thực trạng marketing và các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động marketing cho dự án BLUE RIVERSIDE của công ty cổ phần nhất thành nam

Đại học Kinh tế Huế

ĐẠI HỌC HUẾ
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ
KHOA QUẢN TRỊ KINH DOANH
-----------

Đ

ại

KHÓA LUẬN T ỐT NGHI ỆP

ho

THỰC TRẠNG MARKETING VÀ CÁC GIẢI PHÁP NÂNG CAO

̣c k

HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG MARKETING CHO DỰ ÁN BLUE

h

in

RIVERSIDE CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN NHẤT THÀNH NAM

Sinh viên thực hiện:

́
uê

ThS. Võ Thị Mai Hà

́H

tê
Giảng viên hướng dẫn:

Lê Quang Trường

Lớp:K48 – QTKD
Niên khóa: 2014 – 2018

Huế, tháng 5 năm 2018


Đại học Kinh tế Huế

Khóa luận tốt nghiệp

GVHD: ThS. Võ Thị Mai Hà

ại

Đ

Để hoàn thành bài khóa luận tốt nghiệp này, bên cạnh sự nỗ lực cố gắng
của bản thân tôi còn nhận được sự giúp đỡ tận tình của cô giáo cùng các anh
chị đang làm việc tại công ty. Qua đây em xin gửi lời cảm ơn chân thành nhất
đến những người đã giúp đỡ em.

Đầu tiên, cho phép em được nói lời cảm ơn chân thành và sâu sắc nhất
đến tất cả các thầy cô trường Đại học kinh tế Huế nói chung và các thầy cô
khoa Quản trị kinh doanh nói riêng đã tận tình giảng dạy những kiến thức
quý báu cho em trong suốt thời gian thực tập. Đặc biệt em xin bày tỏ lòng
kính trọng và biết ơn sâu sắc đến cô giáo Võ Thị Mai Hà đã tận tình hướng
dẫn, truyền đạt cho em những kinh nghiệm quý giá để giúp em hoàn thiện bài
khóa luận một cách tốt nhất có thể.
Bên cạnh đó em cũng xin cảm ơn ban giám đốc, các anh chị phòng kinh
doanh và các phòng ban khác của Công ty cổ phần Nhất Thành Nam đã tạo
điều kiện thuận lợi, hỗ trợ đầy đủ số liệu và đóng góp cho em nhưng thông
tin, ý kiến giá trị trong thời gian thực tập. Cuối cùng em xin kính chúc thầy cô
khoa Quản trị kinh doanh cùng cô giáo Võ Thị Mai Hà gặt hái được nhiều
thành công trong cuộc sống.
Kính chúc Công ty cổ phần Nhất Thành Nam ngày càng phát triển trên
con đường hội nhập, sớm trở thành một Công ty vững mạnh nhất trong khu
vực.
Em xin chân thành cảm ơn!
Huế, tháng 05 năm 2018
Sinh viên thực hiện
LÊ QUANG TRƯỜNG

h

in

̣c k

ho

́H

tê

́
uê

SVTH: Lê Quang Trường – Lớp K48 QTKD1

ii


Đại học Kinh tế Huế

Khóa luận tốt nghiệp

GVHD: ThS. Võ Thị Mai Hà

MỤC LỤC
LỜI CẢM ƠN ..................................................................Error! Bookmark not defined.
MỤC LỤC ..................................................................................................................... ii
DANH MỤC CÁC BẢNG SỬ DỤNG .........................................................................v
DANH MỤC SƠ ĐỒ, BIỂU ĐỒ, HÌNH ẢNH ...........................................................vi
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ........................................................................... vii
PHẦN 1: ĐẶT VẤN ĐỀ................................................................................................1
1. Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu............................................................................1
2. Mục tiêu nghiên cứu. ...................................................................................................2
2.1 Mục tiêu chung ..........................................................................................................2

Đ

2.2 Mục tiêu cụ thể: .........................................................................................................2

ại

3. Đối tượng và phạm vi nghiêm cứu. .............................................................................3

ho

3.1 Đối tượng nghiên cứu................................................................................................3

̣c k

3.2 . Phạm vi nghiêm cứu. ...............................................................................................3
4. Phương pháp nghiên cứu:............................................................................................3

in

4.1. Phương pháp thu thập dữ liệu thứ cấp......................................................................3

h

4.2. Kỹ thuật xử lí và phân tích số liệu............................................................................3

tê

5. Bố cục đề tài. ...............................................................................................................4

́H

PHẦN II: NỘI DUNG VÀ KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU..............................................5

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ MARKETING BẤT ĐỘNG SẢN..................5

́
uê

1.1 Cơ sở lý luận về marketing........................................................................................5
1.1.1. Khái niệm về marketing. .......................................................................................5
1.1.2 Phân loại marketing ...............................................................................................5
1.1.3 Chiến lược marketing mix. .....................................................................................6
1.1.3.1 Khái niệm marketing mix ....................................................................................6
1.1.3.2 Vai trò của marketing mix trong kinh doanh ......................................................9
1.2 Quy mô thị trường bất động sản. .............................................................................10
1.2.1 Đặc điểm của thị trường bất động sản ..................................................................10
1.2.2. Quy mô thị trường bất động sản hiện nay. ..........................................................14
1.2.3 Các quan điểm hiện nay về marketing trong ngành Bất động sản. ......................16
SVTH: Lê Quang Trường – Lớp K48 QTKD1

ii


Đại học Kinh tế Huế

Khóa luận tốt nghiệp

GVHD: ThS. Võ Thị Mai Hà

CHƯƠNG 2:THỰC TRẠNG CỦA CÔNG TY TRONG CÔNG TY CỔ PHẦN
NHẤT THÀNH NAM TRÊN LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN.................................18
2.1 Giới thiệu khái quát về Công ty Cổ phần Nhất Thành Nam. ..................................18
2.1.1 Quá trình hình thành và phát triển........................................................................18

2.1.2 Sứ mệnh và tầm nhìn. ...........................................................................................19
2.1.2.1 Sứ mệnh. ............................................................................................................19
2.1.2.2 Tầm nhìn............................................................................................................19
2.1.3 Giá trị cốt lõi.........................................................................................................19
2.1.4 Văn hóa của công ty. ............................................................................................19
2.1.5 Cơ cấu tổ chức ......................................................................................................19

Đ

2.1.5.1 Sơ đồ tổ chức. ....................................................................................................20

ại

2.1.5.2 Cơ cấu lao động. ................................................................................................20

ho

2.1.5.3 Chức năng nhiệm vụ các phòng ban..................................................................22

̣c k

2.2 Thực trạng marketing của công ty Cổ phần Nhất Thành Nam. ..............................23
2.2.1 Thực trạng sản xuất kinh doanh tại Công ty.........................................................23

in

2.2.2 Môi trường kinh doanh ảnh hưởng đến Công ty ..................................................24

h

2.2.3 Thực trạng marketing tại Công ty Cổ phần bất động sản Nhất Thành Nam........26

tê

CHƯƠNG 3: TÌNH HÌNH HOẠT ĐỘNG MARKETING CHO DỰ ÁN BLUE

́H

RIVERSIDE .................................................................................................................33
3.1 Phân tích thị trường. ................................................................................................33

