HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ CÔNG TY BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN GIÁM ĐỊNH THẨM ĐỊNH VIỆT NAM

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:

HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI
CÔNG TY CỔ PHẦN GIÁM ĐỊNH-THẨM ĐỊNH
VIÊT NAM

SVTH
MSSV
LỚP
KHÓA
NGÀNH

:
:
:
:
:

DƯ VĂN THẮNG
03135069
DH03TB
2003 – 2007
Quản Lý TT BĐS

-TP.Hồ Chí Minh, tháng 7 năm 2007-

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

DƯ VĂN THẮNG

HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI
CÔNG TY CỔ PHẦN GIÁM ĐỊNH-THẨM ĐỊNH
VIỆT NAM

Giáo viên hướng dẫn: TS. Nguyễn Văn
Tân
Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh

- Thaùng 7 naêm 2007 -


TÓM TẮT
Sinh viên thực hiện: Dư Văn Thắng, Lớp Quản lý thị trường BĐS-khóa
29, Khoa Quản lý Đất đai & Bất động sản, Trường Đại Học Nông Lâm TP. Hồ
Chí Minh.
Đề tài: “HỌAT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY
CỔ PHẦN GIÁM ĐỊNH-THẨM ĐỊNH VIÊT NAM”
Giáo viên hướng dẫn: TS. Nguyễn Văn Tân, Khoa Quản lý Đất đai &
Bất động sản Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh.
Định giá bất động sản dựa trên cơ sở giá trị của bất động sản và các yếu
tố tác động đến giá trị của bất động sản, và được kiểm soát chặt chẽ của pháp
luật; cụ thể là tại chương II Nghị định 101/2005/NĐ-CP quy định chặt chẽ về
điều kiện thành lập và hoạt động của định giá.

Nội dung chính của Báo cáo là nghiên cứu loại hình định giá bất động
sản tại Công ty Cổ phần Giám định-Thẩm định Việt Nam để thấy được hiệu
quả hoạt động định giá bất động sản và nhu cầu định giá bất động sản trên địa
bàn Thành phố Hồ chí Minh trong thời gian qua. Qua đó, chúng tôi cũng có
một số đề xuất đóng góp để góp phần nâng cao chất lượng dịch vụ đáp ứng
nhiều hơn nữa nhu cầu dịch vụ định giá bất động sản..
Đề tài sử dụng chủ yếu là phương pháp khảo sát thông tin thị trường và
các phương pháp định giá bất động sản. Ngoài ra còn kết hợp một số phương
pháp khác trong quá trình thực hiện.
Để tài nghiên cứu trong vòng 04 tháng (từ tháng 03 đến tháng 05 năm
2007), được thực hiện tại Công ty Cổ phần Giám định-Thẩm định Việt Nam và
chỉ tập trung nghiên cứu quy trình định giá cho tài sản là bất động sản và qua
đó ứng dụng phương pháp và quy trình định gia của Công ty Cổ phần Giám
định-Thẩm định Việt Nam định giá bất động sản cụ thể trên địa bàn Quận Bình
Thạnh TP.HCM. Sau thời gian thực hiện Đề tài đã đạt được một số kết quả sau:
- Kết quả hoạt động định giá bất động sản tại Công ty cổ phần Giám
định-Thẩm định Việt Nam.
- Vận dụng được quy trình định giá bất động sản của công ty Cổ phần
Giám định-Thẩm định Việt Nam để định giá cho căn nhà số 482/10/6 đường
Nơ Trang Long, phường 13, quận Bình Thạnh, TP.HCM.
- Qua quá trình thực hiện đề tài Bản thân cá nhân tôi đã học hỏi được
kinh nghiệm thực tế của lĩnh vực định giá bất động sản để bổ góp phần làm
sinh động thêm kiến thức đã được học ở trường; và qua đó đã học hỏi được
phong cách và tác phong của định giá viên.


MUÏC LUÏC

ĐẶT VẤN ĐỀ

Trang 1

PHẦN I : TỔNG QUAN
I.1 Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu
I.1.1 Cơ sở khoa học
1) Bất động sản
2) Định giá bất động sản
3) Các phương pháp định giá bất động sản
I.1.2 Cơ sở pháp lý
I.2 Khái quát về địa bàn nghiên cứu
I.2.1 Vị trí địa lý
I.2.2 Điều kiện tự nhiên
I.2.3 Về kinh tế
I.2.4 Về văn hóa-xã hội

I.3 Nội dung và phương pháp nghiên cứu và quy trình thực hiện
I.3.1 Nội dung nghiên cứu
I.3.2 Phương pháp nghiên cứu
I.3.3 Quy trình thực hiện

2
2
2
5
7
14
14
14
15
15

15

16
16
16
16

PHẦN II : KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
II.1 Khái quát về công ty Cổ phần Giám định-Thẩm định Việt Nam

18

II.1.1 Quá trình hình thành và phát triển
II.1.2 Chức năng-nhiệm vụ
II.1.3 Cơ cấu tổ chức
II.2 Hoạt động định giá tại Công ty cổ phần Giám định-thẩm định Việt Nam
II.2.1 Quy trình định giá bất động sản
II.2.2 Hoạt động định giá bất động sản
II.2.3 Kết quả của hoạt động định giá bất động sản tại VIVACO
II.3 Định giá Đất và công trình xây dựng tại số 482/10/6 đường Nơ
Trang Long, phường 13, quận Bình Thạnh, TP.HCM
II.3.1 Thông tin cơ bản
II.3.2 Mô tả đặc điểm tài sản về mặt kỹ thuật
II.3.3 Đánh giá chất lượng còn lại của công trình xây dựng

18
18
19
21
21

26
28
32
32
33
39

II.3.4 Cơ sở giá trị của định giá

40

II.3.5 Phương thức tiến hành

40


II.3.6 Ứng dụng phương pháp và nguyên tắc định giá
II.3.7 Những lập luận về mức giá cuối cùng
II.3.8 Phân tích giá theo phương pháp so sánh
II.3.9 Thu thập thông tin thị trường
II.3.10 Phân tích và điều chỉnh các so sánh
II.3.11 Ước tính giá trị bất động sản định giá
II.3.12 Kết quả định giá
KẾT LUẬN

41
41
42
42
44

46
47
48


LỜI CẢM ƠN

Xin tri ân đến Bố-Mẹ.người thân và tất cả nhứng người bạn đã tạo điều kiện
học tập, động viên Em trong suốt quá trình học tập và trong quá trình thực hiện
Luận văn tốt nghiệp
Em xin chân thành cảm ơn đến quý Thầy cô trường Đại học Nông Lâm
TP.HCM. Đặc biệt là các thầy cô Khoa Quản Lý Đất Đai và Bất Động sản, đã tận
tình truyền đạt kiến thức và kinh nhiệm cuộc sống trong suốt thời gian Em theo học ở
trường.
Em xin chân thành cảm ơn Thầy Nguyễn văn Tân, Cô Trần thò Việt Hòa đã
tận tình chỉ bảo Em trong suốt thời gian thực tập vừa qua, nhờ vậy Em có thể hoàn
thành Luận văn tốt nghiệp.
Xin chân thành cảm ơn sự giúp đỡ nhiệt tình của Công ty cổ phần Thẩm
Đònh- Giám đònh Việt Nam (VIVACO). Đặc biệt là Thầy Ngô Thảo (Phó giám đốc),
anh Huỳnh trọng Phúc (Phó phòng Thẩm đònh), chò Đỗ thò Lệ Huyền và các anh chò
trong phòng Thẩm đònh tạo mọi điều kiện thuận lợi cho Em thu thập các tài liệu,
thông tin và hướng dẫn tận tình trong suốt quá trình Em thực tập tại Công ty để làm
Luận văn tốt nghiệp.
.

