THỰC TRẠNG CUNG ỨNG CĂN HỘ CAO CẤP TẠI TP.HỒ CHÍ MINH NĂM 2008 2009”

Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Phạm Nguyễn Anh Thư

BỘ GIÁO DỤC & ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP.HỒ CHÍ MINH

KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:

“THỰC TRẠNG CUNG ỨNG CĂN HỘ CAO CẤP TẠI
TP.HỒ CHÍ MINH NĂM 2008 - 2009”

Sinh viên thực hiện: PHẠM NGUYỄN ANH THƯ
Mã số sinh viên: 05135078
Lớp: DH05TB
Ngành: Quản lý Thị trường Bất Động Sản

-TP.Hồ Chí Minh, tháng 3 năm 2009-


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Phạm Nguyễn Anh Thư

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

PHẠM NGUYỄN ANH THƯ

“THỰC TRẠNG CUNG ỨNG CĂN HỘ CAO CẤP TẠI
TP.HỒ CHÍ MINH NĂM 2008 – 2009”

Giáo viên hướng dẫn: Th.s Nguyễn Duyên Linh
(Trường Đại Học Nông Lâm TP. Hồ Chí Minh)
Ký tên

-TP.Hồ Chí Minh, tháng 3 năm 2009-


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Phạm Nguyễn Anh Thư

LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành Báo cáo tốt nghiệp này, trước hết cho con gởi đến Cha mẹ lời
ghi ơn chân thành và sâu sắc nhất, bởi cha mẹ đã hết lòng nuôi dưỡng, dạy dỗ con
trưởng thành như ngày nay với tất cả sự yêu thương. Xin cảm ơn những người
thân trong gia đình đã thương yêu, giúp đỡ và động viên con học tập.
Xin chân thành cảm ơn Quý thầy cô Trường Đại học Nông Lâm Thành phố
Hồ Chí Minh, Quý thầy cô Khoa Quản Lý Đất Đai và Bất Động Sản đã tận tình dạy
bảo, truyền đạt cho em những kiến thức, những bài học quý báu trong suốt quá
trình học tập tại trường để nhờ đó em có thể vận dụng một các thiết thực, hiệu quả
vào Báo cáo tốt nghiệp và công việc sau này.
Xin trân trọng bày tỏ lòng biết ơn đến sự chỉ dạy tận tình của thầy Nguyễn
Duyên Linh, thầy đã trực tiếp hướng dẫn và giúp đỡ em hoàn thành Báo cáo tốt
nghiệp.
Xin chân thành cảm ơn sự quan tâm, giúp đỡ của Ban Giám Đốc công ty nhà
Đất Phú Gia đã tạo mọi điều thuận lợi để em có thể thu thập được số liệu trong quá

trình thực hiện đề tài.
Xin gởi lời cảm ơn đến tất cả các bạn sinh viên lớp Quản Lý Thị Trường Bất
Động Sản K31 đã nhiệt tình giúp đỡ, động viên tôi hoàn thành đề tài này.
Một lần nữa xin chân thành cảm ơn.
Sinh viên
Phạm Nguyễn Anh Thư


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Phạm Nguyễn Anh Thư

TÓM TẮT
Sinh viên thực hiện: Phạm Nguyễn Anh Thư, Khoa Quản Lý Đất Đai & Bất
Động Sản, Trường Đại Học Nông Lâm TP. Hồ Chí Minh.
Đề tài: “Thực trạng cung ứng căn hộ cao cấp tại thành phố Hồ Chí Minh năm
2008 - 2009”.
Giáo viên hướng dẫn: Th.s Nguyễn Duyên Linh, Bộ môn Kinh Tế Học, Khoa Kinh
Tế, Trường Đại Học Nông Lâm TP. Hồ Chí Minh.
Nội dung tóm tắt của báo cáo:
Năm 2008, diễn biến bất lợi của lạm phát buộc ngân hàng nhà nước phải thực
hiện chính sách thắt chặt tiền tệ. Điều này khiến cho dòng vốn tín dụng dành cho bất
động sản sụt giảm. Theo thống kê của Ngân hàng nhà nước, tổng dư nợ tín dụng cho
vay BĐS của toàn bộ hệ thống ngân hàng giảm từ 135,000 tỷ đồng trong tháng 4
xuống còn 115,500 tỷ đồng vào cuối tháng 9/2008, chiếm 9.15% tổng dư nợ toàn hệ
thống. Không những thế, tình hình lãi suất tăng cao còn gây khó khăn cho nhiều khách
hàng đi vay nợ để mua nhà. Thị trường bất động sản tụt dốc trước những biến động bất
lợi như vậy. Từ tháng 3/2008, giá căn hộ chung cư cao cấp bắt đầu giảm mạnh sau khi
tăng mạnh trong năm 2007. Mặc dù tốc độ sụt giảm thấp dần nhưng tại thời điểm cuối
năm 2008, giá căn hộ chung cư đã rớt giá 30%-50% so với năm cuối năm 2007.

Trước bối cảnh như vậy, đề tài “Thực trạng cung ứng căn hộ cao cấp tại thành
phố Hồ Chí Minh năm 2008 - 2009” với những nội dung chính: Khái quát tình hình
bất động sản 2008 – 2009; Phân tích biến động về giá cả, thống kê nguồn cung hiện tại
và tương lai thuộc phân khúc căn hộ cao cấp tại địa bàn thành phố Hồ Chí Minh; Điều
tra và phân tích nhu cầu của khách hàng khi quyết định mua căn hộ cao cấp; Đánh giá
tiềm năng của phân khúc này và những thực trạng vẫn còn tồn tại. Những nội dung
này được thực hiện nhằm đánh giá lại tiềm năng đầu tư của phân khúc nhà ở cao cấp
và những kỳ vọng tan băng của thị trường bất động sản Việt Nam.
Đề tài được thực hiện trên cơ sở thu thập, đánh giá nguồn tư liệu, số liệu, bản
đồ về các dự án căn hộ cao cấp trên địa bàn tp.HCM. Các phương pháp chính được sử
dụng như: phương pháp thống kê, phương pháp phân tích, phương pháp chuyên gia.
Với những nội dung đã đề ra, kết quả của đề tài đã tập hợp được nguồn cung và
giá cả của các căn hộ cao cấp tiêu biểu trên địa bàn tp.HCM và nhu cầu của khách mua
trong tương lai. Từ đó đánh giá được tiềm năng của thị trường cho phân khúc này là
vẫn còn. Đồng thời đưa ra những kiến nghị cho Chủ đầu tư nên nắm rõ thị hiếu và điều
chỉnh cho phù hợp để trụ vững trong giai đoạn hiện nay.


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Phạm Nguyễn Anh Thư

ĐẶT VẤN ĐỀ
 Sự cần thiết của đề tài
Năm 2008 trôi qua với rất nhiều biến động trên thị trường như khủng hoảng tài
chính toàn cầu, sự giảm sút của thị trường chứng khoáng,… kéo theo thị trường bất
động sản trong nước trở nên ảm đạm. Vậy thị trường bất động sản 2009 sẽ thay đổi
như thế nào cho phù hợp với quy luật cung cầu của thị trường chung, cho đến giờ vẫn
còn là một ẩn số.
Nói riêng về thị trường bất động sản căn hộ cao cấp, loại hình nhà ở này đã xuất

hiện từ năm 2004, và trở thành một hiện tượng kéo dài cho đến nay. Tâm lý về nhà ở
của người dân đã thay đổi. Nếu như ngày xưa chỉ là “ăn no, mặc ấm”, khi xã hội phát
triển hơn thì trở thành “ăn ngon, mặc đẹp”, và với tình hình xã hội hiện nay, quan niệm
đó đã biến đổi thành “ăn kiêng, mặc mốt”. Nhu cầu về nhà ở của mọi người không còn
đơn giản là một ngôi nhà đẹp với đầy đủ tiện nghi cao cấp, đáp ứng cuộc sống cho
chính chủ nhân của căn nhà. Mà họ còn muốn được làm chủ một môi trường sống đẹp,
trong lành, với những người hàng xóm có cùng đẳng cấp, trình độ học vấn, văn hóa, xã
hội tương đương. Chính vì vậy mà loại hình căn hộ cao cấp ra đời để đáp ứng yêu cầu
đó của đại đa số khách hàng không những muốn mua nhà, mà còn muốn mua cả môi
trường sống chung quanh nhà.
Bên cạnh đó, nền kinh tế mở cửa, việc Việt Nam chính thức gia nhập tổ chức
Thương mại thế giới WTO đã thu hút rất nhiều nhà đầu tư từ khắp nơi trên thế giới đầu
tư vào Việt Nam. Do đó nhu cầu về nhà ở cho người nước ngoài sống và làm việc tại
Việt Nam cũng là một vấn đề hết sức cấp thiết.
Trải qua nhiều năm “sốt”, căn hộ cao cấp những tưởng sẽ rơi vào thoái trào, hạ
nhiệt. Nhưng mới đầu năm 2009, việc một loạt các dự án căn hộ cao cấp của Phú Mỹ
Hưng hay Hoàng Anh River View trong ngày khai trương đã gây nên tình trạng chen
lấn, hỗn loạn của hàng ngàn người “mang tiền tỷ đi mua nhà” khiến cho chúng ta tiếp
tục hoài nghi liệu loại hình nhà ở này đã hết “sốt”? Và nguyên do nào khiến cho với
một mức giá từ 1200 – 1600 USD/m2 hiện nay đã tăng lên xấp xỉ 3000USD/m2 lại thu
hút khách hàng đến vậy? Liệu đây có phải là quy luật tất yếu của cung không đủ cầu
hay chỉ là một chiêu thức “thổi” giá nhằm thiết lập mặt bằng giá cho căn hộ cao cấp?
Từ những trăn trở trên mà tôi quyết định thực hiện đề tài “Thực trạng cung ứng
căn hộ cao cấp tại thành phố Hồ Chí Minh năm 2008 - 2009”
 Mục đích - Đối tượng - Phạm vi nghiên cứu
Mục tiêu nghiên cứu của đề tài:
 Nghiên cứu thị trường giá bất động sản nhằm phân tích biến động giá cả bất
động sản.
 Nhận xét sự biến động giá cả từ đó rút ra nhận xét về quy luật của thị trường
căn hộ cao cấp tại tp.HCM.

