Lựa chọn căn hộ chưng cư khu vực đô thị nghiên cứu trên địa bàn thành phố hà nội

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN

NGUYỄN THỊ TÙNG PHƯƠNG

LỰA CHỌN CĂN HỘ CHUNG CƯ KHU VỰC
ĐÔ THỊ - NGHIÊN CỨU TRÊN ĐỊA BÀN
THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN ÁN TIẾN SĨ QUẢN
TRỊ KINH DOANH

HÀ NỘI - 2018


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN

NGUYỄN THỊ TÙNG PHƯƠNG

LỰA CHỌN CĂN HỘ CHUNG CƯ KHU VỰC
ĐÔ THỊ - NGHIÊN CỨU TRÊN ĐỊA BÀN
THÀNH PHỐ HÀ NỘI
CHUYÊN NGÀNH: QUẢN TRỊ KINH DOANH (QTKD BĐS)
MÃ SỐ: 9340101

LUẬN ÁN TIẾN SĨ
Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. HOÀNG VĂN CƯỜNG

HÀ NỘI - 2018

i

LỜI CAM KẾT
Tôi đã đọc và hiểu các hành vi vi phạm sự trung thực trong học thuật. Tôi cam
kết bằng danh dự cá nhân rằng nghiên cứu này do tôi tự thực hiện và không vi phạm
yêu cầu về sự trung thực trong học thuật.
Người hướng dẫn khoa học

Hà Nội, ngày
tháng
năm 2018
Nghiên cứu sinh

PGS.TS Hoàng Văn Cường

Nguyễn Thị Tùng Phương


ii

MỤC LỤC
LỜI
CAM
KẾT
...............................................................................................................i MỤC LỤC
..................................................................................................................... ii DANH
MỤC TỪ VIẾT TẮT .......................................................................................vi
DANH MỤC BẢNG BIỂU ........................................................................................ vii
DANH MỤC CÁC HÌNH ......................................................................................... viii

PHẦN MỞ ĐẦU ............................................................................................................1
CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ LIÊN QUAN ĐẾN TIÊU CHÍ LỰA
CHỌN CĂN HỘ CHUNG CƯ .....................................................................................9
1.1. Tổng quan các nghiên cứu về tiêu chí lựa chọn căn hộ chung cư ................... 9
1.1.1. Một số nghiên cứu về tiêu chí nhà ở .................................................................9
1.1.2. Một số nghiên cứu về tiêu chí lựa chọn căn hộ chung cư ...............................13
1.2. Tổng quan các nhân tố ảnh hưởng đến tiêu chí lựa chọn căn hộ chung cư
theo các đặc tính của cá nhân và hộ gia đình ......................................................... 22
1.2.1. Nhóm tuổi, giới tính của người lựa chọn ........................................................23
1.2.2. Nghề nghiệp, trình độ học vấn ........................................................................23
1.2.3. Nhóm yếu tố phong cách sống của người mua ...............................................24
1.2.4. Ảnh hưởng của giai đoạn phát triển hộ gia đình .............................................29
1.2.5. Ảnh hưởng của các yếu tố tài chính ................................................................31
1.3. Kinh nghiệm phát triển nhà ở căn hộ chung cư tại một số nước trên
thế giới ....................................................................................................................... 31
1.4. Các kết quả đạt được của các công trình đã nghiên cứu ............................... 36
1.4.1. Những kết quả nghiên cứu chính đã đạt được ................................................36
1.4.2. Một số vấn đề đặt ra chưa được nghiên cứu từ các nghiên cứu trước ............38
1.4.3. Khoảng trống cần nghiên cứu tại Thành phố Hà Nội Việt Nam.....................39
KẾT LUẬN CHƯƠNG 1 ............................................................................................44
CHƯƠNG 2 CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU VỀ TIÊU CHÍ
LỰA CHỌN CĂN HỘ CHUNG CƯ TẠI ĐÔ THỊ ..................................................45
2.1. Một số khái niệm chung về lựa chọn, căn hộ chung cư, tiêu chí lựa chọn căn
hộ chung cư................................................................................................................ 45
2.1.1. Khái niệm về sự lựa chọn................................................................................45
2.1.2. Khái niệm về căn hộ chung cư, đặc điểm và phân loại căn hộ chung cư .......46
2.1.3. Khái niệm về tiêu chí lựa chọn căn hộ ............................................................49
2.2. Giai đoạn phát triển gia đình và tiêu chí căn hộ ............................................. 53
2.2.1. Định nghĩa về giai đoạn phát triển của gia đình .............................................53

3

2.2.2. Mối quan hệ giữa giai đoạn phát triển gia đình và tiêu chí lựa chọn căn hộ
.......54
2.2.3. Các giai đoạn phát triển gia đình trong nghiên cứu ........................................55
2.2.4. Lý thuyết về giai đoạn phát triển của hộ gia đình. ..........................................56
2.3 Phong cách sống và tiêu chí lựa chọn căn hộ ................................................... 57
2.3.1. Khái niệm về phong cách sống .......................................................................57
2.3.2. Mối quan hệ giữa một số nhóm phong cách sống và tiêu chí lựa chọn căn hộ
.....59
2.3.3. Lý thuyết về phong cách sống.........................................................................62
2.4. Các biến kiểm soát trong nghiên cứu ............................................................... 65
2.5. Mô hình và giả thuyết nghiên cứu về sự lựa chọn căn hộ chung cư tại Thành
phố Hà Nội. ................................................................................................................ 66
2.5.1. Mô hình nghiên cứu ........................................................................................68
2.5.2. Phát triển các giả thuyết nghiên cứu ...............................................................69
KẾT LUẬN CHƯƠNG 2 ............................................................................................76
CHƯƠNG 3 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CƯU .......................................................77
3.1. Giới thiệu địa điểm nghiên cứu điều tra .......................................................... 77
3.2. Nghiên cứu định tính........................................................................................ 81
3.2.1. Mục tiêu của nghiên cứu định tính ...............................................................81
3.2.2. Đối tượng tham gia .........................................................................................81
3.2.3. Kết quả nghiên cứu định tính ..........................................................................82
3.3. Nghiên cứu định lượng ...................................................................................... 95
3.3.1. Mục tiêu nghiên cứu định lượng .....................................................................95
3.3.2. Thiết kế nghiên cứu định lượng ......................................................................95
3.3.3. Quá trình chọn mẫu nghiên cứu ....................................................................101
3.3.4. Thống kê mô tả mẫu khảo sát hộ gia đình lựa chọn căn hộ chung cư để ở
.......103

TÓM TẮT CHƯƠNG 3 ............................................................................................106
CHƯƠNG 4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ................................................................107
4.1. Kết quả kiểm định mô hình và các thang đo .................................................107
4.1.1. Đánh giá độ tin cậy của các thang đo bằng Cronbach alpha ........................107
4.1.2. Phân tích nhân tố khám phá (EFA) ...............................................................113
4.2.3. Phân tích nhân tố khẳng định CFA ...............................................................115
4.2. Kiểm định mô hình và giả thuyết nghiên cứu ...............................................120
4.2.1. Kiểm định mô hình và giả thuyết nghiên cứu bằng phân tích SEM .............120
4.2.2. Kiểm định các mối quan hệ của mô hình nghiên cứu bằng phân tích hồi quy
....126
4.2.3. Kết luận các giả thuyết nghiên cứu ...............................................................133
KẾT LUẬN CHƯƠNG 4 ..........................................................................................136


