ÔN THI QUẢN LÝ PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG NHÀ ĐẤT

Câu 1: Khái niệm và phân loại bất động sản? Trình bày các đặc điểm cơ bản của bất
động sản?
Khái niệm và phân loại:
Khái niệm
- Điều 174 – Luật Dân sự 2005: BĐS là tài sản không thể di dời được bao gồm:
+ Đất đai
+ Nhà ở
+ Công trình xây dựng gắn liền với đất đai ( cả tài sản gắn với nhà ở, công trình xây dựng)
+ Tài sản khác gắn với đất
+ Tài sản do pháp luật quy định
Phân loại
 Phân loại theo cấu thành (Luật)
 Đất đai
 Nhà ở và công trình xây dựng (tài sản)
 Tài sản khác gắn với đất đai
 Tài sản khác do pháp luật quy định
 Phân loại theo mục đích sử dụng
 Để ở
 TM và VP
 Công nghiệp
 Chuyên biệt
•

Phân loại theo cấp công trình

 Nhà ở : cấp 1  4
 Chung cư: cao cấp, hạng 1, 2, 3
 Biệt thự: giáp tường, song đôi, riêng biệt, riêng biệt sang trọng
 Văn phòng: Hạng A  D
Những đặc điểm cơ bản của BĐS
Tính cố định về vị trí

•

Nguyên nhân: gắn với đất đai - không thể di dời

•

Biểu hiện:


 Vị trí quyết định giá trị và khả năng sinh lời:
o

Khoảng cách đến trung tâm

o

Khả năng tiếp cận

 Từng vị trí gắn với yếu tố vùng và yếu tố khu vực:
o

Tự nhiên

o

Kinh tế

o

Xã hội

o

Môi trường

•

Vấn đề đặt ra

 Dự tính khả năng thay đổi các của các yếu tố
 Phát triển các yếu tố
 Cải thiện các yếu tố không thay đổi được
Tính bền vững
•

Nguyên nhân: gắn với đất đai – tài sản thiên nhiên, trường tồn

•

Biểu hiện: Sử dụng được trong thời gian dài

 Tuổi thọ vật lý: Vật liệu xây dựng, thiết kế, thi công
 Tuổi thọ kinh tế: Phụ thuộc thị trường, khả năng quản lý, khai thác
•

Vấn đề đặt ra:

 Khi đầu tư
 Khi định giá
 Quy luật lợi ích kinh tế giảm dần

 Lâu bền: dự tính tầm xa
Tính khác biệt
•

Nguyên nhân: vị trí cố định, không thể di dời

•

Biểu hiện:
Khác lô đất

 Khác kết cấu, kiến trúc
 Khác hướng
 Khác cảnh quan và ngoại cảnh
•

Vấn đề đặt ra:


 Khai thác tính dị biệt làm tăng giá trị BĐS
 Đáp ứng nhu cầu của khách hàng về tính dị biệt
 Không so sánh dập khuôn
 Quản lý nhà nước về không gian và kiến trúc
Tính khan hiếm
•

Nguyên nhân:

 Bị giới hạn bởi diện tích bề mặt
 Vị trí cố định

•

Biểu hiện:

 Quan hệ cung cầu luôn mất cân đối
 Đầu cơ BĐS
•

Vấn đề đặt ra:

 QLNN đối với thị trường
 Chính sách chống đầu cơ
Có giá trị lớn
•

Nguyên nhân:

 Giá trị đất đai cao
 Chi phí đầu tư xây dựng lớn
•

Biểu hiện:

 Khả năng sinh lời cao
 Tạo vốn mới
•

Vấn đề đặt ra:

 Trong đầu tư, kinh doanh BĐS cần vốn

 Khả năng tái tạo vốn
 Phát sinh quan hệ vay vốn
Tính ảnh hưởng lẫn nhau
•

Nguyên nhân: vị trí cố định, không thể di dời

•

Biểu hiện:

 Ảnh hưởng giữa các công trình BĐS
 Ảnh hưởng của hoạt động kinh tế - xã hội xung quanh BĐS


•

Vấn đề đặt ra:

 Khi đầu tư BĐS
 Khi định giá BĐS
 Quản lý nhà nước để điều tiết lợi ích
Hàng hóa chịu sự quản lý trực tiếp của Nhà nước
•

Nguyên nhân:

 Tài sản quan trọng của quốc gia
•

Biểu hiện:

 Chính sách, pháp luật về đất đai, nhà ở, kinh doanh BĐS
 Đất đai thuộc sở hữu nhà nước
•

Vấn đề đặt ra:

 Đăng ký đất, nhà ở
 Đăng ký giao dịch BĐS
Câu 2: Khái niện thị trường bđs và phân loại thị trường bđs? Vai trò của thị
trường bđs là gì?
Khái niệm: Thị trường BĐS là tổng thể các điều kiện để thực hiện giao dịch về BĐS
dựa trên quan hệ hàng hóa – tiền tệ diễn ra trong một không gian, thời gian xác định.
Phân loại thị trường BĐS
 Phân loại theo tính chất quan hệ trao đổi
 Mua – bán
 Thuê – cho thuê
 Thị trường thế chấp BĐS
 Thị trường bảo hiểm
 Phân loại dựa trên hàng hóa
 Thị trường đất đai
 Thị trường nhà ở
 Thị trường BĐS TMDV
 Thị trường BĐS VPCS
 Thị trường BĐS nông nghiệp
 Phân loại dựa trên trình tự tham gia thị trường


 Thị trường đất đai

 Thị trường xây dựng nhà và công trình để bán hoặc cho thuê
 Thị trường bán lại, cho thuê lại BĐS


Phân loại mức độ kiểm soát thị trường

 Thị trường sơ cấp: Nhà nước với tư cách là chủ sở hữu đưa đất đai vào thị trường
thông qua việc trao quyền sử dụng đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân dưới
hình thức giao đất, đấu giá đất, cho thuê đất.
 Thị trường thứ cấp:
Thể hiện quan hệ giữa những người sử dụng đất với nhau, các giao dịch diễn ra
dưới hình thức chuyển quyền sử dụng đất.
Như vậy, thị trường bất động sản là một dạng thị trường đặc biệt mà bộ phận
hàng hóa trao đổi chủ yếu là đất đai và các loại tài sản gắn liền với đất đai.
Vai trò của thị trường BĐS
 Thúc đẩy sản xuất phát triển
 Huy động vốn cho hoạt động đầu tư phát triển.
 Tăng nguồn thu ngân sách nhà nước.
 Mở rộng quan hệ hợp tác trong và ngoài nước, chuyển giao công nghệ,kỹ năng
quản lý.
 Góp phần ổn định cuộc sống an sinh xã hội.
 Nâng cao đời sống nhân dân- GDP
 Đổi mới chính sách, pháp luật
 Thúc đẩy hoàn thiện cơ chế chính sách quản lý
 Sử dụng hợp lý và hiệu quả nguồn tài nguyên đất.
Câu 3: Cung trong thị trường bđs là gì? Trình bày các yếu tố ảnh hưởng đến cung
trog thị trường bđs ?
Khái niệm cung BĐS: Là khối lượng hàng hóa BĐS sẵn sàng đưa ra thị trường để
trao đổi tại một thời điểm nhất định với một mức giá nhất định.
•

Điều kiện xuất hiện cung:

 BĐS phải là hàng hóa
 Đạt tiêu chuẩn và yêu cầu của thị trường
 Có sự phù hợp về giá cả


 Có thị trường hoạt động
 Quỹ nhà đất phải đạt được các tiêu chuẩn và yêu cầu của thị trường.
 Chủ sở hữu quỹ nhà đất có nhu cầu bán, tức là sẵn sàng chuyển giao nhà đất đó
cho người khác với mức giá thích hợp nào đó.
 Giá cả để thực hiện quyền chuyển giao tài sản phải phù hợp với giá mặt bằng
chung
 Phải có thị trường nhà đất xuất hiện và quỹ nhà đất đó tham gia vào giao dịch trên
thị trường là được thừa nhận.
Các yếu tố ảnh hưởng đến cung BĐS
- Quỹ nhà đất trong quy hoạch
- Sự phát triển của hệ thống cơ sở hạ tầng
- Các yếu tố đầu vào và chi phí phát triển nhà ở
- Yếu tố công nghệ và kỹ thuật xây dựng ảnh hưởng rất lớn đến chất lượng nhà ở
- Chính sách và pháp luật của Nhà nước.
Câu 4: Cầu trong thị trường bđs là gì? Trình bày các yếu tố ảnh hưởng tới cầu trong
thị trường bđs?
Khái niệm cầu BĐS: Là khối lượng hàng hóa BĐS mà người tiêu dùng mong muốn
có được và có khả năng thanh toán với một mức giá nhất định để nhận được khối
lượng BĐS đó trên thị trường trong một khoảng thời gian nhất định.
Các yếu tố tác động đến cầu BĐS
Quy mô, kết cấu dân số
•