Đối tượng nghiên cứu:
 Đối tượng nghiên cứu của đề tài quy luật giá trị và cơ chế hoạt động của nó
trong thị trường.
 Đối tượng khảo sát là giá chung cư cao cấp được xếp hạng 1, 2.

Trang 1


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Phạm Nguyễn Anh Thư

Phạm vi nghiên cứu:
 Phạm vi không gian: đề tài được thực trên thành phố Hồ Chí Minh.
 Phạm vi thời gian: các thông tin thị trường thu thập được từ phương pháp
điều tra nhanh được xác định tại thời điểm từ đầu năm 2008 đến tháng
3/2009.
 Ý nghĩa thực tiễn của đề tài
Đề tài vận dụng phương pháp mới về định giá bất động sản và có khả năng xác định
giá các loại đất và bất động sản nhà đất một cách khách quan, phản ánh sát thực tế các
yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thị trường và phù hợp với tình hình thị trường bất động
sản hiện nay, là công cụ giúp Nhà nước nắm bắt và quản lý giá đất và bất động sản nhà
đất một cách hữu hiệu trong công tác quản lý và phát triển thị trường bất động sản hiện
nay.

Trang 2


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Phạm Nguyễn Anh Thư

PHẦN I
TỔNG QUAN
I.1
Cơ sở khoa học của vấn đề nghiên cứu
I.1.1 Khái niệm – Đặc điểm – Phân loại bất động sản
1. Khái niệm về bất động sản
Việc phân loại tài sản thành “bất động sản” và “động sản” có nguồn gốc từ Luật
cổ La Mã, theo đó bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là
tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất. Bất động sản
bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng… và tất cả những gì liên quan
đến đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận
cấu thành lãnh thổ.
Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất ở chỗ coi bất động sản
(BĐS) gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Tuy nhiên, hệ thống pháp luật
của mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại và tiêu
chí phân loại, tạo ra cái gọi là “khu vực giáp ranh giữa hai khái niệm bất động sản và
động sản”.
Hầu hết các nước đều coi BĐS là đất đai và những tài sản có liên quan đến đất
đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất (Điều 517, 518
Luật Dân sự Cộng hoà Pháp, Điều 86 Luật Dân sự Nhật Bản, Điều 130 Luật Dân sự
Cộng hoà Liên bang Nga, Điều 94, 96 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Đức…). Tuy
nhiên, Nga quy định cụ thể bất động sản là “mảnh đất” chứ không phải là đất đai nói
chung. Việc ghi nhận này là hợp lý bởi đất đai nói chung là bộ phận của lãnh thổ,
không thể là đối tượng của giao dịch dân sự.
Tuy nhiên, mỗi nước lại có quan niệm khác nhau về những tài sản “gắn liền”
với đất đai được coi là BĐS. Điều 520 Luật Dân sự Pháp quy định “mùa màng chưa
gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là BĐS, nếu đã bứt khỏi cây được coi là động sản”.
Tương tự, quy định này cũng được thể hiện ở Luật Dân sự Nhật Bản, Bộ luật Dân sự

Bắc Kỳ và Sài Gòn cũ. Trong khi đó, Điều 100 Luật Dân sự Thái Lan quy định: “BĐS
là đất đai và những vật gắn liền với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở
hữu đất đai”. Luật Dân sự Đức đưa ra khái niệm BĐS bao gồm đất đai và các tài sản
gắn với đất.
Như vậy, có hai cách diễn đạt chính: thứ nhất, miêu tả cụ thể những gì được coi
là “gắn liền với đất đai”, và do vậy là BĐS; thứ hai, không giải thích rõ về khái niệm
này và dẫn tới các cách hiểu rất khác nhau về những tài sản “gắn liền với đất đai”.
Luật Dân sự Nga năm 1994 quy định về BĐS đã có những điểm khác biệt đáng
chú ý so với các Luật Dân sự truyền thống. Điều 130 của Luật này một mặt, liệt kê
tương tự theo cách của các Luật Dân sự truyền thống; mặt khác, đưa ra khái niệm
chung về BĐS là “những đối tượng mà dịch chuyển sẽ làm tổn hại đến giá trị của
chúng”. Bên cạnh đó, Luật này còn liệt kê những vật không liên quan gì đến đất đai
như “tàu biển, máy bay, phương tiện vũ trụ…” cũng là các BĐS.
Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, tại Điều
174 có quy định: “BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn
liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài
sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”.
Trang 3


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Phạm Nguyễn Anh Thư

Như vậy, khái niệm BĐS rất rộng, đa dạng và cần được quy định cụ thể bằng
pháp luật của mỗi nước và có những tài sản có quốc gia cho là BĐS, trong khi quốc
gia khác lại liệt kê vào danh mục BĐS. Hơn nữa, các quy định về BĐS trong pháp luật
của Việt Nam là khái niệm mở mà cho đến nay chưa có các quy định cụ thể danh mục
các tài sản này
2. Đặc điểm của bất động sản

a. Tính cá biệt và khan hiếm:
Đặc điểm này của BĐS xuất phát từ tính cá biệt và tính khan hiếm của đất đai.
Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất là có hạn. Tính khan hiếm cụ
thể của đất đai là giới hạn về diện tích đất đai của từng miếng đất, khu vực, vùng, địa
phương, lãnh thổ v.v.. Chính vì tính khan hiếm, tính cố định và không di dời được của
đất đai nên hàng hoá BĐS có tính cá biệt. Trong cùng một khu vực nhỏ kể cả hai BĐS
cạnh nhau đều có những yếu tố không giống nhau. Trên thị trường BĐS khó tồn tại hai
BĐS hoàn toàn giống nhau vì chúng có vị trí không gian khác nhau kể cả hai công
trình cạnh nhau và cùng xây theo một thiết kế. Ngay trong một toà cao ốc thì các căn
phòng cũng có hướng và cấu tạo nhà khác nhau. Ngoài ra, chính các nhà đầu tư, kiến
trúc sư đều quan tâm đến tính dị biệt hoặc để tạo sự hấp dẫn đối với khách hàng hoặc
thoả mãn sở thích cá nhân v.v..
b. Tính bền lâu:
Do đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được xem như
không thể bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp. Đồng thời, các vật kiến trúc
và công trình xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau một thời gian sử dụng được
cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa. Vì vậy, tính bền lâu
của BĐS là chỉ tuổi thọ của vật kiến trúc và công trình xây dựng.
Cần phân biệt “tuổi thọ vật lý” và “tuổi thọ kinh tế” của BĐS. Tuổi thọ kinh tế
chấm dứt trong điều kiện thị trường và trạng thái hoạt động bình thường mà chi phí sử
dụng BĐS lại ngang bằng với lợi ích thu được từ BĐS đó. Tuổi thọ vật lý dài hơn tuổi
thọ kinh tế khá nhiều vì nó chấm dứt khi các kết cấu chịu lực chủ yếu của vật kiến trúc
và công trình xây dựng bị lão hoá và hư hỏng, không thể tiếp tục an toàn cho việc sử
dụng. Trong trường hợp đó, nếu xét thấy tiến hành cải tạo, nâng cấp BĐS thu được lợi
ích lớn hơn là phá đi và xây dựng mới thì có thể kéo dài tuổi thọ vật lý để “chứa” được
mấy lần tuổi thọ kinh tế. Thực tế, các nước trên thế giới đã chứng minh tuổi thọ kinh tế
của BĐS có liên quan đến tính chất sử dụng của BĐS đó. Nói chung, tuổi thọ kinh tế
của nhà ở, khách sạn, nhà hát là trên 40 năm; của tuổi thọ kinh tế nhà xưởng công
nghiệp, nhà ở phổ thông là trên 45 năm v.v.. Chính vì tính chất lâu bền của hàng hoá
BĐS là do đất đai không bị mất đi, không bị thanh lý sau một quá trình sử dụng, lại có

thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, nên hàng hoá BĐS rất phong phú và đa
dạng, không bao giờ cạn.
c. Tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau:
BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một BĐS này có thể bị tác
động của BĐS khác. Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các công
trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cáo giá trị sử dụng của BĐS trong khu
vực đó. Trong thực tế, việc xây dựng BĐS này làm tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của
BĐS khác là hiện tượng khá phổ biến.
Trang 4


