QUY HOẠCH NHÀ Ở XÃ HỘI TỈNH TÂY NINH ĐẾN NĂM 2010 VÀ ĐỊNH HƯỚNG ĐẾN 2020

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI :

“QUY HOẠCH NHÀ Ở XÃ HỘI TỈNH TÂY NINH ĐẾN
NĂM 2010 VÀ ĐỊNH HƯỚNG ĐẾN 2020”

SVTH
: PHAN NGỌC HÀ
MSSV
: 05135050
LỚP
: : DH05TB
KHÓA
: 2005 – 2009
NGÀNH : Quản lí thị trường Bất động sản

- TP.Hồ Chí Minh, tháng 7 năm 2009 -


TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ BẤT DỘN

PHAN NGỌC HÀ

“QUY HOẠCH NHÀ Ở XÃ HỘI TỈNH TÂ
NĂM 2010 VÀ ĐỊNH HƯỚNG ĐẾN

Giáo viên hướng dẫn : Ths. Trần Duy Hù

(Địa chỉ cơ quan: Trường Đại Học Nông Lâm T

-Tháng 7 năm 2009 -


TÓM TẮT

Đề tài “Quy hoạch nhà ở xã hội tỉnh Tây Ninh đến năm
hướng đến 2020”
Sinh viên thực hiện: Phan Ngọc Hà, Khoa Quản lý Đất đa
học Nông lâm TpHCM.
Giáo viên hướng dẫn:ThS. Trần Duy Hùng, Bộ môn Q
Quản lý Đất đai và BĐS, Trường Đại học Nông lâm TpHCM.
Đề tài “Quy hoạch nhà ở xã hội tỉnh Tây Ninh đến năm
đến 2020” được tiến hành ở Tây Ninh từ tháng 3 đến tháng 7 nă
được thu thập tại một số cơ quan của Tỉnh. Tại Sở Xây dựng Tây
liên quan đến chủ trương đầu tư xây dựng do Sở tham mưu cho
nghị của các huyện và các cơ quan có nhu cầu đầu tư giao cho
Kế hoạch đầu tư Tây Ninh, các chủ trương chính của tỉnh về p
các khu, cụm công nghiệp. Tại Sở Lao động thương binh và Xã
cứu về thu nhập, việc làm và tình hình giàu nghèo. Tại Cục th
nghiên cứu về tình hình kinh tế xã hội của tỉnh. Hoạt động điều
hiện tại địa bàn của khu quy hoạch.Đề tài thuộc dự án Quy ho
Tỉnh Tây Ninh đến năm 2020 do Viện nghiên cứu và Phát triển T
Qua phân tích các thông tin về sự gia tăng dân số, chiến
của tỉnh ở từng giai đoạn. Đồng thời căn cứ vào văn bản pháp lu
thị cho mỗi đầu người, cũng như quy định về đối tượng được hư
về nhà ở xã hội đã xác định được nhu cầu nhà ở đến năm 2020

22.870 căn, chia ra cho các huyện, thị trong tỉnh như sau: Thị xã
Tân Biên 1.200 căn; Tân Châu 200 căn; huyện Dương Minh
Châu Thành 400 căn; huyện Hòa Thành 700 căn; huyện Gò Dầu
Cầu 3.000 căn và huyện Trảng Bàng 8.150 căn.
Qua xem xét tình hình kinh tế xã hội và khả năng tuyển c
các doanh nghiệp, quy hoạch được dự kiến 2 phương án thực hiệ
toàn bộ nhu cầu là 22.870 căn, phương án 2 thực hiện 50% tổng
1, tức là 11.435 căn. Phương án 1 về mặt xã hội sẽ đáp ứng đượ
sinh, nhưng khả năng đáp ứng vốn của các doanh nghiệp khó th
các doanh nghiệp dễ chấp nhận nhưng sẽ gây ra tình trạng kha
cần thiết đưa ra giai đoạn thử nghiệm từ nay đến năm 2010 để th
như khả năng quản lý để chọn phương án tối ưu.
Đề tài dựa trên cơ sở tập hợp nhiều số liệu nghiên cứu và
pháp.Kết qủa bước đầu định hướng cho việc đầu tư và triển khai
hội của Tỉnh Tây Ninh.


LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thành được đề tài này cần phải có lượng kiến t
hợp đưa ra các phương án quy hoạch có tính khả thi cao. Đó là th
truyền kiến thức cho tôi trong suốt 4 năm tại trường Đại học Nô
Chí Minh.
Thầy Trần Duy Hùng người đã xem xét và đóng góp ý ki
cương và chỉnh sửa luận văn tốt nghiệp. Sự góp ý của Thầy đã g
tài.
Kết quả điều tra phục vụ cho công tác quy hoạch nhà ở t
các anh, chị thuộc Viện nghiên cứu và Phát triển TPHCM, vì v
ơn Quý Viện đã giúp tôi có đầy đủ dữ liệu để hoàn thành đề tài.
Xin chân thành cảm ơn các cô, chú làm ở phòng Quy hoạ

Tây Ninh đã cung cấp số liệu và các văn bản liên quan đến đề
cô chú là mảng số liệu chính để hoàn thành đề tài tốt nghiệp của
Các cô chú ở Sở Kế hoạch và Đầu tư Tây Ninh, những n
chính sách chiến lược phát triển công nghiệp, khu - cụm công ng
Tây Ninh. Đây là mảng số liệu quan trọng trong việc phân tích
tính khả thi của đề tài cao hơn.
Chân thành cảm ơn các cô, chú sở Lao động thương bin
Ninh, đã cung cấp số liệu về tình hình giàu nghèo, việc làm là
thiếu trong đề tài.
Chân thành cảm ơn cô chú Cục Thống Kê tỉnh Tây Ninh,
tình hình kinh tế xã hội của tỉnh trong những năm qua. Đây là mả
nhằm đánh giá tình hình và cũng là cơ sở để đưa ra các phương á
công tác quy hoạch.
Sau cùng nhưng không kém phần quan trọng, tôi xin chân
tôi người đã cung cấp kinh phí để tôi hoàn thành khóa học về Qu
động sản. Luận văn tốt nghiệp này như là một dấu mốc quan trọn
việc hoàn thành khóa học.


MỤC LỤC

Mục
Nội dung
ĐẶT VẤN ĐỀ ............................................................................
1.
Mục đích nghiên cứu ..........................................................
2.
Đối tượng nghiên cứu .........................................................
3.
Phạm vi nghiên cứu ............................................................

PHẦN I:
TỔNG QUAN ...........................................................
I.1.
Cơ sở lý luận ....................................................................
I.1.1. Cơ sở khoa học..............................................................
I.1.2. Cơ sở pháp lý ................................................................
I.1.3. Cơ sở thực tiễn ..............................................................
I.2.
Khái quát địa bàn nghiên cứu ........................................
I.3.
Nội dung và phương pháp nghiên cứu ...........................
I.3.1. Nội dung nghiên cứu .....................................................
I.3.2. Phương pháp nghiên cứu ...............................................
PHẦN II:
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ...................................
II.1.
Phân tích yếu tố dân số, lao động và mức sống của ngư
nhu cầu phát triển nhà ở Tỉnh Tây Ninh ..................................
II.1.1. Dân số, lao động ...........................................................
II.1.2. Mức sống của người dân Tây Ninh ................................
II.1.3. Kinh tế xã hội ảnh hưởng đến sự phát triển nhà ở của T
II.2.
Hiện trạng nhà ở xã hội trên địa bàn tỉnh Tây Ninh .....
II.2.1. Hiện trạng .....................................................................
II.2.2. Các chính sách chủ trương đã được ban hành về phát tr
II.2.3. Đánh giá chung về thực trạng nhà ở xã hội ...................
II.3.
Dự báo nhu cầu và tiềm năng phát triển nhà ở xã hội ..
II.3.1. Dự báo dân số và nhu cầu đất cho phát triển đô thị.......
II.3.2. Dự báo dân số và nhu cầu đất cho phát triển khu dân cư

II.3.3. Quỹ đất dành cho nhà ở xã hội ......................................
II.3.4. Mô hình nhà ở xã hội.....................................................
II.4.
Quy hoạch nhà ở xã hội ..................................................
II.4.1. Mục tiêu ........................................................................
II.4.2. Một số chỉ tiêu và định hướng không gian phát triển nh
II.4.3. Dự báo nhu cầu nhà ở xã hội tỉnh Tây Ninh qua các thờ
II.4.4. Xây dựng các phương án QH nhà ở xã hội Tỉnh Tây Nin
PAI:
Khối lượng nhà và nhu cầu đầu tư phân bổ cho huyện, t
PAII: Khối lượng nhà và nhu cầu đầu tư phân bổ cho huyện, t
II.4.5. Luận chứng lựa chọn Phương án ...................................
II.4.6. Danh mục các dự án phát triển nhà ở xã hội qua các th
II.5.
Giải pháp thực hiện quy hoạch.......................................
II.5.1. Nhóm giải pháp về qui hoạch xây dựng và kiến trúc nhà
II.5.2. Giải pháp về chính sách đất đai để phát triển nhà ở xã h
II.5.3. Giải pháp về chính sách tài chính..................................
II.5.4. Giải pháp về chính sách đất đai để phát triển nhà ở xã h
II.5.5. Nhóm giải pháp về thủ tục hành chính ...........................


KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ...................................................
I.
Kết luận ...............................................................................
II.
Kiến nghị .............................................................................


DANH MỤC BẢNG BIỂU

Bảng
Nội dung
Bảng 1: Dân số phân theo giới tính và địa bàn dự báo đến 2010
Bảng 2: Số lượng lao động trong khu vực nhà nước phân theo ng
Bảng 3: Số lượng cơ sở sản xuất và lao động của Tây Ninh.........
Bảng 4: Dân số và số hộ tăng ở thành thị và nông thôn ...............
Bảng 5: Thu nhập và chi tiêu bình quân theo giá thực tế, tỷ lệ hộ
Bảng 6: Thu nhập bình quân 1 tháng của lao động nhà nước ......
Bảng 7: Số lượng các khu, cụm công nghiệp đến năm 2020 .........
Bảng 8: Dự báo nhu cầu đất ở trên địa bàn Tỉnh tăng thêm đến n
Bảng 9: Dự báo nhu cầu đất xây dựng khu dân cư ở thành thị đế
Bảng 10: Dự báo DS và nhu cầu đất khu dân cư tại các địa phươ
Bảng 11: Quỹ đất dành cho xây dựng nhà ở hiện có ....................
Bảng 12: Dự báo nhu cầu nhà ở xã hội của Tỉnh Tây Ninh qua c
Bảng 13: Nhu cầu vốn đầu tư nhà ở xã hội đến năm 2020 theo PA
Bảng 14: Nhu cầu vốn đầu tư nhà ở xã hội đến năm 2020 theo PA
Bảng 15: Phương án quy hoạch nhà ở xã hội đến năm 2020........
Bảng 16: Danh mục các dự án phát triển nhà ở xã hội đến năm 2
Biểu đồ
Biểu đồ 1: Số lượng công nhân lao động công nghiệp tăng..........
Bản đồ
Bản đồ 1: Bản đồ hành chính Tây Ninh
Bản đồ 2: Bản đồ quy hoạch nhà ở năm 2010 đến 2020 của Tây


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

CHỮ VIẾT TẮT
NƠXH

NN
TN
CN
KCN
CCN
KKT
TKTN
CN-TTCN
TDTT
PRA
RRA
ND
LĐ
TN
CN
DC
DS
NC
BQ
ĐP

Ý NGHĨA
Nhà ở xã hội
Nhà nước
Tư nhân
Công nghiệp
Khu công nghiệp
Cụm công nghiệp
Khu kinh tế
Thống kê Tây Ninh

Công nghiệp – Tiểu thủ công n
Thể dục thể thao
Participatory rural appraisal
Rapid rural appraisal
Người dân
Lao động
Thu nhập
Công nghiệp
Dân cư
Dân số
Nhu cầu
Bình quân
Địa phương


Ngành Quản lý thị trường Bất động sản

ĐẶT VẤN ĐỀ

Tây Ninh là một tỉnh thuộc Miền Đông Nam Bộ có
4.035,45 km2, bao gồm Thị Xã Tây Ninh và 8 huyện: Tân Biê
Minh Châu, Châu Thành, Hoà Thành, Bến Cầu, Gò Dầu,
1.053.278 người, tỷ lệ tăng dân số tự nhiên 1,26 %, mật độ dân
dân số tập trung ở Thị xã Tây Ninh và các huyện phía Nam củ
Hoà Thành, Gò Dầu, Trảng Bàng. Công nghiệp của Tây Ninh đã
trong những năm qua, bình quân 9,39-49,94%/năm đã thu hút lự
các khu công nghiệp làm tăng nhu cầu nhà ở. Để đáp ứng nhu c
đồng thời đảm bảo tính bền vững Tây Ninh cần phải tiến hành cô
ở.
Dân số tại vùng đô thị của Tây Ninh đã có sự phát triển

13,91% trong giai đoạn 2001 đến 2008. Sự phát triển này là mộ
nhân chính thúc đẩy sự phát triển nhu cầu về nhà ở, sự gia tăng
ảnh hưởng đến sự phát triển bền vững. Đó là nhu cầu về đất xây
tranh với những quỹ đất khác làm cho hiệu quả sử dụng đất khôn
tự phát sẽ đưa đến hậu quả nghiêm trọng và không thể lường hế
của nó gây ra, đó là vấn đề ô nhiễm môi trường, vệ sinh dịch tễ …
Công nghiệp Tây Ninh phát triển bình quân hàng năm 9
đoạn 2001 đến 2008. Quá trình phát triển đã hình thành các khu,
Xa Mát, Trảng Bàng, Chà Là, Bến Kéo … Sự phát triển khu, cụ
hút lực lượng lao động là nguyên nhân gây ra sự gia tăng dân số
công nghiệp và vùng lân cận, đương nhiên việc gia tăng dân số
tăng nhu cầu nhà ở, đặc biệt là nhà ở xã hội dành cho những ngườ
Nhà nước Việt Nam đã ban hành nhiều văn bản tạo hành
động quy hoạch nhà ở. Hầu hết các văn bản đều có các quy định
nhà ở được Quốc Hội khóa 8 ban hành ngày 29/11/2005 là văn b
tảng cho những văn bản sau: Nghị định số 90/2006/NĐ-CP về vi
luật nhà ở, Thông tư 05/2006/TT-BXD ban hành ngày 01/11/20
thực hiện một số nội dung Nghị định số 90/2006/NĐ-CP. Về c
Kế hoạch và Đầu tư cũng đã có Thông tư số 05/2003/TT-BKH h
trình tự lập, thẩm định các dự án quy hoạch phát triển ngành v
phát triển kinh tế xã hội lãnh thổ.
Chương trình nhà ở trên qui mô toàn tỉnh giai đoạn từ na
bảo nhu cầu về nhà ở cho người dân. Đặc biệt nhà ở xã hội dành
công chức, chiến sĩ lực lượng vũ trang, công nhân lao động các
sự là một yêu cầu bức bách. Tuy nhiên do nhiều khó khăn nên n
phát triển mạnh mẽ. Để làm được điều này, cần phải có sự ngh
cầu và khả năng thực tế của Tỉnh để cân đối, vừa đảm bảo các c
tế, vừa hài hòa với sự phát triển về mặt xã hội và khuyến khích
tham gia.
Thời gian qua việc phát triển khu dân cư gần như tự ph

dựng có đặt ra nhiều thủ tục, qua đó hướng dẫn nhân dân xây dự
và đúng vị trí. Tuy nhiên do việc quy hoạch chưa được thực hiện

Trang 1


Ngành Quản lý thị trường Bất động sản
học nên dẫn đến tình trạng “quy hoạch treo”, quy hoạch mang tín
hình trên, việc triển khai đề tài

“Quy hoạch nhà ở xã hội tỉnh Tây Ninh đến năm 201
năm 2020” là một nhu cầu bức thiết nhằm định hướng phát triển
biệt là loại nhà ở xã hội để phục vụ nhu cầu một bộ phận dân cư
chất lượng sống người dân.
1.

Mục đích nghiên cứu

Dự báo nhu cầu nhà ở xã hội đến năm 2010 và định hướ
tượng hưởng lợi theo quy định của pháp luật. Đề xuất các giải p
hoạch có tính khả thi cao.
2.

Đối tượng nghiên cứu
Nhu cầu nhà ở xã hội qua từng giai đoạn từ nay đến năm 2

3.

Phạm vi nghiên cứu
Đề tài được thực hiện tại địa bàn tỉnh Tây Ninh từ thán

2009. Nội dung của đề tài là xác định nhu cầu phát triển nhà ở ch
tại các khu đô thị trong tỉnh. Qua phân tích thực trạng phát triển
Tây Ninh để đhưa ra dự báo về nhu cầu nhà ở cho những người t
2010 và năm 2020. Tốc độ gia tăng dân số, mức tăng thu nhậ
người, cùng với chỉ số gia tăng dân số cơ học tại các vùng đô th
trọng trong công tác dự báo.