4

CHƯƠNG 5: BÌNH LUẬN VÀ KHUYẾN NGHỊ VỀ LỰA CHỌN CĂN HỘ
CHUNG CƯ KHU VỰC ĐÔ THỊ - NGHIÊN CỨU TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH
PHỐ
HÀ
NỘI
.............................................................................................................137
5.1. Tóm tắt kết quả nghiên cứu chính của luận án.............................................137
5.2. Bình luận về kết quả nghiên cứu ....................................................................138
5.2.1. Bình luận về kết quả nghiên cứu đối với phong cách sống với tiêu chí lựa
chọn căn hộ. ............................................................................................................138
5.2.2. Bình luận về kết quả nghiên cứu đối giai đoạn phát triển gia đình với tiêu chí
lựa chọn căn hộ .......................................................................................................142
5.2.3. Bình luận về kết quả nghiên cứu đối yếu tố nghề nghiệp, thu nhập, giá với
tiêu chí lựa chọn căn hộ...........................................................................................144

5.3. Ý nghĩa về mặt lý thuyết và thực tiễn ............................................................145
5.4. Xây dựng bộ tiêu chí về căn hộ chung cư ......................................................146
5.5. Định hướng xây dựng bộ tiêu chí về phong cách sống phục vụ cho hoạt động
môi giới bất động sản và hoạt động đầu tư bất động sản....................................148
5.6. Xây dựng bộ biểu số liệu về giai đoạn phát triển gia đình ...........................149
5.7. Khuyến nghị định hướng phát triển chung cư phù hợp với phong cách sống
và giai đoạn phát triển của gia đình ......................................................................150
5.7.1. Định hướng đầu tư quy hoạch phát triển các toà chung cư và các khu chung
cư theo phong cách sống .........................................................................................150
5.7.2. Định hướng thiết lập cơ sở dữ liệu theo dõi các giai đoạn gia đình và vấn đề di
chuyển nơi ở là nhà ở và căn hộ................................................................................153
5.8. Tăng cường kiến thức cho người sử dụng căn hộ chung cư ........................155
5.9. Giải pháp, chính sách phát triển chung cư tại khu vực đô thị ....................155
5.9.1. Sử dụng hiệu quả quỹ đất phát triển chung cư trong điều kiện cạn dần quỹ đất
khu vực đô thị..........................................................................................................155
5.9.2 Giải pháp phát triển hệ thống giao thông kết nối các khu đô thị, kết nối các
khu chung cư ...........................................................................................................157
5.9.3. Giải pháp quy hoạch quy hoạch không gian phát triển chung cư .................158
5.9.4. Giải pháp tài chính tăng khả năng tiếp cận lựa chọn tiêu chí căn hộ phù hợp
với phong cách sống và giai đoạn phát triển gia đình .............................................159
5.9.5. Xây dựng phương thức quản lý chung cư theo phong cách sống và giai đoạn
phát triển gia đình....................................................................................................160
5.10. Một số hạn chế của luận án và hướng nghiên cứu tiếp theo ......................162
KẾT LUẬN CHƯƠNG 5 ..........................................................................................163


5

DANH MỤC CÁC CÔNG TRÌNH CÔNG NGHIÊN CỨU KHOA HỌC CỦA
TÁC GIẢ CÓ LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI LUẬN ÁN ..........................................164

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO .................................................................166
PHỤ LỤC ...................................................................................................................184


6

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
Viết tắt

Tiếng Việt

Tiếng Anh

AMO

Phân tích cấu trúc mô – ment

Analysis of moment structures

CFA

Phân tích nhân tố khẳng định

Confirmatory factor analysis

CMIN/df

Chi – bình phương điều chỉnh Minimum discrepancy divided by its
theo theo bậc tự do
degrees of freedom

EFA

Phân tích nhân tố khám phá

Exploratory factor analysis

KMO

Chỉ số KMO

Kaiser-Meyer-Olkin)

RMSEA

Căn bậc hai của xấp xỉ sai số

Root mean square error approximation

SEM

Mô hình cấu trúc tuyến tính

Structures equation modeling

SPSS

Phần mềm thống kê cho các Statistical
ngành khoa học
Sciences

VTCH

Vị trí căn hộ

MTXH

Môi trường xã hội

CLCH

Chất lượng căn hộ

Package for

the

Social


vii

Bảng 1.1:
Bảng 1.2:
Bảng 2.1:
Bảng 2.2:
Bảng 2.3:
Bảng 3.1:
Bảng 3.2:
Bảng 3.3:

Bảng 3.4.
Bảng 4.1.
Bảng 4.2:
Bảng 4.3.
Bảng 4.4.
Bảng 4.5
Bảng 4.6.
Bảng 4.7.
Bảng 4.8.
Bảng 4.9:
Bảng 4.10:
Bảng 4.11.
Bảng 4.12:
Bảng 4.13:
Bảng 4.14:
Bảng 5.1.

DANH MỤC BẢNG BIỂU
Bảng tổng hợp các nghiên cứu liên quan đến vị trí nơi ở ..........................19
Tổng hợp các tiêu chí về môi trường và xã hội..........................................21
Mô hình gốc Chu kỳ sống gia đình của Glick............................................29
Giai đoạn phát triển gia đình ......................................................................30
Giai đoạn phát triển hộ gia đình .................................................................56
Bảng giai đoạn phát triển hộ gia đình ........................................................92
Thang đo chỉ báo phong cách sống ............................................................97
Thang đo tiêu chí lựa chon căn hộ chung cư............................................100
Thống kê mẫu phiếu điều tra ....................................................................104
Đánh giá thang đo tiêu chí vị trí căn hộ ...................................................107
Kết quả đánh giá thang đo “Phong cách sống” ........................................110
Kiểm định KMO and Bartlett ...................................................................113

Ma trận xoay nhân tố................................................................................114
Kết quả ước lượng hồi quy giữa các biến quan trọng trong từng biến tiềm
ẩn ..............................................................................................................117
Trọng số chuẩn hóa ..................................................................................118
Bảng trọng số chưa chuẩn hóa .................................................................121
Trọng số chưa chuẩn hóa..........................................................................122
Bảng các trọng số hồi quy ........................................................................123
Bảng các trọng số hồi quy chuẩn hóa.......................................................124
Bảng Tỷ lệ biến phụ thuộc được giải thích bởi biến độc lập trong các giả
thiết (Square multiple correlations) - R2..................................................125
Kết quả phân tích hồi quy giai đoạn phát triển gia đình và tiêu chí lựa
chọn căn hộ...............................................................................................126
Kết quả phân tích hồi quy phong cách sống và tiêu chí lựa chọn căn hộ 128
Kết quả phân tích hồi quy ........................................................................129
Tóm tắt kết quả kiểm định giả thuyết.......................................................137


viii

DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 1.1: Mô hình tổng quan ........................................................................................43
Hình 2.1: Tổng hợp các mô hình lý thuyết phong cách sống ........................................64
Hình 2.2. Mô hình nghiên cứu dự kiến..........................................................................68
Hình 3.1. Mô hình nghiên cứu chính thức.....................................................................94
Hình 4.1. Kết quả phân tích đánh giá độ phù hợp của mô hình ..................................116


