THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CƠ CHẾ THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN 9, TP.HCM

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
*******************
****************

NGUYỄN THỊ NGỌC ÁNH

THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CƠ CHẾ
THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH ĐẤT ĐAI
TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN 9, TP.HCM

Chuyên ngành: Quả
Mã số

Đất

i

: 60 62 16

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP

Hướng dẫn Khoa học:
TS. TRẦN THANH HÙNG

Thà h phố Hồ Chí Mi h
Tháng 7/2011

i

THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CƠ CHẾ THỰC HIỆN
CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN
QUẬN 9, TP.HCM

NGUYỄN THỊ NGỌC ÁNH

Hội ồ g chấm uậ vă :
1. Chủ tịch:

TS. NGUYỄN VĂN TÂN
Trường Đại học Nông Lâm Tp.HCM

2. Thƣ k :

TS. PHẠM QUANG KHÁNH
Hội Khoa học đất

3. Phả biệ 1:

TS. ĐÀO THỊ GỌN
Hội Khoa học đất

4. Phả biệ 2:

TS. TRẦN HỒNG LĨNH
Chi nhánh TT Điều tra, Đánh giá tài nguyên đất phía Nam

5. Ủy viê :

TS. TRẦN THANH HÙNG

Trường Đại học Nông Lâm Tp.HCM

ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP.HỒ CHÍ MINH
HIỆU TRƢỞNG

ii


LÝ LỊCH CÁ NHÂN
Họ và tên: NGUYỄN THỊ NGỌC ÁNH
Sinh ngày: 25 tháng 10 năm 1979
Quê quán: Thủ Đức, thành phố Hồ Chí Minh
Thường trú: 116/31 đường 17 Khu phố 5 phường Linh Trung quận Thủ Đức thành
phố Hồ Chí Minh
Họ tên cha: Nguyễn Văn Hoàng, hưu trí
Họ tên mẹ (ruột): Nguyễn Thị Bốn, mất
Họ tên mẹ (nuôi): Nguyễn Thị Bình, hưu trí
Họ tên chồng: Trần Đình Bin, sinh năm: 1977, nghề nghiệp: CB – CNV
Họ tên con: Trần Bảo Hân, sinh năm 2005
Quá trình học tập: Tốt nghiệp trung học phổ thông năm 1997 trường PTTH
Nguyễn Huệ quận 9 Tp.HCM. Tốt nghiệp Đại học Nông Lâm thành phố Hồ Chí
Minh hệ chính quy, chuyên ngành Quản lý đất đai năm 2002; hiện đang theo học
chương trình đào tạo Thạc sĩ chuyên ngành Quản lý đất đai trường Đại học Nông
Lâm thành phố Hồ Chí Minh.
Quá trình công tác: Từ năm 2002 đến tháng 10 năm 2003 làm việc tại phòng
Quản lý đô thị quận 9. Từ tháng 10 năm 2003 đến nay công tác tại khoa Quản lý đất
đai và Bất động sản trường Đại học Nông Lâm Tp. Hồ Chí Minh.
Địa chỉ liên lạc: Khoa Quản lý đất đai và Bất động sản trường Đại học Nông
Lâm Tp. Hồ Chí Minh.
Điện Thoại :

Cơ quan : 37220261
Di động : 0985968021

Email:



iii


LỜI CAM ĐOAN
Sản phẩm đề tài nghiên cứu “Thực trạng và giải pháp hoàn thiện cơ chế
thực hiện chính sách tài chính đất đai trên địa bàn quận 9, Tp.HCM” là kết quả
quá trình nghiên cứu của tôi.
Số liệu, hình ảnh và nội dung phân tích tại báo cáo là hoàn toàn trung thực và
chưa công bố trong bất kỳ đề tài nghiên cứu nào.
Tôi cam đoan chịu trách nhiệm về nội dung trên.
Tp.HCM, ngày

tháng

năm 2011

Người cam đoan

Nguyễn Thị Ngọc Ánh

iv

LỜI CẢM ƠN
Lời đầu tiên con xin ghi nhớ công ơn biển trời của ba mẹ đã sinh ra con và
nuôi dưỡng con thành người như ngày hôm nay.
Tôi xin chân thành cảm ơn Ban Giám hiệu trường Đại học Nông Lâm, Ban
chủ nhiệm khoa Quản lý đất đai và bất động sản, Phòng Sau đại học, quý thầy cô,
đặc biệt là tiến sĩ Trần Thanh Hùng đã tận tình giúp đỡ và tạo mọi điều kiện để tôi
hoàn thành tốt luận văn này.
Tôi xin chân thành cảm ơn Ban lãnh đạo phòng Tài Nguyên và Môi Trường,
Chi cục thuế và phòng Thống kê, phòng Kinh tế - Tài chính quận 9 đã giúp đỡ, cung
cấp số liệu, tài liệu để tôi hoàn thành tốt luận văn này.
Tôi xin chân thành cảm ơn tất cả các đồng nghiệp, bạn bè và các anh chị
trong lớp Cao học QLĐĐ 2008 đã tận tình giúp đỡ trong thời gian tôi hoàn thành
luận văn.

Tp.HCM, ngày tháng

năm 2011

Nguyễn Thị Ngọc Ánh

v


TÓM TẮT
Đề tài nghiên cứu “Thực trạ g và giải pháp hoà thiệ cơ chế thực hiệ
chí h sách tài chí h ất

