XÂY DỰNG MÔ HÌNH ĐỊNH GIÁ ĐẤT THỔ CƯ TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN 10

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP.HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:
“XÂY

DỰNG MÔ HÌNH ĐỊNH GIÁ ĐẤT THỔ CƯ
TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN 10”

SVTH: PHAN THỊ THANH TRƯỜNG
MSSV: 05124132
LỚP: DHO5QL
KHÓA: 2005 – 2009
NGÀNH: Quản Lý Đất Đai

- TP.Hồ Chí Minh, tháng 7 năm 2009-


TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN
BỘ MÔN KINH TẾ ĐẤT VÀ BẤT ĐỘNG SẢN
…#"…

PHAN THỊ THANH TRƯỜNG

“XÂY DỰNG MÔ HÌNH ĐỊNH GIÁ ĐẤT THỔ CƯ
TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN 10”

Giáo viên hướng dẫn: KS. Trần Thị Việt Hòa

( Trường Đại Học Nông Lâm TP. Hồ Chí Minh)

(Ký tên:……………………….)

- Tháng 7 năm 2009 -


LỜI CẢM ƠN
Con xin gởi lòng biết ơn thành kính và sâu sắc nhất đến ba mẹ cùng
những người thân trong gia đình, những người đã sinh ra, nuôi dưỡng, dìu dắt,
động viên cho con có được như ngày hôm nay.
Xin chân thành cảm ơn Ban giám hiệu nhà trường, khoa Quản Lý Đất Đai
và Bất Động Sản, cùng toàn thể quý thầy cô trường Đại học Nông Lâm Thành
phố Hồ Chí Minh, đã truyền đạt những kiến thức hữu ích, kinh nghiệm quý
báu và hướng dẫn em trong những năm tháng học tập tại trường.
Em xin gửi lời cảm ơn sâu sắc đến cô Trần Thị Việt Hòa đã tận tình
hướng dẫn, giúp đỡ và chỉ bảo em trong suốt quá trình thực tập và hoàn thành
luận văn tốt nghiệp.
Em xin chân thành cảm ơn thầy Vũ Minh Tuấn, thầy Trần Đức Luân đã
nhiệt tình chỉ bảo em trong quá trình thực hiện đề tài.
Xin gửi lời cảm ơn đến Ban Giám đốc công ty Cổ phần Thông tin và
Thẩm định giá Miền Nam và các anh chị trong công ty, đặc biệt là anh Trần
Công Luận đã nhiệt tình hướng dẫn, tạo điều kiện cho tôi học hỏi trong thời
gian thực tập tại công ty.
Xin cảm ơn các bạn lớp Quản Lý Đất Đai 31 niên khóa 2005-2009 luôn
bên cạnh, động viên, cùng tôi chia sẻ niềm vui, nỗi buồn trong những tháng
năm học tập xa nhà.
Thành phố Hồ Chí Minh, tháng 8 năm 2009
PHAN THỊ THANH TRƯỜNG

Trang i


TÓM TẮT
#"
Sinh viên thực hiện: Phan Thị Thanh Trường, Khoa Quản Lý Đất Đai & Bất
Động Sản, Trường Đại Học Nông Lâm TP. Hồ Chí Minh
Đề tài: “XÂY DỰNG MÔ HÌNH ĐỊNH GIÁ ĐẤT THỔ CƯ TRÊN ĐỊA
BÀN QUẬN 10”
Giáo viên hướng dẫn: KS. Trần Thị Việt Hòa, Bộ môn Kinh Tế Đất, Khoa
Quản Lý Đất Đai & Bất Động Sản, Trường Đại Học Nông Lâm TP. Hồ Chí Minh.
Nội dung tóm tắt của báo cáo:
Thị trường bất động sản là một trong những thị trường hàng hóa, dịch vụ, tài
chính, sản xuất quan trọng của nền kinh tế, xã hội của nhiều quốc gia. Hoạt động của
nó đã góp phần đáng kể vào ngân sách của nhà nước. Tuy nhiên, trong quá trình phát
triển của nền kinh tế, với tính chất khan hiếm, tính dị biệt của đất đai, xu hướng giá cả
của các loại đất đai ngày càng tăng theo sự khan hiếm đó. Giá cả bất động sản trên thị
trường mà cụ thể là đất đai thường không biểu hiện được giá trị thực của nó, các mức
giá mang một giá trị ảo rất cao. Việc xác định được các yếu tố cấu thành nên giá đất
như ưu thế về vị trí, địa điểm, lợi thế kinh doanh…ảnh hưởng như thế nào đến giá đất
là một việc làm hết sức cần thiết hiện nay.
Từ yêu cầu thực tiễn về sự cần thiết của việc đánh giá đúng giá trị của đất đai,
với những kiến thức hiểu biết của người nghiên cứu, và thời gian nghiên cứu có hạn,
đề tài tập trung vào một số nội dung sau: Phân tích hiện trạng giá đất trên địa bàn
Quận 10; Định lượng các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thổ cư; Phân tích mối tương
quan giữa giá đất và các yếu tố ảnh hưởng thông qua việc xây dựng mô hình hồi qui
giá đất. Các mục tiêu nghiên cứu được giải quyết trên cơ sở các phương pháp: Phương
pháp điều tra, phân tích, thống kê số liệu; Phương pháp chi phí giảm giá; Phương pháp
hồi quy tuyến tính và để xây dựng mô hình hồi qui giá đất đề tài sử dụng phần mềm
thống kê Eview 3.0.

Đề tài nghiên cứu đã đạt được những kết quả nhất định. Kết quả nghiên cứu đã
đánh giá tình hình giá đất trên địa bàn Quận 10, cho thấy sự tồn tại của nhiều mức giá
khác nhau và có sự chênh lệch giữa hệ số giá mặt tiền – hẻm do Nhà nước quy định so
với giá giao dịch trên thị trường. Đồng thời, đề tài đã xây dựng được mô hình hàm giá
đất phù hợp với cơ sở lý luận, tuần tự tiến hành một cách khoa học và khách quan, từ
đó có thể ước tính giá đất cho một vài bất động cụ thể. Tuy nhiên, để có thể ứng dụng
mô hình vào thực tế một cách chính xác và rộng rãi hơn thì cần phải có một quá trình
nghiên cứu thêm, phải hoàn thiện hơn công tác điều tra thu thập thông tin các yếu tố
ảnh hưởng đến giá đất cả về số lượng lẫn chất lượng để có một mô hình mang lại tính
ứng dụng cao.

Trang ii


MỤC LỤC
Lời cảm ơn......................................................................................................................i
Tóm tắt.......................................................................................................................... ii
Danh sách các bảng .................................................................................................... iv
Danh sách các chữ viết tắt ...........................................................................................v
Danh sách các hình ảnh, sơ đồ, biểu đồ......................................................................v
ĐẶT VẤN ĐỀ.................................................................................................................1
PHẦN I: TỔNG QUAN ................................................................................................2
I.1. Tổng quan bất động sản và thị trường bất động sản .................................................2
I.1.1. Bất động sản....................................................................................................2
I.1.2. Thị trường BĐS ..............................................................................................4
I.2. Đất đai và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ............................................................5
I.2.1. Đất đai.............................................................................................................5
I.2.2.Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất....................................................................9
I.3. Một số vấn đề về định giá bất động sản ..................................................................12
I.3.1. Khái niệm định giá bất động sản ..................................................................12

I.3.2. Cơ sở giá trị sử dụng trong định giá bất động sản ........................................13
I.3.3. Các nguyên tắc cơ bản áp dụng trong định giá bất động sản. ......................14
I.3.4. Các phương pháp định giá bất động sản.......................................................15
I.4. Khái quát địa bàn nghiên cứu..................................................................................17
I.5. Nội dung, phương pháp nghiên cứu và quy trình thực hiện. ..................................20
I.5.1. Nội dung nghiên cứu.....................................................................................20
I.5.2. Phương pháp nghiên cứu: .............................................................................20
I.5.3. Quy trình thực hiện .......................................................................................22
PHẦN II. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ........................................................................23
II.1. Điều tra giá chuyển nhượng nhà đất thị thường khu vực quận 10 Tp.HCM .........23
II.1.1. Điều tra khảo sát khu vực nghiên cứu .........................................................23
II.1.2. Điều tra giá nhà đất chuyển nhượng trên thị trường ...................................23
II.1.3. Giá trị quyền sử dụng đất thị thường khu vực quận 10 Tp.HCM ...............27
II.4. Xây dựng mô hình hồi quy của các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất........................30
II.4.1. Giả định các biến giải thích và dấu kỳ vọng ...............................................31
II.4.2. Thiết lập hàm giá đất. ..................................................................................32
II.4.3.Kết quả của mô hình ước lượng ...................................................................35
II.4.4. Kiểm định các giả thiết đặt ra......................................................................36
II.4.5. Giải thích ý nghĩa của mô hình. ..................................................................45
II.5. Đánh giá nhận xét về kết quả nghiên cứu..............................................................47
II.6. Tính ứng dụng kết quả mô hình hồi quy vào thực tiễn..........................................48
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ.....................................................................................53
TÀI LIỆU THAM KHẢO
Trang iii


