TRIỂN VỌNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM

CBRE RESEARCH

2018
CHÂU Á THÁI BÌNH DƯƠNG

TRIỂN VỌNG
THỊ TRƯỜNG
BẤT ĐỘNG SẢN

VIỆT NAM


MỤ C L Ụ C

03

04

TÓM TẮT

TRIỂN VỌNG KINH TẾ

07

11

VĂN PHÒNG

BÁN LẺ

17

21

LOGISTICS

CĂN HỘ BÁN

25
THỊ TRƯỜNG ĐẦU TƯ

© 2018 CBRE, Inc.

TRIỂN VỌNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN APAC 2018 | VIỆT NAM
2

BP. NGHIÊN CỨU CBRE



TRIỂN VỌNG KINH TẾ


T R IỂ N V ỌN G K IN H T Ế

VIỆT NAM

Những tín hiệu tích cực của nền kinh tế trong năm qua báo hiệu một năm 2018 đầy
lạc quan. Bên cạnh một số quan ngại về sự tăng trưởng tín dụng, nền kinh tế Việt
Nam được kỳ vọng sẽ tiếp tục phát triển nhờ vào sự tăng trưởng của nguồn vốn đầu
tư từ nước ngoài.

Kết quả tăng tưởng GDP ấn tượng 6,8% năm 2017 giúp
Việt Nam trở thành một trong những nền kinh tế phát triển
nhanh nhất Châu Á. Ngành Công Nghiệp và Xây Dựng
tiếp tục đóng góp nhiều nhất cho sự phát triển, trong khi
ngành Dịch Vụ ghi nhận tốc độ tăng trưởng nhanh nhất.

Hiệp định Đối tác xuyên Thái Bình Dương (CPTPP) dự
định được thông qua vào ngày 08/03 ở Chile và Việt nam
được kỳ vọng là sẽ nhận được nhiều lợi ích, dù rằng hiện
nay Mỹ đã rút khỏi hiệp định này.
Bên cạnh việc gia tăng nguồn vốn đầu tư nước ngoài,
hiệp định CPTPP cũng sẽ giúp Việt Nam có cơ hội xâm
nhập những thị trường xuất khẩu lớn hơn. Cụ thể, thông
qua hiệp định này Việt Nam sẽ tiếp cận được với thị
trường Canada, Mexico và Peru, đây là những thị trường
lớn về giày da, may mặc và thiết bị điện tử mà Việt Nam
chưa thiết lập quan hệ đối tác.

Trong năm 2017, vốn FDI vào thị trường Việt Nam đạt kỷ
lục cao nhất từ trước đến nay với 36 tỷ USD, tăng 47%
so với cùng kỳ năm ngoái, trong đó 21 tỷ USD đến từ
những dự án mới được cấp phép. Về cán cân thương
mại, Việt Nam liên tục cải thiện cán cân thương mại trong
ba năm trở lại đây. Năm 2017, Việt Nam xuất siêu 2,7 tỷ
USD so với 3,5 tỷ USD nhập siêu năm 2015.

© 2018 CBRE, Inc.

TRIỂN VỌNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN APAC 2018 | VIỆT NAM
5

BP. NGHIÊN CỨU CBRE


T R IỂ N V ỌN G K IN H T Ế

VIỆT NAM

NHỮNG TÍN HIỆU PHỤC HỔI KINH TẾ TÍCH
CỰC
Trải qua giai đoạn biến động từ năm 2007-2012, cùng với
việc nền kinh tế dần phục hổi, tỷ lệ lạm phát và lãi suất ở
Việt Nam được duy trì ổn định và giữ ở mức thấp từ năm
2013. Chính phủ muốn ổn định mức lạm phát và lãi suất
nhằm củng cố lòng tin của nhà đầu tư. Trong năm qua,
việc Ngân hàng Nhà Nước hạ mức lãi suất cho vay khiến
cho các ngân hàng thương mại cũng hạ mức lãi suất của
họ và điều này giúp cho các cá nhân và tổ chức dễ dàng
tiếp cận nguồn vốn hơn. Tuy nhiên, việc tăng trưởng tính
dụng cũng dấy lên nhiều lo ngại về tính ổn định, nhất là
trong bối cảnh tỷ lệ nợ xấu đang rất cao. Trong năm 2018,
mức lạm phát được dự báo là sẽ tăng nhẹ nhưng vẫn
nằm trong mục tiêu 4% của chính phủ.

Theo báo cáo của Ngân hàng phát triển Châu Á, Việt nam
là nước có tỷ trong đầu tư vào cơ sở hạ tầng cao nhất ở
trong khu vực. Mức độ đầu tư cả ở khu vực nhà nước và
khu vực tư nhân vào cơ sở hạ tầng trong những năm qua
đạt mức trung bình 5,7% GDP. Đây là mức cao nhất trong
khu vực Đông Nam Á và tiến gần đến mức 6,8% của

Trung Quốc.
Ở những thành phố lớn, nơi mà vấn đề kẹt xe đang gây
khó khăn cho các chủ đầu tư bất động sản thì việc gia
tăng mức độ đầu tư vào cơ sở hạ tầng sẽ thúc đẩy thị
trường bất động sản. Hai dự án tàu điện ngầm được dự
kiến hoàn thành vào năm 2018 và 2020 ở Hà Nội và
TP.HCM sẽ giúp cải thiện tình hình giao thông công cộng,
từ đó tạo thuận lợi cho các chủ đầu tư phát triển dự án ở
những khu vực xa trung tâm hơn.

Thị trường chứng khoán Việt Nam cũng sẽ được kỳ vọng
tiếp tục đà tăng trưởng sau khi giá trị vốn hóa thị trường
tăng 73% và chỉ số VN-Index tăng 48% trong năm 2017.
Những dấu hiệu tích cực của thị trường chứng khoán
cùng với sự phục hồi của nền kinh tế giúp củng cố niềm
tin của nhà đầu tư.

PHÁT TRIỂN DU LỊCH HẬU APEC 2017
Sự tăng trưởng khách du lịch nước ngoài đến Việt Nam
luôn là một yếu tố quan trọng trong việc đẩy mạnh phát
triển nền kinh tế nói chung và thị trường bất động sản
nghỉ dưỡng nói riêng. Trong năm 2017, với tuần lễ APEC
được tổ chức ở TP. Đà Nẵng, Việt Nam đón số lượng
khách du lịch quốc tế cao nhất trong 10 năm qua. Bên
cạnh đó, với việc đề xuất thành lập ba đặc khu kinh tế
bao gồm Vân Đồn (tỉnh Quảng Ninh), Bắc Vân Phong
(tỉnh Khánh Hòa), và Phú Quốc (tỉnh Kiên Giang), Việt
Nam mong muốn thu hút nhiều khách quốc tế hơn. Đây là
một phần quan trọng trong chính sách đưa ngành du lịch
trở thành trọng điểm kinh tế trong tương lai.

TIẾP TỤC ĐẨY MẠNH ĐẦU T Ư CƠ SỞ HẠ
TẦNG
Hiện đang có rất nhiều dự án cơ sở hạ tầng lớn đang
trong quá trình thực hiện ở những tỉnh thành lớn của Việt
Nam bao gồm Hà Nội và TP.HCM. Những dự án này là
một phần trong kế hoạch cải thiện cơ sở hạ tầng của
chính phủ nhằm thu hút vốn đầu tư nước ngoài.

Hình 1: Dự báo mức tăng trưởng GDP và lạm phát
Tỷ lệ tăng GDP

Hình 2: Tình hình đầu tư vào cơ sở hạ tầng của Việt Nam
so với các nước trong khu vực

Tỷ lệ lạm phát

8%
6%
5%
4%
3%
2%
1%

Nguồn: Oxford Economics, Tổng Cục Thống Kê Việt Nam

© 2018 CBRE, Inc.

