Đánh giá công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng tại một số dự án trên địa bàn thành phố bắc giang giai đoạn từ 2005 đến 2013

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

THÂN VĂN TRUNG

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG, GIẢI
PHÓNG MẶT BẰNG TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN
TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ BẮC GIANG
GIAI ĐOẠN TỪ 2005 ĐẾN 2013
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SỸ
QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Người hướng dẫn khoa học: TS. Nguyễn Thị Lợi

Thái Nguyên, năm 2014


LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan số liệu và kết quả nghiên cứu trong Luận văn này là trung
thực và chưa hề được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện Luận văn này đã
được cám ơn và các thông tin trích dẫn trong Luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn
gốc./.

Tác giả luận văn

Thân Văn Trung

LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình thực hiện Luận văn ngoài sự lỗ lực của bản thân, tôi đã nhận
được sự hướng dẫn nhiệt tnh, chu đáo của các thầy cô giáo, những ý kiến đóng
góp quý báu của nhiều cá nhân và tập thể để hoàn thành bản luận văn này.
Nhân dịp này tôi xin chân thành cảm ơn TS. Nguyễn Thị Lợi, giảng viên
Khoa Quản lý tài nguyên - Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã trực tiếp
hướng dẫn, chỉ bảo tôi trong suốt thời gian thực hiện luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo Trường
Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã tạo điều kiện thuận lợi cho tôi thực hiện đề tài.
Tôi cũng xin chân thành cảm ơn UBND Thành phố Bắc Giang, Phòng Tài
nguyên và Môi trường Thành phố, đã giúp đỡ tôi trong thời gian nghiên cứu thực
hiện đề tài.
Tôi xin cảm ơn tới gia đình, những người thân, đồng nghiệp đã tạo điều
kiện về mọi mặt cho tôi trong quá trình thực hiện đề tài này.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn !
Thái Nguyên, ngày

tháng

Tác giả luận văn

Thân Văn Trung

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

năm 2014


STT

Các chữ viết tắt

Ký hiệu

1

Bồi thường

BT

2

Công nghiệp hoá - Hiện đại hoá

CNH-HĐH

3

Giấy chứng nhận

GCN

4

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

GCNQSDĐ

5

Giải phóng mặt bằng

GPMB

6

Hồ sơ địa chính

HSĐC

7

Tái định cư

TĐC

8

Uỷ ban nhân dân

UBND

9

Nông nghiệp

NN

10

Tài sản

TS


MỤC LỤC
MỞ ĐẦU ................................................................................................................ 1
1. Tính cấp thiết của đề tài:...................................................................................... 1
2. Mục đích, yêu cầu của đề tài................................................................................ 2
2.1. Mục đích của đề tài........................................................................................... 2
2.2. Yêu cầu của đề tài............................................................................................. 3
2.3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài ........................................................... 3
CHƯƠNG I. TỔNG QUAN VỀ CÔNG TÁC BỔI THƯỜNG, HỖ TRỢ
GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG .................................................................................. 4
1.1. Cơ sở lý luận về công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư............................... 4
1.1.1. Một số khái niệm liên quan đến công tác bồi thường, hỗ trợ
và tái định cư ........................................................................................................... 4
1.1.2. Các quan điểm chính sách về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư ......................
5
1.1.3. Đặc điểm của công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư ................................
7
1.2. Chính sách bồi thường, hỗ trợ của một số nước trên thế giới.............................
8
1.2.1. Trung Quốc ................................................................................................... 8
1.2.2. Hàn Quốc..................................................................................................... 10
1.2.3. Ấn Độ .......................................................................................................... 11
1.2.4. Nhận xét, đánh giá ....................................................................................... 12
1.3. Một số quy định của Nhà nước về bồi thường, hỗ trợ và
TĐC ở Việt Nam ................................................................................................... 13

1.3.1. Hiến pháp nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam 1992 ...................... 13
1.3.2. Các quy định về bồi thường, hỗ trợ tại Luật đất đai năm 2003 ..................... 13
1.3.3. Các quy định tại Bộ Luật dân sự 2005 ......................................................... 15
1.3.4. Các quy định tại Nghị định số 197/2004/NĐ-CP.......................................... 16
1.3.5. Quy định tại Nghị định số 84/2007/NĐ-CP.................................................. 17
1.3.6. Các quy định tại Nghị định số 69/2009/NĐ-CP............................................ 18
1.4. Thực trạng công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước

thu hồi

đất tại Việt Nam .................................................................................................... 20


1.4.1 Thực trạng công tác bồi thường, hỗ trợ và TĐC khi nhà nước
thu hồi đất tại Việt Nam ........................................................................................ 20
1.4.2 Những ưu nhược điểm trong quá trình thực hiện bồi thường,
hỗ trợ và TĐC thời gian qua .................................................................................. 22
CHƯƠNG 2. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ..................... 25
2.1. Đối tượng và địa bàn nghiên cứu .................................................................... 25
2.2. Nội dung nghiên cứu...................................................................................... 25
3.3 Phương pháp nghiên cứu ................................................................................. 25
3.3.1
25

Phương pháp thu thập thông tin, số liệu, tài liệu ........................................

3.3.2
26

Phương pháp điều tra thực tế.....................................................................

