THỰC TRẠNG VÀ BIỆN PHÁP CẢI TẠO CÁC KHU CHUNG CƯ CŨ TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI

THỰC TRẠNG VÀ BIỆN PHÁP CẢI TẠO CÁC KHU
CHUNG CƯ CŨ TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI
1. Các đặc điểm về tự nhiên, kinh tế, xã hội của Hà Nội có ảnh hưởng đến
nhà chung cư cũ
1.1. Đặc điểm tự nhiên
1.1.1. Vị trí địa lý
Hà Nội tiếp giáp với 5 tỉnh:
Phía Bắc giáp Thái Nguyên
Phía Đông giáp Bắc Ninh, Hưng Yên
Phía Tây giáp Vĩnh Phúc
Phía Nam giáp Hà Tây
Từ Hà Nội đi các thành phố, thị xã của Bắc Bộ cũng như của cả nước rất
dễ dàng bằng cả đường ô tô, sắt, thuỷ và hàng không
Tính đến năm 2004, Hà Nội có 9 quận nội thành (Ba Đình, Hoàn Kiếm, Hai
Bà Trưng, Đống Đa, Tây Hồ, Cầu Giấy, Thanh Xuân, Hoàng Mai, Long Biên)
với 125 phường, có diện tích 84,3 km² (chiếm 9% diện tích toàn thành phố) và 5
huyện ngoại thành (Sóc Sơn, Đông Anh, Gia Lâm, Thanh Trì và Từ Liêm) với
diện tích là 836,67 km² (chiếm 91% diện tích) với 99 xã và 5 thị trấn.
Nghị quyết 15/NQ - TW ngày 15/12/2000 về “Phương hướng, nhiệm vụ phát
triển thủ đô Hà Nội trong thời kỳ 2001-2010” và Pháp lệnh Thủ đô đã xác định:
“Hà Nội là trái tim của cả nước, đầu não về chính trị - hành chính, trung tâm lớn
về văn hoá, khoa học, giáo dục, kinh tế và giao dịch quốc tế”. Là trung tâm của
vùng Bắc Bộ, là đầu mối giao thông quan trọng đi các tỉnh và là thủ đô của cả
nước, Hà Nội có khả năng to lớn để thu hút các nguồn lực của cả nước, của bên
ngoài cho sự phát triển của mình. Đồng thời, sự phát triển của Hà Nội có vai trò
to lớn thúc đẩy sự phát triển của cả vùng, cũng như cả nước; sự phát triển của
thủ đô Hà Nội là niềm tự hào của người dân Hà Nội, đồng thời cũng là niềm tự
hào của đất nước, của dân tộc.
1.1.2. Đặc điểm địa hình
Địa hình chủ yếu của Hà Nội là địa hình đồng bằng được bồi đắp bởi các
dòng sông với các bãi bồi hiện đại và các bãi bồi cao, ngoài ra còn có các vùng

trũng với các hồ đầm (dấu vết của các dòng sông cổ). Riêng các bậc thềm sông
chỉ có ở phần lớn huyện Sóc Sơn và ở phía Bắc huyện Đông Anh, nơi có địa thế
cao so với các vùng của Hà Nội. Ngoài ra, Hà Nội còn có các dạng địa hình núi,
tập trung ở khu vực đồi núi Sóc Sơn với diện tích không lớn lắm.
Xét về mặt thời gian hình thành lớp phù sa, có thể phân bố thành phố Hà Nội
thành 2 vùng: vùng phù sa cũ (đại bộ phận nằm ở phía tả ngạn sông Hồng, phía
Tây quốc lộ 1. Đất được hình thành trên nền trầm tích thuộc thời kỳ thứ 4, khả
năng chịu nén tốt). Vùng phù sa mới (nằm ở phía Nam ngoại thành Hà Nội,
phần lớn ở huyện Gia Lâm, Thanh Trì, Từ Liêm. Đất ở đây chủ yếu do phù sa
mới của sông Hồng hình thành, nền đất yếu hơn vùng trên)
Đặc điểm địa hình này làm cho các công trình ở Hà Nội rất dễ bị sụt lún
do nền đất yếu. Đây là một trong những nguyên nhân dẫn đến tình trạng xuống
cấp nghiêm trọng của các khu chung cư cũ ở Hà Nội.
