CẬP NHẬT, CHỈNH LÝ BIẾN ĐỘNG ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN XÃ PHƯỚC HƯNG, HUYỆN LONG ĐIỀN, TỈNH BÀ RỊA – VŨNG TÀU
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (3.78 MB, 67 trang )
`BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP.HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN
BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI
CẬP NHẬT, CHỈNH LÝ BIẾN ĐỘNG ĐẤT ĐAI TRÊN
ĐỊA BÀN XÃ PHƯỚC HƯNG, HUYỆN LONG ĐIỀN,
TỈNH BÀ RỊA – VŨNG TÀU
Sinh viên thực hiện: Phạm Ngọc Phụng
Mã số sinh viên: 05124084
Lớp: DH05QL
Khóa: 2005-2009
Ngành: Quản lý đất đai
-TP.Hồ Chí Minh, tháng 6 năm 2009-
LỜI CẢM ƠN
Con xin ghi sâu công ơn của ba mẹ đã sinh thành và cực khổ dưỡng dục con để
con có được ngày hôm nay.
Em xin chân thành cảm ơn:
Ban giám hiệu trường Đại học Nông Lâm Tp.HCM và Ban chủ nhiệm khoa Quản
lý đất đai và bất động sản.
Thầy cô khoa Quản lý đất đai và bất động sản đã tận tình dạy bảo, giúp em trong
thời gian học tập tại trường.
Thầy Lê Mộng Triết- Giáo viên trường đại học Nông Lâm Thành phố Hồ Chí Minh
đã tận tình giúp đỡ em trong thời gian thực hiện luận văn tốt nghiệp.
Toàn thể lãnh đạo, cán bộ Phòng Tài nguyên và Môi truờng Huyện Long Điền đã
hết lòng giúp đỡ trong thời gian thực tập và làm đề tài tốt nghiệp.
Toàn thể các bạn trong lớp DH05QL đã động viên, giúp đỡ tôi trong thời gian học
tập và thực tập tốt nghiệp.
Do thời gian thực tập và thực hiện đề tài có giới hạn, kiến thức và kinh nghiệm còn
hạn chế, nên luận văn không tránh khỏi những thiếu sót. Vì vậy kính mong thầy cô
cùng các bạn đọc chỉ bảo và góp ý để luận văn được hoàn chỉnh hơn.
TPHCM, ngày
tháng
Sinh viên thực hiện
Phạm Ngọc Phụng
năm
TÓM TẮT
Sinh viên thực hiện : Phạm Ngọc Phụng, Khoa Quản lý Đất đai và Bất động
sản, Trường Đại Học Nông Lâm TP. Hồ Chí Minh.
Đề tài: “Cập nhật chỉnh lý biến động đất đai trên địa bàn xã Phước Hưng Huyện Long Điền - tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu.”
Giáo viên hướng dẫn: Th.S. Lê Mộng Triết, Bộ môn Chính sách pháp luật,
Khoa Quản lý Đất đai và Bất động sản Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh.
Hiện nay, do nền kinh tế phát triển về mọi mặt dẫn đến nhu cầu về đất đai để
phục vụ cho sản xuất rất lớn và nhu cầu về nhà ở ngày càng cao làm cho biến động đất
đai ngày càng tăng cao và phức tạp. Để nhà nước quản lý về đất đai được chặt chẽ hơn
là phải quan tâm chú trọng đến vấn đề theo dõi cập nhật, chỉnh lý các trường hợp biến
động đất đai.
Trong thời gian qua, công tác cập nhật - chỉnh lý biến động địa chính trên địa
bàn xã Phước Hưng vẫn chưa được quan tâm nhiều nên hồ sơ địa chính vẫn chưa phản
ánh đúng và kịp thời với hiện trạng sử dụng đất.
Để hạn chế việc sử dụng đất bất hợp pháp, đồng thời sử dụng nguồn tài nguyên
đất một cách hiệu quả, đòi hỏi Nhà Nước phải tăng cường việc quản lý Nhà nước về
đất đai chặt chẽ hơn. Nhà Nước không chỉ quản lý đất đai về mặt số luợng mà còn
quản lý chặt chẽ về mặt chất luợng, quản lý đến từng thửa đất, từng chủ sử dụng và
mọi biến động đất đai diễn ra trên địa bàn. Trên cơ sở đó, đề tài được thực hiện nhằm
đảm bảo hồ sơ địa chính luôn phản ánh đúng và kịp thời với hịên trạng sử dụng đất,
làm tài liệu cho công tác quản lý đất đai, tạo điều kiện cho Nhà nước nắm chắc quỹ đất
tạo cơ sở quản lý, phân bổ sử dụng đất hợp lý, hiệu quả.
Bằng các phương pháp thống kê, phương pháp so sánh, đề tài nghiên cứu những
nội dung sau:
Tình hình quản lý đất đai và hiện trạng sử dụng đất liên quan đến công tác lập
và quản lý hồ sơ địa chính ban đầu.
Đánh giá tình hình lập hồ sơ địa chính ban đầu.
Tình hình biến động đất đai.
Cập nhật, chỉnh lý biến động đất đai.
Đánh giá chung công tác chỉnh lý biến động.
Tồn tại và giải pháp trong công tác cập nhật, chỉnh lý bíên động đất đai trên địa
bàn xã.
Kết quả đạt được qua quá trình nghiên cứu đề tài là nắm bắt được các trường
hợp sai sót trong quá trình chỉnh lý, tình hình biến động đất đai, kết quả chỉnh lý trên
địa bàn xã.
Qua công tác chỉnh lý biến động đất đai giúp Nhà nước quản lý nắm bắt được
đầy đủ chính xác các thông tin đất đai, nhằm thiết lập cơ sở pháp lý đầy đủ để Nhà
nước thực hiện quản lý thường xuyên đối với đất đai, xác lập mối quan hệ giữa Nhà
nước và chủ sử dụng đất với nhau, đem lại hiệu quả trong việc sử dụng bộ hồ sơ địa
chính ở các cấp.
MỤC LỤC
Danh sách các bảng và sơ đồ .....................................................................................vi
Danh sách các chữ viết tắt.........................................................................................vii
ĐẶT VẤN ĐỀ.............................................................................................................1
PHẦN 1.......................................................................................................................3
TỔNG QUAN TÀI LIỆU ............................................................................................3
1.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU................................................3
1.1.1. Cơ sở khoa học...............................................................................................3
1. Hồ sơ địa chính .............................................................................................3
2. Biến động đất đai...........................................................................................5
3. Cập nhật, chỉnh lý biến động đất đai trên hồ sơ địa chính ..............................8
1.1.2. Cơ sở thực tiễn: ............................................................................................15
1. Sơ lược về lịch sử đăng ký đất đai ở Việt Nam trước năm 1945: .................15
2. Công tác đăng ký đất đai ở các tỉnh phía Nam dưới thời Mỹ - Ngụy............16
3. Công tác đăng ký đất dưới chế độ Việt Nam Dân chủ cộng hòa và chế độ
Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam .................................................................17
4. Các hệ thống địa chính và hình thức cập nhật biến động đất đai ở một số
nước trên thế giới................................................................................................19
1.1.3. Cơ sở pháp lý ...............................................................................................19
1.2. KHÁI QUÁT ĐỊA BÀN NGHIÊN CỨU ............................................................20
1.2.1. Điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên ....................................................20
1. Điều kiện tự nhiên ..........................................................................................20
2.Tài nguyên thiên nhiên ....................................................................................21
1.2.2 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội ...........................................................23
1. Tình hình phát triển kinh tế: ........................................................................23
2. Thực trạng phát triển xã hội.........................................................................25
1.3. NỘI DUNG, PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ..................................................27
PHẦN 2.....................................................................................................................28
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ........................................................................................28
2.1. TÌNH HÌNH QUẢN LÝ VÀ SỬ DỤNG ĐẤT LIÊN QUAN ĐẾN CÔNG TÁC
LẬP VÀ QUẢN LÝ HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH BAN ĐẦU ..............................................28
2.1.1Tình hình quản lý đất đai................................................................................28
1. Công tác đo đạc, lập bản đồ địa chính..........................................................28
2. Công tác đăng ký đất đai ban đầu ................................................................28
2.1.2 Hiện trạng sử dụng đất..................................................................................30
2.2 ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH LẬP HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH BAN ĐẦU ........................32
2.2.1 Tình hình lập bản đồ dịa chính ......................................................................32
2.3.TÌNH HÌNH BIẾN ĐỘNG ĐẤT ĐAI..................................................................35
2.3.1 Các dạng biến động trên địa bàn xã ..............................................................35
2.3.2 Biến động do sai sót chuyên môn...................................................................37
2.4 CẬP NHẬT, CHỈNH LÝ BIẾN ĐỘNG ĐẤT ĐAI .............................................38
2.4.1 Trình tự, thủ tục đăng ký biến động đất đai và chỉnh lý hồ sơ địa chính.........38
2.4.2 Quy trình chỉnh lý biến động đất đai trên hồ sơ địa chính..............................43
2.4.3 Kết quả chỉnh lý biến động đất đai trên địa bàn xã.......................................43
2.5 NHỮNG TỒN TẠI VÀ GIẢI PHÁP TRONG CÔNG TÁC CẬP NHẬT CHỈNH
LÝ BIẾN ĐỘNG ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN XÃ....................................................51
2.5.1 Tồn tại...........................................................................................................51
2.5.2 Giải pháp ......................................................................................................55
KẾT LUẬN - KIẾN NGHỊ........................................................................................57
DANH SÁCH CÁC BẢNG VÀ SƠ ĐỒ
Danh sách các bảng:
Bảng 1: Bảng phân loại đất Xã Phước Hưng
Bảng 2. Số liệu tổng hợp dân số toàn xã
Bảng 3 . Thống kê bản đồ địa chính ở xã Phứơc Hưng
Bảng 4. Tình hình đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn xã từ
năm 2004 đến nay
Bảng 5 . Kết quả đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo từng ấp từ năm
1999 cho đến nay
Bảng 6 . Cơ cấu sử dụng đất phân theo đối tượng quản lý và sử dụng
Bảng 7 . Thống kê sổ bộ địa chính xã Phước Hưng
Bảng 8. Các trường hợp sai sót trên sổ mục kê
Bảng 9. Các trường hợp sai sót trên sổ địa chính
Bảng 10. Các trường hợp sai sót trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Bảng 11. Các trường hợp biến động chính trên địa bàn xã từ năm 2005
đến tháng 5/2009.
