PHÂN TÍCH QUYỀN BỀ MẶT, CHO VÍ DỤ MINH HỌA

MỞ ĐẦU
Bộ luật Dân sự năm 2015 có hiệu lực thi hành ngày 01 tháng 01 năm
2017. Sự ra đời này đã đánh dấu một mốc khởi đầu quan trọng đó là lần đầu tiền
quyền bề mặt được quy định trong pháp luật dân sự nước ta. Mặc dù đây không
phải là thuật ngữ mới đối với thế giới nói chung và Việt Nam nói riêng, nhưng
đây là lần đầu tiên thuật ngữ này được chính thức ghi nhận vào pháp luật nước
ta. Chính vì vậy, việc tìm hiểu cặn kẽ từ khái niệm, nội dung, căn cứ xác lập cho
đến tác dụng to lớn về nhiều mặt mà việc ghi nhận quyền bề mặt có thể đem lại
cho con người, xã hội và đất nước ta là vô cùng cần thiết. Để nghiên cứu sâu sắc
hơn về vấn đề này, em xin chọn đề tài “PHÂN TÍCH QUYỀN BỀ MẶT, CHO
VÍ DỤ MINH HỌA” để làm bài tập học kì của em. Trong quá trình làm bài
không thể tránh khỏi những sai xót, kính mong thầy cô góp ý và sửa đổi để bài
làm của em được hoàn thiện hơn.
Em xin trân thành cảm ơn!


NỘI DUNG
I – Cơ sở lý luận:
1.Khái niệm:
Khái niệm quyền bề mặt: Quyền bề mặt là quyền của một chủ thể đối với
mặt đất, mặt nước, khoảng không gian trên mặt đất, mặt nước và lòng đất mà
quyền sử dụng đất đó thuộc về chủ thể khác (Điều 267 BLDS)
2.Căn cứ xác lập quyền bề mặt:
Quyền bề mặt được xác lập theo quy định của luật, theo thỏa thuận hoặc
theo di chúc.
3.Hiệu lực của quyền bề mặt:
Quyền bề mặt có hiệu lực từ thời điểm chủ thể có quyền sử dụng đất
chuyển giao mặt đất, mặt nước, khoảng không gian trên mặt đất, mặt nước và
lòng đất cho chủ thể có quyền bề mặt, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc
luật liên quan có quy định khác. Quyền bề mặt có hiệu lực đối với mọi cá nhân,
pháp nhân, trừ trường hợp luật liên quan có quy định khác.

4. Thời hạn của quyền bề mặt:
- Thời hạn của quyền bề mặt được xác định theo quy định của luật, theo
thoả thuận hoặc di chúc nhưng không vượt quá thời hạn của quyền sử dụng đất.
- Trường hợp thoả thuận hoặc di chúc không xác định thời hạn của quyền
bề mặt thì mỗi bên có quyền chấm dứt quyền này bất cứ lúc nào nhưng phải
thông báo bằng văn bản cho bên kia biết trước ít nhất là 06 tháng.
5. Nội dung của quyền bề mặt:
- Chủ thể quyền bề mặt có quyền khai thác, sử dụng mặt đất, mặt nước,
khoảng không gian trên mặt đất, mặt nước và lòng đất thuộc quyền sử dụng đất
của người khác để xây dựng công trình, trồng cây, canh tác nhưng không được
trái với quy định của Bộ luật dân sự 2015, pháp luật về đất đai, xây dựng, quy
hoạch, tài nguyên, khoáng sản và quy định khác của pháp luật có liên quan.
- Chủ thể quyền bề mặt có quyền sở hữu đối với tài sản được tạo lập theo
quy định trên


- Trường hợp quyền bề mặt được chuyển giao một phần hoặc toàn bộ thì
chủ thể nhận chuyển giao được kế thừa quyền bề mặt theo điều kiện và trong
phạm vi tương ứng với phần quyền bề mặt được chuyển giao.
6. Chấm dứt quyền bề mặt:
Quyền bề mặt chấm dứt trong trường hợp sau đây:
- Thời hạn hưởng quyền bề mặt đã hết;
- Chủ thể có quyền bề mặt và chủ thể có quyền sử dụng đất là một;
- Chủ thể có quyền bề mặt từ bỏ quyền của mình;
- Quyền sử dụng đất có quyền bề mặt bị thu hồi theo quy định của Luật
đất đai;
- Theo thỏa thuận của các bên hoặc theo quy định của luật.
7. Xử lý tài sản khi quyền bề mặt chấm dứt
- Khi quyền bề mặt chấm dứt, chủ thể quyền bề mặt phải trả lại mặt đất,
mặt nước, khoảng không gian trên mặt đất, mặt nước và lòng đất cho chủ thể có