1.1.3. Khí hậu
Hà Nội nằm trong vùng khí hậu nhiệt đới gió mùa, quanh năm tiếp nhận được
lượng bức xạ mặt trời dồi dào. Tổng lượng bức xạ trung bình hàng năm khoảng
120 kcal/cm², nhiệt độ trung bình năm 24°C, độ ẩm trung bình 80 - 82 %, lượng
mưa trung bình 1.660 mm/năm. Chính loại khí hậu này đã làm cho các công
trình nhà ở ở Hà Nội càng dễ bị hư hỏng.
1.2. Đặc điểm kinh tế - xã hội
Hà Nội là trung tâm kinh tế chính trị xã hội lớn nhất của cả nước, nền
kinh tế phát triển mạnh và cơ cấu kinh tế phức tạp.
Quá trình tăng trưởng kinh tế gắn với quá trình tăng quy mô, chất lượng
về nhà ở, chính vì vậy mà những nhà chung cư được xây dựng trước đây đã trở
nên lạc hậu và không còn phù hợp với thực tế hiện nay: Nó vừa không đáp ứng
nhu cầu về diện tích, lỗi thời về kiến trúc, các dịch vụ cần thiết lại không được
đáp ứng nhu cầu.
Năm 1997 giá trị tổng sản phẩm trong nước GDP đạt 20306,27 tỷ đồng
chiếm 6,87% so với cả nước, GDP bình quân đầu người tăng 100 USD năm
1993, tăng lên 536 USD năm 1996, trên 600 USD năm 1999 và trên 700 USD

năm 2001. Dự báo đến năm 2010 GDP bình quân đầu người 2.300 USD, tốc độ
tăng GDP bình quân năm 10,5 – 11,5%
Dân số Hà Nội năm 2002 là 2763,4 nghìn người, mật độ dân số lên tới
2.883 người/km
2
, mật độ nội thành là 14.387 người/km
2
, ngoại thành là 1.758
người/km
2
. Mật độ gấp 12 lần so với trung bình cả nước và gần gấp đôi dân số
vùng Đồng bằng sông hồng và Hà Nội là thành phố có mật độ dân số cao nhất
trong cả nước. Dự báo đến năm 2010 dân số trung bình của Hà Nội là 3,5 triệu
người, tỷ lệ tăng dân số tự nhiên bình quân năm 1,05 – 1,1%. Tính đến năm
2001 dân số thành thị là 61,1% tổng dân số Hà Nội, ở nông thôn chiếm 38,9%.
Do sức hút mạnh mẽ của quá trình đô thị hóa đã tạo ra dòng di cư đến Hà Nội
để tìm việc ngày càng lớn làm cho tỷ lệ gia tăng cơ học khá cao 11,2% (năm
1995), 14,8% (năm 1997), 17,1% (năm 2001). Đó chính là sức ép lớn cho nhu
cầu về nhà ở của Thủ đô trong những năm gần đây và trong những năm tiếp
theo đòi hỏi Hà Nội phải xây dựng cải tạo lại nhà ở để đáp ứng nhu cầu này.