Bảng 12 . Kết quả chỉnh lý trên bản đồ địa chính trên địa bàn xã
Bảng 13. Tổng hợp kết quả chỉnh lý các trường hợp biến động chính trên địa bàn xã
Phước Hưng từ năm 2005 đến tháng 8/2008
Bảng 14. Tổng hợp kết quả chỉnh lý các trường hợp biến động chính trên địa bàn Xã
từ tháng 8/2008 đến tháng 5/2009.
Bảng 15. Thống kê các trường hợp biến động chính trên địa bàn xã từ năm 2005 đến
nay chưa được chỉnh lý trên sổ bộ địa chính
Bảng 16. Các trường hợp sai sót trên bản đồ địa chính
Bảng 17. Các trường hợp sai sót trên sổ địa chính
Bảng 18 . Các trường hợp sai sót trên sổ mục kê
Danh sách các sơ đồ:
Sơ đồ 1: Trình tự, thủ tục đăng ký và chỉnh lý biến động đất đai đối với trường hợp
chuyển quyền sử dụng đất.
Sơ đồ 2: Trình tự, thủ tục đăng ký và chỉnh lý biến động đất đai đối với trường hợp
tách thửa.
Sơ đồ 3: Trình tự, thủ tục đăng ký và chỉnh lý biến động đất đai đối với trường hợp
chuyển mục đích quyền sử dụng đất phải xin phép
Sơ đồ 4: Trình tự, thủ tục đăng ký và chỉnh lý biến động đất đai đối với trường hợp
chuyển mục đích quyền sử dụng đất không phải xin phép
Sơ đồ 5:Quy trình chỉnh lý biến động đất đai
Trang v
DANH SÁCH CÁC CHỮ VIẾT TẮT
Ủy Ban
Ủy Ban Nhân Dân
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Tài nguyên môi trường
Thông tư
Quyết định
Văn phòng đăng ký
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
Tiếp nhận và trả kết quả
Tiếp nhận hồ sơ
Công nghiệp hóa hiện đại hóa
Tổng cục điạ chính
Trang vi
UB
UBND
GCNQSDĐ
TN-MT
TT
QĐ
VPĐK
VPĐKQSDĐ
TN và TKQ
TNHS
CNH-HĐH
TCĐC
Ngành: Quản lý Đất Đai
SVTH: Phạm Ngọc Phụng
ĐẶT VẤN ĐỀ
Trong cuộc sống, tất cả những hoạt động của con người đều gắn liền với đất
đai, đó là địa bàn sinh sống, là nhu cầu cần thiết cho sự phát triển. Đất đai ngoài việc
xác định lãnh thổ nó còn là tài nguyên riêng của mỗi quốc gia nên việc quản lý và sử
dụng nguồn tài nguyên đất đai quyết định sự tồn tại và phát triển của chính quốc gia
đó. Để thống nhất quyền sở hữu nhà nước về đất đai, hiến pháp năm 1992 nước Cộng
Hoà Xã Hội chủ Nghĩa Việt Nam, luật dất đai, những văn bản luật, dưới luật về quản
lý và sử dụng đất đai nêu rõ:” Nhà nước quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật,
đảm bảo đúng mục đích và hiệu quả.”
Hiện nay, đất nước ta đang trong thời kỳ mở cửa hội nhập với thị trường thế
giới, tiến dần tới công nghiệp hoá- hiện đại hoá đất nước nên nhu cầu về đất đai để
phục vụ cho sản xuất là một yêu cầu rất lớn. chính vì vậy, việc chuyển dịch cơ cấu từ
đất nông-lâm nghiệp, đất chưa sử dụng sang những mục đích khác khá phổ biến. Tuy
nhiên trong quá trình quản lý đất đai cón có những thay đổi cần phải cập nhật theo
đúng quy định như tách thửa, nhập thửa, chuyển quyền, chuyển mục đích sử dụng, cho
thuê…Bên cạnh đó sự gia tăng dân số cũng làm cho nhu cầu về sử dụng đất của người
dân cũng như các thành phần kinh tế khác tăng cao nhằm phục vụ cho đời sống và các
hoạt động sản xuất dẫn đến tình hình đất đai luôn xảy ra biến động ngày càng tăng.
Để giải quyết tốt vấn đề này trong quá trình xây dựng và phát triển kinh tế xã
hội Đảng và Nhà nước ta luôn tìm mọi biện pháp để giải quyết tốt những vấn đề liên
quan đến đất đai. Một trong những nội dung quan trọng là cập nhật tình hình biến
động đất đai để đưa ra kế hoạch sử dụng và phát triển quỹ đất phù hợp với từng địa
phương. Công tác chỉnh lý biến động đất đai phải được tiến hành thường xuyên nhằm
cập nhật tốt các thông tin về tình hình biến động, giúp cơ quan quản lý đất đai nắm bắt
những thông tin chính xác để quản lý và sử dụng đất đai hiệu quả hơn.
Sau thời gian huyện Long Điền nói chung và xã Phước Hưng nói riêng xây
dựng cơ sở hạ tầng cũng như ổn định về mặt tổ chức quản lý, đến nay mọi công tác về
xây dựng, tổ chức quản lý đã dần đi vào ổn định. Tuy nhiên, về công tác quản lý đất
đai vẫn còn nhiều vấn đề cần giải quyết, trong đó sự biến động đất đai trong xã ngày
càng tăng với nhiều hình thức khác thông qua việc sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia
đình cá nhân. Vì vậy, công tác chỉnh lý biến động đất đai là hết sức cần thiết và phải
được tiến hành thừơng xuyên, liên tục nhằm đảm bảo cho hồ sơ địa chính luôn phản
ánh đúng với hiện trạng sử dụng đất.
Xuất phát từ yêu cầu thực tế trên chúng tôi thực hiện đề tài “cập nhật-chỉnh lý
biến động trên địa bàn xã Phước Hưng, Huyện Long điền, Tỉnh Bà Rịa VũngTàu.”
Mục tiêu
Nhằm đảm bảo việc xây dựng hệ thống hồ sơ địa chính được hoàn thiện, đảm
bảo hồ sơ địa chính luôn phản ánh đúng và kịp thời hịên trạng sử dụng đất, làm tài liệu
cho công tác quản lý đất đai, tạo điều kiện cho nhà nước nắm chắc quỹ đất để đưa ra
kế họach sử dụng và phát triển quỹ đất cho phù hợp, đồng thời tạo cơ sở phân bổ, sử
dụng đất hợp lý, hiệu quả.
