NGHIÊU CỨU THỊ HIẾU CHỌN CĂN HỘ CHUNG CƯ CỦA NGƯỜI DÂN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO
TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ðẤT ðAI VÀ BẤT ðỘNG SẢN

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
ðỀ TÀI:

NGHIÊN CỨU THỊ HIẾU CHỌN CĂN HỘ CHUNG CƯ
CỦA NGƯỜI DÂN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

SVTH:
MSSV:
LỚP:
KHOÁ:
NGÀNH:

PHẠM TRUNG QUÂN
03135060
ðH03TB
2003 – 2007
QLTT BẤT ðỘNG SẢN

– Thành phố Hồ Chí Minh, Tháng 7 năm 2007 –


LỜI CÁM ƠN

Về phía trường ðH Nông Lâm Tp.HCM
ðiều ñầu tiên em xin cám ơn các thầy (cô) ñã sáng lập ngành học “Quản lý thị
trường BðS” cùng các thầy (cô) khoa Quản lý ðất ñai & Bất ñộng sản, khoa Kinh Tế,
các thầy ñược mời về giảng dạy.

Thứ hai, em xin chân thành cám ơn TS. Phan Thị Giác Tâm, là người ñặc biệt
quan trọng, ñã tận tình dìu dắt và hướng dẫn em trong hơn 3 tháng qua ñể hoàn thành
báo cáo này.
Về phía cơ quan thực tập
Em xin cám ơn TS. ðỗ Thị Loan – Tổng thư ký Hiệp hội BðS TP.HCM, ñã cung
cấp nhiều tài liệu, tạo ñiều kiện cho em tham dự nhiều sự kiện, hội thảo về thị trường
BðS trong thời gian qua.
Em xin cám ơn Ban Tổng Giám ðốc Công ty Sacomreal, các anh chị phòng
Marketing ñã tạo ñiều kiện tốt cho em trong thời gian thực tập. ðặc biệt là anh Trần
ðăng Khoa, người hướng dẫn rất nhiệt tình trong mọi việc.
Cám ơn lãnh ñạo công ty CB Richard Ellis Việt Nam (thành viên tập ñoàn CBRE
Hoa kỳ), ñã cung cấp những số liệu quý giá về thị trường BðS Tp.HCM
Cuối cùng xin cám ơn và chia vui với các bạn lớp quản lý thị trường BðS K29,
những người bạn ñã cùng học tập, cùng chia sẽ và ñộng viên trong suốt 4 năm học.
ðH Nông Lâm Tp.HCM, tháng 7/2007
PHẠM TRUNG QUÂN


Ngành: Quản lý thị trường bất ñộng sản

SVTH: Phạm Trung Quân

TÓM TẮT

Sinh viên thực hiện: Phạm Trung Quân, Khoa Quản Lý ðất ðai và Bất ðộng Sản,
Trường ðại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh
ðề tài: “NGHIÊN CỨU THỊ HIẾU CHỌN CĂN HỘ CHUNG CƯ CỦA NGƯỜI
DÂN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH”.
Giáo viên hướng dẫn: TS. Phan Thị Giác Tâm, Khoa Kinh Tế, Trường ðại Học
Nông Lâm TP. Hồ Chí Minh.

Thành phố Hồ Chí Minh với dân số trẻ, người nhập cư nhiều, quỹ ñất hạn hẹp,
cùng với sự phát triển của kinh tế và hội nhập với thế giới ñã làm xuất hiện một
khuynh hướng mới trong lựa chọn nhà ở, ñó là chọn căn hộ chung cư. Vì vậy ñể thoã
mãn tốt nhu cầu và thị hiếu của người mua căn hộ chung cư, cách duy nhất là phải tìm
hiểu thị hiếu của họ.
ðề tài tiến hành nghiên cứu thị hiếu về căn hộ chung cư bằng phương pháp ñiều
tra 90 khách hàng ñã và ñang tìm mua căn hộ chung cư của công ty Sacomreal trên ñịa
bàn thành phố Hồ Chí Minh.
Kết quả cho thấy: ña số các khách hàng mua căn hộ chung cư là nam, trẻ tuổi,
ñã kết hôn, có trình ñộ cao ñẳng – ñại học, thu nhập trung bình của họ từ 3 – 9
triệu/tháng, ña số chọn mua căn hộ ñể ở. Người mua căn hộ quan tâm ñến hướng căn
hộ, thích nhận nhà ñã hoàn thiện 100% nội thất, ña số chọn mức giá từ 6 – 9 triệu/m2
và thanh toán với sự hỗ trợ trả góp của ngân hàng. Họ thường chọn hình thức quản lý
nhà chung cư chuyên nghiệp và nhà ñầu tư là công ty cổ phần Nhà nước. Khách hàng
thích tìm hiểu thông tin từ công ty bất ñộng sản và tìm trên internet. Khách hàng
thường chấp nhận trả trước tương ñương 60% giá trị căn hộ; Trong 3 tiêu chí ñể ñánh
giá mức ñộ quan trọng khi quyết ñịnh mua căn hộ thì Vị trí ñược khách hàng cho là
quan trọng nhất, thứ hai là Giá và cuối cùng là Công trình - dịch vụ ñi kèm theo chung
cư. Trong ñó Vị trí ñược khách hàng chọn mua nhiều nhất lần lược là quận 7, quận 1,
quận 2, quận 4 và quận Bình Thạnh. Giá căn hộ ñược chọn có mối quan hệ với diện
tích và loại căn hộ, mức giá ñược chọn nhiều nhất nằm trong khoảng 6 – 9 triệu/m2.
Công trình – dịch vụ kèm theo chung cư ñược khách hàng quan tâm nhất là an toàn
(chất lượng xây dựng, phòng cháy chữa cháy – thoát hiểm) và tiện ích cơ bản nhất
(thang máy, siêu thị - trung tâm thương mại, ñiện, nước và nội thất của căn hộ); Kết
quả xử lý còn cho thấy biến loại căn hộ có mối quan hệ với tiêu chí chọn vị trí, loại
căn hộ cũng có mối quan hệ với các lựa chọn tiện ích ñi kèm theo chung cư.


Ngành: Quản lý thị trường bất ñộng sản

SVTH: Phạm Trung Quân

DANH MỤC PHỤ LỤC
Phụ lục 1:
Phụ lục 2:
Phụ lục 3:
Phụ lục 4:
Phụ lục 5 :

Tiêu chuẩn ñánh giá và phân loại chung cư
Các dự án căn hộ chung cư trên ñịa bàn Tp.HCM
Bảng câu hỏi
Danh sách khách hàng
Tháp tuổi 2004


Ngành: Quản lý thị trường bất ñộng sản

SVTH: Phạm Trung Quân

DANH SÁCH CÁC CHỮ VIẾT TẮT
TP.HCM :
BðS :
CBRE :
PCCC :
TTTM :
TS – CQ :
BV – CS:
THPT :
Cð – ðH :

Cty :
Q. :
P. :

thành phố Hồ Chí Minh
bất ñộng sản
công ty CB Richard Ellis (thuộc tập ñoàn CBRE Hoa Kỳ)
phòng cháy chữa cháy
trung tâm thương mại
trụ sở - cơ quan
bệnh viện – cơ sở
trung học phổ thông
cao ñẳng - ñại học
công ty
quận
phường


Ngành: Quản lý thị trường bất ñộng sản

SVTH: Phạm Trung Quân

MỤC LỤC
MỤC LỤC
1
ðẶT VẤN ðỀ
1
TÍNH CẤP THIẾT CỦA ðỀ TÀI
1
MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU

2
ðỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU
2
PHẦN I
3
TỔNG QUAN
3
I.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN
3
I.1.1 ðịnh nghĩa nhà chung cư và cách phân loại chung cư hiện nay
3
I.1.2 Cấu trúc thông thường của một chung cư
6
I.1.3 Lý thuyết hành vi người tiêu dùng.
8
I.1.4 Các chỉ tiêu nghiên cứu
10
1. Bản thân chung cư (chỉ tiêu chất lượng)
10
2. Vị trí căn hộ và môi trường xung quanh có ảnh hưởng ñến chung cư
12
3. Nhóm chỉ tiêu khác có ảnh hưởng ñến quyết ñịnh chọn nhà
13
I.2. TỔNG QUAN VỀ ðỊA BÀN NGHIÊN CỨU
14
I.2.1 Quá trình phát triển nhà ở tại Tp.HCM
14
a. Nhà chung cư kiểu cũ.
14
b. Nhà ở riêng lẻ chia lô

15
c. Chung cư cao cấp
16
d. Xu hướng mới về nhà ở tại thành phố Hồ Chí Minh
17
I.2.2 Nhận thức của người dân về chung cư tại Tp.HCM
19
a. Chung cư theo kiểu cũ như giải pháp tình thế
19
b. Chung cư cao cấp xuất hiện và không gian sống ñược chú ý
20
I.2.3 Tình hình nhà ở tại Tp.HCM hiện nay
21
I.2.4 Giới thiệu về Công ty Cổ Phần ðịa Ốc Sài Gòn Thương Tín
22
I.3. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
23
I.3.1. Nội dung nghiên cứu:
23
I.3.2. Phương pháp nghiên cứu
24
1. Phương pháp ñiều tra thu thập số liệu
24
2. Phương pháp phân tích số liệu
24
3. Quy trình thực hiện
24
PHẦN II
25
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU

25
II.1. TÌNH HÌNH THỊ TRƯỜNG NHÀ CHUNG CƯ HIỆN NAY TẠI TP.HCM
25
II.1.1 Tình hình cung - cầu về căn hộ chung cư hiện nay tại Tp.HCM
25
II.1.2 Giá nhà chung cư hiện nay tại Tp.HCM
27
II.2. KẾT QUẢ PHÂN TÍCH THỊ HIẾU VÀ PHÂN LOẠI KHÁCH HÀNG CHỌN MUA
CĂN HỘ CHUNG CƯ CUẢ NGƯỜI DÂN TP.HCM
31
II.2.1. ðặc ñiểm của người mua chung cư
31
II.2.2 Sự lựa chọn của khách hàng khi mua căn hộ
36
II.2.3 ðánh giá mức ñộ quan trọng của 3 tiêu chí Vị trí – Giá – Tiện ích (công trình – dịch
vụ)
41
II.2.4 So sánh sự lựa chọn giữa các tiêu chí (chọn vị trí – giá – tiện ích) khi mua từng loại
căn hộ
49
II.2.5 ðặc ñiểm và lựa chọn của người mua phân theo loại căn hộ
51
II.2.6 Phân loại khách hàng mua căn hộ chung cư
53
KẾT LUẬN
56
TÀI LIỆU THAM KHẢO
58

