Thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả việc thực hiện các quyền sử dụng đất ở huyện bình xuyên, tỉnh vĩnh phúc

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT
NAM

TRẦN NGỌC HÀ

ĐÁNH GIÁ HOẠT ĐỘNG CỦA VĂN PHÒNG ĐĂNG
KÝ ĐẤT ĐAI TỈNH BẮC NINH

Chuyên ngành:

Quản lý đất đai

Mã số:

60.85.01.03

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Nguyễn Thanh
Trà

NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP - 2016


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan các kết quả nghiên cứu được trình bày trong luận văn này
là trung thực, khách quan và chưa được sử dụng để bảo vệ bất kỳ học vị nào.
Các số liệu, ví dụ và trích dẫn trong Luận văn đảm bảo tnh chính xác, tin cậy.
Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được
cám ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều được chỉ rõ nguồn gốc.

Hà Nội, ngày

tháng

năm 2016

Tác giả luận văn

Trần Ngọc Hà

ii


LỜI CẢM ƠN
Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn, tôi đã nhận
được sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cô giáo, sự giúp đỡ, động viên của
bạn bè, đồng nghiệp và gia đình.
Nhân dịp hoàn thành luận văn, tôi xin được bày tỏ lòng kính trọng và biết
ơn sâu sắc đến thầy giáo PGS.TS. Nguyễn Thanh Trà người đã tận tình hướng dẫn, dành
nhiều công sức, thời gian và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình học tập và
thực hiện đề tài.
Tôi xin bày tỏ lòng cảm ơn chân thành tới Ban Giám đốc, Ban Quản lý đào tạo
cùng các thầy, cô trong Khoa Quản lý đất đai - Học viện Nông nghiệp Việt Nam đã tận
tình giúp đỡ tôi trong quá trình học tập, thực hiện đề tài và hoàn thành luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ viên chức Văn phòng Đăng ký
đất đai tỉnh Bắc Ninh đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình thực hiện
đề tài.
Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi
điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tôi hoàn thành
luận văn./.
Trân trọng cảm ơn!

Hà Nội, ngày tháng

năm 2016

Tác giả luận văn

Trần Ngọc Hà

3


MỤC LỤC
Lời cam đoan ............................................................................................................... ii
Lời cảm ơn

............................................................................................................... iii

Mục lục

................................................................................................................iv

Danh mục chữ viết tắt..................................................................................................vii
Danh mục bảng ..........................................................................................................viii
Danh mục các hình, biểu đồ, sơ đồ ...............................................................................ix
Trích

yếu

luận

văn

.........................................................................................................x

Thesis

abstract.............................................................................................................xii Phần
1.

Mở đầu.......................................................................................................1

1.1.

Tính cấp thiết của đề tài ..............................................................................1

1.2.

Mục tiêu nghiên cứu....................................................................................2

1.3.

Phạm vi nghiên cứu.....................................................................................2

1.4.

Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và thực tiễn ...................................2

Phần
2.
Tổng

liệu......................................................................................4
2.1.
Đất
...................................................................................4

đai,

quan
bất

động

tài
sản

2.1.1.

Đất đai ........................................................................................................4

2.1.2.

Bất động sản ...............................................................................................5

2.2.

Đăng ký đất đai, bất động sản......................................................................6

2.2.1.

Khái niệm ...................................................................................................6

2.2.2.
Cơ sở
sản.............................................................7

đăng

ký

đất

đai,

bất

động

2.2.3.

Đăng ký pháp lý đất đai, bất động sản .........................................................9

2.3.

Văn phòng Đăng ký .................................................................................. 11

2.3.1.

Khái quát về hệ thống đăng ký đất đai Việt Nam ....................................... 11

2.3.2.

Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của Văn phòng Đăng ký ................ 14

2.3.3.

Chức năng, nhiệm vụ, vai trò của Văn phòng Đăng ký .............................. 17

2.3.4.

Mối quan hệ giữa Văn phòng Đăng ký với cơ quan đăng ký đất đai
4


và chính quyền địa phương........................................................................ 19
2.4.
19
2.4.1.

Mô hình tổ chức đăng ký đất đai, bất động sản ở một số nước ...................
Mô hình đăng ký đất đai ở Malaysia .......................................................... 19

5


2.4.2.

Mô hình đăng ký đất đai ở Thụy Điển ....................................................... 20

2.4.3.