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Phạm Nguyễn Anh Thư

d. Các tính chất khác:
Tính thích ứng:
Lợi ích của BĐS được sinh ra trong quá trình sử dụng. BĐS trong quá trình sử
dụng có thể điều chỉnh công năng mà vẫn giữ được những nét đặc trưng của nó, đồng
thời vẫn đảm bảo yêu cầu sử dụng của người tiêu dùng trong việc thoả mãn nhu cầu
sinh hoạt, sản xuất-kinh doanh và các hoạt động khác.
Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý:
Hàng hoá BĐS đòi hỏi khả năng và chi phí quản lý cao hơn so với các hàng hoá
thông thường khác. Việc đầu tư xây dựng BĐS rất phức tạp, chi phí lớn, thời gian dài.
Do đó, BĐS đòi hỏi cần có khả năng quản lý thích hợp và tương xứng.
Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội:
Hàng hoá BĐS chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng hoá
thông thường khác. Nhu cầu về BĐS của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia là rất
khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của người dân sinh sống tại đó. Yếu tố tâm
lý xã hội, thậm chí cả các vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh v.v.. chi phối nhu cầu

và hình thức BĐS.
3. Phân loại Bất động sản
Từ kinh nghiệm của nhiều nước và kết quả nghiên cứu ở nước ta, bất động sản có thể
phân thành ba loại: BĐS có đầu tư xây dựng, BĐS đầu tư xây dựng và BĐS sản đặc
biệt.
Bất động sản có đầu tư xây dựng gồm: BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng và công trình
thương mại- dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), BĐS là trụ sở
làm việc v.v.. Trong BĐS có đầu tư xây dựng thì nhóm BĐS nhà đất (bao gồm đất đai
và các tài sản gắn liền với đất đai) là nhóm BĐS cơ bản, chiếm tỷ trọng rất lớn, tính
chất phức tạp rất cao và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan và khách quan.
Nhóm này có tác động rất lớn đến quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước
cũng như phát triển đô thị bền vững. Nhưng quan trọng hơn là nhóm BĐS này chiếm
tuyệt đại đa số các giao dịch trên thị trường BĐS ở nước ta cũng như ở các nước trên
thế giới.
Bất động sản không đầu tư xây dựng: BĐS thuộc loại này chủ yếu là đất nông nghiệp
(dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng
thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng v.v..
Bất động sản đặc biệt là những BĐS như các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn
hoá vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang v.v.. Đặc điểm của loại BĐS
này là khả năng tham gia thị trường rất thấp.
Việc phân chia BĐS theo 3 loại trên đây là rất cần thiết bảo đảm cho việc xây dựng cơ
chế chính sách về phát triển và quản lý thị trường bất động sản phù hợp với điều kiện
kinh tế-xã hội của nước ta.
I.1.2. Thị trường bất động sản
1. Khái niệm:
Dựa trên các phân tích và lý luận, các chuyên gia kinh tế cũng như các nhà nghiên cứu
về BĐS trong nước cũng như quốc tế đã đưa ra một số khái niệm sau đây về thị trường
Trang 5

Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Phạm Nguyễn Anh Thư

BĐS:
- Khái niệm 1: thị trường bất động sản là nơi hình thành các quyết định về việc ai tiếp
cận được BĐS và BĐS đó được sử dụng như thế nào và vì mục đích gì.
- Khái niệm 2: thị trường bất động sản là đầu mối thực hiện và chuyển dịch giá trị của
hàng hoá BĐS.
- Khái niệm 3: thị trường bất động sản là “nơi” diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển
nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như môi giới, tư vấn… giữa
các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS có
tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh đối
với thị trường BĐS.
- Khái niệm 4: thị trường bất động sản là "nơi" tiến hành các giao dịch về BĐS gồm
chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ hỗ trợ như môi giới, tư vấn..
Như vậy, hiện có rất nhiều quan niệm khác nhau về thị trường BĐS, dưới góc độ của
một đề tài khoa học, sau khi tổng hợp các kết quả nghiên cứu, chúng tôi đề xuất một số
khái niệm về thị trường BĐS như sau:
Thị trường BĐS là quá trình giao dịch hàng hoá BĐS giữa các bên có liên quan. Là
“nơi” diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch
vụ có liên quan như trung gian, môi giới, tư vấn... liên quan đến BĐS như trung gian,
môi giới, tư vấn... giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý nhà nước
có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh
trên thị trường BĐS.
2. Phân loại thị trường bất động sản
Có nhiều cách phân loại thị trường BĐS, nhìn chung chỉ mang tính chất tương đối, có
thể tóm tắt như sau:
a. Căn cứ vào hình thái vật chất của đối tượng trao đổi.
Trên thị trường hàng hoá BĐS đối tượng trao đổi là hàng hoá BĐS gồm quyền sở hữu

công trình gắn với đất và quyền sử dụng đất có điều kiện. Thị trường này lại có thể
chia thành thị trường thị trường BĐS tư liệu sản xuất và thị trường BĐS tư liệu tiêu
dùng.
* TTBĐS tư liệu sản xuất: gồm thị trường đất đai (đất ở đô thị, nông thôn; đất nông
nghiệp, đất lâm nghiệp, đất khu chế xuất, khu công nghiệp..), thị trường BĐS mặt bằng
nhà xưởng công nghiệp,..
* Thị trường BĐS tư liệu tiêu dùng: gồm thị trường BĐS nhà ở, BĐS thương mại, văn
phòng, các cửa hàng bán lẻ v.v..
* Vừa là TTBĐS TLSX vừa là TTBĐS tư liệu tiêu dùng như: đường sá, cầu cống v.v..
b. Căn cứ vào khu vực có BĐS:
+ Khu vực đô thị: thị trường đất ở đô thị, thị trường nhà ở đô thị, thị trường BĐS nhà
xưởng công nghiệp, thị trường BĐS thương mại, thị trường BĐS công cộng v.v..
+ Khu vực nông thôn: thị trường đất ở nông thôn, thị trường đất nông nghiệp, thị
trường đất lâm nghiệp, thị trường nhà ở nông thôn, thị trường đất phi nông nghiệp (đất
xây dựng trụ sở, văn phòng làm việc, cửa hàng kinh doanh v.v..), thị trường BĐS nhà
xưởng sản xuất nông nghiệp, thị trường BĐS công cộng v.v..
Trang 6


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Phạm Nguyễn Anh Thư

+ Khu vực giáp ranh: thị trường đất ở, nhà ở; thị trường đất nông nghiệp; thị trường
BĐS nhà xưởng công nghiệp, sản xuất nông nghiệp; thị trường BĐS công cộng v.v..
c. Căn cứ theo công dụng của BĐS:
* Thị trường Đất đai (nông nghiệp và phi nông nghiệp)
* Thị trường công trình thương nghiệp (trụ sở, văn phòng, khách sạn, trung tâm
thương mại, cửa hàng...) và công trình công cộng (giao thông, thuỷ lợi, y tế, văn hoá...)
* Thị trường công trình công nghiệp (nhà xưởng, mặt bằng sản xuất, KCN, KCX...)

* Thị trường Nhà ở (đô thị và nông thôn)
* Thị trường công trình đặc biệt có hàng hoá BĐS là các BĐS phi vật thể được coi như
tài nguyên khai thác được (kinh doanh du lịch, v.v..) như di sản văn hoá, di tích lịch
sử, v.v..
d. Căn cứ theo hoạt động trên thị trường BĐS (tính chất kinh doanh):
* Thị trường mua bán chuyển nhượng BĐS
* Thị trường đấu giá quyền sử dụng đất
* Thị trường cho thuê BĐS
* Thị trường thế chấp và bảo hiểm BĐS
* Thị trường dịch vụ BĐS: bao gồm các hoạt động dịch vụ môi giới BĐS, tư vấn BĐS,
thông tin BĐS, định giá BĐS, bảo trì bảo dưỡng BĐS v.v..
e. Căn cứ theo thứ tự thời gian BĐS tham gia thị trường:
+ Thị trường cấp 1: thị trường chuyển nhượng, giao hoặc cho thuê quyền sử dụng đất
(còn gọi là thị trường BĐS sơ cấp).
+ Thị trường cấp 2: Thị trường xây dựng công trình để bán hoặc cho thuê.
+ Thị trường cấp 3: Thị trường bán hoặc cho thuê lại các công trình đã được mua hoặc
thuê.
Tổng hợp các kết quả nghiên cứu và các nhận định của các nhà khoa học, có thể cho
rằng thị trường BĐS nước ta bao gồm thị trường BĐS sơ cấp và thị trường BĐS thứ
cấp.
Thị trường sơ cấp được hình thành từ khi nhà nước giao hoặc cho thuê đất. Chủ thể
tham gia thị trường này là Nhà nước (đại diện chủ sở hữu) với nhà đầu tư hoặc người
có nhu cầu sử dụng đất.
Giai đoạn từ sau khi nhận quyền sử dụng đất, người sử dụng đất tiến hành đầu tư tạo
lập BĐS (xác định vị trí tạo lập, xác lập quyền sở hữu hoặc sử dụng, xây dựng cơ sở
hạ tầng, công trình kiến trúc,...), sau đó tiến hành các giao dịch về hàng hoá BĐS nhà
đất như mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, bảo hiểm... Giai đoạn này gọi là
thị trường thứ cấp.
3. Quản lý Nhà Nước về thị trường bất động sản
Trong quá trình đổi mới nền kinh tế ở nước ta, cơ chế quản lý kinh tế thị trường

đang từng bước được hình thành trong đó đổi mới cơ chế đất đai về bất động sản mang
tính đột phá. Thị trường bất động sản có nhiều đặc điểm riêng trong đó phải nói đến
các đặc điểm như: là thị trường không hoàn hảo, cung phản ứng chậm hơn so với cầu,
thiếu thông tin thị trường, chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và Nhà nước. Chính
những đặc điểm đó đã dẫn đến hạn chế của thị trường bất động sản, làm cho thị trường
Trang 7