Ngành: Quản lý thị trường bất ñộng sản

SVTH: Phạm Trung Quân

ðẶT VẤN ðỀ
TÍNH CẤP THIẾT CỦA ðỀ TÀI
Sự phát triển mạnh mẽ của kinh tế nước ta trong hơn một thập niên qua làm cho
mức sống của người dân có nhiều thay ñổi, nhu cầu vật chất tăng cao, kéo theo hàng
loạt các vấn ñề về nhà ở tại ñô thị. Với người nước ngoài, lúc trưởng thành họ thường
tách ra sống riêng. Nhưng ở Việt Nam, theo phong tục vẫn có ñến 2 – 3 thế hệ, thậm
chí 2 – 3 gia ñình cùng sống chung trong một mái nhà. Khi ñời sống vật chất ñược cải
thiện, dân ta có xu hướng chọn lựa cách sống tự lập giống như người nước ngoài.
Việc lựa chọn nhà ở tại thành phố Hồ Chí Minh chịu ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố.
Thứ nhất, kinh tế tăng trưởng mạnh là cơ sở, là ñộng lực chính trong quyết ñịnh cải
thiện chỗ ở. Thứ hai, nhiều người trở nên giàu có, nên nhu cầu về nhà ở cao cấp xuất
hiện. Thứ ba, hành lang pháp lý ngày càng hoàn thiện. Luật ðất ñai, Luật Kinh doanh
bất ñộng sản, Luật Nhà ở… lần lượt ra ñời tạo ñiều kiện thuận lợi cho người dân sở
hữu nhà, các chính sách ưu ñãi về thuế ñã tạo sự phấn kích cho cả người dân lẫn nhà
ñầu tư. Thứ tư, hội nhập ñã làm thay ñổi các nhận thức về kiến trúc, người dân ñược
tiếp xúc với nhiều nền văn hoá, nhiều phong cách sống. Việc lựa chọn nhà ở của họ sẽ
có thêm những tiêu chí mới hơn, cao hơn (Vũ Trung Hưng, 2006). Thứ năm, kỹ thuật
xây dựng ngày càng tiên tiến giúp việc thi công dễ dàng, nhanh chóng và ñạt chất
lượng cao hơn, tạo nên nhiều lựa chọn mà trước ñây không thể có (Nguyễn Minh Hoà,
2005). Cuối cùng, cơ cấu dân số trẻ và người nhập cư ñã gây ra áp lực rất lớn về nhà ở,
làm giá ñất tăng cao, mọi người chuyển sang lựa chọn loại hình nhà ở chung cư nhằm
cố gắng bám lại gần trung tâm. Có thể kết luận rằng những vần ñề nêu trên chính là
nhân tố cơ bản làm xuất hiện khuynh hướng mới trong lựa chọn nhà ở của người dân
thành phố.
Hiện nay, sống trong căn hộ chung cư ñang trở thành trào lưu ở các ñô thị vùng
ðông Á. Nhật Bản và Hàn Quốc là hai ñất nước vốn có truyền thống sống trong nhà

riêng lẻ, nay cũng chứng kiến sự nổi lên của những tòa nhà chung cư ở các ñô thị. Tại
một số nước tiên tiến khác, ñô thị hóa cũng ñi kèm với việc phát triển loại hình căn hộ
chung cư trong tình hình quỹ ñất ngày càng ít ñi (Lê Tây Sơn, 2007).
ðầu những năm 2000, khi các khu nhà chung cư kèm văn phòng cho thuê bắt ñầu
xuất hiện ở thành phố Hồ Chí Minh như Thuận Kiều Plaza, Norfolk Mansion,… thì
người dân mới ñược tiếp cận ñược với tiện nghi hiện ñại và dịch vụ chu ñáo của chung
cư cao cấp. Từ ñó người dân có cái nhìn khác về căn hộ chung cư. Chúng không còn là
những cái hộp tối om, cầu thang dài hun hút, cửa sổ “phất phới” áo quần, nước chảy
nhỏ giọt, ẩm thấp ñầy mùi hôi và rêu móc, mà thay vào ñó là những toà cao ốc kiến
trúc hiện ñại sang trọng, với thang máy tốc ñộ cao, thiết kế thông thoáng, ñiện nước
ñầy ñủ, an ninh ñược ñảm bảo 24/24. Bên cạnh ñó quỹ ñất hạn hẹp của thành phố
không còn ñáp ứng ñủ nhu cầu xây dựng nhà theo kiểu chia lô nữa, giá ñất bị ñẩy lên
rất cao. Nhà ở theo kiểu chia lô không còn phù hợp với tình hình phát triển hiện tại.
Người dân bắt ñầu nghĩ ñến chung cư, những căn hộ ñược xây dựng với chất lượng
cao, dịch vụ chu ñáo. Vì thế xuất hiện trào lưu sống trong các căn hộ chung cư cao
cấp. Có thể nói sống ở căn hộ chung cư là một hướng phát triển tất yếu trong giai ñoạn
xây dựng ñô thị văn minh hiện nay.
Trang 1


Ngành: Quản lý thị trường bất ñộng sản

SVTH: Phạm Trung Quân

Thị trường căn hộ chung cư là một phần quan trọng của thị trường bất ñộng sản,
ñể hiểu rõ thị trường căn hộ chung cư nói riêng và thị trường bất ñộng sản nói chung
chúng ta cần phải hiểu ñược nhu cầu và thị hiếu của khách hàng. Mặt khác, với thu
nhập ngày càng cao, nhu cầu càng thay ñổi, khách hàng ngày càng khó tính. Vì thế
muốn ñáp ứng tốt nhu cầu ñó công ty bất ñộng sản cũng phải nghiên cứu tìm hiểu thị
hiếu của khách hàng, nhằm ñịnh hướng các hoạt ñộng của doanh nghiệp trong lĩnh vực

quảng bá tiếp thị và cải thiện chất lượng dịch vụ. Xuất phát từ thực tế ñó tôi tiến hành
thực hiện ñề tài “Nghiên cứu thị hiếu chọn mua căn hộ chung cư của người dân thành
phố Hồ Chí Minh”.
MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
Nghiên cứu thực trạng thị hiếu về căn hộ chung cư của người dân thành phố, ñể
tìm hiểu nội dung và tầm quan trọng của những tiêu chí khi chọn căn hộ chung cư. Cụ
thể ñề tài sẽ tập trung nghiên cứu các các vấn ñề sau:
1) ðánh giá tình hình cung – cầu và giá căn hộ chung cư hiện tại trên ñịa bàn thành
phố Hồ Chí Minh nhằm làm cơ sở ñể giải thích thị hiếu chọn căn hộ của người dân.
2) Phân tích các tiêu chí lựa chọn chất lượng nhà ở và vị trí chung cư so với môi
trường xung quanh khi chọn căn hộ chung cư
3) Phân nhóm khách hàng mua căn hộ chung cư nhằm ñề xuất các giải pháp tiếp cận
và thoả mãn tốt hơn thị hiếu chọn căn hộ chung cư của người dân thành phố
ðỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU
ðối tượng nghiên cứu: các tiêu chí khi chọn mua căn hộ chung cư của người
dân thành phố Hồ Chí Minh.
Nội dung: ðề tài tập trung tìm hiểu tình hình cung – cầu và giá căn hộ chung cư
kết hợp với việc phân tích thị hiếu ñể phân nhóm khách hàng và ñề xuất biện pháp tiếp
cận hiệu quả từng nhóm khách hàng.
Không gian: Tiến hành phỏng vấn 90 khách hàng ñang tìm mua căn hộ chung
cư trên ñịa bàn thành phố Hồ Chí Minh trong 6 tháng tới hoặc ñã mua căn hộ trong 12
tháng qua tại sàn giao dịch bất ñộng sản Sacomreal 24h.
Thời gian thực hiện nghiên cứu: Từ 15-03-2007 ñến 15-07-2007.

Trang 2


Ngành: Quản lý thị trường bất ñộng sản

SVTH: Phạm Trung Quân

PHẦN I
TỔNG QUAN
I.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN
I.1.1 ðịnh nghĩa nhà chung cư và cách phân loại chung cư hiện nay
Tại khoản 1, ñiều 70 Luật Nhà ở có ñịnh nghĩa nhà chung cư như sau “Nhà
chung cư là nhà ở có hai tầng trở lên, có lối ñi, cầu thang, và hệ thống công trình hạ
tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia ñình, cá nhân. Nhà chung cư có phần sở hữu
riêng của từng hộ gia ñình, cá nhân và phần sở hữu chung của tất cả các hộ gia ñình,
cá nhân sử dụng nhà chung cư”.
Căn hộ là phần sở hữu riêng của từng gia ñình trong chung cư, là ñơn vị ở nhỏ
nhất của một chung cư. Căn hộ có một không gian riêng ñược trang bị ñầy ñủ các
phòng như phòng ngủ, phòng khách, phòng bếp và vệ sinh (Vũ Trung Hưng, 2006).
Mặc dù Luật Nhà ở ñã ra ñời (có hiệu lực thi hành từ ngày 01-07-2006) nhưng
hiện nay về mặt pháp lý vẫn chưa có phân loại và ñịnh nghĩa các loại nhà chung cư cụ
thể. Thực tế hiện nay trên thị trường nhà ở ñang tồn tại nhiều cách phân loại nhà chung
cư, mỗi cách phân loại dựa vào một số tiêu chí nhất ñịnh và có thể phục vụ cho mục
ñích khác nhau. Xin giới thiệu 3 cách phân loại phổ biến hiện nay.
Cách phân loại thứ nhất theo công ty CB Richard Ellis Việt Nam (Công ty quản
lý và tư vấn bất ñộng sản Việt Nam thuộc tập ñoàn CBRE Hoa Kỳ), cách phân loại này
chủ yếu ñược dùng trong các báo cáo về tình hình thị trường nhà ở. Cụ thể chung cư
ñược phân thành bốn loại gồm: Luxury (chung cư cao cấp nhất, thiết kế kiến trúc có
nét ñộc ñáo, nội thất cao cấp, vị trí tốt nhất và giá cao nhất), High Class (chung cư cao
cấp loại khá, thiết kế rất ñẹp, nội thất cao cấp, vị trí tương ñối tốt, giá thấp hơn chung
cư Luxury), Middle Class (chung cư cao cấp loại trung bình, thiết kế khá ñẹp, nội thất
thuộc dạng khá, vị trí có thể không ñẹp, giá thấp hơn căn hộ High Class), cuối cùng là
Low Class (ñây là dạng chung cư bình thường, thiết kế ñẹp nhưng ñơn giản, nội thất
tương ñối tốt, thường nằm trong các vùng ven hoặc vùng mới quy hoạch có cơ sở hạ
tầng chưa hoàn chỉnh, giá thấp nhất trong các loại chung cư). Chúng ta có thể tham
khảo bảng phân loại căn hộ chung cư kèm theo một số ví dụ của công ty CB Richard

Ellis Việt Nam tại Bảng 1.1 và ñược minh hoạ qua các hình 1.1, hình 1.2, hình 1.3 và
hình 1.4.

