Đánh giá ảnh hưởng của công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng đến đời sống và việc làm của người dân khi nhà nước thu hồi đất tại một số dự án trên địa bàn thành phố thái nguyên giai đoạn 2008 2013

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

CHU QUANG KỲ

“ĐÁNH GIÁ ẢNH HƯỞNG CỦA CÔNG TÁC
BỒI THƯỜNG, GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG ĐẾN
ĐỜI SỐNG VÀ VIỆC LÀM CỦA NGƯỜI DÂN
KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT TẠI MỘT SỐ
DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ
THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2008 - 2013”

LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Người hướng dẫn khoa học: TS. Nguyễn Chí Hiểu

Thái Nguyên, năm 2014


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan số liệu và kết quả nghiên cứu trong Luận văn này là
trung thực và chưa hề được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện Luận văn
này đã được cám ơn và các thông tin trích dẫn trong Luận văn đều đã
được chỉ rõ nguồn gốc./.

Tác giả luận văn

Chu Quang Kỳ


LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình thực hiện Luận văn ngoài sự lỗ lực của bản thân, tôi
đã nhận được sự hướng dẫn nhiệt tình, chu đáo của các thầy cô giáo,
những ý kiến đóng góp quý báu của nhiều cá nhân và tập thể để hoàn thành
bản luận văn này.
Nhân dịp này tôi xin chân thành cảm ơn TS. Nguyễn Chí Hiểu, giảng
viên Khoa Quản lý tài nguyên - Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên
đã trực tiếp hướng dẫn, chỉ bảo tôi trong suốt thời gian thực hiện luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo
Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã tạo điều kiện thuận lợi cho tôi
thực hiện đề tài.
Tôi cũng xin chân thành cảm ơn UBND Thành phố Thái Nguyên, Phòng
Tài nguyên và Môi trường Thành phố, Trung Tâm phát triển quỹ đất Thành
phố, UBND phường Quan Triều và UBND phường Phan Đình Phùng đã giúp
đỡ tôi trong thời gian nghiên cứu thực hiện đề tài.
Tôi xin cảm ơn tới gia đình, những người thân, đồng nghiệp đã tạo
điều kiện về mọi mặt cho tôi trong quá trình thực hiện đề tài này.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn !
Thái Nguyên, ngày

tháng 10 năm 2014

Tác giả luận văn

Chu Quang Kỳ


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
STT

Các chữ viết tắt

Ký hiệu

1

Bồi thường

BT

2

Công nghiệp hoá - Hiện đại hoá

CNH-HĐH

3

Giấy chứng nhận

GCN

4

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

GCNQSDĐ

5

Giải phóng mặt bằng

GPMB

6

Hồ sơ địa chính

HSĐC

7

Tái định cư

TĐC

8

Uỷ ban nhân dân

UBND


DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1. Cơ cấu hiện trạng sử dụng đất thành phố Thái Nguyên năm 2013.......... 43
Bảng 3.2: Bảng tổng hợp các dự án bồi thường GPMB
trên địa bàn thành phố thái nguyên giai đoạn 2008 - 2013 .....................................
50
Bảng 3.3. Tỷ lệ chênh lệnh về giá theo kết quả
phỏng vấn chuyên sâu tại 2 dự án nghiên cứu ........................................................
52

Bảng 3.4. Tổng hợp bồi thường về đất đai tại 2 dự án............................................ 57
Bảng 3.5. Tổng hợp kinh phí bồi thường hỗ trợ GPMB ......................................... 59
Bảng 3.6. Kết quả phỏng vấn chi tiết về thu hồi đất nông nghiệp
và bồi thường hỗ trợ của các hộ dân tại 2 dự án .....................................................
62
Bảng 3.7. Phương thức sử dụng tiền bồi thường
cho các mục đích tại 2 dự án nghiên cứu ............................................................... 63
Bảng 3.8. Trình độ văn hóa, chuyên môn của người trong độ tuổi lao động ........... 65
Bảng 3.9. Tình hình lao động và việc làm của các hộ dân bị thu hồi
đất tại dự án khu dân cư số 3 phường quan triều ....................................................
66
Bảng 3.10. Tình hình lao động và việc làm của các hộ dân
bị thu hồi đất dự án xây dựng khách sạn đài bắc 5 sao ...........................................
68
Bảng 3.11. Thu nhập của bình quân của các hộ
tại 2 dự án trước và sau khi thu hồi đất ..................................................................
70
Bảng 3.12: Tình hình thu nhập của các hộ sau khi bị thu hồi đất tại 2 dự án .......... 72
Bảng 3.13. Đánh giá của người dân về cơ sở hạ tầng,
phúc lợi xã hội sau khi thu hồi đất .........................................................................
73 bảng 3.14. tình hình an ninh trật tựxã hội của người dânsau khi thu hồi đất
........... 75


DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 3.1. Bản đồ địa giới hành chính thành phố Thái Nguyên ............................... 35
Sơ đồ 3.1: Trình tự thực hiện bồi thường GPMB tại thành phố Thái Nguyên...........
46
Biểu đồ 3.1. Diện tích các loại đất bị thu hồi thực hiện dự án ................................ 53
Biểu đồ 3.2. Diện tích các loại đất bị thu hồi thực hiện dự án ................................ 54