Căn cứ vào các mục tiêu, nhiệm vụ chủ yếu phát triển kinh tế - xã hội trong
giai đoạn 2006 – 2010, dự kiến các chỉ tiêu chủ yếu của kế hoạch 5 năm của
thành phố như sau:
Bảng 1: Các chỉ tiêu kinh tế - xã hội trong giai đoạn 2006-2010
STT Chỉ tiêu KH 2006 - 2010
1. Dân số trung bình năm 2010 3,5 triệu người
2. Tốc độ tăng GDP bình quân/năm 10,5 – 11,5%
3. GDP bình quân đầu người 2.300 USD
4. Tốc độ tăng giá trị tăng thêm công nghiệp bình quân/năm 10,5 – 11,5%
5. Tốc độ tăng giá trị thêm dịch vụ bình quân/năm 11 – 12%

6. Tốc độ tăng giá trị tăng thêm nông, lâm, ngư nghiệp bình
quân/năm
1 – 2%
7. Tốc độ tăng kim ngạch xuất khẩu bình quân/năm. 16 – 18%
Trong đó: xuất khẩu địa phương 17 – 18%
8. Cơ cấu kinh tế theo GDP
- Dịch vụ
- Công nghiệp
- Nông nghiệp
58%
40,2%
1,8%
9. Tỷ lệ tăng dân số tự nhiên bình quân/năm 1,05 – 1,1%
10. Tỷ lệ thất nghiệp đô thị <5,5%
11. Tỷ lệ lao động qua đào tạo 60 – 65%
12. Tỷ lệ hộ nghèo cuối năm 2010 <4,5%
13. Tỷ lệ phổ cập phổ thông trung học và tương đương đến năm
2010
>90%
14. Nhà ở đô thị bình quân đầu người 8 – 8,5%
15. Tỷ lệ đáp ứng nhu cầu đi lại bằng giao thông công cộng 35 – 40%
16. Cấp nước sạch đô thị/người/ngày đêm 170 lít
17. Diện tích cây xanh bình quân đầu người 7 – 8m
2
(Nguồn: Bộ Kế hoạch đầu tư)
2. Thực trạng chung cư cũ và tình hình cải tạo nhà chung cư cũ trên địa
bàn thành phố Hà Nội
A. Thực trạng chung cư cũ
2.1. Quá trình hình thành và phát triển khu chung cư tại thành phố Hà Nội
giai đoạn 1954 – 1990

2.1.1. Giai đoạn 1954 – 1964
Nhiệm vụ trọng tâm của nhà nước giai đoạn này là khôi phục kinh tế sau
chiến tranh. Nhiều nhà máy, xí nghiệp, cơ sở sản xuất từng bước được phục hồi.
Theo đó, vấn đề nhà ở cho công nhân tại các nhà máy, xí nghiệp, công trường
được đặt ra. Một mặt do còn khó khăn về tài chính, mặt khác chưa có đủ cán bộ
chuyên môn, nghiệp vụ thực hiện việc quy hoạch xây dựng đô thị cũng như quy
hoạch phát triển nhà ở, nên việc xây dựng các chung cư tập thể cho công nhân
chủ yếu là nhà một tầng được xây dựng theo yêu cầu thực tế trong khu vực các
cơ sở sản xuất công nghiệp, thủ công nghiệp.
2.1.2. Giai đoạn 1964 – 1975
Ở giai đoạn này, công tác quy hoạch xây dựng đô thị ở các tỉnh phía Bắc được
đặt ra một cách bài bản. Hầu hết các khu chung cư được xây dựng theo quy hoạch
có hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đồng bộ. Thực tế cho thấy các khu
chung cư này ở thời điểm lịch sử của nó đã có những đóng góp quan trọng trong
việc giải quyết nhu cầu nhà ở thực tế của đa số CBCNVCNN; đồng thời là bước đi
đầu tiên trong việc tạo dựng không gian kiến trúc khu nhà ở chung cư khá hợp lý
tại các đô thị thuộc miền Bắc nước ta.
Đến nay, tại hầu hết các khu chung cư cũ số dân tăng cao, so với thiết kế ban
đầu (từ 2-2,5 lần), việc xây dựng lấn chiếm không gian, sân vườn, hè đường
diễn ra phổ biến làm gia tăng mật độ xây dựng (có nơi lên tới 80%) dẫn tới sự
quá tải về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội; môi trường ở trong khu chung cư
cũ ngày một thấp kém. Hiện tại, đa số các căn hộ đều bị đục phá, cơi nới, lấn
chiếm, gây ra thấm dột dẫn đến ăn mòn kết cấu chịu lực chính.
