Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất một số dự án trên địa bàn thành phố hải dương, tỉnh hải dương

1

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM THÁI NGUYÊN
NGUYỄN NGỌC TÂN

ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH
BỒI THƯỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG, HỖ
TRỢ VÀ TÁI ĐỊNH CƯ KHI NHÀ NƯỚC THU
HỒI ĐẤT MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN
ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HẢI DƯƠNG,
TỈNH HẢI DƯƠNG

Ngành: QUẢN LÝ ĐẤT
ĐAI Mã số: 60 85 01 03

TÓM TẮT LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

THÁI NGUYÊN 2014


2


3

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là nguồn tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc
biệt không thể thay thế, thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là
địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các công trình kinh tế, văn hóa, xã hội,

an ninh và quốc phòng, trong thời kỳ phát triển kinh tế mới đất đai có thêm những
chức năng có ý nghĩa quan trọng là chức năng tạo nguồn vốn và thu hút cho đầu tư
phát triển. Do đó việc sử dụng hợp lý, có hiệu quả tài nguyên đất đai là mối quan
tâm hàng đầu của mỗi quốc gia trong quá trình xây dựng và phát triển đất nước.
Giải phóng mặt bằng là khâu then chốt, quan trọng, là điều kiện ban đầu và
tiên quyết để triển khai các dự án. Công tác giải phóng mặt bằng là vấn đề hết sức
nhạy cảm và phức tạp, nó tác động tới mọi vấn đề về đời sống kinh tế, văn hóa xã
hội, an ninh quốc phòng và cả vấn đề tâm linh của mọi tầng lớp trong nhân
dân. Ảnh hưởng trực tiếp đến Nhà nước, chủ đầu tư và đặc biệt là đối với các tổ
chức, cá nhân có đất bị thu hồi.
Luật đất đai 2013 đã có nhiều quy định mới về bồi thường, hỗ trợ, tái định
cư khi nhà nước thu hồi đất. Bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có
cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì
được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban
nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.
Thực tế hiện nay cho thấy, công tác giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu
hồi đất là vấn đề hết sức nhạy cảm, phức tạp, tác động đến mọi mặt của đời sống
kinh tế, xã hội, nhân văn của nhiều người, của cả cộng đồng dân cư. Giải quyết
không tốt, không thỏa đáng quyền lợi của người có đất bị thu hồi và những người bị
ảnh hưởng khi thu hồi đất dễ dẫn đến bùng phát khiếu kiện. Tình trạng tiến độ giải
phóng mặt bằng chậm là rất phổ biến làm chậm tiến độ thực hiện dự án. Từ đó gây
nên sự mất ổn định về kinh tế, xã hội và chính trị nói chung.
Thành phố Hải Dương là trung tâm kinh tế, văn hóa, chính trị xã hội của tỉnh
Hải Dương, nằm trên tuyến giao thông huyết mạch Hà Nội - Hải Phòng - Quảng Ninh
. Do vậy, từ năm 2003 đến nay đã thu hút được hàng trăm dự án lớn như kết cấu hạ
tầng, khu


đô thị, khu công nghiệp, thương mại, dịch vụ …. Để triển khai xây dựng các dự án,
công tác bồi thường GPMB được là khâu quan trọng và là yếu tố tiên quyết, mặc dù

các ngành, các cấp và nhất là ở cơ sở đã có nhiều cố gắng. Tuy nhiên, trong chính
sách và tổ chức thực hiện việc đền bù thiệt hại và TĐC ở Hải Dương vẫn còn nhiều
tồn tại: hiện tượng khiếu nại kéo dài, một số nơi chậm triển khai hoặc triển khai
chưa phù hợp với chính sách, hồ sơ quản lý đất đai chưa đầy đủ ... Nhiều dự án
không đảm bảo tiến độ GPMB, thậm chí có những dự án không thể thực hiện công
tác giao đất do cơ chế bồi thường hỗ trợ, tái định cư còn nhiều vướng mắc chưa
tương xứng với mức độ thiệt hại đã gây ra nhiều bức xúc trong nhân dân. Những
vướng mắc, bất cập nào về mặt chính sách bồi thường, hỗ trợ, TĐC cần phải tiếp tục
kiến nghị tháo gỡ là các câu hỏi cần phải được giải đáp qua thực tiễn để đề xuất giải
pháp nhằm đẩy nhanh tiến độ GPMB, góp phần hoàn thiện chính sách đất đai trong
thời gian tới.

Ảnh 1: Sơ đồ hành chính tỉnh Hải Dương.
Để kịp thời có những giải pháp tích cực trong công tác bồi thường GPMB khi
Nhà nước thu hồi đất, góp phần giải quyết các vấn đề xã hội đang bức xúc hiện nay.
Đồng thời đề xuất một số giải pháp nhằm góp phần đẩy nhanh tiến độ công tác
bồi


thường, GPMB đáp ứng yêu cầu cải cách hành chính của Nhà nước, dưới sự hướng
dẫn của thầy giáo TS. Hoàng Hải tôi tiến hành thực hiện đề tài: “Đánh giá việc thực
hiện chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước
thu hồi đất một số dự án trên địa bàn thành phố Hải Dương, tỉnh Hải Dương”
2. Mục têu nghiên cứu
2.1. Mục têu tổng
quát
- Tìm hiểu và đánh giá việc thực hiện công tác GPMB khi nhà nước thu hồi
đất ở một số dự án trên địa bàn thành phố Hải Dương, tỉnh Hải Dương.
2.2. Mục têu cụ thể
- Đánh giá về điều kiện tự nhiên – kinh tế xã hội của thành phố Hải Dương