́
uê

3.1.1 Thị trường tổng quan BĐS trên cả nước. .............................................................33
3.1.1.1 Thực trang căn hộ chịu áp lực “cắt lỗ”..............................................................33
3.1.1.2. Thị trường bất động sản đất nền lên ngôi.........................................................33
3.1.2 Phân tích thị trường bất động sản ở khu vực Đà Nẵng và Quảng Nam. ..............34
3.2 Phân tích các yếu tố của dự án BLUE RIVERSIDE. ..............................................36
3.3 Phân tích SWOT......................................................................................................38
3.4 Mục tiêu marketing..................................................................................................39
3.5 Chiến lược marketing. .............................................................................................39
3.6. Chương trình hành động.........................................................................................42
3.6.1. Thực hiện chiến dịch marketing offline ..............................................................42
SVTH: Lê Quang Trường – Lớp K48 QTKD1

iii


Đại học Kinh tế Huế

Khóa luận tốt nghiệp

GVHD: ThS. Võ Thị Mai Hà

3.6.2 Thực hiện chiến dịch marketing online. ...............................................................45
3.6.3. Phân tích chương trình Marketing cho dự án Blue Riverside. ............................53
3.6.3.1. Ưu điểm. ...........................................................................................................53
3.6.3.2 Hạn chế và nguyên nhân....................................................................................54
3.6.4. Kết quả đạt được từ dự án Blue Riverside ..........................................................55
CHƯƠNG 4: MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ
MARKETING CHO DỰ ÁN BLUE RIVERSIDE TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN
NHẤT THÀNH NAM .................................................................................................56
4.1 Định hướng phát triển Công ty trong thời gian tới..................................................56
4.2 Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả marketing cho dự án Blue Riverside tại

Đ

công ty cổ phần Nhất Thành Nam. ................................................................................56

ại

PHẦN 3: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ....................................................................64

ho

1. Kết luận......................................................................................................................64

̣c k

2. Hạn chế ......................................................................................................................65
3. Kiến nghị. ..................................................................................................................65

h

in

TÀI LIỆU THAM KHẢO...........................................................................................66

́H

tê
́
uê
SVTH: Lê Quang Trường – Lớp K48 QTKD1

iv


Đại học Kinh tế Huế

Khóa luận tốt nghiệp

GVHD: ThS. Võ Thị Mai Hà

DANH MỤC CÁC BẢNG SỬ DỤNG

Bảng 2.1 Thể hiện cơ cấu lao động cơ cấu của công ty. ...............................................21
Bảng 2.2: Tỷ trọng về những hợp đồng lao động của Công ty. ....................................21
Bảng 2.3: Tóm tắt kết quả kinh doanh năm 2017 .........................................................24

Bảng 2.4: Đánh giá các yếu tố bên trong công ty..........................................................26
Bảng 3.1: Bảng phân tích các yếu tố của dự án BLUE RIVERSIDE ...........................37
Bảng 3.2: Phân tích SWOT ...........................................................................................38
Bảng 3.3: Ngân sách hoạt động marketing cho sản phẩm.............................................51

ại

Đ
h

in

̣c k

ho
́H

tê
́
uê
SVTH: Lê Quang Trường – Lớp K48 QTKD1

v


Đại học Kinh tế Huế

Khóa luận tốt nghiệp

GVHD: ThS. Võ Thị Mai Hà

DANH MỤC SƠ ĐỒ, BIỂU ĐỒ, HÌNH ẢNH

Sơ đồ 2.1: Sơ đồ tổ chức công ty cổ phần Nhất Thành Nam ........................................20
Biểu đồ 2.1: Tỉ trọng doanh thu văn phòng kinh doanh trong năm 2017 .....................24
Hình 2.1: Dự án Vĩnh Điện Center House ....................................................................28
Hình 2.2: Dự án Ngọc Dương RIVERSIDE .................................................................29
Hình 2.3: Dự án SunGate City ......................................................................................30
Hình 2.4: Dự án Đà Nẵng PEARl .................................................................................31
Hình 2.5: Dự án DRG complex city ..............................................................................32

Đ

Hình 3.1: Dự án BLUE RIVERSIDE............................................................................36

ại

Hình 3.2: Toàn cảnh toàn cảnh khu đô thị BLUE RIVERSIDE ...................................40

h

in

̣c k

ho
́H

tê
́

uê
SVTH: Lê Quang Trường – Lớp K48 QTKD1

vi


Đại học Kinh tế Huế

Khóa luận tốt nghiệp

GVHD: ThS. Võ Thị Mai Hà

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

BĐS

Bất động sản

DV

Dịch vụ

XD

Xây dựng

TM

Thương mại

UBND

Ủy ban nhân dân

Đ

Trung học cơ sở

ại

THCS

h

in

KHKhách hàng

Khu công nghiệp

̣c k

KCN

Trung học phổ thông

ho

THPT

́H

tê
́
uê
SVTH: Lê Quang Trường – Lớp K48 QTKD1

vii


Đại học Kinh tế Huế

Khóa luận tốt nghiệp

GVHD: ThS. Võ Thị Mai Hà

PHẦN 1: ĐẶT VẤN ĐỀ
1. Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu.
Thị trường bất động sản là một trong thị trường có vị trí và vai trò quan
trọng đối với nền kinh tế quốc dân. Lĩnh vực bất động sản luôn là đề tài nóng mà
bất cứ ai cũng đều muốn tìm hiểu, và khi mà thị trường bất động sản không còn
sôi động nữathì có nghĩa là người mua không còn nhiều hoặc không còn cạnh
tranh nhau nữa để có được mảnh đất đó và mua nhà đó nữa. Điều đó xảy ra khi
mà mọi người dân đều có nhà để ở. Do đó thị trường bất động sản hiện nay vẫn
còn rất sôi động nhưng không có nhiều người biết đến. Vì vậy mỗi công ty hoạt

Đ

động trên lĩnh vực bất động sản muốn tồn tại và phát triển trên thị trường đầy

ại

khóc liệt này thì phải có một chiến lược marketing đúng đắn để người bán tìm

ho

được khách hàng họ có nhu cầu mua đất và người mua họ có thể tìm thấy được

̣c k

sự tin tưởng và an toàn từ người bán.