0%

Thái Lan

2020F

1%

Malaysia

2019F

2%

Phillippines

2018F

3%

Singapore

2017

4%

Myanmar

2016

5%

Indonesia

2015

6%

Việt Nam

0%

7%

Trung Quốc

Tỷ trọng đầu tư cơ sở hạ tầng
trong GDP

Dự Báo

7%

Nguồn: Asian Development bank

TRIỂN VỌNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN APAC 2018 | VIỆT NAM
6

BP. NGHIÊN CỨU CBRE

THỊ TRƯỜNG VĂN PHÒNG


T H Ị T R Ư ỜNG V Ă N P H ÒN G

VIỆT NAM

Thị trường văn phòng ở cả TP.HCM và Hà Nội ghi nhận một năm 2017 diễn biễn khả
quan với những tín hiệu tích cực từ tăng trưởng nguồn cung và hoạt động thị trường.
Kinh tế phát triển, dòng vốn FDI và cơ sở hạ tầng giao thông liên tục được cải thiện
tạo động lực cho những chuyển biến vừa qua và dự kiến sẽ tiếp tục là nền tảng thúc
đẩy sự phát triển chung của thị trường văn phòng trong năm 2018.
TP.HCM TIẾP TỤC TĂNG TRƯỞNG, HÀ NỘI
CHO THẤY DẤU HIỆU HỒI PHỤC RÕ RỆT
Trong năm 2017, trong khi nguồn cung mới cải thiện sự
thiếu hụt về diện tích văn phòng tại TP.HCM, nguồn cung
tăng trưởng chậm lại giúp Hà Nội ghi nhận giá thuê tăng
lần đầu tiên trong vòng mười năm qua.

Trong năm 2018, giá thuê và tỷ lệ lấp đầy của văn phòng
Hạng A sẽ tiếp tục cải thiện khi dự kiến không có dự án
mới. Trong khi đó, hoạt động của phân khúc Hạng B dự
kiến sẽ không có nhiều đột phá với nguồn cung tăng.
NGUỒN CẦU KHẢ QUAN NHỜ DÒNG VỐN
FDI VÀ TẲNG TRƯỞNG KINH TẾ
Nguồn cầu khả quan vẫn đến từ cả khách thuê trong
nước và nước ngoài với nền tảng kinh tế phát triển và
dòng vốn FDI mạnh mẽ. Theo ngành, sản xuất và công
nghệ thông tin sẽ tiếp tục dẫn dắt nguồn cầu, tuy nhiên
Internet, dịch vụ và logistics sẽ là những ngành nhiều

tiềm năng và cần theo dõi trong thời gian tới.

Mặc dù sự phục hồi của giá thuê văn phòng Hà Nội phần
nào thu hẹp khoảng cách giữa hai thành phố, giá thuê
văn phòng tại TP.HCM vẫn cao hơn so với Hà Nội trung
bình lên tới 50% cho cả hai hạng. Tỷ lệ lấp đầy của cả
Hạng A và B đều cao hơn mức trung bình trong giai đoạn
2012 – 2016 ở cả hai thị trường.

© 2018 CBRE, Inc.

TRIỂN VỌNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN APAC 2018 | VIỆT NAM
8

BP. NGHIÊN CỨU CBRE


T H Ị T R Ư ỜNG V Ă N P H ÒN G

THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

Diễn biến thị trường tích cực trong năm 2017 mang lại
những tín hiệu tốt cho thị trường văn phòng giai đoạn
2018-2020, trên nền tảng kinh tế tăng trưởng bền vững và
cơ sở hạ tầng ngày càng cải thiện mạnh mẽ với sự xuất
hiện của tuyến đường sắt trên cao trong thời gian tới.

khách thuê thuộc các ngành như CNTT, Logistics, v.v tự
tin hơn trong kế hoạch đổi văn phòng và mở rộng đến các
tòa nhà mới, chất lượng tốt hơn với giá thuê cao hơn.

NGUỒN CUNG TĂNG CHẬM LẠI MANG ĐẾN
TRIỂN VỌNG KHẢ QUAN HƠN
Trong năm 2018, dự kiến chỉ có hai tòa nhà Hạng B là
Viettel Giai đoạn 2 và Thaco Building đi vào hoạt động.
Việc không có nguồn cung Hạng A mới trong năm giúp
cho giá thuê Hạng A dự kiến tăng 2%.

NHU CẦU THUÊ CAO TIẾP TỤC TẠO ĐÀ
GIÚP GIÁ THUÊ TĂNG TRƯỞNG
Việc thiếu hụt quỹ đất tại khu vực trung tâm đã thúc đẩy
các công trình văn phòng mới được triển khai mạnh mẽ
tại khu vực rìa trung tâm – khu vực trước đây không
được chú ý tới, nhằm mục tiêu đáp ứng kịp thời nhu cầu
thuê văn phòng trong ba năm tới. Một ví dụ điển hình là
kế hoạch xây dựng dự án Viettel Complex, giai đoạn 2 tại
quận 10 tiếp nối thành công của giai đoạn 1. Tương tự
như vậy, tòa nhà văn phòng hạng B đầu tiên tại khu đô thị
Thủ Thiêm – Thaco Building, dù có diện tích cho thuê chỉ
7.000 m2, nhưng cũng đã tạo nên được xu hướng phát
triển văn phòng mới cho khu vực này.

Nguồn cung sẽ tăng thêm trong năm 2019 với một tòa
nhà Hạng A mới và khoảng bốn tòa nhà Hạng B. Giá thuê
của cả hai hạng dự kiến sẽ tăng trong 2019, mặc dù mức
tăng của Hạng A sẽ thấp hơn do có nguồn cung mới đưa
vào hoạt động.
Nguồn cung mới trong năm 2020 sẽ thu hút sự chú ý vào
Hạng A, với hai dự án chủ chốt và được trông đợi từ lâu
nằm tại khu vực trung tâm là Thương Xá Tax và Spirit of
Sài Gòn. Các dự án vị trí trung tâm này khi đi vào hoạt

động, cùng với sự hoàn thiện dự kiến của tuyến tàu điện
trên cao được kì vọng sẽ giúp giá thuê văn phòng Hạng A
tăng 2% và đạt mức 40 USD/m2/tháng trong năm 2020,
tăng từ mức 38 USD/m2/tháng tại thời điểm hiện tại.

Mặc dù mức giá thuê hiện tại cũng đã khá cao (38
USD/m2/tháng cho Hạng A và 21 USD/m2/tháng cho
Hạng B) nhưng với nhu cầu ngày càng lớn cho diện tích
văn phòng chất lượng cao, mức giá thuê được dự đoán
sẽ tiếp tục tăng khoảng 2% mỗi năm trong giai đoạn 2018
– 2020. Thêm vào đó, xu hướng dịch chuyển đến các văn
phòng chất lượng tốt hơn cũng sẽ thúc đẩy giá thuê tăng
và từ đó giúp nguồn cung mới tăng trưởng.
Sự phát triển của nền kinh tế cũng phần nào giúp các

Từ 2020 trở đi, thị trường Tp. Hồ Chí Minh được dự đoán
sẽ dần tập trung vào phân khúc văn phòng Hạng A với
nhiều các tòa nhà và khách thuê cao cấp chiếm tỷ trọng
lớn hơn trong thị trường văn phòng.

Hình 3: Nguồn cung mới và tỷ lệ trống theo năm

Hình 4: Triển vọng giá thuê theo năm

14%

60,000
9%
40,000
4%

20,000
0

Hạng A

USD/m2/tháng

Dự báo

80,000

NLA, m2

Nguồn cung mới- Hạng B
Tỷ lệ trống - Hạng B

Tỷ lệ trống

Nguồn cung mới - Hạng A
Tỷ lệ trống - Hạng A

-1%
2015

2016

2017 2018F 2019F 2020F

Hạng B

Dự báo

45
40
35
30
25
20
15
10
5
0
2015

2016

2017

2018F 2019F 2020F

Nguồn: CBRE Việt Nam, Tháng 03/2018. Giá chào thuê không bao gồm thuế và phí dịch vụ

© 2018 CBRE, Inc.

TRIỂN VỌNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN APAC 2018 | VIỆT NAM
9

BP. NGHIÊN CỨU CBRE

T H Ị T R Ư ỜNG V Ă N P H ÒN G

HÀ NỘI

Năm 2017 khép lại với nhiều tín hiệu tích cực trên thị
trường văn phòng Hà Nội. Với nguồn cung tăng trưởng
vừa phải và nhu cầu khả quan từ cả các ngành truyền
thống và các ngành mới, CBRE kỳ vọng thị trường sẽ tiếp
tục đà phát triển trong năm 2018.

hợp đồng thuê. Đối với Hạng B, số lượng nguồn cung
mới hoàn thiện đi vào hoạt động, đặc biệt tại khu vực phía
Tây sẽ tiếp tục là thử thách lớn đối với loại tài sản này.
Trong các năm tới, dự kiến chênh lệch về giá của các tòa
văn phòng Hạng B sẽ được nới rộng hơn. Các dự án mới
ở vị trí thuận lợi, diện tích sàn lớn và quản lý tốt sẽ chào
mức giá cao hơn trung bình thị trường, trong khi đó, các
dự án còn lại phải dựa vào chiến lược giá thuê cạnh tranh
để duy trì tỷ lể lấp đầy. Do đó, chúng tôi dự đoán sẽ
không có nhiều thay đổi về giá thuê văn phòng Hạng B tại
Hà Nội trong năm 2018.

