CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ VÀ TÁI ĐỊNH CƯ CHO DỰ ÁN KHU ĐÔ THỊ MỚI THỦ THIÊM TRÊN ĐỊA BÀN PHƯỜNG BÌNH AN QUẬN 2 THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (1.77 MB, 69 trang )
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN
BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:
CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ VÀ TÁI ĐỊNH CƯ
CHO DỰ ÁN KHU ĐÔ THỊ MỚI THỦ THIÊM TRÊN
ĐỊA BÀN PHƯỜNG BÌNH AN QUẬN 2
THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
SVTH
MSSV
LỚP
KHĨA
NGÀNH
:
:
:
:
:
NGUYỄN THỊ THANH THẢO
05124109
DHO5QL
2005 - 2009
QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
-TP.Hồ Chí Minh, tháng 7 năm 2009-
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NƠNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN
--------- ---------
NGUYỄN THỊ THANH THẢO
CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ VÀ TÁI ĐỊNH CƯ
CHO DỰ ÁN KHU ĐÔ THỊ MỚI THỦ THIÊM TRÊN
ĐỊA BÀN PHƯỜNG BÌNH AN QUẬN 2
THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
Giáo viên hướng dẫn: ThS. Dương Thị Tuyết Hà.
( Địa chỉ cơ quan: Trường Đại Học Nơng Lâm TP. Hồ Chí Minh)
(Ký tên:………………………………….)
Tháng 7 năm 2009
LỜI CẢM ƠN
Con xin chân thành cảm ơn cha mẹ đã sinh ra con, nuôi dưỡng và tạo điều kiện tốt
nhất cho con ăn học khôn lớn như ngày nay, cảm ơn những người thân trong gia đình
đã động viên, giúp đỡ và tạo niềm tin cho Thảo trong suốt thời gian qua.
Xin cảm ơn Ban Giám Hiệu Trường Đại Học Nơng Lâm Thành Phố Hồ Chí Minh,
Ban Chủ Nhiệm Khoa Quản Lý Đất Đai và Bất Động Sản, cùng tồn thể q thầy cơ
đã tần tình truyền đạt những kiến thức và kinh nghiệm thực tế bổ ích cho em trong q
trình học tập.
Xin chân thành cảm ơn cơ Dương Thị Tuyết Hà, người đã tận tình hướng dẫn và
giúp đỡ em trong suốt thời gian làm đề tài, giúp em hoàn thành tốt đề tài tốt nghiệp
này.
Xin chân thành cảm ơn các cô chú, anh chị làm việc tại Ban bồi thường giải phóng
mặt bằng Quận 2, đặc biệt là các anh chị làm việc tại Tổ công tác bồi thường Phường
Bình An, Quận 2 đã tạo điều kiện cho em được thực tập và thu thập số liệu hoàn chỉnh,
đồng thời truyền đạt kinh nghiệm, kiến thức bổ ích cho em trong suốt thời gian thực
tập tại đây.
Cũng xin chân thành cảm ơn các anh chị, Ban lãnh đạo Phịng Quản lý đơ thị,
Phịng thống kê Quận 2, Phịng Tài ngun và Mơi trường Quận 2 đã nhiệt tình giúp
đỡ em trong việc thu thập các tài liệu liên quan để em hoàn chỉnh đề tài tốt nghiệp này.
Cũng xin cảm ơn tập thể sinh viên lớp Quản lý đất đai 31 và các bạn của tôi đã giúp
đỡ và động viên tôi trong suốt thời gian qua.
Do hiểu biết còn hạn chế và thời gian thực tập cịn ngắn nên đề tài này khơng tránh
khỏi những thiếu sót, rất mong sự đóng góp ý kiến của Thầy Cơ và các bạn.
Xin chân thành cảm ơn!
Tp.Hồ Chí Minh, ngày 22 tháng 07 năm 2009.
Sinh viên
Nguyễn Thị Thanh Thảo.
i
MỤC LỤC
Trang
ĐẶT VẤN ĐỀ ..................................................................................................... 1
PHẦN I: TỔNG QUAN...................................................................................... 3
I.1 Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu ............................................................ 3
I.1.1 Cơ sở khoa học ....................................................................................... 3
I.1.2 Lược sử về công tác bồi thường hỗ trợ tái định cư .................................. 6
I.1.3 Cơ sở thực tiễn........................................................................................ 9
I.1.4 Cơ sở pháp lý.........................................................................................10
I.2 Khái quát địa bàn nghiên cứu......................................................................11
I.2.1 Điều kiện tự nhiên..................................................................................11
I.2.2 Các nguồn tài nguyên thiên nhiên ..........................................................12
I.2.3 Thực trạng phát triển kinh tế xã hội........................................................13
I.3 Nội dung phương, pháp nghiên cứu và quy trình thực hiện ......................17
I.3.1 Nội dung nghiên cứu..............................................................................17
I.3.2 Phương pháp nghiên cứu........................................................................18
I.3.3 Quy trình thực hiện đề tài.......................................................................18
PHẦN II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ...............................................................19
II.1 Tình hình quản lý Nhà nước về đất đai .....................................................19
II.1.1 Công tác đo đạc thành lập bản đồ địa chính ..........................................19
II.1.2 Cơng tác quy hoạch kế hoạch sử dụng đất ............................................19
II.1.3 Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.................................20
II.1.4 Tình hình chuyển nhượng chuyển mục đích sử dụng đất.......................20
II.1.5 Cơng tác giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo ..................................22
II.2 Hiện trạng sử dụng đất năm 2008 ..............................................................22
II.3 Một số chính sách phục vụ cho công tác BT-HT-TĐC ở Quận 2 .............23
II.3.1 Quy định chung về chính sách bồi thường ............................................23
II.3.2 Nguyên tắc chung của chính sách bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất
............................................................................................................24
II.3.3 Quy trình và thủ tục thực hiện công tác BT-HT-TĐC ...........................25
II.4 Khái quát về dự án đầu tư xây dựng Khu đô thị mới Thủ Thiêm............29
II.4.1 Tên dự án, quy mơ, vị trí và mục đích đầu tư........................................29
II.4.2 Chủ đầu tư và hình thức đầu tư .............................................................29
II.4.3 Nội dung quy hoạch chi tiết và các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật chủ yếu.....29
II.4.4 Tổng số diện tích và hồ sơ thu hồi đất của dự án Khu đơ thị mới Thủ
Thiêm trên địa bàn phường Bình An, Quận 2 ......................................31
II.4.5 Căn cứ pháp lý......................................................................................31
II.5 Chính sách bồi thường hỗ trợ tái định cư..................................................32
II.5.1 Nguyên tắc bồi thường về đất ...............................................................32
II.5.2 Bồi thường hỗ trợ thiệt hại về đất ở ......................................................34
II.5.3 Đơn giá bồi thường về tài sản, bồi thường về nhà và đất đối với từng
trường hợp...........................................................................................37
II.5.4 Bồi thường đối với đất nông nghiệp......................................................41
II.5.5 Hạn mức đất ở để tính bồi thường và xác định nghĩa vụ tài chính đối với
đất ở bị thu hồi ....................................................................................43
II.5.6 Bồi thường về tài sản khác....................................................................43
ii
II.5.7 Các khoản hỗ trợ khác ..........................................................................44
II.5.8 Chính sách tái định cư và tạm cư ..........................................................45
II.6 Kết quả thực hiện của dự án ......................................................................50
II.7 Một số ý kiến của người bị thu hồi đất, sự ảnh hưởng của công tác BT-HTTĐC đến quyền lợi của người dân ....................................................................53
II.7.1 Một số ý kiến của người bị thu hồi đất..................................................53
II.7.2 Sự ảnh hưởng của công tác BT-HT-TĐC đến quyền lợi của người dân
.............................................................................................................55
II.8 Thuận lợi, khó khăn vướng mắc và giải pháp hồn thiện.........................56
II 8.1 Thuận lợi ..............................................................................................56
II.8.2 Khó khăn ..............................................................................................57
II.8.3 Giải pháp hoàn thiện.............................................................................57
KẾT LUẬN ........................................................................................................59
iii
DANH SÁCH CÁC BẢNG
Trang
Bảng 1: Tổng hợp điều tra dân số của phường năm 2009 ....................................15
Bảng 2: Tình hình cấp GCNQSDĐ và GCNQSHN qua các năm.........................20
Bảng 3: Kết quả chuyển nhượng chuyển mục đích sử dụng đất qua các năm.......21
Bảng 4: Diện tích, cơ cấu các loại đất chính năm 2008........................................22
Bảng 5: Cơ cấu đất theo đối tượng sử dụng và quản lý........................................23
Bảng 6: Tổng số hồ sơ và diện tích đất bị thu hồi của dự án trên địa bàn phường
Bình An, Quận 2 ....................................................................................31
Bảng 7: Đơn giá bồi thường đất ở đô thị..............................................................34
Bảng 8: Bồi thường hỗ trợ đối với đất ở khơng có giấy tờ hợp lệ ........................36
Bảng 9: Bồi thường đối với nhà xây dựng trên phần đất được bồi thường về đất.