3.3.3

Phương pháp phân tích, thống kê, tổng hợp, so sánh và

xử lý số liệu .......................................................................................................... 26
CHƯƠNG 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN............................ 27
3.1. Đánh giá điều kiện tự nhiên - xã hội và hiện trạng quản lý sử dụng
đất thành phố Bắc Giang, tỉnh Bắc Giang. ............................................................. 27
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ....................................................................................... 27
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội............................................................................. 32
3.1.3. Đánh giá về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và môi trường
của thành phố Bắc Giang ....................................................................................... 34
3.2. Tình hình quản lý đất đai và hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn
thành phố Bắc Giang ............................................................................................ 37
3.2.1. Tình hình quản lý đất đai ............................................................................ 37
3.2.2. Hiện trạng sử dụng đất ................................................................................. 40
3.3. Thực trạng công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư trên địa bàn
thành phố Bắc Giang, tỉnh Bắc Giang trong giai đoạn 2005-2013 .............................
42
3.3.1. Tổng hợp số dự án thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ GPMB ...............................
42
3.3.2. Những tồn tại vướng mắc và nguyên nhân ................................................... 43
3.4. Đánh giá công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng tại 2 dự án. ..................... 46


3.4.1. Đánh giá kết quả công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng

của dự

án Đường tỉnh lộ 293 do Nhà nước là chủ đầu tư:..................................................
46


3.4.2. Kết quả đánh giá công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng của dự án Chợ
Song Mai, thành phố Bắc Giang (do Doanh nghiệp làm chủ đầu tư) ...........................
53
3.5. Đánh giá những thuận lợi, khó khăn trong công tác thực hiện bồi thường giải
phóng mặt bằng giữa 2 dự án Đường tỉnh lộ 293 (do Nhà nước là chủ đầu tư) và
dự
án Chợ Song Mai (do Doanh nghiệp là chủ đầu tư)....................................................
60
3.5.1.Tổ chức thực hiện: ........................................................................................ 60
3.5.2. Những thuận lợi, khó khăn, kết quả đạt được và giải pháp trong công tác
thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng giữa 2 dự án
................................................ 62
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ............................................................................. 75
1. Kết luận ............................................................................................................. 75
2. Kiến nghị.......................................................................................................... 75
TÀI LIỆU THAM KHẢO ................................................................................... 76


DANH MỤC CÁC BẢNG
Biểu 3.1: Hiện trạng sử dụng đất nông nghiệp năm 2013 ....................................... 41
Biểu 3.2: Hiện trạng sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2013 ................................. 41
Biểu 3.3: Kết quả diện tích đất đai nằm trong quy hoạch Nhà nước thu hồi, bồi
thường, hỗ trợ giai đoạn 2005 – 2013 trên địa bàn thành phố.................................
42
Biểu 3.4: Kết quả thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ giữa Nhà nước
và doanh nghiệp trên địa bàn thành phố Bắc Giang giai đoạn 2005 -2013

........................ 43
Biểu 3.5: Tổng hợp diện tích, loại đất, chủ sử dụng đất thuộc dự án ...................... 47
Biểu 3.6. Biểu tổng hợp kinh phí bồi thường, hỗ trợ GPMB (Đợt 1)
để thực hiện Dự án Cải tạo, nâng cấp đường Tỉnh lộ 293, TP. Bắc Giang.............. 49
Biểu 3.7. Biểu tổng hợp kinh phí bồi thường, hỗ trợ GPMB (Đợt 2)

để

thực hiện Dự án Cải tạo, nâng cấp đường Tỉnh lộ 293, TP. Bắc Giang .................. 50
Biểu 3.8. Tổng hợp kết quả thực hiện bồi thường, hỗ trợ dự án Cải tạo,

nâng cấp

đường Tỉnh lộ 293 ................................................................................................. 51
Biểu 3.9. Tổng hợp các loại đất thu hồi, bồi thường, hỗ trợ ................................... 54
Biểu 3.10. Biểu tổng hợp kinh phí bồi thường, hỗ trợ GPMB dự án Chợ Song Mai,
thành phố Bắc Giang ............................................................................................. 56
Biểu 3.11. Kết quả tổng hợp kinh phí thực hiện bồi thường, hỗ trợ thực hiện dự án
của doanh nghiệp...................................................................................................
58
Biểu 3.12. So sánh đơn giá bồi thường đất nông nghiệp ........................................ 62
Biểu 3.13: Quan điểm của người dân có đất bị thu hồi của 02 dự án ......................
68
Biểu 3.14 Đánh giá mức độ hợp lý của giá đất bồi thường qua ý kiến
của người bị thu hồi đất tại 02 dự án...................................................................... 69
Biểu 3.15: Biểu điều tra mức thu nhập và điều kiện sống của người

bị

thu hồi đất tại 02 dự án ..........................................................................................