Trang 2


Ngành Quản lý thị trường Bất động sản

PHẦN I:

TỔNG QUAN

I.1.
I.1.1.

Cơ sở lý luận
Cơ sở khoa học
Quy hoạch đô thị nhằm cải thiện cuộc sống của cộng đồ
quy hoạch cần phải xem xét một cách toàn diện. Cụ thể đối với q
phải xem xét các yếu tố liên quan như dân số gia tăng, tốc độ ph
quỹ đất ở. Quy hoạch đô thị có hai chức năng chính: phát triển c
hạn chế những thái hóa của cá nhân trong một cộng đồng chung
triển đô thị. Chức năng sau thường đưa đến quy hoạch đô thị phả
thống luật và quy định.
I.1.1.1.
Dự báo dân số

Dân số luôn gia tăng, cùng với sự gia tăng dân số là sự g
hội và đòi hỏi nhu cầu đất ngày càng lớn. Trong khi đó, diện tích
đất đai lại có giới hạn, mâu thuẩn giữa người và đất đai lại càng
dự báo dân số có ý nghĩa quan trọng, là tiền đề của quy hoạch sử
Do có sự khác biệt giữa thành thị và nông thôn về mức độ
nông sản, về tình trạng sử dụng đất đai. Vì vậy, cùng với việc d
dự báo rõ dân số phi nông nghiệp, dân số nông nghiệp cũng như
nhiên và tăng cơ học (dân số tăng theo mục tiêu quy hoạch).
Quy mô dân số phi nông nghiệp là chỉ tiêu quan trọng
KTXH và phát triển của các đô thị. Trong quy hoạch sử dụng đấ
nghiệp được dự báo để khống chế vĩ mô về quy mô dân số nhằm
bền vững KTXH và phù hợp với trình độ đô thị hóa. Để xác
nghiệp cần dựa vào những căn cứ sau:
- Trình độ hay mức độ đô thị hoá ở năm định hình quy hoạ
- Các yếu tố tổng hợp như: số liệu lịch sử về dân số, tính
quy mô phát triển, tình hình phát triển KTXH...
Thường ở mỗi vùng đều bao gồm dân số ở cả hai khu vự
ngay trong khu vực đô thị ngoài dân số phi nông nghiệp còn có c
Tổng dân số, dân số phi nông nghiệp, dân số nông nghiệp
theo phương pháp tăng tự nhiên. Công thức tính như sau:
n

Nn = No (1 + K )
Trong đó:

Nn: Số dân dự báo ở năm định hình quy hoạch
No: Số dân hiện trạng (ở thời điểm làm quy hoạc
K: Tỷ lệ tăng dân số bình quân
n: Thời hạn (số năm) định hình quy hoạch
Giá trị K có thể được xác định theo chỉ tiêu khống chế

(chính sách kế hoạch hoá gia đình) qua các năm của thời kỳ định
dựa vào chỉ tiêu thống kê bình quân về lịch sử phát triển dân số c
Bên cạnh nhân tố lịch sử và chính sách kế hoạch hoá gia
số còn chịu ảnh hưởng của nhiều nhân tố khác như: di chuyển d
Trang 3


Ngành Quản lý thị trường Bất động sản
nông thôn vào thành thị, từ vùng này sang vùng khác, quy mô
kinh tế xã hội (phát triển CN, DV..). Vì vậy, cần chú ý đến tỷ lệ
Công thức tính trong trường hợp này như sau:
n

Nn = No [1 + (K ± D ) ]
Trong đó:

Nn: Số dân dự báo ở năm định hình quy hoạch
No: Số dân hiện trạng (ở thời điểm làm quy hoạch)
K: Tỷ lệ tăng dân số bình quân
D: Tỷ lệ tăng dân số cơ học với dấu (+) số dân nhập
cư; với dấu (-) ngược lại.
n: Thời hạn (số năm) định Hình quy hoạch)
Ngoài ra, còn có thể dự báo dân số theo các phương ph
pháp cân đối lao động (dựa trên cơ sở tính toán trực tiếp nhu cầu
các ngành ở năm định hình quy hoạch); phương pháp hồi quy t
số liệu lịch sử thống kê dân số nhiều năm).
Đối với dự báo dân số đô thị còn có thể áp dụng phương
động (trong đó có biểu thị mối liên quan giữa gia tăng dân số đô
lao động từ khu vực nông thôn). Về mặt bản chất, khi các đô th
khá lớn về nhu cầu lao động (gọi là sức hút của đô thị). Do đặc đ

trung và dài hạn nên giá trị dự báo dân số là chỉ tiêu khống chế
nhiều phương pháp để tính toán, kết hợp với tình hình phân tí
phải mở rộng biên dao động dân số dự báo một cách hợp lý.
I.1.1.2.
Dự báo nhu cầu đất
Quy hoạch phát triển nhà ở nói chung và nhà ở xã hội n
đến yếu tố chính đó là quỹ đất ở vì vậy tại điều 135 luật nhà ở
xây dựng đô thị, điểm dân cư nông thôn và các dự án xây dựng
nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, trường đại học, cao đ
nghiệp, trung cấp nghề, trường học ở miền núi phải xác định nh
xây dựng nhà ở và hệ thống hạ tầng phục vụ nhu cầu ở’. Quy hoạ
cơ sở hạ tầng đô thị của những đơn vị đất đai hành chánh như h
đường xá, đường rầy tàu hỏa, sân bay, bến cảng, nhà máy công
tàng tồn trử sản phẩm; khai thác mỏ và sản xuất điện năng và cá
phố và khu dân cư - dự báo trước sự gia tăng dân số và phát triể
thời tính đến kết quả của phân vùng và quy hoạch sử dụng đất
cạnh phải có cho việc phát triển nông thôn và đô thị, gần đây
quan trọng trội hẳn. Việc bố trí vị nhà ở cũng đã được Luật nhà ở
ở xây dựng hai bên đường, tuyến phố chính phải tuân thủ chỉ gi
hài hoà về chiều cao, không gian, kiến trúc, thẩm mỹ, phù hợp vớ
thiết kế đô thị theo từng trục đường, tuyến phố.
Nhu cầu sử dụng đất đai cho dành cho xây dựng khu dân
trong tổng nhu cầu của các ngành. Số lượng đòi hỏi của từng ngà
cứ vào mục tiêu, yêu cầu phát triển của từng ngành, khả năng
đoạn và quỹ đất hiện có của địa phương (số lượng và đặc điểm tà
ngành tự dự báo nhu cầu sử dụng đất của mình sẽ phù hợp h

Trang 4

Ngành Quản lý thị trường Bất động sản
mang tính phiến diện, cục bộ, dễ bị chồng chéo mục đích sử dụn
cùng một khu đất.
Để quy hoạch nhà ở có tính khả thi thì cần phải tiến hàn
đất đai để tạo quỹ đất ở lâu dài. Trọng tâm của công tác này là tổ
nguồn tài nguyên đất đai nhằm giải quyết tốt mâu thuẩn giữa ng
tài nguyên đất đai. Quy hoạch sử dụng đất đai phải căn cứ vào dự
đất đai của các ngành từ đó tổng hợp, kiểm tra chỉnh lý, điều h
trong nội bộ các ngành (nông nghiệp, phi nông nghiệp) và giữa
đích sử dụng) tùy theo đặc điểm quỹ đất hiện có của địa phương.
Nhu cầu đất đô thị
Có nhiều yếu tố ảnh hưởng đến việc xác định nhu cầu đ
như: số dân và mật độ dân số, trình độ phát triển KTXH, điều ki
thông, cấp điện, nước....), tính lịch sử, đặc điểm các tụ điểm dân
hình, địa chất, thủy văn....
Khi dân số tăng, nhu cầu đất dùng để phát triển đô thị cũ
thông thường sử dụng phương pháp chỉ tiêu quy định cho một n
đất ở, đất xây dựng cơ sở hạ tầng, công trình phúc lợi công cộ
xanh...) được quy định đối với từng cấp, loại đô thị. Tổng nhân
kết quả dự báo dân số hoặc các chỉ tiêu khống chế theo kế họac
chế mật độ dân số...
Như vậy nhu cầu đất phát triển đô thị được xác định theo
Z = N x P
Trong đó:
Z: Diện tích đất phát triển đô thị
N: Số dân thành thị
P: Định mức dùng đất cho 1 khẩu đô thị năm
Ngoài ra, quy mô diện tích đất phát triển các đô thị còn
vào quy mô dân số lịch sử, mức độ tương quan, phù hợp giữa hiệ
tích đất đang sử dụng, khả năng giải tỏa, điều tiết bình quân d

của các hộ dân, khả năng mở rộng và phát triển đô thị của các kh
thị... Diện tích mới gia tăng bằng tổng nhu cầu diện tích trừ đi diệ
Diện tích đất dùng cho xây dựng nhà ở trong đô thị phụ
chi tiết đô thị về phạm vi các khu ở, cấu trúc các kiểu nhà (cao t
lập, biệt thự...)... Đối với các đô thị nhỏ khi cần xác định diện tí
nhà ở cho dân (dạng biệt lập), có thể căn cứ vào số hộ có nhu
tích đất cho một nông hộ. Số hộ mới gia tăng trong thời kỳ quy
tăng chia cho số khẩu bình quân trong hộ.
Nhu cầu đất khu dân cư nông thôn
Tổng diện tích đất dân cư nông thôn (bao gồm diện tích đ
công trình phục vụ sản xuất, sinh hoạt cho dân cư nông thôn)
hoạch (hay của từng giai đoạn dự báo) được xác định cho toà
riêng cho từng khu dân cư. Công thức tính tổng quát như sau:
P = P + P
1

