Đánh giá việc thực hiện quyền của người sử dụng đất tại thành phố bắc ninh, tỉnh bắc ninh

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT
NAM

BẠCH CHÍ QUANG

ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN
QUYỀN CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG
ĐẤT
TẠI THÀNH PHỐ BẮC NINH, TỈNH BẮC
NINH

Chuyên ngành:

Quản lý đất đai

Mã số:

60 85 01 03

Người hướng dẫn khoa học:

TS. Phan Thị Thanh Huyền

NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP - 2016


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong báo cáo này là trung
thực. Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện báo cáo này đã
được
cảm ơn đầy đủ và các thông tin trích dẫn trong báo cáo này đã được ghi rõ nguồn gốc.

Hà Nội, ngày tháng năm 2016
Tác giả luận văn

Bạch Chí Quang

i


LỜI CẢM ƠN
Sau thời gian học tập và nghiên cứu, đến nay tác giả đã hoàn thành luận
văn thạc sĩ Quản lý đất đai với đề tài: “Đánh giá việc thực hiện quyền của người sử
dụng đất tại thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh”.
Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới TS. Phan Thị Thanh Huyền đã tận tình
giúp đỡ, hướng dẫn tôi trong suốt thời gian thực hiện đề tài, cũng như trong quá
trình hoàn chỉnh luận văn tốt nghiệp.
Tôi xin trân thành cảm ơn tới tất cả các thầy cô giáo Bộ môn Quản lý đất đai
- Khoa Quản lý Đất đai, Ban Quản lý Đào tạo - Học viện Nông nghiệp Việt Nam.
Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Bắc Ninh, Sở Tài nguyên và Môi trường
tỉnh Bắc Ninh, Cục thuế tỉnh Bắc Ninh. Trân trọng cảm ơn bạn bè, đồng nghiệp cơ
quan đã tạo điều kiện thời gian và khích lệ, giúp đỡ tôi thực hiện đề tài.
Trân trọng cảm ơn đối với tất cả các tập thể, cá nhân trong cơ quan nơi tôi
công tác và người thân trong gia đình, đã luôn tạo điều kiện về mọi mặt về thời
gian, công việc, động viên tôi trong cuộc sống, học tập, thực hiện và hoàn chỉnh luận
văn này. Tôi xin trân trọng cảm ơn./.

Hà Nội, ngày tháng năm 2016
Tác giả luận văn

Bạch Chí Quang

ii


MỤC LỤC
Lời cam đoan .................................................................................................................i
Lời cảm ơn ................................................................................................................... ii
Mục lục ...................................................................................................................... iii
Danh mục chữ viết tắt...................................................................................................vi
Danh mục các bảng .....................................................................................................vii
Danh mục các hình .....................................................................................................viii
Trích

yếu

luận

văn

........................................................................................................ix

Thesis

abstract..............................................................................................................xi Phần
1. Mở đầu ...........................................................................................................1
1.1.
Tính
cấp
...................................................................................1
1.2.

Mục
........................................................................................2
1.3.

thiết

của

tiêu

đề

nghiên

tài
cứu

Phạm vi nghiên cứu .........................................................................................2

1.4.
Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
........................2
1.4.1.
Những
đóng
.......................................................................2

góp

mới

của

đề

tài

1.4.2.

Ý nghĩa khoa học của đề tài .............................................................................2

1.4.3.

Ý nghĩa thực tiễn của đề tài..............................................................................3

Phần
2.
Tổng
quan
..........................................................................................4

tài

liệu

2.1.
Cơ sở lý luận của việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất
...................4
2.1.1.
Đất

đai
và
đai.............................................................................4
2.1.2.
Quyền
sở
hữu
.....................................................................6

và

thị
sử

trường
dụng

đất

đất
đai

2.2.
13

Quyền sở hữu, sử dụng đất ở một số nước trên thế giới ..................................

2.2.1.

Mỹ................................................................................................................. 13

3


2.2.2.

Thụy Điển ..................................................................................................... 14

2.2.3.

Ôxtrâylia........................................................................................................ 16

2.2.4.