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Phạm Nguyễn Anh Thư

này luôn biến động phức tạp, khó kiểm soát, quản lý. Kinh nghiệm từ các nước phát
triển trên thế giới cho thấy, sự khủng hoảng kinh tế tài chính thường đi đôi với khủng
hoảng về thị trường bất động sản vì nguồn vốn đầu tư vào thị trường này là rất lớn.
Những hạn chế của thị trường bất động sản không thể tự từng người khắc phục
được, mà đòi hỏi phải có sự quản lý, điều tiết của Nhà nước vì lợi ích chung của sự
phát triển kinh tế - xã hội.
Vai trò của Nhà nước trong việc quản lý thị trường bất động sản thông qua các
chủ trương chính sách của Đảng, Nhà nước về phát triển thị trường bất động sản. Cho
đến nay Nhà nước đã ban hành nhiều quy định cụ thể về quyền sử dụng đất, quy định
việc tính giá trị quyền sử dụng đất trong giá trị bất động sản, tiền tệ hóa bất động sản
thuộc sở hữu Nhà nước làm cơ sở cho việc hoạch định chính sách đầu tư xây dựng cơ
sở hạ tầng, cổ phần hóa một số doanh nghiệp Nhà nước, ban hành các chính sách phát
triển các khu công nghiệp, khu dân cư mới và nhà ở... Những quy định của Nhà nước
về quản lý thị trường bất động sản là yếu tố mang tính quyết định đến sự hình thành và
phát triển của thị trường bất động sản ở nước ta.
Việc quản lý Nhà nước về thị trường bất động sản trong thời gian qua đã đạt
được những thành tựu nhất định, tạo điều kiện thuận lợi cho sự phát triển của thị
trường bất động sản. Từ cải cách trong việc ra các văn bản hướng dẫn thi hành Luật

đất đai đến các cải cách hành chính trong quá trình quản lý, dịch vụ cho thị trường đã
và đang phát huy những ưu điểm của nó. Chính vì thế đã mang lại nhiều kết quả khả
quan, tạo điều kiện thuận lợi cho các bất động sản được đưa vào sử dụng hiệu quả hơn,
tăng nguồn thu ngân sách cho Nhà nước, tạo ra sự sôi động, phát triển của các lĩnh vực
có liên quan như xây dựng, vật liệu, giao thông vận tải... tác động tới tăng trưởng kinh
tế, thu hút lượng vốn đáng kể từ đầu tư trong và ngoài nước vào thị trường bất động
sản.
Nhà nước quản lý thị trường bất động sản thể hiện ở các nội dung:
- Xây dựng hệ thống pháp luật đồng bộ, hoàn chỉnh, ổn định và có hiệu lực đảm bảo
cho thị trường bất động sản hoạt động lành mạnh, thuận lợi, tuân thủ đúng pháp
luật, đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ của người mua, người bán, và việc thu thuế từ
hoạt động của thị trường vào ngân sách Nhà nước.
- Xây dựng chính sách tài chính và các chính sách liên quan nhằm đảm bảo thị
trường bất động sản hoạt động lành mạnh, khắc phục những hạn chế của thị trường
này, đồng thời ngăn chặn những tác động tiêu cực từ bên ngoài tác động vào thị
trường để giải quyết các vấn đề về kinh tế, xã hội cụ thể như là vấn đề về nhà ở.
- Xây dựng hệ thống đăng ký bất động sản đảm bảo kê khai đăng ký cấp giấy chứng
nhận đối với bất động sản cũng như những biến động phát sinh trong quá trình giao
dịch bất động sản.
- Xây dựng hệ thống thông tin mở về bất động sản để có thể cung cấp thông tin cho
những tổ chức, cá nhân có nhu cầu giao dịch bất động sản.
Hệ thống quản lý Nhà nước về đất đai nói chung và về thị trường bất động sản
nói riêng gồm các phân hệ sau:
- Chính sách phát triển thị trường bất động sản phân thành hai nhóm chính sách:
+ Chính sách dài hạn: là những chính sách cơ bản, nền tảng, mang tính
chiến lược. Nó cụ thể hóa những định hướng, những nguyên tắc phát triển thị trường
Trang 8


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Phạm Nguyễn Anh Thư

bất động sản.
+ Chính sách ngắn hạn: là những chính sách mang tính định lượng, cụ
thể hóa những định hướng dài hạn trong từng thời kỳ phát triển kinh tế xã hội.
- Chính sách phát triển thị trường bất động sản được thực hiện thông qua những
cơ chế sau:
+ Cơ chế pháp lý: luật hóa những định hướng, nguyên tắc đề ra trong
chính sách. Một số chính sách hiện hành có liên quan đến hoạt động của thị trường bất
động sản như: chính sách đền bù đất đai, các nguyên tắc định giá đất, những quy định
có tính pháp lý về giá cả, phí, lệ phí trong thị trường bất động sản...
+ Cơ chế hành chính: bao gồm các nội dung quản lý hành chính như quy
hoạch sử dụng đất đai, quy hoạch đô thị, quy hoạch phát triển nhà, đăng ký quyền sở
hữu và sử dụng bất động sản, cấp giấy phép hoạt động kinh doanh và các dịch vụ
khác...
+ Cơ chế kinh tế: xây dựng khung giá và bảng giá đất cho các tỉnh thành,
xác định giá tính thuế sử dụng đất đai...
+ Cơ chế tổ chức: hệ thống cơ quan thực hiện các công tác, các nội dung
quản lý hành chính và kinh tế. Thông thường cơ chế tổ chức được xếp sau cơ chế hành
chính và cơ chế kinh tế, chịu sự tác động và chi phối của cơ chế pháp lý. Kết quả hoạt
động của các cơ quan trong tổ chức quản lý là các văn bản pháp lý dưới luật nhằm
thực thi pháp luật, tác động trực tiếp đến sự phát triển của thị trường bất động sản.
Sự phát triển của thị trường bất động sản sẽ tác động phản hồi đến chính sách
và điều chỉnh những định hướng phát triển. Những định hướng này sẽ tác động đến thị
trường thông qua các cơ chế.
Hệ thống quản lý của Nhà nước về đất đai và thị trường bất động sản được thể
hiện qua sơ đồ sau:

Trang 9

Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Phạm Nguyễn Anh Thư

Sơ đồ 1. Hệ thống quản lý Nhà nước về đất đai và thị trường bất động sản.
(Nguồn: Bài giảng “Thị trường Bất động sản”, TS. Trần Thanh Hùng)
I.1.3. Những yếu tố tác động đến cung – cầu bất động sản
1. Cầu BĐS:
a. Khái niệm:
Cầu về BĐS là khối lượng hàng hóa BĐS mà người tiêu dùng sẵn sàng chấp
nhận và có khả năng thanh toán để nhận được khối lượng hàng hóa BĐS đó trên thị
trường. Giữa nhu cầu tiêu dùng và cầu về hàng hóa BĐS có một sự cách biệt khá lớn
về quy mô, phạm vi và đối tượng xuất hiện. Nhu cầu thường xuất hiện với một quy mô
lớn trên phạm vi rộng với tất cả các đối tượng. Song cầu thực tế trên thị trường lại
không hoàn toàn trùng khớp do có những nhu cầu không có khả năng thanh toán, có
những nhóm đối tượng có nhu cầu nhưng không trở thành cầu trên thị trường, có
những đối tượng không có nhu cầu sử dụng nhưng lại có nhu cầu đầu cơ kiếm lợi, nên
có cầu xuất hiện trên thị trường. Chính vì vậy, cầu là một phạm trù có quan hệ hết sức
chặt chẽ với nhu cầu, khả năng thanh toán và điều kiện hoạt động của thị trường. Cầu
về BĐS xuất hiện trên cơ sở có sự hội tụ của các điều kiện sau:
 Sự xuất hiện của nhu cầu tiêu dùng về một dạng BĐS nào đó mà nhu cầu đó không
thể tự thoả mãn bằng các nguồn lực sẵn có của mỗi người dân.
Trang 10


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Phạm Nguyễn Anh Thư

 Phải có các nguồn lực tài chính để đảm bảo khả năng thanh toán cho các nhu cầu
này. Chỉ khi có các nguồn lực tài chính cho thanh toán thì nhu cầu mới được
chuyển thành cầu trên thị trường.
 Phải có sự hoạt động của thị trường để nhu cầu có khả năng thanh toán mới có điều
kiện gặp được cung và cầu và thực sự trở thành cầu xuất hiện trên thị trường.
Chính thị trường là môi trường để nhu cầu có khả năng thanh toán được trở thành
cầu thực tế và được thoả mãn.
b. Các yếu tố ảnh hưởng đến cầu BĐS:
o Sự tăng trưởng về dân số và các nhu cầu phát triển
Tăng trưởng dân số là nhân tố làm tăng mọi nhu cầu của xã hội và theo đó cầu
về nhà đất tăng lên. Lượng cầu BĐS là một đại lượng tỷ lệ thuận với yếu tố dân số, đặc
biệt khi tỷ lệ tăng dân số cơ học càng cao sẽ gây ra những đột biến về cầu BĐS. Độ co
giãn của cầu về đất ở và nhà ở phụ thuộc rất lớn vào các biến số: quy mô gia đình, thu
nhập và giá cả.
Cầu
BĐS