Chúng ta đang đề cập đến vấn đề đầu tư tạo lập và kinh doanh bất động

in

sản. Thế giới đang ngày trở nên phẳng hơn, khả năng tiếp cận thông tin của nhân

h

loại càng phong phú hơn bao giờ hết. Hiện nay, chỉ bằng một cái nhấp chuột, cả

tê

thế giới bất động sản mở ra trước mắt khách hàng với muôn vàn màu sắc, muôn

́H

vàn chủng loại, muôn vàn hình thức khác nhau. Thế nên, nhà đầu tư không thể

́
uê

khoanh tay ngồi chờ khách hàng tự tìm đến mình nữa. Họ phải vận động hết
mình nhằm tiêu thụ sản phẩm. Nói đến vấn đề tiêu thụ sản phẩm là kể đến vai
trò quan trọng của chiến lược marketing. Có thể nói marketing là một khoảng
chi phí vô hình, những nhà đầu tư không chuyên sẽ thấy vô bổ khi chi trả hàng
loạt các khoảng phí không tên cho hoạt động nghiên cứu marketing tại doanh
nghiệp mà lợi ích thì khó có thể đo lường trước. Thế nhưng, những nhà đầu tư
thực thụ sẽ nhìn thấy tầm quan trọng của marketing bất động sản. Nó là công cụ
vô hình theo chân nhà đầu tư trong suốt quá trình tạo lập dự án và tiêu thụ sản
phẩm, giúp tạo ra lợi nhuận gấp nhiều lần thông qua việc đưa sản phẩm đến
đúng khách hàng mục tiêu.
SVTH: Lê Quang Trường – Lớp K48 QTKD

1


Đại học Kinh tế Huế

Khóa luận tốt nghiệp

GVHD: ThS. Võ Thị Mai Hà

Marketing bất động sản hiện nay đang thể hiện vai trò nòng cốt của nó
hơn bao giờ hết. Xây dựng chiến lược marketing là nhiệm vụ vô cùng quan
trọng của mỗi doanh nghiệp nhằm thực hiện có hiệu quả nhất ba mục tiêu: lợi
nhuận, vị thế và an toàn. Tuy nhiên, không phải doanh nghiệp nào cũng nhìn
thấy và khai thác triệt để lợi ích của marketing bất động sản. Hay chính xác là
nó chưa thực sự cần thiết và nhà đầu tư không quá dồi dào về nguồn lực vốn để

thực hiện hoàn chỉnh một chiến lược nghiên cứu marketing. Cũng chính vì tầm
quan trọng lớn lao của marketing trong thời đại hiện nay tôi đã chon đề
tài:“THỰC TRẠNG MARKETING VÀ CÁC GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU

Đ

QUẢ HOẠT ĐỘNG MARKETING CHO DỰ ÁN BLU RIVERSIDE CỦA

ại

CÔNG TY CỔ PHẦN NHẤT THÀNH NAM.”

̣c k

2.1 Mục tiêu chung

ho

2. Mục tiêu nghiên cứu.

Trên cơ sở nghiên cứu thực trạng marketing ở Công ty để từ đó đề xuất các

in

giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động marketing cho dự án BLUE

h

RIVERSIDE của Công ty Cổ phần Nhất Thành Nam.

tê

2.2 Mục tiêu cụ thể:

́H

- Tình hình thị trường và kế hoạch hoạt động marketing cho Công ty.

́
uê

- Thu hoạch được kinh nghiệm và những kiến thức thực tế nhất từ việc trải
nghiệm suốt quá trình thực hiện một chiến dịch marketing cho một dự án BLUE
RIVERSIDE của Công ty.
- Nắm rõ những bước cơ bản trong quá trình thực hiện và triển khai kế
hoạch.
- Tìm hiểu thêm chiến lược marketing đối với một sản phẩm có giá trị cao,
cụ thể là đất nền dự án.
- Phân tích thực trạng hoạt động marketing của Công ty thông qua dự án
BLUE RIVERSIDEvà đóng góp ý kiến cũng như đề xuất kiến nghị nhằm nâng

SVTH: Lê Quang Trường – Lớp K48 QTKD

2


Đại học Kinh tế Huế

Khóa luận tốt nghiệp

GVHD: ThS. Võ Thị Mai Hà

cao hoạt động marketing cho dự án đó nói riêng và tất cả các dự án mà Công ty
sẽ thực hiện nói chung.
3. Đối tượng và phạm vi nghiêm cứu.
3.1Đối tượng nghiên cứu.
Tập trung vào phân khúc thị trường là đất nền dự án và các chiến lược
marketing để đưa dự án BLURIVERSIDE đến với khách hàng.
3.2 . Phạm vi nghiêm cứu.
- Về thời gian: Đề tài được nghiên cứu từ các số liệu có liên quan đến công
ty trong hai năm 2016 và 2017. Dự án Blue Riverside trong năm 2018.

Đ

- Về không gian: Đề tài được nghiên cứu tại công ty cổ phần Nhất Thành

ại

Nam Đà Nẵng và tập trung chủ yếu tại phòng kinh doanh của công ty.

ho

4. Phương pháp nghiên cứu:

̣c k

4.1. Phương pháp thu thập dữ liệu thứ cấp.
Dữ liệu thứ cấp của nghiên cứu được lấy từ nhiều nguồn khác nhau

in

- Từ các phòng ban của Công ty: Thu thập thông tin có liên quan đến Công

h

ty như doanh thu, báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh.

tê

- Từ internet, website, báo…

́H

- Từ sách tham khảo, một số công trình nghiên cứu đi trước, luận văn tốt

bản, nghiên cứu marketing,…

́
uê

nghiệp, giáo trình liên quan đến môn marketing cụ thể là: môn marketing căn

4.2. Kỹ thuật xử lí và phân tích số liệu.
- Dùng phương pháp phân tích số liệu để cho thấy tình hình hoạt động kinh
doanh của Công ty.
- Dùng phương pháp thống kê mô tả để rút ra những kết luận dựa trên
những số liệu thông tin thu thập được.
Phương pháp phân tích ma trận SWOT: nhằm phát hiện những điểm mạnh,
điểm yếu của công ty cũng như cơ hội, thách thức mà công ty gặp phải trong
thời gian tới để đề xuất các giải pháp marketing phù hợp cho công ty.

SVTH: Lê Quang Trường – Lớp K48 QTKD

3


Đại học Kinh tế Huế

Khóa luận tốt nghiệp

GVHD: ThS. Võ Thị Mai Hà

5. Bố cục đề tài.
PHẦN 1: ĐẶT VẤN ĐỀ
PHẦN 2: NỘI DUNG VÀ KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
Chương 1:Cơ sở lý luận về marketing và thị trường bất động sản.
Chương 2: Thực trạng marketing trong công ty Cổ Phần Nhất Thành Nam
trên lĩnh vực Bất động sản.
Chương 3: Tình hình thực hiện hoạt động marketing cho dự án Blue
Riverside.
Chương 4: Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả marketing cho dự án

Đ

Blue Riverside.