NGUỒN CUNG TĂNG TRƯỞNG CHẬM LẠI
GIÚP GIÁ THUÊ VÀ TỶ LỆ LẤP ĐẦY TĂNG
Tốc độ tăng trưởng nguồn cung có xu hướng chậm lại từ
mức 10%/năm trong giai đoạn 2012 – 2016 xuống
5%/năm trong 2017 cho phép thị trường có thời gian hấp
thụ các diện tích trống còn lại. Theo đó, thị trường chứng
kiến việc tăng giá chào thuê ở cả Hạng A và B lần đầu
tiên trong vòng 10 năm qua. Một diễn biến đáng chú ý

khác là tỷ lệ lấp đầy của các tòa nhà Hạng A đạt mức
trung bình 91% tính đến cuối năm 2017 – đây là mức tỷ lệ
trống thấp nhất kể từ 2011.

Việt Nam tiếp tục là một điểm đầu tư hấp dẫn với tăng
trưởng kinh tế bền vững và chi phí nhân công thấp hơn
so với các thị trường khác trong khu vực thúc đẩy nguồn
cầu từ các khách thuê quốc tế. Trong khi đó, nguồn khách
thuê trong nước cũng rất mạnh mẽ đặc biệt là cho các
diện tích văn phòng Hạng B.

Trong tương lai, tổng nguồn cung dự kiến sẽ tăng từ 4% 8% mỗi năm trong năm 2018 – 2019 trước khi tăng mạnh
trở lại từ năm 2020 trở đi.

Trong năm 2017, khách thuê thuộc lĩnh vực truyền thống
là sản xuất, tài chính và công nghệ tiếp tục giữ vị trí chủ
chốt chiểm gần 50% yêu cầu hỏi thuê gửi tới CBRE.
Chúng tôi quan sát thấy các ngân hàng và công ty công
nghê trong và ngoài nước đang rất tích cực tìm địa điểm
để mở rộng mạng lưới trong các năm gần đây. Các ngành
này sẽ tiếp tục dẫn dắt nguồn cầu. Nhu cầu ổn định từ
các ngành truyền thống cùng với sự tăng trưởng của các
ngành mới như Logistics, Giáo dục, Văn phòng chia sẻ,
sẽ là động lực để tăng tỷ lệ lấp đầy.

Nguồn cung mới hạn chế sẽ góp phần thúc đẩy hoạt động
của Hạng A, đặc biệt trong năm 2018 khi không có dự án
mới nào có kế hoạch hoàn thiện. CBRE dự báo giá thuê
Hạng A sẽ tăng 3,5% theo năm trong khi đó tỷ lệ lấp đầy
sẽ tăng lên 96% trong năm 2018. Trong bối cảnh nguồn

cung hạng A hạn chế tại khu vực CBD, các khách thuê
hiện hữu tại khu vực này thường có xu hướng gia hạn

Hình 6: Triển vọng giá thuê và tỷ lệ trống

Nguồn cung mới - Hạng B

Tỷ lệ trống - Hạng A

Tỷ lệ trống - Hạng B

Dự báo
120,000

20%

100,000

15%

80,000
60,000

10%

40,000

5%

20,000

-

0%

Hạng A

Giá chào thuê (USD/m2/tháng)

Nguồn cung mới - Hạng A

Tỷ lệ trống

NLA, m2

Hình 5: Nguồn cung mới và Tỷ lệ trống

Dự báo

30
25
20
15
10
5
2015

2015 2016 2017 2018F2019F2020F

Hạng B

2016

2017 2018F 2019F 2020F

Nguồn: CBRE Việt Nam, Tháng 03/2018. Giá chào thuê không bao gồm thuế và phí dịch vụ

© 2018 CBRE, Inc.

TRIỂN VỌNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN APAC 2018 | VIỆT NAM
10

BP. NGHIÊN CỨU CBRE


THỊ TRƯỜNG BÁN LẺ


T H Ị T R Ư ỜNG B Á N L Ẻ

VIỆT NAM

2017 là một năm đáng chú ý của thị trường bán lẻ Việt Nam. Sự sôi động và lạc quan
diễn ra ở khắp các lĩnh vực, từ hoạt động mua bán sát nhập, dòng vốn ngoại, cho
đến sự gia nhập của các nhà bán lẻ quốc tế, niềm tin của người tiêu dùng, hay nguồn
cung tương lai, v.v. hứa hẹn thị trường với nhiều tiềm năng trong những năm sắp tới.
Trong báo cáo về Chỉ số Phát triển Bán lẻ thực hiện bởi
A.T. Kearney (Bảng 1), thị trường bán lẻ Việt Nam vươn
lên vị trí thứ 6, cao hơn một số thị trường đã phát triển
như Singapore, Hồng Kông và Indonesia. Đánh giá này là
một trong những minh chứng cho thấy tiềm năng phát

triển của thị trường. Mặc dù được nhận định là có mức độ
rủi ro cao và sức hấp dẫn ở thời điểm hiện tại ở mức vừa
phải, Việt Nam được đánh giá cao nhờ độ bão hòa thị
trường còn thấp với khả năng tăng trưởng tốt. Mức độ
bão hòa ở cả Hà Nội và TP.HCM đều thấp hơn với các
thành phố ĐNA như Jakarta, Kuala Lumpur và Bangkok.

nhiều ngành hàng khác nhau như thời trang, ăn uống, giải
trí, cửa hàng chuyên biệt,… trong đó có một số lượng các
nhãn hàng đạt được thành công và tiếng vang lớn.
Nhiều nhà đầu tư và quỹ đầu tư danh tiếng cũng tìm cách
gia nhập thị trường thông qua những thương vụ đáng chú
ý: Lotte và Aeon thâu tóm đất phát triển trung tâm thương
mại tương lai ở Hà Nội, quỹ Blue HK đầu tư 2,5 triệu USD
vào Beta Media và Central Group rót thêm 500 triệu USD
cho hoạt động mở rộng. Việc chào bán cổ phiếu (IPO)
của Vincom Retail, công ty con của chủ đầu tư lớn nhất
cả nước, Vingroup, trong năm 2017 đã tạo nên kỷ lục về
doanh thu chào bán lần đầu trên thị trường chứng khoán
trong nước theo số liệu từ Bloomberg, góp phần đẩy chỉ
số chứng khoán TP.HCM lên cao nhất kể từ năm 2008.

Những triển vọng khả quan nói trên thúc giục các nhà bán
lẻ nước ngoài gia nhập thị trường. Trong những năm vừa
qua, Việt Nam đã chào đón nhiều thương hiệu quốc tế ở

© 2018 CBRE, Inc.

TRIỂN VỌNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN APAC 2018 | VIỆT NAM
12

BP. NGHIÊN CỨU CBRE


T H Ị T R Ư ỜNG B Á N L Ẻ

VIỆT NAM

Với dân số hơn 90 triệu người, trong đó có tới 40% dưới
25 tuổi và hơn 45% có độ tuổi 25 – 54, Việt Nam là một
trong những thị trường tiềm năng của khu vực. Với tốc độ
tăng trưởng khoảng 30% mỗi hai năm của thu nhập bình
quân đầu người (GSO, 2016), dự kiến tầng lớp trung lưu
của Việt Nam sẽ lên tới con số 33 triệu người vào năm
2020 (BCG, 2013).

con số này cho thấy tiềm năng phát triển của Việt Nam
đến từ tầng lớp trung lưu đang ngày càng gia tăng cùng
với nhóm dân số trẻ đông đảo đề cao sự tiện lợi, hiện đại
và thoải mái. Tiền đề cho sự tăng trưởng này là sự mở
rộng của các thương hiệu sẵn có như Circle K lan rộng
nhanh chóng tại Hà Nội trong khi vẫn hiện diện mạnh mẽ
ở TP.HCM, mạng lưới rộng khắp của gần 900 cửa hàng
Vinmart+ trên khắp cả nước, hay sự ra đời của những
thương hiệu mới như chuỗi Bách Hóa Xanh. Các thương
hiệu quốc tế khác đã bắt đầu những bước đầu tiên hoặc
đang cân nhắc tiến vào thị trường Việt Nam. Chuỗi cửa
hàng toàn cầu 7-Eleven đã mở cửa hàng đầu tiên ở
TP.HCM giữa năm 2017 và chuỗi cửa hàng Hàn Quốc,
GS25, cũng sẽ ra mắt đầu năm 2018, tạo tín hiệu cho sự

tăng trưởng hơn nữa của thị trường này.

