THỰC TRẠNG, NGUYÊN NHÂN VÀ MỘT SỐ BIỆN PHÁP NHẰM NÂNG CAO TÍNH HỢP LÝ CỦA BẢNG GIÁ ĐẤT DO NHÀ NƯỚC QUY ĐỊNH TRÊN ĐỊA BÀN TP.HCM NĂM 2009

Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Trần Thị Bảo Ngọc

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NƠNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:

THỰC TRẠNG, NGUN NHÂN VÀ MỘT SỐ BIỆN
PHÁP NHẰM NÂNG CAO TÍNH HỢP LÝ CỦA BẢNG
GIÁ ĐẤT DO NHÀ NƯỚC QUY ĐỊNH TRÊN ĐỊA BÀN
TP.HCM NĂM 2009

SVTH
MSSV
LỚP
KHÓA
NGÀNH

:
:
:
:
:

TRẦN THỊ BẢO NGỌC
0135016
DH05TB

2005 – 2009
Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

- TP. Hồ Chí Minh, tháng 7 năm 2009 -

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NƠNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN
1


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Trần Thị Bảo Ngọc

Lời cảm ơn
Để đạt được kết quả như hôm nay, đầu tiên con xin bày tỏ
lòng biết ơn sâu sắc đến ba, mẹ, người đã ân cần nuôi dưỡng,
dạy dỗ con nên người, hết lòn2g chăm lo và tạo mọi điều kiện
thuận lợi cho con trong suốt chặng đường học tập.


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

3

SVTH: Trần Thị Bảo Ngọc


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Trần Thị Bảo Ngọc

TOÙM TAÉT
Sinh viên thực hiện TRẦN THỊ BẢO NGỌC, khoa Quản Lý Đất Đai & Thị Trường
Bất Động Sản, trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh
Đề Tài: THỰC TRẠNG, NGUYÊN NHÂN VÀ MỘT SỐ BIỆN PHÁP NHẰM
NÂNG CAO TÍNH HỢP LÝ CỦA BẢNG GIÁ ĐẤT DO NHÀ NƯỚC QUY ĐỊNH
TRÊN ĐỊA BÀN TP.HCM NĂM 2009.
Giáo viên hướng dẫn: ThS. Nguyễn Đức Thành
Luận văn tốt nghiệp: “Thực trạng, nguyên nhân và một số biện pháp nhằm nâng
cao tính hợp lý của Bảng giá đất do Nhà nước quy định trên địa bàn Tp.HCM năm
2009” được thực hiện nhằm đánh giá thực trạng giá đất do Nhà nước quy định trên địa
bàn thành phố Hồ Chí Minh năm 2008, 2009; tìm hiểu nguyên nhân và đưa ra những
giải pháp, mô hình định giá để giá đất do Nhà nước quy định thực sự trở thành công cụ
quản lý Nhà nước về thị trường bất động sản. Luận văn đã chứng minh giá đất hiện
nay do Nhà nước quy định trên địa bàn thành phố Hồ Chí minh còn nhiều hạn chế về
khung pháp lý về giá đất, phương pháp xây dựng, quy trình thực hiện,… Dẫn đến sự
mất kiểm sóat của Nhà nước đối với thị trường bất động sản và gây không ít thiệt hại
về kinh tế cho cả Nhà nước và người sử dụng đất.
Đề tài được thực hiện trên nguyên tắc nghiên cứu lý thuyết chung về bất động
sản và thị trường bất động sản, quy luật cung – cầu về đất đai,…Bên cạnh đó, đề tài
còn sử dụng một số tài liệu do phòng Đăng ký kinh tế đất thuộc sở Tài Nguyên – Môi
Trường cung cấp (Như: tờ trình về việc xây dựng Bảng giá các loại đất trên địa bàn
Thành phố qua các năm, báo cáo về tình hình thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí
Minh,…..)
Để đạt được sự thuyết phục cao, đề tài đã sử dụng các phương pháp thu thập,
phương pháp thống kê, phương pháp phân tích, phần mềm phân tích dữ liệu nghiên
cứu SPSS (Statistical Package for Social Sciences).
Nội dung nghiên cứu của đề tài bao gồm:
Khái quát tình hình kinh tế xã hội thành phố Hồ Chí Minh.

Khái quát thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh.
Những hạn chế về giá đất do nhà nước quy định hiện nay.
Những giải pháp và kiến nghị đối với vấn đề giá đất trong thị trường bất động
sản thành phố Hồ Chí Minh.
Mô hình thực nghiệm để định giá đất

4


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Trần Thị Bảo Ngọc

MỤC LỤC
Lời cảm ơn ..........................................................................................................i
Tóm tắt ...............................................................................................................ii
ĐẶT VẤN ĐỀ ...................................................................................................1
Sự cần thiết của đề tài .........................................................................................1
Mục đích – Đối tượng – Phạm vi nghiên cứu ......................................................2
PHẦN 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU .................................................................3
1.1. Thị Trường bất động sản ..............................................................................3
1.1.1 Khái niệm, đặc điểm của thị trường bất động sản .......................................3
1.1.2. Các thành phần của thị trường bất động sản ..............................................4
1.1.3. Vai trò của thị trường bất động sản ...........................................................8
1.2. Các vấn đề về giá đất ...................................................................................9
1.2.1. Cơ sở lý luận giá đất và các yếu tố tác động đến giá đất ............................9
1.2.2. Giá đất do nhà nước quy định hiện nay ................................................... 16
1.2.3. Khái niệm và các đặc tính của giá đất thị trường ..................................... 17
1.2.4. Mối quan hệ giữa giá đất do nhà nước quy định và giá đất thị trường...... 18
1.3. Mối quan hệ của giá cả đất đai và cung – cầu bất động sản ........................ 19

1.4. Vị trí của định giá đất đai trong hệ thống quản lý nhà nước về thị trường bất động
sản .................................................................................................................... 20
1.5. Các phương pháp định giá đất đai được sử dụng hiện nay .......................... 21
1.5.1. Phương pháp so sánh............................................................................... 21
1.5.2. Phương pháp chi phí ............................................................................... 22
1.5.3. Phương pháp thu nhập............................................................................. 24
1.5.4. Phương pháp thặng dư ............................................................................ 25
1.5.5. Phương pháp lợi nhuận ........................................................................... 26
1.5.6. Mô hình định giá theo tuyến đường......................................................... 26
1.6. Hệ thống quản lý giá đất hiện nay .............................................................. 27
1.6.1. Hệ thống văn bản pháp luật về quản lý giá đất ........................................ 27
1.6.2. Hệ thống thông tin giá đất đai ................................................................. 28
1.7. Nội dung, phương pháp nghiên cứu và quy trình thực hiện ........................ 29
1.7.1. Nội dung nghiên cứu ............................................................................... 29
1.7.2. Phương pháp nghiên cứu......................................................................... 29
1.7.3. Quy trình thực hiện ................................................................................. 30
PHẦN 2: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ............................................................. 31
2.1. Khái quát tình hình kinh tế xã hội thành phố Hồ Chí Minh ........................ 31
2.1.1. Tăng trưởng kinh tế................................................................................. 32
2.1.2. Dân số..................................................................................................... 34
2.2. Tình hình sử dụng đất đai........................................................................... 36
2.3. Khái quát thị trường bất động sản trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh ..... 38
2.3.1. Diễn biến thị trường bất động sản từ năm 2007 đến cuối năm 2008......... 38
2.3.2. Diễn biến thị trường bất động sản quý I năm 2009 .................................. 39
2.4. Những hạn chế của bảng giá đất do nhà nước quy định hiện nay................ 40
2.4.1. Những hạn chế và mẫu thuẫn của khung pháp lý về giá đất do Nhà nước quy
định .................................................................................................................. 52
2.4.2. Phương pháp xác định giá đất và trình tự tiến hành xây dựng.................. 57
5

Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Trần Thị Bảo Ngọc

2.4.3. Nguồn dữ liệu không cao ........................................................................ 59
2.4.4. Thiếu cơ quan định giá chuyên nghiệp .................................................... 60
2.5. Những giải pháp và kiến nghị đối với vấn đề giá đất trong thị trường bất động sản
thành phố Hồ Chí Minh .................................................................................... 60
2.5.1. Đối với vấn đề giá đất trên thị trường chuyển quyền sử dụng đất thành phố Hồ
Chí Minh .......................................................................................................... 61
2.5.1. Đối với giá đất do Nhà nước quy định trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh62
KẾT LUẬN VÀ KHUYẾN NGHỊ ................................................................. 74

6


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Trần Thị Bảo Ngọc

ĐẶT VẤN ĐỀ
Sự cần thiết cần thiết của đề tài
So với sự phát triển thị trường bất động sản của các nước trên thế giới, thị
trường bất động sản ở nước ta chỉ đang hình thành, phát triển và được coi là thị trường
non trẻ. Tuy nhiên, thị trường bất động sản đã thể hiện vai trò không nhỏ khi góp phần
chuyển dịch cơ cấu đất đai theo hướng tích cực và hiệu quả; thu hút được lượng vốn
đáng kể đầu tư phát triển bất động sản; góp phần cải thiện điều kiện ở và đi lại của
người dân; tạo ra sự sôi động trong các lĩnh vực liên quan như kinh doanh xây dựng,
phát triển giao thông vận tải; tăng cường kết cấu hạ tầng kinh tế - xã hội,…

Đối với các nước có sở hữu tư nhân về đất đai, thuế đất và bất động sản là vấn
đề quan trọng; trong đó, quan trọng nhất là giá đất. Đặc biệt đối với nước ta, đất đai
thuộc sở hữu toàn dân nên giá đất và các cơ chế tài chính về giá đất càng trở nên quan
trọng hơn khi giá đất được xem như là một công cụ để Nhà nước quản lý đất đai trong
cơ chế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa.
Bên cạnh đó, giá đất còn ảnh hưởng trực tiếp đến các nghĩa vụ tài chính mà
công dân phải thực hiện trong các giao dịch liên quan đến đất đai. Theo Điều 56 Luật
Đất Đai năm 2003, giá đất do nhà nước quy định thực hiện 2 chức năng; làm căn cứ
tính thuế (và lệ phí); làm căn cứ thu tiền sử dụng đất và đền bù đất bị thu hồi. Vì vậy
vấn đề giá đất là một trong những nội dung quan trọng, có ảnh hưởng mạnh mẽ đến sự
phát triển kinh tế xã hội của đất nước.
Tuy nhiên trong nền kinh tế thị trường, giá đất có cơ chế hình thành và vận
hành theo quy luật khách quan (cung-cầu, cạnh tranh, giá trị…), nhà nước không thể
ngăn chặn hoặc làm thay đổi quy luật đó, có chăng là chỉ đưa ra những biện pháp
nhằm tạo điều kiện điều chỉnh, đảm bảo cho các quy luật thị trường vận động lành
mạnh, ổn định, đúng hướng. Do đó, dù trong thời gian qua pháp lý quy định về giá đất
đã có, nhưng khi đưa vào thực tiễn vẫn còn nhiều tồn tại.
Là trung tâm kinh tế, văn hóa, xã hội lớn nhất nước; Thành phố Hồ Chí Minh
tập trung nhiều thành phần kinh tế và dân cư từ khắp nơi về sinh sống, làm việc. Chính
vì vậy, thành phố Hồ Chí Minh là nơi có thị trường bất động sản phát triển mạnh mẽ
và sôi động. Mặt khác, vì là thị trường đang phát triển nên thị trường bất động sản ở
thành phố Hồ Chí Minh vẫn đang tồn tại nhiều vấn đề như: cơ chế quản lý thị trường
bất động sản còn nhiều yếu kém, tình trạng đầu cơ nhà đất; kích cầu ảo để nâng giá bất
động sản; giao dịch ngầm diễn ra;….Đặc biệt, giá đất do nhà nước quy định vẫn chưa
thực sự đáp ứng được nhu cầu thực tế.
Xuất phát từ tầm quan trọng của giá đất. Được biết, thành phố Hồ Chí Minh
trong quá trình xây dựng bảng giá đất còn có nhiều điểm chưa hoàn thiện. Nên trong
quá trình áp dụng vào thực tế còn nhiều hạn chế về phạm vi. Để góp phần hoàn thiện
thể chế khung pháp lý về giá đất do nhà nước quy định, đồng thời góp phần xây dựng
bảng giá đất năm 2010 cho thành phố Hồ Chí Minh, chúng tôi chọn đề tài: “ Thực

trạng, nguyên nhân và một số biện pháp nhằm nâng cao tính hợp lý của Bảng giá
đất do Nhà nước quy định trên địa bàn Tp.HCM năm 2009”.
7


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Trần Thị Bảo Ngọc

Mục đích - Đối tượng – Phạm vi nghiên cứu
Mục đích nghiên cứu
Từ việc nghiên cứu thực trạng thị trường bất động sản và thực trạng Bảng giá đất
tại thành phố Hồ Chí Minh, đưa ra một số kiến nghị và mô hình xây dựng bảng giá đất
nhằm góp phần xây dựng Bảng giá đất năm 2010 của thành phố Hồ Chí Minh.
Đối tượng nghiên cứu
-

Đối tượng nghiên cứu của đề tài là giá đất do nhà nước quy định.

-

Đối tượng khảo sát là bảng giá đất, giá cả thị trường, các yếu tố cấu thành giá
đất.

Phạm vi nghiên cứu
-

Thời gian nghiên cứu: từ tháng 3/2009 đến 7/2009

-

Không gian nghiên cứu: Đề tài được thực hiện trên địa bàn thành phố Hồ Chí
Minh.

8


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Trần Thị Bảo Ngọc

PHẦN I: TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Thị trường bất động sản
1.1.1. Khái niệm, đặc điểm thị trường bất động sản
a) Khái niệm
Điều 181 của Bộ Luật Dân sự nước ta quy định: “ Bất động sản là các tài sản
không thể di dời được”. Hay nói cách khác, bất động sản là đất đai và vật thể cố định
gắn với đất đai. Những vật thể gắn với đất đai là những vật thể trên đất và chỉ có thể sử
dụng trong trạng thái không thể tách rời đất đai hoặc là các vật thể mà khi dịch chuyển
sẽ bị hư hại. Bất động sản khác với hàng hóa khác ở chỗ chúng không chỉ được mua
bán mà còn là đối tượng của nhiều giao dịch khác như cho thuê, thế chấp, chuyển
nhượng quyền sử dụng đất.
Tất cả các giao dịch thông qua quan hệ hàng hóa, quan hệ cung – cầu, tiền tệ
được coi là quan hệ thị trường và tạo nên thị trường. Thị trường chỉ ra đời khi mà
trong xã hội có sự trao đổi, giao dịch mua bán hàng hóa.
Theo dòng lịch sử thì đất đai là lọai hàng hóa bất động sản đầu tiên. Khi các chế
độ sở hữu về đất đai được xác lập, khi mà các họat động kinh tế phát triển, nhu cầu sử
dụng đất để phục vụ sản xuất và đời sống tăng lên thì quan hệ về đất đai cũng phát
triển và đất đai trở thành hàng hóa. Như vậy sự ra đời và phát triển của thị trường bất
động sản gắn liền với quá trình đất đai chuyển thành hàng hóa do tất yếu của nhu cầu

sử dụng đất và sự phát triển của các họat động kinh tế - xã hội.
Do dó, có thể hiểu thị trường bất động sản là tổng thể các giao dịch về bất động
sản dựa trên các quan hệ hàng hóa tiền tệ diễn ra trong một không gian và thời gian
nhất định. Hay nói cách khác, thị trường bất động sản là nơi diễn ra các quan hệ giao
dịch về bất động sản, tại đó người mua và người bán tác động lẫn nhau để xác định giá
cả và số lượng hàng hóa dịch vụ bất động sản được giao dịch.
b) Những đặc điểm chủ yếu của thị trường bất động sản
Hàng hóa bất động sản là lọai hàng hóa có nhiều thuộc tính đặc biệt khác với
các hàng hóa thông thường nên thị trường bất động sản cũng có những đặc điểm riêng
biệt:
 Tính cách biệt giữa hàng hóa với địa điểm giao dịch;
 Thị trường bất động sản thực chất là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích
chứa dựng trong bất động sản;
 Thị trường bất động sản mang tính vùng và tính khu vực sâu sắc;
 Thị trường bất động sản là thị trường cạnh tranh không hòan hảo;
 Cung về bất động sản phản ứng chậm hơn so với thị trường;
 Thị trường bất động sản là thị trường khó xâm nhập;
 Thị trường bất động sản chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật;
9