Mô hình đăng ký đất đai tại Australia ........................................................ 22

2.5.

Thực trạng hoạt động của Văn phòng Đăng ký đất đai ở Việt Nam............ 24

2.5.1.

Tình hình thành lập ................................................................................... 24

2.5.2.

Cơ cấu tổ chức của Văn phòng Đăng ký đất đai......................................... 24

2.5.3.

Nguồn nhân lực của Văn phòng Đăng ký đất đai ....................................... 25

2.5.4.

Chức năng, nhiệm vụ của Văn phòng Đăng ký đất đai ............................... 25

2.5.5.

Tình hình triển khai thực hiện các nhiệm vụ của Văn phòng Đăng ký
đất đai ....................................................................................................... 25

2.5.6.

Đánh giá về tình hình hoạt động của Văn phòng Đăng ký đất đai .............. 26

Phần 3.

Nội dung và phương pháp nghiên cứu ................................................... 28

3.1.

Địa điểm nghiên cứu ................................................................................. 28

3.2.

Thời gian nghiên cứu ................................................................................ 28

3.3.

Đối tượng nghiên cứu................................................................................ 28

3.4.

Nội dung nghiên cứu ................................................................................. 28

3.4.1.

Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của tỉnh Bắc Ninh ............................... 28

3.4.2.

Thực trạng hoạt động của Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Bắc Ninh ........ 28

3.4.3.

Đánh giá hoạt động của Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Bắc Ninh
trong công tác dịch vụ hành chính công..................................................... 28

3.4.4.

Đề xuất giải pháp hoạt động Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Bắc Ninh ........ 29

3.5.

Phương pháp nghiên cứu ........................................................................... 29

3.5.1.

Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp........................................... 29

3.5.2.

Phương pháp chọn điểm nghiên cứu .......................................................... 29

3.5.3.

Phương pháp điều tra, thu thập tài liệu sơ cấp............................................ 30

3.5.4.

Phương pháp thống kê, tổng hợp ............................................................... 31

3.5.5.

Phương pháp xử lý số liệu ......................................................................... 31

3.5.6.

Phương pháp phân tích, so sánh................................................................. 31

Phần 4.

Kết quả và thảo luận ............................................................................... 32

4.1.

Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của tỉnh Bắc Ninh ............................... 32

4.1.1.

Điều kiện tự nhiên ..................................................................................... 32

4.1.2.

Đặc điểm kinh tế - xã hội .......................................................................... 36

4.1.3.

Tình hình quản lý đất đai ........................................................................... 38

5


4.2.

Thực trạng hoạt động của Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Bắc Ninh ........ 43

4.2.1.

Khái lược hệ thống Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất các cấp
trước khi thành lập Văn phòng Đăng ký đất đai ......................................... 43

4.2.2.

Tổ chức bộ máy của Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Bắc Ninh ................ 49

4.2.3.

Cơ chế hoạt động của Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Bắc Ninh .............. 55

4.2.4.

Kết quả hoạt động của Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Bắc Ninh ............. 62

4.2.5.

Đánh giá chung về tình hình hoạt động của Văn phòng Đăng ký đất
đai tỉnh Bắc Ninh ...................................................................................... 70

4.3.

Đánh giá hoạt động của Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Bắc Ninh
trong công tác dịch vụ hành chính công..................................................... 74

4.3.1.

Về tổ chức bộ máy, nhân lực ..................................................................... 74

4.3.2.

Về trang thiết bị kỹ thuật, nhà làm việc và kho lưu trữ............................... 75

4.3.3.

Về chức năng, nhiệm vụ ............................................................................ 77

4.3.4.

Về cơ chế tài chính.................................................................................... 78

4.3.5.

Về công tác đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sủ dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ............................
78

4.3.6.

Về kết quả xây dựng, quản lý, vận hành cơ sở dữ liệu đất đai .................... 79

4.3.7.

Về kết quả sắp xếp, quản lý hồ sơ địa chính của VPĐKĐĐ ....................... 80

4.3.8.

Đánh giá chung về hoạt động của Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh
Bắc Ninh trong công tác dịch vụ hành chính công ..................................... 80

4.4.

Đề xuất giải pháp hoạt động Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Bắc Ninh ........ 83

Phần 5.

Kết luận và kiến nghị .............................................................................. 85

5.1.

Kết luận .................................................................................................... 85

5.2.