The Lancaster

Avalon

Pasteur Court

Hình 1.1 Kiến trúc của một số căn hộ Luxury trong ví dụ tại bảng 1.1
Trang 3


Ngành: Quản lý thị trường bất ñộng sản

SVTH: Phạm Trung Quân

Bảng 1.1 Phân loại nhà chung cư theo công ty CB Richard Ellis Việt Nam
Tên gọi
Luxury

High
Class

Middle
Class

Low Class

ðối tượng

khách hàng
Người thu nhập
cao,
Việt Kiều,
Người nước ngoài
Người thu nhập
cao,
Việt Kiều,
Người nước ngoài

Vị trí
Trung tâm

Trung tâm,
ven trung tâm
hoặc khu mới
quy hoạch

Người thu nhập
khá,
Việt Kiều

Ven trung tâm
hoặc khu mới
quy hoạch

Người thu nhập
khá,
Trung bình khá,

Gần trung tâm
hoặc khu mới
quy hoạch

Ví dụ
The Lancaster (Q.1)
Pasteur Court (Q.3)
Avalon (Q.1)
…
Indochina Park Tower (Q.1)
Mỹ Vinh (Q.3)
The Manor (Q.Bình Thạnh)
SaiGon Pearl (Q.BìnhThạnh)
Phương Nam Plaza (Q.7)
…
Garden Plaza (Q.7)
Cantavil (Q.2)
Green View (Q.7)
Mỹ Khang (Q.7)
Hùng Vương Plaza (Q.5)
…
An Lạc (Q.Tân Bình)
Lương ðịnh Của Building (Q.2)
Miếu Nổi (Bình Thạnh)
Mỹ Phước (Bình Thạnh)
…
Nguồn: CBRE Việt Nam

Indochina Park
Mỹ Vinh

The Manor
Phương Nam Plaza
Hình 1.2 Kiến trúc của một số căn hộ High Class trong ví dụ tại bảng 1.1

Garden Plaza
Cantavil
Green View
Hình 1.3 Kiến trúc của một số căn hộ Middle Class trong ví dụ tại bảng 1.1
Trang 4


Ngành: Quản lý thị trường bất ñộng sản

SVTH: Phạm Trung Quân

An Lạc
Lương ðịnh Của
Miếu Nổi
Hình 1.4 Kiến trúc của một số căn hộ Low Class trong ví dụ tại bảng 1.1
Cách phân loại thứ hai dựa vào chất lượng, diện tích căn hộ, nội thất,… cách
phân loại này không phổ biến trên thị trường, nó ñược dùng trong các bài báo, phương
tiện truyền thông (Minh Hương, 2004). Với cách này, chung cư ñược phân thành 3
loại:
a. Khu căn hộ cao cấp, nội thất căn hộ loại này là sản phẩm cao cấp, hiện ñại, bài
trí sang trọng, không thua kém gì các phòng của khách sạn 4 - 5 sao. Mỗi khu căn hộ
như vậy ñều ñược thiết kế các dịch vụ công cộng khép kín như siêu thị, nhà hàng ăn,
hồ bơi, nhà tập thể dục ña năng, các dịch vụ bưu ñiện, ngân hàng, thậm chí có cả nhà
trẻ, mẫu giáo, văn phòng làm việc của các công ty... Như một ñô thị thu nhỏ, ñể người
ở có thể sử dụng các tiện ích ngay tại chỗ mà không cần phải ñi ñâu xa... ðặc ñiểm nổi
bật của các khu căn hộ cao cấp này là có cấu trúc ñạt tiêu chuẩn quốc tế. Các khu nhà

thường chọn vị trí ven sông ñể tận dụng mặt thoáng của sông, tạo không gian, cảnh
quan cho mỗi căn hộ; ñồng thời thường nằm kề bên trục ñường lớn, ñể tạo sự thuận
tiện cho giao thông, ñi lại. Hầu hết các phòng trong mỗi căn hộ ñều ñược bố trí tiếp
xúc với ánh sáng trời, không khí tự nhiên.
b. Chung cư cao cấp, loại này ñược các công ty xây dựng và kinh doanh nhà ñầu
tư gọi là chung cư cao cấp. Chất lượng và thẩm mỹ có ñược nâng lên một cấp so với
chung cư tái ñịnh cư, nhưng thua các khu căn hộ cao cấp. Mỗi căn hộ có diện tích phổ
biến từ 70m2 ñến trên 100m2, ñược bố trí 2 - 3 phòng ngủ, có thể có sẵn nội thất với
chất lượng khá hoặc ñể người mua tự trang trí theo ý thích. ðặc ñiểm của các chung cư
này là diện tích phù hợp, nội thất ñược trang bị ñẹp, vị trí tương ñối thuận lợi cho giao
thông, gần khu trung tâm, giá không quá cao... ngoài ra khách hàng có thể tự hoàn
thiện phần nội thất căn hộ theo sở thích.
c. Chung cư tái ñịnh cư, dành cho các hộ tái ñịnh cư và người có thu nhập thấp.
Các chung cư này thường có ñộ cao trung bình từ 8 - 14 tầng, diện tích mỗi căn hộ
cũng “khiêm tốn”, khoảng 40 - 80m2, nội thất là những sản phẩm rẻ tiền, và chất lượng
cũng như mỹ thuật công trình ñều ở mức ñộ “vừa phải”. ðặc ñiểm: vị trí thường tập
trung tại các quận ven nội thành, giá bán mỗi căn hộ dành cho diện tái ñịnh cư trong
khoảng 200 – 600 triệu ñồng. Loại này hiện tập trung khá nhiều trên ñịa bàn quận Bình
Thạnh, như chung cư Miếu Nổi, Phan Xích Long, Ngô Tất Tố, Phạm Viết Chánh, mới
hơn có chung cư Mỹ Phước.
Thứ ba, phân loại theo các tiêu chuẩn về ngoại quan, vị trí, giao thông, nội
thất, dịch vụ và tiện ích (phụ lục 1). Cách phân loại này ñược sử dụng khá rộng rãi
trên thị trường và ñược tổng hợp bởi tổ nghiên cứu thị trường – phòng marketing của
công ty Sacomreal. Theo cách này, chung cư ñược phân thành 3 loại sau.
a. Chung cư cao cấp, ñược thiết kế theo phong cách hiện ñại có nét riêng, nằm
tại trung tâm, các quận nội thành hoặc trong những khu ñô thị sang trọng có tiềm năng
Trang 5


Ngành: Quản lý thị trường bất ñộng sản

SVTH: Phạm Trung Quân

phát triển trong tương lai. Về giao thông, thường nằm trên các tuyến ñường huyết
mạch, có cơ sở hạ tầng hoàn chỉnh. ða số các công trình này do các nhà thầu có uy tín
lớn trong và ngoài nước ñảm nhận hoặc giám sát thi công. Trang thiết bị nội thất cao
cấp (từ gỗ, gạch, sơn ñến các thiết bị nhà bếp, vệ sinh phải ñạt chuẩn quốc tế hoặc
quốc gia). Tiện ích ñi kèm hoàn hảo (có hầm ñể xe ñủ rộng, có hồ bơi, phòng thể dục,
phòng thư giãn, quán café, quầy bar, siêu thị cao cấp, hệ thống ngân hàng, khu giữ trẻ,
y tế nội khu, truyền hình cáp – internet, có công viên nội khu – lối tản bộ,…). ðặc biệt
phải có hệ thống thang máy tốc ñộ cao, phòng cháy chữa cháy tự ñộng cho từng căn hộ
- khu vực công cộng, ñiện – nước dự phòng và hệ thống gas trung tâm ñảm bảo xuyên
suốt 24/24. Ngoài ra ñội ngũ bảo vệ, ñược quản lý bởi các công ty chuyên nghiệp của
nước ngoài và bảo trì ñịnh kỳ chu ñáo là ñặc ñiểm riêng của loại chung cư cao cấp này.
ðây là những chung cư cao cấp thực sự, ngoài ra hiện nay có nhiều chung cư ăn theo
cụm từ “cao cấp” nhưng thực chất chúng chỉ ñáng xếp vào loại chung cư cao cấp trung
bình khá, hay còn gọi là chung cư loại khá.
b. Chung cư loại khá, ña số các chung cư này ñược thiết kế khá ñẹp, nằm trong
các khu quy hoạch tương ñối tốt (có mức sống trung bình khá). Giao thông tương ñối
thuận lợi, có hạ tầng hoàn chỉnh hoặc tương ñối hoàn chỉnh. ðược các nhà thầu có uy
tín trong nước ñảm nhận. Trang thiết bị nội thất thuộc dạng trung bình khá, có các tiện
ích cơ bản ñi kèm (trung tâm mua sắm thường nằm ở tầng trệt, có hầm ñể xe, hệ thống
thang máy, y tế nội khu, phòng cháy chữa cháy tự ñộng, bảo vệ 24/24) còn lại các tiện
ích khác không bắt buộc phải có. Căn hộ trong các chung cư này có giá bán vừa phải,
phù hợp cho ñối tượng có thu nhập khá.
c. Chung cư thường, ñây là loại chung cư giá thấp hơn so với chung cư loại khá.
Chúng ñược xây dựng chủ yếu dành cho ñối tượng có thu nhập trung bình, vì thế chất
lượng công trình chỉ ñạt chuẩn quốc gia, thiết kế ñơn giản, trang thiết bị nội thất loại
trung bình nhằm giảm tối ña chi phí căn hộ. Với mức thu nhập trung bình thì ñòi hỏi
dịch vụ và tiện ích cũng không cao (một phần vì không có nhu cầu cao, một phần vì

không ñủ khả năng thanh toán số tiền dịch vụ hàng tháng quá lớn). Chung cư chỉ có
các tiện ích cần thiết nhất ñi kèm như: thang máy, hầm ñể xe, hệ thống báo cháy và
bảo vệ của các chung cư kiểu này thường không chuyên nghiệp.
Hiện nay việc phân loại chung cư không ñược qui ñịnh rõ ràng bằng văn bản
pháp luật, lợi dụng ñiểm này hầu hết các nhà ñầu tư xây dựng chung cư ñều gắn cho
sản phẩm của mình hai từ “cao cấp” miễn là sản phẩn mà họ xây dựng là cao tầng và
có thang máy với một vài ñiều kiện về không gian công cộng. Một số khác lại gắn cho
mình cụm từ “Plaza” ñể nhấn mạnh khả năng thương mại của sản phẩm, mặc dù các
căn hộ chung cư này chưa thực sự ñạt chuẩn “cao cấp” theo một trong ba cách phân
loại hiện tại.
I.1.2 Cấu trúc thông thường của một chung cư
Trong một chung cư, các căn hộ ñược chia làm nhiều loại khác nhau như: căn hộ
Flat, căn hộ Loft và căn hộ Penthouse. Mỗi loại căn hộ có những ñặc ñiểm cấu trúc và
vị trí khác nhau, cụ thể như sau:
Căn hộ kiểu Flat là dạng căn hộ một tầng thông thường, một căn hộ chia ra thành
các phòng chức năng như phòng khách, phòng ngủ, phòng bếp, vệ sinh. Căn hộ Flat
không có và không thể làm thêm một tầng lửng vì chúng có cấu trúc ñơn giản (hình
1.5), thông thường loại căn hộ này nằm ở vị trí dưới tầng 10 và có giá bán thấp nhất.
Trang 6