...............................................................................................................37
Bảng 10: Bồi thường đối với nhà xây dựng trên phần đất được hỗ trợ về đất.......37
Bảng 11: Giá bồi thường đất ở của nhà sở hữu tư nhân .......................................38
Bảng 12: Bồi thường về đất và nhà đối với nhà sở hữu Nhà nước .......................39
Bảng 13: Giá bồi thường đất ở đối với nhà sở hữu Nhà nước ..............................39
Bảng 14: Bồi thường về đất và nhà đối với đất có hợp đồng thuê đất, thuê đất
nhằm để ở và kinh doanh.....................................................................40
Bảng 15: Giá bồi thường đất ở đối với đất ở có hợp đồng thuê đất, thuê đất nhằm
để ở và kinh doanh ..............................................................................40
Bảng 16: Bồi thường về đất đối với đất ở có nguồn gốc lấn chiếm ......................41
Bảng 17: Bồi thường về đất và nhà đối với đất nông nghiệp tự chuyển mục đích thành
đất ở.....................................................................................................................41
Bảng 18: Đơn giá hỗ trợ di dời và ổn định đời sống ............................................44
Bảng 19: Kết quả bồi thường qua từng Quyết định..............................................50
Bảng 20: Tổng chi phí bồi thường, hỗ trợ và thưởng ...........................................52
Bảng 21: Kết quả tái định cư ...............................................................................52
Bảng 22: Một số ý kiến của người bị thu hồi đất .................................................54
DANH SÁCH SƠ ĐỒ
Sơ đồ 1: Quy trình bồi thường theo Nghị định 197 của Chính phủ ....................... 6
Sơ đồ 2: Quy trình thực hiện đề tài......................................................................18
Sơ đồ 3: Quy trình và thủ tục thực hiện cơng tác BT-HT-TĐC............................28
DANH SÁCH CÁC HÌNH
Hình 1: Tồn cảnh Khu đơ thị mới Thủ Thiêm....................................................30
Hình 2: Khu đất bị thu hồi thuộc dự án Khu đô thị mới Thủ Thiêm ....................31
Hình 3: Các hộ đã đo vẽ và bàn giao mặt bằng....................................................50
iv
DANH SÁCH CÁC CHỮ VIẾT TẮT
NĐ-CP
CP
TT-BTC
CT-TTg
QĐ-UB
PATĐC-HĐBT
NQ-HĐ
UBND-ĐTMT
TTr-STC-BVG
QĐ-UB-KT
QĐ-UB-QLĐT
UBND
BT-HT-TĐC
TĐC
CC
GCNQSDĐ
GCNQSHN
TPHCM
TN&MT
GPMB
Nghị định - Chính phủ
Chính phủ
Thơng tư - Bộ tài chính
Chỉ thị - Thủ tướng
Quyết định - Ủy ban
Phương án tái định cư - Hội đồng bồi thường
Nghị quyết - Hội đồng
Ủy ban nhân dân - Đơ thị mới Thủ Thiêm
Tờ trình - Sở tài chính - Bộ vật giá
Quyết định - Ủy ban - Kinh tế
Quyết định - Ủy ban - Quản lý đô thị
Ủy ban nhân dân
Bồi thường - hỗ trợ - tái định cư
Tái định cư
Chung cư
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà
Thành phố Hồ Chí Minh
Tài ngun và mơi trường
Giải phóng mặt bằng
v
Ngành Quản Lý Đất Đai
SVTH: Nguyễn Thị Thanh Thảo
ĐẶT VẤN ĐỀ
Đất đai giữ một vai trò đặc biệt quan trọng, là tài nguyên quốc gia vô cùng quý
giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường
sống. Đất đai được sử dụng cho các ngành, các lĩnh vực của đời sống kinh tế, xã hội.
Việc mở rộng các khu công nghiệp, các khu chế xuất, việc mở rộng các đô thị, xây
dựng kết cấu hạ tầng,… đều phải sử dụng đến đất đai. Đất đai vô hạn về thời gian sử
dụng nhưng có hạn về khơng gian sử dụng nên khi có các dự án được đầu tư thực hiện
thì cơng tác thu hồi đất là vô cùng quan trọng.
Hiện nay nước ta đã chính thức trở thành thành viên của Tổ Chức Thương Mại
Thế Giới WTO. Từ sự hội nhập này bên cạnh những thách thức thì chúng ta cũng có
những yếu tố thuận lợi như thu hút các nguồn vốn đầu tư từ các nhà đầu tư trong và
ngoài nước vào thành phố Hồ Chí Minh. Vì thành phố Hồ Chí Minh với vị trí địa lý rất
thuận lợi, là trung tâm thương mại lớn của cả nước, là cầu nối giữa các tỉnh miền Đông
Nam Bộ và miền Tây Nam Bộ. Trong những năm qua, với quá trình phát triển đô thị,
chiến lược phát triển kinh tế-xã hội của thành phố và đặc biệt là tốc độ đô thị hóa diễn
ra mạnh mẽ làm cho những địa phương thuộc ngoại ô của thành phố cũng chuyển dịch
cơ cấu kinh tế làm thay đổi bộ mặt nông thôn của những vùng này, làm cho nhu cầu về
sử dụng đất đai để thực hiện các dự án tăng cao.