70


DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 3.1. Sơ đồ đơn vị hành chính thành phố Bắc Giang ....................................... 28
Biểu đồ 3.2: Cơ cấu sử dụng các loại đất năm 2013 ............................................... 40


1

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài:
Đất đai là tài sản quốc gia có giá trị lớn (Điều 17, 18 Hiến pháp năm 1992)
[18], có vị trí đặc biệt quan trọng đối với đời sống của từng hộ gia đình, cá nhân, là
tư liệu sản xuất đặc biệt, là điều kiện tối thiểu đảm bảo cho quá trình tái sản xuất
giúp xã hội không ngừng phát triển. Trong quá trình đổi mới nền kinh tế - xã hội ở
nước ta, cơ chế kinh tế thị trường, hội nhập kinh tế Quốc tế đã từng bước được
hình thành, các thành phần kinh tế phát triển mạnh mẽ và một xu hướng tất yếu về
nguồn lực đầu vào cho sản xuất và sản phẩm đầu ra đều phải trở thành hàng hoá,
trong đó đất đai cũng không phải là ngoại lệ.
Nước ta đang trong thời kỳ thực hiện công nghiệp hoá, hiện đại hoá
đất nước, nhiều dự án như các khu công nghiệp, nhà máy, các khu đô thị mới, khu
dân cư...đang được triển khai xây dựng một cách mạnh mẽ. Để thực hiện
được các nhiệm vụ trên và mang tính khả thi thì mặt bằng đất đai là một trong
những nhân tố quan trọng, nó quyết định đến hiệu quả trong công tác đầu tư của
các nhà đầu tư trong và ngoài nước và ảnh hưởng đến cả tiến trình công nghiệp
hoá, hiện đại hoá của đất nước.
Thực hiện đường lối đổi mới do Đảng ta khởi xướng, trong các năm gần đây
kinh tế tiếp tục tăng trưởng với tốc độ ổn định, các lĩnh vực văn hoá, giáo giục,

khoa học, xã hội... ngày càng được cải thiện. Sự phát triển chung của nền kinh tế xã
hội cũng như của đất nước, trước hết đặt ra phải xây dựng hệ thống kết cấu hạ
tầng kĩ thuật, hệ thống giao thông đường bộ, hệ thống thuỷ lợi, hệ thống lưới điện
quốc gia... là điều kiện rất cơ bản để phát triển nông nghiệp, công nghiệp, thương
mại, dịch vụ, du lịch... Đến nay cả nước ta đã có nhiều khu công nghiệp, khu chế
xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế, nhiều công trình công cộng phục vụ lợi ích
quốc gia. Để xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng, phát triển các nghành kinh tế,
công nghiệp, giao thông, xây dựng, thương mại dịch vụ, giáo dục, y tế, xã hội,
đào tạo.v.v. Nhà nước phải thu hồi đất của người sử dụng đất và phải bồi thường
cho người bị thu hồi. Việc thực hiện bồi thường giữ vị trí hết sức quan trọng là yếu
tố có


2

tính quyết định trong toàn bộ quá trình bồi thường giải phóng mặt bằng. Trong
những năm qua công tác GPMB gặp rất nhiều khó khăn, vướng mắc trong quá trình
triển khai thực hiện. Để khắc phục những tồn tại đó trong những năm gần đây
Nhà nước đã từng bước hoàn thiện pháp luật về đất đai và ban hành các văn bản
pháp lý hướng dẫn thực hiện về công tác bồi thường, hỗ trợ GPMB và tái định cư
thực hiện một cách có hiệu quả.
Thành phố Bắc Giang là tâm kinh tế, văn hóa và chính trị của tỉnh Bắc
Giang, được sự quan tâm, tạo điều kiện của tỉnh cùng với sự nỗ lực phát triển
kinh tế - xã hội của thành phố nhằm mục tiêu đưa thành phố trở thành Đô thị loại 2
vào năm
2015. Trong quá trình xây dựng cơ sở hạ tầng, phát thiển mở rộng đô thị, phát
triển công nghiệp, dịch vụ, việc hu hồi đất diễn ra thường xuyên, liên tục là điều tất
yếu, tuy nhiên, do cơ chế chính sách thường xuyên thay đổi đã gây không ít khó
khăn cho việc bồi thường, hỗ trợ cho người có đất Nhà nước thu hồi, giải phóng
mặt bằng trên địa bàn thành phố.

Tuy nhiên, để thực hiện tốt công tác hỗ trợ cho người có đất Nhà nước thu
hồi, tạo diều kiện cho người dân ổn định đời sống, đồng thời bàn giao mặt bằng
cho nhà nước, hạn chế tối đa đơn thư, khiếu nại của công dân khi Nhà nước thực
hiện chính sách thu hồi đất, ngoài việc thực hiện đúng trình tự thủ tục quy định của
pháp luật, thành phố Bắc Giang còn kiến nghị nhiều giải pháp đối với UBND tỉnh
nhằm tạo cơ chế hỗ trợ thuận lợi hơn cho người dân trên địa bàn thành phố, để
đánh giá thực trạng, nhứng khó khăn vướng mắc trong công tác bồi thường GPMB
trên địa bàn thành phố Bắc Giang là hết sức cần thiết, dưới sự hướng dẫn của TS.
Nguyễn Thị Lợi tôi tiến hành thực hiện đề tài: "Đánh giá công tác bồi thường, giải
phóng mặt bằng tại một số dự án trên địa bàn thành phố Bắc Giang giai đoạn
từ 2005 đến 2013”.
2. Mục đích, yêu cầu của đề tài
2.1. Mục đích của đề tài
- Nghiên cứu, lựa chọn đánh giá thực trạng công tác bồi thường, giải phóng
mặt bằng tại một số dự án trên địa bàn thành phố Bắc Giang, tỉnh Bắc Giang trong
giai đoạn 2005 – 2013;


3

- Đánh giá các tác động của việc thu hồi đất đến đời sồng và việc làm của
người dân bị thu hồi đất.
- Đề xuất giải pháp cho việc thực hiện ổn định, nâng cao đời sống cho người
có đất sau khi Nhà nước thu hồi đất.
2.2. Yêu cầu của đề tài
- Nắm vững chính sách bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng cũng như
các văn bản pháp lý có liên quan.
- Các số liệu, tài liệu, khảo sát, điều tra phải đảm bảo tính trung thực, chính
xác, phản ánh đúng hiện trạng và tnh hình thực tế của các dự án đã lựa chọn để
nghiên cứu.

