NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG CUNG CẦU GIÁ CẢ VÀ XÁC ĐỊNH CHÆ SOÁ GIAÙ CAO OÁC VAÊN PHOØNG CHO THUEÂ TREÂN ÑÒA BAØN THAØNH PHO HCM
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (1.79 MB, 64 trang )
Ngành quản lý thị trường bất động sản
Phạm Hữu Hồng Long
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NƠNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
BỘ GIÁO DỤC & ĐÀO TẠO
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN
TRƯỜ
NGKINH
ĐẠI HỌ
NÔĐAI
NG LÂ
M TP.
HỒ CHÍ
MINH
BỘ
MƠN
TẾ C
ĐẤT
& BẤT
ĐỘNG
SẢN
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN
PHẠM HỮU HỒNG LONG
NGHIÊN CỨU
TRẠNG
CUNG
CẦU GIÁ CẢ
BÁTHỰC
O CÁ
O TỐ
T NGHIỆ
P VÀ
XÁC ĐỊNH CHỈ SỐ GIÁ CAO ỐC VĂN PHÒNG
ĐỀ TÀI:
TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ
“NGHIÊN CỨU THỰC
TRẠNG
CUNG CẦU GIÁ CẢ VÀ
HỒ CHÍ
MINH
XÁC ĐỊNH CHỈ SỐ GIÁ CAO ỐC VĂN PHÒNG
CHO THUÊ TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ
HỒ CHÍ MINH”
Giáo viên hướng dẫn: T.S Trần Thanh Hùng
Trưởng bộ mơn Kinh tề đất_Khoa quản lí đất đai & Bất động sản
viên thự
c hiệ
: Phạ
m Minh)
Hữu Hoàng Long
( Trường ĐạiSinh
học Nơng
Lâm
TpnHồ
Chí
Mã số sinh(Ký
viêtên:
n: 05135014
...................................... )
Lớp: DH05TB
Ngành:Quản lý Thò trường BĐS
Tp Hồ Chí Minh, tháng 7 năm 2009
TPHCM, tháng 7 năm 2009
Trang i
Ngành quản lý thị trường bất động sản
Phạm Hữu Hồng Long
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NƠNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN
BỘ MƠN KINH TẾ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN
PHẠM HỮU HỒNG LONG
NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG CUNG CẦU GIÁ CẢ VÀ
XÁC ĐỊNH CHỈ SỐ GIÁ CAO ỐC VĂN PHÒNG
TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ
HỒ CHÍ MINH
Giáo viên hướng dẫn: T.S Trần Thanh Hùng
Trưởng bộ mơn Kinh tề đất_Khoa quản lí đất đai & Bất động sản
( Trường Đại học Nơng Lâm Tp Hồ Chí Minh)
(Ký tên: ...................................... )
Tp Hồ Chí Minh, tháng 7 năm 2009
Trang i
Ngành quản lý thị trường bất động sản
Phạm Hữu Hoàng Long
Lời đầu tiên, con xin cảm ơn Ba Mẹ đã sinh con ra và nuôi con ăn học, dạy
dỗ con nên người. Ba Mẹ chính là những người thầy, người cô đầu tiên dìu dắt
con, chỉ bảo con để con có được những thành tựu như ngày hôm nay. Cảm ơn sự
hi sinh của Ba Mẹ đã dành cho con.
Em xin cảm ơn tất cả các Thầy, các Cô Khoa Quản lí đất đai và Bất động
sản Trường Đại học Nông Lâm đã tận tình chỉ dạy, truyền đạt vốn kiến thức và
kinh nghiệm quý báu để em làm hành trang bước vào đời.
Xin chân thành cảm ơn thầy TS Trần Thanh Hùng, người đã tận tình chỉ
dạy em trong suốt thời gian qua và trong thời gian nghiên cứu thực hiện đề tài
Cảm ơn các bạn lớp DH05TB đã giúp đỡ mình trong bốn năm vừa qua, đã cùng
mình sẻ chia những vui buồn của thời sinh viên.
Một lần nữa em xin gửi lời cảm ơn đến Ba Mẹ, thầy cô và các bạn lớp DH05TB.
Thành phố Hồ Chí Minh, ngày 20 tháng 7 năm 2009
Tác giả
Phạm Hữu Hoàng Long
Trang ii
Ngành quản lý thị trường bất động sản
Phạm Hữu Hoàng Long
TÓM TẮT
Sinh viên thực hiện: Phạm Hữu Hoàng Long, Khoa Quản lý Đất đai và Bất động
sản, Trường Đại học Nông Lâm TP.HCM.
Đề tài thực hiện: “Nghiên cứu cung cầu giá cả và xây dựng chỉ số giá cao ốc
văn phòng trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh”
Giảng viên hướng dẫn: T.S Trần Thanh Hùng, Khoa Trường
Nội dung tóm tắt của báo cáo:
Góp phần vào sự phát triển của nền kinh tế trong thời gian gần đây, thị
trường cao ốc văn phòng cũng trở thành mối quan tâm của nhiều nhà đầu tư và
khách hàng.
Hơn nữa, khi Việt Nam gia nhập WTO, nền kinh tế trong nước có bước phát triển
mạnh mẽ trong mối quan hệ liên thông với thị trường thế giới. Trong bối cản đó
thì nhu cầu về văn phòng có vị thế và chất lượng tốt ngày càng tăng. Chính vì vậy
có thể nói thị trường cao ốc văn phòng là bộ mặt của thị trường bất động sản nước
ta.
Thành phố Hồ Chí Minh với vị trí thuận lợi và được xem là trọng điểm kinh
tế của nước ta và khu vực, nên việc các nhà đầu tư tìm đến đây để mở rộng sản
xuất cũng là điều tất yếu, kéo theo việc đầu tư phát triển các cao ốc văn phòng để
đáp ứng nhu cầu của các doanh nghiệp. Tuy nhiên, cũng giống như thị trường bất
động sản nói chung, thị trường cao ốc văn phòng cũng trải qua những đợt “nóng
sốt’ thất thường, làm cho các nhà đẩu tư và khách hàng khó nắm bắt được tình
hình.
Đề tài được thực hiện nhằm nghiên cứu sự biến động cung cầu và giá cả
cho thuê cao ốc văn phòng, đồng thời xây dựng chỉ số giá cho thuê văn phòng
chung cho thị trường cao ốc, để từ đó làm cơ sở cho các nhà đầu tư và khách hàng
có cái nhìn tổng quát vể thị trường cao ốc văn phòng qua các thời điểm. Bằng các
phương pháp: phương pháp điều tra, phương pháp phân tích và tổng hợp, phương
pháp thống kê đề tài thu được kết quả cụ thể:
Cung về diện tích sàn văn phòng cho thuê các văn phòng hạng A đang
chững lại, trong khi đó văn phòng hạng B và C lại tăng lên tại các quận 1, 7, Tân
Bình.
Cầu về thị trường cao ốc văn phòng cũng đang có dấu hiệu suy giảm trong
thời gian gần đây do cuộc khủng hoảng kinh tế toàn cầu, và tỷ lệ thuê cao ốc văn
phòng đã giảm xuống 5% so với thời kì Q3/08.
Và sự biến động cung cầu của thị trường được thể hiện thông qua chỉ số giá
cao ốc văn phòng được xác định trong đề tài.