ảnh hưởng đến công tác GPMB các dự án.
- Thực trạng công tác GPMB những ưu điểm, thuận lợi cũng như những khó
khăn tồn tại trên cơ sở đó đề xuất các giải pháp góp phần đẩy nhanh tiến độ GPMB
trên địa bàn thành phố Hải Dương.
- Ảnh hưởng của công tác GPMB đến đời sống của người dân có đất thu hồi
tại các dự án nghiên cứu.
3. Ý nghĩa khoa học và thực tễn
3.1. Ý nghĩa khoa học
Kết quả nghiên cứu của đề tài góp phần làm sáng tỏ mối quan hệ tương
hỗ giữa công tác quản lý đất đai và công tác giải phóng mặt bằng cũng như những
tác động, những ảnh hưởng chung tới những đối tượng thuộc diện GPMB trước và
sau khi dự án được triển khai trên địa bàn nghiên cứu.
3.2. Ý nghĩa thực tiễn
Đề xuất và lựa chọn những giải pháp phù hợp với thực tiễn của công tác
GPMB cũng như nâng cao hiệu quả của công tác quản lý nhà nước về đất đai từ đó
rút ra kinh nghiệm, làm nguồn tham khảo cho những trường hợp tương tự trên địa
bàn nghiên cứu. Với mục tiêu giúp cho các đối tượng thuộc diện giải phóng mặt
bằng ổn định đời sống sau khi bị thu hồi đất.


CHƯƠNG 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở pháp lý và thực tễn về bồi thường thiệt hại giải phóng mặt bằng
1.1.1. Khái niệm về thu hồi, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
1.1.1.1. Thu hồi đất
“Thu hồi đất là việc Nhà nước ra quyết định hành chính để thu lại quyền sử
dụng đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức, UBND xã, phường, thị trấn quản lý
theo quy định của Luật đất đai hiện hành’’.
1.1.1.2. Bồi thường
Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất: “Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho
người thu hồi đất” .
1.1.1.3. Hỗ trợ
Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất: “Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc
Nhà nước giúp đỡ người bị thu hồi đất thông qua đào tạo nghề mới, bố trí việc làm
mới, cấp kinh phí để di dời đến địa điểm mới.”
1.1.1.4. Tái định cư
Tái định cư là việc di chuyển đến một nơi khác với nơi ở trước đây để sinh
sống, làm ăn. Tái định cư bắt buộc đó là sự di chuyển không thể né tránh khỏi khi
Nhà nước thu hồi hoặc trưng dụng đất đai để thực hiện các dự án phát triển.
1.1.1.5. Một số khái niệm liên quan khác
- Nhà nước giao đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng quyết
định hành chính cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất.
- Nhà nước cho thuê đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng hợp
đồng cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất.
- Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất ổn
định là việc Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu cho người đó.
- Nhận quyền sử dụng đất là việc xác lập quyền sử dụng đất do được người
khác chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật thông qua các hình
thức


chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc góp
vốn bằng quyền sử dụng đất mà hình thành pháp nhân mới.
- Giá quyền sử dụng đất (giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích
đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng
đất.
- Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với
một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định.
- Tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả trong trường

hợp
được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định.
1.1.2. Cơ sở thực tễn
Công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư là yếu tố quyết định
thực hiện đầu tư, góp phần quan trọng chuyển dịch cơ cấu và phát triển kinh tế
xã hội đất nước. Nhưng đây là vấn đề lớn, phức tạp, liên quan trực tiếp đến đại bộ
phận nhân dân, dễ gây mất ổn định trật tự xã hội.
Công tác GPMB góp phần quan trọng vào sự tăng trưởng GDP của cả nước,
diện mạo đô thị có nhiều thay đổi, cơ sở hạ tầng được đầu tư theo hướng đạt tiêu
chuẩn đô thị loại 1. Công tác giải phóng mặt bằng thành công sớm thì nhiều dự án
được thực hiện nhanh và cùng với đó là những khu đô thị mới mọc lên ở khắp nơi
trên cả nước, nhiều con đường đường mở rộng hơn để phù hợp với sự phát triển
của giao thông và nhiều con đường mới cũng được hoàn thành để nối liền giữa các
tỉnh thành phố trong cả nước để tạo điều kiện cho việc giao lưu buôn bán thuận
tiện. Từ đó ngành dịch vụ, du lịch cũng sẽ có cơ hội phát triển nhiều hơn.
Trong phát triển nông nghiệp, công tác giải phóng mặt bằng cũng có vai trò
quan trọng không kém. Các dự án tu bổ đê điều để phòng chống lụt bão, các dự án
xây dựng mở rộng kênh mương góp phần vào tăng sản lượng nông nghiệp, nhân
dân yên tâm đầu tư vào sản xuất.
Có nhiều dự án được nhân dân ủng hộ đã hoàn thành và đi vào hoạt động
nhưng cũng có những dự án không được nhân dân đồng tình vì nó ảnh hướng trực
tiếp đến cuộc sống hiện tại và tương lai của họ. Nhiều khi lỗi lại là do chủ đầu tư hay
do chính sách quản lý của địa phương chưa phù hợp dẫn đến các dự án chậm tiến
độ thực hiện gây ảnh


hưởng đến sự phát triển chung của đất nước và của địa phương. Vì vậy công tác
bồi thường GPMB góp một phần không nhỏ và thành công của dự án.
Thực tế cho thấy các ngành, các cấp cần quan tâm hơn nữa đến công tác bồi
thường GPMB để đất nước phát triển đồng bộ và kịp thời cơ, nâng cao đời sống

