Đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất tại thành phố việt trì, tỉnh phú thọ

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT
HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM







NGUYỄN ĐỨC THỦY






ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TẠI THÀNH PHỐ VIỆT TRÌ, TỈNH PHÚ THỌ








LUẬN VĂN THẠC SĨ

HÀ NỘI – 2014

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT
HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM






NGUYỄN ĐỨC THỦY






ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TẠI THÀNH PHỐ VIỆT TRÌ, TỈNH PHÚ THỌ

CHUYÊN NGÀNH : QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
MÃ SỐ : 60.85.01.03





NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
PGS.TS. NGUYỄN NHƯ HÀ





HÀ NỘI – 2014
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page i

LỜI CAM ĐOAN


Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số
liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được sử dụng để

bảo vệ một học vị nào.
Tôi cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã
được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc.

Hà nội, ngày…. tháng…. năm 2014
Tác giả luận văn




Nguyễn Đức Thủy













Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page ii

LỜI CẢM ƠN

Tôi xin trân trọng cảm ơn các thầy giáo, cô giáo Khoa Quản lý đất đai,

Học viện Nông nghiệp Việt Nam đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và nhiệt tình
giảng dạy, hướng dẫn tôi trong suốt quá trình học tập và nghiên cứu luận văn
này.
Đặc biệt, tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới PGS.TS. Nguyễn Như Hà,
là người trực tiếp hướng dẫn khoa học, đã tận tình giúp đỡ và hướng dẫn tôi
hoàn thành luận văn này.
Tôi xin trân trọng cảm ơn Ủy ban nhân dân thành phố Việt Trì, Phòng
Tài nguyên và Môi trường - Văn phòng Đăng ký Quyền sử dụng đất thành
phố Việt Trì, Chi cục Thuế thành phố Việt Trì, Phòng Thống kê thành phố
Việt Trì, Ủy ban nhân dân và cán bộ địa chính của 3 phường, xã điều tra đã
tạo mọi điều kiện thuận lợi và cung cấp đầy đủ các thông tin, số liệu, tư liệu
bản đồ trong quá trình nghiên cứu luận văn này.
Cuối cùng, tôi xin trân trọng cám ơn các bạn học viên cùng lớp, những
người thân trong gia đình và bạn bè đã giúp đỡ và động viên tôi trong quá
trình học tập, nghiên cứu để hoàn thành luận văn này.

Hà nội, ngày…. tháng…. năm 2014
Tác giả luận văn




Nguyễn Đức Thủy



Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page iii

MỤC LỤC

Lời cam đoan i
Lời cảm ơn ii
Mục lục iii
Danh mục bảng v
Danh mục các chữ viết tắt vi
MỞ ĐẦU 1
1 Tính cấp thiết của đề tài 1
2 Mục đích yêu cầu của đề tài 3
Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 4
1.1 Quyền của người sử dụng đất và các vấn đề liên quan 4
1.1.1 Quyền sở hữu 4
1.1.2 Quyền sở hữu toàn dân về đất đai. 5
1.1.3 Quyền của người sử dụng đất. 8
1.2 Tình hình thực hiện quyền sở hữu và sử dụng đất trong và ngoài nước 13
1.2.1 Quyền sở hữu, sử dụng đất ở một số nước trên thế giới. 13
1.2.2 Quyền của người sử dụng đất ở Việt Nam. 19
1.2.3 Những bài học rút ra từ kinh nghiệm của một số nước 33
Chương 2 ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP
NGHIÊN CỨU 36
2.1 Đối tượng nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu 36
2.2 Nội dung nghiên cứu 36
2.3 Phương pháp nghiên cứu 37
2.3.1 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu 37
2.3.2 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 37
2.3.3 Phương pháp thống kê so sánh 37
2.3.4 Phương pháp tổng hợp và xử lý số liệu 37
Chương 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 39
3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thành phố Việt Trì, Tỉnh Phú Thọ 39
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page iv

3.1.1 Điều kiện tự nhiên 39
3.1.2 Điều kiện kinh tế xã hội của thành phố Việt Trì. 41
3.1.3 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội thành phố Việt Trì. 43
3.2 Hiện trạng sử dụng và quản lý đất đai của thành phố Việt Trì 44
3.2.1 Hiện trạng sử dụng đất của thành phố Việt Trì 44
3.2.2 Tình hình quản lý đất đai thành phố Việt Trì, Tỉnh Phú Thọ 46
3.3 Đánh giá việc thực hiện quyền sử dụng đất ở các phường, xã nghiên cứu 48
3.3.1 Tình hình chung của 03 phường, xã nghiên cứu 48
3.3.2 Tình hình thực hiện quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất. 50
3.3.3 . Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất 50
3.3.4 Tình hình thực hiện quyền cho thuê quyền sử dụng đất 56
3.3.5 Tình hình thực hiện quyền cho thuê lại quyền sử dụng đất nông nghiệp 58
3.3.6 Tình hình thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất. 58
3.3.7 Tình hình thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất 61
3.3.8 Tình hình thực hiện quyền thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất 65
3.4 Đánh giá về việc thực hiện các quyền sử dụng đất tại TP Việt Trì 68
3.4.1 Đánh giá của người dân về việc thực hiện các quyền sử dụng đất 68
3.4.2 Đánh giá chung việc thực hiện quyền sử dụng đất tại TP Việt Trì 71
3.5 Đề xuất giải pháp nâng cao việc thực hiện quyền sử dụng đất tại TP
Việt Trì 76
3.5.1 Giải pháp khắc phục những tồn tại trong việc thực hiện quyền sử dụng
đất tại TP Việt Trì 76
3.5.2 Các giải pháp nâng cao việc thực hiện quyền sử dụng đất tại TP Việt Trì. 77
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 80
1 Kết luận 80
2 Kiến nghị 81
TÀI LIỆU THAM KHẢO 82
PHỤ LỤC 84

