Thẩm định giá, những vấn đề lý thuyết và thực tiễn ở Việt nam trong một số năm vừa qua

HỌC VIỆN TÀI CHÍNH
VIỆN KINH TẾ TÀI CHÍNH

ĐỀ TÀI

THẨM ĐỊNH GIÁ, NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ THUYẾT VÀ THỰC TIỄN
Ở VIỆT NAM TRONG MỘT SỐ NĂM VỪA QUA

CHỦ NHIỆM ĐỀ TÀI: TRẦN VĂN SINH QUÂN

Hà Nội, 2014


MỤC LỤC
Lời mở đầu
Chương 1:Những vấn đề lý thuyết về thẩm định giá
1.1.1.Định nghĩa
1.1.2.Vai trò cần thiết của Thẩm định giá
1.1.2.1.Sự cần thiết của thẩm định giá
1.1.2.2. Vai trò của thẩm định giá
1.1.3.Yêu cầu hoạt động thẩm định giá
1.1.4.Mục đích của thẩm định giá
1.2. Các khái niệm, nguyên tắc và quy trình thẩm định giá.
1.2.1. Thuật ngữ khái niệm liên quan đến thẩm định giá
1.2.1.1. Tài sản và các khái niệm liên quan đến tài sản
1.2.1.1.1. Tài sản
1.2.1.1.2. Bất động sản
1.2.1.1.3 Động sản
1.2.1.1. 4 .Tài sản của doanh nghiệp
1.2.1.1.5. Tài sản lưu động và tài sản cố định:
1.2.2. Giá trị, giá cả, chi phí, thu nhập và thị trường

1.2.2.1. Giá cả
1.2.2.2. Chi phí
1.2.2.3. Giá trị
1.2.2.4. Thu nhập
1.2.2.5. Thị trường
1.2.2.6. Các đặc tính của chi phí, thu nhập, giá cả, giá trị
1.2.3. Giá trị thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá
1.2.3.1. Các định nghĩa giá trị thị trường

4
5
5
6
6
6
7
8
10
10
10
10
11
13
14
17
18
18
18
18
19

19
19
20
20

1.2.3.2 Các giả thiết trong khái niệm giá trị thị trường
1.2.4. Giá trị phi thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá
1.2.4.1.Khái niệm giá trị phi thị trường
1.2.4.2. Các loại giá trị phi thị trường
1.2.5 .Phân biệt giữa định giá và thẩm định giá
1.2.5.1.Các nguyên tắc thẩm định giá
1.2.5.1.1. Nguyên tắc sử dụng tốt nhât và hiệu quả nhất

23
26
26
26
27
28
28
2


1.2.5.1.2 Nguyên tắc thay thế
1.2.5.1.3. Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích trong tương lai
1.2.5.1.4. Nguyên tắc đóng góp
1.2.5.1.5. Nguyên tắc cung cầu
1.2.5.1.6.Nguyên tắc phù hợp
1.2.5.1.7. Các nguyên tắc khác
1.2.6.Quy trình thẩm định giá

1.2.7. Một số Phương pháp thẩm định giá chủ yếu
1.2.7.1.Phương pháp so sánh
1.2.7.2.Phương pháp chi phí
1.2.7.3. Phương pháp thu nhập
Chương 2: Thực trạng thẩm định giá ở Việt nam trong thời gian qua
2.1. Hoàn cảnh ra đời và sự phát triển nghề thẩm định giá ở Việt nam
2.1.1 Yếu tố khách quan và pháp lý cho sự ra đời thẩm định giá
2.1.2 Thẩm định giá trước năm 1997
2.1.3 Từ năm 1997 đến năm 2002
2.1.4 Thẩm định giá từ năm 2002 đến nay
2.1.4.1 Sự hình thành cơ sở pháp lý và sự ra đời của các doanh nghiệp và tổ
chức thẩm định giá ở VN
2.1.4.2 Hoạt động của các tổ chức và doanh nghiệp thẩm định giá
2.2. Những tồn tại, hạn chế đối với hoạt động thẩm định giá ở Việt Nam
hiện nay
Chương 3 : Giải pháp nâng cao năng lực thẩm định giá ở Việt Nam
3.1. Những yêu cầu và quan điểm phát triển hoạt động thẩm định giá
3.1.1. Những thuận lợi và thách thức đối với sự phát triển thẩm định giá
3.1.2. Yêu cầu và mục tiêu phát triển hoạt động thẩm định giá ở Việt Nam
3.2. Giải pháp phát triển hoạt động thẩm định giá ở Việt Nam

29
29
30
31
32
32
32
37
37

44
48
54
55
55
55
56
57
57

Kết luận
Tài liệu tham khảo

76

59
61
67
67
67

3


LỜI MỞ ĐẦU
Thẩm định giá là một lĩnh vực nghề nghiệp đã hình thành từ lâu trên thế
giới khoảng gần 100 năm tùy theo điều kiện hình thành và phát triển nền kinh tế
thị trường của các nước khác nhau.
Tuy nhiên ở Việt nam, cùng với quá trình chuyển đổi nền kinh tế từ tập
trung sang nền kinh tế thị trường trong những năm vừa qua , các lý thuyết và

thực tế hoạt động dịch vụ tài chính trong đó có thẩm định giá vẫn còn tương đối
mới mẻ và đang trong quá trình hoàn thiện và thống nhất về mọi mặt cả về khái
niệm, nôi dung, hình thức tổ chức hoạt động, môi trường pháp lý và quản lý nhà
nước. Mặt khác quá trình tái cấu trúc nền kinh tế và cổ phần hóa xắp xếp lại các
doanh nghiệp nhà nước thì các hoạt động mua bán sát nhập doanh nghiệp đang
diễn ra ngày càng nhiều cùng với sự phát triển của các thị trường bất động sản,
thị trường chứng khoán và các thị trường tài sản hàng hóa đa dạng khác đang
đặt ra yêu cầu đòi hỏi hoạt động thẩm định giá phải nâng cao năng lực đánh giá
và mở rộng các hoạt động của mình nhằm đáp ứng nhu cầu đổi mới phát triển và
nâng cao hiệu quả nền kinh tế.
Từ yếu cầu thực tế khách quan nêu trên, đề tài “ Thẩm định giá, những vấn
đề lý thuyết và thực tiễn ở Việt nam trong một số năm vừa qua “ được nhóm
nghiên cứu đặt ra với mục tiêu và phương pháp nghiên cứu như sau:
Mục tiêu và nội dung nghiên cứu đề tài:
- Tìm hiểu và Hệ thống lại những vấn đề lý thuyết, nguyên lý và những khái
niệm và định nghĩa còn tương đối mới mẻ và chưa được hiểu thống nhất
của thẩm định giá, cách tiếp cậnmột số phương pháp thẩm định giá.
- Khái quát sự hình thành phát triển cùng thực trạng hoạt động thẩm định
giá ở VN nhằm tìm ra những mặt hạn chế cũng như thành công.
- Đề xuất giải pháp góp phần tăng cường hơn nữa năng lực thẩm định giá
Việt Nam.
Phạm vi nghiên cứu :
Trong phạm vi nghiên cứu của đề tài cấp Viện, đề tài sẽ tập trung vào
nghiên cứu hệ thống lý thuyết và thực tế về thẩm định giá kể từ thời điểm
hình thành ở Việt Nam từ những năm đầu thập kỷ 90s cho đến thời điểm
nghiên cứu
4


Phương pháp nghiên cứu: (i) Phân tích các tài liệu liên quan đến nhiệm vụ

nghiên cứu của đề tài; (ii) Tìm hiểu thực tế một số doanh nghiệp đang hoạt động
thẩm định giá; (iii)Tham khảo ý kiến chuyên gia quản lý trực tiếp các hoạt động
thẩm định giá.
Kết cấu đề tài: đề tài được chia làm 3 chương như sau:
Chương 1: Những vấn đề lý thuyết về thẩm định giá.
Chương 2: Thực trạng thẩm định giá Việt nam trong thời gian qua.
Chương 3: Giải pháp nâng cao năng lực thẩm định giá ở Việt nam
Mặc dù đã hết sức cố gắng song năng lực có hạn; điều kiện hạn chế nên đề tài
chắc chắn còn nhiều khiếm khuyết, rất mong nhận được sự đóng góp chân
thành của các chuyên gia để đề tài có thể hoàn chỉnh hơn.