TP.HCM ngày 15 tháng 06 năm 2007
Sinh viên thực hiện

Dư Văn Thắng

Ngành quản lý thò trường BĐS

SVTH Dư văn Thắng

ĐẶT VẤN ĐỀ
Định giá nói chung và định giá bất động sản (BĐS) nói riêng đóng một vai trò hết
sức quan trọng, được xem là ”trái tim” của nhiều hoạt động kinh tế, định giá là phương
pháp xác định giá trị của tài sản, là cơ sở trong việc ra quyết định đầu tư, quyết định mua
bán, cho th, thế chấp, quản lý…Đối với định giá (ĐG) BĐS nói riêng, hầu như chi phối
tất cả các hoạt động trên thị trường BĐS. Định giá BĐS là một hoạt động chun mơn
mang tính khoa học và nghệ thuật nhằm xác định giá trị của BĐS. Giá trị của BĐS như là
kim chỉ nan cho hoạt động điều tiết thị trường lành mạnh và ổn định.
Ở Việt Nam hoạt động định giá nói chung và hoạt động định giá bất động sản nói
riêng, góp phần khơng nhỏ trong việc nâng cao hiệu quả đối với hoạt động kinh tế và hiện
nay đang có xu hướng phát triển mạnh, nhất là trong thời kì kinh tế phát triển, xu thế tồn
cầu hóa trong hợp tác quốc tế thì nhu cầu định giá tài sản làm cơ sở cho trao đổi bn bán
là rất lớn và qua đó càng thể hiện được nhu cầu và vai trò của lĩnh vực định giá. Nắm
được xu thế này, trong mấy năm trở lại đây hàng loạt cơng ty với chức năng định giá trị
tài sản ra đời.
Định giá BĐS là một loại hình dịch vụ, được Bộ Tài chính trực tiếp quản lý và
được Pháp luật quy định chặt chẽ những điều kiện thành lập và hoạt động của các Tổ
chức có chức năng định giá. Hiện nay, hoạt động định giá BĐS là một loại hình dịch vụ
có mặt ở hầu hết cơng ty địa ốc, ngân hàng, và cơng ty chun biệt về chức năng định giá
có đủ điều kiện và được Bộ tài chính cho phép hoạt động, trong đó có Cơng ty Cổ phần
Giám định-Thẩm định Việt Nam. Với mục đích tìm hiểu thực trạng của hoạt động định
giá BĐS đang diễn ra trong thời gian qua Tơi quyết định thực hiện đề tài “Hoạt động định
giá BĐS tại cơng ty cổ phần Giám định-Thẩm định định Việt Nam”.
Mục tiêu nghiên cứu: Tìm hiểu các phương pháp định giá bất động sản tại
VIVACO. Qua đó nhận xét và đề xuất giải pháp nhằm nâng cao tính chun nghiệp của

hoạt động định giá BĐS
Phạm vi nghiên cứu và đối tượng nghiên cứu: Đề tài được thực hiện tại Cơng ty
cổ phần Giám định-Thẩm Việt Nam và chỉ tập trung nghiên cứu quy trình định giá cho
tài sản là bất động sản, cụ thể là nhà và đất.

Trang

1


Ngành quản lý thò trường BĐS

SVTH Dư văn Thắng

PHẦN I : TỔNG QUAN
I.1 Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu
I.1.1 Cơ sở khoa học
Định giá BĐS là một ngành khoa học dựa trên cơ sở giá trị của bất động sản và
tiến hành dựa vào các phương pháp định giá bất động sản, có xem xét kỹ đến các yếu tố
tác động đến bất động sản.
1) Bất động sản
a) Khái niệm bất động sản
Hiện nay, hầu hết các nước đều coi bất động sản là đất đai và những tài sản liên
quan đến đất đai được xác định bởi vị trí địa lý của đất đai. Luật dân sự nước Cộng Hòa
Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam – điều 174 định nghĩa:
Bất động sản là tài sản khơng di dời được bao gồm: Đất đai; Nhà ở, cơng trình xây
dựng gắn liền với đất đai, kể cả tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng; các tài sản
gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định
Như vậy, bất động sản là đất đai tự nhiên và những gì do con người tạo ra gắn liền
với đất. Đó là vật hữu hình có thể nhìn thấy hay sờ nắm được, nằm trên bề mặt hay dưới

lòng đất. Những tài sản do con người xây dựng trên đất như các tòa nhà, các cơng trình hạ
tầng. Các vật gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng trên đất như hệ thống cấp nước, hệ
thống sưởi ấm, hệ thống điện, điện thoại, hệ thống thốt nước… Các tài sản gắn liền vơi
đất đai được coi là các thành phần tự nhiên như cây cối, khống sản. Các tài sản khác do
pháp luật quy định như tàu biển, máy bay, phương tiện vũ trụ được một số nước quy định
là bất động sản (Luật dân sự Nga- Điều 130).
b) Thuộc tính của bất động sản
Bất động sản là một loại hành hóa đặc biệt mà thuộc tính của nó giúp ta dễ dàng
phân biệt giữa bất động sản và hàng hóa thơng thường. Thuộc tính là những tính chất vốn
có bên trong của bất động sản.
- Tính bất động
Khơng như hàng hóa thơng thường, bất động sản khơng thể di chuyển từ nơi này
đến nơi khác, mổi bất động sản có một vị trí nhất định. Do đó, giá cả bất động sản tùy
thuộc vào địa điểm, vị trí của nó và giá cả của BĐS thường mang đậm tính địa phương.
- Tính khơng đồng nhất
Sự khác nhau về vị trí, hình thể, quy mơ, diện tích, kích thước của thửa đất và cơng
trình trên đất tạo nên sự đa dạng hay tính khơng đồng nhất của bất động sản. Thơng
thường khơng có bất động sản nào hồn tồn giống hệt nhau, do đó giá cả của bất động
sản gắn liền với đặc điểm cụ thể của bất động sản đó.
- Tính khan hiếm
Diện tích đất đai hữu dụng là có hạn so với sự phát triển của dân số. Đất đai hữu
dụng là đất đai có thể sinh sống, sản xuất được. Sự phát triển của đất đai hữu dụng ln
Trang