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Trần Thị Bảo Ngọc

 Thị trường bất động sản có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn;
 Thị trường bất động sản là thị trường mà việc tham gia hoặc rút ra khỏi thị
trường không dơn giản và cần có nhiều thời gian.
1.1.2. Các thành phần của thị trường bất động sản:
a) Cầu bất động sản

Cầu bất động sản là khối lượng hàng hóa bất động sản mà người tiêu dùng sẵn
sàng chấp nhận và có khả năng thanh toán với một mức giá nhất định để nhận được bất
động sản đó trên thị trường tại một thời điểm nhất định.
Khi kinh tế phát triển, quá trình đô thị hóa diễn ra, dân số phát triển kéo theo sự
phát triển của các hoạt động kinh doanh, giải trí, sinh họat,…Vì vậy, mà nhu cầu về
các loại bất động sản như: nhà ở, đất đai, văn phòng cho thuê ,…là rất lớn. Tuy nhiên
nhu cầu về bất động sản là sự mong muốn của người dân về bất động sản nhằm thỏa
mãn mục đích tiêu dùng của họ, và nhu cầu này tăng lên cùng với sự phát triển của xã
hội; nhu cầu này dường như là vô tận. Nhu cầu về bất động sản chỉ trở thành cầu về
bất động sản thật sự khi và chỉ khi nhu cầu đó có khả năng chi trả, nhu cầu có sự họat
động của thị trường và nhu cầu đó không tự thỏa mãn được.
Cầu thị trường bất động sản phụ thuộc vào các yếu tố:
 Giá cả của bất động sản;
 Thu nhập của người tiêu dùng;
 Sở thích tiêu dùng;
 Quy mô tiêu thụ thị trường;
 Dự báo về tương lai
 Dân số,….
Để đo lường sự tác động của các nhân tố đến sự thay đổi của cầu, người ta sử
dụng hệ số co giãn. Độ co giãn của cầu về bất động sản là mối quan hệ so sánh giữa
tốc độ thay đổi của cầu so với tốc độ thay đổi của các yếu tố tác động.
Tỷ lệ phần trăm thay đổi số lượng cầu
ED =
Tỷ lệ phần trăm thay đổi của yếu tố tác động
Từ công thức trên cho thấy: Hệ số ED càng lớn có nghĩa là số lượng cầu nhà ở
càng nhạy cảm với nhân tố tác động, nhân tố này sẽ làm thay đổi rất lớn lượng cầu.

10

Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Trần Thị Bảo Ngọc

b) Cung bất động sản
Cung bất động sản trên thị trường là toàn bộ khối lượng hàng hóa bất động sản
sẵn sàng đưa ra thị trường để trao đổi tại một thời điểm nào đó với một mức giá nhất
định.
Các điều kiện hình thành cung bất động sản trên thị trường: người chủ sở hữu
bất động sản có nhu cầu bán, giá cả phải phù hợp với sức mua (khả năng thanh tóan)
được coi là giá trị thị trường được cả người mua và người bán bất động sản chấp nhận.
Có nhiều nhân tố ảnh hưởng đến cung bất động sản trên thị trường, trong đó
nhân tố có tính chất quyết định là cung về quỹ đất phát triển bất động sản trong quy
họach của chính phủ. Đấy là cơ sở quan trọng nhất quyết định đến tổng cung về nhà
đất. Ngòai ra còn có các yếu tố: sự phát triển của hệ thống kết cấu hạ tầng, các yếu tố
đầu vào và chi phí phát triển nhà ở, nguồn nguyên vật liệu cho xây dựng, giá cả
nguyên vật liệu xây dựng. Đặc biệt, pháp luật và chính sách của nhà nước mặt dù
không làm thay đổi về yếu tố vật chất, song nó lại có vai trò rất lớn trong việc đưa các
nguồn bất động sản vào lưu thông làm thay đổi nguồn cung bất động sản trên thị
trường.
Nói về cung đất đai lại có rất nhiều quan điểm khác nhau, có tài liệu cho rằng
cung đất đai chỉ đơn giản là cung về diện tích đất đai. Vì vậy rút ra hệ quả, kết quả là
cung đất đai trong ngắn hạn, trong dài hạn không thay đổi. Độ co giãn bằng 0, vì diện
tích đất đai trong phạm vi lãnh thổ quốc gia không thay đổi.
P
Đường
cung về đất
đai

Q

Hình 1.1: Sơ đồ cung dài hạn của đất đai
Tuy nhiên, không phải độ co giãn của cung đất đai nào cũng không thay đổi mà
do có sự đầu tư vào đất, xây dựng các công trình trên đất, các chính sách về mở rộng
đô thị, hình thành khu công nghiệp khu dân cư và sự chuyển đổi mục đích sử dụng đất
giữa các lọai đất mà độ co giãn cung về từng lọai đất cụ thể có sự thay đổi khác nhau.
Vì vậy, đường cung tổng thể thông thường không tác động, thay đổi, dịch chuyển sang
trái hay sang phải theo sự thay đổi của chính sách. Trong khi dó, đường cung cá biệt
lại dịch chuyển theo tác động của chính sách.

11


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

P

SVTH: Trần Thị Bảo Ngọc

S1

Chính sách
phát triển nhà
ở

Khống chế cấp giấy
phép, thắt chặt quy
chuẩn xây dựng

Q
Hình 1.2: Đường cung cá biệt dịch chuyển theo tác động của chính sách.

S: đường cung tổng thể
S1: đường cung cá biệt (nhà ở)
Tác động của chính sách đối với cung bất động sản: chính sách sẽ làm dịch
chuyển đường cung:
-

Dịch chuyển sang trái: một cách đúng mức => giúp chỉnh trang đô thị;
quá khắt khe => tăng lượng nhà ở phi chính thức.

-

Dịch chuyển sang phải: tăng khu vực nhà ở chính thức, giảm khu vực
nhà ổ chuột, cải thiện chất lượng nhà ở cho người dân.

Thường độ co giãn của cung về đất đai nhỏ hơn độ co giãn của cung bất động
sản công trình xây dựng. Vì đất đai bị giới hạn bởi chiều dài và rộng, nhưng bất động
sản công trình xây dựng lại được khai thác tối đa chiều cao nên số lượng bất động sản
nhiều hơn nên lượng cung nhiều hơn.

12


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

P

Đường cung
đất đai

SVTH: Trần Thị Bảo Ngọc

Đường cung
bất động sản
công trình xây
dựng

Q
Hình 1.3: Sơ đồ so sánh độ co giãn của cung đất đai và cung bất động sản công
trình xây dựng
c) Quan hệ cung - cầu bất động sản và giá thị trường
Khi cung nhỏ hơn cầu có nghĩa là khối lượng hàng hóa cung ứng trên thị trường
không đáp ứng được nhu cầu dẫn đến giá cả thị trường hàng hóa đó tăng lên. Khi cung
bằng cầu có nghĩa là khối lượng hàng hóa đáp ứng được nhu cầu sẽ dẫn đến giá cả cân
bằng và không thay đổi. Khi cung lớn hơn cầu tức là khối lượng hàng hóa cung ứng
vượt quá cầu làm giảm giá thị trường xuống.
Bên cạnh đó, giá cả thị trường của một hàng hóa nào đó tăng lên sẽ kích thích
cung làm cho khối lượng cung tăng lên, đồng thời hạn chế cầu làm cho cầu giảm
xuống. Ngược lại trong trường hợp giá cả thị trường giảm xuống thì sẽ kích thích cầu,
hạn chế cung (cầu tăng, cung giảm). Do đó, thông qua giá cả thị trường nhận biết được
quan hệ cung - cầu và tác động trở lại cung cầu, hình thành cung cầu mới phù hợp với
sản xuất và tiêu dùng xã hội.
Mặc dù tổng cung và tổng cầu về bất động sản là cố định. Tuy vậy, cung đất
cho từng mục đích sử dụng cụ thể có thể thay đổi. Việc xây dựng nhà thường mất
nhiều thời gian, bởi vậy cung nhà đất không thể phản ứng nhanh chóng đối với sự thay
đổi của cầu.

