 4-5 phòng chủ yếu để bán. Đơn vị tính là đô la Singapore - 1$ tương đương 9.000
VND
Ngoài ra, còn có các căn hộ hạng sang (Executive) hoặc các căn hộ cho người già
(Studio Apartment). Như vậy, chương trình cung cấp nhà ở do HDB triển khai đã đáp
ứng nhu cầu đa dạng về nhà ở của hầu hết mọi người dân Singapore, kể cả những
người có thu nhập thấp.

Để hạn chế tình trạng mua đi bán lại và đầu cơ, Chính phủ quy định khi mua nhà của
HDB phải ở 5 năm mới được bán và sau 10 năm (kể từ khi bán căn nhà thứ nhất) mới
được mua căn nhà thứ hai của HDB.
d/ Chính sách tài chính
Cung cấp nhà ở công với giá ưu đãi là một đặc điểm riêng của Singapore, do đó
nhà nước có chính sách về tài chính tương ứng để hỗ trợ chương trình này. Có 2
phương thức chủ yếu là: (1) HDB vay nhà nước, các ngân hàng hoặc phát hành trái
phiếu (bond) để phát triển các khu dân cư, bán cho người dân và thu hồi vốn để hoàn
trả vốn vay; (2) Chính phủ hỗ trợ vốn cho người dân mua nhà trả góp của HDB (có thế
chấp nhà), thông qua phát hành trái phíêu kho bạc từ Quỹ Tiết kiệm Trung ương.
Ngoài ra HDB còn vay mượn từ thị trường vốn (trái phiếu trung hạn) và các thể chế tài
chính khác.

Trang 11


Ngành Quản lý thị trường bất động sản

SVTH: Nguyễn Thị Ái Vân

4. Các hình thức cung cấp đất công để thực hiện dự án:
Ở Singapore đất thuộc sở hữu Nhà nước chiếm gần 90%. Để chuyển giao đất
công cho các đơn vị phát triển bất động sản, có 3 hình thức chủ yếu:
a/ Đấu giá hoặc đấu thầu:
Đây là phương thức đầu tiên bán đất cho khu vực tư nhân, nhằm bán được
mảnh đất ngang giá thị trường, tạo cơ hội bình đẳng cho người mua và tăng nguồn thu
cho ngân sách.
Nguyên tắc cơ bản trong phương thức này là công khai và minh bạch về nội
dung quy hoạch khu đất; điều kiện được mua, giá khởi điểm,… trên các phương tiện
thông tin đại chúng và internet. Chính phủ cam kết không thay đổi nội dung đưa ra đấu

giá hoặc đấu thầu. Các đối tượng được tham gia rộng rãi sẽ hạn chế việc khống chế
giá. Giá khởi điểm do Người Thẩm Định Giá Trưởng (Chief Value – thuộc Bộ Tài
chính) phối hợp với Cơ quan quản lý đất đai (SLA) xác định.
b/ Bán trực tiếp:
Mục đích bán cho các đơn vị phát triển nhà ở công như HDB hoặc phát triển
công nghiệp như Jurong Town Corporation (JTC) hoặc các cơ quan Chính phủ theo
chức năng luật định. Giá bán dựa vào Người Thẩm Định Giá Trưởng quy định theo giá
thị trường để sử dụng đất có hiệu quả nhất. Trường hợp đặc biệt: bán cho các tổ chức
phúc lợi hoặc từ thiện do Chính phủ quy định giá. Hình thức bán trực tiếp cho tư nhân
còn áp dụng đối với một số mảnh đất quá nhỏ hẹp muốn phát triển phải nối kết với
miếng đất khác liền kề.
c/ Đấu thầu hạn chế:
Trong trường hợp bán miếng đất của nhà nước nằm lọt giữa các mảnh đất của
tư nhân, thì ưu tiên cho các chủ đất xung quanh.
* Lưu ý một số kinh nghiệm khi cung cấp đất cho thị trường:
- Các mục đích sử dụng đất khác nhau sẽ có giá bán khác nhau. Ví dụ, để phát
triển trường tiểu học, trung học nhà nước cung cấp đất miễn phí, nhưng các trường đại
học, kỹ thuật, tổng hợp… thì phải mua. Đất xây dựng các cơ sở thương mại, công
nghiệp phải theo giá thị trường. Đất phát triển nhà ở công do Người Thẩm Định Giá
Trưởng quy định.
- Khi bán đất, nhà nước luôn kèm các điều kiện cần thiết để xây dựng công
trình trên mảnh đất đó. Về cơ bản không cho phép nhà đầu tư mua đi bán lại mảnh đất
đã mua.
- Nhà nước điều tiết thị trường bằng việc điều chỉnh lượng đất bán ra phù hợp,
ví dụ năm 1997 khi có khủng hoảng kinh tế, nhà nước ngưng bán đất cho tư nhân;
hoặc khi thị trường phát triển quá nóng, nhà nước tăng lượng bán ra. Do nhà nước chủ
động điều tiết thị trường và có những quy định nghiêm ngặt trong việc sử dụng đất có
hiệu quả, nên không có hiện tượng găm giữ hoặc đầu cơ đất.
5. Một số kinh nghiệm về quản lý thị trường bất động sản:
Có thể rút ra những bài học kinh nghiệm quan trọng từ việc quản lý thị trường