5


Chương 1
Những vấn đề lý thuyết về thẩm định giá
1.1. Định nghĩa, vai trò cần thiết và mục đích yêu cầu của thẩm định giá:
1.1.1.Định nghĩa
Thẩm định giá là một khoa học và nghệ thuật xác định giá trị tài sản trên
cơ sở xem xét những đặc điểm chung cũng như những đặc điểm riêng biệt của
từng tài sản cùng với các yếu tố rủi ro và những yếu tố pháp luật ảnh hướng đến
khả năng sinh lời và giá trị tài sản.
xuất phát thuật ngữ tiếng Anh là Valuation v à Appraisal với hàm nghĩa là
sự ước tính, đánh giá và đưa ra ý kiến của nhà chuyên môn về giá trị của một tài
sản nào đó. Tuy nhiên, trong nghiên cứu về thẩm định giá, có nhiều định nghĩa
khác nhau của các nhà nghiên cứu khác nhau
-Theo từ điển Oxford: Thẩm định giá là sự ước tính giá trị bằng tiền của
một vật, hay một tài sản nào đó; là sự ước tính giá hiện hành của tài sản trong
kinh doanh
- Đinh nghĩa theo thẩm định giá theo một số học giả khác như:

+ Theo giá sư W. Seabrooke tại Viện Đại Học Portsmouth Anh Quốc thì “
Thẩm định giá là sự ước tính về giá trị các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình
thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ “
+ Theo giáo sự Lim Lan Yuan tại Trường Xây dựng và Bất động sản, Đại
học Quốc gia Singapore: “ Thẩm định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước
tính giá trị cho một mục đích cụ thể, của một tài sản cụ thể, tại một thời điểm xác
định, có cân nhắc đến tất cả các đặc điểm của tài sản cũng như xem xét tất cả các
yếu tố kinh tế căn bản của thị trưởng, bao gồm các loại đầu tư lựa chọn”.
+ Theo ông Fred Peter Marrone- giám đốc Marketing của Hiệp hội Thẩm
định giá Australia: “ Thẩm định giá là sự ước tính về một giá trị xác định; sự
ước tính không thành kiến về bản chất, chất lượng, giá trị hay hiệu quả sử dụng
của một quyền lợi, hay một khía cạnh của một tài sản xác định. Do vậy, thẩm
định giá là áp dụng các dữ kiện thị trường so sánh đã thu thập được và phân tích,
sau đó so sánh với tài sản được thẩm định giá để hình thành giá trị của chúng.
- Theo pháp lệnh giá số 40/2002/PL-UBTVQH10 được Ủy Ban Thường
Vụ Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt nam thông qua ngayf26 tháng
4 năm 2002 thì : “ Thẩm định giá là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị tài sản
phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn của
Việt nam hoặc theo thông lệ quốc tế.”
6


- Theo luật kinh doanh bất động sản: Là hoạt động tư vấn, xác định giá của
một bất động sản cụ thể tại một thời điểm xác định.
Tuy có khái niệm định nghĩa khác nhau nhưng thẩm định giá có những đặc
tính sau:
- Là sự ước tính giá trị tài sản tại thời điểm nhất định.
- Việc thẩm định phải được tiến hành không thành kiến.
- Đòi hỏi phải có chuyên môn về nghiệp vụ thẩm định giá.
- Giá trị tài sản và quyền sở hữu tài sản là giá trị thị trường hoặc phi thị

trường và được tính bằng tiền.
- Theo yêu cầu và mục tiêu nhất định.
- Thẩm định giá được đặt trong một địa điểm thị trường nhất định, tại thời
điểm cụ thể dưới những điều kiện nhất định.
- Theo những tiêu chuẩn và phương pháp nhất định
- Tài sản thẩm định có thể là bất cứ tài sản có giá trị nào …
Tóm lại, thẩm định giá là việc ước tính bằng tiền về lợi ích mà tài sản có
thể mang lại cho chủ thể của tài sản tại một thời điểm và địa điểm nhất định.
1.1.2.Vai trò của Thẩm định giá
1.1.2.1.Sự cần thiết của thẩm định giá:
Thẩm định giá có vai trò quan trọng cần thiết trong nền kinh tế thị trường,
nó giúp đưa ra các quyết định hợp lý chính xác trong các hoạt động đầu tư mua
bán, phát triển, quản lý, đánh giá sở hữu tài sản vàcổ phần hóa doanh nghiệp.
Sự cần thiết của thẩm định giá xuất phát từ:
- Yêu cầu quản lý nhà nước: vai trò của quản lý nhà nước trong nền kinh
tế thị trường từ lâu đã được đặt ra trong các lý thuyết kinh tế và thực tế cho thấy
vai trò của nhà nước là hết sức quan trọng bên cạnh bàn tay vô hình của thị
trường. Nhà nước tạo lập các môi trưởng pháp lý và thực hiện các công cụ chính
sách vĩ mô khiến cho các quy luật của thị trường được vận hành đầy đủ hơn.
Thẩm định giá đáp ứng nhu cầu thị trường vừa đồng thời là công cụ giúp nhà
nước thực hiện tốt các chính sách kinh tế về giá cả tiền tệ và tài chính của mình.
- Yêu cầu của nền kinh tế thị trường: kinh tế càng phát triển thì nhu cầu về
các hoạt động mua bán, giao dịch đầu tư cũng tăng theo, việc xác định giá càng
trở nên cần thiết để thúc đẩy nhanh các hoạt động thị trường. Thẩm định giá giúp
cho các bên mua bán xác định mức giá chấp nhận được, giúp cho hoạt động vay
mượn tín dung được thuận lợi khi biết được giá trị an toàn của tài sản khi thế
châp vay mượn, ngoài ra, nó giúp cho việc đảm bảo quản lý tài sản được tốt hơn,
giúp cho hoạt động kiểm toán và đánh giá lại giá trị tài sản của các doanh nghiệp
và trong toàn bộ nền kinh tế. Nó còn giúp cho các hoạt động góp vốn, hạch toán
7

kế toán và đặc biệt trong quá trình cổ phần hóa các doanh nghiệp nhà nước đang
diễn ra trong nền kinh tế nước ta hiện nay.
1.1.2.2. Vai trò của thẩm định giá: thẩm định giá có vai trò đặc biệt quan
trọng trong nền kinh tế thị trường trên những phương diện sau:
- Tư vấn về giá trị, giá cả tài sản giúp các chủ thể tài sản và các bên có liên
quan và công chúng đầu tư đưa ra các quyết định liên quan đến việc mua –bán,
đầu tư, cho vay tài sản
- Xác định giá đúng giá trị thị trường của các nguồn lực góp phần để cơ
chế thị trường tự động phân bổ tối ưu các nguồn lực và nền kinh tế đạt hiệu quả
tối ưu
- Góp phần làm minh bạch thị trường , thúc đẩy sự phát triển thị trường tài
sản trong nước cũng như trên toàn thế giới
- Tạo điều kiện thuận lợi cho toàn cầu hoá và hội nhập kinh tế thế giới
Trong kinh tế thị trường, thẩm định gía tài sản được áp dụng cho nhiều
mục đích kinh tế khác nhau như mua bán, thế chấp, cho thuê, bảo hiểm, tính
thuế, thanh lý, đầu tư…Tương ứng với từng mục đích kinh tế trên, với cùng một
tài sản, cùng một thời điểm thẩm định sẽ cho kết quả giá trị tài sản thẩm định là
khác nhau. Do vậy, kết quả thẩm định giá sẽ được sử dụng để ra quyết định trong
nhiều tình huống khác nhau, ví dụ như:
+ Mua sắm, chuyển nhượng, thế chấp vay vốn, bảo hiểm, tính thuế, đền
bù, cho thuê,… tài sản.
+ Làm căn cứ cho phê duyệt các dự án đầu tư trực tiếp nước ngoài, dự án
đầu tư công trình sử dụng vốn của Nhà nước, đề án cổ phần hoá doanh nghiệp
nhà nước, dự toán cấp phát kinh phí, mua sắm tài sản từ nguồn ngân sách nhà
nước, vay nợ của Chính phủ, vay nợ nước ngoài có sự bảo lãnh của Chính phủ,
…
+ Làm căn cứ để sáp nhập, chia tách, phá sản hay giải thể doanh nghiệp.
+ Để thực hiện các án lệnh đối với việc kiện tụng hay xét xử liên quan đến

các tranh chấp về hợp đồng và quyền lợi các bên; để tư vấn đầu tư và ra quyết
định; nghiên cứu thị trường; phân tích khả thi; phân tích lợi nhuận; xác định giá
trị chứng khoán; lập báo cáo tài chính; lập kế hoạch làm việc; khiếu nại; yêu cầu
giảm thuế;.v.v..
+ Làm cơ sở để đấu giá công khai. …
1.1.3.Yêu cầu hoạt động thẩm định giá
Hoạt động thẩm định giá cần tuân thủ những nguyên tắc:
(1). Tuân thủ pháp luật, tiêu chuẩn thẩm định giá