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page v

DANH MỤC BẢNG

STT Tên bảng Trang

3.1 Tình hình phát triển dân số của Việt Trì qua một số năm 42
3.2 Hiện trạng sử dụng đất năm 2013 thành phố Việt Trì – Tỉnh Phú Thọ 45
3.3 Hiện trạng sử dụng đất năm 2013 các phường, xã nghiên cứu. 48
3.4 Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở tại 3 phường, xã
nghiên cứu 50
3.5 Tổng hợp phiếu điều tra quyền chuyển nhượng QSDĐ tại 3 phường,
xã nghiên cứu. 52
3.6 Tổng hợp phiếu điều tra tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng
QSDĐ nông nghiệp theo các phường (xã) nghiên cứu 55
3.7 Tổng hợp phiếu điều tra tình hình thực hiện quyền cho thuê QSDĐ
theo 3 phường (xã) nghiên cứu 56
3.8 Tình hình thực hiện quyền thừa kế QSD đất ở tại 3 phường, xã nghiên
cứu từ năm 2008 – 2013 59
3.9 Tổng hợp phiếu điều tra tình hình thực hiện quyền thừa kế QSDĐ theo
3 phường, xã nghiên cứu 60
3.10 Tình hình thực hiện quyền tặng cho QSD đất ở 3 phường, xã nghiên
cứu từ năm 2008 - 2013 62
3.11 Tổng hợp phiếu điều tra tình hình thực hiện quyền tặng, cho QSDĐ
theo 3 phường (xã) nghiên cứu từ năm 2008 - 2013 63
3.12 Tình hình thực hiện quyền thế chấp bằng giá trị QSD đất ở tại 3
phường, xã nghiên cứu từ năm 2008 - 2013 65
3.13 Tổng hợp phiếu điều tra tình hình thực hiện quyền thế chấp QSDĐ
theo 3 phường (xã) nghiên cứu 67

3.14 Ý kiến của các hộ gia đình, cá nhân về việc thực hiện các quyền sử
dụng đất 69

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page vi

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT


QSDĐ Quyền sử dụng đất
SDĐ Sử dụng đất
UBND Ủy ban nhân dân


Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 1

MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá mà thiên nhiên đã ban tặng
cho con người, là thành phần quan trọng của môi trường sống. Đất là tư
liệu sản xuất đặc biệt, là địa bàn phân bố điểm dân cư, kinh tế, văn hóa,
xã hội, an ninh và quốc phòng, nhưng đất đai chỉ có hạn nên mỗi nước có
một hệ thống quản lý và sử dụng đất đai có hiệu quả. Ở nước ta, trước khi
có Hiến pháp năm 1980 đất đai có nhiều hình thức sở hữu: sở hữu nhà
nước, sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân. Đến khi có Hiến pháp năm 1980, ở
nước ta chỉ tồn tại một hình thức sở hữu đất đai là sở hữu toàn dân. Đến
Hiến pháp năm 1992, tại Điều 18 đã quy định: Người được Nhà nước giao
đất thì được thực hiện chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp

luật. Do đó, Luật đất đai năm 1993, Luật sửa đổi một số điều Luật đất đai
năm 1998, 2001 và Luật đất đai năm 2003 đã từng bước cụ thể hóa quy
định này của Hiến pháp với xu thế ngày càng mở rộng các quyền cho
người sử dụng đất. Việc thị trường hóa, tiền tệ hóa quyền sử dụng đất
ngày càng rõ nét và quyền của người sử dụng đất tương xứng với nghĩa vụ
kinh tế mà họ đã đóng góp cho xã hội, cho Nhà nước.Sự phát triển này đã
hình thành thị trường đất đai, hòa nhập vào nền kinh tế thị trường xã hội
chủ nghĩa, từng bước đồng bộ với các thị trường khác trong nền kinh tế
quốc dân. Vì vậy trong Đại hội Đảng lần thứ VIII, IX, X đã có chủ trương
phát triển đầy đủ thị trường quyền sử dụng đất. Luật đất đai năm 2003 có
những quy định về giao quyền sử dụng đất cho các tổ chức, hộ gia đình,
cá nhân sử dụng và có những quy định để các tổ chức, cá nhân sử dụng
đất dễ dàng thực hiện các quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, tình hình thực
hiện các quyền sử dụng đất ở các địa phương vẫn còn nhiều bất cập cần
giải quyết như:
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 2

- Người sử dụng đất chưa được thực hiện đầy đủ các quyền sử dụng
đất theo quy định, tuy nhiên cũng có thực tế là người sử dụng đất thực
hiện một số quyền sử dụng đất không đúng quy định.
- Những quy định pháp luật của cơ quan quản lý nhà nước có nhiều
ảnh hưởng đến việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất.
- Công tác bồi thường đất đai khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng
vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và
phát triển kinh tế, dựa vào khung giá đất do Nhà nước quy định tỏ ra còn
nhiều bất cập.
Vấn đề đặt ra hiện nay là cần tạo ra một môi trường pháp lý ổn định,
có các biện pháp quản lý nhà nước hợp lý về thực hiện các quyền của
người sử dụng đất, phát huy việc thực hiện và khắc phục các tiêu cực

trong việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất.
Thành phố Việt Trì là trung tâm của tỉnh Phú Thọ, có vị trí là cầu nối
của Thủ đô Hà Nội với vùng Trung du miền núi phía Bắc. Do đó chịu tác
động rất lớn của quá trình đô thị hoá, công nghiệp hoá. Tại đây đang diễn ra
quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế, phân bổ lại đất đai cho các nhu cầu phát
triển cụm công nghiệp, khu công nghiệp, khu đô thị mới tập trung rất mạnh
mẽ. Do nhu cầu về quyền sử dụng đất cho yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội
nên các hoạt động thực hiện các quyền sử dụng đất có xu hướng ngày càng
gia tăng. Tuy nhiên hiện nay tình trạng thực hiện các quyền sử dụng đất
không khai báo hoặc thực hiện không đầy đủ các quy định của pháp luật ở
trên địa bàn Thành phố Việt Trì vẫn còn diễn ra.
Xuất phát từ thực tế trên, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh
giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất tại thành phố Việt Trì, tỉnh
Phú Thọ”.


Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 3

2. Mục đích yêu cầu của đề tài
2.1. Mục đích
- Điều tra, đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn
thành phố Việt Trì, Tỉnh Phú Thọ.
- Đề xuất một số giải pháp thúc đẩy việc thực hiện quyền sử dụng đất
theo pháp luật trên địa bàn nghiên cứu.
2.2. Yêu cầu
- Các số liệu điều tra phải có độ tin cậy cao, đánh giá đúng việc thực
hiện quyền sử dụng đất.
- Nắm vững các chủ trương, chính sách, pháp luật về đất đai liên
quan đến các quyền sử dụng đất.

- Đề xuất các giải pháp có ý nghĩa khoa học và thực tiễn, góp phần
thúc đẩy việc thực hiện các quyền sử dụng đất tại thành phố Việt Trì, tỉnh
Phú Thọ.











Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 4

Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU

1.1. Quyền của người sử dụng đất và các vấn đề liên quan
1.1.1. Quyền sở hữu
Điều 164 - Bộ luật Dân sự 2005 quy định: “Quyền sở hữu bao gồm
quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu
theo quy định của pháp luật. Chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân, chủ thể khác
có đủ ba quyền là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt tài sản”.
(Quốc hội nước Cộng Hòa XHCN Việt Nam (2005). Bộ luật dân sự, NXB Chính
trị Quốc gia, Hà Nội).
Sở hữu là việc tài sản, tư liệu sản xuất, thành quả lao động thuộc về một
chủ thể nào đó, nó được thể hiện thông qua quan hệ giữa người với người
trong quá trình tạo ra và phân phối các thành quả vật chất. Đối tượng của

quyền sở hữu là một tài sản cụ thể, bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và các
quyền tài sản.
Quyền sở hữu là quyền được ghi nhận và bảo vệ của pháp luật đối với
một chủ thể. Quyền sở hữu bao gồm 03 quyền năng :
- Quyền chiếm hữu: là quyền chủ sở hữu nắm giữ, quản lý tài sản thuộc
sở hữu của mình.Trong một số trường hợp theo quy định của pháp luật thì
người không phải là chủ sở hữu tài sản cũng có quyền sở hữu tài sản (nhà
vắng chủ) (Nguyễn Đình Bồng 2006).
- Quyền sử dụng: là quyền chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng hoa
lợi, lợi tức từ tài sản. Chủ sở hữu có quyền khai thác giá trị tài sản theo ý chí
của mình bằng cách thức khác nhau. Người không phải là chủ sở hữu cũng có
quyền sử dụng tài sản trong trường hợp được chủ sở hữu giao quyền sử dụng
(Nguyễn Đình Bồng 2006 “Một số vấn đề về thị trường QSDĐ ”).
- Quyền định đoạt: là quyền chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu tài
sản của mình cho người khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó. Chủ sở hữu thực
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 5

hiện quyền định đoạt tài sản của mình theo hai phương thức:
+ Định đoạt số phận pháp lý của tài sản, tức là chuyển quyền sở hữu tài
sản của mình cho người khác thông qua hình thức giao dịch dân sự như bán,
đổi, tặng cho, để lại thừa kế;
+ Định đoạt số phận thực tế của tài sản, tức là làm cho tài sản không
còn trong thực tế như tiêu huỷ tài sản, từ bỏ quyền sở hữu (Nguyễn Đình
Bồng 2006 “Một số vấn đề về thị trường QSDĐ ”).
Có 3 hình thức sở hữu: sở hữu Nhà nước (chủ sở hữu là Nhà nước); sở
hữu tập thể, cộng đồng (chủ sở hữu là tập thể hoặc cộng đồng); sở hữu cá
nhân (chủ sở hữu là cá nhân). Chủ sở hữu có quyền thực hiện bất cứ hoạt
động nào mà không trái với pháp luật, không xâm phạm quyền và lợi ích
người khác bao gồm chiếm hữu, sử dụng, định đoạt, thế chấp, chuyển

nhượng, cho thuê, để thừa kế, cho tặng hoặc từ bỏ bất động sản.
Quyền sở hữu bất động sản được xác lập khi một pháp nhân tạo được
một bất động sản mới để sử dụng hợp pháp hoặc do mua bán, chuyển nhượng,
cho, tặng, thừa kế theo di chúc hoặc phán quyết của Toà án. Quyền sở hữu bất
động sản chấm dứt khi: thực thể pháp lý từ bỏ quyền sở hữu bằng văn bản, bất
động sản bị thu hồi theo quyết định của cấp có thẩm quyền theo quy định của
pháp luật hoặc phán quyết của Toà án (Nguyễn Đình Bồng và các tác giả năm
2005).
1.1.2. Quyền sở hữu toàn dân về đất đai.
Sở hữu đất đai có thể được hiểu ở nhiều hình thức khác nhau, nhưng xét
cho cùng cũng chỉ tồn tại ở hai chế độ sở hữu cơ bản, đó là sở hữu tư và sở
hữu công. Cũng có thể trong một chế độ xã hội, một quốc gia chỉ tồn tại một
chế độ sở hữu hoặc là chế độ sở hữu công cộng, hoặc là chế độ sở hữu tư
nhân về đất đai. Hoặc cũng có thể là sự đan xen của cả hai chế độ sở hữu đó,
trong đó có những hình thức phổ biến của một chế độ sở hữu nhất định[16].
Nghiên cứu quá trình hình thành chế độ và các hình thức sở hữu đất đai
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 6