1

2

PHẦN MỞ ĐẦU
1. Sự cần thiết nghiên cứu
Nhà ở là nhu cầu thiết yếu cho sự tồn tại và phát triển của mỗi thành viên trong
gia đình. Các nghiên cứu đã chỉ ra nhà ở là nhu cầu tối thiểu, đóng vai trò quan trọng
cho cuộc sống của mỗi con người. Nhà ở không chỉ là nơi trú ẩn bảo vệ an ninh, hạn
chế những tác hại do môi trường mang lại còn là nơi thể hiện đẳng cấp của chủ sở hữu,
bản sắc của cá nhân và gia đình. Nhà ở có tác động đến các mối quan hệ trong xã hội
(Marcus, 1997). Bên cạnh đó, nhà ở còn phản ánh giá trị và ý tưởng của chủ sở hữu
cũng như thể hiện trào lưu, ý tưởng của xã hội ở từng thời điểm (Lawrence, 1987).
Một đặc điểm của nhà ở là gắn liền với đất đai, trong điều kiện tự nhiên đất đai
không thể tự nhiên tăng thêm về quy mô diện tích, có tính khan hiếm theo mục đích sử
dụng và khu vực phát triển (Hoàng Văn Cường, 2006, 2017). Trong điều kiện đô thị
hóa mạnh mẽ, phát triển nhà ở luôn bị đặt trong bối cảnh bị giới hạn về không gian.
Do đó vấn đề lựa chọn nhà ở nói chung luôn được mọi tầng lớp trong xã hội quan tâm
nhằm đảm bảo nơi trú ẩn an toàn và thể hiện ý tưởng của người lựa chọn.
So với các loại hình nhà ở khác, nhà ở là căn hộ chung cư ra đời muộn hơn,
nhưng tốc độ phát triển nhanh hơn do có những ưu việt nhất định. Trên thực tế, để giải
quyết khó khăn cho người dân tại khu vực đô thị về nhà ở, hầu hết các đô thị trên thế
giới lựa chọn hình thức xây dựng nhà ở cao tầng để người dân sinh sống vừa tiết kiệm
diện tích đất đô thị vừa tạo ra văn minh trong cộng đồng dân cư.
Để giải quyết khó khăn cho người dân tại khu vực đô thị về nhà ở trên thế giới,
hầu hết các đô thị trên thế giới lựa chọn hình thức xây dựng nhà ở cao tầng để người
dân sinh sống vừa tiết kiệm diện tích đất đô thị vừa tạo ra văn minh trong cộng đồng
dân cư. Sau chiến tranh thế giới thứ hai, tại các nước phương Tây bắt đầu thực hiện
chiến lược phát triển nhà ở chung cư cho những người vô gia cư, nhưng sau đó chung
cư được phát triển với quy mô hiện đại cao cấp. Điển hình giai đoạn 1950 -1970 Chính
phủ các nước phương tây đã cấp phép cho xây dựng các chung cư từ 15 tầng đến 60
tầng (Reatimes.vn, 2014). Tại Singapore, diện tích đất nước chỉ 721,5km2 bằng 1/3

diện tích Thành phố Hồ Chí Minh, năm 1960 chỉ có 9% dân số Singapore sống trong
nhà ở tập thể, thì cho đến năm 2009 hơn 95% người dân đã sở hữu căn hộ đang ở và
5% thuê với giá thấp, phát triển nhà ở ở nước này buộc phải phát triển theo chiều cao
bằng các toà nhà trọc trời (Vietnamnet, 2009; News.zing.vn, 2018). Còn hiện nay, các
toà chung cư cao tầng nhất thế giới tập trung tại các nước Trung Đông nhưng toà
chung cư cao nhất, hiện đại nhất đó là toà nhà cao 417 tầng tại Mumbai, Ấn Độ


(News.zing.vn, 2015), còn toà nhà chung cư được cho là quyền lực nhất thế giới là toà
nhà 15 Central Park West tại New York với 201 căn đầy đủ tiện nghi hiện đại
(Vnexpress, 2016).
Ở Việt Nam, hệ thống chung cư cũ (còn gọi là nhà tập thể cao tầng) được đầu tư
xây dựng từ những năm 1960 đã giải quyết được vấn đề nhà ở cho người dân khu vực
đô thị. Trong vòng 15 năm tính từ năm 1998, chung cư cao tầng phát triển hiện đại đã
là loại hình nhà ở thay thế những căn nhà thấp tầng chật chội. Căn hộ chung cư được
đầu tư phát triển khu vực đô thị Việt Nam là một tất yếu nhằm thích ứng với tính khan
hiếm, tính giới hạn phát triển và cũng là giải pháp tiết kiệm tài nguyên đất đai khu vực
đô thị Việt Nam. Tính đến nay phát triển căn hộ chung cư với sự đa dạng căn hộ đã tạo
thêm sự lựa chọn nhà ở mới tại đô thị. Phát triển chung cư Việt Nam đã có những
bước tiến vượt bậc, tạo ra nhiều loại căn hộ chung cư hiện đại phù hợp với nhiều người
dân và gia đình. Loại hình căn hộ chung cư ngày càng phong phú, đáp ứng các nhu cầu
đa dạng của khách hàng.
Trong thời gian qua, nhiều nhà khoa học đã nghiên cứu hành vi lựa chọn lựa
chọn căn hộ chung cư của người dân với các luận điểm và mô hình lý thuyết khác
nhau. Đa số các nghiên cứu xuất phát từ chính đặc tính của căn hộ chung cư ảnh
hưởng đến quyết định lựa chọn căn hộ của người dân. Các nghiên cứu chỉ ra tầm quan
trọng của các tiêu chí trong lựa chọn căn hộ và hành vi lựa căn hộ của người dân.
Tuy nhiên, khác với hàng hoá thông thường, hàng hoá bất động sản lại có tính
không đồng nhất về sản phẩm, có tính dị biệt, cá biệt và có tính tính khu vực cao, chịu
tác động lớn bởi yếu tố tâm lý (Hoàng Văn Cường, 2006, 2017). Sự khác biệt đó yêu

cầu hướng nghiên cứu cần xuất phát từ đặc tính từ người lựa chọn, từ phong các sống
của người lựa chọn về căn hộ để tìm ra tầm quan trọng của các tiêu chí lựa chọn căn
hộ là hướng đi khác với các nghiên cứu xuất phát từ các đặc tính căn hộ. Hướng tiếp
cận này là xuất phát từ bản chất tâm lý, sở thích mỗi cá nhân, xuất phát từ chính gia
đình người lựa chọn căn hộ ảnh hưởng đến các tiêu chí lựa chọn căn hộ để ở. Từ yêu
cầu trên, vấn đề quan trọng đặt ra là:
(1) Giai đoạn phát triển gia đình ảnh hưởng như thế nào tới tiêu chí lựa chọn
chung cư của các hộ gia đình là câu hỏi chưa được nhiều nghiên cứu quan tâm. Nghiên
cứu giai đoạn phát triển gia đình là một nhân tố tác động đến lựa chọn nhà ở (Rossi,
1955, 1959). Đây sẽ là một định hướng mới trong các nghiên cứu về lựa chọn nhà ở
của người dân ở Việt Nam. Trả lời câu hỏi này giúp chúng ta hiểu những hộ gia đình
trong điều kiện sống khác nhau trong giai đoạn phát triển khác nhau có tiêu chí lựa
chọn căn hộ chung cư như thế nào. Ngoài ra, nó cũng sẽ giúp cho các nhà đầu tư phát


triển các căn hộ chung cư phù hợp với nhu cầu sử dụng của gia đình và người chủ sở
hữu, đồng thời là căn cứ nghiên cứu xây dựng cách thức trong quản lý hệ thống chung
cư hiện nay ngày một phát triển.
(2) Phong cách sống của hộ gia đình ảnh hưởng tới tiêu chí lựa chọn chung cư
như thế nào cũng là vấn đề còn bỏ ngỏ. Phong cách sống là một nhân tố phổ biến phổ
biến được sử dụng để giải thích hành vi của người tiêu dùng bên cạnh các đặc điểm
nhân khẩu học (Plummer, 1974). Phong cách sống dựa trên thói quen, thái độ, gia
đình, sở thích liên quan đến lựa chọn hàng hoá (Harcar & cộng sự, 2008). Vậy phong
cách sống có ảnh hưởng đến tiêu chí lựa chọn căn hộ chung cư hay không là câu hỏi
có ý nghĩa lớn trong vấn đề đầu tư thiết kế, quản lý căn hộ phù hợp với phong cách
tiêu dùng sử dụng nhà ở của người dân.
Nghiên cứu lựa chọn nhà, đặc biệt nghiên cứu lựa chọn căn hộ chung cư ở Việt
Nam còn rất ít. Các nghiên cứu hiện tập trung trong lĩnh vực nhà ở nói chung. Các
nghiên cứu tập trung vào đặc tính của nhà ở tác động tới hành vi lựa chọn nhà ở (Phe
và Patrick,