Kiến nghị .................................................................................................. 86

Tài liệu tham khảo....................................................................................................... 88
Phụ lục

............................................................................................................... 91

6


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

Chữ viết tắt

Nghĩa tiếng Việt

BĐS

Bất động sản

CHXHCN

Cộng hòa xã hội chủ nghĩa
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

GCN

ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là
Giấy chứng nhận)

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

HSĐC

Hồ sơ địa chính QSDĐ

Quyền sử dụng đất TN&MT

Tài

nguyên và Môi trường VPĐK

Văn

phòng Đăng ký
VPĐKQSDĐ

Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất

VPĐKĐĐ

Văn phòng Đăng ký đất đai

UBND

Ủy ban nhân dân

vii


DANH MỤC BẢNG
Bảng 3.1. Số phiếu điều tra tại VPĐK ....................................................................... 30
Bảng 4.1. Hiện trạng sử dụng đất năm 2015 của tỉnh Bắc Ninh ................................. 39
Bảng 4.2. Hiện trạng nhân sự trước khi thành lập VPĐKĐĐ ..................................... 44
Bảng 4.3. Hiện trạng nhà làm việc, kho lưu trữ trước khi thành lập VPĐKĐĐ .......... 46
Bảng 4.4. Hiện trạng trang thiết bị trước khi thành lập VPĐKĐĐ ............................. 47
Bảng 4.5. Kết quả cập nhật chỉnh lý hồ sơ địa chính(2011-2015) .............................. 66
Bảng 4.6. Kết quả đăng ký giao dịch bảo đảm tại VPĐK (2011-2015)....................... 67
Bảng 4.7. Kết quả đăng ký cấp GCN thuộc thẩm quyền cấp tỉnh (2011-2015) ........... 68

Bảng 4.8. Mức độ công khai thủ tục hành chính ........................................................ 71
Bảng 4.9. Đánh giá tiến độ giải quyết hồ sơ của VPĐK............................................. 72
Bảng 4.10. Ý kiến đánh giá của người sử dụng đất về thái độ và mức độ hướng
dẫn của cán bộ tiếp nhận hồ sơ tại VPĐK .................................................. 73
Bảng 4.11. So sánh nhân sự trước và sau khi thành lập VPĐKĐĐ ............................... 75
Bảng 4.12. So sánh trang thiết bị trước và sau khi thành lập VPĐKĐĐ ....................... 76
Bảng 4.13. So sánh trụ sở làm việc, kho lưu trữ trước và sau khi thành lập
VPĐKĐĐ.................................................................................................. 77

8


DANH MỤC CÁC HÌNH, BIỂU ĐỒ, SƠ ĐỒ
Hình 4.1.

Sơ đồ hành chính tỉnh Bắc Ninh ..............................................................32

Biểu đồ 4.1. Cơ cấu đất đai năm 2015 của tỉnh Bắc Ninh ............................................40
Biểu đồ 4.2. Kết quả thu chi ngân sách và thu chi sự nghiệp (2011-2015) ...................65
Biểu đồ 4.3. So sánh số hồ sơ kê khai đăng ký và hồ sơ đã cấp GCN ..........................68
Sơ đồ 2.1.

Vị trí của VPĐK trong hệ thống quản lý đất đai ......................................18

Sơ đồ 4.1.

Mô hình tổ chức VPĐKĐĐ tỉnh Bắc Ninh ..............................................51

9

TRÍCH YẾU LUẬN VĂN
Tên tác giả: Trần Ngọc Hà
Tên luận văn: “Đánh giá hoạt động của Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh

Bắc Ninh”
Ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 60 85 01 03

Tên cơ sở đào tạo: Học viện Nông nghiệp Việt Nam
1. Mục tiêu nghiên cứu
- Đánh giá hoạt động của VPĐKĐĐ từ trước khi thành lập và sau khi thành
lập đi vào hoạt động (từ tháng 02/2015 đến 31/12/2015).
- Xác định những tồn tại và nguyên nhân trong quá trình hoạt động của
VPĐKĐĐ, trên cơ sở đó đề xuất một số giải pháp khắc phục nhằm nâng cao hiệu
quả hoạt động của VPĐKĐĐ tỉnh Bắc Ninh trong thời gian tới.
2. Phương pháp nghiên cứu
- Thu thập tài liệu, số liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội tại Cục
Thống kê tỉnh Bắc Ninh. Số liệu về hiện trạng sử dụng đất, tình hình quản lý sử
dụng đất và kết quả thực hiện nhiệm vụ của địa bàn nghiên cứu tại Sở TN&MT,
VPĐKĐĐ.
- Lựa chọn điểm lấy phiếu điều tra theo xác suất cụ thể tại VPĐK tỉnh (gồm
các đối tượng sử dụng đất là tổ chức kinh tế, cơ sở tôn giáo, người Việt
Nam định cư ở nước ngoài trên phạm vi địa bàn toàn tỉnh) và 02 Chi nhánh là
Thị xã Từ Sơn, huyện Gia Bình (gồm các đối tượng sử dụng đất là hộ gia đình, cá
nhân, cộng đồng dân cư).
- Điều tra trực tiếp, ngẫu nhiên thông qua phiếu điều tra có nội dung soạn
sẵn đối với người sử dụng đất thực hiện giao dịch tại bộ phận tiếp nhận hồ sơ
và trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính.Số lượng phiếu điều tra là 229

phiếu.
- Trên cơ sở điều tra thực tế, số liệu được thống kê, tổng hợp theo các
tiêu chí đã xây dựng và lập thành bảng, biểu.
- Số liệu thu thập được xử lý bằng phần mềm Microsoft Ofice Excel.
- Số liệu thu thập sau khi được xử lý với các nội dung đồng nhất về hạng
mục công việc và thời gian điều tra. Đặc biệt là với các nội dung đánh giá của
10


người được điều tra phỏng vấn được phân tch, so sánh với hệ thống sổ sách tiếp
nhận và trả hồ sơ tại bộ phận một cửa của VPĐK (chủ yếu theo các tiêu chí của
giải quyết thủ tục hành chính).

11


3. Kết quả nghiên cứu chính
- Theo số liệu thứ cấp thu được trong giai đoạn 2011-2015 VPĐKĐĐ tỉnh
Bắc Ninh đã cập nhật theo thông báo của cấp huyện gửi lên được 63.301 hồ
sơ, cập nhật theo thẩm quyền (cấp tỉnh) được 906 hồ sơ; Thực hiện đăng ký
biến động cho 2.050 lượt đối tượng có nhu cầu (đăng ký giao dịch bảo đảm cho
1.045 lượt đối tượng, đăng ký biến động khác cho 1.005 lượt đối tượng);
Cấp Giấy chứng nhận cho các tổ chức được 6.933 Giấy chứng nhận/ 7.189
Giấy chứng nhận cần cấp đạt 96,44%.
- Theo kết quả điều tra 229 người sử dụng đất: Mức độ công khai thủ
tục hành chính 95,20%; Thời gian thực hiện các thủ tục 91,70%; Thái độ hướng
dẫn của cán bộ 96,51%, mức độ hướng dẫn của cán bộ 86,46%.
4. Kết luận chủ yếu
- Hoạt động của VPĐK là kết hợp giữa Nhà nước và dịch vụ trong đó gắn
chặt với nhiệm vụ cải cách thủ tục hành chính ở địa phương.Kết quả hoạt

động của VPĐK đã tạo ra sự chuyển biến mạnh mẽ việc cải cách thủ tục hành
chính đối với công tác đăng ký đất đai đặc biệt là công tác cấp GCNQSDĐ,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Việc thực hiện mô hình VPĐK một cấp đã thể hiện ưu điểm nổi bật đó là:
Thống nhất một đầu mối chỉ đạo về chuyên môn, nghiệp vụ trong quản lý đất đai.
VPĐK tỉnh là trung tâm chỉ đạo, điều hành, hướng dẫn thực hiện thống nhất
đối với toàn bộ nội dung hoạt động về tổ chức bộ máy, nhân sự, tài chính, thực
hiện nhiệm vụ chuyên môn...; các chi nhánh chịu sự quản lý, chỉ đạo trực tiếp,
toàn diện của VPĐK cấp tỉnh. Do đó, bước đầu khắc phục được hạn chế trước
đây so với mô hình VPĐK hai cấp đó là sự phối kết hợp trong công tác chuyên
môn.
- Để khắc phục những tồn tại trong hoạt động của VPĐKĐĐ, cần thực hiện
các nhóm giải pháp như: Kiện toàn công tác tổ chức của VPĐKĐĐ và các Chi
nhánh; nâng cao hiểu biết về chính sách pháp luật đất đai, tăng cường đào
tạo, bồi dưỡng đội ngũ cán bộ làm việc tại VPĐK; tăng cường công tác quản lý
nhà nước, thanh tra, kiểm tra đối với nội dung cập nhật, chỉnh lý HSĐC; hoàn
thiện về cơ chế tài chính cho hoạt động của VPĐK nhất là việc thu, chi có liên
quan đến phí và lệ phí thu được từ thủ tục hành chính về đất đai.
12