ại

PHẦN 3: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ.

h

in

̣c k

ho
́H

tê
́
uê
SVTH: Lê Quang Trường – Lớp K48 QTKD

4


Đại học Kinh tế Huế

Khóa luận tốt nghiệp

GVHD: ThS. Võ Thị Mai Hà

PHẦN II: NỘI DUNG VÀ KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
CHƯƠNG 1:CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ MARKETING BẤT ĐỘNG SẢN.
1.1 Cơ sở lý luận về marketing
1.1.1. Khái niệm về marketing.
Cho đến nay nhiều người vẫn lầm tưởng marketing với việc chào hàng (tiếp
thị), bán hàng và các hoạt động bán hàng kích thích tiêu thụ. Vì vậy, họ quan
điểm marketing chẳng qua là hệ thống các biện pháp mà người bán sử dụng để
cốt làm sao bán được hàng và thu được tiền cho họ. Thậm chí, con người còn

đồng nhất marketing với nghề đi chào hàng, giới thiệu dùng thử hàng(nghề tiếp

ại

Đ

thị).

Thực ra tiêu thụ và hoạt động tiếp thị chỉ là một trong những khâu của hoạt

ho

động marketing. Hơn thế nữa, đó lại không phải là khâu quan trọng nhất. Một

̣c k

hàng hóa kém thích hợp và đòi hỏi với người tiêu dùng, chất lượng thấp, kiểu
dáng kém hấp dẫn, giá cả đắt thì dù cho người ta có tốn bao nhiêu công sức và

in

tiền của để thuyết phục khách hàng, việc mua chúng vẫn rất hạn chế. Ngược lại,

h

nếu như nhà kinh doanh tìm hiểu kỹ lượng nhu cầu của khách hàng, tạo ra

tê

những mặt hàng phù hợp với nó, quy định một mức giá thích hợp, có một

́H

phương thức phân phối hấp dẫn và kích thích tiêu thụ có hiệu quả thì chắc chắn

́
uê

việc bán những hàng hóa đó sẽ trở nên dễ dàng hơn. Cách làm như vậy thể hiện
sự thực hành quan điểm marketing hiện đại như sau:Marketing là quá trình thực
hiện các hoạt động nhằm đạt được các mục tiêu của tổ chức thông qua việc
đoán trước các nhu cầu của khách hàng hoặc người tiêu thu để điều khiển các
dòng hàng hóa dịch vụ thỏa mãn các nhu cầu từ nhà sản xuất tới các khách
hàng hoặc người tiêu thụ ( theo E.J McCarthy )
1.1.2 Phân loại marketing
Marketing truyền thống hay Marketing cổ điển.
Toàn bộ hoạt động Marketing chỉ diễn ra trên thị trường trong khâu lưu
thông. Hoạt động đầu tiên của Marketing là làm việc với thị trường và việc tiếp
SVTH: Lê Quang Trường – Lớp K48 QTKD

5


Đại học Kinh tế Huế

Khóa luận tốt nghiệp

GVHD: ThS. Võ Thị Mai Hà

theo của nó trên các kênh lưu thông. Như vậy, về thực chất Marketing cổ điển

chỉ chú trọng đến việc tiêu thụ nhanh chóng những hàng hóa, dịch vụ sản xuất ra
và không chú trọng đến khách hàng.
Trong điều kiện cạnh tranh gay gắt hơn nếu chỉ quan tâm đến khâu tiêu thụ
thì chưa đủ mà còn cần quan tâm đến tính đồng bộ của cả hệ thống. Việc thay
thế Marketing cổ điển bằng lý thuyết Marketing khác là điều tất yếu.
Marketing hiện đại.
Sự ra đời của Marketing hiện đại đã góp phần to lớn vào việc khắc phục
tình trạng khủng hoảng thừa và thúc đẩy khoa học, kỹ thuật phát triển.

Đ

Marketing hiện đại đã chú trọng đến khách hàng hơn, coi thị trường là khâu

ại

quan trọng nhất của quá trình tái sản xuất hàng hóa và khách hàng và nhu cầu

ho

của họ đóng vai trò quyết định. Mặt khác do chú ý đến tính đồng bộ của cả hệ

̣c k

thống nên các bộ phận đơn vị đều tập trung tạo nên sức mạnh tổng hợp đáp ứng
tốt nhất nhu cầu khách hàng. Mục tiêu của Marketing là tối đa hóa lợi nhuận

1.1.3.1 Khái niệm marketing mix

́H

tê

1.1.3 Chiến lược marketing mix.

h

mãn thật tốt nhu cầu khách hàng.

in

nhưng đó là mục tiêu tổng thể, dài hạn còn biểu hiện trong ngắn hạn là sự thỏa

́
uê

Để tiến hành kinh doanh có hiệu quả, tăng khả năng cạnh tranh và tối ưu
hóa lợi nhuận. Công ty cần tiến hành khai thác thông tin về nhu cầu người tiêu
dùng đối với sản phẩm của mình đang kinh doanh và các đối thủ hiện có và tiềm
năng trên thị trường. Căn cứ vào lượng thông tin đã thu thập ở trên Công ty tiến
hành phân đoạn thị trường, lựa chọn thị trường trọng điểm và sử dụng phối hợp
các công cụ Marketing. Bằng việc thiết lập chiến lược Marketing các hoạt động
Marketing của Công ty được thực hiện theo một kế hoạch có mục tiêu đích đến
cụ thể phù hợp với những đặc điểm thị trường của Công ty. Marketing Mix của
Công ty có thể được hiểu như sau: “Tiếp thị hỗn hợp (Marketing Mix) là tập hợp

SVTH: Lê Quang Trường – Lớp K48 QTKD

6

Đại học Kinh tế Huế

Khóa luận tốt nghiệp

GVHD: ThS. Võ Thị Mai Hà

các công cụ tiếp thị được doanh nghiệp sử dụng để đạt được trọng tâm tiếp thị
trong thị trường mục tiêu” ( Theo E.J McCarthy).
Marketing Mix là một bộ các biến số có thể điều khiển được, chúng được
quản lý để thỏa mãn thị trường mục tiêu và mục tiêu của tổ chức. Trong
Marketing Mix có nhiều công cụ khác nhau, mỗi công cụ là một biến số có thể
điều khiển được và được phân loại theo 4 yếu tố hay được gọi là 4Ps: Sản phẩm
(Product), giá cả (Price), phân phối (Place), xúc tiến khuếch trương( Promotion).
Sản phẩm (Product)
Khi nói về sản phẩm – hàng hóa, người ta thường quy nó về một hình thức

Đ

tồn tại vật chất cụ thể và do đó nó chỉ bao hàm những thành phần hoặc yếu tố có

ại

thể quan sát được. Đối với các chuyên gia Marketting, họ hiểu sản phẩm – hàng

ho

hóa ở một phạm vi rộng lớn hơn nhiều, cụ thể là:Sản phẩm – hàng hóa là tất cả

̣c k

những cái, những yếu tố có thể thõa mãn nhu cầu hay ước muốn của khách
hàng, cống hiến những lợi ích cho họ và có khả năng đưa ra chào bán trên thị

in

trường với mục đích thu hút sự chú ý mua sắm, sử dụng hay tiêu dùng.

h

Chiến lược sản phẩm giúp doanh nghiệp xác định phương hướng đầu tư,

́H

tê

thiết kế sản phẩm phù hợp thị hiếu, hạn chế rủi ro, thất bại, chỉ đạo thực hiện
hiệu quả các P còn lại trong marketting hỗn hợp

́
uê

Yếu tố quyết định vị trí của một hãng trên thị trường là ở chỗ:
- Liệu sản phẩm của hãng có vượt lên được sản phẩm cạnh tranh không?
- Vượt lên như thế nào?
- Làm thế nào để khách hàng mua hàng của mình?
Tất cả những điều trên chỉ thực hiện được khi hãng có một chiến lược sản
phẩm đúng đắn, tạo ra sản phẩm mới với chất lượng tốt. Nhân tố quyết định sự
thành công của doanh nghiệp chính là bản thân sản phẩm của họ. Việc xác định
đúng đắn chiến lược sản phẩm có ý nghĩa sống còn đối với sự tồn tại của doanh
nghiệp.