Biểu đồ 3.3: Tỷ lệ sử dụng tiền bồi thường ............................................................ 63
Biểu đồ 3.4. Tình hình lao động của người dân trước và
sau khi thu hồi đất tại Dự án Khu dân cư số 3 phường Quan Triều ........................ 67
Biểu đồ 3.5. Tình trạng việc làm của người dân trước và
sau khi thu hồi đất tại Dự án Khu dân cư số 3 phường Quan Triều ..........................
67
Biểu đồ 3.6. Tình trạng lao động của người dân trước và sau
khi thu hồi đất tại Dự án xây dựng khách sạn Đài Bắc 5 sao ................................... 69
Biểu đồ 3.7. Tình trạng việc làm của người dân trước và sau
khi thu hồi đất tại Dự án xây dựng khách sạn Đài Bắc 5 sao ................................... 69
Biểu đồ 3.8: Thu nhập bình quan đầu người/ tháng
trước và sau khi thu hồi đất tại 2 dự án ..................................................................
71
Biểu đồ 3.9: Ý kiến của người dân về cơ sở hạ tầng, sau khi thu hồi đất ............... 73


MỤC LỤC

MỞ ĐẦU ................................................................................................................ 1
1.Tính cấp thiết của đề tài........................................................................................ 1
2. Mục tiêu nghiên cứu ............................................................................................ 2
2.1. Mục tiêu tổng quát ............................................................................................ 2
2.2. Mục tiêu cụ thể ................................................................................................. 2
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài.............................................................. 2
3.1. Ý nghĩa khoa học .............................................................................................. 2
3.2. Ý nghĩa thực tiễn .............................................................................................. 3
4. Yêu cầu của đề tài................................................................................................ 3
Chương 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ...................................... 4
1.1. Cơ sở lý luận của công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng............................. 4
1.1.1. Khái niệm về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư............................ 4

1.1.2. Đặc điểm của công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng................................ 5
1.1.3. Những yếu tố tác động đến công tác bồi thường GPMB................................. 6
1.1.4. Về tái định cư .............................................................................................. 11
1.2. Cơ sở pháp lý của công tác bồi thường giải phóng mặt bằng........................... 12
1.2.1. Các văn bản pháp quy của nhà nước: ........................................................... 12
1.2.2. Các văn bản pháp quy của địa phương: ........................................................ 13
1.3. Cơ sở thực tiễn: .............................................................................................. 15
1.3.1. Chính sách bồi thường, hỗ trợ và giải phóng mặt bằng khi Nhà nước
thu hồi đất - kinh nghiệm Quốc tế và một số nước trên thế giới .............................
15
1.3.2. Tình hình thực hiện chính sách bồi thường, GPMB,
hỗ trợ và Tái định cư ở Việt Nam, và một số tỉnh thành:....................................... 18
1.4. Thực trạng công tác bồi thường, GPMB, hỗ trợ và TĐC của tỉnh Thái Nguyên ...
24


1.5. Thực trạng công tác bồi thường, GPMB, hỗ trợ và TĐC
của thành phố Thái Nguyên ................................................................................... 26
1.6. Tác động của công tác bồi thường giải phóng mặt bằng
đến phát triển cơ sở hạ tầng và đời sống kinh tế - xã hội ........................................
27
1.6.1. Đối với sự phát triển cơ sở hạ tầng............................................................... 27
1.6.2. Đối với sự phát triển kinh tế - xã hội............................................................ 28
Chương 2. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ...... 29
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ................................................................... 29
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu .................................................................................. 29
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ..................................................................................... 29
2.2. Nội dung nghiên cứu ...................................................................................... 29
2.2.1. Đánh giá về điều kiện TN- KT và xã hội của Thành phố Thái Nguyên ....... 29
2.2.2. Thực trạng bồi thường GPMB trên địa bàn Thành phố Thái Nguyên ........... 29

2.2.3. Đánh giá những ảnh hưởng của công tác GPMB đến
đời sống của người dân trong khu vực GPMB tại một số dự án cụ thể ................... 30
2.2.4. Đề xuất một số giải pháp cho công tác bồi thường GPMB ........................... 30
2.3. Phương pháp nghiên cứu ................................................................................ 31
2.3.1. Phương pháp thu thập và kế thừa số liệu, tài liệu .........................................
31
2.3.2. Phương pháp điều tra người dân thông qua phiếu điều tra ............................
32
2.3.3. Phương pháp xử lý, tổng hợp, phân tích số liệu............................................ 33
2.3.4. Phương pháp tham khảo, kế thừa các tài liệu liên quan đến đề tài ................
34
Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN..................................... 35
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội tại địa bàn nghiên cứu.............................. 35
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ....................................................................................... 35
3.1.2. Khái quát về điều kiện kinh tế - xã hội của thành phố Thái Nguyên ............. 39
3.1.3. Hiện trạng sử dụng đất của thành phố Thái Nguyên ..................................... 43