2


Ngành quản lý thò trường BĐS

SVTH Dư văn Thắng

phải cân bằng với mơi trường sinh thái, diện tích đất sản xuất và diện tích đất ở. Nhu cầu
đất đai và nhu cầu nhà ở ln vượt q sự phát triển của đất đai hữu dụng nên ln tạo sự
khan hiếm trên thị trường bất động sản.
- Tính bền vững, đời sống kinh tế dài lâu
Đất đai cùng cơng trình trên đất, thường có tính bền vững cao. Cuộc sống của con
người gắn liền với bất động sản nên việc xây dựng, cải tạo thường có mục đích sử dụng
hàng chục, hàng trăm năm. Tính hữu dụng của đất đai cùng những cơng trình trên đất
ln được cải tạo và bồi đắp nên bất động động sản có đời sống kinh tế dài.
- Tính hữu dụng
Tiêu chuẩn cơ bản trong định giá cho bất kì BĐS hay tài sản nào là tính hữu dụng
của nó. Tính hữu dụng mang tính so sánh tương đối hơn là một điều kiện tuyệt đối.
Ví dụ đối với đất nơng nghiệp, sự hữu dụng được đo bằng khả năng sản xuất. Giá
trị của đất là hàm số của số lượng và chất lượng sản xuất mà tạo ra trên khía cạnh nơng
nghiệp, hay số lượng và chất lượng của các cơng trình mà hoạt động nơng nghiệp tạo ra.
Nếu đất có tiềm năng phát triển thì năng suất được đo bằng sản lượng cung ứng cho dân
cư, thương mại nơng nghiệp hay sử dụng tổng hợp. Do đó, giá trị đất được xác định thơng
qua việc đánh giá tính hữu dụng trên các phương diện pháp lý, cơ sở vật chất, chức năng,
kinh tế và mơi trường chi phối đến năng suất.
c) Đặc trưng của bất động sản
- Khả năng co giản của cung bất động sản kém
Tính khan hiếm của bất động sản tạo nên do sự kém co giản của cung bất động sản
so với nhu cầu của sự phát triển dân số và biến động của giá cả.
- Thời gian mua bán dài, chi phí giao dịch cao
Bất động sản là tài sản quan trọng có giá trị cao, nên mọi giao dịch liên quan đến
bất động sản điều được cân nhắc cẩn thận, đòi hỏi nhiều thời gian xem xét về mặt vật chất
và pháp lý. Mặt khác, thời gian mua bán cũng tùy thuộc vào thời gian của thủ tục chuyễn
quyền theo quy định của pháp luật.
- Khả năng chuyễn thành tiền mặt kém linh hoạt
Giá trị cao cùng thời gian mua bán kéo dài dẫn đến khả năng chuyễn hóa thành

tiền mặt kém linh hoạt. Bất động sản thường gắn liền với cuộc sống và sinh hoạt của con
người, trừ khi có nhu cầu thiết yếu chủ sở hữu mới chịu thay đổi. Khả năng thường được
giải quyết bằng việc thế chấp, cầm cố thay vì bán để chuyễn quyền sở hữu.
- Chịu sự can thiệp và quản lý chặt chẽ của Nhà nước
Đất đai là nguồn tài ngun quan trọng của quốc gia và gắn liền với đời sống sinh
hoạt của nhân dân. Mọi biến động về đất đai đều ảnh hưởng đến đời sống kinh tế chính trị
của quốc gia nên Nhà nước thường can thiệp và quản lý chặt chẽ đối với việc sử dụng và
chuyển đổi bất động sản.
d) Giá trị thị trường của bất động sản
Giá trị thị trường là số tiền ước tính của một tài sản sẽ được trao đổi vào ngày ĐG
giữa một bên sẵn sàng bán và một bên sẵn sàng mua trong điều kiện giao dịch khách
Trang

3


Ngành quản lý thò trường BĐS

SVTH Dư văn Thắng

quan. Sau một q trình tiếp thị thích hợp mà tại đó các bên tham gia điều hành động một
cách hiểu biết thận trọng và khơng chịu bất cứ áp lực nào
e) Giá trị phi thị trường của bất động sản
Giá trị phi thị trường là số tiền ước tính của tài sản dựa vào cơng dụng hay chức
năng của tài sản hơn là dựa vào khả năng giao dịch của tài sản trên thị trường. Có nhiều
loại giá trị phi thị trường như:
- Giá trị sử dụng: là số tiền ước tính của tài sản có cơng năng chun biệt và được
người sử dụng chun biệt khơng liên quan, thị trường tập trung vào các tài sản chun
biệt nằm trong doanh nghiệp.
- Giá trị đầu tư: Là giá trị tài sản của một nhà đầu tư cụ thể cho một mục tiêu đầu

tư xác định. Giá trị đầu tư của một tài sản có thể cao hơn hay thấp hơn giá trị thị trường
của tài sản đó.
- Giá trị bảo hiểm: Là giá trị của tài sản được quy định trong chính sách hay hợp
đồng bảo hiểm.
- Giá trị tính thuế: Là giá trị dựa trên các quy định trong Luật thuế liên quan, việc
xác định và tỉ lệ thuế cách tính thuế.
- Giá trị thanh lý: Là giá trị của tài sản khi khơng thể tiếp tục sử dụng được nữa.
Giá trị này đơi khi được xem như chi phí dỡ bỏ.
- Giá trị bán tháo: Là tổng số tiền thu về do bán tài sản trong thời gian q ngắn
khơng đáp ứng được u cầu của giá thị trường.
- Giá trị đặc biệt: Là giá trị liên quan, yếu tố đặc biệt của tài sản vượt lên trên giá
trị thị trường. Giá trị đặc biệt có khả năng nảy sinh bởi tính chất vật lý hay chức năng kinh
tế của một tài sản kết hợp với tài sản khác tạo thành.
- Giá trị thế chấp cho vay: Là giá trị của tài sản trước khi thực hiện đánh giá khả
năng thị trường tường lai của tài sản và khoản thu nhập có thể khi quản lý thích hợp. Giá
trị thế chấp để cho vay là khái niệm giá trị rủi ro.
g) Các yếu tố ảnh hường đến giá trị của bất động sản
Nhóm các yếu tố vĩ mơ
- Chính sách của Nhà nước: Tác động trực tiếp đến giá trị BĐS như các qui định
về QSH, QSD đất, quy định về nghĩa vụ tài chính về đất đai, qui hoạch sử dụng đất theo
mục đích phát triển.
- Các yếu tố kinh tế chung của quốc gia, địa phương: Bao gồm tổng sản phẩm
quốc nội (GDP), thu nhập bình qn đầu người, tiết kiệm và đầu tư.
- Cung-cầu bất động sản
+ Các yếu tố ảnh hưởng đến cung BĐS: Phát triển kinh tế, phát triển cơ sở hạ
tầng, tham gia của Nhà nước
+ Các yếu tố ảnh hưởng đến cầu BĐS: Sự tăng trưởng kinh tế, Thu nhập, việc
làm và nghề nghiệp, đơ thị hóa, hồn thiện kết cấu hạ tầng, các yếu tố tâm lý xã hội
Nhóm các yếu tố vi mơ
Trang

4


Ngành quản lý thò trường BĐS

SVTH Dư văn Thắng

- Chi phí tạo dựng BĐS: Là tồn bộ phí tổn mà mà người đang sử dụng bỏ ra để
tạo dựng hay để có quyền sở hữu BĐS.
- Tính hữu dụng: BĐS có khả năng sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau thì có
giá trị lớn hơn những BĐS chỉ sử dụng chỉ một mục đích duy nhất. Mục đích sử dụng của
bất động sản phần lớn do vị trí tọa lạc của nó mang lại.
- Các yếu tố vật chất
+ Địa điểm: Địa điểm ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị BĐS. Khả năng sinh lợi của
địa điểm càng cao thì giá trị của BĐS càng cao. BĐS có vị trí thuận lợi như gần chợ,
trường học, bệnh viện và tiện ích cho sinh hoạt thì có giá trị càng lớn.
+ Hình dáng lơ đất: Những lơ đất có hình dáng vng vức, nở hậu thì có giá trị
lớn những lơ đất méo mó, tóp hậu. Những lơ đất có bề mặt tiếp giáp đường phố rộng thì
mang lại giá trị cho bất động sản.
+ Qui mơ diện tích lơ đất: Qui mơ lơ đất phổ biến cho từng loại BĐS, nhỏ q hay
vượt q qui mơ sẽ làm giảm giá trị của BĐS.
+ Kiểu nhà, kích thước nhà và tuổi thọ: Kiểu nhà có tính thẩm mỹ cao, hài hòa
với khu vực xung quanh thì nó sẽ góp phần tạo nên giá trị lớn cho của bất động sản.
+ Mơi trường: Bao gồm mơi trường vật chất như khói, bụi, tiếng ồn; mơi trường
về xã hội như an ninh trật tự; mơi trường kinh tế thuận lợi như kinh doanh bn bán. Mơi
trường càng thuận lợi thì giá trị của BĐS càng cao.
2) Định giá bất động sản
a) Khái niệm
Định giá có thể hiểu một cách đơn giản là việc xác định giá của tài sản trên thị