Trang iii
Ngành quản lý thị trường bất động sản
Phạm Hữu Hoàng Long
MỤC LỤC
ĐẶT VẤN ĐỀ .......................................................................................................1
PHẦN I:TỔNG QUAN..........................................................................................3
I.1.Khái niệm chung về bất động sản và thị trường bất động sản, đặc điểm cung
cầu bất động sản.....................................................................................................3
I.1.1 Khái niệm về BĐS…………………………………………………………..3
I.1.2 Khái niệm về TTBĐS……………………………………………………….4
I.1.3 Đặc điểm cung cầu BĐS…………………………………………………….6
I.2.Bản chất và đặc điểm của giá cả bất động sản .................................................9
I.2.1 Bản chất của giá cả bất động sản...................................................................9
I.2.2.Đặc điểm của giá cả bất động sản................................................................11
I.2.3. Sự biến thiên của giá cả BĐS .....................................................................14
I.2.4. Các hình thái biểu hiện của giá cả BĐS......................................................15
I.2.5 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá BĐS.............................................................16
I.3 Chỉ số giá và phương pháp xác định chỉ số giá...............................................17
I.3.1. Khái niệm định chỉ số giá ...........................................................................17
I.3.2. Một số phương pháp xây dựng chỉ số của các công ty bất động sản và Bộ
xây dựng...............................................................................................................17
I.4. Phân hạng cao ốc văn phòng .........................................................................22
I.5. Khái quát địa bàn nghiên cứu ........................................................................23
I.5.1. Điều kiện tự nhiên của Thành phố Hồ Chí Minh .......................................23
I.5.2. Điều kiện kinh tế- xã hội ............................................................................25
I.6.. Nội dung –Phương pháp nghiên cứu ............................................................32
I.6.1. Nội dung nghiên cứu ..................................................................................32
I.6.2. Phương pháp nghiên cứu. ...........................................................................32
PHẦN II:KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ..................................................................33
II.1. Thực trạng thị trường BĐS TP.HCM...........................................................33
II.2. Thị trường cao ốc văn phòng ở thành phố Hồ Chí Minh .............................35
II.3 Kết quả xây dựng chỉ số giá ..........................................................................41
KẾT LUẬN..........................................................................................................55
Trang iv
Ngành quản lý thị trường bất động sản
Phạm Hữu Hoàng Long
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
BĐS: Bất động sản
TP.HCM: Thành phố Hồ Chí Minh
TTBĐS: Thị trường Bất động sản
NHTM: Ngân hàng thương mại
NHNN: Ngân hàng nhà nước
TS: Tài sản
XHCN: Xã Hội Chủ Nghĩa
TT: Thị trường
UBND: Ủy ban nhân dân
Cty: Công ty
Trang v
Ngành quản lý thị trường bất động sản
Phạm Hữu Hoàng Long
DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 2.1: Bảng thống kê nguồn cung cao ốc văn phòng từ Q4/1996 đến
Q1/2009 ..............................................................................................................35
Bảng 2.2: Bảng thống kê tỉ lệ thuê cao ốc văn phòng từ Q4/1996 đến
Q1/2009 ..............................................................................................................36
Bảng 2.3: Bảng thống kê giá thuê trung bình cao ốc từ Q4/1996 đến
Q1/2009 .............................................................................................................37
Bảng 2.4: Danh sách cao ốc văn phòng trên địa bàn TPHCM .......................... 42
Bảng 2.5: Bảng mô tả tình hình cao ốc văn phòng Q4/2008 và Q1/2009 .........48
Bảng 2.6: Bảng mô tả sự biến động giá thuê giữa các quận ..............................49
Bảng 2.7: Bảng mô tả giá thuê từ Q1/08 đến Q1/09 ở các quận .......................52
Trang vi
Ngành quản lý thị trường bất động sản
Phạm Hữu Hoàng Long
DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 1.1. Sự dịch chuyển đường cầu và cung về dịch vụ nhà ở ...........................9
Hình 1.2. Tính ngưỡng của giá BĐS ...................................................................12
Hình1.3. Tính phi tuyến của giá BĐS ................................................................13
Hình 1.4. Mặt chiếu đứng mô hình giá cả BĐS ..................................................14
Hình 1.5. Bản đồ giá trị .................................................................................................15
Hình 1.6. Chỉ số giá các phân khúc bất động sản của công ty Vinaland………..18
Hình 1.7. Chỉ số giá các dự án bất động sản của công ty Sacomreal……………19
Hình 1.8: Bản đồ hành chính TPHCM ................................................................31
Hình 2.1: Đồ thị biểu diển diện tích sàn cao ốc từ Q4/96 đến Q1/09 ................36
Hình 2.2: Đồ thị biểu diễn sự biến động về giá thuê cao ốc từ Q4/06-Q4/08 ...38
Hình 2.3: Bảng so sánh giá thuê văn phòng hạng A tại TPHCM so với HongKong
và Singapo ..........................................................................................................39
Hình 2.4: Xu hướng dịch chuyển của các cao ốc văn phòng .............................40
Hình 2.5: Sự phân bố cao ốc trên địa bàn thành phố ..............................……...42
Hình 2.6: Sự phân bố cao ốc văn phòng tại các quận ........................................47
Hình 2.7: Biểu đồ biểu diễn công suất thuê và giá thuê trung bình các cao ốc
giữa Q4/2008 và Q1/2009 ..................................................................................50
Hình 2.8: Biểu đồ biểu diễn sự biến động giá thuê cao ốc văn phòng giữa
Q4/08 và Q1/09 ở các quận ................................................................................51
Hình 2.9: Biểu đồ biểu diễn sự biến động tỉ lệ thuê cao ốc văn phòng giữa
Q4/08 và Q1/09 ở các quận ................................................................................52
Hình 2.10: Biểu đồ biểu thị giá thuê giữa 2 thời kì ...........................................53
Trang vii
Ngành quản lý thị trường bất động sản
Phạm Hữu Hoàng Long
ĐẶT VẤN ĐỀ
Tính cấp thiết của đề tài
Ở bất kỳ quốc gia nào,thị trường bất động sản cũng luôn có một vai trò
quan trọng đối với nền kinh tế cũng như đời sống xã hội, tạo ra những ảnh hưởng
to lớn đến nhiều lĩnh vực. Do đó việc nghiên cứu thị trường bất động sản là điều
hết sức cần thiết. Và ở nước ta cũng không phải là một ngoại lệ.
Sự ra đời, hình thành và phát triển thị trường bất động sản đã có những
đóng góp quan trọng vào sự phát triển kinh tế - xã hội của nước ta trong thời gian
qua. Tuy còn ở giai đoạn đầu, nhưng thị trường bất động sản cũng đã góp phần
huy động nguồn vốn nhàn rỗi trong xã hội cho đầu tư phát triển, tăng nguồn vốn
cho ngân sách Nhà nước từ nội bộ nền kinh tế quốc dân, hỗ trợ cho các ngành kinh
tế khác phát triển… Với tư cách là thị trường đầu vào của sản xuất kinh doanh, thị
trường bất động sản chiếm vị trí độc tôn trong kênh phân phối đất đai cho những
nhà kinh doanh trong lĩnh vực trồng trọt, chăn nuôi, xây dựng các công trình kiến
trúc và nhà ở,văn phòng...
Khi Việt Nam gia nhập WTO, trở thành bạn đối tác làm ăn với các nước
trên thế giới và việc Chính phủ mở rộng cửa, tạo điều kiện thuận lợi để đón tiếp
các công ty nước ngoài vào làm ăn trong nước đã làm thay đổi bộ mặt của thị
trường bất động sản nói chung và cao ốc văn phòng nói riêng. Và như để đáp ứng
nhu cầu ngày càng mở rộng mạng lưới hoạt động của các công ty trong và ngoài
nước, phân khúc cao ốc văn phòng đã không ngừng phát triển. Cũng trong thời
gian vừa qua, thị trường cao ốc văn phòng liên tục có những đợt “nóng lạnh thất
thường” đã làm cho các nhà đầu tư và khách hàng không ít cơn đau đầu.
Tuy nhiên, việc quản lí xu hướng phát triển và theo dõi sự biến động về giá
thuê lại là một điều còn gặp nhiều khó khăn. Và muốn giúp cho các nhà đầu tư
cũng như khách hàng trong việc xây dựng và tìm thuê các cao ốc, cũng như để các
cơ quan nhà nước dễ dàng quản lí thì đòi hỏi phải có một chỉ số nhất định, giống
như chỉ số VN-Index để quản lý thị trường chứng khoán.
