Đánh giá công tác quản lý và sử dụng đất tại Khu Công nghiệp Sông Công I giai đoạn 20112016 (Luận văn thạc sĩ)

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

DƯƠNG CAO NGUYÊN

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC QUẢN LÝ
VÀ SỬ DỤNG ĐẤT TẠI KHU CÔNG NGHIỆP
SÔNG CÔNG I GIAI ĐOẠN 2011-2016

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

THÁI NGUYÊN - 2018


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

DƯƠNG CAO NGUYÊN

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC QUẢN LÝ
VÀ SỬ DỤNG ĐẤT TẠI KHU CÔNG NGHIỆP
SÔNG CÔNG I GIAI ĐOẠN 2011-2016
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số ngành: 8 85 01 03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: TS. Trần Thị Phả

THÁI NGUYÊN - 2018

i
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan rằng toàn bộ những nội dung và số liệu trong luận
văn này là công trình nghiên cứu thực sự của cá nhân tôi, được thực hiện
trên cơ sở nghiên cứu lý thuyết, nghiên cứu khảo sát tình hình thực tiễn
dưới sự hướng dẫn khoa học của TS. Trần Thị Phả.
Các số liệu và và những kết quả trong luận văn là trung thực và
chưa từng được công bố dưới bất cứ hình thức nào ở các công trình nghiên
cứu khác.
Tôi xin chịu trách nhiệm về kết quả nghiên cứu của mình.
Học viên thực hiện luận văn

Dương Cao Nguyên


ii
LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành chương trình cao học và viết luận văn này, tôi đã
nhận được sự hướng dẫn, giúp đỡ và góp ý nhiệt tình của quý thầy cô
trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên - Đại học Thái Nguyên.
Trước hết, tôi xin chân thành cảm ơn đến quý thầy cô Khoa Quản lý tài
nguyên, trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, đặc biệt là những thầy cô đã
tận tình chỉ bảo cho tôi suốt thời gian học tập và làm luận văn tại trường.
Tôi xin gửi lời biết ơn sâu sắc đến Tiến sĩ Trần Thị Phả người đã
dành rất nhiều thời gian và tâm huyết hướng dẫn nghiên cứu và giúp tôi
hoàn thành luận văn tốt nghiệp.
Nhân đây, tôi xin chân thành cảm ơn các cán bộ Công ty Cổ phần
phát triển hạ tầng KCN Thái Nguyên đã tạo rất nhiều điều kiện để tôi có
đầy đủ dữ liệu, số liệu nghiên cứu và hoàn thành tốt luận văn tốt nghiệp.

Mặc dù tôi đã có nhiều cố gắng hoàn thiện luận văn bằng tất cả
năng lực của minh, tuy nhiên không thể tránh khỏi những thiếu sót, rất
mong nhận được những đóng góp quý báu của quý thầy cô và các bạn.
Thái Nguyên, tháng 05 năm 2018
Học viên

Dương Cao Nguyên


iii
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ........................................................................................................ i
LỜI CẢM ƠN .............................................................................................................ii
LỜI CẢM ƠN .............................................................................................................ii
MỤC LỤC ................................................................................................................. iii
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT ..................................................................................... vi
DANH MỤC CÁC BẢNG........................................................................................vii
DANH MỤC CÁC HÌNH ....................................................................................... viii
MỞ ĐẦU .................................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài .......................................................................................... 1
2. Mục tiêu của đề tài .................................................................................................. 3
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của luận văn ........................................................... 3
Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU ...................................................................... 4
1.1. Cơ sở khoa học của đề tài .................................................................................... 4
1.1.1. Cơ sở lý luận ..................................................................................................... 4
1.1.2. Các nhân tố tác động đến việc sử dụng đất trong KCN .................................... 6
1.1.3. Tác động của KCN đối với kinh tế - xã hội ...................................................... 8
1.1.4. Nội dung, phương pháp quản lý nhà nước về đất đai ....................................... 9
1.1.2. Cơ sở pháp lý .................................................................................................. 13
1.1.3. Cơ sở thực tiễn ................................................................................................ 15

1.2. Thực trạng các KCN trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên ......................................... 26
1.3. Những nghiên cứu về quản lý và sử dụng đất cho việc phát triển các Khu
công nghiệp trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên. ............................................................. 28
Chương 2. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU........................... 31
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ........................................................................ 31
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu ....................................................................................... 31
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu .......................................................................................... 31
2.1.3. Thời gian và địa điểm nghiên cứu ..................................................................... 31


iv
2.2. Nội dung nghiên cứu ........................................................................................... 31
2.2.1. Khái quát chung về KCN Sông Công I ............................................................. 31
2.2.2. Đánh giá công tác quản lý đất đai tại KCN Sông Công I ................................... 31
2.2.3. Đánh giá thực trạng sử dụng đấttại KCN Sông Công I ...................................... 31
2.2.4. Các yếu tố ảnh hưởng đến công tác quản lý và sử dụng đất tại KCN ................. 32
2.2.5. Đề xuất một số giải pháp tăng cường hiệu quả công tác quản lý và sử
dụng đất ..................................................................................................................... 32
2.3. Phương pháp nghiên cứu ..................................................................................... 32
2.3.1. Phương pháp điều tra thu thập số liệuthứ cấp .................................................... 32
2.3.2. Phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp..................................................... 32
2.3.3. Phương pháp thống kê, tổng hợp số liệu ........................................................... 33
2.3.4. Phương pháp phân tích, so sánh và xử lý số liệu ............................................... 33
2.3.5. Phương pháp bản đồ ......................................................................................... 33
Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN .................................. 34
3.1. Khái quát về KCN Sông Công I ........................................................................... 34
3.2. Đánh giá công tác quản lý đất đai tại KCN Sông Công I ...................................... 35
3.2.1. Việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trong KCN............................. 35
3.2.2. Công tác thực hiện giải phóng mặt bằng ........................................................... 41
3.2.3. Công tác xin giao đất, xin thuê đất với UBND tỉnh ........................................... 44