- Các đề xuất, định hướng đảm bảo lợi ích của người dân khi Nhà nước thu
hồi đất.
2.3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
Đánh giá những thuận lợi, khó khăn khi thực hiện việc thu hồi đất giữa dự
án do Nhà nước làm chủ đầu tư (đường tỉnh lộ 293) và dự án do Doanh nghiệp làm
chủ đầu tư (Chợ Song Mai), kinh nghiệm được rút ra, giúp cơ quan quản lý Nhà
nước có những điều chỉnh phù hợp với thực tiễn trong việc thực hiện công tác
bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, phục vụ cho mục tiêu phát triển kinh tế bền
vững, giải quyết được việc làm và nâng cao đời sống của người dân.
Hoàn thiện cơ chế chính sách bồi thường, hỗ trợ thực hiện công tác
bồi thường trên địa bàn thành phố Bắc Giang giai đoạn 2005-2013 về chế độ,
chính sách, trình tự thủ tục và triển khai thực hiện, sự ảnh hưởng của người sử
dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất (điều kiện sống, việc làm...), ảnh hưởng của dự
án đến môi trường.


4

CHƯƠNG I
TỔNG QUAN VỀ CÔNG TÁC BỔI THƯỜNG, HỖ TRỢ GIẢI
PHÓNG MẶT BẰNG
1.1. Cơ sở lý luận về công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
1.1.1. Một số khái niệm liên quan đến công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
a. Bồi thường
Bồi thường là đền bù những tổn hại đã gây ra. Đền bù là trả lại tương xứng
với giá trị hoặc công lao (Trung tâm ngôn ngữ và Văn hóa Việt Nam, 1998) [24].
Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trả lại giá trị yền sử
dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất. Trong đó giá trị
quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện
tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định [17].

b. Hỗ trợ
Hỗ trợ là giúp đỡ nhau, giúp thêm vào [24]. Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất
là việc Nhà nước giúp đỡ người bị thu hồi đất thông qua đào tạo nghề mới, bố
trí việc làm mới, cấp kinh phí để di dời đến địa điểm mới [17].
c. Tái định cư
Tái định cư là việc di chuyển đến một nơi khác với nơi ở trước đây để sinh
sống và làm ăn. TĐC bắt buộc đó là sự di chuyển không thể tránh khỏi khi Nhà
nước thu hồi hoặc trưng thu đất đai để thực hiện các dự án phát triển.
Tái định cư được hiểu là một quá trình từ bồi thường thiệt hại về đất, tài
sản; di chuyển đến nơi ở mới và các hoạt động hỗ trợ để xây dựng lại cuộc sống,
thu nhập, cơ sở vật chất tinh thần tại đó.
Như vậy, TĐC là hoạt động nhằm giảm nhẹ các tác động xấu về KT-XH đối
với một bộ phận dân cư đã gánh chịu vì sự phát triển chung.
Hiện nay ở nước ta, khi Nhà nước thu hồi đất mà phải di chuyển chỗ ở thì
người sử dụng đất được bố trí TĐC bằng một trong các hình thức sau;
- Bồi thường bằng nhà ở;
- Bồi thường bằng giao đất ở mới;


5

- Bồi thường bằng tiền để người dân tự lo chỗ ở (Điều 4, Nghị định
197/2004/NĐ-CP)[9].
Tái định cư là một bộ phận không thể tách rời và giữ vị trí rất quan trọng
trong chính sách GPMB.
1.1.2. Các quan điểm chính sách về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
Nhìn chung, các quan điểm của các văn bản chính sách về bồi thường, hỗ
trợ đều có sự thống nhất trong việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cho người bị
thu hồi, cụ thể:
a. Bồi thường về đất đai