của nhân dân và giảm thiểu sự cách biệt giữa nông thôn và thành thị.
- Về giá đất để tnh bồi thường: việc xác định giá đất theo quy định của pháp
luật đất đai năm 2003 có ba lần thay đổi, cụ thể như sau:
Lần thứ nhất: theo quy định tại Nghị định số 197/2004 thì giá đất để tính
bồi thường là giá đất theo mục đích đang sử dụng tại thời điểm có quyết định
thu hồi đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh công bố theo quy định của Chính phủ;
không bồi thường theo giá đất sẽ được chuyển mục đích sử dụng đất. Điều này có
nghĩa là giá đất để tính bồi thường, hỗ trợ là giá đất quy định tại bảng giá đất hàng
năm.
Lần thứ hai: quy định về xác định giá đất để tính bồi thường đã được sửa đổi,
bổ sung tại Nghị định số 17/2006, lần này giá đất để tính bồi thường là giá đất theo
mục đích đang sử dụng đã được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định và công bố;
không bồi thường theo giá đất sẽ được chuyển mục đích sử dụng đất; trường
hợp tại thời điểm có quyết định thu hồi đất mà giá này chưa sát với giá chuyển
nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường
thì Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định giá đất cụ
thể cho phù hợp. Như vậy, kể từ ngày 5/2/2006 thì việc xác định giá đất để bồi
thường phải theo giá đất thị trường.
Lần thứ ba: trong lần này việc xác định giá đất để bồi thường được thực hiện
theo quy định tại khoản Điều 11 Nghị định số 69/2009, cụ thể là khi phê duyệt
phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất mà giá đất
do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm quyết định thu hồi đất chưa sát
với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện
bình thường thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào giá chuyển nhượng quyền sử
dụng đất thực tế trên thị trường để xác định lại giá đất cụ thể cho phù hợp.
Hiện tại theo pháp luật đất đai năm 2013 và Nghị định 47/2014/NĐ-CP đã
quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất thì việc


xác định giá đất để tính bồi thượng được xác định phù hợp với giá thị trường tại thời

điểm thu hồi đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định.
Như vậy, nguyên tắc xác định giá đất để bồi thường là không bồi thường
theo giá sẽ chuyển mục đích sử dụng đất mà phải theo giá chuyển nhượng quyền
sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường của loại đất thu hồi
tại thời điểm thu hồi đất.
- Về tái định cư: Tái định cư là quá trình bồi thường các thiệt hại về đất ở và
tài sản gắn liền với đất là nhà ở cho những người dân bị thu hồi đất để xây dựng
các dự án. TĐC còn bao gồm hàng loạt các hoạt động nhằm hỗ trợ cho người bị
ảnh hưởng do việc thực hiện dự án gây ra, nhằm khôi phục và cải thiện mức sống
về nhà ở, đất ở, tạo điều kiện phát triển những cơ sở kinh tế và văn hoá - xã hội.
TĐC nhằm giảm nhẹ các tác động xấu về kinh tế - văn hoá - xã hội đối với một bộ
phận dân cư phải di chuyển tới nơi ở mới vì sự phát triển chung của toàn xã hội.
Vì vậy, các dự án TĐC cũng được coi là dự án phát triển và phải được thực hiện
như các dự án phát triển khác. Cần thực hiện một chính sách TĐC bắt buộc sẽ tạo
nên một môi trường pháp chế lành mạnh khi Nhà nước cần thu hồi đất phục vụ cho
các mục đích công cộng của quốc gia. Mặt khác, cần cải tiến cách hiểu và lập kế
hoạch thực hiện dự án tái định cư, sao cho các dự án luôn hướng tới sự phát
triển, không chỉ mang lại lợi ích về kinh tế mà còn về môi trường, xã hội, phương
thức này phù hợp với hai mục tiêu là xoá đói giảm nghèo và phát triển bền vững.
- Vấn đề ổn định nơi ở:
+ Một số khu TĐC không đảm bảo điều kiện cơ sở hạ tầng tối thiểu như: hệ
thống điện, nước, đường giao thông, trường hoặc trạm xá, từ đó ảnh hưởng trực
tiếp đến đời sống của những người TĐC.
+ Bố trí TĐC chưa quan tâm tới các yếu tố cộng đồng dân cư, tập quán sinh
hoạt, sản xuất. Ví dụ người sản xuất nông nghiệp bị chuyển đến khu TĐC cao tầng
không có tư liệu sản xuất trong khi việc hỗ trợ đào tạo nghề, giải quyết việc làm chưa
có chế tài chặt chẽ.
+ Việc xây dựng khu tái định cư còn chậm, nhiều khi có quyết định thu hồi
đất hoặc thậm chí khi tiến hành bồi thường mới quan tâm đến. Từ khâu chuẩn bị
không được kỹ do sự bức bách về thời gian dẫn đến thiếu các điều kiện tối thiểu.

+ Chưa có quy định tối thiểu về quyền và nghĩa vụ của người bị thu hồi đất
khi được bồi thường ở khu TĐC, nên người dân không biết mình có quyền và nghĩa
vụ gì. Họ không vào các khu TĐC mà yêu cầu bồi thường bằng tiền để tự lo chỗ ở
mới dẫn đến tình trạng thừa chỗ trong các khu TĐC.
+ Chưa có quy định cụ thể về trách nhiệm của các bên có liên quan trong
việc xây dựng khu TĐC, nên có tình trạng khoán trắng cho chủ dự án dẫn đến có
những công trình TĐC chất lượng không đảm bảo.
+ Ổn định đời sống và phong tục tập quán của người dân: phải xây dựng khu
TĐC với điều kiện sống cao hơn so với trước khi di dời. Mặt khác, phải quan tâm
đến phong tục, tập quán trong nhóm người, quan hệ họ hàng, cộng đồng. Đối
với khu TĐC cần xây dựng các quy định về lối sống, an ninh trật tự, tạo sự yên tâm
cho người mới chuyển đến.
Những tồn tại trên đây khó tránh khỏi trong quá trình CNH, HĐH phát triển
đất nước, một khi các chính sách của Nhà nước chưa đồng bộ, nhận thức của các
cấp, các ngành về TĐC chưa đầy đủ.
- Vấn đề chuyển đổi nghề nghiệp: Thông thường việc chuyển đổi nghề
nghiệp cho những người bị thu hồi đất gặp rất nhiều khó khăn. Trong những năm
trước đây, việc hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp không được các chủ dự án quan tâm
đã gây bất lợi cho đời sống của những người dân bị thu hồi đất mà kế sinh nhai của
họ là gắn liền với đất, nhiều dự án thực hiện công tác hỗ trợ việc làm thông qua
viện trợ bằng cách là cấp một khoản tiền nhất định. Khoản tiền này sẽ phát huy tác
dụng khác nhau: với người năng động hoặc có khả năng thì nó được đầu tư sinh lợi,
ngược lại với một số người khác thì khoản tiền đó được tiêu dùng cho sinh hoạt cá
nhân trong một khoảng thời gian nhất định, sau đó dẫn đến hết tiền, thất nghiệp,
ảnh hưởng đến cuộc sống gia đình và đã có những người mắc các tệ nạn xã hội. Vì
vậy, tạo công ăn việc làm để người dân bị thu hồi đất có thu nhập ổn định là trách
nhiệm của chủ dự án cũng như của cả người dân được hỗ trợ việc làm trong thời
kỳ phát triển, tạo điều kiện ổn định cuộc sống gia đình, ổn định xã hội, thúc đẩy

