Ví dụ về phương pháp so sánh, tính hao mòn bằng
pp so sánh và
tính tỷ lệ vốn hoá
Ví dụ về phương pháp so sánh
Áp dụng phương pháp so sánh để định giá một BĐS là nhà ở tại một khu đô
thị mới ở Hà Nội. Định giá viên sau khi khảo sát và thu thập đầy đủ số liệu về BĐS
cần định giá và 3 BĐS tương tự ở những vị trí lân cận trong cùng khu đô thị mới
đó. Việc điều chỉnh giá tiến hành như sau:
Đơn vị tính: nghìn đồng
KHOẢN MỤC BĐS CẦN ĐỊNH GIÁ
BĐS SO SÁNH 1
Giá bán
?
4.500.000
Yếu tố so sánh MÔ TẢ MÔ TẢ
+(–) Mức
điều chỉnh
Điều kiện thị trường Giá nhà ở hiện tại + 2% Đã bán 2 tháng + 90.000
Vị trí Một mặt tiền
Góc đường: 2 mặt tiền
(cao hơn 6%)
– 270.000
Diện tích đất 75m
2
65 m
2
+ 475.000
Cảnh quan Trung bình
Tốt, một phía là vườn
hoa (cao hơn 1,5%)
– 67.500
Thiết kế kiến trúc
5 tầng /tốt (khung bê
tông)
5 tầng /tốt (khung bê
tông)
0
Hướng nhà Tây - Nam Tây 0
Chất lượng công trình tốt tốt 0
Tuổi (Hao mòn 1,2%
năm)
17 năm 15 năm − 10.800
Tổng diện tích sử
dụng
350 m
2
325 m
2
+ 95.000
Tổng mức điều chỉnh
+311.700
Mức giá chỉ dẫn
4.811.700
Làm tròn
4.800.000
Tương tự ước tính mức giá chỉ dẫn từ 2 BĐS tương tự khác như sau
- BĐS so sánh 2: 4.590.000.000 đ
- BĐS so sánh 3: 4.650.000.000 đ
⇒ Ước tính giá trị BĐS cần định giá:
Định giá viên nhận định như sau: Với điều kiện của thị trường hiện nay khả
năng giao dịch thành công ở mức giá 4.590 triệu đ là 15%, mức giá 4.650 triệu
đồng là 60%, ở mức giá 4.790 triệu đồng là 25%.
Ước tính giá trị của BĐS cần định giá như sau:
P = 4.590 x 0,15 + 4.650 x 0,6 + 4.800 x 0,25
= 4.678,5 triệu đồng
Làm tròn 4.680 triệu đồng
Kết luận: Giá trị của BĐS cần định giá là 4.680 triệu đồng
Ví dụ tính hao mòn bằng pp so sánh
Số liệu thu thập về một bất động sản là nhà ở liền kề vừa mới được mua bán
thành công tại một khu đô thị mới tại Hà Nội như sau: giá bán 3,8 tỷ đồng, diện
tích thửa đất 60 m
2
; diện tích mặt bằng xây dựng 50 m
2
; nhà 5 tầng khung bê tông
kết cấu vững chắc; thời gian sử dụng thực tế là 12,5 năm, tuy nhiên, tòa nhà được
bảo dưỡng và sử dụng tốt nên căn cứ vào hiện trạng, tòa nhà được đánh giá có tuổi
đời thực hiệu là 11 năm. Công trình phụ trợ (gồm tường rào, cổng và vườn cảnh
nhỏ) có trị giá 50 triệu.
Số liệu điều tra về thị trường như sau: giá đất bình quân 60 triệu đồng/m
2
;
đơn giá xây dựng mới tòa nhà tương tự là 3,6 triệu đồng/m
2
.
Giá bán: 3.800.000.000
Trừ: Giá trị mảnh đất: - 3.000.000.000
Trừ Tường rào, cổng, vườn cảnh: - 50.000.000
Kết quả: Giá trị đóng góp của tòa nhà: 750.000.000
Chi phí xây mới của công trình: 900.000.000
Trừ Giá trị đóng góp của công trình chính :
- 750.000.000
Bằng: Giá trị hao mòn toàn bộ : 150.000.000 (hay
Tổngổng giá trị ấu hao ÷ Chi phí xây dựng mới =
Tỷ lệ hao mòn (%): 150.000.000 ÷ 900.000.000 = 16,7%
Tỷ lệ hao mòn ÷ Tuổi đời thực hiệu = Tỷ lệ hao mòn từng năm (%):
16,7% ÷ 11 năm = 1,52%
Đồng thời, có thể lấy nghịch đảo của Tỷ lệ hao mòn từng năm (1,52%) để có
ước đoán từ thị trường về tổng vòng đời kinh tế:
1.0 ÷ 1.52% = 66 năm
Tương tự, định giá viên có thể tính toán tỷ lệ hao mòn của một số toà nhà
tương tự khác đã được mua bán trên thị trường. Sau đó, ước tính tỷ lệ hao mòn
chung cho loại nhà ở cần định giá.