3.2.4. Công tác cho thuê lại đất ................................................................................... 46
3.2.5. Công tác đăng ký Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ............................... 51
3.3. Đánh giá thực trạng sử dụng đất đai tại KCN Sông Công I. .............................. 56
3.3.1. Hiện trạng sử dụng đất của KCN Sông Công ................................................ 56
3.3.2. Tiến độ sử dụng đất .......................................................................................... 57
3.3.3. Tỷ lệ lấp đầy KCN Sông Công I ....................................................................... 59
3.3.4. Hiệu quả sử dụng đất ........................................................................................ 60
3.4. Các yếu tố ảnh hưởng tới việc quản lý và sử dụng đất tại KCN Sông Công I ...... 62
3.4.1. Hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp ..................................................................... 62
3.4.2. Vốn đầu tư ........................................................................................................ 63
3.4.3. Quy hoạch ........................................................................................................ 64


v
3.4.4. Năng lực của nhà đầu tư ................................................................................... 64
3.4.5. Sự phát triển của công nghiệp phụ trợ, khả năng cung cấp nguyên vật liệu ....... 65
3.4.6. Sự ổn định chính trị, cơ chế chính sách và môi trường đầu tư ..................... 65
3.5. Giải pháp khắc phục những tồn tại khó khăn trong việc quản lý và
nâng cao hiệu quả sử dụng đất đai tại KCN Sông Công I .................................... 66
3.5.1. Công tác quy hoạch khu công nghiệp ......................................................... 66
3.5.2. Tăng cường quản lý trong KCN ...................................................................... 66
3.5.3. Hoàn thiện và nâng cao tính hấp dẫn của môi trường đầu tư ......................... 67
3.5.4. Lựa chọn nhà đầu tư ........................................................................................ 67
3.5.5. Xây dựng đồng bộ kết cấu hạ tầng KCN và nâng cao chất lượng thu
hút đầu tư vào KCN .................................................................................................. 67
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ................................................................................ 68
TÀI LIỆU THAM KHẢO ...................................................................................... 70
PHỤ LỤC ................................................................................................................. 73

vi
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT

- BQL

Ban quản lý

- CNH

Công nghiệp hóa

- DN

Doanh nghiệp

- ĐTTN

Đầu tư trong nước

- ĐTNN

Đầu tư nước ngoài

- FDI

Vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài

- GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

- GPMB

Giải phóng mặt bằng

- HĐH

Hiện đại hóa

- HĐND

Hội đồng nhân dân

- KCN

Khu công nghiệp

- KCX

Khu chế xuất

- KKT

Khu kinh tế

- KT - XH

Kinh tế - xã hội

- NĐ-CP

Nghị định - Chính phủ

- NĐ

Nghị định

- UBND

Ủy ban nhân dân

- TT-BTC

Thông tư - Bộ tài chính

- TQ

Thẩm quyền

- TĐC

Tái định cư

- QĐ

Quyết định

- STT

Số thứ tự

vii
DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 3.1.

Bảng quy hoạch chi tiết sử dụng đất .......................................... 37

Bảng 3.2.

Diện tích bị giảm trừ theo từng giai đoạn của Khu công
nghiệp Sông Công I trước và sau khi điều chỉnh quy hoạch ..... 38

Bảng 3.3:

Các quyết định cho thuê đấtcủa UBND tỉnh tính đến năm 2016 ....... 45

Bảng 3.4:

Các doanh nghiệp thuê lại đất trong KCN Sông Công I ............ 48

Bảng 3.5:

Tổng hợp số dự án trong và ngoài nước tại KCN Sông Công I ..... 49

Bảng 3.6:

Diện tích cho thuê lại đất trong KCN Sông Công I, .................. 50

Bảng 3.7:

Kết quả việc cấp GCNQSD đất cho doanh nghiệp .................... 52

Bảng 3.8:

Đánh giá việc sử dụng đất của nhà đầu tư trong KCN Sông
Công I ......................................................................................... 61


viii
DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 3.1:

Cơ cấu sử dụng đất trong KCN Sông Công I ............................ 36

Hình 3.2:

Các giai đoạn thực hiện dự án trong KCN Sông Công I........... 36

Hình 3.3:

Diện tích trước và sau khi điều chỉnh quy hoạch ...................... 39

Hình 3.4:

Diện tích đất đã GPMB và chưa GPMB ................................... 42

Hình 3.5:

Diện tích GPMB trong KCN Sông Công I giai đoạn
2011-2016 ................................................................................. 42

Hình 3.6:

Tỷ lệ diện tích đất đã cho thuê và chưa cho thuê lại ................. 46

Hình 3.7:

