Đánh giá công tác giải phóng mặt bằng của một số dự án trên địa bàn thành phố Hạ Long tỉnh Quảng Ninh

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM






DƢƠNG HỒNG MINH





ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG CỦA
MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HẠ LONG
TỈNH QUẢNG NINH


LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP



Chuyên ngành: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Mã số: 60 62 16`


Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: TS. HOÀNG HẢI

THÁI NGUYÊN 2012



i

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan rằng những số liệu, kết quả nghiên cứu trong luận văn
này là trung thực và chưa hề được sử dụng để bảo vệ ở một học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này
đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều đã được chỉ
rõ nguồn gốc.


Tác giả đề tài





Dƣơng Hồng Minh

ii
LỜI CẢM ƠN

Lời đầu tiên, cho tôi được bày tỏ lòng cảm ơn chân thành tới Tiến Sỹ
Hoàng Hải đã trực tiếp hướng dẫn tôi trong suốt thời gian tôi nghiên cứu thực
hiện đề tài.
Tôi xin cảm ơn sự góp ý chân thành của các Thầy, Cô giáo Khoa Tài
nguyên và Môi trường, Khoa Sau Đại học, Trường Đại học Nông Lâm Thái
Nguyên đã tạo điều kiện cho tôi thực hiện đề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn Ban lãnh đạo Trung tâm Công nghệ thông
tin nơi tôi công tác, Ban lãnh đạo Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Quảng
Ninh cùng các Phòng Đăng ký đất đai, Đo đạc bản đồ, Kế hoạch Tài chính,
Trung tâm phát triển Quỹ đất của Sở TN&MT. Cảm ơn các Phòng Tài nguyên
và Môi trường, Phòng Tài Chính và kế hoạch của TP.Hạ Long, UBND
Phường Hà Tu, UBND Phường Đại Yên, công ty Cổ phần Minh Anh cùng
Ban Quản lý DAĐT các công trình VHTT tỉnh Quảng Ninh đã tạo mọi điều
kiện giúp đỡ tôi trong thời gian nghiên cứu thực hiện đề tài.
Trân trọng cảm ơn sự chia sẻ, sự hợp tác chân thành của những người
dân trong vùng nghiên cứu của đề tài đã cho tôi những tư liệu quý giá góp
phần hoàn thành đề tài nghiên cứu.
Tôi xin chân thành cảm ơn những ý kiến đóng góp chân thành của các
cán bộ, đồng nghiệp và bạn bè trong quá trình tôi thực hiện nghiên cứu đề tài.
Cảm ơn gia đình, người thân đã động viên, tạo điều kiện về vật chất
cũng như tinh thần trong suốt quá trình tôi thực hiện nghiên cứu đề tài này.
Trân trọng cảm ơn!
Tác giả đề tài



Dƣơng Hồng Minh

iii
MỤC LỤC

Trang

LỜI CAM ĐOAN i
LỜI CẢM ƠN ii
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT vii
DANH MỤC BẢNG viii
DANH MỤC HÌNH VẼ BIỂU ĐỒ, SƠ ĐỒ MINH HỌA ix
MỞ ĐẦU 1
1. Tính cấp thiết của đề tài 1
2. Mục đích và yêu cầu 3
2.1. Mục đích 3
2.2. Yêu cầu 4
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn 4
3.1. Ý nghĩa khoa học 4
3.2. Ý nghĩa thực tiễn 4
CHƢƠNG 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 5
1.1. Cơ sở pháp lý và thực tiễn về bồi thường thiệt hại giải phóng mặt bằng 5
1.1.1. Bồi thường thiệt hại 5
1.1.2 Bồi thường thiệt hai khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích an ninh
quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng 6
1.2. Giá đất và định giá đất. 6
1.2.1. Giá đất 6
1.2.2. Định giá, định giá đất và định giá bất động sản. 6
1.2.3. Lý luận địa tô của Các Mác trong việc định giá bồi thường thiệt hại đất và tài sản

gắn liền với đất. 7
1.2.4. Về tái định cư 8
1.3. Công tác giải phóng mặt bằng ở một số quốc gia, các tổ chức, các địa phương và địa
bàn nghiên cứu. 8



iv
1.3.1. Tại Trung Quốc. 8
1.3.2 Tại Thái Lan 9
1.3.3. Tại Hàn Quốc . 10
1.3.4. Phương pháp bồi thường thiệt hại về đất đai thuộc các tổ chức (WB và ADB) 10
1.3.5. Tại Thành phố Hà Nội. 11
1.3.6. Tại Thành phố Đà Nẵng. 12
1.3.7. Tại Thành phố Hồ Chí Minh 13
1.3.8. Tại tỉnh Quảng Ninh. 15
1.4. Những vấn đề tồn tại cần được nghiên cứu. 16
1.4.1. Thực tiễn của công tác giải phóng mặt bằng. 16
1.4.2. Một số nội dung quản lý Nhà nước về đất đai tác động đến công tác giải phóng mặt
bằng. 17
1.4.3. Tác động của công tác giải phóng mặt bằng đến phát triển cơ sở hạ tầng và đời sống
kinh tế - xã hội. 19
CHƢƠNG 2 NỘI DUNG, PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 21
2.1. Nội dung nghiên cứu 21
2.1.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội, thực tiễn công tác giải phóng mặt bằng. 21
Đánh giá tổng quan về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của thành phố Hạ Long và khu
vực nghiên cứu. 21
2.1.2. Đánh giá công tác giải phóng mặt bằng tại địa bàn nghiên cứu 21
2.1.3. Đề xuất các giải pháp hoàn thiện công tác giải phóng mặt bằng trên địa bàn thành
phố Hạ Long tỉnh Quảng Ninh. 22