bất động sản tại Singapore để có thể nghiên cứu áp dụng vào thực tiễn Việt Nam nói
chung và TP.HCM nói riêng:

Trang 12


Ngành Quản lý thị trường bất động sản

SVTH: Nguyễn Thị Ái Vân

(1) Nhà nước đóng vai trò trung tâm và chủ động trong việc quản lý và điều tiết thị
trường bất động sản. Không chỉ chiếm phần lớn đất đai để dễ dàng điều tiết thị trường,
nhà nước Singapore còn có một hệ thống pháp luật về thị trường bất động sản khá
hoàn chỉnh và thực hiện rất nghiêm trong việc quản lý sử dụng đất.
(2) Công tác quy hoạch được đặc biệt chú trọng, tạo sự phát triển bền vững cho thị
trường bất động sản. Việc xây dựng quy hoạch được tiến hành từng bước khoa học, kỹ
lưỡng và trước khi công bố công khai phải có ý kiến đóng góp rộng rãi của người dân.
(3) Nhà nước chịu trách nhiệm thu hồi đất, sau đó cung cấp cho các đơn vị để thực
hiện dự án theo quy hoạch (bán hoặc cho thuê), tránh tình trạng đối đầu giữa nhà đầu
tư và chủ đất trong quá trình đền bù giải phóng mặt bằng. Không có hiện tượng tư
nhân thương lượng với người dân để mua lại đất xây dựng các công trình nhà ở, cơ sở
thương mại… để kinh doanh.
(4) Công tác thu hồi đất, đền bù, giải tỏa được thực hiện theo luật định, công bằng và
bình đẳng đối với mọi tổ chức, cá nhân, có xem xét điều tiết giá trị gia tăng do nhà
nước đầu tư hạ tầng đô thị. Việc đền bù được điều tra khảo sát tỉ mỉ, đảm bảo quyền
lợi của người dân.
(5) Nhà nước can thiệp khá sâu và tích cực vào thị trường bất động sản, đặc biệt là
thực hiện thành công chính sách nhà ở công, nhằm cung cấp cho hầu hết người dân
Singapore có nhà ở thích hợp, đồng thời có những hạn chế việc mua đi bán lại.
(6) Chính vì chế độ sử hữu đất rõ ràng, quản lý sử dụng đất chặt chẽ, tiềm lực nhà

nước rất mạnh, Singapore hầu như không có hiện tượng đầu cơ bất động sản và giá bất
động sản không biến động nhiều để có thể ảnh hưởng xấu đến phát triển kinh tế. Một
trong những nguyên nhân nữa để thị trường bất động sản phát triển ổn định là ý thức
tuân thủ pháp luật của người dân và cả cơ quan hành pháp rất cao.

Trang 13


Ngành Quản lý thị trường bất động sản

SVTH: Nguyễn Thị Ái Vân

I.3 Khái quát địa bàn nghiên cứu
Hình I.2 Sơ đồ Thành phố Hồ Chí Minh

Nguồn:

Trang 14


Ngành Quản lý thị trường bất động sản

SVTH: Nguyễn Thị Ái Vân

I.3.1 Sơ lược sự hình thành và phát triển của Thành phố Hồ Chí Minh.
Thành phố Hồ Chí Minh là thành phố đông dân nhất, đồng thời cũng là trung
tâm kinh tế, văn hóa, giáo dục quan trọng của Việt Nam. Nằm trong vùng chuyển tiếp
giữa vùng Đông Nam Bộ và Đồng bằng sông Cửu Long, Thành phố Hồ Chí minh hình
thành nhờ công cuộc khai phá miền Nam của nhà Nguyễn. Năm 1698, Nguyễn Hữu
Cảnh cho lập phủ Gia Định, đánh dấu sự ra đời thành phố. Khi người Pháp vào Đông