Kết quả công tác cấp GCNQSD đất cho các nhà đầu tư
trong KCN Sông Công I ............................................................ 55

Hình 3.8:

Tỷ lệ phần trăm đất KCN đã đưa vào sử dụng .......................... 57

Hình 3.9:

Tình hình sử dụng đất của nhà đầu tư trong KCN .................... 58

Hình 3.10;

Tỷ lệ diện tích đã lấp đầy và diện tích chưa lấp đầy KCN ....... 59


1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt có vai trò quan trọng trong việc phát
triển kinh tế - xã hội, nó là nguồn tài nguyên có hạn chế về số lượng, có vị trí

cố định trong không gian. Vấn đề quản lý và sử dụng đất đai đã có những ảnh
hưởng lớn đối với sự phát triển kinh tế xã hội. Trong quản lý, sử dụng đất đai,
việc chuyển đổi cơ cấu sử dụng đất quyết định đến tốc độ phát triển kinh tế xã
hội và chuyển dịch cơ cấu kinh tế giữa các ngành nghề. Tốc độ tăng trưởng
kinh tế xã hội hàng năm cao, giá trị sản lượng công nghiệp, tiểu thủ công
nghiệp và dịch vụ chiếm phần lớn trong nền kinh tế cho thấy diện tích đất sử
dụng trong các ngành này tăng lên đáng kể đã xâm lấn vào quỹ đất nông
nghiệp. Việc quản lý, sử dụng đất đai, chuyển đổi mục đích sử dụng đất ở
nhiều địa phương đã thúc đẩy tăng trưởng kinh tế nhưng nó cũng có tác động
mạnh mẽ đến những vấn đề xã hội và bảo vệ môi trường.
Trong những năm trở lại đây, nền kinh tế nước ta đã có nhiều chuyển
biến tích cực và đạt được nhiều thành tự quan trọng. Những thành công đó có
sự đóng góp đáng kể của các khu công nghiệp, khu chế xuất. Đây là động lực
chủ yếu để thúc đẩy quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước. Mỗi
KCN ra đời trở thành địa điểm quan trọng trong việc thu hút nguồn vốn đầu
tư trong nước và đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI), tạo động lực thúc đẩy tăng
trưởng công nghiệp, chuyển dịch cơ cấu kinh tế. Việc phát triển KCN thu hút
dầu tư cũng thúc đẩy việc hình thành các đô thị mới, phát triển các ngành phụ
trợ và dịch vụ, tạo việc làm cho người lao động, góp phần đào tào phát triển
nguồn nhân lực, xây dựng kết cấu hạ tầng kinh tế kỹ thuật.
Để đáp ứng sự phát triển kinh tế xã hội theo hướng công nghiệp hóa,
hiện đại hóa, tình trạng lấy đất nông nghiệp để làm khu công nghiệp, khu chế
xuất, khu vui chơi giải trí khá phổ biến làm cho diện tích đất nông nghiệp của
nước ta vốn đã ít lại ngày càng bị thu hẹp dần, người nông dân mất đất dẫn


2
đến nhiều hệ lụy tiêu cực như vấn đề an ninh lương thực, nghèo đói của một
bộ phận người dân do không còn tư liệu sản xuất, trong khi đó tỷ lệ lấp đầy
của các KCN vẫn còn thấp.

Lý do thu hồi đất, lấy đất nông nghiệp để xây KCN mà chính quyền
một số địa phương đưa ra là nhằm phát triển công nghiệp, đẩy nhanh tăng
trưởng kinh tế địa phương, tăng thu ngân sách, góp phần xóa đói, giảm nghèo,
tạo công ăn, việc làmcho người lao động và phục vụ tốt hơn yêu cầu cuộc
sống của người dân địa phương...
Tuy nhiên, mục tiêu này đôi khi có tác dụng ngược lại. Một số tỉnh thành
đua nhau xây dựng các khu công nghiệp để rồi sau đó lại bỏ hoang, không chỉ
gây lãng phí cực lớn mà đằng sau các dự án này còn là số phận của rất nhiều
người dân đang trong tình trạng mất đất, mất vườn, mất kế sinh nhai....Vậy mà
tại nhiều địa phương đang xuất hiện tình trạng những khu công nghiệp sau khi
thu hồi đất của người dân thực hiện dự án nhưng chậm triển khai hoặc đã hoàn
thành nhưng không có nhà đầu tư thuê, đang rơi vào cảnh “vườn không, nhà
trống”. Đây là vấn đề nan giải không chỉ với các địa phương mà còn với cả
nước. Chính vì vậy, để giải quyết vấn đề này, cần phải có công tác quản lý và
sử dụng một các khoa học và hiệu quả để nâng cao hiệu quả sử dụng đất, tránh
lãng phí nguồn tài nguyên nhất là trong các KCN hiện nay.
Tuy rằng trong thời gian qua các KCN trên cả nước nói chung, KCN
Sông Công I - tỉnh Thái Nguyên nói riêng đã đạt được những thành quả về
phát triển kinh tế xã hội của địa phương, nhưng vẫn còn nhiều hạn chế tồn tại
về phát triển xây dựng hạ tầng cơ sở KCN đồng bộ, tỷ lể lấp đầy KCN còn
thấp, hiệu quả sử dụng đất chưa cao.
Xuất phát từ thực tiễn trên, thấy được tầm quan trọng của việc sử dụng
đất, đặc biệt là trong các khu công nghiệp trên địa bàn tỉnh, vì vậy em xin
trình bày vấn đề nghiên cứu:“Đánh giá công tác quản lý và sử dụng đất tại
KCN Sông Công I giai đoạn 2011-2016”.