Đứng trước thực tế trên, chúng tôi quyết định thực hiện đề tài nghiên cứu:
“Nghiên cứu thực trạng cung cầu giá cả và xác định chỉ số giá cao ốc văn
phòng cho thuê trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh”, dưới sự hướng dẫn của
TS Trần Thanh Hùng, Khoa Quản lý Đất đai và Bất động sản, Trường Đại học
Nông Lâm Thành phố Hồ Chí Minh.
Mục đích nghiên cứu
Nghiên cứu sự biến động của cung cầu giá cả bất động sản và xây dựng chỉ
số giá cao ốc văn phòng.
Đối tượng nghiên cứu
Quy luật cung cầu và giá trị, cơ chế hoạt động của chúng trong mối quan hệ
tương tác với các quy luật kinh tế khác.
Trang 1
Ngành quản lý thị trường bất động sản
Phạm Hữu Hoàng Long
Đối tượng khảo sát: các thuộc tính vị thế, chất lượng và kinh tế của các cao
ốc văn phòng trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh.
Phạm vi nghiên cứu
Phạm vi nghiên cứu đề tài: mạng lưới các cao ốc văn phòng cho thuê. Thời
gian nghiên cứu: tháng 3-2009 → tháng 7-2009.
Ý nghĩa của đề tài
Đề tài thành công sẽ giúp chúng ta xây dựng được chỉ số dự báo về tình
hình cao ốc văn phòng bao gồm: cung, cầu và giá. Giúp các nhà đầu tư đưa ra
được quyết định đúng khi muốn xây dựng, và giúp khách hàng trong việc nên tìm
thuê văn phòng ở đâu và mức giá hợp lý.
Trang 2
Ngành quản lý thị trường bất động sản
Phạm Hữu Hoàng Long
Phần I
TỔNG QUAN
I.1.Khái niệm chung về bất động sản và thị trường bất động sản, đặc điểm
cung cầu bất động sản.
I.1.1. Khái niệm về Bất động sản
Căn cứ vào thuộc tính sử dụng và cách thức quản lý của tài sản bao gồm hai
loại chính bất động sản và động sản. hiểu theo sát nghĩa của nó thì bất động sản là
những tài sản bất động, không thể di dời được hoặc khó di dời. Động sản là những
tài sản có thể di dời được. Việc phân loại tài sản thành “bất động sản” và “động
sản” có nguồn gốc từ Luật cổ La Mã, theo đó bất động sản không chỉ là đất đai,
của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của
con người trên mảnh đất.
Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất ở chỗ coi bất động
sản gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Tuy nhiên, hệ thống pháp
luật của mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại
và tiêu chí phân loại.
Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt
Nam, tại Điều 174 có quy định: “Bất động sản là các tài sản bao gồm: Đất đai;
Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà,
công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do
pháp luật quy định”.
Điều 4 Luật kinh doanh bất động sản năm 2006 quy định “bất động sản là
các tài sản bao gồm: Quyền sử dụng đất, nhà, công trình xây dựng, các tài sản
khác gắn liền với đất đai”
Tuy bất động sản có nhiều định nghĩa khác nhau, nhưng nhìn chung bất
động sản có những đặc điểm khác với các loại hàng hóa khác:
• Bất động sản có vị trí cố định về vị trí địa lý, về địa điểm và không có khả
năng di dời được;
• Bất động sản là hàng hóa có tính lâu bền về vật lý và kinh tế;
• Hàng hóa bất động sản mang tính khan hiếm;
• Hàng hóa bất động sản có tính dị biệt cao về vị trí, kết cấu, kiến trúc, cảnh
quan và các vật ngoại cảnh…;
• Hàng hóa bất động sản mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã
hội;
• Hàng hóa bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính
sách của Nhà nước;
• Bất động sản là tài sản có giá trị lớn;
T
Trang 3
Ngành quản lý thị trường bất động sản
Phạm Hữu Hoàng Long
Bất động sản có khá nhiều những đặc điểm, tính chất khác nhau nhưng các
đặc điểm, tính chất đó có thể được tổng hợp và phân thành hai nhóm thuộc tính cơ
bản mà bất kỳ bất động sản nào cũng có: vị thế và chất lượng bất động sản.
Vị thế “là một hình thức đo sự mong muốn về mặt xã hội gắn với nhà ở tại
một địa điểm xác định. Nó có thể đại diện cho của cải, văn hóa giáo dục, chất
lượng môi trường,…phụ thuộc vào hệ thống giá trị hiện thời của một xã hội nhất
định, theo nghĩa đó nó liên quan chặt chẽ tới các điều kiện lịch sử cụ thể 1 ”.
Ngoài ra có thể hiểu vị thế nơi ở còn là tổng hòa các mối quan hệ xã hội.
Nghĩa là vị thế được hình thành thông qua các tương tác thị trường và phi thị
trường, vị thế cao hay thấp phụ thuộc vào số lượng, chất lượng, cường độ của các
quan hệ xã hội. Nơi nào có khả năng thiết lập càng nhiều mối quan hệ với láng
giềng, với các nhà cung ứng dịch vụ đô thị và với đối tác, nơi đó có vị thế càng
cao 2 .
Chất lượng bao gồm những đặc tính vật lý đo đếm được, như diện tích sàn,
số lượng phòng tắm, số tầng cao… Thêm vào đó có thể tính đến các chỉ số chất
lượng sản phẩm như độ bền, tính tương thích với một công nghệ xây dựng hiện
có,… thường những đặc tính tách rời khỏi mối quan hệ với vị thế của nó và được
tập hợp lại trong các số liệu thống kê về điều kiện bất động sản.
Chất lượng và vị thế là 2 yếu tố kết hợp với nhau theo một tỷ lệ nhất định
trong một bất động sản cụ thể tạo ra một khả năng đáp ứng các nhu cầu về
“physical” và “social” của con người; khả năng này được gọi là dịch vụ bất động
sản. Các đơn vị bất động sản hiện vật khác nhau về vị thế và chất lượng, nhưng có
cùng một mức độ đáp ứng nhu cầu của con người như nhau thì có cùng một lượng
đơn vị dịch vụ bất động sản.
I.1.2. Khái niệm về thị trường bất động sản
Hiện nay có rất nhiều quan niệm khác nhau về thị trường bất động sản,
nhưng tựu chung lại thị trường bất động sản được hiểu thống nhất như sau:
” Thị trường bất động sản là quá trình giao dịch hàng hoá bất động sản
giữa các bên có liên quan. Là “nơi” diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển
nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như trung gian, môi giới,
tư vấn... liên quan đến bất động sản giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai
trò quản lý nhà nước có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm
hãm hoạt động kinh doanh trên thị trường bất động sản.”
Tùy theo mục tiêu nghiên cứu và tiếp cận, người ta có thể phân loại thị
trường bất động sản theo nhiều tiêu thức khác nhau:
Căn cứ vào hình thái vật chất của đối tượng trao đổi:
Trên thị trường hàng hoá bất động sản đối tượng trao đổi là hàng hoá bất
động sản gồm quyền sở hữu công trình gắn với đất và quyền sử dụng đất có điều
1
Hoàng Hữu Phê và Patrick Wakely, 2000. Vị thế, chất lượng và sự lựa chọn khác: Tiến tới một lý thuyết
mới về vị trí dân cư đô thị/Tạp chí Đô thị học xuất bản tại Vương quốc Anh. Vol 37, No 1, January 2000.
2
Trần Thanh Hùng, 2006. Bài giảngTTBĐS, (Tài liệu lưu hành nội bộ).
Trang 4
Ngành quản lý thị trường bất động sản
Phạm Hữu Hoàng Long
kiện. Thị trường này lại có thể chia thành thị trường bất động sản tư liệu sản xuất
và thị trường bất động sản tư liệu tiêu dùng.
Thị trường bất động sản tư liệu sản xuất: gồm thị trường đất đai (đất ở đô
thị, nông thôn; đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất khu chế xuất, khu công
nghiệp..), thị trường bất động sản mặt bằng nhà xưởng công nghiệp,..