trường. Nhưng định giá là một dạng đặc biệt của việc xác định giá bởi cơng việc ĐG do
các nhà chun mơn được đào tạo, có kiến thức, có kinh nghiệm và có tính trung thực cao
trong nghề thực hiện. Hiện nay trên thế gới có rất nhiều khái niệm khác nhau về định giá
nhưng tơi xin giới thiệu ba khái niệm định giá phổ biến như sau:
Theo Giáo sư W. Seabrook – Viện đại học Portmouth, Vương quốc Anh: “Định giá
là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một
mục đích đã xác định.”
Theo Giáo sư Lim Lam Yuan – Trường xây dựng và bất động sản – Đại học Quốc
gia Singapore: “định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị cho một mục
đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm, có cân nhắc đến tất cả các đặc điểm
của tài sản cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường, bao gồm các
loại đầu tư lựa chọn.”
Theo Fred peter Marrone- Giám đốc Marketing cho AVO Darwin: “Định giá là
việc xác Định giá trị của BĐS tại một thời điểm có tính đến bản chất của BĐS và mục
đích của định giá. Do vậy định giá là áp dụng các dữ liệu thị trường so sánh mà các ĐGV
thu thập được và phân tích chúng, sau đó so sánh với tài sản được u cầu định giá để
hình thành giá trị của chúng.”

Trang

5


Ngành quản lý thò trường BĐS

SVTH Dư văn Thắng

b) Mục đích của định giá bất động sản
Định giá BĐS xuất phát từ u cầu của nhiều mục đích xác định giá trị của BĐS.
Mục đích ĐG BĐS bao gồm: mua bán tài sản, sát nhập chia tách tài sản, các nghiệp vụ tư

vấn đầu tư, phục vụ cho mục đích tính thuế, định giá theo u cầu của pháp luật.

c) Ngun tắc trong định giá bất động sản
- Ngun tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất
Việc sử dụng cao nhất và tốt nhất của tài sản là đạt được mức hữu dụng tối đa
trong hồn cảnh kinh tế–xã hội thực tế phù hợp, có thể cho phép về mặt kĩ thuật, về pháp
lý, về tài chính và đem lại giá trị lớn nhất cho tài sản.
Tuy nhiên, một tài sản đang sử dụng thực tế khơng nhất thiết đã thể hiện khả năng
sử dụng tốt nhất tốt nhất và cao nhất của tài sản đó.
- Ngun tắc sử dụng phù hợp
Sử dụng phù hợp là cả địa điểm và cơng trình phải được định giá với cùng tính
chất và mục đích sử dụng.
- Ngun tắc thay thế
Khi có hai tài sản có tính hữu dụng như nhau, tài sản nào chào bán ở mức giá thấp
hơn thì tài sản đó sẽ bán được trước.
Giới hạn trên của giá trị BĐS có xu hướng được tạo ra bởi chi phí mua một BĐS
thay thế cần thiết tương đương, với điều kiện là khơng có sự chậm trễ q mức làm ảnh
hưởng đến sự thay thế. Khi đó một người mua thận trọng sẽ khơng trả nhiều tiền hơn để
mua một tài sản thay thế như vậy trong thị trường mở.
- Ngun tắc đóng góp
Giá trị một tác nhân sản xuất hay một bộ phận cấu thành một tài sản phụ thuộc vào
sự thiếu vắng của nó sẽ làm giảm đi bao nhiêu giá trị tồn bộ tài sản, có nghĩa là lượng giá
trị mà nó đóng góp vào tồn bộ giá trị của tài sản là bao nhiêu (xét cả giá trị và năng xuất
tạo ra).
Những thay đổi trong một cơng trình đang tồn tại hay một phần của cơng trình chỉ
có thể biện minh nếu có sự tăng lên của luồng tiền mặt thể hiện cho lãi thực trên vốn đầu
tư bổ sung.
- Ngun tắc cung–cầu
Giá trị thị trường được xác định bởi sự tác động qua lại của lực lượng cung và cầu
trên thị trường vào ngày tiến hành định giá. Trên thị trường giá cả có xu hướng thay đổi tỉ

lệ thuận với cầu và tỉ lệ nghịch với cung.
Khi định giá thì các lực lượng thị trường phải được phân tích và đánh giá cẩn thận
về sự tác động của nó đến giá trị tài sản.

Trang

6


Ngành quản lý thò trường BĐS

SVTH Dư văn Thắng

Khi phân tích các thơng tin thị trường như cho th hay bán, cần thiết phải cân
nhắc đến tình trạng của thị trường trước khi thực hiện các điều chỉnh.
- Ngun tắc lợi ích tương lai
Khi phân tích giá trị nên ln ln dựa trên các triển vọng phát triển trong tương
lai hơn là sự thực hiện q khứ. Nghĩa là phải nhìn được xu hướng phát triển.
Định giá là nhiệm vụ dự kiến lợi ích nhận được từ quyền sở hữu tài sản.
Những dự tính của người mua hay người chủ sở hữu có thể ảnh hưởng trực tiếp
đến giá trị thị trường của tài sản.
- Ngun tắc cân bằng trong sử dụng đất và phát triển
Giá bán của một vị trí đất đai khơng nhất thiết chỉ ra rằng lơ đất (khu đất) ở vị trí
kế cận cũng phải có một giá trị như vậy.
Khi tiến hành cơng việc, định giá viên phải cân nhắc đến sự cân bằng trong việc sử
dụng đất và sự phát triển bằng sự hiểu biết về cộng đồng xã hội, các chính sách hoạch
định, các ngun tắc sử dụng đất hiệu quả…
- Ngun tắc hòa hợp
Giá trị tối đa sẽ tích tựu vào mảnh đất khi có được một mức độ hợp lý về sự đồng
nhất kinh tế và xã hội hiện hữu trong vùng; cần xét đến sự hòa hợp của các luật lệ, lợi ích

kinh tế, tâm lý…
- Những thay đổi trong mơ hình kinh tế-xã hội
Nhận ra chiều hướng ảnh hưởng đến tài sản đối tượng xem xét, và hậu quả có thể
nhình thấy được như mức độ lạc hậu của chức năng, giai đoạn hiện tại trong chu kì sống
của khu vực. Dự đốn các điều kiện thị trường và phản ứng của người mua để dự kiến về
thị trường tương lai rất cần thiết đối với cơng tác định giá.
3) Các phương pháp định giá bất động sản
Một số phương pháp thường sử dụng trong hồn cảnh cụ thể của Việt Nam hiện
nay như sau:
a) Phương pháp so sánh thị trường
Khái niệm về phương pháp so sánh
Phương pháp so sánh là hình thức xác định giá trị của BĐS bằng cách so sánh với
BĐS tương đồng đã được giao dịch. Đây là phương pháp được sử dụng rộng rãi trong ĐG
BĐS và cũng là phương pháp đơn giản nhất, hầu như là phương pháp chủ yếu của ĐG
Nội dung
Phương pháp so sánh dựa trên lý luận cho rằng giá trị thị trường của một tài sản có
quan hệ mật thiết với giá trị của tài sản cùng loại đã dược giao dịch trên thị trường.
Phương pháp so sánh được thực hiện bằng cách tìm kiếm các tài sản đã được giao
dịch trên thị trường tương tự với tài sản cần ĐG, sau đó tiến hành thực hiện những điều
chỉnh thích hợp phản ánh sực khác nhau giữa chúng và tìm ra giá trị cho tài sản cần ĐG.
Các ngun tắc áp dụng khi sử dụng phương pháp so sánh
Trang