Giá (Price)
SVTH: Lê Quang Trường – Lớp K48 QTKD

7


Đại học Kinh tế Huế

Khóa luận tốt nghiệp

GVHD: ThS. Võ Thị Mai Hà

Chiến lược và chính sách giá là cả một nghệ thuật. Giá là một thành phần
quan trọng trong giải pháp tổng hợp (Marketing Mix) và cần phải được quản trị
một cách thông minh như là cách mà ta quản trị những thành phần khác. Nhìn
chung giá là một phần đi kèm với kế hoạch sản phẩm/thị trường và không phải
là một thực thể riêng lẻ. Giá thể hiện giá trị (thường dưới hình thức tiền bạc) mà
khách hàng sẵn sàng trả để được thoả mãn nhu cầu. Như vậy ta có thể nói một
thương hiệu bán được giá cao hơn các thương hiệu khác là nhờ tạo ra được
nhiều giá trị cho khách hàng hơn.
Phân phối (Place)

Đ

Phân phối là bao gồm tất cả những hoạt động nhằm cung ứng đúng hàng

ại

hóa cho đúng đối tượng khách hàng, tại đúng nơi, đúng thời điểm, đúng mức giá

ho

mà họ mong muốn. Bởi vì phân phối là một bộ phận chủ yếu cấu thành nên chi

̣c k

phí của sản phẩm hay dịch vụ. Do đó nó cũng là một nguồn lực tiềm tàng của lợi
thế cạnh tranh, có ảnh hưởng đến vị thế và chi phí thấp hay sự khác biệt hóa dựa

in

trên khả năng cung ứng dịch vụ vượt trội cho khách hàng. Chính vì thế có thể

h

nói rằng, một hệ thống phân phối hiệu quả sẽ đem lại cho tổ chức những phương

́H

Chiêu thị (Promotion)

tê

tiện để đạt được lợi thế cạnh tranh.

́
uê

Ngoài việc triển khai một sản phẩm tốt, định giá hấp dẫn và tạo ra khả năng
tiếp cận sản phẩm cho khách hàng mục tiêu của mình, các doanh nghiệp còn

phải truyền thông cho khách hàng và công chúng của họ về Công ty và sản
phẩm. Tuy nhiên, thông tin cần truyền đạt đến khách hàng mục tiêu phải trải qua
nhiều giai đoạn, bằng những phương tiện truyền thông khác nhau và thực hiện
bởi những đối tượng truyền thông khác nhau.
Công ty có thể áp dụng các hình thức chiêu thị phổ biến như:

SVTH: Lê Quang Trường – Lớp K48 QTKD

8


Đại học Kinh tế Huế

Khóa luận tốt nghiệp

GVHD: ThS. Võ Thị Mai Hà

- Quảng cáo: Là hình thức giới thiệu gián tiếp và khuyếch trương các ý
tưởng, hàng hóa và dịch vụ đến các khách hàng, thông qua các phương tiện
truyền thông và do tổ chức trả tiền để thực hiện.
- Khuyến mãi: Là những kích thích ngắn hạn dưới hình thức thưởng nhằm
khuyến khích việc sử dụng thử hoặc mua sản phẩm, dịch vụ.
- Quan hệ công chúng: Là các chương trình được thiết kế hay cổ động hoặc
bảo vệ hình ảnh của công ty đối với giới công chúng của doanh nghiệp.
- Bán hàng cá nhân: Là các tương tác trực tiếp thông qua lực lượng bán với
một hoặc nhiều khách hàng tiềm năng nhằm mục đích giới thiệu sản phẩm hay

Đ

xúc tiến giải quyết các đơn hàng.

ại

- Marketing trực tiếp: Sử dụng thư, điện thoại, fax, e-mail hoặc Internet để

ho

giao tếp trực tiếp với khách hàng.

̣c k

1.1.3.2 Vai trò của marketing mix trong kinh doanh
Để tồn tại và phát triển, mọi doanh nghiệp cần đặt cho mình một mục tiêu

in

và cố gắng để đạt được mục tiêu đó. Khi việc quản lý và điều hành công việc

h

dựa trên những kinh nghiệm, trực giác và sự khôn ngoan không thể đảm bảo sự

tê

thành công của doanh nghiệp thì việc lập kế hoạch cho toàn bộ các hoạt động

́H

của doanh nghiệp là điều cần thiết. Có kế hoạch cụ thể sẽ giúp cho doanh nghiệp

́
uê

thấy rõ hơn mục tiêu cần vươn tới của mình và chỉ đạo sự phối hợp các hoạt
động hoàn hảo hơn. Đồngthời kế hoạch cũng giúp cho nhà quản trị suy nghĩ có hệ
thống những vấn đề kinh doanh nhằm đem lại những chuyển biến tốt đẹp hơn.
Nằm trong chiến lược chung của doanh nghiệp, kế hoạch Marketing Mix
thể hiện sự cố gắng của Công ty nhằm đạt tới một vị trí mong muốn xét trên vị
thế cạnh tranh và sự biến động của môi trường kinh doanh. Chỉ khi lập được
chiến lược Marketing Mix thì Công ty mới có thể thực hiện một cách đồng bộ
các hoạt động Marketing bắt đầu từ việc tìm hiểu và nhận biết các yếu tố môi
trường bên ngoài, đánh giá những điều kiện khác bên trong của Công ty để từ đó

SVTH: Lê Quang Trường – Lớp K48 QTKD

9


Đại học Kinh tế Huế

Khóa luận tốt nghiệp

GVHD: ThS. Võ Thị Mai Hà

có những chính sách về sản phẩm, giá cả, phân phối và xúc tiến nhằm đạt tới
mục tiêu đã định sẳn.
Với ý nghĩa đó việc xây dựng kế hoạch Marketing Mix thực sự là công việc
quan trong cần thiết cần phải làm đối với mỗi doanh nghiệp. Đây là công việc
đầu tiên để xây dựng một chương trình Marketing của doanh nghiệp và làm cơ
sở để tổ chức và thực hiện các hoạt động khác trong quản trị doanh nghiệp nói

chung và quản trị Marketing nói riêng.
Kế hoạch Marketing Mix là hoạt động hết sức quan trọng trong hoạt động
kinh doanh của doanh nghiệp đặc biệt là doanh nghiệp thương mại, kế hoạch