2.1.3. Giai đoạn 1975 – 1986
a. Những kết quả đạt được
Mặc dù tình hình tài chính nhà nước thực tế gặp khó khăn, nhưng do nhu
cầu nhà ở cho CBCNVCNN trở nên nhiều bức xúc, tại một số tỉnh, thành phố
nhà nước vẫn tiếp tục đầu tư xây dựng một số chung cư với các vật liệu mới,
công nghệ xây lắp mới có quy mô từ 4-5 tầng để bán cho CBCNVCNN trong
các nhà máy, xí nghiệp nhằm tháo gỡ những khó khăn thực tế; cố gắng để khơi

thông hướng phát triển nhà ở đang bị bế tắc.
b. Những tồn tại chủ yếu:
Do cơ chế bao cấp về nhà ở đã bộc lộ những bất cập sau:
- Không phát huy được nguồn lực trong nhân dân để khắc phục sự khó
khăn về tài chính.
- Công tác quản lý, phát triển nhà ở không có chương trình, kế hoạch cụ
thể cho từng địa phương.
- Công tác quản lý sử dụng đất đai đô thị không chặt chẽ, kém hiệu quả.
- Không kịp thời phát huy được ưu điểm đã có về quy hoạch xây dựng đô
thị, chung cư của thời kỳ trước đó.
2.1.4. Giai đoạn 1986 – 1990
Số lượng quy hoạch xây dựng khu chung cư do nhà nước đầu tư xây
dựng giảm mạnh, quy mô chủ yếu 5 tầng, diện tích căn hộ nhỏ, chất lượng xây
dựng thấp
Phần lớn các đồ án quy hoạch xây dựng nhà ở được thực hiện theo hình
thức nhà ở riêng lẻ kiên kế hoặc chia lô đất để bán cho dân tự xây dựng.
Giải pháp quy hoạch xây dựng nhà ở đô thị như trên đã dẫn đến những
tồn tại sau:
• Chỉ trong một thời gian ngắn (5 năm) nhà ở do dân đầu tư xây dựng đã chiếm
một tỷ lệ lớn có sức lấn át các chung cư do nhà nước xây dựng nhiều năm trước
đó, tạo ra một không gian kiến trúc đầy lộn xộn cho hầu hết các đô thị của cả
nước.
• Xuất hiện sự chiếm dụng, đầu cơ đất đai xây dựng nhà ở diễn ra phổ biến.
• Công tác quản lý phát triển nhà ở đô thị đã không kiểm soát được và đây việc
xây dựng chung cư đã chuyển sang cho các chủ đầu tư thực hiện.
Cả nước hiện nay có trên 3 triệu m
2
nhà chung cư cũ được xây dựng trong
các thập kỷ 60-70-80-90 của thế kỷ trước với trên 100 nghìn hộ dân đang sinh
sống. Ở miền Bắc đa số chung cư do nhà nước đầu tư xây dựng từ ngân sách

nhà nước để phân phối cho cán bộ công nhân viên chức sử dụng. Ở miền Nam,
chính quyền cũ có đầu tư xây dựng một số chung cư để giải quyết nhu cầu nhà ở
cho công chức và một số chung cư cho các hộ dân sống trong các khu nhà lụp
sụp “ổ chuột” bị cháy.
2.2. Đánh giá phân tích tình trạng ở và nhà ở tại các khu chung cư cũ trên
địa bàn thành phố Hà Nội
2.2.1. Thực trạng nhà ở các loại tại các khu chung cư cũ trên địa bàn thành
phố Hà Nội
Thủ đô Hà Nội hiện có khoảng 23 khu chung cư cũ (4-5 tầng) với gần 1
triệu m
2
diện tích sàn, 27.573 hộ dân, 137.361 nhân khẩu, trong đó có 200 nhà
lắp ghép tấm lớn với 434.332m
2
sàn, 15.720 hộ dân và hơn 10 khu chung cư cũ
thấp tầng (1-2 tầng) xây dựng xen kẽ trong các khu phố cũ.
Các khu chung cư cũ này được xây dựng bằng nguồn vốn ngân sách Nhà
nước từ những năm 60-70-80 Thế kỷ trước. Đến nay đã biến dạng và xuống cấp
kể cả những khu xây dựng vào giai đoạn mới như Thanh Xuân.