2.2. Phương pháp nghiên cứu. 22
2.2.1. Phương pháp điều tra khảo sát. 22
2.2.2. Phương pháp phân tích, tổng hợp. 22
2.2.3. Phương pháp chuyên gia. 22
2.2.4. Phương pháp so sánh. 22
2.3. Đối tượng nghiên cứu 23
2.4. Phạm vi nghiên cứu. 23



v
CHƢƠNG 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 24
3.1. Điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội của Thành phố Hạ Long. 24
3.1.1. Điều kiện tự nhiên 24
3.1.2. Điều kiện kinh tế -xã hội 29
3.2. Giới thiệu khái quát các dự án nghiên cứu và các chính sách liên quan đến công tác
giải phóng mặt bằng khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố Hạ Long. 34
3.2.1. Dự án Trung tâm thể thao vùng Đông Bắc tại phường Đại Yên thành phố Hạ
Long. 35
3.2.2. Dự án Siêu thị METRO Hạ Long tại phường Hà Tu thành phố Hạ Long tỉnh
Quảng Ninh. 37
3.2.3. Các văn bản pháp lý liên quan đến các dự án nghiên cứu 41
3.3. Đánh giá việc thực hiện công tác giải phóng mặt bằng trên địa bàn thành phố Hạ
Long tỉnh Quảng Ninh. 43
3.3.1. Xác định đối tượng và điều kiện được bồi thường. 43
3.3.2. Kết quả điều tra, xác định các đối tượng và điều kiện được bồi thường ở
hai dự án nghiên cứu trên địa bàn thành phố Hạ Long tỉnh Quảng Ninh 45
3.3.3. Việc xác định giá bồi thường về đất và tài sản trên đất. 50
3.3.4. Các chính sách hỗ trợ và tái định cư và kết quả đạt được của 2 dự án. 57
3.3.5. Trình tự thực hiện và trách nhiệm của các cấp, các ngành trong công tác giải phóng

mặt bằng 61
3.4. Ảnh hưởng của công tác giải phóng mặt bằng đến người dân tại hai dự án nghiên
cứu 65
3.4.1. Phân tích đánh giá thông qua phiếu điều tra 65
3.4.2. Sử dụng tiền bồi thường, hô trợ 66
3.4.3. Tình hình đời sống của các hộ dân bị thu hồi đất 67
3.4.4. Ảnh hưởng của việc thu hồi đất đến mối quan hệ gia đình và trật tự an ninh xã
hội 68
3.4.5. Đánh giá của người dân về việc tiếp cận cơ sở hạ tầng, phúc lợi xã hội 70
3.4.6. Đánh giá của người dân về tình trạng môi trường sau khi thu hồi đất 71



vi
3.5. Đánh giá việc thực hiện công tác giải phóng mặt bằng của hai dự án trên địa bàn
thành phố Hạ Long tỉnh Quảng Ninh. 73
3.5.1 Một số thành công 74
3.5.2. Một số hạn chế. 75
3.6. Đề xuất một số giải pháp góp phần hoàn thiện công tác giải phóng mặt bằng trên địa
bàn thành phố Hạ Long tỉnh Quảng Ninh 77
3.6.1. Các giải pháp chung 77
3.6.2. Các giải pháp cụ thể 79
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 80
1. Kết luận. 80
2. Đề nghị 81
TÀI LIỆU THAM KHẢO 83



vii

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT


Ký hiệu
Chú giải
NĐ
Nghị định
CP
Chính phủ
TW
Trung ương
ADB
Ngân hàng phát triển Châu Á
WB
Ngân hàng thế giới
FDI
Đầu tư trực tiếp từ nước ngoài
UBND
Uỷ ban nhân dân
QĐ-UBND
Quyết định của Uỷ ban nhân dân tỉnh
QSDĐ
Quyền sử dụng đất
GPMB
Giải phóng mặt bằng
TĐC
Tái định cư
CNH
Công nghiệp hoá
HĐH

Hiện đại hoá
ĐTH
Đô thị hoá














viii
DANH MỤC BẢNG
Trang

Bảng 3.1: Diện tích, cơ cấu đất đai TP. Hạ Long năm 2011 25
Bảng 3.2: Bảng tổng hợp dân số TP. Hạ Long 31
Bảng 3.3: Tốc độ tăng trưởng kinh tế của TP. Hạ Long qua các thời kỳ 2001 - 2010 33
Bảng 3.4: Tổng hợp kết quả bồi thường từ hai dự án nghiên cứu 40
Bảng 3.5. Tổng hợp kết quả xác định đối tượng được bồi thường và không được
bồi thường 48
Bảng 3.6. Quan điểm của người có đất bị thu hồi trong việc xác định đối tượng và
điều kiện được bồi thường 49
Bảng 3.7. Tổng hợp đơn giá bồi thường về đất tại hai dự án 54