quyền sử dụng đất theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật.
- Chủ thể quyền bề mặt phải xử lý tài sản thuộc sở hữu của mình trước khi
quyền bề mặt chấm dứt, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Trường hợp chủ thể quyền bề mặt không xử lý tài sản trước khi quyền bề mặt
chấm dứt thì quyền sở hữu tài sản đó thuộc về chủ thể có quyền sử dụng đất kể
từ thời điểm quyền bề mặt chấm dứt, trừ trường hợp chủ thể có quyền sử dụng
đất không nhận tài sản đó.
Trường hợp chủ thể có quyền sử dụng đất không nhận tài sản mà phải xử
lý tài sản thì chủ thể có quyền bề mặt phải thanh toán chi phí xử lý tài sản.
II – PHÂN TÍCH QUYỀN BỀ MẶT VÀ MỘT SỐ VÍ DỤ MINH
HỌA:
1.Quyền bề mặt:
a, Quyền bề mặt mang những đặc điểm chung của một vật quyền.
Vật quyền hay còn gọi là quyền đối vật là một khái niệm của luật Latinh,
được dùng để chỉ quyền được thực hiện trực tiếp trên một vật. Quan hệ vật
quyền trên nguyên tắc hình thành từ hai yếu tố: chủ thể của quyền (con người)


và đối tượng của quyền (vật). Trong khi quan hệ trái quyền được thiết lập giữa
đôi bên chủ thể và chỉ có thể được thực hiện trên cơ sở hợp tác tích cực giữa các
chủ thể đó thì quan hệ vật quyền vận hành mà không cần đến vai trò hay sự hợp
tác của một chủ thể khác. Quyền đối vật được nhận ra nhờ hai đặc điểm cơ bản
là: Trực tiếp tác động lên đối tượng và được tôn trọng bởi người thứ ba.
Vật quyền trực tiếp tác động lên đối tượng: Quyền bề mặt được thực hiện
trực tiếp trên một vật hữu hình, đó là đất đai. Quyền này được thực hiện mà
không cần sự hỗ trợ của một chủ thể khác. Chủ thể của quyền bề mặt có quyền
tác động trực tiếp lên đất đai. Ví dụ: sử dụng đất đai để làm nền xây cất công
trình, đặt các vật trên đất, làm môi trường cho việc trồng cây, cày cấy, gieo
trồng… Quyền được tác động lên vật thể hiện một mối quan hệ trực tiếp giữa
người với vật, do đó, quyền bề mặt mang tính của một quyền đối vật.

Vật quyền được tôn trọng bởi người thứ ba: Khi một người có quyền bề
mặt đối với một mảnh đất thì các chủ thể khác đều phải tôn trọng quyền năng
này một cách vô điều kiện, kể cả chủ sở hữu đất.Các quốc gia cũng yêu cầu việc
đăng ký quyền bề mặt với mục đích đối kháng với bên thứ ba. Ví dụ: Ông A có
một mảnh đất nằm ở ngoại ô Hà Nội, trước khi ông đi nước ngoài, ông đã đồng
ý cho chị B mượn mảnh đất để trồng cấy, để chị có thêm thu nhập cho cuộc
sống. Sau khi ông A đi được 3 tháng thì chị B đã làm giả giấy tờ sau đó bán lại
cho anh C. Anh C mua mảnh đất và không biết số giấy tờ đó bị làm giả, cũng
không biết rằng ông A cho chị B mượn mảnh đất đó để trồng cấy. Sau 6 tháng
ông A trở về nước và đòi lại mảnh đất. Như vậy, trong trường hợp này pháp luật
sẽ bảo vệ người thứ 3 ngay tình, ông A có thể khởi kiện, nhưng ông A sẽ không
lấy lại được mảnh đất mà chỉ được nhận bồi thường.
Về tính dịch chuyển được: Pháp luật đã ghi nhận quyền bề mặt cho phép
quyền bề mặt được dịch chuyển từ chủ thể này sang chủ thể khác. Cụ thể đã quy
định rõ tại Điều 269 BLDS: Hiệu lực của quyền bề mặt “Quyền bề mặt có hiệu
lực từ thời điểm chủ thể có quyền sử dụng đất chuyển giao mặt đất, mặt nước,
khoảng không gian trên mặt đất, mặt nước và lòng đất cho chủ thể có quyền bề
mặt, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật liên quan có quy định khác.