2

P = ( ∑aH + ∑RN ) K
1

Trang 5


Ngành Quản lý thị trường Bất động sản
P = ∑mQ
2

Trong đó:
P: Tổng diện tích đất khu dân cư nông thôn

P : Diện tích đất ở và các công trình hành chính - phúc lợi công c
1

P : Diện tích đất xây dựng các công trình phục vụ sản xuất nằm
2

dân cư.
a: Định mức đất cho từng loại hộ của địa phương
H: Số hộ theo từng loại ở năm quy hoạch
R: Định mức diện tích các công trình công cộng và cây xanh cho
N: Số dân trong khu dân cư năm quy hoạch
K: Tỷ lệ diện tích hợp lý diện tích chiếm đất làm đường đi trong
M: Số đơn vị tính cho công trình xây dựng (tổng sản phẩm, con
suất ...)
Q: Định mức diện tích cho một đơn vị tính
Trong mỗi khu dân cư nông thôn diện tích đất ở có ý ngh
chiếm tỷ lệ lớn và do các yếu tố sau quyết định:
- Số dân hiện tại và theo dự báo
- Số hộ hiện tại và theo dự báo (để xác định số hộ phát sinh).
- Số hộ nằm trong vùng giải tỏa
- Số nóc nhà (mộ, khuôn viên), số hộ sống chung trong một nhà
đọng)
- Diện tích đất của một nhà (để xác định số hộ có khả năng tự dãn
- Định mức diện tích đất cho một hộ của địa phương
- Số nam giới ở độ tuổi kết hôn, tỷ lệ lập gia đình
- Số phụ nữ nhỡ thì, diện chính sách
- Phong tục chung sống các thế hệ, thừa kế ở địa phương (để xác
Trong thực tế việc phân bổ đất khu dân cư thường dựa trê
hình thành. Vấn đề đặt ra là xác định nhu cầu diện tích đất ở mới
triển khu dân cư.

Diện tích đất ở mới phụ thuộc vào số hộ cần được cấp đ
sinh có nhu cầu đất ở; số hộ giải tỏa; số hộ tồn đọng; số hộ có
định mức cấp cho một hộ. Có thể tính theo công thức sau:
Pở = ( HP + HG + Ht - Htđ ) Đ
Trong đó:
Pở: Nhu cầu diện tích đất ở mới của khu dân cư
Hp: Số hộ phát sinh có nhu cầu đất ở trong thời kỳ quy hoạch
HG: Số hộ giải toả do thu hồi đất
Ht: Số hộ tồn đọng (số phụ nữ lỡ thì, các hộ thuộc diện chính sá
ở, các hộ chung sống trong một nhà với diện tích đất ở không vư
1 hộ)

Trang 6


Ngành Quản lý thị trường Bất động sản
Htd: Số hộ có khả năng tự dãn (số hộ được thừa kế hoặc có diện
so với tiêu chuẩn quy định của địa phương)
Đ: Định mức cấp đất ở cho một hộ theo điều kiện của địa phương
Bên cạnh dự báo về nhu cầu đất đô thị và đất xây dựng kh
báo nhu cầu đất cho phát triển công nghiệp, đặc biệt là đất xâ
công nghiệp, đất cho giao thông, thủy lợi và cây xanh.
I.1.1.3.
Phân bố, cảnh quan và kiến trúc nhà ở xã hội
Vị trí quy hoạch cách các trục giao thông chính, các trung
văn hoá quan trọng trong khu vực; toạ độ địa lý giáp ranh, các lợ
địa lý trong việc phát triển KTXH và sử dụng đất đai. Nhà ở xây
tuyến phố chính phải tuân thủ chỉ giới xây dựng, bảo đảm hài ho
gian, kiến trúc, thẩm mỹ, phù hợp với quy hoạch chung và thi
trục đường, tuyến phố.

Kiến tạo chung về địa mạo, xu hướng địa hình, hướng c
phân tiểu vùng theo yếu tố độ cao (trũng, bằng, bán sơn địa,
nguồn nước, chất lượng nước, khả năng khai thác sử dụng cho
(theo mùa hay theo khu vực trong năm...); nguồn nước ngầm: độ
khả năng hiệu quả kinh tế khai thác sử dụng cho sản xuất và sinh
thế của yếu tố địa hình đối với sử dụng đất, có thuận lợi cho việ
thuận lợi cho xử lý do rác thải sinh hoạt từ khu dân cư.
Đặc điểm vùng khí hậu và các mùa trong năm, nhiệt độ:
cao nhất, thấp nhất, tổng tích ôn...; nắng: số ngày, giờ nắng, trun
tháng...; mưa: mùa mưa, lượng mưa trung bình, năm tháng cao
ẩm: bình quân, cao nhất, thấp nhất, trung bình năm tháng...; đặc
lũ lụt, sương muối sương mù... Các ưu thế hạn chế của yếu tố kh
khu dân cư, cũng như ảnh hưởng đến tốc độ phân hủy, bào bòn
sức khỏe của con người.
Khu dân cư cho người thu nhập thấp phải chú ý đến khoả
làm việc. Đối với dân cư lao động trong các khu công nghiệp, vi
cư gần nơi làm việc hoặc thuận lợi giao thông công cộng. Đố
nông nghiệp cần phải quy hoạch khu dân cư không cạnh tran
thuận lợi cho họ đi làm, bảo quản, chế biến cũng như tiếp thị sản
Điều kiện cảnh quan (các loại cảnh quan, vị trí phân bố,
khai thác cho mục đích du lịch sinh thái, bảo vệ thiên nhiên và m
môi trường chung, hệ sinh thái, các tác nhân và mức độ ô nhi
khí, nguồn nước đất đai và các giải pháp hạn chế khắc phục...
Về mặt kiến trúc, tại điều 32 của Luật nhà ở đã quy định
kết hợp hài hoà giữa kiến trúc hiện đại với kiến trúc truyền thố
kiện tự nhiên, phong tục, tập quán, văn hoá - xã hội của các dân
Nhà ở phải đa dạng các loại nhà ở, loại căn hộ phù hợp với điều
khả năng thu nhập của các tầng lớp dân cư trên địa bàn; sử dụn
dành cho phát triển nhà ở. Tính đa dạng nhà ở để phù hợp vớ
chính là cơ sở quan trọng để quy hoạch nhà ở cho những người th

Nhà nước đầu tư cho việc nghiên cứu ban hành các thiết
hình đối với nhà ở để đáp ứng yêu cầu phát triển nhà ở của nhân
vùng, miền.
Trang 7