Bảng 3.8. Tổng hợp đơn giá bồi thường về tài sản tại hai dự án 56
Bảng 3.9. Tổng hợp các khoản hỗ trợ tại 2 dự án nghiên cứu 59
Bảng 3.10. Quan điểm của người có đất bị thu hồi trong việc thực hiện các chính
sách hộ trợ và TĐC 60
Bảng 3.11: Ý kiến của người dân về việc sử dụng tiền bồi thường, hỗ trợ tại
hai dự án. 65
Bảng 3.12: Tình hình đời sống của các hộ gia đình sau khi thu hồi đất. 66
Bảng 3.13: Tình hình an ninh trật tự xã hội sau thu hồi đất 67
Bảng 3.14: Quan hệ nội bộ gia đình sau thu hồi đất 68
Bảng 3.15: Ảnh hưởng của dự án đối với cơ sở hạ tầng, công trình phúc lợi tại
địa phương 69
Bảng 3.16: Kết quả quan trắc môi trường không khí khu vực thực hiện dự án
Trung tâm thể thao vùng Đông Bắc 70
Bảng 3.17 Chất lượng môi trường không khí dự án Siêu thị METRO Hạ Long 71
Bảng 3.18: Đánh giá của người dân bị thu hồi đất về thực trạng trạng môi trường. 72





ix
DANH MỤC HÌNH VẼ BIỂU ĐỒ, SƠ ĐỒ MINH HỌA
Trang


Hình 1: Sơ đồ hành chính tỉnh Quảng Ninh 2
Hình 3.1: Sơ đồ hành chính TP. Hạ Long 24
Hình 3.2: Cơ cấu diện tích đất đai thành phố Hạ Long năm 2011. 26
Hình 3.3. Tốc độ tăng trưởng kinh tế qua các thời kỳ của TP. Hạ Long 33
Hình 3.4: Vị trí của dự án 39

Hình 3.5: Trình tự thực hiện công tác giải phóng mặt bằng 62
Hình 3.6: Đánh giá của người dân về ảnh hưởng của việc thu hồi đất đến tình trạng
an ninh trật tự xã hội 68
Hình 3.7: Đánh giá của người dân về ảnh hưởng của việc thu hồi đất đến quan hệ
nội bộ gia đình 69
Hình 3.8: Đánh giá của người dân về ảnh hưởng của việc thu hồi đất tới công trình
phúc lợi tại địa phương 70
Hình 3.9: Đánh giá của người dân về ảnh hưởng của việc thu hồi đất đến yếu tố môi
trường 73




x

DANH MỤC ẢNH

Ảnh 1: Cầu Bãi Cháy - Sông Cửa Lục, TP. Hạ Long 26
Ảnh 2: San lấp mặt bằng dự án Trung tâm thể thao vùng Đông Bắc 36
Ảnh 3: Siêu thị METRO Hạ Long 38

1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài sản vô cùng quý giá của quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc
biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn cư
trú, xây dựng và phát triển kinh tế sản xuất cũng như an ninh quốc phòng của
con người. Điều 18, chương II, hiến pháp nước CHXHCN Việt Nam đã xác
định "Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật, đảm
bảo sử dụng đất đúng mục đích và có hiệu quả. Nhà nước giao đất cho các tổ
chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài".
Trong quá trình phát triển kinh tế, xã hội, nhiều dự án đầu tư như: khu
du lịch - dịch vụ, khu thương mại, khu công nghiệp, các khu kinh tế, đô thị;
các dự án đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng như: Giao thông, thuỷ lợi, văn hoá,
thể thao đã và đang được triển khai đưa vào hoạt động trên hàng vạn héc ta
đất. Việc thu hồi đất của đối tượng sử dụng đất là cần thiết để thực hiện các dự án này.
Giải phóng mặt bằng là khâu then chốt, quan trọng, là điều kiện ban
đầu và tiên quyết để triển khai các dự án. Công tác giải phóng mặt bằng là vấn
đề hết sức nhạy cảm và phức tạp, nó tác động sâu rộng tới mọi vấn đề về đời
sống kinh tế, văn hóa xã hội, an ninh quốc phòng, vấn đề tâm linh của mọi
tầng lớp nhân dân trong xã hội. Đồng thời ảnh hưởng trực tiến đến Nhà nước,
chủ đầu tư và đặc biệt là đối với các tổ chức, cá nhân có đất bị thu hồi.
Tỉnh Quảng Ninh nằm phía Đông Bắc tổ quốc, nằm trong vùng tam giác
kinh tế phát triển phía Bắc gồm Hà Nội, Hải Phòng, Quảng Ninh; Có Vịnh Hạ
Long hai lần được công nhận là di sản thiên nhiên thế giới; Có cửa khẩu Quốc
tế Móng Cái là một trong những trung tâm thương mại du lịch, dịch vụ lớn

trong nước và quốc tế.
Những năm gần đây, tỉnh Quảng Ninh đã có những bước chuyển biến
vượt bậc về phát triển các mặt kinh tế, văn hoá, xã hội; bộ mặt đô thị, nông



2
thôn thay đổi hàng ngày, nhiều công trình văn hoá, xã hội được xây dựng
phục vụ nhu cầu vui chơi, giải trí ngày càng phong phú của nhân dân thành
phố Hạ Long, các tỉnh bạn và du khách quốc tế.