Dương, để phục vụ công cuộc khai thác thuộc địa, thành phố Sài Gòn được thành lập
và nhanh chóng phát triển, trở thành một trong hai đô thị quan trọng nhất Việt Nam.
Năm 1954, Sài Gòn trở thành thủ đô của Việt Nam Cộng hòa và thành phố hoa lệ này
được mệnh danh “ Hòn ngọc Viễn Đông”, một trong những đô thị quan trọng của vùng
Đông Nam Á. Việt Nam Cộng hòa sụp đổ năm 1975, lãnh thổ Việt Nam hoàn toàn
thống nhất. Ngày 2 tháng 7 năm 1976, Quốc hội nước Việt Nam thống nhất quyết định
đổi tên Sài Gòn thành “ Thành phố Hồ Chí Minh”, theo tên của vị chủ tịch nước đầu
tiên của Việt Nam Dân chủ Cộng hòa.
Thành phố Hồ Chí Minh trở thành đô thị lớn nhất Việt Nam. 11 quận nội thành
của Sài Gòn trước đây được chia thành 8 quận. Bốn quận Gò Vấp, Phú Nhuận, Bình
Thạnh, Tân Bình được thành lập. Khu vực ngoại thành gồm 5 huyện: Thủ Đức, Hóc
Môn, Củ Chi, Bình Chánh, Nhà Bè. Năm 1978, thành phố nhận thêm huyện Duyên
Hải của tỉnh Đồng Nai. Năm 1979, các đơn vị hành chính cơ sở được phân chia lại,
toàn bộ thành phố có 261 phường, 86 xã, thị trấn. Đến năm 1997, phân chia hành
chính của thành phố lại thay đổi, gồm 17 quận, 5 huyện với 303 phường xã, thị trấn.
Hiện nay, Thành phố Hồ Chí Minh gồm 19 quận nội thành và 5 huyện ngoại thành,
tổng diện tích 2.095,01 km2. Vào năm 2007, thành phố có dân số 6.650.942 người, mật
độ trung bình 3.175 người/km2. Giữ vai trò quan trọng trong nền kinh tế Việt Nam,
Thành phố Hồ Chí minh chiếm 20,2 % tổng sản phẩm và 27,9 % giá trị sản xuất công
nghiệp của cả quốc gia. Nhờ điều kiện tự nhiên thuận lợi, Thành phố Hồ Chí Minh trở
thành đầu mối giao thông quan trọng của Việt Nam và Đông Nam Á, bao gồm cả
đường bộ, đường sắt, đường thủy và đường không. Vào năm 2007, thành phố đón
khoảng 3 triệu khách du lịch quốc tế, tức 70 % lượng khách vào Việt Nam. Các lĩnh
vực giáo dục, truyền thông, thể thao, giải trí, Thành phố Hồ Chí Minh đều giữ vai trò
quan trọng bậc nhất.
I.3.2 Điều kiện tự nhiên
1. Vị trí địa lý
Thành phố Hồ Chí Minh có tọa độ 10o10’ – 10o38’ Bắc và 106o22’ – 106o54’
Đông, phía Bắc giáp tỉnh Bình Dương, Tây Bắc giáp tỉnh Tây Ninh, Đông và Đông
Bắc giáp tỉnh Đồng Nai, Đông Nam giáp tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu, Tây và Tây Nam

giáp tỉnh Long An và Tiền Giang. Nằm ở miền Nam Việt Nam, Thành phố Hồ Chí
Minh cách Hà Nội 1.730 km theo đường bộ, trung tâm thành phố cách bờ biển Đông
50 km theo đường thủy và đường không, nối liền các tỉnh trong vùng và còn là một
cửa ngõ quốc tế.
Nằm trong vùng chuyển tiếp giữa miền Đông Nam Bộ và đồng bằng sông Cửu
Long, địa hình thành phố thấp dần từ Bắc xuống Nam và từ Đông sang Tây. Vùng cao
nằm ở phía Bắc – Đông Bắc và một phần Tây Bắc, trung bình 10 đến 25 mét. Xen kẽ
có một số gò đồi, cao nhất lên tới 32 mét như đồi Long Bình ở quận 9. Ngược lại,
Trang 15