Quận 2 là vùng ngoại ô của thành phố trước đây vẫn là vùng trũng lúa nước
trong những năm qua với quá trình đơ thị hố diễn ra nhanh chóng trên địa bàn Quận
dẫn đến việc thu hút các dự án đầu tư trong và ngồi nước làm cho Quận 2 có nhiều
thay đổi mới. Theo quy hoạch định hướng phát triển đến năm 2020, Quận 2 sẽ là trung
tâm dịch vụ-thương mại-công nghiệp-văn hóa-thể dục thể thao, là trung tâm kinh tế,
chính trị mới của thành phố trong tương lai. Vài năm gần đây, có rất nhiều dự án lớn
nhỏ được thực hiện ở Quận 2 nói chung và được triển khai cụ thể ở các Phường.
Phường Bình An với quá trình đơ thị hóa diễn ra nhanh và được coi là một trong
những Phường trung tâm của Quận nên có khá nhiều dự án đã được đầu tư vào
Phường. Trong quá trình thực hiện dự án có rất nhiều vấn đề cần được quan tâm nhưng
trong đó thì cơng tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư có tầm quan trọng hàng đầu. Nó
sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến Nhà nước, nhà đầu tư và người sử dụng đất, đặc biệt là ảnh
hưởng đến việc bố trí cơ cấu lao động, nhu cầu sử dụng đất ổn định của người dân, tập
quán sản xuất của người dân và sinh hoạt của người dân. Ngồi ra, cơng tác bồi
thường cũng ảnh hưởng rất lớn đến quy trình thực hiện việc xây dựng các cơng trình.
Hiện nay, Phường đặt nhiệm vụ trọng tâm là đẩy nhanh tiến độ thực hiện việc
thu hồi đất của các dự án nhằm đảm bảo ổn định đời sống cho nhân dân, đảm bảo tính
thống nhất, tính khách quan, tính đồng bộ, phù hợp với pháp luật và thỏa mãn được
nguyện vọng của nhân dân. Từ đây cũng là tiền đề cho việc phát triển kinh tế của
Phường.
Xuất phát từ những lý do trên tôi thực hiện đề tài : “Công tác bồi thường hỗ
trợ tái định cư cho dự án xây dựng Khu đô thị mới Thủ Thiêm trên địa bàn
phường Bình An, Quận 2”.
Trang 1
Ngành Quản Lý Đất Đai
SVTH: Nguyễn Thị Thanh Thảo
Mục tiêu nghiên cứu của đề tài:
Thực trạng công tác bồi thường hỗ trợ tái định cư của dự án đầu tư xây dựng
Khu đô thị mới Thủ Thiêm trên địa bàn phường Bình An, Quận 2 trên cơ sơ đó thấy
được mức độ ảnh hưởng đến quyền lợi của người dân bởi dự án này.
Đối tượng nghiên cứu:
Công tác bồi thường hỗ trợ tái định cư cho người sử dụng đất tại dự án xây
dựng Khu đô thị mới Thủ Thiêm như: cách thức bồi thường hỗ trợ tái định cư khi Nhà
nước thu hồi đất, khung giá bồi thường.
Phạm vi nghiên cứu:
Đề tài nghiên cứu chính sách bồi thường hỗ trợ tái định cư của dự án đầu tư xây
dựng Khu đơ thị mới Thủ Thiêm tại phường Bình An, Quận 2.
Trang 2
Ngành Quản Lý Đất Đai
SVTH: Nguyễn Thị Thanh Thảo
PHẦN I:TỔNG QUAN
I.1 Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu:
I.1.1 Cơ sở khoa học
I.1.1.1 Một số khái niệm:
Đất đai: là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là
thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân
cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh quốc phịng.
Thu hồi đất: là việc Nhà nước ra quyết định hành chính để thu lại quyền sử
dụng đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức, UBND xã, phường, thị trấn quản lý.
Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất: là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền
sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất.
Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất: là việc Nhà nước giúp đỡ người bị thu hồi
đất thơng qua đào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí để di dời đến địa
điểm mới.
Tái định cư: là biện pháp nhằm ổn định, khôi phục đời sống cho những người
bị ảnh hưởng bởi các dự án của Nhà nước, khi mà phần đất nơi ở cũ bị thu hồi hết hoặc
thu hồi không hết, phần cịn lại khơng đủ điều kiện để tiếp tục sinh sống phải chuyển
đến nơi ở mới.
Khung giá đất: là do Chính phủ quy định, xác định mức giá tối đa và mức giá
tối thiểu của mỗi loại đất với mục đích sử dụng được xác định phụ thuộc vào tiềm
năng của đất đai được sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả cao nhất.
Bảng giá đất: trên cơ sở khung giá do Chính phủ quy định, UBND cấp tỉnh
hằng năm xây dựng bảng giá đất cho các loại đất tại địa phương mình ứng với các mức
độ tiềm năng khác nhau đảm bảo sự công bằng giữa những người sử dụng đất đai có
các điều kiện tự nhiên kinh tế - xã hội khác nhau. Bảng giá đất được xác định phải phù
hợp với tình hình thực tế của địa phương, nếu giá quá cao sẽ gây cản trở đến mục đích
sử dụng đất, nếu giá q thấp thì tiềm năng đất đai sẽ không được khai thác hết.
Giá trị quyền sử dụng đất: là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với
một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định.
Giá trị thị trường: là tổng số tiền trao đổi ước tính về tài sản giữa một bên là
người bán, sẵn sàng bán tài sản với một bên là người mua, sẵn sàng mua tài sản vào
thời điểm thẩm định giá sau q trình tiếp thị cơng khai mà tại đó bên bán và bên mua
đều hành động một cách tự nguyện, thiện chí và hiểu biết lẫn nhau, trên thị trường trao
đổi một cách khách quan, độc lập và không có sự ép buộc miễn cưỡng.
I.1.1.2 Những vấn đề có liên quan đến công tác BT-HT-TĐC
Thu hồi đất là một trong những nội dung quan trọng của công tác quản lý Nhà
nước về đất đai. Sau khi có quyết định thu hồi đất phải tiến hành BT-HT-TĐC cho
người bị thu hồi đất. Công tác BT-HT-TĐC tốt hay không phụ thuộc rất lớn vào việc
thu hồi đất.
Đối với việc ban hành các văn bản pháp luật thì Nhà nước ban hành khung giá
các loại đất phải sát với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường, có các chính sách
Trang 3
Ngành Quản Lý Đất Đai
SVTH: Nguyễn Thị Thanh Thảo
hỗ trợ và tái định cư cho người có đất bị thu hồi thật hợp lý, trình tự, thủ tục thực hiện
phải đảm bảo cho công tác bồi thường thực hiện tốt, đảm bảo lợi ích hài hịa cho Nhà
nước, lợi ích cho nhà đầu tư và lợi ích cho người có đất bị thu hồi. Ngược lại nếu công
tác bồi thường gặp nhiều khó khăn chứng tỏ các văn bản pháp luật có liên quan chưa
phù hợp, cần phải bổ sung hồn thiện nó.
Cơng tác đo đạc, phân hạng, lập bản đồ địa chính phải thật chính xác, vì khi tiến
hành bồi thường dựa vào diện tích của từng thửa, từng hạng đất để tính bồi thường.
Nếu thực hiện tốt cơng tác này thì sẽ khơng cịn xảy ra tình trạng tranh chấp, khiếu
kiện, cịn ngược lại sẽ dẫn đến tình trạng khiếu kiện, tranh chấp làm cho việc bồi
thường, GPMB gặp khó khăn, tiến độ thực hiện dự án sẽ kéo dài.
