XÂY DỰNG PHƯƠNG ÁN BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ VÀ TÁI ĐỊNH CƯ DỰ ÁN KHU DÂN CƯ SỐ 6 TẠI TRẠI MÁT – PHƯỜNG 11 – TP. ĐÀ LẠT – TỈNH LÂM ĐỒNG

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:

XÂY DỰNG PHƯƠNG ÁN BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ
VÀ TÁI ĐỊNH CƯ DỰ ÁN KHU DÂN CƯ SỐ 6
TẠI TRẠI MÁT – PHƯỜNG 11 – TP. ĐÀ LẠT –
TỈNH LÂM ĐỒNG

SVTH
MSSV
LỚP
KHÓA
NGÀNH

:
:
:
:
:

PHƯƠNG THỤC UYÊN
05124150
DH05QL
2005 - 2009
Quản Lý Đất Đai

-TP.Hồ Chí Minh, tháng 7 năm 2009-

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN
BỘ MÔN CHÍNH SÁCH PHÁP LUẬT

PHƯƠNG THỤC UYÊN

“XÂY DỰNG PHƯƠNG ÁN BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ
VÀ TÁI ĐỊNH CƯ DỰ ÁN KHU DÂN CƯ SỐ 6
TẠI TRẠI MÁT – PHƯỜNG 11 – TP. ĐÀ LẠT –
TỈNH LÂM ĐỒNG”

Giáo viên hướng dẫn: Ths. Phạm Hồng Sơn
Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh

Ký tên

- Tháng 7 năm 2009 -


LỜI CẢM ƠN


Con xin bày tỏ lòng biết ơn đến Ba Mẹ, người đã sinh thành và chịu nhiều
vất vả, nhọc nhằn nuôi dạy con cho đến ngày hôm nay và những người thân
trong gia đình đã nuôi dưỡng, yêu thương và là điểm tựa vững chắc cho con
trong suốt cuộc đời cũng như trong quá trình con thực hiện bài Báo cáo tốt
nghiệp của mình.
Em xin cảm ơn Ban giám hiệu trường Đại học Nông Lâm tp. Hồ Chí Minh,

toàn thể quý thầy, cô trong Khoa Quản Lý Đất Đai và Bất Động Sản đã tận tình
dạy dỗ và truyền đạt kiến thức cho em trong thời gian em học tập tại trường.
Em xin chân thành biết ơn thầy Phạm Hồng Sơn đã tận tình hướng dẫn
em trong suốt thời gian thực hiện đề tài để em hoàn thành bài Báo cáo tốt
nghiệp của mình.
Em xin chân thành cảm ơn toàn thể cô chú, anh chị trong Trung tâm Phát
triển quỹ đất tỉnh Lâm Đồng đã tạo điều kiện thuận lợi cho em trong việc thu
thập số liệu, tài liệu và đã nhiệt tình giúp đỡ, truyền đạt kinh nghiệm, kiến thức
bổ ích cho em trong suốt thời gian em đến thực tập tại quý cơ quan.
Xin gửi lời cảm ơn đến toàn thể các bạn trong lớp DH05QL đã đồng
hành, động viên và giúp đỡ mình trong quá trình học tập và thực hiện đề tài.
Do kiến thức còn nhiều hạn chế nên bài Báo cáo tốt nghiệp của em chưa
hoàn thiện, còn nhiều sai sót mong quý Thầy, Cô thông cảm và đóng góp ý kiến
để bài báo cáo được hoàn chỉnh hơn, em xin chân thành cảm ơn.

Sinh viên
Phương Thục Uyên

i


TÓM TẮT
Sinh viên thực hiện: Phương Thục Uyên Khoa Quản Lý Đất Đai và Bất Động
Sản, trường Đại Học Nông Lâm Tp. Hồ Chí Minh.
Đề tài: “Xây dựng phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của dự án
khu dân cư số 6 tại Trại Mát – Phường 11 – Tp. Đà Lạt – tỉnh Lâm Đồng”.
Giáo viên hướng dẫn: Ths. Phạm Hồng Sơn, bộ môn Công Nghệ Địa Chính,
Khoa Quản Lý Đất Đai và Bất Động Sản, trường Đại học Nông Lâm tp. Hồ Chí Minh.
Bồi thường, hỗ trợ và tái định cư là công tác gắn liền với quá trình giải phóng
mặt bằng để chỉnh trang và phát triển khu đô thị mới. Công tác bồi thường, giải phóng

mặt bằng là khâu khó khăn, phức tạp nhất trong quá trình đầu tư phát triển kinh tế tại
địa phương vì ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống vật chất, tinh thần, tâm tư nguyện
vọng, tập quán sản xuất và sinh hoạt của người dân. Do đó, phải nghiên cứu xây dựng
phương án đền bù giải tỏa và tái định cư một cách hợp lý nhằm đảm bảo tính thống
nhất, đồng bộ, phù hợp với pháp luật và thỏa mãn được nguyện vọng của người sử
dụng đất bị thu hồi.
Phường 11 là cửa ngõ phía Đông Bắc vào thành phố Đà Lạt, cách thành phố Đà
Lạt khoảng 8km, là khu vực có nền kinh tế nông nghiệp chiếm tỷ trọng lớn. Để đẩy
mạnh tiến trình đô thị hóa và chỉnh trang bộ mặt đô thị, Phường 11 đang từng bước
thay đổi cơ cấu sử dụng đất hiện nay, quy hoạch khu dân cư để thuận tiện trong việc
phát triển kinh tế, giáo dục, y tế, giữ vững an ninh, quốc phòng.
Khu vực quy hoạch khu dân cư số 6 nằm cạnh Quốc lộ 20, đây là khu vực năng
động và được xem là trung tâm hành chính – kinh tế - xã hội của phường 11. Sau khi
giải phóng mặt bằng xong đây là một khu vực khá lý tưởng, có cảnh quan đẹp, thuận
lợi cho việc tái định cư, xây dựng nhà ở, biệt thự, nhà nghỉ dưỡng,..., đáp ứng nhu cầu
về nhà ở ổn định cho người dân trong khu vực, cũng như đáp ứng nhu cầu nghỉ dưỡng
cho khách vãng lai. Góp phần tôn tạo cho cảnh quan đô thị của thành phố Đà Lạt, thực
hiện chiến lược phát triển kinh tế - xã hội của thành phố Đà Lạt đến năm 2010 và dài
hạn, tạo nên nhân tố kích thích về phát triển kinh tế, thu hút đầu tư, kinh nghiệm quản
lý các khu đô thị mới hiện đại.
Bằng phương pháp điều tra, phương pháp thống kê, phương pháp so sánh,
phương pháp kế thừa, …., trên cơ sở nghiên cứu tình hình thực tế của địa phương và
các chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư do Nhà nước và UBND tỉnh quy định,
xác định các đối tượng được bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, để có thể đưa ra một số
kiến nghị nhằm làm cho công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư ngày càng được
hoàn thiện hơn. Đề tài đưa ra phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của dự án
khu dân cư số 6 tại Trại Mát – Phường 11 – Tp. Đà Lạt để đảm bảo hài hòa lợi ích
giữa Nhà nước, Nhà đầu tư và người sử dụng đất bị thu hồi đất.

ii

MỤC LỤC
ĐẶT VẤN ĐỀ ............................................................................................................1
PHẦN 1. TỔNG QUAN............................................................................................3
I.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ..............................................3
I.1.1. Cơ sở khoa học ..................................................................................................3
I.1.2 Cơ sở thực tiễn....................................................................................................9
I.1.3 Cơ sở pháp lý.......................................................................................................9
I.2 KHÁI QUÁT ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN – KINH TẾ XÃ HỘI CỦA PHƯỜNG 11...10
I.2.1 Vị trí địa lý và ranh giới hành chính..................................................................10
I.2.2 Địa hình............................................................................................................10
I.2.3 Đặc điểm khí hậu...............................................................................................11
I.2.4 Thủy văn...........................................................................................................11
I.2.5 Đặc điểm tình hình kinh tế - xã hội ...................................................................11
I.3 NỘI DUNG, PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU VÀ QUY TRÌNH THỰC HIỆN...11
I.3.1 Nội dung nghiên cứu của đề tài..........................................................................11
I.3.2 Phương pháp nghiên cứu ...................................................................................12
I.3.3 Quy trình xây dựng phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư do TTPTQĐ xây
dựng, dựa trên trình tự, thủ tục thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của
Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 của Chính phủ:....................................12
PHẦN II. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU .....................................................................14
II.1. TÌNH HÌNH SỬ DỤNG VÀ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN PHƯỜNG 11.15
II.1.1. Tình hình sử dụng đất trên địa bàn phường 11 .................................................15
II.1.2. Tình hình quản lý đất đai trên địa bàn..............................................................16
II.2. GIỚI THIỆU TÓM TẮT DỰ ÁN.......................................................................16
II.2.1. Mục tiêu của dự án .........................................................................................16
II.2.2. Quy mô của dự án ..........................................................................................16
II.2.3. Quy hoạch chi tiết khu dân cư số 6 .................................................................17
II.2.4. Hiện trạng khu vực dự án ...............................................................................19