Thị trường bất động sản tư liệu tiêu dùng: gồm thị trường bất động sản nhà
ở, bất động sản thương mại, văn phòng, các cửa hàng bán lẻ v.v..
Vừa là thị trường bất động sản tư liệu sản xuất vừa là thị trường bất động
sản tư liệu tiêu dùng như: đường sá, cầu cống v.v..
Căn cứ vào khu vực có bất động sản:
Khu vực đô thị:thị trường đất ở đô thị, thị trường nhà ở đô thị, thị trường
bất động sản nhà xưởng công nghiệp, thị trường bất động sản thương mại, thị
trường bất động sản công cộng v.v..
Khu vực nông thôn:thị trường đất ở nông thôn, thị trường đất nông nghiệp,
thị trường đất lâm nghiệp, thị trường nhà ở nông thôn, thị trường đất phi nông
nghiệp (đất xây dựng trụ sở, văn phòng làm việc, cửa hàng kinh doanh v.v..), thị
trường bất động sản nhà xưởng sản xuất nông nghiệp, thị trường bất động sản
công cộng v.v..
Khu vực giáp ranh: thị trường đất ở, nhà ở;thị trường đất nông nghiệp; thị
trường bất động sản nhà xưởng công nghiệp, sản xuất nông nghiệp; thị trường bất
động sản công cộng v.v..
Căn cứ theo công dụng của bất động sản:
• Thị trường đất đai (nông nghiệp và phi nông nghiệp);
• Thị trường công trình thương nghiệp (trụ sở, văn phòng, khách sạn, trung
tâm thương mại, cửa hàng...) và công trình công cộng (giao thông, thuỷ lợi, y tế,
văn hoá...);
• Thị trường công trình công nghiệp (nhà xưởng, mặt bằng sản xuất, khu
công nghiệp, khu chế xuất...);
• Thị trường nhà ở (đô thị và nông thôn);
• Thị trường công trình đặc biệt có hàng hoá bất động sản là các bất động sản
phi vật thể được coi như tài nguyên khai thác được (kinh doanh du lịch, v.v..) như
di sản văn hoá vật thể, di tích lịch sử, v.v...
Căn cứ theo hoạt động kinh doanh trên thị trường bất động sản:
• Thị trường mua bán chuyển nhượng bất động sản;
• Thị trường đấu giá quyền sử dụng đất;
• Thị trường cho thuê bất động sản;
• Thị trường thế chấp và bảo hiểm bất động sản;
Trang 5
Ngành quản lý thị trường bất động sản
Phạm Hữu Hoàng Long
• Thị trường dịch vụ bất động sản: bao gồm các hoạt động dịch vụ môi giới
bất động sản, tư vấn bất động sản, thông tin bất động sản, định giá bất động sản,
bảo trì bảo dưỡng bất động sản v.v…
Căn cứ theo thứ tự thời gian bất động sản tham gia thị trường:
• Thị trường cấp 1: thị trường chuyển nhượng, giao hoặc cho thuê quyền sử
dụng đất (còn gọi là thị trường bất động sản sơ cấp).
• Thị trường cấp 2: thị trường xây dựng công trình để bán hoặc cho thuê.
• Thị trường cấp 3: thị trường bán hoặc cho thuê lại các công trình đã được
mua hoặc thuê.
Các đối tượng tham gia thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản có sự tham gia của bốn đối tượng quan trọng là:
• Nhà nước;
• Nhà đầu tư (gồm chủ đầu tư và nhà đầu tư);
• Các trung gian tiếp thị;
• Người mua cuối cùng.
Trong đó, Nhà nước giữ vai trò quản lý vĩ mô. Các đối tượng, các yếu tố
còn lại là những nhân tố chính làm nên hoạt động của thị trường bất động sản.
Hàng hóa bất động sản là loại hàng hóa có nhiều thuộc tính đặc biệt khác
với các hàng hóa thông thường nên thị trường bất động sản cũng có những đặc
điểm riêng:
• Tính cách biệt giữa hàng hóa với địa điểm giao dịch;
• Thị trường bất động sản thực chất là thị trường giao dịch các quyền và lợi
ích chứa đựng trong bất động sản;
• Thị trường bất động sản mang tính vùng và tính khu vực sâu sắc;
• Thị trường bất động sản là thị trường không hoàn hảo;
• Cung về bất động sản phản ứng chậm hơn so với biến động về cầu và giá cả
bất động sản;
• Thị trường bất động sản là thị trường khó thâm nhập;
• Thị trường bất động sản chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật;
• Thị trường bất động sản có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn.
Các đặc điểm riêng biệt này bắt nguồn từ sự khác biệt cơ bản giữa hàng hóa
bất động sản với các loại hàng hóa thông thường khác. Có thể nói thuộc tính của
bất động sản tạo ra sự khác biệt của thị trường bất động sản so với các thị trường
các loại hàng hóa khác là tính dị biệt của bất động sản.
I.1.3. Đặc điểm quan hệ cung cầu bất động sản
Tính chất đặc trưng của bất động sản là tính dị biệt bắt nguồn từ sự kết hợp
của hai thuộc tính vị thế và chất lượng. Trên quan điểm tương đối hóa tính dị biệt,
Trang 6
Ngành quản lý thị trường bất động sản
Phạm Hữu Hoàng Long
Cầu bất động sản
Như đã tìm hiểu, cầu thị trường về bất động sản thực chất là cầu về dịch vụ
bất động sản, cầu thị trường bất động sản được xác định từ các đường cầu cá biệt
về dịch vụ bất động sản.
Cần lưu ý phân biệt giữa cầu và nhu cầu là hoàn toàn khác nhau. Cầu về bất
động sản xuất phát từ nhu cầu sử dụng, nhu cầu về sở hữu, nhu cầu để tích trữ tài
chính, nhu cầu để kinh doanh. Nếu đứng ở quan điểm Maslow thì đó là nhu cầu về
bản năng sinh tồn, về xã hội, an ninh, nhu cầu về vị thế… Nói một cách ngắn gọn
theo quan điểm Vị thế - Chất lượng thì đó chính là nhu cầu sử dụng, sở hữu Vị thế
và Chất lượng của bất động sản. Nhu cầu chỉ thực sự trở thành cầu chỉ khi có
nguồn lực tài chính để đảm bảo khả năng thanh toán. Bên cạnh đó, phải có sự hoạt
động của Tthị trường để nhu cầu có khả năng thanh toán có điều kiện gặp được
cung, chính thị trường là môi trường để nhu cầu có khả năng thanh toán được trở
thành cầu thực tế và được thỏa mãn.
Cầu thị trường bất động sản là một hàm số phụ thuộc vào các yếu tố như
mức giá của dịch vụ bất động sản, lượng thu nhập của người tiêu dùng, quy mô thị
trường, các dự báo của tương lai. Khi nghiên cứu về cầu của thị trường người ta
chỉ xét quan hệ giữa lượng cầu và giá cả dịch vụ bất động sản trong điều kiện giả
thiết các yếu tố khác không đổi, đây là quan hệ nghịch chiều, có nghĩa là giá tăng,
cầu giảm và ngược lại.
Cầu mô tả hành vi của người mua, ở đây chúng ta quan tâm đến độ co giãn
của cầu theo sự thay đổi của thu nhập để xác định hành vi tiêu dùng của các nhóm
phân khúc khác nhau. Yếu tố cơ bản ảnh hưởng đến sự co giãn của cầu là tỉ lệ chi
tiêu cho dịch vụ bất động sản trong tổng thu nhập hay nói cách khác độ co giãn
của đường cầu phản ánh những nhóm người khác nhau như là phân khúc cho
người thu nhập cao, trung bình, người thu nhập thấp. Vì vậy ta thường thấy rằng
đường cầu tiêu dùng của người thu nhập thấp có độ co giãn lớn hơn, có nghĩa là họ
quan tâm đến sự thay đổi về giá hơn là người có thu nhập cao.