i trê

ị bà quậ 9, Tp.HCM” được tiến hành tại

trường Đại học Nông Lâm Tp.HCM, thời gian từ ngày 10 tháng 01 năm 2011 đến
tháng 4 năm 2011. Mục tiêu nghiên cứu là phân tích những vấn đề bất cập trong các
văn bản pháp lý về giá đất, phương pháp xác định giá đất, những nội dung quy định
chi tiết trong các văn bản pháp lý về chính sách tài chính đất đai. Đề xuất các giải
pháp tháo gỡ các vấn đề chưa phù hợp trong việc thực thi chính sách tài chính đất
đai; những vấn đề mâu thuẫn, tồn tại trong công tác định giá đất nh m hoàn thiện cơ
chế thực hiện chính sách tài chính đất đai. Đề tài chỉ nghiên cứu ở góc độ thực tiễn
cơ chế thực hiện chính sách tài chính đất đai trong phạm vi một đô thị, minh họa
b ng số liệu quận 9 thành phố Hồ Chí Minh. Đề tài vận dụng các phương pháp tổng
hợp tài liệu, phương pháp thống kê mô tả, phương pháp chứng minh, phương pháp
định tính, phương pháp so sánh, phương pháp chuyên gia kết hợp cả phương pháp
điều tra và kinh nghiệm thực tế.
Kết quả đạt được như sau: (1). Nghiên cứu lý luận về chính sách tài chính
đối với đất đai một cách tổng thể, toàn diện từ đó làm sáng tỏ bản chất thuế, và cơ
chế thực hiện chính sách tài chính đối với đất đai. (2). Phân tích một cách có hệ
thống chính sách tài chính đối với đất đai hiện hành với những số liệu minh chứng
trên địa bàn quận 9. Cơ chế thực hiện chính sách tài chính đất đai được nghiên cứu
trong tổng thể mối quan hệ với các vấn đề liên quan đến quản lý nhà nước đối với
đất đai như bồi thường hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất, các loại nghĩa vụ tài chính
và giá đất. Từ đó rút ra những kết quả đã đạt được (3) đề xuất 4 giải pháp hoàn thiên
cơ chế tài chính về đất đai: (a) Cơ chế trừ tiền bồi thường giải phóng mặt b ng, (b)
Cơ chế điều tiết phần giá trị tăng thêm của đất do Nhà nước đầu tư cơ sở hạ tầng,
(c) Lệ phí trước bạ, (d) Cơ chế thực hiện giá đất, bảng giá, khung giá.

vi


Abstract

The dissertation “Situation and solution to complete the implementation
mechanism of land financial policies at Dist.9, HCM city” is performed at
Agriculture and forestry university, HCM city. Research time: Jan 10th, 2011 –
April 2011
The objectives were to analyse many inextricable problems in legal
documents about land price, land price determined-method, detailed regulations in
legal documents about land financial policies. Promoting some methods to solve the
inapproriate obstruction when performing land financial policies and many
conflicting and acommulable issues in land valuation to complete the
implementation mechanism of land financial policies.
This dissertation is only researched in practical implementation mechanisms
of land financial policies within urban area, illustrated by data collection in district
9, HCM city. Using the document synthesis method, the described statistical
method, the proven-method, the qualitative-method, the comparative-method, the
expert-method combined with the survey method and practical experience.
Achieved results as following:
(1) Theoretical studies about land financial policies as a whole, then
clarifying the tax nature, and implementation mechanism of land financial policies.
(2) Systematically analysing the current land financial policies with the
proven data in the district 9. Implementation mechanisms of land financial policies
are studied in the overall relationship with the issues related to land state
management, i.e. compensation when retrieving land, categories of financial
obligation and land price. Then showing the achieved results
(3) Based on above analysis, this study was proposed four solutions to
improve the land financial mechanism: (a) mechanism of subtracting land
compensation money, (b) mechanism of regulating the land increased-value by
investing infrastructure, (c) registration fee, (d) implementation mechanism of land
price, price list, price current.

vii

MỤC LỤC
ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH .....................................................................i
LÝ LỊCH CÁ NHÂN .............................................................................................................. iii
LỜI CAM ĐOAN .....................................................................................................................iv
LỜI CẢM ƠN............................................................................................................................v
TÓM TẮT .................................................................................................................................vi
Abstract................................................................................................................................... vii
DANH SÁCH CÁC CHỮ VIẾT TẮT .....................................................................................x
DANH SÁCH CÁC HÌNH, SƠ ĐỒ ........................................................................................xi
DANH SÁCH CÁC BẢNG ................................................................................................... xii
MỞ ĐẦU ....................................................................................................................................1
1. Đặt vấ ề ..........................................................................................................................1
2. Mục tiêu ghiê cứu .........................................................................................................3
3. Đối tƣợ g ghiê cứu .......................................................................................................3
4. Phạm vi ghiê cứu ..........................................................................................................3
Chƣơ g 1 ...................................................................................................................................4
TỔNG QUAN ............................................................................................................................4
1.1. Đất i và v i trò củ ất i ối với co gƣời .............................................................4
1.1.1. Khái niệm về đất đai .....................................................................................................4
1.1.2. Vai trò và đặc điểm của đất đai.....................................................................................5
1.2. Quả
hà ƣớc về ất i .........................................................................................9
1.2.1. Hệ thống quản lý nhà nước về đất đai ..........................................................................9
1.2.2. Phân loại đất đai ..........................................................................................................15
1.2.3. Nội dung quản lý nhà nước đối với đất đai .................................................................16
1.3. Chí h sách tài chí h ất i .......................................................................................17
1.3.1. Khái quát về chính sách tài chính ...............................................................................17
1.3.2. Bản chất nguồn thu ngân sách nhà nước từ đất đai ....................................................21

1.3.3. Vai trò của chính sách tài chính đối với đất đai ..........................................................22
1.4. Khái quát quá trì h hì h thà h và phát triể chí h sách tài chí h ất i ..............23
1.5. Chính sách tài chí h ất i Việt N m hiệ hà h ........................................................27
1.5.1. Thuế sử dụng đất nông nghiệp ....................................................................................28
1.5.2. Thuế nhà, đất...............................................................................................................30
1.5.3. Thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất .................................................32
1.5.4. Tiền sử dụng đất .........................................................................................................36
1.5.5. Thu tiền cho thuê đất, thuê mặt nước .........................................................................38
1.5.6. Lệ phí trước bạ ............................................................................................................40
1.6. Chí h sách tài chí h ất i ở một số ƣớc trê thế giới ............................................41
1.6.1. Chính sách thu đối với đất đai ở Úc............................................................................41
1.6.2. Chính sách thu đối với đất đai ở Thụy Điển ...............................................................41
1.6.3. Chính sách thu đối với đất đai ở New Zealand ...........................................................42
1.6.4. Chính sách thu đối với đất đai ở Thượng Hải - Trung Quốc ......................................43
Chƣơ g 2 .................................................................................................................................45
NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .............................................................45
2.1. Nội du g ghiê cứu ........................................................................................................45
2.2. Phƣơ g pháp ghiê cứu ................................................................................................46
Chƣơ g 3 .................................................................................................................................48