Hơn nữa, những khách hàng tiềm năng này cũng ngày
càng tự tin hơn trong việc chi tiêu. Trong năm 2017, Việt
Nam đạt được thêm một dấu mốc đáng chú ý đó là mức
Chỉ số Niềm tin Tiêu dùng cao nhất trong 5 năm trở lại
đây, đứng thứ 5 thế giới theo Nielsen. Chỉ số này cho
thấy tiềm năng của thị trường bán lẻ cũng như tâm lý lạc
quan và sự sẵn lòng chi tiêu của người Việt. Trong bối
cảnh khu vực, chỉ số của các nước Đông Nam Á đều khá
cao, trong đó Philippines đang dẫn đầu thế giới, trong khi
Indonesia xếp thứ 4. Sự lạc quan này đang dần chuyển
thành hành vi chi tiêu. Người tiêu dùng Việt Nam đang
chuyển dần từ những người tiết kiệm nhất thế giới sang
những người chi tiêu thông thoáng nhất. Nghiên cứu của
Nielsen cũng cho thấy chỉ 63% người Việt lựa chọn tiết
kiệm cho khoản tiền nhàn rỗi của mình, thấp hơn 13% so
với năm trước. Mức độ tiết kiệm giảm đồng nghĩa với chi
tiêu cho các khoản khác, bao gồm du lịch, quần áo mới,
thiết bị công nghệ, nâng cấp nhà cửa và các hoạt động
giải trí bên ngoài, tăng lên.

Bên cạnh đó, yếu tố trải nghiệm có vai trò ngày càng cao
trong quyết định mua sắm của người tiêu dùng. Hiện nay
khách hàng thường có xu hướng tìm hiểu trước về sản
phẩm trên Internet, mạng xã hội hoặc từ những Người có
tầm ảnh hưởng (KOLs – Key Opinion Leaders) sau đó tới
cửa hàng để trải nghiệm. Vì vậy, nhà bán lẻ và các đơn vị
cho thuê cần kết hợp nhiều kênh khác nhau, cả online và
offline để thu hút khách hàng. Hơn nữa, để vừa bảo đảm

tính tiện lợi và trải nghiệm trong khi vừa đạt được hiệu
quả kinh tế cao, chiến lược lập mạng lưới cửa hàng ngày
càng chọn lọc hơn, với một số ít cửa hàng chủ lực ở vị trí
đẹp nhằm đem đến trải nghiệm cho khách hàng đồng thời
quảng bá và nâng cao nhận biết thương hiệu. Các cửa
hàng chủ lực này có số lượng hạn chế, được hỗ trợ bởi
một mạng lưới cửa hàng vệ tinh và cửa hàng pop-up trải
rộng, hướng đến sự tiện lợi và dễ tiếp cận cho người tiêu
dùng.

Các hoạt động giải trí bao gồm ăn uống ở nhà hàng, đi
xem phim, biểu diễn ca nhạc kịch. Đây cũng là xu hướng
tiêu dùng của thế hệ Y, thế hệ bản lề kiến tạo nhu cầu của
tương lai, ở Việt Nam nói riêng và Châu Á – Thái Bình
Dương nói chung. Xu hướng này tập trung chủ yếu vào
hạng mục ăn uống và giải trí. Với sự phát triển lan rộng
của kết hợp mua sắm – giải trí và kiến tạo địa điểm, hai
ngành hàng này không còn chỉ là dịch vụ bổ trợ cho
ngành bán lẻ truyền thống, mà dần trở thành nhân tố
không thể thiếu trong các TTTM, góp phần tạo nên điểm
đến “all-in-one”, đem lại trải nghiệm cho khách hàng.

Một xu hướng tiêu dùng khác đó là mức độ quan tâm hơn
tới sức khỏe ngày một gia tăng (tập gym, chăm sóc sức
khỏe, ăn uống lành mạnh). Người tiêu dùng Việt Nam có
ý thức về xã hội cao nhất Châu Á – TBD (Báo cáo Doanh
nghiệp Bền vững của Nielsen). Báo cáo này cho thấy gần
86% người Việt sẵn sàng trả giá cao hơn cho sản phẩm,
dịch vụ từ những doanh nghiệp cam kết tạo tác động tích
cực cho môi trường và xã hội, so với con số trung bình

76% của khu vực. Khảo sát cũng chỉ ra rằng những yếu
tố phát triển bền vững có ảnh hưởng lớn đến quyết định
mua sắm của người Việt, bao gồm sản phẩm chất lượng
cao (79%), sản phẩm tốt cho sức khỏe (77%) và sản
phẩm làm từ nguyên liệu tươi, tự nhiên (77%).

NGƯỜI TIÊU DÙNG ĐỀ CAO SỰ TIỆN LỢI,
TRẢI NGHIỆM VÀ LỢI ÍCH CHO SỨC KHỎE
Theo IGD Research, Việt Nam được dự đoán đến năm
2021 sẽ dẫn đầu thị trường cửa hàng tiện lợi Châu Á với
tốc độ CARG 37,4%, cao hơn hẳn các quốc gia trong khu
vực khác như Trung Quốc, Hàn Quốc và Nhật Bản
(CARG dưới 10%). Với xuất phát điểm thấp hơn, những

© 2018 CBRE, Inc.

TRIỂN VỌNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN APAC 2018 | VIỆT NAM
13

BP. NGHIÊN CỨU CBRE


T H Ị T R Ư ỜNG B Á N L Ẻ

VIỆT NAM

Hình 7:Thu nhập bình quân đầu người và Chi tiêu theo tháng
Việt Nam

Hà Nội

TP.HCM

12000

Nghìn VND

10000
8000
6000
4000
2000
0
2004

2006

2008

2010

2012

2014

2016

Nguồn: Thống kê Việt Nam, 2016.

Chi tiêu thiết yếu

Phần còn lại dành cho…
Bảo package
hiểm
Insurance

Entertainment
Giải trí
Homenhà
renovation
Trang trí, nâng cấp
cửa
Newnghệ
tech product
Sản phẩm công
mới
Quần
Clothes
áo

66%

Du Travel
lịch

Saving
Tiết kiệm
0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

Nguồn: Nielsen, Q3 2017.

Bảng 1: 2017 Chỉ số phát triển bán lẻ quốc tế (GRDI)

Hạng

Quốc gia

Mức hấp
dẫn
(25%)

Độ rủi ro
(25%)

Mức độ hâp
thụ

(25%)

Áp lực thời
gian
(25%)

Điểm
GRDI

Dân số
(triệu người)

1

Ấn Độ

63.4

59.1

75.7

88.5

71.7

1,329

2

Trung Quốc

100.0

64.5

24.4

92.5

70.4

1,378

3

Malaysia

77.1

87.1

23.3

56.2

60.9

31

4

Thổ Nhĩ Kỳ

75.8

60.4

31.7

71.4

59.8

80

5

Các tiểu vương
quốc Ả Rập
Thống Nhất

92.3

100.0

0.9

44.4

59.4

9

6

Việt Nam

26.7

25.4

72.4

100.0

56.1

93

Nguồn: A.T. Kearney, 2017.

© 2018 CBRE, Inc.

TRIỂN VỌNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN APAC 2018 | VIỆT NAM
14

BP. NGHIÊN CỨU CBRE

T H Ị T R Ư ỜNG B Á N L Ẻ

THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

CÁC NHÀ BÁN LẺ CẠNH TRANH ĐỂ TÌM VỊ
TRÍ THUÊ TẠI KHU VỰC TRUNG TÂM
Các thương hiệu lớn khi có ý định gia nhập vào một thị
trường mới đều có xu hướng tìm kiếm địa điểm mở cửa
hàng đầu tiên tại khu trung tâm. Tuy nhiên, nguồn cung
mặt bằng bán lẻ tại khu trung tâm TP.HCM lại tương đối
hạn chế với chưa tới 100.000 m2, trong đó chỉ 2,7% còn
trống. Cửa hàng đầu tiên của H&M và Zara tại TP.HCM là
một trong những cửa hàng nhận được sự quan tâm và
lượng khách mua sắm cao nhất trong ngày khai trương
trên hệ thống toàn cầu của họ. Điều này khẳng định sự
hấp dẫn của thị trường này đồng thời tiếp thêm động lực
cho những đơn vị bán lẻ khác.