7


Ngành quản lý thò trường BĐS

SVTH Dư văn Thắng

- Ngun tắc thay thế: Một người mua có lý trí sẽ khơng trả cho một bất động sản
nhiều hơn chi phí đề mua một bất động sản khác có cùng sự hữu ích.
- Ngun tắc đóng góp: Q trình điều chỉnh có ước tính sự tham gia đóng góp của
các yếu tố hay bộ phận của bất động sản đối với tổng số giá trị của nó.
Các ứng dụng
Phương pháp so sánh có thể áp dụng cho hầu hết các loại BĐS ngoại trừ BĐS đặc
biệt như trạm xăng dầu, khách sạn, hay các loại cao ốc thương mại. Phương pháp này
cũng được sử dụng để tính tiền th BĐS. Tuy nhiên khi xác định tiền th, người ta
thường sử dụng phương pháp vốn hóa thu nhập để thực hiện.
Các bước tiến hành
Phương pháp so sánh về cơ bản thực hiện tuần các bước sau:
- Bước 1: Khảo sát chi tiết về BĐS cần định giá
- Bước 2: Tìm kiếm dữ liệu hay thơng tin cần thiết
- Bước 3: Chọn dữ liệu so sánh
- Bước 4: Kiểm tra phân tích dữ liệu
- Bước 5: Điều chỉnh
Có bốn phương cách chính để điều chỉnh những khác biệt.
+ Cách 1: Điều chỉnh tồn bộ
Trong cách điều chỉnh này, BĐS được xem như tổng thể của các đơn vị tính, nghĩa
là tính trên tổng số phòng ngủ, trên tổng diện tích sử dụng tiêu chuẩn. Tài sản so sánh
phải tương đồng hay giống nhau hồn tồn trong kiểu dáng thiết kế cấu trúc.
Kỹ thuật này thường được dùng rộng rãi khi ĐG các dãy nhà xây dựng cùng lúc và
cùng kiểu dáng như dãy nhà cư xá hay chung cư. Tuy nhiên, với người chun nghiệp,
cần phải thận trọng với kĩ thuật này và chỉ thực hiện khi BĐS là hồn tồn giống nhau.
+ Cách 2: Điều chỉnh theo đất và cơng trình
Trong kĩ thuật này, dữ liệu của BĐS định giá được so sánh với dữ liệu của BĐS
tương đồng nhất. Giá trị đất và giá trị nhà được điều chỉnh dựa trên những khác biệt theo
từng phần. Kĩ thuật này được sử dụng rộng rãi trong giới định giá chun nghiệp nắm rõ
địa bàn của bất động sản.
+ Cách 3: Điều chỉnh theo đơn giá đất xây dựng

Trong kĩ thuật này, giá trị của BĐS định giá dựa trên phán đốn tồn bộ về tỉ lệ giá
của nhà với giá bán. Kĩ thuật này đòi hỏi nhiều kinh nghiệm, kiến thức và kĩ năng trong
việc phân tích và chọn lọc dữ liệu. Những dữ liệu đã qua có thể được cộng thêm hay bớt
đi để có được giá trị hiện tại.
+ Cách 4: Điều chỉnh theo đơn giá đất trống
Trong kĩ thuật điều chỉnh này, giá trị của BĐS định giá được tính và điều chỉnh
riêng theo đơn giá đất trống. Kĩ thuật này tương tự với kĩ thuật trên
- Bước 6: Ước tính giá trị – đưa ra ý kiến
Ưu điểm và hạn chế của phương pháp so sánh
Trang

8


Ngành quản lý thò trường BĐS

SVTH Dư văn Thắng

Ưu điểm
- Phương pháp so sánh được xem là phương pháp đơn giản, dễ thực hiện.
- Phương pháp so sánh tương đối logic và khách quan. Phương pháp này đưa ra
những chứng cứ khoa học để so sánh và từ đó rút ra giá trị của BĐS ĐG
- Khi dữ liệu thị trường đầy đủ và chính xác thì những thơng tin dùng cho tài sản
định giá và phương pháp so sánh là hồn tồn chính xác
Hạn chế
- Phương pháp so sánh đòi hỏi thơng tin thị trường phải minh bạch.
- Các BĐS khơng có tính đồng nhất, những yếu tố tác động đến giá trị của BĐS rất
phức tạp. Do vậy, nếu khơng xem xét đầy đủ những tác động dễ làm sai lệch kết quả định
giá. Việc điều chỉnh u cầu những kinh nghiệm và kỹ năng phán đốn chính xác dựa vào
trưc giác của đinh giá viên.

b) Phương pháp chi phí
Khái niệm phương pháp chi phí
Phương pháp chi phí là phương pháp xác định giá trị vốn hay giá trị thị trường của
BĐS bằng cách cộng giá trị cơng trình vào giá trị đất. Giá trị cơng trình trên đất bao gồm
chi phí xây dựng mới hay chi phí thay thế trừ đi hao mòn tích lũy. Phương pháp này cũng
được gọi là phương pháp của nhà thầu.
Ngun tắc
Phương pháp chi phí dựa trên ngun tắc thay thế cho rằng người mua hay nhà đầu
tư khơn ngoan sẽ khơng trả giá cho một BĐS cao hơn tiền bỏ ra để mua một mảnh đất
tương tự và xây dựng cơng trình có tính năng tương đương với BĐS đó.
Chi phí xây dựng mới (chi phí thay thế)
Thơng thường cơng trình xây dựng bao gồm các loại chi phí sau: Chi phí trực tiếp,
chi phí gián tiếp, lãi vay ngân hàng, lãi cho doanh nghiệp xây dựng, thuế
Hao mòn tích lũy
Hao mòn là sự giảm giá trị của cơng trình. Có 3 loại hao mòn:
- Hao mòn vật chất: là sự hư hỏng các bộ phận cơng trình theo thời gian như
tường, mái, nền, móng… bị hư hỏng sau một thời gian sử dụng.
- Lỗi thời về chức năng: là những ngun nhân làm giảm giá trị của cơng trình do
cấu trúc và tính năng khơng còn phù hợp với nhu cầu sử dụng.
- Lỗi thời về kinh tế: Là những ngun nhân làm giảm giá trị khơng trực tiếp gắn
liền với cấu trúc của cơng trình như mơi trường khơng phù hợp, thay đổi quy hoạch…
Các phương pháp tính giá trị hao mòn
- Phương pháp đường thẳng: Dựa trên lý luận cho rằn giá trị hao mòn giảm dần
theo một tỉ lệ nhất định trong suốt thời gian tồn tại của cơng trình.
Cơng thức:
Tỷ lệ hao mòn = (Thời gian sử dụng / Tuổi thọ cơng trình) x 100%
Trang