nền kinh tế phát triển.
- Mối quan hệ giữa bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
Trong công tác GPMB thì chính sách bồi thường, hỗ trợ và TĐC đảm bảo việc bồi


thường về đất đai và tài sản gắn liền với đất bị thu hồi đúng đối tượng, đúng chính
sách, hơn nữa là đảm bảo ổn định đời sống cho người có đất bị thu hồi bằng những
chính sách phù hợp để tạo hướng phát triển tạo việc làm và ổn định đời sống.
Chính sách bồi thường, hỗ trợ hầu hết được thực hiện khi Nhà nước thu hồi
một phần đất hay toàn bộ thửa đất cùng tài sản gắn liền với đất của người dân,
cùng với đó là một số chính sách hỗ trợ khác để đảm bảo lợi ích cho người có đất bị
thu hồi.
Mặt khác chính sách tái định cư đa phần được thực hiện khi Nhà nước thu
hồi toàn bộ phần đất và công trình xây dựng, tài sản trên đất (hoặc phần còn lại
không thể tiếp tục sử dụng được). Cùng với chính sách TĐC là các chính sách hỗ
trợ để phát triển tạo việc làm, ổn định đời sống cho người bị thu hồi đất phải
di chuyển chỗ ở.
Như vậy, tái định cư là quá trình bồi thường các thiệt hại về đất ở, nhà ở và
tài sản gắn liền với đất ở, chi phí di chuyển, ổn định và khôi phục đời sống cho
người có đất bị thu hồi. Ngoài ra TĐC còn bao gồm hàng loạt các chính sách hỗ trợ
cho người có đất thu hồi bị tác động do việc thực hiện các dự án đầu tư gây ra,
nhằm khôi phục và cải thiện mức sống.
1.1.3. Lý luận địa tô của Các Mác trong việc định giá bồi thường thiệt hại đất và
tài sản gắn liền với đất
Dưới bất kỳ chế độ sở hữu đất đai nào, người sử dụng đất cũng được trả một
khoản tiền bồi thường khi bị thu hồi đất. Trong điều kiện sở hữu đất đai là hình thức
sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu thì việc người sử dụng đất được
Nhà nước trả tiền bồi thường khi bị thu hồi đất là điều hiển nhiên, với điều kiện
người sử dụng đất phải thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ của mình. Để phục vụ sự phát
triển kinh tế xã hội của đất nước, lợi ích an sinh xã hội tất yếu dẫn đến việc Nhà

nước phải thu hồi đất. Vì vậy việc bồi thường thiệt hại cho người bị thu hồi đất và
các tài sản gắn liền với đất cũng là vấn đề tất yếu. Việc giải quyết mối quan hệ này
chính là giải quyết mối quan hệ giữa người được giao quyền sử dụng đất mới và
người sử dụng đất bị thu hồi.


Trong điều kiện Nhà nước thu hồi đất cho mục đích công cộng, lợi ích quốc gia
thì trường hợp này giống như là hình thức chuyển quyền sử dụng đất và chuyển mục
đích sử


dụng đất nhưng là hành vi chuyển quyền sử dụng đất đặc biệt, và đây cũng không
phải là sự tự nguyện mà là một sự bắt buộc phải thực hiện hành vi đó. Bởi vậy, việc
giải quyết thoả đáng lợi ích của người bị thu hồi đất là hết sức cần thiết và quan trọng,
thể hiện ở việc bồi thường thiệt hại về đất và tài sản trên đất bị thu hồi. Đây là vấn đề
chủ yếu cần được xem xét nhằm giải quyết thoả đáng lợi ích cho người bị thu hồi đất.
Lý luận địa tô Các Mác vẫn có giá trị lý luận và thực tiễn để giải quyết vấn
đề trên, cụ thể là:
- Tiền bồi thường thiệt hại về đất và tài sản gắn liền với đất cho người có đất
bị thu hồi được lấy từ người sử dụng đất mới. Khoản tiền mà người sử dụng đất mới
phải trả ít nhất là bằng với số tiền bồi thường cho người bị thu hồi cả về đất và tài
sản gắn liền với đất[19].
- Cơ sở và mức tính bồi thường: Theo lý luận địa tô của Các Mác thì độ phì
nhiêu và vị trí của đất đai là cơ sở cho việc tính toán mức phải trả cho người sử
dụng đất. Độ phì nhiêu và vị trí đất đai ở đây bao gồm cả các yếu tố tự nhiên và
nhân tạo, tức là các chi phí đầu tư của con người làm thay đổi độ phì nhiêu và vị trí
của mảnh đất được sử dụng cũng được tính đến. Bởi vậy, để tính mức đền bù
cho người sử dụng đất bị thu hồi nên căn cứ vào các yếu tố sau đây:
- Loại đất bị thu hồi: Dựa vào việc phân loại đất theo quy định của pháp luật
hiện hành như đất nông nghiệp, phi nông nghiệp. Cần lưu ý tới yếu tố nhân tạo, tức

là vai trò của con người tác động vào đất đai. Ví dụ đối với đất nông nghiệp thì
ngoài yếu tố độ phì tự nhiên, cần chú ý đến độ phì nhân tạo, tức là địa tô chênh
lệch II. Với những yếu tố nhân tạo cần xem xét đến vai trò đầu tư của Nhà nước
cũng như của người sử dụng đất.
- Căn cứ vào loại công trình: Mức đền bù được tính toán phù hợp với giá trị
công trình gắn liền với đất theo mục đích sử dụng đất được pháp luật quy định.
Việc căn cứ vào loại công trình để tính toán mức bồi thường thiệt hại phải trả cho
người bị thu hồi đất sẽ làm cho các chủ dự án tính toán kỹ lượng nhằm tiết kiệm chi
phí.
Uỷ ban nhân dân các cấp và chủ dự án là những người trực tiếp xem xét các
yếu tố, điều kiện liên quan tới việc quy định mức giá bồi thường thiệt hại về đất và
tài sản gắn liền với đất khi nhà nước thu hồi đất.