Các chung cư cũ không chỉ thay đổi rất nhiều về hình thức, mà còn có rất
nhiều thay đổi về nội dung và tính chất, về công năng sử dụng và cách ở. Vấn
đề sở hữu công trình đã chuyển đổi có rất nhiều thay đổi sau khi có Nghị định
60,61/CP, với nhiều chuyển đổi khác nhau ở khu vực nhà nước, khu vực xã hội,
khu vực tư nhân và các sở hữu khác.
Các chỉ tiêu sử dụng đất đai công cộng, đất xây dựng các nhà ở, đất cây
xanh và không gian trống khác. Đến nay, hầu hết đã biến dạng, mặc dù đã có
quy hoạch xây dựng trước đây đã được sắp xếp khá chi tiết và cụ thể theo từng
chức năng sử dụng trong các khu chung cư cũ.
Có thể nói gần như tất cả các khu chung cư cũ ở Hà Nội đã bị hư hỏng, bị
phá phách lung tung, vô tổ chức, vô kỷ luật mà không hề có một sự quản lý

nhắc nhở hoặc xử phạt nghiêm minh của Thành phố. Vấn đề lấn chiếm đất đai
trái phép của các hộ tầng một và các khu trống khác trong các khu nhà ở chung
cư cũ là phổ biến đang trở thành một sức cản mạnh trong vấn đề cải tạo, sửa
chữa và giải phóng mặt bằng khi có dự án xây dựng.
Trước đây các khu chung cư cũ chỉ có một ông chủ lớn là thành phố hoặc
cơ quan nhà nước quản lý, cả một tập thể người ở đồng nhất, thì không có nhiều
mâu thuẫn lớn, ngày nay trong các khu ở cũ ta có hàng trăm, hàng ngàn ông chủ
nhỏ, kể cả trong một công trình nhà ở (sau khi nhà nước đã bán, nhượng lại với
cái giá rẻ mạt các căn hộ cho người ở theo Nghị định 61/CP) ta lại có thêm hàng
chục, hàng trăm ông chủ mới, mỗi người suy nghĩ một kiểu và không dễ gì
thuận chiều theo chủ đầu tư và thành phố.
Các khu chung cư cũ trong nội thành Hà Nội có nhiều lợi thế về mặt địa
lý, vị trí đất đai có giá trị cao cả về mặt tổ chức không gian, công năng sử dụng
và giá trị kinh tế đặc biệt. Đây là cơ hội tốt cũng là yếu tố đặc biệt quan trọng
cần xem xét để có kế hoạch triển khai cũng như phương pháp sử dụng đất đai
hợp lý, đặt lợi ích của thành phố và cộng đồng dân cư lên trên hết, để có chính
sách và biện pháp xử lý có chất lượng trong quy hoạch cải tạo, trong cơ chế xã
hội hoá và trong bố cục không gian quy hoạch đô thị hiện đại.
Về quy hoạch kiến trúc, do các chung cư cũ được thiết kế và xây dựng
cách đây trên 30 năm, theo tiêu chuẩn cũ hoặc do các nước XHCN cũ giúp thiết
kế, xây dựng, vì vậy đã trở nên lạc hậu. Đa số các chung cư này có chiều cao
thấp từ 4 – 5 tầng, không có thang máy, diện tích căn hộ nhỏ từ 16 – 32 m
2
, khu
phụ chung hoặc khép kín, kiến trúc điển hình, đơn giản, hệ thống kỹ thuật cũ
kỹ, thiếu các thiết bị phòng chống cháy nổ… thiếu diện tích phục vụ công cộng
(chỗ để xe, diện tích dành cho sinh hoạt chung của cộng đồng…) vì vậy, không
còn phù hợp với nhu cầu sinh hoạt, cũng như không còn phù hợp với tiêu chuẩn
nhà chung cư kể cả trong thời điểm hiện tại và trong tương lai.