DANH SÁCH CÁC BẢNG

Y›Z
Bảng 1: Diện tích các đơn vị hành chính Quận 10........................................................ 18

Bảng 2: Giá vàng trung bình qua các tháng của năm 2009........................................... 24
Bảng 3: Số mẫu điều tra theo tuyến đường Quận 10..................................................... 25
Bảng 4: Giá đất trung bình và hệ số hẻm tại Quận 10................................................... 26
Bảng 5: Đơn giá QSDĐ theo từng vị trí và hệ số chênh lệch ....................................... 26
Bảng 6: So sánh hệ số giá mặt tiền – hẻm theo Nhà nước và theo thực tế. .................. 27
Bảng 7: Quy đổi 1 số BĐS từ giá vàng ra VNĐ ........................................................... 27
Bảng 8: Đơn giá xây dựng mới các cấp nhà................................................................... 28
Bảng 9: Bảng giá trị còn lại của nhà của 1 số BĐS....................................................... 29
Bảng 10: Bảng tính đơn giá đất của 1 vài BĐS............................................................. 30
Bảng 11: Ký hiệu và kỳ vọng dấu các biến giải thích trong mô hình hồi quy .............. 32
Bảng 12: Bảng kết xuất kết quả mô hình hồi quy ban đầu:........................................... 35
Bảng 13: Bảng kết quả kiểm định T.............................................................................. 38
Bảng 16: Bảng kết xuất ma trận tương quan giữa các biến độc lập. ............................. 40
Bảng 17: Kết xuất mô hình hồi qui phụ VT .................................................................. 41
Bảng 18: Kết xuất mô hình hồi qui phụ LNDR ............................................................ 42
Bảng 19: Kết xuất mô hình hồi qui phụ LNDT............................................................. 42
Bảng 20: Kết xuất mô hình hồi qui phụ LNKCQ10...................................................... 43
Bảng 21: Bảng kết xuất kiểm định White- test.............................................................. 44
Bảng 22: Bảng kết xuất kiểm định Breusch-Godfrey ................................................... 45
Bảng 23: Tỷ lệ chênh lệch giữa giá điều tra và giá mô hình ......................................... 48
Bảng 24: Bảng tổng hợp 7 BĐS dự tính đơn giá đất..................................................... 49
Bảng 25: Bảng kết xuất LNGD của 7 BĐS mẫu ........................................................... 49
Bảng 26: Tỷ lệ chênh lệch giữa giá điều tra và giá thực tế của 7 BĐS mẫu ................. 50

Trang iv


DANH SÁCH CÁC CHỮ VIẾT TẮT

Y›Z

BĐS
QSDĐ
TB
XD
GT
DTKV
DTSD
CLCL
GTCL
GTQSDĐ
VNĐ
Tr.đ
TL
ĐGXD
QĐ
UBND

:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:

:
:
:

Bất động sản
Quyền sử dụng đất
Trung bình
Xây dựng
Giá trị
Diện tích khuôn viên
Diện tích sử dụng
Chất lượng còn lại
Giá trị còn lại
Giá trị quyền sử dụng đất
Việt Nam đồng
Triệu đồng
Thương lượng
Đơn giá xây dựng
Quyết định
Ủy ban nhân dân

DANH SÁCH CÁC HÌNH ẢNH

Y›Z
Nội dung các hình ảnh
Trang
Hình 1: Đường cân bằng giá trị ...................................................................................... 8
Hình 2: Giá cả đất đai trong phân khúc thị trường.......................................................... 8
Hình 3: Bản đồ Quận 10 ............................................................................................................18
Hình 4: Vị trí phân bố 214 mẫu điều tra....................................................................................24

Hình 5: Một dạng hàm tuyến tính
Hình 6: Một dạng hàm phi tuyến ...................33
Hình 7: Thuộc tính của một mô hình tốt ...................................................................................50

DANH SÁCH CÁC SƠ ĐỒ, BIỂU ĐỒ

Y›Z
Sơ đồ 1: Quy trình thực hiện ......................................................................................... 22
Biểu đồ 1: Biểu đồ so sánh giá mô hình và giá điều tra ................................................ 47

Trang v


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH: Phan Thị Thanh Trường

ĐẶT VẤN ĐỀ
™ Tính cấp thiết của đề tài
Sự ra đời, hình thành và phát triển thị trường bất động sản đã có những đóng
góp quan trọng vào sự phát triển kinh tế - xã hội của nước ta trong thời gian qua. Tuy
nhiên, thị trường bất động sản vẫn còn tồn tại những mặt nhất định như: Đất đai chưa
được khai thác và sử dụng hiệu quả; Nhà nước chưa có giải pháp hữu hiệu trong quản
lý và điều tiết thị trường bất động sản; tình trạng đầu cơ nhà đất; kích cầu ảo để nâng
giá bất động sản vẫn diễn ra…Dẫn đến việc xác định giá trị thực của đất đai là một vấn
đề rất khó khăn.
Trong thị trường bất động sản, giá cả đất đai đóng vai trò rất quan trọng, là đòn
bẩy kinh tế đối với việc thể hiện toàn bộ tiềm năng kinh tế đất đai. Giá đất được xem
như là một công cụ quan trọng để Nhà nước quản lý đất trong cơ chế thị trường theo
định hướng Xã hội Chủ nghĩa, là căn cứ xác định nghĩa vụ tài chính của người sử dụng

đất nhằm giúp cho việc sử dụng đất đạt hiệu quả cao và tiết kiệm.
Với tính chất dị biệt, khan hiếm của đất đai, xu hướng giá cả của các loại đất
đai ngày càng tăng theo sự khan hiếm đó. Giá cả bất động sản trên thị trường mà cụ
thể là đất đai thường không biểu hiện được giá trị thực của nó, các mức giá mang một
giá trị ảo rất cao. Việc xác định được các yếu tố cấu thành nên giá đất như ưu thế về
địa điểm, lợi thế kinh doanh, diện tích …ảnh hưởng như thế nào đến giá đất là một
việc làm hết sức cần thiết hiện nay. Như vậy, vấn đề quan trọng ở đây là đưa ra những
cơ sở về giá được biểu hiện qua các đặc điểm kinh tế – kỹ thuật của tài sản để có thể
nhận biết được giá trị thực tế của bất động sản như thế nào là hợp lý. Khi có một “hiện
trạng” mới, chúng ta sẽ có một mức giá đất mới dựa trên các cơ sở khoa học và thực
tiễn đã được nghiên cứu. Đây chính là công việc mà đề tài này hướng đến. Từ yêu cầu
thực tiễn về sự cần thiết của việc đánh giá đúng giá trị của đất đai, tôi tiến hành thực
hiện đề tài: “Xây dựng mô hình định giá đất thổ cư trên địa bàn Quận 10”.
™ Mục tiêu nghiên cứu của đề tài
9
Nghiên cứu xây dựng mô hình định giá đất phù hợp với thị trường
9
Phân tích đánh giá các yếu tố chính ảnh hưởng đến giá đất
™ Đối tượng nghiên cứu:
9
Đối tượng nghiên cứu của đề tài là tương quan giữa giá đất và các yếu tố
9
Đối tượng khảo sát là giá nhà đất chuyển nhượng trên thị trường.
™ Phạm vi nghiên cứu:
9
Giá đất thổ cư trên địa bàn Quận 10, TP.Hồ Chí Minh. Nghiên cứu và
đánh giá những yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến giá đất thổ cư tại TP.Hồ Chí Minh
được quan tâm nhất hiện nay, cụ thể là yếu tố về vị trí, diện tích, độ rộng đường,
khoảng cách đến trung tâm Quận 10…
9

Số liệu thứ cấp để thực hiện đề tài thu thập tại Công Ty Cổ Phần Thông
Tin và Thẩm định giá miền Nam, các số liệu sơ cấp thu thập từ các giao dịch thị
trường của các bất động sản trên địa bàn quận 10. Thời gian hoàn thành việc nghiên
cứu trong khoảng thời gian từ ngày 1/3/2009 đến ngày 30/6/2009.

Trang 1


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH: Phan Thị Thanh Trường

PHẦN I: TỔNG QUAN
I.1. Tổng quan bất động sản và thị trường bất động sản
I.1.1. Bất động sản
a) Khái niệm
Hiện nay, từ các góc độ nhìn nhận khác nhau, các nhà nghiên cứu đã đưa ra
những khái niệm khác nhau về BĐS. Một số khái niệm mang tính tổng thể sau:
Theo Bloomberg.com/Financial Glossary: “Bất động sản là một phần đất
đai và tất cả tài sản vật chất gắn liền với đất”.
Theo McKenzie and Betts, 1996: “Bất động sản bao gồm đất đai và tài
sản gắn liền với đất, tài sản phụ thuộc vào đất đai và những tài sản không
thể di dời được quy định bởi pháp luật.
Theo tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế 2005 của IVSC: “Bất động sản
được định nghĩa là đất đai và những công trình do con người tạo nên gắn
liền với đất”.
Ở Việt Nam, theo điều 174, Bộ Luật dân sự năm 2005: “Bất động sản là
các tài sản bao gồm: đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất
đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; Các tài
sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”.