Gia đình độc thân
và gia đình có con
nhỏ

Quy mô và kết
cấu gia đình

Tăng quy mô
nhưng kết cấu
không đổi

Quy mô gia đình

Một mối quan hệ thuận chiều là: quy mô gia đình tăng lên cũng kéo theo cầu về diện
tích nhà ở và đất ở tăng theo. Tuy nhiên hệ số co giãn này không chỉ đơn thuần phụ
thuộc vào sự thay đổi của quy mô, mà còn tuỳ thuộc vào kết cấu của gia đình. Sự thay
đổi về quy mô giữa một gia đình độc thân và một gia đình của một cặp vợ chồng hoặc
khi gia đình có thêm con nhỏ làm thay đổi không đáng kể về cầu nhà ở, hay nói cách
khác độ co giãn của cầu so với quy mô khi đó là rất nhỏ. Tóm lại, sự thay đổi về quy
mô gắn liền với sự thay đổi về kết cấu trong gia đình (lập gia đình của con cái, con
bước sang tuổi trưởng thành, sự hiện diện của người cao tuổi, của nhiều thế hệ cùng
sống chung v.v..) sẽ tạo ra độ co giãn khá lớn về cầu nhà ở.
Trang 11


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Phạm Nguyễn Anh Thư

Khi quy mô gia đình tiếp tục tăng lên với kết cấu gia đình không thay đổi thì
cầu về diện tích nhà ở sẽ thay đổi chậm lại và độ co giãn của cầu so với quy mô lại nhỏ
dần. Độ co giãn của cầu nhà ở so với thu nhập được xác định là tốc độ biến thiên của
cầu so với tốc độ thay đổi của thu nhập. Khi thu nhập còn thấp chưa vượt quá mức
thoả mãn nhu cầu tối thiểu về các vật phẩm cơ bản như lương thực, thực phẩm thì độ
co giãn của cầu nhà ở đối với thu nhập là rất nhỏ. Khi thu nhập tăng lên vượt qua mức
giới hạn đói nghèo, thì tỷ lệ của thu nhập được dành để đầu tư cho chỗ ở tăng nhanh và
chiếm một tỷ trọng lớn.
 Thu nhập của dân cư
Nhu cầu về nhà ở là nhu cầu cơ bản thiết yếu không thể thiếu với mỗi người
dân. Do vậy, cầu về nhà ở tối thiểu sẽ tăng lên tương ứng với tốc độ tăng của thu nhập
khi mức thu nhập đã vượt quá mức giới hạn về cầu lương thực và thực phẩm. Đến một
giới hạn cao hơn, nếu thu nhập tiếp tục tăng, cầu về nhà ở tối thiểu sẽ tăng chậm lại và
thậm chí giảm đi thay vào đó là tăng cầu về nhà ở cao cấp. Trong giai đoạn thu nhập

thấp, nhu cầu về nhà ở tối thiểu giống như một đường thẳng, không co giãn so với thay
đổi mức thu nhập. Tổng nhu cầu về nhà ở có thể được xác định bằng phương trình
tuyến tính giữa tổng số dân (hoặc tổng số hộ) nhân với mức sử dụng tối thiểu trung
bình của xã hội. Như vậy, tổng cầu có thể xuất hiện trên thị trường là hiệu số giữa tổng
nhu cầu tối thiểu với tổng quỹ nhà hiện có. Khi mức thu nhập tăng lên qua giới hạn đói
nghèo, cầu về nhà ở thiết yếu bắt đầu tăng nhanh theo một hàm phi tuyến và chậm dần
khi đã đến mức bão hoà về nhu cầu nhà ở tối thiểu. Khi thu nhập tiếp tục tăng thêm,
nhu cầu nhà thiết yếu có xu hướng giảm dần và cầu về nhà ở cao cấp tăng lên.
Lượng
cầu

Đường cầu nhà ở thiết yếu
Đường cầu nhà ở cao cấp

Thu nhập
thấp

Thu nhập
cao

Trang 12

Thu nhập


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Phạm Nguyễn Anh Thư

 Lãi suất ngân hàng

Năm 2008, thị trường ngân hàng trong nước đã trải qua những biến động
chưa từng có về lãi suất, tỷ giá...
Đây cũng là một năm đáng nhớ trong hoạt động của các ngân hàng, khi phải trải
qua những khó khăn không nhỏ. Sau đây là 10 điểm nổi bật trên thị trường ngân hàng
Việt Nam năm 2008, theo đánh giá của VnEconomy.
Chóng mặt với thay đổi của các công cụ điều hành
Chính sách tiền tệ từ định hướng thắt chặt và linh hoạt nửa đầu năm 2008
chuyển dần sang nới lỏng một cách thận trọng những tháng cuối năm. Đi cùng với
quá trình này là tần suất điều chỉnh các công cụ điều hành chưa từng có của Ngân
hàng Nhà nước, tập trung ở các lãi suất chủ chốt, tỷ lệ dự trữ bắt buộc và biên độ tỷ
giá.
Tính chung cả năm, Ngân hàng Nhà nước đã 3 lần tăng và 5 lần giảm lãi suất cơ
bản. Lãi suất tái cấp vốn, lãi suất tái chiết khấu cũng có tần suất điều chỉnh tương
ứng. Tỷ lệ dự trữ bắt buộc có 1 lần tăng trong tháng 2, 4 lần giảm trong 3 tháng cuối
năm (2 lần giảm đối với dự trữ bằng ngoại tệ). Lãi suất tiền gửi dự trữ bắt buộc có 5
lần điều chỉnh (3 lần tăng, 2 lần giảm).
Cơ chế điều hành tỷ giá cũng ghi nhận những điều chỉnh chưa từng có trong
lịch sử. Biên độ có 3 lần nới rộng, từ +/-0,75% lên +/-3%; tỷ giá bình quân liên ngân
hàng có 2 lần điều chỉnh mạnh, vào tháng 6 và cuối tháng 12.
Một công cụ được Ngân hàng Nhà nước sử dụng đến, cũng là một sự kiện nổi
bật trong năm 2008, là đợt phát hành 20.300 tỷ đồng tín phiếu bắt buộc (17/3). Đi
cùng với kế hoạch này, nhà điều hành đã 2 lần điều chỉnh lãi suất cho tín phiếu, 1 lần
tăng từ 7,8% lên 13%, tháng 12 giảm xuống còn 4,5%.
Thực hiện cơ chế cho vay theo trần lãi suất

Lần đầu tiên kể từ 1/12/2005, lãi suất cơ bản được điều chỉnh tăng, từ 8,25%
lên 8,75% vào 1/2/2008. Đặc biệt, trong lần điều chỉnh ngày 19/5 (lên 12%), lãi suất
Trang 13

Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Phạm Nguyễn Anh Thư

cơ bản được trả lại đúng chức năng của nó, trở thành một cơ sở để xác định hành lang
pháp lý cho lãi suất cho vay của các ngân hàng thương mại, thay vì xơ cứng và mờ
nhạt trước đó.
Cụ thể, ngoài sự điều chỉnh trên, Ngân hàng Nhà nước chính thức áp cơ chế lãi
suất trần trong hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng (không quá 150% lãi suất
cơ bản theo quy định của Bộ luật Dân sự). Từ thời điểm đó, hoạt động cho vay của
các các ngân hàng có sự thay đổi căn bản; khái niệm “lãi suất cho vay tối đa” xuất
hiện trên thị trường, đồng nghĩa với những mức lãi suất cho vay từ 22% - 25% trước
đó được loại bỏ cùng với các loại phí thu thêm; trần lãi suất huy động thỏa thuận giữa
các thành viên Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam có từ những năm trước cũng bị xóa bỏ.
Lãi suất huy động và cho vay biến động chưa từng có
Chính sách thắt chặt tiền tệ đầu năm của Ngân hàng Nhà nước gắn liền với sự
căng thẳng về thanh khoản của các ngân hàng thương mại. Lãi suất huy động VND có
kỳ biến động mạnh nhất từ trước tới nay. Cuộc chạy đua bùng phát trong tháng 5 và
tạo những đỉnh điểm nóng sốt trong tháng 6. Trên thị trường liên ngân hàng, lãi suất
ghi nhận kỷ lục “treo” tới 43%/năm; nhiều thành viên đồng loạt đẩy mức huy động
trong dân cư lên tới trên 19%/năm, cá biệt có trường hợp áp tới 20%/năm. Đó cũng là
thời điểm mà hoạt động cho vay của nhiều ngân hàng thương mại cầm chừng, doanh
nghiệp vay vốn khó khăn cả về lãi suất cao lẫn khả năng tiếp cận vốn, tín dụng tiêu
dùng gần như bị cắt bỏ, tốc độ tăng trưởng tín dụng bước vào vùng thấp nhất trong
năm (liên tục tăng dưới 1%/tháng; cả năm ước chỉ tăng khoảng 21% thay vì mức dự
kiến khống chế 30%).
Ngược lại, từ cuối tháng 7, cùng với cơ chế cho vay mới, sự hỗ trợ của Ngân
hàng Nhà nước với nguồn vốn khả dụng của hệ thống tăng mạnh lên, lãi suất trên thị
trường bắt đầu có đợt thoái trào. Đặc biệt từ tháng 9 đến cuối năm, gắn với những
điều chỉnh các lãi suất chủ chốt của Ngân hàng Nhà nước, cả lãi suất huy động và cho

vay dồn dập giảm; ít nhất có 8 đợt điều chỉnh trên diện rộng. Từ đỉnh điểm trên
19%/năm, lãi suất huy động VND rút về quanh mốc 8%/năm; lãi suất cho vay tối đa
từ 21%/năm về còn 12,75%/năm.
 Kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội của Chính phủ
Việc phát triển mạnh các khu công nghiệp và tăng mức độ thu hút đầu tư bên
ngoài vào các đô thị cũng sẽ làm tăng mức cầu về BĐS nói chung. Ngoài ra, các dự án
giải toả các khu nhà ổ chuột dọc theo các kênh rạch cũng sẽ làm tăng mức cầu về
BĐS.
Việc tăng nhanh tốc độ đô thị hoá là một yếu tố vừa tác động đến cả yếu tố
cung cũng như cầu về BĐS.
Việc thực hiện các dự án cải tạo cơ sở hạ tầng tại các đô thị hiện hữu hoặc tại
các khu đô thị mới có thể tác động nhanh chóng làm tăng mức cầu về BĐS, đồng thời
cũng có thể làm tăng mức cung về BĐS.
Các chính sách hỗ trợ của Chính phủ về tín dụng, hoặc trợ giá cho những người
có thu nhập thấp trong việc giải quyết vấn đề nhà ở cũng sẽ làm tăng mức cầu về BĐS.
Ngoài ra, các quy định về quyền và nghĩa vụ của người quản lý BĐS. Ngoài ra,
các quy định về quyền và nghĩa vụ của người quản lý BĐS cũng có thể tác động trực
tiếp làm cho thị trường BĐS “đóng băng” hay vận hành một cách sôi động.
Trang 14