năm tới với 430.000 m2 NLA gia nhập thêm thị trường,
trong đó hơn 70% là khối đế thương mại. Sự xuất hiện
ngày càng nhiều các khối đế bán lẻ tạo áp lực cho cả chủ
đầu tư trong việc thu hút người thuê và các đơn vị bán lẻ.
Thử thách lớn nhất của mô hình này đối với chủ đầu tư,
đặc biệt ở các dự án Trung cấp và Bình dân, là vừa phải
thiết kế mặt bằng phù hợp cho khối căn hộ và khối đế bán
lẻ, vùa phải đảm bảo được tính kinh tế và lợi nhuận cho
dự án. Do cạnh tranh ngày cao, giá thuê ở khu vực ngoài
trung tâm dự đoán sẽ khó tăng và tỷ lệ trống dự kiến sẽ
lên tới 20% vào năm 2020. Những chủ đầu tư chưa có
kinh nghiệm phát triển bán lẻ sẽ buộc phải giảm mức kỳ

vọng giá thuê và áp dụng chính sách cho thuê linh hoạt
hơn để hỗ trợ khách thuê. Về xu hướng mở rộng tương
lai, phần lớn nguồn cung bán lẻ mới sẽ tập trung ở phía
Đông, bao gồm Quận 2, Quận 9 và Quận Bình Thạnh,
cùng với sự hình thành của các khu dân cư mới. Đón đầu
nguồn cầu tương lai ở các khu dân cư này, các chủ đầu
tư đang lên kế hoạch cho những dự án bán lẻ quy mô lớn
với tổng diện tích cho thuê trên 60.000 m2 mỗi dự án.

Tiến độ xây dựng tại các dự án tương lai trong khu trung
tâm tiếp vẫn rất chậm hoặc bị trì hoãn. Khu trung tâm sẽ
không có nguồn cung mới nào trong năm 2018. Trong
năm 2019 và 2020, 124.000 m2 nguồn cung mới sẽ đến
từ khối đế của các dự án tổ hợp cao cấp như Golden Hill,
Tax Plaza và The Spirit of Saigon. Với nhu cầu thuê mặt
bằng cao, mức giá thuê của khu trung tâm được trông đợi
sẽ tiếp tục gia tăng trong ba năm tới. Cùng lúc đó, các
diện tích trống sẽ được lấp đầy nhanh chóng và tỷ lệ
trống dự đoán sẽ được giữ dưới mức 5%.
MẶT BẰNG BÁN LẺ CHẤT LƯỢNG TẠI KHU
NGOÀI TRUNG TÂM TUY CÓ TĂNG NHƯNG
VẪN CÒN ÍT
Trong năm 2017, thị trường TP.HCM chào đón bảy dự án
mới với 74.183 m2. Các mặt bằng này đều là khối đế của
các dự án căn hộ. Xu hướng này sẽ còn tiếp tục trong ba

Để đảm bảo lưu lượng khách và giữ chân khách mua
sắm, các chủ đầu tư nên chú trọng hơn đến các khách
thuê chủ chốt về mặt số lượng cũng như tỷ trọng trong
tổng thể mỗi TTTM. Các đơn vị bán lẻ nhận được nhiều

quan tâm trên các công cụ trực tuyến cũng nên được
khuyến khích với các điều khoản cho thuê ưu đãi hơn.
Phương Nam Book City là một ví dụ. Doanh nghiệp này
nhận được sự quan tâm lớn trên mạng từ giới trẻ nhờ vào
thiết kế độc đáo và đã trở thành yếu tố thu hút chính của
TTTM Garden Mall ở Quận 5.

Hình 8: Nguồn cung mới và Tỷ lệ trống

Hình 9: Triển vọng cho thuê

Nguồn cung mới - Ngoài TT

Nguồn cung mới - TT

Tỷ lệ trống - TT

Tỷ lệ trống - Ngoài TT

250,000

20%

200,000

15%

150,000
10%

100,000

5%

50,000
-

Ngoài Trung Tâm

Dự báo

25%

USD/m2/tháng

Dự báo

Tỷ lệ trống

NLA, m2

300,000

Trung Tâm

0%

160
140
120

100
80
60
40
20
-

2015 2016 2017 2018F2019F2020F

2015

2016

2017 2018F 2019F 2020F

Nguồn: CBRE Việt Nam, Tháng 03/2018. Giá chào thuê không bao gồm thuế và phí dịch vụ

© 2018 CBRE, Inc.

TRIỂN VỌNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN APAC 2018 | VIỆT NAM
15

BP. NGHIÊN CỨU CBRE


T H Ị T R Ư ỜNG B Á N L Ẻ

HÀ NỘI

TIẾP TỤC MỞ RỘNG XA KHU TRUNG TÂM

Khu vực trung tâm của Hà Nội chỉ chiếm 7% tổng nguồn
cung bán lẻ của thành phố. Quỹ đất hạn chế dẫn tới sự
thiếu hụt nguồn cung mới ở khu vực trung tâm kể từ năm
2013 đến nay, khiến các nhà bán lẻ dần chuyển hướng
sang mô hình nhà phố. Việc khai trương khu phố đi bộ
quanh hồ Hoàn Kiếm kéo theo một lượng lớn khách đến
mỗi tuần càng làm gia tăng nhu cầu tìm kiếm mặt bằng tại
khu vực này. Tuy nhiên, dự kiến sẽ không có nguồn cung
mới nào ở trung tâm trong một vài năm tới. Khu vực này
vì vậy được dự đoán sẽ có tỷ lệ trống thấp và giá chào
thuê cao. Trong điều kiện thiếu hụt nguồn cung phù hợp,
các đơn vị bán lẻ tìm đến các giải pháp sáng tạo như
chuyển đổi các căn nhà cổ quanh khu vực hồ Hoàn Kiếm
thành mặt bằng bán lẻ, một trong những ví dụ điển hình là
mặt bằng cửa hàng McDonalds đầu tiên tại Hà nội vừa
mới khai trương vào cuối năm 2017.

dần được hình thành rõ rệt với dự án phức hợp thực hiện
bởi Lotte Group, một chủ đầu tư tới từ Hàn Quốc.
Đặc biệt, một khu trung tâm mới sẽ được hình thành ở
phía Tây của Hà Nội. Khu vực này bao gồm các Quận
Cầu Giấy, Từ Liêm, Thanh Xuân hiện đang là nơi có
nguồn cung bán lẻ lớn nhất của khu ngoài trung tâm và cả
thị trường, chiếm tới 41% tổng nguồn cung. Khu Trung
Tâm tương lai này sẽ còn củng cố thêm vị trí của mình
trong những năm tới với 83.300 m2 mặt bằng bán lẻ mới.
2018 dự kiến sẽ là một năm sôi động cho thị trường bán
lẻ Hà Nội với gần 157.000 m2 từ 8 dự án đang thi công.
Đây là lượng nguồn cung lớn nhất ra mắt trong một năm
kể từ trước đến nay về số lượng dự án và chỉ thua năm

2013 về tổng diện tích. Phần lớn những dự án mới này
nằm ở những khu dân cư đang phát triển nhanh chóng,
cơ sở hạ tầng tốt và sức hấp dẫn cao đối với cả nhà bán
lẻ và người tiêu dùng. Vì vậy, mặc dù nguồn cung mới sẽ
gây áp lực lên tỷ lệ trống, mức giá thuê trung bình trên thị
trường dự kiến vẫn giữ ở mức ổn định hoặc tăng nhẹ.

LƯỢNG LỚN NGUỒN CUNG MỚI Ở KHU
VỰC NGOÀI KHU TRUNG TÂM
Trong khi đó, đa phần nguồn cung hiện tại nằm ở các khu
vực khác nhau ngoài trung tâm, các khu tập trung dân cư
hoặc có kết nối dễ dàng với nơi dân cư sinh sống. Trong
những năm tới, thị trường bán lẻ Hà Nội có khả năng sẽ
đi theo xu hướng mở rộng của các khu dân cư này và sự
phát triển của cơ sở hạ tầng. Khu vực phía Nam, Tây
Nam và phía Nam với đường Vành đai 3 và 2 tuyến
đường sắt trên cao được trông đợi sẽ trở thành điểm
nóng với gần 375.000 m2 sẽ được ra mắt trong ba năm
tới. Một số dự án nổi bật như Aeon Mall Hà Đông, các
TTTM của Vincom và FLC. Khu vực phía Bắc cũng đang

TTTM với vai trò là một phần của các tổ hợp dân cư vẫn
sẽ tiếp tục phát triển nhờ nguồn cung căn hộ lớn. 8 trong
số 12 dự án từ nay tới năm 2020 là khối đế bán lẻ. Loại
hình này có những lợi thế như tận dụng được nguồn
khách hàng tiềm năng đến từ cư dân tại dự án, góp phần
gia tăng lưu lượng khách, đồng thời cung cấp dịch vụ bổ
trợ, tiện ích cho cư dân và nâng cao hình ảnh của cả dự
án. Tuy nhiên, sẽ có những hạn chế về quy mô, thiết kế,
không gian và khu đỗ xe.