ở Việt Nam cho thấy, chế độ sở hữu công về đất đai ở Việt Nam đã được xác
lập từ thời phong kiến ở các hình thức và mức độ khác nhau. Tuy nhiên, khi
Hiến pháp 1959 ra đời thì quyền sở hữu toàn dân về đất đai mới được hình
thành và được khẳng định một cách tuyệt đối và duy nhất từ Hiến pháp 1980,
sau đó tiếp tục khẳng định và củng cố trong Hiến pháp 1992[16]. Điều 17
Hiến pháp 1992 khẳng định: “Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài
nguyên trong lòng đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa và vùng trời, phần
vốn và tài sản do Nhà nước đầu tư vào các xí nghiệp, công trình thuộc các
ngành và lĩnh vực kinh tế, văn hoá, xã hội, khoa học, kỹ thuật, ngoại giao,
quốc phòng, an ninh cùng các tài sản khác mà pháp luật quy định là của Nhà
nước, đều thuộc sở hữu toàn dân”. Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất

đai theo quy hoạch và pháp luật (Điều 18, Hiến pháp 1992). (Quốc hội nước
Cộng hòa XHCN Việt Nam, Hiến pháp Việt Nam năm 1980, 1992 (1995))
Luật Đất đai 1993 (Luật đất đai sửa đổi, bổ sung 1998, 2001, 2004)
cũng đã thể chế hoá chính sách đất đai của Đảng và cụ thể hoá các quy định
của Hiến pháp về chế độ sở hữu đất đai. Luật Đất đai quy định các nguyên tắc
quản lý và sử dụng đất đai: đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước thống
nhất quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật, sử dụng đất đai hợp lý, tiết
kiệm, đúng mục đích và có hiệu quả, bảo vệ và cải tạo bồi dưỡng đất, bảo vệ
môi trường để phát triển bền vững.
Luật Đất đai 2003 đã quy định cụ thể hơn về chế độ “Sở hữu đất đai”
(Điều 5), “Quản lý Nhà nước về đất đai” (Điều 6), “Nhà nước thực hiện
quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý Nhà
nước về đất đai ” (Điều 7). Với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất
đai, Nhà nước thực hiện việc thống nhất quản lý về đất đai trong phạm vi cả
nước nhằm bảo đảm cho đất đai được sử dụng theo đúng quy hoạch, kế hoạch
sử dụng đất, đảm bảo lợi ích của Nhà nước cũng như của người sử dụng.
Quyền sở hữu đất đai bao gồm các quyền năng cơ bản: quyền chiếm hữu đất
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 7

đai, quyền sử dụng đất đai và quyền định đoạt đất đai. Với chế độ sở hữu toàn
dân về đất đai, Nhà nước là đại diện chủ sở hữu ở nước ta, quyền chủ sở hữu
đất đai có những đặc điểm như sau:
- Về quyền chiếm hữu đất đai
Nhà nước các cấp tự nắm giữ một cách tuyệt đối và không điều kiện,
không thời hạn về tài sản, tài nguyên đất đai thuộc phạm vi lãnh thổ của mình.
Với vai trò này, trách nhiệm của Nhà nước các cấp có cơ sở pháp lý để xác
định quy mô về không gian và thời gian. Để tổ chức việc sử dụng đất theo
quyền hạn của mình, Nhà nước quyết định giao một phần quyền chiếm hữu
của mình cho người sử dụng đất trên những khu đất, thửa đất cụ thể với thời

gian có hạn chế, có thể là lâu dài nhưng không phải là vĩnh viễn. Sự chiếm
hữu này chỉ là để sử dụng đúng mục đích, dưới các hình thức giao đất không
thu tiền, giao đất có thu tiền và cho thuê đất. Trong những trường hợp cụ thể,
quyền sử dụng đất của Nhà nước được trao cho người sử dụng (tổ chức, hộ
gia đình, cá nhân) trên những thửa đất cụ thể. Người sử dụng đất đai tuy cũng
có quyền chiếm hữu nhưng là chiếm hữu để sử dụng theo quy định của Nhà
nước. Quyền sử dụng đất đai của Nhà nước và quyền sử dụng đất đai cụ thể
của người sử dụng tuy có ý nghĩa khác nhau về cấp độ nhưng đều thống nhất
trên từng thửa đất về mục đích sử dụng và mức độ hưởng lợi. Về nguyên tắc,
Nhà nước điều tiết các nguồn thu từ đất theo quy định của pháp luật để phục
vụ cho nhiệm vụ ổn định và phát triển kinh tế, xã hội, đảm bảo lợi ích quốc
gia, lợi ích cộng đồng; đồng thời đảm bảo cho người trực tiếp sử dụng đất
được hưởng lợi ích từ đất do chính mình đầu tư mang lại. (Nguyễn Đình
Bồng năm 2006. “Một số vấn đề về thị trường QSDĐ ở nước ta trong giai
đoạn hiện nay”).
- Về quyền sử dụng đất đai
Nhà nước thực hiện quyền sở hữu đất đai về mặt kinh tế bằng cách khai
thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản, tài nguyên đất đai; Trong
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 8

nền kinh tế nhiều thành phần, Nhà nước không thể tự mình trực tiếp sử dụng
toàn bộ đất đai mà phải tổ chức cho toàn xã hội (trong đó có cả tổ chức của
Nhà nước) sử dụng đất vào mọi mục đích. Như vậy, Quyền sử dụng đất được
trích ra để giao về cho người sử dụng (tổ chức, cá nhân, hộ gia đình) trên
những thửa đất cụ thể; Quyền sử dụng đất đai của Nhà nước trong trường hợp
này được thể hiện trong quy hoạch sử dụng đất, trong việc hưởng hoa lợi, lợi
tức từ đất do đầu tư của Nhà nước mang lại. (Nguyễn Đình Bồng năm 2006.
“Một số vấn đề về thị trường QSDĐ ở nước ta trong giai đoạn hiện nay”).
- Về quyền định đoạt đất đai