1.1.4. Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của một số nước trên thế giới
và các tổ chức tài trợ
Khi nhà nước thu hồi đất phục vụ cho các mục đích của quốc gia đã làm thay
đổi toàn bộ đời sống kinh tế của hàng triệu hộ dân và người dân, người bị ảnh
hưởng không những không hạn chế về số lượng mà còn có xu hướng ngày càng
tăng. Đặc biệt, ở những nước đang phát triển, người dân chủ yếu sống bằng nghề
nông nghiệp đó là vấn đề sống còn của họ. Mỗi quốc gia có quan điểm, cách làm
riêng của mình để bảo đảm lợi ích các bên. Dưới đây là một số kinh nghiệm quản lý
đất đai của một số nước trong khu vực sẽ phần nào giúp ích cho Việt Nam chúng ta,
đặc biệt trong chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng.
1.1.4.1. Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại Trung Quốc
Việc sử dụng đất đai tại Trung Quốc thực sự tiết kiệm, Nhà nước Trung Quốc
hoàn toàn cấm việc mua bán chuyển nhượng đất đai. Do vậy thị trường đất đai gần
như không tồn tại mà chỉ có thị trường nhà cửa.
Với Trung Quốc, chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư luôn hạn chế đến
mức tối đa việc thu hồi đất, giải tỏa mặt bằng, cũng như số lượng người bị ảnh

hưởng bởi việc thu hồi đất để thực hiện dự án đầu tư.
Về trình tự, thủ tục thu hồi đất: Nhà nước thông báo cho người sử dụng đất
biết trước việc họ sẽ bị thu hồi đất trong thời hạn một năm.
Về phương thức bồi thường, người dân có quyền lựa chọn các hình thức bồi
thường bằng tiền hoặc bằng nhà tại khu ở mới. Người dân thường lựa chọn bồi
thường thiệt hại bằng tiền và tự tìm chỗ ở mới phù hợp với nơi làm việc của mình.
Về giá bồi thường lấy tiêu chuẩn là giá thị trường, mức giá này cũng được
Nhà nước quy định cho từng khu vực và chất lượng nhà. Đối với nhà ở của người
dân thành phố, nhà nước bồi thường bằng tiền là chính, với mức giá do thị
trường bất động sản quyết định qua các tổ chức trung gian để đánh giá, xác định
giá. Với người dân nông thôn, nhà nước thực hiện theo những cách thức rất linh
hoạt, theo đó, mỗi đối tượng khác nhau sẽ có cách bồi thường khác nhau: tiền bồi
thường sử dụng đất đai; tiền bồi thường hoa màu; bồi thường tài sản tập thể.


Về tái định cư, thực hiện nguyên tắc chỗ ở mới tốt hơn chỗ ở cũ, được quy
hoạch tổng thể với nhiều hạng mục hạ tầng nhà ở, trường học …, bố trí hệ thống
giao thông động và tĩnh. Nhà ở được xây dựng đồng bộ và kịp thời đáp ứng nhu cầu
nhiều loại căn hộ với các nhu cầu sử dụng khác nhau. Các chủ sử dụng phải di
chuyển đều được chính quyền quan tâm tạo điều kiện về việc làm, đối với các đối
tượng chính sách xã hội được Nhà nước có chính sách ưu tiên đặc biệt.
Khi thực hiện việc bồi thường GPMB phải xây dựng các biện pháp xử lý theo
phương thức trước tiên là dựa vào trọng tài, sau đó là khiếu tố.
Bên cạnh những thành công, chính sách bồi thường, hỗ trợ, TĐC của Trung
Quốc cũng bộc lộ những tồn tại nhất định mà chủ yếu là vấn đề việc làm; tốc độ tái
định cư chậm, thiếu đồng bộ, thực hiện GPMB trước khi xây xong nhà TĐC.
1.1.4.2. Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại Thái Lan
Quá trình đô thị hoá ở Thái Lan diễn ra nhanh chóng, mọi giao dịch về đất
đai đều do cơ chế thị trường điều tiết. Tuy nhiên, với những dự án do Chính phủ
quản lý, việc đền bù được tiến hành theo trình tự: tổ chức nghe ý kiến người

dân; định giá đền bù.
Giá đền bù phụ thuộc vào từng khu vực, từng dự án. Nếu một dự án
mang tính chiến lược quốc gia thì nhà nước đền bù với giá rất cao so với giá thị
trường. Nhìn chung, khi tiến hành lấy đất của dân, nhà nước hoặc cá nhân đầu tư
đều đền bù với mức cao hơn giá thị trường.
Về giá đất làm căn cứ bồi thường thì căn cứ mức giá do một ủy ban của
Chính phủ xác định trên cơ sở thực tế giá thị trường chuyển nhượng bất động sản.
Khu tái định cư được chính quyền Nhà nước quan tâm đúng mức, luôn đáp
ứng đầy đủ các nhu cầu tái định cư, cho nên họ chủ động được công tác này.
Tuyên truyền vận động đối với các đối tượng di dời được thực hiện rất tốt,
việc bố trí cán bộ có phẩm chất, năng lực phục vụ công tác bồi thường, GPMB rất
được quan tâm, các tổ chức chuyên trách thực hiện công tác này.
Sự thống nhất trong chỉ đạo điều hành giải quyết, sự phân công nhiệm vụ rõ
ràng, phân cấp rõ về trách nhiệm, sự phối hợp cao trong quá trình giải quyết vấn
đề, cũng góp phần đẩy nhanh tiến độ thực hiện công tác bồi thường, giải phóng mặt
bằng.