viii


KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN ................................................................................................48
3.1. Tì h hì h phát triể ki h tế - xã hội quậ 9 .................................................................48
3.1.1. Khái quát địa bàn nghiên cứu .....................................................................................48
3.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế .......................................................................................50
3.1.3. Thực trạng xã hội ........................................................................................................52
3.1.4. Nhận xét chung thực trạng phát triển kinh tế xã hội ...................................................54
3.2. Thực trạ g quả

hà ƣớc về ất i........................................................................55
3.2.1. Công tác lập quy hoạch – kế hoạch sử dụng đất .........................................................55
3.2.2. Hiện trạng sử dụng đất năm 2010 ...............................................................................56
3.2.3. Tình hình cấp giấy chứng nhận QSDĐ ở và SH nhà ở từ năm 2005-2010 ...............58
3.2.4. Công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất ..............................................................60
3.2.5. Công tác giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo trong quản lý đất đai .....................61
3.3. Thực trạ g thực hiệ chí h sách tài chí h ất i trê ị bà quậ 9. ...................63
3.3.1. Cơ cấu tổ chức - Chức năng, nhiệm vụ của chi cục thuế quận 9 ................................63
3.3.2. Thuế sử dụng đất nông nghiệp ....................................................................................65
3.3.3. Tiền sử dụng đất .........................................................................................................66
3.3.4. Tiền thuê đất ...............................................................................................................67
3.3.5. Thuế nhà, đất...............................................................................................................68
3.3.6. Thuế thu nhập cá nhân ................................................................................................70
3.3.7. Lệ phí trước bạ ............................................................................................................73
3.3.8. Tổng hợp thực trạng các khoản thu thuế từ đất đai trên địa bàn Quận 9 từ năm
2005-2010 .............................................................................................................................74
3.3.9. Phân tích dữ liệu điều tra về giá đất trên địa bàn nghiên cứu .....................................82
3.4. Nhữ g bất cập tro g việc thực hiệ chí h sách tài chí h về ất i ..........................89
3.4.1. Thiếu tính thống nhất và đồng bộ ...............................................................................89
3.4.2. Phân biệt giữa nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài ...............................92
3.4.3. Bất cập với diễn biến quan hệ đất đai .........................................................................93
3.4.4. Tính hai giá trong cơ chế thực hiện chính sách tài chính ...........................................93
3.4.5. Nguyên nhân của những tồn tại ................................................................................100
3.5. Giải pháp hoà thiệ cơ chế thực hiệ chí h sách tài chí h ất i ........................102
3.5.1. Cơ chế trừ tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư .........................................................102
3.5.2. Cơ chế điều tiết phần giá trị tăng thêm của đất do Nhà nước đầu tư cơ sở hạ tầng ..105
3.5.3. Lệ phí trước bạ ..........................................................................................................108
3.5.4. Cơ chế thực hiện giá đất, bảng giá, khung giá ..........................................................108
KẾT LUẬN- KIẾN NGHỊ ...................................................................................................111

ix


DANH SÁCH CÁC CHỮ VIẾT TẮT
BTC

: Bộ Tài chính

CT

: Chỉ thị

DTTN

: Diện tích tự nhiên

DT

: Diện tích

ĐC

: Địa chính

GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
NĐ

: Nghị định

QĐ

: Quyết định

TTg

: Thủ tướng

TT

: Thông tư

UBND

: Ủy ban nhân dân

QSDĐ

: Quyền sử dụng đất

NSNN

: Ngân sách nhà nước

SDĐ

: Sử dụng đất

KT-XH

: Kinh tế - xã hội

CN

: Công nghiệp

QH-KHSDĐ : Quy hoạch – kế hoạch sử dụng đất
TNCN

: Thu nhập cá nhân

TĐC

: Tái định cư

x


DANH SÁCH CÁC HÌNH, SƠ ĐỒ
Trang
Sơ ồ 1.1. Hệ thống quản lý nhà nước về đất đai ........................................................ 24
Sơ ồ 1.2. Mối quan hệ giữa cơ chế quản lý đất đai và cơ chế thị trường BĐS ........... 25
Sơ ồ 1.3. Sơ đồ bộ máy tổ chức Chi cục thuế quận 9 ................................................. 51

xi


DANH SÁCH CÁC BẢNG
Trang
Bả
Bả

Bả
Bả

g 1.1. Định suất tính thuế sử dụng đất nông nghiệp ......................................... 31
g 3.1. Giá trị sản xuất của quận 9 ......................................................................55
g 3.2. Tỉ lệ gia tăng dân số qua các năm trên địa bàn quận ..............................57
g 3.3. Phân bố lao động trong các ngành sản xuất ............................................58

Bả g 3.4. Cơ cấu sử dụng 3 loại đất chính năm 2010 ............................................ 61
Bả g 3.5. Cơ cấu sử dụng theo đối tượng sử dụng đất năm 2010 .......................... 61
Bả
Bả
Bả
Bả
Bả
Bả
Bả
Bả
Bả

g 3.6. Số lượng hồ sơ được cấp GCNQSSĐ giai đoạn 2005-2010 ....................62
g 3.7. Số trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất của quận 9 ...............65
g 3.8. Tổng đơn tranh chấp, khiếu nại về đất đai từ 2005 – 2010 .....................66
g 3.9. Các khoản thu tiền sử dụng đất năm 2005-2010 .....................................68
g 3.10. Các khoản thu tiền thuê đất năm 2005-2010 ........................................69
g 3.11. Các khoản thu thuế nhà, đất năm 2005-2010 ........................................70
g 3.12. Các khoản thu thuế chuyển nhượng (thuế TNCN) năm 2005-2010 .....75
g 3.13. Các khoản thu lệ phí trước bạ nhà, đất năm 2005-2009 ......................76
g 3.14. Các khoản thu thuế từ đất đai trên địa bàn quận 9 năm 2005-2010 ......78

Bả g 3.15. Thu ngân sách quận 9 năm 2010 .......................................................... 80
Bả g 3.16. Các khoản thu ngân sách từ đất đai của Tp.HCM ................................ 82
Bả g 3.17. Các khoản thu ngân sách từ đất đai của Tp.HCM ................................ 83
Bả g 3.18. Giá đơn bồi thường dự án khu công nghệ cao ..................................... 85
Bả g 3.19. Giá đơn bồi thường Dự án Đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật chính khu
dân cư khu phố IV ............................................................................... 85
Bả g 3.20. Giá đơn bồi thường Dự án đầu tư xây dựng đường cao tốc Thành phố
Hồ Chí Minh – Long Thành – Dầu Giây ............................................. 86
Bả g 3.21. Các yếu tố góp phần tăng giá đất đai ................................................... 86
Bả g 3.22. Đơn giá nền TĐC Khu TĐC Long Bửu, phường Long Bình, quận 9... 88
Bả g 3.23. Đơn giá nền TĐC Khu TĐC Kiến Á, quận 9 ..................................... 100
Bả g 3.24. Đơn giá nền TĐC Khu TĐC Man Thiện III, quận 9 ........................... 101
Biểu