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Phạm Nguyễn Anh Thư

Ngoài ra, còn phải kể đến một số yếu tố khác ảnh hưởng không nhỏ tới quy mô
và tính chất của cầu về BDDS đó là trình độ phát triển sản xuất, sự chuyển đổi cơ cấu
nền kinh tế, tác động của quá trình hội nhập kinh tế khu vực và quốc tế v.v..
2. Cung BĐS:
a. Cung trên thị trường sơ cấp:

Đất đai là một sản phẩm có nguồn gốc vốn có từ tự nhiên với số lượng có giới
hạn, con người không thể tự tạo thêm đất đai mới để làm tăng cung theo ý muốn. Giữa
các loại đất đai, sự thay đổi về cung loại đất đai này có thể làm thay đổi về cung của
loại đất đai khác. Một đặc điểm hết sức quan trọng là đất đai có vị trí cố định và gắn
liền với các điều kiện vốn có về đặc điểm, điều kiện tự nhiên.
Do vậy, cung về đất đai không thể điều chỉnh theo không gian cũng như chủng
loại hay chất lượng đất đai. Không như các hàng hoá thông thường khác là có thể điều
chuyển được đúng chủng loại hàng hoá mà thị trường có nhu cầu từ địa phương này
sang địa phương khác, từ vùng này sang vùng khác, thậm chí kể cả xuất khẩu từ quốc
gia này sang quốc gia khác. Do vậy, dễ dàng dẫn đến sự mất cân bằng về cung cầu
BĐS một cách cục bộ về không gian, chủng loại đất theo từng địa phương.
Cung về đất đai cho các ngành sản xuất thuộc khu vực I có thể được tăng thêm
từ các nguồn khai phá đất tự nhiên, đồng thời những phần đất đai đã khai phá hiện
đang sản xuất ở khu vực I ngày càng giảm dần do một phần đất đai được chuyển sang
các mục đích sử dụng thuộc khu vực II và khu vực III. Như vậy, mức tăng cung BĐS
cho nhóm cung này cũng là mức giảm cung về BĐS nhà đất ở nhóm cung khác. Đặc
điểm nổi bật của cung BĐS trên thị trường này là tổng cung đất đai cho tất cả các ý
định và mục tiêu là cố định, mặc dù sự cải tạo đất có thể gia tăng cận biên trong tổng
cung.
b. Cung trên thị trường thứ cấp:
Cung BĐS là một vế của bất đẳng thức được xác định bằng tổng khối lượng
hàng hóa BĐS sẵn sàng đưa ra trao đổi trên thị trường tại một thời điểm nào đó với
một mức giá giới hạn nhất định.
Cung BĐS không phải là toàn bộ quỹ hàng hóa BĐS có thể có mà là lượng
hàng hóa BĐS có thể và sẵn sàng tham gia hoạt động giao dịch mua bán, cho thuê, trao
đổi v.v.. trên thị trường. Có thể có người có nhiều hàng hóa BĐS nhưng nếu họ không
có nhu cầu bán (cho thuê, trao đổi v.v..) hoặc có nhu cầu bán (cho thuê, trao đổi v.v..)
nhưng không phải là bán với mặt bằng giá hiện tại của thị trường mà muốn chờ một cơ
hội với mặt bằng giá cao hơn thì hàng hóa BĐS đó không được tính vào lượng cung tại
thời điểm đó. Để các nguồn hàng hóa BĐS trên thị trường cần có sự hội tụ của các

điều kiện sau:
- Quỹ hàng hóa BĐS hiện có phải đạt được các tiêu chuẩn và yêu cầu của thị trường
hiện thời, có nghĩa là nó có thể đáp ứng được yêu cầu nào đó và được thị trường
chấp nhận về giá trị sử dụng;
- Người chủ sở hữu quỹ hàng hóa BĐS không có mục đích để sử dụng cho nhu cầu
tiêu dùng của mình mà có nhu cầu bán (cho thuê, trao đổi v.v..), tức là sẵn sàng
chuyển giao hàng hóa BĐS đó cho người khác;
- Phải có thị trường BĐS xuất hiện và quỹ hàng hóa BĐS đó tham gia vào giao dịch
trên thị trường là được thừa nhận.
Trang 15


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Phạm Nguyễn Anh Thư

Đặc điểm nổi bật của cung BĐS trên thị trường này là cung không thể phản ứng
nhanh chóng với sự thay đổi của cầu.
Việc tăng cung của một loại hàng hóa BĐS với mục đích cụ thể nào đó thường
mất nhiều thời gian cho việc tạo lập BĐS như việc tìm hiểu thông tin về đất đai,
chuyển nhượng đất đai, tạo quỹ đất, xin phép xây dựng, thiết kế, thi công xây lắp, các
thủ tục pháp lý phức tạp khác v.v... Thời gian xây dựng BĐS dài nên khả năng điều
chỉnh thị trường BĐS chậm chạp, cần có nghiên cứu dự báo và kế hoạch nếu không dễ
nảy sinh tình trạng mất cân bằng cung cầu;
c. Những nhân tố ảnh hưởng đến cung BĐS:
Xét về lý thuyết, mức cung hàng hóa BĐS gắn với các nhân tố hữu hạn (diện
tích, quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng, v.v..), còn nhu cầu
về hàng hóa BĐS gắn với các yếu tố vô hạn (tăng trưởng kinh tế, GDP bình quân đầu
người thay đổi, v.v..). Nhưng trong thực tế, sự thay đổi mức cung hàng hóa BĐS phụ
thuộc rất nhiều vào các biến số khác như giá cả, sự phát triển hệ thống kết cấu hạ

tầng.....
 Giá cả BĐS:
Nhân tố quan trọng nhất gây ảnh hưởng đến sự biến động mức cung BĐS nhà
đất là giá cả BĐS. Cũng như các hàng hoá khác, cung BĐS sẽ tăng lên khi giá cả BĐS
tăng. Quy luật chung của cung là lượng cung hàng hoá tăng lên khi giá cả hàng hoá đó
tăng lên.
 Quỹ BĐS trong quy hoạch của Chính phủ:
Nhân tố làm thay đổi cung BĐS nhiều nhất sau giá cả BĐS phải kể đến các
chính sách của Chính phủ về chế độ quản lý xây dựng BĐS như cấp phép xây dựng,
các quy định về tiêu chuẩn xây dựng nhà và công trình… thường làm cho đường cung
dịch chuyển một bước về bên trái (cung giảm). Ngược lại, việc mở rộng quy hoạch và
chuyển đổi mục đích sử dụng đất sẽ làm đường cung dịch chuyển đáng kể về bên phải
(cung tăng). Chính vì vậy, sự can thiệp có hiệu lực nhất của Chính phủ vào thị trường
BĐS là sự can thiệp vào những thể chế làm thay đổi đường cung. Trong nhiều trường
hợp, những ràng buộc quá khắt khe của Chính phủ trong bối cảnh lỏng lẻo của luật
pháp đã tạo ra sự khan hiếm về cung một cách hình thức và tạo ra những kẽ hở cho
những kẻ đầu cơ kinh doanh BĐS phi chính thức. Mục đích sử dụng những hàng hoá
thông thường do tính năng tác dụng của nó quyết định, trong khi đó mục đích sử dụng
của đất đai do Nhà nước là người quản lý và định đoạt. Nhà nước thực hiện quy hoạch
và phân định các vùng đất đai dành cho các mục đích sử dụng khác nhau. Chẳng hạn,
một vùng đất nằm ngay trong thành phố nếu nó được quy hoạch cho sản xuất nông
nghiệp thì mảnh đất này không hề có đóng góp gì cho việc tăng cung về BĐS. Chỉ cần
một quyết định về việc chuyển mục đích sử dụng thì chính mảnh đất đó sẽ ngay lập
tức làm tăng cung BĐS.
 Sự phát triển của hệ thống kết cấu hạ tầng:
Sự phát triển của kết cấu hạ tầng và các điều kiện tiếp cận cũng thường dẫn đến
những sự thay đổi làm thay đổi cung BĐS (làm dịch chuyển đường cung). Sự dịch
chuyển này thường tác động rất lớn đến cung về BĐS được tiêu chuẩn hoá thuộc khu
vực công cộng và khu vực tư nhân, đồng thời nó cũng làm giảm đi tỷ lệ diện tích nhà ổ
chuột và xóm liều.