Ngành Quản lý thị trường Bất động sản
I.1.1.4.
Xác định tính bền vững trong quy hoạch
Phát triển bền vững là một chỉ tiêu không thể thiếu để đá
hoạch. Một số chỉ thị cho tính bền vững đối với quy hoạch nhà
sau: Nhiều nhóm nghiên cứu đang cố gắng định nghĩa những chỉ
và phát triển phương pháp theo dõi nó trong điều kiện thực tiễn
hiện trên cơ sở một hệ thống của quan sát trong một khoảng thờ
diện cho các cấp độ địa phương, quốc gia hay toàn cầu, với k
ngoại suy những điều tìm được trên toàn bộ lớp che phủ mặt đấ
thống sử dụng đất đai. Mới đây có đề nghị một "Hệ thống quan
(Global Terrestrial Observing System: GTOS), hiện nay trong gi
FAO, UNEP, UNESCO và VMO.
Những chỉ thị tính bền vững có thể có nhiều loại: tự nhiên
- xã hội. Tùy thuộc vào loại sử dụng đất đai hay không sử dụng
lượng đất đai. Những chỉ thị tính bền vững về kinh tế xã hội có
có di dân nông thôn ra trung tâm thành thị, tính ổn định hay gia
về lao động nông thôn cho tất cả các độ tuổi làm việc, tính ổn
lượng đến trường tiểu học, tính duy trì đầy đủ lương thực và ch
cấu trúc thảo mộc bền vững trong vùng đồng cỏ, không có hay g
lợi cho sức khỏe trong các vùng dân cư nông thôn, quan hệ hòa
sử dụng đất đai khác nhau trên vấn đề sử dụng, hay đơn giản hơ
tăng sản phẩm trên đầu người từ đất đai đã được ghi trong thốn
xã, huyện, tỉnh hay quốc gia. Tuy nhiên, đôi khi điều này cũng c

không bền vững một số nơi trong vùng có liên quan khi sử dụ
thống kê. Sự khác biệt sinh thái vùng là những chỉ thị tính bền v
phát triển của Ngân Hàng Thế Giới và trung tâm CGIAR và nh
khác có thể là phương thức có tính khả thi.
I.1.2. Cơ sở pháp lý
Ở cấp quốc gia, ngày 06/5/2004 Thủ tướng đã ban hành Q
TTg về việc phê duyệt định hướng phát triển nhà ở đến năm 20
hướng phát triển nhà ở đến năm 2020 với những nội dung chủ y
thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội; đáp ứng nhu cầu cải thiện ch
động lực phát triển đô thị và nông thôn bền vững theo hướng c
đại hoá nhằm thực hiện có kết quả các mục tiêu cơ bản của Ng
thứ V và lần thứ VII Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa IX
khả năng huy động nguồn vốn đầu tư của các thành phần kinh
gia phát triển nhà ở; thúc đẩy hình thành và phát triển thị trườ
hiện có hiệu quả chủ trương kích cầu. (3) Thúc đẩy phát triển
người thu nhập thấp (bao gồm cán bộ, công chức, viên chức, n
khu công nghiệp, sinh viên các trường đại học, cao đẳng, trung
các đối tượng chính sách khác) mua hoặc thuê phù hợp với điều
đối tượng; thực hiện chính sách hỗ trợ cải thiện nhà ở đối với đ
số, các hộ gia đình sinh sống tại các khu vực thường xuyên bị t
nâng cao chất lượng cuộc sống của nhân dân; phát triển nhà ở
đại; từng bước cải thiện chất lượng nhà ở nông thôn, giữ gìn và
trúc dân tộc, hiện đại phù hợp với đặc điểm của từng địa phương
Về cơ sở pháp lý cho công tác quy hoạch, tại Điều 135 Lu
2005 đã chỉ ra trách nhiệm của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải c
Trang 8


Ngành Quản lý thị trường Bất động sản
phát triển của Quốc gia để xây dựng Định hướng, chương trình v

Nhà ở cho địa phương;
Tại điều 70 của Nghị định 90/2006/NĐ-CP về việc quy đ
dẫn luật nhà ở của các địa phương: (1) Trên cơ sở định hướng, c
nhà ở quốc gia đã được Thủ tướng Chính phủ ban hành, nhiệm
xã hội của địa phương, các cơ chế, chính sách về phát triển và qu
của Trung ương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải xây dựng chươn
ở cho từng giai đoạn 5 năm hoặc dài hơn trên địa bàn trình Hộ
cấp thông qua trước khi ban hành. (2) Chương trình phát triển
bao gồm những nội dung chính sau: a) Khái quát hiện trạng nhà
Phân tích, đánh giá kết quả, tồn tại, nguyên nhân công tác phát tr
rõ quan điểm, mục tiêu, nhu cầu, các chỉ tiêu cơ bản về phát tri
nhà ở xã hội, nhà ở công vụ trên địa bàn, trong đó phải xây dựn
nhà ở cụ thể giải quyết chỗ ở cho các đối tượng thuộc diện giải
nhân làm việc trong các khu chế xuất, khu kinh tế, khu công n
cao; các đối tượng đang sinh sống tại các vùng thường xuyên b
tai, các nhà chung cư xuống cấp nguy hiểm, các khu nhà ở có h
cấp không đáp ứng yêu cầu; các hộ gia đình dân tộc thiểu số ng
thôn, miền núi, các đối tượng là người có công với cách mạng
nhà ở; d) Xác định rõ các giải pháp thực hiện chương trình, kế h
về quy hoạch sử dụng đất cho phát triển nhà ở; cơ chế, chính sá
kỹ thuật, tài chính, tín dụng, chính sách ưu đãi để kêu gọi đầu
các dự án phát triển nhà ở; tiến độ thực hiện; nhiệm vụ và trách
Sở, Ban, ngành, các cấp chính quyền trong quá trình triển khai
tiêu cơ bản về phát triển nhà ở trong chương trình, kế hoạch phát
đưa vào nhiệm vụ phát triển kinh tế - xã hội của địa phương
Trong quá trình triển khai thực hiện phải sơ kết, rà soát, sửa đổ
kịp thời chương trình, kế hoạch đã đề ra cho phù hợp thực tế. Kế
hoạch phải có tổng kết, đánh giá kết quả thực hiện. (4) Ủy ban nhân
nhiệm bố trí ngân sách địa phương cho việc điều tra, khảo sát, x
kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương mình.

Ngoài ra một số văn bản liên quan là căn cứ quan trọng ch
phát triển nhà ở như sau: (1) Nghị định 90/2006/NĐ-CP Quy đ
dẫn thi hành Luật Nhà ở; (2) Công văn số 976/BXD-QLN ngày 3
dựng hướng dẫn xây dựng Chương trình phát triển nhà ở đến
định số 281/2007/QĐ-BKH, ngày 26/3/2007 của Bộ trưởng Bộ
hành định mức chi phí lập, thẩm định quy hoạch và điều chỉnh qu
triển kinh tế xã hội, quy hoạch ngành và quy hoạch các sản ph
quyết Đại hội Đảng bộ Tỉnh nhiệm kỳ 2006-2011, đặc biệt phần
Chiến lược phát triển kinh tế - xã hội Tỉnh, Quy hoạch tổng thể k
và các huyện thị và các định hướng phát triển các ngành kin
Thông tư số 05/2003/TT-BKH, ngày 22/7/2003 của Bộ Kế hoạc
dẫn nội dung, trình tự lập, thẩm định và quản lý các dự án quy h
và quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế-xã hội lãnh thổ; (7) T
BXD ngày 01/11/2006 hướng dẫn thực hiện một nội dun
90/2006/NĐ-CP ngày 06/09/2006 của chính phủ quy định chi
hành Luật Nhà ở.
Trang 9


Ngành Quản lý thị trường Bất động sản
I.1.3. Cơ sở thực tiễn
I.1.3.1.
Các quan điểm phát triển nhà ở xã hội
Thông qua các văn bản pháp luật về nhà ở xã hội, các v
Đảng bộ, chính sách của Nhà nước có thể đúc kết một số quan đi
Nhà nước tạo điều kiện để cho cán bộ, công chức, viên chứ
chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân, công
khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công ng
hợp với thu nhập của họ qua hình thức thuê nhà ở hoặc mua
mọi tiềm năng và mọi nguồn vốn để đáp ứng nhu cầu nhà

này.
Phát triển Nhà ở xã hội để góp phần cải thiện bộ mặt đô
nhanh tiến độ đô thị hóa của Tây Ninh.
Phát triển Nhà ở theo quy hoạch đô thị và kế hoạch phát tr
từng huyện thị. Phát triển đủ để đáp ứng nhu cầu của đội n
trong khu vực Nhà nước. Bảo đảm đến năm 2020, tất cả cá
bộ chiến sĩ lực lượng vũ trang có chỗ để ở riêng của gia đìn
sinh viên các trường đại học, cao đẳng, trung học chuyên ng
Đầu tư xây dựng nhà ở xã hội phải thực hiện theo quy hoạc
thẩm quyền phê duyệt, phát triển nhà ở phải xây dựng đồng
thuật (đường giao thông, hệ thống cấp thoát nước, cấp điệ
(nhà trẻ, trường học, cơ sở y tế...), đảm bảo đủ các khu chứ
phục vụ nhu cầu ở, sinh hoạt văn hoá, thể dục - thể thao
sống văn minh, an ninh, trật tự.
Bảo đảm tốt việc quản lý nhà ở xã hội đối với các đối tượn
Hình thành tổ chức để chăm lo công việc này.
Tạo điều kiện cho người thu nhập thấp, công nhân lao đ
nghiệp tập trung sống hòa nhập với cộng đồng trong các
cận với hệ thống dịch vụ công cộng đồng bộ.
Phát triển nhà ở để đáp ứng nhu cầu về chỗ ở của người c
thị phải gắn liền với chương trình giải quyết việc làm cho n
Nhà ở xã hội xây dựng tiết kiệm tối đa chi phí nhưng vẫn
liên thông dễ dàng với các khu vực trung tâm.
Cho phép kết hợp chương trình nhà ở xã hội với dự án nh
cùng một dự án.
Trong quy hoạch xây dựng đô thị, điểm dân cư, khu kinh
khu chế xuất, …. đều phải xác định rõ quy hoạch xây dựng
nhà ở xã hội.
I.1.3.2.
Nguyên tắc quy hoạch phát triển và phân phối nhà ở x