ồ 2.1. Kết quả các khoản thu thuế trên địa bàn quận 9 năm 2005-2010

xii


MỞ ĐẦU
1. Đặt vấ

ề

Chính sách tài chính đối với đất đai là công cụ không thể thiếu để Nhà nước
quản lý đất đai b ng biện pháp kinh tế và huy động nguồn tài chính từ đất đai thành
quỹ tiền tệ tập trung của ngân sách nhà nước. Trong những năm qua, chính sách tài
chính đất đai ở Việt Nam đã có nhiều đổi mới, nhưng vẫn chưa đáp ứng được yêu
cầu huy động nguồn thu ngân sách nhà nước (NSNN) và quản lý sử dụng đất đai
trong nền kinh tế thị trường. Trong đó, các văn bản pháp lý quy định cơ sở để tính

các loại nghĩa vụ tài chính như: giá đất, phương pháp xác định giá đất, những quy
định về thuế sử dụng đất, thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tiền sử dụng
dụng đất, tiền bồi thường... chưa đáp ứng với yêu cầu thực tiễn. Mặc dù Luật Đất
đai năm 2003 quy định bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành hàng năm phải sát
với thị trường, nh m điều hoà bất cập nêu trên nhưng phương pháp xác định giá đất
lại không đảm bảo được yếu tố sát với thị trường; kèm theo đó, Chính phủ lại ấn
định khung giá trần và sàn cho các khu vực. Các vấn đề mâu thuẫn nêu trên không
chỉ không phù hợp với chức năng quan trọng của văn bản pháp lý mà còn ảnh
hưởng đến quá trình áp dụng pháp luật vào thực tiễn cuộc sống.
Từ trước đến nay đã có một số đề tài nghiên cứu đến lĩnh vực tài chính đất
đai. Tuy nhiên, các đề tài chủ yếu nghiên cứu một khía cạnh trong chính sách thu
thuế đối với đất đai đó là chính sách thuế. Hồ Đông (2001) đã đưa ra phương hướng
và các giải pháp hoàn thiện thuế thu vào đất đai ở Việt Nam. Bạch Thị Minh Huyền
(2002) đã nghiên cứu hệ thống thuế thống nhất đối với việc sử dụng đất ở Việt Nam
và tổng hợp được các khả năng cũng như điều kiện áp dụng của từng loại thuế. Một
số đề tài khác nghiên cứu hệ thống chính sách tài chính nói chung dưới góc độ khai
thác nguồn lực tài chính từ đất đai cho mục đích công nghiệp hóa, hiện đại hóa

1


và phát triển kinh tế đất nước, chưa nghiên cứu tập trung vào vấn đề chính sách tài
chính đất đai trong thị trường bất động sản như Phạm Đức Phong (2003) đã nghiên
cứu về chính sách tài chính nh m khai thác nguồn lực đất đai và bất động sản phục
vụ công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước hoặc Chu Thị Thuỷ Chung (2003) chọn
cách tiếp cận khác cụ thể là đưa ra các giải pháp tài chính nh m khai thác nguồn lực
đất đai phục vụ sự nghiệp phát triển kinh tế ở nước ta trong điều kiện hội nhập kinh
tế quốc tế hiện nay. Kế thừa kết quả nghiên cứu năm 2003, Chu Thị Thủy Chung
(2008) đã nghiên cứu sâu và rộng hơn để đưa ra giải pháp hoàn thiện chính sách
thu đối với đất đai ở Việt Nam. Phần lớn các tác giả này đều dựa trên quy định của

Luật Đất đai năm 1993 và các văn bản hướng dẫn thi hành trước ngày Luật Đất đai
năm 2003 có hiệu lực thi hành. Đến nay pháp luật về đất đai đã có nhiều thay đổi.
Trong lĩnh vực chính sách thu đất đai Chu Thị Thủy Chung (2008) đã nghiên cứu và
tiếp cận chính sách thu đối với đất đai nhưng chỉ dừng lại ở tập trung tổng kết và
hoàn thiện chính sách thu cả nước, mà không đề cập đến cơ chế thực hiện chính
sách tài chính về đất đai.
Quận 9 là địa bàn quy hoạch quỹ đất khá lớn các dự án phát triển kinh tế,
khoa học, kỹ thuật và công nghệ, nên việc thu hồi đất là điều cần thiết, cụ thể khu
công nghệ cao, khu công nghiệp... Những vấn đề của chính sách tài chính đất đai
bộc lộ tính bất cập khi triển khai thực thi chính sách quản lý đất đai nói chung và tài
chính đất đai nói trên địa bàn quận cụ thể như giá bồi thường, phương pháp định giá
và các khoản thuế phải nộp, cách tính thuế của cơ quan thu thuế

. việc này gây

khá nhiều th c m c từ phía người sử dụng đất và gây không ít khó khăn cho cơ quan
thuế. Yêu cầu cấp bách đặt ra là tiếp tục đổi mới, hoàn thiện chính sách tài chính đối
với đất đai. Vì vậy, việc nghiên cứu “Thực trạ g và giải pháp hoà thiệ cơ chế
thực hiệ chí h sách tài chí h ất

i trê

ị bà quậ 9, Tp.HCM” trong

điều kiện phát triển của đất nước hiện nay là hết sức cần thiết.