Bộ luật dân luật chế độ Việt Nam cộng hòa ban hành 1972 ghi nhận BĐS gồm
3 loại:
Những vật dụng không thể di dời do bản chất của tự nhiên, điền địa, nhà
cửa kiên cố, tường rào, ao, hồ, sông, đê, đập và các công trình xây đắp khác để chắn
nước, rừng núi và cây cối, mỏ và những khoáng sản chưa đào lấy lên, hoa lợi, mùa
màn đã chín mà chưa gặt hái.
Bất động sản vì công dụng riêng, đó là những động sản được xem như
BĐS nhằm mục đích tăng giá trị cho BĐS: Gia súc để cày bừa, tư liệu dùng để sản
xuất nông nghiệp, công nghiệp; hạt giống, phân tro dùng để canh tác nông nghiệp, cá
trong ao, ong trong tổ, chim trong chuồng; những trang thiết bị gắn liền với nhà,
xưởng và những đồ trang trí nội thất.
Bao gồm các quyền đối với BĐS, ghi nhận cụ thể: Quyền sử dụng,
quyền dụng ích; quyền cư ngụ và hành dụng; quyền thuê trường kỳ; quyền địa dịch,
quyền thế chấp.
Một cách hiểu phổ biến về bất động sản là: Bất động sản là những tài sản vật
chất không thể di dời, tồn tại ổn định và lâu dài. Như vậy một tài sản được coi là bất
động sản khi thỏa các điều kiện sau:
• Là một yếu tố vật chất có ích cho con người;
• Được chiếm giữ bởi cá nhân hoặc cộng đồng người;
• Có thể đo lường bằng giá trị nhất định;
• Không thể di dời hoặc di dời hạn chế để tính chất, công năng, hình thái của nó
không thay đổi;
• Tồn tại lâu dài.

Trang 2


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH: Phan Thị Thanh Trường

b) Thuộc tính của bất động sản
9
Có vị trí cố định (tính bất động): Chúng ta không thể di chuyển đất đai từ
nơi này đến nơi khác, vị trí cố định đã quy định tính chất vật lý, hóa học, sinh
học…của đất đai đồng thời nó chi phối rất lớn đến giá đất. Mỗi mảnh đất có đặc điểm
riêng về vị trí, tính chất đất, khả năng sử dụng vào mục đích khác nhau, do đó chúng
có giá trị riêng. Giá cả của đất rất khó hình thành thống nhất mà có tính đặc trưng khu
vực rõ ràng. Trong cùng một quận, một thành phố, vị trí của thửa đất khác nhau thì giá
đất cũng khác nhau.
9
Có hạn về diện tích (tính khan hiếm): Diện tích đất là có hạn so với sự
phát triển của dân số. Sự gia tăng ngày càng nhanh của dân số cộng với tốc độ phát
triển kinh tế ngày càng cao đã làm cho nhu cầu về đất ở và đất sản xuất kinh doanh
ngày càng lớn. Do vậy về lâu dài giá đất có xu hướng ngày càng tăng.
9
Tính năng lâu bền (tính bền vững): Đất đai có tính năng có thể sử dụng
vĩnh cửu. Đất đai là nguồn tài nguyên do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên
được xem như không thể hủy hoại trừ nhừng trường hợp đăc biệt như động đất, núi
lửa, sạt lở…mà ngược lại chúng ta có thể cải tạo, bồi đắp làm cho nó tốt hơn và sinh ra
nhiều lợi ích hơn.
9
Tính không đồng nhất: Thông thường rất ít có 2 hai bất động sản nào có
đặc điểm giống hệt nhau. Do vậy giá của bất động sản gắn liền với đặc điểm cụ thể của
bất động sản đó.
c) Đặc trưng của bất động sản
™ Khả năng co giãn của cung bất động sản kém: Nhìn chung khả năng cung
của BĐS là tương đối kém co giãn với những thay đổi giá cả do có những hạn chế nhất
định về cung đất đai, thể hiện trên các mặt sau:
9

Tổng cung toàn bộ về đất đai là cố định.
9
Cung ứng đất đai phù hợp với các mục đích riêng biệt là có giới hạn.
Bên cạnh các hạn chế về mặt tự nhiên nêu trên còn có hạn chế về mặt quy hoạch và
đây là mặt hạn chế nổi bật nhất. Việc phân bổ đất đai cho những mục đích sử dụng cụ
thể phải tuân thủ quy hoạch sử dụng đất đai trong từng thời kỳ.
™
Thời gian mua, bán, giao dịch kéo dài, chi phí mua, bán, giao dịch cao:
Bất động sản là một loại tài sản quan trọng trong quá trình sử dụng, có giá trị cao do
vậy việc mua bán phải được cân nhắc thận trọng, kỹ lưỡng dẫn đến thời gian giao dịch
mua bán thường dài hơn so với các tài sản khác, điều đó dẫn đến chi phí mua, bán,
giao dịch cũng ở mức cao.
Do tính bất động của BĐS nên việc mua bán thường diễn ra tại nơi BĐS
tọa lạc, có gắng liền với điều kiện kinh tế, chính trị xã hội của địa bàn nên người mua
bán cần có thời gian để tìm hiểu.
™
Khả năng chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt: Bất động sản là một
hàng hóa đặc biệt, quan trọng, có giá trị cao, xuất phát từ đặc trưng thời gian mua bán
giao dịch dài dẫn đến việc chuyển hóa thành tiền mặt của BĐS kém linh hoạt.
™
Sự can thiệp và quản lý của Nhà nước khá chặt chẽ: Do tính chất quan
trọng của BĐS đối với đời sống, kinh tế, chính trị, xã hội và do tính phức tạp, không
ổn của thị trường BĐS nên Nhà nước cần có những quy định và sự quản lý chặc chẽ
đối với việc sử dụng và chuyển dịch BĐS. Mặt khác, theo quy định của Luật đất đai
Trang 3


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH: Phan Thị Thanh Trường

năm 2003 thì “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do nhà nước là đại diện chủ sở hữu” thì
quyền can thiệp và quản lý của nhà nước thể hiện càng sâu, rộng hơn.
I.1.2. Thị trường BĐS
a) Khái niệm
™
Hiện nay trên thế giới tồn tại nhiều quan điểm khác nhau về thị trường
BĐS, có thể tập hợp lại những quan điểm cơ bản sau:
Quan điểm đầu tiên cho rằng thị trường BĐS và thị trường đất đai là một. Bản
thân đất đai tự nó có thể là một BĐS, song các tài sản như nhà cửa, công trình xây
dựng nếu như không gắn liền với đất thì sẽ không được xem là một BĐS. Như vậy, đất
đai bản thân nó là BĐS đồng thời nó cũng là yếu tố đầu tiên của bất kỳ BĐS nào khác.
Tuy nhiên trên thực tế, thị trường đất đai chỉ là một bộ phận của thị trường BĐS và đất
đai chỉ là một loại sản phẩm của thị trường BĐS.
Một quan điểm khác cho rằng: Thị trường BĐS là thị trường nhà, đất (thị
trường địa ốc). Quan điểm này khá phổ biến ở nước ta vì cho rằng chỉ có nhà đất mới
mang ra mua bán chuyển nhượng trên thị trường, BĐS nhà, đất giữ vai trò quan trọng
trong đời sống kinh tế xã hội; nhà đất là BĐS chủ yếu cả về khối lượng lẫn giá trị. Tuy
nhiên quan điểm này cũng không đầy đủ vì nhà cửa, đất đai cũng chỉ là một bộ phận
quan trọng hay một loại sản phẩm thông dụng của thị trường BĐS mà thôi.
Một quan điểm khá phổ biến khác cho rằng: Thị trường BĐS là hoạt động mua
bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển dịch quyền sở hữu hay quyền sử dụng BĐS
theo cơ chế thị trường. Khái niệm này phản ánh trực diện các hoạt động của thị trường
cụ thể. Cũng có ý kiến bổ sung quan niệm này cho rằng cơ chế thị trường trong đó thị
trường BĐS phải có sự quản lý của nhà nước vì hầu hết hoạt động của thị trường BĐS
đều được điều chỉnh bằng pháp luật dân sự hoặc pháp luật đất đai.