Đường cầu có thể dịch chuyển sang trái, sang phải như thu nhập, quy mô
tiêu thụ hay dự báo về tương lai thay đổi.
Trang 7
Ngành quản lý thị trường bất động sản
Phạm Hữu Hoàng Long
Như vậy, cầu thị trường về dịch vụ bất động sản là mô tả số lượng dịch vụ
bất động sản mà người tiêu dùng sẽ mua ở các mức giá khác nhau trong một thời
gian cụ thể trong điều kiện các yếu tố khác không thay đổi. Cầu được biểu thị bằng
hàm cầu hay đường cầu.
Cung bất động sản
Khi nghiên cứu về cung gặp phải nhiều điều phức tạp bắt đầu từ khái niệm
nguồn cung bất động sản. Nguồn cung hiểu là toàn bộ quỹ bất động sản hiện có,
không phải là các công ty, xí nghiệp phát triển bất động sản. Hơn nữa có sự khác
biệt cơ bản giữa nguồn cung và lượng cung xuất phát từ sự không thống nhất trong
nhận thức về đối tượng của cung bất động sản trên thị trường.
Như đã nói ở trên, đối tượng của cung cầu thị trường không phải là bất
động sản hiện vật cụ thể, mà là lợi ích chứa đựng trong bất động sản gọi là dịch vụ
bất động sản – kết quả của tổ hợp vị thế - chất lượng trong mỗi bất động sản cụ
thể. Những vấn đề nhận thức này chưa được giải quyết một cách triệt để trong các
tài liệu hiện có.
Từ quan điểm nhận thức này, có thể hiểu cung bất động sản mô tả hành vi
của người bán, nhà đầu tư cung ứng hàng hóa bất động sản, nó là một hàm số phụ
thuộc vào các yếu tố: giá cả, chi phí tạo lập bất động sản, số lượng bất động sản
hiện có, số lượng nhà đầu tư bất động sản, các chính sách quản lý nhà nước, những
dự báo về tương lai… Cung thị trường bất động sản là mô tả về số lượng dịch vụ
bất động sản sẽ cung ứng trên thị trường ở các mức giá khác nhau, ở một mức giá
cụ thể trong điều kiện các yếu tố khác không thay đổi. Cung được thể hiện bằng
hàm số hay đồ thị. Từ đây có thể thấy được sự khác biệt cơ bản giữa lượng cung
và cung. Lượng cung là một con số ứng với một mức giá xác định theo đường
cung.
Trong nghiên cứu về cung bất động sản, thường chỉ xem xét mối quan hệ
giữa lượng cung dịch vụ bất động sản với giá cả của nó. Đây là quan hệ thuận
chiều, lượng cung tăng khi giá tăng và ngược lại.
Khi tiếp cận nghiên cứu về cung cũng gặp phải vấn đề chưa được giải quyết
thấu đáo về độ co giãn của cung. Đa số thống nhất với quan điểm về độ co giãn
của cung trong ngắn hạn là hoàn toàn không co giãn. Tổng cung về đất đai nói
chung là một đường không co giãn vì tổng diện tích đất đai cho tất cả các mục
đích sử dụng là không đổi.
Tuy nhiên, TS. Trần Thanh Hùng cho rằng cung bất động sản là đường co
giãn vì theo lý thuyết kinh tế vi mô độ co giãn của cung bị chi phối bởi các yếu tố
như thời gian (ngắn hạn và dài hạn) và khả năng dự trữ hàng hóa. Nếu xét ở góc
độ chất lượng và vị thế thì mặc dù lượng bất động sản hiện vật như diện tích xây
dựng, số tầng, số phòng,… sẽ không thay đổi trong ngắn hạn, nhưng vị thế có thể
đang tăng hay giảm dần theo sự thay đổi của nhu cầu và cầu.
Các yếu tố làm dịch chuyển đường cung:
Trang 8
Ngành quản lý thị trường bất động sản
Phạm Hữu Hoàng Long
• Chi phí tạo lập đơn vị dịch vụ bất động sản, chí phí tăng thì cung dịch
chuyển sang trái, chí phí giảm thì cung dịch chuyển sang phải. Chi phí tạo lập bất
động sản một phần phụ thuộc vào lãi suất ngân hàng. Như vậy việc tăng hay giảm
lãi suất ngân hàng cũng ảnh hưởng đến cung.
• Số lượng nhà đầu tư phát triển bất động sản: số lựợng tăng thì cung dịch
chuyển sang phải, số lựợng giảm thì cung dịch chuyển sang trái.
• Các chính sách quản lý vĩ mô của nhà nước như quản lý đất đai, quản lý đô
thị cụ thể là thông qua quy hoạch đô thị, phân khu chức năng sử dụng đất đai.
• Sự dịch chuyển trên cùng một đường cung, cầu khi có sự thay đổi về giá và
sự dịch chuyển qua lại bên trái hay bên phải đường cung, cầu do sự tác động của
các yếu tố ngoài giá thể hiện trong đồ thị (Hình 1.1).
P
SS0
SS1
P01
LS
P1
P0
E1
E0
D1
D0
0
Y0 Y01 Y1
Y
Hình 1.1. Sự dịch chuyển đường cầu và cung về dịch vụ nhà ở
Quan hệ cung cầu thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản là nơi diễn ra các giao dịch về các dịch vụ bất
động sản trên cơ sở mức giá cả được hình thành từ sự thỏa mãn nhu cầu của cả
người tiêu dùng và nhà cung ứng, tức là trên cơ sở của các yếu tố hình thành nên
cung – cầu trên thị trường bất động sản. Cung mô tả hành vi của người bán, điều
chắc chắn rằng mức độ thỏa mãn của nhà cung ứng dựa trên lợi nhuận thu được từ
việc bán bất động sản. Mặt khác, cầu mô tả hành vi của người mua, tùy thuộc vào
mức độ thỏa mãn nhu cầu khi nhận được lợi ích do dịch vụ bất động sản mang lại
cộng thêm khả năng tài chính mà mỗi người sẽ lựa chọn một đơn vị dịch vụ bất
động sản khác nhau. Từ phía cung các nhà cung ứng sẽ xem xét độ co giãn, tính
cấp thiết của nhu cầu để có được những trình tự ưu tiên đáp ứng cầu, trình tự hoạt
động đầu tư cung ứng nhà ở cho các đối tượng tiêu dùng khác nhau theo quy luật
thị trường. Điều này tạo ra các phân khúc khác nhau trên thị trường bất động sản.
I.2. Bản chất và đặc điểm của giá cả bất động sản
I.2.1. Bản chất của giá cả bất động sản
Trên thị trường, giá cả hàng hóa nói chung được hình thành thông qua quan
hệ cung cầu. Khi có sự cân bằng cung cầu ta sẽ tìm được giá cả cân bằng của hàng
hóa. Giá cả cân bằng này sẽ thay đổi khi có sự mất cân đối cung cầu: giá giảm khi
Trang 9
Ngành quản lý thị trường bất động sản
Phạm Hữu Hoàng Long
cung lớn hơn cầu và tăng khi cung nhỏ hơn cầu. Từ quan điểm nhận thức nêu trên
về quan hệ cung cầu bất động sản, có thể nói sự tương tác cung cầu về dịch vụ bất
động sản xác định giá cả của một đơn vị dịch vụ bất động sản P0. Giá cả thị
trườngcủa một bất động sản cụ thể được xác định bằng công thức P = P0 x Y, với
Y = f(Chất Lượng,Vị Thế). Quan điểm này được nhiều người dễ dàng chấp nhận,
tuy nhiên khi làm rõ nội dung giá trị ẩn chứa bên trong giá cảthị trường thì gặp
nhiều quan điểm khác nhau, cụ thể theo ý kiến của TS. Trần Thanh Hùng, có thể
tóm lược thành 3 quan điểm trường phái: kinh tế học chính trị Macxit, quan điểm
kinh tế thị trường và quan điểm kinh tế học hiện đại.