2000; hành vi lựa chọn nơi ở của gia đình trẻ (Hoang Thi Lan Huong, 2011); UNHabitat, 2008; Tran Hoai Anh & Yip Ngai Ming, 2008, hay hành vi đầu tư cá nhân trên
thị trường bất động sản (Nguyễn Thị Hải Yến, 2015). Các nghiên cứu này có đề cập
đến vấn đề bất động sản nhà ở nhưng hầu hết chưa có nghiên cứu nào tập trung tới
nghiên cứu phong cách sống, giai đoạn phát triển gia đình và lựa chọn tiêu chí căn hộ.
Nghiên cứu giai đoạn phát triển gia đình, phong cách sống của chủ hộ và gia
đình tới tiêu chí lựa chọn căn hộ chung cư còn là vấn đề mới tại Việt Nam. Nghiên cứu
mối quan hệ giữa phong cách sống và tiêu chí lựa chọn căn hộ chung cư thực sự cần
thiết đối với việc ra các quyết định đầu tư, quyết định lựa chọn tiêu chí căn hộ và cần
thiết đối với quá trình quản lý phát triển hệ thống chung cư một cách bền vững. Vì
vậy, tác giả cho rằng hướng nghiên cứu phong cách sống, giai đoạn phát triển hộ gia
đình khác nhau có ảnh hưởng đến tiêu chí lựa chọn căn hộ chung cư tại Việt Nam hay
không là câu hỏi cần thiết phải nghiên cứu.
Trong nghiên cứu này, tác giả lựa chọn bối cảnh nghiên cứu là Thành phố Hà
Nội, một trung tâm văn hoá chính trị kinh tế của Việt Nam. Hà nội là nơi có quy mô
diện tích đất ở, nhà ở biến đổi mạnh nhất ở nước ta trong hai thập kỷ qua. Năm 2008,
Thành phố Hà Nội sáp nhập với tỉnh Hà Tây làm tăng diện tích đất của Thành phố Hà
2

2

Nội từ 2.136 km đến 3.324,92 km . Đồng thời diện tích đất dành cho phát triển các
khu đô thị nói chung và phát triển hệ thống nhà ở chung cư của Hà Nội ngày càng
tăng. Với các đặc điểm trên, Thành phố Hà Nội sẽ phản ánh một cách tập trung về
những vấn đề mấu chốt của phát triển nhà ở nói chung, nhà ở chung cư nói riêng.
Kết quả


nghiên cứu về Hà Nội trong việc xác định các tiêu chí lựa chọn chung cư đô thị không
chỉ áp dụng cho Hà Nội mà còn áp dụng cho các địa phương cả nước.
Như vậy, nghiên cứu tiêu chí lựa chọn căn hộ chung cư để ở là vấn đề quan

trọng của nhà ở đô thị. Với mong muốn đóng góp về mặt lý luận về thực tiễn tác giả
chọn đề tài: “Lựa chọn căn hộ chung cư khu vực đô thị - Nghiên cứu trên địa bàn
Thành phố Hà Nội” là thực sự cần thiết có ý nghĩa về mặt lý luận và thực tiễn.
2. Mục tiêu và câu hỏi nghiên cứu
2.1. Mục tiêu chung
Trên cơ sở nghiên cứu mối quan hệ giữa giai đoạn trong chu kỳ sống gia đình;
nghiên cứu phong cách sống tới tiêu chí lựa chọn chung cư; đề xuất một số giải pháp
và các khuyến nghị phát triển căn hộ chung cư khu vực đô thị trên địa bàn Hà Nội phù
hợp với phong cách sống và giai đoạn phát triển gia đình khác nhau.
2.2. Mục tiêu cụ thể
Trên cơ sở mục tiêu chính tác giả cụ thể nghiên cứu các nội dung liên quan gồm:
(1) Làm rõ cơ sở lý thuyết về tiêu chí lựa chọn căn hộ để ở của người dân khu vực
đô thị; cơ sở lý thuyết về giai đoạn phát triển gia đình; phong cách sống của chủ
hộ và gia đình. Tìm kiếm mô hình thích hợp để kiểm định mối quan hệ giữa
giai đoạn phát triển gia đình, phong cách sống và tiêu chí lựa chọn căn hộ
chung cư để ở.
(2) Xác định xem các gia đình khác nhau có phong cách sống khác nhau thì coi
trọng tiêu chí lựa nào trong chọn căn hộ chung cư để ở trên địa bàn Thành phố
Hà Nội.
(3) Xác định xem các giai đoạn phát triển gia đình khác nhau coi trọng tiêu chí
nào trong các tiêu chí lựa chọn căn hộ chung cư để ở trên địa bàn Thành phố
Hà Nội.
(4) Xác định các tác động của nhóm nhân khẩu học (giới tính, nghề nghiệp, thu
nhập, giá mua căn hộ) ảnh hưởng đến tiêu chí lựa chọn căn hộ chung cư để ở.
(5) Đề xuất một số giải pháp và các khuyến nghị phát triển căn hộ chung cư khu
vực đô thị trên địa bàn Thành phố Hà Nội phù hợp với phong cách sống và giai
đoạn phát triển gia đình khác nhau một cách đồng bộ và có tính khả thi.
3. Câu hỏi nghiên cứu chính:
Phong cách sống của các hộ gia đình khác nhau thì có coi trọng các tiêu chí lựa
chọn căn hộ chung cư để ở ở mức độ khác nhau không?

Có tồn tại sự thay đổi về mức độ coi trọng các tiêu chí lựa chọn căn hộ chung
cư để ở theo những giai đoạn phát triển gia đình hay không?
3. Đối tượng phạm vi nghiên cứu
3.1. Đối tượng nghiên cứu
- Nghiên cứu các tiêu chí lựa chọn căn hộ chung cư và tầm quan trọng của mỗi
tiêu chí lựa chọn căn hộ chung cư đối với những hộ gia đình có phong cách
sống khác nhau và giai đoạn phát triển khác nhau khi lựa chọn căn hộ chung cư
để ở tại khu vực đô thị.
3.2. Phạm vi nghiên cứu
-

Về phạm vi nội dung nghiên cứu:
+ Tác giả tập trung phạm vi nghiên cứu tiêu chí lựa chọn căn hộ chung cư để ở
gồm tiêu chí vị trí căn hộ, tiêu chí môi trường xã hội, tiêu chí chất lượng căn hộ.
+ Luận án chỉ nghiên cứu những hộ gia đình đã mua chung cư để ở không
nghiên cứu những cá nhân, hộ gia đình mua chung cư để đầu tư, để kinh doanh,
cũng không nghiên cứu những hộ gia đình thuê chung cư để ở.

-

Về phạm vi không gian nghiên cứu: Như đã trình bày trong phần sự cần thiết
phải nghiên cứu đã chỉ ra hệ thống nhà ở chung cư hiện nay tập trung tại khu
vực đô thị và Thành phố Hà Nội lại là đô thị điển hình tập trung nhiều chung cư
và phổ biến, đa dạng do đó phạm vị không gian nghiên cứu được lựa chọn tại
khu vực đô thị tại Thành phố Hà Nội.