Quy mô dân số

 Đất nông nghiệp
 Đất khác
•

Kết cấu dân số

 Gia đình hạt nhân
 Tuổi
 Tập quán của các nhóm dân cư
Sự thay đổi về tính chất, mục đích sử dụng đất
•

Tính chất sản xuất

 Sản xuất tự túc, tự cấp


 Sản xuất tập trung, chuyên môn hóa
•

Mục đích sử dụng đất

 Đất nông nghiệp
 Đất phi nông nghiệp, TMDV, ở…
Việc làm, thu nhập
•

Việc làm

•

Thu nhập

Đô thị hóa, quy hoạch
Mốt, thị hiếu của người tiêu dùng
Sự phát triển của hệ thống kết cấu hạ tầng
Chính sách và quy định của chính phủ
Kỳ vọng: lợi ích BĐS mang lại trong tương lai
Câu 5: Giá thành bđs là gì? Trình bày mục tiêu và trình tự định giá bđs?
 Giá thành BĐS bao gồm mọi chi phí từ lúc mua quyền sử dụng đất, xây dựng công
trình cho đến lúc tiêu thụ xong.
 Giá thành bao gồm chi phí đất đai, chi phí chuẩn bị xây dựng, chi phí xây dựng,
chi phí quản lý doanh nghiệp, chi phí tiêu thụ, thuế phí và chi phí dự phòng.
Mục tiêu và trình tự định giá:
* Mục tiêu của định giá BĐS:
-

Tồn tại trong lúc kinh tế suy thoái

-

Để kiếm lợi nhuận tối ưu trước mắt

-

Để kiếm doanh thu tối đa trước mắt

-

Để đạt được lượng tiêu thụ tối đa

-

Để kiếm được lợi nhuận thị trường tối đa

-

Để chiếm được vị trí dẫn đầu trong nghề hay trong một số mặt hàng.

-

Để phục vụ định hướng của chính phủ.

* Trình tự định giá BĐS:
 Bước 1: Lựa chọn mục tiêu định giá cụ thể rõ ràng.
 Bước 2: Điều tra thị trường, thu thập thông tin, thăm dò yêu cầu tìm hiểu giá cả của
đối thủ cạnh tranh.


 Bước 3: Ước lượng giá thành trên cơ sở đơn giá, dự toán, dựa vào kinh nghiệm
thực tế và tình hình giá trên thị trường xây dựng.
 Bước 4: Lựa chọn phương pháp định giá.
 Bước 5: Xác định giá chuẩn
 Bước 6: Điều chỉnh giá đơn nguyên trên cơ sở giá chuẩn sao cho phù hợp với các
vị trí khác nhau, tầng khác nhau, hướng nhà khác nhau.
 Bước 7: Điều chỉnh giá và thay đổi giá kịp thời cho phù hợp với tình hình biến đổi
của thị trường và yêu cầu của sách lược tiêu thụ của bản thân doanh nghiệp.

Câu 6: Trình bày các phương pháp định giá bđs? Đặc điểm của phương pháp trực
tiếp và phương pháp thu nhập?
-

Các phương pháp định giá BĐS:
+ Phương pháp so sánh
+ Phương pháp thu nhập
+ Phương pháp chi phí
+ Phương pháp thặng dư
+ Phương pháp lợi nhuận

1. Phương pháp trực tiếp:
-

Các trường hợp áp dụng
 Để định giá các BĐS có tính đồng nhất như: các căn hộ, các chung cư, các
dãy nhà được xây dựng cùng một kiểu; định giá các mảnh đất trống;
 Là phương pháp chung được áp dụng cho mục đích mua bán, định giá cấm
cố, thế chấp, để đánh thuế BĐS...
CÁC BƯỚC TIẾN HÀNH
Bước 1 Tìm kiếm thông tin về những BĐS được giao dịch trong thời gian
gần đây có thể so sánh với BĐS mục tiêu cần định giá:
-

Đặc điểm pháp lý: của đất, công trình xây dựng…

-

Đặc điểm kinh tế kỹ thuật: kích thước, qui mô lô đất; hình dáng; vị trí lô đất;
khả năng tiếp cận môi trường xung quanh.