Hình 1: Sơ đồ hành chính tỉnh Quảng Ninh
Theo quy hoạch chung phát triển thành phố Hạ Long được Thủ tướng
Chính phủ phê duyệt tại Quyết định số 250/2003/QĐ-TTg ngày 20/11/2003
xác định thành phố Hạ Long là trung tâm chính trị, văn hoá, dịch vụ và là đầu
mối giao lưu kinh tế quan trọng của tỉnh Quảng Ninh; đồng thời thành phố Hạ
Long đóng vai trò quan trọng trong hệ thống đô thị của tỉnh Quảng Ninh,
vùng Đông Bắc nói riêng và Việt Nam nói chung.
Thành phố Hạ Long có diện tích tự nhiên 27195.03 ha, dân số tính đến
tháng 4/2009 là 215.795 người; dự báo đến năm 2020 là 413.000 người. Với
đà đi lên của cuộc sống, nhu cầu tham gia các hoạt động văn hoá, thể thao, du
lịch và dịch vụ của nhân dân ngày càng tăng cao; với sức hấp dẫn riêng,
nguồn tài nguyên thiên nhiên, tài nguyên sinh học phong phú, đa dạng, Hạ



3
Long đã, đang và sẽ là điểm đến lý tưởng cho những mục tiêu đầu tư phát
triển kinh tế xã hội.
Theo số liệu báo cáo, tổng thu ngân sách Nhà nước trên địa bàn Thành

phố đạt 1.450 tỷ đồng, tăng 33% kế hoạch Thành phố, tăng 48% so với kế
hoạch Tỉnh giao. Riêng đối với công tác giải phóng mặt bằng, trong năm
2010, đã thẩm định 1.669 phương án bồi thường, tổng giá trị phê duyệt là
349,356 tỷ đồng; đã chi trả cho 1069 phương án với tổng giá trị chi trả là 166,
475 tỷ đồng. (Nguồn: Tổng hợp tình hình kinh tế xã hội TP. Hạ Long năm 2010 ).
Mặc dù công tác giải phóng mặt bằng trong thời gian qua ở thành phố
Hạ Long đã có những đóng góp cho mục tiêu chung phát triển kinh tế xã hội
của thành phố. Nhưng trước sức ép to lớn của quá trình phát triển kinh tế xã
hội, những vấn đề nội tại của công tác giải phóng mặt bằng đang diễn biến
phức tạp. Rất cần có sự đầu tư nghiên cứu tổng quan nhằm khắc chế những
vấn đề tồn tại, nâng cao hơn nữa hiêụ quả của công tác giải phóng mặt bằng.
Để công tác giải phóng mặt bằng trở thành yếu tố tích cực thúc đẩy sự phát
triển kinh tế xã hội, vừa phù hợp với cơ chế thị trường vừa phải giải quyết các
vấn đề xã hội. Xuất phát từ thực tiễn đó tôi chọn đề tài: “Đánh giá công tác
giải phóng mặt bằng của một số dự án trên địa bàn Thành phố Hạ Long,
tỉnh Quảng Ninh”.
2. Mục đích và yêu cầu
2.1. Mục đích
- Tìm hiểu và đánh giá việc thực hiện công tác giải phóng mặt bằng khi
nhà nước thu hồi đất ở một số dự án trên địa bàn Thành phố Hạ Long tỉnh
Quảng Ninh.
- Xác định những tác động về kinh tế - xã hội của công tác giải phóng
mặt bằng tại địa bàn nghiên cứu.
- Hoàn thiện công tác giải phóng mặt bằng ở địa phương nhằm giúp dự



4
án sớm được triển khai hiệu quả, ổn định cuộc sống của người dân thuộc diện
giải phóng mặt bằng, góp phần phát triển kinh tế xã hội của thành phố.

2.2. Yêu cầu
- Áp dụng những quy định của Nhà nước để đánh giá việc thực hiện công
tác giải phóng mặt bằng khi nhà nước thu hồi đất để thực hiện dự án.
- Các tài liệu, số liệu thu thập phục vụ đề tài phải được xử lý, tổng hợp
chuẩn xác, có tính khoa học cao đồng thời phản ánh chân thực quá trình thực
hiện công tác giải phóng mặt bằng trong thời gian vừa qua trên địa bàn nghiên cứu.
- Làm sáng tỏ những vấn đề người dân cũng như xã hội phải đối mặt
khi nhà nước thu hồi đất thực hiện dự án như người dân mất chỗ ở, mất việc
làm, cơ sở hạ tầng phục vụ cuộc sống không hoàn chỉnh, mất ổn định an sinh
xã hội.
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn
3.1. Ý nghĩa khoa học
Kết quả nghiên cứu của đề tài góp phần làm sáng tỏ mối quan hệ tương
hỗ giữa công tác quản lý đất đai và công tác giải phóng mặt bằng cũng như
những tác động, những ảnh hưởng chúng tới những đối tượng thuộc diện giải
phóng mặt bằng trước và sau khi dự án được triển khai trên địa bàn nghiên cứu.
3.2. Ý nghĩa thực tiễn
Đề xuất và lựa chọn những giải pháp phù hợp với thực tiễn của công tác
giải phóng mặt bằng cũng như nâng cao hiệu quả của công tác quản lý nhà
nước về đất đai song song với việc tổng kết rút kinh nghiệm, làm nguồn tham
khảo cho những trường hợp tương tự trên địa bàn nghiên cứu. Với mục tiêu
giúp cho các đối tượng thuộc diện giải phóng mặt bằng an cư lạc nghiệp.



5
CHƢƠNG 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở pháp lý và thực tiễn về bồi thường thiệt hại giải phóng mặt bằng.
1.1.1. Bồi thường thiệt hại