13


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

P

S

P1
P2

SVTH: Trần Thị Bảo Ngọc

E1
E2

D1

D2
Q1 Q2

Q

Hình 1.4: Sơ đồ sự thay đổi của cung cầu
Trong ngắn hạn cung một lọai nhà, đất cụ thể có thể hòan tòan không co giãn.
Ví dụ: nhà ở cho thuê với số lượng nhất định. Nhưng trong một thời hạn hết sức ngắn,
cầu thuê nhà tăng lên làm cho giá thuê nhà tăng lên.
1.1.3. Vai trò của thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản là một trong những thị trường hàng hóa, dịch vụ, tài
chính, sản xuất quan trọng bậc nhất trong nền kinh tế, xã hội của mỗi quốc gia. Đặc
biệt, trong nền kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa, vai trò của thị
trường bất động sản càng quan trọng hơn và biểu hiện trên các mặt cụ thể sau:
Thị trường bất động sản là nơi gặp gỡ giữa cung và cầu về bất động sản, là cầu

nối giữa sản xuất và tiêu dùng về bất động sản. Đồng thời, đây cũng là nơi thực hiện
quá trình tái sản xuất đáp ứng các nhu cầu tiêu dùng về bất động sản. Vì vậy, phát triển
thị trường bất động sản sẽ góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển.
Thị trường bất động sản góp phần huy động và làm tăng lượng vốn cho đầu tư
phát triển thông qua các thông qua họat động thế chấp bất động sản, góp vốn liên
doanh bằng bất động sản.
Thị trường bất động sản phát triển sẽ làm tăng lượng hàng hóa bất động sản trên
thị trường giao dịch, tăng quan hệ giao dịch, mở rộng phạm vi giao dịch làm cho khối
lượng giao dịch bất động sản nhiều hơn do quá trình mua bán, thuê,…Qua đó, góp
phần tăng thu cho ngân sách nhà nước thông qua thuế.
Khi thị trường bất động sản phát triển, nó sẽ yêu cầu thị trường vốn phải phát
triển theo để đầu tư phát triển. Khi đó, thị trường sức lao động và thị trường các lọai
hàng hóa trong đó có hàng hóa đầu vào cho thị trường bất động sản cũng phát triển
theo tương ứng. Vì vậy, có thể nói sự phát triển của thị trường bất động sản có tác
động lan tỏa tới sự phát triển của các thị trường khác trong nền kinh tế quốc dân.

14


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Trần Thị Bảo Ngọc

Thị trường bất động sản, trong đó có thị trường đất đai luôn gắn liền với chính
sách về đất đai. Thị trường bất động sản phát triển không lành mạnh (đặc biệt là thị
trường đất đai) là chính sách đất đai không phù hợp, sẽ dẫn đến sự rối lọan của thị
trường, gia tăng nạn đầu cơ, buôn bán, lũng đọan giá cả làm cho giá cả lên xuống thất
thường… Điều đó sẽ tác động xấu đến niềm tin của người dân đối với các chủ trương,
chính sách, sẽ hạn chế sự phát triển của bất động sản, do đó, ảnh hưởng đến sản xuất
và đời sống của con người và các họat động xã hội nói chung. Thị trường bất động sản

họat động lành mạnh sẽ góp phần điều hòa cung cầu, bình ổn giá cả bất động sản, do
đó sẽ góp phần làm cho xã hội được ổn định hơn.
Thị trường bất động sản buộc người sản xuất kinh doanh phải không ngừng
nâng cao trình độ khoa học, kỹ thuật, đổi mới công nghệ để đáp ứng nhu cầu ngày
càng cao của người tiêu dùng, góp phần nâng cao đời sống của nhân dân qua việc xây
dựng hệ thống giao thông, liên lạc, sinh họat; các công trình văn hóa, vui chơi, giải
trí,…
Thông qua hoạt động trên thị trường đất đai, thị trường bất động sản, ta mới
thấy rõ được những bất cập của hệ thống cơ chế chính sách, đặc biệt đối với đất đai từ
đó mới có thể bổ sung hoàn thiện chúng. Từ đó, khắc phục được tình trạng thị trường
ngầm về bất động sản, tình trạng hành chính hóa các quan hệ dân sự về đất đai.
Tóm lại, việc quản lý và phát triển thị trường bất động sản không những là cơ
sở hình thành một nền kinh tế quan trọng, làm tăng nguồn thu ngân sách cho Nhà
nước, tạo việc làm, tạo lập môi trường sống cho dân cư, xã hội, đáp ứng nhu cầu vật
chất và tinh thần của nhân dân; đồng thời còn đảm bảo cho việc nâng cao hiệu quả
quản lý và sử dụng đất theo đúng quy hoạch và pháp luật.
1.2. Các vấn đề về giá đất
Trong số các loại bất động sản, đất đai vừa là một loại bất động sản chủ yếu,
vừa là thành phần cơ bản mà nếu thiếu đất đai thì không thể gọi một tài sản là bất động
sản; trừ một vài trường hợp, tài sản được quy ước là bất động sản nhưng không có sự
tham gia của đất đai, nhưng những trường hợp đặc biệt này phải do pháp luật quy định.
Vì vậy mà thị trường đất đai cũng đóng vai trò rất quan trọng trong nền kinh tế quốc
dân; và giá đất đã trở thành một vấn đề quan tâm của toàn xã hội.
1.2.1. Cơ sở lý luận về giá đất và các yếu tố tác động đến giá đất
a) Cơ sở lý luận về giá đất
Luật đất đai thể hiện nhà nước đã thể chế hóa cho một thực tế là đất có giá.
Giá đất là công cụ kinh tế để người quản lý và người sử dụng đất tiếp cận với
cơ chế thị trường, đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng trong phân phối
đất đai để người sử dụng đất đai thực hiện nghĩa vụ của mình. Và nhà nước điều chỉnh
các quan hệ đó theo quy họach sử dụng đất và pháp luật.

Giá đất cũng là phương tiện để thể hiện nội dung kinh tế của các quan hệ quyền
sử dụng đất và là căn cứ để tính tóan giá trị khi giao đất và bồi hòan thiệt hại về đất khi
thu hồi.

15


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Trần Thị Bảo Ngọc

Giá đất cũng như giá các lọai hàng hóa khác trong cơ chế thị trường được hình
thành và vận động theo các quy luật sản xuất hàng hóa như quy luật giá trị, quy luật
cung-cầu, quy luật cạnh tranh.
Thị trường bất động sản Việt Nam còn sơ khai chưa hòan thiện, họat động thiếu
lành mạnh và không ổn định là do nhiều nguyên nhân khác nhau, trong đó một nguyên
nhân hết sức quan trọng chính là vai trò của các cơ quan quản lý nhà nước trong việc
điều tiết bình ổn và định hướng giá cả bất động sản còn nhiều hạn chế.
Trong nền kinh tế thị trường, giá đất có cơ chế hình thành và vận hành theo quy
luật khách quan (cung-cầu, cạnh tranh, giá trị…), nhà nước không thể ngăn chặn hoặc
làm thay đổi quy luật đó, có chăng là chỉ đưa ra những biện pháp nhằm tạo điều kiện
điều chỉnh, đảm bảo cho các quy luật thị trường vận động lành mạnh, ổn định, đúng
hướng
Luật Đất Đai 1993 đánh dấu cho thị trường bất động sản hoạt động công khia
khi thừa nhận đất đai có giá và chính phủ quy định “khung giá” các loại đất đối với
từng vùng theo từng thời gian. Để triển khai thực hiện quy định trên, chính phủ đã ban
hành nghị định 87/CP ngày 17 tháng 8 năm 1994 quy định khung giá các lọai đất. Tuy
nhiên khi vận dụng khung giá đất vào thực tế tại các địa phương đã thể hiện những yếu
kém về phương pháp và mô hình định gia của khung giá, khó vận dụng và điều chỉnh
cho phù hợp với thay đổi giá cả trên thị trường.