Để đạt được các mục tiêu nghiên cứu và trả lời được các câu hỏi nghiên cứu,
nội dung luận án sẽ tập trung giải quyết các nhiệm vụ sau:

- Thứ nhất, tổng quan các công trình nghiên cứu trong và ngoài nước về tiêu chí
lựa chọn căn hộ chung cư, phong cách sống, giai đoạn phát triển gia đình.
- Thứ hai, trong nghiên cứu này tác giả tập trung nghiên cứu giai đoạn gia đình,
phong cách sống của chủ hộ gia đình và gia đình khác nhau sẽ quan tâm tới tầm
quan trọng của các tiêu chí lựa chọn căn hộ chung cư để ở.
- Thứ ba, chỉ ra xu hướng các nhóm phong cách sống và giai đoạn phát triển hộ
gia đình khác nhau trong quá trình lựa chọn tiêu chí căn hộ chung cư để ở.
Đồng thời khuyến nghị các nhà đầu tư bất động sản chung cư có thể dự đoán
được các sở thích, các mong muốn của người dân ở chung cư một cách dễ dàng
hơn. Vấn đề đầu tư phát triển chung cư trong tương lai sẽ phù hợp với phong


cách sống của người dân và gia đình hơn. Trên cơ sở đó, xu hướng đầu tư và
quản lý chung cư hướng đến phù hợp hơn với nhu cầu của người dân khu vực
đô thị.
- Thứ 4, thay vì thử nghiệm tất cả các chỉ báo của phong cách sống trong các
nghiên cứu trước và tất cả các giai đoạn phát triển trong nghiên cứu trước, tác
giả chỉ nghiên cứu một số nhóm phong cách sống, một số giai đoạn phát triển
gia đình để tìm ra tầm quan trọng của các tiêu chí lựa chọn căn hộ chung cư để
ở bằng những câu hỏi sử dụng điều tra trong nghiên cứu này.
- Thứ 5, luận án không nghiên cứu các cá nhân, hộ gia đình lựa chọn căn hộ
chung cư với mục tiêu đầu tư kinh doanh và thuê căn hộ để ở.
4. Khái quát phương pháp và quy trình nghiên cứu
Luận án chủ yếu sử dụng phương pháp khảo sát các hộ gia đình để thu thập
thông tin về phong cách và giai đoạn của hộ gia đình. Các hộ này được đề nghị trả lời
đánh giá tầm quan trọng của các tiêu chí khi họ lựa chọn các căn hộ chung cư để ở.
Công cụ thống kê được sử dụng để tìm hiểu tầm quan trọng của phong cách
sống và giai đoạn phát triển gia đình và các tiêu chí lựa chọn căn hộ.
4.1. Phương pháp nghiên cứu định tính
Phương pháp nghiên cứu định tính được sử dụng để lấy ý kiến các chuyên gia

trong việc chuẩn hoá lại các thang đo trong nghiên cứu, nhằm kiểm tra tính phù hợp
của thang đo trong bối cảnh đô thị Hà Nội.
4.2. Phương pháp nghiên cứu định lượng
Phương pháp nghiên cứu định lượng được chọn để kiểm định các giả thuyết vì
những lý do sau đây: Thứ nhất, mô hình thực chứng được lựa chọn phù hợp nhất với
một phương pháp định lượng. Thứ hai, mục tiêu của nghiên cứu này là để kiểm định
các giả thuyết, kiểm tra các mối quan hệ giữa các biến trong mô hình nghiên cứu. Thứ
ba, các phép đo định tính và định lượng của các biến là có thể, và suy luận có thể được
rút ra từ một mẫu. Cuối cùng, tất cả các biến trong nghiên cứu này có thể được định
lượng và đo lường. Các thang Likert trong cuộc khảo sát mà người mua nhà trả lời có
thể được diễn tả như con số. Tất cả các dữ liệu thu thập được qua điều tra mail đã được
chuyển đổi thành số.


5. Những điểm mới của luận án

5.1. Những đóng góp mới về mặt học thuật, lý luận
Từ khung lý thuyết về phong cách sống, chu kỳ phát triển của gia đình và tiêu
chí lựa chọn nơi ở, luận án đã cập nhật bổ sung và cụ thể hoá cơ sở lý thuyết về phong
cách sống, lý thuyết về chu kỳ phát triển gia đình trong lựa chọn các tiêu chí căn hộ
chung cư để ở. Luận án chỉ ra mối quan hệ giữa 6 nhóm phong cách sống trong lựa
chọn các tiêu chí lựa chọn căn hộ; 4 giai đoạn phát triển gia đình ảnh hưởng đến tiêu
chí lựa chọn căn hộ trên địa bàn Thành phố Hà Nội với các điểm mới như sau:
Các lý thuyết về phong cách, giai đoạn phát triển gia đình là tiền đề cốt lõi để
có thể phân loại người tiêu dùng nhà ở một cách rõ ràng hơn trong quá trình nghiên
cứu sự lựa chọn căn hộ để ở của người đân khu vực đô thị.
Phong cách sống và tiêu chí lựa chọn căn hộ để ở là mối quan hệ giữa các nhóm
phong cách sống khác nhau của các chủ thể và thành viên trong gia đình ảnh hưởng
đến các tiêu chí lựa chọn căn hộ chung cư để ở cụ thể ảnh hưởng tới 3 nhóm tiêu chí
lớn là tiêu chí về vị trí, tiêu chí môi trường xã hội, tiêu chí chất lượng căn hộ. Mỗi một

nhóm phong cách sống hướng quan tâm tới tầm quan trọng của các tiêu chí căn hộ.
Giai đoạn phát triển gia đình là khi có sự thay đổi về tình trạng hôn nhân, sự
hiện diện của các thành viên trong gia đình từng giai sẽ tác động đến các tiêu chí lựa
chọn căn hộ khác nhau phụ thuộc vào từng giai đoạn của thành viên trong gia đình.
Luận án đã xây dựng và áp dụng được mô hình nghiên cứu thực nghiệm về mối
quan hệ giữa giai đoạn phát triển gia đình, phong cách sống ảnh hưởng đến tiêu chí lựa
chọn căn hộ chung cư. Sử dụng phương pháp phân tích nhân tố nhân tố khám phá
(EFA); phân tích nhân tố khẳng định (CFA); phân tích mô hình cấu trúc SEM và thực
hiện mô hình hồi quy nhằm đánh giá tác động của các nhóm phong cách sống ảnh
hưởng đến tiêu chí lựa chọn căn hộ và giai đoạn phát triển gia đình ảnh hưởng đến tiêu
chí lựa chọn căn hộ.
5.2. Những phát hiện, đề xuất mới rút ra được từ kết quả nghiên cứu, khảo sát
của luận án
Thứ nhất, kết quả phân tích đã đánh giá mô hình và các thang đo đạt yêu cầu
cầu của một thang đo tốt. Kết quả phân tích SEM cho thấy 6 nhóm chỉ báo về phong
cách sống có ảnh hưởng đến 3 tiêu chí lựa chọn căn hộ (tiêu chí vị trí căn hộ, tiêu chí
môi trường xã hội, tiêu chí chất lượng căn hộ).


Thứ hai, kết quả chạy mô hình hồi quy cho thấy mối quan hệ giữa giai đoạn
phát triển gia đình, phong cách sống ảnh hưởng đến tiêu chí lựa chọn căn hộ (tiêu chí
vị trí căn hộ, tiêu chí môi trường xã hội, tiêu chí chất lượng căn hộ). Phong cách sống
kinh tế tác động mạnh nhất tới cả 3 tiêu chí lựa chọn căn hộ; phong cách sống hướng
đến môi trường tự nhiên chưa thực sự được chấp nhận trong nghiên cứu này. Còn với
giai đoạn phát triển gia đình đã chỉ ra không có sự khác biệt trong lựa chọn tiêu chí
chất lượng căn hộ trong nghiên cứu này.
Thứ ba, trên cơ sở kết quả nghiên cứu, luận án đã đề xuất một số khuyến nghị
trong đầu tư kinh doanh bất động sản, trong hoạt động môi giới bất động sản cần nhìn
nhận phong cách sống là chỉ báo ảnh hưởng lớn đến các tiêu chí lựa chọn căn hộ. Có
thể dự kiến các thay đổi phong cách sống của các nhóm khách hàng và gia đình trong

lựa chọn tiêu chí căn hộ. Ngoài ra, cần nghiên cứu dự kiến về phong cách sống, giai
đoạn gia đình trước khi triển khai đầu tư phát triên chung cư khu vực đô thị. Xây dựng
bộ tiêu chí về phong cách sống trong kinh doanh đầu tư và môi giới bất động sản; Cần
thiết phải thiết lập cơ sở dữ liệu về giai đoạn phát triển gia đình để làm căn cứ cho
nghiên cứu trong lĩnh vực bất động sản.
6. Kết cấu luận án
Ngoài phần mở đầu, kết luận, phụ biểu, danh mục tài liệu tham khảo luận án
được trình bày thành 5 chương với các nội dung kết cấu như sau:
Chương 1: Tổng quan nghiên cứu về liên quan đến lựa chọn tiêu chí căn hộ
chung cư để ở
Chương 2: Cơ sở lý luận và mô hình nghiên cứu về lựa chọn tiêu chí căn hộ
chung cư để ở
Chương 3: Phương pháp nghiên cứu
Chương 4: Kết quả nghiên cứu
Chương 5: Bình luận và khuyến nghị về lựa chọn tiêu chí căn hộ chung cư khu
vực đô thị