Trước hết việc thu hồi đất là việc Nhà nước ra quyết định hành chính
để thu lại quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức, UBND xã,
phường, thị trấn quản lý theo quy định của Luật đất đai hiện hành.
Bồi thường thiệt hại có nghĩa là trả lại tương xứng giá trị hoặc công lao
động cho một chủ thể nào đó bị thiệt hại vài một hành vi của chủ thể khác.
Việc bồi thường thiệt hại này có thể vô hình hoặc hữu hình (bồi thường
bằng tiền, hoặc bằng vật chất khác có thể do các quy định của pháp luật điều
tiết, hoặc do thoả thuận giữa các chủ thể đồng thời tuân theo những nguyên
tắc được quy định rõ trong nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 3/12/2004 [12]:
1. Người bị Nhà nước thu hồi đất có đủ điều kiện quy định tại Điều 8
của Nghị định này thì được bồi thường; trường hợp không đủ điều kiện được
bồi thường thì ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau
đây gọi chung là ủy ban nhân dân cấp tỉnh) xem xét để hỗ trợ.
2. Người bị thu hồi đất đang sử dụng vào mục đích nào thì được bồi
thường bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất
để bồi thường thì được bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng đất tại thời
điểm có quyết định thu hồi; trường hợp bồi thường bằng việc giao đất mới
hoặc bằng nhà, nếu có chênh lệch về giá trị thì phần chênh lệch đó được thực
hiện thanh toán bằng tiền.
3. Trường hợp người sử dụng đất được bồi thường khi Nhà nước thu
hồi đất mà chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với nhà nước theo
quy định của pháp luật thì phải trừ đi khoản tiền phải thực hiện nghĩa vụ tài
chính vào số tiền được bồi thường, hỗ trợ để hoàn trả ngân sách nhà nước.



6
1.1.2 Bồi thường thiệt hai khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích an
ninh quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng
Bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích

an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng là hành vi được Hiến
pháp năm 1992 quy định, được hướng dẫn tại điều 27 của Luật Đất đai năm
1993, Luật Đất đai 2003 và các văn bản dưới luật như: Nghị định số
197/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ; Thông tư
166/2004/TT-BTC ngày 7 tháng 12 năm 2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn
Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ.
1.2. Giá đất và định giá đất.
1.2.1. Giá đất
Điều 56 Luật đất đai 2003 quy định: “ Giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh,
thành phố trực thuộc trung ương quy định được sử dụng làm căn cứ để tính
thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; tính tiền sử
dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá
quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; tính giá trị quyền sử
dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ ”. Giá
chuyển nhượng quyền sử dụng đất được hình thành trong các giao dịch dân sự
là do các bên tự thoả thuận và giá này được gọi là “giá đất thực tế” hay “giá
đất thị trường” [26].
1.2.2. Định giá, định giá đất và định giá bất động sản.
Định giá: Là sự ước tính giá trị quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình
thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định. Thông qua các giao dịch, trao
đổi giữa các tác nhân bên giao và bên nhận trên thị trường.
Định giá đất: Là những phương pháp kinh tế nhằm tính toán lượng giá
trị của đất đai bằng hình thái tiền tệ tại một thời điểm xác định khi chúng
tham gia trong một thị trường nhất định. Nói đất đai là một tài sản đặc biệt vì



7
nó có đủ các thuộc tính của một tài sản, là vật có thực và có thể đáp ứng một
nhu cầu nào đó của con người, có đặc trưng giá trị và là đối tượng của giao

dịch dân sự.
Định giá bất động sản: Là việc ước tính giá trị của quyền sở hữu bất
động sản cụ thể bằng hình thức tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ
trong những điều kiện cụ thể và trên một thị trường nhất định với những
phương pháp phù hợp.
Vậy thế nào được gọi là bất động sản? Có thể nói bất động sản là các
tài sản không thể di dời được bao gồm: Đất đai; Nhà ở, công trình xây dựng
gắn liền với đất đai, kể cả tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó;
Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định;
“Bất động sản là một tài sản có giá trị lớn. Giá trị Bất động sản tại hầu hết các
nước phương tây chiếm khoảng 25-30% GDP, ở là Mỹ 30-40%”.
1.2.3. Lý luận địa tô của Các Mác trong việc định giá bồi thường thiệt hại đất và
tài sản gắn liền với đất.
Dưới bất kỳ chế độ sở hữu đất đai nào, người sử dụng đất cũng được trả
một khoản tiền bồi thường khi bị thu hồi đất. Trong điều kiện sở hữu đất đai
là hình thức sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu thì việc người
sử dụng đất được Nhà nước trả tiền bồi thường khi bị thu hồi đất là điều hiển
nhiên, với điều kiện người sử dụng đất phải thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ của
mình. Để phục vụ sự phát triển kinh tế xã hội của đất nước, lợi ích an sinh xã
hội tất yếu dẫn đến việc Nhà nước phải thu hồi đất. Vì vậy việc bồi thường
thiệt hại cho người bị thu hồi đất và các tài sản gắn liền với đất cũng là vấn đề
tất yếu. Việc giải quyết mối quan hệ này chính là giải quyết mối quan hệ giữa
người được giao quyền sử dụng đất mới và người sử dụng đất bị thu hồi.
Trong điều kiện Nhà nước thu hồi đất cho mục đích công cộng, lợi ích
quốc gia thì trường hợp này giống như là hình thức chuyển quyền sử dụng đất