II.3. XÂY DỰNG PHƯƠNG ÁN BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ VÀ TÁI ĐỊNH CƯ KHI
NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT. ...................................................................................21
II.3.1. Điều kiện để được bồi thường và không được bồi thường thiệt hại về đất........21
II.3.2. Nguyên tắc và phương pháp tính toán bồi thường, hỗ trợ về đất của hộ gia đình,
cá nhân ......................................................................................................................24
II.3.3. Bồi thường, hỗ trợ về đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp của tổ chức, cộng
đồng dân cư ...............................................................................................................33
II.3.4. Bồi thường đất ở đối với những người đang đồng quyền sử dụng đất .............33
II.3.5. Bồi thường, hỗ trợ đối với đất, tài sản thuộc hành lang an toàn khi xây dựng
công trình công cộng có hành lang bảo vệ an toàn .....................................................33
II.3.6. Bồi thường, hỗ trợ nhà và các công trình có trên đất.......................................34
II.3.7 Bồi thường, hỗ trợ về cây trồng ........................................................................41
II.3.8 Chính sách hỗ trợ .............................................................................................43
II.4. TÁI ĐỊNH CƯ ...................................................................................................45
II.4.1. Điều kiện và đối tượng bố trí tái định cư..........................................................45
II.4.2. Phương thức tái định cư...................................................................................45
iii


II.4.3. Địa điểm bố trí tái định cư...............................................................................46
II.4.4. Giá giao đất tái định cư....................................................................................46
II.4.5. Chính sách ưu đãi đối với những trường hợp thuộc diện bố trí tái định cư .......46
II.5. DỰ TOÁN KINH PHÍ BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ VÀ TÁI ĐỊNH CƯ ...............47
II.6. TỔ CHỨC THỰC HIỆN....................................................................................48
II.6.1. Cơ cấu tổ chức của Tổ công tác .......................................................................48
II.6.2. Chức năng, nhiệm vụ của tổ ............................................................................48
II.7. DỰ TÍNH HIỆU QUẢ CỦA PHƯƠNG ÁN ......................................................49
KẾT LUẬN – KIẾN NGHỊ .....................................................................................52

iv

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 1. Hiện trạng sử dụng đất năm 2008 .............................................................15
Bảng 2. Thống kê các loại đất quy hoạch...............................................................17
Bảng 3: Thống kê hiện trạng sử dụng đất trong vùng dự án ...................................20
Bảng 4: Bảng giá đất để tính bồi thường, hỗ trợ sau khi đã nhân với hệ số K.........27
Bảng 5: Hệ số vị trí của lô đất ở vị trí 2 .................................................................28
Bảng 6: Hệ số vị trí của lô đất ở vị trí 3 .................................................................28
Bảng 7: Hệ số vị trí của lô đất ở vị trí 4 .................................................................29
Bảng 8: Đơn giá đất nông nghiệp do UBND tỉnh quy định ....................................31
Bảng 9: Đơn giá xây dựng mới nhà ở do UBND tỉnh quy định ..............................35
Bảng 10: Bồi thường, hỗ trợ thiệt hại về điện thoại, đồng hồ điện, đồng hồ nước..........40
Bảng 11: Bồi thường chi phí bốc mộ và hỗ trợ chi phí cải táng..............................40
Bảng 12: Đơn giá bồi thường thiệt hại một số cây trồng chính...............................41
Bảng 13: Bảng dự toán chi phí bồi thường, hỗ trợ tái định cư ................................47
Bảng 14: So sánh đơn giá bồi thường, hỗ trợ về đất ...............................................49
Bảng 15: So sánh đơn giá bồi thường, hỗ trợ về nhà, vật kiến trúc.........................50

Biểu đồ 1. Hiện trạng sử dụng đất năm 2008 .........................................................15
Sơ đồ 1: Quy trình bồi thường, hỗ trợ và tái định cư ..............................................12

v


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

CNXH

:

Chủ nghĩa xã hội

GPMB

:

Giải phóng mặt bằng

UBND

:

Ủy ban nhân dân

QSDĐ

:

Quyền sử dụng đất

GCNQSD :

Giấy chứng nhận quyền sử dụng

GCNQSDĐ :

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

GCNQSH :

Giấy chứng nhận quyền sở hữu

TTPTQĐ

:

Trung tâm phát triển quỹ đất

TN – MT

:

Tài nguyên – Môi trường

HĐBT

:

Hội đồng bồi thường

HTX

:

Hợp tác xã

ATTP

:

An toàn thực phẩm

VSMT

:

Vệ sinh môi trường

TNHH

:

Trách nhiệm hữu hạn

Tp

:

Thành phố

vi


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH: Phương Thục Uyên

ĐẶT VẤN ĐỀ

Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai được xem là một trong ba nguồn lực đầu vào cơ bản của nền kinh tế, là
tài nguyên có hạn, có vị trí cố định trong không gian, vô định về thời gian tồn tại, gắn
liền với hoạt động của con người và có tác động trực tiếp đến môi trường sinh thái.
Xã hội ngày càng phát triển, sản xuất phát triển làm nảy sinh nhiều ngành kinh
tế mới, nhu cầu đất đai dùng để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích quốc gia, lợi
ích công cộng, quốc phòng an ninh như xây dựng các công trình giao thông, cụm khu
công nghiệp, trung tâm thương mại …là rất lớn. Trong khi đó diện tích đất thu hồi để
đáp ứng cho các nhu cầu này chủ yếu là đất nông nghiệp, đất khu dân cư.
Thành phố Đà Lạt là trung tâm hành chính – kinh tế - xã hội của tỉnh Lâm
Đồng. Lâm Đồng gắn với khu vực động lực kinh tế phía Nam, nền kinh tế Đông Nam
Bộ là khu vực năng động có tốc độ tăng trưởng kinh tế cao và là thị trường có tiềm
năng to lớn. Để tỉnh Lâm Đồng nói chung, Tp. Đà Lạt nói riêng phát huy được nội lực
bên trong cũng như tranh thủ nguồn lực bên ngoài, UBND tỉnh Lâm Đồng đã kêu gọi
các nhà đầu tư xây dựng các dự án: dự án xây dựng nhà máy chế biến cà phê, dự án
trồng và chế biến trà Atisô phục vụ cho sản xuất nông nghiệp, dự án sản xuất sứ cách
điện, các dự án du lịch sinh thái, dự án phát triển khu nhà ở, biệt thự, khu du lịch nghĩ
dưỡng phục vụ cho khách ở trong và ngoài nước nhằm phát triển kinh tế du lịch,….
Do đó công việc thu hồi đất để có mặt bằng triển khai các dự án là công việc cần phải
thực hiện đầu tiên.
Công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư là công tác quan trọng không thể
thiếu, quyết định sự thành công của dự án. Công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng
góp phần đẩy nhanh tiến độ thi công của dự án, đẩy mạnh sự phát triển kinh tế, xã hội
ở địa phương, tạo môi trường thông thoáng thu hút đầu tư, góp phần làm lành mạnh
nhiều quan hệ xã hội, củng cố được lòng tin của nhân dân. Nhưng công tác bồi thường,
hỗ trợ và tái định cư là vấn đề hết sức phức tạp, tác động đến nhiều lĩnh vực đời sống
của người dân và kinh tế xã hội tại địa phương.
Trong điều kiện nước ta vẫn là nước nông nghiệp đòi hỏi phải có đất sản xuất
và nhà ở để ổn định cuộc sống, nếu còn tồn tại nhiều vấn đề chưa được giải quyết thì
công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư càng trở nên phức tạp hơn, cấp bách hơn và