Việc đăng ký, cấp GCNQSDĐ là công tác hết sức quan trọng. Vì giấy chứng
nhận là điều kiện cơ bản để bồi thường thiệt hại cho người có đất bị thu hồi. Do đó,
cần phải đẩy mạnh tiến độ cấp GCNQSDĐ vừa đảm bảo quyền lợi cho người sử dụng
đất vừa giúp công tác BT-HT-TĐC được diễn ra nhanh chóng.
Việc quản lý hồ sơ địa chính là việc chỉnh lý biến động đất đai, công việc này
cần phải cập nhật thường xuyên, giúp việc xác định nguồn gốc đất rõ ràng. Khi đó
cơng tác bồi thường cũng sẽ dễ dàng và thuận lợi hơn.
Công tác thanh tra, giải quyết khiếu nại, tố cáo làm tốt vấn đề này sẽ làm cho
cơng tác bồi thường diễn ra nhanh chóng, đúng pháp luật còn ngược lại, làm cho dự án
kéo dài ảnh hưởng đến đời sống của người dân và tiến độ thi cơng, ngồi ra cịn gây ra
những tiêu cực khác chủ đầu tư sẽ lợi dụng khe hở đó mà làm trái pháp luật như sử
dụng đất không đúng mục đích, xây dựng nhà trái phép, đầu cơ đất đai…
Công tác giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất phải phân cấp đúng thẩm quyền, thủ
tục nhanh gọn không phức tạp tiết kiệm thời gian, công tác bồi thường diễn ra nhanh
chóng, đúng tiến độ, thu hút nhiều nhà đầu tư
Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất: ảnh hưởng rất lớn đến công tác bồi
thường GPMB. Các dự án đầu tư phải tránh tình trạng thực hiện khơng đúng quy
hoạch ảnh hưởng đến lợi ích kinh tế - xã hội. Công tác quy hoạch và công tác bồi
thường có mối quan hệ chặt chẽ với nhau nếu quy hoạch hợp lý thì cơng tác bồi
thường GPMB sẽ thực hiện thuận lợi nếu khơng sẽ gặp nhiều khó khăn, vướng mắc và
cần phải điều chỉnh, bổ sung quy hoạch cho phù hợp .
I.1.1.3 Trình tự và thủ tục thực hiện cơng tác BT-HT-TĐC theo Nghi định
197/NĐ-CP của Chính phủ.
Bước 1: Thành lập hội đồng bồi thường GPMB.
Sau khi có quyết định phê duyệt dự án của UBND cấp tỉnh ban hành quyết định
thành lập hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư huyện, quận, thị xã, thành phố
thuộc tỉnh, thành phố, bao gồm các thành viên thuộc các phòng ban khác nhau như:
lãnh đao UBND, đại diện cơ quan tài chính, đại diện phịng tài ngun môi trường, đại
diện những người bị thu hồi đất
Bước 2: Sở tài chính vật giá, sở Kế hoạch đầu tư, sở quy hoạch kiến trúc thẩm
định phương án bồi thường.
Thẩm định phương án BT-HT-TĐC đối với các trường hợp: Thu hồi đất liên
quan từ hai quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh trở lên. Phương án BT-HT-TĐC
của dự án do UBND cấp tỉnh phê duyệt. Nội dung thẩm định gồm: việc áp dụng chính
sách của dự án, việc áp giá đất, giá tài sản. Thời gian thẩm định tối đa là 15 ngày.
Trang 4
Ngành Quản Lý Đất Đai
SVTH: Nguyễn Thị Thanh Thảo
Bước 3: Xác định ranh giới GPMB trên thực địa
Đo đạc, khảo sát hiện trạng sử dụng đất theo mốc giới công trình theo thiết kế
được phê duyệt, đối chiếu diện tích thu hồi trên bản vẽ với hiện trạng sử dụng đất thực
tế của người bị thu hồi đất.
Bước 4: Họp dân công bố phổ biến các thông tin của dự án
Họp dân cơng bố phổ biến giải thích các điều khoản trong chính sách về bồi
thường hỗ trợ tái định cư. UBND cấp xã, huyện thực hiện việc tổ chức tuyên truyền
về mục đích thu hồi đất, chính sách bồi thường hỗ trợ tái định cư của dự án
Bước 5: Xác định nguồn gốc nhà đất
UBND cấp xã phối hợp với hội đồng bồi thường hỗ trợ và tái định cư thực hiệc
việc xác nhận nguồn gốc đất đai, tài sản của người bị thu hồi đất.
Bước 6: Áp giá chi trả tiền bồi thường hỗ trợ tái định cư.
Căn cứ vào kết quả kiểm kê thực tế và nguồn gốc đất đã được xác định thì cán
bộ áp giá thực hiện việc áp giá, hiệp thương và chi trả tiền bồi thường cho các hộ dân
Bước 7: Tiếp xúc hiệp thương
Sau khi cán bộ ban bồi thường đã áp giá xong giá trị bồi thường thì mời hộ dân
bị thu hồi đất lên để hiệp thương, giải thích cho hộ dân hiểu. Nếu hộ dân đồng ý thì
thực hiện việc bồi thường. Nếu hộ dân không đồng ý với chính sách hoặc về giá thì có
thể khiếu nại tố cáo.
Bước 8: Khiếu nại, tố cáo
Người bị thu hồi đất nếu chưa đồng ý với quyết định về BT-HT-TĐC thì được
khiếu nại theo quy định của pháp luật. Trách nhiệm giải quyết khiếu nại, thời hiệu
khiếu nại và trình tự giải quyết khiếu nại thực hiện theo quy định tại Điều 138 của
Luật Đất đai 2003 và Điều 162, 163, 164 Nghi định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29
tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về thi hành Luật đất đai. Trong khi chờ giải quyết
khiếu nại, người bị thu hồi đất vẫn phải chấp hành quyết định thu hồi đất, giao đất
đúng kế hoạch và thời gian đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định.
Bước 9: Cưỡng chế thu hồi đất
Nếu đã thực hiện đúng quy trình thủ tục theo quy định, đã đến thời hạn quy
định mà người bị thu hồi khơng hợp tác thì Hội đồng bồi thường báo cáo trình UBND
cấp thẩm quyền ra quyết định cưỡng chế và chỉ đạo tổ chức thực hiện việc cưỡng chế.
Trang 5
Ngành Quản Lý Đất Đai
SVTH: Nguyễn Thị Thanh Thảo
Thành lập hội đồng bồi thường GPMB
Sở tài chính vật giá , sở Kế hoạch đầu tư, sở
quy hoạch kiến trúc thẩm định phương án bồi
thường
Xác định ranh giới GPMB trên thực địa
Họp dân, cơng bố, phổ biến các thơng tin có
liên quan đến dự án
Xác định nguồn gốc nhà, đất
Áp giá chi trả tiền bồi thường hỗ trợ tái định
Đồng ý
Tiếp xúc hiệp thương
Đồng ý
Không đồng ý
Nhận tiền
Khiếu nại, tố cáo
Tái định cư
Cưỡng chế, thu hồi đất
Sơ đồ 1: Quy trình bồi thường theo Nghị định 197 của Chính phủ.