Người bị thu hồi loại đất nào thì được bồi thường bằng việc giao đất mới có
cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường
bằng giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm có quyết định thu hồi (Điều 42, Luật
đất đai năm 2003)[17].
Khi giao đất mới ở khu tái định cư, nếu giá trị đất khu tái định cư nhỏ hơn thì
được nhận tiền chênh lệch, nếu giá trị đất khu tái định cư lớn hơn thì bù tiền
chênh lệch trừ trường hợp hộ nhận đất ở, nhà ở tái định cư mà giá trị nhỏ hơn
một suất tái định cư tối thiểu thì được hỗ trợ phần chênh lệch đó. Trường hợp đất
nông nghiệp vượt hạn mức không được cơ quan thẩm quyền phê duyệt, chứng
nhận, đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích, đất nhận giao khoán được bồi
thường chi phí đầu tư còn lại (Điều 14; Nghị định 69/2009/NĐ- CP)[11].
b. Bồi thường hoa màu
Bồi thường cây hàng năm được tính bằng giá trị sản lượng của vụ thu hoạch
theo vụ có năng suất cao nhất trong 3 năm và giá trung bình tại thời điểm thu hồi.
Đối với cây lâu năm nếu đang thời kỳ kinh doanh được bồi thường bằng giá trị hiện
có của vườn cây, nếu cây trồng chưa thu hoạch nhưng có thể di chuyển thì bồi
thường chi phí di chuyển, thiệt hại do di chuyển và chi phí trồng lại (Điều 24, Nghị
định 197/2004/NĐ- CP)[9].
Đối với vật nuôi, đến thời điểm thu hoạch thì không bồi thường, chưa đến
kỳ thu hoạch được bồi thường do phải thu hoạch sớm, nếu di chuyển được thì bồi
thường chi phí di chuyển và thiệt hại khi di chuyển (Điều 24, Nghị định


6

197/2004/NĐ- CP)[9].
c. Bồi thường công trình trên
đất
Đối với nhà ở, công trình phục vụ sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân được
bồi thường bằng giá trị xây dựng mới, do UBND cấp tỉnh quy định. Đối với nhà,

công trình xây dựng khác thì mức bồi thường tính bằng tổng giá trị hiện có của
công trình bị thiệt hại và khoản tiền tính bằng tỷ lệ phần trăm theo giá trị hiện
có của công trình, nhưng tối đa không lớn hơn 100% giá trị xây dựng mới của
công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương (Điều 24, Nghị định 69/2009/NĐCP)[11].
d. Hỗ trợ ổn định đời sống
Hỗ trợ ổn định đời sống bằng lương thực đối với các hộ gia đình bị thu hồi từ
30% đến 70% đất nông nghiệp đang sử dụng được hỗ trợ trong thời gian 6
tháng nếu không phải di chuyển chỗ ở và trong thời gian 12 tháng nếu phải di
chuyển chỗ ở; trường hợp phải chuyển đến các địa bàn có điều kiện kinh tế- xã hội
khó khăn hoặc có điều kiện kinh tế- xã hội đặc biệt khó khăn thì thời gian hỗ trợ tối
đa là 24 tháng. Đối với các hộ bị thu hồi trên 70% đất nông nghiệp đang sử dụng thì
được hỗ trợ ổn định đời sống trong thời gian 12 tháng nếu không phải di chuyển
chỗ ở và trong thời gian 24 tháng nếu phải di chuyển chỗ ở; trường hợp phải di
chuyển đến địa bàn có điều kiện khó khăn thì thời gian hỗ trợ tối đa là 36 tháng.
Mức hỗ trợ cho một nhân khẩu được tính bằng tiền tương đương với 30 kg gạo
trong thời gian một tháng theo thời giá trung bình tại thời điểm hỗ trợ của địa
phương (Điều 20, Nghị định 69/2009/NĐ- CP)[11].
e. Hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp và tạo việc làm
Đối với hộ chuyển đổi nghề nghiệp, ngoài việc bồi thường đất bị thu hồi
bằng tiền còn được hỗ trợ từ 1 , 5 - 5 lần giá đất nông nghiệp đối với diện tích
đất nông nghiệp bị thu hồi (không vượt quá định mức giao đất nông nghiệp tại địa
phương) hoặc 1 suất đất ở, hoặc 1 căn hộ chung cư, hoặc 1 suất đất kinh doanh
phi nông nghiệp. Nếu có nhu cầu đào tạo được miễn phí đào tạo một khoá học đối
với các đối tượng trong độ tuổi lao động (Điều 23, Nghị định 69/2009/NĐ- CP))[11].
g. Hỗ trợ khác
Ngoài các khoản hỗ trợ theo quy định, căn cứ vào tnh hình thực tế của địa


7

phương, Chủ tịch UBND cấp tỉnh quyết định biện pháp hỗ trợ khác để đảm bảo có
chỗ ở, ổn định đời sống và sản xuất cho người bị thu hồi đất (Điều 22 Nghị định
69/2009/NĐ- CP))[11].
1.1.3. Đặc điểm của công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định
cư
Bồi thường hỗ trợ và TĐC là yếu tố quyết định việc triển khai thực hiện các
dự án, nó ảnh hưởng trực tiếp đến phát triển kinh tế xã hội của địa phương và
là công việc phức tạp, khó khăn, nhạy cảm và mang tính xã hội cao cụ thể:
- Tính phức tạp:
+ Chính sách Pháp luật về đất đai còn nhiều bất cập, các văn bản hướng dẫn
thực hiện Luật Đất đai của Chính phủ, các Bộ, ngành chậm ban hành, thiếu đồng
bộ, nhiều nội dung thay đổi, bổ sung. Các quy định về bồi thường GPMB ngày càng
mở (Từ khi thực hiện Luật Đất đai 2003 đến nay Chính phủ đã ban hành 5 Nghị
định liên quan đến bồi thường, hỗ trợ và tái định cư: Nghị định số
181/2004/NĐ- CP, Nghị định 197/2004/NĐ-CP, Nghị định số 17/2006/NĐ-CP,
Nghị định số
84/2007/NĐ-CP và gần đây nhất là Nghị định số 69/2009/NĐ-CP và rất nhiều văn
bản hướng dẫn của các Bộ gây khó khăn cho cơ quan Nhà nước, doanh nghiệp và
người dân có đất Nhà nước thu hồi trong quá trình thực hiện, người dân trông
chờ chính sách sau có lợi hơn chính sách trước, quá trình thực hiện một số chính
sách tạo ra sự thiếu công bằng trong công tác bồi thường GPMB giữa người chấp
hành tốt và người không chấp hành đã gây ra thắc mắc, khiếu kiện, rất khó khăn
trong quá trình giải quyết (Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Bắc Giang, 2013) )[22].
+ Công tác quản lý đất đai ở các địa phương còn lỏng lẻo, việc thực hiện
pháp luật đất đai trước đây không đồng bộ, khó có căn cứ xác định tính hợp lệ,
hợp pháp, nguồn gốc quyền sử dụng đất...
+ Giá đất ở hầu hết các địa phương chưa phản ánh đúng giá đất thực tế
trên thị trường “trong điều kiện bình thường”.
- Tính xã hội:
Việc thu hồi đất và chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư nó liên quan