Trang 1
Ngành: Quản lý Đất Đai
SVTH: Phạm Ngọc Phụng
Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu:
Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất trên địa bàn xã Phước Hưng, hồ sơ địa chính,
hồ sơ biến động đất đai, các tài liệu liên quan đến việc cấp nhật, chỉnh lý biến động đất
đai.
Bản đồ đia chính, sổ bộ địa chính( sổ theo dõi biến động đất đai, sổ mục kê, sổ
địa chính, sổ cấp giấy CNQSDĐ.)
Phạm vi nghiên cứu:
Phạm vi không gian:
Địa bàn nghiên cứu: Xã Phước Hưng, Huyện Long điền, Tỉnh Bà Rịa Vũng
Tàu.
Phạm vi thời gian: Do thời gian có hạn nên đề tài đi sâu về sổ sách hơn, không
đi sâu về công nghệ, đề tài nghiên cứu trên địa bàn Xã Phước Hưng từ năm 2005 đến
nay.
Trang 2
Ngành: Quản lý Đất Đai
SVTH: Phạm Ngọc Phụng
PHẦN 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1.1. Cơ sở khoa học
1. Hồ sơ địa chính
a. Khái niệm hồ sơ điạ chính
Hồ sơ địa chính: là hệ thống tài liệu, số liệu, bản đồ sổ sách,.. chứa đựng những
thông tin cần thiết về các mặt tự nhiên, kinh tế xã hội, pháp lý của đất đai được thiết
lặp trong quá trình đo đạc lập bản đồ địa chính, đăng ký đất đai ban đầu và đăng ký
biến động đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Hồ sơ địa chính được lập theo đơn vị hành chính cấp xã, phường thị trấn và được
lập thành 3 bộ lưu ở Xã, Huyện, Tỉnh.
Hồ sơ địa chính phục vụ thường xuyên trong quản lý đất đai gồm:
+ Bản đồ địa chính: là bản đồ thể hiện các yếu tố tự nhiên của thửa đất và các yếu
tố địa lý có liên quan đến sử dụng đất, được lập theo đơn vị hành chính xã, phường, thị
trấn.
+ Sổ bộ địa chính: gồm sổ mục kê, sổ địa chính, sổ theo dõi biến động đất đai và
sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Sổ địa chính: là sổ ghi về người sử dụng đất và thông tin về thửa đất đã được
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của người đó.
Sổ mục kê đất đai: là sổ ghi các thửa đất và các đối tượng chiếm đất nhưng
không có ranh giới khép kín trên bản đồ.
Sổ theo dõi biến động đất đai: là sổ ghi những trường hợp đăng ký biến động
đất đai đã được chỉnh lý trên sổ địa chính.
Sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: là sổ tóm tắt các chủ sử dụng đất đã
được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nó thể hiện được tên chủ sử dụng, diện
tích, số thửa, số tờ bản đồ và căn cứ pháp lý trong việc cấp giấy.
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: là chứng thư pháp lý xác nhận mối quan
hệ hợp pháp giữa Nhà Nước với người sử dụng đất, xác nhận quyền sử dụng đất hợp
pháp được cấp cho người sử dụng đất để họ có cơ sở để thực hiện các quyền, nghĩa vụ
thực hiện sử dụng đất theo pháp luật.
b. Nội dung hồ sơ địa chính
Nội dung bản đồ địa chính:
+ Thông tin về thửa đất: Vị trí, kích thước, hình thể , số thứ tự, diện tích, mục
đích sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.
+ Thông tin về hệ thống thuỷ văn: sông, ngòi, kênh, rạch, suối; hệ thống thủy lợi
gồm công trình dẫn nước, đê, đập, cống.
+ Thông tin về đường giao thông: đường bộ, đường sắt, cầu.
+ Mốc giới và đường địa giới hành chính các cấp, mốc giới và chỉ giới quy hoạch,
mốc giới hành lang an toàn công trình, điểm tọa độ địa chính, địa danh và các ghi chú
thuyết minh.
Trang 3
Ngành: Quản lý Đất Đai
SVTH: Phạm Ngọc Phụng
Nội dung sổ địa chính gồm:
+ Tên và địa chỉ người sử dụng đất
+ Thửa đất gồm: số hiệu thửa đất, diện tích sử dụng chung hoặc sử dụng riêng,
mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng, nguồn gốc sử dụng, số phát hành và số vào sổ cấp
giấy chứng nhận;
+ Những thay đổi trong quá trình sử dụng đất và ghi chú gồm: giá đất, tài sản
gắn liền với đất, những hạn chế về quyền sử dụng đất, nghĩa vụ tài chính về đất đai
chưa thực hiện, những thay đổi trong quá trình sử dụng đất.
Nội dung sổ mục kê đất đai
+ Thửa đất thể hiện các thông tin gồm: Mã số, diện tích, tên người sử dụng đất,
quản lý và loại đối tượng sử dụng, quản lý, mục đích sử dụng theo Giấy chứng nhận,
theo quy hoạch, theo Kiểm kê và mục đích cụ thể khác.
+ Đường giao thông, hệ thống thủy lợi, thủy văn: ghi ký hiệu, số thứ tự và tên đối
tượng có trên mỗi tờ bản đồ.
Nội dung sổ theo dõi biến động đất đai gồm các thông tin: tên và địa chỉ của người
đăng ký biến động, thời điểm đăng ký biến động, số hiệu thửa đất biến động, nội dụng
đăng ký biến động.
c. Nguyên tắc lập hồ sơ điạ chính
Hồ sơ địa chính được lập theo đơn vị hành chính cấp xã, phường, thị trấn.
Việc lập và chỉnh lý hồ sơ địa chính được thực hiện theo đúng trình tự, thủ tục
hành chính, quy định tại chương XI của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng
10 năm 2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai.
Hồ sơ địa chính phải đảm bảo tính thống nhất giữa bản đồ địa chính, sổ địa chính,
sổ mục kê đất đai, sổ theo dõi biến động đất đai; thống nhất giữa bản gốc và các bản
sao; thống nhất giữa hồ sơ địa chính với Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và hiện
trạng sử dụng đất.
d. Trách nhiệm quản lý hồ sơ địa chính
VPĐKQSDĐ thuộc Sở TN-MT chịu trách nhiệm quản lý hồ sơ địa chính gốc và
các tài liệu có liên quan sau đây:
+ Bản lưu GCNQSDĐ, hồ sơ xin cấp GCNQSDĐ, hồ sơ xin đăng ký biến động
về sử dụng đất đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài
(trừ trường hợp mua nhà ở gắn với quyền sử dụng đất ở), tổ chức nước ngoài, cá nhân
nước ngoài;
+ GCNQSDĐ của tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài,
tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài đã thu hồi trong các trường hợp thu hồi đất,
tách thửa hoặc hợp thửa đất, cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
+ Thông báo về nội dung đã chỉnh lý hoặc cấp đổi, cấp lại GCNQSDĐ và các
giấy tờ kèm theo Thông báo đó do Phòng TN-MT gửi đến để chỉnh lý, cập nhật hồ sơ
địa chính gốc.
VPĐKQSDĐ thuộc Phòng TN-MT chịu trách nhiệm quản lý bản sao hồ sơ địa
chính và các tài liệu có liên quan sau đây:
Trang 4
Ngành: Quản lý Đất Đai
SVTH: Phạm Ngọc Phụng
+ Bản lưu GCNQSDĐ, hồ sơ xin cấp GCNQSDĐ, hồ sơ xin đăng ký biến động
về sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài
được mua nhà ở gắn với quyền sử dụng đất ở, cộng đồng dân cư;
+ GCNQSDĐ của hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài
mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở, cộng đồng dân cư đã thu hồi trong các
trường hợp thu hồi đất, tách thửa hoặc hợp thửa đất, cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất;
+ Bản trích sao hồ sơ địa chính đã được chỉnh lý, cập nhật và các giấy tờ kèm
theo do VPĐKQSDĐ thuộc Sở TN-MT gửi đến để chỉnh lý, cập nhật bản sao hồ sơ địa
chính.
UBND xã, phường, thị trấn chịu trách nhiệm quản lý bản sao hồ sơ địa chính;
Bản trích sao hồ sơ địa chính đã được chỉnh lý, cập nhật và các giấy tờ kèm theo do
VPĐK quyền sử thuộc Sở TN-MT gửi đến để chỉnh lý, cập nhật bản sao hồ sơ địa
chính.