1.1.4.3. Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại Hàn Quốc
Hàn Quốc là một nước nhỏ hẹp với 70% diện tích là đất đồi, núi cho nên đất
công cộng được xem là một vấn đề hết sức quan trọng. Do đó để sử dụng đất
một cách hiệu quả hơn thì các quy hoạch, và quy chế được coi như một hình thức
pháp luật.
Luật bồi thường thiệt hại của Hàn Quốc được chia làm hai thể chế:
- Một là: Luật “Đặc lệ” liên quan đến bồi thường thiệt hại cho đất công cộng
đã được quy định theo thủ tục thương lượng của pháp luật.
- Hai là: Luật “Sung công đất” theo thủ tục quy định cưỡng chế của công
pháp.
Để thực hiện kế hoạch phát triển kinh tế thì cần rất nhiều đất công cộng
trong một thời gian ngắn với mục đích cưỡng chế đất cho nên luật “Sung công

đất” đã được xây dựng vào năm 1962. Sau đó theo pháp luật ngoài mục đích
thương lượng thu hồi đất công cộng thì còn muốn thống nhất việc này trên toàn
quốc và đảm bảo quyền tài sản của công nên luật này đã được lập vào năm 1975
và dựa vào hai luật trên, Hàn Quốc đã triển khai bồi thường thiệt hại cho đến nay.
Tuy nhiên dưới hai thể chế luật và trong quá trình thực hiện luật “Đặc lệ” thương
lượng không đạt được thoả thuận thì luật “Sung công đất” được thực hiện bằng
cách cưỡng chế nhưng nếu như thế thì phải lặp đi lặp lại quá trình này và đôi khi bị
trùng hợp cho nên thời gian có thể bị kéo dài hoặc chi phí bồi thường sẽ tăng lên.
Do đó luật bồi thường thiệt hại của Hàn Quốc mới ra đời và thực hiện theo 3 giai
đoạn:
- Thứ nhất tiền bồi thường đất đai sẽ được giám định viên công cộng đánh
giá trên tiêu chuẩn giá quy định để thu hồi đất phục vụ cho công trình công cộng.
Giá quy định không dựa vào những lợi nhuận khai thác do đó có thể đảm bảo sự
khách quan trong việc bồi thường.
- Thứ hai pháp luật có quy định không gây thiệt hại nhiều cho người có
quyền sử hữu đất trong quá trình thương lượng chấp nhận thu hồi đất. Quy
trình chấp nhận theo thứ tự là công nhận mục đích, lập biên bản tài sản và đất đai,
thương lượng chấp nhận thu hồi.
- Thứ ba biện pháp di dời là một đặc điểm quan trọng. Chế độ này được Nhà
nước hỗ trợ tích cực về mọi mặt chính sách bảo đảm sự sinh hoạt của con


người, cung cấp đất đai cho những người bị nơi cư trú do thực hiện công trình
công cộng


cần thiết của Nhà nước. Đây là công việc có hiệu quả lôi cuốn người dân tự nguyện
di dời và liên quan rất nhiều tới việc giải phóng mặt bằng. Theo luật bồi thường,
nếu như toà nhà nơi dự án sẽ được thực hiện có trên 10 người sở hữu thì phải xây
dựng cho các đối tượng, xây cư trú hoặc hỗ trợ 30% giá trị của toà nhà đó. Còn nếu

như là dự án xây nhà chung cư thì cung cấp cho các đối tượng này nhà chung cư
hoặc nhà ở với giá thấp hơn giá thành. Đối với các đối tác kinh doanh để kiếm sống
nhưng có pháp nhân, các đối tác kinh doanh nông nghiệp, gia cầm thì có chính sách
mang tính chất ân huệ thì ngoài biện pháp di dời còn ưu tiên cung cấp cho họ các
cửa hàng hoặc khu vực kinh doanh [29].
1.1.4.4. Phương pháp bồi thường thiệt hại về đất đai thuộc các tổ chức tài trợ (
WB
và ADB)
Các dự án vay vốn của ngân hàng Thế giới (WB) và ngân hàng phát triển
Châu Á (ADB) đều có chính sách về bồi thường thiệt hại, TĐC do các dự án này
đưa ra [1]. Các chính sách này có nhiều khác biệt so với luật của Nhà nước Việt
Nam nên một mặt có thể có những khó khăn nhất định trong việc áp dụng cho
các dự án vay vốn và đặc biệt có khả năng gây ra một số vấn đề xã hội nhất định,
song mặt khác cũng có những ảnh hưởng tích cực tới việc cải thiện chính
sách bồi thường và tái định cư cho những người bị thu hồi đất của các dự án
khác. Một số điểm khác biệt đó là:
- Mục tiêu chủ yếu của các chính sách Nhà nước Việt Nam dừng lại ở việc
bồi thường thiệt hại về đất và tài sản trên đất, điều này có thể xuất phát từ thời
kỳ bao cấp tập trung khi còn thực hành quan niệm về lợi ích xã hội và lợi ích
công cộng được đặt lên trên hết và do đất đai là quyền sở hữu toàn dân, khi cần
Nhà nước có thể lấy lại được ngay, còn việc bồi thường thiệt hại là còn tuỳ thuộc
vào hoàn cảnh cụ thể chứ không phải là bắt buộc (vì có rất nhiều dự án Nhà nước
động viên nhân dân phá dỡ nhà cửa trả lại một phần đất đai mà không cần bồi
thường), riêng việc các hộ bị ảnh hưởng phải tự khắc phục các khó khăn gặp phải
được coi là hết sức bình thường, dù cho họ có bị thiệt thòi ít nhiều so với trước. Hầu
hết mọi người đều sẵn sàng hy sinh lợi ích cá nhân vì lợi ích chung của tập thể hay
của toàn xã hội.