Quyền định đoạt của Nhà nước là cơ bản và tuyệt đối, gắn liền với
quyền quản lý về đất đai với các quyền năng: giao đất, cho thuê đất, thu hồi
đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ). Việc định đoạt số
phận pháp lý của từng thửa đất cụ thể liên quan đến quyền sử dụng đất
(QSDĐ), thể hiện qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế
chấp, góp vốn QSDĐ; Những quyền này lại bị hạn chế theo từng mục đích sử
dụng, phương thức nhận đất và đối tượng nhận đất theo quy định cụ thể của
pháp luật. (Nguyễn Đình Bồng năm 2006. “Một số vấn đề về thị trường
QSDĐ ở nước ta trong giai đoạn hiện nay”).
1.1.3. Quyền của người sử dụng đất.
Như vậy, Nhà nước là người đại diện cho nhân dân thực hiện quyền sở
hữu toàn dân về đất đai. Nhà nước có quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt
về đất đai theo quy hoạch, kế hoạch và trên cơ sở những quy định của pháp
luật. Tuy nhiên, với các quyền năng đó, không thể cho rằng Nhà nước có toàn
quyền sở hữu về đất đai mà chỉ là đại diện cho toàn dân thực hiện quyền sở
hữu đó trên thực tế. Vậy có thể nói chủ sở hữu của đất đai là toàn dân, Nhà
nước là người đại diện, còn mỗi người dân thực hiện các quyền của mình như
thế nào?
Như trên đã nói, quyền sở hữu toàn dân về đất đai là quyền tối cao,
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 9

thiêng liêng và không thể chia cắt; chủ sở hữu chỉ có thể là một, đó là toàn
dân. Mỗi người dân không phải là chủ sở hữu của khối tài sản chung đó, cũng
không phải là đồng sở hữu đối với đất đai. Nhưng người dân (tổ chức, hộ gia
đình, cá nhân) vẫn có quyền sử dụng đất. Thông qua Nhà nước - cơ quan đại
diện thực hiện quyền sở hữu, người dân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất
sử dụng. Điều này đã được Hiến pháp cũng như Luật Đất đai hiện hành ghi
nhận. Và vì vậy, trong Luật Đất đai năm 1993 đã xuất hiện khái niệm “Quyền
sử dụng đất” và “người sử dụng đất”, hay nói cách khác là quyền sử dụng đất

của người sử dụng đất. (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, Luật đất đai
năm 1993).
Theo Điều 1 - Luật Đất đai 1993: “ Nhà nước giao đất cho các tổ chức
kinh tế, đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị, xã hội
(gọi chung là tổ chức), hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài. Nhà
nước còn cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất. Tổ chức, hộ gia đình, cá
nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trong Luật này gọi chung là người
sử dụng đất”. (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, Luật đất đai năm 1993;
Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai 1998).
“Quyền sử dụng đất” là một khái niệm có tính sáng tạo đặc biệt của các
nhà lập pháp Việt Nam. Trong điều kiện đất đai thuộc sở hữu toàn dân và
không thể phân chia thì việc người dân thực hiện được quyền của mình như
thế nào là một vấn đề cần giải quyết? Để người dân có thể khai thác, sử dụng
đất đai có hiệu quả, đáp ứng được nhu cầu của sản xuất và đời sống mà lại
không làm mất đi ý nghĩa tối cao của tính toàn dân, không làm mất đi vai trò
quản lý với tư cách đại diện chủ sở hữu của Nhà nước? Khái niệm “quyền sử
dụng đất” của “người sử dụng đất” chính là sự sáng tạo pháp luật, giải quyết
được mâu thuẫn nói trên và làm hài hòa được các lợi ích của quốc gia, Nhà
nước và mỗi người dân. (Đinh Dũng Sỹ năm 2003, Tạp chí Nhà nước và Pháp
luật).
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 10

Nội dung quyền sử dụng đất của người sử dụng đất bao gồm các quyền
năng luật định: quyền chiếm hữu (thể hiện ở quyền được cấp Giấy chứng
nhận QSDĐ, quyền được pháp luật bảo vệ khi bị người khác xâm phạm);
quyền sử dụng (thể hiện ở quyền khai thác lợi ích của đất và được hưởng
thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất được giao) và một số quyền năng
đặc biệt khác tùy thuộc vào từng loại chủ thể và từng loại đất sử dụng. Tuy
nhiên, nội dung QSDĐ được thể hiện có khác nhau tùy thuộc vào người sử

dụng đất là ai? sử dụng loại đất gì? và hình thức sử dụng đất ra sao như được
Nhà nước giao đất hay cho thuê đất? (Đinh Dũng Sỹ năm 2003, Tạp chí Nhà
nước và Pháp luật).
Quyền sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước
giao đất bao gồm: “Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại,
thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng
QSDĐ; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất ”(Điều 106 Luật Đất
đai 2003)[14]. Đây không phải là quyền sở hữu nhưng là một quyền năng khá
rộng và so với quyền sở hữu thì không khác nhau là mấy nếu xét trên phương
diện thực tế sử dụng đất. Mặt khác Nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia
đình và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài, Nhà nước chỉ thu hồi đất vì những lý
do đặc biệt, đáp ứng lợi ích quốc gia và công cộng, hết thời hạn giao đất
không có nghĩa là Nhà nước thu hồi đất mà Nhà nước sẽ tiếp tục giao đất cho
người sử dụng đất. Trường hợp Nhà nước thu hồi đất thì Nhà nước sẽ giao đất
khác cho người sử dụng hoặc sẽ “đền bù” (Luật Đất đai 1993), “bồi thường”
(Luật Đất đai 2003).
Như vậy, trên thực tế người được giao quyền sử dụng các loại đất này
thực hiện các quyền chiếm hữu và sử dụng tương đối toàn diện, còn quyền
định đoạt tuy có hạn chế trong một số quyền năng cụ thể, song đó chỉ là trên
phương diện lý thuyết xét trên góc độ pháp lý; còn trên thực tế các quyền
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ cũng rất gần
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 11

với khái niệm quyền định đoạt. Sau đây là nội dung của từng quyền:
- Chuyển đổi QSDĐ là hành vi chuyển QSDĐ trong các trường hợp:
nông dân cùng một địa phương (cùng 1 xã, xã , thị trấn) đổi đất (nông nghiệp,
lâm nghiệp, làm muối, đất có mặt nước nuôi trồng thủy sản) cho nhau để tổ
chức lại sản xuất, hợp thửa, chỉnh trang đồng ruộng, tiện canh tiện cư, giải toả
xâm phụ canh hoặc khắc phục sự manh mún khi phân phối đất đai công bằng