2. Biến động đất đai
a. Khái niệm biến động đất đai
Là sự thay đổi bất kỳ những thông tin gì so với thông tin đã ghi trên
GCNQSDĐ và thông tin trong sổ bộ địa chính đã lập lúc ban đầu. Nguyên nhân dẫn
đến biến động đất đai là do nền kinh tế phát triển về mọi mặt dẫn đến nhu cầu về đất
đai rất lớn như từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp sử dụng vào mục đích xây
dựng các nhà máy,xí nghiệp càng nhiều, đồng thời nhu cầu về nhà ở ngày càng cao
hơn. Từ đó để Nhà Nước quản lý về đất đai được chặt chẽ hơn là phải quan tâm chú
trọng đến vấn đề theo dõi cập nhật các trường hợp biến động đất đai hết sức cần thiết
của các cấp quản lý Nhà Nước ở địa phương.
Trong quá trình sử dụng đất, do nhu cầu đời sống nhân dân và yêu cầu phát
triển kinh tế xã hội phát sinh rất nhiều hình thức thay đổi có liên quan đến quyền sử
dụng đất phải làm thủ tục đăng ký biến động. Căn cứ tính chất, mức độ thay đổi có thể
phân làm các dạng biến động sau:
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế
chấp, bão lãnh bằng quyền sử dụng đất.
Chuyển mục đích sử dụng đất.
Tách thửa đất.
Thay đổi tên chủ sử dụng.
Cấp lại GCNQSDĐ do bị rách, mất.
b. Phân loại biến động đất đai: Biến động được chia làm 3 loại; loại không chỉnh
lý trên bản đồ địa chính, loại có chỉnh lý trên bản đồ địa chính và biến động do sai sót
chuyên môn.
Loại không chỉnh lý trên bản đồ địa chính:
+ Thay đổi thời hạn sử dụng đất.
+ Thay đổi tên chủ sử dụng đất.
Trang 5
Ngành: Quản lý Đất Đai
SVTH: Phạm Ngọc Phụng
+ Đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do hư hỏng hoặc người sử dụng đất
có nhu cầu chia tách giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho nhiều thửa thành
giấy chứng nhận cấp cho từng thửa đất.
+ Cấp mới do mất, rách Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
+ Thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất.
+ Thay đổi về nghĩa vụ tài chính mà người sử dụng đất phải thực hiện.
+ Chuyển nhượng trọn thửa, chuyển đổi trọn thửa, thế chấp, góp vốn, bảo lãnh
bằng giá trị quyền sử dụng đất, cho thuê quyền sử dụng đất.
Loại có chỉnh lý trên bản đồ địa chính
+ Chuyển mục đích sử dụng đất.
+ Giảm diện tích thửa đất do sạt lở tự nhiên.
+ Tăng hoặc giảm diện tích thửa đất do sai số khi đo đạc.
+ Tách hoặc hợp thửa đất.
+ Nhà nước giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất.
+ Chuyển quyền một phần thửa đất.
Biến động do sai sót chuyên môn
+ Biến động do bản đồ vẽ sai như ranh giới, hình thể, diện tích thửa đất.
+ Những trường hợp sai sót trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như sai họ
tên, số chứng minh nhân dân, loại đất, số thửa đất…
c. Trình tự, thủ tục đăng ký biến động đất đai
Trình tự, thủ tục đăng ký các loại biến động đất đai được thực hiện theo Nghị
định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của chính phủ về hướng dẫn thi hành Luật
đất đai 2003 như sau:
Hồ sơ đăng ký biến động đất đai
GCNQSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất (nếu có) cho tất
cả các loại biến động đất đai.
Đối với trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất: hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất.
Trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất: Di chúc, biên bản phân chia thừa kế; bản
án, quyết định giải quyết tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất của tòa án nhân dân
đã có hiệu lực pháp luật; đơn đề nghị của người nhận thừa kế đối với trường hợp người
nhận thừa kế là người duy nhất.
Trường hợp tặng cho quyền sử dụng đất: Văn bản cam kết tặng cho hoặc hợp đồng
tặng cho hoặc quyết định tặng cho quyền sử dụng đất.
Trường hợp thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất: Hợp đồng thế chấp, bảo
lãnh bằng quyền sử dụng đất.
Trường hợp xóa đăng ký thế chấp bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất: Xác nhận của
bên nhận thế chấp, bảo lãnh về việc đã hoàn thành nghĩa vụ trả nợ trong Hợp đồng thế
chấp, hợp đồng bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất hoặc Bản xác nhận của bên nhận thế
chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất về việc đã hoàn thành nghĩa vụ trả nợ.
Trang 6
Ngành: Quản lý Đất Đai
SVTH: Phạm Ngọc Phụng
Trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất: Tờ khai đăng ký chuyển mục đích sử
dụng đất theo mẫu do Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định hoặc đơn xin đăng ký
chuyển mục đích sử dụng đất đối với trường hợp phải xin phép.
Trường hợp tách thửa hoặc hợp thửa đất: Đơn xin tách thửa hoặc hợp thửa của
người sử dụng đất đối với trường hợp người sử dụng đất có nhu cầu khi thực hiện
quyền đối với một phần thửa đất hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có
thẩm quyền khi thu hồi một phần thửa đất hoặc một trong các loại văn bản quy định tại
điểm a khoản 1 Điều 140 của Nghị định 181 khi thực hiện đối với một phần thửa đất.
Trình tự thực hiện việc đăng ký biến động đất đai
Trường hợp chuyển quyền sử dụng đất
+
Sau khi nhận hồ sơ hợp lệ, trong thời hạn không quá 4 ngày làm việc Văn
phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách thẩm tra hồ sơ, trích sao hồ sơ địa chính;
gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế; chỉnh lý biến động trên Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất.
+
Trong thời hạn 3 ngày làm việc kể từ ngày nhận lại được Thông báo của cơ
quan thuế về nghĩa vụ tài chính, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thông báo cho
các bên có liên quan thực hiện nghĩa vụ tài chính.
+
Trong 3 ngày làm việc kể từ ngày các bên có liên quan thực hiện xong nghĩa
vụ tài chính, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất gửi giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất cho người sử dụng đất.
Các trường hợp biến động khác
+ Trường hợp thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất: Trong thời hạn 5 ngày
làm việc sau khi nhận hồ sơ hợp lệ, VPĐKQSDĐ thực hiện đăng ký thế chấp, đăng ký
bảo lãnh vào hồ sơ địa chính, chỉnh lý GCNQSDĐ đã cấp hoặc thực hiện thủ tục cấp
mới Giấy chứng nhận đối với trường hợp phải cấp mới.
+ Trường hợp xóa đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất: Trong thời
hạn không quá 5 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, VPĐKQSDĐ kiểm
tra việc hoàn thành nghĩa vụ trả nợ của người xin xóa đăng ký thế chấp, xóa đăng ký
bảo lãnh; thực hiện việc xóa đăng ký thế chấp, xóa đăng ký bảo lãnh
+ Trường hợp tách thửa hoặc hợp thửa đất:
Phòng TN-MT có trách nhiệm gửi hồ sơ cho VPĐKQSDĐ trong vòng 7 ngày
kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ. Trong vòng 10 ngày, VPĐKQSDĐ trích lục bản đồ
địa chính, trích sao hồ sơ địa chính và gửi lại cho Phòng TN-MT.
Phòng TN-MT có trách nhiệm thu hồi GCNQSDĐ đã cấp hoặc giấy tờ về
quyền sử dụng đất, trình UBND Huyện trong thời hạn 10 ngày. UBND Huyện ký xem
xét, ký và gửi GCNQSDĐ lại cho Phòng TN-MT trong vòng 7 ngày sau đó.
Trong thời hạn 5 ngày, Phòng TN-MT trao bản chính GCNQSDĐ cho người
sử dụng đất và bản lưu GCNQSDĐ, bản chính GCNQSDĐ đã thu hồi cho
VPĐKQSDĐ .
+ Trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất
Đối với trường hợp không phải xin phép: Trong vòng 18 ngày, Văn phòng
đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ xem phù hợp với quy hoạch
Trang 7
Ngành: Quản lý Đất Đai
SVTH: Phạm Ngọc Phụng
không, nếu không phù hợp thì trả lại hồ sơ kèm theo lý do, nếu phù hợp thì xác nhận
vào tờ khai đăng ký và chuyển hồ sơ đến Phòng TN-MT để chỉnh lý và trao
GCNQSDĐ cho người sử dụng đất.