2


2. Mục tiêu ghiê cứu

- Phân tích những vấn đề bất cập trong các văn bản pháp lý về giá đất,
phương pháp xác định giá đất, những nội dung quy định chi tiết trong các văn bản
pháp lý về chính sách tài chính đất đai.
- Đề xuất các giải pháp tháo gỡ các vấn đề chưa phù hợp trong việc thực thi
chính sách tài chính đất đai; những vấn đề mâu thuẫn, tồn tại trong công tác định
giá đất nh m hoàn thiện cơ chế thực hiện chính sách tài chính đất đai.
3. Đối tƣợ g ghiê cứu
Các quan hệ tài chính đất đai trong quá trình thực hiện các mối quan hệ đối
với đất đai và cơ chế điều chỉnh quan hệ tài chính đất đai.
4. Phạm vi ghiê cứu
Việc nghiên cứu hoàn thiện cơ chế thực hiện chính sách tài chính đất đai cần
phải được được tiến hành trên toàn lãnh thổ Việt Nam. Tuy nhiên, luận văn chỉ
nghiên cứu ở góc độ thực tiễn cơ chế thực hiện chính sách tài chính đất đai trong
phạm vi một đô thị, minh họa b ng số liệu quận 9 thành phố Hồ Chí Minh. Phạm vi
không gian của quận 9 tuy nhỏ hẹp nhưng lại là nơi tập trung nhiều vấn đề liên quan
đến chính sách đất đai bởi quận 9 đang trong quá trình đô thị hóa với tốc độ chuyển
mục đích sử dụng đất rất cao. Điều này làm phát sinh nhiều vấn đề trong quản lý và
sử dụng đất, cụ thể là giá đất. Nội dung luận văn nghiên cứu tính nghiệp vụ của cơ
chế thực hiện chính sách tài chính đất đai không nh m hoàn thiện chính sách tài
chính đất đai.

3


Chƣơ g 1
TỔNG QUAN
1.1. Đất

i và v i trò củ

1.1.1. Khái iệm về ất

ất

i ối với co

gƣời

i

Trong các tài liệu nghiên cứu về quản lý đất đai hiện nay, có thể nói, chưa có
sự thống nhất trong sử dụng các thuật ngữ chuyên ngành và thường đồng nhất các
thuật ngữ Đất và Đất đai, ví dụ, như Luật Đất đai, quyền sử dụng đất, quỹ đất đai,
quỹ đất, phân loại đất, phân loại đất đai... Thực tế này làm cho việc xác định lĩnh
vực nghiên cứu khoa học quản lý đất đai không được rõ ràng và thường dẫn đến sự
nhầm lẫn về đối tượng nghiên cứu của ngành khoa học này. Tuy vậy, tất cả đều
thống nhất đối tượng quản lý của ngành quản lý đất đai là đất đai, nhưng khái niệm
đất đai lại cũng có nhiều cách định nghĩa khác nhau. Vì vậy có thể nói đất đai là
hiện tượng địa lý - kinh tế, biến đổi theo quy luật tự nhiên và quy luật phát triển
kinh tế - xã hội. Trong nhiều tài liệu về quản lý đất đai các khái niệm này thường
không được phân biệt rõ ràng và khi nói về đất đai thường hay dùng từ đất để cho
ng n gọn hơn, như Luật Đất đai, Quyền SDĐ... Nhưng trong tư duy khoa học cần
phải phân biệt rõ các khái niệm khác nhau giữa lãnh thổ, đất và đất đai:
- Lãnh thổ là địa bàn cư trú của cộng đồng dân tộc trong không gian và thời
gian xác định, thuộc phạm trù địa lý - dân tộc
- Đất là lớp bề mặt trái đất hiểu theo nghĩa rộng hơn so với khái niệm thổ
nhưỡng, thuộc phạm trù địa lý - tự nhiên.
- Đất đai là sự vật địa lý - kinh tế, kết quả của mối quan hệ tổng hoà giữa đất
và hoạt động kinh tế xã hội của con người trong cộng đồng dân tộc trên một lãnh
thổ nhất định. Về mặt không gian thì đất đai bao gồm cả phần diện tích bề mặt với

4


không gian bên trên và bề sâu trong lòng đất. Đất đai được hiểu ở góc độ tổng thể là
trái đất hay trong phạm vi một không gian giới hạn, như trong phạm vi lãnh thổ
quốc gia là quỹ đất đai quốc gia, trong phạm vi địa giới hành chính là quỹ đất đai
của cấp hành chính tương ứng, trong phạm vi ranh giới địa chính là quỹ đất đai của
chủ thể sử dụng đất đai.
1.1.2. V i trò và ặc iểm củ

ất

i

Đất đai là một bộ phận không thể tách rời của lãnh thổ quốc gia, g n liền với
chủ quyền quốc gia, là một trong những dấu hiệu cơ bản để xác định sự tồn tại của
một quốc gia, một dân tộc. Đất đai là sản phẩm của tự nhiên, có trước lao động.
Trong quá trình vận động, đất đai tự nhiên nhờ có lao động của nhiều thế hệ cải tạo
mà trở thành đất trồng trọt. Đất đai g n bó với sự tồn tại và phát triển của con
người. Không chỉ theo nghĩa duy nhất là cần thiết cho sự tồn tại và phát triển của
con người mà trên phương diện kinh tế tạo ra của cải vật chất, đất đai có ý nghĩa
cực kỳ quan trọng. Ngay từ khi loài người biết tổ chức quá trình lao động sản xuất,
đất đai đã trở thành yếu tố sản xuất rất quan trọng.
Trong quá trình tái sản xuất xã hội, đất đai là cơ sở không gian bố trí lực
lượng sản xuất và trong lĩnh vực nông lâm nghiệp, đất đai là đối tượng của lao động
và thông qua đất đai con người tác động lên cây trồng vật nuôi, do đó đất đai là
công cụ lao động, là đối tượng lao động. Vừa là công cụ lao động, vừa là đối tượng
lao động, đất đai trở thành tư liệu sản xuất đặc biệt, và vì vậy đất đai là nhân tố đầu
vào không thể thiếu được của nền sản xuất xã hội.

Đất đai là tài nguyên thiên nhiên có giới hạn của một quốc gia, nhưng lại là
điều kiện không thể thiếu được trong mọi quá trình phát triển. Trong bối cảnh hiện
nay, các tác động của con người trong việc khai thác và sử dụng đất đai hoàn toàn bị
chi phối bởi các quy luật kinh tế - xã hội. Đất đai là sự vật địa lý - kinh tế xã hội,
nên nó có hai thuộc tính tự nhiên và xã hội đặc trưng cho khả năng của đất đai đáp
ứng nhu cầu hoạt động kinh tế - xã hội của con người.