Trung Quốc ................................................................................................... 17

2.2.5.

Malaixia ........................................................................................................ 18

2.2.6.

Singapore ...................................................................................................... 19

4


2.2.7.

Bài học kinh nghiệm cho Việt Nam về quyền sở hữu và quyền sử dụng
đất ................................................................................................................. 20

2.3.

Cơ sở thực tiễn của việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất ở
việt nam......................................................................................................... 21

2.3.1.

Quá trình hình thành, phát triển quyền của người sử dụng đất ở Việt
Nam............................................................................................................... 21

2.3.2.

Tình hình thực hiện các quyền của người sử dụng đất ở Việt Nam ................. 25

2.4.

Tóm tắt tổng quan.......................................................................................... 27

Phần 3. Nội dung và phương pháp nghiên cứu ........................................................ 29
3.1.

Địa điểm nghiên cứu...................................................................................... 29

3.2.

Thời gian nghiên cứu ..................................................................................... 29

3.3.

Đối tượng nghiên cứu .................................................................................... 29

3.4.

Nội dung nghiên cứu...................................................................................... 29

3.4.1.

Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Bắc Ninh .......................... 29

3.4.2.

Tình hình quản lý và sử dụng đất của thành phố Bắc Ninh ............................. 30

3.4.3.

Tình hình thực hiện quyền của người sử dụng đất tại thành phố Bắc
Ninh .............................................................................................................. 30

3.4.4.

Đánh giá việc thực hiện quyền của người sử dụng đất tại thành phố Bắc
Ninh .............................................................................................................. 30

3.4.5.

Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả việc thực hiện quyền của
người sử dụng đất tại thành phố Bắc Ninh...................................................... 30

3.5.

Phương pháp nghiên cứu ............................................................................... 30

3.5.1.
30

Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp ...............................................

3.5.2.

Phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp................................................. 30

3.5.3.

Phương pháp thống kê, tổng hợp.................................................................... 31

3.5.4.

Phương pháp xử lý số liệu.............................................................................. 32

3.5.5.

Phương pháp phân tích, so sánh ..................................................................... 32

Phần 4. Kết quả và thảo luận ....................................................................................
33
4.1.

Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố bắc ninh ........................... 33

4.1.1.

Điều kiện tự nhiên ......................................................................................... 33

4.1.2.

Điều kiện kinh tế, xã hội ................................................................................ 35
4


4.1.3.

Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội ................................... 40

5


4.2.

Tình hình quản lý, sử dụng đất tai thành phố bắc ninh.................................... 40

4.2.1.

Tình hình quản lý đất đai của thành phố Bắc Ninh giai đoạn 2011 2015 .............................................................................................................. 40

4.2.2.

Hiện trạng sử dụng đất của thành phố Bắc Ninh............................................. 47

4.2.3.

Biến động đất đai của thành phố Bắc Ninh..................................................... 49

4.3.

Tình hình thực hiện quyền của người sử dụng đất ở tại thành phố bắc
ninh, tỉnh bắc ninh ......................................................................................... 51

4.3.1.

Tình hình thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở tại thành phố
Bắc Ninh ....................................................................................................... 51

4.3.2.

Tình hình thực hiện tặng cho quyền sử dụng đất ở tại thành phố Bắc
Ninh .............................................................................................................. 56

4.3.3.

Tình hình thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất ở tại thành phố Bắc
Ninh .............................................................................................................. 60

4.4.

Đánh giá việc thực hiện quyền của người sử dụng đất ở tại thành phố
bắc ninh ......................................................................................................... 64

4.4.1.

Đánh giá tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở ................................ 64

4.4.2.

Đánh giá tình hình tặng cho quyền sử dụng đất ở ........................................... 66

4.4.3.

Đánh giá tình hình thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất ở......................... 68

4.4.4.

Đánh giá chung về việc thực hiện quyền của người sử dụng đất trên địa
bàn thành phố Bắc Ninh................................................................................. 70

4.5.

Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiêu qua cua viêc thưc hiên quyên
cua ngươi sư dung đât tại thanh phô băc ninh................................................. 72

4.5.1.

Giải pháp về chính sách pháp luật .................................................................. 72

4.5.2.

Giải pháp về nhân lực .................................................................................... 72

4.5.3.

Giải pháp về kỹ thuật, nghiệp vụ.................................................................... 73

4.5.4.

Giải pháp về đầu tư cơ sở vật chất kỹ thuật .................................................... 73

Phần 5. Kết luận và kiến nghị ................................................................................... 74
5.1.

Kết luận ......................................................................................................... 74

5.2.

Kiến nghị ....................................................................................................... 75

Tài liệu tham khảo....................................................................................................... 76

5


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

Chữ viết tắt

Nghĩa tiếng Việt CHXHCN

Cộng hòa xã hội chủ nghĩa XHCN

Xã

hội chủ nghĩa
GD&ĐT

Giáo dục và đào tạo

QSH

Quyền sở hữu UBND

Ủy ban nhân dân TDTT

Thể

dục thể thao THCS
học cơ sở GCN

Trung
Giấy chứng

nhận

6


DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 3.1. Số phiếu điều tra các quyền của người sử dụng đất ...................................... 31
Bảng 4.1. Một số chỉ tiêu phát triển kinh tế thành phố Bắc Ninh.................................. 36
Bảng 4.2. Dân số, lao động thành phố Bắc Ninh giai đoạn 2011 - 2015 ....................... 38
Bảng 4.3. Hiện trạng sử dụng đất thành phố Bắc Ninh năm 2015................................. 48

Bảng 4.4. Hiện trạng sử dụng đất thành phố Bắc Ninh năm 2015................................. 50
Bảng 4.5. Tổng hợp kết quả thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất
ở tại thành phố Bắc Ninh giai đoạn 2011-2015............................................ 53
Bảng 4.6. Tổng hợp kết quả thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất ở tại
thành phố Bắc Ninh giai đoạn 2011 - 2015 ................................................. 58
Bảng 4.7. Tổng hợp kết quả thực hiện thế chấp quyền sử dụng đất ở tại thành
phố Bắc Ninh giai đoạn 2011 - 2015 ........................................................... 62
Bảng 4.8. Đánh giá của người dân về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở
tại thành phố Bắc Ninh ............................................................................... 65
Bảng 4.9. Đánh giá của người dân về việc tặng cho quyền sử dụng đất ở tại
thành phố Bắc Ninh .................................................................................... 67
Bảng 4.10. Đánh giá của người dân về việc thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng
đất ở tại thành phố Bắc Ninh....................................................................... 69

vii


DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 4.1. Sơ đồ vị trí thành phố Bắc Ninh ................................................................... 33
Hình 4.2. Cơ cấu kinh tế thành phố Bắc Ninh giai đoạn 2011 - 2015 ........................... 37
Hình 4.3. Tốc độ tăng trưởng kinh tế thành phố Bắc Ninh giai đoạn 2011 - 2015........ 37
Hình 4.4. Cơ cấu đất đai của Thành phố Bắc Ninh năm 2015 ...................................... 49
Hình 4.5. Tổng hợp kết quả thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất
ở tại thành phố Bắc Ninh giai đoạn 2011 - 2015.......................................... 55
Hình 4.6. Tổng hợp kết quả thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất ở tại
thành phố Bắc Ninh giai đoạn 2011-2015 ................................................... 60
Hình 4.7. Tổng hợp kết quả thế chấp quyền sử dụng đất ở tại thành phố Bắc
Ninh giai đoạn 2011 - 2015......................................................................... 64

8

TRÍCH YẾU LUẬN VĂN

Tên tác giả: Bạch Chí Quang
Tên Luận văn: "Đánh giá việc thực hiện quyền của người sử dụng đất tại
thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh".
Ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 60 85 01 03