Trang 16


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Phạm Nguyễn Anh Thư

Kết cấu hạ tầng có thể làm thay đổi công dụng và giá trị của BĐS hiện có. Nhờ
có sự phát triển của hệ thống kết cấu hạ tầng mà điều kiện tiếp cận của đất đai trở nên
dễ dàng hơn, nó có thể đáp ứng và thoả mãn được nhiều yêu cầu khác nhau của thị
trường và nhờ đó có thể tham gia vào nguồn cung đất đai trên thị trường. Một khu vực
đất đai không có hệ thống kết cấu hạ tầng có thể coi như cung bằng không đối với thị
trường nhà ở và đất ở, song cũng vùng đất đó, nếu được xây dựng kết cấu hạ tầng đồng
bộ, khả năng tiếp cận dễ dàng thì đó lại là nguồn cung rất có ý nghĩa đối với thị trường
BĐS.
 Các yếu tố đầu vào và chi phí phát triển BĐS:
Các yếu tố nguyên liệu đầu vào cũng có vai trò rất quan trọng đến lượng cung
về nhà ở. Nếu giá cả các nguyên vật liệu xây dựng hạ thì giá thành xây dựng cũng thấp
và khả năng cung nhà ở với giá hạ sẽ được mở rộng thêm. Các yếu tố này còn cho
phép tạo ra nguồn cung về nhà ở với các cấp độ khác nhau tạo thêm tính phong phú về
cơ cấu nguồn cung. Ngoài ra, ở một số vùng do các điều kiện đặc thù về địa lý và thời
tiết, kết cấu nhà ở phải được thiết kế, xây dựng với kỹ thuật đặc biệt và nguyên vật liệu
chuyên dùng nên cung nhà ở tại các vùng này phụ thuộc vào sự phát triển công nghệ
và kỹ thuật xây dựng.
 Chính sách và pháp luật của Nhà nước:
Khác với các hàng hoá thông thường, cung về BĐS phụ thuộc rất lớn vào chính
sách của Chính phủ và các chế độ quản lý đất đai và nhà ở, về chính sách sử dụng đất
v.v. Trước hết là các chế độ quy định về quyền sở hữu và quyền sử dụng về nhà đất.
Việc quy định rõ ràng và xác lập rộng rãi các quyền này đối với các nguồn đất đai và
nhà ở hiện có là điều kiện để các nguồn đất đai và nhà ở này sẵn sàng và có đầy đủ

điều kiện tham gia vào thị trường BĐS hợp pháp. Những nguồn đất đai và nhà ở có thể
sử dụng cho phát triển các công trình dân dụng nhưng không được hợp thức hoá về các
quyền sở hữu và sử dụng không thể tham gia vào nguồn cung của thị trường BĐS hợp
pháp và không được tính vào nguồn cung chính thức về BĐS; nếu có chăng nó chỉ
tham gia giao dịch ngoài thị trường đen và do vậy nó cũng không được thể hiện mức
cung đầy đủ.
Tính chủ động và tích cực đón nhận những thay đổi tất yếu về kết cấu dân cư và
những chuyển đổi giữa các khu vực hoạt động kinh tế-xã hội là cơ sở để Nhà nước có
chủ trương chính sách trong việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất đai. Nếu xu thế đô
thị hoá diễn ra với áp lực cao, sự dịch chuyển các khu vực hoạt động kinh tế xã hội
diễn ra nhanh chóng mà quy hoạch về mục đích sử dụng đất đai không được điều
chỉnh kịp thời thì chắc chắn sẽ gây ra một sự thiếu hụt về cung BĐS. Từ sự mất cân
đối giữa cung và cầu dẫn đến sự xuất hiện của những nguồn cung BĐS bất hợp pháp,
song do thiếu hụt nguồn cung hợp pháp nên các nguồn cung bất hợp pháp vẫn được
chấp nhận.
Sự hợp pháp hoá về các quyền sở hữu và sử dụng BĐS cùng với việc thừa nhận
và cho ra đời hoạt động công khai của thị trường BĐS cũng là một nhân tố tác động rất
lớn đến lượng cung và cầu về BĐS. Sự hoạt động công khai hoá của thị trường cho
phép mọi đối tượng đều có thể tham gia thị trường, làm phong phú thêm nguồn cung
và đa dạng hoá cơ cấu về cung. Một thị trường hoạt động không công khai, không
được thừa nhận và không có sự điều tiết của Nhà nước thường bị một số thế lực đen
chi phối và điều tiết. Để thu được lợi nhuận, các thế lực này có thể tạo ra sự khan hiếm
Trang 17


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Phạm Nguyễn Anh Thư

về cung và tăng cầu một cách giả tạo. Chính vì vậy, tính chất hoạt động của thị trường

BĐS, thái độ cũng như những can thiệp của Nhà nước đối với hoạt động của thị trường
BĐS cũng là những tác động hết sức quan trọng đối với sự cân bằng của cung và cầu.
Sự thừa nhận và chủ trương đa dạng hoá các nguồn cung về nhà ở cũng là một
nhân tố hết sức quan trọng mở đường cho việc đa dạng hoá các hình thức phát triển
nhà ở và làm phong phú thêm số lượng và cơ cấu của các nguồn cung nhà ở.
Chính sách đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng và mở rộng phạm vi phát triển đô
thị là những tác động trực tiếp đến cung về BĐS. Dù bất luận là đa dạng hoá về hình
thức và các nguồn tham gia xây dựng phát triển nhà ở, song Nhà nước luôn luôn là
người duy nhất có chức năng, vai trò và khả năng trong việc đầu tư phát triển kết cấu
hạ tầng.
Việc đầu tư phát triển hệ thống kết cấu hạ tầng phải đi trước và theo đó các hoạt
động xây dựng và cung cấp nhà ở, công sở văn phòng và các khu thương mại mới có
thể phát triển tiếp theo. Nếu việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng của Nhà nước không
được triển khai thì dù các tiềm lực xây dựng có to lớn đến đâu, các chủ trương chính
sách khác có hấp dẫn biết bao nhiêu, những vùng đất không có cơ sở hạ tầng vẫn chỉ là
đất không hơn không kém chứ không thể trở thành nguồn cung BĐS. Vì vậy, sự phát
triển và hoàn thiện của kết cấu hạ tầng là một tác nhân quan trọng đối với sự thay đổi
về lượng cung BĐS.
I.2. Cơ sở pháp lý
- Luật đất đai 2003 (Đã được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt
Nam khóa XI, kỳ họp thứ 4 thông qua ngày 26-11-2003).
- Luật kinh doanh bất động sản (Đã được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ
nghĩa Việt Nam khóa XI, kỳ họp thứ 9 thông qua ngày 29-6-2006 và có hiệu
lực thi hành từ ngày 01-01-2007).
- Thông tư 14/2008/TT-BXD về việc hướng dẫn phân hạng nhà chung cư.
I.3. Tổng quan về bất động sản căn hộ cao cấp
Vài năm trở lại đây, khi thị trường căn hộ chung cư bùng nổ, những khái niệm
mới như chung cư cao cấp, "siêu" căn hộ... bắt đầu xuất hiện. Thế nhưng, người ta
cũng chỉ biết tới khái niệm cao cấp thông qua quảng cáo của chủ dự án.
Nhiều tranh chấp, khiếu nại đã phát sinh giữa khách hàng và chủ đầu tư khi

người mua khi nhận nhà mới phát hiện, cái gọi là "chung cư cao cấp" thực ra chỉ là
chung cư cao tầng có cầu thang máy với những tiện nghi ở mức trung bình.
Khi tranh chấp xảy ra, khách hàng thường phải nhận phần thua thiệt bởi trong
các quy định của pháp luật xây dựng hoặc bất động sản, từ trước tới nay, chưa có điều
khoản nào minh định được khái niệm "chung cư cao cấp".
Tuy nhiên, tình trạng này chắc chắn sẽ được cải thiện vì Bộ Xây dựng vừa ban
hành Thông tư số 14/2008/TT-BXD hướng dẫn tiêu chí đánh giá, phân hạng chất
lượng sử dụng nhà chung cư cho các chủ đầu tư, chủ sở hữu nhà chung cư để tự thực
hiện trước khi tham gia giao dịch trên sàn giao dịch bất động sản. Theo đó, nhà chung
cư được phân làm bốn hạng đảm bảo phù hợp với các quy chuẩn, tiêu chuẩn thiết kế
và kỹ thuật hiện hành; quy hoạch chi tiết xây dựng do cơ quan Nhà nước có thẩm
quyền phê duyệt; yêu cầu đối với từng hạng nhà chung cư.
 Chung cư cao cấp: 25 tiêu chí
Trang 18


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Phạm Nguyễn Anh Thư

Theo Thông tư của Bộ Xây dựng, chung cư hạng 1 (được gọi là chung cư cao
cấp) được quy định là hạng có chất lượng sử dụng cao nhất; đảm bảo yêu cầu về quy
hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội; chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị
và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ hoàn hảo. Vị trí của chung
cư phải có hệ thống giao thông bên ngoài nhà đảm bảo các loại phương tiện giao thông
đường bộ đều được tiếp cận đến sảnh chính của công trình. Cảnh quan có sân, vườn,
thảm cỏ, cây xanh, đường dạo thiết kế đẹp, hoàn chỉnh và thống nhất. Không gian
xung quanh thoáng mát, rộng rãi và sạch đẹp.

Khu

căn hộ The Manor (TP HCM). Ảnh: NĐT.