5


Thuộc tính tự nhiên bao gồm các đặc tính không gian như diện tích bề mặt,
hình thể, chiều dài, chiều rộng và vị trí cùng với các đặc điểm về địa chất, địa chấn,
địa hình, địa mạo và các tính chất sinh lý hóa của đất kết hợp với giá trị đầu tư vào
đất đai. Đất đai là một loại tài nguyên do thiên nhiên ban tặng và được xem như
không bị huỷ hoại. Nếu sức sản xuất phát triển nhanh chóng, tất cả máy móc cũ phải
được thay thế b ng máy móc mới có lợi hơn, nên máy móc cũ bị coi như mất đi.
Trái lại, nếu đất được sử dụng thích đáng thì sẽ không ngừng tốt hơn. Về mặt không
gian tự nhiên, đất đai luôn luôn có vị trí cố định, không có khả năng dịch chuyển.
Đặc tính không thể di dời được trong mọi trường hợp của đất đai là sự khác biệt rõ
nét nhất so với các loại tài sản khác. Là vật thể tự nhiên đất đai bị giới hạn về mặt
diện tích bởi phạm vi lãnh thổ quốc gia và bề mặt trái đất. Sự can thiệp của con
người vào đất đai chỉ có thể làm thay đổi về chất đất, độ màu mỡ, độ phì nhiêu của
đất hay thay đổi tính năng, công dụng của đất.
Thuộc tính xã hội của đất đai chính là vị thế của đất đai - là hình thức đo sự
mong muốn về mặt xã hội g n với đất đai tại một vị trí nhất định, là những thuộc
tính phi vật thể. Vị thế cũng được hiểu là tổng hòa các quan hệ xã hội, được hình
thành từ các tương tác thị trường và phi thị trường. Vị thế đất đai được xác định
thông qua số lượng, chất lượng và cường độ quan hệ xã hội. Đất đai có vị thế cao
hay thấp phụ thuộc vào khả năng thiết lập cho người sử dụng đất đai được nhiều
hay ít mối quan hệ với các nhà cung cấp dịch vụ đô thị, với những người láng giềng

và với các đối tác khác

Vị thế đất đai không đồng nhất với vị trí đất đai. Khái

niệm vị trí g n liền với khái niệm không gian. Cần phân biệt các không gian tự
nhiên, không gian kinh tế - xã hội và không gian tâm lý. Vị thế chính là tổ hợp của
vị trí trong 3 không gian nêu trên, là phản ánh của vị trí tự nhiên và kinh tế - xã hội
vào không gian tâm lý.
Đất đai có khả năng tái tạo và nâng cao chất lượng về mặt tự nhiên và xã hội
thông qua hoạt động đầu tư của con người. Với khả năng đáp ứng các nhu cầu hoạt
động kinh tế - xã hội, đất đai trở thành đối tượng trao đổi trong nền kinh tế hàng
hoá, từ đó đất đai có giá trị trao đổi trên thị trường.
6


Giá trị của đất đai - một thuộc tính kinh tế của đất đai đã được thể chế hoá
trong Luật Đất đai hiện hành. Tuy nhiên, nhận thức khoa học về giá trị đất đai hiện
nay còn có nhiều điều chưa có thống nhất. Hiện nay tồn tại nhiều quan điểm khác
nhau về giá trị nói chung và giá trị đất đai nói riêng.
Theo quan điểm kinh tế học chính trị Mác xít, giá trị là lao động không phân
biệt nói chung của con người, lao động xã hội kết tinh trong hàng hóa. Nó là một
trong hai thuộc tính của hàng hóa: giá trị và giá trị sử dụng. Trong đó, giá trị là
thuộc tính xã hội của hàng hóa, là lao động xã hội thể hiện trong hàng hóa. Trong
mối quan hệ với giá trị trao đổi thì giá trị là nội dung của giá trị trao đổi, giá trị trao
đổi là hình thức biểu hiện của giá trị, giá cả là hình thái biểu hiện b ng tiền của giá
trị.
Từ đó khẳng định đất đai, thành phần cơ bản của đất đai, không có giá trị vì
đất đai không phải là sản phẩm do con người làm ra, không có lao động kết tinh
trong đất đai. Giá cả đất đai P thực chất là địa tô tư bản hoá, được xác định theo
công thức: P = R/I, với R là địa tô và I là tỷ lệ chiết khấu. Sau này một số nhà kinh

tế trường phái tân Mác xít cho r ng đất đai cũng có giá trị, vì đất đai đã có lao động
xã hội (lao động sống và lao động vật hoá) kết tinh từ hoạt động đầu tư khai phá và
phát triển hạ tầng đất đai, được xác định theo công thức: W = C + V + M
(Xagaidak, 1992). Nhưng thực tế giá cả thị trường đất đai, đặc biệt đất đai đô thị,
lớn hơn nhiều lần giá trị đầu tư vào đất đai (Nhiêu Hội Lâm, 2004). Như vậy giá trị
đất đai không phải là giá trị đầu tư phát triển trên đất đai.
Các nhà kinh tế thị trường không đề cập đến phạm trù giá trị sức lao động
“kết tinh sức lao động”: Bất kỳ sản phẩm nào có khả năng đáp ứng được mong
muốn của con người đều được coi là có giá trị sử dụng. Năng lực của giá trị sử dụng
này trong việc trao đổi với các sản phẩm/hàng hóa/dịch vụ khác được gọi là giá trị
trao đổi của nó. Giá cả là giá trị tiền tệ của sản phẩm khi nó được giao dịch trên thị
trường.

7


Theo quan điểm kinh tế thị trường, đất đai có giá trị sử dụng được trao đổi
trên thị trường, nên nó có giá trị trao đổi. Quan điểm này đơn giản, dễ hiểu, nhưng
không có sức mạnh mô tả bởi tính đơn giản của nó. Hơn nữa dễ dẫn đến sự nhầm
lẫn giá trị trao đổi là hình thức biểu hiện b ng tiền của giá trị sử dụng, giá trị sử
dụng lớn thì giá trị trao đổi lớn và ngược lại (Mã Kh c Vỹ, 1995).
Cũng là quan điểm giá trị trong lĩnh vực marketing hiện đại, xem xét ở một
mức độ khái quát hơn: giá trị trao đổi của sản phẩm bao gồm giá trị hữu hình và giá
trị vô hình. Giá trị hữu hình ứng với chất lượng của sản phẩm hàng hóa; giá trị vô
hình ứng với vị thế thương hiệu ngự trị trong tâm tư, nguyện vọng và ước muốn của
con người (Tôn Thất Nguyễn Thiêm, 2005). Với quan điểm này thì phạm trù giá trị
đất đai được giải thích một cách thuyết phục hơn. Theo đó, giá trị hữu hình ứng với
chất lượng và giá trị vô hình ứng với vị thế đất đai.
Giá trị hữu hình là giá trị của các yếu tố không gian (diện tích, hình dáng
thửa đất,

) cùng với các giá trị đầu tư xây dựng trên đất đai.