mang tính thời sự, trở thành trung tâm dư luận. Nếu xử lý không tốt sẽ gây tình trạng
mất ổn định chính trị, đời sống xã hội.
Hiện nay, việc bồi thường thiệt hại cho người có đất bị thu hồi mặc dù đã được
quan tâm giải quyết và thực hiện theo những nguyên tắc nhất định, thống nhất đảm bảo
phần nào quyền và lợi ích của người dân nhưng cơ chế áp dụng vẫn chưa phù hợp,
chưa đảm bảo đầy đủ quyền lợi chính đáng của người sử dụng đất. Chính vì vậy, việc
hoàn thiện cơ chế bồi thường đang là nhu cầu cấp thiết của xã hội, công việc này rất
khó khăn nhưng với phương châm khoa học, sát hợp với thực tế, kịp thời khắc phục
những sai sót, kết hợp hài hòa giữa lợi ích của Nhà nước, Nhà đầu tư và lợi ích của
người sử dụng đất, công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư sẽ ngày càng được thực
hiện tốt hơn.

Trang 1


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH: Phương Thục Uyên

Xuất phát từ những vấn đề trên và được sự hướng dẫn của Ths. Phạm Hồng
Sơn, em tiến hành nghiên cứu và thực hiện đề tài: “Xây dựng phương án bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư dự án khu dân cư số 6 tại Trại Mát - Phường 11 tp. Đà Lạt - tỉnh Lâm Đồng”.
Mục tiêu nghiên cứu đề tài
Nghiên cứu xây dựng phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư phục vụ công
tác xây dựng khu dân cư số 6 tại Trại Mát – Phường 11 – Tp. Đà Lạt – tỉnh Lâm Đồng.
Đối tượng nghiên cứu
- Những quy định của pháp luật có liên quan đến bồi thường, hỗ trợ.
- Giá đất do UBND tỉnh quy định áp dụng trong công tác bồi thường, hỗ trợ và
tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
- Đất đai và tài sản trên đất trong phạm vi dự án.

Phạm vi nghiên cứu
Đề tài nghiên cứu xây dựng phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cho dự
án khu dân cư số 6 trên địa bàn phường 11, thành phố Đà Lạt, tỉnh Lâm Đồng trong
khoảng thời gian từ 15/03/2009 đến ngày 15/07/2009.
Vai trò, ý nghĩa của đề tài
Giúp cho công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng được tiến hành thuận lợi và
ngày càng hoàn thiện hơn, khắc phục những tồn tại, hạn chế trong quá trình thực hiện
bảo đảm lợi ích hài hòa giữa nhà nước, chủ đầu tư và người bị thu hồi đất, thu hút sự
quan tâm của các nhà đầu tư. Đồng thời góp phần nâng cao hiệu quả công tác quản lý
của nhà nước về đất đai và đẩy nhanh tiến trình đô thị hóa của tỉnh.

Trang 2


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH: Phương Thục Uyên

PHẦN 1. TỔNG QUAN
I.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
I.1.1. Cơ sở khoa học
1. Một số khái niệm có liên quan đến công tác bồi thường
- Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là
thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân
cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh quốc phòng.
- Thu hồi đất là việc Nhà nước ra quyết định hành chính để thu lại quyền sử
dụng đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức, Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn
quản lý (theo quy định tại khoản 5, Điều 4, Luật đất đai năm 2003).
- Bồi thường khi nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử
dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất (theo quy định tại

khoản 6, Điều 4, Luật đất đai năm 2003).
- Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước giúp đỡ người bị thu hồi
đất thông qua đào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí để di dời đến địa
điểm mới (theo quy định tại khoản 7, Điều 4, Luật đất đai năm 2003).
- Tái định cư là biện pháp nhằm ổn định, khôi phục đời sống cho những người
bị ảnh hưởng bởi các dự án của Nhà nước, khi mà phần đất nơi ở cũ bị thu hồi hết hoặc
thu hồi một phần, phần còn lại không đủ điều kiện để tiếp tục sinh sống, phải chuyển
đến nơi ở mới.
- Định giá: là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ
thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm xác định, có cân nhắc đến tất cả các đặc
điểm của tài sản cũng như xem xét đến tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường,
bao gồm các loại đầu tư lựa chọn. Hoặc Định giá: là sự ước tính về giá trị của các quyền
sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ): là giấy chứng nhận do cơ
quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích
hợp pháp của người sử dụng đất (theo quy định tại khoản 20, Điều 4, Luật đất đai 2003).
- Giá đất (giá trị quyền sử dụng đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất
do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất
(theo quy định tại khoản 23, Điều 4 của Luật đất đai năm 2003).
- Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện
bình thường là số tiền VNĐ tính trên một đơn vị diện tích đất được hình thành từ kết
quả của những giao dịch thực tế mang tính phổ biến giữa người cần chuyển nhượng và
người muốn được chuyển nhượng không bị ảnh hưởng bởi các yếu tố như tăng giá do
đầu cơ, do thay đổi quy hoạch, chuyển nhượng trong tình trạng bị ép buộc, quan hệ
huyết thống (theo quy định tại khoản 2, Điều 3 Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày
16/11/2004 của Chính phủ).

Trang 3

Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH: Phương Thục Uyên

- Khung giá đất: do Chính Phủ quy định, xác định mức giá tối đa và tối thiểu
của mỗi loại đất với mục đích sử dụng được xác định phụ thuộc vào tiềm năng của đất
đai. Khung giá là cơ sở để kích thích người sử dụng đất sử dụng đúng mục đích và có
hiệu quả cao.
- Bảng giá đất: trên cơ sở khung giá đất do Chính Phủ quy định, UBND cấp
tỉnh hàng năm xác định bảng giá cho các loại đất tại địa phương ứng với các mức độ
tiềm năng khác nhau để đảm bảo sự công bằng giữa những người sử dụng đất có các
điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội khác nhau.
2. Lược sử về công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
Vấn đề bồi thường thiệt hại khi nhà nước thu hồi đất ở những giai đoạn khác
nhau sẽ khác nhau, phù hợp với từng giai đoạn phát triển kinh tế xã hội. Mỗi chế độ
chính trị khác nhau sẽ có những chính sách bồi thường khác nhau, nhằm thỏa mãn
quyền lợi cho người bị thu hồi đất và người thu hồi đất.
a) Giai đoạn trước năm 1993.
Giai đoạn từ khi xây dựng con đường CNXH miền Bắc cho đến khi Luật Đất
Đai 1993 ra đời, một số văn bản pháp quy đã ra đời nhằm phục vụ cho công tác trưng
dụng đất đai được nhà nước ban hành như:
- Nghị định số 151/CP ngày 14/01/1959 của Hội đồng chính phủ quy định tạm
thời về trưng dụng đất.
- Quyết định 201/CP ngày 01/07/1980 của Hội đồng chính phủ về việc thống
nhất quản lý ruộng đất và công tác tăng cường quản lý ruộng đất trong cả nước quy
định người bị thu hồi đất chỉ được bồi thường tài sản trên đất. Trường hợp cần đất sử
dụng thì cấp đất khác.
- Hiến pháp nước Việt Nam năm 1980 được Quốc Hội thông qua ngày
18/12/1980 quy định: “đất đai, rừng núi, sông hồ, hầm mỏ, tài nguyên thiên nhiên
trong lòng đất, ở vùng biển, thềm lục địa … là của Nhà nước, đều thuộc sở hữu toàn

dân” với quy định này đã thể hiện rõ đất đai chỉ có một hình thức sở hữu duy nhất là
sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý. Do đó, khi tiến hành quốc hữu hoá
đất đai thì chủ sở hữu đất không có cơ sở để buộc Nhà nước bồi thường.
- Tại Điều 49 Luật đất đai 1988 đã được Quốc Hội thông qua ngày 29/12/1987
thừa nhận “ Khi đất đang sử dụng bị thu hồi vì nhu cầu của nhà nước hoặc của xã hội
thì được bồi thường giá trị thực tế và được giao đất khác”, không có văn bản dưới luật
nào hướng dẫn Luật đất đai.
Ở thời kỳ này, đất đai chưa được thừa nhận là có giá, nên các chính sách đền bù
thiệt hại, giải phóng mặt bằng (GPMB) còn nhiều hạn chế thể hiện trong cách tính giá
trị đền bù, phương thức đền bù. Tuy nhiên, một phần nào đó, những chính sách này
cũng đóng một vai trò tích cực trong việc giải phóng mặt bằng, thu hồi đất đai.
b) Giai đoạn 1993-2003.
Luật đất đai 1993 được Quốc Hội thông qua ngày 14/07/1993 dựa trên tinh thần
của Hiến pháp 1992. Trên cơ sở kế thừa Luật đất đai 1988, Luật đất đai 1993 đã có
điều chỉnh, sửa đổi bổ sung một số nội dung cho phù hợp với tình hình thực tế tại thời
điểm đó.
Trang 4


