Thực trạng và giải pháp để hoàn thiện và phát triển thị trường bất động sản nhà ở cho người có thu nhập thấp trên địa bàn hà nội

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGOẠI THƯƠNG
---------o0o---------

Công trình tham dự Cuộc thi
Sinh viên nghiên cứu khoa học Trường Đại học Ngoại thương 2012

THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN VÀ
PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ Ở
CHO NGƯỜI CÓ THU NHẬP THẤP TRÊN ĐỊA BÀN
HÀ NỘI

Nhóm ngành: KD3

Hà Nội, tháng 4 năm 2012


MỤC LỤC

DANH MỤC CÁC BẢNG ................................................................ IV
DANH MỤC BIỂU ĐỒ ....................................................................... V
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT ............................................................ VI
LỜI MỞ ĐẦU .......................................................................................1
CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN CHUNG VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT
ĐỘNG SẢN NHÀ Ở CHO NGƯỜI CÓ THU NHẬP THẤP ..........7
1.1. Tổng quan về nhà ở cho người có thu nhập thấp .....................7
1.1.1. Các khái niệm liên quan đến nhà ở thu nhập thấp ...................7
1.1.2. Đặc điểm nhà ở cho người có thu nhập thấp ............................9
1.1.3. Cơ chế quản lý các dự án nhà thu nhập thấp ..........................12
1.2. Tổng quan về thị trường bất động sản nhà ở thu nhập thấp 14
1.2.1. Thị trường bất động sản nhà ở thu nhập thấp mang đặc điểm

chung của thị trường bất động sản.....................................................14
1.2.2. Đặc điểm của cung về nhà ở cho người có thu nhập thấp......16
1.2.3. Đặc điểm của cầu về nhà ở cho người có thu nhập thấp ........19
1.3. Bài học kinh nghiệm một số quốc gia và địa phương trong
việc hoàn thiện nhà ở cho người thu nhập thấp ..............................22
1.3.1. Trung Quốc .............................................................................22
1.3.2. Singapore ................................................................................25
1.3.3. Thành phố Hồ Chí Minh .........................................................28
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG VỀ THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở CHO
NGƯỜI CÓ THU NHẬP THẤP .......................................................32
2.1. Khái quát tình hình phát triển nhà ở đô thị ở Hà Nội ...........32
2.1.1. Khái quát tình hình phát triển nhà ở đô thị ở Việt Nam qua các
giai đoạn .............................................................................................32
2.1.2. Khái quát tình hình phát triển nhà ở Hà Nội qua các giai đoạn .
.................................................................................................35
2.2. Thực trạng về cung cầu của thị trường nhà ở cho người có
thu nhập thấp trên địa bàn Hà Nội ...................................................36

ii


2.2.1. Thực trạng của nhà cho người có thu nhập thấp trên địa bàn
Hà Nội ................................................................................................36
2.2.2. Thực trạng của cung nhà cho người có thu nhập thấp trên địa
bàn Hà Nội .........................................................................................38
2.2.3. Thực trạng của cầu về nhà cho người có thu nhập thấp trên địa
bàn Hà Nội .........................................................................................44
2.2.4. Các chính sách của Nhà Nước nhằm hoàn thiện thị trường nhà
ở thu nhập thấp...................................................................................48
2.3. Đánh giá thực trạng thị trường bất động sản cho người thu

nhập thấp .............................................................................................52
2.3.1. Đánh giá thực trạng cung cầu của thị trường bất động sản cho
người thu nhập thấp ...........................................................................52
2.3.2. Đánh giá các chính sách của Chính phủ trong việc hỗ trợ sự
phát triển của thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp ..................54
CHƯƠNG 3 : ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP ĐỂ KÍCH THÍCH VÀ
HOÀN THIỆN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ Ở CHO
NGƯỜI CÓ THU NHẬP THẤP TRÊN ĐỊA BÀN HÀ NỘI .........57
3.1. Quan điểm, chủ trương định hướng của đảng nhà nước.......57
3.1.1. Quan điểm của Đảng và Nhà nước..........................................57
3.1.2. Mục tiêu ...................................................................................59
3.1.3. Nguyên tắc giải quyết nhà ở cho người thu nhập thấp ở Hà
Nội .................................................................................................60
3.1.4. Định hướng xây dựng và phát triển .........................................61
3.2. Một số giải nhằm pháp kích thích và hoàn thiện thị trường bất
động sản cho người thu nhập thấp trên địa bàn Hà Nội ................63
3.2.1. Về phía Chính phủ ...................................................................63
3.2.2. Về phía doanh nghiệp đầu tư xây dựng ...................................66
3.2.3. Về phía người thuê, thuê mua nhà ...........................................70
KẾT LUẬN .........................................................................................73
TÀI LIỆU THAM KHẢO .................................................................75

iii


DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 1: Số dự án nhà cho người có thu nhập thấp trên địa bàn Hà Nội 2003
Bảng 2: Số dự án nhà cho người có thu nhập thấp trên địa bàn Hà Nội 2009

iv

DANH MỤC BIỂU ĐỒ
Biểu đồ 1: Cung về nhà ở cho người có thu nhập thấp
Biểu đồ 2: Các loại hình sở hữu nhà ở ở đô thị của Trung Quốc năm

v


DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
Tên thông thường

Tên viết tắt

Nhà ở xã hội

NOXH

Thu nhập thấp

TNT

Hộ gia đình

HGD

Nguyên vật liệu

NVL

Cơ sở hạ tầng

CSHT

Bất động sản

BĐS

Giải phóng mặt bằng

GPMB

Chương trình nhà ở

CTNO

Ngân sách nhà nước

NSNN

Cục phát triển nhà ở Singapore

HDB

Thị trường tài chính

TTTC

Hạ tầng xã hội

HTXH

Nhà ở kinh tế ở Trung Quốc

EHB

vi


LỜI MỞ ĐẦU
1.