Mục tiêu chính sách tái định cư của ADB là giảm thiểu tối đa và phải bảo đảm

cho các hộ bị di chuyển được bồi thường và hỗ trợ sao cho tương lai kinh tế và xã hội
của họ được thuận lợi tương tự trong trường hợp không có dự án. Xuất phát từ mục
tiêu này chính sách tái định cư của ADB phải bao hàm toàn bộ quá trình từ bồi
thường, giúp di chuyển và khôi phục các điều kiện sống, tạo thu nhập cho các hộ bị
ảnh hưởng bằng mức ít nhất như chưa có dự án.
Hiện nay với sự phát triển của nền kinh tế thị trường, bên cạnh lợi ích chung
của cộng đồng thì lợi ích cá nhân cũng ngày càng được khuyến khích và bảo vệ như
là một trong những động lực của sự phát triển. Từ mục tiêu xây dựng một nước Việt
Nam “hoà bình, thống nhất, độc lập, dân chủ và giàu mạnh” đã chuyển dần sang
mục tiêu “Dân giàu, nước mạnh, xã hội công bằng, dân chủ , văn minh”, lấy con
người làm trọng tâm của sự phát triển. Tuy nhiên do kinh tế còn nhiều khó khăn và
nguồn vốn hạn chế, mục tiêu giải toả mặt bằng vẫn được đặt trên mục tiêu khôi
phục cuộc sống cho người bị thu hồi đất. Mặc dù Nghị đinh 197/2004/NĐ-CP của
Chính phủ đã tăng thêm mức bồi thường cũng như các chính sách hỗ trợ để ổn
định đời sống và các hoạt động sản xuất của người bị thu hồi đất, song vẫn chưa đạt
được mục tiêu khôi phục mức sống như khi không có dự án. Vì vậy các dự án do
Ngân hàng thế giới, Ngân hàng phát triển Châu Á cho vay phải được các bộ chủ
quản dự án thông qua như các chương trình TĐC đặc biệt và khi tổ chức thực hiện
cũng thường gặp những khó khăn nhất định, đặc biệt trong việc gây ra sự bất bình
đẳng giữa các cá nhân và hộ gia đình trong cùng một địa phương nhưng lại hưởng
các chính sách bồi thường khác nhau của các dự án khác nhau.
Các chính sách của Nhà nước ta chỉ bồi thường cho những người có quyền
sử dụng đất hợp pháp hoặc có khả năng hợp pháp hoá quyền sử dụng đất. Tuy
nhiên Nghị đinh 197/2004/NĐ-CP có quy định thêm đối với những trường hợp
không được bồi thường thiệt hại về đất là [11]: “Trong trường hợp xét thấy cần hỗ
trợ thì UBND cấp tỉnh xem xét quyết định đối với từng trường hợp cụ thể”, chính nội
dung này đã là mối nối, bù đắp sự khác biệt giữa hai chính sách của Nhà nước ta và
của ADB.

Theo chính sách của ADB thì việc bồi thường và tái định cư bao giờ cũng
phải hoàn thành xong trước khi tiến hành công trình xây dựng trong khi ở Việt Nam
chưa có quy định rõ ràng về thời hạn này.


Công tác tái định cư đòi hỏi các chủ dự án phải quan tâm nhiều hơn nữa và
giúp đỡ những người bị ảnh hưởng, từ việc tìm nơi ở mới thích hợp cho một khối
lượng lớn chủ sử dụng đất đai phải di chuyển, phải tổ chức các khu tái định cư, trợ
giúp chi phí vận chuyển, xây dựng nhà ở mới, đào tạo nghề nghiệp, cho vay vốn
phát triển sản xuất, cung cấp các dịch vụ khác.
Nghị định 197/2004/NĐ-CP cũng quy định những chính sách hỗ trợ để ổn
định đời sống và sản xuất của các hộ di chuyển, song do nhiều nguyên nhân khác
nhau nên nhiều chính sách đã không được áp dụng một cách có hiệu quả và đời
sống của những người bị di chuyển vẫn không được khôi phục như mục tiêu đã đề ra
[11].
Luật Đất đai của chúng ta quy định trước khi thu hồi phải thông báo cho
người sử dụng đất lý do thu hồi, thời gian, kế hoạch di chuyển và phương án bồi
thường thiệt hại. Trên thực tế việc thực hiện đầy đủ nội dung này là rất khó khăn, vì
việc thu hồi đất là quyền của Nhà nước, nhưng việc di chuyển theo kế hoạch như
thế nào, TĐC ra sao hầu như không trả lời ngay được.
Theo ADB những người bị ảnh hưởng là những người bị mất toàn bộ hay mất
tài sản vật chất hoặc phí vật chất, kể cả đất đai và tài nguyên của gia đình như
rừng, khu đánh cá. Do vậy, phạm vi ảnh hưởng của dự án phải quan tâm là rất rộng.
1.1.5. Thực tiễn bồi thường GPMB ở Việt Nam
1.1.5.1. Phương án bồi thường
Trên thực tế, quỹ đất phục vụ cho việc bồi thường GPMB và TĐC của mỗi
địa phương không giống nhau, quỹ đất công ích còn lại của các địa phương không
đáng kể, nên không đáp ứng được yêu cầu bồi thường bằng đất và lập khu TĐC.
Mặt khác, số lượng các hộ di chuyển lớn, có những hộ diện tích đất thu hồi lớn nên
việc bồi thường diện tích đất có cùng giá trị là rất khó. Hầu hết địa điểm khu TĐC

và cơ sở hạ tầng khu TĐC không thỏa mãn yêu cầu của người bị thu hồi đất như
cách xa trung tâm, không thể kinh doanh, buôn bán nên rất nhiều trường hợp
người bị thu hồi đất lựa chọn phương án bồi thường bằng tiền. Thực tế cho
thấy chính sách bồi thường chưa thật công bằng giữa các loại đất với nhau, giữa
hộ gia đình với nhau và giữa 2 địa phương liền kề. Trong cùng một khu vực giải