Theo quan điểm kinh tế học chính trị Mác xít, giá trị là lao động không
phân biệt nói chung của con người, lao động xã hội kết tinh trong hàng hóa. Nó là
một trong hai thuộc tính của hàng hóa: giá trị và giá trị sử dụng. Trong đó giá trị là
thuộc tính xã hội của hàng hóa, là lao động xã hội thể hiện trong hàng hóa. Trong
mối quan hệ với giá trị trao đổi thì giá trị là nội dung của giá trị trao đổi, giá trị
trao đổi là hình thức biểu hiện của giá trị, giá cả là hình thái biểu hiện bằng tiền
của giá trị. Từ đó khẳng định đất đai, thành phần cơ bản của bất động sản, không
có giá trị vì đất đai không phải là sản phẩm do con người làm ra, không có lao
động kết tinh trong đất đai. Giá cả đất đai P thực chất là địa tô tư bản hoá, xác định
theo công thức: P = R/I, với R là địa tô và I là tỷ lệ chiết khấu.
Sau này một số nhà kinh tế trường phái tân Mác xít cho rằng đất đai cũng
có giá trị, bởi vì hiện tại đất đai không còn ở trạng thái tự nhiên ban đầu, mà đã có
lao động xã hội (lao động sống và lao động vật hoá) kết tinh từ hoạt động đầu tư
khai phá và phát triển hạ tầng đất đai; được xác định theo công thức: W = C + V +
M (Xagaidak A. E., 1992). Nhưng thực tế giá cả thị trường đất đai, đặc biệt đất đai
đô thị, lớn hơn nhiều lần giá trị đầu tư vào đất đai (Nhiêu Hội Lâm, 2004). Như
vậy giá trị đất đai không phải là giá trị đầu tư phát triển trên đất đai. Sự lúng túng
trong lý giải về giá trị đất đai theo quan điểm Mác xít bắt nguồn từ cụm từ “lao
động kết tinh trong hàng hóa” là nền tảng lý luận giá trị của Mác – là giá trị sức
lao động – một phạm trù mà các nhà kinh tế học nhanh chóng nhận ra là “một
cuộn dây chằng chịt không cách nào tháo gỡ được”.
Thận trọng hơn khi đưa ra khái niệm giá trị, các nhà kinh tế thị trường
không đề cập đến phạm trù giá trị sức lao động “kết tinh sức lao động”: Bất kỳ sản
phẩm nào có khả năng đáp ứng được mong muốn của con người đều được coi là
có giá trị sử dụng. Năng lực của giá trị sử dụng này trong việc trao đổi với các sản
phẩm/hàng hóa/dịch vụ khác được gọi là giá trị của nó. Giá cả là giá trị tiền tệ của
sản phẩm khi nó được giao dịch trên thị trường.
Theo quan điểm kinh tế thị trường, đất đai có giá trị sử dụng được trao đổi
trên thị trường, nên nó có giá trị trao đổi. Quan điểm này đơn giản, dễ hiểu, dễ
chấp nhận, nhưng không có sức mạnh mô tả bởi tính đơn giản của nó. Hơn nữa dễ
dẫn đến sự nhầm lẫn giá trị trao đổi là hình thức biểu hiện bằng tiền của giá trị sử
dụng, giá trị sử dụng lớn thì giá trị trao đổi lớn và ngược lại (Mã Khắc Vỹ, 1995).
Trang 10
Ngành quản lý thị trường bất động sản
Phạm Hữu Hoàng Long
Cũng là quan điểm giá trị trong lĩnh vực marketing hiện đại, xem xét ở một
mức độ khái quát hơn: giá trị trao đổi của sản phẩm bao gồm giá trị hữu hình và
giá trị vô hình. Giá trị hữu hình phụ thuộc vào giá trị đầu tư, chi phí, giá thành sản
xuất hàng hóa đó; giá trị vô hình phụ thuộc vào tâm lý, nhu cầu, thị hiếu của con
người (Tôn Thất Nguyễn Thiêm, 2005).
Với quan điểm này thì phạm trù giá trị đất đai, bất động sản được giải thích
một cách thuyết phục hơn. Theo đó, giá trị hữu hình ứng với chất lượng nhà đất và
giá trị vô hình ứng với vị thế đất đai. Giá trị trao đổi bất động sản có hai thành
phần: giá trị sử dụng và giá trị.
Vận dụng phạm trù của Mac – phạm trù giá trị và giá trị sử dụng, phạm trù
giá trị trao đổi trong lý thuyết kinh tế thị trường, có thể nói, giá trị trao đổi BĐS
bao gồm giá trị và giá trị sử dụng. Giá trị tương đồng với giá trị vô hình, giá trị sử
dụng tương đồng với giá trị hữu hình.
Trong đó giá trị là vô hình do vị thế tạo ra còn giá trị sử dụng là hữu hình
và do chất lượng tạo ra. Giá trị trao đổi = {Giá trị (vị thế) + giá trị sử dụng (chất
lượng)}.
Giá trị sử dụng là giá trị hữu hình – giá trị tiền tệ của cơ sở không gian
(diện tích bề mặt) có các thuộc tính địa chất, địa hình, địa mạo và sinh thái cùng
với các quá trình sinh lý hoá tạo ra độ phì đất kết hợp với giá trị đầu tư trên đất đai
tạo ra sản phẩm hàng hoá.
Giá trị đất đai cũng như giá trị thương hiệu phụ thuộc vào vị thế của đất đai.
Giá trị là đại lượng vô hình phụ thuộc vào tâm lý, thị hiếu tiêu dùng của thị
trường. Bản chất “giá trị vô hình” của đất đai đến từ vị thế, mà nó “ngự trị” trong
tâm tưởng - nghĩa là trong tâm tư, nguyện vọng, tình cảm - của khách hàng nói
riêng và xã hội nói chung (Tôn Thất Nguyễn Thiêm, 2005). Quan điểm về giá trị
vô hình của đất đai chắc chắn cũng được các nhà quản lý đất đai thuộc trường phái
Mác xít dễ dàng chấp nhận, khi công nhận tính siêu hình, phi vật thể của giá trị vật
chất tạo ra tư bản (Tôn Gia Huyên, Nguyễn Đình Bồng, 2006).
Trong trường hợp vị thế đất đai không khác nhau do con người trong xã hội
tất cả đều như nhau thì giá trị trao đổi của hàng hóa đất đai phụ thuộc vào giá trị
hữu hình, tức là giá trị sử dụng.
I.2.2. Đặc điểm của giá cả bất động sản
Không giống như giá cả các hàng hóa thông thường khác, hàng hóa bất
động sản có nhiều khác biệt do đó cũng dẫn đến những sự khác biệt trong giá cả
bất động sản. Cần phân biệt giá cả thị trường dịch vụ bất động sản và giá cả của
một bất động sản hiện vật cụ thể.
Như đã biết, giá cả thị trường của một bất động sản hiện vật cụ thể được
xác định từ giá cả thị trường của đơn vị dịch vụ bất động sản theo công thức P =
P0 x Y, với Y = f(Vị Thế, Chất Lượng). Trong một khu vực nhất định mức giá thị
trường của bất động sản phần lớn được quy định bởi mức vị thế xã hội của khu
vực đó, bởi vì khi chất lượng bất động sản tăng lên một mức nào đó sẽ không tăng
Trang 11
Ngành quản lý thị trường bất động sản
Phạm Hữu Hoàng Long
Tại một khu vực có mức vị thế nhất định sẽ có một mức giá xác định, mặc
dù giá cả mua bán trên thị trường có thể dao động, nhưng luôn xoay quanh mức
giá này. Vì vậy mà giá cả thị trường bất động sản mang tính ngưỡng. Các mức vị
thế khác nhau có các mức ngưỡng giá bất động sản khác nhau.