THESIS ABSTRACT
Master candidate: Tran Ngoc Ha
Thesis title: “Evaluation of the activities of Land Registration Office in
Bac Ninh”
Major: Land Management

Code: 60 85 01 03

Educational organization: Vietnam National University of Agriculture

1. Purposes of the study
- Review of Land Registration Ofice activities before and after the
st

establishment in operation (from Feb 2015 to 31 Dec 2015).
- Determine the existence and causes during the operation of the Land
Registration Ofice, and on that basis proposed some solutions to improve
operational eficiency of Bac Ninh the Bac Ninh Land Registration Ofice in the
near future.
2. Methodologys
- Collect documents and data on natural conditions, economic - social in Bac
Ninh Department of Statistics. Data on the current use of the land, the land use
management and task performance results of the study area in the Department of
Natural Resources and Environment, the Land Registration Office.
- Selection of taking the survey at specific probabilistic in Bac Ninh Land
Registration Office (including land use objects as economic organizations,
religious institutions, the Vietnam residing abroad on the scope of the whole
province ) and 02 branches are Tu Son Town, Gia Binh district (including land
use objects are households, individuals and communities).
- Investigate directly, through random content questionnaire prepared
for the use of land transactions carried out in parts receiving and resolving the
result of administrative procedures. Survey number is 229 votes.
- Based on the actual investigation, statistical data, aggregated by criteria
developed and tabulated, table.
- Data collected is processed by Microsoft Office Excel software.
- Data collected after treatment with homogeneous content of work
items and the investigation period. Especially with the content rating of the
interviewee interviews were analyzed, compared to the system of receiving
xii

and returning books and records at the one-stop administrative division of Land
Registration Office (mainly under the criteria of settling administrative
procedures).

xii


3. Key Findings
- According to secondary data obtained in 2011-2015, the Bac Ninh Land
Registration Office was updated based on the notice of the district was 63. 301
dossiers submitted, the competent updated (provincial) is 906 file; Implementing
change registration for the 2.050 turn objects demand (registration of security
transactions for 1.045 turn objects, registration of changes other objects 1.005
times); Issuance of land use rights certificates for organizations is 6.933
certificate/Certificate 7189 reached 96.44% level required.
- According to a survey of land users 229: The level of public
administrative procedures 95.20%; Period of implementation procedures 91.70%;
The attude of the staff guided 96.51%, the level of staff guidelines 86.46%.
4. Conclusion mainly
- Activities of the Land Registration Ofice is a combination of state and
services including tasks tied to reform local administration. Results activity of the
Land Registration Ofice has created a powerful movement to reform
administrative procedures for the registration of land especially in the issuance
of certificates of land use rights, rights owned houses and other assets attached
to the land.
- The implementation of the model Land Registration Office a grant made
outstanding advantages are: Unify a clue directing expertise and professional in
land management. Land Registration Office is the central province directing and
operating instructions for the uniform implementation of the entire contents of

activities on the organization, personnel, finance, implement professional
duties
…; branches under the management, direction, comprehensive Land Registration
Office of the province. Therefore, the first step to overcome previous limitations
compared to model Land Registration Office that the two levels of
coordination in professional work.
- To overcome the shortcomings in the operation of the Land Registration
Office, to implement solutions such as: Strengthening the organization of
the Land Registration Office and the branches; raise awareness about land
law policy, strengthen the training and retraining of staff working at the
Land Registry Office; strengthening State management, inspection, checking
xiii


for updates, revising cadastral records; improvement of financial mechanisms for
the operation of the Land Registration Office is the revenue and expenditure
relating to fees and charges collected from administrative procedures on land.