Quyền bề mặt có hiệu lực đối với mọi cá nhân, pháp nhân, trừ trường hợp luật
liên quan có quy định khác.”
Quyền bề mặt phải được đăng ký: Pháp luật đã ghi nhận chế định quyền
bề mặt cũng quy định về vấn đề đăng ký tại cơ quan Nhà nước. Được quy định
tại Điều 268 BLDS: Căn cứ xác lập quyền bề mặt “Quyền bề mặt được xác lập
theo quy định của Luật, theo thỏa thuận hoặc theo di chúc”. Ví dụ: Một số giấy
tờ đăng ký, xác lập quyền bề mặt: Di chúc, hợp đồng thuê đất,…Như đã trình
bày ở trên, mục đích của việc đăng ký là để đối kháng với bên thứ ba. Nội dung
của việc đăng ký chính là ghi nhận mối quan hệ giữa một người đối với một tài
sản, rằng một tài sản hiện đang thuộc quyền của một người cụ thể.

b, Đặc trưng riêng của quyền bề mặt:
Quyền bề mặt mang đặc điểm của một vật quyền phụ thuộc. Đó là: Nó chỉ
xuất hiện và tồn tại khi có sự tồn tại của vật quyền chính yếu. Nói cách khác, chỉ
khi một người có quyền sở hữu đất vật quyền chính yếu thì quyền bề mặt của
chủ thể khác – vật quyền phụ thuộc mới có thể được hình thành.
Quyền bề mặt và quyền sở hữu đất thuộc về các chủ thể riêng biệt: Nếu
như chủ sở hữu đất sử dụng đất của mình thì căn cứ pháp lý của họ là quyền sở
hữu, với nội hàm là quyền sử dụng tài sản thuộc sở hữu. Còn quyền bề mặt là
quyền mà một chủ thể sử dụng đất không thuộc sở hữu của mình, do vậy, người
có quyền sở hữu đất và người thực tế sử dụng đất là những chủ thể có quyền
riêng biệt. Chủ sở hữu đất có quyền đối với đất nhưng lại không có sử dụng tài
sản trên chính đất của mình mà thuộc sở hữu của người khác. Và ngược lại,
người có quyền bề mặt lại chỉ có quyền sử dụng đất để trồng cây, xây dựng công
trình và có quyền sở hữu đối với tài sản trên đất đó mà không có các quyền đầy
đủ đối với đất như một chủ sở hữu. Ví dụ: Anh A là chủ sở hữu của mảnh đất
rộng 300m2, anh đã cho chị B (là chị gái của mình) mượn mảnh đất đó để trồng
cấy hết vụ lúa chị B sẽ trả lại. Như vậy, tuy anh A là chủ sở hữa của mảnh đất
nhưng anh không có quyền trồng cây, đào hố,… trên mảnh đất của mình vì anh
A đã xác lập quyền bề mặt cho chị B qua thỏa thuận, còn chị B có quyền bề mặt
với mảnh đất nhưng không thể bán hoặc cho, tặng mảnh đất đó.


Về tính danh nghĩa của quyền sở hữu: Khi quyền bề mặt được xác lập thì
quyền của chủ sở hữu đất chỉ hầu như còn tồn tại trên danh nghĩa. Người sử
dụng đất thực sự chính là người có quyền bề mặt chứ không phải là chủ sở hữu
đất. Chủ sở hữu đất chỉ thu lợi tức từ người sử dụng thực tế chứ không sử dụng
đất.
Quyền bề mặt có tính dài hạn: Để đảm bảo cho người sử dụng đất yên
tâm trong việc tạo lập các tài sản trên đất nên quyền bề mặt cần có thời hạn dài.
Một đặc điểm trong pháp luật các quốc gia khi quy định về quyền bề mặt đó là