8
và chuyển mục đích sử dụng đất nhưng là hành vi chuyển quyền sử dụng đất

đặc biệt, và đây cũng không phải là sự tự nguyện mà là một sự bắt buộc phải
thực hiện hành vi đó.
1.2.4. Về tái định cư
Tái định cư là quá trình bồi thường thiệt hại về đất và tài sản gắn liền
với đất, chi phí di chuyển, hỗ trợ việc ổn định và khôi phục đời sống cho
những người dân bị thu hồi đất để xây dựng các dự án. Tái định cư còn bao
gồm hàng loạt các hoạt động nhằm hỗ trợ cho người bị ảnh hưởng do việc
thực hiện dự án gây ra, nhằm khôi phục và cải thiện mức sống, tạo điều kiện
phát triển những cơ sở kinh tế và văn hoá - xã hội. Tái định cư nhằm giảm nhẹ
các tác động xấu về kinh tế - văn hoá - xã hội đối với một bộ phận dân cư
phải di chuyển tới nơi ở mới vì sự phát triển chung của toàn xã hội. Tuy
nhiên, trên thực tế khi triển khai thực hiện đã nảy sinh nhiều vấn đề cần được
xem xét. Cụ thể là vấn đề ổn định nơi ở và chuyển đổi nghề nghiệp cho các
đối tượng thuộc diện GPMB dự án đã và đang gặp nhiều khó khăn chủ yếu là
do cơ chế mà không dễ khắc phục trong một sớm một chều.
1.3. Công tác giải phóng mặt bằng ở một số quốc gia, các tổ chức, các địa
phương và địa bàn nghiên cứu.
Thu hồi đất để phát triển công nghiệp và đáp ứng nhu cầu đô thị hóa
diễn ra ở hầu hết các nước trên thế giới. Mỗi quốc gia, tổ chức có quan điểm,
cách làm riêng của mình để bảo đảm lợi ích các bên, nhưng tựu chung đều
chú trọng bảo đảm lợi ích của người dân bị thu hồi đất. Dưới đây là thực tế
công tác GPMB ở một số quốc gia để nước ta có thể tham khảo.
1.3.1. Tại Trung Quốc [30].
Theo quy định của pháp luật Trung Quốc, khi Nhà nước thu hồi đất thì
người nào sử dụng đất sau đó sẽ có trách nhiệm bồi thường. Người bị thu hồi
đất được thanh toán ba loại tiền: tiền bồi thường đất đai, tiền trợ cấp về tái



9

định cư, tiền trợ cấp bồi thường hoa màu trên đất. Cách tính tiền bồi thường
đất đai và tiền trợ cấp tái định cư căn cứ theo tổng giá trị tổng sản lượng của
đất đai những năm trước đây rồi nhân với hệ số. Tiền bồi thường cho hoa
màu, cho các loại tài sản trên đất được tính theo giá cả hiện tại.
Mức bồi thường cho giải tỏa mặt bằng được thực hiện theo nguyên tắc
đảm bảo cho người dân có cuộc sống bằng hoặc cao hơn nơi ở cũ. Việc quản
lý giải phóng mặt bằng được giao cho các cục quản lý tài nguyên đất đai ở địa
phương đảm nhiệm. Tổ chức, cá nhân được quyền sử dụng thửa đất nào sẽ trả
tiền thuê một đơn vị giải tỏa mặt bằng.
Để giải quyết nhà ở cho người dân khi giải phóng mặt bằng, phương
thức chủ yếu của Trung Quốc là trả tiền và hỗ trợ bằng cách tính ba khoản
sau: Một là, giá cả xây dựng lại, chênh lệch giữa giá xây dựng lại nhà mới và
nhà cũ; Hai là, giá đất tiêu chuẩn; Ba là, trợ cấp về giá cả. Ba khoản này cộng
lại là tiền bồi thường về nhà ở.
Qua đây có thể thấy, sở dĩ Trung Quốc có những thành công nhất định
trong công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư là do thứ nhất, đã xây dựng các
chính sách và thủ tục rất chi tiết, ràng buộc đối với các hoạt động tái định cư,
đảm bảo mục tiêu tạo cơ hội phát triển cho người dân tái định cư, tạo các
nguồn lực sản xuất cho những người tái định cư. Thứ hai, năng lực thể chế
của các chính quyền địa phương khá mạnh. Chính quyền cấp tỉnh chịu trách
nhiệm hoàn toàn trong việc thực hiện chương trình bồi thường hỗ trợ tái định
cư. Thứ ba, quyền sở hữu đất tập thể làm cho việc thực hiện bồi thường hỗ trợ
tái định cư có nhiều thuận lợi, đặc biệt là ở nông thôn.
1.3.2 Tại Thái Lan [30].
Tại Thái Lan mức đền bù thiệt hại luôn cao hơn giá thị trường.
Giống như ở nhiều nước khác trong khu vực châu Á, quá trình đô thị
hoá diễn ra nhanh chóng, mọi giao dịch về đất đai đều do cơ chế thị trường

10
điều tiết. Tuy nhiên, với những dự án do Chính phủ quản lý, việc đền bù được
tiến hành theo trình tự: tổ chức nghe ý kiến người dân; định giá đền bù.
Giá đền bù phụ thuộc vào từng khu vực, từng dự án. Nếu một dự án
mang tính chiến lược quốc gia thì nhà nước đền bù với giá rất cao so với giá
thị trường. Nhìn chung, khi tiến hành lấy đất của nhân dân, nhà nước Thái
Lan hoặc cá nhân các nhà đầu tư đều đền bù với mức cao hơn giá thị trường.
1.3.3. Tại Hàn Quốc [30].
Bắt đầu từ những năm 1962, để thực hiện những mục tiêu phát triển
kinh tế xã hội, đât nước xứ sở Kim chi đã liên tục đúc rút kinh nghiệm và
hoàn thiện công tác giải phóng mặt bằng. Bộ luật bồi thường thiệt hại của Hàn
Quốc được thực hiện theo 3 giai đoạn:
Thứ nhất tiền bồi thường đất đai sẽ được giám định viên công cộng
đánh giá trên tiêu chuẩn giá quy định để thu hồi đất phục vụ cho công trình
công cộng. Giá quy định không dựa vào những lợi nhuận khai thác do đó có
thể đảm bảo sự khách quan trong việc bồi thường.
Thứ hai pháp luật có quy định không gây thiệt hại nhiều cho người có
quyền sử hữu đất trong quá trình thương lượng chấp nhận thu hồi đất. Quy
trình chấp nhận theo thứ tự là công nhận mục đích, lập biên bản tài sản và đất
đai, thương lượng chấp nhận thu hồi.
Thứ ba biện pháp di dời là một đặc điểm quan trọng. Chế độ này được
Nhà nước hỗ trợ tích cực về mọi mặt chính sách bảo đảm sự sinh hoạt của con
người, cung cấp đất đai cho những người bị nơi cư trú do thực hiện công trình
công cộng cần thiết của Nhà nước.
1.3.4. Phương pháp bồi thường thiệt hại về đất đai thuộc các tổ chức (WB và
ADB) [2]
Các tổ chức ngân hàng Thế giới (WB) và ngân hàng phát triển Châu Á
(ADB) đều có chính sách về bồi thường thiệt hại, tái định cư. Các chính sách