B Từ những quan điểm nêu trên, có thể thấy rằng: Thị trường bất động sản là tổng
hòa các giao dịch dân sự về bất động sản theo cơ chế thị trường, có sự quản lý của Nhà
nước. Mặt khác có thể hiểu thị trường BĐS như sau:

Thị trường BĐS là một môi trường trong đó những người mua và người bán tác
động qua lại lẫn nhau, để thực hiện việc mua bán BĐS thông qua cơ chế giá.
Những người bán và những người mua có thể ở cùng một địa điểm cụ thể tại
một cuộc bán đấu giá, hay có thể liên hệ với nhau qua mạng lưới thông tin liên lạc. Giá
cả BĐS được xác định tại thị trường BĐS.
Khái niệm thị trường chỉ ra rằng BĐS có thể mua bán giữa người mua và người
bán mà không có sự hạn chế nào trong hoạt động của mình. Mỗi bên đều rất nhạy cảm
trước quan hệ cung cầu và các yếu tố khác ảnh hưởng đến việc định giá cũng như khả
năng kiến thức và sự nắm bắt về tính hữu dụng của BĐS, về nhu cầu và ước muốn của
các bên.
Thị trường BĐS có thể là địa phương, quốc gia hay quốc tế. Những vị trí vừa và
nhỏ thích hợp việc xây dựng nhà ở là mối quan tâm của các nhà đầu tư phát triển địa
phương. Những vị trí lớn dành cho sự phát triển cư trú hay thương mại là mối quan
tâm của các nhà đầu tư phát triển lớn, vì diện hoạt động rộng lớn. Các tổ chức đầu tư
phát triển quốc tế còn có kinh doanh tại nhiều địa điểm ở nhiều nước để tranh thủ
những điều kiện thuận lợi trong bối cảnh toàn cầu hóa về kinh tế.

Trang 4


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH: Phan Thị Thanh Trường

b) Đặc trưng của thị trường bất động sản
™ Không có thị trường trung tâm
Các giao dịch liên quan đến BĐS có thể diễn ra bất kỳ đâu nếu ở đó có nhu cầu
mua, bán BĐS. Chính vì điều đó sẽ không có một thị trường bất động sản với tính
năng là một địa điểm tập trung tại đó những người mua, người bán BĐS. Bên cạnh đó,
các giao dịch BĐS có sự cách biệt giữa hàng hóa và địa điểm giao dịch của chúng.

Hoạt động trong thị trường BĐS không chỉ có người mua và người bán mà giữa
họ còn có những đơn vị kinh doanh BĐS làm cầu nối. Người có nhu cầu mua và người
có nhu cầu bán BĐS có thể tìm đến các nhà kinh doanh BĐS hoặc trực tiếp thương
lượng với nhau.
Do không có thị trường trung tâm làm cho thông tin về thị trường rất khó thu
thập, độ tin cậy kém, tạo nên tính không hiệu quả của thông tin thị trường.
™ Thị trường mang tính chất địa phương, nhất là thị trường nhà ở.
Đặc tính của đất đai là bất động, không thể thiêu hủy, chia cắt, mang đi, sự dư
thừa đất ở nơi này không thể sử dụng để đáp ứng sự thiếu đất đai ở một địa phương
phương khác làm cho thị trường BĐS có đặc tính địa phương. Mỗi địa phương khác
nhau, có nhu cầu về nhà ở khác nhau và vì vậy các chính sách điều tiết của Nhà nước
sẽ khác nhau.
™ Là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo.
Do tính khan hiếm và không tái tạo của đất đai nên thị trường BĐS mang tính
độc quyền nhiều hơn thị trường hàng hóa, biến động của giá BĐS thường mạnh hơn
biến động của giá hàng hóa thông thường.
Với những đặc tính như thiếu thông tin thị trường, phương thức giao dịch mua
bán kém an toàn tạo nên sự không hoàn hảo trong cạnh tranh trên thị trường BĐS.
™ Có quan hệ mật thiết với các thị trường khác, nhất là thị trường tài
chính tiền tệ.
Với đặc điểm là một loại tài sản có giá trị lớn, các giao dịch BĐS thường có sự
tham gia, hỗ trợ của các nguồn tài chính từ các thị trường tài chính, tiền tệ. Thị trường
tài chính, tiền tệ ngoài việc hỗ trợ nguồn tài chính cho các giao dịch BĐS có thể diễn
ra, nó còn đóng vai trò trong việc tạo ra hàng hóa cho thị trường BĐS thông qua việc
cho vay đầu tư BĐS.
I.2. Đất đai và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất
I.2.1. Đất đai
a) Khái niệm đất đai
Đất đai là sự vật địa lý - kinh tế, kết quả của mối quan hệ tổng hoà giữa đất và
hoạt động kinh tế xã hội của con người trong cộng đồng dân tộc trên một lãnh thổ nhất

định. Về mặt không gian thì đất đai bao gồm cả phần bề mặt với không gian bên trên
và bề sâu trong lòng đất. Đất đai được hiểu ở góc độ tổng thể là trái đất hay trong
phạm vi một không gian giới hạn, như trong phạm vi lãnh thổ quốc gia là quỹ đất đai
quốc gia, trong phạm vi địa giới hành chính là quỹ đất đai của cấp hành chính tương
ứng, trong phạm vi ranh giới địa chính là quỹ đất đai của chủ thể sử dụng đất đai.
Khái niệm đất đai không đồng nhất với khái niệm lãnh thổ và đất. Lãnh thổ
được hiểu là địa bàn cư trú của cộng đồng dân tộc trong một không gian và thời gian
Trang 5


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH: Phan Thị Thanh Trường

xác định, là phạm trù địa lý - dân tộc. Đất là lớp bề mặt trái đất hiểu theo nghĩa rộng
hơn so với khái niệm thổ nhưỡng, đất đai là phạm trù địa lý tự nhiên. Đất đai là sự vật
địa lý - kinh tế nên nó có hai thuộc tính tự nhiên và xã hội đặc trưng cho khả năng của
đất đai đáp ứng các nhu cầu hoạt động kinh tế - xã hội của con người.
• Thuộc tính tự nhiên bao gồm các thuộc tính không gian như diện tích, hình thể,
chiều dài, chiều rộng và vị trí cùng với các đặc điểm về địa chất, địa chấn, địa
hình, địa mạo và các tính chất sinh lý hóa của đất kết hợp với giá trị đầu tư vào
đất đai..
• Thuộc tính xã hội của đất đai chính là vị thế của đất đai - là hình thức đo sự
mong muốn về mặt xã hội gắn với đất đai tại một vị trí nhất định, là những
thuộc tính phi vật thể. Vị thế cũng được hiểu là tổng hòa các quan hệ xã hội,
được hình thành từ các tương tác thị trường và phi thị trường. Vị thế đất đai
được xác định thông qua số lượng, chất lượng và cường độ quan hệ xã hội. Đất
đai có vị thế cao hay thấp phụ thuộc vào khả năng thiết lập cho người sử dụng
đất đai được nhiều hay ít mối quan hệ với các nhà cung cấp dịch vụ đô thị, với
những người láng giềng và với các đối tác khác… Cường độ quan hệ bị ảnh

hưởng bởi yếu tố khoảng cách không gian, giảm dần phi tuyến theo sự tăng dần
của khoảng cách, “Bán anh em xa, mua láng giềng gần”.
Vị thế xã hội của đất đai là phạm trù tổng hợp các điều kiện kinh tế - xã hội và
pháp luật cấu thành giá đất. Vị thế đất đai được phản ánh thông qua các đặc điểm kinh
tế - xã hội và pháp luật của đất đai. Các thửa đất có các điều kiện kinh tế - xã hội và
pháp luật như nhau thì có cùng một mức vị thế xã hội.
Vị thế đất đai khác với vị trí đất đai. Vị thế là thuộc tính xã hội của đất đai, còn
vị trí là thuộc tính không gian của nó. Vị thế của đất đai là thuộc tính không gian tâm
lý của con người, còn vị trí của đất đai là thuộc tính không gian địa lý tự nhiên. Khái
niệm vị thế không đồng nhất với khái niệm vị trí.
Vị trí địa lý của đất đai là bất biến, nhưng khả năng sinh lời của đất đai thay đổi
theo sự thay đổi của các điều kiện kinh tế, xã hội và pháp luật. Vậy tại sao trong
nghiên cứu cũng như trong thực tế định giá đất đai thường chỉ nói đến “vị trí, vị trí và
vị trí”? Phải chăng vị trí địa lý là yếu tố cấu thành giá trị của đất đai, là thuộc tính quan
trọng mà các nhà định giá cần phải quan tâm?
Trước hết cần xem xét mối quan hệ giữa vị trí địa lý của đất đai và giá trị của
nó. Từ thực tế có thể khẳng định giữa chúng không có quan hệ với nhau. Vị trí tự bản
thân nó, tức vị trí trong trạng thái “trần trụi” không có ảnh hưởng tác động đến giá trị
đất đai, không phải là thuộc tính mà nhà định giá cần quan tâm.
Thuộc tính vị trí của đất đai mà các nhà định giá muốn nói đến chính là vị trí
trong không gian địa lý - kinh tế, vị trí trong không gian kinh tế - xã hội đô thị. Ở đây,
có thể nói, vị trí địa lý đã được bao phủ bởi các thuộc tính kinh tế - xã hội của đất đai,
theo logic của lý thuyết vị thế - chất lượng, đấy chính là vị thế, thuộc tính tạo ra “khả
năng sinh lời của vị trí”, lợi ích so sánh của các đơn vị diện tích đất đai ở các vị trí
khác nhau.
Đất đai có khả năng tái tạo và nâng cao chất lượng về mặt tự nhiên và vị thế xã
hội thông qua hoạt động đầu tư của con người. Ngoài ra đất đai còn có một số đặc tính
khác:
Trang 6

Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH: Phan Thị Thanh Trường

Giá cảm nhận

• Tính dị biệt tức sự khác biệt, nhưng chỉ khác biệt tương đối. Có nghĩa là các
thửa đất đai khác nhau về mặt lượng, không khác nhau về mặt chất.
• Tính thích ứng là khả năng sử dụng vào các mục đích khác nhau.
• Tính tăng trị có nghĩa là giá trị đất đai có xu hướng tăng dần do nhu cầu và giá
trị đầu tư vào đất đai ngày càng tăng.
b) Giá trị đất đai
Trong thị trường giá cả của đất đai được hình thành thông qua quan hệ cung cầu.
Khi có sự cân bằng cung cầu trên thị trường hình thành giá cả cân bằng thị trường của
đất đai. Giá cả cân bằng này sẽ thay đổi khi có sự mất cân đối cung cầu: giá giảm khi
cung lớn hơn cầu và tăng khi cung nhỏ hơn cầu trong điều kiện các yếu tố khác không
thay đổi. Giá cả thị trường là hình thức biểu hiện bằng tiền của giá trị thị trường.
Giá trị đất đai bao gồm giá trị hữu hình và giá trị vô hình. Giá trị hữu hình ứng
với các thuộc tính không gian (diện tích, hình thể, vị trí) cùng với các đặc điểm về địa
hình, địa mạo, địa chất, địa chấn và các tính chất sinh lý hoá của đất kết hợp với giá trị
đầu tư phát triển hạ tầng đất đai. Giá trị vô hình ứng với vị thế xã hội của đất đai.
Giá trị biểu hiện bằng đơn vị tiền tệ được gọi là giá cả. Trong thực tế thường gặp
các loại giá như: giá cảm nhận, giá mua bán và giá thị trường.
Giá cảm nhận ứng với lợi ích cảm nhận được từ các thuộc tính tự nhiên và xã hội
của đất đai. Khi thị trường ở trạng thái cân bằng, giá cảm nhận sẽ cân bằng với lợi ích
cảm nhận trong các phân khúc thị trường và tạo thành đường cân bằng giá trị (VEL).
Đường cân bằng này thể hiện quy luật “Tiền nào của nấy”. Trong thực tế, mức giá cảm
nhận của một thửa đất cụ thể xác định tham chiếu theo thông tin giá cả giao dịch trên
thị trường (bằng cách tham khảo giá cả giao dịch từ người hàng xóm, hay thông qua tư

vấn thẩm định giá). Giá cảm nhận có thể được biểu hiện dưới hình thức giá rao bán,
giá rao mua. Thông thường giá rao bán thường cao hơn giá cảm nhận cân bằng và giá
rao mua lại thấp hơn giá cảm nhận cân bằng
VEL

B

Giá rao bán
E

C

A

Giá rao mua
D

Lợi ích cảm nhận

Hình 1: Đường cân bằng giá trị

Trang 7


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH: Phan Thị Thanh Trường

Giá mua bán dao động xung quanh giá cảm nhận, phụ thuộc vào khả năng cảm
nhận về lợi ích thu được từ đất đai. Cùng một thửa đất thì lợi ích cảm nhận được hoàn

toàn khác nhau đối với mỗi người. Mỗi người có một hoàn cảnh sống khác nhau, vị thế
xã hội khác nhau, thì nhận định khác nhau về mức độ quan trọng và lợi ích của đất đai,
nên đánh giá khác nhau về giá cảm nhận. Giá mua bán được hình thành trong các tình
huống giao dịch cụ thể, mang tính phải chăng, tức tương xứng với lợi ích cảm nhận
được trong một bối cảnh cụ thể. Giá thị trường được hình thành thông qua quan hệ
cung cầu thị trường về đất đai, là giá trị trung bình của các mức giá mua bán cụ thể,
được chấp nhận bởi đa số.
P

SS1
SS2

SST
P1
PT

D2

Y

Y2

0

DT

D1

P2

Y1

YT

Y

.
Hình 2. Giá cả đất đai trong các phân khúc thị trường
Giá bất động sản do nhà nước quy định: Là hệ thống giá do nhà nước định ra để
thực hiện việc quản lý nhà nước về đất đai và bất động sản, nhằm giải quyết mối quan
hệ kinh tế giữa nhà nước và người sử dụng đất đai và bất động sản khác, nó không áp
dụng cho các bên tham gia giao dịch thị trường tự thỏa thuận.
Giá cả thị trường bất động sản: Là giá chịu sự tác động của quy luật giá trị, quy
luật cung-cầu, quy luật cạnh tranh, nó biểu hiện bằng tiền của người chuyển nhượng và
người nhận quyền chuyển nhượng thỏa thuận với nhau tại một thời điểm xác định.
Khung giá đất đai do chính phủ ban hành trong một giai đoạn phát triển kinh tế
xã hội nhất định, xác định mức giá tối đa và tối thiểu của mỗi loại đất với mục đích sử
dụng được xác định phụ thuộc vào tiềm năng của đất đai sao cho đất đai được sử dụng
đúng mục đích và có hiệu quả cao.
Bảng giá đất đai được xây dựng trên cơ sở khung giá đất đai, ủy ban nhân dân
các cấp tỉnh thành hàng năm xây dựng bảng giá cho các loại đất tại địa phương mình
ứng với các mức độ tiềm năng khác nhau đảm bảo sự công bằng giữa những người sử
dụng đất có các điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội khác nhau.
c) Đặc điểm của giá đất
9
Không giống nhau về phương thức biểu thị: Giá cả đất đai phản ánh tác
dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, quyền lợi đất đai đến đâu thì khả năng thu
lợi đến đó và cũng có giá cả tương ứng như giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho
Trang 8

Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH: Phan Thị Thanh Trường

thuê, giá cả quyền thế chấp…Như vậy giá đất được biểu thị ở nhiều phương thức
khác nhau.
9
Không giống nhau về thời gian hình thành: Do đất đai có tính khác biệt
cá thể lớn lại thiếu một thị trường hoàn chỉnh, giá cả được hình thành dưới ảnh hưởng
lâu dài từ quá khứ đến tương lai, thời gian hình thành giá cả dài, khó so sánh với
nhau. Do vậy cần căn cứ đặc điểm của bản thân loại đất và tình trạng thị trường để
đưa ra giá đất phù hợp với từng thời điểm nhất định.
9
Giá đất đai không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai, giá cả cao
hay thấp không phải do giá thành sản xuất quyết định. Đất đai không phải là sản
phẩm lao động của con người, cho nên không có giá thành sản xuất.
Giá đất chủ yếu là do nhu cầu về đất đai quyết định và có xu hướng tăng
9
cao rõ ràng, tốc độ tăng giá đất cao hơn so với tốc độ tăng giá hàng hóa thông thường.
Chủ yếu là do nguyên nhân từ hai mặt tạo thành:
♦
Đầu tiên cung của đất là do tự nhiên cung cấp, đất đai mà con
người có thể sử dụng được là rất hạn chế, làm cho tính co dãn trong cung kinh tế rất
nhỏ.
♦
Đồng thời sự phát triển kinh tế, xã hội và nhân khẩu tăng lên không
ngừng nên yêu cầu về đất tiếp tục tăng lên, làm cho giá đất ngày càng tăng lên.
9
Giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt: Do đất có tính cố định về

vị trí, nên giữa các thị trường có tính khu vực, giá cả của đất rất khó hình thành thống
nhất, mà có tính đặc trưng khu vực rõ ràng. Vì vậy thửa đất khác nhau có giá cả rất
khác nhau.
I.2.2.Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất
Giá cả BĐS tùy thuộc một phần lớn vào quan hệ cung cầu trên thị trường. Tuy
nhiên giá cả còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác như những yếu tố xuất phát từ những
khuyết tật của thị trường như: “độc quyền”, “đầu cơ”, “cạnh tranh không lành
mạnh”...Sự can thiệp của nhà nước thông qua các chính sách. Ngoài ra còn những yếu
tố bắt nguồn từ tâm lý, thói quen của người dân…Các yếu tố tác động đến giá cả BĐS
có thể chia thành các nhóm sau:
a) Nhóm các yếu tố vĩ mô
™ Chính sách của nhà nước
Chính sách của nhà nước tác động rất lớn và trực tiếp đến giá bất động sản, thể
hiện trên các mặt chủ yếu sau:
Nhà nước ban hành các quy định về quyền sở hữu, thuê đất, sử dụng, chuyển
nhượng bất động sản. Sự thay đổi quy định trong từng thời kỳ sẽ tác động đến giá BĐS
trên thị trường.
Nhà nước quy định các chính sách và nghĩa vụ tài chính có liên quan đến quyền
sử dụng đất( thuế, tiền thuê, tiền sử dụng đất...), các chính sách này ảnh hưởng trực
tiếp đến chi phí tạo lập và chi phí sử dụng BĐS nên tác động đến giá BĐS.
Nhà nước hoạch định và công bố quy hoạch về việc SDĐ cho từng khu vực.
Đây là yếu tố quan trọng và ảnh hưởng lớn đến giá BĐS trên thị trường.