tồn tại các quy định dự phòng về giải quyết tranh chấp trong trường hợp quyền
bề mặt không xác định thời hạn. Chẳng hạn như tại khoản 2 Điều 270 Bộ luật
dân sự năm 2015 của Việt Nam có quy định như sau: “Trường hợp thoả thuận
hoặc di chúc không xác định thời hạn của quyền bề mặt thì mỗi bên có quyền
chấm dứt quyền này bất cứ lúc nào nhưng phải thông báo bằng văn bản cho bên
kia biết trước ít nhất là 06 tháng”.
Về nghĩa vụ nộp tô: Người có quyền bề mặt là người có quyền sử dụng
đối với một diện tích đất thuộc về sở hữu của một chủ thể khác. Quyền bề mặt
này được xác lập trên cơ sở được sự “cho phép” của chủ sở hữu. Khi đó, chủ sở
hữu đã “tự giới hạn” lại quyền của mình đối với đất. Người có quyền bề mặt dựa
trên việc sử dụng đất mà thu được các hoa lợi, lợi tức, lợi ích vật chất và phi vật
chất nhất định. Do đó, người đó phải trả cho chủ sở hữu một khoản tiền mang
tính “đền bù” cho việc khai thác lợi ích trên đất của họ. Việc trả một khoản tiền
có tính đền bù này không xuất hiện ở một vật quyền chính yếu như quyền sở
hữu (khi chủ sở hữu khai thác lợi ích từ chính tài sản của mình) mà chỉ xuất hiện
ở vật quyền phụ thuộc (khi mà vật quyền đó phát sinh trên vật quyền chính yếu
của chủ thể khác). Ví dụ: Chị Nga cho chị Hồng thuê đất để xây dựng trang trại
gà. Mọi lợi ích và lợi nhuận từ trang trại gà thu được, chị Hồng phải trích ra một
khoản để trả tiền thuê đất cho chị Nga. Như vậy, số tiền thuê đất mà chị Hồng
trả cho chị Nga hàng tháng là khoản tiền mang tính đền bù
2.Ý nghĩa của việc quy định “quyền bề mặt” trong Bộ luật dân sự năm
2015:


Thứ nhất: Sử dụng hiệu quả, tiết kiệm các loại tài sản:
Việc ghi nhận quyền bề mặt trong Bộ luật dân sự năm 2015 có tác động
tích cực để các nguồn tài nguyên thiên nhiên, các loại tài sản trong xã hội không
bị đóng băng mà luôn được tham gia lưu thông kinh tế, được sử dụng một cách
hiệu quả và tiết kiệm.
Ví dụ: Điều kiện cần đầu tiên đối với một doanh nghiệp muốn đầu tư sản

xuất, kinh doanh ổn định thì phải có đất để xây dựng mặt bằng, mà để có quyền
sử dụng đất thì doanh nghiệp phải đầu tư nguồn vốn rất lớn. Nên các doanh
nghiệp thường thuê đất để làm mặt bằng kinh doanh. Hiện tại, khi quyền bề mặt
được đưa vào Bộ luật dân sự năm 2015 thì đối với tình huống này các doanh
nghiệp có hai sự lựa chọn là xác lập hợp đồng thuê đất hoặc xác lập quyền bề
mặt. Xét đến ưu, nhược điểm của hai lựa chọn này ta thấy doanh nghiệp nên lựa
chọn việc xác lập quyền bề mặt thay vì thuê đất. Vì khi doanh nghiệp và chủ thể
có quyền sử dụng đất thỏa thuận xác lập quyền bề mặt thì trong thời hạn thỏa
thuận, doanh nghiệp được toàn quyền như một chủ sở hữu xây dựng công trình
trên đất, canh tác, sử dụng và sở hữu tất cả tài sản tạo ra trên đất, được chuyển
nhượng, cho thuê, mua bán, cầm cố như một chủ sở hữu đích thực. Trường hợp
này chủ thể có quyền sử dụng đất trao toàn bộ quyền bề mặt cho doanh nghiệp
và quyền này là vật quyền, được pháp luật bảo vệ, chủ thể có quyền sử dụng đất
không được tự ý đơn phương chấm dứt quan hệ quyền trên bề mặt trước thời
hạn nếu chủ thể quyền bề mặt không đồng ý. Do đó chủ thể quyền bề mặt có thể
yên tâm đầu tư trên đất mà không sợ chủ thể có quyền sử dụng đất tự ý đơn
phương chấm dứt hợp đồng. Với chính sách đó có thể giảm thiểu chi phí rất
nhiều cho doanh nghiệp và khuyến khích đầu tư xã hội trên đất của người khác.
Còn trường hợp xác lập hợp đồng thuê đất thì quan hệ giữa người thuê đất và
chủ thể có quyền sử dụng đất là quan hệ trái quyền, bên cho thuê đất có quyền
đơn phương chấm dứt hợp đồng và bồi thường cho bên thuê để lấy lại đất bất cứ
thời điểm nào. Trường hợp này bên thuê đất phải chấp nhận rủi ro, và việc thuê
đất không mang tính ổn định nên bên thuê không muốn đầu tư nhiều trên đất.