3.1.4. Thực trạng công tác quản lý đất đai của thành phố Thái Nguyên.................. 44


3.2. Đánh giá công tác bồi thường GPMB trên địa bàn TP. Thái Nguyên .............. 46
3.2.1. Đánh giá trình tự thực hiện công tác BTGPMB tại TP. Thái Nguyên. ......... 46
3.2.2. Thực trạng công tác BTGPMB trên địa bàn thành phố Thái Nguyên............ 48
3.2.3. Những thuận lợi và khó khăn trong công tác bồi thường
GPMB trên địa bàn Thành phố Thái Nguyên ......................................................... 51
3.3. Đánh giá việc thực hiện công tác BTGPMB đối với 2 dự án nghiên cứu ......... 53
3.3.1. Công tác bồi thường GPMB khi Nhà nước thu hồi đất tại 2 dự án nghiên cứu ..
53
3.3.2. Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường thiệt hại

khi Nhà nước thu hồi đất tiến hành tại 2 dự án.......................................................
56
3.3.3. Đánh giá chung việc thực hiện chính sách bồi thường,
giải phóng mặt bằng tại 2 dự án ............................................................................. 59
3.3.4. Ảnh hưởng của việc thực hiện chính sách bồi thường, GPMB
đến đời sống và việc làm của các hộ dân bị thu hồi đất tại 2 dự án.........................
60
3.4. Đánh giá chung việc thực hiện chính sách bồi thường GPMB
và giải quyết việclàm tại 2 dựán ............................................................................ 76
3.4.1.Về việc thực hiện các chính sách thường, GPMB.......................................... 76
3.4.2. Về việc giải quyết việc làm cho các hộ sau khi bị thu hồi đất ....................... 77
3.5. Đề xuất một số giải pháp ................................................................................ 78
3.5.1. Nhóm giải pháp về chính sách ..................................................................... 78
3.5.2. Giải pháp tổ chức và quản lý........................................................................ 79
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ ................................................................................... 81
1. Kết luận ............................................................................................................. 81
2. Đề nghị.............................................................................................................. 82
TÀI LIỆU THAM KHẢO ..................................................................................... 84


1

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Trong khoảng thời gian gần 20 năm trở lại đây (1993 - 2013), nhu cầu
sử dụng đất đai cho các mục đích mở mang phát triển đô thị, xây dựng
các khu công nghiệp, khu du lịch - dịch vụ, khu dân cư, các công trình cơ sở
hạ tầng kỹ thuật và các công trình khác phục vụ cho sự phát triển kinh tế - xã
hội cũng như đảm bảo quốc phòng, an ninh … ngày càng tăng. Tuy nhiên,
công tác thu hồi đất cũng làm ảnh hưởng lớn đến đời sống chính trị - xã hội

của người dân.
Thực tế đã nẩy sinh nhiều bất cập trong công tác GPMB. Các văn bản
hướng dẫn thực hiện thường xuyên thay đổi gây khó khăn cho việc xác định
mức độ bồi thường cũng như giá bồi thường. Một bộ phận người dân bị
thu hồi đất được bồi thường chưa định hướng ngay được những ngành nghề
để có thể ổn định cuộc sống; Chưa giải quyết tốt việc làm cho người có đất bị
thu hồi, nhất là đối với nông dân không còn hoặc còn ít đất sản xuất, việc hỗ
trợ đào tạo nghề gần như bị bỏ quên, đại đa số không có việc làm hay có
việc làm nhưng không ổn định. Chưa giải quyết tốt mối quan hệ về lợi ích
giữa nhà đầu tư cần sử dụng đất với người có đất bị thu hồi.
Việc quy định giá đất thấp so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng
đất thực tế trên thị trường tuy có tác động tích cực tới việc khuyến khích
nhà đầu tư nhưng lại gây ra những phản ứng gay gắt của những người có
đất bị thu hồi. Giá đất bồi thường, hỗ trợ nhìn chung chưa sát giá thị
trường trong điều kiện bình thường, trong nhiều trường hợp quá thấp so
với giá đất cùng loại chuyển nhượng thực tế. Còn thiếu sự phối hợp chặt
chẽ giữa các cấp, các ngành; chưa làm tốt công tác tuyên truyền, vận động,
giải thích cho nhân dân hiểu rõ quy định của pháp luật; còn né tránh, thiếu
cương quyết, không giải quyết dứt điểm, làm cho việc GPMB bị dây dưa kéo
dài nhiều năm.
Như vậy nếu giải quyết không thoả đáng quyền lợi của người dân có
đất bị thu hồi và những người bị ảnh hưởng khi thu hồi đất để dẫn đến khiếu
kiện, đặc biệt là những khiếu kiện tập thể đông người, sẽ trở thành vấn đề
xã


2

hội phức tạp, ảnh hưởng đến tình hình an ninh trật tự, mất ổn định xã hội,
làm ảnh hưởng lớn đến lòng tin của người dân đối với Đảng và Nhà nước.