Ngành: Quản lý thị trường bất ñộng sản

SVTH: Phạm Trung Quân

Hình 1.5 Cấu trúc của căn hộ Flat (Green View - Phú Mỹ Hưng)
Căn hộ Loft, ñây cũng là dạng căn hộ thông thường, nhưng chúng có làm thêm
tầng lửng (hình 1.6), tạo không gian sinh ñộng, chúng thường có giá cao hơn căn hộ
Flat. Thông thường Loft ñược bố trí từ tầng 10 trở lên và Loft chỉ xuất hiện trong các
chung cư cao cấp.

Hình 1.6 Cấu trúc của căn hộ Loft (Green View – Phú Mỹ Hưng)
Căn hộ Penthouse là kiểu nhà ñược du nhập từ Mỹ, theo tiếng Anh có nghĩa là
ngôi nhà ở tầng cao nhất của chung cư. Penthouse thường ñược các chủ ñầu tư xây
dựng dưới dạng căn hộ thô với các bức tường cơ bản ñể chủ nhà tự trang trí theo ý
thích. Không như căn hộ Flat hay Loft, Penthouse ñược thiết kế sang trọng với nhiều
tầng, nhiều lớp. Sân thượng và ban công của Penthouse ñủ rộng ñể chủ nhà trang trí
thành vườn cảnh nhỏ với cây xanh, hoa kiểng. Penthouse phổ biến với dạng 2 tầng,
tầng trệt có phòng khách lớn (phòng khách dạng thông tầng), phòng ăn, nhà bếp và
phòng ngủ dành cho khách và bạn bè. Tùy theo nhu cầu sinh hoạt của gia ñình,
Penthouse sẽ có 2 phòng khách riêng biệt ở tầng thứ nhất và tầng thứ 2 (Hình 1.7) ñể
tạo không gian sinh hoạt chung và riêng cho các thành viên trong gia ñình (Hiền Vy,
2005). Ở vị trí trên cùng của cao ốc và không bị vật gì che chắn, ngôi nhà Penthouse
luôn tràn ngập nắng và gió (Hình 1.8). Ngoài ra, trên sân thượng của penthouse cũng
có thể thiết kế một hồ bơi nhỏ.
Có thể nói, Penthouse chính là một biệt thự trên cao vì Penthouse gần như chẳng
thiếu gì so với một biệt thự chính hiệu nhưng thú vị hơn là chủ nhân còn có thể tận
hưởng thêm ñược cảm giác ngắm nhìn thành phố từ trên cao (city view).
ðiểm rất ñặc biệt nữa, số lượng penthouse luôn ñược các chủ ñầu tư khống chế ở
mức thấp nhất nhằm tạo sự khan hiếm ñể tôn thêm vị thế của người mua penthouse,
theo CBRE Việt Nam hiện nay số lượng Penthouse toàn Tp.HCM chỉ có khoảng hơn
200 căn.
Trang 7


Ngành: Quản lý thị trường bất ñộng sản

SVTH: Phạm Trung Quân

Hình 1.7 Không gian phòng khách penthouse ñược bố trí ở 2 tầng riêng biệt

Hình 1.8 Sân vườn ñầy nắng và gió của Penthouse
I.1.3 Lý thuyết hành vi người tiêu dùng.
Hành vi người tiêu dùng là hành vi mua sắm của người tiêu thụ cuối cùng, tức cá
nhân hay hộ gia ñình ñang mua hàng hoá, dịch vụ ñể tiêu thụ cho bản thân, gia ñình.
Hành vi người tiêu dùng ở mọi nơi ñều khác nhau về tuổi tác, trình ñộ học vấn, thu
nhập, thị hiếu. Hành vi người tiêu dùng chịu ảnh hưởng của 4 yếu tố cơ bản:
-

Văn hoá (nền văn hoá, tiểu văn hoá và giai cấp xã hội),

-

Xã hội (nhóm người tham khảo, gia ñình và vai trò cùng ñịa vị xã hội),

-

Cá nhân (giới tính, tuổi tác, nghề nghiệp, hoàn cảnh kinh tế, lối sống cá nhân
và ý niệm bản thân),

-

Tâm lý (ñộng cơ, nhận thức, tri thức, niềm tin và thái ñộ).

a. Mô hình về hành vi người mua hàng (A model of consumer behavior)
Mô hình hành vi người mua
Kích thích Kích thích
marketing
khác

ðặc ñiểm
người mua

Quy trình
quyết ñịnh

- Sản phẩm
- Giá
- ðịa ñiểm
- Cổ ñộng

- Văn hóa
- Xã hội
- Cá tính
- Tâm lý

- Xác ñịnh v.ñề
- Tìm thông tin
- ðánh giá
- Quyết ñịnh
- Hành vi mua

- Kinh tế
- Công nghệ
- Chính trị
- Văn hóa

Trang 8

Quyết ñịnh của

người mua
- Chọn S.Phẩm
- Chọn nhãn hiệu
- Chọn ñại lý
- ðịnh thời gian
- ðịnh số lượng


Ngành: Quản lý thị trường bất ñộng sản

SVTH: Phạm Trung Quân

Tìm ra mức ñộ ảnh hưởng của các yếu tố: văn hoá, xã hội, cá nhân và tâm lý ñến
hành các vi người mua hàng. Phân tích quyết ñịnh mua sắm của khách.
b. Các yếu tố ảnh hưởng ñến hành vi mua sắm
- Văn hoá: những người có cùng tầng lớp xã hội thì có cách hành xử giống nhau so
với những người thuộc tầng lớp xã hội khác. Con người ñược xem là có vị trí xã hội
thấp hay cao là phụ thuộc vào tầng lớp xã hôi của họ hiện tại. Tầng lớp xã hội của mỗi
người ñược xác ñịnh bởi một số biến như: nghề nghiệp, lợi tức, tài sản, giáo dục và
ñịnh hướng giá trị.
- Xã hội: các yếu tố xã hội bao gồm:
Nhóm tham khảo: là nhóm có ảnh hưởng trực tiếp hoặc gián tiếp tới thái ñộ hành vi
của con người gồm nhóm thành viên (có tác ñộng qua lại lẫn nhau), nhóm hạng nhất
(có quan hệ qua lại thường xuyên như gia ñình, bạn bè, láng giềng, ñồng nghiệp),
nhóm hạng hai (ít có sự tác ñộng qua lại như: tổ chức xã hội, hiệp hội ngành nghề,
nhóm tôn giáo).
Gia ñình: các thành viên trong gia ñình có ảnh hưởng trực tiếp và mạnh mẽ ñến
hành vi của người mua có 2 loại gia ñình: - gia ñình ñịnh hướng: cha mẹ là những
người ñịnh hướng về kinh tế, chính trị và ý nghĩa về ước muốn cá nhân – gia ñình
riêng: vợ chồng và con cái có ảnh hưởng trực tiếp ñến hành vi người mua.

Vai trò và ñịa vị xã hội: trong ñời, mỗi người ở từng thời ñiểm ñã và sẽ từng tham
gia vào nhiều nhóm xã hội, với mỗi nhóm người ñó sẽ có vai trò và ñịa vị khác nhau
và hành vi của họ cũng ảnh hưởng bởi vai trò ñịa vị ñó.
-

Các yếu tố cá nhân

Các quyết ñịnh của người mua cũng chịu ảnh hưởng của các ñặc ñiểm cá nhân
như: tuổi tác (các giai ñoạn tuổi khác nhau sẽ có hành vi khác nhau), nghề nghiệp,
hoàn cảnh kinh tế, lối sống, nhân cách và sự tự quan niệm
-

Các yếu tố tâm lý
Việc lựa chọn còn chịu ảnh hưởng của 4 yếu tố tâm lý quan trọng: ñộng cơ, nhận
thức, kiến thức, niềm tin và thái ñộ.

c. Tiến trình quyết ñịnh mua sắm: dù nhiều quyết ñịnh mua sắm chỉ liên hệ ñến một
người ra quyết ñịnh. Nhưng các quyết ñịnh này lại ñòi hỏi nhiều người tham gia và các
người này ñóng vai trò: người ñề xướng, người quyết ñịnh, người mua và người sử
dụng. Doanh nghiệp cần thiết kế chương trình marketing ñể tiếp cận ñược các người
tham gia chủ yếu và người mua sắm.
Các vai trò trong việc mua sắm, có 5 nhóm vai trò trong việc mua sắm gồm:
Người ñề xướng: là người ñã nêu ra ý ñịnh mua sắm; Người ảnh hưởng: là người có
ảnh hưởng ñến quyết ñịnh cuối cùng trong việc mua; Người quyết ñịnh: là người ra
quyết ñịnh mua hay không mua, khi nào mua, mua ở ñâu và mua như thế nào; và
người mua: là người ñi trực tiếp mua
Người sử dụng: người trực tiếp sử dụng, người sử dụng có 2 loại hành vi mua sắm:
Hành vi mua theo thói quen và hành vi mua sắm phức tạp. Nghiên cứu tiến trình
quyết ñịnh mua sắm có thể sử dụng các phương pháp: phương pháp tự suy, phương
Trang 9