xiii


PHẦN 1. MỞ ĐẦU
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Pháp luật đất đai năm 2003 đã quy định việc thành lập hệ thống Văn phòng
Đăng ký quyền sử dụng đất (VPĐKQSDĐ) trực thuộc cơ quan Tài nguyên và
Môi trường (TN&MT)ở hai cấp gồm VPĐKQSDĐ cấp tỉnh trực thuộc Sở TN&MT,
VPĐKQSDĐ cấp huyện trực thuộc Phòng TN&MT nhằm giúp cơ quan TN&MT
làm đầu mối tổ chức thực hiện các thủ tục về đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
(GCN); lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính (HSĐC)và cơ sở dữ liệu địa chính; tổ

chức thực hiện thống kê, kiểm kê đất đai theo định kỳ; thực hiện các nhiệm vụ về
dịch vụ công có liên quan đến đất đai. Các nhiệm vụ này trước khi Luật Đất đai
năm 2003 có hiệu lực vẫn do cơ quan quản lý TN&MT cấp tỉnh, cấp huyện trực
tiếp thực hiện. Luật Đất đai năm 2013 với quy định Văn phòng Đăng ký đất đai
(VPĐKĐĐ) trực thuộc Sở TN&MT do Ủy ban nhân dân (UBND) tỉnh thành lập hoặc
tổ chức lại trên cơ sở sáp nhập nguyên trạng VPĐKQSDĐ trực thuộc Sở TN&MT và
VPĐKQSDĐ trực thuộc Phòng TN&MT cấp huyện nhằm thống nhất thực hiện các
nhiệm vụ dịch vụ trong lĩnh vực đất đai được thống nhất, giảm phiền hà…
Tại tỉnh Bắc Ninh, sau 10 năm thực hiện Luật Đất đai 2003, hệ thống cơ
quan VPĐKQSDĐ đã được thành lập và dần đi vào hoạt động ổn định. Đối với
VPĐKQSDĐ trực thuộc Sở TN&MT (gọi tắt là Văn phòng Đăng ký cấp tỉnh) được
thành lập ngay sau khi Luật Đất đai 2003 có hiệu lực thi hành; hệ thống
VPĐKQSDĐ cấp huyện cũng được thành lập và đi vào hoạt động cơ bản trước
ngày 10/12/2009 (ngày Nghị định 88/NĐ-CP có hiệu lực). Tuy thời gian đầu về
cơ cấu tổ chức, chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn chưa được tổ chức, hoạt
động và thực hiện đầy đủ các các nhiệm vụ được giao, song những kết quả và
thành tựu hoạt động đạt được trong những năm gần đây đã phần nào khẳng
định sự đúng đắn của mô hình dịch vụ công trong công tác quản lý Nhà
nước, nhất là nội dung cải cách các trình tự thủ tục hành chính và nâng cao các
nghiệp vụ kỹ thuật chuyên ngành.
1


Ngay sau khi Luật Đất đai 2013 có hiệu lực (ngày 01/7/2014), UBND tỉnh đã
chỉ đạo Sở TN&MTkhảo sát lập đề án xây dựng VPĐKĐĐ tỉnh Bắc Ninh. Ngày
13/01/2015, UBND tỉnh Bắc Ninh đã ban hành Quyết định số 07/2015/QĐ-UBND
về việc thành lập VPĐKĐĐ tỉnh Bắc Ninh theo quy định của Luật Đất đai 2013 và
các văn bản hướng dẫn.
Tỉnh Bắc Ninh là một trong các tỉnh thành lậpVPĐKĐĐ sớm nhất trong cả
nước (không bao gồm 4 tỉnh,thành phố là Hải Phòng, Hà Nam, Đà Nẵng và Đồng

Nai đã thực hiện theo Quyết định số 447/QĐ-TTg ngày 17/4/2012 của Thủ tướng
Chính phủ phê duyệt đề án thí điểm kiện toàn hệ thống VPĐKQSDĐ thành một
cấp trực thuộc Sở TN&MT).
Trước tình hình trên, trong khuôn khổ yêu cầu thực hiện luận văn tốt nghiệp
cao học ngành Quản lý đất đai, Học viện Nông nghiệp Việt Nam, em lựa chọn
thực hiện đề tài “Đánh giá hoạt động của Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Bắc
Ninh“ nhằm đánh giá thực trạng và đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt
động của VPĐKĐĐ trong giai đoạn tới.
1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
- Đánh giá hoạt động của VPĐKĐĐ từ trước khi thành lập và sau khi thành
lập đi vào hoạt động (từ tháng 02/2015 đến 31/12/2015).
- Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của VPĐKĐĐ tỉnh
Bắc Ninh trong giai đoạn tới.
1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
- Về không gian: VPĐKĐĐ tỉnh Bắc Ninh.
- Về thời gian: Thu thập số liệu, tài liệu từ 01/01/2011 đến 31/12/2015.
1.4. NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
- Luận văn là công trình nghiên cứu một cách có hệ thống và toàn diện về
hoạt động của VPĐKĐĐ tỉnh Bắc Ninh với điểm mới là đã so sánh được mô
hình hoạt động của VPĐKĐĐ hiện nay với mô hình VPĐKQSDĐ trước
đâynhằm hoàn thiện mô hình dịch vụ công tốt nhất trong lĩnh vực đăng ký
đất đai, cấp Giấy chứng nhận.
2