Để đánh giá đúng thực trạng đời sống và việc làm của người dân bị
thu hồi đất thực hiện các dự án, đề xuất những giải pháp tích cực trong việc
quản lý, sử dụng đất đai có hiệu quả và giải quyết các vấn đề xã hội bức xúc
hiện nay nhằm ổn định, nâng cao đời sống của người dân bị thu hồi đất
trên địa bàn thành phố. Được sự đồng ý của Ban Giám hiệu nhà trường,
Phòng quản lý đào tạo sau đại học Trường Đại học Nông Lâm Thái
Nguyên, tôi tiến hành thực hiện đề tài: “Đánh giá ảnh hưởng của công
tác bồi thường, giải phóng mặt bằng đến đời sống và việc làm của người
dân khi nhà nước thu hồi đất tại một số dự án trên địa bàn thành phố
Thái Nguyên giai đoạn
2008 - 2013”.
2. Mục tiêu nghiên cứu
2.1. Mục tiêu tổng quát
Đánh giá ảnh hưởng của việc thực hiện chính sách bồi thường, GPMB
đến đời sống và việc làm của người dân có đất bị thu hồi tại một số dự
án trên địa bàn thành phố Thái Nguyên.
2.2. Mục tiêu cụ thể
- Đánh giá hiện trạng công tác bồi thường GPMB trên địa bàn thành
phố Thái Nguyên.
- Đánh giá tổng thể thực trạng đời sống, việc làm, thu nhập và các
tiêu chí khác của đời sống xã hội cộng đồng dân cư sau khi Nhà nước thu
hồi đất tại một số dự án cụ thể.
- Đề xuất các giải pháp cần thực hiện trong thời gian tới nhằm ổn định
và nâng cao đời sống của người dân bị thu hồi đất hiện tại và tương lai.
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
3.1. Ý nghĩa khoa học
- Là căn cứ nhằm giúp các nhà quản lý, hoạch định chính sách tham
khảo, cân nhắc để hoàn thiện chủ trương, chính sách khi nhà nước thu hồi
đất.

3

- Những kết quả khoa học thu được thông qua thực hiện đề tài sẽ bổ
sung cơ sở thực tiễn để đánh giá chung tình hình đời sống việc làm
của người dân trước và sau khi bị Nhà nước thu hồi đất.
3.2. Ý nghĩa thực tiễn
Kết quả của đề tài ngoài việc đóng góp để giải quyết vấn đề
đời sống, việc làm cho người có đất bị thu hồi hiện nay ở Thành phố Thái
Nguyên, kết quả nghiên cứu còn là tài liệu tham khảo cho các địa
phương có cùng hoàn cảnh.
4. Yêu cầu của đề tài
- Nắm vững chính sách, pháp luật đất đai; chính sách, pháp luật về
bồi thường, GPMB và các văn bản có liên quan.
- Các số liệu điều tra phải đầy đủ, chính xác, trung thực và khách quan.
- Phân tích, đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường, GPMB khi
Nhà nước thu hồi đất trong hai dự án trên địa bàn nghiên cứu và phân tích,
đánh giá tình hình đời sống việc làm của người dân trước và sau khi bị Nhà
nước THĐ.
- Quá trình điều tra, nghiên cứu không được để những mâu thuẫn về
lợi ích đối với các trường hợp Nhà nước đã thực hiện xong việc THĐ,
bồi thường, TĐC ...


4

Chương 1
TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

1.1. Cơ sở lý luận của công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng

1.1.1. Khái niệm về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
1.1.1.1. Thu hồi đất
Thu hồi đất là việc Nhà nước ra quyết định hành chính để thu lại
quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân hoặc thu lại đất đã giao cho tổ
chức, UBND xã, phường, thị trấn quản lý theo quy định của Luật đất đai. [20].
1.1.1.2. Bồi thường
Bồi thường là đền bù những tổn hại đã gây ra. Đền bù là trả lại tương
xứng với giá trị hoặc công lao.
Như vậy, bồi thường là trả lại tương xứng với giá trị hoặc công lao cho
một chủ thể nào đó bị thiệt hại vì hành vi của chủ thể khác mang lại.
Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trả lại giá trị
quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất
[20].
1.1.1.3. Hỗ trợ
Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước giúp đỡ người bị thu
hồi đất thông qua đào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí để di
dời đến địa điểm mới [20].
1.1.2.4. Tái định cư
Tái định cư là việc di chuyển đến một nơi khác với nơi ở trước đây để
sinh sống và làm ăn. Tái định cư bắt buộc đó là sự di chuyển không thể tránh
khỏi khi Nhà nước thu hồi hoặc trưng thu đất đai để thực hiện các dự án phát
triển.
Tái định cư (TĐC) được hiểu là một quá trình từ bồi thường thiệt hại về
đất, tài sản; di chuyển đến nơi ở mới và các hoạt động hỗ trợ để xây dựng
lại cuộc sống, thu nhập, cơ sở vật chất tinh thần tại đó.
Thu hồi đất, Bồi thường giải phóng mặt bằng là giải pháp quan trọng