3
2. Mục tiêu của đề tài
Đánh giácông tác quản lý, sử dụng đất tại khu công nghiệp Sông Công

I giai đoạn 2011-2016. Đồng thời đưa ra những giải pháp, phương hướng để
nâng cao hiệu quả sử dụng nguồn tài nguyên đất của KCN hiện nay.
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của luận văn
Luận văn rút ra những kinh nghiệm và thực trạng quản lý, sử dụng đát
trong KCN Sông Công I, chỉ ra những tồn tại, nguyên nhân ảnh hưởng đến
việc sử dụng đất trong KCN, đồng thời đánh giá thực trạng về việc quản lý, sử
dụng đất từ đó đưa ra một số giải pháp chủ yếu nhằm nâng cao hiệu quả sử
dụng nguồn tài nguyên đất của KCN hiện nay.


4
Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở khoa học của đề tài
1.1.1. Cơ sở lý luận
- Khái niệm về đất đai: Đất là tài nguyên vô giá của quốc gia, là tư liệu
sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn
phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh
quốc phòng.
Tuy nhiên vai trò của đất đối với từng ngành rất khác nhau, do đó việc
sử dụng đất phải đảm bảo các nguyên tắc sau:
+ Đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất
+ Tiết kiệm có hiệu quả, bảo vệ môi trường và không làm tổn hại đến
lợi ích chính đáng của các đối tượng xung quanh.
+ Người sử dụng đất thực hiện các quyền, nghĩa vụ của mình trong thời
gian sử dụng đất theo quy định của luật đất đai và các quy định khác của luật
pháp có liên quan.
Trong ngành công nghiệp đất đai là tư liệu sản xuất chủ yếu không có
gì thay thế được. Đối với trong sản xuất nông nghiệp đất đai là tư liệu sản
xuất đặc biệt, các hoạt động sản xuất nông nghiệp đều phải thông qua đất đai

khi mà cuộc sống xã hội phát triển ở mức cao, chức năng của đất từng bước
được mở rộng, nên sử dụng đất đai càng trở nên phức tạp. Về mặt kinh tế, sử
dụng đất đai là hệ thống các biện pháp điều hoà mối quan hệ giữa người và
đất trong tổ hợp các nguồn tài nguyên thiên nhiên khác và môi trường.
Như vậy, có thể hiểu đất đai là một khoảng không giới hạn theo chiều
thẳng đứng và theo chiều nằm ngang có vai trò quan trọng trong hoạt động
sản xuất cũng như trong cuộc sống của con người.
- Khái niệm về khu công nghiệp: Theo Nghị định số 29/2008/NĐ-CP
ngày 14/03/2008 của Chính phủ quy định về khu công nghiệp, khu chế xuất
và khu kinh tế có hiệu lực ngày 14/04/2008 có quy định tại điều 2 định nghĩa
khu công nghiệp như sau:


5
Khu công nghiệp là khu chuyên sản xuất hàng công nghiệp và thực
hiện các dịch vụ cho sản xuất công nghiệp, có ranh giới địa lý xác định, được
thành lập theo điều kiện, trình tự và thủ tục quy định tại Nghị định này [6].
- Doanh nghiệp khu công nghiệp: là doanh nghiệp được thành lập và
hoạt động trong khu công nghiệp, gồm doanh nghiệp sản xuất và doanh
nghiệp dịch vụ.
Doanh nghiệp sản xuất khu công nghiệp là doanh nghiệp sản xuât hàng
công nghiệp được thành lập và hoạt động trong KCN.
Doanh nghiệp dịch vụ KCN là doanh nghiệp được thành lập và hoạt
động trong KCN, thực hiện dịch vụ và các công trình kết cấu hạ tầng KCN,
dịch vụ sản xuât công nghiệp [6].
- Ban quản lý khu công nghiệp: Là cơ quản lý trực tiếp của các KCN
trong phạm vi địa lý hành chính của một tỉnh, thành phố trực thuộc Trung
ương, hoặc Ban quản lý một KCN, hoặc Ban quản lý khu công nghiệp trên địa
bàn liên tỉnh, do Thủ tướng Chính phủ quyết định thành lập và được sử dụng
con dấu quốc huy.

- Quy hoạch sử dụng đất khu công nghiệp: Quy hoạch sử dụng đất
KCN gồm: xác lập cơ cấu sử dụng đất theo phương án chọn, cụ thể hóa bố
cục các khu chức năng, trong đó đặc biệt là tiến hành chi lô đất xây dựng xí
nghiệp công nghiệp trong các khu đất dành cho xí nghiệp công nghiệp. Xác
định các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật của từng lô đất như: Diện tích, mật độ, xây
dựng, chiều cao, hệ số sử dụng đất...
Quy hoạch KCN phải được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt và phù hợp
với quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội, chiến lược CNH-HĐH của vùng và
địa phương.
Địa điểm các KCN phải thuận lợi, gần các đầu mối giao thông quan
trọng, gần với các nguồn cung cấp nguyên liệu và nơi tiêu thụ sản phẩm.