Tên cơ sở đào tạo: Học viện Nông nghiệp Việt Nam
Mục đích nghiên cứu
- Đánh giá việc thực hiện quyền của người sử dụng đất tại thành phố Bắc
Ninh, tỉnh Bắc Ninh;
- Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả của việc thực hiện quyền
của người sử dụng đất tại thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh trong thời gian tới.
Phương pháp nghiên cứu
Để thực hiện các nội dung của đề tài, chúng tôi sử dụng các phương pháp sau:
phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp; phương pháp điều tra, thu thập số liệu
sơ cấp; phương pháp thống kê, tổng hợp và phân tích số liệu; phương pháp so sánh.
Kết quả chính và kết luận
- Luận văn đã khái quát được tình hình cơ bản của địa bàn nghiên cứu với
các nội dung gồm: điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội; tình hình quản lý, sử dụng đất
của thành phố Bắc Ninh.
- Luận văn đã đánh giá được tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng, tặng
cho và thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân tại thành
phố Bắc Ninh giai đoạn 2011 - 2015.
- Luận văn đã đề xuất được giải pháp khắc phục tồn tại hạn chế đồng thời
nâng cao hiệu quả thực hiện quyền của người sử dụng đất tại thành phố Bắc Ninh

trong thời gian tới.
- Hoạt động chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Bắc Ninh
trong giai đoạn 2011 - 2015 diễn ra rất sôi động với 13.286 vụ chuyển nhượng quyền sử
dụng đất, 6.335 vụ tặng cho quyền sử dụng đất và 16.178 vụ thế chấp quyền sử dụng
đất. Số lượng giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở có tăng liên tục, năm sau
cao hơn năm trước trong giai đoạn 2011 - 2014, song năm 2015 lại giảm đáng kể, chỉ
còn 1.868 vụ. Số lượng giao dịch tặng cho quyền sử dụng đất ở biến động không
9


nhiều qua các năm, năm 2012 có số lượng giao dịch tặng cho quyền sử dụng đất cao
nhất với 1.393

10


vụ, đến năm 2015 số lượng giao dịch là 1.027 vụ (giảm 366 vụ so với năm 2012). Số
lượng giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất năm 2011 cao nhất với 3.913 vụ,
giảm xuống thấp nhất là năm 2013 với 2.835 vụ.
- Việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn thành phố
Bắc Ninh được thực hiện theo đúng các quy định của pháp luật đất đai. Tuy nhiên,
vẫn còn một số tồn tại khó khăn liên quan đến thời gian và thủ tục hành chính khi thực
hiện giao dịch chuyển quyền, sự hiểu biết pháp luật đất đai của người dân đến giao
dịch về quyền sử dụng đất.
- Để nâng cao hiệu quả việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên
địa bàn thành phố Bắc Ninh, cần thực hiện các giải pháp sau: hoàn thiện cơ sở dữ liệu
thông tin đất đai; nâng cao phẩm chất đạo đức, ý thức, tinh thần trách nhiệm, của cán
bộ quản lý Nhà nước về đất đai; tăng cường tuyên truyền, phổ biến pháp luật đất đai
về thủ tục hành chính trong công tác chuyển quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình cá
nhân.

10


THESIS ABSTRACT
Master candidate: Bach Chi Quang
Thesis title: “Assess the implementation of the right of land user in Bac Ninh
city, Bac Ninh Province”.
Major: Land Management

Code: 60 85 01 03

Educational organization: Vietnam National University of Agriculture (VNUA)
Study Purpose
- Assessing the implementation of the rights of the land users in Bac Ninh City in
order to find out advantages and limitations in the work of transfering the land use
rights.
- Recommending solutions to overcome limitations as well as improve eficiency
of the implementation of the rights of land users in Bac Ninh City in the near future.
Study Methodology
Study methodologies carried out include: method of investigating, collecting of
secondary data; method of selecting the study sites; method of investigating,
collecting of primary data; method of statistics, aggregation and analyzation of data;
method of comparison.
Main fndings and conclusions
- Thesis outlined the basic situation of the researched area including the natural
condition, social-economic condition; situation of managing and using land in Bac Ninh
City.
- Thesis assessed the situation of implementation of rights of transfering,
donating and mortaging land of individuals as wells as households in Bac Ninh City in