I.1.2 Sơ lược về công tác bồi thường hỗ trợ tái định cư qua các giai đoạn:
Đất nước ta từ phong kiến trãi qua quá trình lịch sử đấu tranh lâu dài đã giành
được độc lập dân tộc và đang từng bước phát triển kinh tế - xã hội. Mỗi thời kì khác
nhau thì cũng có những chế độ chính trị và chính sách khác nhau, chính sách bồi
thường cũng khơng nằm ngồi xu hướng đó nhằm thỏa mãn quyền lợi cho người thu
hồi đất và người bị thu hồi đất.
Trang 6
Ngành Quản Lý Đất Đai
SVTH: Nguyễn Thị Thanh Thảo
I.1.2.1 Giai đoạn trước 1975
Trong thời phong kiến mọi quyền định đoạt về đất đai thuộc về vua chúa người
dân chỉ sử dụng đất với quyền thuê hoặc giao nên khi bị thu hồi đất thì khơng được bồi
thường về đất. Trải qua một quá trình thay đổi rất lớn của lịch sử về các mặt thì đất đai
cũng có những chuyển biến như: đến năm 1945-1946 đất nước kêu gọi nhân dân
hưởng ứng phong trào chống giặc đói, thực hành tiết kiệm, nhường cơm xẻ áo, xây
dựng “Hũ gạo tình thương” thực hiện “tấc đất tấc vàng” phát động phong trào tăng gia
sản xuất. Cho thấy đất đai đã có vai trò quan trọng trong thời bấy giờ.
Năm 1953-1954 Quốc hội ban hành cải cách ruộng đất với khẩu hiệu “người
cày có ruộng” lúc này quan hệ đất đai có những bước chuyển mới, quyền sử dụng đất
đã được tập thể hóa khơng cịn thuộc riêng của cá nhân nào.
Để phục vụ cho việc lấy đất phục vụ cho cơng trình của Nhà nước, các chính
sách về đất đai, về bồi thường thiệt hại đã được ban hành, cụ thể như sau:
Nghị định số 151/HĐCP ngày 14/01/1959 của Hội đồng Chính phủ quy định
tạm thời về trưng dụng đất đai.
Thông tư số 1792/TTg ngày 11/01/1970 của Thủ Tướng quy định một số điểm
tạm thời về đền bù nhà cửa, đất đai, cây cối lưu niên, các hoa màu cho nhân dân ở
những vùng xây dựng kinh tế mở rộng của thành phố.
I.1.2.2 Giai đoạn từ năm 1997 đến năm 1993
Sau ngày Miền Nam hồn tồn giải phóng ngày 30/4/1975 đất nước ta được
hoàn toàn độc lập thống nhất và đi lên xã hội chủ nghĩa. Thời kỳ này kinh tế theo
hướng tập trung bao cấp đất đai vào thời này vẫn chưa có giá trị trên thị trường, do đó
chính sách pháp luật phục vụ cho công tác BT-HT-TĐC chưa được chú trọng.
Hiến pháp năm 1980 lần đầu tiên đã được thừa nhận sự đa dạng về các hình
thức sở hữu đất đai ở nước ta và mở ra một giai đoạn mới, giai đoạn mà cả nước đi lên
chủ nghĩa xã hội: “Đất đai, rừng núi, sông hồ đều thuộc sở hữu toàn dân” (điều 19).
Quyết định 201/1980/CP của Hội đồng Chính phủ về việc thống nhất quản lý
ruộng đất và công tác tăng cường quản lý ruộng đất trong cả nước quy định người bị
thu hồi đất chỉ được bồi thường tài sản trên đất. Giai đoạn này hầu như khung pháp lý
về giải phóng mặt bằng khơng đặt ra mà do thương lượng hoặc thỏa thuận, khi Nhà
nước thu hồi đất thì Nhà nước giao đất khác hoặc bồi thường theo thực tế đối với đất,
cịn đất nơng nghiệp thì hốn đổi theo đất khác hoặc bồi thường từ 3-5 lần giá trị sản
lượng mảnh đất đó. Cịn hầu hết đất xây dựng các cơng trình giao thơng, thủy lợi, điện
khí hóa nơng thơn thì Nhà nước vận động theo phương thức tự nguyện là: “Nhà nước
và nhân dân cùng làm”.
Xuất phát từ nhu cầu thực tế của công cuộc đổi mới nền kinh tế của cả nước,
nhằm cụ thể hóa quyền sở hữu tồn dân về đất đai được quy định trong Hiến pháp năm
1980, đã được đặt ra từ Đại hội VI năm 1986 của Đảng Cộng Sản Việt Nam, vấn đề
ruộng đất đã được ghi nhận: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giao cho nông dân quyền
sử dụng lâu dài các vấn đề khác như việc chuyển quyền sử dụng, kế thừa, thế
chấp,…do Nhà nước quy định”, ngày 29/12/1987 Quốc hội nước ta đã thơng qua Luật
đất đai đầu tiên, có hiệu lực từ ngày 01/01/1988, Luật đất đai đã giải quyết một số vấn
đề quan trọng phù hợp với lợi ích của đơng đảo nơng dân: đó là giao đất ổn định, lâu
dài cho hộ gia đình nơng dân, đồng thời quy định rõ quyền và nghĩa vụ của họ. Những
Trang 7
Ngành Quản Lý Đất Đai
SVTH: Nguyễn Thị Thanh Thảo
năm đầu thi hành Luật đất đai và các văn bản có liên quan đã ổn định một bước tình
hình sử dụng đất trong phạm vi cả nước, tạo điều kiện cho người nơng dân n tâm sản
xuất, vì thế năng suất lúa tăng thêm, giải quyết từng bước vấn đề lương thực. Tuy
nhiên, nền kinh tế thị trường ngày càng phát triển, vì vậy các quy định của Luật đất đai
năm 1988 khơng đáp ứng được tình hình thực tế xã hội như: vấn đề thẩm quyền giao
đất, thừa kế, cấp GCNQSDĐ, quy định rất chung về vấn đền bồi thường: “Khi đất
đang sử dụng bị thu hồi vì nhu cầu của Nhà nước hoặc xã hội thì được giao đất
khác…” (điều 19).
Khi hiến pháp năm 1992 ra đời thì lại một lần nữa khẳng định: “Đất đai, rừng
núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên thiên nhiên trong lòng đất, nguồn lợi ở vùng
biển, thềm lục địa và vùng trời là của Nhà nước đều thuộc sở hữu toàn dân”.