6
Địa điểm xây dựng các KCN phải đảm bảo các yêu cầu kỹ thuật, địa
hình khu đất, địa chất công trình, thủy văn, khoảng cách so với khu dân cư...
Đây là những vấn đề phức tạp liên quan chặt chẽ đến công tác thiết kế, xây
dựng và phát triển sau này, ảnh hưởng nhiều đến vốn đầu tư xây dựng.
Diện tích KCN cần phải đủ xây dựng trước mắt cũng như có khả năng
phát triển mở rộng KCN, không gây ra sự đảo lộn hoặc thay đổi quá nhiều
qua thời kỳ thay đổi sản xuất hay mở rộng các xí nghiệp công nghiệp.
- Hệ thống hạ tầng kỹ thuật: Hệ thống hạ tầng kỹ thuật hoặc kết cấu hạ
tầng KCN được hiểu như nhau là các công trình kỹ thuật san nền, đường giao
thông, sân bãi, cung cấp điện, cung cấp nước sạch, thoát nước, xử lý chất thải
và cung cấp các nguồn năng lượng khác[6].
1.1.2. Các nhân tố tác động đến việc sử dụng đất trong KCN
- Điều kiện tự nhiên:Điều kiện tự nhiên bao gồm các nhân tố như địa
hình, thổ nhưỡng, ánh sáng lượng mưa, vị trí địa lý... Do đó chúng ta phải
xem xét điều kiện tự nhiên ở mỗi khu vực để có biện pháp bố trí, quy hoạch
sử dụng đất sao cho phù hợp, tiết kiệm và hiệu quả.

KCN phải được bố trí tại vị trí có khả năng xây dựng kết cấu hạ tầng
hiệu quả và thuận lợi, có khả năng mở rộng diện tích khi phát triển và có khả
năng liên kết thành các cụm công nghiệp. Địa điểm phải gắn các trung tâm
kinh tế, các đầu mối giao thông và nguồn cung ứng điện, nước.
- Môi trường đầu tư
Các nhà đầu tư vào KCN không chỉ quan tâm đến giá thuê đất, tận dụng
về nhân công giá rẻ, còn đặc biệt quan tâm chú ý đến môi trường đầu tư.
Nhằm tạo điều kiện thu hút các nhà đầu tư vào khu công nghiệp, việc cải cách
hành chính đơn giản từ cấp giấy phép đăng ký đầu tư, giấy phép xây dựng đến
chính sách thuế đóng vai trò quan trọng... Hầu hết các quốc gia trên thế giới
đều áp dụng quy chế một cửa để giảm thiểu tối đa thủ tục hành chính cho các
nhà đầu tư.


7
- Kết cấu hạ tầng
Hầu hết các khu công nghiệp đều hình thành và phát triển trên các khu
đất mới do đó cần phải đảm bảo điều kiện về kết cấu hạ tầng cả trong lẫn
ngoài hàng rào KCN. Nhằm đảm bảo xử lý ô nhiễm môi trường, ngoài cơ sở
hạ tầng như điện, nước, đường giao thông, hệ thống xử lý nước thải, chất thải.
Hiện nay, hầu như các KCN được quy hoạch phát triển tại các khu vực có sẵn
hệ thống giao thông liên tỉnh, liên huyện hay hệ thống giao thông huyết mạch
của quốc gia do nhà nước xây dựng. Đó là một lợi thế rất lớn mà các nhà đầu
tư trong KCN được nhà nước tạo điều kiện phát triển, vì vậy các KCN cần
phải hoàn thiện hệ thống giao thông nội bộ bên trong KCN.
Ngoài ra còn có các nhân tố khác như:
+ Con người: là nhân tố quyết định, chi phối chủ yếu trong quá trình sử
dụng đất, vì đất sử dụng dưới dạng hình thức như thế nào, tốt hay xấu, với
mục đích như thế nào là đều do con người tác động mà nên.
+ Nhân tố không gian: đây là một trong các nhân tố hạn chế của việc sử

dụng đất mà nguyên nhân là do không gian và vị trí của đất không thay đổi
trong quá trình sử dụng đất, hay chính là có tính cố định vị trí. Trong khi đất
đai là điều kiện không gian cho mọi hoạt động kinh doanh, sản xuất mà tài
nguyên đất lại có hạn, bởi vậy mà đây là nhân tố hạn chế lớn nhất đối với việc
sử dụng đất. Vì vậy trong quá trình sử dụng đất phải đảm bảo hiệu quả, hợp
lý, tiết kiệm để phát triển tài nguyên đất bền vững.
+ Nhân tố kinh tế xã hội: bao gồm dân số, lao động, cơ cấu kinh tế,
chính sách, tình hình phát triển kinh tế của vùng... Đây là nhân tố chủ đạo và
có ý nghĩa đối với việc sử dụng đất vì phương hướng sử dụng đất được quyết
định bởi mục tiêu phát triển kinh tế và yêu cầu của xã hội.