Giá cả thị trường của một đơn vị dịch vụ bất động sản ở một vị trí và thời
gian cố định là không đổi, tuy nhiên giá sẽ thay đổi theo thời gian và không gian
phân bố. Mỗi bất động sản giao dịch cụ thể sẽ có một mức giá cụ thể, được gọi là
giá mua bán do sự thỏa thuận giữa người bán và người mua. Mức giá mua bán này
không phải là giá cả hợp lý trong điều kiện lý tưởng như nhiều người lầm tưởng,
mà là giá cả phải chăng mang tính tình huống thuận mua vừa bán theo tính cấp
thiết của người mua hay của người bán. Theo cách nhìn của kinh tế học thì giá cả
hợp lý là một khái niệm hết sức tù mù và không rõ ràng, cái “lý” đó có trong tình
huống nào? “lý” của ai? Và từ đâu mà có? Tại sao có những thị trường hết sức phi
lý như thị trường bất động sản Việt Nam nhưng vẫn có khách hàng. “Giá cả hợp
lý” do quen miệng mà được sử dụng phổ biến chứ thực chất chẳng có ý nghĩa rõ
ràng nào cả (Tôn Thất Nguyễn Thiêm, 2005).
Tuy nhiên cũng có trường hợp mức giá được coi là phải chăng đối với đa số
mọi người này lại không được một nhóm người nào đó chấp nhận và hình thành
một mức giá mới khác so với mức giá phải chăng đó, giá này được gọi là giá tình
huống hay giá cục bộ. Giá tình huống này có thể tăng cao hơn so với mức giá
trung bình thị trường hay cũng có thể thấp hơn tùy theo mỗi tình huống cụ thể.
Mức giá này có thể lên xuống nhưng vẫn dao động xung quanh một trục cố định.
Đây chính là tính ngưỡng của giá bất động sản và được thể hiện qua sơ đồ sau:
Hình 1.2. Tính ngưỡng của giá bất động sản
Trang 12
Ngành quản lý thị trường bất động sản
Phạm Hữu Hoàng Long
P0 là mức giá cân bằng của thị trường, PA, PA’ là hai mức giá tình huống.
PA tăng tới một giới hạn nào đó thì không thể tăng lên được nữa, tương tự PA’
giảm đến một giới hạn nào đó cũng không thể tiếp tục giảm được nữa, lúc đó cả A
và A’ đều có xu hướng quay về điểm cân bằng P0.
Một đặc điểm nữa của giá bất động sản là đôi khi giá bất động sản thay đổi
đột ngột khi vị thế thay đổi. Như đã nói ở trên, vị thế là yếu tố chủ yếu tạo ra giá
trị bất động sản, vì vậy giá cả bất động sản tăng giảm theo mức độ tăng giảm của
vị thế. Khi vị thế đột ngột tăng cao thì giá cũng tăng cao và ngược lại, giá giảm khi
vị thế giảm đột ngột. Điều này được chứng minh trong đô thị, có những nơi vị thế
cao nhưng vẫn tồn tại khu nhà ổ chuột, xập xệ do quá trình trưởng giả hóa hay
hoang hóa. Đồng thời do đặc điểm phân bố dân cư theo vùng văn hóa – xã hội, sự
phân tầng phân lớp trong xã hội, sống cạnh những người giàu luôn có những
người có thu nhập thấp, bên cạnh những căn nhà cao to, hiện đại luôn tồn tại
những ổ chuột và xóm liều.
Sự tồn tại song song của người giàu và người nghèo chính là một nét văn
hóa đặc thù trong xã hội đang phát triển. Họ sống cạnh nhau để bổ sung cho nhau,
người giàu cần được phục vụ, người nghèo sẵn sàng, và cái mà người nghèo nhận
được chính là thu nhập. Với mức thu nhập của mình, người nghèo cũng có thể
mua những căn nhà ở ngoại ô rộng rãi hơn, thoáng mát hơn để sống nhưng chi phí
thời gian và tiền bạc cho việc đi lại từ ngoại ô vào trung tâm việc làm trong thành
phố quá cao, làm giảm cơ hội tìm kiếm việc làm trong một xã hội cạnh tranh, vì
vậy mà họ chọn sống ở những khu ổ chuột và xóm liều.
Chính sự sống xen kẽ của người giàu và người nghèo đã làm cho giá cả bất
động sản còn mang tính phi tuyến, tức sự thay đổi mang tính đột ngột. Tính phi
tuyến thể hiện trong không gian cũng như trong thời gian, (hình 1.3).
Hình 1.3. Tính phi tuyến của giá bất động sản
Trang 13
Ngành quản lý thị trường bất động sản
Phạm Hữu Hoàng Long
Tính phi tuyến của giá cả bất động sản suy cho cùng cũng là do sự thay đổi
phi tuyến của vị thế nơi ở gắn liền với động học dân cư đô thị: trưởng giả hóa và
hoang hóa với sự hình thành các khu dân cư có các nét văn hóa – xã hội đặc thù,
tuy nhiên tính phi tuyến này chỉ thể hiện trong không – thời gian thực. Trong
không gian vị thế thì giá cả bất động sản nhà ở thể hiện như một mặt cầu với bề
mặt trơn nhẵn bởi hiệu ứng lực căng mặt ngoài (Hoàng Hữu Phê, 2009). Như vậy
mô hình giá cả bất động sản có thể biểu diễn tổng quát ở đồ thị sau (hình 1.5). Tại
nơi có mức vị thế cao thì có mức giá bất động sản cao tương ứng, tại nơi có mức
vị thế thấp thì có mức giá bất động sản tương đối thấp hơn.
Hình 1.4. Mặt chiếu đứng mô hình giá cả bất động sản
I.2.3 Sự biến thiên của giá cả bất động sản
Giá cả bất động sản được tạo thành từ sự kết hợp của giá trị vô hình và giá
trị hữu hình trong một bất động sản. Tuy nhiên, do sự tác động của nhiều yếu tố,
mức giá cả này luôn có sự biến đổi trong không gian và theo thời gian. Mặc dù giá
cả bất động sản luôn biến đổi không ngừng nhưng chúng cũng tuân theo những qui
luật của chúng.
Giá cả bất động sản biến đổi nhưng luôn xoay quanh một trục cố định, trục
này được gọi là mức giá cân bằng thị trường.
Nhìn vào hình vẽ ta thấy giá của A, A’ (hình 1.3) có sự chênh lệch với giá
thị trường P. sự chênh lệch này do nhiều nguyên nhân tạo ra, tùy thuộc vào sự cảm
nhận về lợi ích do bất động sản mang lại cho mỗi người. giá này được gọi là giá
tình huống.
Như vậy ta có thể thấy trong một khoảng thời gian nhất định, thị trường
phải chấp nhận nhiều mức giá tình huống khác nhau và rất khó xác định. Tuy
nhiên theo thời gian, những mức giá tình huống đó sẽ trở về gần với mức giá thị
trường và luôn dao động quanh mức giá thị trường đó.
Theo thời gian những mức giá tình huống sẽ tiến dần về mức giá thị trường
P, tuy nhiên cũng theo thời gian, mức giá thị trường P không còn đứng yên một vị
Trang 14
Ngành quản lý thị trường bất động sản
Phạm Hữu Hoàng Long
Giá cảm nhận
trí mà chính bản thân nó cũng có sự dao động hoặc tăng hoặc giảm. Và tiếp tục
một quy trình mới, dao động xung quanh mức giá thị trường mới vẫn lại là những
mức giá tình huống khác nhau. Chính điều này đã làm cho thị trường bao giờ cũng
tồn tại đồng thời nhiều mức giá, giá thị trường và giá tình huống trong các trường
hợp khác nhau. Như vậy ta thấy không có một mức giá nào là chuẩn cho tất cả các
giao dịch trên thị trường mà chỉ có mức giá được nhiều người chấp nhận nhất,
những mức giá khác dao động xung quanh mức giá này gọi là giá thị trường và
như Tôn Thất Nguyễn Thiêm gọi đó là “giá cả phải chăng”. Và chính vì điều này,
việc đi tìm chỉ số giá bất động sản trở nên cần thiết và có ý nghĩa vô cùng quan
trọng giúp định hướng thị trường.