Tính cấp thiết của đề tài
Tốc độ đô thị hóa diễn ra ngày càng mạnh mẽ tại các đô thị của Việt Nam

là kết quả tất yếu của quá trình phát triển công nghiệp hóa, hiện đại hóa. Thủ đô
Hà Nội là một trong những thành phố có tốc độ đô thị hóa cao nhất trong cả
nước, bởi vậy sự gia tăng dân số cơ giới bên cạnh gia tăng tự nhiên và nhu cầu
tách hộ do kết hôn ngày càng tạp áp lực lớn cho việc đáp ứng cầu nhà ở trong xã
hội.
Theo ước tính của Sở Địa chính – Nhà đất Hà Nội năm 2007, quỹ nhà
thành phố chỉ đáp ứng chưa được một nửa số nhà cần thiết. Thêm vào đó, ít nhất
gần 70% số hộ ở địa bàn Hà Nội có thu nhập thấp dưới mức trung bình 830.000
đồng/người/tháng (Cục Thống kê Hà Nội, 2008). Từ các con số trên, có thể thấy
nhu cầu về nhà giá rẻ tại Hà Nội đang rất lớn. Dù bất động sản đóng băng và có
xu hướng giảm mạnh trong những năm gần đây, giá của căn hộ thu nhập thấp
vào khoảng 600 – 850 triệu/căn, giá căn hộ 70m2 trung bình tại Hà Nội là trên 2
tỷ đồng (Công ty Cổ phần Đầu tư và Công nghệ Đại Việt, 2011), người thu nhập
thấp vẫn gặp khó khăn trong việc mua được nhà. Thực tế cho thấy, nguồn cầu ở
phân khúc nhà ở giá rẻ đang rất dồi dào, nhưng các nhà đầu tư vẫn không hứng

thú với phân khúc nhà này bởi lợi nhuận không cao như phân khúc căn hộ cao
cấp.
Mặt khác, nhà ở nói chung và nhà ở cho người thu nhập thấp nói riêng có
hai thuộc tính cơ bản là thuộc tính hàng hóa và thuộc tính xã hội. Do có thuộc
tính hàng hóa nên việc sản xuất và lưu thông nhà ở tuân theo cơ chế thị trường.
Không chỉ là một loại hàng hóa thông thường, do thuộc tính xã hội, nhà ở còn là
một loại hàng hóa cần thiết, không thể thiếu trong cuộc sống con người, vì vậy,

1


Nhà nước cần có chính sách khắc phục thất bại thị trường, giúp đỡ những người
không đủ khả năng tiếp cận thị trường nhà ở thu nhập thấp.
Theo Luật Nhà ở 2005, Quyết định số 67/2010/QĐ-TTg ban hành ngày
29/10/2010 của Thủ tướng Chính phủ về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của
Quyết định 167/2008/QĐ-TTg về chính sách hỗ trợ hộ nghèo về nhà ở, và mới
đây nhất là nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 6 năm 2010 về quy định
chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, thì chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở
xã hội xây dựng bằng nguồn vốn không phải từ ngân sách nhà nước được hưởng
các ưu đãi cơ bản như: được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích
đất trong phạm vi dự án xây dựng nhà ở xã hội đã được phê duyệt; được áp dụng
thuế suất ưu đãi thuế giá trị gia tăng, được miễn, giảm và hưởng các ưu đãi về
thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật; được hỗ trợ
tín dụng đầu tư từ các nguồn: vay vốn tín dụng ưu đãi hoặc bù lãi suất theo quy
định; vay từ Quỹ phát triển nhà ở hoặc Quỹ tiết kiệm nhà ở (nếu có). Tuy nhiên,
nghị định số 71/2010 chỉ hướng dẫn biện pháp giúp đỡ bên cung, không đề cập
gì đến quy định về Nhà nước trợ giúp lãi suất tiền vay của bên cầu để mua nhà
như quy định trong Quyết định số 67/2009/QĐ-TTg ra trước đó một năm, nhưng
không nói rõ tiền trợ giúp lấy từ nguồn nào.
Ngày 6 tháng 12 năm 2011, Thủ tướng Chính phủ ra chỉ thị số 2196/CTTTg về một số giải pháp tăng cường thị trường bất động sản vừa đã mở ra rất

nhiều cơ hội và đặc biệt Công văn 8844/NHNN-CSTT ngày 14 tháng 11 năm
2011 về hoạt động tín dụng trong các tháng cuối năm 2011 do Ngân hàng Nhà
nước ban hành, đưa 4 nhóm bất động sản ra khỏi nhóm phi sản xuất, được coi là
nhiều cơ hội và đặc biệt Công văn 8844/NHNN-CSTT ngày 14 háng 11 năm một
động thái giúp thị trường có thêm vốn cho những trường hợp mua nhà thu nhập

2


thấp và các cá nhân có nhu cầu thực đã khích lệ và lấy lại niềm tin cho khách
hàng cũng như nhà đầu tư tại phân khúc thị trường này. Nhưng thị trường còn
cần thời gian để đánh giá hiệu quả của các chỉ thị này.
Nhận thấy vai trò của thị trường nhà ở cho người có thu nhập thấp, xét
thấy cần có những nghiên cứu sâu hơn về thực trạng thị trường nhà ở cho người
có thu nhập thấp, để từ đó có các giải pháp để hoàn thiện và phát triển thị trường,
nhóm nghiên cứu quyết định lựa chọn đề tài: “Thực trạng và giải pháp để hoàn
thiện và phát triển thị trường bất động sản nhà ở cho người có thu nhập
thấp trên địa bàn Hà Nội ”.
2.