8


(2). Chịu trách nhiệm trước pháp luật về hoạt động nghề nghiệp và kết quả
thẩm định giá.
(3). Bảo đảm tính độc lập về chuyên môn nghiệp vụ và tính trung thực,
khách quan của hoạt động thẩm định giá.
(4). Bảo mật các thông tin của đơn vị được thẩm định giá, trừ trường hợp
đơn vị được thẩm định giá đồng ý hoặc pháp luật có quy định khác.
1.1.4.Mục đích của thẩm định giá
Mục đích thẩm định giá tài sản phản ánh nhu cầu sử dụng tài sản cho một
công việc nhất định. Mục đích của định giá quyết định đến mục đích sử dụng tài
sản vào việc gì. Nó phản ánh những đòi hỏi về mặt lợi ích mà tài sản cần tạo ra
cho chủ thế trong mỗi công việc hay giao dịch được xác định
Mục đích thẩm định giá là yêu tố quan trọng, mang tính chủ quan, ảnh
hưởng quyết định tới việc xác định các tiêu chuẩn về giá trị, lựa chọn phương
pháp định giá thích hợp.
Việc hiểu rõ mục đích của thẩm định giá có vai trò hết sức quan trọng đối
với một thẩm định viên về giá vì giá trị của một lợi ích cụ thể trong một tài sản
hay bất động sản không phải luôn luôn giống nhau cho tất cả các mục đích.
Chính vì vậy, thẩm định viên cần phải xác định và thỏa thuận với khách

hàng ngay từ đầu về mục đích của việc định giá, trước khi xét đến các yếu tố có
tính khác quan tác động đến giá trị tài sản mục tiêu.
Trong nền kinh tế thị trường, mục đích của định giá tài sản thường là:
- Xác định giá trị tài sản để chuyển giao quyền sở hữu:
+
Giúp người bán xác định giá bán có thể chấp nhận được
+
Giúp người mua quyết định giá mua
+
Thiết lập cơ sở trao đổi tài sản này với tài sản khác
- Xác định giá trị tài sản cho mục đích tài chính – tín dụng:
+
Sử dụng tài sản cho cầm cố, thế chấp
+
Xác định giá trị hợp đồng bảo hiểm tài sản
- Xác định giá trị tài sản để phát triển và đầu tư:
+
So sánh với các cơ hội đầu tư khác
+
Quyết định khả năng đầu tư
- Xác định giá trị tài sản trong DN:
+
Lập báo cáo tài chính, xác định giá thị trường của vốn đầu tư.
+
Xác định giá trị DN
+
Mua bán, hợp nhất, thanh lý các tài sản của công ty
+
Có phương án xử lý sau khi cải cách DNNN
9

- Xác định giá trị tài sản nhằm đáp ứng các yêu cầu pháp lý:
+
Tìm ra giá trị tính thuế hàng năm
+
Xác định giá trị bồi thường khi Nhà nước thu hồi tài sản
+
Tính thuế khi một tài sản được bán hoặc để thừa kế
+
Để tòa án ra quyết định phân chia tài sản khi xét xử
+
Xác định giá sàn phục vụ đấu thầu, đấu giá tài sản công
+
Xác định già sàn phục vụ phát mãi tài sản bị tịch thu, xung công
quỹ.
Ngoài ra, mục đích thẩm định giá tài sản còn được xác định theo từng đối tượng
tài sản thẩm định cụ thể chẳng hạn như đối với các tài sản là:
- Mục đích thẩm định giá Động sản: mục đích của thẩm định giá động sản
là:
+ Thuê tài chính
+ bảo hiểm
+ Mua bán, tư vấn
+ Thế chấp cầm cố, thanh lý
+ Báo cáo tài chính, hạch toán và tính thuế
+ Đầu tư góp vốn, cổ phần hóa…
- Mục đích thẩm định giá Bất động sản: mục đích của thẩm định giá bất
động sản có thể là:
+ Thế chấp thanh lý;
+ Mua bán chuyển nhượng

+ Thay đổi chủ sở hữu
+ Đầu tư góp vốn, cổ phần hóa;
+ Đền bù giải tỏa vv…
- Thẩm định giá trị
- Doanh nghiệp: mục đích thẩm định giá trị doanh nghiệp có thể:
+ Sát nhập, mua bán doanh nghiệp, giải thể phá sản, hợp nhất liên doanh
hay cổ phần hóa doanh ngiệp.
+ Nhằm giúp doanh nghiệp đánh giá kết quả hoạt động kinh doanh từ đó
đề ra những biện pháp nâng cao hiệu quả kinh doanh
+ Cho các hoạt động đầu tư của các tổ chức và cá nhân trong quá trình ra
quyết định đầu tư
+ Các hoạt đông mua bán chứng khoán
+ Vay vốn, thế chấp và các hoạt động về tín dụng trong quan hệ với Ngân
hàng…
1.2. Các khái niệm, nguyên tắc và quy trình thẩm định giá.
10


1.2.1. Thuật ngữ khái niệm liên quan đến thẩm định giá
1.2.1.1. Tài sản và các khái niệm liên quan đến tài sản
1.2.1.1.1. Tài sản là một khái niệm phổ biến quen thuộc trong kinh tế và
đời sống thường nhật. Tuy vậy, đây là khái niệm cơ bản đầu tiên cần phải biết
đến vì đó chính là đối tượng trực tiếp của thẩm định giá.
Theo ngôn ngữ phổ thông, tài sản là của cải vật chất hoặc tinh thần có giá
trị đối với chủ sở hữu.
Tuy nhiên trong kinh tế, có nhiều khái niệm về tài sản khác nhau cho nên
việc hiểu rõ và phân biệt rạch ròi khái niệm tài sản cũng không hẳn đơn giản.
- Theo chuẩn mực kế toán quốc tế: tài sản là nguồn lực do doanh nghiệp
kiểm soát, là kết quả của những hoạt động trong quá khứ mà từ đó một số lợi ích
kinh tế trong tương lai có thể dự kiến trước một cách hợp lý.

- Theo Chuẩn mực kế toán Việt nam: Tài sản là một nguồn lực mà doanh
nghiệp kiểm soát được và dự tính đem lại lợi ích trong tương lai cho doanh
nghiệp.
- Theo Bộ luật dân sự năm 2005: Tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá
và các quyền tài sản. Quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền và có thể
chuyển giao trong giao dịch dân sự, kể cả quyền sở hữu trí tuệ ( giao dịch dân sự
là hợp đồng hoặc hành vi pháp lý đơn phương làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm
dứt quyền, nghĩa vụ dân sự - điều 163,181 và 121 Luật Dân Sự VN 2005 )
- Theo Hệ thống Tiêu chuẩn Thẩm định giá Viêt nam ( tiêu chuẩn số 12:
phân loại tài sản – ban hành theo quyết định số 219/2008/QĐ-BTC ngày
31/12/2008 của Bộ trưởng Tài chính ) : Tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá
và các quyền tài sản.
Tùy theo mục đích quản lý và sử dụng, tài sản được phân thành nhiều loại
khác nhau nhưng chủ yếu được chia làm hai loại: động sản và bất động sản. Sự
phân chia này có cách đây tương đối lâu trong những bộ luật La mã cổ cách đây
hàng trăm năm.
Việc phân loại tài sản thành động sản và bất động sản có ý nghĩa quan
trọng nêu bật những đặc trưng khác nhau của hai loại tài sản, là cơ sở để nhà
nước nhận dạng loại thị trường có quy luật vận động đặc biêt, đòi hỏi phải có
chính sách quản lý riêng nhẳm đảm bảo sự phát triển lành mạnh của nền kinh tế,
đồng thời giúp doanh nghiệp và nhà đầu tư đưa ra những phương pháp quản lý,
đầu tư và sử dụng tài sản một cách hiệu quả.
1.2.1.1.2. Bất động sản là các tài sản có một đặc tính chung là có giá trị
lớn, đơn lẻ, duy nhất và không thể di dời được. Thị trường của loại tài sản này
cũng mang tính đặc thù, đó là có nguồn cung bị hạn chế song nhu cầu thị trường
11