Ngành: Quản lý thị trường bất ñộng sản

SVTH: Phạm Trung Quân

pháp hồi tưởng, phương pháp thăm dò, phương pháp mô tả. Các giai ñoạn trong tiến
trình quyết ñịnh mua sắm của khách hàng ñược thể hiện qua sơ ñồ sau:
Khi mua hàng người mua sẽ trải qua 5 giai ñoạn theo mô hình sau:
Xác ñịnh
Nhu cầu

Tìm kiếm
thông tin

ðánh giá
các lựa chọn

Quyết ñịnh
mua

Hành vi
hậu mãi

Sự hài lòng sau khi mua: sẽ ñưa ñến hai trường hợp khác nhau; hoặc hài lòng
với sản phẩm ñã mua và nói tốt cho sản phẩm ñó; hoặc là không hài lòng với sản phẩm
ñã mua và nói xấu nó với người khác.
Hành ñộng sau khi mua: sự hài lòng hay không hài lòng với sản phẩm ñã mua sẽ
ảnh hưởng ñến những hành vi tiếp theo.
I.1.4 Các chỉ tiêu nghiên cứu

1. Bản thân chung cư (chỉ tiêu chất lượng)
Chất lượng nhà chung cư thể hiện qua phần cứng lẫn phần mềm của chung cư.
a. Phần cứng: là những yếu tố vật lý không thể thiếu của chung cư như kiến trúc, kết
cấu, nội thất căn hộ và các dịch vụ ñi kèm bên trong chung cư, phục vụ cho chính
chung cư ñó. Phần cứng ñược phản ảnh qua các tiêu chí sau
Loại nhà, là nhân tố chính quyết ñịnh giá trị của căn hộ. Có 3 loại ñó là chung cư
cao cấp, chung cư loại khá và chung cư thường.
Diện tích, thể hiện khả năng ñiều chỉnh không gian sống của một hộ gia ñình, có
ảnh hưởng lớn ñến giá trị của căn hộ (do giá bán căn hộ thường tính trên m2).
Số phòng ngủ, phụ thuộc vào diện tích của căn hộ, tuy nhiên số người trong gia
ñình sẽ quyết ñịnh số phòng ngủ và diện tích của căn hộ.
Kiến trúc, ñược người mua ñánh giá rất cao khi lựa chọn căn hộ trong các dự án
mới, tuy nhiên hiện nay hầu hết các dự án ñều ñược thiết kế rất ñẹp và hiện ñại.
Trang trí nội thất, tuỳ loại nhà và tuỳ từng dự án mà căn hộ chung cư có thể ñược
bán với nội thất hoàn chỉnh hoặc chỉ bán thô. Thông thường những căn hộ thuộc dạng
Penthouse hoặc những căn hộ cao cấp ñược nhà ñầu tư chú trọng vào môi trường xung
quanh và dùng môi trường, cảnh quan ñể thuyết phục khách hàng như Sky Garden, Mỹ
Phước,... mới giao nhà dạng thô. Nội thất căn hộ ñược chia ra thành nhiều loại, loại
thực sự cao cấp, loại khá cao cấp và loại nội thất trung bình.
b. Phần mềm: là những yếu tố phục vụ cho con người trong từng căn hộ và toàn bộ
chung cư, nó bao gồm những tiện ích – dịch vụ từ cơ bản ñến cao cấp, kể cả việc quản
lý và bảo vệ cũng thuộc phần mềm của căn hộ.
ðiện – nước, ñây là hai thành phần cơ bản nhất không thể thiếu của bất kỳ một
chung cư.
Thu gom rác thải, vệ sinh là yếu tố rất ñược quan tâm khi sống trong môt tập thể
ñông người, việc thu gom rác thải của từng căn hộ và của toàn chung cư sẽ làm cho
môi trường sống sạch sẽ và văn minh hơn. Tuy nhiên vấn ñề phí dịch vụ ngày càng
cao và không ñược kiểm soát ñang làm cho người mua rất bức xúc.
Hệ thống phòng cháy – báo cháy, an toàn tính mạng luôn ñược con người ñặt lên
hàng ñầu. Việc sống chung nhiều căn hộ làm cho nguy cơ cháy nổ lớn hơn bao giờ hết,

Trang 10


Ngành: Quản lý thị trường bất ñộng sản

SVTH: Phạm Trung Quân

vì thế hệ thống phòng cháy – báo cháy tự ñộng luôn luôn ñược người mua nhà quan
tâm. Tuy nhiên, chất lượng của hệ thống này còn phụ thuộc rất lớn vào thiết kế và thiết
bị mà chủ ñầu tư sử dụng cho chung cư. Ngoài hệ thống phòng cháy – báo cháy tự
ñộng người mua còn khá quan tâm ñến vấn ñề thoát hiểm khi xảy ra tai nạn.
Hệ thống thông tin liên lạc (phone, internet, truyền hình cáp...), do mức sống của
hộ gia ñình ngày càng cao nên nhu cầu giải trí ñược chú trọng. Mặt khác nhờ sự phát
triển của công nghệ thông tin mà “thế giới trở nên phẳng”, con người có thể làm việc
tại nhà và thảo luận với mọi người trên khắp hành tinh này (Thomas L. Friedman,
2006). ðó chính là sức mạnh của công nghệ thông tin.
Thang máy, ñây ñược xem như là phương tiện giao thông công cộng của mỗi
chung cư, với ña số các chung cư cao cấp thực sự ñược sử dụng thang máy miễn phí,
nhưng cũng có một số chung cư phải trả tiền cho việc sử dụng thang máy như là một
phương tiện giao thông công cộng thực sự (chung cư Phạm Viết Chánh là một ví dụ).
Bao vệ, camera quan sát, trong một cộng ñồng ñông người với nhiều thành phần
dân cư thì vấn ñề an ninh xã hội phải ñược ñảm bảo tốt. Các chung cư thuộc loại khá
trở lên ñều có bảo vệ chuyên nghiệp trực 24/24 hoặc cao cấp hơn là camera quan sát
24/24, ñiện thoại liên lạc lên từng căn hộ. Các chủ nhân rất yên tâm khi khóa cửa ñi
công tác hoặc nghỉ mát dài ngày. ðây chính là một trong những lý do ñể nhiều Việt
kiều và người nước ngoài chọn sống tại các căn hộ.
Hầm ñể xe, ñây là một dịch vụ tất yếu phải có ñối với mọi chung cư, tuy nhiên
cũng chính vì bắt buộc phải gửi xe nên cũng có nhiều vấn ñề phát sinh như: phí gửi xe
cao không ai kiểm soát, việc bảo quản những chiếc xe ñắt tiền làm chủ xe không an
tâm khi có sự cố xảy ra, ...

Cách âm giữa các căn hộ, yếu tố này thuộc về vấn ñề thiết kế, nó rất quan trọng
ñối với một chung cư. ðặc trưng của chung cư là vừa tách biệt phần riêng lại vừa phụ
thuộc phần chung, sử dụng chung vách, không gian chung cũng bịt bùng cho nên việc
cách âm không tốt sẽ là cho người sống trong chung cư cảm thấy luôn bị quấy rầy.
Tiêu chí này thường ñược những người lớn tuổi và tầng lớp trí thức quan tâm.
Hình thức tổ chức quản lý, theo ñiều 71 và 72 Luật Nhà ở qui ñịnh: Nhà chung
cư phải có Ban quản trị. Ban quản trị chung cư gồm ñại diện các chủ sở hữu và những
người sử dụng chung cư. Có nhiệm vụ theo dõi giám sát việc sử dụng, bảo hành, bảo
trì theo quy ñịnh. Có quyền lựa chọn và ký hợp ñồng với doanh nghiệp quản lý vận
hành nhà chung cư, huỷ bỏ hợp ñồng trong trường hợp doanh nghiệp ñó không thực
hiện ñúng cam kết, giám sát hoạt ñộng của doanh nghiệp quản lý nhà chung cư theo
nội dung hợp ñồng ñã ký. Trong các chung cư cao tầng ñòi hỏi có ñội ngũ quản lý làm
nhiệm vụ bảo quản, sửa chữa các thiết bị máy móc (thang máy, máy bơm, máy phát
ñiện, camera, hệ thống phòng cháy chữa cháy...), giữ vệ sinh chung, chăm sóc cây
cảnh... ða số các nhà ñầu tư sau khi xây dựng xong tòa nhà sẽ tổ chức luôn ñội ngũ
quản lý cho tòa nhà ñó. Một số chung cư cao cấp thuê cả những công ty quản lý
chuyên nghiệp nước ngoài như CBRE, Chesterton Prety,... Tòa nhà chung cư sẽ ñược
duy tu, sửa chữa kịp thời nếu gặp sự cố hay có dấu hiệu bị xuống cấp.
Bảo hành, việc bảo hành nhà ñược quy ñịnh tại ñiều 74 Luật nhà ở, cụ thể như
sau: nhà ở phải ñược bảo hành sau khi hoàn thành và ñưa vào sử dụng. Trường hợp
ñầu tư xây dựng ñể bán (như nhà chung cư) thì bên bán phải có trách nhiệm bảo hành
theo quy ñịnh (ít nhất 5 năm ñối với nhà trên 9 tầng, ít nhất 3 năm ñối với nhà từ 4 ñến
8 tầng, các loại còn lại phải ñược bảo hành ít nhất 2 năm).
Trang 11