- Luận văn góp phần làm cơ sở lý luận để đưa ra những đánh giá khách
quan về quá trình thực hiện công tác đăng ký đất đai, cấp GCN và công tác quản
lý đất đai tại tỉnh Bắc Ninh.
- Kết quả nghiên cứu của Luận văn là tài liệu tham khảo cho sinh viên, cán
bộ quan tâm đến mô hình hoạt động của VPĐK một cấp. Ngoài ra, những giải

pháp được đề xuất trong Luận văn có thể để các cơ quan, đơn vị trên địa bàn tỉnh
Bắc Ninh tham khảo nhằm nâng cao hoạt động của hệ thống VPĐKĐĐ trong
thời gian tới; Là cơ sở cho việc hoạch định chính sách về việc thống nhất quản lý
đất đai và tài sản gắn liền với đất.

3


PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. ĐẤT ĐAI, BẤT ĐỘNG SẢN
2.1.1. Đất đai
Như ta đã biết đất đai có nguồn gốc từ tự nhiên, cùng với vòng quay
của bánh xe thời gian thì con người xuất hiện và tác động vào đất đai, cải tạo
đất đai và biến đất đai từ sản phẩm của tự nhiên lại mang trong mình sức lao
động của con người, tức cũng là sản phẩm của của xã hội.
Đất đai là một tài nguyên thiên nhiên quý giá của mỗi quốc gia và nó cũng
là yếu tố mang tnh quyết định sự tồn tại và phát triển của con người và các sinh
vật khác trên trái đất. Các Mác viết: “Đất đai là tài sản mãi mãi với loài người,
là điều kiện để sinh tồn, là điều kiện không thể thiếu được để sản xuất, là tư liệu
sản xuất cơ bản trong nông, lâm nghiệp“. Bởi vậy, nếu không có đất đai thì
không có bất kỳ một ngành sản xuất nào, con người không thể tiến hành
sản xuất ra của cải vật chất để duy trì cuộc sống và duy trì nòi giống đến ngày
nay. Trải qua một quá trình lịch sử lâu dài con người chiếm hữu đất đai biến
đất đai từ một sản vật tự nhiên thành một tài sản của cộng đồng, của một
quốc gia. Luật Đất đai năm 1993 của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa (CHXHCN)
Việt Nam có ghi:“Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản
xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa
bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an
ninh và quốc phòng. Trải qua nhiều thế hệ, nhân dân ta đã tốn bao công sức,
xương máu mới tạo lập, bảo vệ được vốn đất đai như ngày nay!” (Quốc hội

nước CHXHCN Việt Nam, 1993).
Rõ ràng, đất đai không chỉ có những vai trò quan trọng như đã nêu trên
mà nó còn có ý nghĩa về mặt chính trị. Tài sản quý giá ấy phải bảo vệ bằng cả
xương máu và vốn đất đai mà một quốc gia có được thể hiện sức mạnh của quốc
gia đó, ranh giới quốc gia thể hiện chủ quyền của một quốc gia. Đất đai còn là
nguồn của cải, quyền sử dụng đất đai là nguyên liệu của thị trường nhà đất,
nó là tài sản đảm bảo sự an toàn về tài chính, có thể chuyển nhượng qua các
thế hệ...
4