5

mang tính đột phá nhằm chủ động quỹ đất, tạo điều kiện thuận lợi để thu
hút các nguồn lực cho đầu tư phát triển và triển khai thực hiện các dự án
đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng kinh tế – xã hội. Quá trình thực hiện bồi
thường GPMB phải đảm bảo hài hoà giữa các lợi ích: lợi ích của Nhà nước,
lợi ích của doanh nghiệp, của cộng đồng dân cư và đặc biệt là lợi ích của
người dân.
1.1.1.5. Một số khái niệm liên quan khác.
- Nhà nước giao đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng
quyết định hành chính cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất.
- Nhà nước cho thuê đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng
hợp đồng cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất.
- Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng
đất ổn định là việc Nhà nước cấp giấy chừng nhận quyền sử dụng đất lần
đầu cho người đó.
- Giá quyền sử dụng đất (giá đất) là do tiền tính trên một đơn vị diện
tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về
quyền sử dụng đất.
- Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất
đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định
- Tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả trong
trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với một
diện tích đất xác định [20].
1.1.2. Đặc điểm của công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng.
Mỗi dự án liên quan đến giải phóng mặt bằng có một đặc điểm riêng,
liên quan trực tiếp đến lợi ích của các bên tham gia và lợi ích của toàn xã
hội. Giải phóng mặt bằng là quá trình đa dạng và phức tạp.
- Tính đa dạng thể hiện: Mỗi dự án được tiến hành trên một vùng đất
khác nhau với điều kiện tự nhiên kinh tế, xã hội và trình độ dân trí nhất
định. Đối với khu vực nội thành, khu vực ven đô, khu vực ngoại thành, khu
vực nông thôn, trình độ dân trí khác nhau... mật độ dân cư khác nhau,

ngành nghề


6

đa dạng và đều hoạt động sản xuất theo một đặc trưng riêng của vùng đó.
Do đó, giải phóng mặt bằng cũng được tiến hành với những đặc điểm riêng
biệt.
- Tính phức tạp thể hiện: Đất đai là tài sản có giá trị đặc biệt, có vai trò
quan trọng trong đời sống kinh tế - xã hội đối với mọi người dân. Ở khu vực
thành thị, đất đai có giá trị cực lớn. Còn đối với khu vực nông thôn, đất đai
lại là tư liệu sản xuất chủ yếu, dân cư chủ yếu sống nhờ vào hoạt động sản
xuất nông nghiệp mà đất đai lại là tư liệu sản xuất quan trọng trong khi trình
độ sản xuất của nông dân thấp, khả năng chuyển đổi nghề nghiệp khó khăn
do đó tâm lý dân cư vùng này là giữ được đất để sản xuất. Người dân có tâm
lý, mất đất coi nhu mất tư liệu sản xuất, mất đi nguồn sống chính. Trước tình
hình đó đã dẫn đến công tác tuyên truyền, vận động dân cư tham gia di
chuyển là rất khó khăn và việc hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp là điều cần
thiết để đảm bảo đời sống dân cư sau này.
1.1.3. Những yếu tố tác động đến công tác bồi thường GPMB
Thực trạng công tác quản lý Nhà nước về đất đai ở nước ta còn nhiều
yếu kém và thiếu chặt chẽ, nhiều vướng mắc còn tồn đọng khá dai dẳng và
không giải quyết được đã gây cản trở lớn cho công tác giải phóng mặt bằng
thu hồi đất. Không it các trường hợp Nhà nước phải mặc nhiên công nhận
quyền sử dụng đất của các chủ sử dụng không có chứng thư pháp lý, vi
phạm pháp luật về đất đai. Tình trạng tranh chấp đất đai, khiếu kiện trong
nhân dân do không có giấy tờ hợp pháp hay hợp lệ hoặc vì một quyết định sai
chính sách trong thời gian qua không giảm. Vì vậy, việc tăng cường công tác
quản lý Nhà nước về đất đai, nâng cao năng lực thể chế, ổn định pháp chế
trong xã hội là những nội dung quan trọng và cần thiết nhằm giải quyết tốt

các mối quan hệ đất đai. Đồng thời, nó có tác động rất lớn đối với việc thực
hiện công tác đền bù, tái định cư trong thời kỳ hình thành và phát triển thị
trường bất động sản [38].
1.1.3.1. Yếu tố cơ bản trong quản lý nhà nước về đất đai
a. Việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng
đất đai và tổ chức thực hiện các văn bản đó


7

Do các đặc điểm lịch sử, kinh tế xã hội của đất nước ta trong mấy
thập kỷ qua có nhiều biến động lớn, nên các chính sách về đất đai không
ngừng


8

được sửa đổi, bổ sung. Từ năm 1993 đến năm 2003, Nhà nước đã ban hành
hơn 200 văn bản quy phạm pháp luật về quản lý và sử dụng đất. Sau khi
quốc hội thông qua Luật đất đai 2003 cùng với các văn bản hướng dẫn thi
hành đã nhanh chóng đi vào cuộc sống. Với một hệ thống quy phạm khá
hoàn chỉnh, chi tiết, cụ thể, rõ ràng, đề cập mọi quan hệ đất đai phù hợp với
thực tế. Các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai của Nhà nước đã tạo cơ
sở pháp lý quan trọng trong việc tổ chức thực hiện các nội dung quản lý
Nhà nước về đất đai, giải quyết tốt mối quan hệ đất đai ở khu vực nông
thôn, bước đầu đã đáp ứng được quan hệ đất đai mới hình thành trong
quá trình công nghiệp hóa và đô thị hóa; hệ thống pháp luật đất đai luôn
đổi mới, ngày càng phù hợp hơn với yêu cầu phát triển kinh tế, bảo đảm
quốc phòng, an ninh và ổn định xã hội.
Theo đó, chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng cũng luôn được