Theo như quy định của luật Đất Đai năm 2003 thì giá đất do nhà nước quy định.
Chính phủ quy định phương pháp xác định giá đất, khung giá các lọai đất cho từng
vùng, theo từng thời gian. Giá đất sẽ được công bố công khia vào ngày 01 tháng 01
hàng năm được sử dụng để làm căn cứ tính thuế sử dụng đất, thuếu thu nhập từ quyền
sử dụng đất, tính tiền sử dụng đất và tiền thuê dất khi giao đất… Và đối với các tổ
chức có đủ điều kiện, nămh lực và được họat động dịch vụ về giá đất thì được tư vấn
giá đất và việc xác định do chính phủ quy định. Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16
tháng 11 năm 2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các lọai đất; và gần
đây là nghị định 123/2007/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định
188/2004/NĐ-CP đã triển khai thực hiện những nội dung trên của luật Đất Đai năm
2003. Tuy nhiên, bảng giá đất do nhà nước quy định vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu
thực tế khi mà có sự chênh lệch quá lớn giữa giá đất do nhà nước quy định với giá đất
thực tế thị trường. Vì vậy, yêu cầu đặt ra là cần hòan thiện thể chế khung pháp lý về
giá đất nhằm đưa ra những biện pháp nhằm khắc phục sự chênh lệch giữa giá đất do
nhà nước quy định và giá đất thực tế thị trường.
b) Các yếu tố tác động đến giá đất
Có rất nhiều yếu tố ảnh hưởng đến sự hình thành và vận động của giá đất như:
 Độ màu mỡ của ruộng đất
 Vị trí thửa đất
 Địa hình thửa đất
 Điều kiện tự nhiên môi trường
 Điều kiện kinh tế xã hội
16


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Trần Thị Bảo Ngọc

 Điều kiện khí hậu thời tiết

 Quan hệ cung cầu
 Các yếu tố thuộc về tâm lý
 Khả năng sinh lời
 Điều kiện cơ sở hạ tầng,…
Tất cả các yếu tố này tạo tác động tổng hợp tác động đến sự hình thành giá đất
ở một vùng. Mức độ ảnh hưởng của từng yếu tố đến giá đất cũng khác nhau; sự phụ
thuộc vào các yếu tố của giá đất đô thị và giá đất nông nghiệp không giống nhau. Ví
dụ: yếu tố tác động chủ yếu đến giá đất nông nghiệp là độ màu mỡ, phì nhiêu của đất,
trong khi đó yếu tố này gần như không tác động đến giá đất đô thị. Mà yếu tố chủ yếu
chi phối giá đất đô thị là yếu tố vị trí.
 Đối với đất nông nghiệp:
Nhóm các yếu tố tự nhiên có ý nghĩa quan trọng trong việc xác định giá đất
nông nghiệp. Vì nhóm các yếu tố này quyết định năng suất lao động mang lại lợi
nhụân cho người đầu tư; hay nói cách khác nó quyết định khả năng sinh lợi của đất
nông nghiệp.
Các yếu tố tự nhiên chủ yếu tác động đến giá đất nông nghiệp là các yếu tố liên
quan đến độ màu mỡ, phì nhiêu giúp làm tăng hay giảm năng suất lao động; và các yếu
tố này có sẵn trong tự nhiên như: chất đất, địa hình, thời tiết, khí hậu, lượng
mưa,…Trong đó, có những yếu tố chịu sự tác động rất lớn của con người và có những
yếu tố nằm ngoài sự kiểm soát của con người. Con người có thể thay đổi một phần
hoặc toàn phần một yếu tố trong tự nhiên như: độ màu mỡ, tưới tiêu,… sự tác động
của con người vào các yếu tố này chỉ làm giảm bớt những khó khăn chứ không thể
thay đổi hoàn toàn các yếu tố.
 Đối với đất đô thị:
Hiện nay đất đai đô thị chủ yếu sử dụng cho mục đích: kinh doanh buôn bán,
dịch vụ thương mại, nhà ở, phục vụ nhu cầu giải trí, công cộng,….Vì vậy, giá đất đô
thị bị chi phối bới các yếu tố sau:
1. Vị trí: Có thể nói đối với đất đô thị thì yếu tố vị trí là yếu tố tác động đến giá đất
nhiều nhất, bởi lẻ
 Đất đai ở các vị trí khác nhau sẽ có những giá trị khác nhau. Giá đất ở đô thị

cao hơn ở nông thôn, giá đất ở mặt tiền đường cao hơn ở trong hẻm.
 Vị trí của mảnh đất tạo nên sự cá biệt và duy nhất của mảnh đất đó. Nó tạo nên
sự độc quyền cho mảnh đất.
 Vị trí đất đai suy cho cùng là nói lên khả năng sinh lợi của mảnh đất vì yếu tố vị
trí có liên quan đến mục đích sử dụng đất. Khả năng sinh lời do yếu tố vị trí
mang lại càng cao thì giá trị của mảnh đất càng lớn. Ví dụ trong cùng một quận
(huyện) đất nằm ở vị trí A sẽ được quy hoạch làm đất ở, còn ở vị trí B sẽ là đất
nông nghiệp; như vậy giá đất tại vị trí A sẽ cao hơn tại vị trí B.
17


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Trần Thị Bảo Ngọc

 Yếu tố vị trí còn thể hiện mức độ cơ sở hạ tầng và sự thuận lợi hay không thuận
lợi trong giao thông. Vì nếu vị trí mảnh đất nằm ở đô thị thì sẽ có cơ sở hạ tầng
và giao thông tốt hơn ở nông thôn; nếu ở đô thị loại đặc biệt sẽ tốt hơn đô thị
loại 1; ở nội thị sẽ tốt hơn ngoại thị.
 Đối với đất đô thị thì nguyên tắc là càng đi xa trung tâm giá đất càng giảm, đều
này lý giải tại sao đất ở khu vực trung tâm đô thị lại có giá cao hơn đất ở vùng
ven trung tâm. Tương tự như với khu vực nông thôn, đât càng gần khu chung
cư, nơi tiêu thụ sản phẩm thì sẽ có giá cao hơn vùng xa xôi hẻo lánh.
2. Hạ tầng kỹ thuật
 Giao thông: loại đường hay nói cách khác là độ rộng hẹp và chất lượng của
đường giao thông cũng góp phần ảnh hưởng đến giá đất. Ví dụ: mảnh đất nằm
trên đường có độ rộng 12m sẽ có giá cao hơn đường rộng 8m; tương tự, đường
trải nhựa sẽ có giá cao hơn đường bê tông, đất.
 Hệ thống cung cấp điện, cung cấp nước và thóat nước: Giá đất tại các khu vực
đã được hòan thiện và sử dụng tốt các hệ thống trên sẽ cao hơn các khu vực

khác.
 Hạ tầng về thông tin liên lạc.
3. Đặc điểm của thửa đất
 Kích thước, hình thể, diện tích mảnh đất: nếu mảnh đất có kích thước và diện
tích tối ưu tức nó thoả mãn một loại nhu cầu cụ thể của đại đa số dân cư trong
vùng thì sẽ có mức giá cao hơn những mảnh đất khác ở cùng vị trí.
 Hướng đất: nếu mảnh đất dùng để xây dựng nhà cửa hay vật kiến trúc khác thì
hướng đất cũng là một yếu tố của giá trị sử dụng khiến cho mảnh đất có giá trị
cao hơn hoặc thấp hơn. Phần đông người tiêu dùng thích các hướng Đông, Tây,
Đông – Nam, Tây – Nam hơn các hướng còn lại.
 Cảnh quan, môi trường: tuỳ vào mục đích sử dụng đất là để ở, buôn bán kinh
doanh, phục vụ dịch vụ vui chơi giải trí,…mà người sử dụng đất cần mức độ
cảnh quan và môi trường phù hợp với mục đích đó. Ví dụ một mảnh đất dùng
để ở gắn liền với cảnh quan đẹp, môi trường trong lành sẽ có giá trị sử dụng cao
hơn và do đó giá đất cũng cao hơn.
4. Hạ tầng xã hội
 Trình độ dân trí xung quanh khu vực có thửa đất: người dân thường có xu
hướng muốn sống gần trường học, khu vực có trình độ học vấn cao. Bới vì theo
quan niệm của họ những khu vực này sẽ tạo được môi trường sống an tòan, ít tệ
nạn xã hội, con cái được trưởng thành trong môi trường giáo dục tốt.
 Thu nhập dân cư trong khu vực: những người có cùng thu nhập, điều kiện về
vật chất, khả năng về tài chính sẽ cùng sống trong cùng một khu vực. Vì vậy mà
hình thành nên các khu dân cư cao cấp dành cho người có thu nhập cao, khu ổ
chuột của người nghèo,…