I.1.2.3 Giai đoạn 1993 đến 2003:
Năm 1993 Luật đất đai được Quốc hội khóa IX thơng qua ngày 14/7/1993 tại
điều 27 quy định “Trong trường hợp thật cần thiết, Nhà nước thu hồi đất đang sử dụng
của người sử dụng đất để sử dụng vào mục đích quốc phịng, an ninh, lợi ích quốc gia,
lợi ích cơng cộng thì người bị thu hồi đất được bồi thường hoặc hỗ trợ. Việc bồi
thường hoặc hỗ trợ được thực hiện theo quy định của Chính phủ”. Trong thời gian này
vấn đề đặt ra là người bị thu hồi đất được bồi thường với mức giá là bao nhiêu và căn
cứ vào cơ sở nào để bồi thường. Để Luật đất đai được phát huy và giải quyết những
bức xúc trên thì Quốc hội, Ủy ban thường vụ Quốc hội và các Bộ đã ban hành một hệ
thống văn bản và chính sách về đất đai:
Nghị định 87/CP ngày 17/08/1994 của Chính phủ ra đời quy định về khung giá
các loại đất
Nghị định 90/CP ngày 17/08/1994 quy định về việc bồi thường thiệt hại khi nhà
nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích lợi ích quốc phịng, an ninh, lợi ích quốc
gia, lợi ích công cộng được ban hành mới đã giải quyết phần nào những vướng mắc
trong công tác bồi thường GPMB tạo sự thống nhất trong cách tính bồi thường, hạn
chế được sự biến động về giá thông qua quy định về mức giá cao nhất và thấp nhất.
Tuy nhiên, trước tốc độ phát triển của nền kinh tế nhu cầu lớn về quỹ đất phục vụ công
tác quy hoạch, xây dựng các cơng trình phục vụ lợi ích cơng cộng, lợi ích kinh tế, để
giải quyết vấn đề trên Nghị định 22/CP ra đời.
Nghị định 22/CP ngày 24/04/1998 thay thế cho nghị định 90/CP trên cơ sở điều
chỉnh những vấn đề còn hạn chế, bất cập của các quy định trước kia, trong đó có thể
nói rằng đây là một Nghị định tương đối hoàn chỉnh cụ thể là đã giải quyết tốt việc bồi
thường hỗ trợ tái định cư cho người dân trong việc trao quyền rộng rãi cho địa phương,
giá bồi thường tương đối phù hợp do có thêm hệ số K (Quyết định 05/CP), trình tự
thực hiện chặt chẽ,…Từ đó cho thấy nghị định 22/CP được ban hành cũng đã góp
phần làm hài hịa lợi ích giữa ba đối tượng: Nhà nước, người sử dụng đất có đất bị thu
hồi và chủ đầu tư.
I.1.2.4 Giai đoạn 2003 đến nay:
Ngày 26/11/2003 Luật đất đai ra đời cho đến ngày 01/07/2004 mới có hiệu lực
thi hành, đã có nhiều cập nhật phù hợp với xu hướng phát triển hiện nay của đất nước,
đặc biệt là công tác bồi thường hỗ trợ tái định cư.
+ Tại điều 38, 42, 43, 50 quy định về trường hợp phải thu hồi đất, được bồi
thường và không được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi.
Trang 8
Ngành Quản Lý Đất Đai
SVTH: Nguyễn Thị Thanh Thảo
+ Tại điều 41 quy định việc tránh các trường hợp đất đã thu hồi thực hiện các
dự án bị sử dụng lãng phí và hoang hóa
Luật đất đai 2003 quy định việc bồi thường theo hai cơ chế: theo khung giá Nhà
nước và theo cơ chế tự thoả thuận.
Luật đất đai 2003 với nhiều quy định mới liên quan đến bồi thường GPMB như:
Các điều từ 55 đến điều 58 quy định về xác định giá đất. Trong đó quy định nguyên
tắc, phương pháp định giá đất, công khai giá đất. Theo nguyên tắc giá đất phải sát với
giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường, đây là vấn đề có tầm
quan trọng rất lớn đối với những hộ có đất bị thu hồi và những quy định này cũng quan
trọng cho việc sát định quyền sử dụng đất trong công tác bồi thường GPMB. Tuy
nhiên, việc xác định các loại giá đất này rất khó vì vậy các cấp có thẩm quyền, đặc biệt
là UBND cấp tỉnh phải có cách thức giải quyết cụ thể thì việc thu hồi đất mới hiệu
quả.
Nghị định 197/2004/NĐ-CP của Chính phủ ngày 03/12/2004 về bồi thường hỗ
trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. Tại Nghi định này đã có những đổi mới cơ
bản về phạm vi áp dụng, về chính sách hỗ trợ, tổ chức thực hiện. Thơng tư
116/2004/TT-BTC của Bộ tài chính ngày 07/12/2004 hướng dẫn thực hiện Nghị định
197, thông tư này đã cụ thể hóa điều kiện được bồi thường và khơng được bồi thường,
quy định rõ thế nào là đất ở để tính bồi thường hệ số K được thiết lập trên cơ sở điều
tra hiện trạng, giảm khoảng cách chênh lệch giữa giá thị trường và giá bồi thường.
Nghị định 84/2007/NĐ-CP quy định bổ sung về việc cấp giấy CNQSDĐ, thu
hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, tái định cư khi Nhà
nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai.
Thông tư 06/2007/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Nghị định 84/2007/NĐ-CP của
Chính phủ.
Từ những thay đổi trên cho thấy Luật đất đai ngày càng đổi mới hơn cho phù
hợp với từng thời kỳ phát triển của đất nước và của thế giới.
I.1.3 Cơ sở thực tiễn:
Quận 2 trước đây vẫn là một trong những Quận vùng ven của TPHCM với
nhiều vùng trũng và diện tích trồng lúa nước. Từ khi đất nước ta áp dụng nhiều chính
sách mở cửa để thu hút các nhà đầu tư trong và ngoài nước nhằm phát triển nhanh nền
kinh tế như: giảm bớt các thủ tục giấy tờ trong việc đăng ký kinh doanh, có nhiều
chính sách ưu đãi đối với các nhà đầu tư nước ngoài, giảm thuế,…đã có những thay
đổi rất lớn đến sự phát triển về các mặt kinh tế-xã hội của thành phố nói chung và của
Quận 2 nói riêng. Với vị trí địa lý rất thuận lợi cho việc đầu tư phát triển nên Quận 2
có số lượng lớn các dự án đã được đầu tư, nhưng bên cạnh đó thì đang đặt ra cho Quận
2 các thách thức trong việc bồi thường GPMB.
Phường Bình An, Quận 2 là một trong những Phường trung tâm, có tốc độ đơ
thị hố khá nhanh về các mặt kinh tế-xã hội nên đây là một trong những Phường có
nhiều dự án lớn nhỏ đang đầu tư thực hiện. Phường cũng đang chịu một áp lực rất lớn
trong việc hoàn thành nhiệm vụ bồi thường thiệt hại cho các hộ dân bị ảnh hưởng bởi
các dự án. Nhưng trong quá trình triển khai thực hiện việc thu hồi đất thì gặp rất nhiều
khó khăn với nhiều lý do khác nhau do nó ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi cũng như
Trang 9
Ngành Quản Lý Đất Đai
SVTH: Nguyễn Thị Thanh Thảo
cuộc sống của người dân. Từ đó cho thấy việc tìm ra những khó khăn để có những giải
pháp để đẩy nhanh tiến độ thực hiện là vấn đề cấp bách.
I.1.4 Cơ sở pháp lý
Việc nghiên cứu dựa trên cơ sở các văn bản pháp lý của Chính phủ, các bộ,
nghành có liên quan đến công tác BT-HT-TĐC
- Hiến pháp của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992.
- Luật đất đai khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện
chủ sở hữu. Theo điều 39, 41 của Luật đất đai Nhà nước chỉ thực hiện BT-HT-TĐC
đối với người đang sử dụng đất bị thu hồi khi Nhà nước sử dụng vào mục đích sau:
+ Quốc phịng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng
+ Phát triển kinh tế
- Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về hướng dẫn thi
hành Luật đất đai năm 2003.
- Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp
xác định giá đất và khung giá các loại đất.
Có hai phương pháp xác định giá đất:
Phương pháp so sánh trực tiếp: áp dụng khi thu thập thống kê được đủ thông tin
số liệu của loại đất tương tự so sánh được với loại đất cần định giá
Phương pháp thu thập: định giá các loại đất khi xác định được yếu tố thu nhập
mang lại từ đất, nếu không thu thập được đầy đủ các số liệu về giá chuyển nhượng
quyền sử dụng đất của các loại đất tương tự so sánh được trên thị trường.
- Thơng tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 của Bộ tài chính về hướng
dẫn thực hiện Nghị định 188/2004/NĐ-CP.
Giá đất phải được quyết định theo đúng mục đích sử dụng đất ghi trong
GCNQSDĐ được cấp theo quy định của pháp luật; quyết định giao đất, cho thuê
đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền,
đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng
đất đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt.(điều 2 phần II)
Đối với đất chưa được cấp GCNQSDĐ chưa có quy hoạch hoặc đã có quy
hoạch sử dụng đất nhưng vẫn chưa được thực hiện, chưa đăng ký quyền sử dụng đất
thì giá đất được quy định theo mục đích sử dụng hiện tại.(điều 2 phần II)
- Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồi thường hỗ
trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
Người bị thu hồi đất được bồi thường bằng đất có cùng mục đích sử dụng với
đất bị thu hồi, nếu khơng thì được bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng đất tính theo
giá đất do UBND Quận công bố tại thời điểm thu hồi đất (tại khoản 2 điều 6)
Ngoài bồi thường bằng đất, tài sản gắn liền với đất, người bị thu hồi đất còn
được hỗ trợ di dời, ổn định đời sống, sản xuất, đào tạo nghề ( điều 27, 28, 29, 32)
Người bị thu hồi đất được chuyển vào khu tái định cư với hệ thống cơ sở hạ
tầng với điều kiện sống tốt hơn hoặc ít nhất cũng bằng nơi ở cũ (điều 35)
- Thông tư 116/2004/TT-BTC ngày 7/12/2004 của Bộ tái chính về hướng dẫn
thực hiện Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ.
Trang 10
Ngành Quản Lý Đất Đai
SVTH: Nguyễn Thị Thanh Thảo
Giá đất để tính bồi thường là giá đất theo mục đích đang sử dụng của đất bị thu
hồi được công nhận theo quy định của pháp luật tại thời điểm có quyết định thu hồi
đất, đã được Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương (sau đây gọi
chung là UBND cấp tỉnh) công bố vào ngày 01 tháng 01 hàng năm theo quy định của
Chính phủ. Khơng bồi thường theo giá đất sẽ được chuyển mục đích sử dụng đất sau
khi thu hồi, không bồi thường theo giá đất do thực tế sử dụng đất không phù hợp với
mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật.(điều 2)
Trường hợp các dự án khơng có đất để thực hiện hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp
và tạo việc làm cho các hộ gia đình bằng việc giao đất, thì việc hỗ trợ chuyển đổi nghề
cho những thành viên còn trong độ tuổi lao động của các hộ gia đình bị thu hồi đất sản
xuất nơng nghiệp được thực hiện bằng hình thức hỗ trợ chi phí đào tạo chuyển đổi
nghề tại các cơ sở dạy nghề ở địa phương. Mức hỗ trợ cụ thể chi phí đào tạo chuyển
đổi nghề do Chủ tịch UBND cấp tỉnh quyết định cho phù hợp với thực tế tại địa
phương. (điều 4)
- Nghị định 84/2004/NĐ-CP ngày 25/05/2007 quy định bổ sung về cấp chứng
nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, trình tự, thủ tục BT-HT-TĐC khi Nhà nước thu
hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai.
Khi thu hồi đất tại khu vực giáp ranh giữa tỉnh, thành phố trực thuộc Trung
ương thì giá đất do UBND tỉnh quy định cụ thể nhưng phải dựa vào kinh tế, xã hội, kết
cấu hạ tầng chung và của khu vực giáp ranh (điều 33).
Thu hồi đất đối với trường hợp đo đạc thực tế khác so với diện tích ghi trên
giấy tờ.(điều 47)
Bồi thường khi Nhà nước thu hồi nhưng khơng có giấy tờ về quyền sử dụng đất
và giao không đúng thẩm quyền. (điều 44, 45, 46)
Căn cứ pháp lý của địa phương:
Quyết định số 1997/QĐ-UB ngày 10/05/2002 của Ủy ban nhân dân thành phố
về việc thu hồi và giao đất xây dựng Khu đô thi mới Thủ Thiêm.
Quyết định 135/2002/QĐ-UB ngày 21/11/2002 của Ủy ban nhân dân thành phố
về việc ban hành quy định về bồi thường, hỗ trợ thiệt hại và tái định cư trong khu quy
hoạch xây dựng Khu đô thị mới Thủ Thiêm và các khu phục vụ tái định cư tại quận 2.
Quyết định số 123/2006/QĐ-UBND ngày 16/08/2006 của Ủy ban nhân dân
thành phố về sửa đổi, bổ sung Quyết định 135/2002/QĐ-UB ngày 21/11/2002 của Ủy
ban nhân dân thành phố và Quy định kèm theo về bồi thường, hỗ trợ thiệt hại và tái
định cư trong khu quy hoạch xây dựng Khu đô thị mới Thủ Thiêm.
Quyết định số 773/QĐ-UB ngày 26/02/2003 của Chủ tịch Ủy ban nhân dân
thành phố về việc phê duyệt đơn giá đất ở để tính bồi thường, hỗ trợ thiệt hại trong khu
quy hoạch xây dựng Khu trung tâm đô thị mới Thủ Thiêm.
Quyết định số 6566/QĐ-UBND ngày 27/12/2005 về quy hoạch chung xây dựng
Khu trung tâm đô thị mới Thủ Thiêm tỷ lệ 1/2000.
Trang 11
Ngành Quản Lý Đất Đai
SVTH: Nguyễn Thị Thanh Thảo
I.2 Khái quát địa bàn nghiên cứu
I.2.1 Điều kiện tự nhiên:
I.2.1.1 Vị trí địa lý
Bình An là phường nằm ở phía Tây của Quận 2, được tách từ xã An Khánh cũ
gồm 4 khu phố và 57 tổ dân phố. Với tổng diện tích tự nhiên 187.02 ha, giáp ranh
các đơn vị hành chính sau:
+ Phía Bắc giáp phường Thảo Điền và quận Bình Thạnh.
+ Phía Nam giáp phường Bình Khánh và phường An Khánh.
+ Phía Đơng giáp phường An Phú.
+ Phía Tây giáp Quận Bình Thạnh qua sơng Sài Gịn.
Phường Bình An nằm cách trung tâm Quận khoảng 3km về phía Tây và có
tuyến đường Trần Não, đường Lương Định Của là đường liên phường chạy qua, ngoài
ra trên địa bàn cịn có các trục đường chính từ đường số 1 đến số 34... tạo điều kiện
thuận lợi để phường giao lưu văn hóa xã hội, phát triển các nghành kinh tế, nhất là
nghành thương mại – dịch vụ.