Giá trị vô hình là giá trị của vị thế đất đai. Bản chất “vô hình” của giá trị bất
động sản đến từ vị thế, mà nó “ngự trị” trong tâm tưởng – nghĩa là trong tâm tư,
nguyện vọng, tình cảm – của khách hàng nói riêng và xã hội nói chung (Tôn Thất
Nguyễn Thiêm, 2005).
Quan điểm về giá trị vô hình của đất đai ch c ch n cũng được các nhà quản
lý đất đai thuộc trường phái Mác xít dễ dàng chấp nhận, khi công nhận tính siêu
hình, phi vật thể của giá trị vật chất tạo ra tư bản (Tôn Gia Huyên, Nguyễn Đình
Bồng, 2006).
Trong trường hợp vị thế đất đai không khác nhau (do con người trong xã hội
tất cả đều như nhau) thì giá trị trao đổi của hàng hóa đất đai phụ thuộc vào giá trị
hữu hình của chất lượng hàng hóa, giá trị sử dụng của đất đai.
Đất đai có vai trò rất quan trọng đối với sản xuất và đời sống con người. Khó
mà hình dung được sự phát triển kinh tế, xã hội của mỗi quốc gia mà không có đất
đai. Trong nền kinh tế thị trường, đất đai càng trở thành yếu tố cơ bản không thể
8


thiếu trong quá trình sản xuất và đời sống. Chúng ta có thể khái quát vai trò quan
trọng của đất đai qua những khía cạnh cơ bản sau:
- Đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt, yếu tố cơ bản của quá trình sản xuất xã
hội.
- Đất đai là một trong các yếu tố tự nhiên ảnh hưởng đến sự phân bố dân cư
lao động.
- Đất đai tạo ra môi trường sống cho con người.
- Đất đai là cơ sở để xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, cơ sở
sản xuất kinh doanh, đảm bảo chính trị, an ninh, quốc phòng quốc gia.
- Đất đai tạo nguồn tài chính cho chi tiêu của bộ máy nhà nước và đầu tư

phát triển kinh tế.
1.2. Quả

hà ƣớc về ất

1.2.1. Hệ thố g quả

i

hà ƣớc về ất

i

Quản lý nhà nước xuất hiện cùng với sự xuất hiện của Nhà nước, là quản lý
công việc của Nhà nước. Nội hàm của quản lý nhà nước thay đổi phụ thuộc vào chế
độ chính trị, trình độ phát triển kinh tế - xã hội của mỗi một quốc gia qua các giai
đoạn lịch sử. Ngày nay, quản lý nhà nước xét về mặt chức năng bao gồm các hoạt
động lập pháp của cơ quan lập pháp, hoạt động hành chính (chấp hành và điều
hành) của Chính phủ và hoạt động tư pháp của hệ thống tư pháp.
Quản lý đất đai là một nội dung quan trọng của quản lý nhà nước. Lịch sử
phát triển kinh tế xã hội ở các quốc gia khác nhau cho thấy công tác quản lý nhà
nước về đất đai là nhiệm vụ cần thiết, xuất phát từ yêu cầu khách quan của thực tế,
từ các lý do chính trị, xã hội, kinh tế và môi trường. Hiện nay hoạt động quản lý nhà
nước về đất đai được hiểu theo nghĩa rộng và theo nghĩa hẹp. Theo nghĩa rộng, bao
gồm các hoạt động lập pháp, hành pháp và tư pháp về đất đai. Theo nghĩa hẹp, đấy
chỉ là hoạt động thuần tuý mang tính hành pháp.
Các hoạt động quản lý nhà nước về đất đai được thể chế hóa tại khoản 2
Điều 6 của Luật Đất đai năm 2003, cụ thể bao gồm 13 nội dung kết hợp với quy
9

trình quản lý nhà nước nói chung, có thể khái quát hóa quá trình quản lý nhà nước
đối về đất đai như sau:
- Cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành chính sách, pháp luật về đất
đai;
- Cơ quan nhà nước tổ chức thực hiện chính sách, pháp luật về đất đai;
- Cơ quan nhà nước tổ chức giám sát, thanh tra, kiểm tra việc thực hiện chính
sách, pháp luật về đất đai.
Với cách hiểu khái quát như trên thì quản lý nhà nước về đất đai biểu hiện
như là một quy trình chính sách công, bao gồm các bước cơ bản: hoạch định chính
sách, thực thi chính sách và đánh giá chính sách, hay nói một cách cụ thể hơn, bao
gồm các giai đoạn: xây dựng chính sách, thể chế hoá chính sách, thông qua chính
sách, đưa chính sách vào thực hiện và đánh giá chính sách (Lê Chi Mai, 2000.
Những vấn đề cơ bản về chính sách và quy trình chính sách. NXB ĐHQG, trang
65-67). Quan điểm này tương đồng với cách nhìn hệ thống về quản lý nhà nước đối
với đất đai, theo đó quản lý nhà nước về đất đai bao gồm các phân hệ chính: chính
sách đất đai, cơ chế pháp lý, cơ chế hành chính, cơ chế kinh tế và cơ chế tổ chức
(Trần Thanh Hùng, 2002. Các cơ chế điều chỉnh quan hệ đất đai ở Việt Nam trong
nền kinh tế thị trường. Maxcova).
- Chính sách đất đai: được xem là sự cụ thể hóa các định hướng có tính
nguyên t c trong các Luật Đất đai, các kế hoạch, chương trình và các biện pháp tổ
chức kinh tế khác nh m điều chỉnh phân phối, sử dụng và bảo vệ quỹ đất đai quốc
gia phù hợp với từng thời kỳ phát triển kinh tế - xã hội, hướng đến mục tiêu sử dụng
nguồn tài nguyên đất đai quốc gia một cách tiết kiệm và hiệu quả.
Chính sách đất đai được hoạch định bởi các cơ quan lập pháp và hành pháp
trong bộ máy Nhà nước, được đưa vào thực hiện bởi các cơ quan quản lý hành
chính nhà nước. Trong quá trình thực thi chính sách đất đai cơ quan quản lý hành
chính nhà nước sử dụng một số hình thức, phương pháp và công cụ tác động lên đối
tượng quản lý phù hợp với cơ chế kinh tế hiện hành.