theo kiểu “có tốt, có xấu, có gần, có xa”; những người có đất ở trong cùng
một địa phương (cùng 1 xã, thị trấn) có cùng nguyện vọng thay đổi chỗ ở.
Việc chuyển đổi QSDĐ là không có mục đích thương mại. (Nguyễn Thanh
Trà, Nguyễn Đình Bồng năm 2005. Giáo trình thị trường bất động sản, NXB
Nông nghiệp, Hà Nội).
- Chuyển nhượng QSDĐ: là hành vi chuyển QSDĐ, trong trường hợp
người sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, không có
khả năng sử dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử dụng đất mà pháp luật cho
phép Trong trường hợp này, người nhận đất phải trả cho người chuyển
QSDĐ một khoản tiền tương ứng với mọi chi phí họ phải bỏ ra để có được
quyền sử dụng đó và số đầu tư làm tăng giá trị đất đai. Đặc thù của việc
chuyển nhượng QSDĐ là ở chỗ: đất đai vẫn thuộc sở hữu toàn dân và việc
chuyển quyền chỉ thực hiện trong giới hạn của thời gian giao đất; Nhà nước
có quyền điều tiết phần địa tô chênh lệch thông qua việc thu thuế chuyển
QSDĐ, thuế sử dụng đất và tiền sử dụng đất; Nhà nước có thể quy định một
số trường hợp không được chuyển QSDĐ; mọi cuộc chuyển nhượng QSDĐ
đều phải đăng ký biến động về đất đai, nếu không, sẽ bị xem là hành vi phạm
pháp. (Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng năm 2005. Giáo trình thị
trường bất động sản, NXB Nông nghiệp, Hà Nội).
- Cho, tặng, thừa kế QSDĐ là hành vi chuyển QSDĐ trong tình huống
đặc biệt, người nhận QSDĐ không phải trả tiền nhưng có thể phải nộp thuế.
Do nhu cầu của việc chuyển đổi cơ cấu kinh tế, phân công lại lao động xã hội,
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 12

việc chuyển QSDĐ không chỉ dừng lại trong quan hệ dân sự mà có thể phát
triển thành các quan hệ thương mại, dịch vụ; giá trị chuyển nhượng QSDĐ

chiếm một
tỉ trọng rất

có ý nghĩa trong

các giao dịch trên thị trường

bất động
sản
.
(Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng năm 2005. Giáo trình thị trường
bất động sản, NXB Nông nghiệp, Hà Nội).

- Thế chấp QSDĐ: là một hình thức chuyển QSDĐ (không đầy đủ)
trong quan hệ tín dụng. Người làm thế chấp vay nợ, lấy đất đai làm vật thế
chấp để thi hành trách nhiệm vay nợ với người cho vay; đất đai dùng làm vật
thế chấp không được chuyển dịch vẫn do người thế chấp chiếm hữu sử dụng
và dùng nó đảm bảo có một giá trị nhất định; khi người thế chấp đến kỳ
không thể trả nợ được, người nhận thế chấp có quyền đem đất đai phát mại và
ưu tiên thanh toán để thu hồi vốn. Thế chấp đất đai là cơ sở của thế chấp tài
sản trong thị trường bất động sản, trong thế chấp bất động sản thì phần lớn giá
trị là nằm trong giá trị QSDĐ. Trong trường hợp người vay tiền không có
QSDĐ để thế chấp thì có thể dùng phương thức bảo lãnh để huy động vốn, đó
là dựa vào một cá nhân hay tổ chức cam kết dùng QSDĐ của họ để chịu trách
nhiệm thay cho khoản vay của mình. (Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng
năm 2005. Giáo trình thị trường bất động sản, NXB Nông nghiệp, Hà Nội).
- Góp vốn bằng giá trị QSDĐ: là hành vi mà người có QSDĐ có thể
dùng đất đai làm cổ phần để tham gia kinh doanh, sản xuất, xây dựng xí
nghiệp. Phương thức góp vốn bằng QSDĐ là cách phát huy tiềm năng đất đai
trong việc điều chỉnh cơ cấu kinh tế địa phương trong các trường hợp phải
chuyển hàng loạt đất nông nghiệp thành đất phi nông nghiệp, phát triển xí
nghiệp, dịch vụ, thương mại, mà vẫn đảm bảo được việc làm và thu nhập

cho nông dân - là một trong những lựa chọn phù hợp với con đường hiện đại
hóa và công nghiệp hoá nông nghiệp và nông thôn. (Nguyễn Thanh Trà,
Nguyễn Đình Bồng năm 2005. Giáo trình thị trường bất động sản, NXB Nông
nghiệp, Hà Nội).
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 13

1.2. Tình hình thực hiện quyền sở hữu và sử dụng đất trong và ngoài nước
1.2.1. Quyền sở hữu, sử dụng đất ở một số nước trên thế giới.
Quyền sở hữu, sử dụng đất ở Mỹ
Năm 1785, trước khi thành lập Chính phủ mới khóa đầu tiên (1789),
Quốc hội Liên bang nước Mỹ đã thông qua pháp quy đất đai đầu tiên (Land
Ordinance of 1785). Năm 1787 Nghị viện Liên bang thông qua pháp lệnh về
đất đai vùng Tây Bắc (Northwest Ordinance of 1787). Hai pháp lệnh sớm
nhất đó của Mỹ mở đường cho việc đo đạc và mua bán đất công, thu hút mọi
người đến khai thác vùng đất phía Tây.
Về chế độ đất đai, nước Mỹ đứng trước 3 lựa chọn: (1) Kế thừa chế độ
trang chủ quý tộc của nước cai trị (Anh); (2) Giữ gìn chế độ nô lệ hình thành
trong thời gian thực dân; (3) Trên cơ sở sở hữu đất đai của nông dân, xây
dựng một loại chế độ đất đai hoàn toàn mới - Chính phủ Mỹ đã chọn con
đường thứ ba khi quyết định chuyển đất công rộng lớn cho tư nhân sở hữu.
Ở Mỹ, sở hữu nhà phải đóng thuế bất động sản cho địa phương, đó là
khoản tiền địa phương trông vào để trang trải chi phí giáo dục, cảnh sát, cứu
hỏa. Tuy nhiên, tỷ lệ đóng thuế đối với từng địa phương không giống nhau.
Do loại thuế này là nguồn thu chính của ngân sách địa phương nên được tính
toán rất kỹ. Hàng năm, các địa phương đều đánh giá lại nhà đất để áp thuế
đúng giá thị trường.
Theo nguyên tắc, ngân sách địa phương không thể để thâm hụt như
ngân sách liên bang nên chính quyền địa phương tìm nhiều cách để tăng thuế.
Việc Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (FED) tăng lãi suất thường làm cho giá nhà ở