I.2.4 Các hình thái biểu hiện của giá cả bất động sản
Giá cả là yếu tố hết sức quan trọng đối với bất kỳ một thị trường hàng hóa
nào, đặc biệt là đối với thị trường có mối liên hệ với một số lượng lớn tài sản như
bất động sản. Giá trị biểu hiện bằng đơn vị tiền tệ được gọi là giá cả. Giá trị chỉ có
một nhưng biểu hiện trong những tình huống và mục đích khác nhau thì sẽ xuất
hiện nhiều hình thái khác nhau, tạo nên các loại giá khác nhau. Trong thực tế
thường gặp các loại giá như: giá cảm nhận, giá mua bán và giá thị trường.
Giá cảm nhận ứng với lợi ích cảm nhận được từ các thuộc tính vật lý và xã
hội của bất động sản. Khi thị trường ở trạng thái cân bằng, giá cảm nhận sẽ cân
bằng với lợi ích cảm nhận trong các phân khúc thị trường và tạo thành đường cân
bằng giá trị (VEL). Đường cân bằng này thể hiện quy luật “Tiền nào của nấy”.
Trong thực tế, mức giá cảm nhận của một bất động sản cụ thể xác định
tham chiếu theo thông tin giá cả giao dịch trên thị trường (bằng cách tham khảo
giá cả giao dịch từ người hàng xóm, hay thông qua tư vấn thẩm định giá). Giá cảm
nhận có thể được biểu hiện dưới hình thức giá rao bán, giá rao mua. Thông thường
giá rao bán thường cao hơn giá cảm nhận cân bằng và giá rao mua lại thấp hơn giá
cảm nhận cân bằng, (hình 1.5).
VEL
B
Giá rao bán
E
C
A
Giá rao mua
D
Lợi ích cảm nhận
Hình 1.5. Bản đồ giá trị
Trang 15
Ngành quản lý thị trường bất động sản
Phạm Hữu Hoàng Long
Giá mua bán dao động xung quanh giá cảm nhận, phụ thuộc vào khả năng
cảm nhận về lợi ích thu được từ bất động sản. Cùng một bất động sản thì lợi ích
cảm nhận được hoàn toàn khác nhau đối với mỗi người. Mỗi người có một hoàn
cảnh sống khác nhau, vị thế xã hội khác nhau, thì nhận định khác nhau về mức độ
quan trọng và lợi ích của bất động sản, nên đánh giá khác nhau về giá cảm nhận.
Giá mua bán được hình thành trong các tình huống giao dịch cụ thể, mang tính
phải chăng, tức tương xứng với lợi ích cảm nhận được trong một bối cảnh cụ thể.
Giá cả thị trường là hình thức biểu hiện bằng tiền của giá trị trao đổi, hình
thành thông qua quan hệ cung cầu của thị trường, là giá trị trung bình của các mức
giá mua bán cụ thể, được chấp nhận bởi đa số, được thể hiện trên đồ thị hình 1.5
I.2.5. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá bất động sản.
Giá cả bất động sản tuỳ thuộc một phần lớn vào quan hệ cung – cầu trên thị
trường. Khi cầu lớn hơn cung, giá bất động sản thường bị đẩy cao lên; ngược lại,
khi cầu thấp hơn cung, giá bất động sản có xu hướng giảm xuống. Tuy nhiên, giá
cả còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác như những yếu tố xuất phát từ những
khuyết tật của thị trường như “độc quyền”, “đầu cơ”, “cạnh tranh không lành
mạnh”... có những yếu tố xuất phát từ sự can thiệp của Nhà nước như đầu tư của
Nhà nước vào việc nâng cấp cơ sở hạ tầng khu dân cư (đường giao thông, cấp và
thoát nước, cấp điện...), tăng hoặc miễn giảm thuế cho các doanh nghiệp kinh
doanh địa ốc, áp dụng việc bán đấu giá tài sản bất động sản thuộc sở hữu Nhà
nước, chính sách nhà ở cho người có thu nhập thấp...; có những yếu tố bắt nguồn
từ tâm lý, thói quen của người dân như không muốn bán nhà đất do cha ông để lại,
hoặc không thích ở nhà chung cư, hoặc ham muốn có nhà nằm trên quốc lộ, tỉnh
lộ... Có rất nhiều yếu tố ảnh hưởng đến giá bất động sản. Tuy nhiên vì bất động
sản có hai thuộc tính cơ bản là thuộc tính tự nhiên và thuộc tính xã hội nên các yếu
tố ảnh hưởng đến giá cả bất động sản cũng không nằm ngoài hai nhóm thuộc tính
trên.
Trong đó, nhóm thuộc tính xã hội do vị thế bất động sản tạo thành, bao gồm:
• Vị trí bất động sản.
• Chiều rộng đường.
• Chiều rộng hẻm.
• Chiều sâu hẻm.
• Khoảng cách tới trung tâm thành phố.
• Thu nhập của người có nhu cầu.
• Thu nhập trung bình của khu vực.
Và nhóm thuộc tính tự nhiên do chất lượng bất động sản tạo ra, bao gồm:
• Diện tích khuôn viên.
• Diện tích xây dựng.
• Chiều dài khu đất.
Trang 16
Ngành quản lý thị trường bất động sản
Phạm Hữu Hoàng Long
•
•
•
•
Chiều rộng khu đất.
Cấp nhà.
Năm xây dựng.
Số tầng cao xây dựng.
Chính sự tác động của một hay nhiều các yếu tố trên đã làm cho giá bất
động sản luôn có sự biến động trong không gian và theo thời gian. Một khi đã xem
xét tất cả các yếu tố trên mà vẫn còn có sự sai lệch ta có thể kết luận là do những
tình huống đặc biệt dẫn đến giá cả bất động sản có sự sai lệch và gọi đó là giá tình
huống.
I.3. Chỉ số giá và phương pháp xác định chỉ số giá
I.3.1 Khái niệm chỉ số giá
Là chỉ số xê dịch về giá trị của bất động sản nhà ở, hay nói cách khác đó
chính là sự thay đổi về giá của đơn vị dịch vụ bất động sản trong một khoảng
không gian và thời gian nhất định.
I.1.3.2 Một số phương pháp xây dựng chỉ số của các công ty bất động sản và
Bộ xây dựng
Hiện nay một số Công ty kinh doanh bất động sản đã tự xây dựng cho Công ty
mình một chỉ số bất động sản riêng nhằm định hướng cho khách hàng của họ. Đó
là các Công ty như: Vinaland, Metvuong, VietRees, Sacomreal…
Đối với những Công ty này, tùy vào phân khúc thị trường mà họ đang
nhắm đến để làm cơ sở cho việc tính chỉ số bất động sản. Đi tiên phong trong việc
xây dựng chỉ số giá bất động sản là Cty Vina Land Invest Corp. Chỉ số giá của Cty
Vina Land Invest Corp được cập nhật hàng tuần. Việc xây dựng chỉ số giá bất
động sản ở Công ty Vinaland được thực hiện trên cơ sở thu thập thông tin giao
dịch trong hệ thống các trung tâm môi giới của Vina Land Invest Corp. Trong đó,
chủ yếu là giao dịch bất động sản trong các khu vực đô thị mới như khu vực Nam
Sài Gòn và khu vực phía đông gồm các quận 2, 9... Sau đó, chọn các dự án tiêu
biểu, tính giá bình quân, từ đó xây dựng chỉ số.
Công ty Vinaland chỉ xây dựng chỉ số giá cho từng phân khúc thị trường
như: Đất nền đô thị, căn hộ… và biểu diễn sự tăng giảm theo từng khu vực như
khu vực Đông Sài Gòn, khu Nam Sài Gòn…:
Trang 17