18


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Trần Thị Bảo Ngọc

 Yếu tố chung sống cộng đồng: mỗi người trong chúng ta đều có ý thức về dân
tộc, về cộng đồng, về quê hương. Nên khi đến một nơi khác để lập nghiệp,
những người cùng quê hương, cùng tôn giáo, cùng dân tộc sống tập trung thành
một khu vực để giúp đỡ nhau, cùng nhau sinh sống.
c) Quá trình hình thành giá đất đai đô thị
Giá đất trưng dụng. Đất đai đô thị từ rất sớm bắt nguồn từ sự trung dụng đất đai
nông thôn. Giá đất trưng dụng tức “chi phí trưng dụng đất” nhà nước hoặc đơn vị trả
cho đất nông thôn đã nhận. Loại chi phí trưng dụng đất này nói chung được hình thành
theo diễn biến của lịch sử hoặc pháp luật quy định, tính quy định về số lượng của nó,
nói chung là tư bản hóa địa tô nông nghiệp, lấy địa tô chia cho lãi suất tạo nên.
Tức dùng :

P1 =

R1
i

Trong đó:

P1

là giá đất trưng dụng

R1

là địa tô nông nghiệp

i

là lãi suất

Nhưng hiện nay nhà nước trưng dụng đất đai nông thôn, không thể mua được
với giá ấy, đặc biệt đất trưng dụng ở 1 khu phát triển, nông dân biết rằng đất đai sau
khi được trưng dụng, có giá trị cao hơn nhiều so với giá trị đất nông nghiệp, nên họ đòi
nâng giá. Thực chất sự nâng giá này là sự mở rộng số lượng R. Số lượng tăng lên là
(∆R1), có thể căn cứ vào nguồn gốc và thực chất của nó định nghĩa là “ Hạn ngạch lợi
nhuận tăng trưởng siêu ngạch dự kiến sau khi đô thị trưng dụng đất”. Vì vậy, giá đất
thực tế nên là:
(R1 + ∆R1)
P1 =
i
Giá đất xuất nhượng. Nhà nước hoặc đơn vị sau khi trưng dụng đất, cần phải
tiến hành một số đầu tư xây dựng mới như san đất, làm đường, cấp nước, cấp điện,
những đầu tư này cùng với giá đất trưng dụng, trong thời kỳ nhất định, khi tiến hành
xuất nhượng từng mảnh đất, sẽ càng tạo nên “giá thành” xuất nhượng đất, có thể dùng
P1 + ∆P1 để biểu thị . Nhưng tích chất của hai yếu tố tạo nên giá thành không như
nhau: P1 thật sự chuyển dịch địa tô ban đầu (R1 + ∆R1), ∆P1 là sự đầu tư thêm đã tính
lãi, cũng tức là giá trị mới tăng thêm của mảnh đất này. Lúc ấy, người đầu tư đất đai,
tất nhiên trước hết cần suy nghĩ là thực hiện lợi nhuận của giá thành, như giả thiết tỷ
suất lợi nhuận bình quân là ß, thì giá cả xuất nhượng đất đai cần không thấp hơn (P1 +
∆P1)(1+ ß), nhưng đồng thời sự suy nghĩ của người sở hữu đất tất nhiên không dừng ở
đấy, họ đòi hỏi phải có mức địa tô mới tăng ∆R2. Bộ phận giá đất mới tăng chuyển
dịch từ ∆R1 tức ∆R2/i . ∆R2 ở đây có thể dựa vào nguồn gốc và thực chất của nó định
nghĩa là “mức tăng trưởng của lợi nhuận siêu ngạch dự kiến sau khi xuất nhượng đất
19


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Trần Thị Bảo Ngọc

đô thị”, nó do thị trường điều tiết, hình thành thông qua thủ tục đánh giá và hai bên
thương lượng. Vì vậy, giá đất xuất nhượng hoàn chỉnh P2 (tạm thời giả thiết là bán),
nên là :

P2 =

(P1 + ∆P1)(1+ ß) + ∆R2
i

Do đó có thể thấy rằng, giá đất xuất nhượng đó không phải là giá đất theo nghĩa
hẹp chỉ có địa tô mà còn bao gồm cả lợi ích tiền vốn tổng đầu tư vào đất (P1 + ∆P1)(1+
ß). Lúc đó, chúng ta nhân i với (P1 + ∆P1)(1+ ß) của công thức, dùng R2 biểu thị thì có
giá trị đất mới (giá đất xuất nhượng) P2 như sau:

P2 =

(R2+ ∆R2)
i

Giá đất chuyển nhượng. Người sử dụng đất được thuê lâu dài của nhà nước sau
khi kinh doanh và đầu tư (∆P2) có khả năng chuyển nhượng toàn bộ đất và vật kiến
trúc trên đất cho người khác. Đây là nghiệp vụ kinh doanh của những người kinh
doanh nhà đất nói chung. Cũng như vậy, họ vừa theo đuổi giá thành đất đai vừa theo
đuổi thực hiện lợi nhuận đã đầu tư, đồng thời còn theo đưổi hạn ngạch địa tô mới ∆R3.
căn cứ vào nguồn gốc và thực chất của ∆R3, có thể định nghĩa “hạn ngạch tăng trưởng
siêu ngạch dự kiến sau khi chuyển nhượng nhà đất đô thị”, vì vậy. tổng số giá nhà đất
P3 nên là :

(P2+∆P2)(1+ß)+∆R3
P3 =
i
Ở đây, nếu nhân (P2 + ∆P2)( 1+ ß) với i, giả thiết nó bằng R3 thì giá chuyển
nhượng của nó là :
(R3 + ∆R3)
P3 =
i
( Rn + ∆Rn)
Nếu tiếp tục chuyển nhượng thì ta có: Pn =
i
Từ sự phân tích trên đây có thể dễ dàng nhận thấy rằng:

20


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Trần Thị Bảo Ngọc

1) Sự hình thành giá đất đô thị luôn luôn gắn với địa tô ban đầu và sự tích lũy địa
tô tăng thêm.
2) Sự tăng trưởng của địa tô và gía đất cũng không tách rời với tăng trưởng của
đầu tư vào đất đai, cái sau là điều kiện và môi giới giới thiệu cái trước.
3) Giá đất đô thị thực tế bao gồm hai bộ phận tổ thành : địa tô thật sự + lợi ích
vốn, không thể phân biệt rạch ròi giữa hai cái này. Để luận giải, chúng ta giả thiết: sự
trưng mua và xuất nhượng đất đai là hành động của chính quyền, địa tô trưng dụng ban
đầu là 8, địa tô tăng thêm là 2, tổng số là 10, lãi suất i là 0,05 khi đó, giá đất trưng
dụng là 200, nếu tăng thêm là 100, giá thành giá đất là 300, nếu tỷ suất lợi nhuận bình
quân là r = 20% thì giá thấp nhất chính quyền xuất nhượng mảnh đất này là 300x (1+