Tổng quan nghiên cứu
Vấn đề nhà ở cho người có thu nhập thấp hiện được xác định là một trong

những nhiệm vụ kinh tế chính trị quan trọng của Đảng và Nhà nước trong chiến
lược nhà ở đến năm 2020 tầm nhìn đến năm 2030. Đối với người thu nhập thấp
chiếm số lượng lớn trên địa bàn thành phố thì việc sở hữu một ngôi nhà được
xem như một “giấc mơ”. Tuy đã được nhà nước hỗ trợ và chỉ đạo triển khai các
dự án nhưng công tác thực hiện xây dựng nhà ở thu nhập thấp vẫn được mọi
người biết đến với các “dự án treo”, “nhà thu nhập thấp, chất lượng thấp”. Điều
đó cho thấy sự không tương xứng và đầy bất cập giữa nguồn cung và nhu cầu

của người dân, nhưng nhìn nhận vấn đề một cách tích cực thì chúng ta có thể cho
rằng thị trường nhà cho người thu nhập thấp là một thị trường đầy tiềm năng và
hứa hẹn phát triển trong những giai đoạn tới khi được sự quan tâm đúng mực của
thành phố.
Khi nghiên cứu đề tài về vấn đề nhà ở cho người có thu nhập thấp, nhóm
đề tài đã sưu tầm được một số tài liệu tham khảo như bài viết của Phí Thị Thu
Hương, Nguyễn Minh Phong về “Nhà ở cho người có thu nhập thấp – một thị

3


trường cần thiết và tiềm năng”, Tạp chí Kinh tế và Dự báo (20), 9/2008; cuốn
sách của TS. Hoàng Xuân Nghĩa và PGS, TS. Nguyễn Khắc Thanh đồng chủ
biên – Nhà ở cho người có thu nhập thấp ở các đô thị lớn hiện nay – kinh
nghiệm Hà Nội, nhà xuất bản Chính trị Quốc gia, tháng 12/2009 và các bài viết
phân tích trên tạp chí Kiến Trúc.
Trong quá trình tìm kiếm giải pháp để hoàn thiện và phát triển thị trường
nhà ở cho người thu nhập thấp, nhóm đề tài đã thu thập được tài liệu về các mô
hình thành công trên thế giới của Singapore, Trung Quốc...và tài liệu của nhóm
nghiên cứu: Viện nghiên cứu kiến trúc (Bộ Xây Dựng) – Các giải pháp đồng bộ
phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp tại các đô thị, tài liệu của Trung
tâm Dự báo và Nghiên cứu đô thị (PADDY) – Khóa tập huấn về phát triển nhà ở
xã hội tại thành phố Hồ Chí Minh từ ngày 09 – 13 /02/2009.
Tuy nhiên, cho đến thời điểm này, nhóm đề tài chưa nhận thấy có đề tài
nào nghiên cứu về thị trường bất động sản nhà ở cho người thu nhập thấp trên
địa bàn Hà Nội.
3.

Đối tượng và mục tiêu nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của đề tài là thị trường bất động sản nhà ở cho

người thu nhập thấp tại thành phố Hà Nội.
Mục tiêu nghiên cứu của đề tài là tìm hiểu về kinh nghiệm và bài học giải
quyết vấn đề nhà ở cho người thu nhập thấp của các nước phát triển và thị trường
nhà ở lân cận, phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến thị trường nhà cho người thu
nhập thấp tại địa bàn Hà Nội. Từ đó phân tích nguyên nhân những khó khăn và
đề xuất phương án kích thích sự phát triển thị trường nhà cho người thu nhập
thấp trên địa bàn Hà Nội.

4


4.

Phương pháp nghiên cứu
Phương pháp thống kê: nhóm đề tài áp dụng thống kê số liệu theo lĩnh vực,

trình tự , thời gian kết hợp giữa tài liệu và thực tế.
Phương pháp duy vật biện chứng : đặt đối tượng trong trạng thái động và
mối quan hệ với các yếu tố khác.
Phương pháp phân tích so sánh : dựa tên những thông tin số liệu để tiến
hành đánh giá trên cơ sở so sánh đối chiếu giữa các giai đoạn, sự khác biệt về
chính sách giữa các quốc gia.
Phương pháp tổng hợp : đưa ra đánh giá tổng thể và đề xuất các giải pháp
phương hướng thực hiện.
5.

Phạm vi nghiên cứu
Đề tài nghiên cứu về thực trạng thị trường bất động sản nhà ở thu nhập

thấp trong phạm vi lý thuyết về cung cầu thị trường và đặc điểm cơ bản của thị
trường bất động sản. Về thực tiễn đề tài cũng đánh giá lại tình hình phát triển nhà
ở của Hà Nội trong dòng chảy phát triển nhà ở của quốc gia từ giai đoạn trước
đổi mới đến nay, nhằm mục đích khái quát cho người đọc một cái nhìn tổng quan
về sự thay đổi các chính sách về nhà ở của nhà nước trong các giai đoạn tác động
đến thực trạng thị trường nhà ở như thế nào. Tuy nhiên, đề tài tập trung chính
vào đánh giá phân tích thực trạng thị trường nhà ở trên địa bàn Hà Nội trong giai
đoạn từ những năm 2000 trở về đây, từ đó đánh giá và tìm những vướng mắc còn
tồn đọng cản trở sự phát triển của một thị trường lành mạnh và đề xuất ra các
giải pháp khắc phục từ các phía cung cầu và nhà nước, nhất là khi năm 2012 là
một năm nhà nhà nước cần phải đưa ra những cải cách để khôi phục lại thị
trường bất động sản sau những thất bại của thị trường bất động sản 2011.

5


6.

Kết quả nghiên cứu dự kiến
Dựa trên việc nghiên cứu và tìm hiểu nhóm đề tài mong muốn đạt được

một số kết quả sau:
 Đánh giá được tính cấp thiết của thị trường nhà ở cho người có thu nhập
thấp cần được ưu tiên quan tâm phát triển so với các thị trường nhà ở thương
mại.
 Nhìn nhận được những bất cập trong thị trường từ phía bên cung nhà ở và
chính sách nhà nước.
 So sánh mô hình nhà ở cho người thu nhập thấp đang tồn tại ở Hà Nội với
các quốc gia, đô thị khác để học hỏi kinh nghiệm và rút ra bài học.
 Đề xuất được những giải pháp từ những khó khăn tìm ra để góp phần hoàn

thiện và phát triển một thị trường nhà ở lành mạnh.
7.