Đối với trường hợp phải xin phép: Phòng TN-MT có trách nhiệm kiểm tra hồ
sơ xem đủ điều kiện để chuyển mục đích hay không và chỉ đạo VPĐKQSDĐ trích sao
hồ sơ địa chính. VPĐKQSDĐ có trách nhiệm làm trích sao hồ sơ địa chính và gửi lại
cho Phòng TN-MT, đồng thời gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế xác định nghĩa vụ
tài chính. Sau đó Phòng TN-MT trình UBND Huyện quyết định cho chuyển mục đích
sử dụng đất, chỉnh lý và trao GCNQSDĐ cho người sử dụng đất và ký lại hợp đồng
thuê đất đối với trường hợp thuê đất. Thời gian thực hiện các công việc trên trong
vòng 30 ngày kể từ ngày Phòng TN-MT nhận đủ hồ sơ hợp lệ đến ngày người sử dụng
đất nhận được GCNQSDĐ đã chỉnh lý.
3. Cập nhật, chỉnh lý biến động đất đai trên hồ sơ địa chính
a. Nguyên tắc cập nhật, chỉnh lý biến động hồ sơ địa chính
Chỉnh lý theo đúng thủ tục quy định: sau khi cấp hoặc chỉnh lý, thu hồi giấy
chứng nhận. Trừ trường hợp chỉnh lý sổ mục kê về mục đích sử dụng theo hiện trạng
trong kiểm kê đất; chỉnh lý sổ địa chính về giá đất.
Chỉnh lý thống nhất theo trình tự từ hồ sơ địa chính gốc tại VPĐK cấp tỉnh đến
bản sao ở cấp huyện và xã.
Văn phòng đăng ký thuộc Sở chỉnh lý hồ sơ địa chính gốc; VPĐK thuộc Phòng và
cán bộ địa chính cấp xã chỉnh lý bản sao hồ sơ địa chính.
b. Trách nhiệm chỉnh lý, cập nhật hồ sơ địa chính
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường chịu
trách nhiệm chỉnh lý, cập nhật hồ sơ địa chính gốc.
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường và
cán bộ địa chính xã chịu trách nhiệm chỉnh lý, cập nhật bản sao hồ sơ địa chính.
c. Căn cứ để chỉnh lý, cập nhật hồ sơ địa chính
Việc chỉnh lý, cập nhật hồ sơ địa chính gốc tại VPĐKQSDĐ đất cấp Tỉnh được
thực hiện dựa trên các căn cứ sau:
Hồ sơ đăng ký biến động về sử dụng đất lưu tại VPĐKQSDĐ thuộc Sở TN-MT.
Thông báo của Phòng TN-MT hoặc VPĐKQSDĐ thuộc Phòng TN-MT đối với
biến động về sử dụng đất.
Việc chỉnh lý, cập nhật bản sao hồ sơ địa chính lưu tại VPĐKQSDĐ cấp Huyện
và UBND Cấp Xã được thực hiện căn cứ vào nội dung Bản trích sao nội dung hồ sơ
địa chính đã chỉnh lý, cập nhật theo Mẫu số 19/ĐK do VPĐKQSDĐ thuộc Sở TNMT gửi đến.
d. Kiểm tra việc cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính
Sở TN-MT kiểm tra việc chỉnh lý hồ sơ địa chính gốc của VPĐKQSDĐ trực
thuộc.
VPĐKQSDĐ thuộc Sở YN-MT kiểm tra việc chỉnh lý bản sao của VPĐKQSDĐ
cấp huyện.
Trang 8
Ngành: Quản lý Đất Đai
SVTH: Phạm Ngọc Phụng
VPĐKQSDĐ thuộc Phòng TN-MT kiểm tra việc chỉnh lý bản sao của cấp
xã.Kiểm tra theo định kỳ hàng năm, trường hợp cần thiết thì kiểm tra đột xuất.
e. Thời hạn thực hiện chỉnh lý, cập nhật hồ sơ địa chính
Sau khi GCNQSDĐ được cấp mới hoặc chỉnh lý, Phòng TN-MT (đối với trường
hợp Văn phòng chỉnh lý GCNQSDĐ) có trách nhiệm gửi Thông báo theo quy định tại
các khoản 3, 4, 5 và 6 Mục này theo thời hạn quy định tại Chương XI của Nghị định số
181/2004/NĐ – CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất
đai.
Trong thời hạn không quá mười (10) ngày làm việc kể từ ngày GCNQSDĐ được
chỉnh lý theo thẩm quyền, nhận được hồ sơ biến động về sử dụng đất do Sở TN-MT
gửi đến, nhận được thông báo do Phòng TN-MT hoặc VPĐKQSDĐ thuộc Phòng TNMT gửi đến, VPĐKQSDĐ thuộc Sở TN-MT thực hiện việc chỉnh lý, cập nhật hồ sơ
địa chính gốc và gửi Bản trích sao hồ sơ địa chính gốc đã chỉnh lý, cập nhật cho
VPĐKQSDĐ thuộc Phòng TN-MT và UBND Xã, phường, thị trấn.
Trong thời hạn không quá bảy (07) ngày làm việc kể từ ngày nhận được Bản trích
sao hồ sơ địa chính gốc đã chỉnh lý, cập nhật do VPĐKQSDĐ thuộc Sở TN-MT gửi
đến, VPĐKQSDĐ thuộc Phòng TN-MT và cán bộ địa chính xã, phường, thị trấn thực
hiện việc chỉnh lý, cập nhật bản sao hồ sơ địa chính.
f.
Thẩm quyền chỉnh lý biến động về sử dụng đất trên giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất
Thẩm quyền chỉnh lý biến động về sử dụng đất quy định tại khoản 4 Điều 41 của
Nghị định 181 được quy định như sau:
Sở Tài nguyên và Môi trường chỉnh lý biến động về sử dụng đất trên giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất đã cấp đối với trường hợp quy định tại các điểm b, c, d, đ, e,
g, h, i, k và l khoản 4 Điều 41 của Nghị định 181 mà sau chỉnh lý biến động người sử
dụng đất là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức
nước ngoài, cá nhân nước ngoài.
Phòng Tài nguyên và Môi trường chỉnh lý biến động về sử dụng đất trên giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp đối với trường hợp quy định tại các điểm b, c, d,
đ, e, g, h, i, k và l khoản 4 Điều 41 của Nghị định 181 mà sau chỉnh lý biến động người
Sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở
nước ngoài được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở.
VPĐKQSDĐ thuộc Sở TN-MT chỉnh lý biến động về sử dụng đất trên
GCNQSDĐ đã cấp đối với trường hợp quy định tại điểm a khoản 4 Điều 41 của Nghị
định 181 mà sau chỉnh lý biến động người sử dụng đất là tổ chức, cơ sở tôn giáo,
người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài.
VPĐKQSDĐ thuộc Phòng TN-MT chỉnh lý biến động về sử dụng đất trên
GCNQSDĐ đã cấp đối với trường hợp quy định tại điểm a khoản 4 Điều 41 của Nghị
định 181 mà sau chỉnh lý biến động người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân, cộng
đồng dân cư, người Việt Nam định cư nước ngoài được mua nhà ở gắn liền với quyền
sử dụng đất ở.
Trang 9
Ngành: Quản lý Đất Đai
SVTH: Phạm Ngọc Phụng
g. Việc chỉnh lý biến động đất đai trên hồ sơ địa chính được quy định như
sau:
Chỉnh lý biến động trên bản đồ địa chính
+ Nếu bản đồ địa chính xã và bản đồ khu đo cùng tỷ lệ thì ta chỉ cần thực hiện
chồng ghép can vẽ trên bàn kính phần đo vẽ ngoại nghiệp lên bản đồ địa chính của xã.
+ Nếu bản đồ địa chính của xã và bản đồ khu đo khác tỷ lệ thì ta đưa bản đồ khu
đo về cùng tỷ lệ với bản đồ địa chính sau đó tiến hành chồng ghép can vẽ trên bàn
kính.
+ Việc chỉnh lý trên bản đồ địa chính bằng mực đỏ.
+ Thực hiện xong khâu chuyển vẽ trên bản đồ địa chính phải kiểm tra lại, đạt yêu
cầu thì cập nhật ngay số liệu vào sổ bộ địa chính.