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH: Phương Thục Uyên

- Điều 12 Luật đất đai 1993 nêu: “Nhà nước xác định giá các loại đất để tính
thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất, cho thuê đất, tính giá trị tài sản
khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi đất. Chính phủ quy định khung giá
các loại đất đối với từng vùng và theo từng thời gian”.
- Để đáp ứng kịp sự phát triển của nền kinh tế thị trường ngày 17/08/1994
Chính phủ đã ban hành Nghị định 87/1994/NĐ-CP quy định khung giá các loại đất.
- Nghị định 90/1994/NĐ-CP ngày 17/08/1994 của Chính phủ quy định về việc

đền bù thiệt hại khi nhà nước thu hồi đất để phục vụ vào mục đích quốc phòng, an
ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng.
Về cơ bản đã giải quyết những vướng mắc trong việc đền bù, khắc phục được
tình trạng bất hợp lý, tạo sự thống nhất trong chính sách đền bù giữa các địa phương
trong cả nước, quan tâm đến lợi ích của người bị di dời. Tuy nhiên vẫn còn nhiều hạn
chế không phù hợp với thực tế do những nguyên nhân sau:
+ Các địa phương tự xây dựng bảng giá các loại đất dựa trên khung giá của
Chính phủ. Với tốc độ phát triển của xã hội, giá biến động mạnh nhưng không được
cập nhật kịp thời dẫn đến tình trạng chênh lệch giá đất, gây phản ứng mạnh từ người
sử dụng đất.
+ Sự khác biệt về giá đất giữa đô thị và nông thôn, giữa đất ở, đất chuyên dùng
và đất nông nghiệp…là rất lớn gây trở ngại trong việc áp giá đền bù.
+ Chưa quan tâm đến việc tái định cư cho người bị di dời, thu hồi đất.
- Nghị định 22/1998/NĐ-CP ngày 24/04/1998 của Chính phủ ra đời thay thế
Nghị định 90/1994/NĐ-CP, trong đó quy định cụ thể, chi tiết hơn đối tượng được đền
bù, hỗ trợ và đền bù thiệt hại đối với các loại đất, đồng thời cũng phân rõ trách nhiệm
của các sở, ngành có liên quan và quan tâm đến quyền lợi của người sử dụng đất khi bị
thu hồi như giá đền bù thiệt hại gần như tương đương với giá thị trường, điều chỉnh
theo hệ số K, có chính sách hỗ trợ, trợ cấp thích hợp cho người bị di dời…. Tuy nhiên,
vẫn còn nhiều hạn chế mà chưa được khắc phục như: người dân sau khi được tái định
cư lại gặp khó khăn trong việc tìm kiếm việc làm mới, ổn định cuộc sống mới….
c) Giai đoạn năm 2003 đến nay.
Từ khi Luật đất đai 2003 ra đời và được áp dụng từ ngày 01/07/2004 đến nay đã
giải quyết rất nhiều vướng mắc trong công tác đền bù, giải phóng mặt bằng. Điều 26,
38, 42 Luật đất đai 2003 đã bổ sung một số trường hợp phải thu hồi đất sao cho phù
hợp với tình hình thực tế, bảo đảm lợi ích chính đáng cho người sử dụng đất. Đồng
thời cũng quy định rõ thẩm quyền thu hồi và quản lý qũy đất tránh trường hợp đất đã
thu hồi thực hiện các dự án bị sử dụng lãng phí và để hoang hóa. Một điểm mới trong
Luật đất đai 2003 là ngoài việc thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an
ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, còn để phục vụ cho mục đích phát triển kinh

tế, chỉnh trang đô thị. Đồng thời ngày 29/09/2004 Chính phủ đã ban hành Nghị định
181/2004/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật đất đai 2003.
Từ Điều 55 đến Điều 58 Luật đất đai 2003 quy định nguyên tắc, phương pháp
định giá đất, công khai giá đất. Đặc biệt nguyên tắc: việc xác định giá đất phải sát với
giá chuyển nhượng QSDĐ thực tế trên thị trường rất có ý nghĩa.
Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ ban hành về việc
bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất thay thế Nghị định
Trang 5


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH: Phương Thục Uyên

22/1998/NĐ-CP. Tại Nghị định này đã có những đổi mới cơ bản về phạm vi ứng dụng,
về bồi thường đất và tài sản trên đất, về chính sách hỗ trợ và tổ chức thực hiện. Những
quy định mới này được đề ra nhằm cụ thể hoá Luật đất đai năm 2003 và giải quyết
những vấn đề còn bất cập, chưa hợp lý của Nghị định 22/1998/NĐ-CP trong thực tế.
Những điểm mới của Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính
phủ và Thông tư 116/2004/TT-BTC ngày 17/12/2004 của Bộ tài chính hướng dẫn
Nghị định 197/2004/NĐ-CP khác với Nghị định 22/1998/NĐ-CP được thể hiện ở một
số điểm sau:
- Nhà nước là “người” chịu trách nhiệm tổ chức thực hiện bồi thường, GPMB,
hỗ trợ và tái định cư.
- Giá đất để tính bồi thường phải đảm bảo sát với giá chuyển nhượng QSDĐ
thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường.
- Người bị thu hồi đất nào thì được bồi thường bằng việc giao đất mới có cùng
mục đích sử dụng đất hoặc bằng giá trị QSDĐ tại thời điểm có quyết định thu hồi,
không bồi thường theo thực tế đang sử dụng đất không phù hợp với mục đích sử dụng
đất theo quy định của pháp luật. Trường hợp người sử dụng đất được bồi thường khi

Nhà nước thu hồi đất nhưng chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất theo quy định
của pháp luật thì phải trừ đi khoản tiền phải thực hiện nghĩa vụ tài chính vào số tiền
được bồi thường, hỗ trợ. Tuy nhiên, số tiền nghĩa vụ tài chính về đất đai trừ tối đa sẽ
bằng số tiền bồi thường đất.
- Về nhà ở và công trình phục vụ sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân được bồi
thường bằng giá trị bồi thường, bằng giá trị xây dựng mới của nhà, công trình có tiêu
chuẩn kỹ thuật tương đương. Đối với nhà, công trình xây dựng khác thì bồi thường
theo giá trị còn lại cộng thêm một khoản tiền tính bằng tiền do UBND tỉnh, thành phố
trung ương quy định, nhưng mức bồi thường tối đa không lớn hơn 100% giá trị xây
dựng nhà mới, công trình kỹ thuật có tiêu chuẩn tương đương.
- Đất nông nghiệp xen kẽ trong khu dân cư(là đất nông nghiệp nằm trong khu
dân cư), đất vườn ao liền kề với đất ở trong khu dân cư (thửa đất vườn ao ít nhất một
mặt tiếp giáp với đất ở trong khu dân cư). Ngoài việc bồi thường theo giá đất nông
nghiệp còn được hỗ trợ bằng tiền từ 20% đến 50% mức bồi thường đất ở liền kề. Mức
hỗ trợ sẽ được UBND tỉnh, thành phố trung ương quyết định.
- Chính sách hỗ trợ kèm theo như hỗ trợ ổn định sản xuất đời sống, hỗ trợ di
dời, chuyển đổi nghề nghiệp, tạo việc làm… cũng được quan tâm nhiều hơn. Chẳng
hạn như đối với hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp khi bị thu hồi trên
30% diện tích đất sản xuất nông nghiệp, thì số người trong độ tuổi lao động được hỗ
trợ chuyển đổi nghề nghiệp bằng hình thức học nghề tại các cơ sở dạy nghề tại địa
phương với thời gian không vượt quá 06 tháng.
- Cơ quan được giao trách nhiệm bồi thường, hỗ trợ và tái định cư phải thông
báo công khai dự kiến phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, niêm yết công khai
tại trụ sở của tổ chức được giao trách nhiệm bồi thường, tại trụ sở UBND cấp xã,
phường nơi có đất bị thu hồi, đồng thời có trách nhiệm tiếp thu ý kiến, giải đáp thắc
mắc… hoàn thiện phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.
- Nghị định 197/2004/CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ chỉ áp dụng đối với
các trường hợp khi Nhà nước thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh,
lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và mục đích phát triển kinh tế trong các trường hợp
Trang 6

Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH: Phương Thục Uyên

xây dựng khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế và các dự án đầu tư lớn
theo quy định của Chính phủ. Đối với các dự án sản xuất kinh doanh phù hợp với quy
hoạch sử dụng đất thì nhà đầu tư được nhận chuyển nhượng, thuê QSDĐ, nhận góp
vốn bằng QSDĐ, không phải thực hiện thu hồi đất.
Nhìn chung, chính sách bồi thường hỗ trợ và tái định cư của Nghị định
197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 và Nghị định 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006
của Chính phủ về sửa đổi bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành
Luật đất đai và Nghị định 187/2004/NĐ-CP về việc chuyển công ty nhà nước thành
công ty cổ phần đã thể hiện sự đổi mới trong cách quản lý đất đai, phù hợp hơn với
thực tiễn, đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất khi bị thu hồi đất,
cũng như tạo thuận lợi hơn trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai, đem lại hiệu
quả sử dụng đất cao hơn.
3. Vị trí và vai trò của công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư trong hệ thống
quản lý của Nhà nước về đất đai.
Thu hồi đất là một trong những nội dung quan trọng của công tác quản lý nhà
nước về đất đai, sau khi có quyết định phải chi trả bồi thường thiệt hại cho người có
đất bị thu hồi. Vậy công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cũng hết sức quan trọng,
công tác này có tốt hay không phụ thuộc vào công tác quản lý của Nhà nước về đất
đai.Công tác thu hồi đất đai, giải phóng mặt bằng có liên quan đến nhiều công tác khác
trong hệ thống quản lý Nhà nước về đất đai như sau:
- Đối với việc ban hành các văn bản pháp luật: Nhà nước ban hành khung giá
các loại đất phải sát với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường, có các chính sách
hỗ trợ và tái định cư cho người có đất bị thu hồi thật hợp lý, trình tự, thủ tục thực hiện.
Phải đảm bảo cho công tác bồi thường thực hiện tốt, đảm bảo lợi ích hài hoà cho Nhà

nước, lợi ích cho nhà đầu tư và lợi ích cho người có đất bị thu hồi. Ngược lại nếu công
tác bồi thường gặp nhiều khó khăn chứng tỏ các văn bản pháp luật có liên quan chưa
phù hợp, cần phải bổ sung hoàn thiện nó.
- Đối với công tác đo đạc, phân khu vực, vị trí đất, lập bản đồ địa chính phải
thật chính xác, vì khi tiến hành bồi thường dựa vào diện tích của từng thửa, từng mục
đích sử dụng đất, vị trí, khu vực đất để tính bồi thường. Nếu thực hiện tốt công tác này
thì sẽ không còn xảy ra tình trạng tranh chấp, khiếu kiện, còn ngược lại sẽ dẫn đến tình
trạng khiếu kiện, tranh chấp làm cho việc bồi thường, GPMB gặp khó khăn, tiến độ
thực hiện dự án sẽ kéo dài.
- Đối với công tác giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất phải phân cấp đúng thẩm
quyền, thủ tục nhanh gọn không phức tạp tiết kiệm thời gian, công tác bồi thường diễn
ra nhanh, đúng tiến độ, thu hút nhiều nhà đầu tư.
- Việc quản lý hồ sơ địa chính cũng hết sức quan trọng, nhất là công tác chỉnh
lý biến động đất đai cần phải cập nhật thường xuyên, giúp việc xác định nguồn gốc đất
rõ ràng. Khi đó công tác bồi thường cũng sẽ được dễ dàng và thuận lợi.
- Công tác thanh tra, giải quyết khiếu nại, tố cáo làm tốt giúp cho việc bồi
thường diễn ra nhanh, đúng pháp luật còn ngược lại, làm cho dự án kéo dài ảnh hưởng
đến đời sống người dân và tiến độ thi công, ngoài ra còn gây ra những tiêu cực khác
chủ đầu tư sẽ lợi dụng khe hở đó mà làm trái pháp luật như sử dụng đất không đúng
mục đích, xây dựng nhà trái phép, đầu cơ đất đai.
Trang 7


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH: Phương Thục Uyên

- Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ảnh hưởng rất lớn đến công tác bồi
thường, GPMB. Các dự án đầu tư phải phù hợp với quy hoạch tránh tình trạng các dự
án không đúng quy hoạch ảnh hưởng đến việc sử dụng đất cũng như lợi ích kinh tế, xã

hội. Quy hoạch và công tác bồi thường, GPMB có mối quan hệ chặt chẽ với nhau.
Nếu quy hoạch dự án hợp lý thì công tác bồi thường, GPMB sẽ thực hiện thuận
lợi. Ngược lại, việc bồi thường gặp khó khăn lúc đó cần phải xem xét lại quy hoạch có
phù hợp chưa? có cần phải điều chỉnh, bổ sung quy hoạch không?… Như vậy mối
quan hệ giữa quy hoạch và công tác bồi thường, GPMB được hiểu như sau: sau khi lập
dự án và có quy hoạch chi tiết khu dự án phù hợp với quy hoạch tổng thể và phát triển
kinh tế, xã hội, nhà đầu tư sẽ trình lên UBND tỉnh, thành phố thông qua Hội đồng
thẩm định dự án và quyết định phương án của nhà đầu tư đưa ra có phù hợp không,
UBND tỉnh, thành phố phê duyệt và ra quyết định thu hồi đất, giao đất cho nhà đầu tư
xin đất xây dựng dự án. Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đóng vai trò chuyển giao
quyền sử dụng từ chủ thể là hộ gia đình, cá nhân sang chủ thể là tổ chức đồng thời
chuyển đổi mục đích sử dụng đất chuyên dùng.
4. Nguyên tắc chung của chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà
nước thu hồi đất
 Đảm bảo hài hòa lợi ích của Nhà nước, Nhà đầu tư và người sử đất
Việc thu hồi đất và thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi sử dụng vào
mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế
gắn liền với lợi ích của Nhà nước, của người đang sử dụng đất bị thu hồi và lợi ích của
Nhà đầu tư, người được Nhà nước giao hoặc cho thuê đất. Lợi ích của từng đối tượng
được xử lý như sau:
- Nhà nước là chủ sở hữu đất đai, là người quản lý đất đai, phải đưa ra các chính
sách về bồi thường, hỗ trợ. Đây vừa là quyền định đoạt của Nhà nước vừa là biện pháp
xử lý hài hòa lợi ích của người sử dụng đất và lợi ích của Nhà đầu tư. Tất cả quyền,
trách nhiệm của Nhà nước được quy định tại các Điều 43, 44, 45, 47 và 49 Nghị định
197/2004/NĐ-CP.
- Người sử dụng đất ổn định được chuyển quyền sử dụng đất là một trong các
quyền của người sử dụng đất được xác định trong Luật đất đai năm 2003. Vì vậy, Nhà
nước phải đảm bảo lợi ích cho người bị thu hồi đất một cách thỏa đáng như: người bị
thu hồi đất được bồi thường bằng đất có cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất thì
được bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng đất tính theo giá đất do UBND quy định

(khoản 2, Điều 6, Nghị định 197/2004/NĐ-CP). Ngoài bồi thường về đất, tài sản,
người bị thu hồi đất còn được hỗ trợ di chuyển, ổn định sản xuất, đời sống, đào tạo
nghề..., ổn định đời sống cho người bị thu hồi đất.
- Nhà đầu tư có nhu cầu về đất làm mặt bằng để đầu tư xây dựng các công trình
cơ sở hạ tầng, cơ sở sản xuất kinh doanh với chi phí sử dụng đất hợp lý nhất. Để
khuyến khích các Nhà đầu tư bỏ vốn vào đầu tư phát triển, Nhà nước không chỉ ưu đãi
tài chính như miễn giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế mà còn hoàn lại chi phí
bồi thường, hỗ trợ mà họ đã chi trả cho người bị thu hồi đất, với mức cao nhất bằng số
tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất mà họ phải nộp cho Nhà nước.