Kết cấu của đề tài

Chương I: Tổng quan chung về thị trường bất động sản nhà ở cho người có thu
nhập thấp
Chương II: Thực trạng về thị trường nhà ở cho người có thu nhập thấp trên địa
bàn Hà Nội
Chương III: Đề xuất giải pháp để kích thích và hoàn thiện thị trường bất động
sản nhà ở cho người có thu nhập thấp trên địa bàn Hà Nội

6


CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN CHUNG VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
NHÀ Ở CHO NGƯỜI CÓ THU NHẬP THẤP
1.1.

Tổng quan về nhà ở cho người có thu nhập thấp

1.1.1. Các khái niệm liên quan đến nhà ở thu nhập thấp
1.1.1.1. Khái niệm về nhà ở
Theo Điều 1 Luật Nhà Ở Việt Nam 2005, nhà ở được hiểu là công trình
xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá
nhân. Nhà ở không những là tài sản có tầm quan trọng đối với mỗi cá nhân, gia
đình, mà còn là một trong những tiêu chuẩn làm thước đo phản ánh trình độ và
tiềm năng phát triển kinh tế - xã hội của mỗi nước, mức sống dân cư của mỗi dân
tộc.
Nhu cầu nhà ở là một trong những nhu cầu hàng đầu của con người, không

chỉ là quyền cơ bản của con người mà còn là điều kiện cần thiết để phát triển
kinh tế xã hội. Ngày nay, khi cuộc sống của người dân ngày càng đầy đủ thì nhu
cầu về nhà ở ngày càng được nâng cao. Đặc biệt tại các đô thị lớn, dân số tăng
cao từng năm dẫn đến nhu cầu về nhà ở ngày càng trở nên cấp thiết. Từ thực tế
đó, trong những năm gần đây, Đảng và Nhà nước đã đưa ra rất nhiều đề án và
giải pháp hỗ trợ, giải quyết vấn đề nhà ở cho người dân ở các khu đô thị. Đặc
biệt nhà ở dành cho nhóm người có TNT được chính quyền các cấp và người dân
hết sức quan tâm, bởi đây là một trong những vấn để then chốt để giải quyết vấn
đề nhà ở, cải thiện đời sống nhân dân, đảm bảo công bằng xã hội.

1.1.1.2. Khái niệm về người có thu nhập thấp

7


Ở Việt Nam và trên thế giới chưa có khái niệm rõ ràng về “người có thu
nhập thấp”. Theo World Bank (Ngân hàng thế giới), “người có thu nhập thấp là
người mà thu nhập bình quân một tháng của họ phải chi tiêu cho khẩu phần ăn
uống để duy trì cuộc sống tối thiểu mất 66% thu nhập, còn lại 34% chi dùng cho
các nhu cầu cơ bản khác như: nhà ở, văn hóa, giáo dục, y tế, đi lại, giao tiếp”
(Hoàng Xuân Nghĩa, Nguyễn Khắc Thanh, 2009). Có quan điểm cho rằng người
có TNT là người có mức thu nhập nhỏ hơn thu nhập bình quân của xã hội.
Theo chương trình hỗ trợ nhà ở cho người có TNT thì người có thu TNT
được hiểu là người có thu nhập ổn định, trên ngưỡng nghèo và dưới mức tiệm
cận với mức trung bình và có khả năng tích lũy vốn để cải thiện điều kiện nơi ở,
nhưng vẫn cần sự hỗ trợ của Nhà nước về vốn vay dài hạn, trả góp với mức lãi
suất ưu đãi, tạo điều kiện thuận lợi cho họ về chính sách đất đai và cơ sở hạ tầng.
Còn theo ý kiến TS. Phạm Sỹ Liêm, Phó Chủ tịch Tổng hội xây dựng Việt
Nam, ông cho rằng: “người thu nhập thấp là người chưa có đủ khả năng thanh
toán một lần cho nhu cầu mua nhà ở của mình. Vì nếu họ có đủ khả năng thanh

toán theo các bản hợp đồng mua nhà thương mại thì họ không còn là người thu
nhập thấp nữa mà là người lớp dưới, lớp trung hoặc là người thuộc tầng lớp thu
nhập cao. Chính vì vậy, người thu nhập thấp là những đối tượng cần được hỗ trợ
về mặt tài chính để nâng cao khả năng thanh toán của mình trong các hợp đồng
mua nhà.” (Công ty Cổ phần Đầu tư và Công nghệ Đại Việt, 2011)
Các quan điểm trên đều cho thấy người có TNT là nhóm đối tượng cần
được quan tâm hỗ trợ đặc biệt để có khả năng sở hữu nhà ở, ổn định cuộc sống.

1.1.1.3. Khái niệm về nhà ở cho người có thu nhập thấp

8


Theo nghĩa hẹp: Nhà ở TNT là những căn nhà cấp thấp, giá rẻ dành cho
người có TNTvà cho các đối tượng chính sách xã hội.
Theo nghĩa rộng: Nhà ở TNT là nhà ở được xây dựng dựa trên quỹ nhà ở
xã hội của một quốc gia, địa phương dành cho đa số dân cư và người lao động có
TNT dưới mức trung bình trong xã hội.
Nhưng với những cách định nghĩa trên thì khái niệm nhà ở TNT được hiểu
khá mơ hồ và chưa có căn cứ xác định rõ ràng phân biệt nhà TNT với các loại
nhà trên thị trường. Vì thế, để được xét gọi là nhà TNT, một căn hộ cần đáp ứng
các điều kiện sẽ được trình bày ở phần dưới đây:
1.1.2. Đặc điểm nhà ở cho người có thu nhập thấp
1.1.2.1. Đối tượng và điều kiện được thuê, thuê mua nhà thu nhập thấp
Những đối tượng được xét sử dụng nhà TNT đều là người có TNT, nhưng
không phải tất cả các cá nhân, hộ gia đình có TNT đều đủ điều kiện được thuê,
thuê mua nhà TNT. Theo Luật Nhà Ở 2005 và các quyết định liên quan đến thuê,
thuê mua nhà TNT, chỉ có một nhóm đối tượng cụ thể được cấp xét nhà TNT.
Đó là các cán bộ, công chức, viên chức, sỹ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc
lực lượng vũ trang nhân dân hưởng lương từ ngân sách nhà nước làm việc tại các