Chỉnh lý biến động khi tách thửa:
250
135
136
134
251
Hình1: Trường hợp xử lý tách thửa, thửa mới là 250,251 tách từ thửa 134
Trang 10
Ngành: Quản lý Đất Đai
SVTH: Phạm Ngọc Phụng
Chỉnh lý biến động khi hợp thửa
403
406
404
402
405
Hình 2 :Thửa chưa chỉnh lý trong trường hợp hợp thửa
403
404
1405
402
Hình 3: thửa đã chỉnh lý trong trường hợp hợp thửa( HT 405,406 thành thửa
1405)
Trang 11
Ngành: Quản lý Đất Đai
SVTH: Phạm Ngọc Phụng
Chỉnh lý biến động theo tuyến
Tuỳ theo từng trường hợp biến động theo tuyến thẳng, cong, … Mà ta chọn phương
pháp tiến hành:
15
16
17
18
Hình 4: Biến động theo tuyến khi chưa chỉnh lý
15
16
17
18
Hình 5:Biến động theo tuyến khi đã chỉnh lý
Trang 12
Ngành: Quản lý Đất Đai
SVTH: Phạm Ngọc Phụng
Chỉnh lý sổ địa chính: Sổ địa chính được chỉnh lý trong các trường hợp sau:
+ Người sử dụng đất chuyển quyền hoặc đổi tên;
+ Người sử dụng đất cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng
quyền sử dụng đất;
+ Có thay đổi số hiệu, địa chỉ, diện tích thửa đất, tên đơn vị hành chính nơi có đất;
+ Có thay đổi mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất;
+ Chuyển từ hình thức thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất;
+ Có thay đổi những hạn chế về quyền của người sử dụng đất;
+ Thay đổi về giá đất theo quy định của UBND cấp tỉnh;
+ Có thay đổi về nghĩa vụ tài chính phải thực hiện;
+ Cấp đổi, cấp lại GCNQSDĐ.
Việc cập nhật, chỉnh lý sổ địa chính được thực hiện trong những trường hợp biến
động đã cấp Giấy chứng nhận hoặc chứng nhận biến động lên Giấy chứng nhận đã
cấp. Biến động về sử dụng đất được ghi theo các thông tin về nội dung biến động và
văn bản pháp lý làm căn cứ để được thực hiện biến động (tên văn bản, số hiệu văn bản,
ngày tháng năm ban hành, cơ quan ban hành); nội dung biến động về sử dụng đất gồm
loại biến động và người có liên quan đến biến động (nếu có).
Việc chỉnh lý được quy định như sau:
Trường hợp chuyển quyền sử dụng đất đối với cả thửa đất:
+ Trên trang sổ của người chuyển quyền: Gạch bằng mực đỏ vào dòng ghi thửa
đất tại mục II-Thửa đất. Tại mục những thay đổi trong quá trình sử dụng đất và căn cứ
pháp lý ghi hình thức chuyển quyền và căn cứ pháp lý để chuyển quyền.
+ Trên trang sổ của người nhận chuyển quyền: Nếu người nhận chuyển quyền đã
có tên trong sổ địa chính thì ghi thửa đất đã chuyển quyền vào mục II, nếu chưa có tên
trong sổ địa chính thì lập trang mới trong sổ địa chính cho người đó và ghi đầy đủ
thông tin về chủ sử dụng và thửa đất. Nếu có ghi chú thì ghi tại mục III trên trang sổ
đó.
Trường hợp chuyển quyền sử dụng đất đối với một phần thửa đất:
+ Trên trang sổ của người chuyển quyền: Gạch bằng mực đỏ dòng ghi thửa đất đã
chuyển quyền và ghi đầy đủ thông tin về thửa đất mới là phần diện tích còn lại không
chuyển quyền của thửa đất cũ vào dòng kế tiếp tại mục II. Tại mục III - Những thay
đổi trong quá trình sử dụng đất và căn cứ pháp lý ghi hình thức chuyển quyền và văn
bản pháp lý, sau đó ghi “đối với thửa đất số… có diện tích… m2; phần đất còn lại là
thửa đất số… có diện tích… m2”.
+ Trên trang sổ của người nhận chuyển quyền: ghi thông tin về chủ sử dụng đất
và thửa đất mới là phần diện tích đã chuyển quyền của thửa đất vào mục II, trường hợp
có ghi chú về quyền sử dụng đất thì ghi vào mục III.
Trường hợp tách thửa hoặc hợp thửa do yêu cầu quản lý hoặc nhu cầu của người
sử dụng đất:
+ Gạch bằng mực đỏ vào dòng ghi các thửa đất cũ sẽ hợp hoặc tách thành các
thửa đất mới tại mục II, ghi thông tin cụ thể về nội dung biến động và văn bản pháp lý
ghi là: “Hợp các thửa đất số… ;… thành thửa đất số…” hoặc “ tách thửa đất số…
Trang 13
Ngành: Quản lý Đất Đai
SVTH: Phạm Ngọc Phụng
thành các thửa đất số…;…” theo đề nghị của người sử dụng đất tại mục III trên trang
sổ của người sử dụng đất.
+ Ghi thông tin về thửa đất mới hợp hoặc tách thành vào mục II trên trang sổ của
người sử dụng đất; nếu thửa đất cũ có ghi chú về thửa đất hoặc quyền sử dụng đất thì
gạch ghi chú bằng mực đỏ và ghi lại theo số thứ tự thửa đất mới tại mục III trên trang
sổ đó.
Trường hợp thế chấp, xóa thế chấp bằng quyền sử dụng đất:
+ Nếu thế chấp bằng quyền sử dụng đất ghi là: “Thế chấp bằng quyền sử dụng đất
với Ngân hàng (hoặc ông, bà, hộ gia đình, tổ chức kinh tế khác)…theo Hợp đồng số…
/… ngày…/…/…” tại mục III trên trang sổ của người sử dụng.
+ Nếu xóa đăng ký thế chấp thì ghi là: “Đã xóa đăng ký thế chấp theo xác nhận
của bên nhận thế chấp ngày…/…/…” và gạch bằng mực đỏ vào dòng đã đăng ký thế
chấp bằng quyền sử dụng đất tại mục III trên trang sổ của người sử dụng đất.
Trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất: Gạch bằng mực đỏ vào dòng ghi mục
đích sử dụng tại mục II và tại mục III trên trang sổ của người sử dụng đất thì ghi là:
“Chuyển mục đích sử dụng sang… theo Quyết định số…/… ngày …/…/…”.
Chỉnh lý sổ mục kê đất đai: Sổ mục kê đất đai được chỉnh lý trong các trường
hợp sau:
Có chỉnh lý bản đồ địa chính;
Người sử dụng đất chuyển quyền, hoặc đổi tên;
Thay đổi mục đích sử dụng đất (theo cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
theo Quy hoạch và theo hiện trạng).
Việc chỉnh lý được quy định như sau:
Trường hợp tách thửa hoặc hợp thửa thì gạch ngang bằng mực đỏ vào dòng ghi
các thửa đất cũ, sau đó ghi: “Tách thửa” hoặc “hợp thửa” và ghi số thứ tự các thửa đất
mới tách hoặc hợp vào cột Ghi chú. Ghi thông tin về các thửa đất mới vào dòng trống
kế tiếp trên trang sổ cho tờ bản đồ địa chính.
Trường hợp thửa đất có thay đổi diện tích, chủ sử dụng và quản lý, mục đích sử
dụng thì gạch ngang bằng mực đỏ vào nội dung đã thay đổi và ghi nội dung mới vào
cột ghi chú của trang sổ.
Trường hợp thay đổi số hiệu của tờ bản đồ địa chính mà không thay đổi số thứ tự
các thửa đất thì gạch ngang bằng mực đỏ số hiệu cũ và ghi số hiệu mới của tờ bản đồ
vào vị trí kế tiếp bên phải số hiệu đã gạch. Nếu làm thay đổi số thứ tự các thửa đất thì
gạch ngang bằng mực đỏ và lập trang sổ mục kê đất đai mới cho tờ bản đồ đó.
Chỉnh lý sổ theo dõi biến động: Việc cập nhật vào sổ theo dõi biến động đất
đai được thực hiện đối với tất cả các trường hợp chỉnh lý sổ địa chính và Giấy chứng
nhận.
+ Sổ được lập ngay sau khi kết thúc đăng ký đất đai ban đầu.
+ Cột số thứ tự: ghi số thứ tự theo trình tự thời gian vào sổ của các trường hợp
đăng ký biến động về sử dụng đất từ số 01 đến hết trong mỗi năm.
+ Cột tên và địa chỉ của người đăng ký biến động: ghi tên và địa chỉ nơi đăng ký
hộ khẩu thường trú của người đăng ký biến động.
Trang 14
Ngành: Quản lý Đất Đai
SVTH: Phạm Ngọc Phụng
+ Cột thời điểm đăng ký biến động: ghi chính xác ngày, tháng năm và giờ, phút
đăng ký.