Trang 8


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH: Phương Thục Uyên

 Đảm bảo công khai, dân chủ trong lúc thực hiện
Nguyên tắc này được quy định cụ thể trong Nghị định số 197/2004/NĐ-CP
ngày 03/12/2004 và Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về
thi hành Luật đất đai như sau:
- Trước khi thu hồi đất, chậm nhất là 90 ngày đối với đất nông nghiệp, 180 ngày
đối với đất phi nông nghiệp, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phải thông báo cho
người bị thu hồi đất biết lý do thu hồi, thời gian và kế hoạch di chuyển, phương án
tổng thể về bồi thường, GPMB, tái định cư (tại khản 2, Điều 34, Luật đất đai 2003).
- Người bị thu hồi đất được cử người đại diện của mình tham gia hội đồng bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư cấp quận, huyện, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh để
phản ánh nguyện vọng của người bị thu hồi đất, đồng thời người bị thu hồi đất thực
hiện các quyết định của Nhà nước, trực tiếp tham gia ý kiến đối với phương án dự kiến
bồi thường, hỗ trợ và tái định cư được niêm yết công khai tại trụ sở làm việc của Tổ

chức được giao nhiệm vụ thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư và trụ sở UBND
cấp xã phường, thị trấn nơi có đất bị thu hồi.
- Người bị thu hồi đất có quyền khiếu nại nếu chưa đồng ý với quyết định về bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư được cấp ra quyết định giải quyết. Tuy nhiên để đảm bảo
thực hiện đúng theo các quyết định thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi
Nhà nước thu hồi đất trong khi chờ giải quyết khiếu nại, người bị thu hồi đất vẫn phải
chấp nhận quyết định thu hồi đất, giao đất đúng kế hoạch và thời gian được cơ quan
Nhà nước có thẩm quyền quyết định (Điều 49, Nghị định 197/2004/NĐ-CP).
I.1.2 Cơ sở thực tiễn
Theo quy hoạch chung tp. Đà Lạt – tỉnh Lâm Đồng và vùng phụ cận đã được
thủ tướng Chính phủ phê duyệt, đến năm 2020 tp. Đà Lạt là “Trung tâm chính trị hành chính, kinh tế, văn hóa, dịch vụ và đầu mối giao lưu kinh tế quan trọng; một
trong những trung tâm du lịch, đặc biệt là tham quan, nghỉ dưỡng, hội nghị, hội thảo
và sinh thái của vùng và cả nước; có vị trí quan trọng về an ninh và quốc phòng”. Do
đó, phát triển Đà Lạt đúng với những tiềm năng, thế mạnh về kinh tế xã hội, về tự
nhiên và con người phù hợp với sự phát triển bền vững của thành phố là cần thiết.
Phường 11 là một trong những phường có nền kinh tế phát triển khá mạnh của
thành phố, có rất nhiều công trình và dự án phát triển mọc lên. Vì vậy, công tác bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư càng trở nên cấp bách, xây dựng được các phương án phù
hợp với các chính sách của Nhà nước, đảm bảo hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người
bị thu hồi đất và Nhà đầu tư.
I.1.3 Cơ sở pháp lý
- Điều 38, 39, 40, 41, 42, 43, 44, 45 của Luật đất đai 2003.
- Điều 36 Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi
hành Luật đất đai 2003.
- Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp
xác định giá đất và khung giá đất các loại đất.
- Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồi thường,
hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
- Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử
dụng đất.

Trang 9


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH: Phương Thục Uyên

- Khoản 3, Điều 2 Nghị định 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 của Chính phủ
về sửa đổi bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật đất đai
2003 và Nghị định 187/2004/NĐ-CP về việc chuyển công ty Nhà nước thành công ty
cổ phần.
- Chương IV, Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 của Chính phủ quy
định bổ sung về việc cấp GCNQSDĐ, thu hồi đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ
và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai.
- Thông tư 116/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ tài chính hướng dẫn
thực hiện Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ.
- Thông tư 145/2007/TT-BTC ngày 17/12/2007 của Bộ Tài chính hướng dẫn
thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ.
- Quyết định 15/2008/QĐ-UBND ngày 05/05/2008 của UBND tỉnh Lâm Đồng
“V/v ban hành quy định về việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi
đất trên địa bàn tỉnh Lâm Đồng”.
- Quyết định 22/2008/QĐ-UBND ngày 27/06/2008 của UBND tỉnh Lâm Đồng
“V/v ban hành đơn giá bồi thường thiệt hại đối với cây trồng khi Nhà nước thu hồi đất”.
- Quyết định 48/2008/QĐ-UBND ngày 28/10/2008 của UBND tỉnh Lâm đồng
“V/v ban hành quy định về nguyên tắc, phương pháp xác định giá các loại đất trên địa
bàn tỉnh Lâm Đồng”.
- Quyết định 57/2008/QĐ-UBND ngày 22/12/2008 của UBND tỉnh Lâm Đồng
“V/v ban hành đơn giá xây dựng mới biệt thự, nhà ở và đơn giá cấu kiện tổng hợp để
xác định giá trị tài sản là công trình xây dựng trên địa bàn tỉnh Lâm Đồng”.
- Quyết định 58/2008/QĐ-UBND ngày 22/12/2008 của UBND tỉnh Lâm Đồng

“V/v quy định giá các loại đất năm 2009 trên địa bàn thành phố Đà Lạt-tỉnh Lâm Đồng”.
- Văn bản số 402/UBND-ĐC ngày 17/01/2008 của UBND tỉnh Lâm Đồng “V/v
chấp thuận phạm vi, ranh giới đất Khu dân cư số 6”.
- Và những văn bản có liên quan đến công tác bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng.
I.2 KHÁI QUÁT ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN – KINH TẾ XÃ HỘI CỦA PHƯỜNG 11
I.2.1 Vị trí địa lý và ranh giới hành chính
Phường 11 là Phường vùng ven cách tp. Đà Lạt 8 km, là cửa ngõ phía Đông
Bắc vào tp. Đà Lạt. Toàn Phường có tổng diện tích tự nhiên là 1.643,89 ha, Phường
được chia làm 4 khu phố, với 52 tổ dân phố.
Có giới cận:
- Phía Bắc giáp Phường 9 và Phường 12
- Phía Nam giáp Phường 10
- Phía Đông giáp xã Xuân Thọ
- Phía Tây giáp Phường 10
I.2.2 Địa hình
Bậc địa hình thấp là vùng có dạng như lòng chảo bao gồm các dãy đồi đỉnh
tròn, dốc thoải có độ cao tương đối 25 – 100 m, lượn sóng nhấp nhô, độ phân cắt yếu,
độ cao trung bình khoảng 1500m.