cơ quan, đối tượng đã trả lại công vụ thuộc thành phố Hà Nội. Nhóm đối tượng
này còn bao gồm các công nhân làm việc tại các khu kinh tế, khu công nghiệp,
khu chế xuất, khu công nghệ cao; nhóm người lao động thuộc các đơn vị sự
nghiệp ngoài công lập, doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế, hợp tác xã
thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật (kể cả trường hợp đã được
nghỉ theo chế độ quy định); người lao động tự do, kinh doanh cá thể đảm bảo có
thu nhập để thanh toán tiền mua, thuê, thuê mua nhà ở theo quy định. (Điều 53,
54 Luật Nhà ở 2005 – phụ lục 1; Điều 4 Quyết định số 34/2010/QĐ-UBND

9


ngày 16/08/2010 quy định việc bán, cho thuê, cho thuê mua và quản lý sử dụng
nhà ở cho người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị – phụ lục 2).
Theo qui định, nhóm đối tượng này còn phải chứng minh được mình đủ
các điều kiện sau để có thể xét vào trường hợp được thuê, thuê mua nhà TNT:
 Chưa được Nhà nước hỗ trợ về nhà ở, đất ở dưới mọi hình thức, cụ thể:
chưa được Nhà nước giao đất theo quy định của Pháp luật về đất đai; chưa được
mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội; chưa được tặng nhà tình thương, tình nghĩa.
 Chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình và chưa được thuê hoặc mua nhà ở
thuộc sở hữu nhà nước hoặc có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng diện tích
bình quân trong hộ gia đình dưới 5m2 sàn/người, là nhà ở tạm, hư hỏng hoặc dột
nát.
 Có hộ khẩu thường trú hoặc tạm trú dài hạn tại Hà Nội. Trường hợp đối
tượng thuộc lực lượng vũ trang nhân dân, nếu chưa có hộ khẩu thường trú tại Hà
Nội thì phải có xác nhận của đơn vị nơi người đó đang công tác về chức vụ, thời
gian công tác, thực trạng về nhà ở.
 Có mức thu nhập bình quân hàng tháng không thuộc diện phải nộp thuế
thu nhập cá nhân từ thu nhập thường xuyên theo quy định của pháp luật về thuế
thu nhập cá nhân.

 Có khả năng thanh toán lần đầu bằng 20% giá trị nhà ở được thuê mua.
Việc pháp luật đã quy định rõ các tiêu chí trên đã giới hạn chỉ một nhóm đối
tượng cụ thể trong xã hội mới đủ điều kiện được Chính phủ xét cho mua, thuê,
thuê mua nhà TNT trong số lượng nhu cầu rất lớn của người dân. Tuy nhiên,
việc giới hạn đối tượng như vậy vẫn không thể kiểm soát được lượng cầu ngày
càng tăng trong khi cung về nhà TNT chỉ có số lượng hạn định hàng năm. Vì thế,
để đảm bảo công bằng, việc lựa chọn trong những đối tượng đủ điều kiện người

10


được sử dụng nhà không thể là sự lựa chọn ngẫu nhiên, mà cần có những nguyên
tắc hợp lý và đảm bảo tính công bằng. Trên thực tế, chính phủ đã quy định việc
lựa chọn đối tượng được mua, thuê, thuê mua nhà TNT thực hiện theo phương
pháp chấm điểm, người có tổng số điểm cao hơn sẽ được ưu tiên giải quyết trước
(với thang điểm tối đa là 100). Trường hợp hộ gia đình, cá nhân đạt được các
tiêu chí ưu tiên khác nhau, thì chỉ tính theo tiêu chí ưu tiên có thang điểm cao
nhất. Trường hợp có 2 hộ gia đình, cá nhân trở lên có số điểm bằng nhau thì Sở
Xây dựng sẽ thay mặt Hội đồng xét duyệt cho mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội
cấp Thành phố tổ chức bốc thăm công khai để xác định hộ gia đình, cá nhân
được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội. (Bảng phương pháp chấm điểm được
trích từ Điều 6, Quyết định số 34/2010 của UBND thành phố Hà Nội ban hành
quy định việc bán, cho thuê nhà ở cho người có thu nhập thấp tại đô thị - phụ lục
2).
1.1.2.2. Tiêu chuẩn thiết kế nhà thu nhập thấp
Nhà TNT được xây dựng cho một nhóm đối tượng riêng trong xã hội. Các
dự án xây dựng nhà TNT được trực tiếp Chính phủ và Bộ Xây dựng quyết định,
không phải là xuất hiện tự phát theo mong muốn cá nhân. Do đó, nhà TNT cần
đạt những tiêu chuẩn thiết kế chung của pháp luật về xây dựng, đảm bảo các tiêu
chuẩn hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy định Quy chuẩn xây dựng hiện

hành ở từng loại đô thị.
Đi kèm theo đó là những tiêu chuẩn riêng về số tầng, diện tích. Tại đô thị
loại đặc biệt phải là nhà năm hoặc sáu tầng, nhưng tại đô thị loại 1, loại 2, loại 3,
loại 4 và loại 5 phải là nhà không quá sáu tầng. Diện tích mỗi căn hộ không quá
70m2 sàn và được hoàn thiện theo cấp, hạng nhà ở nhưng không thấp hơn 30m2
sàn (Khoản 1 Điều 4 Quyết định 67/2009/QĐ do Thủ tướng Chính phủ ban hành