+ Cột thửa đât biến động: ghi số thứ tự của tờ bản đồ địa chính tại cột tờ bản đồ
và ghi số thứ tự thửa đất biến động tại cột thửa đất số.
+ Cột nội dung biến động:
Trường hợp chuyển quyền sử dụng đất đối với cả thửa đất ghi: hình thức
chuyển quyền và tên người nhận chuyển quyền.
Chuyển quyền sử dụng đất đối với một phần thửa đất ghi: hình thức chuyển
quyền diện tích.. m2, tên người nhận; thửa đất còn lại số:… ; thửa đất đã chuyển quyền
số:…
Trường hợp tách thửa ghi là: “Thửa đất tách ra thành… thửa, trong đó thửa 1 có
số thứ tự… với diện tích m2; thửa 2 có số thứ tự… với diện tích… m2;…
Trường hợp hợp thửa ghi là: “Thửa đất hợp thành từ… thửa gồm các thửa có số
thứ tự là… ,… ,…
Chỉnh lý sổ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Sổ được lập để theo
dõi, quản lý việc phát hành và việc cấp GCNQSDĐ.
Trường hợp GCNQSDĐ bị thu hồi hoặc được cấp lại, cấp đổi thì gạch ngang bằng
mực đỏ vào dòng ghi thông tin về việc cấp Giấy chứng nhận đó, trừ thông tin tại cột
ghi chú.
Tại cột ghi chú nếu trường hợp đã thu hồi GCNQSDĐ thì ghi là “Đã thu hồi GCN
do… ( ghi lý do thu hồi đất, tách thửa, hợp thửa, chuyển quyền đối với một phần thửa
đất,…”, cấp lại GCNQSDĐ thì ghi là “Đã cấp GCN”, cấp đổi GCNQSDĐ thì ghi là
“Đã cấp đổi GCN”, nhiều người sử dụng đất đồng quyền sử dụng thửa đất thì ghi là
“Đồng quyền sử dụng đất”, Nhà chung chư thì ghi “Nhà chung cư”.
GCNQSDĐ cấp cho thửa đất mới được ghi vào sổ tiếp theo số thứ tự cuối cùng
của GCNQSDĐ đã cấp thuộc đơn vị hành chính lập sổ.
1.1.2. Cơ sở thực tiễn:
Sơ lược về lịch sử công tác đăng ký, cập nhật biến động đất đai.
1. Sơ lược về lịch sử đăng ký đất đai ở Việt Nam trước năm 1945:
Ở Việt Nam, công tác đạc điền và quản lý điền địa có lịch sử từ thế kỷ VI trở lại
đây. Tuy nhiên bộ hồ sơ đất đai lâu đời nhất mà ngày nay còn lưu giữ lại được tại một
số nơi ở Bắc và Trung bộ là hệ thống sổ địa bạ thời Gia long (năm 1806); ở Nam bộ
chưa tìm thấy sổ địa bạ thời Gia Long, mà chỉ có sổ địa bộ thời Minh Mạng.
Sổ địa bạ thời Gia Long: được lập cho từng xã; phân biệt rõ đất công điền, đất tư
điền của mỗi xã; trong đó ghi rõ đất của ai, diện tích, tứ cận, đẳng hạng để tính thuế.
Sổ địa bạ được lập thành ba bản: bản “giáp” nộp Bộ Hộ, bản “bính” nộp Bố chánh và
bản “đinh” để tại xã.
Sổ địa bộ thời Minh Mạng: năm thứ 17 (năm 1836) triều Minh Mạng, triều đình
cử một Khâm sai cho việc lập “điền bộ”, sau đổi thành “địa bộ” tại Nam Kỳ. Hệ thống
này được lập tới từng làng, xã và đã có rất nhiều tiến bộ so với sổ “địa bạ” thời Gia
Long.. Sổ địa bạ cũng được lập thành ba bộ: bản “giáp” nộp Bộ Hộ, bản “ất” nộp dinh
Bố chánh và bản “bính” để tại xã.
Trang 15
Ngành: Quản lý Đất Đai
SVTH: Phạm Ngọc Phụng
Dưới thời Pháp thuộc: do chính sách cai trị của thực dân, trên lãnh thổ Việt Nam
đã tồn tại nhiều chế độ điền địa khác nhau:
+ Chế độ quản lý địa bộ tại Nam Kỳ;
+ Chế độ bảo tồn điền trạch, sau đổi thành quản thủ địa chánh tại Trung Kỳ;
+ Chế độ bảo thủ để áp (còn gọi là “để cương”) áp dụng với bất động sản của
người Pháp và kiều dân kết ước theo luật lệ Pháp quốc;
+ Chế độ điền thổ theo sắc lệnh 29/03/1939 áp dụng tại Bắc Kỳ;
+ Chế độ điền thổ theo sắc lệnh 21/07/1925 (sắc lệnh 1925) áp dụng tại Nam Kỳ
và các nhượng địa Pháp quốc ở Hà Nội, Hải Phòng, Đà Nẵng (cùng một ngày có ba
sắc lệnh áp dụng riêng cho ba miền: Bắc Kỳ, Trung Kỳ, Nam Kỳ).
Tình hình và đặc điểm cơ bản của các chế độ như sau:
a. Chế độ điền thổ tại Nam Kỳ
Chế độ địa bạ bắt đầu thực hiện từ cuối thế kỷ XIX, ban đầu chủ yếu là kế thừa
và tu chỉnh hệ thống địa bộ thời Minh Mạng. Sổ địa bạ được lưu giữ tại phòng quản
thủ địa bộ và các điền chủ được cấp trích lục địa bộ. Hệ thống này chỉ được áp dụng để
quản thủ điền địa cho dân bản xứ.
Từ năm 1925 Chính phủ Pháp chủ trương thiết lập một chế độ bảo thủ điền thổ
thống nhất theo Sắc lệnh 1925 (được gọi là chế độ điền thổ) thay thế chế độ địa bộ và
chế độ để đương tồn tại song hành trước đây. Hệ thống hồ sơ điền thổ theo Sắc lệnh
1925 được đánh giá là đầy đủ và có chất lượng nhất thời Pháp thuộc. Tuy nhiên, do
triển khai thực hiện rất chậm, nên kể từ sau Sắc lệnh 1925 vẫn song song tồn tại hai
chế độ bảo thủ điền địa là: chế độ địa bộ và chế độ điền thổ. Trong đó chủ yếu vẫn là
hệ thống sổ sách theo chế độ địa bộ.
b. Chế độ quản thủ địa chánh tại Trung Kỳ
Bắt đầu thực hiện từ năm 1930 theo Nghị định 1358 của Tòa Khâm sứ Trung Kỳ;
đến năm 1939 đổi thành quản thủ địa chánh theo Nghị định 3138 ngày 14/10/1939.
c. Chế độ quản thủ địa chánh tại Bắc Kỳ
Công tác đạc điền bắt đầu thực hiện từ năm 1889. Giai đoạn từ năm 1889 đến năm
1920 việc thực hiện và lập bản đồ bao đạc chủ yếu nhằm mục đích thu thuế. Từ sau
năm 1920, Nhà cầm quyền bắt đầu có chủ trương đo đạc chính xác và lập sổ địa bộ để
thực hiện quản thủ địa chính. Tuy nhiên, do đặc thù miền Bắc đất đai rất manh mún,
thủ tục phân ranh cắm mốc phức tạp nên tiến độ chậm vì vậy chính quyền cho triển
khai song song hai hình thức:
Hình thức đo đạc chính xác: triển khai chủ yếu ở các đô thị;
Hình thức đo đạc lập lược đồ đơn giản.
2. Công tác đăng ký đất đai ở các tỉnh phía Nam dưới thời Mỹ - Ngụy: Sau năm
1954, miền Nam Việt Nam nằm dưới ách cai trị của Mỹ - Ngụy nên vẫn kế thừa và tồn
tại ba chế độ quản thủ điền địa trước đây:
Tân chế độ điền thổ theo sắc lệnh 1925;
Chế độ quản thủ địa bộ ở những địa phương thuộc Nam Kỳ đã hình thành trước
sắc lệnh 1925;
Chế độ quản thủ địa chính áp dụng ở một số địa phương thuộc Trung Kỳ.