the period of 2011-2015.
- Thesis recommended solutions to overcome difficulties and to speed up the
efficiency of inplementation of the right of land users in Bac Ninh City.
- The work of transfering of the land use rights in Bac Ninh City in the period of
2011-2015 is quite ebullient with 13.286 transactions of transfering the land use
right,
6.335 transactions of donating the land use right and 16.178 transactions of
mortaging the land use right. In the period of 2011-2014, the transactions of
transfering the land use right continually increase, however, they dramatically
11


decrease with 1.868 transactions in 2015. Transactions of donating the land use right
have slightly changed over years. In the year of 2012, transactions of donating the
land use right were very at high with 1.393 transactions. However, these number
dropped to 1.027 transactions in

12


2015 ( decreased by 366 transactions compared with 2012). Transactions of
mortaging the land use right were at peak in 2011 with 3.913 transactions and were
at lowest in
2013 with 2.835 transactions and slightly increase in 2015 with 2.904 transactions.
- The implementation of rights of land users is followed by regulations of land
law. Howerver, there are a lot of difficulties relating to time and administrative
procedures when carrying the work of transfering rights, the knowledge of land law of
people as well as the understanding of transactions of land use rights.
- Recommendations to speed up the efficiency of the work of transfering
the land use right in Bac Ninh City include: complete information database of land;

enhance moral quality, consciousness as well as responsibility of land managing
state staff; propagandize land laws specially relating to administrative procedures in the
work of transfering the land use rights for individuals or households.

xii


PHẦN 1. MỞ ĐẦU

1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Đất đai là tài sản quý giá của quốc gia, phục vụ cho lợi ích của tất cả các
ngành, các lĩnh vực. Song, đất đai không phải là nguồn tài nguyên vô hạn, đặc
biệt là trong quá trình công nghiệp hóa - hiện đại hóa đất nước đang diễn ra
với tốc độ nhanh chóng. Vì vậy, việc quản lý sử dụng hợp lý tài nguyên đất một
cách hợp lý, tiết kiệm và hiệu quả là hết sức cần thiết.
Hội nghị Trung ương lần 2 khóa VII (tháng 3/1992) đã khẳng định “việc
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, thừa kế quyền sử dụng
ruộng đất" phải được pháp luật quy định để nông dân yên tâm sản xuất. Tuy
vậy, mãi đến ngày 15/4/1992, Hiến pháp 1992 được thông qua thay thế cho
Hiến pháp
1980 thì cơ chế pháp lý ban đầu cho người sử dụng đất mới được quy định.
Đến khi Luật đất đai năm 1993 ra đời với những quy định cụ thể, quyền của
người sử dụng đất trong các giao dịch mới thực sự trở thành hiện thực. Theo
khoản 2 Điều
3 Luật Đất đai năm 1993, “Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có
quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử
dụng đất” (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 1993).
Trong quá trình thực hiện và sửa đổi, bổ sung, Luật Đất đai 2013 đã ra
đời, hoàn thiện hơn và khắc phục những tồn tại của các đạo luật trước
đó. Chuyển quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai 2013 bao gồm chuyển đổi,

chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn
quyền sử dụng đất. Việc quy định các hình thức chuyển quyền là cơ sở pháp lý
vững chắc nhằm đơn giản hóa các thủ tục hành chính trong quản lý đất đai,
đảm bảo cho việc thực hiện đầy đủ các quyền và nghĩa vụ của Nhà nước cũng
như của chủ sử dụng đất, góp phần phân phối và phân phối lại đất đai trong cả
nước.