0,2) = 360. Nhưng theo sự phát triển của kinh tế, hiệu ích sau khi bán đất sẽ tăng lên
rất cao, chính quyền sẽ thu địa tô tăng thêm, nếu là 4 thì giá đất thực sự cần là
360+4/0,05 = 440, với lập luận này, nếu chính quyền xuất nhượng đất do một nhà kinh
doanh nhà đất nào đó, nhà kinh doan nhà đất sau khi đầu tư vào (160) cũng sẽ tăng
thêm số lượng địa tô nhất định (8) rồi mới chuyển nhượng, lúc ấy, giá đất có thể tăng
lên 880. Quá trình này vừa là quá trình hình thành địa tô vừa là quá trình phân phối
của địa tô.
Bảng 1.5: Quá trình hình thành và phân phối của địa tô đô thị thời kỳ kinh
tế đi lên (con số giả thiết)
Quá trình hình
thành giá đất đai đô thị

Chính quyền kinh
doanh
Đầu vào

Đầu ra

Nhà kinh doanh nhà đất
kinh doanh
Đầu vào

A Địa tô (Rn)

8

B Địa tô tăng lên (∆Rn)

2

C giá mua đất
Pn=(Rn+∆Rn)/I,i=0,05

200

440

D đầu tư thêm vào
(∆Pn)

100

160

300

600

E giá thành đất
(= C+D)

4

F giá đất lợi nhuận bình
quân

Đầu ra

8

360

720

440

880

= E*(1+r), r=0.2
G giá đất = F+B/i

(Nguồn: Bài giảng Kinh tế Đất)
21


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Trần Thị Bảo Ngọc

Quá trình trên đây, có thể thấy rõ qua trình hình thành giá đất, giá thành đất và lợi
nhuận bình quân đất đai và siêu lợi nhuận có mối quan hệ nương tựa vào nhau. Cũng
có thể nói, giá đất đô thị tăng không trên cơ sở buôn đi bán lại mà sự đầu tư này cần
hạn chế chặt chẽ trong “ Thời kỳ kinh tế đi lên”, và cần phù hợp với biên độ của nó,
cũng tức là cần có sự đánh giá đúng đắn về hiệu quả dự kiến của phát triển kinh tế đô
thị , nếu không, đầu tư cao cũng chưa hẳn thu được lợi nhuận cao (bao gồm lợi nhuận
bình quân và lợi nhuận siêu ngạch)
1.2.2. Giá đất do nhà nước quy định hiện nay
a) Bản chất của giá đất
Đất đai là một loại hàng hoá đặc biệt hơn so với các loại hàng hoá khác bởi các
đặc tính tự nhiên, kinh tế, xã hội, pháp lý của nó. Do đó, bản chất của giá đất nói

chung cũng khác với bản chất của các loại hàng hoá khác. Nhìn chung, bản chất của
giá đất thể hiện qua những đặc điểm:
 Đất đai nói chung và giá đất đai nói riêng luôn chứa đựng những yếu tố kinh tế
xã hội, pháp luật, tâm lý và chính những yếu tố này tác động làm ảnh hưởng
đến giá đất.
 Không thể tính đúng, tính đủ, tính hết được giá trị vốn có của đất.
 Giá đất chứa đựng yếu tố địa phương – vùng - cục bộ.
 Trong mối quan hệ chuyển quyền sử dụng đất nói chung và quan hệ pháp luật
đất đai nói riêng, giá đất thể hiện bản chất kinh tế của mối quan hệ.
 Về tổng quan lâu dài, giá đất thường có xu hướng ngày càng tăng dần bị tính
cân bằng trong quan hề cung - cầu tác động bởi “cung” về đất thì có hạn nhưng
“cầu” luôn tăng do sức ép của sự gia tăng dân số và tốc độ đô thị hoá.
 Giá đất bị tác động bị chi phối bởi nhận thức của xã hội về vai trò của đất đai
đối với cuộc sống và về trình độ, mức độ khai thác, sử dụng ở mỗi thời kỳ lịch
sử.
Những đặc điểm trên đều có quan hệ đến “tính bản chất” của giá đất nói chung
và giá đất do Nhà nước quy định hiện nay cũng mang các đặc điểm như vậy. Và tuỳ
thuộc vào hoàn cảnh – môi trường xã hội - nhận thức của những người quản lý mà các
cơ chế chính sách về giá đất có những đặc trưng cho từng thời kỳ.
b) Đặc điểm của giá đất do nhà nước quy định hiện nay
Nhà nước quy định giá đất nhằm điều chỉnh mối quan hệ kinh tế giữa Nhà
nước và người sử dụng đất. Luật đất đai năm 2003 quy định giá đất do nhà nước quy
định được áp dụng để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất; thu tiền khi giao đất,
chuyển mục đích sử dụng đất, tiền thuê đất, lệ phí trước bạ; tính giá trị tài sản khi giao
đất, bồi thường khi nhà nước cho thu hồi đất. Như vậy, gia đất do nhà nước được sử
dụng đế xác định nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất đối với nhà nước, đồng thời
để xác định mức bồi thường cho người sử dụng đất trong trường hợp bị nhà nước thu
hồi.

22

Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Trần Thị Bảo Ngọc

Giá đất của nhà nước luôn thể hiện ý chí của Nhà nước. Nhà nước khi quy định
giá đất tất yếu cũng phải dựa trên cơ sở giá chuyển nhương quyền sử dụng đất thực tế
trên thị trường. Thế nhưng, tuỳ thuộc vào mục tiêu, yêu cầu quản lý trong từng thời kỳ
mà Nhà nước có thể ấn định mức giá cao hơn hoặc thấp hơn so với giá đất thị trường.
Giá đất do nhà nước quy định có tính ổn định trong một thời gian, do đó luôn bị
lạc hậu so với giá thực tế thị trường.
Vì giá đất do Nhà nước quy định là một trong những căn cứ dùng để xác định
các loại nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất, do đó nó có khả năng tác động mạnh
mẽ đến thị trường bất động sản nói chung và thị trường quyền sử dụng đất nói riêng
trong trường hợp các căn cứ khác là không thay đổi. Bất cứ sự tăng lên nào của giá đất
do Nhà nước quy định cũng có khả năng làm cho thị trường trở nên sôi động hoặc trở
nên kém sôi động.
Giá đất do nhà nước quy định không áp dụng trong trường hợp giao đất không
thu tiền sử dụng đất; giao đất, cho thuê đất theo hình thức đấu thầu, đấu giá quyền sử
dụng đất.
Khung giá đất mà chính phủ quy định là cơ sở để các tỉnh thành phố trực thuộc
trung ương quy định giá các loại đất cụ thể phù hợp với tình hình thực tế ở địa phương.
Tổ chức, hộ cá nhân khi chuyển quyền sử dụng đất cho nhau không bắt buộc
phải thực hiện theo giá quy định của Nhà nước mà được thực hiện theo giá do các bên
tự thoả thuận.
Do giá đất vẫn còn là một vấn đề mới mẻ ở nước ta nên các quy định của Nhà
nước về giá đất còn ở mức sơ khai, giản đơn và chủ yếu chỉ mới dựa vào một số các
yếu tố tác động đến giá đất.
Như vậy, kể từ khi Luật đất đai năm 1993 ra đời, ở Việt Nam, đất đai đã chính

thức thừa nhận là có giá trị. Việc thừa nhận đất đai có giá trị cho thấy một thực tế
khách quan là: Giá đất tồn tại tất yếu trong nền sản xuất hàng hoá mà không phụ thuộc
vào bất kỳ sự sở hữu nào. Bên cạnh đó, Giá đất do nhà nước quy định đã phần nào có
tác dụng hướng dẫn sự hình thành giá chuyển quyền sử dụng đất trên thực tế; đẩy
nhanh quá trình vận động của các mối quan hệ đất đai như: giao đất, cho thuê đất,
chuyển nhượng đất, thu hồi đất và thực hiện đền bù thiệt hại về đất; là công cụ để Nhà
nước thực hiện việc quản lý đất đai góp phần thúc đẩy đối tượng sử dụng đất nâng cao
hiệu quả sử dụng đất và tiết kiệm đất; và cuối cùng là đã góp phần đảm bảo cho Nhà
nước quản lý được thị trường bất động sản.
1.2.3. Khái niệm và các đặc tính của giá đất thị trường
Xuất phát từ việc quy định giá đất theo pháp luật hiện hành cho thấy, Giá đất do
Nhà nước quy định chỉ nhằm để giải quyết mội quan hệ kinh tế giữa Nhà nước và
người sử dụng đất; không áp dụng giá này khi các bên - người sử dụng đất chuyển
quyền sử dụng đất (chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho nhau). Giá chuyển nhượng
quyền sử dụng đất sẽ do các bên tự thoả thuận và giá này thường đuợc gọi là giá đất
thị trường hay giá đất thực tế.