Đ

Marketing Mix giúp cho doanh nghiệp tìm kiếm những thông tin hữu ích về thị

ại

trường, có điều kiện mở rộng thị trường và tăng quy mô kinh doanh. Các công

ho

cụ Marketing giúp doanh nghiệp chiếm lĩnh thị trường, tăng thị phần, đẩy nhanh

̣c k

tốc độ tiêu thụ bằng cách nâng cao khả năng cạnh tranh và làm thỏa mãn nhu
cầu khách hàng. Nhờ có kế hoạch Marketing Mix các hoạt động của doanh

in

nghiệp được thực hiện một cách đồng bộ, doanh nghiệp sẽ tiếp cận với thị

h

trường tiềm năng, chinh phục và lôi kéo khách hàng và có thể nói rằng kế hoạch

1.2 Quy mô thị trường bất động sản.

́
uê

1.2.1 Đặc điểm của thị trường bất động sản

́H

tê

Marketing là cầu nối giúp doanh nghiệp gần hơn với thị trường.

- Hầu hết ở các quốc gia có nền kinh tế thị trường, thị trường BĐS đều
hình thành và phát triển qua 4 cấp độ: Sơ khai, tập trung hóa, tiền tệ hóa và tài
chính hóa.
Thứ nhất cấp độ sơ khai: Đólà giai đoạn của tất cả mọi người đều có thể tạo
lập được nhà của mình. Giai đoạn này chỉ cần có một mảnh đất là có thể hình
thành lên một cái nhà và được coi là BĐS. Trong cấp độ này, các chính sách về
đất đai, các chủ đất và các cơ quan quản lý đất đai đóng vai trò quyết định.
Thứ hai, cấp độ tập trung hóa: Đó là giai đoạn của các doanh nghiệp xây
dựng. trong giai đoạn này, do hạn chế về đất đai, do hạn chế về năng lực xây
SVTH: Lê Quang Trường – Lớp K48 QTKD

10


Đại học Kinh tế Huế

Khóa luận tốt nghiệp

GVHD: ThS. Võ Thị Mai Hà

dựng, không phải ai cũng có thể hình thành và phát triển một tòa nhà, một BĐS
lớn, một dự án BĐS.Trong cấp độ này, các chính sách và các doanh nghiệp, cơ
quan quản lý xây dựng đóng vai trò quyết định.
Thứ ba, cấp độ tiền tệ hóa: Đó là giai đoạn của các doanh nghiệp xây dựng.
Lúc này, sự bùng nổ của các doanh nghiệp phát triển BĐS, do hạn chế về các
điều kiện bán BĐS, không phải doanh nghiệp nào cũng đủ tiền để phát triển
BĐS cho tới khi bán ra được thi trường. Trong cấp độ này, các ngân hàng đóng
vai trò quyết định trong việc tham gia vào dự án này hoặc dự án khác. Các chính
sách ngân hàng, các ngân hàng và các cơ quan quản lý về ngân hàng đóng vai

Đ

trò quyết định.

ại

Thứ 4, cấp độ tài chính hóa: khi quy mô của thị trường BĐS tăng cao và thị

ho

trường phát triển mạnh, do những hạn chế về nguồn vốn dài hạn tài trợ cho thị

̣c k

trường BĐS, các ngân hàng hoặc không thể tiếp tục cho vay đối với BĐS hoặc
sẽ đối mặt với các rủi ro. Lúc này, các ngân hàng phải tài chính hóa các khoản

in

cho vay, các khoản thế chấp cũng như các khoản tài trợ cho thị trường nhằm

h

huy động đa dạng hóa các nguồn vốn. Trong cấp độ, các thể chế tài chính, các

́H

những chủ thể có vai trò quyết định.

tê

chính sách tài chính, các tổ chức tài chính và các cơ quan quản lý tài chính là

́
uê

Có thể thấy rằng, không nhất thiết mỗi một nền kinh tế, mỗi một thị trường
BĐS đều tuần tự trải qua từng nấc, từng cung bậc như trên. Cũng không nhất
thiết các cấp độ phát triển thị trường phải có giai đoạn như nhau về thời gian.
Cũng không nhất thiết các cấp độ phát triển thị trường phải là kết thúc giai đoạn
này rồi mới chuyển sang giai đoạn khác. Các nền kinh tế, nhất là các nền kinh tế
đã phát triển qua cả 4 cấp độ từ rất lâu. Chẳng hạn như Úc và New Zealand, các
tài sản BĐS đã được chứng khoán hóa với tỷ lệ rất cao. Các nước có nền kinh tế
chuyển đổi đều áp dụng chủ yếu là liệu pháp “sốc”, tức là áp dụng đồng loạt tất
cả các cơ chế, chính sách theo chuẩn của các nền kinh tế thị trường hiện nay, thị
trường BĐS cũng đã ở cấp độ tài chính hóa.
SVTH: Lê Quang Trường – Lớp K48 QTKD

11


Đại học Kinh tế Huế

Khóa luận tốt nghiệp

GVHD: ThS. Võ Thị Mai Hà

- Trong mỗi cấp độ phát triển của thị trường BĐS, quá trình vận động của
thị trường đều có chu kỳ giao động tương tự như nhiều thị trường khác.
Chu kỳ dao động của thị trường BĐS gồn 4 giai đoạn: Phồn vinh(sôi động),
suy thoái (có dấu hiệu chững lại), tiêu điều (đóng băng) và phục hồi (nóng dần
nền và có thể gây “sốt”). Chẳng hạn như thị trường BĐS ở Mỹ trong khoảng 1
thế kỷ (1870-1873) trải qua 6 chu kỳ dao động, bình quân mỗi chu kỳ khoảng 18
năm; thị trường BĐS nước Nhật từ năm 1956 đến nay trải qua 4 chu kỳ, mỗi chu
kỳ khoảng 10 năm; thị trường BĐS Hồng Kông từ sau chiến tranh thế giới thứ II
đến nay đã có 8 chu kỳ dao động, chu kỳ ngắn hạn là từ 6-7 năm, dài là 9-10

Đ

năm, trung bình là 8-9 năm.

ại

- Thị trường BĐS vừa mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc và không tập

ho

trung, trải rộng trên khắc các vùng miền của đất nước.