8
1.1.3. Tác động của KCN đối với kinh tế - xã hội
1.1.3.1. Các tác động tích cực của KCN.
- KCN tạo động lúc để thúc đẩy CNH-HĐH đất nước là nơi chuyển
giao công nghệ gắn liền với thực tế sản xuất của các nhà đầu tư, tiếp nhận
các phương pháp quản lý khoa học hiệu quả, gia tăng thu hút đầu tư trong
và ngoài nước.
- Khu công nghiệp kích thích các loại hình dịch vụ sản xuất công nghiệp
phát triển như: điện, nước, tài chính ngân hàng, xử lý chất thải, nước thải, dịch
vụ vận tải, dịch vụ cho thuê nhà, bưu chính viễn thông và nhiều loại hình khác.
- KCN tác động đến dịch chuyển cơ cấu kinh tế theo hướng tích cực,
tăng dần tỷ trọng công nghiệp và dịch vụ, giảm dần tỷ trọng nông nghiệp.
Sự hình thành các KCN đã đóng góp tỷ trong sản xuất ngành công nghiệp
tăng đáng kể.
- Góp phần tạo việc làm và phát triển nguồn nhân lực địa phương.
Quá trình phát triển các KCN đã thu hút lực lượng lớn lao động vào làm
việc trong khu công nghiệp. Nói cách khác KCN góp phần giảm tỷ lệ thất
nghiệp và hộ nghèo một cách đáng kể, đồng thời giảm thiểu tệ nạn xã hội

do thất nghiệp gây nên.
1.1.3.2. Những tác động tiêu cực của KCN
Nếu quy hoạch các KCN, chính sách phát triển khu công nghiệp chưa
khoa học hợp lý, quản lý Nhà nước đối với KCN thiếu chặt chẽ sẽ gây ra
những tác động lan tỏa mang tính tiêu cực ảnh hưởng đến chất lượng tăng
trưởng kinh tế, đến xã hội và đến môi trường sống, những ảnh hưởng tiêu cực
có thể xảy ra là:
- Các tác động tiêu cực về môi trường như: ô nhiễm nước thải, rác thải,
ô nhiễm tiếng ồn, ô nhiễm không khí và các tác động môi sinh môi trường
sống khác đã gây lên bức xúc cho bà con nhân dân.


9
- Các tác động tiêu cực của KCN đến điều kiện kinh tế xã hội. Nhiều
địa phương phát triển ồ ạt và công tác quy hoạch KCN thiếu đồng bộ, không
phù hợp với tầm nhìn chiến lược đã tạo lên sự phát triển không đồng bộ giữa
môi trường bên trong và bên ngoài hàng rào KCN, khả năng thu hút đầu tư
hạn chế, tỷ lệ lấp đầy đất KCN thấp gây lãng phí tài nguyên đất [21].
1.1.4. Nội dung, phương pháp quản lý nhà nước về đất đai
* Đối tượng, mục đích, yêu cầu, nguyên tắc của quản lý nhà nước về
đất đai
Đối tượng của quản lý đất đai: là toàn bộ quỹ đất của Nhà nước Việt
Nam, (chính là toàn bộ đất đai nằm trong phạm vi ranh giới quốc gia từ biên
giới tới hải đảo, vùng biển và vùng trời) đến từng khu vực, vị trí, từng người
sử dụng đất.
Đối tượng quản lý nhà nước về đất đai gồm hai nhóm đối tượng đó là:
- Các chủ thể quản lý và sử dụng đất đai:
Tại điều 4 luật đất đai năm 2013 có ghi “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân
do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền
sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định”

Nhà nước trao quyền sử dụng đất thông qua hình thức giao đất, cho
thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất cho
các tổ chức, hộ gia đình, các nhân; cộng đồng dân cư; cơ sở tôn giáo, tổ chức
nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu
tư nước ngoài. Tất cả các chủ thể trên đều là đối tượng của quản lý nhà nước
về đất đai.
Nhà nước giao đất thông qua việc ban hành quyết định giao đất, và có
hai hình thức giao đất là giao đất không thu tiền sử dụng đất và giao đất có
thu tiền sử dụng đất.
Nhà nước cho thuê đất cũng có hai hình thức là thu tiền thuê đất hằng
năm và thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.


10
Và Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua
việc công nhận quyền sử dụng đất.
- Đối tượng thứ hai chính là đất đai.
Việc quản lý đất đai thông qua việc đăng ký, thống kê đất đai về diện
tích, loại đất, vị trí (số thửa, tờ bản đồ? Phường xã ?), người chủ sử dụng đất...
Toàn bộ quỹ đất của nước ta hiện nay được phân thành ba nhóm chính:
+ Nhóm đất nông nghiệp được chia thành 08 loại đất như sau: Đất
trông cây hàng năm; Đất trồng cây lâu năm: Đất rừng sản xuất; Đất rừng
phòng hộ; Đất rừng đặc dụng; Đất nuôi trồng thủy sản; Đất làm muối; và đất
nông nghiệp khác.
+ Nhóm đất phi nông nghiệp được chia thành 10 loại đất.
+ Nhóng đất chưa sử dụng gồm các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng.
Mục đích yêu cầu của quản lý nhà nước về đất đai
- Mục đích của Quản lý nhà nước về đất đai để:
+ Đảm bảo việc sử dụng hợp lý nguồn quỹ đát đai của quốc gia;
+ Bảo vệ quyền sở của hữu nhà nước đối với đất đai, bảo vệ quyền và

lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất;
+ Bảo vệ cải tạo đất và bảo vệ môi trường;
+ Tăng cường hiểu quả sử dụng đất;
- Yêu cầu
Để đảm bảo công tác quản lý nhà nước được hiểu quả thì phải thực hiện
đăng ký, thống kê đất đầy đủ được toàn bộ diện tích, chất lượng đất đai theo
đúng quy định của pháp luật ở từng địa phương theo các cấp hành chính.
Nguyên tắc quản lý nhà nước về đất đai
Trong quản lý nhà nước về đất đai cần chú ý đến các nguyên tắc: Đảm
bảo sự quản lý tập trung và thống nhất của Nhà nước; Đảm bảo sự kết hợp hài
hòa giữa quyền sở hữu đất đai và quyền sử dụng đất đai, giữa lợi ích của Nhà
nước và lợi ích của người trực tiếp sử dụng; Tiết kiệm và hiệu quả. Ngoài các
nguyên tắc trên thì việc quản lý nhà nước về đất đai cần phải đảm bảo các
nguyên tắc như sau:


11
- Quản lý được toàn bộ vốn đất đai hiện có của quốc gia.
- Tài liệu, số liệu quản lý đất đai phải bao hàm cả số lượng, loại, hạng,
phục vụ cho mục đích sử dụng của loại đó.
- Quản lý đất đai phải đảm bảo khách quan chính xác, đúng những kết
quả số liệu nhận được từ thực tế.
- Việc quản lý đất đai phải thể hiện theo một hệ thống và phương pháp
thống nhất trong toàn quốc.
- Tài liệu trong quản lý phải đơn giản, dễ sử dụng đơn giản và phổ thông.
- Những quy định về biểu mẫu phải được thống nhất trong toàn quốc,
trong nghành địa chính.
- Tài liệu phải đảm bảo đầy đủ, đúng thực tế, đảm bảo tính pháp luật.
- Quản lý đất đai phải tuân theo nguyên tắc tiết kiệm mang lại hiệu quả
kinh tế cao.

- Quản lý nhà nước về đất đai phải đảm bảo trên cơ sở luật đất đai và
pháp luật, đúng biểu mẫu văn bản quy định theo hướng dẫn của Nhà nước và
các cơ quan chuyên môn từ trung ương đến cơ sở [20].
* Phương pháp quản lý đất đai
Các phương quản lý nhà nước về đất đai là tổng thể các tác động có chủ
đích của Nhà nước lên hệ thống đất đai và chủ sử dụng đât nhằm đạt được
mục tiêu đã đề ra.
Phương pháp quản lý nhà nước phải phù hợp với các nguyên tắc của
quản lý kinh tế, phù hợp với trình độ phát triển của lực lượng sản xuất, trình
độ phát triển của công nghệ khoa học và trình độ nhận thức của xã hội.
Trong quản lý nhà nước có rất nhiều phương pháp nên trong quản lý
nhà nước về đất đai cũng sử dụng các phương pháp cơ bản đó. Có thể chia
thành hai nhóm như sau:


12
- Các phương pháp thu thập thông tin về đất đất như:
+ Phương pháp thống kê: được sử dụng rộng rãi, đây là phương pháp
mà các cơ quan quản lý nhà nước tiến hành điều tra, khảo sát, tổng hợp và sử
dụng các số liệu trên cơ sở đã tính toán các chỉ tiêu. Qua số liệu thống kê mà
phân tích được tình hình, nguyên nhân của sự vật hiện tượng.
+ Phương pháp toán học được dùng đẻ thu thập, xử lý và lưu trữ thông
tin giúp cho việc nghiên cứu các vấn đề như thiết kế, quy hoạch, loại hình sử
dụng đất tối ưu, tính toán quy hoạch...
+ Phương pháp điều tra xã hội hội.
- Các phương pháp tác động đến con người trong quản lý đất đai như:
+ Phương pháp hành chính: là phương pháp mang tính tác động trực
tiếp tới các chủ thể trong quan hệ đất đai bao gồm các chủ thể là cơ quan quản
lý đất đai của Nhà nước và các chủ thể là người sử dụng đất.
+ Phương pháp kinh tế: là phương pháp tác động gián tiếp lên đối

tượng bị quản lý, không trực tiếp như phương pháp quarnm lý hành chính.
+ Phương pháp tuyên trền giáo dục: là tác động của nhà nước vào nhận
thức và tình cảm của con người nhằm nâng cao tính tự giác và lòng nhiệt tình
của họ vào trong quản lý đất đai. Nội dung của phương pháp giáo dục rất đa
dạng nhưng trước hết phải giáo dục đường lối, chủ trương, chính sách của
Đảng và Nhà nước nói chung, chính sách pháp luật về đất đai nói riêng thể
hiện qua các luật và các văn bản dưới luật [20].
* Nội dung quản lý nhà nước về đất đai
Tại điều 22 của luật đất đai năm 2013 đưa ra công tác quản lý nhà nước
về đất đai gồm 15 nội dung có nêu rõ:
- Ban hành văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và
tổ chức thực hiện văn bản đó.
- Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành
chính, lập bản đồ hành chính.