Hệ thống hạ tầng kỹ thuật của các chung cư nhìn chung đã bị hư hỏng và

quá tải do công tác duy tu sửa chữa kém, cộng với quy mô dân số tăng nhanh
(từ 2-2,5 lần) so với thiết kế ban đầu. Tình trạng xây dựng lấn chiếm diện tích
đất công cộng, sân vườn ở tầng 1 tại hầu hết các khu chung cư làm tăng mật độ
xây dựng (có khu vực tới 80%), đã làm hạn chế không khí lưu thông và tăng
hàm lượng tạp khí, ảnh hưởng nghiêm trọng tới môi trường. Các hộ dân sống tại
các khu chung cư này đang hàng ngày, hàng giờ đối mặt với sự xuống cấp của
chất lượng công trình cũng như môi trường sinh sống.
Được hình thành trong nhiều thời kỳ phát triển đất nước (chủ yếu đầu tư
bằng nguồn vốn ngân sách phân phối cho cán bộ công nhân viên ở theo chính
sách phúc lợi xã hội) có nhiều hạn chế về các mặt quy hoạch, đầu tư, xây dựng
và dịch vụ đô thị. Hầu hết các khu chung cư cũ được xây dựng chủ yếu trong
thời kỳ chiến tranh và những năm 70-80 đã xuống cấp nghiêm trọng, hệ thống
hạ tầng xã hội trong các khu gần như đã xuống cấp, lạc hậu do sự chuyển đổi cơ
chế của nền kinh tế; hạ tầng kỹ thuật bị xuống cấp phá huỷ một cách nghiêm
trọng do sự phá vỡ của cơ cấu dân cư đã làm ảnh hưởng đến sinh hoạt cũng như
cuộc sống của người dân, nhất là tại các công trình nhà ở lắp ghép trong tình
trạng lún nứt nguy hiểm. Đặc biệt có những khu nhà đã ở trong tình trạng nguy
hiểm có thể sập đổ bất cứ lúc nào (như khu P3 Phương Liệt; khu 17 nhà gỗ
ngoài đê phường Chương Dương; khu B6 Giảng Võ; E6, E7 Quỳnh Mai; A
Ngọc Khánh; Nguyễn Công Trứ; khu Văn Chương, Khu B Kim Liên...).
Qua kiểm tra đánh giá khảo sát đại bộ phận các nhà đều thiết kế móng đặt
tương đối nông, chủ yếu lại trên nền đất Hà Nội vốn là nền đất yếu. Ngoài ra
khu nhà lắp ghép lại bị xây dựng trên nền đất có nhiều biến động làm cho hiện
tượng lún tăng rõ rệt (vùng Giảng Võ - Ngọc Khánh – Thành Công có 30% số
lượng nhà bị lún).
2.2.2. Tình trạng ở và mô hình ở tại các khu chung cư cũ trên địa bàn thành
phố Hà Nội
Các khu chung cư cũ tại Hà Nội xét về tổng quan dễ nhận thấy đã trải qua
các giai đoạn sau:
- Nhà tập thể nhiều tầng (1954-1960) như An Dương, Phúc Xá, Mai Hương, với

giải pháp chỉ là phòng ở, hành lang bên khu phụ tập trung.
- Nhà nhiều tầng (1960-1975) như Nguyễn Công Trứ, Kim Liên, Trung Tự,
Thành Công, Giảng Võ… được xây dựng từ vốn ngân sách nhà nước theo mô
hình tiểu khu nhà ở như khu Trung Tự xây dựng năm 1971 với 6 nhóm nhà
đồng bộ với các công trình hạ tầng xã hội, kiểu căn hộ khép kín nhưng không
độc lập.
- Nhà tập thể kiểu mới, xây xen (1975-1986) đó là các khu Thanh Xuân, Lạc
Trung, Phương Mai, Ngã Tư Vọng… Trong thời kỳ này vốn xây dựng ngoài
nguồn vốn ngân sách còn vốn từ các cơ quan, doanh nghiệp. Đây cũng là thời
kỳ mô hình tiểu khu bị phá vỡ nhiều, gia tăng các loại hình nhà ở để tăng hiệu
quả sử dụng đất, giải quyết chỗ ở.