̣c k

BĐS là một loại hàng hóa cố định và không thể di dời về mặt vị trí và nó
chịu ảnh hưởng của các yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu. Trong khi đó, tâm lý,

in

tập quán, thị trường của mỗi vùng, mỗi địa phương lại khác nhau. Chính vì vậy,

h

hoạt động của thị trường BĐS mang tính địa phương sâu sắc.

tê

Mặt khác, thị trường BĐS mang tính không tập trung và trải rộng ở mọi

́H

vùng miền của đất nước. Sản phẩm hàng hóa BĐS có “dư thừa” ở vùng này

́
uê

cũng không thể đem bán ở vùng khác được. Bên cạnh đó, mỗi thị trường mang
tính chất địa phương với quy mô và trình độ khác nhau do sự phát triển không
đều giữa các vùng, các miền, do điều kiện tự nhiên và trình độ phát triển kinh tếvăn hóa- xã hội khác nhau dẫn đến quy mô và trình độ phát triển kinh tế cao thì
hoạt động sôi động hơn thị trường BĐS ở nông thôn, miền núi v.v…
- Thị trường BĐS chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật.

BĐS là tài sản lớn của mỗi quốc gia, là hàng hóa đặc biệt, các giao dịch về
BĐS tác động mạnh mẽ đến hầu hết các hoạt động kinh tế xã hội. Do đó, các
vấn đề về BĐS đều chịu sự chi phối và điều chỉnh chặt chẽ của hệ thống các văn
bản quy định pháp luật riêng về BĐS, đặc biệt là hệ thống các văn bản quy định
SVTH: Lê Quang Trường – Lớp K48 QTKD

12


Đại học Kinh tế Huế

Khóa luận tốt nghiệp

GVHD: ThS. Võ Thị Mai Hà

pháp luật về đất đai và nhà ở. Đặc điểm này đặc biệt đúng ở nước ta do thị
trường đất đai cấp I (thị trường sơ cấp- giao cấp cho thuê đất) là chịu tác động
nhất bởi các quy định nhà nước. Chính phủ các nước trên thế giới đều quan tâm
đến BĐS và thị trường BĐS, luôn điều chỉnh chính sách về BĐS và thị trường
BĐS nhằm huy động các nguồn lực về BĐS phục vụ các mục tiêu phát triển
kinh tế xã hội.
- Thị trường BĐS là một dạng thị trường không hoàn hảo( thông tin không
đầy đủ, thiếu một số tổ chức của thị trường)
Đặc điểm này xuất phát từ những đặc trưng riêng của mỗi vùng, chịu sự chi

Đ

phối của điều kiện tự nhiên cũng như truyền thống và tập quán, thị hiếu, tâm lý

ại

xã hội trong quá trình sử dụng BĐS.

ho

Thậm chí, ngay trong bản thân các thị trường địa phương, sự hiểu biết về

̣c k

các giao dịch cũng không hoàn hảo, người mua và người bán thường thiếu
những thông tin liên quan đến những giao dịch trước.

in

Sự tác động của nhà nước là một trong các yếu tố tạo nên tính không hoàn

h

hảo của thị trường BĐS. Bất kỳ nhà nước nào cũng đều có sự can thiệp vào thị

tê

trường BĐS ở các mức độ khác nhau, trong đó chủ yếu là đất đai để thực hiện

́H

các mục tiêu phát triển chung. BĐS có tính dị biệt, tin tức thị trường hạn chế, đất

BĐS là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo.

́
uê

đai trên thị trường sơ cấp phụ thuộc vào quyết định của nhà nước nên thị trường

Mặt khác, thị trường BĐS không hoàn hảo còn do tính chất không tái tạo
được của đất, nên thị trường BĐS mang tính độc quyền, đầu cơ nhiều hơn vào
thị trường hàng hóa khác.
- Thị trường BĐS có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn và tài chính.
Động thái phát triển của thị trường này tác động tới nhiều thị trường trong nền
kinh tế.
BĐS là tài sản đầu tư trên đất bao gồm cả giá trị đất đai sau khi đã được
đầu tư. Mà đầu tư tạo lập BĐS thường sử dụng một lượng vốn lớn với thời gian
SVTH: Lê Quang Trường – Lớp K48 QTKD

13


Đại học Kinh tế Huế

Khóa luận tốt nghiệp

GVHD: ThS. Võ Thị Mai Hà

hình thành BĐS cũng như thu hồi nguồn vốn dài. Khi BĐS tham gia lưu thông
trên thị trường BĐS, các giá trị cũng như các quyền về BĐS được đem ra trao
đổi, mua bán, kinh doanh v.v... giải quyết vấn đề lưu thông tiền tệ, thu hồi vốn
đầu tư và mang lại lợi nhuận cho các bên giao dịch. Điều này chứng tỏ thị
trường BĐS là đầu ra quan trọng với thị trường vốn.
Ngược lại, thị trường BĐS hoạt động tốt là cơ sở để phát huy được nguồn

tài chính lớn cho phát triển kinh tế thông qua thế chấp và giải ngân.
Ngoài ra, thị trường BĐS còn có quan hệ trực tiếp với thị trường xây dựng
mà qua đó bắc cầu tới các thị trường vật liệu xây dựng và đồ nội thất, thị trường

Đ

lao động v.v... Dao động của thi trường này có ảnh hưởng lan tỏa tới sự phát

ại

triển ổn định của nền kinh tế quốc dân. Đặc biệt là của thị trường BĐS.

ho

1.2.2. Quy mô thị trường bất động sản hiện nay.

̣c k

Kết quả khảo sát của Nomura Research Institude cho thấy, hiện tại
quy mô thị trường bất động sản Việt Nam vào khoảng 21 tỷ USD.

in

Trong khi ở Nhật Bản, con số này là 2.678 tỷ USD, Singapore là 241 tỷ

h

USD, Indonesia 189 tỷ USD, Thái Lan 89 tỷ USD, Malaysia 84 tỷ USD,

tê

Philippines 48 tỷ USD...

́H

Nói về các con số này, ông Cấn Văn Lực đến từ ngân hàng BIDV cho biết,

́
uê

thị trường bất động sản Việt Nam chỉ mới hình thành và phát triển trên 10 năm,
quy mô chưa phải là lớn so với các nước khác trong khu vực. Những điều đáng
chú ý, theo ông, là có tới 70% vốn đàu tư kinh doanh BĐS là vốn vay ngân
hàng, 65% tài sản đản bảo vốn vay là BĐS.
Hiện tại, tổng dư nợ BĐS của Việt Nam vào khoảng 262.100 tỷ đồng
(tương đương khoảng 12,5 tỷ USD), chiếm 8% tổng dư nợ của hệ thống ngân
hàng.
Trọng số rủi ro cho vay BĐS ở nước ta cũng rất cao, gấp tới 2,5 lần so với
thông lệ quốc tế.