CHƯƠNG 1:
TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ LIÊN QUAN ĐẾN TIÊU CHÍ
LỰA CHỌN CĂN HỘ CHUNG CƯ
1.1. Tổng quan các nghiên cứu về tiêu chí lựa chọn căn hộ chung cư
Trong nghiên cứu về lựa chọn nơi ở có nhiều lựa chọn loại hình nhà ở gồm nhà
ở biệt thự, liền kề, chung cư. Đối với loại hình nhà ở biệt thự, liền kề thuộc nhóm nhà
ở riêng lẻ, nhà ở mặt đất thấp tầng; Loại hình nhà ở thứ hai là nhà ở chung cư. Trong
nghiên cứu này, tác giả tập trung nghiên cứu sự lựa chọn căn hộ chung cư để ở của
người dân khu vực đô thị. Việc lựa chọn nơi ở nói chung và lựa chọn căn hộ chung cư
để ở thực chất là lựa chọn các tiêu chí căn hộ được đặt trong một toà nhà hoặc tổ hợp
nhiều toà chung cư trong không gian tổng thể.
Lựa chọn căn hộ chung cư để ở có những tiêu chí khác với tiêu chí lựa chọn nhà

ở riêng lẻ. Tiêu chí lựa chọn nhà ở và tiêu chí lựa chọn căn hộ chung cư để ở có nhiều
tiêu chí bởi mỗi loại hình có tính năng, đặc điểm khác nhau nhằm thoả mãn nhu cầu đa
dạng của không chỉ một người mà phải đảm bảo đồng thoả mãn nhu cầu các thành
viên sinh sống trong căn hộ đó. Để tìm hiểu sự lựa chọn căn hộ chung cư của những
gia đình đang ở chung cư, tác giả luận án tập trung nghiên cứu tìm hiểu các vấn đề liên
quan đến tiêu chí lựa chọn căn hộ chung cư.
Thực tế, sự phát triển của căn hộ chung cư là bước tiếp của phát triển hệ thống
nhà ở từ thấp tầng đến cao tầng với quy mô hệ số tầng cao và diện tích căn hộ trong
một tầng ngày càng có quy mô lớn. Do đó, tiền thân của các tiêu chí lựa chọn căn hộ
được xuất phát từ tiêu chí lựa chọn nơi ở nói chung. Chính vì thế, để có thể có cái nhìn
tổng thể về tiêu chí lựa chọn căn hộ trong nghiên cứu này, có một số tác giả trên thế
giới đã nghiên cứu chỉ ra các tiêu chí lựa chọn nơi ở, lựa chọn căn hộ chung cư như
sau:

1.1.1. Một số nghiên cứu về tiêu chí nhà ở
Đối với lựa chọn nhà ở nói chung tác giả (Roske, 1983) cho rằng nhà ở cho
chúng ta thỏa mãn nhu cầu cơ bản, ngoài việc cung cấp cho nơi trú ẩn còn trở thành
những gì mỗi người hoặc một phần cố gắng mà con người hướng tới chứng minh địa
vị sở hữu.
Tác giả Beyer (1959) chỉ ra nhà ở là nơi mà con người ở trong ngôi nhà đó phải
có được tâm trí bình yên, bình đẳng, có khả năng sống, có tính riêng tư, bình đẳng, giải
trí, là trung tâm của gia đình, có uy tín và có tính kinh tế. Cụ thể các tiêu chí về nhà ở


như sau: Nhà ở mang lại cảm giác yên bình - một cảm giác an toàn, thanh thản, tâm
hồn hạnh phúc; Ngôi nhà đẹp phải có môi trường xung quanh hài hòa, có thẩm mỹ,
trong đó nhu cầu của tất cả thành viên trong gia đình đều được đáp ứng; Là nơi mà
tinh thần và thể chất đều được thoải mái, mỗi thành viên trong nhà có được không gian
riêng; Ngôi nhà là nơi cả gia đình có thể dành thời gian vào các hoạt động giải trí; Là
nơi dễ dàng cho cả gia đình để làm việc cùng nhau, tạo điều kiện cho các hoạt động

mà các thành viên trong gia đình tham gia như là một nhóm là trung tâm; Một ngôi
nhà mà người thân, bạn bè và hàng xóm ngưỡng mộ - những phẩm chất của một ngôi
nhà mà người khác ngưỡng mộ, do đó nâng cao uy tín xã hội; Ngôi nhà có thể là hoạt
động hoặc duy trì tính kinh tế.
Đồng quan điểm Beyer (1959), nhóm tác giả Bourne (1981), Priemus (1984) và
MacLennan (1977), cho rằng nhà ở đáp ứng các tiêu chí sau: Nhà ở là trung tâm cho
con người về chỗ ở và chăm sóc cá nhân: ngủ, ăn, bảo mật, bảo vệ; Nhà ở là trung tâm
cho các hoạt động nội bộ: các hoạt động liên quan đến công việc, giải trí và đời sống
xã hội; Nhà ở điều tiết hoạt động bên ngoài hàng ngày, gồm các hoạt động như công
việc, mua sắm, và những hoạt động tương tự; Căn nhà là một nút của mạng lưới địa lýxã hội, được xem là khu chức năng; Nhà ở điều tiết các quan hệ xã hội như giao lưu
hàng xóm, gia đình bạn bè, là nơi phát triển các quan hệ xã hội.
(Morris & Winter, 1978) trong nghiên cứu “Nhà ở, gia đình và xã hội tại New
York chỉ ra 6 nhóm tiêu chí liên quan đến lựa chọn nhà ở gồm: Thời gian sở hữu;
không gian; kiểu cấu trúc; chất lượng; hàng xóm; chi tiêu. Trong đó tiêu chí sở hữu
nhà ở là mong muốn của hầu hết người dân, chỉ tiêu về không gian kiến trúc hàm chứa
một số lượng đầy đủ phòng ngủ hoặc khu vực ngủ cho tất cả các thành viên trong gia
đình còn ba chỉ tiêu cuối phụ thuộc nhiều vào các điều kiện và tình trạng của mỗi hộ
gia đình.
Một ngôi nhà thoả mãn mức độ hài lòng cao nhất cho thấy sự khác biệt giữa căn
nhà lý tưởng và mức độ lựa chọn (Priemus, 1984). Vấn đề lựa chọn nhà ở được nghiên
cứu từ nhiều khía cạnh khác nhau của những thuộc tính liên quan đến nhà ở. Tiêu chí
lựa chọn nhà ở dựa trên tiêu chí về giá trị của nhà ở, trong đó giá trị của nhà ở dựa trên
các các đặc điểm của nhà ở mà người sử dụng cảm nhận được giá trị và đặc điểm đó
quan trọng đối với mỗi các nhân người chủ sử dụng (Beyer & công sự, 1955, Beyer,
1959); Morris & Winter (1978); Lindamood & Hanna (1979). Nhà ở đáp ứng nhu cầu
cơ bản của con người được gọi là nơi trú ẩn (Dieleman, 1996; Dieleman & cộng sự,
1989). Nơi ở lý tưởng là một căn nhà biệt lập rộng rãi với mặt trước gần với khu đô
thị, nằm trong một không gian xanh và yên tĩnh (Sylvia JT Jansen & cộng sự, 2011).