ngày càng tăng cao, quy mô giao dịch thị trường lớn. Tuy nhiên, cách phân chia
này không được đề cập nhiều ở nước ta trong những năm nền kinh tế còn chưa

chuyển sang kinh tế thị trường.
Theo điều 174 Bộ Luật Dân sự Việt nam ban hàng ngày 14/6/2005 quy
định: bất động sản là các tài sản không thể di dời bao gồm:
- Đất đai;
- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền
với nhà ở, công trình xây dựng đó;.
- Các tài sản khác gắn liền với đất;.
- Các tài sản khác do pháp luật quy định
Theo tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế, bất động sản là đất đai và những công
trình do con người tạo nên gắn liền với đất. Đó là những vật hữu hình cùng với
những tài sản nằm phía trên hay dưới mặt đất.
Bất động sản có những đặc điểm là tính bất động- gắn cố định với một vị
trí không gian nhất định và không thể di dời được-, tính khan hiếm ( khan hiếm
tương đối và tuyệt đối ), tính bền vững theo thời gian và có giá trị cao.
Đất đai: là tài sản quốc gia , loại hình tư liệu sản xuất đặc biệt thuộc sở
hữu toàn dân do nhà nước làm đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Căn
cứ vào mục đích sử dụng, đất được chia làm các loại:
+ Đất nông nghiệp: là đất trồng cây hàng năm ( gồm đất trồng lúa, đất
trồng cỏ dùng vào chăn nuôi, đất trồng cây hàng năm khác ), đất trồng cây lâu
năm ; đất rừng sản xuất, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng; đất nuôi trồng
thủy sản; đất làm muối; đất nông nghiệp khác.
+ Đất phi nông nghiệp: gồm đất ở ( đất ở tại nông thôn; đất ở tại đô thị );
đất xây dựng trụ sở cơ quan xây dựng công trình sự nghiệp; đất sử dụng vào mục
đích quốc phòng an ninh ; đất sản xuất và kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất
xây dựng khu công nghiệp, đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất kinh
doanh; đất có di tích lịch sử văn hóa danh lam thắng cảnh; đất xây dựng các công
trình công cộng; đất tôn giáo tín ngưỡng; đất làm nghĩa trang nghĩa địa; đất sông
ngòi kênh rạch, suối và mặt nước chuyên dùng; đất phi nông nghiệp khác.
+ Nhóm đất chưa sử dụng: đất bằng chưa sử dụng, đất đồi núi chưa sử
dụng; núi đá không có rừng cây.

Nhà và công trình xây dựng: bao gồm:
- Nhà ở : bao gồm nhà riêng biệt ( biệt thự, nhà vườn, nhà phố riêng biệt
hoặc phố liền kề… ) và nhà chung cư nhiều tầng.
- Công trình xây dựng theo quy định của pháp luật xây dựng được đưa vào
kinh doanh bao gồm: công trình công nghiệp, công trình dân dụng; công trình
12


giao thông; công trình thủy lợi; công trình hạ tầng kỹ thuật trừ một số loại nhà,
công trình xây dựng sau: nhà ở công vụ; trụ sở cơ quan nhà nước; công trình an
ninh quốc phòng, bí mật nhà nước; công trình được công nhận di tích lịch sử;
văn hóa danh lam thắng cảnh thuộc sở hữu nhả nước và các công trình khác mả
pháp luật không cho phép kinh doanh.
- Đặc điểm giá trị của loại tài sản bất động sản là chịu ảnh hưởng trực tiếp
của nhiều yếu tố đặc thù về mặt tâm lý và xã hội như các chính sách quản lý và
quy hoạch, tâm lý tập quán dân cư và xã hôi, tín ngưỡng phong thủy vv…vì vậy,
thẩm định viên về giá cần nắm vững từng yếu tố ảnh hưởng đến giá trị trong quá
trình xác định giá trị.
1.2.1.1.3 Động sản
Bao gồm những hạng mục hữu hình và vô hình không phải là bất động
sản, không được gắn kết vĩnh viễn như bất động sản và có khả năng di dời ( máy
móc, thiết bị, phương tiện vận tải, dây chuyền công nghệ…)
* Phân biệt xung quanh những thuật ngữ về tài sản trong thẩm định giá
- Theo ủy ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế (IVSC):
Tài sản (asset) bao gồm bất động sản (Real estate) và động sản (Movable
personal estate).
+ Real estate: Là thuật ngữ dùng để chỉ đất đai tự nhiên và những gì do
con người tạo ra gắn liền với đất. Đó là những vật hữu hình, có thể do vật chất,
có thể nhìn hay sờ nắn thấy, nằm trên bề mặt, trong không trung hoặc dưới lòng
đất.

+ Real property: Là thuật ngữ dùng để chỉ tất cả các quyền, quyền lợi và
lợi ích liên quan đến quyền làm chủ bất động sản (quyền làm chủ Real estate).
+ Movable Personal estate: động sản- là thuật ngữ dùng để chỉ những tài
sản có thể di dời được mà không phải là bất động sản. Động sản có thể là những
tài sản hữu hình hoặc vô hình. Động sản hữu hình có đặc tính là có thể di dời
được.
+ Personal property: Là thuật ngữ dùng để chỉ quyền sở hữu lợi ích từ một
tài sản là động sản. Personal property được nhiều người chuyển sang tiếng Việt
là: tài sản cá nhân.
Cần phân định rõ nội dung cụ thể của một số các khái niệm bằng tiếng
Anh như asset, property; real property, real asets.trong thẩm định giá quốc tế:
+ Real estate được dùng để chỉ cái thực thể, vật chất của tài sản. Real
estate được nhiều dịch giả chuyển sang tiếng Việt là : Bất động sản.

13


+ Real property là quyền của người sở hữu hay có được bất động sản, tuy
nhiên khái niệm này được một số dịch giả chuyển sang tiếng Việt cũng là: bất
động sản. Một số khác lại dịch là Real property là tài sản thực.
Trên thực tế, người ta còn dùng nhiều từ khác để chỉ bất động sản hoặc
những lợi ích liên quan như : Appraisal, real property, real assets, immuvable
property và immuvables.
Real property về thực chất là các quyền năng của con người đối với bất
động sản. Và vì vậy, định giá bất động sản không phải chỉ là định giá cái thực thể
vật chất- Cái Real estate, mà là cái định giá quyền năng của chủ thể đối với real
estate- Cái thực thể vật chất đó.
Ủy ban Thẩm định giá Quốc tế ( IVSC ) cho rằng, việc thẩm định giá trị
tài sản, xét về mặt pháp lý, thực ra là đánh giá quyền sở hữu tài sản- quyền sở
hữu chứ không phải bản thân tài sản hữu hình hoặc tài sản vô hình.

Việc phân biệt tài sản thành động sản và bất động sản có ý nghĩa quan
trọng đối với việc nhận rõ những nét đặc thù của bất động sản mà theo những
cách phân loại khác người ta không thể nhận biết hoặc không nhận rõ được.
Những sự nhận biết bổ sung đó là cơ sở quan trọng để Nhà nước, doanh nghiệp
và nhà đầu tư biết đưa ra những cách quản lý, đầu tư và sử dụng tài sản một cách
tốt nhất,.
Đối với nghề định giá, phân biệt và hiểu rõ các khái niệm liên quan đến tài
sản và bất động sản sẽ giúp lưu ý trong quá trình thẩm định cần quan tâm tới các
giá trị vô hình như quyền tài sản cũng như các lợi ích mà bất động sản đem lại
trong quá khứ hiện tại và tương lai
Sự phân loại tài sản như trên giúp người ta có thể phân định rõ có một loại
tài sản mang những đặc điểm chung đó là: giá trị trị rất lớn, có tính chất đơn lẻ,
duy nhất và đặc biêt không thể di dời được. Thị trường về các loại tài sản này có
cung rất hạn chế, cầu thì rất cao và ngày càng tăng lên, tính thị trường thấp, độ
co giãn lại kém nhạy, nhưng có quy mô giao dịch rất lớn. Đó rõ ràng không phải
là TSCĐ, ảnh hưởng mạnh mẽ của nó tới sự ổn định và phát triển kinh tế là điều
không thể phủ nhận: Nó giúp nhà nước nhận dạng một loại thị trường có một quy
luật vận động đặc biệt, đòi hỏi phải có một chính sách quản lý riêng, thích hợp,
nhằm đảm bảo sự phát triển lành mạnh của nền kinh tế.
Không giống như các loại tài sản khác, giá trị của loại tài sản này chịu ảnh
hường lớn và trực tiếp của nhiều yếu tố có tình đặc thù về mặt xã hội và tâm lý
như: quyền sở hữu, quy hoạch và quản lý đô thị, tâm lý, tập quán, dân cư, phong
thủy…Nó giúp cho các nhà đầu tư nhận rõ được những ưu thế và những bất lợi