Hình 10: Nguồn cung mới và Tỷ lệ trống

Hình 11: Triển vọng cho thuê

Nguồn cung mới - Ngoài TT

Nguồn cung mới - TT

Tỷ lệ trống - TT

Tỷ lệ trống - Ngoài TT

120

8%
6%
4%

USD/m2/tháng)

NLA, m2

10%
150,000
100,000

Dự báo

100

50,000
0

Ngoài Trung Tâm

12%

Tỷ lệ trống

Dự báo

200,000

Trung Tâm

80
60
40

2%

20

0%

0

2015 2016 2017 2018F 2019F 2020F

2015

2016

2017

2018F 2019F 2020F

Nguồn: CBRE Việt Nam, Tháng 03/2018. Giá chào thuê không bao gồm thuế và phí dịch vụ

© 2018 CBRE, Inc.

TRIỂN VỌNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN APAC 2018 | VIỆT NAM
16

BP. NGHIÊN CỨU CBRE


THỊ TRƯỜNG LOGISTICS


T H Ị T R Ư ỜNG L OGIS T ICS

NHU CẦU TĂNG

Nhu cầu nhà kho tiếp tục tăng mạnh nhờ các ngành sản xuất phát triển và người dân
tăng chi tiêu tiêu dùng.
Dựa trên số liệu của Tổng cục thống kê Việt Nam, trong
tháng một 2018, chỉ số sản xuất tăng 23,8% theo năm.
Các ngành có chỉ số tăng trưởng mạnh nhất là thuốc lá

(21%), dệt (23%), may mặc (25%) và đặc biệt là ngành
sản xuất máy tính, điện tử và các sản phẩm quang học
(38%). Đã có nhiều khoản đầu tư quy mô lớn vào ngành
sản xuất máy tính, điện tử và thiết bị quang học vào Việt
Nam từ các tên tuổi quốc tế như Samsung, Foxcom và
LG. Trong năm 2017, Vinfast, một nhà sản xuất ô tô trong
nước, sẽ đưa dây chuyền sản xuất xe hơi vào hoạt động
và ra mắt mẫu xe đầu tiên trong năm 2020. Dự án trọng
điểm này sẽ thu hút các nhà cung cấp đến TP. Hải Phòng
và sẽ giúp làm tăng nhu cầu về nhà kho.

như Alibaba, JD.com và Tencent. Sự mở rộng của các
mô hình bán lẻ hiện đại từ các doanh nghiệp quốc tế như
Lotte và Aeon đi kèm với sự tăng lên của hệ thống cửa
hàng tiện lợi là những yếu tố kích cầu chính cho thị
trường nhà kho.
Dựa trên các yêu cầu thuê mà CBRE tiếp nhận, các công
ty trong ngành 3PLs, bán lẻ và sản xuất có nhu cầu thuê
kho cao. Các vị trí được ưa thích là TP.HCM, Bình
Dương, Hà Nội, Bắc Ninh và Đồng Nai.
Cuộc cách mạng công nghiệp 4.0 đã ảnh hưởng đến thị
trường nhà kho. Các nguồn cung chất lượng hơn sẽ đi
vào hoạt động trong ba năm tới ở phía Bắc và phía Nam.
Tại các nước trong khu vực, loại hình nhà kho tự động và
các rô bốt logistics được đề xuất để tăng tính cạnh tranh
tại các khu vực có nguồn điện ổn định, kết nối internet
mạnh và mặt bằng sàn phẳng.

Chi tiêu tiêu dùng tại Việt Nam đang tăng trưởng nhanh
và sẽ tiếp tục trong các năm tới, đặc biệt đối với thương

mại điện tử. Những nhà bán lẻ lớn trên nền tảng mạng
internet từ Trung Quốc đã xâm nhập thị trường Việt Nam

© 2018 CBRE, Inc.

TRIỂN VỌNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN APAC 2018 | VIỆT NAM
18

BP. NGHIÊN CỨU CBRE


T H Ị T R Ư ỜNG L OGIS T ICS

GIÁ THUÊ DỰ KIẾN TĂNG

Giá thuê được kỳ vọng sẽ tăng trong các năm tới tại cả thị
trường phía Bắc và phía Nam.

Nguồn cung mới

Khu vực phía Bắc tập trung tại xung quanh thủ đô Hà Nội và

160.000 m2
một năm

các tỉnh ven biển bao gồm Hải Phòng. Các khu vực này tập
trung dân số đông đúc nhất khu vực, đây là các khách hàng
tiềm năng và là nguồn nhân lực dồi dào. Thêm vào đó, khả
năng tiếp cận với cảng biển giúp phát triển các ngành công
nghiệp. Khu vực phía Bắc đang nhận được sự quan tâm của

nhiều chủ đầu tư khu công nghiệp nước ngoài. Ở khu vực
phía Bắc, với lượng nguồn cung nhà kho hạn chế, giá thuê

Tỷ lệ trống trung bình

kỳ vọng sẽ tăng 2,0% trong năm 2018 và sẽ tăng 1,5% trong
năm 2019 và 2020. Tỷ lệ trống được kỳ vọng sẽ giảm từ
22% trong năm 2018 xuống 19% trong năm 2020.

20%

Khu vực phía Nam bao gồm TP.HCM và các tỉnh lân cận,
được kết nối tốt bởi hệ thống đường cao tốc và các cảng
thủy nội địa, cảng biển và cảng hàng không quốc tế. Với vị
trí thuận lợi, nằm gần trung tâm logistics của vùng như Hồng

Giá thuê

Kông, khu vực phía Nam luôn dẫn đầu thị trường Việt Nam
về mảng công nghiệp. Tại khu vực phía Nam, giá thuê kho

1,5 - 4%

được kỳ vọng sẽ tăng 4,0% trong năm 2018 và 3,5% trong
năm 2019 và 2020. Khả năng tăng giá cao hơn tại phía nam
nhờ có nhu cầu cao từ các nhà bán lẻ, 3PLS và các nhà sản

một năm

xuất. Đồng thời nguồn cung mới tốt hơn đến từ các công ty

lớn như Gemadept, Saigon Newport and Saigon Depot. Tuy
nhiên, khu vực phía Nam cũng sẽ có tỷ lệ trống cao hơn,
khoảng 20% trong năm 2018 đến 2020.

Hình 13: Triển vọng giá thuê

Nguồn cung mới - Phía Nam

Nguồn cung mới - Phía Bắc

Tỷ lệ trống - phía Nam

Tỷ lệ trống - phía Bắc

32%

75

24%

50

16%

25

8%

NFA ('000 m2)

100

0

Giá thuê - phía Bắc

Tốc độ tăng giá - phía Nam

Tốc độ tăng giá - phía Bắc

6

Giá thuê (USD/m2/tháng)

Dự báo

40%

Tỷ lệ trống (%)

125

Giá thuê - phía Nam

0%
2015 2016 2017 2018F 2019F 2020F

Dự báo

18%

5

15%

4

12%

3

9%

2

6%

1

3%

0

0%
2015

2016

2017 2018F 2019F 2020F

Nguồn: CBRE Việt Nam, Tháng 3/2018.

© 2018 CBRE, Inc.

TRIỂN VỌNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN APAC 2018 | VIỆT NAM
19

BP. NGHIÊN CỨU CBRE

% Tốc độ tăng giá

Hình 12: Nguồn cung mới và tỷ lệ trống


T H Ị T R Ư ỜNG L OGIS T ICS

Hà Nội

kho, nhà máy và đất công nghiệp từ nhà đầu tư nước
ngoài. Việc gia tăng thương mại điện tử và tiêu dùng nội
địa là yếu tố chính ảnh hường đến nhu cầu hiện nay.