Lựa chọn nơi ở liên quan nhiều khía cạnh, nhiều tiêu chí và các thuộc tính liên
quan Wang & Li (2004, 2011), Hurtubia & cộng sự (2010). Cụ thể các đặc điểm khu
phố như khả năng tiếp cân các dịch vụ công cộng, tiện lợi, chất lượng môi trường và
hình ảnh xuất hiện bên ngoài của cả khu phố là quan trọng hơn ở các yếu tố thuộc tính
của nhà ở trong lựa chọn nhà ở của cư dân tại Bắc Kinh (Wang & Li, 2004). Nhóm
dân cư có thu nhập thấp tại Quảng Châu quan tâm lựa chọn nơi ở có nhiều tiện lợi, khả
năng tiếp cân dịch vụ giao thông công cộng và tiện ích cuộc sống (Wang & Li, 2011).
Các thuộc tính liên quan đến thiết kế nội thất, không gian ngoài trời vật liệu sử
dụng cho bên ngoài, diện mạo kiến trúc bên ngoài, quy mô nhà bếp, cộng đồng và các
tiện ích cộng đồng là những nhân tố quan trọng tác động đến lựa chọn nhà ở Jordan
(Al-Momani, 2000). Còn tác giả Bhatti & Church (2004), nghiên cứu tại nước Anh về
sự lựa chọn nhà ở cho thấy các yếu tố bên ngoài bao gồm thiết kế bên ngoài, không
gian bên ngoài, thuộc tính môi trường, đặc điểm khu phố và tiện ích dịch vụ xung
quanh đóng một vai trò rất quan trọng trong việc thu hút người mua nhà trong thị
trường nhà ở Anh. Không gian bên ngoài đề cập đến kích thước của khu vườn và kích
thước khu sinh hoạt chung (như hồ bơi, phòng giải trí, bếp, phòng khách). Cùng quan
điểm đó, Cheshire & Sheppard (1995) cũng đồng ý rằng thuộc tính môi trường như
khu phố (ví dụ tiện nghi khu phố), môi trường nhà ở (bao gồm một phạm vi rất rộng
các thuộc tính) đóng vai trò quan trọng trong việc xác định giá trị nhà ở và người mua
nhà tiềm năng sẵn sàng mua những tiện nghi khu phố.
Nghiên cứu sự lựa chọn nhà ở của giới thượng lưu tại Thượng Hải, tác giả
Linghin Li (2011) đưa ra 4 nhóm tiêu chí chính là trong lựa chọn nhà ở: Mạng lưới
giao thông đường bộ, cơ sở hạ tầng của khu phố, môi trường cộng đồng và các đặc
điểm của ngôi nhà trong đó cụ thể tiêu chí bản sắc xã hội và yếu tố thẩm mỹ của khu
phố đều là yếu tố quan trọng. Các hộ gia đình giàu có nhất vẫn coi khoảng cách gần
đến trung tâm là một yếu tố quan trọng khi thực hiện lựa chọn nhà ở tại thành phố
Thượng Hải.
Các tiêu chí lựa chọn nhà ở là hệ thống giao thông, các cơ sở giáo dục, chăm
sóc sức khoẻ, cảm giác an toàn, loại hình nhà ở, trong đó tầng lớp thượng lưu coi trọng
mạng lưới giao thông và cơ sở hạ tầng khu vực hơn, trong khi tầng lớp trung bình tập

trung nhiều vào các thuộc tính của nhà ở (Linghin Li, 2011).
Nghiên cứu sự gắn bó của cộng đồng và sự lựa chọn nhà ở tại Hồng Kông (Li
Ling-Hin, 2009) đã chỉ ra tiêu chí môi trường cộng đồng và sự an toàn của cộng đồng
xác định sự gắn bó của dân cư để ở lại cộng đồng ở mức độ cao. An toàn là một hàm
của cả sự sợ hãi thực sự (được tạo ra bởi tội ác thực tế mà cộng đồng hoặc cá nhân


chứng kiến) và tâm lý sợ hãi (tạo ra bởi nhận thức của cư dân về hàng xóm của họ và
bố trí vật lý của khu phố) là các yếu tố thu hút người dân lựa chọn ở lại với mức độ
cao nhất. Điều này liên quan tới sự hài lòng và sự ổn định về nhận thức và tâm lý đối
với môi trường sống của người dân. Cũng liên quan đến vấn đề về sự gắn bó của cộng
đồng thì tác giả (Maarten van Ham & cộng sự, 2009) nghiên cứu vấn đề phân phối nhà
ở xã hội, lựa chọn và sự pha trộn sắc tộc ở Anh. Trong nghiên cứu này, nhóm tác giả
cũng đề cập đến loại gia đình, cụm cộng đồng theo sắc tốc đã ảnh hưởng đến lựa chọn
nhà ở thuê hoặc mua của loại nhà ở xã hội. Nhóm tác giả đã chỉ ra các hộ gia đình
thuốc dân tộc thiểu số thường tìm kiếm lựa chọn căn nhà để ở trong các cộng đồng tập
trung hoặc có nhiều người cùng sắc tộc.
Lựa chọn nơi ở được (Phe & Wakely, 2000) cho rằng người lựa chọn dựa trên
tiêu chí về vị thế nơi ở và chất lượng nơi ở (vị thế có thể đại diện cho của cải, văn hoá,
tôn giáo, chất lượng môi trường v.v. Còn chất lượng nơi ở bao hàm những thành phần
vật lý đo đếm được, tạo nên cơ sở cho việc sử dụng bình thường một nơi ở). Hộ gia
đình quyết định địa điểm dân cư của họ bởi một sự đánh đổi giữa một tình trạng mong
muốn và mức độ chấp nhận của nhà chất lượng (Phe & Wakely, 2000).
Tiếp cận lý thuyết hành vi trong đầu tư bất động sản, Nguyễn Thị Hải Yến
(2015) chỉ ra yếu tố tâm lý chi phối nhà đầu tư cá nhân đến các thuộc tính liên quan
đến bất động sản giữa nhà đầu tư và người mua tiêu dùng bất động sản cũng khác
nhau. Tuy nhiên, nghiên cứu này không quan tâm luận giải và khai thác khía cạnh tác
động của yếu tố liên quan đến đặc điểm nhà đầu tư cá nhân, phong cách của nhà đầu tư
cũng như phong cách người mua tiêu dùng, phong cách đầu tư bất động sản và các tiêu
chí quan trọng trong lựa chọn đầu tư tư bất động sản và tiêu dùng bất động sản nhà ở.