9

Ngành quản lý thò trường BĐS

SVTH Dư văn Thắng

- Phương pháp so sánh theo cơng trình: Hao mòn được tính bằng cách trừ từ giá
bán trên thị trường theo các bước sau”
Bước 1: Lấy giá trị thị trường của BĐS so sánh trừ đi giá trị đất trống để có giá trị
của cơng trình.
Bước 2: Lấy giá trị thay thế mới trừ đi giá trị còn lại của cơng trình để có giá trị
hao mòn.
Bước 3: Lấy giá trị hao mòn chia cho giá bán để có tỉ lệ hao mòn
Bước 4: Lấy tỉ lệ hao mòn chia cho tuổi thọ của cơng trình để tính ra hao mòn
hàng năm.
Bước 5: ĐGV áp dụng tỉ lệ hao mòn này cho chi phí thay thế của cơng trình để tìm
ra được giá trị hao mòn của tài sản cần ĐG.
- Phương pháp khảo sát cơng trình
Khảo sát mức độ hao mòn của các kết cấu chính trong cơng trình như tường, mái,
kèo, sàn…Sau đó chia tổng tỉ lệ các kết cấu chính trong cơng trình để xác định tỉ lệ hao
mòn của cơng trình.
Cơng thức:
Tỷ lệ hao mòn của cơng trình =

∑ (% HM KCC x TL KCC )
∑ TL KCC

HM : Hao mòn
TL : Tỉ Lệ
KCC :Kết cấu chính (KCC thường chiếm tỉ lệ 50%-60% giá trị cơng trình)
Các trường hợp áp dụng

Phương pháp chi phí chủ yếu dùng để xác định giá trị của bất động sản trong
các trường hợp sau:
- Khơng có chứng cứ trực tiếp các giao dịch tương tự trên thị trường
- Khơng có chứng cứ có thể rút ra được từ những vụ định giá khác hay từ kho dữ
liệu.
- Những cơng trình đặc biệt ít được giao dịch trên thị trường như nhà máy, bệnh
viện, trường học, sân bay, bến cảng…
- Khi BĐS còn mới ngun hoặc cơng trình mang tính độc đáo hay đặc biệt mà
khơng có BĐS tương tự để so sánh.
-Phương pháp chi phí cũng thường dùng để kiểm tra các phương pháp định giá
khác để chứng minh kết luận của định giá viên.
Tiếp cận phương pháp chi phí
Thơng thường có ba cách tiếp cận phương pháp chi phí khác nhau:
Trang

10


Ngành quản lý thò trường BĐS

SVTH Dư văn Thắng

- Đối với những cơng trình xây dựng mới: Dùng chi phí thực tế hay chi phí xây
dựng cộng với giá trị đất trống được rút ra từ những giao dịch tương tự bằng phương pháp
so sánh.
- Đối với các cơng trình cũ: Ước tính chi phí thay thế trừ đi hao mòn tích lũy và
cộng với giá trị đất trống
- Đối với những cơng trình q cũ: Tái thiết kế và tái xây dựng theo điều kiện hiện
nay. Chi phí này được cộng với giá trị đất trống và giảm đi khỏan tiền phải bồi thường do
những bất lợi của những cơng trình q cũ.

Cơng thức:
+ Đối với cơng trình xây dựng mới
ECV = SV + BV
ECV: Giá trị vốn của BĐS (Effective Capital Value)
SV : Giá trị đất trống (Site Value or Land Value)
BV : Giá trị cơng trình (Building Value)
+ Đối với những cơng trình cũ
ECV = SV +NRC
NCR = BC – D
Hay SV +BC – D
Giá trị BĐS = Giá trị đất trống + Chi phí XD mới – Hao mòn tích lũy
Trong đó:
NRC: Chi phí thay thế thuần (Net Relacement Cost)
NRC: BC – D (Chi phí xây dựng mới – Hao mòn tích lũy)
Các bước tiến hành
Bước 1: Xác định giá trị đất trống
- Xác định loại đất ở khu vực này cũng như kích thước, hình dáng, vị trí và đặc
tính của BĐS cần định giá.
- Thu thập thơng tin so sánh thích hợp ở lân cận để rút ra giá trị đất trống. Thực
hiện các điều chỉnh cần thiết nếu có những khác biệt giữa BĐS cần ĐG với BĐS so sánh.
- Tính ra giá trị của đơn vị đất trống (m2, hectare…) sau đó nhân với diện tích của
lơ đất cần định giá.
Bước 2: Xác Định giá trị cơng trình
- Đối với cơng trình xây dựng
+ Xác định loại cơng trình xây dựng, cấu trúc và trang thiết bị.
+ Từ bản vẽ cơng trình XD, xác định tòan bộ diện tích sàn XD tồn bộ cơng trình.
Trang

11

Ngành quản lý thò trường BĐS

SVTH Dư văn Thắng

+ Nếu chi phí xây dựng có thể thu thập được, phân tích chi phí xây dựng trên từng
đơn vị diện tích, sau đó so sánh với cơng trình tương tự để kiểm tra lại đơn giá xây dựng
có phù hợp với kiến trúc hiện tại
+ Nếu kết quả phân tích là khơng phù hợp, kiểm tra lại hợp đồng xây dựng để tìm
kiếm những khoản mục phát sinh ngồi hợp đồng và làm những điều chỉnh cần thiết để có
được chi phí hợp lý.
- Đối với cơng trình cũ
+ Xác định loại cơng trình xây dựng, cấu trúc và trang thiết bị.
+ Từ bản vẽ cơng trình XD, xác định tòan bộ diện tích sàn XD tòan bộ cơng trình.
+ Xác định chi phí xây dựng hiện tại của cơng trình đang định giá. Có thể thực
hiện bằng cách:
o Phân tích chi phí tương tự của các cơng trình tương đương trong khu vực kế
cận. Chi phí trên mổi đơn vị diện tích của cơng trình vừa xây dựng được so sánh với cơng
trình cần định giá. Nếu phù hợp thì nhân với diện tích của cơng trình định giá.
o Dùng phương pháp thống kê của người xây dựng – thống kê tồn bộ các khoản
mục phát sinh trực tiếp và gián tiếp. Chi phí của nhiều phần cơng trình được tách biệt, sau
đó tổng hợp lại để có chi phí hiện tại của cơng trình.
+ Xác định mức độ lỗi thời về các mặt vật chất, chức năng và kinh tế.
+ Xác định tỉ lệ hao mòn của cơng trình dựa trên các mức độ lỗi thời trên và tính ra
giá trị hao mòn tích lũy của cơng trình.
+ Trừ giá trị hao mòn vào chi phí thay thế của cơng trình để có được giá trị còn lại
hiện tại của cơng trình.
Ưu điểm và hạn chế của phương pháp chi phí
Ưu điểm
- Dê dàng chia BĐS ra thành nhiều phần: Đất trống, nhà, cũng như các cơng trình

xây dựng thêm khác.
- Phương pháp đơn giản và logic dựa trên ngun tắc thay thế nghĩa là người bán
cố gắng bán tài sản ở mức giá thấp nhất mà ơng ta phải bỏ ra để xây dựng một căn nhà
như thế và người mua cũng sẵn sàng mua tài sản ở mức giá thấp nhất để ơng ta có được
căn nhà tương tự.
- Thơng tin về chi phí xây dựng có thể dễ dàng thu thập được từ việc phân tích các
hợp đơng xây dựng, tham khảo nhà thầu và khảo sát thực tế.
Hạn chế
- Mặt hạn chế lớn nhất của phương pháp này là giả định chi phí bằng giá trị. Điều
này có thể khơng đúng với mọi lúc vì giá trị được xác định bằng nhu cầu. Chi phí có thể
vượt q ước muốn của chủ nhà những có thể khơng thực sự đáng giá với người mua.
- Phương pháp chi phí khơng được các nhà đầu tư xem xét vì thiếu lợi nhuận và rủi
ro khi xác định giá trị của cơng trình. Do vậy, Giá trị cơng trình sẽ phải bao gồm vật liệu,
lương cơng nhân, lãi của nhà thầu cộng thêm lợi nhuận và rủi ro của nhà đầu tư.
Trang

12


Ngành quản lý thò trường BĐS

SVTH Dư văn Thắng

c)Phương pháp thặng dư
Khái niệm
Phương pháp thặng dư là một phương pháp ĐG BĐS dựa trên việc phát triển lơ đất
sẽ mang lại lợi tức cho nhà đầu tư, bằng cách ước tính giá trị vốn hiện tại của một khoản
lợi tức tính trước và giảm trừ những khoản chi phí hợp lý để xây dựng BĐS. Giá trị thặng
dư được tạo ra chính là giá trị phát triển hiện tại của BĐS trừ đi chi phí phát triển. Thặng
dư chính là khoản cho việc tạo ra thu nhập từ việc phát triển lơ đất.