và tác động trực tiếp đến đời sống của người dân và ảnh hưởng đến hàng triệu


8

lao động của địa phương nơi có đất thu hồi. Hơn nữa, khi làm việc này luôn phải
giải


9

quyết đồng thời mối “quan hệ 3 bên” là Nhà nước - nhà đầu tư và người dân có
đất bị thu hồi. Do vậy, khi thu hồi đất và bồi thường, hỗ trợ và tái định cư phải tính
đến việc giải quyết việc làm; ổn định đời sống, ổn định sản xuất, bố trí chỗ ở cho
người có đất bị thu hồi (Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Bắc Giang, 2013)[22].
1.2. Chính sách bồi thường, hỗ trợ của một số nước trên thế
giới
Phát triển công nghiệp và đô thị là một tiến trình tất yếu trên toàn thế giới
và thu hồi đất là cách thức thường được thực hiện để xây KCN và xây dựng cơ sở
hạ tầng đô thị. Quá trình thu hồi đất đặt ra rất nhiều vấn đề KTXH cần được giải
quyết kịp thời và thỏa đáng. Để có thể hài hòa được lợi ích của xã hội, tập thể và cá
nhân, mỗi quốc gia, vùng lãnh thổ có cách làm riêng của mình. Tình hình thu hồi
đất GPMB và giải quyết việc làm cho người có đất bị thu hồi ở một số nước mang
tính tương đồng với Việt Nam như sau:
1.2.1. Trung Quốc
Trung Quốc có nhiều mối tương đồng với Việt Nam về chế độ sở hữu và các
hình thức sử dụng đất đai. Ở Trung Quốc, đất đai thuộc chế độ công hữu: chế độ
sở hữu toàn dân và chế độ sở hữu tập thể. Hiến pháp lần sửa đổi mới nhất năm
2005 quy định: "Quốc gia do sự cần thiết về lợi ích công cộng, có thể căn cứ vào
pháp luật mà trưng thu hay trưng dụng đất đai và trả bồi thường". Các nhà làm luật

giải thích rằng trưng thu áp dụng đối với đất thuộc sở hữu tập thể do phải chuyển
quyền sở hữu tập thể sang sở hữu nhà nước, còn trưng dụng đối với đất thuộc sở
hữu nhà nước vì chỉ thay đổi mục đích sử dụng đất.
Trong trường hợp Nhà nước thu hồi đất của người đang sử dụng để sử dụng
vào mục đớch cụng cộng, lợi ích quốc gia… thì Nhà nước có chính sách bồi thường
và tổ chức TĐC cho người bị thu hồi đất. Vấn đề bồi thường cho người có đất bị
thu hồi được pháp Luật đất đai Trung Quốc quy định như sau:
Về cơ sở bồi thường: Bồi thường không căn cứ già thị trường, mức bồi
thường phụ thuộc vào mục đích sử dụng ban đầu của khu đất bị trưng mua, mức
này thấp hơn nhiều so với phần giao đất. Bồi thường cho giá trị nhà ở không
thấp hơn giá thị trường. Cơ quan thẩm định giá bất động sản sẽ do chủ sở hữu
lựa chọn (Bộ


10

Tài nguyên và Môi trường, 2013)[6]
Về hình thức bồi thường: có 3 hình thức bồi thường là Chỉ bồi thường bằng
tiền; Tái định cư và có việc làm hoặc Tái định cư với bảo hiểm xã hội.
Về mức bồi thường: Quy định mức bồi thường đối với đất nông nghiệp bằng
6 đến 10 lần giá trị sản lượng hàng năm trung bình của 3 năm trước khi bị thu hồi.
Trợ cấp tái định cư bằng 4 đến 6 lần giá trị sản lượng hàng năm trung bình. Ngoài ra
Luật cũng giới hạn tổng mức bồi thường, hỗ trợ tái định cư đối với đất nông nghiệp
không vượt quá 30 lần giá trị sản lượng hàng năm trung bình của 3 năm trước nếu
như các quy định trong luật không đủ duy trì mức sống hiện tại của người nông dân.
Đối với đất ở, các tiêu chuẩn về bồi thường tuỳ thuộc vào từng địa phương,
trên cơ sở tham khảo mức bồi thường cho đất nông nghiệp. Việc bồi thường công
trình xây dựng (nhà ở) sẽ không thấp hơn giá thị trường. Giá trị nhà ở bị trưng mua
sẽ được thẩm định và quyết định bởi các đơn vị định giá có đủ chuyên môn, sau đó
được quyết định bởi chính quyền địa phương. Bồi thường cho các thiệt hại về