11


ngày 24/4/2009 về một số cơ chế, chính sách phát triển nhà ở cho người có thu
nhập thấp tại khu vực đô thị - phụ lục 3)
1.1.2.3. Giá mua, thuê, thuê mua nhà thu nhập thấp
Việc xây dựng giá mua, thuê mua nhà TNT, cần đảm bảo các nguyên tắc
về bảo toàn vốn và bù đắp chi phí quản lý, bảo dưỡng, sửa chữa. Chính phủ sẽ
đảm nhận vai trò quy định khung giá làm cơ sở để Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh ban
hành giá cho thuê, thuê mua nhà ở trên địa bàn. Từ khung giá và nguyên tắc đó,
các nhà đầu tư dự án xây dựng giá nhà cụ thể với lợi nhuận định mức tối đa là
10%, thời hạn thu hồi vốn tối thiểu 20 năm với trường hợp nhà cho thuê. Người
thuê mua, trả góp nhà được nộp tiền lần đầu không quá 20% giá nhà với thời hạn
trả góp tối thiểu là 10 năm.
Để kiểm soát giá nhà, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ chịu trách nhiệm tổ
chức thẩm định giá bán, giá thuê, thuê mua và kiểm tra chặt chẽ việc bán, cho
thuê, thuê mua nhà ở TNT trên phạm vi địa bàn (Điều 4 Quyết định
67/2009/QĐ-TTg - phụ lục 3).
Cách tính giá nhà được cụ thể hóa tại điều 2, Thông tư số 15/2009/TTBXD ngày 30/6/2009 của Bộ Xây dựng về việc Hướng dẫn phương pháp xác
định giá cho thuê nhà ở sinh viên, nhà ở công nhân khu công nghiệp và nhà ở
cho người có thu nhập thấp và giá bán, giá thuê mua nhà ở cho người có thu
nhập thấp thuộc các dự án do các thành phần kinh tế tham gia (phụ lục 4).
1.1.3. Cơ chế quản lý các dự án nhà thu nhập thấp

Nhà dành cho người có TNT là tài sản được đầu tư xây dựng từ các nguồn
lực của Chính phủ tức là các nguồn lực chung của xã hội. Vì thế việc quản lý,
bảo vệ, tổ chức thực hiện các dự án nhà TNT không chỉ là trách nhiệm của chính
quyền địa phương liên quan và chủ đầu tư, mà gồm trách nhiệm của một hệ

12


thống các Sở, Ngành và tổ chức cá nhân liên quan trực tiếp. Cơ chế quản lý các
dự án nhà TNT được phân chia trách nhiệm một cách thống nhất từ trên xuống
theo các cấp.
Sở Xây dựng là cơ quan đầu mối, tiếp nhận, thu hút đầu tư các thành phần
kinh tế, tham gia đầu tư xây dựng các dự án nhà ở cho người thu nhập thấp, thụ
lý hồ sơ, trình UBND Thành phố chấp thuận đầu tư các dự án xây dựng nhà ở
cho người thu nhập thấp theo quy định. Bên cạnh đó, Sở Xây dựng có vai trò
hướng dẫn các tổ chức, cá nhân có liên quan thực hiện các văn bản, chủ trương,
chính sách về quản lý và sử dụng nhà ở thu nhập thấp do Chính phủ, các Bộ
ngành Trung ương và UBND Thành phố ban hành.
Nội dung các dự án xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp sẽ được Sở
công bố công khai tại trụ sở của Sở Xây dựng, trang web của Sở Xây dựng và
phương tiện truyền thông. Kiểm tra các thông tin liên quan đến các dự án xây
dựng nhà ở thu nhập thấp về tổng số căn hộ, thời điểm bán, cho thuê, thuê mua
của chủ đầu tư.
Với vai trò chủ trì, Sở Xây dựng sẽ phối hợp với các Sở, ngành và đơn vị
liên quan tổ chức thanh tra, kiểm tra, giám sát việc thực hiện quy định. Việc
kiểm tra là định kỳ hoặc đột xuất việc quản lý. Nếu bất cứ cơ quan, đơn vị, cá
nhân liên quan có hành vi vi phạm, Sở sẽ làm báo cáo, đề xuất hình thức xử lý
trình UBND Thành phố quyết định.
Sở Tài chính là đơn vị xây dựng quy định và thẩm tra giá bán, giá thuê,
thuê mua bán cho đối tượng thu nhập thấp, trình UBND Thành phố phê duyệt.

Cục thống kê Hà Nội có trách nhiệm điều tra, xây dựng mức chuẩn thu
nhập cho đối tượng là người thu nhập thấp trên địa bàn Thành phố hàng năm,
trình UBND Thành phố ban hành.

13


Sở Lao động – Thương binh và Xã hội đóng vai trò chủ trì hướng dẫn xác
định đối tượng chính sách theo tiêu chí chấm điểm ưu tiên của UBND Thành
phố trong việc lựa chọn được thuê, mua nhà cho người thu nhập thấp tại khu vực
đô thị.
UBND phường, quận, huyện là đơn vị hành chính tiếp cận gần gũi và nắm
rõ nhất thông tin nhất về người dân. Do tính chất đó đơn vị này sẽ chịu trách
nhiệm về việc xác nhận về hộ khẩu và tình trạng nhà ở hiện tại cho các đối tượng
được mua, thuê, thuê mua nhà ở thu nhập thấp đảm bảo theo đúng quy định.
Cấp cuối cùng là thủ trưởng các đơn vị có cán bộ mua, thuê, thuê mua nhà
thu nhập thấp phải chịu trách nhiệm về việc xác nhận mức thu nhập và danh sách
các cán bộ do đơn vị mình quản lý đủ điều kiện được thuê, thuê mua nhà ở thu
nhập thấp đảm bảo theo đúng quy định (Điều 20 Quyết định số 34/2010 của
UBND thành phố Hà Nội ban hành quy định việc bán, cho thuê nhà ở cho người
có thu nhập thấp tại đô thị - phụ lục 2).
1.2.