Chính phủ không ngừng hoàn thiện, sửa đổi nhằm giải quyết các vướng mắc
trong công tác bồi thường GPMB, phù hợp với yêu cầu thực tế triển khai. Với
những đổi mới về pháp luật đất đai, thời gian qua công tác GPMB đã đạt
những kết quả đáng khích lệ, đã cơ bản đáp ứng được nhu cầu về mặt bằng
cho việc phát triển các dự án đầu tư. Tuy nhiên bên cạnh đó, do tính chưa ổn
định, chưa thống nhất của pháp luật đất đai qua các thời kỳ mà công tác bồi
thường GPMB đã gặp khá nhiều khó khăn và cản trở. Thực tiễn triển khai cho
thấy việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất
đai có ảnh hưởng rất lớn đến công tác bồi thường GPMB, hỗ trợ và tái định
cư. Hệ thống văn bản pháp luật đất đai còn có những nhược điểm như là
số lượng nhiều, mức độ phức tạp cao, không thuận lợi trong sử dụng, nội bộ
hệ thống chưa đồng bộ, chặt chẽ gây lúng túng trong xử lý và tạo kẽ hở trong
thực thi pháp luật [38].
Đất đai là đối tượng quản lý phức tạp, luôn biến động theo sự phát
triển của nền kinh tế - xã hội. Để thực hiện tốt chức năng quản lý Nhà nước
về đất đai đòi hỏi các văn bản pháp luật liên quan đến lĩnh vực này phải
mang tính ổn định cao và phù hợp với tình hình thực tế.
b. Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất:
Thông qua việc lập, xét duyệt và điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất để
tổ chức việc bồi thường GPMB thực sự trở thành sự nghiệp của cộng đồng
mà Nhà nước đóng vai trò là người tổ chức. Bất kỳ một phương án bồi
thường


9

GPMB nào đều dựa trên một quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất nhằm đạt
được các yêu cầu như là phương án có hiệu quả kinh tế - xã hội cao nhất.
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có tác động tới chính sách bồi thường
đất đai trên hai khía cạnh:

- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những căn cứ quan
trọng nhất để thực hiện việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử
dụng đất, mà theo quy định của Luật đất đai, việc giao đất, cho thuê đất chỉ
được thực hiện khi có quyết định thu hồi đất đó của người đang sử dụng;
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những nhân tố
ảnh hưởng tới giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất; từ đó tác động tới giá
đất tính bồi thường.
Quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất đai là hệ thống các biện pháp cơ
sở khoa học kỹ thuật, khoa hoc xã hội để phân chia đất đai theo loại sử
dụng nhằm sử dụng hợp lý nguồn tài nguyên đất. Đối với công tác đền bù,
giải phóng mặt bằng và tái định cư, nó chi phối từ khâu hình thành dự án
đến khâu cuối cùng giải phóng mặt bằng và lập khu tái định cư. Hiện nay,
trên phạm vi cả nước có khoảng 60% đơn vị cấp huyện có quy hoạch và 50%
đơn vị cấp xã có quy hoạch (6). Những nơi chưa có quy hoạch kế hoạch sử
dụng đất, công tác quản lý đất đai yếu kém, số liệu không đảm bảo độ tin
cậy, việc khoanh định các loại đất, định hướng sử dụng không sát với thực
tế thì ở đó công tác đền bù giải phóng mặt bằng và tái định cư gặp nhiều
khó khăn phức tạp, hiệu quả thấp. Nhìn chung,chất lượng quy hoạch nói
chung và quy hoạch nói riêng còn thấp, thiếu đồng bộ, chưa hợp lý, tính khả
thi thấp, đặc biệt là thiếu tính bền vững. Phương án quy hoạch chưa dự báo
sát tình hình, quy hoạch còn mang nặng tính chủ quan duy ý chí, áp đặt,
nhiều trường hợp quy hoạch theo phong trào. Đây chính là nguyên nhân chủ
yếu dẫn đến tình trạng quy hoạch “treo”, dự án “treo” [38]
c. Yếu tố giao đất, cho thuê đất:
Nhiệm vụ giao đất, cho thuê đất có tác động rất lớn đến công tác bồi
thường GPMB và TĐC. Nguyên tắc giao đất, cho thuê đất, phải căn cứ vào
quy hoạch, kế hoạch là điều kiện bắt buộc, nhưng nhiều địa phương chưa
thực