14


của một đối tượng đầu tư mới, để từ đó biết đưa ra những quyết định phù hợp
trong kinh doanh cũng như trong đời sống của mỗi cá nhân.
1.2.1.1. 4 .Tài sản của doanh nghiệp

Tài sản của doanh nghiệp có thể chia thành tài sản hữu hình và tài sản vô
hình; tài sản lưu động và tài sản cố định
+ Tài sản hữu hình:
Là những tài sản tồn tại dưới hình thái vật chất do chủ doanh nghiệp nắm
giữ bao gồm:
- Tài sản ngắn hạn là tài sản: là những tài sản nằm trong kế hoạch kinh
doanh ngắn hạn của chu kỳ kinh doanh bình thường của doanh nghiệp.
- Tài sản dài hạn: là các tài sản khác nằm trong kế hoạch kinh doanh dài
hạn của doanh nghiệp.
+ Tài sản vô hình
Là những tài sản không có hình thái vật chất cụ thể nhưng có thể xác định
được giá trị do doanh nghiệp nắm giữ nhằm phục vụ mục tiêu sản xuất kinh
doanh của mình. Tài sản vô hình có thể tính đến bao gồm các kỹ năng quản lý; bí
quyết phát minh; danh tiếng; thương hiệu; biểu tượng doanh nghiệp; quyền sở
hữu như bản quyền, bản quyển, quyền kinh doanh hay các hợp đồng khác nhau.
1.2.1.1.5. Tài sản lưu động và tài sản cố định:
Theo tiêu chuẩn thâm định giá số 12 thì:
Tài sản lưu động: là những tài sản tham gia một lần vào quy trình sản xuất và
chuyển hóa hoàn toàn hình thái vật chất của nó vào sản phẩm hoặc những tài sản
được mua, bán hoặc có chu kỳ sử dụng từ 01 năm trở xuống. Ví dụ: nguyên,
nhiên, vật liệu, các khỏan nợ ngắn hạn, các khỏan đầu tư ngắn hạn của doanh
nghiệp..
Tài sản cố định hữu hình: là những tài sản có hình thái vật chất do doanh
nghiệp nắm giữ để sử dụng cho hoạt động sản xuất, kinh doanh phù hợp với tiêu
chuẩn ghi nhận tài sản cố định do Bộ Tài chính quy định. Đó là loại tài sản tham
gia nhiều lần vào quy trình sản xuất chuyển một phần giá trị vào sản phẩm và
vẫn giữ nguyên hình thái vật chất của nó.
Phân loại tài sản tài sản cố định hữu hình
- Nhà cửa, vật kiến trúc gồm: trụ sở làm việc, nhà kho, hàng rào, tháp
nước, sân bãi, các công trình trang trí cho nhà cửa, đường xá, cầu cống, đường

sắt, cầu tàu, bến cảng...
- Máy móc, thiết bị gồm: máy móc chuyên dùng, thiết bị công tác, dây
chuyền công nghệ, những máy móc đơn lẻ...

15


- Phương tiện vận tải, thiết bị truyền dẫn gồm: phương tiện vận tải đường
sắt, đường thủy, đường bộ, đường không, đường sông và hệ thống thông tin, hệ
thống điện, đường ống nước, băng tải...
- Thiết bị dụng cụ quản lý gồm: máy vi tính phục vụ quản lý, thiết bị điện
tử, thiết bị, dụng cụ đo lường, kiểm tra chất lượng máy hút ẩm, hút bụi, chống
mối mọt.
- Vườn cây lâu năm, súc vật làm việc và/hoặc cho sản phẩm, gồm: vườn
cà phê, vườn chè, vườn cao su, vườn cây ăn cỏ, thảm cỏ, thảm cây xanh, đàn voi,
đàn ngựa, đàn trâu, đàn bò.
- Các loại tài sản cố định khác là toàn bộ các loại tài sản chưa liệt kê vào
các loại trên như: tranh ảnh, tác phẩm nghệ thuật.
Tài sản cố định vô hình: là những tài sản không có hình thái vật chất nhưng xác
định được giá trị của nó và do doanh nghiệp nắm giữ, sử dụng trong sản xuất,
kinh doanh, cung cấp dịch vụ hoặc cho các đối tượng khác thuê phù hợp với tiêu
chuẩn ghi nhận tài sản cố định vô hình do Bộ Tài chính quy định; tham gia vào
nhiều chu kỳ kinh doanh như một số chi phí liên quan trực tiếp đến đất sử dụng,
chi phí về quyền phát hành, bằng phát minh, bằng sáng chế, bản quyền tác giả,
nhãn hiệu thương mại.
Như vậy, các nguồn lực vô hình thỏa mãn định nghĩa tài sản cố định vô hình cần
phải có những yếu tố :
- Tính có thể xác định được.
+ Phải là tài sản có thể xác định được để phân biệt một cách rõ ràng tài
sản đó với lợi thế thương mại.

+ Có thể xác định riêng biệt khi doanh nghiệp có thể đem tài sản cố định
đó cho thuê, bán, trao đổi hay thu lại lợi ích kinh tế trong tương lai khi kết hợp
với các tài sản khác nhưng vẫn được coi là tài sản có thể xác định riêng biệt nếu
doanh nghiệp xác định được chắc chắn lợi ích kinh tế trong tương lai do tài sản
đó đem lại.
- Khả năng kiểm soát: Doanh nghiệp nắm quyền kiểm soát một tài sản nếu
doanh nghiệp đó có quyền thu lợi ích kinh tế trong tương lai mà tài sản đó đem
lại, đồng thời có khả năng nhạn chế sự tiếp cận của các đối tượng khác đối với
lợi ích đó. Khả năng kiểm soát lợi ích đó thường có được do các quyền về pháp
lý.
- Lợi ích kinh tế tương lai: lợi ích kinh tế trong tương lai mà tài sản cố
định vô hình đem lại cho doanh nghiệp có thể dưới các hình thức như tiết kiệm
chi phí, tăng doanh thu hay các lợi ích khác.
16


1.2.1.1.6. Quyển tài sản: bao gồm tất cả các quyền, quyền lợi và các lợi
ích liên quan đến quyền sở hữu tài sản
Điều 181 của Bộ luật dân sự năm 2005 quy định: Quyền tài sản là quyền
trị giá được bằng tiền và có thể chuyển giao trong giao dịch dân sự, kể cả quyền
sở hữu trí tuệ. .
Theo quy định tại Điều 164 Bộ luật dân sự năm 2005, thì quyền sở hữu
bao gồm: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở
hữu theo quy định của pháp luật ( quyền chiếm hữu là quyền nắm giữ, quản lý tài
sản; quyền sử dụng là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài
sản; quyền định đoạt là quyền chuyển giao quyền sở hữu tài sản hoặc từ bỏ
quyền sở hữu đó).
Theo tiêu chuẩn thẩm định giá số 12 của Việt nam về phân loại tài sản thì:
Quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền và có thể chuyển giao trong
giao dịch dân sự, kể cả quyền sở hữu trí tuệ.