1. Nhà nước thực hiện chính sách đầu tư xây dựng quỹ
cho thuê mua và cho thuê đối với các đối tượng thuộc diện ch
Điều 53 và Điều 54 của Luật nhà ở) có khó khăn trong việc cải th
2. Phát triển nhà ở theo dự án phù hợp với quy hoạch đ
quyền phê duyệt, đảm bảo có hệ thống công trình hạ tầng kỹ th
đồng bộ nhằm góp phần nâng cao chất lượng chỗ ở và phát triển

Trang 10


Ngành Quản lý thị trường Bất động sản
3. Vốn đầu tư xây dựng quỹ nhà ở xã hội được hình th
đây:
a)
Tiền thu được từ việc bán, cho thuê và cho thuê mu
hữu Nhà nước;
b)
Trích từ tiền sử dụng đất, thuê đất của các dự án ph
mại và các dự án khu đô thị mới trên địa bàn;
c)
Ngân sách Nhà nước;
d)
Tiền hỗ trợ, tiền đóng góp tự nguyện của tổ chức, c
nước;
e)
Tiền huy động từ các nguồn vốn hợp pháp khác th
luật.
4. Tổ chức, cá nhân đầu tư phát triển quỹ nhà ở xã hội đượ
sử dụng đất, tiền thuê đất đối với đất xây dựng nhà ở xã hội th
luật; được miễn, giảm các khoản thuế liên quan theo quy định củ

5. Quản lý chặt chẽ quá trình đầu tư xây dựng, xét duyệt
thuê mua và sử dụng quỹ nhà ở xã hội.
6. Các dự án nhà ở xã hội có sử dụng (một phần hoặc to
phải tuân thủ các quy định hiện hành của Nhà nước về quản lý d
công trình sử dụng vốn ngân sách Nhà nước. Dự án nhà ở xã hộ
cho thuê mua phải đảm bảo có quy mô và giá thành xây dựng hợ
tượng sử dụng.
7. Giá cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội được xác định theo
a)
Tính đủ chi phí đảm bảo thu hồi vốn đầu tư xây dự
quỹ nhà ở xã hội.
b)
Không tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các
(theo hướng dẫn của Bộ Tài chính).
c)
Đảm bảo phù hợp với khung giá cho thuê, thuê mua
tại Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 06/9/2006 củ
chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở (phụ lục s
8. Việc cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội phải đúng đối tư
mua không được chuyển nhượng nhà ở dưới bất kỳ hình thức nà
thuê mua, trừ trường hợp thừa kế nhà ở quy định tại khoản 2 Điề
nếu người thuê, thuê mua vi phạm thì đơn vị quản lý nhà ở xã h
nhà ở đó.
Trong cùng một thời gian, mỗi đối tượng thuộc diện đượ
hội chỉ được thuê hoặc mua một diện tích nhất định theo tiêu chu
9. Đối tượng thuê mua nhà ở xã hội sau khi được cấp giấy
hữu nhà ở nếu bán nhà ở đó thì đơn vị quản lý quỹ nhà ở xã
trong trường hợp đơn vị quản lý quỹ nhà ở xã hội không mua
được quyền bán nhà ở đó cho người khác.
Giá bán lại nhà ở xã hội trong mọi trường hợp không đư

xây dựng mới cùng loại do UBND tỉnh quy định tại thời điểm tha

Trang 11


Ngành Quản lý thị trường Bất động sản
I.1.3.3.
Các chủ trương chính sách của Tỉnh liên quan đến nh
Nghị quyết tỉnh Đảng bộ tỉnh Tây Ninh đã chỉ rõ: Xây
thành một tỉnh công nghiệp vào năm 2020 với hệ thống kết cấ
hội tương đối hiện đại và đồng bộ, gắn liền với sự phát triển kết
đô thị Thành phố Hồ Chí Minh và toàn Vùng kinh tế trọng điểm
tiềm lực và sức cạnh tranh của toàn nền kinh tế, hội nhập thành
cơ hội thuận lợi do hội nhập kinh tế quốc tế mang lại nhằm phá
nhanh, bền vững. Phát triển du lịch sinh thái, tín ngưỡng và về
TW Cục miền nam).
Chủ trương phát triển kinh tế xã hội của tỉnh cũng đã quy
tăng trưởng kinh tế nhanh và bền vững, tạo chuyển biến mạnh
hiệu quả và sức cạnh tranh của nền kinh tế, nâng cao chất lư
không ngừng cải thiện nâng cao đời sống nhân dân; Giữ vữn
trật tự an toàn xã hội; Tạo tiền đề để đẩy mạnh công nghiệp hó
thực hiện thành công mục tiêu tổng quát đến 2020.
Về phát triển kinh tế
Tăng trưởng kinh tế của Tây Ninh với tốc độ cao liên tụ
năm 2020, rút ngắn khoảng cách phát triển so với các tỉnh tron
điểm phía Nam. Dự kiến đến năm 2020, GDP bình quân đầ
khoảng 32-33% hiện nay lên tới 70-80% mức bình quân của vùn
Tốc độ tăng trưởng GDP bình quân giai đoạn 2006-202
(trong điều kiện thuận lợi có thể phấn đấu đạt mức tăng trưởng
nông, lâm nghiệp và thủy sản tăng bình quân 5,9-6,3%, công ng

bình quân khoảng 20-21%, khu vực dịch vụ khoảng 16-18%.
Phương hướng phát triển Công nghiệp
Ngành công nghiệp tỉnh Tây Ninh cần phải đựơc phát tr
hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa. Giai đoạn 2006-2010, ư
nghiệp chế biến nông sản, cơ khí chế tạo, khai thác tài nguyên k
công nghiệp thu hút nhiều lao động, các ngành công nghiệp sản
Tạo tiền đề ban đầu trong giai đoạn 2006-2010 để sau năm 201
các ngành công nghiệp công nghệ cao, công nghiệp sạch, công n
cơ khí chế tạo, điện tử - viễn thông – tin học, công nghiệp hóa
biến lương thực, thực phẩm có giá trị gia tăng cao.
Quá trình phát triển công nghiệp tỉnh Tây Ninh phải khơi
mọi nguồn lực nội sinh và tạo điều kiện tối đa để thu hút các ng
ra sự phát triển sôi động trong các hoạt động sản xuất công nghiệ
các thành phần kinh tế tham gia bình đẳng vào phát triển công ng
Phát triển các khu công nghiệp tập trung, gắn sự phát tr
công nghiệp với sự phát triển của hệ thống đô thị, dịch vụ; chú
nhà ở công nhân trong hệ thống đô thị ven khu, cụm công ng
2006 – 2010, phấn đấu lấp đầy các khu công nghiệp công ngh
bằng việc thu hút các dự án đầu tư, nếu trong các KCN đã cho t
trên tổng diện tích đất công nghiệp thì sẽ xem xét thành lập thêm
khác. Có quy hoạch dự trữ đất cho phát triển KCN trong các g
nghiên cứu phát triển công nghiệp ở khu vực hành lang các tuyến