SVTH: Lê Quang Trường – Lớp K48 QTKD

14


Đại học Kinh tế Huế

Khóa luận tốt nghiệp

GVHD: ThS. Võ Thị Mai Hà

Ngoài khoảng 70% vốn vay kinh doanh BĐS là từ vay vốn ngân hàng,
nguồn tín dụng cho BĐS còn lại chủ yếu là huy động từ khu vực dân cư, nguồn
vốn hỗ trợ ODA, đầu tư gián tiếp (FII) và đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI).
Tuy nhiên những năm gần đây vốn FDI vào BĐS sút giảm mạnh, hiện nay
đang có xu hướng phục hội trở lại nhưng khó có thể bằng thời hoàng kim
(2008).
Theo cục đầu tư nước ngoài (bộ kế hoạch và đầu tư), tổng FDI đăng ký vào
bất động sản 7 tháng đầu năm 2014 đạt 1,13 tỷ USD, tăng khoảng 65% so với
cùng kỳ năm ngoái (năm 2013).

Đ

Nói về nguồn vốn huy động từ người dân vào thị trường BĐS, nhiều

ại

chuyên gia đánh giá là rất khó khăn bởi giá BĐS tại Việt Nam tuy đang giảm,

ho

nhưng vẫn ở mức cao.

̣c k

Ông Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ tài nguyên và môi trường
khẳng định, một trong những nghịch lý trên thị trường BĐS là giá nhà ở cao

các nước khác tỷ lệ này là 2-4 lần.

h

in

trung bình gấp 25 lần thu nhập trung bình năm của người lao động, trong khi ở

tê

Nếu người lao động tại Việt Nam tiết kiệm được 25% thu nhập thì cũng

́H

phải 100 năm sau mới mua được nhà. Đến nay, tỷ lệ này đã giảm tới mức 10 lần

́
uê

trong khu vực nhà ở thương mại giá thấp và nhà ở xã hội.

“Thừa cung nhà ở giá cao đã tạo nên kho BĐS tồn đọng gắn với nợ xấu mà
không có cầu, trong khi đó thiếu cung trầm trọng đối với nhà ở giá thấp có cầu
rất cao. Đây là nghịch lý của sự không gặp nhau giữa đường cung và đường cầu
trong hoàn cảnh cả cung cầu đều rất cao. Tổng cung và tổng cầu lúc này không
có ý nghĩa”, ông Võ nhấn mạnh.
Cũng nhận xét giá nhà tại Việt Nam hiện nay cao hơn nhiều so với thu
nhập bình quân đầu người, song bà Sigrid Zialcita, giám đốc điều hành bộ phận
nghiêm cứu thị trường Cushman & Wakefield châu Á – Thái Bình Dương cho
rằng, hãy nhìn nhận lại vấn đề trong xu hướng phát triển.
SVTH: Lê Quang Trường – Lớp K48 QTKD

15


Đại học Kinh tế Huế

Khóa luận tốt nghiệp

GVHD: ThS. Võ Thị Mai Hà

“5 năm trước, công ty chúng tôi đã làm một nghiên cứu tập trung vào
“nhóm chi tiêu chính”. “Nhóm chi tiêu chính” được định nghĩa là các gia đình
trung lưu trong khu vực. Một phát hiện đáng kinh ngạc là số hộ gia đình tầng lớp
trung lưu tại Việt Nam đã thực sự tăng gấp đôi trong 5 năm qua, điều này giúp
chúng tôi tin rằng, đây là một chất xúc tác mạnh mẽ giúp doanh số bán nhà tăng
lên”.
“Nhìn vào thị trường văn phòng thì thấy có một mối quan hệ tương quan
giữa thị trường nhà ở và thị trường văn phòng. Việt Nam có một nền kinh tế
đang trên đà phát triển nhanh, sẽ thu hút được các công ty đa quốc gia, tập đoàn

Đ

nước ngoài và các công ty trong nước hoạt động, sẽ thu hút được rất nhiều nhân

ại

lực đến sống và làm việc, tất cả điều này sẽ dẫn đến điều gì? Câu trả lời sẽ góp

ho

phần vào việc giúp thị trường văn phòng phát triển, lấp đầy các tòa nhà văn

̣c k

phòng”, bà Sigrid Zialcita nói.

1.2.3 Các quan điểm hiện nay về marketing trong ngành Bất động sản.

in

Khi thị trường BĐS không còn sôi động, tức là người mua không phải cạnh

h

tranh nhau để mua nhà, sử dụng dịch vụ marketing cho BĐS là một giải pháp

tê

mang lại hiệu quả cao. Tuy nhiên một trong những sai lầm mà các Công ty phát

́
uê

cảm tính của mình.

́H

triển bất động sản thường mắc phải là họ quá tin tưởng vào những quyết định

Nhưng thực tế là năng lực của giám đốc marketing càng giỏi thì càng mang
lại lợi ích cho khoản đầu tư của mình. Vì vậy, cũng như các ngành nghề khác,

marketing là khâu cực kỳ quan trọng trong việc phát triển bất động sản.
Marketing trong lĩnh vực BĐS có sự khác biệt so với các loại hàng hóa
thông thường ở chỗ, nó đòi hỏi giám đốc marketing cần có những hiểu biết tổng
thể về nền kinh tế, sự phát triển cơ sở hạ tầng, đặc điểm của vị trí, xu hướng của
xã hội trong quá khứ, hiện tại và tương lai.

SVTH: Lê Quang Trường – Lớp K48 QTKD

16


Đại học Kinh tế Huế

Khóa luận tốt nghiệp

GVHD: ThS. Võ Thị Mai Hà

Kế hoạch marketing là sự kết hợp hài hòa giữa sự hiểu biết mang tính cục
bộ địa phương và những nghiên cứu mang tính chất toàn cầu dẩn đến việc đánh
giá được đúng giá trị của tiền thuê hay giá bán đối với bất động sản của mình.
Yếu tố thời điểm là rất quan trọng trong việc phát triển một bất động sản và
một trong những đặc thù của “sản phẩm” bất động sản là thời điểm chế tạo. Một
dự án bất động sản thông thường đều mất tối thiểu từ 3 đến 5 năm để mang ra
được thị trường. Do đó ngoài việc giám đốc marketing cần có một tầm nhìn
chiến lược tốt còn phải thực hiện tốt việc nghiên cứu thị trường tại thời điểm
hiện tại để đưa ra những quyết định chiến lược có kết quả trong vòng 3 năm sau

ại

Đ

đó.

Họ cần phải có những nghiên cứu “khoa học” và những thông kê đầy đủ về

ho

thị trường, sản phẩm trong quá khứ hiện tại và dự báo trong tương lai. Những

̣c k

nghiên cứu “khoa học” này sẽ là yếu tố quyết định việc: Ở đâu? Làm gì? Và như
thế nào? Nhằm làm gia tăng tối đa các chỉ số lợi nhuận như mong muốn đối với

in

bất động sản, tiền thuê cũng như là giá bán, cung cấp ngân hàng dữ liệu về

h

những khách hàng tiềm năng là những khách hàng tiềm năng trong bất kể hoàn

tê

cảnh của thị trường đảm bảo giành được những chỉ số tốt nhất trong các giao

SVTH: Lê Quang Trường – Lớp K48 QTKD

́
uê

cho các nhóm sản phẩm của công ty.

́H

dịch bất động sản, định hướng xây dựng được những phân khúc thị trường mới

17