Ngành: Quản lý thị trường bất ñộng sản

SVTH: Phạm Trung Quân

Bảo trì, là việc duy tu, bảo dưỡng nhà ở theo ñịnh kỳ. Chủ sở hữu nhà có trách
nhiệm thực hiện bảo trì ñịnh kỳ. Thời gian bảo trì cũng là yếu tố ñược người mua ñể ở
quan tâm hơn những người mua ñể ñầu tư. Ban quản trị chung cư có nhiệm vụ giám
sát việc sử dụng, bảo hành, bảo trì nhà chung cư theo quy ñịnh.
Siêu thị mini – trung tâm mua sắm nội khu, mua sắm là công việc mà hầu hết các
gia ñình ñều cần, xây dựng siêu thị mini hoặc trung tâm mua sắm nội khu sẽ giúp
người sống trong chung cư thuận tiện hơn, ngoài việc phục vụ cho người dân trong
chung cư một số cao ốc còn gắn thêm từ Plaza ñể nhấn mạnh tính thương mại và phục
vụ cho cả ñối tượng bên ngoài chung cư, Thuận Kiều Plaza là một ví dụ.
Quán cafe, nhà hàng, phòng tập thể dục thể thao,... các dịch vụ này chủ yếu xuất
hiện trong các chung cư loại khá ñến cao cấp, một số cao ốc dành riêng những tầng có
vị trí thuận lợi ñể kinh doanh các dịch vụ này, vì mức sống của những người sống
trong các chung cư cao cấp sẽ cao hơn ñối với những chung cư loại thường. Nó cũng
là ñiểm nhấn ñể các nhà ñầu tư quảng bá và ñánh bóng chung cư của họ bằng cụm từ
“cao cấp”.
Phòng y tế nội khu, chung cư ngày nay ñược thiết kế như một ñiểm dân cư thực
sự, với hàng trăm hộ dân cho nên vấn ñề y tế cũng ñược chú trọng ñúng mức.
Ngoài những tiện ích dịch vụ ñi kèm nêu trên, văn hoá cộng ñồng của những
người cùng sống trong chung cư phải ñược chú trọng. Bản thân ngôi nhà ñã quan
trọng, nhưng cộng ñồng xung quanh, hàng xóm cũng quan trọng không kém vì ngôi
nhà là góc văn hóa của gia ñình, còn cả cộng ñộng xung quanh ñược xem là nét văn
hóa chung. Văn hóa ấy sẽ ảnh hưởng tích cực hoặc tiêu cực ñến cuộc sống chúng ta,
ñặc biệt là trẻ con, các em cần một không gian sống tốt. Trình ñộ dân trí của những
người trong chung cư, không gian văn hóa cộng ñồng và dân trí giờ ñây ñã trở thành
một trong những tiêu chí quan trọng khi chọn mua chung cư.
2. Vị trí căn hộ và môi trường xung quanh có ảnh hưởng ñến chung cư
Vị trí căn hộ trên chung cư, các chung cư ngày nay ñược xây dựng hiện ñại và số
tầng cao hơn rất nhiều so với chung cư cũ như Nguyễn Thiện Thuật, Nguyễn Kim, Lý
Thường Kiệt. Vì thế người dân trong chung cư không còn “ngán” tầng cao nữa, ngược
lại những căn hộ có vị trí ñẹp trên cao lại có giá cao hơn những căn hộ ở tầng thấp (trừ

tầng trệt – chủ yếu phục vụ cho kinh doanh nên giá khá cao). Ở trên cao không còn là
vấn ñề vì ñã có thang máy, không sợ nước yếu vì ñã có hệ thống bơm cao áp, bên cạnh
ñó ở trên cao sẽ ñược tận hưởng không khí trong lành, có ñược khoảng không thư giãn
sau một ngày làm việc mệt nhọc với tầm nhìn toàn cảnh thành phố.
Siêu thị trung tâm, siêu thị chuyên doanh, ngoài siêu thị mini – trung tâm mua
sắm trong lòng chung cư phục vụ mọi lúc, vẫn cần có những siêu thị trung tâm với quy
mô lớn như siêu thị Sài Gòn, Maximart, hoặc những siêu thị chuyên doanh như siêu thị
ñiện máy, siêu thị máy tính, siêu thị xe máy... với những siêu thị này mới thực sự ñáp
ứng ñầy ñủ nhu cầu của họ. Mặt khác với tính cách con người Việt Nam, sống gần chợ
hoặc các trung tâm mua sắm vẫn cảm thấy thích hơn.
Trường học, trong bất kỳ xã hội nào giáo dục vẫn luôn ñược chú trọng, ai cũng
mong muốn cho con cái mình ñược học tại những trường tốt nhưng vấn ñề quan trong
là phải gần nhà hoặc thuận tiện cho việc ñưa rước ñi học. Thực tế có những trường hợp
di chuyển chỗ ở ñể thuận lợi cho việc học của con cái họ. Ngày nay hầu hết các chung
cư ñều có nhà trẻ hoặc khu giữ trẻ nội khu, nhưng các cấp học cao hơn thì vẫn phải
Trang 12


Ngành: Quản lý thị trường bất ñộng sản

SVTH: Phạm Trung Quân

ñưa rước, vì thế khi chọn mua nhà chung cư người mua cũng rất chú trọng ñến vị trí
chung cư so với trường học
Bệnh viện cấp thành phố, như chúng ta biết, các phòng khám y tế nội khu chỉ có
chức năng sơ cứu hoặc chữa trị những loại bệnh thông thường, còn những bệnh có
mức ñộ nặng hơn thì phải cần ñến các bệnh viện chuyên khoa cấp thành phố. Tuy
nhiên gần bệnh viện cũng có những vấn ñề không tốt như tiếng ồn từ xe cứu thương,
nguy cơ từ các dịch bệnh truyền nhiễm qua ñường không khí (SARS, H5N1...) và
trong phong thuỷ người ta rất kỵ bệnh viện gần nhà. Vì thế có những ý kiến trái ngược

nhau về khoảng cách ñến bệnh viện, người thì thích gần, người thì tránh xa.
An ninh trật tự xã hội, mặc dù trong chung cư có bảo vệ, nhưng tình hình an ninh
trật tự xung quanh chung cư cũng là yếu tố ñược người mua quan tâm. ðặc biệt là tầng
lớp trí thức, những người thường xuyên ra khỏi nhà.
Khu vui chơi – giải trí, khi ñời sống vật chất ñược nâng cao, con người bắt ñầu
chú trọng ñến sức khoẻ và vấn ñề giải trí, vì thế gần khu vui chơi giải trí cũng là một
tiêu chí quan trọng trong quyết ñịnh của người mua.
Công viên – cây xanh, ngày nay tuy các chung cư ñều dành một diện tích nhất
ñịnh ñể trồng cây xanh, nhưng ñối với những gia ñình có trẻ nhỏ và người lớn tuổi,
khách hàng rất chú trọng ñến công viên – cây xanh nằm gần chung cư. Ngoài việc ñem
lại không khí trong lành, cảnh quan, công viên còn là nơi ñi dạo vào mỗi sáng, trẻ em
vui ñùa sau những giờ học...
Hệ thống giao thông công cộng, vấn nạn giao thông thành phố hiện nay là nỗi ám
ảnh của nhiều người, việc ñi làm bằng các phương tiện công cộng ñang trở thành xu
hướng tại các ñô thị ñông dân như Tp.HCM. Vì thế nhà chung cư nằm trên các tuyến
ñường có hệ thống giao thông công cộng hoàn chỉnh sẽ là lựa chọn tất yếu của nhiều
người.
Cơ sở hạ tầng nội khu (hệ thống thoát nước, ñường nội bộ, lối ñi dạo,...), do
chung cư là nơi có mật ñộ dân cư rất cao nên rất cần cơ sở hạ tầng (hệ thống thoát
nước, ñường nội bộ, lối ñi dạo, vỉa hè,...) phải ñồng bộ thống nhất ñể phục vụ tốt cho
những người trong chung cư.
3. Nhóm chỉ tiêu khác có ảnh hưởng ñến quyết ñịnh chọn nhà
Mục ñích mua, ñây là yếu tố quan trọng nhất quyết ñịnh hành vi và thị hiếu mua
của khách hàng, mua nhà cho mục ñích ở sẽ khác với mua nhà vào mục ñích ñầu tư,
kinh doanh,... Tuỳ vào mục ñích mua nhà mà nhà tư vấn sẽ có những lời tư vấn thích
hợp hay người làm tiếp thị sẽ thực hiện các chiến lược tiếp cận khách hàng của mình
hiệu quả hơn.
Chủ ñầu tư, hầu hết các chung cư ñược bán trước khi hoàn thành xây dựng và
bàn giao, trong khi ñó giá trị một căn hộ chung cư không phải là nhỏ, vì thế uy tín của
nhà ñầu tư cũng ñược người mua xem xét rất kỹ. Người mua có xu hướng chọn nhà

ñầu tư có tiếng và uy tín, vì hy vọng chất lượng xây dựng sẽ ñược ñảm bảo.
Nguồn thông tin, ñây là nơi bắt ñầu cung cấp cho khách hàng những thông tin về
các dự án căn hộ chung cư, biết ñược nguồn thông tin mà nhiều người mua tìm ñến sẽ
giúp cho hoạt ñộng tiếp thị của công ty tiết kiệm và hiệu quả hơn.
Phương thức thanh toán, giá trị căn hộ chung cư là khá lớn ñối với nhiều người,
mỗi người có khả năng tài chính khác nhau, vì vậy phương thức thanh toán linh hoạt
giúp bên bán tiếp cận ñược nhiều hơn những ñối tượng có nguồn tài chính hạn hẹp.
Trang 13


Ngành: Quản lý thị trường bất ñộng sản

SVTH: Phạm Trung Quân

Giấy chủ quyền nhà, nhà ở nói chung và chung cư nói riêng là một tài sản của cả
gia ñình, mặt khác khi thực hiện các quyền liên quan ñến tài sản này ñòi hỏi phải ñúng
quy ñịnh của pháp luật, ñó chính là việc phải có giấy chủ quyền nhà ở cho chủ căn hộ
ñó. Qua ñiều tra mẫu thực tế, tất cả mọi người ñều quan tâm ñến giấy chủ quyền khi
chọn mua chung cư.
Tuy nhiên mức ñộ quan trọng của từng tiêu chí khi lựa chọn căn hộ chung cư sẽ
không giống nhau ñối với những người khác nhau.
I.2. TỔNG QUAN VỀ ðỊA BÀN NGHIÊN CỨU
I.2.1 Quá trình phát triển nhà ở tại Tp.HCM
Quá trình phát triển nhà ở tại Việt Nam nói chung và tại Tp.HCM nói riêng chịu
sự tác ñộng bởi nhiều yếu tố từ kinh tế - chính trị ñến văn hoá - xã hội. Các loại hình
nhà ở cũng phát triển theo quá trình vận ñộng ñó, mỗi loại hình nhà ở sẽ phù hợp với
một giai ñoạn nhất ñịnh của lịch sử và ñược ñông ñảo người dân lựa chọn, các loại
hình nhà ở phát triển ñan xen nhau, hỗ trợ nhau cùng giải quyết vấn ñề an cư của con
người.
a. Nhà chung cư kiểu cũ.