Là trung tâm của khu vực phía Bắc, Hà Nội có vai trò
quan trọng trong việc phát triển các khu công nghiệp và
logistics. Trong quy hoạch mới, Hà Nội sẽ tập trung vào
các ngành công nghệ cao bao gồm CNTT, phần mềm,
trung tâm dữ liệu, tự động hóa, v.v. và các ngành liên
quan bao gồm nhà kho và logistics cho các ngành kể trên.
Nhà kho và dịch vụ logistics sẽ được tập trung thành cụm
ở xung quanh thành phố với quỹ đất lớn giá rẻ và được

kết nối tốt với các trung tâm công nghiệp phía Bắc như
Bắc Ninh, Hải Phòng, Vĩnh Phúc, v.v. Thị trường nhà kho
sẽ phát triển với các sản phẩm tốt hơn như trung tâm
phân phối, nhà kho tự động và chất lượng cao làm điểm
kết nối tới thị trường Hà Nội

Bình Dương
Tỉnh Bình Dương đặt mục tiêu thu hút nhiều hơn các
ngành công nghệ cao và các ngành công nghiệp bền
vững. Tuy nhiên, với một nguồn cung đa dạng cùng với
giá thuê cạnh tranh, tỉnh vẫn sẽ tiếp tục hấp dẫn các
ngành công nghiệp truyền thống như may mặc và hàng
tiêu dùng nhanh.
Đồng Nai
Việc cải thiện cơ sở hạ tầng là yếu tố chính ảnh hưởng
đến nguồn cung của tỉnh. Cao tốc Long Thành – Dầu Giây
và sân bay Long Thành là những dự án chủ chốt thu hút
những nhà đầu tư đến với Đồng Nai. Tỉnh thu hút nhiều
các nhà máy sản xuất đồ nội thất và các sản phẩm nông
nghiệp.

Hải Phòng
Hải Phòng đóng vai trò quan trọng trong trị trường khu
công nghiệp tại phía Bắc nhờ có khu cảng Hải Phòng
hiện hữu và cảng nước sâu Lạch Huyện đang xây dựng
có khả năng tiếp nhận lên đến 100.000 DWT. Thêm nữa,
các tuyến cao tốc đang xây dựng và chuẩn bị hoàn thành
giúp cho các TP. Hải Phòng kết nối tốt hơn tới các trung
tâm công nghiệp tại phía Bắc. Hải Phòng thu hút được
các tên tuổi lớn từ các ngành như logistics, xe hơi, điện

tử, dược, đóng tàu, dầu khí và dệt may.

Long An
Giá nhân công thấp, khoảng cách gần sông và TP.HCM
là những điểm mạnh của tỉnh. Tuy nhiên tỉnh kém hấp dẫn
đối với những nhà đầu tư vì cơ sở hạ tầng chưa được
hoàn thiện. Tỉnh tiếp tục thu hút các ngành truyền thống
như dệt may, hàng tiêu dùng nhanh và các sản phẩm
nông nghiệp.

Bắc Ninh
Bắc Ninh có tiềm năng trở thành trung tâm công nghiệp
của vùng do các khu công nghiệp, nhà kho và nhà xưởng
đang chuyển dần ra khỏi Hà Nội. Đồng thời, Bắc Ninh có
kết nối tốt với cảng Hải Phòng và sân bay Nội Bài nhờ hệ
thống cơ sở hạ tầng mới được xây dựng. Dịch vụ
logistics là yếu tố kích cầu chính cho thị trường nhà kho
tại Bắc Ninh. Các tên tuổi lớn trong ngành đang hoạt động
tại Bắc Ninh gồm có DB Schenker, DHL, Linfox logistics,
ALS, Vinafco và các công ty cung cấp dịch vụ logistics
Hàn Quốc và Nhật Bản.

Triển vọng 2018
Tỉnh/thành phố

Giá thuê

Tỷ lệ lấp đầy

Hà Nội

Hải Phòng
Bắc Ninh
TP.HCM

TP.HCM

Bình Dương

Là nơi tập trung cảng hàng không và cảng biển chính,
TP.HCM chiếm 16% kim ngạch xuất khẩu của Việt Nam
trong năm 2017. Điều này dẫn đến nhu cầu cao về nhà

© 2018 CBRE, Inc.

Đồng Nai
Long An

TRIỂN VỌNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN APAC 2018 | VIỆT NAM
20

BP. NGHIÊN CỨU CBRE


THỊ TRƯỜNG CĂN HỘ BÁN


T H Ị T R Ư ỜNG C Ă N H Ộ

VIỆT NAM

Thị trường nhà ở Việt Nam đang trong giai đoạn chuyển mình mạnh mẽ. Với dân số
trẻ và năng động (dân số trong độ tuổi từ 15-64 chiếm 70%), đồng thời tốc độ đô thị
hóa vào khoảng 3% mỗi năm, Việt Nam hiện có nhu cầu rất lớn về nhà ở, đặc biệt tại
những khu đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM. Vấn đề hiện nay là làm sao thị trường
bất động sản bắt kịp và bắt đúng nhu cầu rất lớn này.
Trong năm 2017, thị trường nhà ở của TP.HCM và Hà
Nội tiếp tục đà phát triển của năm 2016. Ở cả hai thành
phố, có tổng cộng 66.000 căn hộ được chào bán và
59.000 căn hộ được hấp thụ.

TIẾP TỤC TĂNG TRƯỞNG TRONG 2018
Những dự án căn hộ hiện đang là những con gà đẻ trứng
vàng cho các chủ đầu tư, nhờ vào nhu cầu mua nhà cao
cũng như khả năng thu hồi vốn nhanh. Tuy nhiên, sự
bùng nổ của các dự án cũng như số lượng lớn các căn
hộ sắp được bàn giao cũng đi kèm với lo ngại về áp lực
lên thị trường thứ cấp cũng như thị trường cho thuê.

Mô hình căn hộ chung cư đang ngày càng phổ biến hơn
với người dân Việt Nam. Với sự thiếu hụt các dự án công
về nhà ở, thị trường căn hộ đang được dẫn dắt bởi các
chủ đầu tư tư nhân. Các khu đô thị cao tầng như
Vinhomes Times City ở Hà Nội hay Phú Mỹ Hưng ở
TP.HCM ngày càng thu hút nhiều người dân hơn, với
nhiều hoạt động thương mại sôi nổi hơn. Sự phát triển đô
thị theo chiều dọc này sẽ diễn ra nhanh hơn nữa trong
các năm tới, đặc biệt khi rất nhiều dự án sẽ hoàn thành
xây dựng và bàn giao căn hộ trong năm 2018 và 2019.
© 2018 CBRE, Inc.

Bên cạnh đó, thị trường hiện nay cũng cho thấy những
dấu hiệu rất tích cực như: nền kinh kế đang tăng trưởng
mạnh mẽ; lãi suất và lạm phát được giữ ổn định trong
những năm qua và được kỳ vọng sẽ tiếp tục ổn định trong
những năm tới; các chủ đầu tư trong nước đang ngày
càng gia tăng kinh nghiệm cũng như khả năng tài chính
trong việc phát triển các dự án căn hộ.

TRIỂN VỌNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN APAC 2018 | VIỆT NAM
22

BP. NGHIÊN CỨU CBRE


T H Ị T R Ư ỜNG C Ă N H Ộ

THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

THỊ TRƯỜNG SẼ CẠNH TRANH HƠN VỚI
TĂNG TRƯỞNG NGUỒN CUNG TRONG 2018
Trong năm 2017, có tổng cộng 31.000 căn hộ được chào
bán tại TP.HCM, giảm 19% so với năm 2016, chủ yếu do
có ít dự án quy mô lớn so với hai năm vừa qua. Trong đó
đa số là các sản phẩm thuộc phân khúc trung cấp, chiếm
64% nguồn cung mới (tăng 14 đpt so với năm trước), tiếp
đến là phân khúc cao cấp, chiếm 21% (giảm 10 đpt so với
năm trước). Chỉ có duy nhất một dự án thuộc phân khúc
hạng sang được chào bán trong năm 2017, chiếm 1%
nguồn cung mới, trong khi những dự án khác tiếp tục
hoãn thời điểm chào bán. Thị trường dần trở nên cân

bằng hơn, chú trọng nhiều hơn vào phân khúc trung cấp
và bình dân.

KẾT QUẢ KINH DOANH TIẾP TỤC KHẢ
QUAN
Nhìn chung, tình hình bán hàng diễn ra rất thuận lợi trong
năm 2017, mặc dù tổng số căn bán được có giảm so với
năm 2016. Lần đầu tiên trong năm năm qua, số lượng
căn hộ bán được tại TP.HCM nhiều hơn số lượng chào
bán mới, với 20.200 căn bán được nằm ở phân khúc
trung cấp. Trong năm tới, khi thị trường tiếp tục đà tăng
trưởng với nguồn cung hướng đến phân khúc trung cấp
nhiều hơn, chúng tôi dự báo số căn bán được sẽ tăng
trưởng 20% so với năm 2017, đạt khoảng 40.000 căn.
Cùng các diễn biến vĩ mô tích cực, giá chào bán sơ cấp
trong năm 2017 tiếp tục xu hướng tăng trưởng, với tốc độ
tăng trung bình đạt 3%. Phân khúc trung cấp có tỷ lệ tăng
giá sơ cấp cao nhất, đạt 5%. Trong năm 2018 giá trên thị
trường sơ cấp được kỳ vọng sẽ tiếp tục tăng, đặc biệt giá
ở phân khúc hạng sang có thể tăng 6% so với năm 2017
nhờ vị trí đắc địa của các dự án tương lai.