Trang 10


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH: Phương Thục Uyên

I.2.3 Đặc điểm khí hậu
Nằm trong khu vực chịu ảnh hưởng của khí hậu nhiệt đới gió mùa biến thiên
theo độ cao, có hai mùa rõ rệt: mùa mưa từ tháng 5 đến tháng 11, mùa khô từ tháng 12
đến tháng 4 năm sau. Nhiệt độ trung bình 18 – 25 oC, thời tiết ôn hoà, mát mẻ quanh

năm. Lượng mưa trung bình 1750-3150 mm, độ ẩm tương đối trung bình cả năm 85-87%,
số giờ nắng trung bình cả năm 1890-2500 giờ.
I.2.4 Thủy văn
Các công trình thủy lợi được tập trung xây dựng phục vụ tưới cho rau hoa và
cây ngắn ngày. Đến nay, toàn phường có trên 10 công trình thủy lợi lớn nhỏ, công suất
tưới tiêu trên 1200 ha.
I.2.5 Đặc điểm tình hình kinh tế - xã hội
Phường 11 có vị trí tự nhiên khá thuận lợi, là cửa ngõ phía Đông Bắc vào thành
phố Đà Lạt, có Quốc lộ 20, dễ dàng giao lưu với các tỉnh lân cận. Phường có 1.840 hộ
với 8.670 nhân khẩu, mật độ 52 người/km2. Số hộ sản xuất nông nghiệp chiếm 83%
tổng số hộ. Số hộ kinh doanh chiếm 2,8% tổng số hộ.
Đến nay, địa phương đã thành lập 6 tổ hợp tác và 1 hợp tác xã (HTX). Nhìn
chung HTX và các tổ hợp tác trên địa bàn hoạt động thường xuyên, chủ yếu kinh doanh
dịch vụ vật tư thu mua rau, hoa các loại phục vụ cho nhân dân trên địa bàn. Vừa qua,
được sự hỗ trợ của thành phố, địa phương đã thành lập đoàn và tổ chức đi các tỉnh Bình
Dương, Đồng Nai liên hệ tìm đầu ra cho các sản phẩm rau, hoa trên địa bàn phường.
Về giáo dục trong năm 2008, hội đồng giáo dục hoạt động thường xuyên có
chất lượng, quan tâm giúp đỡ các trường học, vận động con em trong độ tuổi đến
trường đạt 100%, vận động được 01 trường hợp bỏ học đến lớp lại. Đã có 02 trường
tiểu học được công nhận đạt chuẩn quốc gia. Vừa qua UBND thành phố đã kiện toàn
Trung tâm học tập cộng đồng phường 11 và đưa vào hoạt động.
Về y tế, công tác chăm sóc sức khỏe ban đầu cho nhân dân ngày càng được chú
trọng. Thường xuyên kiểm tra vệ sinh ATTP trên địa bàn đảm bảo không để xảy ra
ngộ độc, dịch bệnh, ô nhiễm VSMT. Trong năm 2008 đã tổ chức 32 đợt kiểm tra vệ
sinh ATTP với 243 cơ sở. Ngoài ra phường còn tổ chức được 10 lần tuyên truyền về sức
khỏe sinh sản – kế hoạch hóa gia đình tại 4 khu phố với hơn 1100 lượt người tham dự.
Về an ninh trật tự, công tác quản lý, giáo dục cảm hóa các loại đối tượng cơ bản
đạt hiệu quả, nắm bắt kịp thời các di biến động, do đó đã hạn chế được các trường hợp
vi phạm pháp luật, giữ vững trật tự xã hội.
I.3 NỘI DUNG, PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU VÀ QUY TRÌNH THỰC HIỆN

I.3.1 Nội dung nghiên cứu của đề tài
- Công tác quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn phường 11.
- Nghiên cứu chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.
- Công tác kiểm kê hiện trạng và thống kê tài sản tại khu vực dự án.
- Xây dựng phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cho dự án.
- Tính khả thi của phương án.

Trang 11


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH: Phương Thục Uyên

I.3.2 Phương pháp nghiên cứu
- Phương pháp thống kê: Thống kê các số liệu, tài liệu về diện tích đất, nhà ở,
vật kiến trúc, cây trồng, hoa màu trên đất và nguồn gốc sử dụng đất của các hộ gia
đình, cá nhân trong khu vực của dự án.
- Phương pháp điều tra: Điều tra diện tích đất, nguồn gốc sử dụng đất, thời điểm sử
dụng đất, nhà vật kiến trúc, cây trồng,... để tính chi phí bồi thường. Điều tra hiện trạng, địa
hình, địa mạo để đưa ra hệ số điều chỉnh phù hợp với từng vị trí của thửa đất.
- Phương pháp so sánh: so sánh với phương án bồi thường của các dự án đã
triển khai với phương án mới trên cơ sở đó đề xuất những biện pháp khắc phục.
- Phương pháp phân tích tổng hợp: phân tích, tổng hợp các số liệu, tài liệu đã
thu thập, điều tra được.
- Phương pháp kế thừa: kế thừa có chọn lọc các tài liệu, các phương án đã xây dựng.
- Phương pháp chuyên gia: tham khảo ý kiến của các nhà quản lý có kinh
nghiệm trong việc xây dựng phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.
I.3.3 Quy trình xây dựng phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư do
TTPTQĐ xây dựng, dựa trên trình tự, thủ tục thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ

và tái định cư của Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 của Chính phủ:
Công tác chuẩn bị
Dựa trên số liệu điều tra sơ bộ, hồ sơ lưu trữ do cơ
quan TN – MT cung cấp và các quy định lập phương
án tổng thể trình cơ quan có thẩm quyền phê duyệt
phương án tổng thể

Sau khi có quyết định phê duyệt phương án tổng thể,
TTPTQĐ tổ chức họp dân thông báo chủ trương thu
hồi đất và thông qua phương án tổng thể

Thông báo kế hoạch, thời gian, nội dung lập phương
án và phát tờ kê khai đến từng đối tượng kê khai diện
tích, loại đất….

TTPTQĐ phối hợp với chủ đầu tư, chính quyền địa
phương kiểm tra thực tế và lập biên bản
kiểm tra hiện trạng

Xây dựng phương án bồi thường
Sơ đồ 1: Quy trình bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
Trang 12


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH: Phương Thục Uyên

 Bước 1: Nội dung công tác chuẩn bị
Thu thập bản đồ địa hình, bản đồ địa chính, bản đồ ảnh, bản đồ quy hoạch chi tiết

khu vực đất dự kiến thu hồi để thực hiện dự án, nhận mốc ranh giới cụ thể trên thực địa.
Nhận các hồ sơ khác có liên quan đến công tác bồi thường giải phóng mặt bằng.
 Bước 2: Dựa trên số liệu và bản đồ thu thập TTPTQĐ lập phương án tổng thể
về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của dự án trình cơ quan có thẩm quyền thẩm định
và phê duyệt.
 Bước 3: Sau khi có quyết định phê duyệt phương án tổng thể, TTPTQĐ phối
hợp với chính quyền địa phương tổ chức họp dân để thông báo chủ trương thu hồi đất
và thông qua phương án tổng thể.
Sau 20 ngày kể từ ngày thông báo chủ trương thu hồi đất và thông qua phương
án tổng thể thì Sở TN – MT sẽ trình UBND tỉnh ra quyết định thu hồi đất chung cho
các hộ dân và cho các đơn vị, tổ chức.
 Bước 4: Sau khi có quyết định thu hồi đất chung của tỉnh, Trung tâm phối hợp
với chính quyền địa phương sở tại thông báo kế hoạch về thời gian và nội dung lập
phương án bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng, phát tờ kê khai và hướng dẫn chủ
sử dụng đất nằm trong phạm vi thu hồi đất kê khai diện tích đất, loại đất, vị trí lô đất,...
và chuẩn bị một số giấy tờ có liên quan.
 Bước 5: Tiếp nhận tờ kê khai, tổ công tác thực hiện việc kiểm kê, đo đạc, xác
minh cụ thể diện tích đất bị thu hồi, tài sản bị thiệt hại và lập biên bản kiểm kê và
thống kê tài sản.
Tiếp nhận các loại giấy tờ liên quan đến việc sử dụng nhà, đất và các loại giấy
tờ thuộc đối tượng chính sách, hỗ trợ và biên bản kiểm kê hiện trạng được lập thành 02
bộ hồ sơ hoàn chỉnh (Chủ đầu tư giữ 01 bộ và TTPTQĐ giữ 01 bộ để làm căn cứ tính
toán chi phí bồi thường, hỗ trợ) và kết hợp với chính quyền địa phương xác minh
nguồn gốc, thời điểm sử dụng đất đối với những diện tích chưa được cấp GCNQSDĐ,
xác minh số nhân khẩu, lao động chính, lao động trực tiếp sản xuất,... cũng như diện
tích còn lại của hộ.
 Bước 6: Căn cứ vào biên bản kiểm tra hiện trạng và các hồ sơ có liên quan
TTPTQĐ xây dựng phương án bồi thường, tính toán dự kiến giá trị bồi thường về nhà,
đất, vật kiến trúc, cây trồng và các khoản hỗ trợ theo đúng quy định của nhà nước và
chính sách của địa phương.