Thứ hai: Giải quyết những vấn đề phát sinh trong thực tiễn và vấn đề
đối ngoại.
Việc ghi nhận “quyền bề mặt” trong Bộ luật Dân sự năm 2015 sẽ là cơ sở
để giải quyết những vấn đề phát sinh trong thực tiễn mà hiện nay chưa có cơ sở
pháp lý để giải quyết như: xử lý tài sản trên đất trong trường hợp thu hồi đất khi

hết thời hạn thuê đất; tranh chấp trong quản lý, sử dụng nhà chung cư ...
Ngoài ra, việc ghi nhận quyền của người không phải là chủ sở hữu đối với
tài sản là quyền bề mặt của Bộ luật Dân sự năm 2015 có vai trò quan trọng trong
hoàn thiện thể chế kinh tế và thúc đẩy giao lưu dân sự trên cơ sở tôn trọng các
quy luật thị trường. Qua đó, bảo đảm tốt hơn cho tài sản là hàng hóa trong giao
lưu dân sự được tối đa hóa giá trị không chỉ bởi chủ sở hữu mà còn bởi cả người
không phải là chủ sở hữu; hạn chế được rủi ro pháp lý, giữ được sự ổn định của
các quan hệ dân sự và các quan hệ khác có liên quan.
Việc vận dụng lý thuyết vật quyền giúp chúng ta có cơ sở khoa học vững
chắc để xác định đúng bản chất pháp lý của những quyền đối với tài sản đã và
đang tồn tại trong nền kinh tế nước ta, khắc phục những tồn tại, hạn chế trong
các quy định hiện hành liên quan đến quyền sở hữu, trên cơ sở đó xây dựng
được một hệ thống vật quyền phù hợp với yêu cầu của nền kinh tế thị trường
định hướng xã hội chủ nghĩa; tạo cơ sở pháp lý cho việc sử dụng một cách hiệu
quả các nguồn tài sản, tài nguyên thiên nhiên của đất nước, qua đó thúc đẩy nền
kinh tế phát triển.
Việc sử dụng thuật ngữ “vật quyền” còn đem lại nhiều lợi ích cho hoạt
động đối ngoại của Nhà nước ta, thể hiện ở những điểm sau đây:
Các thuật ngữ pháp lý như vật quyền, trái quyền từ lâu đã trở thành ngôn
ngữ pháp lý chung của nhân loại. Chủ trương hội nhập quốc tế của Nhà nước ta
chỉ có thể được thực hiện một cách trôi chảy và hiệu quả hơn nếu trong lĩnh vực
pháp luật, đặc biệt là lĩnh vực pháp luật dân sự, thương mại của Việt Nam dùng
những thuật ngữ chung của nhân loại.


KẾT LUẬN
Vấn đề quyền bề mặt trong pháp luật Việt Nam cũng đã kế thừa những nội
dung cốt lõi về chế định “quyền bề mặt” trong pháp luật các quốc gia khác trên

thế giới và có những điểm phù hợp với điều kiện kinh tế, xã hội, truyền thống
của nước ta. Bộ luật dân sự 2015 đánh dấu lần đầu tiên việc xuất hiện chế định
về quyền bề mặt, tạo cơ sở pháp lý cho các chủ thể của loại quyền này đồng
thời khắc phục hạn chế của quy định. Do đây là một quy định hoàn toàn mới, vì
vậy cần có những văn bản hướng dẫn của cơ quan có thẩm quyền và sự nghiên
cứu của các học giả tạo điều kiện cho việc áp dụng pháp luật một cách thống
nhất.

TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Bộ luật Dân sự năm 2015 (Có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2017)
của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam;


2. Trường Đại học Luật Hà Nội (2003), Giáo trình luật La Mã, NXB.
Công an nhân dân, Hà Nội;
3. Giáo trình Luật dân sự Việt Nam, NXB Công an nhân dân, Hà Nội
4. Bình luận khoa học Bộ Luật Dân Sự 2015, PGS.TS Nguyễn Văn Cừ PGS.TS Trần Thị Huệ, NXB Công an nhân dân, Hà Nội