11
này có nhiều khác biệt so với luật của Nhà nước Việt Nam nên một mặt có thể
có những khó khăn nhất định trong việc áp dụng cho các dự án vay vốn và
đặc biệt có khả năng gây ra một số vấn đề xã hội nhất định, song mặt khác
cũng có những ảnh hưởng tích cực tới việc cải thiện chính sách bồi thường và
tái định cư cho những người bị thu hồi đất của các dự án khác. Một số điểm
khác biệt đó là:
Mục tiêu chính sách tái định cư (TĐC) của ADB là giảm thiểu tối đa
TĐC và phải bảo đảm cho các hộ bị di chuyển được bồi thường và hỗ trợ sao
cho tương lai kinh tế và xã hội của họ được thuận lợi tương tự trong trường
hợp không có dự án. Xuất phát từ mục tiêu này chính sách TĐC của ADB
phải bao hàm toàn bộ quá trình từ bồi thường, giúp di chuyển và khôi phục
các điều kiện sống, tạo thu nhập cho các hộ bị ảnh hưởng bằng mức ít nhất
như chưa có dự án.
Theo chính sách của ADB thì việc bồi thường và TĐC bao giờ cũng
phải hoàn thành xong trước khi tiến hành công trình xây dựng trong khi ở
Việt Nam chưa có quy định rõ ràng về thời hạn này. Có rất nhiều dự án vừa
giải toả mặt bằng vừa triển khai thi công, chỗ nào giải phóng mặt bằng xong
thì thi công trước để chống lấn chiếm đất đai.
Qua đây có thể thấy sự khác biệt trong công tác GPMB giữa Việt Nam
và các quốc gia, tổ chức trên thế giới là cơ chế chính sách, pháp luật của nhà
nước trong lĩnh vực GPMB luôn được vận hành đồng bộ, linh hoạt, phù hợp
và hài hòa với thực tiễn hơn. Đây là vấn đề nên được rút kinh nghiệm sâu sắc
nhằm nâng cao hiệu quả của công tác GPMB ở Việt Nam.
1.3.5. Tại Thành phố Hà Nội.
Là một thành phố có tốc độ phát triển kinh tế - xã hội nhanh, lại đang
đứng trước yêu cầu xây dựng xây dựng thủ đô trong thời đại mới, Hà Nội đang
ngày càng có nhiều những dự án lớn, những quy hoạch và những con đường

12
mới mở kéo theo đó là công tác giải phóng mặt bằng, di dời dân cư. Bài toán
giải phóng mặt bằng ở Hà Nội luôn là bài toán khó khăn, phức tạp và hết sức
nặng nề.
Tuy công tác giải phóng mặt bằng luôn được các cấp uỷ, chính quyền
quan tâm chỉ đạo và các cấp, các ngành thực hiện nghiêm túc, nhưng quỹ nhà
tái định cư của Hà Nội còn thiếu, tiến độ đầu tư xây dựng các khu tái định cư
chưa đáp ứng yêu cầu ảnh hưởng đến tiến độ giải phóng mặt bằng. Một số cán
bộ cán bộ trực tiếp làm công tác giải phóng mặt bằng ở cơ sở còn tiêu cực, vi
phạm pháp luật, gây bức xúc trong dư luận.
Đến thời điểm cuối năm 2011, toàn Thành phố đã hoàn thành GPMB
xong tại 131 dự án, với quy mô đất đã GPMB đạt hơn 943 ha đất, chi trả hơn
8.316 tỷ đồng tiền bồi thường, hỗ trợ cho 19.587 tổ chức, hộ gia đình, cá nhân
và bố trí tái định cư cho 650 hộ, trong đó đã bố trí tái định cư bằng căn hộ
chung cư là 359 căn và bằng giao đất ở là 291 lô đất. Trong năm 2012 toàn
thành phố dự kiến cần 6500 căn hộ tái định cư phục vụ việc xây dựng các công
trình hạ tầng đô thị với số vốn huy động ước đạt 46 nghìn tỷ đồng.
Công tác GPMB khi Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế xã hội
trên địa bàn thành phố Hà Nội đang được thực hiện với nỗ lực cao hơn và giải
pháp mới với phương châm quyết liệt hơn. Nhờ vậy công tác GPMB đã góp
phần quan trọng vào quá trình CNH, HĐH Thủ đô Hà Nội, nâng Hà Nội phát
triển lên một tầm cao mới. ( Nguồn: Tổng hợp các bài của Báo Hải Quan,
Đầu tư, Gia đình về GPMB năm 2011).
1.3.6. Tại Thành phố Đà Nẵng.
Có một thực tế đang tồn tại không chỉ riêng trên đại bàn Đà Nẵng là
hiện nay trong công tác giải phóng mặt bằng người dân luôn tìm mọi cách để
hưởng lợi từ các chính sách giải tỏa đền bù, bố trí tái định cư vẫn diễn ra, việc