10


Thông thường chính sách đất đai phân thành 2 loại: chính sách chiến lược và
chính sách tác nghiệp. Chính sách chiến lược có thời gian thực hiện tương đối dài,
thông thường trên 20 năm, thể hiện những nguyên t c quản lý có tính định tính, như
giải quyết những vấn đề hình thức sở hữu và phương pháp sử dụng đất đai. Chính
sách tác nghiệp thực hiện trong ng n hạn 5 – 10 năm, là sự thực thi cụ thể mang tính
định lượng, như xác định hạn mức sử dụng và tích tụ đất đai, xác định khung giá đất
đai, giải quyết những vấn đề liên quan đến chế độ sử dụng và bảo vệ đất đai, như
mục đích, điều kiện và giới hạn khai thác tài nguyên đất đai. Mối quan hệ giữa
chính sách chiến lược và chính sách tác nghiệp như mối quan hệ biện chứng giữa
chất và lượng, giữa nội dung và hình thức.
Chính sách đất đai được hoạch định dựa trên các căn cứ chính trị, pháp luật,
kinh tế, xã hội và khoa học - công nghệ. Những căn cứ này làm cho chính sách
được đề ra trở thành một bộ phận thống nhất của toàn bộ hệ thống chính sách quản
lý của nhà nước, vừa giải quyết mục tiêu riêng biệt của mình, vừa góp phần thực
hiện mục tiêu chung của quốc gia. Thông thường sau khi nhà nước ban hành một
chính sách, để thực thi chính sách đó trong cuộc sống, nhà nước thường phải thể chế
hoá chính sách đó thành các quy phạm pháp luật vừa khuyến khích, vừa cưỡng chế
đối với việc thi hành chính sách đó. Chẳng hạn, với chính sách giao đất cho hộ gia
đình, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp nh m
xoá bỏ cơ chế kinh tế kế hoạch tập trung, phát triển kinh tế thị trường thì một loại
đạo luật mới về đất đai được ban hành và hoàn thiện như: Luật Đất đai 1987, Luật
Đất đai 1993, Luật Đất đai 2003. Các quy phạm pháp Luật Đất đai thể chế hoá
những nguyên t c cơ bản về hình thức sở hữu, chế độ quản lý và sử dụng đất đai
được đề ra trong chính sách chiến lược cấu thành cơ chế pháp lý. Nói một cách
khác, chính sách chiến lược được thực hiện b ng cơ chế pháp lý. Cơ chế pháp lý,
được hiểu là một hệ thống những quy phạm pháp luật, cụ thể hóa chính sách chiến
lược trong Luật Đất đai.

Chính sách đất đai do cơ quan trung ương đề ra và được thể chế hoá thành
các quy phạm pháp luật b t buộc phải thực thi trong cuộc sống ở các địa phương.

11


Trong giai đoạn này cũng cần phải tiến hành nghiên cứu áp dụng nó phù hợp với
thực tế của đất nước và của từng địa phương trong từng thời kỳ phát triển kinh tế xã hội. Chính vì vậy, trong khi thực thi lại có cả nội dung hoạch định và thông qua
chính sách. Những chính sách được hoạch định trong giai đoạn này được gọi là
những chính sách tác nghiệp. Chính sách tác nghiệp được thực hiện b ng các cơ chế
hành chính, kinh tế và tổ chức.
- Cơ chế hành chính: Là cách thức tổ chức thực hiện chính sách tác nghiệp
đã đề ra thông qua các biện pháp và công cụ hành chính, như lập và quản lý quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai, giao đất và thu hồi đất đai, đăng ký đất đai, cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đai, thống kê và kiểm kê đất đai, kiểm tra việc
sử dụng đất đai
- Cơ chế kinh tế: Là việc sử dụng các biện pháp và công cụ kinh tế nh m tổ
chức, thực hiện chính sách tác nghiệp đã đề ra, như xây dựng bảng giá đất đai, hệ
thống các loại thuế và nghĩa vụ tài chính đất đai.
- Cơ chế tổ chức: Là hệ thống cơ quan lập pháp và cơ quan quản lý hành
chính nhà nước về đất đai ở các cấp từ trung ương đến địa phương, thực hiện các
nội dung quản lý của cơ chế hành chính – kinh tế, đồng thời chịu sự tác động chi
phối của cơ chế pháp lý quản lý nhà nước về đất đai. Kết quả hoạt động của cơ chế
tổ chức là hệ thống các văn bản dưới luật điều tiết hoạt động các đối tượng sử dụng
đất đai.
Có thể khái quát hóa các mối quan hệ giữa các thành phần của hệ thống quản
lý nhà nước về đất đai trên sơ đồ 1.

12

Chí h sách ất

Chính sách
chiế ƣợc

Cơ chế
pháp lý

i

Chính sách
tác ghiệp

Cơ chế
hành chính

Cơ chế
ki h tế

Cơ chế
tổ chức

Các vă bả
dƣới uật

Hệ thố g sử dụ g ất

i

Sơ ồ 1: Hệ thống quản lý nhà nước về đất đai
Thuật ngữ cơ chế được sử dụng trong luận văn là một thuật ngữ chỉ sự diễn
biến nội tại của một hệ thống, trong đó có sự tương tác giữa các yếu tố hợp thành hệ
thống trong quá trình vận động của mỗi yếu tố đó, nhờ đó mà hệ thống có thể vận
hành, phát triển.
Thuật ngữ cơ chế được áp dụng vào lĩnh vực kinh tế thị trường gọi là cơ chế
thị trường – là sự tác động tổng hợp của các nhân tố thị trường, là sự tương tác giữa
các yếu tố thị trường khi chúng đồng thời tác động lên đối tượng nào đó mà ta xem
xét. Trong sự tác động đồng thời đó, mỗi nhân tố của thị trường tác động vào đối
tượng theo một cách, dẫn đối tượng vận động theo một hướng. Nhưng vì có sự tác
động đồng thời của nhiều nhân tố thị trườ ng, nên sự vận động của đối tượng là một
kết quả tổng hòa tạo ra từ sự tác động đồng thời. Quá trình tổng hợp sự tác động đó

13