Thị phần của các chủ đầu tư nước ngoài trong nguồn
cung chào bán mới thể hiện xu hướng tăng trong những
năm gần đây, đạt 15% tổng nguồn cung tích lũy tại
TP.HCM. Ngày càng có nhiều nhà đầu tư nước ngoài
muốn tìm hiểu gia nhập thị trường, đặc biệt ở phân khúc
cao cấp - điều này được kỳ vọng sẽ gia tăng sự đa dạng
cũng như tính cạnh tranh ở phân khúc này. Trong khi đó,
một số chủ đầu tư nội địa cũng đang có những kế hoạch

lớn nhằm mở rộng thị phần, tham gia cả vào những phân
khúc vốn không phải thế mạnh hiện hữu của họ.

CÁC KHU VỰC PHÁT TRIỂN TIỀM NĂNG
Trong tương lai gần, các khu vực mới nổi tại quận 2 (Thủ
Thiêm, An Phú, Thạnh Mỹ Lợi) sẽ là nơi tập trung nhiều
dự án nổi bật. Nhìn xa hơn, với sự mở rộng của đô thị
TP.HCM và sự hình thành của các đô thị vệ tinh, Quận 9,
Huyện Nhà Bè, Bình Chánh và Cần Giờ sẽ là các khu vực
nhận được nhiều sự quan tâm, đặc biệt khi Vingroup –
công ty chiếm thị phần cao nhất trên thị trường nhà ở
hiện nay – đã thông báo các kế hoạch cho dự án Vincity
của họ tại Quận 9.

Thị trường trong năm 2018 được dự báo sẽ tiếp tục bận
rộn với những đợt mở bán mới, có thể sẽ có thêm hơn
37.000 căn. Đồng thời, nhiều dự án sẽ được bàn giao
trong thời gian tới, tạo áp lực lên thị trường thứ cấp cũng
như thị trường cho thuê.

Hình 15: Triển vọng giá bán sơ cấp

Hình 14: Triển vọng số căn mở bán mới và doanh số
Số căn mở bán mới

Hạng sang

Số căn bán được

Giá sơ cấp (USD/m2)

Dự báo

45,000
40,000
35,000

Căn

30,000
25,000
20,000
15,000
10,000

Cao cấp

Trung cấp

Bình dân

Dự báo

6,000
5,000
4,000
3,000
2,000
1,000

5,000
0

2015

2016

2015

2017 2018F 2019F 2020F

2016

2017

2018F 2019F 2020F

Nguồn: CBRE Việt Nam, Tháng 03/2018.

© 2018 CBRE, Inc.

TRIỂN VỌNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN APAC 2018 | VIỆT NAM
23

BP. NGHIÊN CỨU CBRE


T H Ị T R Ư ỜNG C Ă N H Ộ B Á N

HÀ NỘI

KHÁC BIỆT HÓA SẢN PHẨM LÀ CHÌA KHÓA
TRONG BỐI CẢNH NGUỒN CUNG TĂNG VÀ
PHÂN KHÚC TRUNG CẤP MỞ RỘNG
Thị trường căn hộ bán Hà Nội tiếp tục duy trì đà khả quan.
Trong năm 2017, hơn 35.000 căn hộ mở bán mới xác lập
kỷ lục về nguồn cung mới. Trong các phân khúc thị trường,
phân khúc trung cấp dẫn đầu với hơn 22.000 căn chiếm
đến 64% tổng nguồn cung mới. Việc phân khúc trung cấp
chiếm lĩnh thị trường cho thấy đối tượng người mua nhà để
ở và mức giá sản phẩm hợp lý ngày càng được chú trọng,
mặc dù vậy, cũng dẫn đến cạnh tranh ngày càng cao.
Chúng tôi kỳ vọng sự khác biệt về sản phẩm sẽ là chìa
khóa để giảm bớt áp lực doanh số đặc biệt là nguồn cũng
mới trong giai đoạn 2018 – 2020 kỳ vọng sẽ giữ ở mức
khoảng 33.000 căn một năm, tương tự như mức trung bình
ba năm trước đây. Hơn nữa, sự chuyên nghiệp, chất lượng
và tính đột phá trong hoạt động marketing và bán hàng sẽ
ngày càng được chủ đầu tư chú trọng trong để tạo ra khác
biệt bối cảnh cạnh tranh cao.

chủ đầu tư này được kỳ vọng sẽ thiết lập những chuẩn
mực cao hơn về chất lượng sản phẩm và quản lý cho thị
trường trong nước.
ĐÀ BÁN KHẢ QUAN NHỜ THU NHẬP TĂNG
VÀ QUÁ TRÌNH ĐÔ THỊ HÓA MỞ RỘNG
Với thu nhập hộ gia đình và độ thị hóa có xu hướng tăng,
CBRE dự báo doanh số bán hàng sẽ tăng trưởng trong
năm 2018 đạt ngưỡng 28.000 căn. CBRE dự đoán rằng
các nhà đầu tư sẽ tiếp tục quan tâm đến các dự án cao

cấp ở khu trung tầm nhờ tiềm năng cho thuê tốt. Trong
khi đó người mùa nhà để ở tập trung vào chất lượng sản
phẩm và kết nối đến các tiện ích xung quanh. Một điểm
đáng lưu ý là một số dự án tại các khu vực nhà ở mới đạt
doanh số bán khả quan (trên 70% trong quý đầu tiên mở
bán) nhờ kết nối hạ tầng thuận tiện và tiện nghi, tiện ích
đầy đủ cho thấy người mua nhà ngày càng quan tâm hơn
đến chất lượng sản phẩm.
PHÂN KHÚC CAO CẤP DỰ KIẾN CÓ THÊM
NHIỀU SẢN PHẨM CÓ MỨC GIÁ CAO
Giá bán sơ cấp giảm nhẹ khoảng 2% trong năm 2017 do
tỷ trọng của phân khúc trung cấp và bình dân tăng cao.
Trong năm 2018, chúng tôi kỳ vọng các sản phẩm cao
cấp sẽ đưa ra mức giá bán cao hơn mức giá của năm
2017 khoảng 3-5% khi mà các dự án sắp mở bán do các
chủ đầu tư lớn triển khai và đặt tại vị trí đắc địa ở khu
trung tâm hoặc quận Đống Đa – Ba Đình. Tỷ lệ tăng giá
hạn chế hơn khoảng 1-2% được dự báo cho các phân
khúc thấp hơn bao gồm phân khúc trung cấp và bình dân
khi cạnh tranh cao hơn dù nguồn cầu vẫn khả quan.

Các chủ đầu tư trong nước đang chiếm lĩnh thị trường
căn hộ bán Hà Nội với 94% tổng lượng căn hộ lũy kế đã
mở bán. Trong các năm tới, chúng tôi dự đoán các chủ
đầu tư nội địa sẽ tiếp tục có những ảnh hưởng lớn đến thị
trường Hà Nội khi các chủ đầu tư lớn đang quyết liệt gia
tăng thị phần với các dự án quy mô lớn tại các khu vực
mới như huyện Đan Phượng hoặc Mê Linh. Đối với các
chủ đầu tư nước ngoài, những thương vụ hợp tác gần
đây của Sumitomo Corporation hoặc Mitsubishi

Corporation với đối tác trong nước cho thấy mối quan tâm
lớn hơn của chủ đầu tư ngoại tới thị trường Hà Nội. Các

Hình 16: Triển vọng số căn mở bán mới và doanh số

Hạng sang

Doanh số bán

Dự báo

40 000
35 000
30 000
25 000
20 000
15 000
10 000
5 000

Giá sơ cấp (USD/m2)

Căn

Mở bán mới

Hình 17: Triển vọng giá bán sơ cấp

2015 2016 2017 2018F 2019F 2020F

© 2018 CBRE, Inc.

2016

TRIỂN VỌNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN APAC 2018 | VIỆT NAM
24

Trung cấp

Bình dân

Dự báo

$4,000
$3,500
$3,000
$2,500
$2,000
$1,500
$1,000
$500
$0
2015

Nguồn: CBRE Việt Nam, Tháng 02/2018

Cao cấp

2017 2018F 2019F 2020F

BP. NGHIÊN CỨU CBRE


THỊ TRƯỜNG ĐẦU TƯ