10

hiện tốt nguyên tắc này; hạn mức đất được giao và nghĩa vụ đóng thuế đất
quy định không rõ ràng, tình trạng quản lý đất đai thiếu chặt chẽ dẫn đến
khó khăn cho công tác đền bù [38].
d. Yếu tố điều tra, khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất và lập bản
đồ địa chính
Trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai, thì nội dung về điều tra,
đo đạc, đánh giá, phân hạng đất và lập bản đồ địa chính là nội dung rất quan
trọng, là cơ sở để thực hiện những nội dung sau, đồng thời nó phản ánh
hiện trạng sử dụng đất của khu vực dự án. Tuy nhiên, hiện nay ở nhiều địa
phương công tác này được thực hiện rất chậm, mới chỉ có khoảng 40-50%
số đơn vị cấp xã có bản đồ địa chính. Những hạn chế của công tác này làm
ảnh hưởng đến nhiệm vụ quản lý đất đai ở các địa phương và trực tiếp là
công tác xây dựng dự án đền bù thiệt hại trong công tác giải phóng mặt bằng
và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
Về công tác phân hạng và phân loại đất:Việc xác định chất lượng đất là
cơ sở để xác định giá trị sinh lợi của mảnh đất trong điều kiện và trình
độ thâm canh như nhau. Từ đó định ra giá trị quyền sử dụng đất hoặc lập
bảng giá đất giúp cho việc xây dựng phương án đền bù chính xác, công
bằng khi thu hồi đất. Thực tế đã chứng minh vai trò của công tác phân
hạng và phân loại đất.Ở nhiều địa phương do việc phân hạng đất đai thiếu
cơ sở khoa học dẫn đến hậu quả định giá đền bù khó khăn, thiếu chính xác
gây bất hợp lý trong việc xác định giá đất khi đền bù thiệt hại [38].
e. Công tác đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất:
Đăng ký đất đai (Land Registration) là một thành phần cơ bản quan
trọng nhất của hệ thống quản lý đất đai, đó là quá trình xác lập hồ sơ về
quyền sở hữu đất đai, bất động sản, sự đảm bảo và những thông tin về
quyền sở hữu đất. Theo quy định của các nước, đất đai là một trong các tài

sản phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng. Ở nước ta, theo quy
định của Luật đất đai, người sử dụng đất phải đăng ký quyền sử dụng đất
với cơ quan nhà nước có thẩm quyền (cụ thể là Văn phòng đăng ký quyền
sử dụng đất) và được cấp GCNQSDĐ. Chức năng của đăng ký đất đai là cung
cấp những căn cứ chuẩn


11

xác và an toàn cho việc thu hồi, chấp thuận và từ chối các quyền về
đất.
Trong công tác bồi thường GPMB, GCNQSDĐ là căn cứ để xác định đối
tượng được bồi thường, loại đất, diện tích đất tính bồi thường. Hiện nay,
công tác đăng ký đất đai ở nước ta vẫn còn yếu kém, đặc biệt công tác đăng
ký biến động về sử dụng đất; việc cấp GCNQSDĐ vẫn chưa hoàn tất. Chính
vì vậy mà công tác bồi thường GPMB đã gặp rất nhiều khó khăn. Làm tốt
công tác đăng ký đất đai, cấp GCNQSDĐ thì công tác bồi thường GPMB sẽ
thuận lợi, tiến độ GPMB nhanh hơn. [38].
f. Yếu tố thanh tra chấp hành các chế độ, thể lệ về quản lý và sử dụng đất
đai
Công tác bồi thường GPMB là một việc làm phức tạp, gắn nhiều đến
quyền lợi về tài chính nên rất dễ có những hành vi vi phạm pháp luật
nhằm thu lợi bất chính, chính quyền địa phương cấp trên. Hồi đồng thẩm
định phải có kế hoạch thanh tra, kiểm tra và coi đây là nhiệm vụ thường
xuyên trong quá trình triển khai thực hiện công tác bồi thường GPMB, kịp
thời phát hiện các sai phạm, vi phạm pháp luật để xử lý tạo niềm tin trong
nhân dân. [26]
1.1.3.2. Yếu tố giá đất và định giá đất
- Trước khi có Luật đất đai năm 2003: Những vấn đề liên quan đến việc
xác định giá đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư đều được quy

định tại các văn bản dưới luật như Nghị định số 87/CP ngày 17 tháng 8 năm
1994 của Chính phủ quy định khung giá các loại đất; Nghị định số 90/CP
ngày 17 tháng 9 năm 1994 của Chính phủ quy định về việc bồi thường thiệt
hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích an ninh, quốc
phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và Nghị định số 22/1998/NĐ-CP
ngày 24 tháng 4 năm 1998 của Chính phủ Hội đồng hành quy định về đền bù
thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng,
an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng... Giá đất để tính bồi thường thiệt
hại khi Nhà nước thu hồi đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung
ương quyết định trên cơ sở khung giá đất do Chính phủ Hội đồng hành kèm
theo Nghị định số
87/CP [2].