Trang 13


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH: Phương Thục Uyên

Trang 14


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH: Phương Thục Uyên

PHẦN II. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
II.1. TÌNH HÌNH SỬ DỤNG VÀ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN PHƯỜNG 11
II.1.1. Tình hình sử dụng đất trên địa bàn phường 11
Theo số liệu thống kê đất đai năm 2008 toàn phường có tổng diện tích tự nhiên
là 1.643,89 ha, bao gồm 03 nhóm đất chính: đất nông nghiệp với diện tích là 1.376,92
ha (chiếm 83.76% tổng diện tích tự nhiên của phường), đất phi nông nghiệp với diện
tích là 262.69 ha (chiếm 15,98 % tổng diện tích tự nhiên của phường)và đất chưa sử
dụng với diện tích là 4,28 ha (chiếm 0,26% tổng diện tích tự nhiên của phường).
Bảng 1. Hiện trạng sử dụng đất năm 2008
STT

Mục đích sử dụng

1

Đất nông nghiệp

2

Đất phi nông nghiệp

3

Đất chưa sử dụng

Diện tích (ha)

Tổng diện tích tự nhiên

15.98

Tỷ lệ (%)

1.376,92

83,76

262,69

15,98

4,28

0,26

1.643,89

100

0.26

đất nông nghiệp
đất phi nông ngiệp
đất chưa sử dụng
83.76

Biểu đồ 1. Hiện trạng sử dụng đất năm 2008
Qua bảng trên ta thấy đất đai trên địa bàn phường được sử dụng một cách khá
triệt để, khả năng mở rộng đất canh tác không còn nhiều vì vậy muốn đáp ứng đủ nhu
cầu lương thực thực phẩm cho người dân phải tập trung tăng sản lượng nông nghiệp
theo chiều sâu.

Trang 15


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH: Phương Thục Uyên

II.1.2. Tình hình quản lý đất đai trên địa bàn
Trên địa bàn phường đã cấp GCN quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở
đối với những hồ sơ đủ điều kiện cấp giấy: 88 hồ sơ. Còn tồn 54 hồ sơ chưa giải quyết
vì còn tranh chấp và chờ bổ túc hồ sơ.
Cấp GCNQSD đất nông nghiệp cho các hộ gia đình: 91 hồ sơ.
Địa phương đã tiến hành cho nhân dân khu vực đồi Dã Chiến kê khai đăng ký

cấp GCNQSD đất ở, đã có 92 hộ kê khai đăng ký tại UBND phường, UBND phường
tiếp tục vận động nhân dân đi đăng ký để thuận tiện cho việc quản lý và đảm bảo được
quyền lợi của người sử dụng đất.
Phường duy trì công tác kiểm tra địa bàn thường xuyên, để ngăn chặn việc sử
dụng đất sai mục đích, xử lý nghiêm minh những trường hợp vi phạm đã xảy ra.
II.2. GIỚI THIỆU TÓM TẮT DỰ ÁN
II.2.1. Mục tiêu của dự án
Khu vực quy hoạch khu dân cư số 6 nằm cạnh Quốc lộ 20, cách trung tâm thành
phố Đà Lạt khoảng 8km, là cửa ngõ phía Đông Bắc vào thành phố Đà Lạt. Sau khi xây
dựng xong đây là một khu dân cư khá lý tưởng, có cảnh quan đẹp, thuận lợi cho việc
xây dựng nhà ở, biệt thự, nhà nghỉ dưỡng,..., đáp ứng nhu cầu về nhà ở ổn định cho
người dân trong khu vực, cũng như đáp ứng nhu cầu nghỉ dưỡng cho khách vãng lai.
Góp phần tôn tạo cho cảnh quan đô thị của thành phố Đà Lạt, thực hiện chiến lược
phát triển kinh tế - xã hội của thành phố Đà Lạt đến năm 2010 và dài hạn, tạo nên nhân
tố kích thích về những kinh nghiệm đầu tư, quản lý các khu đô thị mới hiện đại.
II.2.2. Quy mô của dự án
- Tên dự án: xây dựng Khu đô thị mới số 6 – Trại Mát – phường 11 – tp. Đà Lạt.
- Chủ đầu tư: Công ty TNHH Đầu tư - Xây dựng Kiên Trung.
- Địa điểm: Trại Mát – phường 11 – tp. Đà Lạt – tỉnh Lâm Đồng.
- Dự án khu dân cư số 6 là dự án phát triển hạ tầng khu dân cư đô thị theo mục
a, b, khoản 2, Điều 34 Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 của Chính phủ
được quy định cụ thể: Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án khu dân cư (bao
gồm dự án hạ tầng khu dân cư và dự án nhà ở), trung tâm thương mại, khách sạn cao
cấp trong các trường hợp sau:
+ Các dự án trong khu đô thị hiện có được thể hiện trong quy hoạch sử dụng đất
hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê
duyệt và được Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt chủ trương đầu tư đối với
từng dự án.
+ Các dự án trong khu vực mở rộng khu đô thị hiện có hoặc khu đô thị mới được
thể hiện trong quy hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch chung xây dựng đô thị hoặc quy

hoạch chi tiết xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
- Vị trí khu đất thu hồi:
+ Phía Bắc giáp Quốc lộ 20.
+ Phía Nam giáp đất rừng.
+ Phía Tây giáp khu dân cư và đất rừng.
+ Phía Đông giáp khu dân cư.
Trang 16


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH: Phương Thục Uyên

- Quy mô của dự án: tổng diện tích trong phạm vi chấp thuận để thực hiện dự án 75,76 ha.
II.2.3. Quy hoạch chi tiết khu dân cư số 6
1. Quy hoạch sử dụng đất
Tổng diện tích đất trong khu vực dự án được chia ra các hạng mục sau:
 Đất ở: 24,77 ha, trong đó:
Đất xây dựng nhà liên kế có sân vườn: gồm 100 lô, diện tích mỗi lô từ 125 m2 đến
130 m2, tổng diện tích: 12.967 m2, kích thước chiều ngang tối thiểu của lô đất 4,5 m.
Đất xây dựng nhà biệt lập: gồm 318 lô, diện tích mỗi lô từ 250 m2 đến 350 m2, tổng
diện tích: 104.157 m2, kích thước chiều ngang tối thiểu của lô đất từ 10m – 12m.
Đất xây dựng nhà biệt thự: gồm 173 lô, diện tích mỗi lô từ 400m2 đến 600m2, tổng
diện tích: 87.013m2, kích thước chiều ngang tối thiểu của lô đất 14m.
Đất xây dựng khu chung cư: gồm 03 khối chung cư, tổng diện tích: 20.173m2.
Đất khu chỉnh trang dọc theo quốc lộ 20, tổng diện tích: 23.763m2.
 Đất công trình công cộng (cả đất dự phòng): 17,74 ha.
 Đất thương mại dịch vụ: 4,72 ha.
 Đất cây xanh: 12,27 ha.
 Đất giao thông: 16,26 ha.

Bảng 2. Thống kê các loại đất quy hoạch
Loại đất

Diện tích (ha)

Tỷ lệ (%)

Đất ở

24,77

32,70

Đất công trình công cộng

17,74

23,42

4,72

6,23

Đất cây xanh

12,27

16,19

Đất giao thông

16,26

21,46

75,76

100

Đất thương mại dịch vụ

Tổng cộng

2. Bố trí các công trình
Trụ sở UBND và trạm y tế phường 11 giữ nguyên hiện trạng
Trường mầm non
Trường cấp 1
Nhà trẻ - mẫu giáo
Hội trường khu phố
Khu TDTT, vui chơi giải trí, nhà văn hóa
Khu trưng bày, triển lãm, giới thiệu và giao dịch hoa Đà Lạt
Bể dự trữ nước cho toàn khu
Trạm xử lý nước thải tập trung
Trung tâm thương mại – dịch vụ
Trang 17