Trang 9


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH: Phan Thị Thanh Trường

™ Các yếu tố kinh tế chung của quốc gia, địa phương.
Các yếu tố này ảnh hưởng đến cầu và qua đó tác động đến cung BĐS nên ảnh
hưởng đến giá BĐS.
Giá BĐS biến động tỷ lệ thuận với sự gia tăng kinh tế cũng như thu nhập quốc
dân của quốc gia và địa phương.
Các yếu tố này gồm sự biến động của tổng sản phẩm quốc gia, thu nhập bình
quân đầu người, tiết kiệm cá nhân và đầu tư…
™ Cung cầu bất động sản:
Cũng giống như bất cứ hàng hóa, dịch vụ nào khác, giá BĐS trên thị trường là giá cân
bằng giữa cung cầu.
9
Các yếu tố ảnh hưởng đến cầu:
• Sự tăng trưởng về dân số và các nhu cầu phát triển
Tăng trưởng dân số là nhân tố làm tăng mọi mặt nhu cầu của xã hội và
theo đó nhu cầu về đất đai và nhà ở tăng lên.
Dân số tăng làm tăng quy mô gia đình dẫn đến yêu cầu quy mô diện tích
đất ở của các hộ gia đình tăng, hoặc dẫn đến tăng số lượng hộ gia đình độc lập, làm
tăng cầu về nhà ở.
Sự gia tăng dân số không chỉ làm gia tăng nhu cầu về nhà ở mà còn làm
tăng nhu cầu về các hoạt động sản xuất, dịch vụ, thương mại, y tế, giáo dục..đều là các
nhân tố làm tăng nhu cầu về đất đai.
• Thu nhập: Mức thu nhập tăng cho phép nhu cầu về bất động sản trở thành
nhu cầu có khả năng thanh toán, đẫn đến nhu cầu về nhà đất tăng lên.
• Việc làm và nghề nghiệp: Việc chuyển dịch cơ cấu nghề nghiệp và
chuyển dịch dân cư cũng làm phát sinh nhu cầu về nhà đất.
• Đô thị hóa: Đặc trưng rõ nét nhất của đô thị hóa là quy mô tập trung dân
số và sự phát triển quy mô về bề rộng và không gian đô thị. Quá trình đô thị hóa không
chỉ làm thay đổi tổng cung về nhà ở mà còn làm thay đổi kết cấu nhu cầu về nhà ở.
• Sự phát triển và hoàn thiện kết cấu hạ tầng: Sự phát triển và hoàn thiện
kết cấu hạ tầng cũng làm tăng đáng kể nhu cầu nhà ở đối với những vùng trước đây

chưa có cơ sở hạ tầng, hoặc cơ sở hạ tầng còn thô sơ, kém khả năng tiếp cận. Tuy
nhiên việc tăng khả năng tiếp cận cũng đồng nghĩa với việc làm tăng thêm nhu cầu nhà
đất, đôi khi sự thay đổi của cung nhanh hơn sự thay đổi của cầu.
9
Các yếu tố ảnh hưởng đến cung
• Phát triển kinh tế: Tốc độ tăng trưởng của cung bất động sản tỷ lệ thuận
với sự phát triển kinh tế.
• Sự phát triển của kết cấu hạ tầng: Nhờ sự phát triển của hệ thống kết cấu
hạ tầng mà điều kiệ tiếp cận của đất đai một khu vực trở nê dễ dàng hơn nên thu hút
đầu tư vào kinh doanh bất đông sản ở các vùng này.
• Sự tham gia của nhà nước: Thể hiện trên hai khía cạnh chủ yếu:
Quy hoạch: Việc chuyển mục đích sử dụng đất cho sản xuất nông nghiệp
vào mục đích sử dụng cho sản xuất kinh doanh khác hoặc nhà ở sẽ tạo điều kiện tăng
cung bất động sản.
Trang 10


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH: Phan Thị Thanh Trường

Nhà nước trực tiếp bán bất động sản thuộc sở hữu Nhà nước ra thị trường
hoặc tăng vốn đầu tư cho các công ty kinh doanh bất động sản của Nhà nước.
™ Các yếu tố xã hội và tâm lý.
Các yếu tố này có ý nghĩa đặc biệt trong xã hội phương Đông, nó cũng tác
động đến giá BĐS trên thị trường.
b) Nhóm các yếu tố vi mô
™ Chi phí
Là toàn bộ phí tổn mà người đang sử dụng phải bỏ ra để tạo lập hoặc để
có được quyền sở hữu BĐS. Thông thường chi phí quyết định giá trị BĐS. Tuy nhiên

không phải bất cứ chi phí nào cũng tạo nên giá trị BĐS trên thị trường mà có khi còn
có tác dụng ngược lại.
™ Sự hữu dụng
Xét về mục đích sử dụng một BĐS có khả năng dùng để ở, để kinh doanh
doanh hoặc có thể kết hợp cả hai mục đích.
Nhìn chung, một BĐS có khả năng sử dụng vào nhiều mục đích thì sẽ
thuận lợi cho việc bán và do đó sẽ có giá bán tốt hơn.
Xét về tính năng hiệu quả thì một BĐS có thể sử dụng ngay có giá trị hơn
một BĐS phải tốn chi phí và thời gian sửa chữa để có thể sử dụng được.
™ Các yếu tố nội tại của bất động sản.
9
Vị trí đất: Vị trí là nơi miếng đất đó tọa lạc, khả năng sinh lời do yếu tố vị
trí mang lại càng cao thì giá trị của miếng đất càng lớn. Mỗi BĐS luôn đồng thời tồn
tại 2 loại vị trí, vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối. Xét trên phương diện tổng quát, cả 2
loại vị trí nói trên đều có vai trò quan trọng trong việc xác lập giá trị của BĐS. Những
BĐS nằm tại trung tâm đô thị hay một vùng nào đó sẽ có giá trị lớn hơn những bất
động sản nhà đất cùng loại nằm ở các vùng ven trung tâm (vị trí tương đối). Những
BĐS nằm tại các ngã 4 hay ngã 3, trên các trục lộ giao thông quan trọng lại có giá trị
cao hơn những BĐS nằm ở vị trí khác (vị trí tuyệt đối). Việc xem xét đánh giá ưu thế
về vị trí BĐS là cực kỳ quan trọng, đặc biệt là đối với việc xác định giá đất
Vị trí đất trong từng loại đường phố của từng loại đô thị được xác định căn cứ
vào khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi cho sinh hoạt,sản xuất, kinh
doanh, dịch vụ, khoảng cách so với trục đường giao thông. Vị trí đất trong từng loại
đường phố của từng loại đô thị được phân thành các loại vị trí có số thứ tự từ 1 trở đi.
Vị trí số 1 áp dụng đối với đất liền cạnh đường phố (mặt tiền) có mức sinh lợi cao
nhất, có điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi nhất, các vị trí tiếp sau đó theo thứ tự từ
thứ 2 trở đi áp dụng đối với đất không ở liền cạnh đường phố có mức sinh lợi và điều
kiện kết cấu hạ tầng kém thuận lợi hơn (Khoản 3 điều 10 nghị định 188/CP)
9
Địa điểm: Khi xét đến yếu tố địa điểm là xem xét khả năng tiếp cận BĐS

với môi trường xung quanh như thế nào.Khả năng tiếp cận là tài sản ở gần với các
điểm thuận lợi như trường học, chợ, bệnh viện..,gần nơi làm việc, khu vui chơi giải trí
và các phương tiện giao thông công cộng khác.
9
Kích thướt, hình thể, diện tích đất: Đó là những nhân tố chỉ đặc trưng và
điều kiện của bản thân thửa đất.

Trang 11


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH: Phan Thị Thanh Trường

♦
Diện tích: Diện tích thửa đất cần vừa phải phù hợp với mục đích sử
dụng đất sử dụng đất, lớn quá hay nhỏ quá đều không dễ dàng trong quá trình sử dụng
và khả năng tài chính của người sử dụng đất nên ảnh hưởng đến giá cả của thửa đất.
♦
Chiều rộng: Chiều rộng mặt tiền của thửa đất quá hẹp ảnh hưởng
đến hiệu quả trưng bày và thu lợi của người sử dụng đất nếu đất đó dùng cho mục đích
kinh doanh, thương mại và ngay cả đất ở, do đó cũng làm ảnh hưởng đến giá đất.
♦
Chiều sâu: Trong trường hợp thửa đất quá nông hoặc quá sâu so
với mặt đường đều không thuận lợi cho người sử dụng đất với bất cứ mục đích sử
dụng nào nên đều ảnh hưởng đến giá đất của thửa đất đó.
♦
Hình dáng: Thửa đất có rất nhiều hình dạng nhưng hình dáng của
thửa đất đẹp nhất là vuông hoặc chữ nhật, còn các dạng như tam giác, hình thang, hình
bình hành ít thuận lợi cho việc sử dụng vào mục đích để ở nên ảnh hưởng đến giá đất