1


Thành phố Bắc Ninh là trung tâm chính trị, văn hóa, nằm ở phía Bắc của
tỉnh Bắc Ninh, là cửa ngõ giao lưu kinh tế văn hoá của tỉnh với thủ đô Hà Nội, cơ
sở hạ tầng của thành phố khá đồng bộ nên thuận lợi trong thu hút các nguồn
lực cho sự phát triển kinh tế xã hội. Chính vì thế, trong những năm qua, tốc độ
phát

2


triển công nghiệp hóa, đô thị hóa ở thành phố diễn ra khá mạnh mẽ. Do đó,
nhu cầu về thực hiện các quyền sử dụng đất có xu hướng ngày càng gia tăng,
đặc biệt là hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tặng cho quyền sử
dụng đất và thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, việc đăng ký tại
các cơ quan Nhà nước theo quy định của pháp luật khi thực hiện các quyền của
người sử dụng vẫn còn chưa đúng theo quy định; những quy định pháp luật của
cơ quan quản lý Nhà nước còn nhiều bất cập đã ảnh hưởng không nhỏ đến
việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất.
Từ thực tiễn trên, em tiến hành nghiên cứu đề tài “Đánh giá việc
thực hiện quyền của người sử dụng đất tại thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc
Ninh”.

1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
- Đánh giá việc thực hiện quyền của người sử dụng đất tại thành phố Bắc
Ninh, tỉnh Bắc Ninh;
- Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả của việc thực hiện
quyền của người sử dụng đất tại thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh trong thời
gian tới.
1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
Đề tài tiến hành trên địa bàn thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh, trong đó
tập trung nghiên cứu 3 quyền được thực hiện giao dịch nhiều nhất của hộ
gia đình, cá nhân gồm: quyền chuyển nhượng, quyền tặng cho và quyền thế
chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất ở.
1.4. NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN CỦA ĐỀ TÀI
1.4.1. Những đóng góp mới của đề
tài
Đề tài đã xác định được những vấn đề tồn tại, vướng mắc trong việc thực
hiện quyền của người sử dụng đất trên địa bàn thành phố Bắc Ninh, tỉnh
Bắc Ninh. Từ đó, đề xuất được giải pháp nâng cao hiệu quả thực hiện công
tác này trong thời gian tới.
1.4.2. Ý nghĩa khoa học của đề
tài
3


Bổ sung và làm rõ cơ sở khoa học về quyền của người sử dụng đất,
trong đó đi sâu vào quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền tặng cho
quyền sử dụng đất và quyền thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất.

4

1.4.3. Ý nghĩa thực tiễn của đề tài
- Kết quả nghiên cứu của đề tài giúp địa phương nắm rõ được những
thuận lợi và bất cập trong công tác thực hiện quyền của người sử dụng đất, từ
đó giúp địa phương có những giải pháp quản lý công tác này được chặt chẽ.
- Kết quả nghiên cứu của đề tài sẽ là tài liệu tham khảo cho học viên, sinh
viên chuyên ngành quản lý đất đai tại các trường cao đẳng và đại học có đào tạo
chuyên ngành Quản lý đất đai.

5


PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU

2.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN CỦA NGƯỜI SỬ
DỤNG ĐẤT
2.1.1. Đất đai và thị trường đất đai
2.1.1.1. Đất đai
Đất đai là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá, là thành phần
quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là sản vật mà tự nhiên đã ưu ái
trao tặng cho con người. Sự tồn tại và phát triển của loài người luôn gắn liền
với đất đai. Đối với một quốc gia, đất đai được coi là tài sản vô cùng quý giá,
được chuyển tiếp qua nhiều thế hệ và được coi là một dạng tài sản trong phương
thức tích lũy của cải vật chất của xã hội.
Trên phương diện kinh tế, ý nghĩa cực kỳ quan trọng của đất đai đã được
Mác khái quát: “Đất là mẹ, sức lao động là cha, sản sinh ra mọi của cải vật chất”.
(Các Mác - Ăng - ghen, 1979). Điều này có nghĩa không thể có của cải nếu
không có lao động và đất đai. Vì vậy, ngay từ khi biết tổ chức quá trình lao động
sản xuất, con người đã xem đất đai là một tư liệu sản xuất không gì thay
thế được. Đất đai và giá trị sử dụng của nó tồn tại mãi với con người nếu được
khai thác, cải tạo và bảo vệ phù hợp. Trên cơ sở lao động của con người,