Các trường hợp áp dụng
- Đất nhàn rỗi được phép phát triển; cơng trình đang tồn tại có khả năng phát triển;
cơng trình khơng hữu ích về kinh tế, cần phải cải tạo và thay đổi hồn tồn.
- Tính giá trị tối đa của một khu đất phát triển sẽ được bán trên thị trường.
- Tính khoản lợi tức mong đợi từ việc thực hiện phát triển khu đất của nhà đầu tư
- Tính tốn chi phí trần cho việc xây dựng khi lơ đất đươc quyền phát triển và biết
được từ đó có thể có thể tính được mức lợi nhuận tối thiểu để quyết định thực hiện.
Cơng thức cơ bản
MV = L + TDC
L = MV + TDC
Hay: L = MV–TDC
Trong đó:
MV : Market value–Giá trị thị trường
L
: Land–Giá trị lơ đất
TDC : Total Development Cost–Tổng chi phí phát triển
Cơng thức tổng qt
Bảng 1.1: Cách tính giá trị đất trong phương pháp thặng dư
Tổng giá trị phát triển gộp
Trừ (-)
=
Chuyển đổi
Trừ (-)
=

Tổng chi phí phát triển
Giá trị phát triển thuần
Giá trị hiện tại thuần hay giá trị thặng dư
Chi phí pháp lý, thuế
Giá trị đất

Nội dung phương pháp
Phương pháp thặng dư u cầu
- Ước tính việc sử dụng tối ưu về mặt kinh tế của khu đất bằng việc xem xét các
mặt như quy hoạch, xu hướng phát triển và các yếu tố khác.
Trang

13


Ngành quản lý thò trường BĐS

SVTH Dư văn Thắng

- Ước tính giá trị thị trường của khu đất sau khi việc phát triển đã hồn thành.
- Ước tính chi phí tồn bộ thực hiện việc phát triển như chi phí ban đầu, san lấp
mặt bằng, xây dựng cơ sở hạ tầng, xây dựng nhà và những chi phí liên quan đến việc pháp
triển.
- Ước tính mức độ rủi ro và chi phí khơng chắc chắn có thể phát sinh
- Ước tính thời hạn cần thiết : Thời gian hồn thành việc phát triển và bổ sung.
- Giá trị thị trường của khu đất là giá trị thặng dư được tính từ giá trị thị trường
của khu đất sau khi đã hồn thành việc phát triển trừ cho chi phí tồn bộ cho việc thực
hiện việc phát triển.
Giá trị phát triển gộp
Giá trị thị trường phát triển ước tính sau khi cơng việc phát triển đã hồn thành
được gọi là giá tri phát triển gộp, được tiến hành theo các bước sau:
- Đầu tiên là phải xác định được việc sử dụng cao nhất và tốt nhất của khu đất.
- Phải cung cấp được chứng cứ thị trường hiện tai và triển vọng phát triển trong
khu vực, phải phù hợp với quy hoạch hiện tại va tiềm năng phát triển trong tương lai.
- Khn viên phải định rõ chi tiết bao gồm phát triển đất cùng đường xá, hệ thống

thốt nước, khơng gian trống và các cơng trình phụ khác.
- Bước tiếp là xác Định giá trị phát triển gộp (bao gồm tất cả các loại cơng trình
như nhà, văn phòng, khu bn bán…) phải ước tính sau khi khảo sát thị trường hiện tại và
khuynh hướng thị trường tương lai trong điều kiện kinh tế khu vực.
Các hạn chế của phương pháp thặng dư
- Khó khăn trong việc xác xác định mục đích sử dụng cao nhất, tốt nhất
- Ước tính về chi phí và giá bán có thể bị thay đổi tùy theo điều kiện thị trường
- Giá trị thị trường còn lại cuối cùng nhậy cảm đối với những thay đổi của những
ước tính các chi phí và giá bán.
- Cần phải có kiến thức, kỹ năng và kinh nghiệm để ước tính tất cả các khoản mục
khác nhau.
- Phương pháp này khơng tính đến giá trị thời gian của đồng tiền, như vậy đã giả
định tất cả các khoản thu nhập đều xãy ra tại một thời điểm, mà giả định này là khơng
hiện thực
Ngồi các phương pháp trên còn một số phương pháp khác như phương pháp đầu
tư, phương pháp lợi nhuận nhưng nó ít được sử dụng do điều kiện thực tế về thị trường
BĐS và tài chính của Việt Nam như khó xác định được chính xác định được chính xác
tồn bộ thu nhập trong tồn bộ thời gian kinh doanh.
I.1.2 Cơ sở pháp lý
- Luật Kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29 tháng 06 năm 2006
được Quốc Hội nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam khóa XI, kì họp thứ 9 thơng
qua và có hiệu lực từ ngày 01 tháng 01 năm 2007

Trang

14


Ngành quản lý thò trường BĐS

SVTH Dư văn Thắng

- Luật đất đai 2003 số 13/2003/QH11 ngày 26 tháng 11 năm 2003 được Quốc Hội
nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam khóa XI, kì họp thứ 4 thơng qua và có hiệu
lực từ ngày 01 tháng 07 năm 2004
- Nghị định 101/2005/NĐ-CP của Thủ Tướng chính Phủ ban hành ngày 3/8/2005
quy định về việc định giá
- Nghị định 170/2003/ND-CP của Thủ Tướng Chính Phủ ban hành ngày
25/12/2003 Qui định chi tiết thi hành một số điều của Pháp lệnh giá
Trong Nghị định 101/2005/NĐ-CP tại Chương II quy định chi tiết về điều kiện thành
lập, quyền, nghĩa vụ chức năng, những điều kiện cho phép và những điều kiện bắt buộc
phải thực hiện đối với doanh nghiệp được phép định giá, quy định về tính pháp lý của kết
quả định giá. Điều kiện để trở thành định giá viên được quy định chi tiết tại điều 17 Nghị
định 101/2005/NĐ-CP. Những quy định tương tự được khẳng định lại tại Mục 2 Chương
IV Luật kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11. Đây chính là cơ sở để những kết
quả định giá được cơng nhận về mặt pháp lý cũng là cơ sở để các doanh nghiệp định giá
hoạt động.
I.2 Khái qt về địa bàn nghiên cứu
I.2.1 Vị trí địa lý

Quận Bình Thạnh nằm về phía Đơng Bắc thành phố Hồ Chí Minh, ở vị trí cửa ngõ
thành phố, là vùng đất có một vị trí chiến lược quan trọng. Thuận lợi cho cả giao thơng
đường bộ lẫn giao thơng đường thủy.