Tổng quan về thị trường bất động sản nhà ở thu nhập thấp

1.2.1. Thị trường bất động sản nhà ở thu nhập thấp mang đặc điểm chung
của thị trường bất động sản
Thị trường BĐS mang những đặc điểm cơ bản sau:
 Hầu hết ở các quốc gia có nền kinh tế thị trường, TTBĐS đều hình thành
và phát triển qua 4 cấp độ: sơ khởi, tập trung hoá, tiền tệ hoá và tài chính hoá.

Mỗi TTBĐS không nhất thiết tuần tự trải qua từng nấc các giai đoạn như
trên. Ở mỗi thị trường khác nhau, có thể chưa kết thúc giai đoạn này nhưng thị
trường đã phát triển sang giai đoạn của cấp độ tiếp theo.
 Trong mỗi cấp độ phát triển của TTBĐS, quá trình vận động của thị
trường có chu kỳ dao động tương tự như nhiều thị trường khác. Chu kỳ dao động
14


của TTBĐS gồm có 4 giai đoạn: phồn vinh (sôi động), suy thoái (có dấu hiệu
chững lại), tiêu điều (đóng băng) và phục hồi (nóng dần lên có thể gây “sốt”).
 TTBĐS mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc và không tập trung, trải
rộng trên khắp các vùng miền của đất nước.
Do tính chất là hàng hóa cố định và không thể di dời về mặt địa lý, nên
BĐS chịu ảnh hưởng của các yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu. Mỗi vùng miền,
địa phương lại có đặc điểm riêng về các yếu tố trên vì thế BĐS mang tính địa
phương sâu sắc. Mặt khác, TTBĐS mang tính không tập trung và trải rộng ở mọi
vùng miền đất nước. Mỗi vùng miền có đặc điểm kinh tế xã hội, trình độ phát
triển khác nhau nên quy mô và hoạt động của TTBĐS ở từng vùng là khác nhau.
 TTBĐS chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật.
Bất cứ một thị trường nào như thị trường tài chính, thị trường tiền tệ, thị
trường chứng khoản… đều chịu sự chi phối và điều chỉnh chặt chẽ của các văn
bản quy phạm pháp luật chung và pháp luật dành cho từng ngành riêng. TTBĐS
cũng không nằm ngoài sự chi phối đó. Đặc điểm này còn đặc biệt đúng ở nước ta,
nước có nền kinh tế hỗn hợp mà Nhà nước có vai trò quản lý định hướng.
 TTBĐS là một dạng thị trường không hoàn hảo (thông tin không đầy đủ,
thiếu một số tổ chức của thị trường).
Đặc điểm này xuất phát từ đặc trưng riêng của mỗi vùng, chịu sự chi phối
của điều kiện tự nhiên, truyền thống, tập quán, tâm lý xã hội trong quá trình sử
dụng BĐS.Thậm chí, ngay trong bản thân các thị trường địa phương, thông tin
thị trường cũng là không hoàn hảo, người mua, bán chưa nắm đủ mọi thông tin

trước khi diễn ra hoạt động mua bán. Một yếu tố khác tạo nên TTBĐS không
hoàn hảo là do sự can thiệp của Nhà nước. Do đất đai có tính hạn chế nên thị

15


trường sơ cấp phụ thuộc nhiều vào quyết định của Nhà Nước. Bên cạnh đó,
TTBĐS còn mang tính độc quyền, đầu cơ nhiều hơn các thị trường khác do đất
đai có tính chất không tái tạo được.
 TTBĐS có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn và tài chính. Động thái
phát triển của thị trường này tác động tới nhiều loại thị trường trong nền kinh tế.
BĐS là tài sản đầu tư trên đất. Để đầu tư tạo lập BĐS thường sử dụng một
lượng vốn lớn với thời gian hình thành BĐS cũng như thu hồi nguồn vốn dài.
Ngược lại, TTBĐS hoạt động tốt là cơ sở để huy động được nguồn tài chính lớn
cho phát triển kinh tế thông qua thế chấp và giải ngân. TTBĐS còn có quan hệ
mật thiết với các thị trường vật liệu xây dựng và đồ nội thất, thị trường lao động...
1.2.2. Đặc điểm của cung về nhà ở cho người có thu nhập thấp
Theo quan điểm kinh tế học, cung là số lượng hàng hóa hoặc dịch vụ mà
người bán có khả năng bán và sẵn sàng bán tại các mức giá khác nhau trong một
khoảng thời gian nhất định với giả định các nhân tố khác không đổi (ceteris
paribus) (Cao Thùy Xiêm, 2008).
Theo cách hiểu đó, cung về nhà ở cho người TNT là số lượng nhà ở giá rẻ
mà các doanh nghiệp và chủ đầu tư có khả năng cung cấp và sẵn sàng bán ở các
mức giá khác nhau dưới giá trần do Chính phủ qui định trong một khoảng thời
gian xác định với giả định các nhân tố khác không đổi.
Cần nhấn mạnh sự đồng thời của hai thuật ngữ “có khả năng bán” và “sẵn
sang bán”, vì thiếu một trong hai thuật ngữ này, cung không tồn tại. Trong thị
trường nhà cho người TNT, nhiều căn hộ được xây dựng song không thể bán
được bởi giá quá cao, người dân có TNT không mua nổi, mà nhà đầu tư không
muốn bán đi với giá rẻ. Như vậy, tuy có khả năng bán, song nhà đầu tư không