Mỹ tăng mạnh. Cơ quan quản lý nhà ở và đô thị Mỹ là Bộ phát triển Đô thị và
Nhà ở (HUD) được thành lập ngày 9-9-1965. HUD chịu trách nhiệm về các
chương trình liên quan đến nhu cầu nhà ở, cải thiện và phát triển các cộng
đồng sống trong nước Mỹ. HUD có vai trò bảo vệ những người mua nhà và
thực hiện nhiều chương trình khuyến khích phát triển ngành xây dựng nhà ở.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 14

Quyền sở hữu, sử dụng đất ở Ôxtrâylia.
Ôxtrâylia có cơ sở pháp luật về quản lí, sở hữu và sử dụng đất đai từ rất
sớm. Thời gian trước 1/1/1875, luật pháp Ôxtrâylia quy định 2 loại đất thuộc
sở hữu của Nhà nước (đất Nhà nước) và đất thuộc sở hữu tư nhân (đất tư
nhân). Đất Nhà nước là đất do Nhà nước làm chủ, cho thuê và dự trữ. Đất tư
nhân là đất do Nhà nước chuyển nhượng lại cho tư nhân (đất có đăng kí bằng
khoán thời gian sau 1/1/1875).
Luật pháp của Ôxtrâylia quy định Nhà nước và tư nhân đều có quyền
sở hữu bất động sản trên mặt đất, không phân chia giữa nhà và đất. Về phạm
vi, người sở hữu có quyền sở hữu khoảng không và độ sâu được quyền sử dụng
có thể từ 12 đến 60 mét (theo quy định cụ thể của pháp luật). Toàn bộ khoáng
sản có trong lòng đất như: bạc, vàng, đồng, chì, kẽm, sắt, ngọc, than đá, dầu
mỏ, phốt phát, đều thuộc sở hữu Nhà nước (Sắc lệnh về đất đai 1933); nếu
Nhà nước thực hiện khai thác khoáng sản phải ký hợp đồng thuê đất với chủ
đất và phải đền bù thiệt hại tài sản trên đất.
Về quyền lợi và nghĩa vụ, luật pháp Ôxtrâylia thừa nhận quyền sở hữu
tuyệt đối, không bắt buộc phải sử dụng đất.Chủ sở hữu có quyền chuyển
nhượng, thế chấp, cho thuê hoặc chuyển quyền theo di chúc mà không có sự
trói buộc hoặc ngăn trở nào.
Nhà nước có quyền trưng dụng đất để xây dựng hoặc thiết lập các công
trình công cộng phục vụ quốc kế dân sinh (Điều 10, Sắc lệnh về đất đai 1902)
nhưng chủ sở hữu được Nhà nước bồi thường. Việc sử dụng đất phải tuân

theo quy hoạch và phân vùng và đất phải được đăng kí chủ sở hữu, khi
chuyển nhượng phải nộp phí trước bạ và đăng kí tại cơ quan có thẩm quyền
(Cục quản lý đất đai Ôxtrâylia - DOLA).
Quyền sở hữu, sử dụng đất ở Trung Quốc.
Trung Quốc không thừa nhận tư hữu đối với đất đai. Dưới hệ thống kinh
tế kế hoạch Xã hội chủ nghĩa (XHCN), quyền sở hữu tài sản đối với tài
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 15

nguyên thiên nhiên và các phương tiện sản xuất phần lớn đều bị quốc hữu hóa
ngay sau khi Đảng Cộng sản Trung Quốc nắm quyền lực vào năm 1949.Tuy
nhiên, việc quốc hữu hóa toàn bộ đất đô thị của nước này chỉ chính thức hoàn
tất sau khi Hiến pháp 1982 được ban hành. Đất đô thị thuộc về Nhà nước và
được quản lý bởi nhà nước Trung Quốc. Quyền sở hữu đối với bộ phận đất
đai này được chính thức gọi là sở hữu toàn dân XHCN . Là người đại diện
cho toàn dân, về mặt lý thuyết, nhà nước Trung Quốc có toàn quyền của một
chủ sở hữu.
Theo khoản 4 Điều 10 Hiến pháp 1982 Trung Quốc, không tổ chức, cá
nhân nào được phép chiếm đoạt, mua, bán, cho thuê hay chuyển nhượng đất
đai dưới bất kỳ hình thức nào. Hậu quả là đất đai bị sử dụng một cách không
hiệu quả và lãng phí. Quy định hạn chế nói trên rõ ràng đi ngược lại với quy
luật khách quan của sự phát triển kinh tế – xã hội cho nên chỉ phát huy được
hiệu lực trong một thời gian ngắn. Người SDĐ trên thực tế vẫn tiến hành trao
đổi đất đai như một loại hàng hóa. Chính vì vậy, thị trường đất đai “không
chính thức” – còn gọi là “chợ đen” (black market) nhưng năng động đã bắt
đầu xuất hiện ở Trung Quốc. Ở đó, nhiều nông dân, hợp tác xã đã lén lút bán
hoặc cho thuê đất của mình cho các doanh nghiệp có nhu cầu. Đây chính là
nhân tố tạo đà cho quá trình thực hiện cải cách chính sách đất đai ở nước này.