Lin Shi (2005), nghiên cứu sở thích nhà ở của người dân Nam Phi chỉ ra nhóm
tiêu chí để lựa chọn nhà ở là tình trạng nhà ở và chất lượng nhà ở. Các thuộc tính liên
quan đến khu phố và vị trí là yếu tố quan trọng trong lựa chọn nhà ở. Tác giả đưa ra
tiêu chí lựa chọn nhà ở là hình thức sở hữu, không gian kiến trúc, chất lượng sống,
Hàng xóm khu phố, tiêu chí về nhà ở và mô hình nghiên cứu như sau:
Quá trình ra quyết định lựa chọn vị trí nhà ở, quyết định địa điểm nơi cư trú là
tính không đồng nhất giữa của của các quyết định vị trí khu dân cư và sự đánh đổi vị
trí gắn liền với địa vị xã hội và chất lượng nơi ở (Moon-Jeong Kim, 2010; Jae Hong
Kim, 2003). Sự đánh đổi này các nhà nghiên cứu chỉ ra đó chính là đặc điểm hộ gia
đình khác nhau tạo ra các ưu đãi về địa điểm khác nhau và những sở thích khác nhau
mang lại không đồng nhất trong các quyết định vị trí dân cư. Trong nghiên cứu của Jae
Hong Kim (2006) các thuộc tính mang giá trị tinh thần của ngôi nhà chiếm tới hơn


50% việc cải thiện ngôi nhà hiện tại đối với nhóm người thu nhập cao, của nhóm thu
nhập trung bình là 35,6% và nhóm thu nhập thấp là 27,4%. Còn theo Moon-Jeong Kim
(2010) đã kết luận quá trình ra quyết định lựa chọn vị trí nhà ở là không đồng nhất
giữa các nhóm người, mỗi nhóm có những tiêu chí riêng để quyết định phụ thuộc vào
tình trạng và thu nhập của gia đình.
Leishman & cộng sự (2005), sử dụng bảng xếp hạng 'mạng nhện' để thể hiện
sức mạnh của sự ưu tiên nhà ở cho tám thuộc tính cho từng nhóm người tiêu dùng
lựa chọn nhà ở. Các biểu đồ cho thấy tầm quan trọng tương đối của các thuộc
tính. Thuộc tính xuất hiện thêm từ điểm trung tâm là quan trọng hơn so với các
thuộc tính gần hơn với các đường trung tâm. Leishman & cộng sự (2005) chỉ ra
tiêu chí lựa chọn được nhiều người ủng hộ là thuộc tính quan trọng nhất cho người
mua nhà là vị trí. Nhóm người tiêu dùng xác định xem xét vị trí như là thuộc tính
quan trọng nhất của nhà ở, vị trí như là một yếu tố hoàn toàn chiếm ưu thế trong lựa
chọn. Ngoài ra, nghiên cứu còn chỉ ra vị trí là khoảng cách từ trung tâm thành phố
đến nơi ở, hoặc vị trí gần người thân, bạn bè là yếu tố quan trọng trong lựa chọn
nơi ở.

Như vậy, đối với lựa chọn nơi ở các nghiên cứu đã chỉ ra có nhiều tiêu chí để
người lựa chọn, mỗi gia đình sẽ xác định tiêu chí nào là quan trọng trong bộ tiêu
chí liên quan đến nhà ở để lựa chọn phù hợp với điều kiện sống của gia đình đó.
Trong các nghiên cứu trên tổng hợp lại cho thấy các nhóm tiêu chí quan trọng trong
lựa chọn nơi ở của người dân trên thế giới đó chính là nhóm tiêu chí liên quan đến
vị trí nơi ở, nhóm tiêu chí liên quan đến môi trường nơi ở, nhóm tiêu chí liên quan
đến chất lượng nơi ở được người dân đánh giá cao.

1.1.2. Một số nghiên cứu về tiêu chí lựa chọn căn hộ chung cư
Đối với các tiêu chí lựa chọn căn hộ chung cư, số lượng các nhà nghiên cứu
trên thế giới ít tách biệt giữa nhà ở căn hộ chung cư và nhà ở thấp tầng thường không
có sự phân định nhiều. Các tác giả nghiên cứu thường được gắn với tiêu chí nhà ở nói
chung trong nghiên cứu hơn là nghiên cứu tách biệt, trong khi lựa chọn căn hộ chung
cư lại là lựa chọn của đại đa số người dân sinh sống tại khu vực đô thị ở hầu hết các
quốc gia trên thế giới. Tuy nhiên, trong quá trình tổng quan tác giả đã tiến hành tập
trung tổng quan các nghiên cứu riêng, chuyên sâu về tiêu chí lựa chọn căn hộ chung
cư cụ thể như sau:
Tác giả Phatcharin (2008), với nghiên cứu sự lựa chọn căn hộ dịch vụ của các
nữ doanh nhân đã chỉ ra các yếu tố quan trọng nhất ảnh hưởng đến việc lựa chọn căn


hộ dịch vụ của khách doanh nhân nữ. Trong nghiên cứu này đã chỉ ra tiêu chí vị trí là
yếu tố quan trọng nhất ảnh hưởng đến sự lựa chọn căn hộ dịch vụ, tiếp theo là tiêu chí
dịch vụ, thương hiệu căn hộ dịch vụ, nhà cung cấp dịch vụ. Ngoài ra, các kết quả
nghiên cứu cho thấy rằng du khách kinh doanh nữ có xu hướng đặt trọng tâm vào sự
an toàn và an ninh căn hộ; bên cạnh đó, đặc điểm nhân khẩu học về độ tuổi, trình độ
học vấn, mức thu nhập có ảnh hưởng đến lựa chọn căn hộ dịch vụ.
Abdul & cộng sự (2008) nghiên cứu phân tích xác định ưu tiên của người mua
trong việc lựa chọn chung cư sinh sống, đã chỉ ra người mua luôn có tư tưởng tối đa
hóa tiện ích, kết quả cũng cho thấy giá cả là khía cạnh quan trọng tiếp theo là kích

thước và vị trí xây dựng. Tuy nhiên, trong thực tế, rất khó để có thể đáp ứng nhu cầu
khác hàng, vì vậy chính người mua phải cân nhắc và thỏa hiệp các nhu cầu trên. Việc
áp dụng phiếu khảo sát bằng phương pháp liên kết truyền thống, những người tham gia
được yêu cầu phải nêu rõ điều mong muốn của họ trong 18 bộ phiếu khảo sát về ba
thuộc tính quan trọng nhất của bất động sản chung cư đó là kích thước căn hộ, vị trí
xây dựng, giá căn hộ, cụ thể kết quả cho rằng 89,4% các yếu tố ảnh hưởng đến lựa
chọn nhà trong cộng đồng chung cổng là do yếu tố tài chính, yếu tố khoảng cách, đặc
tính vật lý của căn hộ.
Tại Ấn Độ, Singh (2013) nghiên cứu 6 nhóm tiêu chí lựa chọn căn hộ là Nhóm
tiêu chí “khả năng tiếp cận” bao gồm: Gần nơi làm việc của chủ hộ; Gần nơi làm việc
của chồng (vợ); Gần trường học của các con; Nhóm tiêu chí khả năng kết nối bao
gồm: Kết nối được với chợ; Kết nối được với các phương tiện giao thông công cộng;
Kết nối được với các trục đường chính; Nhóm tiêu chí giải trí và thư giãn bao gồm:
Gần phòng gym; Đối diện công viên; Gần hội trường lớn; Nhóm tiêu chí thiết kế bao
gồm: Vị trí tầng của căn hộ; Số phòng/ số phòng ngủ; Phòng cho người giúp việc;
Nhóm tiêu chí tài chính bao gồm: Giá; Tiền đặt cọc; Tác giả Singh (2013) lựa chọn
một mẫu 200 người được phân loại theo mức lương được lựa chọn bằng kỹ thuật lấy
mẫu có chủ đích từ ba thành phố là Chandigarh, Mohali và Panchkula. Mẫu nghiên
cứu bao gồm những người trả lời hoặc có mua căn hộ trong năm trước hoặc đang có kế
hoạch mua trong năm tới. Những người trả lời được hỏi để đưa ra ý kiến về 19 biến
được liệt kê theo thang đo 5 điểm Likert. Bằng cách sử dụng phân tích thăm dò các
nhân tố, 6 yếu tố được rút ra và giải thích được 73,916% của tổng phương sai. Những
yếu tố này là “tiện nghi cơ bản” (15,087%), “giải trí và thư giãn” (14,953%), “xắp đặt”
(11,570%), “tài chính” (11,077%), “khả năng tiếp cận” (10,735%) và “khả năng kết
nối” (10,493%). Theo số điểm trung bình, còn thấy được rằng “tiện nghi cơ bản”
(4,4812) là yếu tố quan trọng nhất khi lựa chọn một căn hộ, tiếp theo là “tài chính”