toả nhiều nơi có sự phân biệt giữa hai đối tượng sử dụng đất có ngành nghề khác
nhau. Mức bồi


thường lại quá thấp so với giá chuyển nhượng thực tế tại địa phương, tạo ra
sự chênh lệch làm cho người bị thu hồi đất cảm thấy bị thiệt thòi, đòi tăng tiền
bồi thường, không bàn giao mặt bằng đúng kế hoạch gây ảnh hưởng đến tiến độ của
dự án.
1.1.5.2. Chính sách hỗ trợ và việc làm
Một số địa phương chưa thực hiện chính sách hỗ trợ tuyển dụng đào tạo việc
làm cho các hộ thuộc diện chính sách, mặc dù số hộ được hưởng chính sách rất cao.
Một số dự án có thực hiện chính sách đào tạo việc làm cho lao động bị
thu hồi đất nông nghiệp song chất lượng đào tạo không đảm bảo trình độ và tay
nghề để làm việc ở các nhà máy.
Tình trạng không có việc làm ở khu vực có dự án ngày càng cao, nhất là đối
với các dự án chiếm dụng đất nông nghiệp có quy mô lớn. Vì vậy, sự di dân tự do
vào các thành phố lớn ngày càng nhiều gây hậu quả lâu dài về mặt xã hội, nên phải
có biện pháp giải quyết kịp thời.
1.1.5.3. Diện tch đất bồi thường, giá đất bồi
thường
Cách xác định hạn mức đất ở bồi thường so với quy định còn tuỳ tiện, không
thống nhất giữa các địa phương và các dự án với
nhau.

Bồi thường đất nông nghiệp theo phân hạng đất đến nay quá lạc hậu, không
còn phù hợp, nó không chỉ ảnh hưởng đến việc xác định giá bồi thường mà còn làm
thất thu thuế nông nghiệp của Nhà nước.
Do công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở các địa phương
còn chậm trễ gây không ít khó khăn cho công tác thu hồi, giải phóng mặt bằng.
Hiện nay, những quy định về tính hợp pháp của thửa đất đang được
điều chỉnh theo xu hướng giảm dần các căn cứ pháp lý. Vì vậy, để GPMB kịp tiến
độ, nhiều địa phương đã phải thừa nhận và thỏa thuận bồi thường cho các
trường hợp không có đủ căn cứ pháp lý về quyền sử dụng đất.
Công tác định giá đất ở các địa phương hiện nay chủ yếu dựa vào khung giá
đất quy định của Chính phủ hàng năm, tuỳ vào giá mỗi loại đất, mỗi khu vực, tuỳ
vào điều kiện có thể của mỗi địa phương mà ban hành khung giá đất ở các địa
phương không giống nhau. Tuy nhiên, mức giá đều thấp hơn nhiều lần giá thực tế.


1.1.5.4. Bồi thường về tài sản, cây cối, hoa màu gắn liền với đất bị thu hồi
Trên cơ sở chính sách bồi thường và TĐC của Nhà nước, cách xác định
phương án bồi thường tài sản gắn liền với đất của các địa phương được người dân
đồng tình ủng hộ. Nhiều dự án bồi thường cho một số công trình, cây cối, hoa màu
cao hơn giá thị trường.
1.1.5.5. Tái định cư và cơ sở hạ tầng khu tái định cư
Tái định cư là quá trình bồi thường các thiệt hại về đất ở và tài sản gắn liền
với đất ở, chi phí di chuyển, hỗ trợ việc ổn định và khôi phục đời sống cho những
người dân bị thu hồi đất ở để xây dựng các dự án. TĐC còn bao gồm hàng loạt các
hoạt động nhằm hỗ trợ cho người bị ảnh hưởng do việc thực hiện dự án gây
ra, nhằm khôi phục và cải thiện mức sống, tạo điều kiện phát triển những cơ sở
kinh tế và văn hoá - xã hội. TĐC nhằm giảm nhẹ các tác động xấu về kinh tế - văn
hoá - xã hội đối với một bộ phận dân cư phải di chuyển tới nơi ở mới vì sự phát
triển chung của toàn xã hội. Vì vậy, các dự án TĐC cũng được coi là dự án phát
triển và phải được thực hiện như các dự án phát triển khác. Ngân hàng và các

nước đang phát triển cần nhìn nhận vấn đề này như cơ hội chứ không phải là trở
ngại. Cần thực hiện một chính sách TĐC bắt buộc sẽ tạo nên một môi trường
pháp chế lành mạnh khi Nhà nước cần thu hồi đất phục vụ cho các mục đích công
cộng của quốc gia, không chỉ mang lại lợi ích về kinh tế mà còn về môi trường, xã
hội, phương thức này phù hợp với hai mục tiêu là xoá đói giảm nghèo và phát triển
bền vững.
Thực trạng trong những năm qua cho thấy việc xây dựng các khu TĐC của
các dự án rất bị động, thiếu đồng bộ nhất là các dự án thuộc nguồn vốn TW, trong
đó, tồn tại lớn nhất là cơ sở hạ tầng khu TĐC không được đầu tư theo quy định hoặc
đầu tư nửa vời. Các dự án thiếu biện pháp phục hồi thu nhập tại nơi ở mới cho
người TĐC. Các công trình khu công nghiệp khu chế xuất phương án bồi thường do
các chủ dự án lập, Hội đồng GPMB chỉ tham gia với tư cách tư vấn. Vì vậy trách
nhiệm của chính quyền địa phương thường không cao và là nguyên nhân làm giảm
hiệu lực pháp luật của các chính sách bồi thường và TĐC, ảnh hưởng đến tiến độ
GPMB.


Nguồn đất xây dựng các khu TĐC ở các khu đô thị loại I và loại II rất hiếm,
mặc dù có chính sách xây dựng nhà ở ra khu ven đô nhưng chưa được người dân