đất đai không còn đơn thuần là một tặng phẩm của tự nhiên mà đã trở thành
tài sản của mỗi cá nhân và mỗi quốc gia.
Có thể khẳng định, trên phương diện kinh tế, đất đai là một nguồn lực
cho sự thịnh vượng và phát triển bền vững. Trên phương diện chính trị - xã hội,
trong mối quan hệ giữa các quốc gia, đất đai là một trong những yếu tố quan
trọng tạo thành lãnh thổ và chủ quyền quốc gia. Bên cạnh đó, tầm quan trọng
của đất đai còn thể hiện trong đời sống văn hóa, tinh thần của con người. Đất đai
cùng nhiều yếu tố khác như khí hậu, địa hình, điều kiện tự nhiên… góp phần
hình thành nên lối sống, tính cách con người. Sự khác nhau về truyền thống
văn hóa, phong tục tập quán... giữa các châu lục, giữa các quốc gia, thậm chí
giữa từng địa phương trong một quốc gia là bằng chứng rõ ràng nhất.

6


Trong mọi lĩnh vực của đời sống xã hội, từ kinh tế, chính trị đến văn hóa,
tinh thần, vai trò của đất đai là không thể phủ nhận và không thể thiếu. Theo đó,
việc khai thác đất đai phải mang tính cộng đồng cao, không ai được sử dụng đất
theo ý thích riêng mình. Điều này đòi hỏi Nhà nước phải thống nhất quản lý
đất đai và xây dựng một hệ thống quản lý đất đai có hiệu quả nhằm đảm bảo sự
phát triển bền vững của nguồn tài nguyên quý giá này, cũng là nhằm đảm bảo
cho sự phát triển bền vững của xã hội hiện tại lẫn tương lai (Đặng Anh Quân,
2011).
2.1.1.2. Thị trường đất đai
Một thị trường là tập hợp những người mua và người bán tác động qua lại
lẫn nhau dẫn đến khă năng trao đổi (Robert và Daniel, 1994). Hay nói cách khác:
thị trường là nơi trao đổi hàng hóa được sản xuất ra, cùng với các quan hệ kinh tế
giữa người với người, liên kết với nhau thông qua trao đổi hàng hóa (dẫn theo Hồ
Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006).
Thị trường đất đai về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch đất đai. Thị

trường đất đai có thể hiểu theo nghĩa rộng và nghĩa hẹp. Theo nghĩa rộng, thị
trường đất đai là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch đất đai diễn ra tại
một khu vực địa lý nhất định, trong một khoảng thời gian nhất định. Theo nghĩa
hẹp, thị trường đất đai là nơi diễn ra các hoạt động có liên quan trực tiếp đến
giao dịch đất đai. Khi nghiên cứu thị trường đất đai có một vấn đề khác biệt
cơ bản giữa các nước có chế độ chính trị khác nhau, đó là quyền sở hữu đất đai.
Đối với những quốc gia đất đai thuộc sở hữu tư nhân, thị trường đất
đai với về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch đất đai, hàng hóa lưu thông trên
thị trường là đất đai đã được thương phẩm hóa (đất đai được đầu tư, khai
thác và được dùng như một hàng hóa để thực hiện việc kinh doanh mua bán,
cho thuê, cũng dùng nguyên tắc kinh doanh hàng hóa để kinh doanh đất đai
(Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006).
Ở nước ta, với quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước
là người đại diện quản lý nên thị trường đất đai, được gọi là thị trường
quyền sử dụng đất ở nước ta bao gồm thị trường "sơ cấp" và thị trường
"thứ cấp". Thị trường sơ cấp trong thị trường quyền sử dụng đất được hiểu
là thị trường giao dịch về đất đai giữa Nhà nước với người được Nhà nước giao
quyền sử dụng đất; thị trường thứ cấp được hiểu là thị trường giao dịch giữa
7


người đã được Nhà nước giao quyền sử dụng đất với người có nhu cầu sử
dụng lại. Hoạt động giao

8