Do tốc độ tăng trưởng kinh tế cao và nhu cầu về bất động sản lớn nên

giá đất ở Trung Quốc nhìn chung không ngừng tăng. Vào cuối những năm
1980, việc thiết lập hệ thống kinh tế thị trường ở Trung Quốc đã làm xuất
hiện hình thức QSDĐ “giao”. Các doanh nghiệp, người sử dụng đất được
phép mua QSDĐ giao đối với một thửa đất nhất định nào đó từ Nhà nước với
một khoảng thời gian sử dụng cụ thể (thông thường từ 40 - 70 năm tuỳ thuộc
vào mục đích sử dụng). Việc mua bán này có thể được thực hiện thông qua
thoả thuận, đấu thầu hoặc đấu giá.

Khi đã có được QSDĐ người sử dụng đất
có thể thực hiện giao dịch đất đai qua các hình thức sau:
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 16

- Chuyển nhượng QSDĐ
Về điều kiện: Về mặt lý thuyết, chuyển nhượng QSDĐ là hoạt động dân
sự, cho nên chính quyền chỉ đóng vai trò giám sát mà không can thiệp bằng
biện pháp hành chính, trừ những trường hợp thực sự cần thiết. Nhìn chung, có
ba điều kiện cơ bản để được chuyển nhượng, đó là: đã hoàn thành nghĩa vụ tài
chính để có QSDĐ; có giấy chứng nhận QSDĐ và đã bỏ vốn thực hiện hoạt
động đầu tư ở một mức độ nhất định, thông thường là ít nhất 25% tổng số vốn
đầu tư cho việc sử dụng theo dự án.
Như vậy, các điều kiện chuyển nhượng QSDĐ nêu trên có điểm giống
với điều kiện chuyển nhượng QSDĐ theo pháp luật Việt Nam ở hai điều
kiện đầu. Về điều kiện thứ ba, quy định của pháp luật Trung Quốc rõ ràng và
cụ thể hơn quy định của pháp luật Việt Nam. Điều này tạo điều kiện thuận
lợi cho việc thực hiện quyền của người sử dụng đất và việc quản lý nhà nước
về đất đai.
Về thủ tục: Theo pháp luật Trung Quốc, giấy tờ về chuyển nhượng
QSDĐ không nhất thiết phải qua công chứng nhà nước. Thông thường trong
15 ngày kể từ ngày ký hợp đồng, người nhận chuyển nhượng QSDĐ phải

đăng ký QSDĐ tại Phòng quản lý Nhà nước về đất đai, kèm với việc nộp phí
chuyển nhượng tương ứng.
Về giá cả: Thông thường, Nhà nước không can thiệp vào giá cả chuyển
nhượng. Không có quy định nào của pháp luật nhằm xác định giá chuyển
nhượng này, mà nó do bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng thoả
thuận. Tuy nhiên, trong trường hợp giá cả chuyển nhượng “thấp một cách
đáng nghi ngờ”, chính quyền địa phương có thể có quyền ưu tiên mua QSDĐ
trong trường hợp này. Quy định này nhằm tránh những tiêu cực, gian dối
trong chuyển nhượng QSDĐ.
- Cho thuê QSDĐ
Người sử dụng đất có thể cho thuê QSDĐ để nhận tiền cho thuê. Giao
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 17

dịch này phải được thực hiện thông qua hợp đồng. Hai bên trong giao dịch
phải đến cơ quan quản lý nhà nước về đất đai để đăng ký việc cho thuê trong
thời hạn 20 ngày sau khi hợp đồng có hiệu lực. Nội dung chính của hợp đồng
là bên thuê phải sử dụng đất đúng theo thời hạn, điều kiện mà bên cho thuê đã
cam kết trước đây để có được QSDĐ.
- Thế chấp QSDĐ
Người sử dụng đất có thể thế chấp QSDĐ thông qua giấy chứng nhận
QSDĐ tại các tổ chức tín dụng ở địa phương để vay vốn. Giao dịch thế chấp
phải được thực hiện thông qua hợp đồng giữa người sử dụng đất và chủ thể cho
vay. Nếu đến hạn thanh toán mà người thế chấp không trả được nợ, bên cho
vay có thể phải đăng ký quyền sử dụng với tư cách là người sử dụng đất mới.
Đối với người sử dụng đất nước ngoài, việc thế chấp QSDĐ để vay vốn
từ các tổ chức tín dụng địa phương vẫn còn khó khăn, bởi họ thường được coi
là nguồn cấp vốn cho thị trường trong nước, chứ không phải là người đi vay
tiền của Trung Quốc.
Hoạt động kinh doanh bất động sản ở Trung Quốc chịu sự điều tiết của

một loạt các đạo luật như Luật ngân sách nhà nước, Luật quản lý đất đai, Luật
kế hoạch hóa, Luật xây dựng, Luật đấu thầu công cộng, Luật bảo vệ môi
trường, Luật hợp đồng, Luật tài chính (luật và các quy định điều chỉnh các
khoản vốn vay, tài trợ, cho thuê, các quy định về ngoại hối và bảo hiểm), Luật
thuế, Luật quản lý các doanh nghiệp có vốn nước ngoài, Luật doanh nghiệp,
Luật đầu tư nước ngoài, Luật lao động, Luật bảo vệ quyền và lợi ích người
tiêu dùng. Các đạo luật này tạo cơ sở pháp lý cho hoạt động kinh doanh nhà
đất đô thị ở Trung Quốc. Hệ thống pháp luật của Trung Quốc được hình thành
trên cơ sở kết hợp giữa hệ thống tiền lệ pháp và thông luật phù hợp với điều
kiện của Trung Quốc. Đây là hệ thống có khả năng kết hợp các điểm mạnh
của hai hệ thống pháp luật này.
Như vậy, từ cơ chế giao đất không thu tiền chuyển sang có thu tiền; từ