Trang 16
Ngành: Quản lý Đất Đai
SVTH: Phạm Ngọc Phụng
Tuy nhiên từ năm1962, chính quyền Việt Nam Cộng hòa đã sắc lệnh 124 - CTNT
triển khai công tác kiến điền và quản thủ điền địa tại những địa phương chưa thực hiện
Sắc lệnh 1925. Như vậy từ năm 1962 trên lãnh thổ miền Nam do ngụy quyền Sài Gòn
kiểm soát tồn tại hai chế độ: chế độ quản thủ điền địa và tân chế độ điền thổ theo Sắc
lệnh 1925.
Đánh giá chung về hệ thống hồ sơ đất đai của các chế độ trước
Trong bất kỳ chế độ nào xã hội nào, việc đăng ký đất đai, thiết lập hồ sơ địa chính
đều hết sức cần thiết và bức bách, mục tiêu chủ yếu là nắm chắc tình hình sử dụng đất
phục vụ cho việc thu thuế đất, và tạo cơ sở pháp lý để bảo vệ quyền lợi cho chủ đất.
Mỗi thời kỳ lịch sử đều có thể áp dụng nhiều chế độ quản lý, nhiều loại hồ sơ khác
nhau để vừa phù hợp với điều kiện hoàn cảnh, vừa tính tới mục tiêu lâu dài là xây
dựng một hệ thống hồ sơ địa chính thống nhất. Tuy nhiên trong mọi chế độ quản lý và
hệ thống hồ sơ thiết lập, việc xác định chuẩn xác quyền sở hữu của các chủ đất luôn
được coi trọng; yêu cầu pháp lý của hệ thống hồ sơ ngày càng chặt chẽ.
Nhìn chung, dưới các chế độ cũ đều có nhiều chủng loại hồ sơ, bao gồm hai nhóm
tài liệu: nhóm lập theo thứ tự thửa, và nhóm lập theo thứ tự chủ sử dụng để tra cứu. Xu
hướng chung các hệ thống hồ sơ ngày càng nhiều tài liệu. Điều đó phản ánh lịch sử sử
dụng đất phức tạp và tình trạng sử dụng đất ngày càng manh mún ở Việt Nam.
3. Công tác đăng ký đất dưới chế độ Việt Nam Dân chủ cộng hòa và chế độ
Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam
Từ sau Cách mạng Tháng Tám năm 1945 đến năm 1979: Nhà nước chưa có một
văn bản pháp lý nào làm cơ sở nên công tác đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính, cấp
Giấy chứng nhận vẫn chưa được triển khai. Hoạt động chủ yếu của ngành trong giai
đoạn này là tổ chức các cuộc điều tra nhanh về đất để giúp Nhà nước quản lý chặt chẽ
diện tích phục vụ yêu cầu xây dựng kế hoạch phát triển sản xuất. Hệ thống tài liệu đất
đai trong giai đoạn này chủ yếu gồm hai loại: bản đồ giải thửa (đo đạc bằng thước dây
các loại, bằng bàn đạc cải tiến, hoặc chỉnh lý các bản đồ cũ), sổ mục kê kiêm thống kê
ruộng đất. Trong đó thông tin về người sử dụng đất trên sổ sách chỉ phản ánh theo hiện
trạng không thể tra cứu đến cơ sở pháp lý và lịch sử sử dụng đất.
Thời kỳ năm 1982 đến năm 1988: Từ sau năm 1980 công tác đăng ký đất đai mới
bắt đầu được Nhà Nước quan tâm, thể hiện:
+ Ngày 01/07/1980, Hội đồng Chính phủ ra Quyết định 2001 - CP về việc thống
nhất quản lý đất đai và tăng cường công tác quản lý ruộng đất trong cả nước.
+ Ngày 10/11/1980, Thủ tướng Chính phủ ra Chỉ thị 299/Ttg.
Thực hiện yêu cầu này, Tổng cục Quản lý ruộng đất đã ban hành văn bản đầu tiên
quy định thủ tục đăng ký thống kê ruộng đất theo Quyết định 56/ĐKTK ngày
05/11/1981. Theo Quyết định này, việc đăng ký đất có một trình tự khá chặt chẽ. Việc
xét duyệt đăng ký đất phải do một hội đồng đăng ký thống kê ruộng đất của xã thực
hiện, kết quả xét đơn của xã phải được Ủy ban nhân dân huyện duyệt mới được đăng
ký và cấp GCNQSDĐ, hệ thống hồ sơ đăng ký đất đai quy định khá đầy đủ và chi tiết
(gồm 14 mẫu).
Việc triển khai chỉ thị 299/TTG kéo dài từ năm 1981 đến cuối năm 1988 mới thực
hiện được khoảng 6.500 xã, kết quả đạt được còn rất nhiều hạn chế. Các khu dân cư
hầu hết còn đo bao và để dân tự khai, không xác định được vị trí sử dụng cụ thể trên
Trang 17
Ngành: Quản lý Đất Đai
SVTH: Phạm Ngọc Phụng
bản đồ, hồ sơ. Việc xét duyệt xác định quyền sử dụng hợp pháp của người kê khai
đăng ký gần như không được thực hiện. Vì vậy, hệ thống sổ sách đăng ký đất đai thiết
lập ở giai đoạn này vẫn chỉ mang tính chất điều tra, phản ánh nguyên hiện trạng sử
dụng đất. Việc cấp GCNQSDĐ chưa được thực hiện.
Từ khi có luật đất đai năm 1988 đến trước luật đất đai năm 1993
Kế thừa và phát huy kết quả điều tra đo đạc và đăng ký đất đai theo Chỉ thị
299/TTg (năm 1980), Tổng cục Quản lý ruộng đất đã ban hành Quyết định 201/ĐKTK
ngày 14/07/1989 về việc ban hành quyết định cấp GCNQSDĐ và TT 302/ĐKTK ngày
28/10/1989 hướng dẫn thi hành quyết định về việc cấp GCNQSDĐ. Việc ban hành các
văn bản này đã tạo ra một sự chuyển biến lớn về chất trong việc thực hiện đăng ký đất
đai và bắt đầu từ năm 1990 được triển khai đồng loạt trên phạm vi cả nước.
Tuy nhiên, trong thực tiễn việc triển khai đăng ký đất đai vẫn còn một số vướng
mắc cần giải quyết: do chất lượng hồ sơ thiết lập theo Chỉ thị 299/TTg còn có quá
nhiều tồn tại, hệ thống chính sách đất đai đang trong quá trình đổi mới. Vì vậy, công
việc triển khai cấp GCNQSDĐ tại địa phương, nhất là các tỉnh phía Bắc và duyên hải
miền Trung thực hiện rất chậm. Đặc biệt do chính sách chưa ổn định, nhiều địa
phương đã thực hiện cấp GCNQSDĐ tạm thời.
Sau luật đất đai 1993
Quan hệ đất đai có những thay đổi lớn, yêu cầu nhiệm vụ hoàn thành cấp
GCNQSDĐ ngày càng trở nên bức bách.
Để phù hợp với tinh thần Luật đất đai sửa đổi, từ năm 1993 đến năm 2001 Nhà
nước đã ban hành nhiều văn bản quy định làm cơ sở pháp lý cho việc tổ chức triển
khai và đẩy mạnh hoàn thành sớm việc đăng ký đất:
+ Công văn 434/CV-ĐC tháng 07/1993 của Tổng cục Địa chính ban hành tạm
thời mẫu sổ sách hồ sơ địa chính thay thế cho mẫu quy định tại Quyết định 56/ĐKTK
năm 1981.
+ Quyết định 499/QĐ-ĐC ngày 27/07/1995 của Tổng cục Địa chính quy định các
mẫu sổ địa chính, sổ mục kê, sổ cấp GCN, sổ theo dõi biến động
+ Công văn 1427/CV-ĐC ngày 31/05/1995 của TCĐC về việc hướng dẫn xử lý
một số vấn đề về đất đai để cấp GCNQSDĐ.
+ Thông tư 346/1998/TT-TCĐC ngày 16/03/1998 của TCĐC hướng dẫn thủ tục
đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp GCNQSDĐ.
+ Thông tư số 1990/2001/TT-TCĐC ngày 30/11/2001 của TCĐC hướng dẫn đăng
ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp GCNQSDĐ.
+ Nghị định 181/2004/NĐ-CP của Chính phủ ngày 29/10/2004 hướng dẫn về thi
hành Luật đất đai.
+ Thông tư số 29/2004/TT-BTNMT ngày 01/11/2004 về việc hướng dẫn lập,
chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính.
+ Thông tư số 09/2007/TT-BTNMT ngày về việc hướng dẫn lập, chỉnh lý, quản
lý hồ sơ địa chính.
Trang 18