Quyền tài sản là một khái niệm pháp lý bao hàm tất cả quyền, quyền lợi và
lợi tức liên quan đến quyền sở hữu, nghĩa là người chủ sở hữu được hưởng một
hay những quyền lợi khi làm chủ tài sản đó.
Quyền sở hữu tài sản là một nhóm những quyền năng mà mỗi quyền năng
có thể tách rời với quyền sở hữu và chuyển giao trong giao dịch dân sự, bao
gồm: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt.
Quyền tài sản gắn với lợi ích thu được từ quyền sở hữu được gọi là tài sản
thực và là đối tượng thẩm định giá. Quyền tài sản là tài sản vô hình.
Thẩm định viên về giá phải xác định rõ quyền tài sản nào gắn với yêu cầu
thẩm định giá (là quyền sở hữu, là một hoặc một nhóm quyền năng gắn với
quyền sở hữu tài sản). Cùng một tài sản, quyền năng khác nhau thì giá trị khác
nhau. Càng nhiều quyền năng thì khả năng thu được lợi ích/lợi tức/thu nhập từ
tài sản càng cao và giá trị tài sản càng cao. Giá trị tài sản mà người chủ có quyền
sở hữu là cao nhất.
Khi tiến hành thẩm định giá, thẩm định viên về giá phải phân biệt rõ sự
khác biệt giữa tài sản về mặt thực thể vật chất và các quyền năng pháp lý gắn
liền với tài sản đó; tìm hiểu kỹ nguồn gốc pháp lý của tài sản và các chứng từ
liên quan đến quyền tài sản.
Giá trị thị trường của một tài sản là sự kết hợp giữa các yếu tố đặc điểm tự
nhiên, kỹ thuật và yếu tố pháp lý chi phối giá trị tài sản đó.
Lợi ích tài chính là những tài sản vô hình bao gồm quyền lợi từ:

17


- Những quyền vốn có trong quyền sở hữu doanh nghiệp hay tài sản như:
quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt, bán, cho thuê hay quản lý.
- Những quyền vốn có trong hợp đồng chuyển nhượng (mua, thuê...) có
chứa quyền chọn mua (chọn thuê).
- Những quyền vốn có trong sở hữu cổ phiếu.

Liên quan đến quyền tài sản có một số khái niệm khác cần hiểu rõ như:
- Sở hữu là quan hệ xã hội và phạm trù kinh tế phản ánh quan hệ giữa các
cá nhân, chủ thể trong việc chiếm hữu của cải vật chất trong xã hội
- Chủ sở hữu là phạm trù pháp lý, quy phạm pháp luật điều chỉnh các quan
hệ sở hữu trong xã hội.
Luật dân sự năm Việt nam quy định chủ sở hữu là các “ cá nhân, pháp
nhân, chủ thể khác có đủ ba quyền là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền
định đoạt tài sản.”
- Quyền sở hữu: bảo gồm: là quy định pháp lý cho phép người nắm giữ có
thể khai thác lợi ích của tài sản.
+ Quyền chiếm hữu: là quyền nắm giữ, quản lý tài sản;
+Quyền sử dụng: là quyền khai thác lợi ích, công dụng qua quá trình sử
dụng tài sản
+ Quyền định đoạt: là quyền chuyển giao quyền sở hữu hay từ bỏ quyền
sở hữu đó.
1.2.2. Giá trị, giá cả, chi phí, thu nhập và thị trường
1.2.2.1. Giá cả
Giá cả là sự biểu hiện bằng tiền của giá trị.
Giá cả được xác định bằng tiền trong quan hệ mua bán. Đó là một số tiền
nhất định
Mà người mua phải trả cho người bán để có được quyền sở hữu hàng hóa
hay dịch vụ. Mức giá đó là chi phí bằng tiền đối với người mua nhưng lại là thu
nhập đối với người bán
Giá cả có nhiều hình thức và tên gọi khác nhau tùy thuộc vào loại hình
hàng hóa hay dịch vụ mua bán như tiền hoa hồng, cước phí, tiền thuê, lãi suất, lệ
phí, tiền lương vv…
1.2.2.2. Chi phí
Theo IVSC thì : chi phí (cost ) là mức giá được trả cho hàng hóa và dịch
vụ hoặc là một số tiền cần có để tạo ra hoặc để sản xuất ra hàng hóa hoặc dịch
vụ. khi hàng hóa hay dịch vụ được hoàn tất thì chi phí của hàng hóa hay dịch vụ

18


đó trở thành một thực tế lịch sử và được gọi là giá gốc. Mức giá được trả cho
hàng hóa hoặc dịch vụ đó trở thành chi phí đối với người mua
Chi phí là một số tiền bỏ ra để tạo ra hoặc sản xuất ra hàng hoá hoặc dịch
vụ. Chi phí có thể là giá mua hoặc phí tổn phát sinh để mua tài sản, đất đai, xấy
dựng các công trình trên các khu đất và đưa vào sử dụng..
Đối với doanh nghiệp hay người sản xuất, chi phí là hao phí vật tư lao
động, chi phí quản lý, giám sát hay các chi phí khác cần thiết để sản xuất ra hàng
hóa dịch vụ. Chi phí trở thành giá gốc khi hàng hóa được sản xuất ra.
1.2.2.3. Giá trị
Theo lý thuyết của kinh tế thì giá trị tài sản,hàng hoá, dịch vụ biểu hiện
bằng tiền về những lợi ích mà tài sản đó mang lại cho chủ thể nào đó tại một
thời điểm nhất định.
Theo Ủy ban Tiêu chuẩn Thẩm định giá quốc tế: giá trị là số tiền ước
tính của hàng hóa hay dịch vụ tại một thời điểm nhất định
Trong kinh tế thị trường, giá trị của tài sản, hàng hoá, dịch vụ được tạo
và duy trì bởi mối quan hệ của 4 yếu tố gắn liền với nhau: tính hữu ích; tính
khan hiếm; nhu cầu và khả năng chuyển giao. Thiếu một trong 4 yếu tố đó thì
giá trị thị trường của một tài sản,hàng hoá, dịch vụ không tồn tại.
Trong lĩnh vực thẩm định giá, có nhiều thuật ngữ khác về giá trị thường
gặp như giá trị thị trường, giá trị trao đổi, giá trị công bằng, giá trị trong sử
dụng, giá trị đầu tư, giá trị bảo hiểm…
1.2.2.4. Thu nhập
Thu nhập là một khái niệm kinh tế chỉ số tiền mà chủ đầu tư hoặc chủ tài
sản nhận được từ việc đầu tư hoặc khai thác tài sản sau khi trừ các chi phí liên
quan đến việc đầu tư hoặc khai thác tài sản đó . Các dạng thu nhập phổ biến :
tiền cho thuê, lợi nhuận, cổ tức,…
1.2.2.5. Thị trường

Thị trường theo nghĩa thông thường là nơi diễn ra việc mua bán hàng hóa.
Theo quan điểm kinh tế, thị trường là tập hợp những thỏa thuận qua đó
người mua và người bán tiếp xúc với nhau để trao đổi hàng hóa dịch vụ.
Theo Ủy ban Tiêu chuẩn Thẩm định giá Quốc tế ( IVSC ): thị trường là
một môi trường trong đó hàng hóa, dịch vụ được trao đổi, kinh doanh giữa người
mua và người bán thông qua cơ chế giá. Thị trường hàm ý khả năng người mua,
người bán tiến hành các hoạt động một cách tự nguyện.
Có nhiều loại thị trường khác nhau như thị trường cạnh tranh, thị trường
độc quyền; thị trường khách hàng, thị trường sản phẩm, thị trường khu vực vv…
tùy theo sự phân chia khác nhau.
19


Thị trường là bình thường khi các yếu tố và hoạt động thị trường diễn ra một
cách minh bạch, khi cung và cầu của thị trường cân bằng trong những điều kiện
bình thường và giá cả hình thành trong điều kiện cạnh tranh lành mạnh với
những giao dịch thận trọng, có thông tin tốt và không có bất kỳ sự cưỡng ép nào.
Khi đó giá của hàng hóa giao dịch mới được coi là chứng cớ của giá trị thị
trường.
1.2.2.6. Các đặc tính của chi phí, thu nhập, giá cả, giá trị
- Đặc điểm chi phí
+ Chi phí là một khái niệm liên quan đến công việc sản xuất kinh doanh
hay đầu tư
+ Khi một hàng hoá hay dịch vụ được hoàn tất thì chi phí của nó là một
thực tế lịch sử. Giá được trả cho hàng hoá hoặc dịch vụ đó trở thành chi phí đối
với người mua.
+ Chi phí là một yếu tố quan trọng cần xem xét khi ước tính giá trị tài sản,
hàng hoá , dịch vụ; là cơ sở của giá trị. Chi phí và giá trị là một và duy nhất
giống nhau khi chi phí đó là chi phí hợp lý và được xã hội thừa nhận.
+ Chi phí là một dạng đặc biệt của giá cả, một cách gọi khác của giá cả