Ngành Quản lý thị trường bất động sản

SVTH: Nguyễn Thị Ái Vân

vùng trũng nằm ở phía Nam – Tây Nam và Đông Nam thành phố, có độ cao trung bình
trên dưới 1 mét, nơi thấp nhất 0,5 mét. Các khu vực trung tâm, một phần các quận Thủ
Đức, quận 2, toàn bộ huyện Hóc Môn và quận 12 có độ cao trung bình, khoảng 5 tới
10 mét.
2. Địa chất, thủy văn
Địa chất Thành phố Hồ Chí Minh hình thành nhờ hai tướng trầm tích Pleistocen
và Holocen. Trầm tích Pleistocen chiếm hầu hết phần Bắc, Tây Bắc và Đông Bắc
thành phố. Dưới tác động của các yếu tố tự nhiên và họat động của con người, trầm
tích phù sa cổ hình thành nhóm đất đặc trưng riêng: đất xám. Với hơn 45 nghìn hecta,
tức khoảng 23,4% diện tích thành phố, đất xám ở Thành phố Hồ Chí Minh có ba loại:
đất xám cao, đất xám có tầng loang lổ đỏ vàng và hiếm hơn là đất xám gley. Trầm tích
Holocen ở Thành phố Hồ Chí Minh có nhiều nguồn gốc: ven biển, vũng vịnh, sông
biển, bãi bồi…hình thành nhiều loại đất khác nhau: nhóm đất phù sa biển với 15.100
ha, nhóm đất phèn với 40.800 ha và đất phèn nặm với 45.500 ha. Ngoài ra còn có một
diện tích khoảng hơn 400 ha là “giồng” cát gần biển và đất feralite vàng nâu bị xói

mòn trơ sỏi đá ở vùng đồi gò.
Về thủy văn, nằm ở vùng hạ lưu hệ thống sông Đồng Nai – Sài Gòn, Thành phố
Hồ Chí Minh có mạng lưới sông ngòi kênh rạch rất đa dạng. Sông Đồng Nai bắt nguồn
từ cao nguyên Lâm Viên, hợp lưu bởi nhiều sông khác, có lưu vực lớn, khoảng
45.000km2. Với lưu lượng bình quân 20-500 m3/s, hàng năm cung cấp 15 tỷ m3 nước,
sông Đồng Nai trở thành nguồn nước ngọt chính của thành phố. Sông Sài Gòn bắt
nguồn từ vùng Hớn Quản, chảy qua Thủ Dầu Một đến Thành phố Hồ Chí Minh, với
chiều dài 200 km và chảy dọc trên địa phận thành phố dài 80 km. Sông Sài Gòn có lưu
lượng trung bình vào khoảng 54m3/s, bề rộng tại thành phố khoảng 225 m đến 370 m,
độ sâu tới 20 m. Nhờ hệ thống kênh Rạch Chiếc, hai con sông Đồng Nai và Sài Gòn
nối thông ở phần nội thành mở rộng. Một con sông nữa của Thành phố Hồ Chí Minh
là sông Nhà Bè, hình thành ở nơi hợp lưu hai sông Đồng Nai và Sài Gòn, chảy ra biển
Đông bởi hai ngã chính Soài Rạp và Gành Rái. Trong đó, ngả Gành Rái chính là
đường thủy chính cho tàu ra vào bến cảng Sài Gòn. Ngoài các con sông chính, Thành
phố Hồ Chí Minh còn có một hệ thống kênh rạch chằng chịt: Láng The, Bàu Nông,
rạch Tra, Bến Cát, An Hạ, Tham Lương, Cầu Bông, Nhiêu Lộc – Thị Nghè, Bến Nghé,
Lò Gốm, Kênh Tẻ, Tàu Hũ, Kênh Đôi…
3. Khí hậu, thời tiết
Nằm trong vùng nhiệt đới gió mùa cận xích đạo, Thành phố Hồ Chí Mình có
nhiệt độ cao đều trong năm và hai mùa mưa – khô rõ rệt. Mùa mưa được bắt đầu từ
tháng 5 tới tháng 11, còn mùa khô từ tháng 12 tới tháng 4 năm sau. Trung bình, Thành
phố Hồ Chí Minh có 160 tới 270 giờ nắng một tháng, nhiệt đó trung bình 27°C, cao
nhất lên tới 40°C, thấp nhất xuống 13,8°C. Hàng năm, thành phố có 330 ngày nhiệt độ
trung bình 25 tới 28°C. Lượng mưa trung bình của thành phố đạt 1.949 mm/năm, trong
đó năm 1908 đạt cao nhất 2.718 mm, thấp nhất xuống 1.392 mm vào năm 1958. Một
năm, ở thành phố có trung bình 159 ngày mưa, tập trung nhiều nhất vào các thàng từ 5
tới 11, chiếm khoảng 90%, đặc biệt hai tháng 6 và 9. Trên phạm vi không gian thành
phố, lượng mưa phân bố không đều, khuynh hướng tăng theo trục Tây Nam – Ðông
Bắc. Các quận nội thành và các huyện phía Bắc có lượng mưa cao hơn khu vực còn
lại.