Trong thiết kế kiến trúc, cơ cấu của căn hộ cao cấp gồm có: phòng khách,
phòng ngủ, khu vực bếp, phòng ăn, phòng vệ sinh và các phòng khác. Mỗi căn hộ tối
thiểu có hai khu vệ sinh, phòng ngủ chính có khu vệ sinh riêng. Diện tích căn hộ phải
phụ thuộc vào quy mô thiết kế, nhưng không nhỏ hơn 70m²; diện tích phòng ngủ chính
lớn hơn 20m². Các phòng đều phải đảm bảo thông gió, chiếu sáng, phòng khách,
phòng ngủ, bếp, phòng ăn phải được thông gió, chiếu sáng tự nhiên và tiếp xúc với
không gian rộng rãi.
Thiết bị tối thiểu gồm: chậu rửa mặt, bồn cầu, thiết bị vệ sinh phụ nữ, vòi tắm
hoa sen, bồn tắm nằm hoặc đứng. Các thiết bị cấp nước có hai đường nước nóng và
nước lạnh. Vật tư, vật liệu dùng để xây dựng và hoàn thiện, các trang thiết bị gắn với
nhà được sử dụng các loại vật tư, vật liệu có chất lượng cao tại thời điểm xây dựng.
Chung cư cao cấp phải có hạ tầng xã hội đồng bộ với chất lượng cao, có đầy đủ
các công trình như giáo dục mầm non, giáo dục phổ thông cơ sở, văn hóa thông tin,
dịch vụ thương mại, thể dục thể thao, không gian dạo chơi thư giãn... trong bán kính
500m. Có khu vui chơi giải trí ngoài trời rộng rãi, sân vườn, đường dạo được thiết kế
đẹp. Mỗi căn hộ chung cư cao cấp tối thiểu có 1,5 chỗ để ô tô...
 Hạng 2: Không nhỏ hơn 60m²
Tương tự như chung cư cao cấp, nhà chung cư hạng 2 được Bộ Xây dựng quy
định là hạng có chất lượng sử dụng cao, chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị và điều
kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ tương đối hoàn hảo. Diện tích căn
hộ phụ thuộc vào quy mô thiết kế nhưng không nhỏ hơn 60m², có diện tích phòng ngủ
chính lớn hơn 15m². Các dịch vụ khác cũng như hạ tầng xã hội tương tự như chung cư

Trang 19


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Phạm Nguyễn Anh Thư

cao cấp. Riêng về dịch vụ an ninh, chung cư hạng 2 chỉ có nhân viên bảo vệ tại các
khu vực công cộng.
Theo giới chuyên môn, văn bản của Bộ Xây dựng chú ý nhiều tới sự phân khúc
nhà trung và cao cấp trong khi những quy định xếp hạng chung cư hạng 3 và hạng 4 lại
khá sơ sài. Trong số 25 tiêu chí đánh giá được đưa ra, đối với chung cư hạng 4, có tới
15 tiêu chí được quy định chung chung là "đảm bảo quy chuẩn, tiêu chuẩn hiện hành".
Đối với chung cư loại 3 cũng có tới 10 tiêu chí được quy định như vậy.
Chung cư hạng 3 là hạng có chất lượng sử dụng khá cao, chất lượng hoàn thiện,
trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ khá. Hạng 4
có chất lượng sử dụng trung bình, chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện
cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt tiêu chuẩn, đủ điều kiện để đưa vào khai thác sử
dụng.
Về diện tích căn hộ của chung cư hạng 3, Bộ Xây dựng quy định phụ thuộc vào
quy mô thiết kế nhưng không nhỏ hơn 50m², diện tích phòng ngủ chính lớn hơn 12m².
Đối với nhà chung cư hạng 4, phần lớn các yêu cầu chỉ là "đảm bảo quy chuẩn, tiêu
chuẩn hiện hành".
Về quản lý vận hành hai hạng nhà chung cư này khác với hai loại chung cư
hạng 1, 2 là thực hiện theo quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư và không nêu rõ
"bảo dưỡng, sửa chữa hư hỏng kịp thời". Tuy là quy định để đánh giá xếp hạng nhà
chung cư nhưng thực tế cho thấy việc bảo dưỡng, sửa chữa hư hỏng kịp thời rất cần
thiết, và nên là yêu cầu bắt buộc đối với tất cả các loại nhà chung cư. Bởi đây là yếu tố
quan trọng tác động đến chất lượng, tuổi thọ công trình cũng như cuộc sống của người
dân.
Theo ông Nguyễn Mạnh Hà, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động
sản (Bộ Xây dựng) phân hạng nhà sau khi thiết kế được duyệt:
"Quy định phân hạng chỉ áp dụng với các đối tượng là tổ chức, cá nhân là chủ đầu tư
các dự án kinh doanh bất động sản có xây dựng nhà chung cư nhằm mục đích kinh
doanh; tổ chức, cá nhân có nhu cầu mua, thuê, thuê - mua nhà chung cư trong các dự

án khu đô thị mới, dự án phát triển nhà ở thương mại; tổ chức, cá nhân tham gia hoạt
động kinh doanh dịch vụ bất động sản; tổ chức, cá nhân có liên quan đến công tác
quản lý và phát triển nhà chung cư trong các dự án khu đô thị mới, dự án phát triển
nhà ở thương mại.
Nhà chung cư là nhà ở công vụ, nhà ở xã hội do Nhà nước hoặc các thành phần kinh
tế đầu tư xây dựng không áp dụng thông tư này. Việc đánh giá, phân hạng nhà chung
cư được thực hiện sau khi có dự án và thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật thi công được cơ
quan có thẩm quyền phê duyệt; được thực hiện đối với từng chung cư độc lập. Sau khi
công trình được nghiệm thu bàn giao theo quy định của pháp luật về xây dựng, việc
đánh giá phân loại vẫn phải đảm bảo các tiêu chí của thông tư này".
Còn theo ông Nguyễn Trần Nam, Thứ trưởng Bộ Xây dựng thì mục đích xây
dựng tiêu chuẩn phân hạng chung cư la để dễ dàng phan xử khi xảy ra tranh
chấp, khiếu kiện:
"Quy định mới là cơ sở cho các chủ đầu tư tự xếp hạng trước khi quảng cáo, bán hàng
và chủ yếu dùng để phân xử khi xảy ra tranh chấp, khiếu nại. Bởi trong vài năm trở lại
đây, một số doanh nghiệp không được nghiêm túc trong quảng cáo đúng với thiết kế
và chất lượng thực của các căn hộ chung cư.
Trang 20


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Phạm Nguyễn Anh Thư

Bên cạnh đó, điều kiện công khai minh bạch thị trường bất động sản không được tốt,
nên người mua không được tiếp xúc, khảo sát nhà và chất lượng nhà, thông tin không
nhiều, trình độ dân trí cũng còn hạn chế. Vì vậy, quy định này ra đời đảm bảo lợi ích
cho người mua trong việc tìm hiểu và mua nhà. Đồng thời, góp phần công khai hóa,
minh bạch hơn cho thị trường bất động sản. Tuy nhiên, về cơ bản người dân phải có
sự xem xét, cân nhắc kỹ và tự chịu trách nhiệm trước quyết định mua nhà."

I.4. Nội dung, phương pháp nghiên cứu và quy trình thực hiện
I.4.1. Nội dung nghiên cứu
Để phân tích thực trang cung ứng căn hộ cao cấp trên địa bàn Thành phố Hồ
Chí Minh cần thực hiện những nội dung nghiên cứu cụ thể sau đây:
 Thứ nhất, tìm hiểu thực trạng phát triển kinh tế và mức sống của người dân
trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh, thực trạng hoạt động của thị trường bất động sản
Thành phố hiện nay, từ đó đưa ra nhận xét khái quát sự phát triển của thị trường bất
động sản.
 Thứ hai, lựa chọn và tiến hành điều tra tại một số khu vực điển hình trên địa
bàn thành phố về giá và số lượng giao dịch căn hộ cao cấp. So sánh tình hình quý
4/2008 với tháng 3/2009.
 Thứ ba, dựa vào những thông tin, số liệu đã thu thập được và các phương
tiện nghiên cứu thích hợp, đánh giá sự biến động giá cả thị trường bất động sản qua hai
mốc thời gian; đồng thời đưa ra những nhận xét cụ thể về kết quả nghiên cứu trong
thực tế.
I.4.2. Phương pháp nghiên cứu
Các phương pháp được sử dụng trong quá trình nghiên cứu:
+ Phương pháp điều tra: sử dụng phương pháp nghiên cứu thị trường trực tiếp
và gián tiếp để thu thập thông tin.
+ Phương pháp thống kê: từ số liệu thu thập được, tiến hành xử lý, thống kê
theo những tiêu chí thích hợp.
+ Phương pháp so sánh: so sánh mức độ ảnh hưởng của các yếu tố, so sánh giá
bất động sản chuyển nhượng trên thị trường để đánh giá.
+ Phương pháp phân tích - tổng hợp: phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá cả
bất động sản và xác định hệ số ảnh hưởng của chúng và đánh giá ảnh hưởng tổng hợp
của chúng đế giá cả nhà đất.
+ Phương pháp hệ thống: xem xét các vấn đề trong một chỉnh thể có mối quan
hệ tác động qua lại với nhau, như giá bất động sản là kết quả của quan hệ cung - cầu
và các quy luật kinh tế khác.
+ Phương pháp toán thống kê: để xác định hệ số tương quan giữa giá nhà đất và

các yếu tố phản ánh vị thế và chất lượng.
+ Phương pháp bản đồ: sử dụng bản đồ hiện trạng thành phố để xác định vị trí
những đơn vị nhà đất cần điều tra, các trung tâm, vùng vị thế.
I.4.3. Quy trình thực hiện
Bước 1: Xác định mục tiêu nghiên cứu
Bước 2: Xác định thông tin cần thu thập
Bước 3: Chọn địa điểm nghiên cứu
Trang 21