được người mua tính cho các yếu tố đàu vào và phản ánh hao phí cho việc sản
xuất hàng hóa dịch vụ.
- Đặc điểm thu nhập:
+Thu nhập cao hay thấp phụ thuộc vào doanh thu và tất cả các khoản chi
phí phát sinh. Đối với tài sản đầu tư hoặc tài sản cho thuê, thu nhập là một cơ sở
quan trọng để ước tính giá trị tài sản. Việc chuyển hoá thu nhập thành giá trị tài
sản được gọi là vốn hoá thu nhập. Giá trị tài sản tỷ lệ thuận với thu nhập mang
lại từ tài sản, thu nhập càng cao thì giá trị tài sản càng cao và ngược lại. Thu
nhập là giá trị đối với nhà đầu tư.
- Đặc tính giá cả:
+ Giá cả phản ánh mối quan hệ trao đổi, mua bán hàng hóa dịch vụ.Giá
bán là một thực hiện giá trị, nó có thể được công khai ra công chúng hoặc được
giữ bí mật. Giá cả được xem như một chứng cứ của giá trị thị trường khi hoạt
động mua bán giao dịch của các bên mua bán thỏa mãn định nghĩa giá trị thị
trường.
+ Giá cả có thể thay đổi do tác động của các yếu tố kinh tế, xã hội tổng
quát và cá biệt. Các yếu tố tổng quát có thể gây ra thay đổi về mức giá và liên
quan đến sức mua của đồng tiền. Với sự tự vận động của mình, các yếu tố riêng

20


biệt như những thay đổi về kỹ thuật, công nghệ có thể dịch chuyển cung và cầu,
và có thể tạo ra những thay đổi đáng kể về giá.
+ Giá cả là biểu hiện bằng tiền của giá trị. Tuy nhiên do khả năng tài
chính, động cơ hoặc các lợi ích đặc biệt của một người mua hay người bán nhất
định, giá trả cho các hàng hoá hoặc dịch vụ có thể có hoặc không liên quan đến
giá trị mà những người mua hoặc bán khác gán cho hàng hoá hoặc dịch vụ đó.
Giá cả của một tài sản, hàng hoá, dịch vụ có thể bằng, thấp hơn hoặc cao hơn giá
trị của nó. Do vậy trước khi thừa nhận giá cả như là chứng cứ thật sự của giá trị

thị trường, nhà thẩm định giá phải nghiên cứu kỹ lưỡng các điểm sau:
+ Mối liên hệ giữa các bên trong một giao dịch
Mối liên hệ giữa các bên có tầm quan trọng trong việc xác định giá bán có
phải đúng là chứng cứ thị trường hay không. Chỉ có khi người mua và người bán
thực hiện theo một mục đích hợp lý và trên cơ sở khách quan thì mới được coi là
chứng cứ thị trường.
+ Các điều khoản bán và các điều kiện thị trường.
Các điều khoản bán khác nhau sẽ dẫn đến giá bán khác nhau. Do vậy, nhà
thẩm định phải xem xét kỹ các điều khoản bán để xác định chứng cớ thị trường.
Trong việc coi giá cả như chứng cớ của giá trị cũng phải chú ý đến tính
chất và loại hình thị trường trong những điều kiện hoạt động bình thường .
- Đặc điểm của giá trị
Giá trị là khái niệm không nhất thiết được hình thành thông qua quan hệ
trao đổi mua bán, giá trị có thể là số tiền ước tính, một giả thiết nhưng cũng có
thể là mức giá phù hợp có khả năng cao nhất được chấp nhận, để mua bán đối
với tài sản, hàng hoá hoặc dịch vụ tại mỗi thời điểm nhất định. Khái niệm kinh tế
về giá trị phản ánh quan điểm của thị trường về lợi ích tích lũy của người sở hữu
chủ tài sản, hàng hoá hoặc là người được hưởng dịch vụ vào thới điểm thẩm định
giá.
Từ khái niệm giá trị của lý thuyết kinh tế thị trường, giá trị có những đặc trưng
cơ bản sau:
+ Giá trị được đo bằng tiền
+ Giá trị của có tính thời điểm, luôn thay đổi theo thời điểm hoặc thời kỳ.
+ Giá trị của một tài sản, hàng hoá, dịch vụ có thể khác nhau đối với các cá
nhân hay chủ thể khác nhau.
+ Giá trị của một tài sản,hàng hoá, dịch vụ cao hay thấp phụ thuộc vào 2 yếu tố
quyết định, đó là: công dụng hữu ích vốn có của tài sản và khả năng khai thác
của chủ thể đối với các công dụng của tài sản.
21

+ Thước đo giá trị của tài sản, hàng hoá, dịch vụ là khoản thu nhập bằng tiền
mà tài sản mang lại cho mỗi cá nhân trong từng bối cảnh giao dịch nhất định.
Giá trị mang tính chủ quan và khách quan. Tính chủ quan thể hiện ở chỗ
cùng một tài sản nhưng đối với các đối tượng khác nhau thì tuỳ thuộc vào khả
năng, sở thích, tài sản đó có thể được sử dụng cho những mục đích khác nhau và
có thể khai thác lợi ích, công dụng với những mức độ khác nhau. Do vậy, giá trị
tài sản có thể được đánh giá khác nhau theo từng đối tượng sử dụng. Chính vì
thế, để đo lường và phản ảnh ý nghĩa giá trị này có các khái niệm về giá trị: Giá
trị đang sử dụng, giá trị hữu ích, giá trị đầu tư, giá trị bảo hiểm,... Như vậy, ý
nghĩa chủ quan của giá trị đó là sự đánh giá chủ quan của mỗi người về giá trị
tài sản. Tính khách quan của giá trị tài sản thể hiện sự đánh giá chung của số
đông chứ không phải là ý kiến của từng cá nhân riêng lẻ về giá trị tài sản, đó là
sự thừa nhận của thị trường về giá trị của tài sản. Trong kinh tế thị trường, để
phản ảnh và đo lường giá trị mang tính khách quan này, người ta sử dụng các
khái niệm: giá trị thị trường, giá trị trao đổi, giá trị công bằng. Sự phân biệt tính
chủ quan và khách quan của giá trị là cơ sở quan trọng để lựa chọn ra các tiêu
chuẩn cũng như các phương pháp phù hợp trong việc thẩm định giá tài sản. Nếu
tiếp cận từ góc độ chủ quan, cơ sở để thẩm định giá tài sản dựa vào giá trị phi
thị trường (giá trị khác giá trị thị trường). Nếu tiếp cận từ góc độ khách quan,
cơ sở thẩm định giá tài sản dựa vào giá trị thị trường.
Nhìn chung chi phí, thu nhập, giá cả, giá trị là các khái niệm khác nhau,
nhưng giữa chúng có mối liên hệ với nhau và trong các điều kiện nhất định thì
giá cả, chi phí, thu nhập có thể là căn cứ của giá trị.
1.2.3. Giá trị thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá
1.2.3.1. Các định nghĩa giá trị thị trường
- Theo Ủy ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế:
Theo Tiêu chuẩn số 01-Cơ sở giá trị thị trường của thẩm định giá trong “
Tiêu chuẩn Thẩm định giá Quốc tế “ năm 2005 của Ủy ban Tiêu chuẩn Thẩm
định giá Quốc tế đã định nghĩa:

Giá trị thị trường là số tiền ước tính của tài sản có thể sẽ được trao đổi
vào ngày thẩm định giá, giữa một bên sẵn sàng bán và một bên sẵn sàng mua
trong một giao dịch khách quan, sau quá trình tiếp thị thích hợp, tại đó các bên
tham gia đều hành động một cách hiểu biết, thận trọng và không chịu bất cứ áp
lực nào.
- Định nghĩa của Hiệp hội các nhà thẩm định giá Hoa kỳ
Theo Hiệp hội các nhà thẩm định giá Hoa kỳ thì giá trị thị trường là :