Trang 12


Ngành Quản lý thị trường Bất động sản
Về phát triển đô thị
Giải quyết cơ bản vấn đề nhà ở tại những địa phương có k
cao điều kiện sống của dân cư đô thị, công nhân các khu công n

và vệ sinh đô thị. Đến năm 2010, hoàn thành cơ bản việc chỉnh t
song vấn đề giải tỏa nhà ở lụp sụp ven các kênh, rạch.
Các khu kinh tế trọng điểm là nơi thu hút lao động nên sẽ
ở, do đó trong quy hoạch cần phải quan tâm đến các chiến lượ
sau:
Vùng 1:
Phía Bắc của tỉnh có 4 huyện gồm các huyện Tân Biên, T
Dương Minh Châu, có diện tích 2.987,84 km2, chiếm 74,15% t
phát triển nông lâm nghiệp theo hướng chuyên canh đi đôi với c
dịch vụ thương mại - du lịch. Vùng 1 có 9 đô thị với tổng dân số
mới Xa Mát, Phước Tân, Tân Hòa là đô thị cửa khẩu, đóng va
trưởng kinh tế vùng biên.
Vùng 2:
Trung tâm tỉnh, gồm Thị xã, huyện Hòa Thành. Diện tíc
5,44% toàn tỉnh. Cụm đô thị 260 ngàn dân (Thị xã có 200 ng
ngàn). Định hướng phát triển dịch vụ, công nghiệp, đô thị.
Vùng 3:
Gồm có 3 huyện Trảng Bàng, Gò Dầu và Mộc Bài, diện
thành hành lang đô thị ven quốc lộ 22 với các đô thị công nghi
Đây là bộ khung đô thị tỉnh Tây Ninh dựa trên tam giác kinh tế
đỉnh cực: Thị xã – Trảng Bàng – Mộc Bài.
Về đối tượng thuê, thuê mua nhà ở xã hội
Quyết định 020/2008/QĐ-UBND ngày 12/01/2008 của Ủ
Tây Ninh ban hành quy hoạch phát triển công nghiệp đến năm 2
Phát triển công nghiệp để tạo động lực phát triển các ngành nôn
hướng công nghiệp hóa - hiện đại hóa. Đẩy tốc độ tăng trưởng
tiên cho các lĩnh vực công nghiệp mũi nhọn mà Tây Ninh đang
và tiềm năng để sản xuất hàng hóa chất lượng cao. Nhu c
nghiệp năm 2010 khoảng 85.000 người; năm 2015 khoảng 123.0
động đã qua đào tạo trên 50%.

Chỉ thị số 10/CT-UBND ngày 29/4/2009 của Ủy ban nh
triển khai xây dựng kế hoạch phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho C
xá cho sinh viên.
Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 06 tháng 9 năm 200
định chi tiết và hướng dẫn thi hành luật Nhà ở, đối tượng được
xã hội, là căn cứ quan trọng để xác định số lượng thảo mãn yêu
đó có thêm căn cứ để xây dựng quy hoạch:
- Cán bộ, công chức, viên chức theo quy định của pháp
chức.
- Sỹ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ
lương từ ngân sách nhà nước.

Trang 13


Ngành Quản lý thị trường Bất động sản
- Công nhân làm việc tại các khu kinh tế, khu công nghi
công nghệ cao.
- Người được thuê, thuê mua nhà ở xã hội phải đảm bảo các
Thuộc đối tượng như đã kể trên; (2) Chưa có sở hữu nhà ở và
thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; có nhà ở thuộc sở hữu
tích bình quân trong hộ gia đình dưới 5m2 sàn/người; có nhà ở t
nhưng là nhà ở tạm, hư hỏng hoặc dột nát; (3) Có mức thu nhập
của hộ gia đình không vượt quá 5 lần tổng số tiền thuê nhà ở
tháng đối với căn hộ có diện tích tối đa là 70 m2 sàn và không
thuê phải trả đối với căn hộ có diện tích tối thiểu là 30 m2 sàn, t
do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định; (4) Người được thuê m
phải thanh toán lần đầu 20% giá trị của nhà ở được thuê mua;
đối tượng được thuê, thuê mua nhà ở xã hội được thực hiện th
đây: (a) Nhu cầu bức thiết về nhà ở (chưa có nhà ở, mới lập gia

bình quân quá thấp); (b) Các đối tượng được hưởng lương từ ng
bộ trẻ tốt nghiệp đại học trở lên, công nhân có tay nghề từ bậc 5
nước hỗ trợ về nhà ở dưới mọi hình thức; (c) Cán bộ, công c
hưởng chính sách nhà ở công vụ nhưng đã trả lại nhà ở công vụ
nhu cầu thuê, thuê mua nhà ở xã hội trên địa bàn; (6) Ủy ban n
định cụ thể và công bố công khai về đối tượng và điều kiện đượ
nhà ở xã hội trên phạm vi địa bàn trong từng thời kỳ và từng dự á
I.2.
Khái quát địa bàn nghiên cứu
Tây Ninh là một tỉnh thuộc Miền Đông Nam Bộ, mang đ
nguyên (có núi Bà Đen cao nhất Nam Bộ – 966m) vừa có dáng d
nối giữa 2 trung tâm kinh tế lớn là Phnom – Pênh (Cambodia)
Minh. Có đường xuyên Á đi qua cửa khẩu quốc tế Mộc Bài. Đư
Cambodia dài 240 km. Đường quốc lộ 22A qua cửa khẩu Mộc B
qua cửa khẩu Sa Mat, 1 cửa khẩu phụ là Phước Tân.

Theo niên giám thống kê năm 2008, Tây Ninh có 1.05
trung bình là 243,43 người/km2 . Cao nhất là Hoà Thành 1.727,
Ninh đạt 904,31 người,. Có 98,4% là dân tộc kinh còn lại là các
Chăm, Khơ me. Tổng số người từ 15 tuổi trở lên là 833.123 ng
thị 147.468 người, ở nông thôn 685.655 người.
Mùa mưa (từ tháng 5 đến tháng 11) có 120-140 ngày mư
Mùa khô (tháng 12 đến tháng 4 năm sau), gió mùa Đông Bắc. N
quân hàng năm tháng 228,34 giờ, bằng 7,6 giờ/ngày. Mùa khô s
8-9 giờ/ngày, mùa mưa 6-7 giờ/ngày. Giờ nắng bình quân hàng
quân trong 5 năm). Lượng bức xạ mặt trời cao nhất nước: 136 kc
bình tháng >25oC, thấp nhất tháng 1-2, trung bình năm 26-27 oC,
có nhiệt độ trung bình thấp hơn khu vực phía Nam từ 0,5-1,4oC
trung bình giữa các tháng trong năm vào ban ngày không lớn,
vào ban đêm lại tương đối cao, từ 8-10 oC vào các tháng mùa kh

Ninh trung bình 1.900-2.300mm, phân bố không đều trong năm.
110-130 ngày có mưa, chiếm khoảng 85-90% tổng lượng mưa
mưa ẩm độ cao từ 82-83% có khi lên tới 86-87%.

Trang 14


Ngành Quản lý thị trường Bất động sản
Tây Ninh có tổng diện tích đất tự nhiên 4.035,45 km2, b
chính, trong đó đất xám chiếm 86,3%, tập trung ở 4 huyện phía
hình quan trọng nhất trong tổng quỹ đất. Đặc điểm chung của nh
ở địa hình cao, thành phần cơ giới nhẹ dễ thoát nước, tương đối b
Mặt nước tại Tây Ninh được phân bố như sau: Kênh rạch
vùng hồ Dầu Tiếng 18.675 ha – 1,45 tỷ m3 , mặt nước sông rạch 4
Tổng chiều dài của đường giao thông 2.329,3 km. Trong
km, đường đất đỏ 1.055,8 km. Đường thuỷ cho tàu tải trọng 2,5
có 1 bến phà. 9/9 huyện, thị xã có điện lưới đến xã, gần 74% số h
I.3.
Nội dung và phương pháp nghiên cứu
I.3.1. Nội dung nghiên cứu
1. Phân tích yếu tố dân số, lao động và mức sống của người dân
nhà ở
2. Đánh giá hiện trạng nhà ở xã hội trên địa bàn tỉnh Tây Ninh
3. Dự báo nhu cầu và tiềm năng phát triển nhà ở xã hội
4. Quy hoạch nhà ở xã hội Tỉnh Tây Ninh đến năm 2020
5. Giải pháp thực hiện quy hoạch
I.3.2. Phương pháp nghiên cứu
1. Phương pháp thu tập tài liệu:
Phương pháp này còn gọi là thu tập thông tin thứ cấp. M
pháp này là sưu tầm các dữ liệu phục vụ cho công tác quy ho

phương. Đó là việc tìm kiếm những thông tin, tư liệu, tài liệu, n
có liên quan tới vấn đề cần nghiên cứu. Trong quá trình thực hiện
kiện cụ thể của từng địa phương sẽ điều tra, thu thập các tài liệu
các điều kiện tự nhiên, tài nguyên, KTXH, hiện trạng sử dụng
huyện, tỉnh và khi cần thiết ở cả các Bộ, Ngành TW) phục vụ q
đai như: (1) Các số liệu về đặc điểm điều kiện tự nhiên, các ng
quan, môi trường sinh thái trên địa bàn quy hoạch. (2) Tài liệu
KT-XH trong những năm qua; (3) Các nghị quyết (của cơ quan
các cấp) liên quan đến các chỉ tiêu kế hoạch phát triển KTXH
tới; (4) Số liệu về sử dụng đất đai trong 5-15 năm qua; (5) Địn
đất hiện hành của địa phương; (6) Các tài liệu số liệu về chất l
đất đai, đánh giá phân hạng đất, mức độ rửa trôi, xoái mòn dất,
phèn, úng ngập, hạn hán... (7) Các tài liệu bản đồ hiện có phục
đất đai như: bản đồ nền địa hình, bản đồ đất, bản đồ độ dốc, bả
bản đồ hiện trạng sử dụng đất đai, các loại bản đồ quy hoạch đã
tài liệu bản đồ khác có liên quan... (8) Các thông tin tư liệu đư
giá; xác định rỏ nguồn gốc đơn vị, phương pháp năm xây dựng
liêu, nội dung và độ tin cậy của thông tin tài liệu...Trên cơ sở kết
dựng kế hoạch công tác ngoại nghiệp (xác định cụ thể các vấ
hoạch kiểm tra, khảo sát tại thực địa để chỉnh lý bổ sung).
Kết quả thực hiện phương pháp thu tập thông tin đã thu
liên quan đến công tác quy hoạch theo từng nhóm như sau: (1) N
công tác phân tích hiện trạng: Các báo cáo thống kê nhà ở, nhà t
kinh tế xã hội; Các số liệu niên giám thống kê của Cục thống
Trang 15