- Giai đoạn chia lô thấp tầng xen với các khu đô thị mới (từ 1986-2000): Đây là
thời kỳ có nhiều đổi mới về nhà ở như pháp lệnh nhà ở năm 1991, Nhà nước
cho phép bán nhà ở sở hữu nhà nước và đặc biệt từ 1992 nhà nước xoá bỏ bao
cấp về nhà ở và đưa tiền nhà vào tiền lương đã tạo nhiều mô hình khu ở mới.
Điểm qua quá trình trên để thấy:
- Cấu trúc các khu chung cư rất đa dạng, nhiều loại mô hình nhà ở, quản lý đất
đai còn lỏng lẻo, nhiều công trình có giải pháp kỹ thuật đến nay đã không an
toàn.
- Hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đều quá tải bởi dân số tăng nhanh: Bởi vậy việc
chọn mô hình quy hoạch hợp lý cho các KCCC trước hết phải gắn kết và phù
hợp với quy hoạch chung. Trong các dự án thí điểm vừa qua việc triển khai
chậm cũng một phần nhận thức khác biệt về phương án quy hoạch cải tạo. Các
nhà đầu tư muốn được chấp nhận giải pháp với nhiều khối nhà cao tầng, hệ số
sử dụng đất cao (trên 5 lần) để kinh doanh có hiệu quả, song các nhà quản lý
mong muốn chỉ giữ lại các chỉ tiêu quy hoạch như hiện có hoặc thấp hơn để
nâng cao chất lượng sống. Cũng có nhà chuyên môn cho rằng nên chấp nhận đề
xuất của các nhà đầu tư để có đô thị hiện đại với mô hình “đô thị nén” nhưng
đây là đề xuất xét về lợi ích tổng thể của cả đô thị thì khó chấp nhận được.
Vậy mô hình quy hoạch nào là thích hợp cần phải xem xét trong mối

quan hệ với quy hoạch chung và do thành phố ra nhiệm vụ thiết kế trước khi
giao hoặc chọn chủ đầu tư.
2.2.3. Vấn đề giao thông và kỹ thuật hạ tầng cơ sở các khu chung cư cũ trên
địa bàn thành phố Hà Nội
Hiện nay các KCCC trong nội thành Hà Nội được xây dựng từ những
năm 60-70 của thế kỷ trước đã hư hỏng, môi trường sống đang bị xuống cấp
nghiêm trọng, tình trạng giao thông và hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật là
những vấn đề cần được quan tâm cải thiện. Để có những số liệu xác thực về tình
trạng giao thông và hệ thống hạ tầng kỹ thuật của các KCCC ở Hà Nội nhằm
giúp các chuyên gia trong lĩnh vực xây dựng và quản lý đô thị có giải pháp khắc
phục một cách có hiệu quả nhất, tích cực nhất, kinh tế nhất, đem lại cuộc sống
có chất lượng cao hơn cho người dân. Để có những số liệu cụ thể ta đã tiến hành
điều tra khảo sát tại 2 KCCC tiêu biểu của quận Đống Đa là khu Kim Liên và
khu Văn Chương.
Khu Kim Liên bao gồm khu nhà ở tập thể (tiểu khu Kim Liên) và làng Kim
Liên. Tiểu khu Kim Liên là tiểu khu nhà ở XHCN đầu tiên ứng dụng thiết kế xây
dựng ở Việt Nam có sự cộng tác của chuyên gia Liên Xô năm 1957.
Khu Kim Liên nằm trên khu đất rộng 50,1ha, trong đó diện tích đất sử
dụng là 34,5ha. Trong khu Kim Liên gồm có 3 nhóm nhà: Nhóm nhà B từ B1
đến B24 là các khu chung cư 5 tầng được xây dựng bằng các tấm nhẹ lắp ghép,
nhóm nhà C từ C1 đến C15 là các chung cư 4 tầng, nhóm nhà D gồm các nhà
dân xây dựng.
Khu Văn Chương có tổng diện tích là 70ha. Trong đó phường Văn
Chương có diện tích khoảng 33ha. Khu vực phường Văn Chương có thể được
chia thành 3 khu vực nhỏ:
Khu tập thể Văn Chương là khu vực dành cho CBCNVCNN, với các nhà
tập thể thấp tầng (2 hoặc 5 tầng) được nhà nước xây dựng từ những năm 60 của
thế kỷ trước.