I.2.1.2 Địa hình và địa chất cơng trình
Phường Bình An có địa hình tương đối bằng phẳng thấp dần theo hướng từ
Đông Bắc xuống Tây Nam và chiu ảnh hưởng bởi chế độ thủy triều của sơng Sài Gịn.
Nhìn chung địa hình của Phường thuận lợi cho việc bố trí cũng như phát triển cơ sở hạ
tầng. Tồn bộ phường có địa hình thấp, đất phèn tiềm tàng, thành phần đất đa số là bùn
sét hữu cơ, cường độ chịu lực kém, nhỏ hơn 0.7 Kg/cm2; nước ngầm nằm ngay sát mặt
đất và có tính ăn mịn.
I.2.1.3 Khí hậu
Khí hậu có những đặc điểm của nhiệt đới gió mùa cận xích đạo, có lượng bức
xạ cao và được phân bố không đồng đều trong năm. Thời tiết được chia thành 2 mùa
rõ rệt: mùa mưa và mùa khô. Mùa mưa thường bắt đầu từ tháng 5 đến giữa tháng 11,
và mùa khô thường bắt đầu từ giữa tháng 11 đến cuối tháng 4.
Chế độ nhiệt: Nhiệt độ cao và điều hòa quanh năm, trung bình đạt 270C; cao
nhất đạt 300C (tháng 4), thấp nhất là 26,80C (tháng 11). Tuy nhiên, sự chênh lệch nhiệt
độ giữa ngày và đêm lại khá cao từ 5 – 100C.
Nắng: Số giờ nắng cả năm là 1.892 giờ, tháng 5 có số giờ nắng nhiều nhất 204
giờ (6 – 7 giờ/ngày), tháng 11 có số giờ nắng ít nhất 136 giờ (4 – 5 giờ/ngày).
Lượng mưa: Trung bình hàng năm là 1.983 mm/năm (trong khoản từ 1.392 –
2.318 mm); mưa tập trung vào các tháng 6, 7, 8, 9 và 10 chiếm 90% tổng lượng mưa
cả năm; các tháng mùa khô lượng mưa thấp, chỉ chiếm 10% lượng mưa cả năm. Số
ngày mưa bình quân hàng năm là 159 ngày.
Độ ẩm khơng khí: Trung bình năm khoảng 76% và biến thiên theo mùa, tỷ lệ
nghịch với chế độ nhiệt. Tháng 8 đạt độ ẩm cao nhất là 82% và thấp nhất vào tháng 2
là 70%. Sự chênh lệch độ ẩm khơng khí giữa 2 mùa khoảng 10 – 15%.
Gió: Hướng gió chủ yếu là Đơng Nam và Tây Nam; hướng gió thịnh hành vào
mùa khơ là gió Đơng Nam với tần suất 30 – 40%, mùa mưa là gió Tây Nam với tầng
suất 66%. Tốc độ gió trung bình 2 – 3m/s, gió lạnh nhất 25 - 30m/s và đổi chiều rõ rệt
theo mùa.
Trang 12
Ngành Quản Lý Đất Đai
SVTH: Nguyễn Thị Thanh Thảo
I.2.1.4 Thủy văn:
Trên địa bàn phường có sơng Sài Gịn đây là sông lớn của khu vực Đông Nam
Bộ, rất thuận lợi cho việc cung cấp, tiêu thoát nước và đặc biệt vận tải thủy.
I.2.2 Các nguồn tài nguyên thiên nhiên:
I.2.2.1 Tài nguyên đất
Phần lớn đất đai của phường thuộc nhóm phèn tiềm tàng. Nhóm đất này có
thành phần cơ giới nặng, giàu sét hữu cơ, độ pH từ 5.3-5.7 và nghèo lân. Tuy nhiên do
vẫn còn chịu ảnh hưởng của nước biển cũng như q trình tích lũy lâu đời làm tăng độ
chua, mặn và tầng sinh phèn lên nông hơn, nên đa phần diện tích loại đất này chỉ được
khai thác trồng một vụ lúa, rau màu các loại cây ăn quả...
I.2.2.2 Tài nguyên nước
Nguồn nước mặt: Chủ yếu là lượng mưa tự nhiên và lượng nước của hệ thống
sông, kênh, rạch. Chất lượng nước ở hệ thống sông, kênh, rạch của phường rất kém và
bị ô nhiễm nặng, nguyên nhân là do chất thải từ các phương tiện vận tải thủy và khu
dân cư chưa qua xử lý thải trực tiếp ra kênh rạch, nên ảnh hưởng xấu đến môi trường
cũng như đời sống sinh hoạt của nhân dân.
Nguồn nước ngầm: Nước ngầm phân bố khá rộng và trữ lượng khá dồi dào, đây
là nguồn cung cấp nước chủ yếu phục vụ cho sản xuất tiểu thủ công nghiệp trong khu
dân cư. Tuy nhiên, lượng nước ngầm cũng bị ảnh hưởng theo mùa, vào mùa khô mực
nước ngầm thường thấp và nhiễm phèn, mặn hơn mùa mưa, nên khó khăn cho trong
việc khai thác sử dụng.
I.2.2.3 Cảnh quan môi trường
Bình An là phường trung tâm và có q trình đơ thị hóa diễn ra trong thời gian
ngắn hơn so với các phường còn lại trong Quận (cùng thời gian phường An Khánh),
nên có nhiều cảnh quan mang dáng vóc của đô thị hiện đại. Tuy nhiên, trong những
năm gần đây do gia tăng dân số, cùng với sự tăng nhanh về các phương tiện giao thơng
cũng như hình thành nhiều cơ sở sản xuất thiết bị lạc hậu, ngoài ra còn chịu ảnh hưởng
lượng nước thải từ trong các khu dân cư và các nhà máy chảy ra sông Sài Gịn đã ảnh
hưởng xấu đến mơi trường khơng khí, nước, đất cụ thể:
Ơ nhiễm mơi trường khơng khí: đã và đang bị ô nhiễm do các phương tiện
giao thông, trang thiết bị sản xuất chưa được đầu tư hiện đại. Ở những khu vực gần các
cơ sở sản xuất, điểm nút giao thơng...Chỉ tiêu về tiếng ồn, bụi, có dấu hiệu vượt ra
khỏi chỉ tiêu cho phép.
Ơ nhiễm mơi trường nước: Nguồn nước mặt của hệ thống sông, kênh rạch
trên địa bàn phường đã bị ô nhiễm do nước thải từ các cơ sở sản xuất tiểu thủ công
nghiệp không qua xử lý thải trực tiếp ra hệ thống kênh rạch, người dân chưa chú trọng
đến việc xây bể tự hoại trong cơng trình xây dựng nhà ở, trong khi trạm xử lý nước
thải sinh hoạt tập trung chưa có.
Suy thối mơi trường đất: Mơi trường đất phần nào bị ảnh hưởng bởi chất thải
từ các cơ sở sản xuất tiểu thủ công nghiệp khá đa dạng với những biểu hiện tích tụ các
hóa chất độc, kim loại nặng, làm chua hóa đất.
I.2.3 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội
I.2.3.1 Tăng trưởng kinh tế
Trang 13