Phía Đơng Bắc giáp với
2 và Thủ Đức; ở phía Nam, Bình
Thạnh và quận 1 cách nhau bởi con
Thị Nghè; về phía Tây - Tây Bắc
với quận Gò Vấp và Phú Nhuận.

quận
rạch
giáp
Sơ đồ vị trí của Quận Bình Thạnh

I.2.2 Điều kiện tự nhiên

- Quận Bình Thạnh có diện tích 2056ha với dân số 410.000 người (thống kê năm
2006), Bao gồm 21 dân tộc sinh sống-trong đó đa số là người Kinh.
- Ở phía Đơng bắc bao bọc bởi sơng Sài Gòn, Cùng với sơng Sài Gòn các kinh
rạch: Thị Nghè, Cầu Bơng, Văn Thánh, Thanh Đa, Hố Tàu, Thủ Tắc... đã tạo thành một
hệ thống đường thủy đáp ứng lưu thơng cho xuồng, ghe nhỏ đi sâu vào các khu vực trên
khắp địa bàn Bình Thạnh, thơng thương với các địa phương khác
Trang

15


Ngành quản lý thò trường BĐS

SVTH Dư văn Thắng

- Ở vị trí là là của ngõ của Thành Phố Hồ Chí Minh, với điểm đầu mối gặp gỡ các
quốc lộ: Quốc lộ 1, Quốc lộ 13 và lại có Bến xe Miền Đơng nên Bình Thạnh được xem là
nút giao thơng quan trọng của Thành Phố và của khu vực Đơng Nam Bộ, có vị trí địa lý
thuận lợi cho sự phát triển kinh tế.
I.2.3 Về kinh tế

Dưới thời Pháp thuộc, nơng nghiệp vẫn là ngành kinh tế chủ đạo. Nhưng do ở vị trí
địa lý thuận lợi có nhiều đường giao thơng thủy bộ quan trọng lại ở trung tâm tỉnh lỵ . Gia

Định, thủ cơng nghiệp, thương nghiệp lại có điều kiện phát triển và mở rộng, đã xuất hiện
một số cơ sở cơng nghiệp nhỏ.
Trong thập niên 60, kinh tế Bình Hồ - Thạnh Mỹ Tây chưa có sự thay đổi .Nhưng
vào thập niên 70, các nhà tư bản trong và ngồi nước đã có đầu tư, nhất là lĩnh vực cơng
nghiệp. Vì thế, trong 5 năm trước giải phóng , sản xuất cơng nghiệp tăng lên đáng kể.
Nơng nghiệp tụt hậu do đất đai bị thu hẹp để xây dựng nhà cửa và thương nghiệp phát
triển tăng vọt nhằm phục vụ cho một số lượng đơng dân cư do q trình đơ thị hố và
qn sự hố cưỡng chế.
Sau năm 1975 , trong q trình khơi phục, cải tạo và xây dựng kinh tế theo định
hướng xã hội chủ nghĩa , cơ cấu kinh tế Bình Thạnh có sự chuyển dịch . Kinh tế nơng
nghiệp đã lùi về vị trí thứ yếu và hiện nay chiếm một tỷ trọng rất nhỏ. Cơng nghiệp - tiểu
thủ cơng nghiệp, thương nghiệp - dịch vụ - du lịch trở thành ngành kinh tế chủ yếu, thúc
đẩy q trình đơ thị hố nhanh chóng, làm thay đổi diện mạo kinh tế - văn hóa xã hội của
quận huyện trong hiện tại và tương lai.
I.2.4 Về văn hóa-xã hội

Bình Thạnh là một trong những khu vực có người cư trú khá cổ xưa của thành phố,
nơi qui tụ của nhiều lớp cư dân qua các thời kỳ lịch sử hình thành Thành phố Hồ Chí
Minh ngày nay. Ở Bình Thạnh, cho đến nay, hầu như có mặt nhiều người từ Bắc, Trung,
Nam đến sinh sống lập nghiệp .Chính vì vậy mà các hoạt động văn hóa vừa phong phú
vừa đa dạng. Những lớp dân cư xưa của Bình Thạnh đã đến đây khai phá, sinh nhai, trong
hành trang của mình, văn hóa như một nhu cầu quan trọng để sống và tồn tại. Mặt khác,
trong buổi đầu chinh phục vùng đất Bình Thạnh hơm nay, những người Bình Thạnh xưa
đã phải chống chọi với bao nổi gian nguy, khắc nghiệt của thiên nhiên, sinh hoạt văn hóa
đã trở nên chỗ dựa cần thiết. Bên cạnh nền văn hóa vốn có, những lớp dân cư xưa ấy đã
có thêm những nét văn hóa mới nảy sinh trong cơng cuộc khai phá, chinh phục thiên
nhiên và rồi để truyền lại cho con cháu hơm nay như một truyền thống văn hóa.
I.3 Nội dung và phương pháp nghiên cứu và quy trình thực hiện
I.3.1 Nội dung nghiên cứu
Trên cơ sở lý luận và tình hình cụ thể của địa bàn nghiên cứu, đề tài bao gồm

những nội dung nghiên cứu sau
-Hoạt động định giá tại của Cơng ty Cổ phần Giám định-Thẩm định Việt Nam:
Nhằm thấy được vai trò và sự phát triển của loại hình định giá BĐS trong thời gian qua và
thời điểm hiện nay.
Trang

16


Ngành quản lý thò trường BĐS

SVTH Dư văn Thắng

-Vận dụng quy trình và phương pháp của Vivaco để định giá cho BĐS cụ the:
Nhằm nắm vững hơn về quy trình và thực tế của hoạt động định giá BĐS. Qua đó nâng
cao kiến thức và kỹ năng định giá BĐS cho bản thân.
I.3.2 Phương pháp nghiên cứu
- Phương pháp điều tra thu thập số liệu tài liệu : dùng để thu thập số liệu, tài liệu
cần thiết mà có liên quan đến ĐG làm cơ sở cho việc áp dụng, tính tốn.
- Phương pháp khảo sát thơng tin thị trường : Thu thập thơng tin thị trường về các
giao dịch BĐS sản, giá cả vật liệu xây dựng từ các nguồn khác nhau như tạp chí, Internet,
sàn giao dịch bất động sản, các nhà thầu xây dựng…
-Phương pháp thống kê, phân tích :thống kê các số liệu, tài liệu thu thập được theo
từng loại từ đó lựa chọn và phân tích những vấn đề có hiệu quả.
- Phương pháp chun gia: Tham khảo các chun giá về lĩnh vực định giá BĐS,
các kỹ sư chun ngành về xây dựng làm cơ sở để định giá và ước tính giá trị của cơng
trình xây dựng.
- Các phương pháp định giá bất động sản
I.3.3 Quy trình thực hiện
Q trình thực hiện đề tài có thể khái qt các bước cơ bản sau: (được thể hiện

thơng qua sơ đồ 1.1)

Trang

17


Ngành quản lý thò trường BĐS

SVTH Dư văn Thắng

Cơng tác chuẩn
bị

Xác định vấn đề cần nghiên
cứu
Xác định địa bàn nghiên cứu
Xây dựng đề cương

Thu thập thơng
tin

Thu thập từ sách báo, mạng
internet...
Thu thập dữ liệu thị trường
và các cơ quan hữu quan

Xử lý thơng tin

Chắt lọc, phân loại, sắp xếp

các thơng tìm được
Thống kê, phân tích để lập
bảng, biểu từ số liệu thơ

Thực hiện báo
cáo

Xây dựng báo cáo dựa theo
đề cương
Tham khảo ý kiến giáo viên
hướng dẫn
Tham khảo ý kiến cơ quan
thực tập

Hồn tất báo
cáo

Hồn chỉnh nội dung và hình
thức báo cáo

Trang

18


Ngành quản lý thò trường BĐS

SVTH Dư văn Thắng

Sơ đồ 1.1 Quy trình thực hiện đề tài

Trang

19