Nhà chung cư xuất hiện ở Sài Gòn khoảng thời gian sau 1954 và gia tăng nhiều
từ 1965, khi mà dân số Sài Gòn tăng ñột biến. Lúc Mỹ tăng cường ñánh phá các vùng
nông thôn khiến người dân ở nông thôn kéo về ñô thị ngày một ñông làm xảy ra hiện
tượng di dân cưỡng bức. Trước áp lực dân cư như vậy một số chung cư xuất hiện như:
Vĩnh Viễn – Nguyễn Kim, Nguyễn Thiện Thuật – Phan Thanh Giản, Bà Hạt – Sư Vạn
Hạnh, Thanh ða… ñó là những nhà hình hộp chồng lên nhau và các căn hộ khép kín.
Mỗi căn hộ có diện tích từ 42 – 65 m2 và chia ra các không gian chức năng như phòng
ngủ, phòng ăn, phòng bếp, khu vệ sinh. Thanh ða ñược xây dựng vào năm 1960, là
khu ñầu tiên xây dựng thành tiểu khu nhà ở ñộc lập với các tiêu chuẩn mới về kỹ thuật,
dịch vụ, các công trình công cộng, thương mại thể dục thể thao. Khu Thanh ða toạ lạc
trên diện tích 36 ha thuộc quận Bình Thạnh. Khu chung cư này ñược xây dựng cao 5
tầng và dành cho 4.074 hộ gia ñình sinh sống.
ðến năm 1968 chính quyền Việt Nam cộng hoà ñã xây cất hàng loạt các chung
cư cho người dân cư trú sau khi nhà ở của họ bị hoả hoạn và tàn phá trong dịp tết Mậu
Thân 1968, trong số ñó có các chung cư như Nguyễn Thiện Thuật, Nguyễn Kim, Lý
Thường Kiệt. Các chung cư này ñều cao 4 tầng, bê tông cốt thép, lợp tôn, tường gạch
bao quanh. Sau hơn 30 năm sử dụng chúng ñều ñã xuống cấp trầm trọng, chung cư
Thanh ða tuy ñược xây dựng với tiêu chuẩn cao hơn nhưng nó cũng ñã bị lún nghiêng,
một vài chung cư ñã phải dỡ bỏ từng phần ñể xây dựng lại. Chung cư Nguyễn Thiện
Thuật ñược ghi nhận như là các nhà hình ống chồng lên nhau vì chiều ngang mỗi can
hộ chỉ chừng 3,3m và chiều dài chỉ chừng 12,5 – 14m. Nhìn chung các chung cư này
ñược xây dựng vội vàng nhằm ñáp ứng nhu cầu tái ñịnh cư lúc bấy giờ nên chất lượng
thấp, chung cư cao nhất là 5 tầng. ðặc ñiểm của các chung cư này là không sử dụng
các công nghệ và kỹ thuật cao như thang máy, hệ thống chiếu sáng hiện ñại mà dùng
các loại thiết bị rẻ tiền, vì nó dành cho người dân nông thôn, người thu nhập trung bình
và thu nhập thấp. Chính quyền xây dựng nhằm giải quyết nhu cầu cấp thiết cho người
dân có chỗ ở tức thì. Ngoại trừ khu Thanh ða ra thì tất cả những chung cư còn lại ñều
có mật ñộ xây dựng rất cao, diện tích dành cho cây xanh dường như không có, khoảng
cách giữa hai block nhà rất nhỏ hẹp và bị lấn chiếm không còn khoảng trống, không có
Trang 14

Ngành: Quản lý thị trường bất ñộng sản

SVTH: Phạm Trung Quân

không gian giao tiếp, không gian sinh hoạt công cộng, không gian thư giãn (Nguyễn
Minh Hoà, 2005).
b. Nhà ở riêng lẻ chia lô
Sau giải phóng áp lực nhà ở lại tăng cao mặc dù có khá nhiều gia ñình bỏ ñi di
tản trước ngày 30 tháng 4, các gia ñình tư sản bị ñưa ñi cải tạo xa thành phố và cả ngàn
hộ dân vượt biên. Nhưng tại Sài Gòn vẫn còn hàng chục khu nhà ổ chuột qui mô 300 –
400 hộ dân cùng hàng ngàn hộ dân sống ven kênh rạch, trong ñiều kiện sống khổ cực.
Trước áp lực nhà ở như thế, một giải pháp mang tính tự phát ñược hình thành, ñó
chính là hình thức chia lô xây dựng nhà ở theo khả năng của mỗi người. Giải pháp này
tỏ ra ưu thế do: Nhà nước không có vốn ñể ñầu tư xây dựng những khu ở lớn, tập
trung, trong khi không có nhà ñầu tư ñủ khả năng thực hiện việc này. Mặt khác ngoài
chức năng ở, ngôi nhà còn là nơi sản xuất, kinh doanh. Vì thế việc chia lô cho người
dân tự xây dựng theo khả năng và sở thích của họ, giúp họ chủ ñộng về thời gian và tự
xoay sở với ñồng vốn ít ỏi của mình. Kết quả là chỉ trong thời gian 4 – 5 năm hàng
trăm ngàn ngôi nhà tự xây theo kiểu chia lô ñã mọc lên, người dân sớm có chỗ ở, mặt
bằng tầng trệt ñược tận dụng ñể kinh doanh hay sản xuất, nhiều thế hệ có thể sống
chung trong một ngôi nhà khi có nhu cầu (số tầng cao có thể ñược nâng lên). Vấn ñề
nhà ở lắng dịu nhanh chóng. Trong hội thảo quốc tế về chính sách nhà ở ñô thị của các
nước châu Á vào năm 2005, chính Lưu Trọng Hải cho rằng “ñó là một trong những
chính sách xã hội hóa quan trọng về nhà ở, Nhà nước ñã biết khai thác tiềm lực của
dân ñể xây dựng nhà ở và tự tạo ra công ăn việc làm cho chính người dân”. Mô hình
nhà ở riêng lẻ ñó ñã phát huy vai trò tích cực của nó trong xã hội hiện thời, cũng như
trong suốt quá trình phát triển chung của ñất nước. Các dãy phố ñược hình thành trở
nên nhộn nhịp, sầm uất tràn ñầy sức sống. Tính nhân văn sâu ñậm, nét văn hóa riêng

của Việt Nam ñược thể hiện một phần trên các phố phường ấy (Lưu Trọng Hải, 2005).
Tuy nhà ở riêng lẻ kiểu chia lô có những ưu ñiểm lớn trong giai ñoạn sau chiến
tranh nhưng nó lại không phù hợp với sự phát triển của một ñô thị văn minh hiện ñại
như ngày nay nữa. Loại hình nhà ở này có số người ở không nhiều nhưng lại chiếm
diện tích rất lớn, mật ñộ xây dựng cao. Nó chiếm mất phần lớn ñất dành cho giao
thông, công trình công cộng, mảng xanh ñô thị. Tỷ lệ các loại ñất dành cho mục ñích
này rất thấp, với giao thông 4 – 5%, cây xanh chỉ ñạt 2m2/người (Sở Quy hoạch Kiến
trúc Tp.HCM, 2005). ðiều này giải thích tại sao vấn nạn giao thông và môi trường ñô
thị tại Tp.HCM ñang trở nên hết sức nghiêm trọng, dẫn ñên chất lượng cuộc sống
người dân ñô thị chưa ñảm bảo.
Theo Vũ Trung Hưng (2006) thì với loại hình nhà ở chia lô và xây dựng theo
kiểu tự phát, mỗi người một kiểu, trăm hoa ñua nở từ kiến trúc cổ xưa ñến hiện ñại, từ
kiến trúc phương ðông ñến kiến trúc phương Tây ñã làm cho bộ mặt ñô thị Tp.HCM
trở nên ñầy màu sắc và hỗn loạn về thẩm mỹ kiến trúc. Bên cạnh ñó hình thức nhà ở
chia lô riêng lẻ ñã gián tiếp ñẩy giá nhà ñất tại Tp.HCM lên rất cao. Vì nhu cầu nhà ở
loại hình này là rất lớn trong khi quỹ ñất ngày càng cạn kiệt.
Sự phát triển của loại nhà chia lô chỉ thể hiện ñược vai trò của mình trong một
giai ñoạn nhất ñịnh sau chiến tranh, hiện nay – giai ñoạn phải xây dựng thành phố văn
minh hiện ñại thì phương thức nhà ở ñó phải kết thúc vai trò lịch sử của nó. Nhà ở theo
kiểu chia lô vẫn tồn tại, nhưng nhà chung cư mới thực sự giải quyết ñược hầu hết tất cả
các khó khăn mà loại hình nhà ở riêng lẻ gây ra và gặp phải. Các thành phố phải
Trang 15


Ngành: Quản lý thị trường bất ñộng sản

SVTH: Phạm Trung Quân

nghiêng về hướng xây dựng chung cư, ñó là xu hướng phát triển chung của thời ñại
(Lưu Trọng Hải, 2005).

c. Chung cư cao cấp
Chung cư cao cấp xuất hiện ở Việt Nam khá muộn so với khu vực và thế giới.
Cuối những năm 90, một vài khu nhà chung cư kèm theo văn phòng cho thuê xuất hiện
với chất lượng cao, ñiển hình nhất trong giai ñoạn này là Thuận Kiều Plaza trên ñường
Hùng Vương - Q5 với 3 khối nhà cao trên 30 tầng có tổng cộng 648 căn hộ cao cấp,
sau ñó là một số cao ốc vừa cho thuê văn phòng vừa cho thuê căn hộ ñể ở xuất hiện ở
trung tâm thành phố như: Norfolk Mansion, SaiGon SkyGarden,… Kể từ ñó tại thành
phố ñã bắt ñầu xuất hiện trào lưu mới, trào lưu sống trong các chung cư “cao cấp”. Chỉ
trong hơn 5 năm ñã xuất hiện rất nhiều chung cư cao tầng với chất lượng cao ñã và
ñang ñược xây dựng. ðặc biệt là khi các nhà ñầu tư xây dựng và kinh doanh ñịa ốc
nước ngoài nhảy vào Việt Nam, hàng loạt các chung cư cao cấp ra ñời, các chung cư
cao cấp ñược phân thành hai dạng:
- Chung cư cao cấp cơ bản, nó chỉ gồm những block nhà gồm nhiều căn hộ,
thang máy và các tiện ích cơ bản gồm: trung tâm mua sắm, giải trí như cao ốc An
Lạc, Him Lam, Cửu Long, Nam Long, Thế Kỷ 21…
- Chung cư cao cấp thực sự, ngoài trung tâm mua sắm, giải trí cơ bản còn có các
dịch vụ tiện ích ñi kèm như: siêu thị, bệnh viện, trường học, hồ bơi, phòng tập thể
dục… có vườn hoa, cây cảnh tạo cho môi trường trong lành (Hình 1.9). Các căn hộ
này có giá cao hơn loại chung cư cơ bản do phần tiện ích ñi kèm.