Trang 16


Ngành Quản lý thị trường bất động sản

SVTH: Nguyễn Thị Ái Vân

Thành phố Hồ Chí Minh chịu ảnh hưởng bởi hai hướng gió chính là gió mùa
Tây – Tây Nam và Bắc – Ðông Bắc. Gió Tây – Tây Nam từ Ấn Độ Dương, tốc độ
trung bình 3,6 m/s, vào mùa mưa. Gió Gió Bắc – Ðông Bắc từ biển Đông, tốc độ trung
bình 2,4 m/s, vào mùa khô. Ngoài ra còn có gió tín phong theo hướng Nam – Đông
Nam vào khoảng tháng 3 tới tháng 5, trung bình 3,7 m/s. Có thể nói Thành phố Hồ Chí
Minh thuộc vùng không có gió bão. Cũng như lượng mưa, độ ẩm không khí ở thành
phố lên cao vào mùa mưa, 80%, và xuống thấp vào mùa không, 74,5%. Trung bình, độ
ẩm không khí đạt bình quân/năm 79,5%
5. Kinh tế
Thành phố Hồ Chí Minh giữ vai trò đầu tàu kinh tế của cả Việt Nam. Thành
phố chiếm 0,6% diện tích và 7,5% dân số của Việt Nam nhưng chiếm tới 20,2% tổng
sản phẩm, 27,9% giá trị sản xuất công nghiệp và 34,9% dự án nước ngoài. Vào năm
2005, Thành phố Hồ Chí Minh có 4.344.000 lao động, trong đó 139 nghìn người ngoài
độ tuổi lao động nhưng vẫn đang tham gia làm việc. Năm 2007, thu nhập bình quân
đầu người ở thành phố đạt 2.100 USD/năm, cao hơn nhiều so với trung bình cả nước,
730 USD/năm vào 2006.
Nền kinh tế của Thành phố Hồ Chí Minh đa dạng về lĩnh vực, từ khai thác mỏ,
thủy sản, nông nghiệp, công nghiệp chế biến, xây dựng đến du lịch, tài chính... Cơ cấu
kinh tế của thành phố, khu vực nhà nước chiếm 33,3%, ngoài quốc doanh chiếm
44,6%, phần còn lại là khu vực có vốn đầu tư nước ngoài. Về các ngành kinh tế, dịch
vụ chiếm tỷ trọng cao nhất: 51,1%. Phần còn lại, công nghiệp và xây dựng chiếm
47,7%, nông nghiệp, lâm nghiệp và thủy sản chỉ chiếm 1,2%.
Về thương mại, Thành phố Hồ Chí Minh có một hệ thống trung tâm mua sắm,

siêu thị, chợ đa dạng. Chợ Bến Thành là biểu tượng về giao lưu thương mại từ xa xưa
của thành phố, hiện nay vẫn giữ một vai trò quan trọng. Những thập niên gần đây,
nhiều trung tâm thương mại hiện đại xuất hiện như Saigon Trade Centre, Diamond
Plaza... Mức tiêu thụ của Thành phố Hồ Chí Minh cũng cao hơn nhiều so với các tỉnh
khác của Việt Nam và gấp 1,5 lần thủ đô Hà Nội. Sở Giao dịch Chứng khoán Thành
phố Hồ Chí Minh, có mã giao dịch là VN-Index, được thành lập vào tháng 7 năm
1998. Tính đến ngày 31 tháng 12 năm 2007, toàn thị trường đã có 507 loại chứng
khoán được niêm yết, trong đó có 138 cổ phiếu với tổng giá trị vốn hóa đạt 365 nghìn
tỷ đồng.
6. Xã hội
Dân cư
Sự phân bố dân cư ở Thành phố Hồ Chí Minh không đồng đều, ngay cả các
quận nội ô. Trong khi các quận 3, 4, 5 hay 10, 11 có mật độ lên tới trên 40.000
người/km² thì các quận 2, 9, 12 chỉ khoảng 2.000 tới 6.000 người/km². Ở các huyện
ngoại thành, mật độ dân số rất thấp, như Cần Giờ chỉ có 96 người/km². Về mức độ gia
tăng dân số, trong khi tỷ lệ tăng tự nhiên 1,07% thì tỷ lệ tăng cơ học lên tới 1,9%.
Theo ước tính năm 2005, trung bình mỗi ngày có khoảng 1 triệu khách vãng lai tại
Thành phố Hồ Chí Minh. Đến năm 2010, có số này còn có thể tăng lên tới 2 triệu.

Trang 17