13
- Khảo sát, đo đạc, lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất
và bản đồ quy hoạch sử dụng đất; điều tra, đánh giá tài nguyên đất; điều tra
xây dựng giá đất.
- Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
- Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử
dụng đất.
- Quản lý việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất.
- Đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Thống kê, kiểm kê đất đai.
- Xây dựng hệ thống thông tin đất đai.
- Quản lý tài chính về đất đai và giá đất.
- Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử

dụng đất.
- Thanh tra, kiểm tra, giám sát, theo dõi, đánh giá việc chấp hành quy
định của pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai.
- Phổ biến, giáo dục pháp luật về đất đai.
- Giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo trong
quản lý và sử dụng đất đai.
- Quản lý hoạt động dịch vụ về đất đai 15].
1.1.2. Cơ sở pháp lý
1.1.2.1. Các văn bản của Nhà nước
- Luật Đất đai 2013 ngày 29/11/2013 [15].
- Luật đầu đầu tư số 67/2014/QH13 ngày 26/11/2014 [16].
- Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 sửa đổi, bổ sung một
số nghị định quy định chi tiết thi hành luật đất đai.
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ về quy
định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai 2013 [4].


14
- Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ về quy
định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất [5].
- Nghị định số 46/2014/NĐ-CP về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước [9].
- Nghị định số 135/2016/NĐ-CP ngày 09/09/2016 sửa đổi, bổ sung
một số điều của các nghị định quy định về thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê
đất, thuê mặt nước [10].
- Nghị định số 29/2008/NĐ-CP ngày 14/3/2008 quy định về khu công
nghiệp, khu hế xuất và khu kinh tế [6].
- Nghị định số 164/2013/NĐ-CP ngày 12/11/2013 sử đổi, bổ sung một
số điều của Nghị định số 29/2008/NĐ-CP ngày 14/3/2008 quy định về khu
công nghiệp, khu hế xuất và khu kinh tế [7].
- Nghị định số 118/2015/NĐ-CP ngày 12/11/2015 quy định chi tiết và

hướng dẫn thi hành một số điều của Luật đầu tư [11].
- Thông tư 77/2014/TT-BTC hướng dẫn Nghị định số 46/2014/NĐ-CP
về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước do Bộ trưởng Bộ Tài chính ban hành [1].
1.1.2.2. Các văn bản của tỉnh Thái Nguyên
- Quyết định số 31/2014/QĐ-UBND ngày 22/8/2014 của Ủy ban nhân
dân tỉnh Thái Nguyên về việc ban hành quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái
định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên [23].
- Quyết định số 38/2014/QĐ-UBND ngày 08/9/2014 của UBND tỉnh
Thái Nguyên về việc ban hành quy định hạn mức giao đất; Hạn mức công
nhận quyền sử dụng đất; Diện tích tối thiểu được phép tách thửa và diện tích
đất ở được xác định lại trên địa bản tỉnh Thái Nguyên.
- Quyết định số 42/2014/QĐ-UBND ngày 17/9/2014 của Ủy ban
nhân dân tỉnh Thái Nguyên về việc ban hành quy định về cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất; Đăng ký biến động về sử dụng đất, sở hữu tài sản gắn với đất trên địa
bàn tỉnh Thái Nguyên.


15
- Quyết định số 43/2014/QĐ-UBND ngày 30/9/2014 của UBND tỉnh
Thái Nguyên về việc ban hành quy định về trình tự, thủ tục giao đất cho thuê
đất, chuyển mục đích sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên [24].
- Quyết định số 31/2014/QĐ-UIBND ngày 22/8/2014 về viêc ban hành
quy định về bồi thường, hỗ trợ và TĐC khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn
tỉnh Thái Nguyên [23].
- Quyết định số 01/QĐ-UBND ngày 05/01/2016 Ban hành quy định về
đơn gia bồi thường nhà, công trình kiến trúc gắn liền với đất khi nhà nước thu
hồi đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên [27].
- Quyết định số 06/QĐ-UBND ngày 21/01/2016 quy định đơn giá bồi
thường cây trồng, vật nuôi là thủy sản khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn

tỉnh Thái Nguyên.
- Quyết định số 57/2014/QĐ-UBND ngày 22/12/2014 phê duyệt bảng
giá đất giải đọng năm 2015-2019 trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên [26].
- Quyết định số 30/2011/QĐ-UBND ngày 20/6/2011 v/v ban hành quy
định đơn giá thuê đất, thuê mặt nước trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên [25].
- Quyết định số 40/2015 ngày 10/12/2015 ban hành quy định về đơn
giá thuê đất, thuê mặt nước trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên.
- Quyết định số 07/2016/QĐ-UBND ngày 22/01/2016 Quy định hệ số
điều chỉnh giá đất năm 2016 trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên.
1.1.3. Cơ sở thực tiễn
1.1.3.1. Tình hình quản lý và sử dụng đất đai của Việt Nam qua các thời kỳ
Bất cứ một đất nước hay một quốc gia nào cũng có một quỹ đất đai
nhất định được giới hạn bởi biên giới quốc gia mà thiên nhiên ban tặng. Bất
kỳ một nhà nước nào,chế độ nào cũng cần có đất đai. Vì đất đai là vấn đề
sống còn, có ý nghĩa rất quan trọng của mỗi quốc gia, chính vì thế mà nhà
nước muốn phát triển và tồn tại thì phải nắm chắc và quản lý được tài nguyên
đất của mình. Mỗi chế độ, mỗi thời kỳ lịch sử khác nhau đều có chính sách
quản lý đất đai đặc trưng cho thời kỳ lịch sử đó.