Ngành Quản lý thị trường Bất động sản
Nhóm dữ liệu phục vụ công tác dự báo: Các quyết định phê duy
quyết của tỉnh đảng bộ, hội đồng nhân dân tỉnh, dự án đầu tư

Nhóm dữ liệu phục vụ trực tiếp công tác quy hoạch: Bản đồ hi
Các quyết định phê duyệt quy hoạch sử dụng đất; quyết định p
xây dựng nhà ở.
2. Phương pháp điều tra:
Vận dụng phương pháp RRA, PRA để điều tra hiện trạng
có sự tham gia của người dân. Phương pháp này còn được gọi l
thôn, thường được sử dụng trong việc xây dựng các chương trình
xây dựng kế hoạch sử dụng đất nhằm đạt hiệu quả cao và đáp ứn
dân. Các nội dung khai thác từ phương pháp này để phục vụ cô
gồm: Tình hình cơ bản, tình hình sử dụng đất, khả năng đầu tư
dụng đất, những thuận lợi, khó khăn trong sản xuất nông nghiệ
đất của nhân dân.
3. Phương pháp phân tích, tổng hợp:
Từ số liệu thu thập được tiến hành phân tích, nhận địn
định những khó khăn, thuận lợi, cũng như tiềm năng phát triển
đó đưa ra phương hướng phát triển thích hợp. (1) Phân tích đ
nhiên: Vị trí đất quy hoạch nhà ở so với các trục giao thông chín
trị, kinh tế văn hoá quan trọng trong khu vực; toạ độ địa lý giáp
chế về vị trí địa lý trong việc phát triển KTXH và sử dụng đất
kinh tế, sức hấp dẫn đầu tư trong và ngoài nước, các đối trọng, s
địa hình địa mạo: Trong quy hoạch đất xây dựng nhà ở cần ph
kiến tạo chung về địa mạo, xu hướng địa hình, hướng cấp độ dốc
vùng theo yếu tố độ cao (trũng, bằng, bán sơn địa, đồi, núi cao...
của yếu tố địa hình đối với việc sử dụng đất đai cho xây dựng nh
hậu: Khí hậu và các mùa trong năm, nhiệt độ: trung bình năm
nhất, tổng tích ôn...; nắng: số ngày, giờ nắng, trung bình năm, th
mùa mưa, lượng mưa trung bình, năm tháng cao nhất, thấp nhấ
cao nhất, thấp nhất, trung bình năm tháng...; đặc điểm gió, giô
muối sương mù... Các ưu thế hạn chế của yếu tố khí hậu đối vớ
trình, đặc biệt là các công trình phúc lợi công cộng xây dựng ở

thủy văn: Cần quan tâm đến các yếu tố: Hệ thống lưu vực, mạng
đập, điểm đầu, điểm cuối, chiều dài, chiều rộng, dung tích... C
triều, lưu lượng tốc độ dòng chảy, quy luật diễn biến... Các ưu th
tố thủy văn đối với xây dựng nhà ở và tiện nghi đối với người sử
chế độ thủy văn cũng như đối với việc phát triển của cây xanh v
cộng, đường giao thông đi lại; (5) Phân tích các loại tài nguy
trường: Đối với tài nguyên đất cần chú ý phân tích nguồn gốc
quá trình hình thành, đặc điểm phân bố, mức độ tập trung trên l
đặc trưng về lý tính, hóa tính, khả năng sử dụng theo tính chất tự
các biện pháp cần thiết, mức độ đã khai thác sử dụng các loại
pháp cần thực hiện để khống chế khắc phục bảo vệ, bảo dưỡng
(6) Tài nguyên nước, cần phân tích về vị trí nguồn nước, chất
khai thác sử dụng cho sản xuất và sinh hoạt (theo mùa hay theo
nguồn nước ngầm: độ sâu chất lượng nước, khả năng hiệu quả
dụng cho sản xuất và sinh hoạt;
Trang 16


Ngành Quản lý thị trường Bất động sản
Về các yếu tố xã hội cũng cần quan tâm đánh giá về lịch
triển, vấn đề tôn giáo, dân tộc và các danh nhân; các lễ hội và cá
truyền thống; các di tích lịch sử, văn hoá; các ngành nghề truyề
xuất và kinh doanh....; yêu cầu bảo vệ, tôn tạo và lợi thế khai
KTXH. Đây cũng là một vấn đề có ảnh hưởng đến kiến trúc nhà
khách hàng là người theo đạo Cao đài thì cần phải có vị trí để h
nhãn …
Về cảnh quan và môi trường: Cần đánh giá về đặc điểm đ
trí phân bố các loại cảnh quan, sự biến dạng; Phục vụ cho công
và môi trường; Phân tích tình trạng môi trường chung, hệ sinh
mức độ ô nhiễm môi truờng không khí, nguồn nước, đất đai và

khắc phục...
Phân tích thực trạng phát triển KTXH: Thực trạng phát tr
vực; Chuyển dịch cơ cấu tốc độ phát triển bình quân, tổng thu
lượng, loại sản phẩm và áp lực đối với việc sử dụng đất đai... c
Lâm - Ngư nghiệp; Công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp - xây dựn
các ngành nghề khác. Trong đó phải đánh giá khả năng phát tri
báo tình hình gia tăng dân số cơ học từ nông thôn ra các khu đô
sẽ là cơ sở để quyết định quy mô đầu tư xây dựng.
Đặc điểm về dân số, lao động, việc làm và mức sống: D
cấu theo đô thị - nông thôn, đặc điểm phân bố, tỉ lệ tăng dân số
học, quy mô bình quân hộ... Kết quả phân tích về dân số là cơ s
định quy mô và địa bàn để đầu tư phát triển nhà ở, trong đó có nh
Lao động và việc làm: Đánh giá sự gia tăng lao động thuộ
được hưởng lợi từ chính sách nhà ở xã hội. Bên cạnh đó phân tíc
báo khả năng tích lũy và đáp ứng yêu cầu tài chính cho việc thuê
hội. Do đó xem xét các nguồn thu nhập, mức sống của các loại h
mức thu nhập bình quân hằng năm của hộ/đầu người, cân đối thu
Thực trạng phát triển và phân bố các khu dân cư: Hình t
khu dân cư (loại, số lượng và đặc điểm phân bố); phân loại khu d
vai trò, quy mô diện tích, số dân, số hộ và khả năng phát triển, m
Thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng: Hiện trạng các côn
giao thông, thủy lợi, xây dựng cơ bản và các công trình về du
mại, văn hoá, giáo dục, thể thao, y tế, bưu chính viễn thông, năn
phòng... (loại công trình, đặc tính kỷ thuật: chức năng, cấp, ch
diện tích chiếm đất; vị trí phân bố; mức độ hợp lý, hiệu quả sử d
việc sử dụng đất đai.
Phân tích hiện trạng và biến động đất đai: Phân tích hiện
chính là việc đánh giá hiệu quả sử dụng đất đai. Mục đích của
đảm bảo tối ưu hiệu quả sử dụng tài nguyên đất là một trong n
tính bền cho sự phát triển kinh tế xã hội: (1) Phân tích loại hình

(%) so với toàn bộ quỹ đất, tổng diện tích đất đang sử dụng và
chính (đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất khu dân cư nông
chuyên dùng và đất chưa sử dụng). (2) Phân tích hiệu quả sử dụn
độ khai thác sử dụng.

Trang 17