♦
Kiểu nhà, loại nhà, kích thước nhà và tuổi của tài sản: Kiểu nhà,
loại nhà, kích thước nhà và tuổi của tài sản gắn, liền với chi phí tạo lập và chi phí sử
dụng nhà nên ảnh hưởng lớn đến giá trị BĐS. Kiểu dáng nhà có tính thẩm mỹ cao, hài
hòa với khu vực chung quanh thì có giá cao.
9
Yếu tố giao dịch thị trường:
♦
Thời gian bán: Ngày giao dịch có ảnh hưởng quan trọng bởi vì giá
bán trên thị trường của tài sản diễn biến theo chu kỳ.
♦
Điều kiện và tính chất giao dịch trên thị trường: Đây cũng là một
yếu tố quan trọng cần xem xét khi so sánh giá bán giữa các BĐS. Giá bán một BĐS
phải trả tiền ngay chắc chắn là khác với giá bán một BĐS tương tự nhưng được trả
góp, và ngay giá bán các BĐS theo phương thức trả góp cũng khác nhau tùy thuộc vào
điều kiện trả góp.
♦
Thời điểm giao dịch: Thời điểm giao dịch khác nhau thì giá bán có
thể khác nhau.
9
Độ rộng mặt đường: Là chiều rộng của mặt đường được trải nhựa hoặc xi
măng. Nếu độ rộng càng lớn thì những nhà tọa lạc trên những con đường này thì giá sẽ
cao. Đặc biệt tại thành phố Hồ Chí Minh tình trạng kẹt xe và ô nhiễm môi trường cao
thì độ rộng mặt đường là một trong những yếu tố cơ bản quyết định đến giá đất.
Phân loại đường phố: Loại đường phố trong từng loại đô thị được xác định căn
cứ chủ yếu vào:
♦
Khả năng sinh lợi
♦
Điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi cho sinh hoạt, sản xuất, kinh

doanh, dịch vụ, du lịch
♦
Khoảng cách tới trung tâm đô thị, trung tâm thương mại, dịch vụ,
du lịch.
I.3. Một số vấn đề về định giá bất động sản
I.3.1. Khái niệm định giá bất động sản
Đến nay có rất nhiều quan điểm khác nhau về định giá bất động sản, có thể kể
ra một vài quan điểm sau:

Trang 12


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH: Phan Thị Thanh Trường

Theo từ điểm Oxford: ‘‘định giá (valuation) là sự ước tính trị giá bằng tiền của
một vật, của một tài sản’’, ‘‘là sự ước tính giá trị hiện hành của tài sản trong kinh
doanh’’.
Theo Giáo sư W.Seabrooke-Viện đại học Portsmouth Vương quốc Anh: ‘‘định
giá là sự ước tính về giá trị các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho
một mục đích đã được xác định rõ’’.
Theo Giáo sư Lim Lan Yuan–Giảng viên trường Xây dựng và bất động sản Đại học Quốc gia Singapore: ‘‘định giá là một nghệ thuật hay khoa học về sự ước tính
giá trị cho một mục đích cụ thể, của một tài sản cụ thể, tại một thời điểm, có cân nhắc
đến tất cả đặc điểm của tài sản cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của
thị trường, bao gồm các loại đầu tư lựa chọn’’
Theo khoảng 2 điều 4 Pháp lệnh giá: ‘‘thẩm định giá là việc đánh giá hoặc đánh
giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định
theo tiêu chuẩn Việt Nam hoặc thông lê Quốc tế’’
Mặc dù còn nhiều định nghĩa khác, song những nét đặc trưng cơ bản của định

giá cần được thừa nhận là:
Định giá là công việc ước tính giá trị
Định giá là hoạt động đòi hỏi tính chuyên môn
Giá trị của tài sản được xác định có thể là giá trị thị trường hoặc giá trị phi
thị trường.
Được tính bằng hình thái tiền tệ hoặc vật ngang giá.
Phải đặt trong một thị trường nhất định với những điều kiện nhất đinh
(pháp lý, kinh tế, xã hội, quan hệ cung-cầu)
Xác định tại một thời điểm cụ thể
Xác định cho một mục đích nhất định.
I.3.2. Cơ sở giá trị sử dụng trong định giá bất động sản
Trong định giá có hai cơ sở để ước tính giá trị như sau:
a). Giá trị thị trường
‘‘Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị
trường vào thời điểm thẩm định giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một
bên là người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch mua bán khách quan và độc lập,
trong điều kiện thương mại bình thường’’ (TCVN01).
Ở đây các bên mua và bên bán độc lập với nhau, không biết điểm yếu của nhau,
cả hai đều có hiểu biết, kiến thức về thông tin tài sản, về giá cả trên thị trường, từ đó
dẫn đến việc thỏa thuận mua bán một cách tự nguyện tại một thời điểm nào đó.
Điều kiện thương mại bình thường là việc mua bán được tiến hành khi các yếu
tố cung cầu, giá cả, sức mua không xảy ra những đột biến do chịu tác động của thiên
tai, địch họa; nền kinh tế không bị suy thoái hoặc phát triển quá nóng; thông tin về
cung cầu, giá cả tài sản được thể hiện công khai trên thị trường.
b) Giá trị phi thị trường
Hoạt động thẩm định giá phần lớn là dựa trên cơ sở giá trị thị trường, tuy nhiên
có những loại tài sản riêng biệt, không có giao dịch phổ biến trên thị trường như nhà
thờ, trường học…, do đó thẩm định giá phải dựa trên giá trị phi thị trường.
Trang 13

Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH: Phan Thị Thanh Trường

Giá trị phi thị trường của tài sản là mức giá ước tính được xác định theo những
căn cứ khác với giá trị thị trường hoặc có thể được mua bán, trao đổi theo các mức giá
không phản ánh giá trị thị trường như: giá trị tài sản đang trong quá trình sử dụng, giá
trị thanh
lý, giá trị tài sản bắc buộc phải bán, giá trị doanh nghiệp, giá trị tài sản chuyên dùng,
giá trị để tính thuế…
Việc đánh giá giá trị tài sản được căn cứ chủ yếu vào công dụng kinh tế, kỹ
thuật hoặc các chức năng của tài sản hơn cả căn cứ vào khả năng được mua bán trên
thị trường của tài sản đó.
I.3.3. Các nguyên tắc cơ bản áp dụng trong định giá bất động sản.
Công việc định giá bất động sản giữ vai trò rất quan trọng trong hoạt động giao
dịch bất động sản, những nguyên tắc quy định cho hoạt động định giá là căn cứ cho
định giá viên dựa vào đó để vận dụng vào việc xác định giá trị của bất động sản phù
hợp với giá trị thị trường tại một không gian và thời gian nhất định. Khi thực hiện định
giá cần tuân thủ một số nguyên tắc sau:
9
Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất.
Việc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả tốt nhất của bất động sản là đạt được mức
hữu dụng tối đa trong những hoàn cảnh kinh tế-xã hội thực tế phù hợp, có thể cho
phép về mặt kỹ thuật, về pháp lý, về tài chính và đem lại giá trị lớn nhất cho tài sản.
9
Nguyên tắc sử dụng phù hợp
Nguyên tắc này đòi hỏi khi định giá phải xem xét tính phù hợp của bất động
sản. Trước hết, là sự phù hợp giữa lô đất và công trình xây dựng trên đất. Tiếp đến là
sự phụ hợp giữa bất động sản cần định giá với môi trường xung quanh (tính phù hợp

quy hoạch, phù hợp với mục đích sử dụng, phù hợp với khu hoạch xung quanh…).
9
Nguyên tắc thay thế.
Hai bất động sản có tính hữu ích như nhau, tài sản nào chào bán ở mức giá
thấp nhất thì tài sản đó sẽ bán được trước. Giới hạn trên của giá trị tài sản có xu hướng
được thiết lập bởi chi phí mua một tài sản thay thế cần thiết tương đương, với điều
kiện không có sự chậm trễ quá mức làm ảnh hưởng đến sự thay thế. Một người thận
trọng sẽ không trả giá cao hơn chi phí mua một tài sản thay thế trong cùng một thị
trường và một thời điểm.
9
Nguyên tắc đóng góp
Giá trị của một bất động sản phụ thuộc vào mức độ đóng góp của các yếu tố
cấu thành tạo ra nó. Không phải tất cả chi phí bỏ ra đều cấu thành nên giá trị bất động
sản mà ta cần xem xét mỗi bộ phận này có đóng góp vào tổng thu nhập giá trị của bất
động sản hay không.
9
Nguyên tắc cung cầu
Giá trị thị trường của BĐS được xác định bởi sự tác động qua lại của các lực
lượng cung và cầu trên thị trường vào thời điểm định giá. Khi định giá cần phải phân
tích và đánh giá cẩn thận về sự tác động của các yếu tố (tăng trưởng dân số, thu nhập,
nghề nghiệp…) lên cầu, các yếu tố (phát triển kinh tế, quy hoạch của nhà nước…) lên
cung.