ngừng sản xuất và kinh doanh sẽ được quyết định dựa trên mức lợi nhuận, thời
gian ngừng sản xuất hoặc kinh doanh (Bộ Tài nguyên và Mụi trường, 2013)[6]
Ở Trung Quốc, Nhà nước quan tâm tới nông dân, tạo điều kiện cho họ được
hưởng những thành quả công nghiệp hóa, đô thị hóa khi thu hồi đất. Mặc dự không
có quy định rõ ràng trong luật về việc phục hồi thu nhập. Tuy nhiên, chính quyền các
địa phương đó cú các giải pháp hỗ trợ đối với người bị thu hồi đất để phục hồi thu
nhập
như:
- Tái định cư bằng tiền, tức là các khoản hỗ trợ bằng tiền được trả trực tiếp
tới các cá nhân cộng thêm khoản bồi thường cho chi phí về đất đai trong một số
trường hợp, sau đó cá nhân tự chịu trách nhiệm. Khoảng hơn 90% số hộ nông
dôn bị ảnh hưởng đó chọn cách này.
- Tái định cư thông qua thoả thuận chia sẻ cổ phần: Người được bồi thường
sẽ chuyển khoản tiền được bồi thường thành cổ phần của công ty được thành lập
với vốn đầu tư từ các khoản tiền bồi thường.


11

- Thành lập cơ chế an sinh xã hội: Theo cách này, tất cả các khoản trợ cấp và
một phần khoản bồi thường do mất đất được đưa vào một quỹ an sinh xã hội bao
gồm


12

lương hưu, bảo hiểm thất nghiệp và bảo hiểm y tế (Bộ Tài nguyên và Mụi trường,
2013)[6]
Trung Quốc chủ trương thúc đẩy sự phát triển của các ngành công nghiệp địa
phương, qua đó đẩy nhanh quá trình hình thành các đô thị nhỏ ở các vùng

nông thôn. Chính sách này đã góp phần thu hẹp khoảng cách chênh lệch giữa
thành thị và nông thôn, tạo ra điều kiện quan trọng cho việc giải quyết các vấn
đề phát sinh trong quá trình đô thị hoá. Ngoài ra Trung Quốc chủ trương tạo ra
một mô hình phát triển đô thị mới. Nội dung của mô hình này là xây dựng các đô
thị giữa các thành phố có quy mô lớn và vừa như thành phố Hạ Môn, Quảng
Châu, Thượng Hải, Bắc Kinh.
1.2.2. Hàn Quốc
Tại Hàn Quốc, đạo luật về thu hồi đất các công trình công cộng năm 2009 có
quy định về việc thu hồi đất, trước hết phải chuẩn bị kế hoạch thu hồi đất và tái
định cư, sau đó xác định danh mục các công trình công cộng để tiến hành khảo
sát cơ bản về các đối tượng và tài sản bị ảnh hưởng (Bộ Tài nguyên và Môi trường,
2013)
)[6].
Việc bồi thường cũng có quy định như sau: đối với thửa đất được sử dụng
thông qua đàm phán hoặc xét xử của toà án, khoản bồi thường sẽ được tính dựa
trên mức giá công bằng, có tính tới giá thuê, mục đích sử dụng, thời gian sử dụng
và giá của những thửa đất tương tự gần đó. Việc định giá để bồi thường sẽ do
chuyên gia định giá tư nhân thực hiện, mức bồi thường sẽ được tính là mức trung
bình của các giá trị định giá. Nếu giá trị định giá cao nhất và thấp nhất chênh
lệch 10% hoặc nhiều hơn sẽ có chuyên gia định giá khác thực hiện tiếp việc định
giá, sau đó việc bồi thường sẽ được tính toán lại (Bộ Tài nguyên và Môi trường,
2013) )[6].
Hình thức bồi thường của Hàn Quốc được trả bằng tiền mặt. Ngoài ra các
chủ sở hữu tài sản bị thu hồi có thể lựa chọn các hình thức khác, không phải
tiền mặt như đất thay thế hoặc nhà ở xã hội.
Bồi thường đất nông nghiệp, đất ở và các loại đất khác tại Hàn Quốc có quy
định tương tự như ở Việt Nam, bồi thường theo giá thị trường. Đối với đất nông