Khu vực làng Văn Chương cũ phía Tây Nam, xung quanh hồ Văn
Chương: do dân đã tự ý xây dựng không theo quy hoạch. Khu vực này có nhiều

di tích đáng chú ý, còn giữ lại được một số nét văn hoá của làng Văn Chương
xưa.
Khu vực phía Bắc và phía Tây, là các khu vực mà người dân đến định cư
sau này, tự cơi nới và xây dựng không theo quy hoạch. Khu vực này có kiến
trúc rất lộn xộn, hầu hết nhà 2,3 tầng của tư nhân sát nhau, lấn chiếm các
khoảng không gian của khu vực.
Bảng 2: Cơ cấu đất trong một số khu tập thể
Các loại đất
Khu Kim Liên Khu Văn Chương
Diện tích (ha) % Diện tích (ha) %
Tổng diện tích đất sử dụng 34,5 100 33,353 100
Đất xây dựng nhà ở 17,58 50 18,02 54
Đất giao thông 3,75 7,49 4,86 14,49
Cây xanh mặt nước 4,89 13,8 4,41 13,22
Đất làng xóm 2,58 7,3
5,47 16,4
Đất cơ quan 1,8 1,8
Đất thuộc loại khác 0,9 2,6 0,59 0,02
(Nguồn: Phòng quản lý nhà đất phường Kim Liên và Phường Văn Chương)
Về thực trạng giao thông:
a. Vị trí:
Khu Kim Liên nằm ở phía Nam thành phố, cách trung tâm thành phố 4 km,
thuộc quận Đống Đa – Hà Nội (thuộc 2 phường: Phường Kim Liên và phường
Phương Mai).
Khu Văn Chương nằm ở phía Tây Nam của thành phố, cách trung tâm 1,8
km, thuộc 4 phường: Phường Văn Chương, một phần phường Thổ Quan, Quốc
Tử Giám và Hàng Bột. Khu Văn Chương nằm trên trục giao thông quan trọng
của thành phố.
b. Giao thông:
Giao thông đi qua khu Kim Liên là một bộ phận quan trọng trong hành lang

giao thông Đông Tây của thành phố Hà Nội.
Tuyến từ Đại Cồ Việt qua Đào Duy Anh nằm trong đường vành đai I của
thành phố Hà Nội kéo ra Ô Chợ Dừa. Luồng giao thông Đông – Tây chuyển
hướng từ Đào Duy Anh qua Phạm Ngọc Thạch đến Chùa Bộc hoặc Tôn Thất
Tùng đóng vai trò đường giao thông chính trong giao thông thành phố. Ngoài
ra, còn có đường từ Giải Phóng vào Phương Mai đi xuyên qua khu Kim Liên
sang phía tây.
Khu Văn Chương nằm giữa 3 trục giao thông quan trọng của thủ đô Hà
Nội:
+ Phố Tôn Đức Thắng là đoạn kết thúc của trục giao thông hướng tâm quan
trọng của thành phố đi từ phố Nguyễn Trãi (cửa ngõ phía Tây Nam) phố Tây
Sơn - phố Nguyễn Lương Bằng.
+ Phố Lê Duẩn cũng là đoạn kết thúc của trục giao thông hướng tâm quan
trọng từ đường Giải Phóng (cửa ngõ phía Nam).
+ Phố Khâm Thiên cũng là một phần quan trọng của trục giao thông Đông –
Tây.
Về mạng lưới đưòng:
Mạng lưới đường trong khu Kim Liên và Văn Chương có dạng sơ đồ lưới
đường ô cờ kết hợp xương cá của khu Kim Liên và lưới đường xương cá.
Do tình trạng xây dựng cơi nới, lấn chiếm nên phần lớn đường tiếp cận đến
các công trình trong các khu chung cư mặt cắt ngang chỉ còn từ 2-3m không đủ
để các phương tiện cơ giới hoạt động khi cần thiết.