Trang 14


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH: Phan Thị Thanh Trường

9
Nguyên tắc dự tính lợi ích tương lai.
Giá trị của một bất động sản phụ thuộc vào những tiềm năng khai thác mang
lại cho bất động sản đó trong tương lai. Giá trị của tài sản cũng chịu ảnh hưởng bởi
việc dự kiến thị phần của những người tham gia thị trường và những thay đổi có thể dự
tính trước trong yếu tố này cũng ảnh hưởng đến giá trị.
I.3.4. Các phương pháp định giá bất động sản
Những phương pháp chủ yếu được sử dụng trong việc thẩm định giá bao gồm :
Phương pháp so sánh thị trường
Phương pháp chi phí
Phương pháp thu thập
Phương pháp thặng dư
Phương pháp lợi nhuận
Để ước tính giá trị của bất động sản người ta có thể áp dụng nhiều phương pháp khác
nhau tùy thuộc vào đặc điểm của từng loại bất động sản, mục đích định giá, mục đích
sử dụng, mức độ tin cậy và sẵn có của các dữ liệu thị trường. Không có phương pháp
nào là phương pháp chính xác nhất mà chỉ có phương pháp thích hợp nhất.
a) Phương pháp so sánh trực tiếp
9
Khái niệm
Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp sử dụng giá bán trên thị
trường những BĐS tương tự đã được giao dịch trên thị trường làm cơ sở để xác định
giá cho những BĐS chủ thể.
9
Cơ sở lý luận
Phương pháp này dựa trên cơ sở giá trị thị trường của một BĐS có mối quan
hệ mật thiết với giá trị của các BĐS tương tự có thể so sanh đã hoặc đang giao dịch
trên thị trường gần thời điểm định giá.
9
Nguyên tắc áp dụng

Nguyên tắc thay thế : Một người mua có lý trí không trả giá cho một BĐS
nhiều hơn chi phí để mua một BĐS tương tự có cùng sự hữu ích như nhau.
Nguyên tắc đóng góp : Quá trình điều chỉnh để ước tính giá trị BĐS phải dựa
trên cơ sở có sự tham gia đóng góp của các yếu tố hay bộ phận của BĐS hình thành
nên giá trị của BĐS.
9
Các trường hợp áp dụng
Các tài sản có giao dịch phổ biến trên thị trường.
Đất trống trong khu vực dân cư
Các BĐS có tính đồng nhất như : các căn hộ chung cư, nhà phố liên kế…
9
Ưu, nhược điểm của phương pháp so sánh trực tiếp
Ưu điểm : là phương pháp hầu như không gặp khó khăn về mặt kỹ thuật,
đơn giản, dễ thực hiện ; Kết quả của phương pháp này phản ánh sự đánh giá khách
quan của thị trường nên dễ được mọi người chấp nhận.
Nhược điểm:Dữ liệu thị trường mang tính chất lịch sử, vì vậy trong điều
kiện thị trường biến động những thông tin này sẽ trở nên lạc hậu trong một thời gian
ngắn.
Trang 15


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH: Phan Thị Thanh Trường

b) Phương pháp chi phí
9
Khái niệm
Phương pháp chi phí là phương pháp dựa trên cơ sở lý thuyết cho rằng giá thị
trường của một thửa đất đã được đầu tư có thể ước tính bằng tổng giá trị đất và giá trị

các công trình gắn liền với đất đã được khấu hao.
9
Cơ sở lý luận
Phương pháp này dựa trên cơ sở là người bán tiềm năng có đủ thông tin và dự
tính hợp lý thì không bao giờ trả giá BĐS lớn hơn so với chi phí bỏ ra để mua đất và
xây dựng công trình có tính hữu ích tương tự.
9
Nguyên tắc áp dụng
Nguyên tắc thay thế: Giá trị của một BĐS hiện có, có thể đo bằng chi phí làm
ra một BĐS tường tự như là một vật thay thế.
Nguyên tắc đóng góp: Quá trình điều chỉnh để ước tính giá trị BĐS phải dựa
trên sự tham gia đóng góp của các yếu tố hình thành nên giá trị của BĐS.
9
Các trường hợp áp dụng
Định giá các BĐS có mục đích sử dụng đặc biệt như : bệnh viện, trường
học, nhà thờ, thư viện, chùa…là các BĐS ít có chứng cứ so sánh trên thị trường.
Định giá cho mục đích bảo hiểm, thế chấp
Phương pháp chi phí cũng thường được áp dụng như là phương pháp
kiểm tra đối với các phương pháp thẩm định giá khác.
9
Ưu, nhược điểm của phương pháp chi phí
Ưu điểm : Dùng để định giá BĐS khi không có những chứng cớ thị
trường để so sánh hay thiếu cơ sở để dự báo thu nhập trong tương lai mà BĐS tạo ra.
Nhược điểm : Phương pháp chi phí phải sử dụng cách tiếp cận cộng tới,
song tổng của nhiều bộ phận chưa chắc đã bằng với giá trị toàn bộ tài sản. Việc ước
tính chất lượng còn lại của công trình có thể mang tính chủ quan, phụ thuộc kinh
nghiệm nhận đinh của người định giá viên. Người định giá phải thông thạo kỹ thuật
xây dựng, về giá thành xây dựng và phải có đủ kinh nghiệm để có thể áp dụng phương
pháp này.
c) Phương pháp thặng dư

9
Khái niệm
Phương pháp thặng dư là phương pháp định giá mà giá trị thị trường của tài
sản cần định giá được xác định giá trị vốn hiện có trên cơ sở ước tính bằng cách lấy
giá trị ước tính của sự phát triển giả định của tài sản trừ đi tất cả các chi phí phát sinh
để tạo ra sự phát triển đó.
9
Cơ sở lý luận
Giá trị vốn hiện có của BĐS chính là giá trị còn lại sau khi lấy giá trị ước tính
của sự phát triển giả định trừ tất cả các chi phí phát sinh để tạo ra sự phát triển đó.
Giá trị của sự phát triển là giá trị ước tính, trừ tất cả các chi phí phát sinh, phần
dư thể hiện mức thặng dư mà trên đó BĐS được trả.
9
Nguyên tắc áp dụng
Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất
Trang 16


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH: Phan Thị Thanh Trường

Nguyên tắc dự kiến lợi ích tương lai
9
Các trường hợp áp dụng
Phương pháp thặng dư chỉ sử dụng để định giá đối với những BĐS có
tiềm năng phát triển.
Một BĐS được coi là có tiềm năng phát triển khi một phần của giá trị
tiềm tàng có thể được giải phóng bằng sự đầu tư vốn trên BĐS đó.
9

Ưu, nhược điểm của phương pháp thặng dư
Ưu điểm : Đây là phương pháp thích hợp để đưa ra mức giá khi thực hiện
đấu thầu, đấu giá BĐS. Có giá trị quan trọng để tư vấn về chi phí xây dựng tối đa và
doanh thu tối thiểu cần đạt được khi thực hiện dự án phát triển BĐS.
Nhược điểm : Khó khăn trong việc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất. Các
chi phí và giá bán có thể thay đổi tùy theo các điều kiện của thị trường. Phương pháp
này chưa tính đến giá trị thời gian của đồng tiền. Người định giá cần phải có kiến thức,
kỹ năng và kinh nghiệm tốt để ước tính tất cảcác khoản mục khác nhau.
d) Phương pháp lợi nhuận
9
Cơ sở lý luận
Phương pháp lợi nhuận dựa vào sự phân tích khả năng sinh lợi ước tính của
việc sử dụng tài sản trừ đi tất cả chi phí hoạt động kinh doanh, khoảng dư còn lại là lợi
nhuận thực hàng năm của BĐS sau đó chuyển hóa thành vốn theo phương pháp thu
nhập
9
Nguyên tắc áp dụng
Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất
Nguyên tắc dự kiến lợi ích tương lai
9
Các trường hợp áp dụng
Phương pháp lợi nhuận chỉ áp dụng cho những tài sản có khả năng sinh lợi,
nghĩa là có tạo ra lợi nhuận. Phương pháp này đặc biệt được áp dụng cho tài sản trong
ngành vui chơi giải trí, bao gồm cả khách sạn và những tài sản khác mà việc so sánh
với những tài sản tương đương sẽ gặp khó khăn do giá trị phụ thuộc vào khả năng sinh
lợi của BĐS.
9
Ưu, nhược điểm của phương pháp
Ưu điểm : Phương pháp này khá hiệu quả trong việc định giá các BĐS lớn
như nhà hàng, khách sạn…trong khi những phương pháp khác không thể thực hiện

được vì giá trị của những BĐS kinh doanh này thường phụ thuộc rất nhiều vào khả
năng sinh lời của chúng.

Trang 17


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH: Phan Thị Thanh Trường

I.4. Khái quát địa bàn nghiên cứu

Hình 3: Bản đồ Quận 10
™
Vị trí địa lý:
Quận 10 có tổng diện tích tự nhiên 571.81 ha nằm chếch về phía Tây Nam
của trung tâm thành phố Hồ Chí Minh và chiếm 0.24% diện tích đất đai toàn thành phố
Quận 10 được chia làm 5 khu với tổng số 15 phường lớn nhỏ không đều
nhau, phường lớn nhất là phường 12, phường nhỏ nhất là phường 3.

Trang 18