-

Các công trình xây dựng: là ngôi nhà chính và các hạng mục xây dựng
khác…

-

Thời điểm giao dịch: ngày, tháng, năm giao dịch.


-

Các điều kiện và tính chất giao dịch trên thị trường: khả năng tài chính,
phương thức thanh toán và điều kiện người bán tự nguyện và người mua tự
nguyện.

-

Qui hoạch…

Bước 2. Thẩm định hiện trạng bất động sản (bất động sản so sánh và bất
động sản thẩm định giá)
Bước 3. Phân tích và điều chỉnh:
-

Phân tích: phân tích bất động sản so sánh và bất động sản thẩm định giá,
phân tích thị trường thời điểm thẩm định giá

-

điều chỉnh: Nguyên tắc điều chỉnh bằng cách lấy BĐS thẩm định giá làm
chuẩn. Những yếu tố hiện diện ở BĐS thẩm định giá mà không hiện diện ở
BĐS so sánh thì cộng thêm và ngược lại.
Bước 4- ước tính giá trị của BĐS mục tiêu

2. Phương pháp thu nhập:
Định Nghĩa:
phương pháp thu nhập là phương pháp định giá đất tính bằng thương số giữa mức
thu nhập ròng thu được bình quân 1 năm trên một đơn vị diện tích đất so với lãi
suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm tính đến thời điểm định giá đất của loại
tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất
tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn tỉnh.

Các bước thực hiện:
 Bước 1: Khảo sát thu thập thông tin về thu nhập của thửa đất cần định giá.
 Bước 2: Khảo sát thu thập thông tin về chi phí để hình thành thu nhập của thửa đất
cần định giá.
 Bước 3: Xác định thu nhập ròng bình quân một năm
Thu nhập ròng bình quân một năm= Thu nhập bình quân một năm- Chi phí bình quân
một năm


Bước 4: Xác định giá trị của thửa đất cần định giá
Giá trị của thửa đất cần định giá = Thu nhập ròng bình quân một năm / Lãi suất tiền

gửi tiết kiệm bình quân một năm


Bước 5: Xác định giá đất của thửa đất cần định giá

Giá của thửa đất cần định giá= Giá trị của thửa đất cần định giá/Diện tích thửa đất cần định giá


Bài Tập: Áp dụng phương pháp thu nhập để tính giá đất nông nghiệp trồng
cây hàng năm tại xã A (là xã đồng bằng) của huyện B tỉnh C thuộc vùng
ĐBSCL. Thửa đất cần định giá có diện tích 4.000 m 2, một năm trồng 3 vụ lúa tẻ
thường.
Kết quả khảo sát thu nhập của thửa đất cần định giá trong 3 năm liên tục
tính đến thời điểm định giá như sau:
Nội dung

Đơn vị tính 2012

2013

2014

Sản lượng lúa cả năm

Kg

7.200

7.000

6.800

Giá bán bình quân các năm

Đồng/kg

4.300

4.700

4.600

Tổng thu nhập

Đồng

30.960.000

32.900.000

31.280.000

Chi phí sản xuất

Đồng

21.000.000

20.000.000

18.500.000

12

9

8,5

Lãi suất tiền gửi tiết kiệm của loại %/năm
tiền gửi VNĐ của Ngân hàng thương
mại nhà nước có mức lãi suất cao
nhất.

 Thu nhập bình quân 1 năm:
(30.960.000+32.900.000+31.280.000)/3= 31.713.333 đồng

 Chi phí sản xuất bình quân 1 năm:
(21.000.000+20.000.000+18.500.000)/3=19.833.000 đồng
 Thu nhập ròng bình quân 1 năm:
31.713.333 - 19.833.333 = 11.880.000 đồng
 Lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân 1 năm:
(12 % + 9% + 8,5% ) / 3= 9.83%
 Giá trị thửa đất cần định giá:


(11.880.000 / 9,83) * 100 = 120.854.527 đồng
 Giá đất của thửa đất cần định giá :
(120.854.527 / 4.000) = 30.214 đồng/m2