13
tách thửa, chuyển quyền sử dụng đất để hưởng lợi về chính sách tái định cư;
cố tình làm nhà ở trái phép, nhà ở chạy quy hoạch.
Theo tổng hợp báo cáo của Văn phòng UBND thành phố Đà Nẵng, nhóm dự
án 10 công trình trọng điểm năm 2011 đều có vướng mắc trong khâu giải
phóng mặt bằng. Ví dụ, tại dự án khu tái định cư phía Tây Khu đô thị FPT có
12 hộ giải tỏa đi hẳn ở vị trí mặt tiền đường Trần Đại Nghĩa chưa đồng ý cho
kiểm định do các hộ đề nghị được bố trí đất tái định cư tại chỗ thuộc đường
Trần Đại Nghĩa. Trước những vướng mắc trên, lãnh đạo thành phố đã xem xét
từng dự án và chỉ đạo xử lý cụ thể với thời hạn hoàn thành công tác giải
phóng mặt bằng vào cuối năm 2011. Nhóm các dự án công trình trọng điểm
có ý nghĩa quan trọng trong việc phát triển hạ tầng đô thị về phía Đông Nam,
Tây Bắc nên ưu tiên xử lý vốn, giải quyết chính sách về đền bù giải tỏa để đẩy
nhanh thi công công trình. Đối với các dự án tại khu vực Hòa Xuân, Nam Ô -
Thủy Tú sẽ phân công lãnh đạo UBND thành phố trực tiếp xuống hiện trường
chỉ đạo thực hiện 2 lần trong tuần. Trường hợp cấp thiết về yêu cầu tiến độ
cũng sẵn sàng thay thế nhà thầu để thi công. Hộ giải tỏa sớm bàn giao mặt
bằng sẽ được thưởng tiến độ và giải quyết cho người dân ngay, không chờ đợi
trình thẩm định. ( Nguồn: Tổng hợp tin tức sự kiện về GPMB tại TP. Đà Nẵng
– Bộ TN&MT năm 2011)
1.3.7. Tại Thành phố Hồ Chí Minh.
Chi phí giải phóng mặt bằng chiếm không dưới 50% tổng vốn đầu tư
dự án. Tuy nhiên nhiều dự án vì công tác giải phóng mặt bằng kéo dài từ năm
này qua năm khác khiến vốn đầu tư cũng đội lên.
Một ví dụ điển hình đó là dự án cải tạo kênh Ba Bò nằm trên địa bàn
quận Thủ Đức-Tp.HCM giáp ranh tỉnh Bình Dương. Dự án triển khai từ năm
2003 với mục tiêu nạo vét, mở rộng tuyến kênh dài 1,7 km nhằm tiêu thoát
nước và giảm ô nhiễm cho lưu vực phường Bình Chiểu, quận Thủ Đức. Tổng

14
vốn phê duyệt ban đầu là 307 tỉ đồng, trong đó chi phí bồi thường giải phóng
mặt bằng chiếm 125 tỉ đồng cho khoảng 16 ha với 299 hồ sơ đền bù giải tỏa.
Tuy nhiên, do khâu giải phóng mặt bằng kéo dài khiến chi phí bồi thường do
đó mà tăng lên. Tính đến năm 2009, UBND TP quyết định điều chỉnh vốn đầu
tư theo kiến nghị của chủ đầu tư (Trung tâm Điều hành Chương trình chống
ngập nước TP) lên 743 tỉ đồng (tăng 240% so với vốn ban đầu), chi phí cho
bồi thường giải phóng mặt bằng gần 490 tỉ đồng (tăng 390%). Thế nhưng sau
khi tăng vốn, việc thi công vẫn triển khai ngập ngừng, nguyên nhân chính là
các hộ dân không đồng ý với phương án bồi thường của Quận đưa ra nên
chưa bàn giao mặt bằng.
Ngoài dự án cải tạo kênh Ba Bò, hiện còn rất nhiều công trình trọng
điểm khác của Tp.HCM đang thi công ì ạch do vướng mặt bằng thi công: nút
giao thông Gò Dưa (Thủ Đức), Liên Tỉnh lộ 25B (quận 2), dự án cải tạo kênh
Tân Hóa- Lò Gốm - quận 6.
Hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2003 có 13 nghị định và 65 văn bản
pháp luật khác, khoảng 150 văn bản liên quan đến đất đai do nhiều bộ ngành
ban hành. Riêng Tp.HCM cũng đã ban hành khoảng 100 văn bản để cụ thể
hóa và triển khai thi hành Luật Đất đai 2003 trên địa bàn thành phố.
Có thể thấy nguyên nhân chủ yếu dẫn đến tình trạng chậm trễ trong
công tác giải phóng mặt bằng ở TP, Hồ Chí Minh chính là việc xác định
nguồn gốc đất. Để khắc phục vấn đề này, TP. Hồ Chí Minh cần siết chặt công
tác quản lý nhà nước về đất đai, ngăn chặn tình trạng tái chiếm đất đai sau
GPMB, ban hành văn bản cần bám sát tình hình thực tiễn nhằm hài hòa lợi
ích của người bị thu hồi đất với lợi ích của doanh nghiệp. ( Nguồn: Tổng hợp
các bài của Báo Sài Gòn Giải Phóng về GPMB năm 2011).