Siêu thị

trường học

công viên

hồ bơi

Hình 1.9 Các tiện ích ñi kèm với khu chung cư cao cấp
Theo báo cáo nghiên cứu thị trường của công ty CBRE Việt Nam, tính ñến quý I

năm 2007 giá của các căn hộ cao cấp (High – end apartments) ở các vị trí thuộc quận 1
ñều tăng, thể hiện ở Hình 1.10 và giá của các căn hộ cao cấp tại vị trí quận 2 và quận
Bình Thạnh cũng tăng nhanh ñược thể hiện ở Hình 1.11.
Tất cả các chung cư cao cấp này ñều ñược xây dựng bằng các loại vật liệu ñắt
tiền, sử dụng công nghệ hiện ñại nhất hiện nay như: thang máy tốc ñộ cao, hệ thống
báo cháy tự ñộng, camera quan sát, bảo vệ 24/24… hầu hết các thiết bị này ñều ñạt
tiêu chuẩn quốc tế hoặc quốc gia. Diện tích căn hộ tối thiểu từ 65m2/căn, có căn ñạt
340m2 (Sky Garden). Các chung cư này ñặc biệt chú ý tới phong cách thiết kế kiến trúc
nội và ngoại thất, chú ý ñến từng tiểu tiết bên trong và phối cảnh bên ngoài. Nhằm tạo
dựng môi trường sống ñạt tiêu chuẩn quốc tế. ðối tượng chủ yếu của các căn hộ cao
cấp này thường là người trẻ, năng ñộng muốn sống trong môi trường chất lượng cao,
có thu nhập cao và ổn ñịnh (Nguyễn Minh Hoà, 2005).
Trang 16


Ngành: Quản lý thị trường bất ñộng sản

SVTH: Phạm Trung Quân

Nguồn tin: CBRE Việt Nam
Hình 1.10 Biểu ñồ giá một số căn hộ cao cấp tại Quận 1

Nguồn tin: CBRE Việt Nam
Hình 1.11 Biểu ñồ giá một số căn hộ cao cấp tại Q.2 và Q.Bình Thạnh
d. Xu hướng mới về nhà ở tại thành phố Hồ Chí Minh
Theo ñiều chỉnh quy hoạch thành phố tới năm 2025, mô hình nhà chung cư cao
tầng sẽ là chủ ñạo. ðây là mô hình nhà ở hợp lý ñể thành phố có ñủ chỗ ở cho trên 10
Trang 17

Ngành: Quản lý thị trường bất ñộng sản

SVTH: Phạm Trung Quân

triệu dân. Trong khu vực nội thành, trừ những nơi ñã phát triển ổn ñịnh, thành phố sẽ
giữ nguyên mô hình nhà phố ñể bảo tồn không gian kiến trúc ñô thị thành phố. Ngoài
ra, ở những khu vực vẫn còn nhếch nhác, thành phố sẽ phát triển mô hình chung cư
cao tầng, thậm chí rất cao tầng ñể tạo ñiểm nhấn. Việc xây dựng các chung cư hiện ñại
ở khu vực ngoại thành sẽ ñược phát triển mạnh bằng các khu ñô thị mới với quy mô
lớn nhằm ñáp ứng nhu cầu về chỗ ở văn minh, hiện ñại cho người dân (Nguyễn Trọng
Hòa, 2007).
Từ nay ñến năm 2010 sẽ xuất hiện hàng loạt các khu căn hộ cao cấp kèm theo
văn phòng cho thuê (Hình 1.12): KumHo ASIANA Plaza, Pacific, BMC, Phú Mỹ,
Saigon Finance Centre, Petro Vietnam, VIP Bank, Sacom Bank Tower, Centec, Asiana
Plaza, Financial Tower, Vietcombank Tower,… Như vậy trong thời gian tới từ các
quận trung tâm ñến các quận lân cận sẽ xuất hiện rất nhiều các chung cư cao cấp và
cao tầng hơn nữa. Những tòa nhà cao tầng này sẽ tạo nên bộ mặt mới, một phong cách
mới cho Tp.HCM.

Nguồn: CBRE Việt Nam
Hình 1.12 Một số cao ốc sẽ xây dựng tại Tp.HCM trong giai ñoạn 2007 – 2010
Có thể căn hộ cao cấp còn nhiều vấn ñề cần xem xét như giá chưa phù hợp với
ñại ña số người dân thành phố, khó có thể thay thế ñược lối sống theo kiểu phố
phường truyền thống. Nhưng không thể phủ nhận vai trò tích cực của nó trong việc
xây dựng lối sống, môi trường sống văn minh trong lòng một ñô thị hiện ñại. Trong
giai ñoạn phát triển hiện nay nhà chung cư, ñặc biệt là chung cư cao cấp ñược xem là
một lựa chọn tối ưu nhất, hợp lý nhất cũng như là duy nhất. Khi mà quỹ ñất dành cho
mục ñích công cộng như giao thông, công viên, quảng trường tại khu vực trung tâm
ñang rất thiếu thì khó lòng tìm ñược những lô ñất ñể xây dựng nhà phố theo kiểu
truyền thống. Việc phát triển nhà ở theo chiều ngang không còn hợp lý nữa, ñã ñến lúc

chuyển sang hướng phát triển mới theo tầng cao. Như vậy trong hiện tại và tương lai
không xa, xu hướng lựa chọn nhà ở chung cư cao tầng diễn ra như một lựa chọn tất
yếu và sẽ ñược người dân chấp nhận. Sự phát triển chung cư cũng trải qua nhiều giai
ñoạn, lúc ñầu mọi người vào ở chung cư như một giải pháp tình thế vì khan hiếm nhà,
ñó là giai ñoạn sau giải phóng. Giải quyết ñược tình trạng khan hiếm nhà, con người
bắt ñầu ñòi hỏi cao hơn, buộc nhà ñầu tư chú trọng tới chất lượng công trình, trang
thiết bị nội thất, các tiện ích trong lòng chung cư (inside). Không dừng lại ở ñó, cảnh
quan, môi trường xung quanh (outside), chất lượng dịch vụ ñược xem xét ñến như một
yếu tố quan trọng. Cuối cùng khi ñã thỏa mãn hầu hết nhu cầu về vật chất thì nhu cầu
xã hội xuất hiện là tất yếu, chung cư không chỉ là chỗ ở, nghỉ ngơi thuần túy mà nó
còn là nơi thân thuộc, quan hệ xóm làng, tính cộng ñồng ñược ñề cao, chung cư phải

Trang 18


Ngành: Quản lý thị trường bất ñộng sản

SVTH: Phạm Trung Quân

tạo ñược sự liên kết xã hội. ðó chính là xu hướng phát triển của nhà ở tương lai tại các
ñô thị nói chung và tại Tp.HCM nói riêng (Nguyễn Minh Hoà, 2005).
Tại Tp.HCM xu hướng ñầu tư vào khu căn hộ cao cấp thực sự bắt ñầu khi Công
ty Bitexco công bố 1 dự án của mình có tên là The Manor tại 91 – Nguyễn Hữu Cảnh,
Quận Bình Thạnh với tổng số trên 460 căn hộ vào cuối năm 2003. Công ty Vạn Thịnh
Phát và Công ty cổ phần ñầu tư An Thái ñang xây dựng khu căn hộ Pasteur Court với
252 căn hộ, trong ñó có 156 căn ñể bán, còn lại là cho thuê (nhưng nay Pasteur Court
ñã ñổi tên, không còn bán căn hộ nữa, chỉ cho thuê căn hộ và văn phòng). Ngoài ra,
Công ty liên doanh Phú Mỹ Hưng cũng vừa chính thức rao bán khu căn hộ cao cấp Mỹ
Khang với tổng số 88 căn hộ tại khu Nam Sài Gòn sau khi ñã phát triển thành công dự
án Khu căn hộ cao cấp Mỹ Khánh. Một khu căn hộ nữa có tên Indochina Park Tower

(108 căn hộ) tại số 4 Bis - Nguyễn ðình Chiểu và Hùng Vương Plaza (276 căn hộ) ở
ñường Hùng Vương cũng ñang ñược xây dựng (Trần Ngọc Sơn, 2006).
Từ năm 2005, những dự án căn hộ cao cấp ñược khuyến khích phát triển và ñiều
này làm cho thị trường bất ñộng sản trở nên sôi ñộng hơn. Nhờ vào hệ số sử dụng ñất
cao và cơ sở hạ tầng ñược tập trung cho riêng nó nên giá thành căn hộ sẽ giảm xuống
vì thế xu hướng thị trường căn hộ cao cấp sẽ sôi ñộng và thu hút nhà ñầu tư cũng như
người mua có nhu cầu thực sự.
I.2.2 Nhận thức của người dân về chung cư tại Tp.HCM
a. Chung cư theo kiểu cũ như giải pháp tình thế
Tại Sài Gòn, xuất hiện nhiều chung cư mà có thể lấy một ví dụ tiêu biểu là khu
nhà ở Thanh ða thường ñược gọi là cư xá Thanh ða. ðây là khu nhà ở có một số kiểu
căn hộ, các mẫu nhà có nhiều dạng khác nhau, cách trung tâm thành phố chừng 5km.
Về giải pháp mặt bằng và hình khối, có ñiểm ñáng chú ý là nhà làm dài, có hai hướng,
ở giữa có sân trong hoặc khoảng trống dài. Ở khu nhà này cũng có những khu dịch vụ
công cộng tương ñối hoàn chỉnh như chợ, trường học... Tuy nhiên, ở Tp.HCM và một
số ñô thị khác, các chung cư không ñược bảo dưỡng tốt ñã dẫn ñến sự xuống cấp
nghiêm trọng (Hình 1.13). ðời sống của người dân trong chung cư bị thiếu thốn trầm
trọng. Chưa nói ñến không gian, dịch vụ an ninh, giữ xe, thiết bị cao cấp mà ngay
những nhu cầu tối thiểu như ñiện nước, chỗ vệ sinh cũng thiếu.

Nguồn: Chụp thực tế và ThanhnienOnline
Hình 1.13 Hình ảnh trong các chung cư cũ không ñược bảo dưỡng tốt
Chính vì những chung cư chưa hoàn thiện này, trong một thời gian dài ñã tạo nên
trong họ những ñịnh kiến. Với “hộp người” là cách gọi khái quát ñầy ñủ hình ảnh
chung cư ở nước ta suốt thời gian dài. Thậm chí, ở một số chung cư, yếu tố an toàn
không ñược ñảm bảo và báo chí phải vào cuộc, gây sức ép ñể giải toả, lấy chỗ xây
chung cư mới. ðây là nguyên nhân trực tiếp nhất, quan trọng nhất khiến trong bộ phận
Trang 19