13

nghiệp nếu đất bị thu hồi trước khi thu hoạch hoa màu thì sẽ được bồi thường
hoa


14

màu. Giá trị bồi thường được tính để đủ hỗ trợ người nông dân phục hồi lại việc
sản xuất của mình. Đối với công trình xây dựng hợp pháp sẽ được bồi thường,
công trình xây dựng sau thời điểm công bố dự án sẽ không được bồi thường.
Bồi thường ảnh hưởng cho hoạt động kinh doanh được tính dựa trên thiệt
hại về thu nhập hoặc lợi nhuận, không dựa trên tài sản hiện có. Để được bồi
thường, cơ sở kinh doanh cần có những trang thiết bị cần thiết và có mặt bằng
sản xuất hợp pháp trước ngày công bố dự án. Không bồi thường cho các cơ sở sản
xuất kinh doanh không phép.
Theo Luật của Hàn Quốc quy định, khu đất tái định cư phải bao gồm các cơ
sở hạ tầng thiết yếu. Chi phí cho việc xây dựng các cơ sở hạ tầng sẽ do chủ đầu tư
chi trả.
1.2.3. Ấn Độ
Tại Ấn Độ đạo luật thu hồi đất, có quy định, trước khi thu hồi đất cần chuẩn
bị dự thảo kế hoạch tái định cư cho những hộ gia đình bị ảnh hưởng sau khi tham
vấn với đại diện của các hộ và dựa trên khảo sát, trưng cầu ý kiến của các hộ. Cần
có nghiên cứu đánh giá tác động về mặt xã hội khi dự án ảnh hưởng tới 400 hoặc
nhiều hơn hộ gia đình trong khu vực đồng bằng, hoặc 200 hoặc nhiều hơn hộ gia
đình ở khu vực miền núi hoặc dân tộc thiểu số (Bộ Tài nguyên và Môi trường,
2013)[6]
Cơ sở bồi thường theo Luật quy định là giá trị thị trường của đất và thiệt hại
tính ở thời điểm thông báo sẽ được cân nhắc để quyết định mức bồi thường.
Ngoài giá trị thị trường, toà án sẽ cộng thêm 30% do cân nhắc đến việc thu hồi
bắt buộc (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2013) )[6].

Các hộ gia đình bị ảnh hưởng do thu hồi đất có thể lựa chọn nhận một khoản
tiền bồi thường thay vì một hay nhiều lợi ích được quy định trong luật khi có sự
chấp thuận của cơ quan nhà nước.
Đối với đất nông nghiệp, các hộ gia đình được đền bù 1 ha đất được tưới tiêu
hoặc 2 ha đất không được tưới tiêu hoặc đất bỏ hoang có thể canh tác được nếu
có sẵn nguồn đất ở khu tái định cư. Đối với đất ở, tuỳ theo giá thị trường tại thời
điểm thông báo sẽ được cân nhắc để quyết định mức bồi thường. Công trình
xây dựng


15

được bồi thường theo giá thị
trường.
Các nghệ nhân kinh doanh nhỏ, kinh doanh cá thể sẽ được nhận hỗ trợ
tài chính một lần dành cho việc xây dựng cửa hàng hoặc nơi sản xuất.
Về chính sách tái định cư, luật đất đai của Ấn Độ cũng quy định trường hợp phải di
chuyển từ 400 hộ gia đình trở lên ở khu vực đồng bằng, 200 hộ gia đình trỏ lên
ở khu vực nông thôn thì sẽ xây dựng khu tái định cư có đầy đủ cơ sở hạ tầng và
điều kiện sinh hoạt cho người dân với định mức, tiêu chuẩn do Chính phủ quy định
(Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2013) )[6].
1.2.4. Nhận xét, đánh giá
Việc thu hồi đất, trưng thu đất và bồi thường thiệt hại về đất tại mỗi quốc
gia đều được thực hiện theo chính sách riêng do Nhà nước đó quy định. Tuy nhiên,
các chính sách đó đều có các nội dung chủ yếu sau:
Đối tượng được bồi thường về đất: Tất cả những người đang sử dụng đất
mà bị Nhà nước thu hồi hoặc trưng thu, sử dụng đất hợp pháp về đất đai, trước
ngày Nhà nước thực hiện thu hồi đất hoặc trưng thu đất mà đã tồn tại không
có tranh chấp hoặc khiếu nại đều được bồi thường.
Phương thức bồi thường đất: Việc bồi thường được thực hiện theo

hai phương thức là bồi thường bằng hiện vật (đất, nhà, lương thực, vật liệu xây
dựng v.v) hoặc bồi thường bằng tiền mặt cho đất đai bị thiệt hại. Tuy nhiên, dù
thực hiện theo phương thức nào thì cũng đều phải xác định giá trị đất bị thu hồi
để làm cơ sở thực hiện việc bồi thường.
Giá trị đất bị thu hồi, trưng thu: Giá trị đất bị thu hồi hoặc trưng thu
được tính trên cơ sở giá trị thực của đất. Nguyên tắc chung là giá bồi thường, giá
trưng thu phải là giá thị trường hoặc giá thay thế.
Chính sách hỗ trợ khi bị thu hồi đất, trưng thu đất: Ngoài việc bồi thường
cho người bị thu trưng thu, trưng mua hoặc thu hồi đất, các quốc gia còn quy định
việc hỗ trợ cho người bị thu hồi đất hoặc bị trưng thu đất. Đó là các khoản hỗ trợ
bổ sung ngoài bồi thường nhằm tạo điều kiện cho người bị thu hồi đất hoặc bị
trưng thu đất ổn định và cải thiện đời sống, sản xuất, thu nhập, chuyển đổi nghề
nghiệp.
Qua nghiên cứu chính sách bồi thường GPMB của một số nước và ngân hàng