sẵn sàng bán nên cung không tồn tại. Mặt khác, nếu như giá nhà cho người TNT
16


tăng cao do nhu cầu về nhà ở mà các chủ đầu tư chưa xây dựng xong hoặc còn
trục trặc về thủ tục thì cung cũng không tồn tại vì chỉ có nhân tố “sẵn sàng bán”
mà không có “khả năng bán”.
1.2.2.1. Giá nhà cho người có thu nhập thấp
Luật cung về nhà ở cho người có TNT: cung về nhà dành cho người TNT
chịu ảnh hưởng bởi giá nhà và các nhân tố khác như: giá các yếu tố về đất đai,
nguyên vật liệu xây dựng, các chính sách của chính phủ tác động đến cung về
nhà TNT, kỳ vọng về xu hướng phát triển của thị trường nhà TNT, số lượng nhà
đầu tư tham gia vào thị trường. Xét trong mối quan hệ với giá, cung nhà giá rẻ sẽ
tăng khi giá nhà TNT tăng và ngược lại. Giá nhà tăng sẽ khuyến khích nhà đầu
tư xây dựng thêm nhà mới và những cá nhân đang sở hữu nhà bán nhà đang có.
Cũng như các hàng hóa khác, cung về nhà ở giá rẻ là một đường dốc lên
từ trái qua phải, tuy nhiên, đây là một đường khá dốc vì độ trễ và sự phức tạp của
các chính sách, các thủ tục tìm hiểu thông tin về đất đai, chuyển nhượng đất đai,
xin giấy phép xây dựng, và thời gian để tiến hành thi công, xây lắp với trường
hợp nhà mới xây. Nói cách khác, khi giá có sự thay đổi lớn, lượng cung sẽ không
tăng nhiều, thậm chí không có sự thay đổi, bởi thời gian xây dựng và độ trễ của
các chính sách từ phía Chính phủ.

Biều đồ 1: Cung về nhà ở cho người TNT
17


1.2.2.2. Giá các yếu tố sản xuất
Giá các yếu tố sản xuất bao gồm: giá các yếu tố xây dựng như giá đất xây
dựng, giá nguyên vật liệu xây dựng, giá nhân công… Ví dụ như giá nguyên vật

liệu tăng sẽ kéo theo sự tăng của chi phí xây dựng, khiến lợi nhuận của nhà đầu
tư giảm, động cơ để nhà đầu tư tham gia vào thị trường giảm, kết quả là đường
cung dịch chuyển sang trái. Mà nhu cầu về nhà ở đô thị luôn có xu hướng tăng,
cung lại thiếu hụt khiến cung không tương xứng với cầu, đẩy giá nhà tăng lên
một mặt bằng mới, cao hơn giá ban đầu.
1.2.2.3. Kỳ vọng về xu hướng phát triển của thị trường nhà ở cho người có thu
nhập thấp
Nếu các nhà đầu tư tin tưởng thị trường nhà cho người TNT sẽ phát triển
trong tương lai, hoặc giá nhà cho người TNT tăng trong tương lai, hoặc kỳ vọng
Chính phủ sắp đưa ra nhiều chính sách trợ giá và khuyến khích lĩnh vực này thì
các nhà đầu tư sẽ tăng cường đầu tư vào phân khúc nhà giá rẻ, do đó, cung về
loại nhà này sẽ tăng.
1.2.2.4. Số lượng nhà đầu tư tham gia vào thị trường
Nếu càng nhiều nhà đầu tư tham gia vào thị trường thì quy mô của thị
trường càng lớn, cung thị trường càng dồi dào, giá nhà TNT có giảm, ngược lại,
càng ít nhà đầu tư tham gia, cung thị trường càng thu hẹp, giá nhà cho người có
TNT vì thế sẽ càng tăng.
1.2.2.5. Công nghệ
Sự ứng dụng công nghệ mới vào xây dựng nhà giá rẻ, ví dụ như việc sử
dụng các vật liệu mới tăng tốc độ xây dựng nhà, giảm giá thành đầu vào, từ đó

18


tăng cung về nhà giá rẻ, đường cung sẽ dịch chuyển sang phải, nếu các nhân tố
khác không đổi, thì giá nhà sẽ giảm.
1.2.2.6. Các chính sách của chính phủ tác động đến cung về nhà ở cho người
có thu nhập thấp
Các qui định của Chính Phủ tác động đến cung của nhà giá rẻ theo nhiều
cách khác nhau. Yêu cầu nghiêm ngặt về giấy phép xây dựng sẽ hạn chế các chủ

đầu tư tham gia vào thị trường. Ngược lại, nếu chính phủ có các chính sách hỗ
trợ cho các chủ đầu tư như ưu đãi về quỹ đất, về vốn vay, về tiền thuế, quỹ đất
cho thị trường nhà ở giá rẻ thì cung thị trường sẽ được mở rộng, đường cung
dịch chuyển về bên phải, kéo giá của nhà ở giảm. Trong các nhân tố ảnh hưởng
tới cung về nhà cho người có TNT, vai trò các chính sách của chính phủ Chính
phủ là vô cùng quan trọng bởi sự thay đổi về chính sách của Chính phủ sẽ kéo
theo sự biến động của các nhân tố khác như giá của các yếu tố sản xuất, số lượng
nhà đầu tư tham gia vào thị trường, và kỳ vọng của nhà đầu tư về xu hướng phát
triển của thị trường.
1.2.3. Đặc điểm của cầu về nhà ở cho người có thu nhập thấp
1.2.3.1. Số lượng người mua
Số lượng người có TNT phản ánh quy mô và cơ cấu dân cư trên thị trường
nhà ở TNT. Thị trường có quy mô càng lớn thì cầu càng cao và ngược lại.
Số lượng người mua bất động sản nhà ở của một địa phương sẽ phụ thuộc
vào tốc độ gia tăng dân số (gia tăng tự nhiên hoặc gia tăng cơ học). Trên địa bàn
Hà Nội những năm gần đây, lượng gia tăng dân số cơ học vẫn chiếm tỉ lệ lớn
hơn vì người lao động các tỉnh nhập cư tìm kiếm cơ hội việc làm lớn, do đó cầu
về nơi ở cho những người có thu nhập thấp ngày càng trở nên bức thiết.

19