12

Từ khi có Luật đất đai 2003: Quy định giá đất được hình thành trong các
trường hợp sau đây (Điều 55): Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung


13

ương quy định giá theo quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 56 của Luật
này; Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; Do
người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên quan
khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử
dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Theo quy định của Luật đất đai năm 2003, nguyên tắc định giá đất là
phải sát với giá thị trường trong điều kiện bình thường. Tuy nhiên, tình
hình phổ biến hiện nay là giá đất do các địa phương quy định và công bố

đều không theo đúng nguyên tắc đó, dẫn tới nhiều trường hợp ách tắc
về bồi thường đất đai và phát sinh khiếu kiện.
1.1.4. Về tái định cư
1.1.4.1. Vấn đề ổn định nơi ở
- Một số khu TĐC không đảm bảo điều kiện cơ sở hạ tầng tối thiểu như:
hệ thống điện, nước, đường giao thông, trường hoặc trạm xá, từ đó ảnh
hưởng trực tiếp đến đời sống của những người TĐC.
- Bố trí TĐC chưa quan tâm tới các yếu tố cộng đồng dân cư, tập quán
sinh hoạt, sản xuất. Ví dụ người sản xuất nông nghiệp bị chuyển đến khu
TĐC cao tầng không có tư liệu sản xuất trong khi việc hỗ trợ đào tạo nghề,
giải quyết việc làm chưa có chế tài chặt chẽ.
- Ổn định đời sống và phong tục tập quán của người dân: phải xây
dựng khu TĐC với điều kiện sống cao hơn so với trước khi di dời. Mặt khác,
phải quan tâm đến phong tục, tập quán trong nhóm người, quan hệ họ
hàng, cộng đồng. Đối với khu TĐC cần xây dựng các quy định về lối sống,
an ninh trật tự, tạo sự yên tâm cho người mới chuyển đến.
Những tồn tại trên đây khó tránh khỏi trong quá trình CNH - HĐH phát
triển đất nước, một khi các chính sách của Nhà nước chưa đồng bộ, nhận
thức của các cấp, các ngành về TĐC chưa đầy đủ.
1.1.4.2. Vấn đề chuyển đổi nghề
nghiệp
Đa số các hộ bị thu hồi đất sống bằng nghề buôn bán nhỏ và sản
xuất nông nghiệp, không có khả năng nghề nghiệp nhất định do đó thu nhập
không ổn định.


14

Việc chuyển đổi nghề nghiệp cho những người bị thu hồi đất gặp rất
nhiều khó khăn. Trong những năm trước đây, việc hỗ trợ chuyển đổi nghề

nghiệp không được các chủ dự án quan tâm đã gây bất lợi cho đời sống của
những người dân bị thu hồi đất mà kế sinh nhai của họ là gắn liền với đất,
nhiều dự án thực hiện công tác hỗ trợ việc làm thông qua viện trợ bằng cách
là cấp một khoản tiền nhất định. Khoản tiền này sẽ phát huy tác dụng
khác nhau: với người năng động hoặc có khả năng thì nó được đầu tư sinh
lợi, ngược lại với một số người khác thì khoản tiền đó được tiêu dùng cho
sinh hoạt cá nhân trong một khoảng thời gian nhất định, sau đó dẫn đến hết
tiền, thất nghiệp, ảnh hưởng đến cuộc sống gia đình và đã có những người
mắc các tệ nạn xã hội. Vì vậy, tạo công ăn việc làm để người dân bị thu hồi
đất có thu nhập ổn định là trách nhiệm của chủ dự án cũng như của cả
người dân được hỗ trợ việc làm trong thời kỳ phát triển, tạo điều kiện ổn
định cuộc sống gia đình, ổn định xã hội, thúc đẩy nền kinh tế phát triển.
1.2. Cơ sở pháp lý của công tác bồi thường giải phóng mặt bằng
1.2.1. Các văn bản pháp quy của nhà nước:
Công tác giải phóng mặt bằng trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên nói chung
và thành phố Thái Nguyên nói riêng đều thực hiện theo quy định của Luật và
Nghị định mà Chính phủ đã ban hành:
- Luật Đất đai năm 2003 ngày 26/11/2003.
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về việc
thi hành Luật Đất đai.
- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về
phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
- Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 3/12/2004 của Chính phủ về bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định
bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất,
thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định
cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai.

15

- Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 sửa đổi, bổ sung một
số điều của Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp
xác định giá đất và khung giá các loại đất.
- Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ quy định
bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái
định cư.
Dưới nghị định còn có những văn bản hướng dẫn chi tiết trong quá
trình thực hiện và cụ thể hóa các đối tượng và phạm vi mà Luật và Nghị
định đề cập đến.
- Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 hướng dẫn thực hiện
Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương
pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
- Thông tư số 116/TT-BTC ngày 7/12/2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn
thực hiện Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 3/12/2004 của Chính phủ về
bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
- Thông tư số 06/2007/TT-TNMT ngày 15/6/2007 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số
84/2007/NĐ- CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc
cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử
dụng đất, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước
thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai.
- Thông tư số 14/2007/TT-TNMT ngày 01/10/2009 của Bộ Tài nguyên
và Môi trường quy định chi tiết về bồi thường. hỗ trợ, tái định cư và trình
tự thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất.
- Thông tư số 06/2010/TT-BTNMT ngày 15/6/2010 của Bộ Tài nguyên
và Môi trường về hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số
84/2010/NĐ-CP ngày 25/5/2010 của Chính phủ về Quy định bộ sung về việc
cấp giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ

trợ;
tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai.
1.2.2. Các văn bản pháp quy của địa phương:
- Quyết định số 2044/2005/QĐ-UBND ngày 30 tháng 09 năm 2005 của