2.1.2. Bất động sản
Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất xác địnhbất động
sản (BĐS)là đất đai và những tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời với
đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất (Điều 517, 518 Luật Dân sự Cộng
hoà Pháp, Điều 86 Luật Dân sự Nhật Bản, Điều 130 Luật Dân sự Cộng hoà Liên
bang Nga, Điều 94, 96 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Đức…). Tuy nhiên, mỗi
nước lại có quan niệm khác nhau về những tài sản “gắn liền“ với đất đai được
coi là BĐS (Nguyễn Đình Bồng, 2014). Ví dụ:
- Điều 520 Luật Dân sự Pháp quy định “mùa màng chưa gặt, trái cây chưa
bứt khỏi cây là BĐS, nếu đã bứt khỏi cây được coi là động sản“. Tương tự, quy
định này cũng được thể hiện ở Luật Dân sự Nhật Bản, Bộ luật Dân sự Bắc Kỳ và
Sài Gòn cũ.
- Điều 100 Luật Dân sự Thái Lan quy định: “BĐS là đất đai và những vật
gắn liền với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu đất đai”.
- Luật Dân sự Đức đưa ra khái niệm BĐS bao gồm đất đai và các tài sản
gắn với đất.
Như vậy, có hai cách diễn đạt chính: thứ nhất, miêu tả cụ thể những gì được
coi là “gắn liền với đất đai” được gọi là BĐS; thứ hai, không giải thích rõ về khái
niệm này và dẫn tới các cách hiểu rất khác nhau về những tài sản “gắn liền với

đất đai”.
Luật Dân sự Nga năm 1994 quy định về BĐS đã có những điểm khác biệt
đáng chú ý so với các Luật Dân sự truyền thống. Điều 130 của Luật này một mặt,
liệt kê tương tự theo cách của các Luật Dân sự truyền thống; mặt khác, đưa
ra khái niệm chung về BĐS là “những đối tượng mà dịch chuyển sẽ làm tổn hại
đến giá trị của chúng”. Bên cạnh đó, Luật này còn liệt kê những vật không liên
quan gì đến đất đai như “tàu biển, máy bay, phương tiện vũ trụ…” cũng là các
BĐS.
Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước CHXHCN Việt Nam, tại Điều 174 có
quy định: “BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng
gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng
5


đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật
quy định”(Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2005).

6


Như vậy, khái niệm BĐS rất rộng, đa dạng và cần được quy định cụ thể
bằng pháp luật của mỗi nước và có những tài sản có quốc gia cho là BĐS, trong
khi quốc gia khác lại liệt kê vào danh mục BĐS. Hơn nữa, các quy định về bất
động sản trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm mở. Bất động sản bao gồm
đất đai, vật kiến trúc và các bộ phận không thể tách rời khỏi đất đai và vật
kiến trúc. Bất động sản có những đặc tnh sau đây: có vị trí cố định, không di
chuyển được, tính lâu bền, tnh thích ứng, tnh dị biệt, tnh chịu ảnh hưởng
của chính sách, tnh phụ thuộc vào năng lực quản lý, tính ảnh hưởng lẫn
nhau (Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng, 2005).
2.2. ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, BẤT ĐỘNG SẢN

2.2.1. Khái niệm
2.2.1.1. Đăng ký Nhà nước về đất đai
Đăng ký thường được hiểu là công việc của một cơ quan Nhà nước
hoặc một tổ chức, cá nhân nào đó thực hiện việc ghi nhận hay xác nhận về một
sự việc hay một tài sản nhằm đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ của người được
đăng ký cũng như tổ chức cá nhân đứng ra thực hiện việc đăng ký.
Luật Đất đai năm 2013 nêu rõ:Đăng ký đất đai là việc kê khai và ghi nhận
tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác
gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào HSĐC.
Đăng ký đất đai là một trong những nội dung quản lý Nhà nước về đất
đai. Các quyền về đất đai được bảo đảm bởi Nhà nước, liên quan đến tính tin
cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của dữ liệu địa chính. Khái niệm này
chỉ rõ:
- Đăng ký đất đai thuộc chức năng, thẩm quyền của Nhà nước, chỉ có cơ
quan Nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật mới có quyền tổ
chức đăng ký đất đai;
- Dữ liệu địa chính (hồ sơ địa chính) là cơ sở đảm bảo tính tin cậy, sự nhất
quán và tập trung, thống nhất của việc đăng ký đất đai;

7


- Khái niệm này cũng chỉ rõ trách nhiệm của Nhà nước trong việc xây
dựng dữ liệu địa chính (hồ sơ địa chính)(Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình
Bồng, 2005).

8