22


Mức giá có khả năng xảy ra nhất của tài sản sẽ được mua bán trên thị
trường cạnh tranh và mở dưới những điều kiện giao dịch công bằng vào thời
điểm thẩm định giá giữa người mua sẳn sàng mua và người bán sẳn sàng
bán, các bên hành động một cách thận trọng , am tường và thừa nhận giá cả
không bị ảnh hưởng của những yếu tố tác động thái quá cũng như không bị
ép buộc.
- Theo Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam
Theo Quyết định số 24/2005/QĐ-BTC ngày 18/04/2005 của Bộ Tài chính
ban hành Tiêu chuẩn số 01 (TĐGVN 01) định nghĩa giá trị thị trường làm cơ sở
cho thẩm định giá tài sản như sau:
Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán
trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá và được xác định giữa một bên là
người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán; trong một giao
dịch mua bán khách quan và độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường.
- “Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá có khả năng cao nhất sẽ
được mua bán trên thị trường...” là số tiền ước tính để tài sản có thể được mua,
bán trên thị trường trong điều kiện thương mại bình thường mà sự mua bán đó
thoả mãn những điều kiện của thị trường tại thời điểm thẩm định giá.
- "Thời điểm thẩm định giá..." là ngày, tháng, năm cụ thể khi tiến hành

thẩm định giá, được gắn với những yếu tố về cung, cầu, thị hiếu và sức mua trên
thị trường khi thực hiện thẩm định giá tài sản.
- "Giữa một bên là người mua sẵn sàng mua..." là người đang có khả năng
thanh toán và có nhu cầu mua tài sản.
- "Và một bên là người bán sẵn sàng bán..." là người bán đang có quyền sở
hữu tài sản (trừ đất), có quyền sử dụng đất có nhu cầu muốn bán tài sản với mức
giá tốt nhất có thể được trên thị trường.
- “Điều kiện thương mại bình thường” là việc mua bán được tiến hành khi
các yếu tố cung, cầu, giá cả, sức mua không xảy ra những đột biến do chịu tác
động của thiên tai, địch họa; nền kinh tế không bị suy thoái hoặc phát triển quá
nóng…; thông tin về cung, cầu, giá cả tài sản được thể hiện công khai trên thị
trường. đ) “Người bán tự nguyện” có nghĩa là một người hoặc quá khao khát
hoặc người bán bắt buộc bán với bất cứ giá nào, hoặc một người sẵn sàng không
nhượng bộ đối với giá được xem là không hợp lý trong thị trường hiện tại. Người
bán được thúc đẩy bán tài sản với điều kiện được chấp nhận của thị trường để đạt
được giá tốt nhất trong thị trường mở, và sau khi tiếp thị đúng mức, bất kể giá
nào có thể đạt. Trường hợp căn cứ theo sự thực của chủ sở hữu tài sản thực sự

23


không nằm trong phần xem xét này vì “người bán tự nguyện” là chủ sở hữu giả
định.
- “Trong một giao dịch bình thường” có nghĩa là một trong các bên không
có một mối quan hệ riêng hoặc đặc biệt nào (ví dụ: giữa công ty mẹ và công ty
con, hoặc chủ nhà và người thuê) những người này có thể đưa ra mức giá không
phù hợp với giá thị trường. Giao dịch giá trị thị trường được cho là giao dịch
giữa các bên không có quan hệ gì với nhau, mỗi bên đều hành động độc lập.
1.2.3.2 Các giả thiết trong khái niệm giá trị thị trường
- Những dữ liệu giao dịch trên thị trường trong điều kiện thương mại bình

thường.
- Giá trị thị trường thể hiện mức giá hình thành trên thị trường công khai
và cạnh tranh.
Khái niệm giá trị thị trường phản ánh những nhận thức và những hoạt
động chung trên thị trường và là cơ sở cho việc thẩm định giá tài sản trong nền
kinh tế thị trường.
Khái niệm về giá trị thị trường không phụ thuộc vào một giao dịch mua
bán cụ thể tại thời điểm thẩm định giá. Giá trị thị trường đại diện cho mức giá
mà bên mua và bên bán đồng ý, thoả thuận sẽ tiến hành mua bán, sau khi đã có
thời gian khảo sát, cân nhắc các cơ hội.
Tính đa dạng , thay đổi liên tục là bản chất của thị trường, do đó các thẩm
định viên phải xem xét các số liệu thu thập được trên thị trường có đáp ứng các
tiêu chuẩn về giá trị thị trường hay không.
Trong những tình huống cá biệt, đôi khi giá trị thị trường có thể là một
con số âm. Đó là trường hợp một số tài sản đặc biệt, những ngôi nhà cũ mà chi
phí phá dỡ lớn hơn giá trị của mảnh đất, những tài sản gây ô nhiểm môi trường.
1.2.4. Giá trị phi thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá (Giá trị khác
giá trị thị trường)
1.2.4.1.Khái niệm giá trị phi thị trường
Hoạt động thẩm định giá phần lớn dựa trên cơ sở giá trị thị trường; tuy
nhiên có những loại tài sản chuyên dùng không có giao dịch phổ biến trên thị
trường , mục đích thẩm định giá riêng biệt, đòi hỏi việc ước tính giá trị tài sản
phải căn cứ chủ yếu vào công dụng kinh tế, kỹ thuật hoặc các chức năng của tài
sản hơn là khả năng được mua bán trên thị trường của tài sản đó; hoặc trong
trường hợp thị trường tài sản chịu sự tác động của yếu tố đầu cơ, hay yếu tố thiểu
phát, siêu lạm phát, thì thẩm định giá không thể dựa trên cơ sở giá trị thị trường
mà phải dựa trên cơ sở giá trị phi thị trường. Do vậy, thẩm định viên và người sử
dụng kết quả thẩm định giá phải phân biệt rõ sự khác nhau giữa giá trị thị trường
24

và giá trị phi thị trường để đảm bảo kết quả thẩm định giá và quyết định việc sử
dụng kết quả này được khách quan. Giá trị phi thị trường có thể được định nghĩa
như sau:
“Giá trị phi thị trường là tổng số tiền ước tính mà khi thẩm định giá tài
sản dựa vào công dụng kinh tế hoặc các chức năng của tài sản hơn là khả năng
được mua, được bán trên thị trường của tài sản hoặc khi thẩm định giá tài sản
trong điều kiện thị trường không điển hình hay không bình thường”
Theo tiêu chuẩn số 03 của Việt nam: “ giá trị phi thị trường làm cơ sở cho
thẩm định giá tài sản “ quy định: . Giá trị phi thị trường là mức giá ước tính của
một tài sản tại thời điểm, địa điểm thẩm định giá, không phản ánh giá trị thị
trường mà căn cứ vào đặc điểm kinh tế - kỹ thuật, chức năng, công dụng của tài
sản, những lợi ích mà tài sản mang lại trong quá trình sử dụng, giá trị đối với một
số người mua đặc biệt, giá trị khi giao dịch trong điều kiện hạn chế, giá trị đối
với một số mục đích thẩm định giá đặc biệt và các giá trị không phản ánh giá trị
thị trường khác. Giá trị phi thị trường bao gồm: giá trị tài sản bắt buộc phải bán,
giá trị đặc biệt, giá trị đầu tư, giá trị để tính thuế hoặc các giá trị khác,
1.2.4.2. Các loại giá trị phi thị trường
Vẫn theo tiêu chuẩn thẩm định giá nêu trên của Việt nam thì:
- Giá trị tài sản bắt buộc phải bán là tổng số tiền thu về từ bán tài sản trong
điều kiện thời gian giao dịch để bán tài sản quá ngắn so với thời gian bình
thường cần có để thực hiện giao dịch mua bán theo giá trị thị trường, người bán
chưa sẵn sàng bán hoặc bán không tự nguyện. Giá cả trong những cuộc mua bán
tài sản như vậy gọi là giá trị tài sản bắt buộc phải bán, không phản ánh giá trị thị
trường.
- Giá trị đặc biệt là giá trị của tài sản có những đặc tính đặc biệt chỉ thu hút
sự quan tâm của những người mua đặc biệt hoặc người sử dụng đặc biệt. Giá trị
đặc biệt có thể được hình thành do vị trí, tính chất, đặc điểm kinh tế - kỹ thuật,
yếu tố pháp lý và các yếu tố đặc biệt khác của tài sản. Giá trị đặc biệt bao gồm:
Giá trị tài sản đang trong quá trình sử dụng, giá trị tài sản có thị trường hạn chế,

giá trị tài sản chuyên dùng và giá trị đặc biệt khác.
Giá trị tài sản đang trong quá trình sử dụng là giá trị phi thị trường được
xem xét từ giác độ một người sử dụng riêng biệt tài sản vào một mục đích riêng
biệt, do đó không liên quan đến thị trường. Khi tiến hành thẩm định giá loại tài
sản này, thẩm định viên tập trung chủ yếu vào khía cạnh tham gia, đóng góp của
tài sản vào hoạt động của một dây chuyền sản xuất, một doanh nghiệp, hoặc một
tài sản khác không xét đến khía cạnh giá trị sử dụng tốt nhất, tối ưu của tài sản
hoặc số tiền có thể có từ việc bán tài sản đó trên thị trường.
25