23


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Trần Thị Bảo Ngọc

Khái niệm giá đất thị trường: giá đất thị trường hay giá đất thực tế (còn gọi tắc
là giá thị trường) được biểu hiện bằng số tiền mà người nhận chuyển nhượng quyền sử
dụng đất tự nguyện bỏ ra để đổi lấy quyền sử dụng mảnh đất từ một người tự nguyện
chuyển nhượng tại một thời điểm xác định, theo một giao dịch bình thường sau khi đã
có sự chào bán đúng cách, trong đó các bên hành động một cách có hiểu biết và thận
trọng phù hợp với quy luật giá trị, quy luật cung - cầu, quy luật cạnh tranh.

Theo định nghĩa trên thì giá đất thị trường có những đặc tính sau:
 Một là: Giá đất thị trường phải phù hợp với bình quân xã hội đầu người một
năm tại địa phương ở một thời điểm cụ thể.
 Hai là: mức giá đó phải được xác định tại một thời điểm cụ thể.
 Ba là: người chuyển nhượng và người nhận chuyển nhượng phải tự nghuyện
khi thực hiện hành vi chuyển nhương và nhận chuyển nhượng.
 Bốn là: giao dịch giữa bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng phải là
giao dịch bình thường.
 Năm là: quyền sử dụng đất đã được người có nhu cầu chuyển nhượng chào bán
đúng cách để đạt được giá cả tối ưu theo đúng định nghĩa giá thị trường.
 Sáu là: bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng đã hành động một cách
có hiểu biết và thận trọng.
Nói cách khác, giá đất thị trường là mức giá tối ưu mà người chuyển nhượng và
người nhận chuyển nhượng có thể đạt được và phải thoả mãn các đăt tính nêu trên.
Nắm vững khái niệm và các đặc tính của giá đất thị trường giúp cho các cơ
quan chức năng nhận định chính xác hơn về thực trạng giá đất thị trường, loại bỏ
những hoàn cảnh hay những điều kiện đặc biệt khiến giá cả bị thổi phồng hoặc thấp
hơn bình thường, từ đó ban hành bảng giá đất sát với giá đất thị trường trong điều kiện
bình thường.
1.2.4. Mối quan hệ giữa giá đất do nhà nước quy định và giá đất thị trường
Trên thực tế hiện nay, giá đất được hình thành trong ba trường hợp: Giá đất do
Nhà nước quy định (do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy
định căn cứ vào khung giá đất của Chính phủ), giá đất thị trường và giá đất được hình
thành do đấu giá, đấu thầu quyền sử dụng đất. Trường hợp giá đát được hình thành do
đấu giá, đấu thầu quyền sử dụng đất, tuy cũng có một số điểm khác biệt, nhưng bản
chất giá đất được hình thành do đấu giá, đấu thầu quyền sử dụng đất vẫn là giá thị
trường.
Bên cạnh đó hiện nay chưa có cơ chế pháp lý đầy đủ và hoàn thiện để điều
chỉnh vấn đề này nên trên thực tế giá đất được hình thành trong trường hợp đấu giá,
đấu thầu quyền sử dụng đất cũng chưa phải là phổ biến, chủ yếu chỉ mới được thực

hiện thí điểm tại một số địa phương.
Giá đất do nhà nước quy định và giá thị trường đều có mặt trong việc xử lý các
quan hệ đất đai (hoặc trực tiếp hoặc gián tiếp) giữa Nhà nước với người sử dụng đất và
giữa người sử dụng đất với nhau. Trong đó, giá đất do Nhà nước quy định sẽ trực tiếp
24


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Trần Thị Bảo Ngọc

điều chỉnh mối quan hệ kinh tế giữa Nhà nước và người sử dụng đất; từ đó, góp phần
hướng dẫn sự hình thành giá đất trên thị trường để gián tiếp điều chỉnh các quan hệ đất
đai giữa người sử dụng đát với nhau.Giá đát thị trường sẽ trực tiếp điều chỉnh mối
quan hệ giữa nhữg người sử dụng đất với nhau. sự biến động iữa cung và cầu về đất
trên thị trường sẽ làm cho giá đất thị trường thị trường luôn biến đổi và nó sẽ tác động
ngược lại làm cho giá đất của Nhà nước quy định cũng phải thay đổi theo bởi giá đất
thị trường cũng là một trong những căn cứ được sử dụng để xác định giá đất do Nhà
nước quy định. Điều này cho ta thấy đất thị trường cũng gián tiếp xử lý mối quan hệ
đất đai giữa Nhà nước và người sử dụng đất.
Giá đất do Nhà nước quy định ở trạng thái tĩnh và thấp, trong khi giá đất thị
trường thì thường ở trạng thái động và cao hơn giá đất do nhà nước quy định. Trạng
thái tĩnh và động, độ chênh lệch cao và thấp này càng nhiều – càng lớn thì càng gây ra
những bất lợi, những hạn chế, những tiêu cực trong việc giải quyết một cách công
bằng - hợp lý – hài hoà giữa lợi ích của Nhà nước và người sử dụng đất. Chẳng hạn
trong trường hợp giá đất do Nhà nước quy định có một khoảng cách quá xa so với giá
đất thị trường sẽ làm cho nhà nước bị thất thu ngân sách trong quá trình thực hiện việc
thu thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, lệ phí trước
bạ,…; còn người có đất bị Nhà nước thu hồi thì quyền lợi cũng không được giải quyết
thoả đáng bởi số tiền mà Nhà nước đền bù cho họ không tương xứng với giá trị thực tế

của đất tại thời điểm thu hồi. Như vậy việc nhà nước cần xác định giá đất sao cho giá
đất do Nhà nước quy định phải sát với giá thị trường là rất cần thiết, giúp cho việc giải
quyết những lợi ích kinh tế giữa Nhà nước và người sử dụng đất được hài hoà và hợp
lý.
1.3. Mối quan hệ giữa giá cả đất đai và quan hệ cung - cầu bất động sản
Cũng như các loại hàng hóa khác, cầu về hàng hóa bất động sản cũng chịu tác
động trực tiếp của yếu tố giá cả; nếu giá giảm thì người tiêu dùng sẽ mua nhiều hơn và
nếu giá tăng thì ngược lại. Tuy nhiên, bất động sản có giá trị khá lớn nên trong thời
gian ngắn, cầu về bất động sản sẽ không bị tác động của yếu tố giá; nhưng trong dài
hạn, nền kinh tế phát triển, thu nhập tăng lên khả năng chi trả cho một bất động sản
cao hơn thì yếu tố giá cả lại tác động trực tiếp đến cầu về bất động sản như các loại
hàng hóa khác.
Đối với các hàng hóa thông thường, cung hàng hóa thường co giãn thuận chiều
với nhân tố giá cả. Đối với cung hàng hóa về bất động sản lại không hoàn toàn diễn ra
như vậy. Độ co giãn của cung nhà đất so với biến động của giá cả nhà đất nói chung là
rất nhỏ. Điều này là do khi giá đất tăng lên đến một bộ phận đất đai thuộc quy hoạch
cho đất đang ở tăng lên hoặc các loại đất khác chuyển sang mục đích sử dụng cho đất
ở tăng lên. Tuy nhiên, số lượng cung đất ở đó bị hạn chế bởi tổng quỹ đất ở và sự ràng
buộc chặt chẽ về pháp luật và chính sách của chính phủ. Giá nhà đất tăng lên nhưng
cung nhà đất không theo kịp sự tăng lên của giá cả vì việc tạo lập bất động sản đòi hỏi
vốn lớn và cần nhiều thời gian do đó lượng cung nhà đất đưa vào thị trường cũng bị
hạn chế.

25